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商业综合体市场发展趋势范文1
【关键词】城市综合体；发展；交通系统
1、城市综合体的概念内涵
城市综合体由建筑综合体的发展演变而来，城市综合体是将常见的三种或以上的建筑功能空间进行搭配组合，从而形成一种系统化、多功能、高效率的街区建筑群落。城市综合体的代表模式是HOPSCA，是指在城市中的居住、办公、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能的复合体。
2、城市综合体未来的发展趋势
城市综合体的是城市发展到一定阶段的必然产物，伴随着传统的城市功能分区所带来的社会问题，如社会运行成本增加、经济运行效率降低、土地使用效率降低等社会问题，加大了社会成本，造成了土地资源极大浪费，因此需要一个资源共生，聚合的地产模式，一个城市的精神引领，将生活融入其中，因此城市综合体应运而生。酒店、办公、景观、购物、会展和居住是组成现代城市综合体的重要功能基础，建筑与城市环境的结合是城市发展和建筑存在的前提因素。目前，智慧城市成为城市综合体建设的新目标，低碳、智能、节约、高效的城市综合体将更加广泛的发展。
3、郑州城市综合体发展概况
城市综合体的发展，对于郑州自身的发展和提升有着重要意义和深远影响。首先，城市综合体可以产生聚集效益，促进郑州市土地的集约利用，面对中心城区用地资源紧张的局面，城市综合体无疑可以带来更高的土地价值和土地利用率。其次，城市综合体的发展，有利于改变城市结构，改变传统的单中心发展格局，促进网络化都市化发展。郑州正在由传统的单中心模式向多中心模式转变，而城市综合体可以拉动区域经济增长，高端城市综合体还是城市经济和文化的增长极，因此它正是实现多中心发展模式的有力助推手段。同时，发展城市综合体还可以进一步增强郑州市的创新能力，对打造转型升级模式以及扩大投资、服务民生、促进消费，都有重大意义。
然而，城市综合体的发展也是一把“双刃剑”，郑州的城市综合体发展也存在着许多问题。首先，郑州的城市综合体的选址与规模存在盲目性，对于商业来说，选址是第一步，每个综合体所处的商圈不同，它的需求定位也不相同。第二，郑州的城市综合体在定位上存在同质化，盲目的追求一站式解决所有问题，把几种业态简单的叠加，不根据区域定位寻求特色和差异，这样不但会对自身经营产生影响，更重要的是对区域的商业发展也没有好处。第三，郑州的城市综合体对城市交通产生了极大的影响，由于缺乏对于大型城市综合体对城市交通可能带来影响的交通评价，以及相应的应对措施，这必然影响城市的整体运作效率，带来城市资源的极大浪费。第四，郑州的城市综合体建设缺乏政府的统一主导，一个成功的城市综合体，需要大量的指标分析，尤其是周边的人口密度、商业密集度等，郑州的城市综合体如果一味只是追求数量和体量，而不能在政府指导下从城市总体布局出发，结合区域功能定位和实际需求，打造出有区域特色的，复合区域需求的城市综合体，其前景不容乐观。
4、郑州城市综合体发展策略建议
城市综合体的发展，有着其内在的商业价值规律，然而郑州很大一部分的商业地产开发商，对商业地产项目的开发、运营、管理及后期服务上并没有形成系统的理论和操作经验，而是盲目的跟风式的开发投资城市综合体，这势必造成郑州市的城市综合体总量多大、分布不均、定位同质化等问题，因此，政府需要从多个方面，多角度对城市综合体的开发建设进行控制引导。
4.1 政府主导，与城市总体布局结合
面对郑州市城市综合体总量过大，增速过快，分布不均的区域，政府应加强对城市综合体的统一规划指导，特别是一些城市中心区域的城市综合体项目，政府更是应该主导其规划编制。城市综合体的总量应当与城市的总体经济发展水平和人口规模相一致。
通过专业规划，进一步预测郑州市城市综合体的总建设量，从总量上加以控制。在总量控制的基础上，应进一步结合郑州市总体规划和商业网点布局专项规划，首先，在城市综合体的总体布局上，应当和城市总体规划对城市中心的布局相一致，按照郑州市商贸业空间发展布局规划，郑州市商业中心分为五个级别，分别是国际商业中心、都市商业中心、市区商业中心、片区商业中心、社区邻里中心，每一级商业中心也应该设置与其等级与职能相匹配的城市综合体，这样不仅可以强化城市主副中心的职能，带动新区的发展，也为城市综合体的发展创造了良好的区域条件。
4.2结合居住区逐级发展
城市综合体应与城市各级商业中心相结合，根据商业中心级别形成不同业态、不同配比、不同规模相结合的城市综合体结构体系。城市综合体作为城市未来发展趋势，其配置标准也应与城市商业配套基本吻合，片区级以上的城市综合体，应根据专项规划进行商业配置。
片区级城市综合体承载各区域综合服务功能，含有购物中心、酒店、专业市场、商务金融、办公、休闲娱乐、公寓等多种功能，建议城市分区中每区设置1-2处；
居住区级城市综合体主要承载城市生活配套功能，主要含大型超市、零售商业、酒店、休闲娱乐、公寓、住宅等业态。建议每3-5万人设置一处；
居住小区级城市综合体主要承载基本生活配套功能，主要含大型超市、零售商业、休闲娱乐、住宅等，建议每1-3万人设置一处；
居住组团级别城市综合体主要承载必备生活配套功能，主要含便利店、菜市场、住宅等，建议每3000-10000人设置。
4.3交通优先，与城市交通系统充分衔接
城市综合体的建设，应该和城市交通充分结合。一方面，城市综合体的建设应当和城市交通枢纽充分结合，特别是轨道交通枢纽，城市综合体可以结合轨道交通站点做上盖式开发，这种模式也是目前城市综合体发展的一种重要模式。另一方面，城市综合体的开发会对交通产生一定的影响，特别是比邻城市主干道的城市综合体，
商业综合体市场发展趋势范文2
即旅游消费模式从单一观光旅游到综合休闲度假旅游发展，景区发展模式从单一开发到综合开发发展，地产开发模式从传统住宅到综合休闲地产发展。顺应这一趋势，旅游综合体这一集合式开发模式及产业聚集模式应运而生，它必然是推动旅游产业、旅游消费、地产业再次升级的主力引擎。近年来我国出现了许多以主题公园为主体的，融旅游、地产、娱乐、商业文化为一体的大型旅游综合体项目，本文基于这些项目开发实例的考察和分析，提炼出一种休闲旅游房地产全新开发升级模式旅游综合体开发模式(Tourism ComplexDevelopment,T-C-D)，即旅游+房地产的综合体开发模式，实现地产开发与综合旅游休闲发展的完美融合，为旅游休闲地产的创新开发带来巨大空间。
T-C-D模式的概念及特征。
1.1 概念阐述。
旅游综合体是我国学者首创的词汇，国外几乎没有直接的相关研究文献，目前国内多是间接从实战的角度对旅游综合体项目进行分析，没有形成系统的理论体系，其概念也缺乏明确的定义，主要研究见表1。
结合前人的研究及国内外大型旅游综合体项目自身的特点，对本文T-C-D模式作如下界定：T-C-D或旅游综合体开发是指在相当大的地域范围内，基于一定的旅游资源与土地基础，以旅游休闲功能为主导，以大型旅游休闲项目和休闲地产为核心，以房产收益为支撑、以高品质功能齐全的服务内容为根本进行土地综合开发而形成的综合服务品质较高的泛旅游产业休闲聚集区，是休闲度假时代旅游产业发展的终极目标。
1.2 T-C-D模式的表现特征。
T-C-D模式适应了世界休闲产业发展的潮流，作为一种休闲地产开发全新的生产力形态，是切合我国实际的必然选择。通过观察T-C-D综合体项目的表现特征，有以下表现趋势：①综合性突出，休闲产品多样。综合性是T-C-D模式的第一表现特征，主要包括：一是土地开发的综合性。T-C-D模式以泛旅游资源和土地资源为基础，实质是旅游休闲导向型的土地综合开发、打造的结果。二是产业发展的综合性。T-C-D模式从单一的资源打造形成泛旅游产业，融合综合旅游项目、地产、会展、商业、创意文化、现代服务等产业，通过综合开发，进行多功能、多业态的集聚;三是功能的综合性，产业发展的综合性决定其功能配置的综合性，可一站式满足游客观光、休闲、度假、娱乐、体验等的需求。四是项目开发的综合性。
旅游综合体本身是一个大项目，它包括三类主体项目，即核心吸引类项目、利润类型项目、配套延伸类项目，主要子项目有景区、饭店、社区、游乐场、高尔夫球场、休闲娱乐街区、购物中心及配套设施等。这些项目之间联系紧密，各类项目种类及配置比例对整个旅游综合体的运营有极大的影响。五是效益的综合性。T-C-D模式的本质特征决定了它不但追求经济效益，而且追求环境效益和社会效益，追求全方位的综合性效益。此外，T-C-D在同一个区域中将观光、休闲、度假、娱乐、购物、地产等多种产品混合成为真正意义上的泛旅游休闲产品。
商业综合体市场发展趋势范文3
【关键词】社区综合体；布局原则；建设模式；配置标准
1. 背景
2013年，四川省委和成都市委对成都市提出“五个转型升级”和“立城优城”的战略，要求积极推进城市管理转型升级，完善公共服务设施的配套与服务，引导公共资源的均衡配置，不断改善人民群众就医、上学、养老条件，满足城市居民的需求，提升城市服务质量，努力构建多元化、多层次的社会服务体系，这对城市基础设施和公共服务设施体系提出了更高的要求。因此，在完善原有规划基本公共服务设施的基础上，结合城市公共服务发展趋势，打造社区综合体，引导公共资源的均衡配置势在必行。
2. 社区综合体定义及功能研究
成都市中心城区公服圈分类布局图图3公交导向社区综合体布局模式图2.2社区综合体的定义及功能构成。
（1）建设社区综合体的目的是在保障社区居民基本物质生活需求的同时，满足其精神文化层面的需求，塑造社区文化、增强居民的社区归属感。为使片区居民能够方便快捷的到达和使用社区综合体，规划应设置公共交通站点和停车场等。
3. 社区综合体布局原则
3.1服务深入，覆盖全面。成都市中心城区的社区综合体是以《成都市中心城区十五分钟基本公共服务圈规划》为基础，全面评估中心城区服务设施用地，遴选符合社区综合体建设标准的地块，原则上每个公服圈建设一处社区综合体，实现社区公共服务均等化，满足居民日常生活需求与社会交往。
3.2交通便捷，出行低碳。社区综合体应尽量结合公共交通站点联合打造（图3），同时在具备完善的公共停车设施和便捷的公共交通换乘工具等交通便利地段，也可考虑社区综合（图4），原则上满足居民500米步行距离达到社区综合体，提高社区综合体的可达性和使用便捷度。与此同时，将社区综合体设置于慢行道路系统交汇处，并在社区综合体中设置社区巴士停靠站和自行车租赁系统，采取物理隔离或交通信号控制等方式管理城市慢行系统与机动车系统，实现机非友好分离，确保了慢行系统的安全，使行人和非机动车具有路权优先，实现了绿色出行的目的。
3.3公共开发。社区综合体应尽量临近小区绿地、水域、公园、广场、综合运动场等开敞空间布局，设置供人们交谈、停留和活动的场所，为居民提供开放的交往空间。
4. 社区综合体建设模式及标准
4.1建设模式。社区综合体的建设模式主要包括以下三种模式：
（1）垂直布局。针对单个地块，在垂直空间叠建多种公共服务设施功能，主要表现为多层的单体建筑（社区综合体垂直布局模式示意图见图6）。
（2）水平布局。水平建设模式，即针对单个地块，在水平空间叠建多种公共服务设施功能，主要表现为沿街低层建筑；或针对相邻的多个地块（各地块功能单一），共同开发形成的一个布局相对集中的社区综合体，主要表现为建筑群（社区综合体水平布局模式示意图见图7）。
（3）混合布局。由相邻的单独占地及叠建多个服务设施地块组合在一起，可根据实际需求共同开发，形成一个布局相对集中，高效集约的社区综合体。可根据方案设计，在内部形成商业街、开敞空间及交流平台等公共空间（社区综合体混合布局模式示意图见图8）。
4.2建设标准。
4.2.1分级体系。参照《成都市公建配套设施规划导则》（2010），形成“居住区级和基层级”两级社区综合体体系，分别对应不同的服务人口和不同的配建设施。基层级社区综合体服务于其所在的居住社区，服务人口约1～3万人；居住区级社区综合体服务于其所在的居住区，服务人口约3～5万人。
4.2.2配建标准。
（1）公益设施配建标准。对应社区综合体的两级体系，分别形成“居住区级和基层级”两类建设标准，其中，各项基本公共服务设施的设置按照《成都市中心城区十五分钟基本公共服务圈规划》的建设标准进行识别（社区综合体建设标准一览表见表3）。
（2）其他社区商业设施配建标准。社区综合体除配建农贸市场、邮政服务网点等公益性的社区商业服务设施，还可配建一定量的其他社区商业设施，涉及餐饮购物、休闲娱乐、生活服务、便民维修、金融服务、教育培训等多种功能，以保证社区综合体的商业活力。本次将其他社区商业设施分为必备设施及备选设施两种，如表4所示。其中必备设施在社区综合体内必须设置，但社区综合体中若已配建类似的公益设施功能，则根据需求选择是否需要进行配置，不再作为必备设施。例如在社区综合体中已配建了农贸市场功能，则必备设施中的生鲜连锁可作为选择配建设施。其他备选设施的功能和面积则由建设单位根据主题功能需求选择配建。
4.2.3用地规模。根据相关案例研究，层数较高的公共服务设施不利于居民日常使用，造成设施的闲置浪费（图9）；体量较大的社区综合体在形态方面不易与周边建筑协调。因此社区综合体应要在合理的建筑高度控制下满足一定的用地规模，以保证社区综合体内的各项公共设施能被有效利用。
根据成都市中心城区基本公共服务设施的建设现状与发展需求，社区综合体应须尽量配建社区养老、社区医疗、文化活动、综合运动场、绿地等设施。基于社区综合体建设标准中的最小规模测算，除需独立占地的综合运动场、小区绿地和绿地与广场外，可叠建的公益设施的最小建筑面积约为8500平方米，在预留一定比例的其他社区商业设施建设空间基础上，确定成都市中心城区社区综合体服务设施用地的总用地规模不宜小于6000平方米。
5. 结语
在中心城区土地资源普遍较为紧张的情况下，如何满足居民日渐提高的公共服务设施需求，是广大规划工作者不懈努力研究的课题。本文针对不同的服务人口形成两级社区综合体体系，并配置相应的设施和设置相应的建设标准，较合理的平衡了用地紧张和公服需求的矛盾。此外，对社区综合体的布局原则和建设模式进行研究，为以后社区综合体的规划管理提供了指导作用。
参考文献
[1]武田艳，何芳.城市社区公共服务设施规划标准设置准则探讨[J].城市规划，2011（9）：13～18.
[2]成都市规划设计研究院. 成都市中心城区十五分钟基本公共服务圈规划[R].2013.
[3]吴南.基于生态导向下的社区中心布局研究――以中新天津生态城为例[M].中国城市规划年会，2011.
商业综合体市场发展趋势范文4
关键词：城市综合体
中图分类号：K915文献标识码： A
1.城市综合体的概念
“城市综合体”是指将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
2.城市综合体的产生
城市综合体不仅仅只产生于当代。在西方，可以追溯到古希腊和古罗马时期，卡瑞卡拉浴场就是一个典型例子，它的功能不仅只有洗浴，也包括了商业和休闲娱乐，是西方城市综合体的雏形。同样，在中国的北宋时期，东京开封也出现了有别于中国传统封闭式商业模式的市场―瓦子，也就相当于当代城市中的超级市场，这种开放式的商业模式也可以说是中国城市综合体的早期形式。
3.城市综合体的发展趋势
随着时代迅速发展，城市综合体也体现出巨大的发展和变化。在国外，城市综合体经历了从公共浴场到商业拱廊，到洛克菲勒中心、拉德芳斯，再到伦敦西田购物中心的变化。
在中国，城市综合体也从原来的瓦子市场，演变到后来的上海永安公司、北京国贸中心，再到现在各大城市都随处可见的万达广场、万象城等城市商业中心。
在功能上，城市综合体所承载的内容也发生了较大的变化。由原来的商业办公和商业零售，逐步发展为住宅型商业综合体与商业零售相结合，而如今，城市综合体则主要以商业零售和休闲娱乐作为主导功能。
4.城市综合体的类型
城市综合体的类型有多种多样，不同的要求、不同的定位会产生不一样的类型，这里主要从选址、功能和空间角度来具体说明。
（一）按选址划分
1.CBD型
与城市的商务、商业功能类型相结合，建造城市中心型、地标型建筑综合体，在一定程度上塑造了城市中心的公共空间和城市标志性，提高城市认知度。
2.交通枢纽型
与城市交通枢纽站相结合，通过公共空间、交通空间来引入大量的人流提高其商业价值。
3.城市城郊结合型
如果城市中心不能满足建设的条件，使得城市综合体选址设置在城市的郊区，这样不仅刺激城市欠发达地区的经济发展，也促使城市空间向外延伸，形成多核型的城市结构。
（二）按功能划分
1.城市商业综合体
商业综合体是现在比较普遍的综合体，它是由传统商业空间演变而来，在传统空间的基础上增加了商业购物的趣味性、休闲性。如万达广场、万象城等，都是在传统商业基础上增加了餐饮、娱乐等休闲场所，丰富了人的活动与交往空间。
2.城市商务综合体
商务综合体颠覆了传统的办公模式，不仅满足了公司内部一站式办公、接待、管理，提高办公效率，也增加了各个公司之间的交流机会，促进了各产业之间的联系。例如北京望京SOHO、三里屯SOHO等。
3.城市产业园区综合体
城市产业园区综合体一般是为服务城市内部某一种特殊产业而建设的产业园，例如汽车产业园、物流产业园等等，因其所代表的特殊功能的不同，产业园综合体的形 式也会有很大不同，他不同于传统的汽车制造工厂或物流集散厂，而是更加注重满足环境、 功能、人文各方面的功能，这样不仅提高了环境质量，也提高了流通的效率，降低了运输成本。
4.特色城市旅游综合体
旅游综合体主要服务于富有风景、艺术、产业等特色的特殊城市，例如深圳华侨城的欢乐谷主题公园，以及各地依靠旅游资源所建设的集餐饮、娱乐、休闲于一体特色村落。
5.城市地下综合体
城市地下综合体主要是将传统商业空间拓展到地下空间，囊括商业、餐饮、娱乐等多种功能，通过地下空间的特点和地上、地下空间的转变带给人不一样的体验感。
（三）按空间类型划分
1.百货商场
传统的百货商场，例如长春的欧亚商都、亚细亚百货等，此类建筑布局都采用了裙房加高层塔楼的形式，所形成的外部空间较小，呈发散状态，缺乏趣味性，聚集人流能力较差。
2.购物广场
购物广场或购物公园，如华润万象城、万达广场等，他们的建筑布局形式采用了商业裙房与高层公寓相分离的形式，增加了可活动的外部空间，但仍然缺乏行走过程的趣味性和丰富的体验感。
3.建筑综合体
如今大范围兴起的城市综合体，如美国的洛克菲勒中心、香港的太古广场等，他们的建筑布局形式采用由不同功能块串联起来的街区形式，这不仅增加了除商业以外的娱乐、休闲等内容，也真正改变了人的交往方式和生活方式。
由城市综合体的发展可以看出，建筑的布局方式会给人带来完全不同的感受，如今的建筑裙布局更加注重增加空间的变化。
行列式布局所形成的空间较为分散，对于商业空间来说，缺少吸引力。
围合式布局可以为商业聚集人流，也可以提高人对该空间的认知程度。
错层式半围合式布局不仅在平面上增加了空间的流动性，也增加了竖直方向的空间层次感，促发各种交往活动的发生。
5.城市综合体的功能演变
城市综合体由最初的以商务办公功能、商业零售功能为主，慢慢转变成以住宅型建筑综合体与商业零售相结合的形式，再到如今的以商业零售功能、商务功能、休闲娱乐功能为主的形式。由此可见，随着城市的不断发展，城市综合体的功能在不断的复杂化、多样化，这也符合了城市本质的特性。
6.城市综合体在城市中的空间分布
（一）城市综合体大多出现在国际城市或国内的一二线城市。这说明了城市综合体与城市的整体经济实力密切相关。
（二）城市综合体的建筑体量一般以国内一线城市为大。这说明了建筑综合体的建设与城市化的进程保持着相对的一致性。
（三）城市综合体在国内的二三线城市的郊区建设较多，其次是国内的一二线城市的中心区。这说明了综合体的建设与城市化进程相一致，与国内一二线城市旧城改造联系更加紧密。
7.城市综合体在城市中所发挥的作用
城市有三大职能：生产服务、生活服务、公共服务。现代的城市综合体主要功能是人的生产服务作用。随着社会的发展，城市综合体对生活服务职能的作用在逐步兴起中，其中包含了购物、休闲、娱乐等。而对于公共服务职能的服务也逐步显现出来，如果一个城市综合体的空间设计足够引人入胜、亲切宜人，那么此处的空间就自然会被人利用，形成日常的交往、交流空间，从而体现了城市综合体在公共服务中所起到的作用。
概括来说，城市综合体对城市的作用可有以下三点：
（一）提升了城市的形象和核心竞争力
城市综合体如CBD、SOHO等一般处在城市的中心区，承载着商业、商务等城市高端服务功能，人员比较密集、人流量较大，所以在城市设计过程中要十分注意整体形象在所在区域的标志性、可辨识性，提高建筑综合体的可达性，提高周边地区交通承载能力，以方便人流高效的引入和疏散。
（二）激活了城市中心区的经济和文化氛围
在二三线城市，城市综合体往往建设在城市郊区，这样做可以通过自身的经济效益带动整个郊区地区的经济效益，达到新城扩建的目的。
在特色城市区，城市综合体的建设往往要充分考虑到与所在地区的文化氛围或者历史背景，设计富有一定的主题性，这样新老区就以一种全新的、富有吸引力的方式结合起来，不仅刺激了经济，也加深了人对城市文化或历史的理解。
（三）扮演着城市公共生活的重要空间的角色
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关键词：旅游综合体开发；旅游房地产；开发模式。
Abstract:As the industrial structure upgrading,the travel structure from a single economic mode tothe diversity gathered,comprehensive of trav-el mode,produced by tourism resources and land based,dominating by tourism leisure function,combinedwith large travel leisure projects,high quali-ty service facilities,the interactive development of leisure tourism of real estate and so on,as werl as assemble of land-use patterns and industrialcluster model.Based on the observation and concludes the basis of massive development examples,defined tourism complex development which realestated new complexes development mode of concept,analyzed the features of the model,Put forward development phase mode and application mode,and on this basis concluded development strategic measures.
Key words:tourism complex development;tourism real estate;development mode。
纵观当今世界旅游业的发展趋势，正在由“观光时代”转向“休闲娱乐时代”和“旅游产业时代”。与观光旅游相适应的旅游地产产品形态“住宅+景区”的简单形式已不能满足现代休闲、度假市场的需求。传统的旅游消费、旅游景区、旅游地产面临着转型升级。即旅游消费模式从单一观光旅游到综合休闲度假旅游发展，景区发展模式从单一开发到综合开发发展，地产开发模式从传统住宅到综合休闲地产发展。顺应这一趋势，“旅游综合体”这一集合式开发模式及产业聚集模式应运而生，它必然是推动旅游产业、旅游消费、地产业再次升级的主力引擎。近年来我国出现了许多以主题公园为主体的，融旅游、地产、娱乐、商业文化为一体的大型旅游综合体项目，本文基于这些项目开发实例的考察和分析，提炼出一种休闲旅游房地产全新开发升级模式———旅游综合体开发模式（Tourism ComplexDevelopment,T-C-D），即“旅游+房地产”的综合体开发模式，实现地产开发与综合旅游休闲发展的完美融合，为旅游休闲地产的创新开发带来巨大空间。
1 T-C-D模式的概念及特征。
1.1 概念阐述。
“旅游综合体”是我国学者首创的词汇，国外几乎没有直接的相关研究文献，目前国内多是间接从实战的角度对旅游综合体项目进行分析，没有形成系统的理论体系，其概念也缺乏明确的定义，主要研究见表1。
结合前人的研究及国内外大型旅游综合体项目自身的特点，对本文T-C-D模式作如下界定：T-C-D或旅游综合体开发是指在相当大的地域范围内，基于一定的旅游资源与土地基础，以旅游休闲功能为主导，以大型旅游休闲项目和休闲地产为核心，以房产收益为支撑、以高品质功能齐全的服务内容为根本进行土地综合开发而形成的综合服务品质较高的泛旅游产业休闲聚集区，是休闲度假时代旅游产业发展的终极目标。
1.2 T-C-D模式的表现特征。
T-C-D模式适应了世界休闲产业发展的潮流，作为一种休闲地产开发全新的生产力形态，是切合我国实际的必然选择。通过观察T-C-D综合体项目的表现特征，有以下表现趋势：①综合性突出，休闲产品多样。综合性是T-C-D模式的第一表现特征，主要包括：一是土地开发的综合性。T-C-D模式以泛旅游资源和土地资源为基础，实质是旅游休闲导向型的土地综合开发、打造的结果[7]。二是产业发展的综合性。T-C-D模式从单一的资源打造形成泛旅游产业，融合综合旅游项目、地产、会展、商业、创意文化、现代服务等产业，通过综合开发，进行多功能、多业态的集聚；三是功能的综合性，产业发展的综合性决定其功能配置的综合性，可一站式满足游客观光、休闲、度假、娱乐、体验等的需求。四是项目开发的综合性。
旅游综合体本身是一个大项目，它包括三类主体项目，即核心吸引类项目、利润类型项目、配套延伸类项目，主要子项目有景区、饭店、社区、游乐场、高尔夫球场、休闲娱乐街区、购物中心及配套设施等。这些项目之间联系紧密，各类项目种类及配置比例对整个旅游综合体的运营有极大的影响。五是效益的综合性。T-C-D模式的本质特征决定了它不但追求经济效益，而且追求环境效益和社会效益，追求全方位的综合性效益。此外，T-C-D在同一个区域中将观光、休闲、度假、娱乐、购物、地产等多种产品混合成为真正意义上的“泛旅游休闲产品”。
②以旅游休闲功能为主导，休闲地产产品为核心。随着中国旅游发展正由观光旅游向休闲度假旅游转变，T-C-D模式的主导功能必然是旅游休闲，同时融合观光、游乐、运动、会议等多种旅游功能，构成所谓的“综合旅游休闲”。当然，在实际开发中主要是以一项或几项功能为主，再配合其他辅助功能共同发展。同时，在泛旅游产业构架下，综合旅游休闲产品主要以休闲地产产品为核心，这里的休闲地产产品既包括休闲度假地产（如酒店、餐饮）、休闲商业地产（如商业零售、商务办公）、休闲住宅地产（如公寓、别墅）三大核心类别，也包括其他特色地产、创意地产和私人地产等，这是T-C-D产品开发的核心。③多元混合性突出，服务品质高。旅游者动机的多元性和旅游资源的复合性使旅游休闲产品开发组合多样，功能具有多样性和复合性，居住、餐饮、购物、娱乐、休闲、度假、运动、体验、会展各功能之间联系密切，互为补充，同时相关产业集聚、混合发展，这些特点的根本原因在于市场多元混合的需求，它们推动旅游开发从单一产品时代走向综合体时代。作为旅游开发的升级模式，旅游综合体拥有超越一般景区的较高品质的服务，推动区域旅游从景区时代走向旅游目的地时代，具有良好的智力运营模式，充分体现混合性、全局性、长期性、品质性。④政府参与主导，资金依赖性强。大量案例证明，T-C-D模式的开发成本和经营成本都很高，需要大量资金支持—运作，具有高投入、高风险、高收益的特征。同时，T-C-D模式的开发体量巨大、范围广泛，需要从区域发展的角度对其进行研究、分析，投资商无法在短时间内从宏观上把握方向。因此，T-C-D的开发除了需要资金的支持外，离不开政府参与主导。从目前T-C-D开发的实例来看，地方政府的政策倾注、资金投入都给予了大力支持。
2 T-C-D休闲地产创新开发模式。
2.1 理论模式。
成功的土地开发利用将大幅度地提升土地价值与品牌价值，创造可持续的现金流。旅游资源一般不直接产生经济效益，只有配备综合功能的旅游基础设施和服务设施，打造有机旅游综合体，才能引来人流，留住人流，从而扩大其消费，将生地变成熟地和旺地，促进旅游产业、地产业及相关产业发展[8]。
从地产开发的角度来说，旅游综合体为大地产开发特别是旅游休闲地产开发提供了一种创新模式[9]（图1）。
辅助引导模式：任何可对旅游者产生吸引力的有形或无形要素均是T-C-D模式开发可依托的核心资源，T-C-D面向现代休闲市场需求，重新、创新、补充开发整合这些核心旅游资源，创造一个或者多个独特的核心吸引物，这些核心吸引物可以是一个地区独特的文化，可以是打造的特色景区，也可以是一些核心旅游休闲项目，如主题公园、主题博物馆、温泉中心、高尔夫中心、特色酒店等，它们是打造核心吸引力中心的基石。通过它们的打造，在原始土地上进行大环境建设，使其景观化、生态化、环境化，将原始土地变成环境土地，产生环境效益，这是T-C-D模式开发的前期工作，也是旅游地产开发的辅助依托。
主体支撑模式：一定规模的核心吸引物形成核心吸引力中心，它是吸引人流、提升土地人气的关键，主要目的就是为整个开发地带来客源，形成最初的消费者。但要留住人，构建一个休闲目的地就需要创造更多的综合休闲产品来满足客流的休闲消费需求，主要包括主题酒店群、特色商街、主题游乐项目、综合运动项目等。它们实际上是各种休闲业态的聚集，形成了休闲聚集中心。这是T-C-D开发模式的关键和主体功能部分，也是旅游地产开发的主要依托。核心吸引力中心和休闲聚集中心的成功开发将极大地提升土地人气和价值，把环境土地打造成人气土地，产生一定的经济效益。
辅助延伸模式：主体功能部分的开发提升了土地的人气及品牌价值，也能创造可持续的现金流，但要真正扩大其消费，提升土地的价值，获得土地开发上的巨大回报，就必须创造延伸发展中心，包括泛旅游产业、现代服务业及地产业的发展，其中地产业的发展是整个延伸发展中心的核心，也是土地开发利润的主要来源，提升了土地的价值，将人气土地变成增值土地，产生环境、经济、社会的综合效益。
2.2 应用模式。
综观我国成功的T-C-D开发实例，依据核心资源、功能、主题和开发目的的不同来划分，一般形成“X+旅游综合体”的开发模式（X指核心资源、产品、功能或开发目的）。在实际情况中这些分类相互交叉融合[10],主要形成四大类别，即“生态休闲旅游综合体”开发、“休闲商业旅游综合体”开发、“文化创意旅游综合体”开发、“娱乐度假旅游综合体”开发（表2）。
“生态休闲旅游综合体”开发模式：该模式是基于开发地的自然生态资源进行环境重造、生态恢复的低强度开发模式。它拓展了传统旅游区内单一的观光功能，开发同时配备相关的休闲项目、休闲社区互动发展，为游客提供生态观光、生态休闲、生态居住的机会。该模式往往先改善区域基础设施条件和生态环境质量，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，靠旅游业的关联带动作用吸引人流物流，促使附近地产升值。从旅游起步，旅游改善环境，环境带动地产，地产促进其全面发展，是旅游与地产相互结合的典型。
“休闲商业旅游综合体”开发模式：休闲商业旅游综合体是都市综合体与旅游休闲相结合的产物，是一种商业地产项目，主要是以综合商业为主要功能，其他娱乐、休闲作为辅助功能。
它其发展必须要有一定的游客基础，客源层次多样，辐射范围广泛，对人流量吸引力较大。该模式对商业性设施的全面性要求高，包括酒店、餐饮、交通、商业街，涉及会展、娱乐等设施以及城市游憩商业区中的接待设施等。该模式一般依托城市副中心或旧城改造进行开发，收益较高，土地增值快，市场趋向性强，临近规划区的目标市场是首先被考虑的地区。其难点在于文化的活化、休闲业态的市场化、商业地产的盈利化。
“文化创意旅游综合体”开发模式：该模式以区域的历史、文化、民俗、风气等为核心吸引物，进行深度开发。围绕一种或几种文化主题以有形的物质载体（建筑形式、再生场景、旅游活动等）创意性地表达、展示出来[11],塑造一个具有特色文化个性的T-C-D品牌和地区。该模式能激活一个地区无形的文化魅力，对文化的修复、保护和延续具有重要的作用，一般适用于具有特色文化资源的地区或兼具较强经济实力和号召力且艺术文化基础深厚的地区开发。该模式各种旅游项目和活动都是在特定文化主题背景下通过创意手段进行演绎的，形成独特的文化体验，产品的专属性较强，因此对后续旅游地产的开发构成一定的制约，要求建筑实体要符合整体文化的风格才有利于T-C-D地区综合体形象的塑造。
“娱乐度假旅游综合体”开发模式：该模式基于市场规模大小投入巨资，专注于大型游乐项目的开发，以娱乐设施作为主要吸引物，加上与之配套的酒店、餐饮、休闲地产等多元化的活动内容，吸引多种消费人群。该模式的开发对传统旅游资源依附性很低，不受特定资源、文化或者不同类型游乐项目的束缚，但对环境、配套设施和服务有较高的要求，开发具有高投资、高风险、高收益和成片占用土地的特点，需要庞大的客流量来维持正常营运和收回成本，要求在宏观选址上必须是经济发达的大城市或特大城市，微观上则选择用地限制较小、地价便宜的城市边缘地区[12]。该模式具有较好的延展性，可以带动会议会展、文化创意产业、现代服务业等多种产业发展，有助于泛旅游产业的形成，实现真正意义上的土地开发的巨大回报。
3 T-C-D模式开发的战略措施。
3.1 综合打造为指向，定位突破为先导。
T-C-D开发模式本着“复合型资源、综合性利用”的理念，以休闲旅游为导向进行土地综合开发、产业综合发展、功能综合配置、目标综合打造，效益综合实现，这是T-C-D开发的第一要领。一个成功的T-C-D开发，已经超越了单个旅游项目的层面而走向旅游聚集区，整个旅游聚集区的打造应聚集以某项功能为主导的多种旅游功能，一站式满足游客全方位的旅游体验需求，最终形成一种泛旅游产业综合发展构架，包括商业、娱乐、会展、创意等[13]。目前旅游综合体迅速发展，多元化、特色化、主题化的定位将成为未来发展的趋势，也是其赢得多元化市场竞争的关键，主要从区域功能、开发主题、文化挖掘、市场需求、游客行为特征的角度进行特色化定位。
3.2 功能构架为核心，房产收益为支撑。
大量案例表明，T-C-D的开发是一个有序的推进过程，其中核心吸引力中心、休闲聚集中心和延伸发展中心的营建是核心，它们是整个T-C-D的主体功能构架。要充分研究其主要作用、互动模式和内在联系，抓住功能构架这一核心，同时对整个区域的旅游资源、产品、市场深入研究与创新，才独具吸引力。T-C-D开发的各功能构架的收益水平和回收速度是不同的。核心吸引力中心和休闲聚集中心投资高、更新快、风险大而且回收慢，因此，开发商需要充分考虑整个T-C-D地区的资金平衡，需要在延伸中心发展地产业，从中得到更多的、更快的收益，地产业无形中就成了T-C-D开发与收益的支柱，这里的地产业是一种“泛地产”、复合型地产，不局限以房子为核心，房子可能是主体，也可能是附属的配套设施，它要求营造的不仅是一个自然景观的空间，而是一个更好的组合空间、服务空间、综合空间[14]。
3.3 专业团队为基础，操作运营为保障。
T-C-D开发模式错综复杂，开发无论是规划、策划还是运营机制都需要高水平、高专业的团队来支持。在开发建设中，要整体定位、整体规划、整体设计，并在以后运营中，要整体经营、整体管理，将开发模式与运营模式统一起来，无论是前期的定位、设计、空间考虑，以及经济指标的制定还是后期的运营管理，都需要专业的团队和科学的统筹安排。一个成功的T-C-D开发方案要选择特色化、创新化的高水准的运营模式，对T-C-D运营的要求非常高，无论是独立开发还是统筹开发，都要体现全局性、长期性、品质性，同时要根据不同的功能部分引进最为专业的合作伙伴，共同来管理运营T-C-D地区的项目，才能够为目标市场提供周到的综合服务。
4 结语。
随着我国休闲旅游时代来临，旅游消费模式、景区发展模式、地产开发模式、产业转型模式已不能很好地适应旅游产业升级的需要，由此产生了T-C-D模式，它是旅游开发的最终形态，是休闲度假时代旅游产业发展的终极目标和复合形象的体现方式。本文基于T-C-D实际案例的观察和分析，尝试性地对这一全新模式从概念、表现特征、理论模式、应用模式到开发战略措施进行了初步的研究，己取得一定的成果，但T-C-D开发模式是一个摆在理论界的全新课题，目前这个研究领域基本上没有形成系统的理论只有盲目的实践，更缺少相应的管理措施，因此，研究的后续工作就是进一步对T-C-D项目进行考察，形成一套成熟的理论来支撑指导相关行业发展。
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商业综合体市场发展趋势范文6
关键词 社区 商业发展模式 方向研究
在我国，现阶段社区商业整体面临着“规模不适合、布局不合理、业态不齐全、结构不适用、运营管理不规范、整体不和谐”的困境;社区商业网点的布局存在“供给不足、需之未有”、“业态单一、配之不齐”、“规模低效、供之扰民”、“城乡分离、享之不均”等问题。但面对大型百货及购物中心的日趋饱和，居民的需求越来越旺盛，社区商业的巨大潜力吸引着每一个开发商都想分食这块蛋糕;而城乡统筹发展对社区商业的业态配置、空间供给和管理模式又提出了新要求。
一、社区商业发展的功能和特征
（一）社区商业地产发展潜力巨大
首先，社区商业地产日益受到政府和开发商的重视。以商业为主的第三产业是城市地区经济的重要支柱，社区商业地产作为城市商业体系的重要组成部分，为城市经济发展提供动力，增加政府税收，使地区经济日益活跃、结构趋向合理。其次，社区商业地产市场潜力巨大。随着我国城镇居民人均可支配收入日益提高，城市中心商业区的建设已经达到较高水平，在我国快速城市化过程中，出现一大批新建的居住小区，这些新建小区由于远离城市商业中心，生活配套设施严重不足，社区商业作为一种属地型商业，恰巧能够提供小区居民日常必需品和便利服务，市场潜力巨大。
（二）社区商业的功能和模式
我国社区商业的主要特点：从社区商业的建筑形态上来看，我国社区商业主要有社区底商、社区商业街和社区购物中心等三种形式，这三种形式与我国经济体制和经济发展水平有一定联系。社区底商主要是指利用建筑底层作为商业用房，以满足自身社区消费者各种需求的社区商业。在我国，社区底商是从20世纪90年代开始的，当时房地产开发刚刚开始，底商被纳入住宅项目规划，开发商一般把居住区、沿着道路的建筑底层作为商铺，出售给商业经营者，以满足社区居民的日常生活需要。
二、探讨社区商业的发展模式及定位
开发商是社区商业综合体开发建设的主要力量，如前所述，社区商业综合体开发过程是一个非常复杂的系统工程，不仅仅是开发建设，更重要的是还必须长时间来培育整个项目，才能维持整个项目的长期持续经营，课题组主要在以下几个方面对开发商提出建议。
（一）合理区位选择
合理的区位主要考虑区域未来规划，区域交通设施等方面因素。区域未来规划决定了其该区域未来的发展方向，决定了区域的经济状况，从而决定了该区域人口档次，进一步决定了该区域人口的消费水平，人口消费水平将最终影响整个社区商业项目的运营状况。
（二）精准项目定位
社区商业综合体的定位主要分为项目总体定位和功能定位两部分。项目总体定位就是要对社区的人口规模、客户特征以及周边的商业进行了细致的分析和评估，确定项目的建筑规模和开发运营模式;社区商业综合体的功能定位要注意项目的功能结构、业态结构以及品牌结构等应与社区规模、消费层次相适应，对社区居民的收入水平、客户职业特征以及周边的商业业态进行细致的分析和评估，从而确定项目的商业业态和功能布局。
（三）主力店招商先行
国内成功项目的经验表明，前期主力店招商对项目后期的运营显得尤其重要。主力店对引导人流起着主要作用，大型主力店的入住，不仅可以避免广场建成后对商户盲目招商，还能借助大型超市所带来的巨大客流，吸引其他商户入住，从而盘活整个项目。
（四）丰富业态组合
成功的社区商业综合体并不在于项目建筑规模的宏大，而在于项目的功能齐全和合理的业态组合。社区商业综合体都应具有购物、餐饮、休闲娱乐和服务等四种功能，各种功能的分配比例最好为：购物40%-50%，餐饮20%-30%，娱乐10%-15%，服务5%-10%，这样的功能布局才能满足社区居民的需要。
（五）多样化经营模式
从国内外社区商业综合体的运营模式来看，项目运营模式最常见的有“完全出售、租售结合、售后返租、只租不售”等四种
模式，这四种模式各有特点，开发商应根据自身企业的情况和项目特点，寻找适合自己项目的运营模式。
三、结束语
社区商业发展模式并不是一种固定的模式，并且也没有哪一种模式是普遍使用的。在摸索适合我国国情的社区商业发展实践中，更需要从实际出发，实事求是灵活应用。我们要把握社区商业发展的基本思路和方向，用有力的措施和积极的心态，推进我国社区商业模式的健康有序发展。
文献参考：
[1] 李定珍.中国社区商业概论，北京.中国市场出版社，2004.
[2] 邓道平等.现在城市规划，北京，科学出版社，2004.
[3] 王学东.商业房地产投融资与运营管理，北京.清华大学出版社，2004.
