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房地产行业税收管理范文1
一、房地产税收一体化管理面临的现状和存在的问题
(一)房地产行业偷税现象的存在。虽然近些年房地产开发和房地产市场发展迅猛，但是房地产企业纳税人普遍一味地追求利益的最大化，纳税意识淡漠，财务管理混乱，导致偷逃税现象较为严重。很多财务人员素质较低，对房地产开发企业会计制度、核算办法不熟悉；个别房地产开发企业有意隐瞒利润逃避税收，不记或少记收入，虚列成本费用；设置“帐外帐”，开具虚假发票、白条现象比比皆是；售楼款挂往来不入“收入账”，随意调剂收入；以房抵债、抵费用或弄虚作假不计销售收入，偷逃相关税收；以代收账款或其他名义为由不按规定申报纳税，偷逃税款；还有些房地产开发商由于资金紧张,有意侵占国家财政资金,在预售楼盘时故意延迟缴纳税款，在年度内随意调整税款申报数额，甚至少报税款或逃避纳税。
(二)税收征管力度的薄弱。由于房地产行业的会计核算复杂，涉及税种相对较多，使得征管难度加大，同时税务部门的房地产行业对税收基础管理工作不扎实，使得房地产行业的税收征管存在较多的缺失。
(三)政策宣传力度不够，政策执行不能到位。目前，在土地使用权的出让和房地产开发、转让等环节涉及的税种较多，其相关的税收政策都在不断的修订完善中。一些纳税人对房地产相关税收政策缺乏认识。房地产企业绝大多数是私营企业，这些企业的负责人往往不注重财务管理，更别谈了解相关的税收政策。如房地产企业从商品房的预售房屋的定金、预收帐款中的预收款何时确认或转作收入核算认识不一。同时，房地产公司不积极配合也增加了征收难度，导致房地产企业相关税收政策执行不到位。
(四)处罚力度不到位。由于处罚力度不到位，给那些少缴、不缴、甚至偷逃税款的人有机可乘，造成税源的白白流失。对偷逃税的处罚不严，在实际工作中，税务部门往往以补代罚，以罚代刑，使偷逃税的人总存有侥幸的心理。如产权交易双方或者中介机构采取瞒报成交价，订立假合同等手段降低计税依据以达到少缴税款的目的，由于税法对这类偷逃税行为没有相应的处罚条款，加上查处不严，致使开发商、中介机构以及产权承受人肆无忌惮地弄虚作假，偷逃国家税款。
(五)相关部门配合不力。税务部门在具体进行房地产税收征管过程中，一些基础信息来源于房管、土地等部门，但由于彼此不属于同一领导部门，以及没有一个具体的法律或规章来约束相关部门对房地产业的协税护税行为，致使部门之间协调配合乏力。税务部门对房地产业税收的征管工作，普遍需要依靠相关部门的协助配合，才能掌握房地产企业的税源资料，但在实际工作中，出于种种原因很难形成部门合力，由于涉及的部门较多，其各自又有各自的管理程序，目前相互之间的合作只处于相互约定和协商的状态，遇到问题不能及时解决，缺乏相应的激励制约手段，未能实现信息共享，难以实现房地产行业税源的源泉控制。
二、对房地产税收一体化管理的有益尝试
一体化管理对内是一个整合管理资源，提高工作质量和效率的过程，对外是一个便民高效、环节透明、服务更优的服务过程。我们提出“一个部门负责、一个窗口服务、一条龙征收管理”的工作思路，把税收服务贯穿于税收征管全过程，简化办税程序，将一窗式管理、一户式管理、捆绑式管理的理念和方法延伸到所有税种，变多部门管理为一站式管理，极大方便纳税人。
（一）推广税务管理的“三一模式”和房管部门协税护税的“一票一证制”。一是税款征收一体化，即以契税为把手，对在房地产行业经营行为中涉及的一切应纳税款实行捆绑式管理，对行业经营链条中的当事各方实施系统化、精细化管理，不再分税种单项征管。二是税款征收一窗式，针对房地产行业税收统一征管窗口，对开发企业及建筑业在基建及销售过程中的涉税事项在地税办税服务大厅申报窗口实施税收服务，对一手房及二手房交易等房地产行业经营行为的涉税事项在政务大厅一体化窗口提供发票、受理申报、征收税款、审验资料等服务。三是纳税资料一户式，对房地产行业的纳税主体??房地产开发企业及建筑安装企业实施征管资料一户式储存，完善纳税评估机制进行全面监控辅导。四是房管、土地部门在办理房屋和土地权属的产权证照时，除有地税部门的契税完税证外，还应有不动产销售发票，以发挥以票控税作用。
（二）加大清缴力度，采取措施全力压缩欠税。一是对欠税开发企业实行“等比例清欠”办法，即欠税企业到大厅申请代开发票时，必须缴纳同比例欠税，并经主管局长批准方可开具发票。二是在开工放线环节，对以前工程要求结清欠缴税款，才予办理当年工程相关手续。三是在验收环节，对当年工程要求结清税款后才予办理接水接电手续。
（三）实时监控，开展经常性的纳税评估。一是设立项目台帐实时监控，强化税源精细化管理，严格实行以工程所在地进行项目属地管理。建立健全项目跟踪台帐，做好基础资料建设，对纳税人报送资料及时进行整理分析，准确认定纳税人的征收方法，规范用票管理。二是建立重点工程项目档案管理，对每个基建项目纳税情况进行重点跟踪，对申报计税明显偏低单位，即使督促追缴。三是推行核定征管，对未设立会计帐簿或设立账簿却不能准确完整进行会计核算，不能提供施工合同、不能提供工程结算价款、不进行纳税申报以及申报计税额偏低的单位，推行核定征收方式。四是开展经常性的纳税评估，全面掌握房地产税收的动态信息，针对当前房地产行业纳税人普遍存在的纳税意识不高的现状，税务人员深入房地产企业做好纳税辅导工作。帮助企业建立完整的财务核算体系；帮助企业解决与税收有关的疑难问题以及辅导纳税申报是否正确等。及时同契税征管中获取的信息比对，运用纳税评估的方法，堵塞征管漏洞。
三、对深化房地产税收一体化管理的建议
(一)创造和谐的征纳税氛围。一方面加强税务系统内部培训，在对房地产行业税收实施一体化管理的问题上，要加强税务人员对房地产行业相关税收政策的学习，要有针对的开展房地产行业税收政策和会计核算制度的培训，让税收征管人员熟悉掌握房地产行业相关的政策法规，熟悉房地产企业的会计制度，明确其收入和成本费用的确认方式，了解整个房地产开发交易的全过程，能够掌握房地产行业的会计核算方式，进行纳税调整和查帐检查工作，适应复杂的房地产税收征管工作。另一方面要采取多种形式加大房地产行业税收管理过程中的相关政策的宣传力度，采取送政策上门、纳税辅导上门、组织培训等方式理顺、沟通征纳关系。启动相关税收政策宣传途径，举办相关政策培训班等，有针对、有重点地进行宣传，增强房地产企业的纳税意识，营造房地产行业税收良好的征纳税环境。
(二)加大日常税收征管措施和税务稽查力度。加强日常纳税评估和辅导工作，完善“以票控税、项目管理”办法，加强发票管理工作，加大税收检查力度，打击房地产业涉税违法行为。要切实推行税收管理员制度，要强化其管理职责，及时掌握纳税人在开发经营、财务核算以及纳税等方面存在的问题，根据情节、性质及时处理或移送稽查部门处理，及时有效地打击税收违法行为，加大对偷逃税等违法行为的处罚力度。
房地产行业税收管理范文2
随着房地产业的社会需求增大，及其在国家产业结构中的位置日渐突出，房地产行业已经成为拉动经济发展的重要力量和新的税源增长点。但由于部分房地产企业纳税人纳税意识不高，财务管理混乱等原因，房地产开发企业偷逃税情况比较严重，如何加强房地产税收征管，抑制房地产业投机行为，规范房地产市场，实现国家税收的宏观调控，已经成为税务部门日常管理的难点和社会关注的热点。
目前房地产企业存在的税收问题大致可以归结为两类：一类是由于企业财务人员自身业务素质不高，对房地产开发企业会计制度、核算办法不熟悉，对会计制度与税法差异理解有误，导致乱用会计科目，不计或少计收入，随意结转成本费用情况普遍，比如对物业费、收视费、绿化费等代收款项不按规定申报缴纳营业税。另一类是不少房地产企业存在有意隐瞒利润逃避税收的现象。比如有些房地产开发企业通过与建筑安装企业相互勾结做假虚增成本，多计成本偷逃税款。房地产开发商通过开具建安发票，用支付营业税及附加、附征企业（个人）所得税的代价，就可以轻松偷逃企业所得税和土地增值税。再如，房地产企业利用项目开发前期投入资金大、周期长，收益主要集中在开发中后期的特点，对收取的预收款和银行按揭款不进行纳税申报或少申报，长期将这样的收入挂往来账，把挤占税款后的资金用于滚动开发经营中或弥补注册资金的不足，这样以来，一部分税款就此流失。
由于房地产行业的会计核算复杂，涉及税种多、征管难度大，房地产行业税收基础管理工作同样存在较多的缺失。首先，税务人员管理的不衔接。如房地产企业在开发前期主要涉及施工企业的建安营业税，开发中期主要涉及到销售不动产的营业税，而在开发中后期涉及企业所得税。在通常的税收日常管理中，税务人员偏重于营业税的征管，而忽视了对企业所得税的管理。房地产开发项目多，时间长，现行的房地产企业会计核算制度与税收法规存在较大的差异，特别是对收入与成本的认定上分歧较大。其次发票控管力度不强。主要表现在：施工企业结算不开具建安发票，无法确定工程成本；房地产公司不开具销售不动产发票，在企业隐瞒有关情况时，难以确认收入，从而影响税款征收；房地产公司与施工企业大量使用白条结算，混淆纳税义务时间，少申报收入。第三，社会综合治税协调乏力。房地产税收的征管，需要房管、土地、规划等诸多部门协助配合。但在实际征管工作中，由于涉及部门众多，缺乏相应的激励制约手段，未能实现信息共享，各部门管理程序不同，很难形成合力。目前相互之间的合作仍处于相互约定和协商的状态，遇到问题不能及时有效解决。难以实现房地产行业税源的源泉控制。
针对以上房地产行业税收征管中存在的问题，应采取以下措施，提前介入房地产业税收管理，减少房地产业的税收流失。首先要采取多种形式加大房地产行业税收管理过程中的相关政策的宣传力度，采取送政策上门、纳税辅导上门、组织培训等方式理顺、沟通征纳关系有针对、有重点地进行宣传，增强房地产企业的纳税意识，营造房地产行业税收良好的征收环境。其次应从以下几个方面来入手：一是加强日常税收辅导。针对当前房地产行业纳税人普遍存在的纳税意识不高的现状，税务人员要经常深入房地产企业做好纳税辅导工作，如帮助企业建立完整的财务核算体系，帮助企业审查其实现收入是否结转以及纳税申报是否正确等。二是加强发票管理工作，把房地产企业向用户收取订金、预售房款的票据全部纳入地税发票管理，定期检查房地产企业发票使用情况，核对发票的金额是否与房屋实际销售的价格一致，对违规操作填开的发票，严格进行处罚。三是建立房地产开发项目税源登记档案和税源数据库，加强对房地产开发企业税源信息的监控。按规定向纳税人收集房地产开发的相关资料，包括承受土地使用权批文、计委立项审批计划、建设项目施工许可证、建设项目竣工验收表、房屋拆迁批文及拆迁还房合同、房屋销售合同清单等资料。四是加大税收检查力度，打击房地产业涉税违法行为。要切实推行税收管理员制度，要强化其管理职责，及时掌握纳税人在开发经营、财务核算以及纳税等方面存在的问题，根据情节、性质及时处理或移送稽查部门处理，及时有效地打击税收违法行为，提高稽查选案的准确性，加大对偷逃税等违法行为的处罚力度。 最后，房地产行业税收征管工作与税务人员的业务素质、执法水平也有着密不可分的关系。因此，在对房地产行业税收实施一体化管理的问题上，要加强税务人员对房地产行业相关税收政策的学习，要有针对的开展房地产行业税收政策和会计核算制度的培训，让税收征管人员熟悉掌握房地产行业相关的政策法规，熟悉房地产企业的会计制度，明确其收入和成本费用的确认方式，了解整个房地产开发交易的全过程，能够掌握房地产行业的会计核算方式，进行纳税调整和查账检查工作，适应复杂的房地产税收征管工作。
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一、__市涉外房地产企业税收基本情况：
（一）登记情况：
20__年我市涉外房地产企业正式登记注册的有4户。至20__年，由于项目开发和销售完结，有两家企业停止经营，另外又有新注册的企业两家。故20__年登记户数仍为4户。注册类型均为外商投资企业。
（二）经济税源及入库税收收入：
20__年我市涉外房地产企业实现销售收入3721万元。20__年实现销售收入574万元。
20__年元至12月，我分局共计入库房地产行业税费350万元。其中：纯税收入344.87万元（营业税340万元、个人所得税2.41万元、印花税1.62万元、土地增值税0.84万元）。
20__年元至12月，我分局共计入库房地产行业税费180.10万元。其中：纯税收入169.90万元（营业税156.30万元、个人所得税3.02万元、印花税8.44万元、土地增值税2.14万元）。
二、__市涉外房地产企业趋势分析：
从调查分析的情况来看，我市房地产行业，尤其是涉外房地产行业发展呈以下几个趋势：
（一）在新一轮国家宏观调控政策尤其是金融紧缩政策出台后，首先减弱了住宅金融支持度。由于房地产行业融资渠道较为单一，对银行金融支持依赖度过高，金融紧缩之后将对房地产市场带来较大冲击，产生“急刹车”效应。
（二）随着经济的持续快速增长，房地产行业投资的速度明显过快。然而在缺乏决策层有效控管和指导的情况下，房地产投资的高速增长带来的影响和冲击相当严重。最直接的后果就是房地产的投资增长远远大于销售增长，只是商品房空置率上升，更深层次的后果则是造成房地产投资结构不合理，吸收了大量银行贷款的房地产业成为泡沫，税收自然呈萎缩状态。
（三）私有制股份制房地产公司成为该行业的主流。目前我市房地产企业的经济性质以私有、股份、有限公司居多，约占全市房地产企业的80%左右。涉外房地产企业中更是100%的为私有性质，且销售和财务人员多为家族成员，纳税人素质参差不齐，纳税意识较低，主观偷税和非故意偷税的可能性都比较大。
（四）市区内房地产开发的重心转移。随着城市改造的深入，以及有关房地产开发相关政策的不断规范，我是原有易开发资源逐渐萎缩。新项目开发地由西向东，逐渐由市中心转移向市区边缘城郊结合部，或地价相对便宜、房地产业尚在起步阶段的的县级区域，而且时间和项目都比较集中。在这个因素下对涉外分局的税收管理的冲击是最明显的。
三、涉外房地产企业在税收管理上存在的问题：
根据省局和市局的部署安排，我局对所辖房地产企业20__年度和20__年度税收管理情况进行了全面检查。从检查情况来看，主要存在以下几个方面的问题：
（一）因房地产企业自身原因，造成发展受阻。在涉外分局征管的四家房地产企业中，真正形成一定规模集约化产业化发展的只有华嵩置业有限公司，其他几家为“项目”公司，规模小，竞争和抗风险能力差，做完单一项目就陷入半关停状态。新增房产项目不多，部分在建房产项目还因受挫而停工。如招商国际房产公司就已处于停产状态而无税可交。
（二）纳税主观方面的因素：不少企业存在主观意识上的偷欠税收。部分企业将收取的房款在“预收账款”或“其他应付款”科目中长期挂账不做销售处理，通过推迟“预收账款”结转“销售收入”的时间，有意识地延缓销售收入的视线，影响纳税义务发生时间，造成营业税、所得税申报纳税滞后。另外还有企业提供虚假或不完整的销售面积、采取以物易物手段隐匿收入、假“代建”真开发等手段增加税务人员核算难度，达到少缴或不缴相关税款的目的。
（三）纳税客观方面的因素：企业帐务混乱。该行业大部分是私营经济性质，帐务设置不规范，没有专门的税收会计。虽然设置了帐务，但科目不齐全、核算不准确，基本上只将销售（预售）收入费用等进行了登记，而没有系统地核算和调整。另外，财务凭据以白条居多，甚至仅凭经理的一张便条就予以开支。帐务处理上的极不规范，使得税务检查有一定难度。
四、关于房地产税收征管方面的几点建议。
(一)进一步规范企业财务核算的标准及财务管理制度。针对房地产开发企业的特殊性，对可售面积的单位预算造价的计算，应由主管税务机关参与和认可，一经确定不得擅自改动，这样做有利于掌握企业结转成本的方法，使成本结转的随意性得到控制。
(二)加强票据管理，健全票据领、用、存制度。根据房地产开发企业的现实情况，特别对房地产开发企业使用的对外收据，如预收房款收据、代收各种集资款收据应视同发票进行规范管理，实行统一印制、发放和缴销，并健全领、用、存制度。
(三)完善对预收款监管的手段，保证税款的及时足额入库。通过现场实地的调查了解等方式，及时掌握楼盘销售的进度，特别对售楼部加强适时监控，保证销售信息、预收房款的真实性、准确性，多角度对预收款进行监控，确保税款的及时足额入库。
(四)争取多方配合，争取信息共享。税务部门应该加强与房管局、土地局、建委、招标、
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一、存在问题
（一）财务核算不规范
一些房地产企业建账不规范，未按财务会计制度规定建立健全财务核算体系。如对收取的定金及销售车库、地下室房款，挂在往来账上，未按预收帐款处理，不按规定开具房地产销售发票，以自制或购买的收款收据收取售房款隐瞒收入，造成预售款不申报或者滞后申报，占压税款；商品房出租收入，不申报营业税和房产税；房地产开发企业在预付施工企业工程款时未按规定及时取得发票，这严重影响了工程成本的及时结转。
（二）行业税收管理措施不到位。
1、企业所得税征收方式问题
目前对企业所得税征管，有核定征收、查帐征收。很大一部分企业税收征收方式一次鉴定后多年不变，甚至在纳税人的财务核算状况发生变化后仍未进行变更，导致稽查查处上的尴尬。比如，在检查某纳税人时，其企业所得税鉴定的征收方式是查账征收且好几个纳税年度未变，但其日常申报时又是核定应税所得率征收，且实际上其财务制度往往又不健全或无法进行查账。
2、土地增值税清算问题
我市很大一部分房地产企业认定为查账征收，但基本未对土地增值税进行清算。按照规定房地产全部竣工决算、销售完毕要进行土地增值税清算，有的房地产开发企业利用种种手段钻这一政策“空子”，迟迟不进行决算，或留下几套“尾房”，不进行销售，逃避土地增值税的清算，影响了土地增值税税款的及时足额入库。对清算要求账务核算健全、严格按项目进行账务处理，结转成本核算收入，而企业往往不能及时结转成本，提供扣除项目的依据不足，计算程序复杂，税务部门大多按核定征收率进行预征土地增值税。在征管上存在较大的漏洞。
3、税款所属期问题
稽查部门在检查时，发现往往因纳税人缴纳税款的所属期划分不清而无法对往年少缴税款的行为进行处理处罚，纳税人的税收违法行为也因此逃避了应有的处罚。这种情况在检查房地产企业中经常发生，因行业特点或种种原因（如纳税人逃避处罚，税务机关在年关所谓的调库）导致纳税人当年实现的税款到次年缴纳，在纳税申报时又以次年的所属期申报且征收部门开具的完税凭证上注明所属期也是次年的，稽查部门检查难以区分又不好延伸检查，对往年实现到次年缴纳的税款很难准确进行处理，导致房地产企业存在违法事实但难以进行处罚的矛盾被动局面。
4、印花税漏申报问题
印花税虽然是小税种，但在稽查过程中，发现绝大部分企业都存在漏征行为，好多企业对小税种印花税不被重视。如签订货物运输合同、加工承揽合同等不知道要申报缴纳印花税，主要原因是财务人员对印花税的计算申报从思想上不够重视，往往只关注营业税等正常税收申报，而对印花税等小税种疏忽，另一方面是财务人员对印花税的有关具体规定也不甚了解。
二、加强房地产业税收征管的建议
1、提前介入房地产企业税收管理
在房地产企业税收专项检查中，许多企业漏缴了印花税、土地使用税。这与房地产税收管理滞后分不开的。我们对房地产企业的税收管理往往是从销售环节才介入，原因是与政府有关部门信息不沟通，导致税务部门的管理明显弱于其他管理部门，而房地产企业从立项开始就产生地方税收，注册资金、签订土地出让合同、建安合同、规划设计等合同均要缴纳印花税，取得土地使用权要缴纳土地使用税。另外，要加强对印花税和土地使用税政策的宣传力度，注重宣传方式，让纳税人形成习惯从而提高遵从度。
2、实行房地产专业化管理
要规范房地产业的日常税收管理，强化项目跟踪和后续管理，建立房地产开发企业税源监控制度。要实行项目管理，建立房地产开发项目税收管理台帐要加强纳税辅导，要加大对项目的巡查巡管力度，，房地产企业预收定金、预收房款时必须开具正式发票，对商品房出租的，要督促企业并入收入纳税，加强对地下室、车库发票的控管，实行以票控税，促使购房者主动向房地产开发商索取不动产销售发票。项目结束后及时对其进行土地增值税清算，对账务不健全的也要带率核定征收土地增值税。应进一步发文件明确车库、地下室土地增值税适用的核定征收率。
3、加强房地产业纳税申报的管理
不能把房地产业作为税款调剂的“蓄水池”，而应当要求企业正常纳税申报，不得要求对以前年度税款延迟到以后年度申报，以免影响税务检查对已交税款的确认，即使要调剂税款，今年的税款最迟也要到明年1月份之前申报入库，建议市局加大对房地产业纳税申报的督促督查力度，对随意调剂税款的，要依法从严处理。另外，对企业有困难，今年税款确需推迟到明年交税的，也要履行延期审批手续，没有履行手续的，一律按规定加收滞纳金。
4．加强对企业所得税的管理
要加强对房地产行业成本核算的审查。对在成本核算时，不分项目设立成本明细，而将完工和未完工的多个项目成本混在一起，造成账面亏损以及利用关联关系转移利润，通过虚开建安发票加大建安工程造价的，要从严查处。要加强企业所得税法及其实施条例的学习，加强企业所得税汇算清缴的业务培训和相关报表填写的辅导。要重视对企业所得税征收方式的认定，企业所得税征收方式应一年一定。
5．加强对分红收入个人所得税的控管
要加强对房地产开发企业开发商个人股东利润分配个人所得税的征管，这是监控难点，也是税源重点，要力争取得征管突破。鼓励公民对税收违法行为的举报，建议修改举报案件管理办法，除给实名举报者给予奖励外，对匿名举报查证属实的，也要给予适当的奖励。
房地产行业税收管理范文5
[关键词]房地产；企业所得税；风险管理
一、房地产企业所得税风险管理的必要性
近几年，我国房地产开发投资逐年保持较高的增长幅度，房地产行业实现的税收占税收总量的比重也逐年上升，已成为我国税源增长较快的行业之一。但其中还存在着一个不容忽视的问题，那就是营业税增长较快，企业所得税增幅却较少。因此，加强房地产企业所得税的风险管理尤为必要。对企业来说，有助于房地产企业实现财务利益的最大化；有助于其优化产业结构和投资方向；提高房地产企业的经营管理水平，强化法律意识。对于国家来说，则有助于提高国家的税收总量；有利于贯彻国家的宏观调控政策；实现国民经济健康有序发展等。
二、当前房地产企业所得税管理现状
现阶段我国房地产业发展呈现企业数量稳定、企业经营业绩相对较高、企业的分布比较集中、企业的经济类型具有多样性等特点。据国家统计局网站公布的2011年全国房地产市场运行情况数据显示，2011年全国房地产开发投资61，740亿元，比上年增长27.9%，增速比上年回落5.3个百分点，比1-11月回落2个百分点。其中，住宅投资44，308亿元，增长30.2%，增速比1-11月回落2.6个百分点，占房地产开发投资的比重为71.8%。2011年全国税收总收入完成89，720.31亿元，比上年增加16，509.52亿元，同比增长22.6%。2011年税收增长的主要特点：一是税收总收入平稳增长。2011年全国税收总收入增长与上年增速基本持平。二是分季度来看税收收入增速呈“前高后低、逐季回落”走势。2011年各个季度税收收入增速分别为32.4%、27.2%和22.6%和6.8%。三是与生产经营相关的主体税种较快增长。国内增值税、营业税同比分别增长15.0%、22.6%，与上年增速持平；企业所得税增长30.5%，比上年增速加快9.2个百分点。四是与汽车、房地产相关的税种增速明显回落。
三、房地产企业所得税存在的风险和问题
1.管理性失控。由于房地产开发项目周期长、积压的资金较多，工程结算复杂，涉及税种较多，会计准则（制度）和税法对房地产开发收入、成本的确认也存在着差异，使得征管难度加大。另外，税务人员对房地产企业开发项目资料掌握不全面，税收基础管理工作不扎实，使得房地产行业的税收征管存在较多的漏洞。
2.信息性失控。税务人员对房地产开发项目不能进行全程跟踪，涉税信息失真，计税依据可信度不高，有很多纳税人上报的财务会计报表和纳税申报表所反映的税源状况不真实，隐匿收入、少报收入，甚至造假账的现象时有发生。另外，税务管理人员的知识面较窄，面对纳税人日益“高明”的偷税手段显得力不从心。
3.机制性失控。税务部门监管处于房地产开发企业管理链条的末端，对于其立项、审批、征地、开工、预售等信息分别有建委、土地、规划、房管等部门掌握。由于信息交流不畅，税务机关对无法针对房地产市场的经营行为和纳税环节形成全面及时和科学准确的征管体系，对房地产项目的立项、开发、建设、销售等环节监控的不到位、不及时，造成了行业征管重点与行业经营特点的严重脱节。
4.诚信纳税意识不够，偷税现象比较严重。房地产行业纳税人的意识和素质问题是导致房地产业税收征管困难重重的重要因素之一。一方面，房地产商一味地追求利益的最大化，导致纳税意识淡漠,法制观念不强；另一方面,企业财务人员素质良莠不齐。现房开企业大多为民营企业，一些企业聘请的财务人员多为老板的亲戚朋友，没有做房开企业会计的经验，政策掌握不清，企业核算不完整，税收政策执行不到位，从而未缴少缴税款。主要表现在：一是隐匿应税收入；二是成本项目不实；三是延时确认应税收入。
四、强化房地产企业所得税风险管理的若干对策
1.建立社会综合治税网络，构筑信息交流平台。所谓社会综合治税，是指以税收法律、法规为依据，以加强税源管理为目标，凝聚社会各界力量，合力构建严密的税源管理体系，从而更好地堵塞税收管理漏洞，提高税收征收率的一种税源管理方法。如《江苏省地方税收征管保障办法》已于2008年8月19日经省人民政府第14次常务会议讨论通过，自2008年10月1日起施行。要求有关部门、单位和个人应当支持、协助地方税务机关依法执行职务。建立联席会议机制、考核奖惩机制、信息利用机制，促进各成员单位间和地税部门内部的横向和纵向联动，使各职能部门间各司其职、相互配合，建立起“政府主导、地税主管、部门配合、司法保障、社会参与、信息化支撑”为主要特征的一体化税源管理新模式，真正实现全社会齐抓共管地方税源，促进地方税收稳步增长。
2.制定房地产开发企业税收征管操作规程，加强日管。结合房地产项目开发周期的特点，在税务登记环节、开发项目批准立项环节、施工环节、预售环节、竣工验收环节、注销环节等，制定房地产开发企业税收征管操作规程。
（1)税务登记环节。税收管理员要了解企业经营范围及基本经营情况，进行税收征管基本规定及税收基本政策的辅导，辅导企业按房地产开发企业财务会计制度进行规范建账建制等。
房地产行业税收管理范文6
今天这次全县房地产税费一体化征收管理工作动员大会，是为了加强我县房房地产税费一体化征收管理，规范房地产行业税收秩序，保障全年财税收入顺利完成而召开的一次非常重要的会议。主要任务是：动员全县上下和财税系统广大干部职工，进一步统一思想，坚定信心，采取有效措施，整顿和规范地产税费一体化征收管理工作，实现我县房地产业与财政税收收入同步增长、发展共赢的目标，促进房地产市场健康发展。下面，我代表县委、县政府，就如何抓好房地产税费一体化管理工作讲三点意见。
一、充分认识房地产税费一体化征管工作的重要意义
房地产税收是一个地方财政收入的重要组成部分,房地产规费和土地收入是一级政府筹措经济发展和城市建设资金的主要渠道，加强房地产税费征管、做大房地产税收是一个地区提升市场化、工业化和城市化水平的现实与必然选择。近年来，我县房地产迅猛发展，已经成为全县国民经济的重要产业之一，与此同时，房地产行业的税费贡献与其发展速度极不相称，整个行业存在大量偷漏税费现象。推行房地产税费一体化征收管理工作，有利于公平税费负担，促进房地产行业健康发展；有利于堵塞税费流失漏洞，增加财政收入；有利于简化办事程序，方便群众办事；有利于加强党风廉政建设，从源头上治理腐败。全面推行房地产税费“一体化”征管，既是优化经济发展环境、加强党风廉政建设的迫切需要，也是保障政府可用财力增长、提升城市建设水平的迫切需要，更是加速经济发展和实现财政增收的迫切需要，对当前促进经济社会全面协调发展、建设和谐平安社会具有极其重要的现实意义。因此，各级各部门要充分认识到实施房地产税收一体化管理的重大意义，要充分认识到偷逃骗税、搞“人情税”、“关系税”等违法行为的危害性，自觉地把思想、行动统一到县委、县政府的决策部署上来，加强配合，创新机制，着力推进房地产税费一体化管理工作。
二、把握房地产税费一体化征收管理工作重点
我县对房地产税费实行“一体化”征管的主要做法是按照依法征收税费的原则，对承担房地产税收征管职责的财政、国税、地税、城建、土管、房管、经贸、人防等部门的管理体制和权限范围进行整合完善，在保证现行职责权限不变的基础上，以契税征管为把手，以数据比对为依托，实现各部门信息共享，将全部税费在一个大厅进行“一厅管理、内部流转、限时办结、统一出件”，为纳税人提供全面、公开、公平、公正、规范、透明、优质、高效的“一体化”服务，实现各个税种和收费项目之间的有机衔接。具体内容有五个：
一是以“先税后证”为基，做好“配合”二字文章。
征管中心要严格按照：
第一，房地产交易人到业务咨询台了解政策及办事程序，并由业务咨询台移交至税费申报岗。
第二，房地产交易人提供合同、协议等相关资料，并填好内部循环表，由税费申报岗审核后移交至税费评审岗。
第三，房地产交易人持资料交由税费评审岗核定应缴税费，再移交至主任办公室（领导岗）审核。
第四，房地产交易人持资料由领导岗审核签字后，移交至银行代办点缴款。
第五，房地产交易人持银行缴款回单，到计税岗开具完税凭证，再到计费岗开具行政事业性收费票据。
第六，房地产交易人持完税凭证和缴费票据到中心办证岗办理“四证”。至此，大厅办事流程全部完毕。
这6道办事流程办理税费业务，各项税费业务均要在大厅内部循环表上进行联审联批，项目资料公开传递，切实做到“阳光操作”。同时，城建规划许可证、国有土地使用权证、房产证（含商品房预集许可证）、契证、税票（含销售发票）、行政事业性收费票据，共“四证两票”要全部纳入征管大厅统一编号、统一办理和统一开具，同时逐步建立局域网实行电脑开票和发证，切实做到以票控税、以票控费、以票控证，先税费后办证，坚决杜绝税前发证、费前发证、私自发证的行为。凡涉及到税费减免的，必须经县政府研究同意，并以政府抄告单为依据，按照相关规定减免额度进行减免。任何单位、个人无权自行减免税费。
二是以“一窗服务”为纲，做好“效责”二字文章。
一体化中心内设有以财政局牵头，涵括地税局、国税局、国土资源局、建设局、规划局、房产局、人防办、城管局、经济局、收费等十一个部门。房地产职能部门要派出懂政策、熟业务的工作人员担任窗口负责人，各窗口间要按照一体化工作流程，既分工又合作，在提高服务意识的同时，业务操作要努力实现公开、公平、公正。一体化中心要充分发挥职能作用，指导相关职能部门的服务窗口在征收中主动落实收费公示制、办事公开制，推行首问负责制、一次性告知制、限时办结制、服务承诺制、责任追究制。并提供人性化的服务，推行文明用语。如缩短了交易过户、产权登记等业务的办理时限，若企业或群众急需，能做到即受即办，当天办结。对急办产权证入学、入户籍及企业办理房地产他项权融资等实行特事特办，开通"绿色通道"。同时实行网上审批，做到岗位设置科学化、业务操作程序化、数据资料档案化，保证交易办证既安全又便捷高效。此外，还要建立健全各项规章制度，进一步明确财政、房产、地税窗口的工作职责，确保政策执行，提高工作效率和服务质量。
三是以“系统平台”为轴，做好“操作”二字文章。
我县的一体化管理系统要依照房产、财政、地税三个部门工作流程来搭建，要严格按照由房管系统服务器、一体化系统服务器，通过交换机连接至各个部门窗口终端来实现业务处理，并通过VPN专线实现网络监控，必须集中体现出“以计算机管理为依托，信息共享，链式管理，数据控管”的先进管理理念，要达到税收科学化、规范化、精细化的管理要求，要从根本上避免人情评估、虚假合同、少开税票等违规现象发生。
四是以“最低计价”为根，做好“防控”二字文章。
为保证最低计税价格的科学合理，我们要设置先进的最低限价系统，该系统需由房产基本信息子系统、房屋坐落地址智能匹配系统和房产计税价格数据库系统等三个子功能模块组成。该系统要在实地踏查并建立房地产基本信息库、专业评估公司结合信息库信息确定评估基准价格的基础上，自动通过内置参数对评估基准价格进行调节并最终生成最低计税价格，实现真正意义上的“一房一价”，要努力防止人为因素导致的纳税异常，以达到保证房地产税收的公平、公正和公开的目的。
五是以“数据共享”为控，做好“监管”二字文章。
数据共享方面：一是同步采集初始信息。以税费一体化征收软件为抓手，综合国土、工商、发改、规划、房产等相关部门的信息，建立建设项目基础信息数据库，信息资料数据在各部门传递共享，实现一表式采集、一户式存储，确保纳税人或缴费人涉税涉费基础信息真实、准确、完整。二是同步监控税费动态。在全角度、多渠道汇集缴款人动态信息的同时，注重分析与纳税相关信息，查找漏缴、少缴问题及成因，及时查漏补缺。三是同步制定计征标准。每年由财政、物价等部门组织测定县城各路段的基准地价、基准房价、基准造价，按个人、单位、开发商分类制定各项目的执收标准，报政府审批公布后执行，税费计征标准统一。四是同步征收税费。项目申报人在申请办证缴费时，必须同步申报纳税，税费同时缴清后，才能申领证件。
监管方面：一是要同步检查。不管是日常检查，还是专项检查或专案稽查，都坚持税费统查，查费必查税、查税必查费，分类掌握税费检查信息资料，分别加工整理，保障税费统查质量。二是要同步分析，着重从办证户应缴税费业务关联点入手，在纵横比对中，拓展检查深度的线索和方向。三要是同步结算，对房地产企业以年度税费结算为重点，同步结算税费征纳缴欠情况，着重查处少缴、漏缴等现象，有计划地加大欠缴税费清理力度，以收入实绩彰显检查结算实效。
三、确保房地产税费一体化工作取得实效
（一）提高对一体化管理工作重要性的认识。开展好房地产税费一体化管理工作，既是国家税务总局和省、市局明确的近年来的重点工作，也是发挥税收职能加强宏观调控、堵塞税收漏洞提高征管水平的内在要求。同时，房地产业税收作为地方税收入的主要来源，一体化管理工作的好与坏将会直接影响到整个税收任务的完成。因此，各级各部门必须树立起长远观念，坚持长抓不懈，切实把加强房地产业税收管理作为近时期税收管理的重点工作抓紧抓好。主要领导要积极履行协税、护税第一责任人的职责，及时协调工作中的热点难点问题，确保清查清缴工作顺利进行。财政、地税、国土、房产、规划等部门要加强配合与协作，共同推进“先税后证”制度的落实，努力构建协税护税的控管网络。纪检、监察、审计、公安税侦等部门，要协助征收机关加大对欠税单位的查处力度，依法打击偷逃骗税、抗税等违法行为。广大群众和各房地产开发商要消除思想顾虑，积极配合做好清查清缴工作，如实申报生产经营及纳税情况，确保房地产各项税收应收尽收。各征收机关要规范征管员的工作行为，严禁收人情税和随意减免税，严禁收受或索取纳税人财物。
（二）深入开展调查研究，创新工作思路。各级各部门要切实深入开展对本地区房地产税费一体化管理工作的调查研究，结合社会经济发展形势和国家有关宏观调控政策，进一步查找和剖析房地产税费一体化管理工作的薄弱点、征管中出现的新矛盾和新问题，与时俱进，创新工作思路，大胆探索实践，不断完善“四房”管理措施。
（三）切实做好对各级的日常督导和管理。要切实搞好对各基层部门的工作指导，采取现场督导、网上检查、巡查通报等方式，加强日常督导检查。重点要抓好调度，做好房地产税费一体化管理经验的全面推广工作。
