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商业地产现状发展趋势范文1
【摘要】京津冀区域发展一体化深入推进，传统商业地产发展业态形式单一、功能局限等问题日加明显，转型商业地产发展业态公然成为影响产业经济发展的重要因素。本文基于区域经济协同发展大背景下，对我国商业地产发展业态现状进行了分析，指出业态融合发展将是我国商业地产发展业态转型的方向，并提出与之促动的路径建议。
【关键词】区域发展 商业地产 转型路径
一、引言
随着我国京津冀区域经济协调一体化发展，京津冀区域经济形态调整布局，是实现三地区域经济协同发展的主要方式。表现最为突出的即是商业地产开发投资累计同比增速的提高。如下图1所示，2007年――2016年，我国住宅、办公楼和商业地产三个业态开发投资累计同比增速趋势图显示，商业地产类地产业态的开发投资增速明显高于住宅地产业态的开发投资增速。由此可见，商业地产区域间的合理布局调整已成为我国推进京津冀区域经济发展的有力手段。而区域内业态转型发展是重新布局后商业地产需要予以重视的问题。因为只有区域间完成合理布局，区域内实现转型发展，才能保证商业地产在区域经济发展过程中符合特定区域经济趋势。
二、区域经济发展视角下我国商业地产发展业态现状及未来转型方向
（一）区域经济发展视角下我国商业地产发展业态现状
纵观当前商业地产发展业态，可以看出，在区域经济一体化发展背景下，我国商业地产发展业态呈现出以下两个特征：
1.业态形式相对单一。零售业态至今都是我国商业地产开发的主要业态形式，根据零售业态功能的不同，有连锁商超、购物中心、家居中心等。这种以零售业态为主的商业地产，随着地产上市的逐渐成熟，逐渐在周边圈内开发出小型辅基础设施，如医药店和其他商店，但零售依然是商业地产的主线。
2.业态功能相对局限。大型商超购物是传统商业地产的主要业态形式，而在业态功能上，大宗百货购物占主流，医药、健身、体验中心等功能相对欠缺，虽然目前这些功能实体经济已陆续进驻商业地产，但相对于商业地产规模而言尚存在缺口，从整个商业地产业态上看，功能相对局限。
（二）区域经济发展视角下我国商业地产发展业态未来转型方向
区域经济协调发展背景下，互联网+经济、共享经济成为趋势下促动三驾马车作用的经济新动力，像虚拟电商交易、在线交易等虚拟经济成为消费大趋势，实体经济逐渐淡出消费主线。批发和零售业、住宿和餐业增速放缓影响传统商业地产业态正向需求。意味着在未来，餐饮、零售、住宿等传统商业地产单一业态形式已很难满足当今“快”时代的消费理念，网络交易逐渐侵蚀实体经济下促动传统商业地产业态只有向“轻灵”、“综合”开发方向转型，打破以往纯粹地产开发思维定式，依托于传统商业地产基础上，将具有养老、医疗、生态休闲、体育健身、旅游观光等产业功能通入传统地产，将传统地产开发形成产业复合型业态，换言之，传统商业地产上延伸出除商业住宅、消费购物用途之外的其他医疗、休闲等辅、保障性多产业功能“混搭”式业态或许是未来传统商业地产行业的发展趋势。
三、区域经济发展视角下我国商业地产发展业态转型路径
未来“混搭”式发展业态将成为区域经济发展趋势下商业地产的发展方向，作为行业趋势，发展业态转型需要从顶层设计、市场运作和人才保障三方面综合入手。
（一）顶层设计，科学规划商业地产业态组合
在商业地产开发初期，进行缜密的调查研究是必要，但在地产业态上也需要进行科学规划，使单个业态形成业态组合，升级传统商业地产单一业态形式，产生小集群效应。如在商业地产开发初期，确定地产主线为百货购物型，围绕主线规划，结合区域人群特点和消费特征，诊断在主线业态之外的该区域欠缺或需求较为旺盛的其他产业或功能业态，并确定其为第二业态和第三业态。以此类推，形成基于主线业态之上的适用于该地块的商业地产业态组合，值得注意的是，在确定其他非主线业态时，需要将各业态之间的相互辅助和竞争考虑其中，不能重复发展从属业态，以免负面影响主线业态发展。
（二）市场运作，促动商业地产业态间融合发展
商业地产在上市后，合理配置资源，是有力促进业态间的融合发展的重要手段。而市场化运作是使资源得以合理配置的天然促动剂。因此，在商业地产投入上市后的一定时段内，吸引不同业态进驻，完善地产功能要充分借助市场这只“无形的手”的力量，主动淘汰不适宜融合发展的业态形式或需求不大的功能产业，加大力度引进那些适应经济形势、契合消费趋向的业态，寻求业态间经济平衡点，促进业态间的融合发展，并最终使商业地产发展成为融合多经济点的综合型地产。
（三）人才建设，支撑商业地产业态转型发展
传统商业地产转型发展路径上，保持专业人才供给和智慧贡献是支撑商业地产转型发展能否持续的关键。因此，传统商业地产在转型过程中，要着重加强专业人才的引入与培育，细化商业地产业态发展人才队伍分支，能够系统、全面、多面、辩证的分析地产业态发展问题和不确定性因素，支撑商业地产业态转型良性发展。
四、结语
区域经济发展形势下，互联网+经济、共享经济促动下，传统商业地产业态“混搭式”发展趋势明显。要保障传统商业地产的有序转型，顶层设计上科学规划地产业态组合，并需要依靠市场化运作手段促动业态间的良性融合。同时，持续的专业化人才供应也不容忽视。
参考文献：
[1]刘寅； 孟昕； 余华义.区域经济发展视角下我国房地产业态的转型与发展路径研究[J].现代管理科学.2017（2）
商业地产现状发展趋势范文2
关键词：商业地产 优化 发展 趋势探析
商业地产在整个地产行业出现的时间较晚，相对地产行业来说还处于一个较新的范畴。商业地产概念的提出基本是在2000年左右，首先在几个经济高度发达的地区得到发展，例如上海、北京、广州等，然后向全国范围延伸。在商业地产快速发展的过程当中，笔者针对其发展现状、发展路径和发展趋势做出主要阐述，下本便是笔者的论述，与大家共同探讨。
1.商业地产升温的原因分析
近几年，商业地产开发增速趋势明显，主要原因有以下几点：
（1）城市化发展进程加快，促使城市消费人口增加、居民消费水平不断提升，对于商业地产的发展来讲，发挥着积极的促进作用。
第一，站在城市化发展的角度进行分析，伴随着城市规划的实施，很多城市的经济发展导向转向商业，在这种情况下，很多大城市不约而同的将新城区的开发作为城市发展的重点，同时，也在不断进行着旧城的改造工程。CBD的建立、购物广场的兴建、商业街的改造既令城市面貌焕然一新，又让广大人民的生活水平大幅提升。因此，就商业地产，很多地方政府相继出台了一定的优惠政策和扶持措施，使商业地产得以持续、健康地发展。
第二，站在居民消费水平的角度进行分析，伴随城市居民人均工资收入水平、生活水平的显著提高，其生活方式、消费方式也与从前有了明显改变，无论是对休闲、娱乐、购物，还是社会交往上的一些商业活动，多方面的需求都在逐年增多。这种改变无形中已经对商业场所的档次、业态、品类、品牌、环境、服务等等诸多环节提出了更高要求，为商业地产的长足发展、品质升级开启了新的空间。
（2）住宅房地产业的平均利润下降，房地产开发商需要寻找新的利润增长点，很多已在发展战略上转型。从90年代中后期开始，我国住宅类房地产的年开发量增速每年都在20%以上。到近几年，暴露出来的商品房开发结构、市场定位和房价上涨等问题愈发明显。国家先后出台的一系列政策，更使很多房地产企业的利润受到影响。当前住宅房地产的平均投资回报率已经相较低于商业地产。较好的投资回报促使房地产商开始考虑将部分资金由住宅类房地产转向商业地产的开发运营，加快了商业地产的发展。
（3）我国加入WTO之后，外资零售企业在我国的开店限制得到解冻。商业地产在这样的开放政策下得到了更长足的发展。
第一，外资零售企业增多，发展步伐加快，对商业地产的需求随之增长。沃尔玛、百思买、麦德龙等大型零售企业不断扩大在华规模，中国开店数量逐年增加。第二，零售业开放带动内资商业的同步发展，增加了对商业地产的需求量。由此我们可以发现，零售业全面开放有效的促进了内外资零售企业的同步发展与扩张，从而进一步为商业地产的发展创造了双重需求，奠定了更为坚实的基础。
2.商业地产繁荣背后的理性透视
当商业地产在全国大中城市势如破竹，大力发展的同时，商业地产的空置率也有所升高，商业地产空置率的居高不下，不仅可能造成土地资源的浪费，还会在一定程度上使商业银行面临更高的金融风险。
据中国商业地产联盟的《2010-2011中国商业地产发展报告》，2011年全国商业地产开发投资总额接近万亿元，出现爆发式增长。但其空置率，根据驰昂咨询数据显示，按照我国近年来年竣工商业地产建筑面积4000万平方米推算，2011年全国商业地产空置率将达到20%以上，远远超过国际公认的商业地产空置率10%的警戒线。商业地产过高的空置率造成了土地资源的浪费。
从金融风险角度分析，一般来说商业地产对银行的信贷平均依赖水平在70％～80％。参考商务部的《中国流通产业发展报告》，2011年我国商业地产投资规模将达到一万亿元，银行在商业地产行业需要承担的资金将在7000亿～8000亿元之间。这就意味着当商业地产出现大量的空置房时，地产开发商难以达不到盈亏平衡点，势必会造成商业银行的不良贷款，从而增大了银行的金融信贷风险。
商业地产的空置率逐渐升高，究其原因一与地产开发商对于未来市场研判过于乐观的预期有关，一是开发商对商业地产经营模式的理解还不够深刻、透彻。在实际的分析研判中，开发商有时会忽略对隐性需求的研究。例如，当零售业不断出现扩张，它的扩张方式并不一定就是开新的店面，有的是对现有门店资源的兼并、重组，在这种扩张方式下就没有带来对商业地产的需求。二是，现在国内一些商业地产开发商都是由住宅地产开发商转型，由于缺少对商业地产的基本认识和实际操盘的经验，习惯性的沿用住宅地产“开发-销售-套现”的经营模式，把用于住宅地产的经营模式套用到了商业地产的开发上来。
对于商业地产，这样的开发经营过程极易出现问题，例如，商业地产在进行后期管理和经营过程中所存在的复杂性和重要性，是普通住宅地产经营模式所无法比拟的。通常情况下，开发商为了可以及早获得开发所带来的利益，出现短视行为，在商业地产推广的过程中，主要采用“抛房养铺”的方式。这种方式就属于商铺产权式的销售，开发商将开发出来的地产分开售卖，实际上是缺少对商铺经营管理和功能定位的考虑的表现。实践表明，采用这样的方式进行商业地产的开发，最终很难获得成功。
此外，商业地产的空置也可以称为结构性空置，主要体现在商业地产开发形式的同质化与消费需求的多元化之间存在一定的矛盾。在一定的区域范围内，一个好的商业布局，应该是大、中、小项目协调发展的，各自拥有不同的定位，发挥不同的功效，只有这样，其所提供的商品和服务才可以满足不同的消费群体相应需求。
商业地产现状发展趋势范文3
关键词：房地产；现状；发展趋势
我国的房地产行业已经从强势上涨的黄金时期进入了商品化回归时期。从房地产企业来看，融资难、市场销售难成为当前企业要直接面对的问题。从消费者来看，消费理念更加成熟。居民偏爱的前三位投资方式依次为："基金及理财产品"、"股票"和"债券"，选择这三种投资方式的居民占比分别为 32%、23.6%和12.3%。近年来由于房地产市场调控的不断持续，居民的投资首选已经做了相应的调整，房地产投资稳居前面的时代已经不在。市场结构的变化，消费者投资方向的变化，给房地产市场带来诸多不确定因素，未来市场的趋势也就格外引人关注。
一、房地产市场现状
房地产市场已经解绑了GDP，成为了一个市场化的市场，政府正在使房地产回归正常的市场化，房地产市场的现状基本表现在以下两方面。
1、市场现状供大于求
国家统计局在2016年1月19日的2015年商品房销售总面积为128495万平方米比上年增长6.5%。再反观待售面积，待售总面积首次突破"7亿"大关，达到71853万平方米。
财经专栏作家李宇嘉曾表示，楼市待售库存实际的规模，应在国家统计局所公布的数据基础上，加上已经批准预售但又尚未销售的7.18亿平米，再加上71亿平方米的已批准建造但又未建造库存、和56.1亿平方米的正在建造但未销售库存，这些我国楼市的"三大块"待消化库存合计规模超140亿平方米。
库存量的巨大，和房企急于出手楼盘的行业现状，在各界的预测下大概需要三年后才能回到正常的库存。这就意味着，即使国家强力地推动去库存的相关政策，也只能是缓解暂时的库存压力，随着时间的推移将会有更多新的库存累积。在面对这样的市场环境，消费者大多持观望态度，对于消费者来说，房地产库存的庞大就会出现降价销售的机会，而不断下跌的房价，也使得消费者因为担心房价会继续下跌而不敢轻易购买。所以，房地产行业庞大的库存是房企所需要面临的最大的一个难关。
2、房地产呈现两极分化
现今房地产行业在全国呈现两种态势：一是在一、二线的重点城市中，大多数楼盘房价上涨的同时销售情况良好，库存压力得到缓解；二是在三四线城市中，房价还处于下跌通道，去库存的压力却并未减轻。这样的情况所导致的后果却是完全不同的：一、二线城市由于土地资源的问题，供给的不足导致房价还在不断上涨；而三四线城市即使在房价不断下跌的同时，依旧还有新的房地产项目在建。
一线城市有泡沫却在不断涨，三四线城市没有泡沫恰恰不涨，这是一种矛盾的行业现状。一线城市的火爆导致购房的消费者"恐慌性"入市，这是国家政策导向的结果，但是这种市场的火爆却是暂时性的，如果失去了政策的扶持市场有极大几率会使市场回归冷淡局面。而三、四线城市房价虽然还处于下跌通道中，但是当地政府保证财政税收、房企为了保证运营，致使新建楼盘的步伐根本停不下来，使得如何消化掉库存成为一大难题。
二、房地产市场发展趋势
1、品质住房需求旺盛的趋势
在房地产市场"刚需住房"、"投资购房"的需求将会大幅度减少。经过房地产强势上涨的黄金时期，城镇居民都是通过这样那样的手段买了一套或多套房。也就是居民基本上都有自己的住房，也就没有"刚需"一说了。由于房地产变现难，居民投资方向已经发生改变，不再认为房地产的保值增值功能是最佳的投资方式，也不会再拿出大笔资金来做房地产投资。"炒房团"概念也会成为历史。
居民对房地产市场的要求，已经转向为对房地产品质的要求，对健康、养老，社区环境、物业管理的要求提高，居民对居住品质的要求提高。
2、房地产企业兼并重组，产业集中化趋势
房地产企业经历了20年多年的发展，已经从暴利时代走向微利时代，国家产业结构的调整，使房地产企业融资难成为了一种常态。对房地产中小企业来说无异于雪上加霜，很难有生存的空间。为促使资源向优势企业集聚，合理利用资源，推动房地产企业做大做强，中央工作会议也提出了"促进房地产产业兼并重组，提高产业集中度"。政府为此在政策上给予支持。所以，房地产产业集中化，不但是市场的需要，也是政府的主张。这就形成了未来房地产市场发展的趋势。
3、房地产开发全程透明化趋势
随着社会的进步，科学技术的发展，人们对市场产品的质量要求会越来越高。希望是明明白白的消费，不会为企业的不诚信买单。为此，房地产企业会率先做到房地产开发的透明化。人们只要通过对发商提高的二维码扫描，就能清楚地知道招标购买过程、设计过程、建设过程。房地产开发全程的透明化为房地产企业迎来了信誉，也换得了商机，也会形成自己独特的品牌，赢得企业忠实的客户。房地产开发全程透明化，是企业信用发展的需要，是房地产市场的需要。
4、房地产智慧社区化趋势
智慧社区是社区管理的一种新理念，是新形势下社会管理创新的一种新模式。智慧社区是指充分利用物联网、云计算、移动互联网等新一代信息技术的集成应用，为社区居民提供一个安全、舒适、便利的现代化、智慧化生活环境，从而形成基于信息化、智能化社会管理与服务的一种新的管理形态的社区。
"智慧社区"建设，是将"智慧城市"的概念引入了社区，以社区群众的幸福感为出发点，通过打造智慧社区为社区百姓提供便利，从而加快和谐社区建设，推动区域社会进步。基于物联网、云计算等高新技术的"智慧社区"是"智慧城市"的一个"细胞"，它将是一个以人为本的智能管理系统，有望使人们的工作和生活更加便捷、舒适、高效。
5、商业地产向休闲地产转化的趋势
中国互联网络信息中心《第36次中国互联网络发展状况统计报告》显示，截至2015年6月，我国网民规模达6.68亿，过去半年中国共计新增网民1894万人，互联网普及率为48.8%，较2014年底提升了0.9个百分点。截至2015年6月，中国手机网民规模达5.94亿，较2014年12月增加3679万人。网民中使用手机上网的人群占比由2014年12月的85.8%提升至88.9%。
互联网的兴起改变了人们的消费方式，从而使传统商业模式正在发生着一次革命性的颠覆。电商、O2O、体验、文化、情景商业等成为新时代的商业新模式。这种新时代的商业模式，使传统商业地产的需求降低，我国的商业地产在城市商业过度扩张发展等多种因素的影响下，近些年供应量增长迅速，形成严重的过剩的局面。传统消费模式的转变以及商业过剩的局面势必引起商业地产向休闲地产转变。
三、结语
房地产市场的发展是持续的，在中国的市场上还是占有重要位置，房地产市场的软着陆是政府的目标，也是老百姓的期望。随着房地产市场化的进程，房地产的发展将是更加多元化，更加符合现代化的居家生活方式。
参考文献：
[1]谭浩俊 拿捏好房地产对经济转型很关键[N] 北京青年报 2015-06-09
[2] 陈松 柯娟 陈佳曜 光傻盖房子是没用的[N] 成都商报 2014-1-4
[3]上海易居房地产研究院 房企商业模式的十大发展趋势 [J] 上海房地 2014年第6期
[4]王静宇 转型升级应继续成为2016年企业发展主旋律 [N] 中国经济时报2016-2-2（A02）
商业地产现状发展趋势范文4
【关键词】 房地产投资信托基金;住宅;写字楼;商业地产;因子分析
自从改革开放以来,伴随国民经济的长期、稳定、高速发展,第三产业的兴起,居民生活水平的提高,各类房地产都经历了蓬勃发展的时期,是全社会存量资产的主要表现形式。在房地产开发、建设、销售的同时,必须同时具有稳定的资金循环,才能使整个产业持续健康发展。地产资产都是REITs的可能投资对象,本文将在分析REITs的特点以及在我国的发展现状之后,针对住宅、写字楼、商业地产分别进行市场分析。
一、文献综述
从2002年开始,国内有部分学者开始关注房地产投资基金并且做了相关研究。毛志荣(2004)对海外REITs 的发展作了较全面的介绍,对REITs产品进行和国际比较,包括REITs的两种发展模式比较、REITs结构的比较以及REITs的上市条件比较。在可行性方面,吴婵君等人(2003)考虑到我国现阶段的国情,提出引进REITs从宏观上可以深化我国的资本市场,减低房地产贷款集中在银行体系的负担,引导市场资金回流银行体系;从微观上可以吸引大量的民间个人投资者。栾光旭和费淑静(2009)提出了次贷危机对于房地产投资信托基金发展的影响。杨广军(2004)分析了美国REITs的发展概况,重点介绍REITs在公寓、写字楼、零售场所、工业设施、酒店、医院采用法律规范推动REITs发展的成功经验和教训,并且定性分析了我国住宅、写字楼以及零售场所的特点以及REITs的发展前景。本文试图在前人研究的基础上定量地对我国主要房地产细分市场从供给、需求、成长性及投资收益和风险等方面进行分析,并针对当前状况提出每个细分市场REITs的发展空间。
二、我国房地产细分市场基本情况分析
1.住宅市场基本情况分析。住宅分为为高档住宅、普通住宅和低档住宅。住宅房地产一般采用出售的方式,即使有住宅租赁的存在,也是租赁商先向房地产开发商购买后进行租赁,一般不存在房地产商直接进行住宅租赁的现象,普通住宅开发量占住宅开发总量比重最大。就增长速率来看,开发总量比重居中的高档住宅发展速度最快,其投资完成额增长率及新开工面积增长率均领先于普通住宅,逐渐成为住宅类房地产发展的生力军。高档住宅的发展波动较大,因而投资于高档住宅的风险较大。属于低档住宅的经济适用房在开发总量及增长速率上都处于末位,在一些年份还出现负增长的状态。就销售面积而言,高档住宅的增长快于普通住宅的增长,而普通住宅平均价格的上涨速率则高于高档住宅的平均价格。由此反映出,高档住宅市场的需求量增长是最快的,而普通住宅依旧是需求最旺盛。
2.写字楼市场基本情况分析。写字楼是指公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施的相关的场地。它是典型的经营性物业,具有高投资、高收益、高风险的特点。写字楼往往采取只租不售的方式,开发商要通过招商租赁来获取稳定利益回报。自2005年以来写字楼的新开工面积波动比较大。房地产总体市场是写字楼市场生存和发展的基础,房地产市场会对写字楼市场产生深远的影响。写字楼市场有以下几个特点:市场波动幅度大;写字楼需求变化大,调整迅速;写字楼需求逐渐向二线城市转移;写字楼市场受地域的影响比较明显。
3.商业地产市场基本情况分析。商业地产的运营特点为:经营方式多种多样,以租赁经营为主;收益来源主要是租金收入;投资回收期长,投资风险大;经营管理要求高。从反映供给状况的投资完成额的数据来看,商业地产的投资规模不断扩大,并且增长率在2002～2004均保持在30%的高位增长状态,2005～2007年其增长率也依旧维持在15%左右。商业地产的需求近年呈现不断扩张的趋势,影响商业地产需求的因素主要有以下几点:城市化进程推动;消费者对商业功能需求的变化;商业企业的市场化扩张;地产开发商的运营策略变化;外资对商业零售业市场大举进入。对商业地产的需求近几年一直保持平稳上升的态势,并且近两年增幅较大。
三、我国房地产细分市场成长性分析
成长性是投资者衡量投资价值的重要因素之一,它主要强调房地产市场潜在需求与潜在供给共同营造的投资空间,这种投资空间主要来自房地产市场成长中萌发的投资机会。基于以上分析,本文主要从以下几个方面来考虑各种房地产细分市场的投资潜力。
本文在衡量市场成长性指标时选取了1998年～2008年的相关数据作为样本。通过对不同年份的指标做因子分析,提取它们的公共因子,再以每个因子的方差贡献率作为全书对各个因子的得分进行加权以构造综合得分函数。Pi=Ai1*Fi1+Ai2*Fi2
根据因子分析得出的衡量成长性的分数以及其增长率,可计算出住宅成长性综合指标的平均增长率为23.14%,根据相同的计量方法,可得到写字楼的成长性综合指标平均增长率为10.78%,商业地产的成长性综合指标的平均增长率为18.55%。
四、我国房地产细分市场投资收益及风险分析
相对于其他房地产细分市场,住宅是人们的基本生活需求,其收入和价格弹性相对较小,住宅投资具有收益比较稳定、风险小的特点。在分析万科、金地、保利地产等多家典型住宅上市公司的数据之后发现,典型住宅上市公司的净资产收益较高,并且住宅产业盈利状况比较稳定,也存在一定的风险。就住宅市场的租赁价格指数来看,经历了2007年的高峰以及2008年的低谷之后,在2009年至2010年初,其租赁价格指数又呈现较高的上升势头。相对于住宅产业,写字楼具有收益和风险都比较高的特点,受宏观经济发展形势和产业结构调整影响很大。金融街、陆家嘴等典型写字楼房地产上市公司的数据显示,从2007年到2009年,其净资产收益率都保持在10%左右,营业利润率却有较大幅度的增长。与住宅市场的相关数据相比较,虽然其净资产收益率低于住宅市场,营业利润率在2008年和2009年都高于住宅市场。根据写字楼租赁价格指数显示,写字楼市场的价格波动较频繁并且幅度较大,由此也可看出写字楼市场的相对高风险。写字楼受宏观经济发展影响大,并有一定的放大效应;客户不稳定,具有较强的流动性,经营管理成本较高;对品牌和物业服务水平要求高,新的投资者进入壁垒较住宅要高一些。
商业地产的发展取决于人口构成、恩格尔系数、消费信心和购物方式。相对于住宅产业,商业地产具有收益和风险都比较高的特点,尤其是高档商业地产受宏观经济发展形势影响很大。典型商业地产企业的净资产收益率自2007年到2009年呈不断下降的趋势,2008年和2009年的净资产收益率和住宅与写字楼相比较低,说明其自有资金的利用效率较低。其主营业务利润里高于住宅市场,但低于写字楼市场,处于中间位置。根据商业地产租赁价格指数显示,2008年前其租赁价格一直处于高位小幅波动,金融危机使租赁价格大幅度下降,在09年下半年,又逐渐上升至金融危机前的高位。可见,商业地产的租赁价格和宏观经济状况有着明显的关联关系。
商业地产的风险主要来源于以下几个因素:企业管理内容涉及商业和地产两个行业和多个经营阶段;跟政府部门合作多,不可控因素多;合作企业多,协调统一管理有难度;商业物业销售和租赁方式特殊,技巧和手段要求高;商业物业建设和运行需要觉资金,融资还款风险高;回报形式组合多样,收益的风险评估难度高;在商业地产的产业链中涉及利益方众多;需要有符合行业经验的高素质人员,存在人员能力风险等方面的风
五、结论
房地产投资信托基金是一种具有高收益率、高流动性并且能够产生规模效应的房地产金融产品。在我国还没有一只真正意义上的房地产投资信托产品出现,不论是信托公司还是房地产企业都已经通过各种方式涉足该领域,也取得了不错的成效。2009年1月6日的国务院新闻办新闻会上,中国人民银行金融市场司副司长霍颖励透露,央行已经形成房地产投资信托基金(REITs)初步试点总体构架,并将在上报国务院后进行试点。随着政策的进一步放宽以及房地产市场的不断完善,REITs将会在房地产融资市场上有很大的发展空间。
由于REITs和其它融资产品的差别,其对投资对象也有一定的要求。在住宅市场上,由于2008年12月13日,国务院办公厅《关于当前金融促进经济发展的若干意见》并指出普通住宅项目是不能以房地产投资信托基金形式上市的。高档住宅以其高速的发展趋势和巨大的发展潜力成为最合适REITs投资的对象之一。目前,北京、上海等一些大中城市中已经出现了一批商务人士和外籍工作人员,他们的生活和工作具有一定的流动性,并且对生活品质要求较高,倾向于租住社区环境好、服务水平高的高级公寓,随着这部分人群数量的增加,高档住宅出租市场将会得到进一步的发展。在写字楼市场上,目前国内许多写字楼的直接开发商并不是通过出租获得利润,而是直接出售。一方面是为了加快资金回流,另一方面也是因为没有专业化的团队对写字楼进行日常经营。写字楼的出售将会使其产权被分解,会给以后的物业带来很多的问题,也会削弱整体价值。由于REITs资金规模大,可以减小资金回流慢带来的风险;REITs以其专业化的操作水平和策划能力能够使写字楼的日常经营问题得以解决,REITs在写字楼市场上将有很大的发展空间。
在商业地产市场上,由于商业地产的资金投入规模巨大,许多开发商考虑到“退出”的困难不愿涉足于此。而REITs为商业地产开发商提供了较好的“退出通道”。同时根据前文的分析,商业地产的在供给和需求上的增速已超过住宅和写字楼,逐渐成为房地产市场中的一支主力军。随着经济的不断发展,人们消费水平的不断提高,商业地产的需求量还会进一步增长,加之在我国发行的一些准REITs也主要以商业地产为投资对象因而有一定的经验,这些都将为REITs的发展提供一个更好的机遇。
参考文献
[1]毛志荣.房地产投资信托基金研究.深证综研字第0089号 [M].2004
[2]阮连法.我国房地产投融资体制发展的新动向――房地产投资信托.技术经济与管理研究[J].2004(1):27～29
[3]吴婵君.美国房地产投资信托基金及借鉴[J].城市开发.2003(8):24～27
[4]栾光旭和费淑静.次贷危机背景下我国房地产投资信托基金的发展前景研究[J].浙江金融.2009(10):46～47
商业地产现状发展趋势范文5
关键词：绿色建筑商业地产低碳
中图分类号：TE08文献标识码： A
引言
中国是能耗大国，而建筑能耗已占到总能耗的27.5％，加上建材生产、施工、拆除等阶段将占到46.7%。推行低碳建筑发展模式，做好建设领域节能降耗和污染减排工作，已经成为国家战略的重要组成部分。绿色节能建筑是未来建筑的发展趋势，是一项对国民经济的发展至关重要刻不容缓的紧迫任务，。
作为大型的公共设施，无论宾馆、商场还是写字楼，商业地产更是高耗能的大户。在加快城市化建设的同时, 如何使绿色嫁接商业地产，探索出因地制宜，具有实际操作性的绿色商业地产成长模式，让城市更健康、更快乐、更有价值是我们急需大力弘扬的事业。
对商业地产等大型公建进行节能改造或以生态化的绿色模式实现新建不仅带来更加可观的长期经济效益，还会带来更加符合人类自身本质需要的商务和行为模式。为开发商和用户带来双赢结果。
一、绿色商业地产是未来地产发展之路
公开资料显示，目前全球的房地产及相关领域造成了70%的温室效应。全球40%的二氧化碳排放量来自于建筑物，因为全球终端能耗的40%为建筑能耗。只要简单地提高建筑能效，使用绿色建筑技术，全球在2010年可以减排7.15亿吨二氧化碳。
21世纪人类正面临着气候变化与人口城市化的双重挑战，城市化带来的人口规模空间集聚，以及现代化生产方式和生活方式对传统的生产生活方式的替代，使得城市人口人均排放量迅速增加，导致城市热岛效应加剧。可持续发展已经成为社会发展不可逆转的潮流,当今应是大力倡导绿色文明的时代。
1.1绿色、低碳地产大有可为
戴德梁行的伍万政说，绿色建筑可以降低能耗50%，减少碳排放35%，节约水和燃料分别为40%、70%.未来的绿色家装项目是发展的趋势，无论考虑到社会形象，还是2～3年的投资回报时间，都会使其成为投资者的“新宠”。
1.2我国绿色地产发展潜力巨大
中国是第二大能源消耗国，而建筑能居各行业能耗首位。加上建材生产过程、施工过程及运行准备、拆除等各阶段中耗掉的能源（占全社会总能耗的16.7%），建筑能耗将占到社会总能耗的46.7%。随着城市化建设的推进，这种能耗量也随着建筑总量的攀升急剧上扬，资源利用率低、消耗量过大。
我国已有的441亿平方米的存量建筑，九成以上属于耗能建筑。“低碳”建筑发展潜力惊人！公开资料显示，北方地区建筑单方面积采暖能耗比气候条件相近的发达国家高2～3倍，既有建筑改建为绿色建筑的潜力巨大。方兴地产中国总裁何操谈到，在我国大型公建的面积占全国建筑面积的4%，而其能耗却高达20%以上，且存在能耗猛增的势头和节能改造迟缓的等问题。房地产项目责无旁贷地成为绿色建筑实践的先行者。
1.3政策支持推动绿色商业地产发展
住建部副部长仇保兴表示，种植绿色建筑标准的实施一是可以让达标的绿色建筑享受政府的优惠，二是可以享受中央财政补贴，三是将来如果开征物业税的话，对三星级绿色建筑可以减免。从现在开始，大型公建就应该走上这条路。具他透露，国家对三星级的绿色建筑每平方补助75元。对新建绿色建筑到达30%以上的小城镇命名为“绿色小城镇”并一次性给予1000～2000万元的补助。就像当初我国住宅一样，市场高度需要加上政府的高度支持毕竟使得绿色绿色商业地产发展迅速成长为市场中坚。
二、中国商业地产发展方兴未艾
作为持有物业，商业地产将为业主带来源源不断的长期收入，可以达到一次性出售收入的数倍。商业地产具有升值潜力的同时，二、三线城市房价与一线城市高高在上的房价相比并不显山露水，其增长速度相对而言却并不低。更何况还得到了政策上的扶持。 伴随着二、三线城市房地产的崛起，二、三线城市的商业地产也如雨后春笋般发展。鉴于一线城市人口压力、交通压力增大，以及房价持续高企，二、三线城市商业地产将会迎来高速发展期。
2.1体验式消费方式迅速增加
调查表明，大城市商业场所的客流有6 5 ％以上是为了娱乐旅游和休闲，仅三成多的人是为购物而来，而体验与消费客流量的比例仍在不断提高。显而易见，体验式消费购物将成 为未来消费模式的新宠。体验式消费的特点重在体验，重在情感消费。针对这种商业模式开发的绿色、生态地产项目使人身心舒畅，将有很大的市场号召力，绿色生态的建筑形态及人性化的布置给顾客带来清新的感受，给客户带来极大的亲和力，大大提高消费意愿，具有可观利润空间同时大大提高品牌形象。
2.2商业地产逐渐走俏
现在，房产投资者中流传着这么一句话――“投资商铺是金、投资写字楼是银、投资住宅是铜”。随着住宅风险增大；而商业房产则显现出一派蓬勃气象，让不少投资者趋之若鹜。从底商，到商业街、再到MALL，短短时间内商业地产以“奔腾”的速度完成了多次升级。
商铺以其潜在的升值空间，已经成为部分城市市民继股票、住宅之后新的投资热点。开发商纷纷涉足不断被看好的商业地产，一些实力雄厚的房地产开发商陆续圈投资开发产权式商铺，从中获取高额利润，或者增持优秀的物业用于出租，毫无疑问节能低碳的绿色商业地产将为其长久而稳定的回报。
2.3二三线城市的商业地产开发进入
目前，北京、上海、广州等一线城市的商业地产已经进入平稳成熟阶段，而在部分沿海 经济发达城市和省会城市，如杭州、南京、沈阳、成都等二线城市，商业地产正处于快速发展阶段。此外，在其他交通便利的内陆城市和经济较发达的三线城市，商业地产进入逐步成长阶段。
2.4绿色、生态的商业地产带来更高效益
未来五年甚至十年内，由于土地资源的稀缺，一线城市商业地产将转而进入运营期。而在这一阶段，节能降耗的低碳建筑将为长期持有的商业物业带来可观的经济收益，可以节省超过一半的水电等能源消耗直接进入业主的腰包。
同时，二三线城市的商业地产开发进入井喷期。数据显示，2 0 1 0～ 2 0 1 2 年成都和沈阳推出商务办用地建筑面积是上海的近5倍之多。人均商业面积数 值上将接近一线城市的水平。因此，绿色、生态的商业地产不仅获得政府的支持与鼓励，还将作为开发商品牌最具号召力的特质之一为其招来源源不断的客源，广聚人气，大幅度提高其美誉度和知名度。
三、绿色、低碳技术的应用
对于资源长期紧张，价格高昂的一线和中心城市，尤其是针对商业建筑摒弃过去大拆大建的思路，而是进行针对性的局部功能调整；采用“被动技术优先”，既运用成熟、高效的技术提高稀缺的土地利用率，实现成本集约化。
而对于资源相对宽松的二三级城市可重点加强生态建筑的设计方面的努力，加强配套设施提高商业地产的便捷度，以更健康、更快乐的方式实现更有价值的宗旨。在资金条件限制的情况下以地热泵、遮阳、外百叶等技术降低能耗实现绿色商业。
3.1绿色地产低碳技术概貌
发展节能和绿色建筑将是房地产业持续发展所难以回避的战略转变，也是构建节约型社会的一个显著标志。通过建筑整体优化设计、采用被动式的节能低碳策略，充分利用太阳能、地热能等可再生能源，循环利用水资源等方式来实现建筑的低碳发展。在产品定位方面尽可能地使用可再生能源和循环利用各种资源，体现为在建筑全生命周期内实现“3R”，即再利用（Reuse）、再节约（Reduce）、再循环（Recycle）与“四节一环保”（节地、节能、节水、节材、环保）。
3.2绿色地产规划技术
随着经济的发展，消费水平的不断提高，使得商业地产更多地表现为绿色、环保和适宜人本身需要和活动方式。由于休闲、娱乐功能和消费层次也不断提高，对商业建筑的舒适性不断提高。配套服务包括基于低碳交通社区服务设施布局和服务设施配套保证商业设施与住宅区联系成有良好的便捷性和便捷度。并且在规划中根据不同类型，不同规模重新审视各类服务的配置标准。很难想象你花费一个小时满身大汗、一身疲惫地跑去喝星巴克咖啡。
3.3新型建筑材料和建筑结构
建筑材料广泛利用各种废料，如粉煤灰砌块等，发展新型的高质材料，如高标号水泥，轻质骨料，泡沫混凝土、石棉制品等。发展使用满足特殊要求的新型材料，如耐热、耐酸混凝土等。开发人造材料以取代天然材料，如硅酸盐制品、纤维板等人造材料所替代。塑料等轻质合成材料也在发展之中。同时在建筑结构上采用轻质高强度材料、空心薄壁、薄壳结构、悬索结构、折板结构等形式，以减轻建筑物的自重。向定型化、标准化发展，更多地采用通用构件装配式结构。在这一方面我们将技术进步应用于商业地产产生所的经济效益还比较低，提高其对经济建设的发展推动作用时一项非常有潜力的事业。
3.4太阳能及可再生能源技术
太阳能作为可再生能源之一用于商业建筑之中，其利用形式可以包括光热和光电等方式，屋顶太阳能光热系统，即使在冬季也可以为很多地区的楼宇提高白天的热水。而光电系统一部分可以位于屋顶，另一部分可以位于楼面中能够被太阳光照射的地方。可以从发发挥建筑一体化设计的理念。光伏发电系统和光热发电系统可以有效地降低建筑一次性能源需求。
3.5建筑维护及地热低泵技术
通过增设外墙保温系统，可以有效地减少外墙的传热系数，从而有效降低峰值和全年冷负荷。屋顶对中高层建筑的负荷不大。将双层白玻璃改为外层Low-E玻璃，内层白玻璃可以极大峰值和全年冷负荷，降低峰值热负荷效果也比较明显。外窗设置外遮阳系统对降低峰值冷负荷效果也比较明显。而综合了以上方案的措施对冷热负荷节能效果都最为显著。对气候条件接近长沙这样的地方宜同时对建筑物围护结构采取节能改造措施，才能有效地达到节能效果。
曲晓宁等通过对某十五层高建筑面积30010的五星级酒店的研究，发现地源热泵系统既符合当前国家的节能减排的方针政策，运行费用也较低[]。同时在运行过程中还可提供所需的热水。虽然初始费用相对较高，但考虑长期运行费用和长远利益，仍然比燃气锅炉或城市热网加冷水机组的方式来到经济得多。若将地源热泵的费用看作1，则后两种传统供热方式的费用为1.57和1.42
3.6新型施工工艺及技术
在我国现阶段的实际条件下，特别是建筑业的实际情况下，应当特别强调技术进步型的经济增长。特别是低碳、绿色建筑的理念和可持续发展、循环利用的科学技术在现代商业建筑中的应用。在施工过程中采用先进施工组织方法，特别是流水施工方法。采用工厂化施工的方法，以及各种新的生产工艺，如钢筋混凝土构件生产的成组立模法、无压力蒸汽养护法等。为人们更好地创造出适宜人类本质需求的建筑，集约化地满足人类自身的需求。
四、付诸实践的绿色商业地产
投资性物业经营是住宅开发外的最重要部分之一，地产公司在未来可以将增持优秀的物业用于出租，以期带来长久而稳定的回报。据测算，同样的物业，房产开发的利润是土地开发的4倍，而房屋租赁是土地开发的7倍，因此增持优秀的出租物业也是其保障公司长远利益的重要战略选择。
4.1现有建筑的绿色低碳化改造
摒弃过去的大拆大建的模式，而着眼于进行局部功能调整，保留有历史意义的建筑符号，也是以人为本的绿色建筑设计理念的具体体现。
2008年，招商地产将绿色实践推广到既有建筑――上世纪八十年代建成的蛇口南海意库三号厂房项目改建中，充分采用了节能环保技术，将其改建成为节能率高达65%的绿色甲级写字楼――比普通写字楼每年节电200万度，节水15000吨。两年多来对该建筑的跟踪监测表明其每平方米每年66度的电耗、70%的水资源重复利用等指标等很多的绿色技术综合应用已处于国际领先水平。说明在国内进行类似绿色项目改建大有可为。
4.2新建绿色商业建筑带来“低碳经济”
“低碳经济”，指应最大程度地减少碳排放量，就是以低排放、低能耗、低污染为经济发展的基础，开发清洁能源，在生活上提倡公民遵循节约、简单的生活方式，追求绿色GDP，实现一种健康、安全、自然、理性的生活。
出自招商地产的泰格公寓就是这一理念的成功典范――它的单位平米电耗仅为同类建筑的1/2，每年节电上百万度，节能率达63.7%；为节能支出的成本虽然近千万元，但建成六年即可收回投资。这只是招商地产进军绿色建筑第一步。
通过整体优化设计实现了“自然生活、天人和谐”生态环境理念。泰格公寓也成为中国内地第一个获得美国绿色建筑委员会LEED认证、并获颁卓越贡献奖的商业地产项目[]。
卓越・世纪中心是中国华南区域首个获得LEEDs金级认证的写字楼物业。其1号楼以41分高分通过评审和认证。其艰苦的努力在1号楼开始推售获得了社会的认可和回报，以超过7万元/平方米的售价刷新了深圳写字楼成交最高单价。
五、结论
绿色创新之路必将逐步波及房地产业链条的各个层面，传统房地产开发模式正在向绿色地产升级，这一革命性绿色风暴的序幕已经拉开，我们相信，绿色地产开发和绿色建筑建设的实践，也将会呈现百花齐放的新格局。在一线城市的商业地产中可以大量采用可再生能源、节能的建筑围护技术和地热泵等技术，在土地资源相对充裕的二三线城市除以上技术外可采用生态社区的规划的方式，并在配套设施上予以跟进。由于绿色商业地产长期收益可观虽然初期投入较大，但可以给开发商和用户都带来更好的效益。
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商业地产现状发展趋势范文6
一、前言
2011年中国电影市场承接了2010年的良好发展态势，进入了产业发展的黄金机遇期。年初以来，电影创作、电影票房、观众人次及影院数量继续保持健康、高速增长，中国电影产业在跨越式发展的轨道上不断前进。在中国电影市场终端，影院投资正在形成一个多元化、多层次、多目标的格局。在新形势下国内各院线如何建设影院终端，制定适合影城发展的经营管理策略实现影院的赢利，将成为各投资方关注的重点。
二、国内电影市场的发展现状及影城投资的可发展空间
1．2010年至2011年国内电影市场实现跨越式增长
2010年全国生产故事影片达到526部，其中有17部国产影片过亿，59部国产片票房超过千万元；全国城市影院票房总收入达到101．72亿元，较2009年的62．06亿元增长63．9％（详见图1）。2010年共新增313家影院、1533块银幕，全国城市银幕总数突破6200块（详见图2）［1］；平均每天新增4．2块银幕，大大超过了2009年平均每天增加1．7块银幕的发展速度［2］。据电影业内专家预测截至到2011年底国内电影银幕数有望超过1万块。
2．影城投资的可发展空间
近年来我国经济发展增速举世瞩目，但文化产业的发展与我国经济发展的水平相比还存在较大差距。以美国等国家的电影市场作为比较，美国人口是中国人口的1／6，电影票房收入是中国的20倍；日本人口仅是中国人口的1／10，电影票房收入是中国的5倍；韩国人口约为中国人口的1／28，电影票房收入是中国的8倍［4］。从GDP的增长速度和电影票房与人口比例来看，中国电影未来的发展潜力巨大。据业内预测，3年内中国将出现10000家影城，其中5000家在一线城市，另5000家在二、三线城市，届时中国的银幕数量将超过美国，形成10000块到15000块的规模。
三、我国城市影院的分布现状及现代影城发展趋势
1．国内城市影院的分布现状
新增影院分布上，除了在培育较好的一线城市如北京、上海外，一些中小城市的影院建设也开展得如火如荼，逐步缓解了前几年新建影院主要集中在中东部地区的分布不均现象，市场的快速扩容已经成为2010年电影市场的总趋势。从国内票房收入的分布来看，目前我国电影主要票房来源于广东、北京、上海、等经济发达地区，中部中等城市及西部地区的影院建设在现有基础上还亟待于进一步完善（详见图3）。
2．数字技术推动下影城建设新趋势
A）数字多厅化、影厅设计个性化、观影自由度更大化
2010年全国数字银幕约占国内银幕总数的65％，数字化发展势头迅猛（详见图4）。据电影业内专家预测2011年国内数字银幕将占国内银幕总数的78％以上。目前90％的新建影院均已实现放映设备数字化，甚至有些新建影院实现100％数字化。从全球化角度来看，美国预计在2012年在本土实现全数字化放映，中国电影数字化发展顺应了世界电影发展的整体趋势。从市场运营的方面分析，数字放映可以减少拷贝投入，节约发行成本。同时数字放映还可以实时播放重大体育比赛、文艺演出、甚至实现卫星直播，商业开发潜力巨大。从技术的角度来看，数字电影的画面清晰、声音的还原性强，且不会随着放映场次的增加影响影片的放映质量。现代影城的建设以多厅为主，规模在4～10个影厅不等。大体量影厅的设置组合最大程度地满足了不同的观影体验与娱乐心理，使观众能够根据自身的兴趣和爱好选择适合的影片。多家影城在设计方面均加入人性化设计概念，并引入“环保、低碳、节能”理念。
B）3D、IMAX技术对影院投资方式的转变
近一两年全球电影票房的增长至少有30％以上与3D有关，3D银幕数量迅猛增长。2008年中国拥有3D银幕86块，2010年国内3D银幕数量达到2000余块。3D银幕数量的激增体现了新技术给中国电影带来了新的转变，同时折射出中国电影市场的容量与需求量有了长足的进步。《阿凡达》在全国5000块银幕上放映，票房收入达到13．7亿元，其中数字3D版《阿凡达》为整个影片贡献了80％的票房收入，平均每块3D银幕收入为85．8万元［5］。该部影片以20％的3D银幕数量创造出国内80％的票房收入，验证了马特莱法则（二八法则）。从投资回报角度分析，3D技术所带来的经济效益是任何一个投资者所不容忽视的，它对国内影院投资建设方式的转变起到至关重要的作用。IMAX源自英文“ImageMaximum”，即图像最大化之意。随着3D－IMAX版《阿凡达》影片登录中国银幕，IMAX巨幕在中国电影市场的发展势如破竹。目前万达院线与IMAX公司签署合作协议，到2014年双方合作至少建75个IMAX厅，万达院线届时将成为IMAX亚洲第一、全球第二的IMAX运营商［6］。
C）TMS系统的应用与推广
数字电影影院管理系统简称为“TMS”，它是通过控制协议直接控制影院所有的数字播放服务器，实现数字播放服务器内容管理、密钥管理、放映控制等功能的自动控制［7］。TMS系统的最大特点是高效率和自动化。在国外已有人专业人士提出SuperTMS系统的概念，该系统可以把院线下属所有影院的TMS系统连接起来，由院线统一给下属各个影院排片，再通过院线的中心服务器把影片下传给各个影院实现放映，此种运营方式必将给院线管理带来新的突破（详见图5）。
3．国内现代影城投资发展趋势及影院投资模式
A）大中城市仍是影院投资的重点区域
如前文所述，目前中东部地区仍是我国票房收入的主要来源，也将是影院投资资金的主要流向地。由于此类城市票房预期值高、投资回收期短、投资收益稳定，因此大中城市的都市商圈、区域型商圈和个别社区型商圈将仍是影城投资的主要区域。虽然这些城市的影院密度表面看来较高，但这类地区的人口密集。同时由于是重点发展城市和地区，城市配套完善、交通便利、行业操作规范，因此目前仍是影院投资的重点区域。
B）影城建设向二、三线城市迅速扩张
在电影市场的快速发展下，原来许多被称为二线的城市和地区已经完全改变了面貌，电影票房已经超过或直逼一线城市影城的票房收入。如今，天津、南京、长沙、沈阳等多个二线城市有可能提升到一线城市的票房收入，此类城市将会是近两年内影院投资的热点。目前中小城市主流影院数量偏少、市场可开发潜力巨大，在一线城市影院建设接近或到达市场饱和度后，未来电影市场票房增长率将取决于二、三线城市新建影院的发展速度和建设规模。
C）多元化资本运营主体的出现及影院投资规模化
从2002年起中国内地电影市场已成为全球电影票房增长最高的国家［8］。在电影市场大发展的背景下，来自各种电影基金、银行贷款、风险投资等多渠道的资本使电影产业融资规模日益扩大，资本运营主体形成了国有资本、民营资本、个人资本、境外资本混合的多种所有制并存的投融资体制［9］。影院投资主体多元化为电影业增加了资金来源渠道，随着投资主体的增加主流院线的影院投资形成规模化，投资及运营成本大幅度降低，各大院线最终将通过多次并购、资产重组、资本融合等方式使有实力的院线公司存活下来形成新的院线格局。
D）影院项目的投资模式及影院建设与商业地产相结合
影院项目的投资模式可分为：影院投资主体租赁商业地产模式、商业地产商负责影院投资建设并委托院线管理或输入院线品牌模式、商业地产商将影院投资方纳入业务板块模式、商业地产商入股院线投资主体模式等［10］。近几年来我国影院终端建设发展速度迅猛，从影城选址的角度来看几乎所有的新建影院都建在城市商圈中，并作为现代购物中心的一个业态存在。城市中商圈的布局、发展规模，购物中心的布局、结构影响着影院的可发展数量、空间档次，并最终通过票房收入和观影人次来体现其影响力。伴随着商业网点建设速度的加快，一、二、三线城市的现代购物中心不断兴起，在购物中心内建设现代影城将成为影院投资项目中最值得推广的组合方式之一。因而选择具有一定基础客流量、拥有强大地产管理经验和雄厚招商能力的购物中心对于现代影城经营至关重要。
四、院线制下如何建设及运营、管理现代化影城
1．我国主流院线运营现状及院线公司在影城投资方面所处地位
2011年是中国院线制改革的第9年，以原电影公司为基础成立的37条院线在9年的时间里，经历着市场化的考验，寻求发展、做强的可能，呈现出新的产业格局。据电影行业权威专家预测，2011年全国城市电影票房收入将超过130亿元，其中万达、中影星美、上海联合、中影南方新干线、北京新联院线名列全国院线前5名，是全国票房收入的主要贡献者（详见图6）。院线公司与所属影院的关系主要有两种：一种是通过资产纽带将各影院与院线投资者的利益联系在一起，建立院线自己的影院，采取自主经营的方式，从而降低管理成本，使投资人享有较高的资产回报率。另一种是通过签约和加盟的形式，院线内的加盟影院通过发行机构获得影片的放映权，并根据院线协议实行“统一拍片、统一经营管理”。近几年来各大院线间的竞争不断加剧，各个院线纷纷加大对影院的投资力度、不遗余力地致力于影院终端建设，从而在电影产业的放映环节成为规模经济效应明显的企业，形成院线公司的核心竞争力。截至2010年底，中影星美院线共有影院131家，银幕640块；万达院线共有影院70家，银幕600块；北京新影联院线共有影院100家，银幕500块［11］。以上三条国内主流院线中万达院线下的影院与院线存在接近100％的资产联结，院线对影院的控制力最强。从2007年开始，中影星美和北京新影联院线将重点资金投入到影院终端的建设，并通过新建核心影城、投资改造已有影院使院线与影院的关系更加紧密。中影集团进一步发挥自身“制片—发行—放映”一体化的产业链优势，集团上市后将会把所募资金重点放在于影院项目的投资建设中。在未来三年以至业界普遍认为的中国电影产业黄金十年内，中影集团将继续加大投资力度，预计达到每年开业15～20家影院的快速增长目标。对于新影联来说，要突破资金平台的制约、发挥自身制片等方面的优势，以北京为核心向周边地区扩张，实现影院建设由点及线、由线带面的院线发展战略。对于实力强大的院线公司来说，加盟影院的数量越多，也就更容易获得市场主体的重视。因此对于初次进入电影市场、实力单薄的影院而言，加入具有强大市场影响力的知名度的院线，不但能够提高观影人次和观众对新建影城的认知度，同时在院线公司先进的管理指导下能迅速提升影院自身的经营能力。
2．探求影城的赢利模式
票房收入是影院投资回收和赢利的主要渠道。此外，影院的收益还有一部分来自于影院的卖品部。目前这部分收入仅占我国票房总收入的10％，同发达国家相比还有比较大的差距。包括电影海报、各类玩具、音像制品、纪念品、主题公园等与电影有关的产品被称为电影衍生品。在日本，电影衍生产品和卖品部的收益已经占到日本国内票房收入的40％。美国电影《狮子王》的投入仅5千万美元，票房收入是1亿美元，后产品收入高达6亿美元［12］。在我国，电影衍生品市场的开发也有所涉及，《英雄》、《无极》等影片出售DVD／VCD版权、根据电影改编的同名小说、人物邮票等取得了良好的销售收入。然而，我国的电影衍生品开发还没有形成产业模式。未来影城如何结合自身优势，加大电影衍生品的开发力度对影院的赢利影响重大。此外，现代影院开设的咖啡吧、影碟及图书销售、视频游戏等，如果经营得法也能为影院的投资者带来丰厚的收入，成为继票房和卖品收入后影城又一收入来源。
3．现代影城的品牌建设与差异化管理
各大院线纷纷着力于各影院的品牌建设，中影星美院线提出“和观众一起逐梦”，万达院线提出“为观众提供最佳的观影环境”等理念。在院线的推动下，影院引入现代经营管理制度，如ERP管理系统、ISO9001质量管理体系等，从而提高影院经营效率，实现票房收入的持续增长。在人力资本方面，各大院线均加大对所属影城高级管理人员的管理、培训力度。中影星院线十分重视影院的经营管理及优秀影院经理人的培养，每年定期举办两次以上的年会，就影院经理任职资格及管理办法、财务培训、电影票价、影院内部管理、电影宣传营销等方面进行充分沟通交流。万达院线从全国各行各业招揽人才，还自主编写了影院经营《运营手则》、《行政手则》、《营销手则》等培训材料，对万达全国各地的影院中层管理者都进行了包括市场经营、运营管理等方面的培训。随着影院数量的增加，影院间的竞争也越来越激烈。除了影院本身的规模、地理位置外，如何能实现持续稳定性运营、最大限度地取得更多观众的品牌忠诚度决于影城的差异化运营。影城的营销活动方面，除了常规的电影首映式、明星见面会外，可以通过跨国电影节、大型文化交流活动和大学生电影节等促文化交流。这些活动的举办对于提高影城人气，甚至提升影城所在购物中心的客流量，拉动关联消费业态都将起到积极有效的推动作用。此外，完善影城会员服务系统，针对不同观众群体发送顾客心仪的会员特惠信息、通过会员积分赠送礼品、与购物中心的其他业态进行优惠互动等，均能从服务和运营的角度提升影院的自身优势，从而实现与其他影城的差异化经营。
