前言：中文期刊网精心挑选了商业地产产业报告范文供你参考和学习，希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感，欢迎阅读。
商业地产产业报告范文1
“传统零售行业与互联网的竞争，就像在机枪面前，太极拳、少林拳是没有区别的，一枪就能把你崩了。传统商业，如果增加2万名会员，就需要买100亩地、建商场、建巨大的仓库，而电商只要一台电脑就够了。”
——马云
电商万箭齐发
王松今年31岁，从2004年大学毕业后，就选择了自己创业，经历可谓丰富。现在的他，经营着两个天猫店和五、六个淘宝店，主要经营北京特色小吃和全聚德烤鸭，拥有十多名固定员工，年营业额上百万元。而2008年之前，王松一直在开实体店，卖过奶茶、饰品，开过茶叶店，用王松的话说：“挣的钱大部分都贡献给了房东，想往大发展一下很难。”
2008年摸索着在淘宝上开了网店后，因为初期成本不大，王松的生意发展得越来越顺风顺水。“实体店的成本高，商品的价格自然也高。网店不需要租金，聘请工作人员成本也会很少，产品价格肯定比实体店低，卖得也快，所以就一步步把店做起来了。”王松说。
近几年来，越来越多的人开始热衷于网上购物，从日常家居小用品到大件的家用电器，从零食小吃土特产到家具装修材料，人们都可以通过网络足不出户满足需求。电商崛起已是不可阻挡的趋势。在淘宝上，目前像王松这样的店主就有600万人以上，且以每天1～2万人的数量增加。每天的访问用户独立IP数已经超过6000万个。
去年的“双十一”，除了传统的“光棍节”外，更是一场让全国网民为之沸腾的狂欢节。由天猫、淘宝、聚划算联合发起的“双十一”购物节，逾千万网友涌至淘宝网疯狂扫货，巨大的流量导致淘宝网网络拥堵不堪，各大银行的网银支付系统也备受压力。24小时交易总额高达191亿元，开创了电子商务的新篇章。而除了上述三大平台外，还有苏宁易购、京东商城、当当网等百余家电商同时展开促销，经过前期发放电子红包、预告打折商品等预热活动，“双十一”购物狂欢节成为国内电商行业的“嘉年华”，成功营造出全民网购的狂热气氛。这场由淘宝发起并推动的网购狂欢，让各界再一次见识到电子商务的魅力。
据了解，去年12月12日凌晨，有1.1亿名用户、205万个“扫货小分队”等待“双十二”扫货。阿里巴巴旗下的淘宝和天猫在2012年前11个月的销售额就突破1万亿元大关，相当于前11个月我国社会消费品零售总额18.68万亿元的5%。“阿里系”电商的销售额相当于2011年苏宁、国美和百联集团三家全年销售额的近2倍，并远远超过了美国电商巨头亚马逊2011年480亿美元的营业收入。由此看来，不但是电子商务对消费市场的“蚕食”能力相当惊人，也说明中国电商的发展市场有多么广大。
无疑电商的成本会越来越低，而效益会越来越高。低价促销让京东过去几年维持了每年200%的增长，电商的低价策略已经让传统渠道感到压力，同时也伤及传统电器销售商的利益。实事求是地说，电商能够如此迅速地占领市场离不开它特有的优势：低廉的价格、便捷的支付系统、送货上门又退货迅速的周到服务。越来越多消费者的消费习惯从线下转到线上，线上购物已经成为他们生活中不可缺少的一部分。
电子商务的崛起已经没有任何争议，市场研究机构报告显示，2011年中国电子商务零售规模达553，7亿美元，同比增长103，7%，预计2012年将增长94，1%，增长速度远高于美国。根据国家统计局数字，去年11月份我国社会消费品零售总额为18934亿元。以此计算，去年11月每天的零售总额为611亿元，这意味着仅天猫“双十一”的成交额，占11月社会消费品零售总额的比例就达到了31，2%。
而根据最近的一份行业报告显示，2012年全球电商的销售额是1，2万亿美元，2013年预计在此基础上还会有18%的涨幅，2016年为15%。如果这些数据可靠，意味着未来五年之内电商市场容量还会扩大1倍。而且目前全球电商在零售业的销售比例中只占据6，5%的份额，可想而知空间有多大。和其他的亿万级产业相比，电商是唯一一个以两位数的百分比速率增长的行业。其他的亿万级产业的速率一般都是1到2个百分点。传统商业“很受伤”
“在网上买东西既便宜又方便，我现在很多亲戚朋友都在网上购物。”一位女性告诉记者，她从2005年开始在网上淘宝，目前网购已经是她购物的主要方式，而她本人是淘宝白金会员。“无租金”、“24小时营业”等特性使网店充满生命力。从图书到生活用品，从电器到时尚类奢侈品，越来越多的品牌厂商开始进军网络。而网店的增多以及网络销售额的增长，毫无疑问会压缩实体店的经营和发展空间。
网购市场火爆的背后，是传统零售百货业的“黯然失色”。据统计，去年三季度38家百货公司三季报的上市公司中，11家公司第三季度营业收入比去年同期下降，占比近三成。净利润同比下滑的有16家，占比超过四成。在刚刚过去的一年里，李宁、匹克等体育品牌关闭了全国1200家门店，家得宝退出了中国，沃尔玛关闭了四家门店。
而今年新年伊始，几则有关传统零售门店闭店的消息更是令人吃惊。2月9日，百安居武汉汉口店停止营业，这是继2012年南京店关停后，百安居的再次关张。百安居母公司翠丰集团财报显示，百安居中国区门店已经从高峰时期的63家减少到去年年初的40家，并且还有16家做了精简。从2007年8月到2012年年初，中国区门店面积减少了43%。
第一太平戴维斯项目策划部总经理徐伟成本刊记者谈起传统商业和电商之争时说，电商的成本会越来越低，而效益会越来越高。低价促销让京东过去几年维持了每年200%的增长，电商的低价策略已经让传统渠道感到压力，同时也伤及传统电器销售商的利益，电商能够如此迅速地占领市场离不开它特有的优势：低廉的价格、便捷的支付系统、送货上门又退货迅速的周到服务。越来越多消费者的消费习惯从线下转到线上，线上购物已经成为他们生活中不可缺少的一部分。
近日，住在宋家庄的赵女士逛街时发现，位于宋家庄地铁西50米的扑满山购物广场的国美电器不知何时已经人去楼空。她靠近门口看到，硕大的卖场里已经空空荡荡，柜台和电器都没有了，营业人员也不见踪影，地上只剩下一些垃圾。“好像几个月前还在营业呢，怎么说不干就不干了呢？”赵女士很惊讶。赵女士告诉本刊记者，之前这个店里都没什么人气，她之所以有时会来这里是因为：“在网上看上的东西不知道怎么样，来这里看看样品，感受一下。另外，还可以比较一下京东的价格。”国美电器已经沦落成了电商的体验店和“比价器”。
喇叭里不断重复播放着促销的信息，但整个卖场几乎难觅人影。有的店员闲散地站在柜台边聊天，多个柜台前连营业员都没有。这是本刊记者春节前在北太平庄苏宁门店里看到的景象。而就在2010年的元宵节，记者前来购物时，这个卖场还可以用人山人海来形容。
“电商的崛起最受伤的就是电器卖场。”楼市传媒董事长蔡鸿岩曾总结。国美、苏宁、大中，它们曾是消费者购买电器甚至是闲逛的最佳去处，可到头来，在过度扩张之后，在电商的冲击下，这些家电卖场不得不面临销售额不断下滑的困境。
徐伟成告诉本刊记者，传统百货亦是受电商影响严重的行业。据他任职的第一太平戴维斯统计，2012年北京前25名百货公司有关统计数据表明，2012年零售企业大多数月份增速降至10%以下（2011年增速在20%左右）；服装实体店难敌电商冲击，毛利降8%～10%。事实上，在北京、上海这样的一线城市，不少百货商场都感到寒意阵阵。上海市商业信息中心日前监测数据显示，2012年全市55家百货商店累计实现销售305亿元，同比下降1，1%，出现自2010年以来的首次负增长。
与此同时，一些品牌商近年也大力扩展电商，使线下开店的速度大大减缓，大型城市的商铺租金涨势因此受挫。第一太平戴维斯报告显示，最近六年北京优质零售物业租金增长率由高峰时的7%，降为2012年第四季度的最低点0，3%，增长几乎停滞。
传统商业“危中有机”
“中国电商异军突起，完全得益于中国传统零售业基础薄弱，给电商留下了机会。”商业地产专家唐耀认为，在中国，传统商业其实还有发展空间。
“纵观国外电商的发展过程，我们可以发现，美国的电商发展并不顺利，电商在美国零售业的份额发展十年后，也只占到9%。虽然ebay、amazon等电子商务公司都发展得很不错，但实体店并没有受到那么严重的影响，也没有火到我国大陆这个地步。”唐耀指出，在我国电商早已发展的如火如荼的台湾、香港等地区，传统实体店依然很繁荣，最成功的商业家族也依然固守商业地产，几乎没有受到什么新经济的挑战。
唐耀说，中国零售市场近几年基本走完了一个从传统街铺至百货商场再到现代购物中心的一个转型发展期，预计到2015年年底，中国将有3885家购物中心。实体零售商业在运作模式上存有一定的可复制性，是一种辐射包围市场而不是独占市场。同时盈利也是相对复制、延展。据不完全统计，2012年全国销售营业额超过30亿元的购物中心及百货有近30家，北京新光天地更是以73亿元的成绩夺得榜首，传统商业发展势头良好，前景也会很好。
多年从事商业地产研究、为北京多个购物中心做过规划招商工作的鄂丽华持相同观点。鄂丽华表示，虽然电商发展迅猛，但还不能说传统零售渠道就是死路一条。商业不仅仅是指商品的交易，有些商业业态并不适用于网上交易，例如餐饮、休闲娱乐等业态都无法被电子商务所替代。电子商务为餐饮行业提供了新颖方便的交易方式而已，但是并没有吞并传统餐饮市场占有率。再有，人们可以在网上订购电影票，但是不可能足不出户就享受到IMAx巨幕电影的震撼。目前传统商业中注重商业情景体验功能，不仅仅是满足商品交易的需求，而且让逛商场成为一种休闲方式。近年来，我们不难发现众多成功的商业餐饮和休闲娱乐业态占了一半的比重，改变了过去商品零售为主的业态占比。
鄂丽华笑言，买东西到商场是多少年来人们形成的习惯，同时很多商场已经演变成为人们公共活动的重要场所，特别是对女性来说，逛商场是其生活的重要组成部分。很多是商品对很多人来说，已经不是消费品，而是收藏艺术品，他们买东西不是拿回来用的，很多是为了欣赏的目的。像服装、饰品、小家居、小电器之类的商品，对很多人来说，实际用处并不是很大，有的东西甚至一次不用，但是在逛商场的过程中，他们可能就情不自禁地买回家了。
另外，有些商品的个体差异性很大，不到现场亲眼所见，根本不可能分辨出好坏。有的商品的时效性有限，还有的商品性能、特点比较复杂，产品种类、规格、型号也很多，哪个才是适合自己的，不对比是很难确定的。像这样的商品，就是电商不可替代的了。
商业地产产业报告范文2
尽管这是一个周末，但两个小时的采访依旧不时会被公司研究员打进来的电话所打断，他一边向记者示意，一边回答电话那端的各种问题，而放下电话后，他的思路依旧清晰而明确。
从学法律出身到转身去证券公司做投研，再从上市公司的高管去做公募基金经理，直到后来转投私募做创业者，石波不仅践行了自己的投资理念，捕捉到了一波波行业投资的拐点，更把握住了自己事业的转型。
学巴菲特知易行难
1994年，石波获得国际经济法硕士学位，这段法学院的学习让后来从事投资的石波获益匪浅：“学法律的人比较理性，做投资也需要理性，两者有着异曲同工之处。”话语言谈之间，已经“跨界”多年的石波还是非常感谢那个学生时代。
当时，中国的证券业刚刚开篇。在仔细研读一年的《证券时报》之后，他顺利通过了几家证券公司的考试，并最终选定位于深圳的君安证券，开始了自己的投行生涯。也许此时的石波万万没有想到，在不久的将来就会在上海有一片自己的天空。
“我们当时的工作是寻找好的企业，帮助它们上市，伊利股份、苏常柴A等等都是在我们的辅导下最终走向资本市场。”石波抿了一口茶。尽管投行的日子像舞台剧的幕后工作一样辛苦而充满挑战，但是，石波后来对于企业价值取向的判断正来源于投行生涯的积淀，在他眼中，洞察公司的命脉远比在K线图前寻找突破口更为靠谱。
当时市场的非理性繁荣也曾让石波对自己的价值取向一度产生过怀疑。但“东家”君安证券却是理性的。1995年8月，当原君安证券研究所成立时，一些人气好得爆棚的股评家并没有受到君安的青睐，反而是那些行业的人才被君安“纳入囊中”。这一步，也让石波放弃了对初衷的动摇，“我们此后以研究为先行的观点都来源于君安。”他回忆说。
石波日后以基本面为研究导向的风格形成，还得益于1996年从书籍上对巴菲特的认识。谈及巴菲特，石波朝后坐了坐，与茶桌拉开一小段距离，四方脸的轮廓显得更加清晰。他放慢了语速，缓缓说道：“我们1995年就在学巴菲特，但是越到后来，越发现难学，因为，巴菲特是在美国那个特定环境下的特定‘产物’。”
尽管巴菲特的投资随性和个性化，但巴菲特的价值投资理念，却由此在他心中根深蒂固，以至于1997年出任当时被君安证券收购的上海申华实业常务副总经理时，他甚至萌生出将公司打造成“巴菲特公司”的想法，但最终由于上市公司不能参与二级市场投资而告吹。
坚定的拐点投资
1999年，中国的基金业刚刚“破土而出”，成为证券市场上又一支新兴的主力军。对投资实践一直颇有兴趣的石波也同现在很多的阳光私募掌门一样，转而加入刚刚成立不久的华夏基金管理公司。
那一年，证券市场上演了一波庄家推动型的“5?19”行情，之后的井喷持续了两年，直到2001年6月14日上探2245点高点后，开始一路下挫，进入长达4年的熊市。在华夏基金，石波最初担任公司的研究总监，2001年开始担任基金兴科的基金经理，后来还出任了华夏回报基金以及华夏回报2号基金的基金经理。
而在华夏担任公募基金基金经理的这9年，石波形成了自己独特的投资逻辑：拐点投资。这也成为他发掘上市公司内在价值的武器。
房地产、钢铁、交通运输、煤炭、消费……一个又一个的行业拐点都没能逃过石波的视线。当记者诧异于他对诸多行业了然于心时，石波笑言，“中国的行业都是有拐点的，很多行业3年景气，2年衰退，但是其中的供求关系却在不断发生变化。”
听似颇具学究味的“拐点论”在他讲来却通俗易懂，他一面用手比划，一面说，“比如水泥行业未来将出现一个向下的拐点。2005年水泥行业全行业亏损，没人投资，由于需求的拉动，2009年的水泥行业的利润率可以高达40%至50%，但是这个行业没有壁垒，所以2009年1月至9月份，水泥行业投资增速高达94%，而需求的增速却只有14%，如果产能得不到限制，行业景气度向下的风险比较大。”
在很多人借助着“倒视镜”投资的年代，石波却绕道而行，“如果看‘倒视镜’前进，很可能撞车。”当众人在热门板块中冲锋陷阵的时候，他绕开热门行业，用另一面镜子旁观产业格局的变化，寻找供求关系的拐点，他坦言，“过去很赚钱的行业，未来可能会亏钱，我们不投热门行业，而是观察那些亏损两个季度或者一年以上的行业，看看需求端是否发生改变。”
不论熊市还是牛市，这套“拐点论”在每个行业的拐点年相当受用，2002年，当时20多倍市盈率、12元的张裕在常人看来并不便宜，但是在对红酒颇有研究的石波心中，“中国红酒的市场份额还有很大的上涨空间”，于是从那时起就不断买入，最终获得11倍的回报；而他在2004年就开始关注煤炭行业，尽管当时煤炭行业还在亏损线挣扎……
敏锐地捕捉价值
同时，在强调科学投资和“拐点论”之余，他更看重公司的价值和品质，用他的话说，“如果全部购买一家公司不划算，那么连100股都不会买。”
在石波看来，要从企业价值的角度来衡量企业，买入那些总市值低于企业总价值的公司，这样长期才划算。但各行各业都各自有一套价值考量标准。比如商业地产，可以通过土地储备和商铺的价格来计算价值，2004年石波在投资小商品城时，看到公司20多亿元市值的背后是180万平方米、每平方米2万元的商铺，简单计算就知道其总价值远远超过总市值，这笔买卖让石波获得了5倍以上的投资收益。
同样，对于电力行业，可以用装机容量和每千瓦的造价来比较；如果是网络公司可以用用户数来比较；如果是影视公司则可以用净现金流量来比较；而对于商业连锁企业又可以用开店数和收入来比较……对于不同行业一个又一个专业术语，石波进一步解释，“要找出行业内决定价值的关键性指标。”
这样自上而下选股之后，具有决定性的一步就落在“实地调研”的头上，因为只有通过调研，才能证实企业的“品质”。说到这里，石波深吸一口气，略有感慨，“一定要看到企业的灵魂，看看到底是不是价值创造型企业，看看企业的管理层是否在长远发展上下工夫。”
就这样，石波在众多行业中寻找不同的拐点，又利用“拐点”探寻每一个价值被低估的公司，虽然有一套理论和方法，但是研究员出身的石波却依旧以走访上市公司和选取公司产品作为最终的选股标准，发现了一个又一个中国的“可口可乐”。
不仅仅是已经上市的企业，那些具有上市潜力的企业也在石波的视线范围之内，“一旦这些企业上市，就能在资本市场上第一时间进行投资。”秉承着这样的风格，他总能走在时间的前面。
想当辉煌的“老虎基金”
2007年，中国基金业迎来了资产总规模跨越2万亿元的时代，也在这一年，100多位公募基金经理离开了自己的岗位，转而奔赴事业的下一站，石波也是其中之一。
柳传志曾说过，“有的人像一颗珍珠，有的人不是珍珠，不能像珍珠一样闪闪发光，但他是一条线，能将那些珍珠串起来做出一条光彩夺目的项链。”而在中国的公募基金趋向成熟之际，中国的私募们也逐渐“显山露水”，像一条线一样穿起股海中一颗颗闪亮的“珍珠”，打造着未来的那条“项链”。
而在中国的金融重镇――上海，石波成立了“尚雅投资”。也许，在他当年南下深圳的时候，就已经在冥冥之中注定了这一天的到来。在尚雅的运作中，石波将公募基金的风险控制、团队管理、研究先行、中央交易室和第三方托管的方式一路传承。这种方式，也使2007年11月首次推出的尚雅1期信托产品，实现了至今净值增长近40%的业绩。
他深信，“一个企业只有在产业链里才能看到它的价值。”所以，在2009年投资低碳经济股之前，他依靠的不是外方的行业报告，而是在2008年市场的熊市期就开始走访科研机构、行业协会，并从不同的技术路线出发深入企业。尽管当时的低碳类股被很多热门板块所掩盖，但是敏锐的石波还是能感觉到一个新时代――低碳经济时代的来临。终于，他因“押宝”低碳股使尚雅信托产品在2009年的净值增长达到168%，人们也因为他而知道了“低碳经济”。有得必有失，在这一年中也因钢铁股而“小感冒”。
谈及已经到来的2010年，石波仍旧用长线投资的眼光纵观产业格局的变化，他情不自禁地摆弄起自己的手机，突然加快了语速，“现在，飞信用户已经超过MSN用户，‘12580’的使用超过艺龙网……未来3至5年时间，中国3G用户数将有10倍的增长空间。”显然，无线互联领域将成为石波下一个投资“重头戏”。
正是这样的“远光灯”让他在整体的投资策略上颇为自信，“我们可以扔掉基准指数的拐杖，跑步前进，可以偏离组合投资理论，专注于可以赚钱的行业，集中投资于能够产生绝对回报的行业，比如2009年就将大部分仓位投资于低碳领域，2010年可能会专注于3G无线互联领域，受基金契约的限制，这一点在公募基金的操作中不可能实现。”
在他看来，资本市场就像一个生态系统，而在完整的生态链中，不仅有小草、大树，还有各种各样的植物，在中国财富人群不断壮大的背景下，公募基金越来越不能满足高端财富人群的投资需求，阳光私募正好可以借机切入市场空白，使生态系统更为协调。
