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不动产登记技术规定范文1
内容提要: 在借鉴德国和瑞士不动产登记簿公信力制度来理解我国《物权法》第106条不动产善意取得制度构成中的善意要件时，必须注意德、瑞两国立法在善意要件规定上的显著差异。德国法以区分动产和不动产的二元论思维和物权行为的抽象性理论为基础，确立了客观化的制度性信赖，使善意要件与注意义务相分离；而瑞士法则坚持物权变动效果的有因性，将善意要件的判定与注意义务紧密相连。理解我国不动产善意取得制度构成中的善意要件也应当采取体系化的思考方法，以法律行为和注意义务的关系为判定善意范围和标准的核心。从我国现行不动产登记法的规定和相关交易实践来看，瑞士法关于注意义务的规定对于解释我国法上的善意要件更具参考意义。
为保护从无权利人处取得不动产的善意第三人，大陆法系中具有代表性的德国和瑞士民法均规定了不动产登记簿公信力制度，并对该制度构成中的善意要件进行了规定。不同于上述立法，《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第106条规定了不动产善意取得制度。该条款虽将善意规定为构成要件，但未规定善意的范围。善意要件是不动产善意取得制度的核心，而善意的范围则是该要件的重点，因此，如何理解善意的范围，在《物权法》颁布后成为学者们关注的焦点。综合当前有关此问题的研究成果，可以看出，学者们在如何理解善意的范围方面，存在两种截然不同的标准：一种是将善意的范围与取得人的过错结合在一起，此标准与瑞士法上的善意标准有相似之处；另一种是不考虑取得人的过错，以德国法的善意标准来解释不动产善意取得制度中的善意要件。
不过，上述研究既未全面认识德国、瑞士不动产登记簿公信力制度中善意要件的重大差异，也未充分考虑善意要件与物权法及不动产登记制度在体系上的紧密关联。这难免使得这些研究成果在理论基础与研究方法上陷入孤立和片面，未能很好地与我国物权法和不动产登记程序法相契合，从而无法对不动产善意取得制度中的善意要件在体系上做出合乎逻辑的阐释。本文拟采用体系化的研究方法，以法律行为对善意保护效果的影响为理论架构，对德国、瑞士不动产登记簿公信力制度中善意要件的立法特点、善意的范围、善意的决定因素等进行系统、深入的分析，以期为理解我国不动产善意取得制度中的善意要件探索出一条切实可行的研究思路。
一、德国、瑞士法关于善意要件的规定
德国和瑞士虽然均将善意规定为不动产登记簿公信力制度的法定要件之一，但是并没有在立法中对善意的含义进行界定。不过，这两个国家的立法都明确规定了善意要件的判断标准，并解决了关于善意的证明责任归属。
（一）德国法
法律不是将善意规定为不动产登记簿公信力的积极性构成要件，而是将恶意作为排除善意保护的要件。《德国民法典》第892条将善意要件表述为，取得人明知不动产登记簿不正确的除外。这一规定体现了《德国民法典》独特的立法技术，即通过“除非”（es sein denn）一语，不仅从实体法上实现了对善意要件范围的限定，而且在程序法上起到了善意推定的作用，从而将证明取得人为恶意的负担转移给了持有异议的人。这种立法技术体现了立法者将善意作为默认的前提条件的初衷。[1]这一立法模式简洁、明确，用一个条文同时解决了实体法上的构成要件和程序法上的证明责任。
取得人明知不动产登记簿不正确究竟应表现为结论性的价值判断，还是陈述性的事实判断，在《德国民法典》的立法过程中曾有过争论。最终颁布的民法典删除了关于取得人明知导致不动产登记簿不正确的事实的表述，[2]只保留了对不动产登记簿不正确的价值判断的规定。在司法实践中，证明取得人明知不动产登记簿不正确对于原权利人来说非常困难。有鉴于此，原权利人只要能够证明取得人明知导致不动产登记簿不正确的事实，常常就能推导出取得人已明知登记簿本身不正确，法院一般也认可此种替代性的证明途径。类似的证明手段在《德国民法典》中也不乏其例，例如，第142条第2款规定：“明知或者可知法律行为的可撤销性的人，在撤销时，应按照其已知或者可知该法律行为无效来处理。”可见，这种间接的证明方法虽然最终没有在不动产登记簿制度中得到明确规定，但其仍在实际上得到了很好的应用。只不过，这种应用不再体现为对取得人注意义务的要求，而仅表现为排除善意时的证明手段。这样一来，法律进一步降低了对取得人注意义务的要求，并将其转化为了一种证明风险。
除了上述实体法的规定体现了善意要件的规范特点之外，不动产登记程序法强烈的独立性也为善意要件的简明规定提供了保障。[3]不动产登记程序法的一些特别规定使得善意要件的判断不仅与债权行为的效力无关，而且通常也不涉及物权行为的效力。这表现为，法律严格地区分了不动产登记的实体法和程序法。从实体法方面来看，尽管不动产物权交易需要以债权合同和物权合意为基础，由于物权行为具有抽象性，物权变动的结果并不依赖于债权行为。就程序法方面而言，登记申请也仅具有程序法上的意义；除了土地所有权让与和地上权设立的情形之外，登记同意替代物权合意成为登记审查的对象；登记同意的效力同样不依赖于债权行为的效力。这就使得善意取得人无须关注不动产登记簿以外的债权行为和物权行为的效力问题，取得人信赖的客体仅表现为不动产登记簿的内容，而不牵涉导致物权变动的基础行为、登记同意以及登记申请。
综上可知，不动产登记簿公信力制度的特征和不动产登记程序规定对善意要件的影响体现在两个方面：一方面，这个取得过程以法律行为的要素为基础，而不具有实质性的转让性行为的内涵，其法律效果的产生不依赖于当事人的意思，而只取决于法律的规定。因此，善意要件不能用一般的法律行为中的过失标准来判断。另一方面，物权行为的抽象性和登记同意的特征促进了善意要件判断上的独立性，使其不依赖于债权行为的效力和物权行为的效力。从以上方面来看，不论是将善意取得的效力定性为原始取得还是继受取得，皆不会对善意保护的结果产生实质影响，强调其原始取得特性无非是更重视法律效果的法定性，着重继受取得则更彰显法律行为中的意思表示特征。
（二）瑞士法
与德国法上不动产登记簿公信力制度中善意要件的简明规定相比，瑞士法上对善意要件的规定较为复杂，涉及《瑞士民法典》中的三个条文：第973条、第974条和第3条。第973条将善意（guten glauben）作为构成要件，规定出于善意而信赖不动产登记簿之登记的人受到善意保护。不过，此处并没有明确善意的范围。这种关于善意要件的规定方式与我国《物权法》第106条不动产善意取得制度中关于善意要件的规定非常相似。由此，为了理解第973条规定的善意要件的含义，需要借助另外两个条文的规定。
第974条第1款是关于“恶意第三人”的规定，即物权之登记不正当的，该登记对于知悉或应知悉该瑕疵的第三人无效。从这个条款来看，恶意就是知道或应当知道不动产登记簿不正当的瑕疵。将这个条款和第973条的规定相结合，并采用反对解释的方法，可推知善意的范围为，不知道或不应当知道不动产登记簿登记不正当。依第974条第2款，不动产登记簿不正当是指，“无法律原因或依无约束力的法律行为而完成的登记”。可见，第974条的两个条款不仅确定了善意的判断标准，而且解决了善意保护与债权行为的关系。
由上述分析可知，瑞士法和德国法都承认不动产登记簿公信力的法律效果是法定的。不过，在债权行为与善意保护的关系上，瑞士法与德国法存在显著不同：不仅作为登记原因的前手债权行为的效力会影响善意保护的效力，而且取得人所为的债权行为效力的瑕疵也将影响善意保护的效力。[4]这两个国家之所以在这个问题上存在差异，原因在于，瑞士法关于物权行为的规定及债权行为与物权行为的关系与德国法有所区别。瑞士法虽然承认债权行为与物权行为的区分，但并不承认独立的物权合意。这就造成在不动产登记过程中，具有程序法意义的不动产登记申请同时也具备了实体法上的意义。登记申请包含了对物的处分，被视为独立的单方物权行为，然而，它同时也是债权行为的履行行为（erfuellungshandlung），其效力要受到债权行为效力的影响。[5]由此，根据法律行为而为的不动产物权变动可分为两个过程：债权行为和登记申请。由于瑞士法上物权行为的单方性和有因性，不动产登记簿公信力制度中善意要件的判断不像德国法那样不受法律行为效力的影响。从第974条第1款的规定可以看出，善意要件是以物权行为的有因性原则和有效的处分为基础的。[6]
第3条规定了善意的一般条款，它解决了两个方面的问题：善意推定和注意义务的标准。该条第1款规定：“当本法认为法律效果系属于当事人的善意的，应推定该善意存在。”结合第973条来看，不动产登记簿公信力制度中取得人的善意应被推定为存在。该条第2款规定：“凭具体情势所要求的注意判断不构成善意的，当事人无权援引善意。”[7]如将这一款与第974条联系起来，那么取得人不应当知道的善意显然应与一定的注意义务相结合。根据善意要件与债权行为有效性之间的依存关系，注意义务的行为基础应限于债权行为。
瑞士法对善意要件的规定体现了两个特色：一是对善意推定和注意义务的统一规定，二是善意要件对债权行为效力的依赖。如果说德国法对不动产登记簿公信力制度善意要件的规定体现了以物权行为为核心的物权变动模式的特点，那么瑞士法关于善意要件的规定则显现了以债权行为为核心的物权变动模式的特征。
二、善意要件的范围
（一）研究现状
我国学者关于不动产善意取得制度中善意要件的理解可概括为不知情，即不知道。这种理解上的统一并不意味着学者们在善意要件范围的界定上达成了一致。相反，他们关于善意范围的理解存在重大分歧。概言之，关于“不知道”的外延可分为两大类型：广义说和狭义说。广义说是指不知道或不应当知道说；狭义说包括了三种观点：不知道且无重大过失说、不知道说和非明知说。
就广义说来看，它包括了非明知和无重大过失的不知道两种情形，认为善意即不知情，或将善意等同于不知情且无重大过失，并将知道或应当知道作为排除善意的标准。[8]就狭义说而言，三种观点关于善意范围的理解各有侧重。第一种观点只包括无重大过失的不知道一种情形，认为明知属于受让人内心状态，难以举证，因此善意应以无重大过失的不知道为限。[9]第二种观点主张有无过失在所不问，并认为与动产善意取得的善意为明知或因重大过失而不知不同，不动产善意取得之善意不考虑取得人的过失，其目的在于强化土地登记的公信力。就取得人注意义务方面而言，取得人不负查阅义务。[10]此种观点与德国法的学说最为接近。第三种观点借鉴德国不动产登记簿公信力善意要件的标准，将善意界定为非明知，与德国法不同的是，它认为取得人只负查阅义务，不负调查义务。[11]
由上可知，我国学者关于善意范围争议的焦点在于，善意的判断是否应考虑取得人的过失。以下将结合德国和瑞士关于善意要件范围的立法、判例和学说，对这一问题进行分析。
（二）善意的范围及对善意的理解
1．非明知
《德国民法典》第892条明确将善意表述为不知道（nicht bekannt）。按照文义解释方法，很难得出德国法将善意规定为非明知（positive kenntnis）的结论。对比我国学者在解释善意范围上的几种观点，仅从条文的字面意思来看，将德国法上的不知道做广义或狭义理解皆不为过。那么，德国法是通过什么方法来确定善意的范围的呢？笔者认为，德国法运用了两项立法技术在法律条文的字面意义上排除了广义解释善意的可能性。一是分别规定的立法技术，即将从无权利人处取得动产与不动产的善意标准分别加以规定。从无权利人处取得动产所有权时，非善意是指知道（bekannt）或因重大过失而不知道（infolge grober fahrlaessigkeit unbekannt）（《德国民法典》第932条第2款）。该条文使用了或者（oder）这种并列式的立法用语，据此，动产善意要件范围应理解为：非明知或非因重大过失而不知道。[12]对比可知，不动产善意要件的不知道并不包含因重大过失而不知道。二是关于善意表达的独特立法技术。与我国不动产善意取得制度不同，德国法未将善意规定为构成要件，而只是将知道作为排除善意保护的要件。根据判例和学说的一致见解，这表明不动产登记簿公信力制度对善意的判断，不需要取得人证明自己主观为善意并无过失，并且因为信赖不动产登记簿而为法律行为。取得人即使出于重大过失、间接故意而不知道不动产登记簿不正确，也不影响他受到善意保护。这种消极性规定的立法技术将对善意的主观要求降至了最低限度，取得人所有的注意义务也由此得以免除。[13]当然，这种立法技术并不是决定善意要件范围的根本原因，而只是对原因的一种表现形式，德国法决定善意要件的主要原因将在下文作详细分析。
虽然德国法将善意规定为非明知，并且法院和学界对善意要件的理解也严格遵循了这一规定，但由于实际交易的复杂性，关于如何理解非明知也经历了一个长期的变化过程。这一变化主要体现在，取得人是否只有对不动产登记簿有积极的信赖时才能获得善意保护上。也就是说，取得人的信赖与其行为之间是否应存在因果关系。早期的判例认为，取得人对不动产登记簿正确性的信赖是被推定的，而且对取得人善意的推定是可以反驳的，即如果证明取得人并非基于信赖不动产登记簿而进行取得，那么就可以推翻其善意。[14]例如，取得人的取得仅是因为信赖让与人的表述，或者不动产登记簿的不正确在取得人为取得行为时尚未发生，此时，取得人皆未基于对不动产登记簿的信赖而取得权利，因此他不受不动产登记簿公信力的保护。[15]后来，判例的立场发生了变化，认为《德国民法典》第892条对不动产登记簿的正确性假定和完整性假定是不可反驳的，除非登记簿的不正确可由不动产登记簿自身推导出来或者原权利人能证明取得人对其不正确是明知的。[16]这种变化在立法技术上主要表现为，第892条中使用的“视为正确”（ gilt… als richtig）一语不再被理解为一种可以推翻的拟制，而是被看作一种不可推翻的拟制。在这个观点确立了之后，取得人的信赖与其行为之间的因果关系被法院否认，并最终确立了对非明知涵义的理解标准：取得人既不需要知道不动产登记簿的内容并信赖该内容，也不需要基于对不动产登记簿的信赖而为取得行为。[17]
2．不知或不应知
前已述及，瑞士法有三个条款涉及对不动产登记簿公信力善意要件的规定，在理解善意范围时如何运用这三个条款，学者之间存在分歧。比较有代表性的见解可分为两种：一种将善意的范围界定为不知或不应知（nicht kennensollen）。所谓不知是指不以过失因素为要件的不知（nich-twissen），而不应知是指包含了过失因素的不知，即未尽到必要的注意义务而不知。此种见解的法律依据是第973条、第974条和第3条第2款。另一种仅将善意的范围界定为不应知，其法律依据为第973条和第3条第2款。这两种见解在如何认识不应知方面是一致的，即都认为轻过失也应排除在外；他们的根本不同在于善意是否应包括不知，即德国法上所称的非明知。
虽然法律并没有对善意的涵义进行界定，但是学者们在解读法律规定时总是从对善意涵义的界定出发。因此，要深入了解学者们在善意范围认识上的分歧，必须先从他们关于善意的定义谈起。与德国学者一样，多数瑞士学者也将善意理解为消极性概念，而非积极性概念。有的学者认为，善意是不知道重要的法律情势，即不知道权利取得或权利状况的瑕疵。从过失的角度来看，这种善意理解方式可表述为对于不知道法律瑕疵没有过失；与此对应，恶意不仅指事实上知道而且包括因为过失而不知道法律瑕疵。根据《瑞士民法典》第974条第1款的规定，在这两种情况下，取得人皆不得主张善意保护。[18]瑞士著名学者彼得·雅吉（peter jaeg-gi）则认为，善意是指，在存在法律瑕疵（rechtsmangel）的情况下，取得人并未意识到法律瑕疵的不法性（unrechtsbewusstsein）。[19]这个观点为取得人在法律瑕疵存在的情况下，设定了注意义务。依据这个定义，如果取得人尽到了注意义务，那么他就能够认识到法律瑕疵。由此推知，取得人没有认识到法律瑕疵应被看作违反了注意义务，据此，不知道的涵义为应知（ken-nensollen），而善意应限定为不应知。[20]雅吉关于善意的定义为当今多数瑞士学者所接受。这些学者虽然都将此定义作为理解善意的出发点，然而他们却在关于善意范围的理解上出现了重大分歧。[21]
判断瑞士法上善意范围的关键为，是否应将善意的范围与恶意的排除联系在一起。多数学者及法院对此持肯定态度，理由如下：第一，瑞士法也像德国法那样，在善意要件的规定上采用了并列式的立法用语。第974条第1款将善意规定为不知道（nicht kennen）或不应当知道（ nicht kennen sollte ）。类似的规定在《瑞士民法典》中也不乏其例，如第202条第2款、第217条第2款、第913条第2款等。第二，雅吉对第3条第2款的解读与第974条第1款的特别规定并不矛盾。虽然第3条第2款的解释只适用于对应知的说明，但这并不意味着它就将不知道排除在善意的范围之外。例如，《瑞士债法典》第26条第1款和第29条第2款同时规定了知道或应当知道的情形，雅吉认为这些规定也体现了第3条第2款关于应知的涵义。[22]由此看来，在解释具体法条时，即使是坚持雅吉关于善意的界定，也并不必然意味着应将善意的范围局限于不应知。因此，将善意界定为不应知与非明知并不矛盾，只不过这种界定方法未能从不动产登记簿不正确的前提出发，考察取得人可能为善意的所有情形。第三，法院的判例包括了对善意理解的两种可能性。法院在实践中对第973条中善意含义的理解并不统一，只是要求应根据具体的情况来进行判断。法院有时将善意理解为既非明知又非因过失而不知，[23]有时又从有无过失的角度，即是否应知的角度来考虑不知道是否是可原谅的（entschuldbar）。[24]
通过上述德国法和瑞士法上善意范围的分析，可以看出，这两个国家都将善意作为取得人获得善意保护的主观要件。所不同的是，在德国，因重大过失、间接故意等原因不知道不动产登记簿不正确的，不影响取得人获得善意保护；而在瑞士，因过失而不知道不动产登记簿不正确的，将不能获得善意保护。瑞士法这样规定的目的不是为了减轻原权利人的举证负担，而是从取得人角度对其提出了注意义务的要求，从一定程度上限制了取得人获得保护的可能性。瑞士法要求取得人在一定情况下应履行注意义务，这并不代表就将非明知排除在善意要件之外。如果取得人实际上因有意识地疏忽而未去获悉信息，那么这种不愿了解瑕疵存在的间接故意和对瑕疵存在的明知之间没有实质差别。[25]从过错角度来看，因过失而不知的过错显然要低于故意不去了解信息。因此，在前者尚不能获得善意保护的情况下，后者当然更无法获得善意保护。
三、善意要件的决定因素
如果说在德国法和瑞士法区分动产善意取得和不动产登记簿公信力制度的善意要件的过程中，权利外观的可信赖度的强弱起到了决定性影响的话，[26]那么又是什么因素决定了这两个国家不动产登记簿公信力制度中善意要件的不同范围呢？在前面从实证法的角度分析了善意要件的范围之后，下面将主要从理论层面对善意要件的决定要素进行深入剖析。
（一）道德因素与善意的关系
从学者们关于善意涵义的理解来看，是否将道德因素纳入善意之中是决定德国和瑞士善意范围的关键要素之一。道德因素与善意之间之所以在很多情况下具有紧密联系，是因为权利外观的形成与善意之间存在因果关系。这种因果关系在德国法上体现为对动产善意要求的可归责性，而在瑞士法上则体现为产生注意义务的情势与善意之间的因果关系。
善意一词起源于罗马法中取得时效制度的善意（bona fides），德国和瑞士从无权利人处取得制度中善意的涵义均来源于此。究竟应如何理解源自罗马法中的善意，德国和瑞士的法学家从伦理学和心理学层面对善意的涵义曾展开过针锋相对的争辩。认为善意是伦理学概念的学者直接从法律意识的层面来理解善意，将善意看作缺乏不法意识（fe-hlen des unrechtbewusstsein），或者认为善意是确信自己的行为是可信赖的（redlich）；而主张善意是心理学概念的学者则从认知能力或理解力的角度来看待善意，认为善意是一种认识上的错误，或者是不知道的状态，这种理解坚持善意与自己的过错无关。[27]如果说这些争辩对于瑞士法上善意的判断以及德国法上的动产交易还具有较大意义的话，那么对于德国法上的不动产登记而言，则意义甚微。就不动产登记法来看，德国立法者并未将道德因素纳入善意范围之中。
关于道德因素与法政策的选择之间的关系，在下面还要着重谈到。不过，从法技术层面而言，道德义务的存在与它所依存的环境之间的因果关系密切相连。前已述及，《瑞士民法典》第3条规定了善意的一般条款，该条第2款不仅规定了一定情势下的注意义务，还规定了这一情势和善意之间的因果关系。[28]而德国法上动产的善意取得和很多情况下的善意要件一样，都需要考虑善意要件的可归责性，因为对前者而言，一定的道德义务以及决定这一道德义务的情势与善意之间存在因果关系。这就和上面谈到的善意起源中，罗马法关于时效取得制度中善意要件的要因性有关。[29]要因性强调，主张自己善意的人之主观的善意与客观的行为之间存在关联性，以使他没有理由怀疑自己的善意。这要求他谨言慎行，必须尽到一定的注意义务，以避免使自己的善意受到怀疑和出现对自己不利的结果。就不动产登记簿公信力制度而言，瑞士法要求取得人不仅要信赖不动产登记簿的正确性和完整性，而且没有理由怀疑不动产登记簿登记的合法性。这就要求取得人必须注意那些可能会动摇他对不动产登记簿产生信赖的事实。如果他怀疑不动产登记簿的正确性，或者怀疑不动产登记簿之外的事实，那么他将对此负有进一步调查的义务。[30]因此，毋宁说取得人信赖的是不动产登记簿的内容，不如说取得人信赖的对象是在不动产登记簿上被登记错误的处分人或让与人在物权上的正当性。因为，并不是不动产登记簿的内容引发了取得人的善意，而是取得人缺少对违法性的意识产生了善意。[31]
与之相比，德国法上不动产登记簿公信力制度中的善意要件并不要求取得人负有任何注意义务，因为取得人的善意与不动产登记簿不正确的权利外观之间并不存在因果关系。哪怕不动产登记簿不正确发生在取得人查阅过不动产登记簿之后，或者是在登记申请被提交之后，皆不影响他根据这个权利外观受到善意保护。权利外观并不是促使他为法律行为的动因。因此，即使他怀疑不动产登记簿的正确性或者是对不动产登记簿不正确的发生持间接放任的态度，或者他根本不信任不动产登记簿的正确性，也不能动摇客观的权利外观。[32]德国法之所以如此规定，原因在于立法者在制定该不动产登记簿公信力制度时有两方面的考虑：一是根据不动产登记簿公信力制度的宗旨，不动产法领域只有善意取得人才能受到保护，对此无需以道德义务作支撑。知道实际权利和登记簿记载不一致的人没有理由要求获得公信力的保护。二是将善意规定为消极排除条件的立法方法，使不动产登记簿公信力制度不依赖于善意要件。基于上述考虑，不动产登记簿的内容对于与不动产交易有关的法律关系具有决定性意义，而取得人明知内容的不正确只作为排除要件。这种立法技术将取得人的善意看作是默认的前提条件，而不是作为主张善意保护的要素。[33]
（二）绝对的交易保护
1．客观善意要素与主观善意要素
一般认为，在德国法上的不动产登记簿公信力制度中，善意要件由主观善意要素和客观善意要素组成。前者是指取得人是否知道不动产登记簿的不正确，而后者指的是不动产登记簿的可信赖性（verlaesslichkeit des grundbuchs），即公信力。客观善意要素体现在不动产登记簿的设置规程上，它包括了登记机关的设置、登记簿的设置和登记范围的确定。如前所述，取得人对不动产登记簿的具体信赖（konkretes vertrauen）与善意保护之间不存在因果关系，这就决定了主观善意要素不是善意保护的必备构成要件，而只是排除要件，取得人知道不动产登记簿的不正确就不能获得保护。[34]因此，对善意持有异议的人也不能够通过证明取得人对不动产登记簿不具有主观信赖而否定其善意。这样一来，就排除了取得人因未尽到必要注意义务而被认定为非善意的可能性。从这个意义上来说，德国法上的善意推定可看作是一种不可反驳的法律拟制。导致这种具体信赖与善意保护相分离的根本原因在于德国法上物权行为的抽象性。取得人即使知道了不动产登记簿的基础行为无效的原因，也不影响他根据不动产登记簿取得物权。从主观善意要素和客观善意要素的关系来看，客观善意要素在善意保护中居于核心地位。由此，学者们将善意要件称为制度性的信赖（institutionelles vertrauen） 。[35]
瑞士法之所以规定了不同于德国法的善意要件，学者们的解释是，德国法上不动产登记具有形式上的绝对效力的做法夸大了公示思想的作用，而未充分考虑处分行为的原因。因此，对于瑞士法上的不动产登记簿公信力制度而言，除了不动产登记簿不正确的客观条件以外，取得人主观上必须因为信赖登记而为法律行为。否则，对于第三人而言，根本不存在所谓的权利外观，由权利外观产生的信赖保护更无从谈起。这就突出了取得人对不动产登记簿的具体信赖的重要性。这种具体的信赖一方面体现为取得人应当相信不动产登记簿的正确性和完整性，另一方面表现为他没有足够的理由怀疑不动产登记簿的内容。否则，他将被认为缺乏对不动产登记簿的具体信赖，对他的善意的推定也将被推翻。[36]这种做法实际上强调了主观善意要素的决定性作用。
2．动产与不动产的二元论
德国法上对动产和不动产善意要件的区分做法体现了其对动产和不动产进行区分的二元论（dualismus）思想。这种动产和不动产之间的二元论思想是继受日耳曼法的结果。中世纪的日耳曼法认为，不动产较之动产不仅是更具经济价值的财产权利客体，而且从社会功能角度来看具有不会枯竭的财产价值。德国在继受罗马法的过程中受到了这一思想的影响。自19世纪70年代以后，动产和不动产的区分在德国日益明确。随着动产和不动产的区分，主观善意要素在不动产领域的重要意义日渐式微。动产和不动产的区分在法律上得到了充分体现，有关不动产的规定显示出与罗马法的重大差异，展示出动产无可比拟的优越的法律地位。德国法对不动产进行特殊保护的做法较之罗马法在经济意义上具有明显的优势。德国人认为，土地及其他不动产不仅是每个人生存和自由发展的基础，也是人类共同生活和特殊公共利益的基础。虽然它的流通能力较弱，但鉴于其巨大的经济价值和社会意义必须对其规定特殊的形式要求，以平衡由此产生的个人利益和公共利益的冲突。而动产从功能价值上则与不动产完全不同，难以从总体上对其价值进行衡量。因此，立法者在制定民法典时便根据这种二元论的思想对动产和不动产进行了区别性对待。[37]立法者考虑到动产和不动产之间在功能上的差异，除了对一些具有共同性的问题进行统一规定外（如占有、所有权的内容、种类以及保护），对其他部分都进行了区别性规定（如所有权与限制物权的设立、转让和废止）。[38]
动产和不动产的二元论不仅体现在实体法规定上，更表现在程序法规定方面。不动产登记簿制度的建立为不动产交易提供了一种客观上值得信赖的基础，由此建立起了不同于其他国家的不动产登记制度体系。德国法的不动产公示制度虽受到罗马法的影响，但在糅合了日耳曼法理论之后，便呈现出与罗马法完全不同的面貌。众所周知，罗马法上物权及其变动为外界认知的方式是占有交付，即使抵押权的设定也不例外。由于罗马法没有建立公开的、制度性的公示方式，因此，不论是动产交易，还是不动产交易，当事人对物权的信赖均仅局限于对相对人个人信用的信赖。这种物权公示方式无法为大宗的和经常性的物权变动提供公开、便捷的安全性保障。[39]中世纪以后，德国吸收日耳曼法思想，在不动产交易中要求不动产的转让和设定负担应当具有公开性，因为唯有如此，方能为善意第三人提供交易安全的保障。起初，不动产让与交易双方必须在法官面前表示让与合意，随着不动产登记簿制度的建立，这种让与合意还必须进行登记。这就要求所有与不动产权利变更有关的登记都必须制作成公开的书证。由于法院在不动产交易程序中作为国家公权力的代表出现，因此，不动产登记簿制度具有的公开性和权威性使不动产转让程序产生了合法性效力，这种效力逐渐演化为不动产登记簿的公信力。[40]
建立不动产登记簿公信力制度的目的在于，通过登记给不动产交易创造一个值得信赖的基础。使不动产物权的产生、变更、消灭都通过不动产登记来实现，让不动产登记成为不动产转让行为的实质构成要件。不动产登记簿的内容成为决定法律关系的基础，这就明确地切断了主观信赖与善意保护之间的联系，实现了对不动产登记簿的客观信赖保护。这样一来，每个人都可以信赖不动产登记簿，而对不动产登记簿的信赖并不是他取得不动产物权的构成要件。这也为注意义务的免除提供了基础，取得人既不需要因为信赖不动产登记簿而为法律行为，也无须在对此持有疑问时负有调查义务。因为，不动产登记簿公信力对善意第三人的保护作为法律拟制具有不可反驳性。而在不动产登记簿之外使第三人负担调查义务的做法，则违背了不动产登记簿公信力的绝对性。[41]因此，德国学者将不动产登记簿公信力制度的善意保护称为绝对的交易保护，因为它的基础并非是个人的具体的信赖，而是客观的、拟制的信赖。[42]
四、善意要件与注意义务
我国也有学者注意到了德国法在善意要件上以客观信赖取代了主观信赖，但是他认为这是一种对善意界定的纯客观化方法。在这位学者看来，支持这种纯客观化的论据是查阅义务的免除和不动产登记簿的正确性拟制。[43]如前所言，德国和瑞士同样规定了不动产登记簿的正确性拟制，并且德国法上的善意要件不要求取得人负有注意义务。那么，查阅义务是否与善意要件的判断标准存在联系，瑞士法上注意义务的范围包括哪些？下文将就此展开论述。
（一）查阅义务
德国法免除取得人查阅义务的原因，并不是因为历史上人们形成了信赖不动产登记簿的传统，或是不动产登记簿的记载与事实的吻合度高而值得信赖，而是因为不动产登记簿公信力制度不要求对不动产登记簿的登记有具体的信赖。这一方面表现为取得人无需知道登记簿的内容，也不需要信赖该内容；另一方面体现为不动产登记簿的内容和权利取得之间没有因果关系，取得人不需要基于信赖该内容而做出取得的决定。因此，不动产登记簿公信力制度中的善意要件完全是一个独立的、从不动产登记簿特性中发展出来的否定性的概念。取得人不需要积极地信赖不动产登记簿，也不需要基于这种信赖而积极地行为。由此可见，德国法上关于善意要件客观化的理论并不是建立在取得人的信赖之上的，恰恰相反，它超越了个人的具体的信赖。主张德国法对善意界定纯客观化的学者认为，我国大多数当事人并不信赖不动产登记簿，并认为这是我国不动产善意取得制度和德国不动产登记簿公信力制度在善意要件上的一大差别。这种看法说明他并未领会德国法上善意要件客观化的真正含义。不仅如此，他也忽略了德国法上支持善意标准客观化的制度基础，而从法解释学的角度来看，这些制度基础正是查阅义务得以免除的原因。
德国法之所以不要求取得人查阅不动产登记簿，主要原因在于善意推定和不动产登记簿的公开性。《德国民法典》第892条不仅规定了善意推定，而且规定了不动产登记簿公信力制度的善意保护效果只能对取得人有利。基于善意推定，取得人无需知道不动产登记簿的内容也能够获得信赖保护。这一条文还有一个功能，那就是将取得人根据生活经验对不动产登记簿内容的信赖视为不可推翻的假定，这就是前面提到的将取得人的善意作为默认的前提条件。因此，不论取得人是否事先查阅了不动产登记簿，对他来说，不动产登记簿的内容作为客观的权利外观只会产生对他有利的法律后果。
不动产登记簿具有公开性，这一原则一方面构成了公信力的基础，即不动产登记簿形式上是公开的，有关的不动产交易当事人可查阅不动产登记簿；另一方面使取得人保有其所获得的权利。因为不动产取得行为只能依据不动产登记簿所表明的主观和客观权利状况来进行，即, , 使取得人没有查阅不动产登记簿，不动产登记簿的内容也被视为对其是已知的并且对其有效。这就促使取得人实际上必须要去查阅不动产登记簿，因为取得人不得以没有查阅不动产登记簿为理由作为主张不动产登记簿公信力保护的抗辩。因此，取得人无需查阅不动产登记簿构成了客观信赖的表现形式，但并不是客观信赖产生的原因。
在瑞士，取得人无需查阅不动产登记簿的原因与德国法类似，同样是基于善意推定和不动产登记簿的公开性。只不过，在立法技术上，这两个方面不是通过不动产登记簿公信力制度规定的，而是分别在《瑞士民法典》第3条第1款的善意推定条款和第970条不动产登记簿的查阅条款中规定的。对取得人而言，善意推定的好处在于，法律假定不动产登记簿公信力制度要求的前提条件都已经具备。基于善意推定，取得人可以认为不动产登记簿的登记是正确的和完整的，他不必通过查阅不动产登记簿的凭证来核对债权行为是否有效，也不用证明自己对登记簿内容的明知。这种推定完全符合第970条关于登记簿查阅的规定，取得人不必表示他实际上查阅了不动产登记簿的各个组成部分，因为登记簿的内容原则上被视为是已知的。虽然第973条要求取得人“出于善意信赖不动产登记簿的登记”，但是结合善意推定和登记簿的公开性来看，这样规定显然假定取得人已经知道了登记的内容，并对其善意进行保护—即便他实际上并不真正知道不动产登记簿的内容。为了防止这种做法带来的不利后果，第970条第3款也要求任何人不得提出其不知不动产登记簿上登记的抗辩，此外，如果原权利人能证明他有理由怀疑取得人的善意，那么这种善意推定将被推翻。[44]
应当指出的是，虽然瑞士法也基于善意推定和不动产登记簿的公开性免除了取得人的查阅义务，但是由于瑞士法要求取得人必须信赖不动产登记簿并且强调信赖和善意保护之间的因果关系，因此，它并没有像德国法那样实现信赖保护的客观化，而是对取得人提出了注意义务的要求。由德国法和瑞士法对查阅义务的规定可以看出，善意要件无论在德国法还是瑞士法上都不是作为积极要件出现的，而是从法律技术角度被推定的。这种推定的技术在免除了取得人对善意的证明责任的同时，也达到了免除其查阅义务的效果。由此来看，善意推定、不动产登记簿的公开性以及不动产登记簿公信力制度三者之间存在密不可分的关联，它们之间通过立法技术的方式实现了逻辑上的衔接。总的看来，这两个国家对取得人的信赖进行保护的基础均建立在善意推定的规定之上，而不是建立在取得人实际的查阅行为和查阅结果之上。所不同的是，瑞士法仍然强调取得人对不动产登记簿的具体的、个人化的信赖，强调个人的行为（包括了注意义务的履行）与善意保护之间的因果关系；而德国法所突出的是一种对潜在信赖的保护，强调的是不动产登记簿内容的可靠性、可信赖性，不要求个人的行为与善意保护之间存在因果关系，也因此免除了所有的注意义务。
（二）调查义务
瑞士学者认为，要证明取得人明知或应知不动产登记簿不正确，明显过于困难。因此，法律只要求，如果取得人尽到一定情势所要求的注意义务，那么就应该能认识到不动产登记簿的不正确。注意义务的依据是《瑞士民法典》第3条第2款。虽然从字面意义来看，该条款可以解释成善意应当排除轻过失，但法院并没有用过错作为善意的衡量标准，也没有采取严格的过失划分标准。学界和司法界普遍主张，应以客观化标准来衡量注意义务，而不应直接采取无过失标准来界定善意的范围。其原因在于：有时只要行为明确地偏离了一般的行为标准，就可以排除善意，并不要求行为人有重大过失；而在另一些情况下，行为人只有在具有重大过失时，才能被排除善意。这说明，过失程度与善意要件之间缺乏规律性的联系。实践中，法院一般也是根据具体情况灵活掌握轻过失和重过失的程度，而没有对注意义务的程度做出严格区分。学界和司法界公认的衡量注意义务的客观化标准为，在特定的情况下经常采用的一般标准（ durchschnittsmass ），其常根据生活经验和专家意见来确定。它要求行为人具有通常的理解力和勤勉程度，其行为符合一个正常的、并且是正直的人在这种情况下对待他人利益的方式。[45]
根据学术界对客观化标准的理解，司法界通过判例确立了注意义务的标准：如果取得人获悉了一个事实，而这个事实足以引起一个具有通常的智力和注意程度的人对不动产登记簿正确性的怀疑，那么此时取得人应负有对这一事实进一步调查的义务。取得人履行调查义务的目的，在于消除自己对不动产登记簿的怀疑，并由此确立对不动产登记簿的信赖。那么，他的调查义务应当涉及哪些内容呢？学术界的看法是，调查的范围不应当仅局限于不动产登记簿的主簿（hauptbuch）所记载的内容，还应当包括其他可能导致不动产登记簿之登记不正当的凭证、登记日志，必要时应进行实地察看。进行实地察看的依据是《瑞士民法典》第676条第3款规定的自然公示（natuerliche publizitaet）。[46]虽然这一条款本来的适用范围是外在的管道，但对这一条款的适用范围可以进行扩展，使其也适用于不动产的外在物理状况。依据自然公示的法理，与不动产外在状况有关一些情况可能在不动产登记簿中并未被登记为物权，但这些情况的存在可能会对不动产物权造成重要影响。取得人如果没有通过调查去查知这些不动产的外在状况，那么他不能主张自己是善意的。此外，还有一些问题并不适用自然公示的法理，因为这些情况的存在与不动产本身并无直接关系，但有可能构成不动产周围重要的环境，例如过道、围墙等外围设施，这些设施的存在无法运用自然公示来确定其物权归属。如果根据一般交易习惯的要求，这些设施的存在可能对不动产物权交易产生重要影响的，那么取得人也应当尽到相应的调查和询问义务。否则，取得人不得主张自己为善意。[47]
取得人不仅要关注与不动产登记簿有关的登记材料和不动产的实际状况，还应当对与不动产交易有关的其他登记簿（如商事登记簿）的登记有充分的了解。此外，对于夫妻一方处分共同财产的问题，取得人也应履行一定的调查义务。[48]《瑞士民法典》第228条第2款规定，只要第三人不知或理应不知（wissen sollte）缺少另一方处分共同财产的同意，允许其以该同意为先决条件。从这一条款的规定来看，取得人虽然可以假定另一方已经同意对共同财产的处分，但他必须对此尽到应有的注意义务。
五、关于我国不动产善意取得制度中善意要件的体系性思考
从德国、瑞士法不动产登记簿公信力制度中善意要件的规定来看，善意要件最终的决定因素是物权变动模式和不动产登记程序法的规定。这些法政策选择背后既有经济和道德因素，也有一定的交易习惯和法律文化背景。以下将对我国不动产善意取得制度中善意要件进行系统分析。
（一）物权变动模式
关于我国物权法规定的物权变动模式，有两种代表性学说：债权形式主义说和物权形式主义说。两者的共同之处在于，将登记机关的登记行为看作不动产登记效果发生的生效要件。区别之处在于，债权形式主义否认物权行为的独立性，认为不动产登记是履行债权意思的结果；而物权形式主义则认为，不动产登记的结果是履行物权意思的效果，承认物权行为的独立性和抽象性。
这两种学说均系舶来品，前者以奥地利法为蓝本，后者以德国法为渊源。这两种立法模式的争议在我国由来已久，在《物权法》颁布之后仍然没有达成一致意见。笔者认为，我国学者对奥地利和德国法上物权变动模式的理解不够全面，主要体现在对登记行为性质的认定上。在我国学者看来，这两种学说都将登记效果看作是实体法上的意思表示（债权意思或物权意思）加登记行为的结果，然而，这种解读方式忽视了不动产登记程序的独立性。这两种学说都将不动产登记过程看作是当事人的法律行为与不动产登记机关的登记行为共同作用的结果，却未对不动产登记过程中当事人登记申请行为的性质给予足够关注。换言之，在这两种物权变动模式中，登记机关的登记记载行为替代了当事人在登记过程中可能的意思表示行为。
由前面对德国和瑞士不动产物权变动模式的分析可以看出，德国法上的不动产登记过程为登记申请（程序行为）＋物权合意（或登记同意）＋登记记载，而在瑞士法和奥地利法上，不动产登记过程可概括为债权行为＋登记申请（或登记同意）＋登记记载，而登记申请（或登记同意）被视为单方物权行为j49]瑞士法和奥地利法并非不承认（单方）物权行为的独立性，只不过它们均不认可物权合意的独立性，而使得物权变动效果仍然依赖于债权行为的效力。遗憾的是，我国的两种学说都没有注意到德国法、瑞士法和奥地利法对不动产登记程序中登记申请或登记同意的规定。
（二）不动产登记申请行为
关于登记行为的性质，我国学者主要有三种见解：债权行为外在形式说、行政行为说和物权合意外在形式说。债权行为外在形式说和行政行为说的基础都是物权变动模式上的债权形式主义。这两种学说均认为，物权变动以“债权行为加登记（交付）生效主义”为特征，否认物权行为的独立性。不同的是，债权行为外在形式说只是将登记行为看作债权行为的外在形式，未对其作进一步的定性。[50]而行政行为说则认为，登记行为是不动产登记机关的依法而为的公法行为，并非民事行为。[51]物权合意外在形式说认为，物权法采取的是物权合意加登记行为的物权变动模式，登记行为是物权合意的外在形式，不动产登记机关应视为民事司法机关，登记行为应看作民事行为。[52]
这三种学说皆以不动产登记机关为主体来分析登记行为的性质。这种做法虽关注了登记结果，却忽视了登记申请人的申请行为。前已述及，与物权变动模式直接相关的是登记申请人申请行为的性质。根据我国不动产登记程序法，登记申请以双方共同申请为原则，以单方申请为例外。就不动产善意取得而言，主要涉及双方登记申请的情形。此时，双方当事人必须到场，在不动产登记机关面前就不动产物权的处分达成一致意思，并共同填写书面的登记申请书。以《北京市房屋所有权转移登记申请书》为例，该申请书共分三个部分：一是房屋位置、权属证书号以及房屋状况；二是房屋买卖有关的价款、契税、购房时间；三是双方申请人的信息及签名。如何认定登记申请书的性质，成为认定登记申请行为性质的关键。登记申请书虽然形式上是双方为了办理不动产物权登记而向登记机关提交的格式文件，但从法律关系来看，其实际上构成了对申请登记的不动产的处分行为。根据登记申请书直接发生不动产物权设立、变更和消灭的法律效果，而不是产生债权性质的请求权。不动产登记机关进行登记所依据的正是不动产登记申请书。因此，在共同申请登记的情况下，登记申请书应视为双方当事人对不动产进行处分的物权合意。
不动产登记申请在德国和瑞士法上均以单方行为出现，且德国法上仅具有程序法意义，与之相比，我国关于双方登记申请行为的规定具有独特性。不过，从要求提交的登记申请材料来看，我国不动产登记的效果仍依赖于债权行为的效力。申请人在提交不动产登记申请时需要提供权属证明和债权合同。不少地方不动产登记实施细则和登记收件办法等也将债权合同列为必备申请材料。不仅如此，多数法院在审理不动产善意取得案件时，也以合同的有效性作为判定不动产善意取得的基础。这充分说明，不动产善意取得制度的法律效果虽源于法律规定，但其仍受到债权合同效力和前手登记行为瑕疵的影响。这一点集中地体现在对取得人注意义务的要求上。
（三）关于注意义务的规定
从《物权法》和不动产登记程序法的规定来看，在进行不动产登记时，取得人必须尽到一定的注意义务，这体现在不动产物理状况、不动产权属状况和不动产实地调查三个方面。
就不动产物理状况而言，申请人应提交与不动产物理状况有关的证明材料，如地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标、房屋平面图、房屋勘测报告等。[53]这些属于与土地登记密切相关的其他证明材料，或者现场勘查材料。这间接地体现了取得人在进行土地登记时应履行的注意义务。
登记机关对申请人进行询问体现了对处分权限的审查。不动产登记簿具有权利推定效力，处分人的处分权无需通过询问程序加以确认。但是，不动产登记的规范性文件均将对处分权的询问列为不动产登记机关的职权。[54]根据《珠海市房地产登记询问表填写说明》的规定，申请人需对与其处分权有关的问题进行回答，如是否存在其他共有人、申请登记的房地产是否不存在产权纠纷、不存在查封或者预查封等权利限制等。若存在这些权利限制情形的，登记机关可不予受理。
由于我国没有关于善意推定的规定，不动产登记机关的询问程序显然暗含了要求取得人尽到查阅义务的意义。与不动产处分权有关的事项属于实体权利状况，取得人在进行不动产交易时是否知道这些情况，并不应构成取得人善意取得的前提。只要取得人信赖不动产登记簿的记载，就应该受到善意保护。关于询问和查阅义务的上述规定，起到了进一步确认不动产的权属状况，从而保证登记权利与实体权利一致的目的。这些规定的实际目的在于，“规避因当事人提供虚假、隐瞒真实情况所引发的行政及法律风险”（《珠海市房地产登记询问表填写说明》二、表格制定目的）。这些规定在一定意义上起到了将一般交易中的查阅义务等注意义务法定化的作用，登记机关扮演了督促、协助申请人履行注意义务的角色。此外，不动产登记机关还具有实地查看的职权，其目的仍是为了保证登记权利与实体权利的一致性，而这在一定程度上也帮助当事人履行了注意义务。
我国之所以在注意义务方面做出了不同于德国和瑞士法的规定，是出于以下原因：第一，我国土地实行国有制和集体所有制，因此不动产物权的变动不能完全视为是与公共利益无关的私法行为。至少就土地权利而言，土地是否存在闲置、是否应当收回等不动产登记的实质合法性在一定程度上关系到国家和集体的利益。不动产登记机关为了保证实质合法性而规定这些审查程序，实际上超越了登记机关的中立地位，在一定程度上保留了以往的行政管理职能。第二，我国房、地分离登记的二元制的登记体制决定了不动产交易主体必须履行更多的注意义务，例如查阅、核实房屋和土地权属证书、登记簿等，以规避登记体制本身带来的风险。第三，交易习惯使然。农村的房屋长期不进行登记，家庭共有、夫妻共有的房屋常常登记在一人名下，这些现象非常普遍，也属于基本的交易常识。这就要求取得人在进行不动产交易时，应当考虑到我国的实际情况，而不是闭目塞听，对可能是共有的房屋不进行查证。这事实上对真正的权属状况的不知起到了间接放任的作用。
（四）关于借鉴瑞士法关于善意规定的意见（代结语）
不动产登记簿公信力制度兼具了依法律行为和依法律规定发生物权变动这两种方式的特征。该制度法律效果的法定性通常会排挤其在法律行为方面的特征。从形式上看，善意要件的判定与善意推定、不动产登记簿的正确性拟制密不可分，就实质上而言，善意要件的确定始终以物权行为的抽象性或有因性为根基。在善意要件赖以存在的法律行为中，与善意要件相伴生的注意义务体现的正是法律行为所具有的特征。只不过，在法政策的选择上，德国法采取了不动产和动产的二元论思想和物权行为的抽象性理论，实现了善意要件和注意义务的分离；而在瑞士，物权变动效果始终与债权行为的效力相联系，这就使得善意要件的判定与注意义务紧密相连。
由于我国并未明确规定善意推定和不动产登记簿正确性的拟制，因此，对于不动产善意取得制度中善意要件的判定必须以法律行为（不动产交易行为）作为切入点。结合不动产交易程序法和不动产交易的习惯来看，不动产登记程序法关于双方登记申请和登记申请材料等相关规定体现了物权行为的有因性和对注意义务的要求。综上所述，在理解我国不动产善意取得制度中的善意要件时，应结合法律行为和注意义务进行系统性思考。可适当借鉴瑞士法不动产登记簿公信力制度关于善意要件的规定，来进一步明确我国法关于善意的范围和判断标准的规定。
注释:
[1]vgl. reinhold johow, sachenrecht, teil 1，allgemeine bestimmungen, besitz und eigentum, walter degruyter＆co. , berlin, new york ,1982 , s. 361.
[2]vgl. staudinger/karl kober, band iii, sachenrecht, 3. /4. neubearb. aufl.，j. schweitzer verlag,muenchen,1907,s.160.
[3]参见（德）鲍尔／施蒂尔纳：《德国物权法》（上册），张双根译，法律出版社2004年版，页275。
[4]vgl. astrid stadler, gestaltungsfreiheit und verkehrsschutz durch abstraktion, mohr, tubingen, 1996, s.513.
[5]vgl. heinz rey, die grundlagen des sachenrechts und das eigentum, 3.，ergaenzte u. ueberarbeitete.aufl. , staempfli verlag ag bern, 2007, s. 98,439,441.
[6]vgl. basler kommentar zgb/juerg schmid, ⅱ, 3. aufl.，helbing＆lichtenhahn verlag, basel, 2007，s. 2371.
[7]《瑞士民法典》，殷生根、王燕译，中国政法大学出版社1999年版，页3。
[8]参见王利明：《物权法研究》（上卷），中国人民大学出版社2007年版，页451 -452；梁慧星、陈华彬：《物权法》，法律出版社2007年版，页102。
[9]参见崔建远：《物权法》，中国人民大学出版社2009年版，页86。
[10]参见王泽鉴：《民法物权》（第一册），中国政法大学出版社2001年版，页124。
[11]参见程啸：“论不动产善意取得之构成要件—《中华人民共和国物权法》第106条释义”，《法商研究》2010年第5期，页79-80；程啸：“论不动产登记簿公信力与动产善意取得的区分”，《中外法学》2010年第4期，页537-538。
[12]vgl. soergel/henssler, band 14,13. aufl. , verlag w. kohlhammer, stuttgart, 2002, s. 511.
[13] vgl. muenchkomm/ wacke , band 6,4. auf. , c. h. beck verlag, muenchen, 2004 , s. 308 ; staudinger/gursky，§ § 883-902, seiller de-gruyter, berlin, 2008 , s. 437,512.
[14]rgz86,356.
[15]rgz61,195;rgz74,420.
[16]rgz86,356.
[17] bghz njw 1980 2414.
[18]vgl. august egger, kommentar zum schweizerischen zivilgesetzbuch, band 1，einleitung art. 1-10.das personenrecht, art.11-89，2.，umgearb. aufl.，schulthess, zuerich, 1930, s. 82f; franz jenny, deroffentliche glaube des grundbuches nach dem schweizenschen zgb, stampfli, bern ,1926 , s. 50f.
[19]vgl. peter jaeggi, berner kommentar zum schweizerischen zivilrecht, einleitung, art. 1-1ozgb, verlagstaempfli＆cie. , bern ,1962 , s. 388.
[20]vgl. peter jaeggi, berner kommentar zum schweizerischen zivilrecht, einleitung, art. 1-10zgb, verlagstaempfli＆cie. , bern, 1962 , s. 406.
[21] vgl. henri deschenaux, das grundbuch, spr, v/3, ii, helbing＆lichtenhahn verlag, basel u. frankfurtam main,1989，s. 788, 792; dieter zobl, grundbuchrecht, 2.，ergaenzte u. nachgefuehrte aufl.，schulthess, zue-rich, basel, genf, 2004, s. 81.
[22]vgl. peter jaeggi, berner kommentar zum schweizerischen zivilrecht, einleitung, art. 1-10zgb, verlagstaempfli＆cie.，bern.1962 , s. 388,414.
[23] vgl. basler kommentar zgb/juerg schmid, ii , 3. aufl. , helbing＆lichtenhahn verlag, basel, 2007, s.2367,2372.
[24]der gute glaube im immobiliarsachenrecht,in das zgb lehren,hrsg. von alexandra rumo-jungo, jo-erg schmid, peter gauch, universitaetsverlag freiburg schweiz, 2001．
[25]vgl. august egger, kommentar zum schweizerischen zivilgesetzbuch, band i，einleitung art. 1－10. das personenrecht, art. 11-89，2.，umgearb. aufl.，schulthess，zuerich,1930,s.83.
[26]鲍尔／施蒂尔纳，见前注[3]，页500。
[27]vgl. peter jaeggi，berner kommentar zum schweizerischen zivilrecht, einleitung, art. 1-10zgb，verlag staempfli＆cie.，bern, 1962，s. 387；august egger, kommentar zum schweizerischen zivilgesetzbuch,band 1，einleitung art. 1-10. das personenrecht, art. 11-89，2.，umgearb. aufl.，schulthess，zuerich,1930，s. 82.
[28]vgl. peter jaeggi, berner kommentar zum schweizerischen zivilrecht,einleitung,art. 1-10zgb, verlagstaempfli＆cie. , bern, 1962 , s. 406.
[29]参见徐国栋：“论取得时效制度在人身关系法和公法上的适用”，《中国法学》2005年第4期。
[30]vgl. heinz rey, die grundlagen des sachenrechts und das eigentum, 3.，ergaenzte u. ueberarbeitete.aufl. , staempfli verlag ag, bern, 2007, s. 389-390.
[31]vgl. dieter zobl, crundbuchrecht, 2.，ergaenzte u. nachgefuehrte aufl.，schulthess, zuerich, basel,genf, 2004, s. 81；peter jaeggi, berner kommentar zum schweizerischen zivilrecht, einleitung, art. 1-1ozgb, ver-lag staempfli＆cie. , bern ,1962 , s. 388.
[32]vgl. muenchkomm/wacke,band 6,4. auf. ,c. h. beck verlag,muenchen,2004,s.308;staudinger/gur-sky,ⅲ, § § 883-902, neubearbeitung 2008, sellier-de gruyter,berlin , 2008 , s. 439 .
[33]vgl. reinhold johow, sachenrecht, teil 1，allgemeine bestimmungen, besitz und eigentum, walter degruyter＆co. , berlin, new york ,1982 , s. 360-361.
[34]bghz njw 1980 2414.
[35]vgl. hermann eichler, die rechtslehre vom vertrauen, pnvatrechtliche untersuchungen ueber denschutz des vertrauens,j. c. b. mohr( paul siebeck） ,tuebingen,1950，s. 97-98.
[36]vgl. oskar leumann, rechtsschein und offenkundigkeitsgedanke im schweizerischen recht, druck vonhuber＆co.. ag, frauenfeld, 1933,s. 45-46.
[37] vgl. carl butz, der bute glaube auf dem gebiete des liegenschaftsrecbts, universitaets-buchdruckereivon j. hoerning, heidelberg, 1906，s. 24-25 ;juergen f. baur, rolf stuerner, sachenrecht,18.，neu bearb. aufl.，verlag c. h. beek, muenchen, 2009, s. 9-10.
[38]vgl. juergen f. baur, rolf stuerner, sachenrecht, 18.，neu bearb. aufl. , verlag c. h. beck, muenchen,2009,s.10.
[39]vgl. ludwig kuhlenbeck, von den pandekten zum btirgerlichen gesetzbuch, band 2，carl heymann ver-lag, berlin, 1899, s. 477-480.
[40]vgl. carl butz, der gute glaube auf dem gebiete des lbegenschaftsrechts, universitaets-buchdruckereivon j. hoerning, heidelberg, 1906, s. 24-25.
[41]vgl. hermann eichler, die rechtslehre vom vertrauen,privatrechtliche untersuchungen ueber den schutzdes vertrauens,j. c. b. mohr（paul siebeck] ,tuebingen,1950,s.97-98.
[42]vgl. marcus lutter, die grenzen des sogenannten gutglaubensschutzes im grundbuch, acp164, s. 124,166.
[43]程啸，见前注[11]，页79。
[44] vgl. heinz rey, die grundlagen des sachenrechts und das eigentum, 3.，ergaenzte u. ueberarbeitete.aufl. , staempfli verlag ag bern,2007,s.388；henri deschenaux, das grundbuch, spr , v/3 , ii, helbing＆lichten-hahn verlag, basel u. frankfurt am main, 1989, s. 790.
[45]vgl. peter jaeggi, bemer kommentar zum schweizerischen zivilrecht, einleitung, art. 1-10zgb, verlagstaempfli＆cie. , bern, 1962 , s. 411f; rudolf pfister, der schutz des oeffentlichen glaubens im schweizerischen sa-chenrecht, verlag schulthess＆co. ag,zuerich,1969,s.68f.
[46]该款规定：“前款的地役权，如管道未暴露于地面的，依不动产登记簿的登记产生；其他情形，依该管道的安置而产生。”
[47] vgl. basler kommentar zgb/juerg schmid, ⅱ,3. aufl. , helbing＆lichtenhahn verlag, basel, 2007, s.2368.
[48] vgl. heinz rey, die grundlagen des sachenrechts and das eigentum, 3.，ergaenzte u. ueberarbeitete.aufl. , staempfli verlag ag, bern, 2007, s. 390.
[49]参见常鹏翱：“另一种物权行为理论—以瑞士法为考察对象”，《环球法律评论》2010年第2期，页101 ; bernhard eccher, kurzkommentar zum abgb, hrsg. von helmut koziol, peter bydlinski, raimund bollenberg-er,2. ueberarb. u. erweiterte aufl.，springer, wien, new york, 2007，s. 389，s. 405；franz bydilinski, rechtsge-schaeftliche voraussetzungen der eingentumsuebertragung, in festschrift fuer karl larenz, hrsg. von gotthard pan-lus, c. h. beck'sche verlagsbuchhandlung, muenchen,1973 , s. 1028.
[50]参见梁慧星：“对物权法草案（第四次审议稿）的修改意见”，载吴汉东、陈小君主编：《私法研究》（第6卷），法律出版社2008年版，页75；崔建远，见前注[9]，页49 。
[51]参见王泽鉴，见前注[10]，页79；王利明，见前注[8]，页262，这位学者对不动产登记行为的性质和物权变动模式的理解前后有不一致之处。在同一本书的页305，他认为登记有民事行为属性。在此书的页255-256，他赞同不动产物权变动的债权形式主义说，而在页305，他又认为不动产变动之实体法上法律效果发生的根本原因在于当事人之间的物权合意，而非登记机关的登记行为。
[52]参见孙宪忠：“我国物权法中物权变动规则的法理评述”，《法学研究》2008年第3期；孙宪忠：《中国物权法总论》（第二版），法律出版社2009年版，页334。
不动产登记技术规定范文2
根据国土部的时间安排，2019年底完成不动产登记的职能整合，2019年全面实施不动产登记。
国家土地管理局地籍管理司原副司长向洪宜告诉21世纪经济报道记者，《不动产登记实施细则》对于2019年全面推进不动产登记具有至关重要的作用，相比框架、原则性的规定，实施细则对于登记的规定更具操作性，将为地方实行不动产登记奠定制度基础。
实施细则很快出台
今年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式施行。与《条例》配套的《不动产登记暂行条例实施细则(草案征求意见稿)》于3月26日公开征求社会意见。
按照国土部不动产登记的时间表，实施细则本来是希望安排在全国市县级不动产登记整合过半时出台。上述地籍司的人士说。
根据国土部的数据，截至10月20日，全国市、县两级职责机构整合的占比均已超过50%，为确保2019年底前全面完成市、县两级职责机构整合，国家土地督察机构将开展地方不动产登记职责机构整合的专项督察。
在全国不动产登记职能机构整合占比过半之时，上述征求意见稿也走完了法定的程序。
10月14日，不动产登记工作第四次部际联席会议通报了《不动产登记暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)起草、征求意见情况以及各地不动产登记工作进展，就《细则》的制定出台进一步征求意见。
上述国土部地籍司的人士告诉21世纪经济报道记者，在联席会议上，各部委的并没有太多大的修改意见，也就是说，《实施细则》的最后一道法定程序已经走完，并有望很快出台。
上述地籍司人士介绍，在督察和多次视频会议上，国土部多次提出让各地发不动产统一证书。《细则》对于登记程序、登记的办理、资料的查询和保护等均作出了详细的规定，也将指导各地推进不动产统一登记的具体落地。
11月9日，北京已经开始受理不动产登记申请，启用不动产登记簿证，并将按照不动产统一登记程序办理并颁发不动产权利证书。
根据21世纪经济报道记者的不完全统计，截止到目前，已有青岛、厦门、广州、深圳、泸州等超过20个地方启动了不动产登记制度，并发出不动产权证书。
数据整合成下一步重点
《细则》的出台将指导各地全面推进不动产登记，与此同时，不动产登记的数据移交整合亦是不动产统一登记工作的前提。根据《不动产登记暂行条例》，把过去分散在林业、海洋、土地等部门的不动产登记职能进行整合，并统一登记。
截至目前，国家层面的不动产登记资料移交已经完成。
11月9日，国土资源部网站显示，国务院批准的项目用海、用岛登记发证数据由国家海洋局移交全国不动产统一登记机构。
根据国家海洋局资料显示，自2019年至2019年9月底，国务院批准的项目用海登记现状数据共706宗，包含约4.7万条数据和3200多个图片，确权用海面积约8.5万公顷。
此前的8月26日，国土资源部和国家林业局交接了重点国有林区登记资料和土地基础数据。
9月9日，国土部与住建部也联合发文称加强住建部门的房屋数据和不动产登记数据的衔接，推进房地登记统一。
中地数码副总经理张利峰表示，各部门、地方的数据标准不一，导致了数据的整合性较差，国土部也有相关的指导文件，要求各地上报的数据必须使用统一的标准，如此就能起到上下的融汇贯通。
不动产登记的技术并无障碍。各地的思路和进展不一，政府职能的转变和数据的共享无疑是不动产登记工作的重要支撑点，张利峰介绍。
各地按照国土部给予的不动产登记数据格式进行填写移交，但在真正融合的时候仍存在一些待解难题。南方数码总经理谢刚生在第十届中国智慧城市建设技术研讨会上接受21世纪经济报道记者采访时表示，不动产登记最关键的就是把数据统一到数据库，在统一的平台上，发不动产登记统一证书。他认为，数据整合的工作量应该占到整个不动产登记工作的80%。
不动产登记技术规定范文3
国土资源部党组成员、副部长胡存智出席会议并讲话。他表示，形成不动产统一登记体系，涉及中央和地方、多个部门，既要以分散登记的成果为基础进行整合、融合，也要做好工作衔接和平稳实施；既要做好顶层设计，解决体制机构、法律政策、技术标准等重大问题，也需要地方积极实践落实。
胡存智指出，不动产统一登记需要社会各方面的力量共同推动，具体要做好三方面工作：
一是做好理论支撑和实践探索。如何健全完善不动产物权体系，如何确定不动产统一登记的效力、程序和类型，如何规定不动产登记机构职责和审查要求。如何建立不动产登记错误赔偿制度等重大问题，都需要理论提供有力支撑和实践探索的科学考证。同时，也需要引导社会舆论，正确全面认识不动产统一登记维护权益、保障交易安全、便民利民的意义。
不动产登记技术规定范文4
2014年8月15日，我国首部《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》（下称《条例》）由国务院法制办向社会，公开征求意见。
一年来，社会各界对不动产统一登记的机构整合、职责整合、登记程序整合以及登记信息查询等问题的关注较多，但却鲜有论及不动产登记档案的整合问题。笔者认为，不动产登记档案的整合问题是不动产统一登记工作不可或缺的重要部分，直接关系到登记工作能否顺利开展，登记信息能否方便查询，相较机构、职责的整合，档案整合任务更加艰巨、繁重。
一、不动产登记档案整合的必要性
1.整合依据
我国《物权法》第16条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”第18条规定：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”《条例》第11条规定：“不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。”“行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的，应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。”根据上述法律条文规定，不动产登记簿、不动产登记资料均应当由登记机构保管、利用。
2014年1月，中央编办的《中央编办关于整合不动产登记职责的通知》（中央编办发〔2013〕134号）特别强调，“要做好不动产登记资料整理、移交等具体工作，保证不动产登记职责整合工作顺利实施，确保实现不动产登记工作的稳定性和连续性”。
2.物权登记离不开档案
不动产登记档案是登记机构在不动产物权登记过程中形成的，包括不动产登记簿、登记机构登记审核过程中形成的材料和申请人提交的原始凭证。不动产登记档案是登记机构对不动产物权进行动态管理的工具，同时也是开展不动产物权登记的基础和依据。离开不动产登记档案，物权登记就是无源之水、无本之木。
不动产登记机构统一后，登记职责整合到一个部门，要实行高效、快捷的“一站式、一条龙”登记服务，离不开不动产登记档案的整合、集中保管。
3.便民服务离不开档案
国家整合不动产登记职责，建立不动产统一登记制度，一个重要目的是方便群众办事，减轻群众负担。比如《条例》开篇点明的立法宗旨是“为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益”。 不动产登记档案的主要作用是为物权归属提供依据，为社会提供不动产权属证明，发挥“定分止争”的作用，从而保护权利人的物权，维护权利人的合法权益。其档案数量和利用率，在所有档案中是最高的。如果档案不整合、不集中，仍然存放于原登记部门，那么群众查询利用档案将极不方便，需要跑多个部门。因此，将分散在多个部门的土地、房屋、草原、林地、海域等登记档案整合、集中保管，有利于统一对外提供利用，方便群众查询利用，有效减轻群众负担。
4.档案管理需要整合集约
对原有不动产登记档案进行整合、集中保管，不仅是登记工作的需要、查询利用的需要，同时也是档案管理工作本身的要求。散存于国土、房管、林业、农业、海洋等部门的登记档案，都是物权登记的成果性资料，而随着登记职责的整合剥离，这些档案显然已不适合存放在原登记部门，因为不利于档案保护保管。因此，必须对分散在各部门的不动产登记档案进行整合并实行统一的集约化管理，这样不仅可以提高服务效能，还可节约成本，减少重复投入。
二、不动产登记档案整合的内容
1.档案部门整合
不动产登记机构统一后，可组建不动产登记档案馆，归口不动产登记机构管理。不动产登记档案馆可根据需要分设土地、房屋、草原、林地、海域等档案业务科室，也可探索基于登记簿管理的不动产登记档案管理模式。实行统一业务规范、技术标准，统一实施档案信息化工作，统一对外提供档案利用服务。
2.档案人员整合
根据“人随事走”的原则，不动产登记档案整合初期，可考虑让原档案管理人员参与，直至整合后的档案管理，以老带新，逐步过渡。同时，要注重档案管理人员的学习培训，特别是加强不动产登记业务的学习。登记档案是不动产登记、动态管理的基础和保证，高质量的档案管理需要一支既懂登记业务、又熟悉档案业务、具有奉献精神的档案管理队伍。
3.档案集约化整合
不动产登记档案的集约化管理是集中下的优化。将不同类别的登记档案集中起来实行集约化管理，实现标准化、规范化，有利于不动产登记档案整合；有利于档案馆库、人员、设备集约化配备；有利于统一规范、统一标准；有利于改善档案管理条件，提高档案管理水平，为不动产登记工作奠定坚实的基础。
三、不动产登记档案整合的难点
1.档案移交前的整理和交接
档案整理、移交质量好坏，直接影响后续的登记管理、档案利用工作。原先分散在各个登记部门的不动产登记档案，管理模式、管理规范不同，管理水平参差不齐，要将这些档案整理、核对、装订、登记、造册、交接，是一项耗时、费力的庞大工程，且十分重要。因此，这项工作需要强有力的组织领导、详细可操作的整理移交方案和有一批责任心强的工作人员。
笔者认为，要做好这项工作，首先要有强有力的领导机构，负责协调、审定相关工作方案并负责监督实施。其次，要事先调研，分别对不同类别档案制订详细、操作性强的实施方案。要明确现有问题和可能出现的问题，并提出解决办法。再次，先易后难，分步实施。先整理交接权属清晰、资料完整的登记档案，再处理疑难问题。最后，建立疑难问题档案会商、处理机制，确保档案移交顺利进行。
2.档案接收后的整合入库
档案接收后的集约化整合工作，也是一项细致、艰巨的系统性工作，大体分五步完成。第一步，做好分类工作。按不动产类型分土地、房屋、草原、林地、海域等档案类型。第二步，补建（录）不动产电子登记信息。根据登记簿或实物档案资料，录入对应电子信息，与登记机构登记系统对接，导入不动产登记信息平台。第三步，编写实物档案库位号，并利用条码或二维码等物联网技术与电子登记信息形成唯一关联。第四步，档案信息化。对每卷实物档案进行扫描，建立影像档案上传数据库，并与登记系统形成链接，方便档案查询利用和登记部门业务查核、比对。第五步，装订、检查、入库。
3.档案馆库容量压力巨大
就笔者从事的房屋登记档案而言，相较其他类型不动产登记档案，数量最多，库房面积最大，却普遍存在档案馆库面积不足、库容紧张等问题。如果将分散在各个部门的不动产登记档案整合到一起，这个问题将更加突出。近年来，已有部分城市建设符合远期规划的档案馆库。比如，江苏省各省辖市城建档案馆，建设标准及库房面积都很高。笔者建议，不动产登记职责整合到位后，登记机构应当首先将建设大面积、高标准档案馆库列入议事日程，以解决即将面临的库容压力。
四、不动产登记档案整合的愿景
随着不动产统一登记工作的全面展开，不动产登记档案种类、数量将大幅增加。以笔者所在城市为例，档案整合集中后，市区不动产登记档案将达到120万卷左右，预计还将以每年10-20万卷的速度递增，而每年不动产登记信息（档案）查询利用将达到10万件以上。要管理好、利用好这样一个庞然大物，必须要在巩固和提升数字档案馆建设成果的基础上，积极采用云计算、物联网等新技术，主动跟进和融入智慧城市、智慧中国建设的大趋势，瞄准智慧档案馆的新目标，将档案信息化建设推向新阶段。笔者认为，应重点做好以下几个方面的工作：
一是，利用好“物联网”、“大数据”、“云计算”等技术，给每卷实物档案粘贴“二代身份证”，让“身份证”里的芯片能自动与不动产登记信息关联，还可起到自动定位、自动统计、智能监管等作用，不用担心纸质档案“失联”，让库房工作更加高效。
不动产登记技术规定范文5
关键词：动产；不动产；区分；登记标准
中图分类号：DF41 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）17-0261-02
一、动产与不动产的区分原因及意义
“在每一种法中，都存在一个‘对物的最基本划分’，也就是说，整个经济-社会制度都以它为基点。”“这个基本的划分在现代法中表现为不动产与可动产之分。” [1] 190-191动产和不动产分类的根本原因不单是以物的客观性可动与不可动为标准，其根本原因是“将具有重要社会意义的财产从一般财产中分离出来，予以一般财产所没有的管理和保护。”[2]这一点可以从物权客体分类的历史发展过程中得到证明。不动产与动产的这一分类最早是由尤士丁尼创立的，在此之前罗马法中分为要式物和略式物。要式物后来被尤士丁尼概括为不动产，略式物后来被概括为动产，“表示重要社会意义的物与具有个人意义的物”[1] 192。在要式物与略式物的区分中，关于重要与一般的社会价值的评价体现的要比不动产和动产的划分要清晰。但不动产与动产这一划分沿用至今，也证明了这一划分是经得起历史的考验的。显然尤士丁尼在用不动产和动产这一划分取代要式物与略式物的划分时还包含了其他因素，最直观的就是物的客观属性这一标准。
首先，动产与不动产的划分是历史生成的，“在法律哲学中去寻求划分的理由，结果必然是徒劳无功；它们不属于法律哲学而属于法律历史。”[3]动产与不动产的分类，可以追溯到古罗马时代。其次，功能实现也是动产与不动产划分的一个重要动因。最后也是最重要的，不同时代人们的价值观念对于动产与不动产这一划分的形成具有决定性的影响。所以，无论从哪个方面观察，动产、不动产的区分都不能轻易否定。因此作为动产与不动产区分的财产基本分类应当坚持。
另外，动产和不动产的法律意义也不同。在所有权人主体上，不动产中的土地、河流、森林等只能成为国家或集体的所有权客体，任何自然人或集体组织以外的法人都不能成为这些不动产的所有权人。物权变动的公示方式也不同，如动产物权的变动，通常以交付为公示；而不动产物权的变动，则以登记为公示，不经登记的不发生变动的效力。我国《担保法》规定的抵押、《城市房地产交易法》规定的房屋及土地使用权转让，均需办理登记后才生效。在关于物的担保权利中，不动产得设定抵押权，而不能设定质押权和留置权。依《担保法》第34条的规定，交通工具等动产，可设定抵押权。从有无的性质来看，不动产多属于稀缺性资源。为了物尽其用，以不动产为标的的他物权类型要多于动产。不动产发生相邻关系，不动产由于不能移动，相邻的占有人之间如因不动产的利用而产生冲突与矛盾时，就需要法律加以协调。
二、动产与不动产划分标准的立法例
近现代各国立法大都对动产与不动产作出了划分，划分的方法均是对不动产作出界定，而不动产之外的物为动产。从各国规定来看，动产与不动产划分的基本标准是物理标准，只是采用程度有所不同。有的国家采取单纯的物理标准，而有的国家在物理标准外兼采其他标准，但其他标准也是辅助物理标准而发挥作用。动产与不动产的划分主要有以下5种标准。
1.单纯物理标准。这是多数国家所采取的标准。例如，《意大利民法典》第812条规定：“土地、泉水、河流、树木、房屋和其他建筑物，即使是临时附着于土地的建筑物以及在一般情况下那些或是自然或是人为地与土地结为一体的物品是不动产。固定在河岸或河床之上并且永久使用而建造的磨坊、浴场以及其他漂浮在水面上的建筑物视为不动产。”《日本民法典》第86条规定：“土地及其定着物为不动产。”《埃塞俄比亚民法典》第1130条规定：“土地和建筑物被视为不动产。”《智利民法典》第568条规定：“不能从一地移往他地的物，为不动产。例如，土地和矿产，以及永久附着其上的物，如建筑物、树木。”
不动产登记技术规定范文6
[关键词]不动产 登记档案 整合 集约化管理 分析
中图分类号：G272 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2017）14-0194-01
一、不动产登记档案整合和集约化管理的必要性
从某种角度来说，不动产登记档案整合有着重要的依据，即《物权法》，明确指出不动产登记档案要由登记机构统一管理，相关部门必须永久保存这些档案信息，也就是说，相关部门需要根据已有的资料，有效开展不动产登记档案重建工作，优化利用相关法律法规，加以规范，动态管理各类不动产物权，物权登记是建立在档案基础上的，也是各项不动产物权登记工作有序开展的关键所在，是物权归属不可或缺的关键性依据，可以为社会全面发展提供关键性证明，有效维护社会大众的合法权益。在这一背景下，有效整合不动产登记档案已成为一种必然趋势。其整合的必要性利于社大众随时随地查找所需的不动产登记档案信息，满足他们在这方面的客观需求，有效提高他们满意度。此外，在新形势下，档案管理工作已被提出全新的要求，必须加强其集约化管理，这是不动产登记工作开展的必然结果，也符合档案档案管理的客观要求，促使分散的不动产档案信息处于统一化网络结构体系中，高效保管重要的信息数据，尤其是成果性资料，确保不动产相关工作有序开展，有效提高不动产登记档案方面的服务质量。
二、不动产登记档案整合和集约化管理
1、不动产登记档案整合具体内容
在日常管理过程中，档案管理人员必须全方位客观分析不动产登记档案，根据其特点、性质、作用等，准确把握整合不动产登记档案的核心内容，其并不指单一方面。档案管理人员必须站在客观的角度，准确、完整登记不同领域的不动产档案，比如，房屋、土地，要根据相关技术标准，统一化管理不动产登记档案，为档案使用者提供优质的档案服务。不动产登记档案部门需要全方位有效整合档案管理人员，使其积极、主动参与到不动产登记档案管理中，要根据他们已有的管理水平，多角度对其进行系统化培训，引导他们学习最新知识、最新理念等，强化他们责任意识，具备扎实的档案管理知识，通过不同形式提高业务技能，熟练操作各类设备设施，提高他们综合素质，更好地开展不动产登记档案管理工作。此外，不动产登记档案整合内容还体现其集约化整合，集中管理多种不动产登记档案，使其具有鲜明的“标准化、规范化”特点，为不动产登记档案工作有序开展提供重要保障，有效提高海量档案资源利用率，避免出现严重的浪费问题。
2、不动产登记档案整合难点
在社会市场经济背景下，不动产登记档案信息数据呈爆发式增长，其管理难度大幅度增加，想要对其进行合理化整合，档案管理人员必须全方位客观分析各方面影响因素，准确把握其整合难点，采取针对性措施有效整合不动产登记档案信息。具体来说，就档案移交来说，如果移交之前的整理工作不到位，不动产登记档案整理等方面质量也会受到影响，而各个登记部门采用的管理形式、管理手段以及具有的管理水平并不相同，会在一定程度上增加不动产登记档案整合难度，一定要准确把握这方面难点，科学整合各类不动产登记档案。同时，不动产登记档案入库难度也比较大，其入库是一项系统化、复杂化工程，极易受到多方面因素影响，需要做好档案信息分类工作，根据不动产具体要求，进行合理化分类，比如，土地、房屋、林地，需要根据各方面情况，科学补建不动产登记档案，正确、完整录入对应的信息数据，便于其及时导入到所构建的不动产登记信息管理平台中，各方面都必须建立在相关规定的基础上，加上不动产登记档案信息数据频繁增加，类型又多样化，整合难度相当大，需要花费大量的“人力、物力、财力”，否则，不动产登记档案整合工作将无法顺利进行。此外，在科学技术发展的浪潮中，各类技术频繁出现，不断应用到档案管理中，合理化便编写档案库的位号，借助物联网技术，条形码、二维码等，和电子登记信息相同作用，构建关联，还要对档案进行扫描，构建影像档案等，都在无形增加了档案整合难度。
3、不动产登记档案集约化管理
在新形势下，不动产登记档案工作日渐统一展开，档案信息数据海量增长，类型日渐复杂化，档案信息数据管理已成为一大难点。在这一背景下，档案部门必须安排专业人员对不动产登记档案进行必要的集约化管理，优化利用先进的技术，计算机技术、网络技术等，充分发挥其多样化作用，借助信息化手段，加大数字不动产档案建设力度，确保不动产登记档案各项工作有序开展，具有鲜明的信息化特点。在集约化管理方面，档案管理人员必须以社会市场为导向，多层次优化利用一系列相关技术，云计算、大数据，根据各分档案情况、特点等，为其配置合理化的身份证，科学设置其中的芯片，对不动产登记档案信息进行一系列操作，比如，定位、监督，最大化降低不动产登记档案信息出现失联现象，为提高档案管理工作整体质量做好铺垫。档案部门要优化利用移动通信技术，借助多样化优势，大力推广移动通信终端，便于档案信息使用者自动查询相关数据信息，可以借助档案网站，加大宣传力度，促使档案管理人员全方位正确认识不动产登记档案，认真做好本职工作，充分发挥微信平台作用，促使档案管理人员相互探讨、交流，比如，不动产登记档案政策、社会大众提出的意见、建议等，进一步优化不动产登记档案管理工作，提高其集约化管理水平。
三、结语
总而言之，在新形势下，不动产登记档案具有鲜明的“系统化、复杂化”特点，其整合和集约化管理重要性不断显现。在日常工作中，档案管理人员必须全方位正确认识不动产登记档案，准确把握其整合内容以及难点，加强其集约化管理。以此，确保不动产登记档案工作有序开展，最大化提高档案信息利用率，将其灵活应用到实践中，充分展现其多样化价值，促使新时期不动产登记档案事业不断向前发展，走上健康稳定发展的道路。
参考文献
[1] 周文奇，彭健.不动产登记档案信息化管理的问题分析与改进建议[J].浙江档案，2016，12：54-55.
[2] 李红海.浅议不动产登记档案整合和集约化管理[J].上海房地，2015，01：51-52.
