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商业地产行业现状及发展范文1
【摘要】京津冀区域发展一体化深入推进，传统商业地产发展业态形式单一、功能局限等问题日加明显，转型商业地产发展业态公然成为影响产业经济发展的重要因素。本文基于区域经济协同发展大背景下，对我国商业地产发展业态现状进行了分析，指出业态融合发展将是我国商业地产发展业态转型的方向，并提出与之促动的路径建议。
【关键词】区域发展 商业地产 转型路径
一、引言
随着我国京津冀区域经济协调一体化发展，京津冀区域经济形态调整布局，是实现三地区域经济协同发展的主要方式。表现最为突出的即是商业地产开发投资累计同比增速的提高。如下图1所示，2007年――2016年，我国住宅、办公楼和商业地产三个业态开发投资累计同比增速趋势图显示，商业地产类地产业态的开发投资增速明显高于住宅地产业态的开发投资增速。由此可见，商业地产区域间的合理布局调整已成为我国推进京津冀区域经济发展的有力手段。而区域内业态转型发展是重新布局后商业地产需要予以重视的问题。因为只有区域间完成合理布局，区域内实现转型发展，才能保证商业地产在区域经济发展过程中符合特定区域经济趋势。
二、区域经济发展视角下我国商业地产发展业态现状及未来转型方向
（一）区域经济发展视角下我国商业地产发展业态现状
纵观当前商业地产发展业态，可以看出，在区域经济一体化发展背景下，我国商业地产发展业态呈现出以下两个特征：
1.业态形式相对单一。零售业态至今都是我国商业地产开发的主要业态形式，根据零售业态功能的不同，有连锁商超、购物中心、家居中心等。这种以零售业态为主的商业地产，随着地产上市的逐渐成熟，逐渐在周边圈内开发出小型辅基础设施，如医药店和其他商店，但零售依然是商业地产的主线。
2.业态功能相对局限。大型商超购物是传统商业地产的主要业态形式，而在业态功能上，大宗百货购物占主流，医药、健身、体验中心等功能相对欠缺，虽然目前这些功能实体经济已陆续进驻商业地产，但相对于商业地产规模而言尚存在缺口，从整个商业地产业态上看，功能相对局限。
（二）区域经济发展视角下我国商业地产发展业态未来转型方向
区域经济协调发展背景下，互联网+经济、共享经济成为趋势下促动三驾马车作用的经济新动力，像虚拟电商交易、在线交易等虚拟经济成为消费大趋势，实体经济逐渐淡出消费主线。批发和零售业、住宿和餐业增速放缓影响传统商业地产业态正向需求。意味着在未来，餐饮、零售、住宿等传统商业地产单一业态形式已很难满足当今“快”时代的消费理念，网络交易逐渐侵蚀实体经济下促动传统商业地产业态只有向“轻灵”、“综合”开发方向转型，打破以往纯粹地产开发思维定式，依托于传统商业地产基础上，将具有养老、医疗、生态休闲、体育健身、旅游观光等产业功能通入传统地产，将传统地产开发形成产业复合型业态，换言之，传统商业地产上延伸出除商业住宅、消费购物用途之外的其他医疗、休闲等辅、保障性多产业功能“混搭”式业态或许是未来传统商业地产行业的发展趋势。
三、区域经济发展视角下我国商业地产发展业态转型路径
未来“混搭”式发展业态将成为区域经济发展趋势下商业地产的发展方向，作为行业趋势，发展业态转型需要从顶层设计、市场运作和人才保障三方面综合入手。
（一）顶层设计，科学规划商业地产业态组合
在商业地产开发初期，进行缜密的调查研究是必要，但在地产业态上也需要进行科学规划，使单个业态形成业态组合，升级传统商业地产单一业态形式，产生小集群效应。如在商业地产开发初期，确定地产主线为百货购物型，围绕主线规划，结合区域人群特点和消费特征，诊断在主线业态之外的该区域欠缺或需求较为旺盛的其他产业或功能业态，并确定其为第二业态和第三业态。以此类推，形成基于主线业态之上的适用于该地块的商业地产业态组合，值得注意的是，在确定其他非主线业态时，需要将各业态之间的相互辅助和竞争考虑其中，不能重复发展从属业态，以免负面影响主线业态发展。
（二）市场运作，促动商业地产业态间融合发展
商业地产在上市后，合理配置资源，是有力促进业态间的融合发展的重要手段。而市场化运作是使资源得以合理配置的天然促动剂。因此，在商业地产投入上市后的一定时段内，吸引不同业态进驻，完善地产功能要充分借助市场这只“无形的手”的力量，主动淘汰不适宜融合发展的业态形式或需求不大的功能产业，加大力度引进那些适应经济形势、契合消费趋向的业态，寻求业态间经济平衡点，促进业态间的融合发展，并最终使商业地产发展成为融合多经济点的综合型地产。
（三）人才建设，支撑商业地产业态转型发展
传统商业地产转型发展路径上，保持专业人才供给和智慧贡献是支撑商业地产转型发展能否持续的关键。因此，传统商业地产在转型过程中，要着重加强专业人才的引入与培育，细化商业地产业态发展人才队伍分支，能够系统、全面、多面、辩证的分析地产业态发展问题和不确定性因素，支撑商业地产业态转型良性发展。
四、结语
区域经济发展形势下，互联网+经济、共享经济促动下，传统商业地产业态“混搭式”发展趋势明显。要保障传统商业地产的有序转型，顶层设计上科学规划地产业态组合，并需要依靠市场化运作手段促动业态间的良性融合。同时，持续的专业化人才供应也不容忽视。
参考文献：
[1]刘寅； 孟昕； 余华义.区域经济发展视角下我国房地产业态的转型与发展路径研究[J].现代管理科学.2017（2）
商业地产行业现状及发展范文2
“营改增”，简单说就是原来按营业税征收的行业，现改为按增值税征收。“营改增”对大多数企业来说是减的是企业纳税负担，增的是企业发展底气。商业地产业实施“营改增”后，对地产企业会有两方面的内容变化。第一，企业管理模式的转变，是商业地产企业的减轻税负的时代，通过“营改增”政策的落实，加上一些业务操作规范、各类收支票据齐全、财务健全的商业地产企业，容易享受到“营改增”带来的益处。而一些包括供应商的材料采购、成本核算不清晰的房企，反而会税负增加。所以这个政策会使得房企有动力去改进企业管理模式和财务核算模式。第二，企业产品开发模式的转变。从商业地产企业避税的角度看，后续精装修住房的投资力度或加大。因为进项税额的抵扣可以减轻企业纳税负担，而精装修住房能够扩大抵扣额度，这使得企业对传统的毛坯房的投资规模会减少。假设商业地产企业在销售房屋100万时，由于土地成本、建筑成本、装修成本等大约占了70万，也就是说房屋的增值部分大概只有30万，而增值税是按照增值部分进行征税的，也就是30万×11%=3.3万；如果是按营业税来征税的话，也就是100万×5%=5万，也就是说，“营改增”后该房地产企业税负减少了1.7万元。
一、商业地产企业增值税纳税筹划现状研究
2015年，全国营业税收入1.9万亿元，其中房地产业占的比重最大，占比31.6%。由于营业税没有抵扣机制，营业税成本只能由企业自行承担。2016年5月1日，全面“营改增”后，房地产业从原来缴纳营业税的税率5%变更为增值税税率11%，且税改前是按企业的销售收入来计征营业税，税改后是按增值部分征税的。据国家税务总局相关报道，2016年5月-11月，房地产业减税111亿元，税负下降7.9%。对于增值税，符合抵扣条件的，企业就有一定可抵扣的进项税额，税负便不会上升，这是房地产业税负下降的主要原因。目前商品房库存巨大，有增无减，各企业应制定相应的策略，特别“营改增”后，开发企业的成本会有所增加，在选择施工合作企业的时候，除了企业资质外，还要将增值税发票的出具作为重要的问题来考量。
二、商业地产企业增值税纳税筹划问题分析
营业税改增值税是我国结构性减税的一项重要举措，其目的在于完善我国流转税制度，减轻企业纳税人的税负并促进第三产业的融合发展。但并不是所有房地产业在“营改增”中都能减轻税负，如对于房地产企业自身无法解决且有行业共性的问题，如土地成本抵扣、销项进项不匹配等，都会增加企业纳税负担。商业地产企业的实际税负，由于业务模式、成本构成的不同，存在不同程度的差异。房地产业对于材料、劳务费等可能无法获得增值税发票或发票抵扣等的问题存在，也会增加企业纳税负担。因为行业中许多原材料可能由小规模纳税人、个体户、个人等供应商提供的，增值税专用发票几乎很难拿到。我国商业地产业全面推行“营改增”后，有些商业地产企业依旧不重视寻找与一般纳税人资质企业的合作，这将会失去可以在税前抵扣的机会。同时，商业地产项目分布的广泛性，也加大了发票收集管控的难度。商业地产投入项目的周期较长，大多数成本与收入周期背离，如固定资产等，容易导致“营改增”实施过程中销项税额与相应的进项税额匹配不上。有些商业地产业所需劳务人员多，但流动性也很大，没有与资质好的劳务公司合作，没有取得劳务服?赵鲋邓胺⑵保?也就不能在税前抵扣，导致劳务成本也很高。没有取得合法的材料增值税发票、劳务增值税发票，以及固定资产的购买或租赁发票等，都会导致商业地产项目成本不断增加，最终影响房地产项目的定价，使商业地产企业在同地段地产项目中的销售价格处于弱势地位。
此外，“营改增”后商业地产企业可能会出现税收风险大过于减税的机会。由于商业地产产业增值税税率11%比原营业税5%高，而土地成本也不一定能抵扣，这些因素极有可能增加企业的税负；若土地成本无法作为进项税额抵扣，开发商会因为建造成本、安装成本占的比重大，也会面临税负增大的风险；若开发商的毛利越大，增值部分大，税收负担越大；有些企业有可能出现未能及时确认销售收入，导致大量的留抵税无法抵扣，这也是房地产行业要面临的一大税收风险。
在土地成本上，按照《土地增值税税法》规定，纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；但增值额超过扣除项目金额20%的，应对其全部增值额计税（包括未超过扣除项目金额20%的部分）。有些房地产企业没有理解透彻该政策，所以在土地增值税方面出现纳税筹划失败的问题。
三、商业地产企业增值税纳税筹划的对策和建议
商业地产行业在进行纳税筹划时，应全面贯彻“有效税收筹划”这一理论，企业的其他非税成本和隐性成本等指标也要进行纳税筹划。对于如何解决当前商业地产企业增值税纳税筹划存在的问题提出了以下几点对策。
第一，“营改增”的政策给企业带来了新的机遇与挑战，商业地产企业财务人员不仅要熟悉和掌握“营改增”政策及征管操作流程，也要根据“营改增”政策和自身涉及的具体“营改增”涉税业务，做好税收筹划。“营改增”将成为企业发展壮大的契机，充分运用增值税可进项税额抵扣的特征，逐渐扩大业务范围，加快其业务的转型升级。
第二，加强财务人员财务管理与管理会计的运用。“营改增”改革对商业地产企业的财务管理与具体会计处理的影响是非常明显的。所以，要求财会人员要加强对财务管理和管理会计的运用，多与内部采购、销售人员沟通，了解各方面的信息，思考并运用具体措施达到合理降低税负与经营成本的目的。同时还必须提高企业全体人员的法律意识，不要被纳税筹划风险的突袭打得措手不及，应当随时能应对风险以及充分了解和掌握现有的法律知识，谨慎选择税收政策，尽可能的避免风险。还得提高财务人员的综合能力，全面掌握各种相关的税收信息，选择科学恰当的纳税筹划政策。
第三，企业应选择能够提供合法增值税专用发票的一般纳税人的供应商，取得可抵扣的合法增值税专用发票，从而降低税负。
第四，制定合理的销售价格，增加销售量有利于降低税负。较低的价格，销售数量的增加，有时会使营业收入减少，但销售利润可能会增多。
商业地产行业现状及发展范文3
关键词：商业地产；可持续；新时期
中图分类号： A715 文献标识码： A
一、地产的商业化变革，是城市发展进程的必经之路
（一）地产商业可持续发展必须符合当地政策法规
我国正处于社会主义的初级阶段，社会的科技、文化、教育、经济等各方面发展相较于西方发达国家还有很大的差距，社会的初级阶段的发展造成了我国的城镇化水平较低，地产的商业化程度还不够高。因此，我们在市场经济的转型和飞速发展的过程中想要推动经济的更为深入的发展，必须要大力推动地产商业化的变革。
要想保证企业的可持续发展，必须要按照时下政府和地方对于房地产领域出台的相关法规来制定与之配套的企业发展计划，要想在竞争的大潮中使商业地产得到更好的发展与提高，就应该针对自己的地产地块处于的环境进行实地的调查和深入的研究和分析，以期望对所处地块的商业地产做出可持续性的发展规划，因地制宜的采取应对市场环境的相应策略，保证地产的效力能够得到高效的利用。商业地产的经营前期需要向政府等相关部门进行各项申请，然后要花费大量的资金来购买地块，并且要耗费大量的人力和物力对房屋进行建造，可见，商业地产的前期投入是一笔巨大的花费。
竣工之后的商业地产在市场上销售，如果房子适销对路，那么将会取得不错的销售业绩，给地产商带来极为可观的丰厚回报。但是，如果地产市场经济不景气，或者供大于求，那么房地产的价格就会大幅度的下滑，因此，商业地产市场的价格变动会为投资商带来巨大的投资风险。
（二）地产的发展必须要与商业发展速度相适应
“无商不活”，商业是当代社会经济的第三大产业，商品经济的发展引导者生产关系的变革和消费的态度，商业地产在发展的过程中要看到当地商品经济的发展对地产商业的促进作用，从发展的角度来看待地产经济与当地商业发展的配套关系。
在了解当地经济的发展潜力之后，可以对地产经济的发展作出正确的评估，最好是商业地产的发展规模略微超前于当地经济水平，这样，地产商将会付出更小的成本代价，从而获得更大的商业地产的升值空间。
但是，在进行地产商业规模的开发时，不能罔顾地力的现实条件而盲目的开发，大成本的地产投入会造成市场承受能力的超负荷问题，得不偿失。商业地产是城市发展与繁荣必不可少的一环，也是城市继续繁荣与稳定的的重要内部推动条件。商业地产的开发和利用必须紧紧跟随商品经济市场发展的脚步来进行，适应城市的发展趋势，与城市建设的规模相契合，达到互为支撑，共同繁荣的目的。地产商要认真考察市场背景，进行消费者购买力和经济发展的规模做出理性的评估，总结出切实可行的发展规划。
（三）必须做好地产投入与基础服务设施配套工作
当地商业的发展速度往往会刺激消费者消费欲望的提高。商业地产附近的商场、学校、医院、广场等配套设施的兴建会提高广大群众对该地块的吸引力，开发商对投资项目的研究要看到当地经济的进步对地产附加值的增加潜力
地产商业的可持续发展是在综合投入和产出的情况下进行的。投资方在扩大投资的时候考虑到自己的投资实力，根据自己的资金储备情况和流动资金的多少来决定是采取搞高层住宅楼商品房的建设还是还是进行商铺的租赁业务。虽然进行大宗的黄金地段商品房买卖将会获取更大的利润，但是如果自己实力达不到这种地产运作模式的需要，可能会发生资金链断裂的后果，从而使建筑公司无法在建筑行业立足。因此，地产公司在竞标投产的过程中，要对己方是赚取短期利润还是谋求长远利润作出清晰定位，在投资之前，设定好资产回报的期望值。打造科学合理的赢利模式，赢得最大化的利润。
二、通盘考虑，制定出完善的地产开发计划
（一）对城市的发展能力做出前瞻性的预见
商业地产在发展和壮大的过程中，必须与紧紧跟随城市经济的发展脚步．以城市的综合实力的发展为依托，认清城市的发展趋势，比如，城市将会对某地进行地铁、轻轨的建设或者道路的优化工作，该路段的地价将会有较大的发展潜力，交通条件的改善会便利民众的出行，此路段的房子会比较好卖，房价会有较高的上涨空间。如果政府对某地定位为该区域的经济发展中心，那么相继而来的商场，学校等基础设施建设将会施行，这些便民条件会带来人口的聚集，开发商应该敏锐的嗅到其中潜伏的巨大商机，及时出手，在地价还未上涨的时候进行合理化的购地活动。
在进行地产投资活动知识，应该到当地的相关部门，详细了解当地的土地政策的法律法规，对哪些条件属于违建、建房的同时要注意何种绿化建设、需进行何种格局规划进行了解，真诚与土地局的工作人员，使本公司的房地产发展计划不与当地的规定相冲突，从而在一定程度上，将商业地产投资建设的市场化经营的风险降至最低。
某些地段的经济发展较为落后，虽然地价便宜，但是缺乏系统的服务设施建设，为了更好的满足消费者的实际需求，商业地产开发商可以在公司内部施行听证制度，召集公司员工进行讨论，对将要投产的地段进行商业网点的开发进行听证，以确定该地块将需要多少社会服务设施的建设，一旦确定了投资的规模，就应该尽早的进行医院、学校等便民设施的建设，为本建筑公司的潜在顾客提供配套设施的服务，在商品房的销售过程中，可以对这些利民措施进行宣传，既解决了消费者购房的后顾之忧，又为企业树立了利民的良好口碑。-
（二）打造名优房地产品牌，提高企业信誉
商业地产的经营是把商品房作为一种商品出卖，通过转让其使用价值得到商品价值的活动．商业房地产想要做大做强也需要搞好打造品牌战略的工作。名优的房地产品牌可以不仅可以提高企业的知名度，又能够提高地产企业的市场竞争能力。
名优的房地产品牌的创建不仅需要公司大力进行企业的先进文化理念的宣传，使得公司的品牌形象深入人心，而且更依靠房地产公司提高商品房的建造质量，适度让渡利润，用物美价廉的地产商品来赢得消费者的信赖，从而达到群众口耳相传的目的。
商业地产的品牌价值的铸造需要一个长期能力的过程，房地产企业可以选择风景优美的路段，进行山景房或者湖景房的开发，并且为其兴修公路，加强绿化的建设，使得消费者能够有一个便利的居住和出行环境，用高质量的地产商品来满足消费者对于商品的不同定位和需求。可以开发出地价较低的紧凑型地产商品，提供给收入较低的中低层消费客户，用这些民心工程的建设，提高广大人民群众对于自己的地产品牌的认同感，赢得较好的口碑。并且要不断的强化品牌意识，对饮食、交通、体育等广大群众喜闻乐见的领域进行商品赞助，拉近地产品牌与群众之间的距离，促使品牌战略更好的实现。
结语：
商业地产是社会经济领域的重要组成部分，在市场竞争中，商业地产各个公司之间的竞争相当激烈，房地产企业要想提高自己的核心竞争力，必须要将全面协调可持续的发展目标，作为本企业发展和转型的既定目标，建造适销对路的商品，获取更大的利润。
参考文献：
[1]胡克雨,田明明.试析新时期商业地产的可持续发展[J].中华民居,2012,(7)
[2]丁璨.中国二三线城市商业地产发展问题探讨[J].商业时代,2012,(8)
商业地产行业现状及发展范文4
关键词：盐城市；房地产；对策
中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）27-0178-02
最近几年，全国房价普遍上涨，基于是对经济泡沫及城镇居民购买力不足的担忧，中央地方各级先后相继出台了旨在打压房价的一系列政策，取得了一定的调控效果，但仍存在若干问题。笔者就盐城市房地产现状及问题来寻找解决问题的对策。
一、盐城市房地产发展过程中存在的问题
1.土地供应问题。 （1）土地市场疲软，招拍挂难度加大。国家为防止房地产经济过热，对房地产的调控实施了严格的总量控制。一方面通过房贷政策控制住房消费的过度膨胀，通过收缩银根控制住了开发企业扩张的资金链；另一方面大规模推行保障性住房，大量占有低端市场，而以市区为主的中高端市场已基本没有空间，房地产行业的市场部分的发展速度下降[1]。（2）土地供应过程中仍存在不规范现象，影响了房地产业健康发展。目前盐城是依据《江苏省国有土地使用权招标拍卖挂牌出让办法》对国有土地使用权进行招拍挂出让的，没有根据自身特点制定出一个具体的实施细则和操作规范与之相配套，对土地出让过程中出现的问题有时显得无章可循；少数项目以“招商引资”为名或政府直接介入经营房地产，先行立项、先行选址定点确定土地用途，不利于房地产业的发展；不充分公开土地出让信息或信息公开不及时；土地出让过程中招拍挂程序均合规合法但仍存在陪标、串标等问题；个别工业用地拆转开发用地存在不规范操作问题。（3）老城区征地拆迁成本过大，政府选择在新城区“铺摊子”。为适应百万人口大城市的建设需要，盐城不仅要实施老城区的旧城改造，还要扩大新城区的建设范围和提高新城区的建设标准。在新老城区的建设改造过程中，按照盐城市现行征地拆迁办法，其征地拆迁及安置成本过高。因此，政府在土地供应时优先选择新城区的土地供应。
2.规划问题。盐城城市规划起步较晚，真正提上议事日程是近十年的事情。由于多年来城市规划科学性不强，导致城市规划管理整体水平不高，事实上也影响了盐城房地产业的健康发展。（1）商业地产区域规划及配套滞后，商业能量得不到充分释放。按照功能划分，可将城市区域分为生活区、商业区、工业区、文教区等，由于历史的原因，商业地产区域多出现在老城区。由于老城区拆除容积率高，拆迁难度大，征地拆迁成本接近于甚至还高于政府土地出让收入，规划部门不得不零星插花规划，这就形成老城区商业物流发达但交通成为瓶颈、房地产业发展潜力大但发展空间不大、商品房价位高但公建配套滞后商业能量得不到充分释放的格局，不利于城市及房地产业的长足发展[2]。（2）偏重新城区地产规划。由于新城区拆迁量小，拆除成本低，城建速度快，政府收效快；房地产企业支付的土地出让金相对较少，项目易规模建设；道路宽敞购房者乐意首选，因此政府、房地产开发企业、购房者都愿意选择新城区作为生活区域。至目前为止，新城区地产占用了大量农田，但装修入住率不高，长期空置或待租，浪费现象严重，规划不尽科学。（3）公建配套规划“大而全”，社区用房及人防工程由开发企业出资建设不合理。房地产企业除了要按照规划部门《建设规划设计要点》完成主体项目建设外，还要配备总建筑面积的1%作为物管社区用房、总建筑面积的3%或高层建筑占地的面积作为人防工程、严密布控的防雷设施系统、服务半径小于120米的消防系统、环卫设施（公厕、垃圾房或站或桶）、安保设施、健身设施、高层双电源供电及二次增压供水、雨污分流排水、广电、宽带、管道燃气、路灯、邮箱、停车场、≮6米宽道路、≮30%的绿化率等等。公建配套是必要的，但社区用房及人民防空用房由房地产企业出资建设，承担实在过重了。（4）城市配套设施费等规费由开发企业承担不合理。开发企业做一个项目，除了要承担项目内的配套设施建设外，在办理项目《建设工程规划许可证》时还要缴交城市配套设施费等规费，加大了开发企业开发成本，同时也抬高了房价，很不合理。
3.房地产企业的项目定位问题。房地产企业项目经营好坏，除了看资金、人力、物力等生产要素是否优配外，还与项目本身的定位准确与否有着密切的关系。一方面要进行市场定位，把握好是城市新兴地带还是老城区中心地带、是大众住宅还是商业物业抑或是商住集合区、是中高收入群还是中低收入群、是大盘开发还是小盘开发、是一体化开发还是个性化的开发项目等，另一方面要进行产品定位，把握好房价是中高位价格还是中低位价格、是中高端大户型大开间房还是经济适用小巧型房等，第三要进行品牌定位，品牌定位是指企业在市场定位和产品定位的基础上，对特定的品牌在文化取向及个性差异上的商业性决策，它是建立一个与目标市场有关的品牌形象的过程和结果。目前盐城房地产企业在项目定位上做得还很不够。
商业地产行业现状及发展范文5
1 引言
中国的房地产市场是当今世界上最大的房地产市场。改革开放以来，特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的快速发展，中国的房地产业得到了快速发展。我国房地产业的快速发展，对促进消费、扩大内需、拉动投资、改善居民居住条件和城镇面貌、带动建筑建材等相关产业发展，促进社会经济发展，发挥了重要的作用。同时，我们也清醒地认识到，中国的房地产业在快速发展中也存在着各种问题。如一些城市房价上涨过快、一些地方中低价位、中小套型住房供应不足，住房保障制度仍相对滞后，中等偏下收入家庭住房困难问题凸现；房地产开发模式传统粗放，资源、能源消耗大；中长期制度建设也相对滞后。尤其是一些地方房价过高的问题，已成为社会关注的焦点。
2 我国房地产经济现状
2.1 宏观经济现状
2.1.1 中国经济面临的问题。国际经济不景气，从而导致国内银根紧缩，中小企业向银行借贷困难，只能转向民间高利贷。企业想通过扩大出口却遭遇人民币升值。想加大投资，地方政府却债台高筑，土地难卖囊中羞涩。企业无心投资实业，纷纷转行做地产。想促进消费却遭遇高通胀，民间财富缩水。
2.1.2 逐步上升的通货膨胀的压力。我国经济学家、教授韩志国曾用一组购租房数据说明通胀0。2000年，100万美元可兑换820多万人民币，可在上海中山公园周边买到11套120平米的豪宅，把这些房子出租，租金每年约60万元。用这些租金滚动买房，11年还可再买6套住宅。2011年，把16套住宅全部按每平米4万元出售，可变现7680万人民币，兑换成1203万美元，增值11倍还多。
2.1.3 房地产的调控受经济的影响。自从1998把房地产培育成经济支柱后，迄今为止，政府对房地产的调控都基于经济现况进行调整。当经济上行，房地产业开始调控，当经济危机时，房地产就受政府的扶持而发展。近两年的调控政策是，2010国十条打击房地产，2011双限彻底打压地产行业。
2.2 土地资源
根据房企拿地半年报的资料显示0，在2011年上半年中，排名前50的房地产企业在全国主要的60个大中城市拿地总建筑面积为1.15亿平方，同比减少4.5%，占城市土地成交总建筑面积的30%。支付出让金总额2132亿，同比减少27.1%，占城市土地出让金总额31.1%。
二三线城市商业地产在未来十年都有很好的发展机会。在短期内调控不会结束的背景之下，二三线城市将成为未来房企销售火拼的主战场。与2009年各大房企在一线城市展开的“地王”厮杀战相比，开发商们无疑发现转战二、三线城市也不失一个好的选择。根据万科、保利以及金地公布的拿地公告整理发现，成都、沈阳、大连、武汉、珠海以及北上广深四大城市的周边城市成为其“布局”之地，无论是在拿地的数量还是金额上，都远远超过了一线城市。正所谓“手中有粮，心中不慌”。中小房企在楼市调控政策中“瑟瑟发抖”的同时，大型房企开发商们却从中看到了机会。一线城市固然是“必争之地”，但是随着中国城镇化的不断推进，二、三线城市将会日渐繁荣，住宅需求也会日渐旺盛。在土地市场暂时冷清的情况下，大型房企趁机拿地，布局未来，自是情理之中。
2.3 房地产布局调整
2.3.1 大开发商竞争加剧。在国家宏观调控的措施下，楼市降价潮大有愈演愈烈之势。在越发严厉的调控压力之下，以万科、龙湖、中海、恒大、世茂、远洋、碧桂园、金地等为代表的大开发商，在全国刮起了一股主动打折降价的促销热潮。
2.3.2 房地产企业在洗牌。根据相关统计数据显示：房地产企业并购在前7月已经创出数年新高，相比去年同期分别上涨72%及102%。在8月份发生的规模房企的股权变动高达18起，累计交易总价值高达53.3亿，刷新了自2008年以来的交易纪录。
2.3.3 房企的转型。随着地产格局的变化，很多地产公司向多元化方向发展，其中商业地产、地产工业化、养老养生地产、旅游地产、文化地产、城市化运营将是趋势。
2.4 政策导向
2.4.1 国家只对房地产市场出现的价格过快上涨的城市给予抑制，而并非对所有城市如此。房地产业的平稳、健康发展对国民经济发展仍起着重要作用。
2.4.2 央行二季度储户调查显示，投资方向调查中选择“房地产投资”的居民占22.2%，仍为居民投资上选。说明房地产是通胀时代人所共知最具有保值、增值功能的产品。
2.4.3 民间借贷合法化。央行定调民间借贷，“民间借贷”具有了制度层面的合法性，是正规金融有益和必要的补充。
2.4.4 存款准备金率下调。央行下调法定存款准备金率，这将有更多的资金流入房地产市场，开发商资金不再吃紧，购房者将获得更多的个贷，在一定程度上推动行业发展。
3 地产经济发展趋势
从当前房地产投资和房市的表现分析，我国房地产行业目前还处在繁荣时期，整个房市仍处在上升阶段，但从市场 表现来看，房市则处在不成熟到成熟的调整期。未来几年，市场理性将会逐渐回归。另外，从城市居民的经济实力和购买力来看，只要国民经济保持着稳定增长，楼市不出现严重供不应求的情形，那么楼市就永远不会崩溃。而且，通过国家对房地产行业的政策调整，引导房地产进入成熟理性的发展期，市场会不断成熟。
3.1 房地产政策调整
在未来几年中，国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是继续整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使其房地产业健康发展0。主要有：国家进一步完善保障性住房基建政策与使用管理政策；国家进一步完善房地产土地分类供应政策；一线城市征收房产税将陆续出台；开征房产税之时，就是限购房政策自动取消之日；国家按区域性调整政策性商品房政策；下半年对商品房的金融政策将适度调整；下半年对商品房的管理政策会也会适度调整，调整幅度不会太大。
国家由于财政问题对保障性住房会进一步放开，让更多的民间资本融入进来，参加保障性住房建设。同时加强对保障性住房建设监管，加强对保障性住房使用监管。保障性住房建设资与使用管理资金将以地方政府公共产品指令性任务按年度分配，纳入中央与地方政府年度财政预算。一线城市：第一批廉租房与公租房陆续到位，第二批廉租房与公租房开建；二线城市:第一批廉租房与公租房部分转变为政策性商品住房销售，用来保障资金回笼。第二批廉租房与公租房开建，来填补第一批廉租房与公租房未完成的任务。三线城市: 第一批廉租房与公租房开建，由于资金缺口进展缓慢。四线城市：廉租房与公租房由于地方财政无资金调配，要等到2013年启动。
限价房属于政策性商品住房之列，由于我国庞大的城镇人口对房产的需求市场，30年内房地产的需求都属于刚性需求期。由于国家对房地产实行金融严格从紧的政策，计划期的限价房远远不能满足市场需求。2011完成的廉租房和公租房将有一大部分会被改变性质，地方政府将保障性住房变为政策性商品住房出售。这样，既解决了庞大限价房群体的需求，又可以使地方政府可以迅速完成资金回笼。
3.2 商品房走势
无人能够改变城镇住房刚性需求的局面，但商品房不会走出计划与市场经济共存的怪圈。土地在市场经济模式下循环，建设在计划经济模式下循环。地方政府不堪财政捉襟见肘的压力，为了迅速回笼资金，将部分保障性住房改变为政策性商品住房的大趋势不可逆转，对商品房较大冲击的态势已经形成。2012年商品房的金融政策仍然是以从紧为主，城市商品房的态势仍然严峻。
3.2.1 二线城市商品房：按土地按市场经济运行，建设按计划经济模式中运行。商品房从紧的政策对一、二线城市的开发商来说，可能会逼迫房地产开发商转向为商业办公用房开发，这是房地产业的一个危险信号。
3.2.2 三线城市商品房：这里的房地产商比一、二线城市日子好过的多，他们属于在计划与市场夹缝中游离生存的企业。地方政府是持续土地财政的做法，房地产业必须完成地方财政税收。
3.2.3 四线城市商品房：属于穷则思变地区。应该说四线城市房地产商日子最好过。地方政府是必须超额完成地方财政税收，乘上土地财政最后一班车。
3.3 土地供应量走势
土地供应量走势为：2012年土地供应总量会适度增加，但不会超过2011年15%，土地供应向政策性商品住房倾斜。对一二线城市商品住房土地供应仍属于严控范围。呈现商品住房有钱也无地的局面；三四线城市为了财政积累，将商品住房土地供应量会适量放开。
对保障性住房，政策性商品住房和商品住房国家采用了不同的土地供应方式，政策性商品住房将是土地供应主体。保障性住房土地供应方式：以计划经济形式供应占总土地供应量15%。政策性商品住房土地供应方式：以计划加市场经济形式供应，实行限制性招、拍、挂。占总土地供应总量50%。商品住房土地供应方式：以市场经济形式供应，招、拍、挂。占总土地供应总量35%。这样的土地供应格局基本定型。由于地方财政情况没有较大的好转，地方土地财政的态势暂时无法缓解。
3.4 房地产业质量标准化走势
在房地产业的大调整中，除了去解决市场与资金问题，每一个房地产企业决策者都会想到解决本企业的产品质量问题。房地产业的产品标准化会有四点突破：1、房地产业的产品标准化；2、房地产业产品工艺化；3、房地产业配套产品标准化；4、房地产业配套产品工艺化。现行粗框大面积房地产业建设，即无法有效的控制作业时间，也无法有效的控制建设与装修成本，同时也无法有效的控制作业质量。产品质量标准化与质量工艺化是我国房地业必经之路。
4 结语
政府的调控不是为了打压房市，而是为了促进房地产市场的平稳健康发展。对投机炒房等行为的“打压”，那也是为了遏制房价的过快上涨，促进房市的健康发展。防止房地产市场的大起大落、促进房市的平稳健康发展是中央政府的一贯思想，也可以说是第一位的指导思想。在“十二・五”乃至今后一段时期，我国的房地产业仍有较大的发展空间，并将伴随着城镇化的积极稳妥发展而平稳发展。
房地产行业是影响国计民生的支柱行业。作为房地产企业，要及时响应国家号召，严格遵守政策规定，不断了解和学习国家宏观政策，并认真评估企业发展动态。紧抓机遇，不断进步，使我国房地产行业持续和谐、健康发展。
参考文献
[1]徐健．如何引导房地产业健康有序地发展[J]．北方经济，201l(6)：95―96．
商业地产行业现状及发展范文6
关键词：限购令；房地产宏观调控；经济法
中图分类号：DF4 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）35-0160-02
房地产业经过十几年的高速发展，迫切需要加快结构调整的步伐。从2010年4月30日首次明确提出限制家庭购房套数的“国十条”，到2011年12月12日“史上最严厉的楼市调控措施”的出台，限购令已经执行了两年多，新增实行限购令的城市数量已经破百。
一、限购令的法律属性及其合法性争议
限购令是政府针对房地产行业出台的一项国家政策或行政命令，位阶极低，其效力远远低于宪法、法律、行政法规，根据“上位法优于下位法”原则，对商品房交易过程中涉及的买卖当事人不产生法律的强制约束力。并且，限购令属于抽象行政行为，不具有可诉性。所以，限购令不具备法律法规的属性，也不是行政法规，而只是政府出台的房产调控颁布的行政规范性文件，因此房产交易中签订的商品房买卖合同就不可能因违反限购令而无效[1]。
对于限购令，目前褒贬不一。支持者认为，限购令应该坚持长期地执行。因为限购令出台对房价的疯涨起到了立竿见影的遏制效果，限购令是拯救房市的法宝，应当坚决长期执行不放松。由于限购令有着自身无法摒除的先天不足，反对声也不绝于耳。反对理由大致如下：首先，限购令缺乏合法存在的法律依据。限购令作为抽象行政行为中位阶极低的其他规范性文件，本身又违反了行政比例原则。其次，限购令的户籍限制有违公平正义的原则，阻碍市场经济条件下人才的优化配置和合理流动，有计划经济过度干预之嫌；再次，限购令虽然使一线城市房价降温，但许多房地产商和有购房资格的人涌向二三线城市抬高了当地房价。最后，限购令使得房产争议诉讼激增。自限购令实施以来，各种假离婚、假结婚、办理假的纳税证明或社保证明、借用他人身份购房等规避手段层出不穷[2]，这些方式存在着巨大法律风险，也给社会带来许多不稳定因素。
总的来说，随着限购、限贷的政策执行，全国房市普遍降温，民众拍手称快。但限购令作为一项国家宏观调整房地产市场的临时性措施，出现诸多争议声也不容忽视。
二、限购令的经济法基础
1.房市失灵使限购令出台成为必然。市场不是万能的，在社会收入分配、公共物品、负外部性等方面存在着自身难以克服的局限性。经济人逐利的本能会驱使买卖双方为实现利益的最大化，公然违反法律法规，甚至践踏基本的伦理道德。房地产价格脱离基础价值持续过快地上涨，扭曲了实体经济中资源的相对价格，使市场上一般消费品遵循的市场供求规律奇迹般失灵。住房价格过度偏离价值，亟需政府这双有形的手需要适时严格的调整。
2.住房成为一种特殊的商品，相对于一般消费品在市场的价格调节机制、供需机制有着明显的不同，使房地产市场的整体价格容易表现出脱离市场基础的暴涨。在市场经济时代，住房属于特殊的消费品，具有消费与投资的双重属性。住房是世界上最具家庭观的中国人的生活必备品，中国人对住房的偏爱由来已久，无房不婚在当今中国也普遍存在。国人对住房的需求量很大，但市面上可流通的住宅量远远小于需求量，房地产市场在很长时期内都处于卖方市场，以致房价一直居高不下。
3.经济法的终极目标是追求社会效益的最大化，经济人逐利本性是房地产市场的供需竞争更加激烈。在中国买房是一个很好的投资方式，温州炒房团的经验告诉人们“逢调必涨，越调越涨”。通货膨胀的压力使得人们手里的货币贬值缩水，投资房市是保值增值的有效理财方式。房屋限购令释放“楼市还要上涨”的信号，买涨不买跌的心理反而促使新一轮的抢购热。在政策出台前购房，不确定性使购买力在短期内爆发出来。短缺经济学的逻辑在房市上依然奏效。
4.在市场经济条件下，资源分配遵循绝对平等原则，如果社会所有成员对某一物品都有需求的话，那么货币的多寡就决定了这一商品最终归属。在中国房屋就是属于这样的生活必需品，土地的稀缺性与不可再生特性决定了土地市场需求弹性大而供给弹性小，只要购买房屋有利可图，社会资本就会源源不断地涌入商品房市场。即使房地产市场都是刚性需求，没有投资和投机资本的加入，刚性需求的群体之间也会相互竞争，导致房价的最终上涨[3]。
作为政府在特殊时期对关系国计民生的房地产市场进行适度干预的一项政策，对促使房地产产业结构优化升级，构建自由公平、健康有序的经济秩序环境有着积极的意义。
三、限购令执行现状及原因分析
限购令已经执行了两年，目前北上广深这类一线城市的房价涨幅明显放缓，抑制住房投机、投资需求的短期调控已初见成效，但距离房价回归理想，让社会中等收入群体能消费得起商品房的宏观调控最终目标仍有一定差距。限购令执行中出现的诸多问题，引起的原因很多，现浅谈一二。
1.看涨心理预期。限购令利于人们形成房价还会涨的预期，限购释放住房作为珍惜资源的信号，目前而言住房是被打压的，一旦政府放开，房价又会重新上涨，实现不断升值的神话。就限购令而言，限购之前是推动投资型消费者进场，实施限购后，则可以威胁刚需型消费者抓紧买入[4]。限购局势下开发商通过减少新房的供给量来维系房地产市场的价格水平，也会使房价维持原有的高价位，故当前房价整体而言处于止涨不跌状态。
2.市场博弈论。地产行业是一个多个利益相关者充分博弈的场所，当前市场已经进入房市下行时期，政府与房地产开发商之间、开发商同行业之间、开发商与购房者之间这场公平与效率的持久博弈仍在继续[5]。第一，政府与房地产开发商之间的博弈与合作。为缓解地方财政吃紧，保证市场商品房供应，刺激楼市消费，在不触及楼市限购、限贷等政策“红线”下，地方政府的微调尝试一直在进行。成都、广州、海口解套限购令的尝试都被纷纷叫停，十传达调控房市不放松的信号表明国家对限购的执行力度仍然没有松懈。第二，房地产市场普遍降温，消费市场持币观望气氛浓重，开发商纷纷通过打折促销，以价换量等促销方式回笼资金以熬过房市低迷的寒冬。房地产行业竞争将集中表现为资金竞争，行业兼并、联合的机遇可能出现。第三，限购令使民众看到政府调控房价的决心，改变了长期以来“房价只涨不跌”的神话，部分社会闲散资金突破房市另寻效益更高的投资渠道，继续留守商品房市场的投资者的逐利行为可能会衍生出有关规避限购资格不合法的相关下游产业。
3.寡头垄断论。伴随住房限购令的出台，商业银行收紧信贷，开发成本和建设成本攀升，残酷的市场优胜劣汰原则将发挥作用，我国房地产市场的寡头垄断现象会更严重，中小房企因资金链断裂将逐渐淡出市场，市场资源将流向效益更高的地方去。近年来，土地拍卖价格的持续高涨，中标的都是实力雄厚的大型房地产巨头，房地产企业的资金链紧张将是行业资源并购整合的天赐良机。实力雄厚的投资者和房地产商将考虑由单一的住宅开发转向综合商业地产的开发。重庆投资客在贵阳一次性购买616套酒店式商业公寓就是典型的投资客转向商业地产的案例[6]。
4.地方保护壁垒。限购令要求对户籍、居住证、社保证及个人所得税纳税证明的进行证明，以限制本居民购房数量和限制外来人口落户，部分城市还要求审核户口本上所有家庭成员名下的房产。限购令迫使许多家庭仍然选择租房居住，同时承受由于住房限购令所导致的房租上涨，户籍制度造成的社会福利壁垒将更加坚实。一线城市的工作者迫于压力离开旅居的城市回到户籍所在的二三线城市买房结婚，这在某种程度又激活了当地不景气的房地产市场提前进入旺季。
后金融时代，国际局势前景不明朗、世界经济不景气、国内通货膨胀压力较大、宏观经济形势不确定等因素使得房市更加错综复杂。如果限购的时间较短，则限购令预期给刚性需求群体的利益就不能得到实现。将限购令的期限延长到一个合理的期间，可防止部分开发商捂盘惜售、拖延开竣工时间，在熬过限购令的寒冬后，趁机哄抬房价大赚一笔。所以，限购政策应当是较长期的调控任务，取消限购需要外部环境的支持。
