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健身房营销方案策划范文1
星级酒店宴会营销策划范文1随着人们的消费观念的转变和对婚宴筵席的重视程度不断提升，饭店婚宴筵席已经成为饭店餐饮经营业务的重要内容之一，这也引起了同行业饭店的经营业务竞争的。饭店要想吸引更多的年轻人的眼球，在激烈的婚宴筵席市场竞争中取得优势，就需要饭店的餐饮经营管理者对婚宴筵席市场进行科学的分析，并结合饭店自身的经营特点，制定出符合市场要求的婚宴筵席营销策划方案。下面就为您介绍上海某饭店的婚宴筵席市场营销策划方案，希望会为广大饭店餐饮营销的同行们提供好的借鉴。
一、任务概述
饭店位于上海著名的虹桥高级商住区，以商务客人、会议客人作为主要的目标市场。在森林般茂盛的花园里、标准的网球场上，可以看到悠闲散步、运动健身的客人，幽静中充满了生命的活力。为了充分利用饭店现有资源，进一步拓展经营市场，拟开发婚宴组合产品。婚宴市场的需求量足以成为饭店的又一个经营热点，预计能给饭店带来15%的销售收入。
二、市场分析
据不完全统计，目前上海星级饭店餐饮生意中的30%的营业额来自婚宴。饭店之所以对婚宴客人有吸引力，主要有如下一些优势：
(1)饭店环境优雅，够派头、上档次;
(2)有客房，可供客人闹新房;
(3)配套服务内容多，节省了客人的精力。
新人们对婚礼及婚宴的态度是：结婚是一辈子的事情，应当隆重一些，但他们又不想为此花费太多的精力。显然，婚宴市场的需求，饭店大多给予了满足。在占饭店餐饮营业收入30%的喜筵中，大多价格在1000多元，如果婚宴策划更有些情调、内容更丰富些、服务更周到些，相信有一部分客人愿意出更高的价格来购买更值的产品。上海星级饭店中，花园饭店的婚宴起价每桌为1888元，他们有别于一般的饭店婚宴。
三、饭店环境、设施和服务项目概况
1、饭店的地理环境
饭店位于虹桥路中段，虹桥路是上海西区的一条重要通道，周围集中了世贸城、国际贸易中心、国际展览中心、友谊商城等高级商展、商住场所。此外，这里也走上海最主要的高级住宅区、外籍居住中心区，如古北新区、龙柏花苑、锦江经纬、皇朝别墅寄。
2、饭店的服务设施优势
饭店的面积是其他任何竞争对手所不可比较的，拥有上海商务饭店中最大的花园，森林般自然、安静、怡人，品种达上百种之多的花卉，把园地装扮待分外娇艳。园内神奇地级考几块湖面，你可以在她的旁边欣赏倒影或是垂钓，偶尔在你不经意时，会有小鸟过来与你对话。这里有一种世外桃园的感觉。
饭店的客房掩隐在树林之中。客房内有电视、小酒吧、电话、七国语言的电视频道及与机场同步的即时航班信息频道等，可享受免费送报、擦鞋等服务。
3、饭店服务项目
1)四季厅宴会厅，可容纳250人同时用餐，供应中式菜点。营业时间为上午11点至晚上11点。
2)末莉厅装潢华丽，可容纳100人宴请。营业时间为11∶00至24∶00。
3)莲花厅是一个点菜厅，有茶位150个，经营上海菜为主。营业时间为7∶00至24∶00。
4)沙逊花园餐厅走一个西餐厅，德国厨师主理。营业时间为7∶00至24∶00。
5)饭店还提供野外烧烤，可供近千人举办野外冷餐会。
饭店的综合部是沪上设施最好、项目最齐全的综合部，拥有室外标准网球场、室内标准游泳池、壁球、桌球、保龄球、健身房等健身娱乐项目。
四、婚宴目标顾客
饭店的主要客源市场来自外籍职员、社会名流、外资商社、银行及证券机构等，这些客人层次高、消费额大，对饭店产品服务质量要求高，对环境也比较挑剔，所以，婚宾客人的层次也要高些。根据饭店的特色，通过设计独特的婚宴包价，将目标市场定位在月收入3000元以上的白领阶层是可能的。每桌筵席的最低价为：1588+15%服务费。
五、竞争对手情况
这一目标市场的主要竞争者是花园饭店的花园婚典。花园饭店推出的主题是;锦绣婚宴在花园。一年举行四次婚宴会，请有关婚宴公司协助，展示婚宴模拟程序。
1、主要产品：
1)1888元/桌
2)2880元/桌
3)3280元/桌
2、主要享受项目：
1)每桌精美菜单
2)主桌精美鲜花
3)嘉宾签名册
4)新娘换衣室1间
5)婚宴当晚免费停车券2张
3、婚礼程序策划
1)提供红地毯、音响、音乐、灯光
2)提供婚礼附属商品服务
4、凡惠顾8桌以上可以享有：
1)新婚当晚蜜月标准房1间
2)新人次日玫瑰餐厅早餐
3)新房内鲜花1盆
4)新娘手捧花制成的卡贝艺术画1幅
5、凡惠顾12桌以上可享有：
1)新婚当晚蜜月标准房1间
2)新人次日玫瑰餐厅早餐
3)新房内鲜花1盆
4)新娘手捧花制成的卡贝艺术画巨幅
5)新人午夜喜点
6)新婚次日饭店专车送新人
6、凡惠顾20桌以上可享有：
1)新婚当晚蜜月标准房1间
2)新人次日玫瑰餐厅早餐
3)新房内鲜花四盆
4)新娘手捧花制成的卡贝艺术画1幅
5)新人午夜喜点
6)新婚次日饭店专车送新人(限市区内)
7)玫瑰餐厅周末自助餐券2张
六、婚宴产品组合方案
根据上述分析，饭店应利用独特的资源优势，设计竞争对手所没有、所无法模仿的产品，就有可能取胜。
(一)婚礼形式
1、中西式婚礼仪式
在美丽的花园草坪上，缕缕阳光，小鸟嬉闹乐队在演奏者欢快的乐曲，迎宾小姐、先生穿着中式(或西式)盛装，按中式(或西式)程序欢迎新人们绿色的草坪，嫣红的地毯，专业的服务，让您倍感与众不同的温馨爱恋，纯洁的纱裙飘拂在草坪浪漫的微风里。让新人们记住这花、这天、这气氛、这日子。(饭店提供迎宾小姐、先生和经验丰富的司仪，代请乐队。)
星级酒店宴会营销策划范文2一、主题拟定
1、新结婚时代
新时代，不一样的婚礼
2、红管家
圆梦一日，美梦一生
二、服务理念
不同的爱情之路，同样的美好期许;不同的个性需求，同样的时尚气息。传统古典、浪漫唯美、民族情结，在共同中求不同。新结婚时代/红管家，你的专属婚礼。
三、中式婚礼爱情回归家庭传统只因深刻
八抬大轿迎娶娇娘，锣鼓唢呐喜贺良缘。跨马鞍过火盆，凤冠霞帔步入喜堂，舞狮助兴，张灯结彩，处处洋溢着吉祥富贵，拜敬父母，端茶敬酒尽显大户家风。这一幕不是电影中的片段，仅是你的婚宴庆典的一部分。
1、服装：凤冠霞帔、盖头
2、乐队：传统婚礼中的乐器主要反映了和谐的思想，锣鼓、唢呐、笙都是以响声明亮为主，同时反映婚姻本身的隆重。二胡、扬琴、琵琶等可用于合奏。
3、曲目：传统婚礼多采用喜庆欢快的民乐，如：百鸟朝凤、喜洋洋、甜蜜蜜(满庭芳女子民乐组)、花好月圆、掀起你的盖头来(女子十二乐坊)、龙凤呈祥等。
4、特色节目：新婚三句半、舞狮
5、传统典礼：新娘在新郎的陪同下跨火盆、马鞍;一拜父母、二拜来宾、夫妻对拜、掀起盖头、斟茶敬老;长辈发言、新人发言
6、菜品：根据客户籍贯或者客户要求调整菜系，突出家乡特色，同时增加部分传统婚宴食物(红枣、花生、桂圆、瓜子等食物象征早生贵子)
7、餐具：居于民族特色、以及婚宴特色的餐具
8、婚宴现场布置：
红在中国人心目中是喜庆、成功、吉利、忠诚和兴旺发达等意义的象征。在传统婚礼上张贴大红喜字，悬挂大红灯笼等等。这些红色装饰不但给婚礼带来喜庆的气氛，同时也暗示着新婚夫妇婚后的日子会越过越红火。
婚宴现场布置道具必不可少的有：红地毯、马鞍、火盆、中式家具、囍蜡、大红灯笼、红绸段、新婚对联、囍字，同时可根据客户要求细节调整，如：体现书香门第可选用书法、水墨花作为装饰。
四、西式婚礼我们都是爱上浪漫的人
无法给你爱琴海上的奢华婚礼，却能用花海迎接你的到来。没有教堂神圣的宣誓，我们的誓言依旧真挚。烛光闪耀、琴声悠扬，请啜一口为爱情开启的香槟美酒，罗曼蒂克是为您插上幸福的梦幻翅膀。你的婚礼有专属的mini交响乐队，为你演奏一首属于的你的婚礼进行曲
1、服装：婚纱、礼服
2、乐队：西式婚礼的乐队主要以钢琴、小提琴为主，也可以增加浪漫的萨克斯独奏和吉他乐队。
3、曲目：曲目选择以浪漫抒情，耳熟能详的西式婚礼音乐为主，如：婚礼进行曲、致爱丽丝、梦中的婚礼、IBelieve等。
4、特色节目：花式调酒表演，为新人调制一款浪漫的爱情美酒
5、浪漫仪式：新娘新郎由花童陪伴步入红毯;在司仪的见证下宣誓、互换戒指、长辈赠言;新人切婚礼蛋糕、为香槟塔注入幸福美酒
6、菜品：西式婚礼搭配西式自助冷餐，简约时尚充满异域情调
7、餐具：婚宴自助餐具务必考究，同时饰以鲜花、丝带等作为装饰，既出气氛又提升品质感和独特感。
8、婚宴现场布置：
在西方的天主教传统里，白色代表着快乐;亦是富贵的象征。到了本世纪初，白色代表纯洁圣洁。西方传统的白色结婚礼服，在早期是贵族的特权，只有上层阶级才能穿代表权力和身份的白色婚纱。而整个婚礼的主色调也是在白色上点缀紫色、金色、红色、粉色、绿色等象征意义美好的颜色，意指婚礼的神圣圣洁。
婚宴现场布置道具必不可少的有：鲜花、气球、纱、绸缎、蜡烛、心形饰品、毛绒玩偶、红地毯。同时可根据客户需求搭配一些特别装饰，如客户信奉天主教，可以用十字架、小天使等装饰婚宴现场。
五、蒙古族婚礼纵情歌舞欢唱幸福
今天是什么日子?美丽的姑娘身穿华丽的特日格勒(长袍)，头戴奢华尊贵的扎萨勒(头戴)，披红挂绿，五彩缤纷。银杯里斟满了醇香的奶酒，赛罗罗唻敦赛哎，悠扬的祝酒歌，诉不完来自草原的祝福。丰盛的全羊宴，激昂的马头琴，传承草原文明的殿堂为你献上最诚挚的新婚祝福。
1、服装：蒙古族礼服
2、乐队：民族婚礼中的乐器应具有民族性，马头琴自然是首选。
3、曲目：欢快喜庆的蒙古族音乐，悠扬的蒙古歌，可以将婚礼现场带回到广袤的草原上。如：万马奔腾、敖包相会、祝酒歌、陪你去看你草原等。
4、特色节目：蒙古舞
5、传统典礼：蒙古族姑娘为新郎新娘献哈达、敬酒;祭敖包，步入宴会厅;喇嘛颂经，新郎新娘为父母献上哈达
6、菜品：丰盛的蒙餐
7、餐具：蒙古族餐具
8、婚宴现场布置：浓厚的蒙古族民俗色调、民族工艺品、装饰品的点缀。哈达、火盆、圣灯都是婚宴现场布置的道具。
六、配套服务
1、根据婚礼风格装饰特色婚车，也可提供花轿、马车供客户在饭店户外拍照摄影使用
2、主题服务，宴会服务员根据婚宴形式着装
3、个人专属婚礼logo设计
4、婚宴请柬设计
5、婚礼专题片
6、婚礼电影
7、婚礼纪念册
七、商家赞助(降低投入，消费资源共享)
婚纱礼服以赞助形式提供给消费者使用，与婚纱摄影机构合作推出红管家婚庆活动。合作单位可在宣传册上印有logo或者在宣传册中加印广告(承担一部分印刷费)，同时可以互换广告位，如：在婚纱摄影店内悬挂红管家广告、投放红管家宣传册等。
八、宣传册拟定
1、页数：16p(包含封面封底)+2p(硫酸纸扉页)
封面主题/封二前言/硫酸纸扉页烫金logo/正文1服务理念
正文2-4中式婚礼/正文5-7西式婚礼/正文8-10蒙式婚礼
正文11配套服务/正文12团队介绍(策划、乐队、合作单位等)
硫酸纸扉页祝语/封三内蒙古饭店及红管家简介/封底联系方式
2、工艺：内页200g铜版纸四色印刷、硫酸纸烫金/印、封面封底250g铜腹亚膜
3、主色调：时尚、现代、简约
4、数量：20xx册
星级酒店宴会营销策划范文3七夕佳节将至，饭店营销部推测：此次七夕将迎来我市饭店婚宴消费的小。为了进一步拉动XX饭店的婚宴及相关的餐饮消费，经饭店的市场营销部及相关部门讨论后决定：现推出以美满良缘由天赐，满意婚宴在XX的婚宴营销活动，以促进和拉动XX饭店的婚宴消费。特制定如下XX饭店婚宴营销活动方案(草案)。
一、主题
美满良缘由天赐满意婚宴在XX
二、总体思路
充分发挥饭店自身优势以及超前创新的活动安排,通过一系列的宣传策划,利用X月的黄金季节组织富有实效的办婚宴，到XX为主题的营销活动,使XX饭店真正成为新人婚宴的理想殿堂。
三、活动时间
XXXX年XX月至XXXX年XX月
四、活动内容
1、满十席以上免费提供婚庆音响设施。
2、满十席以上免费提供大堂迎宾牌两块。
3、满十席以上免费提供创意绢花拱门一道。
4、满十席以上免费提供大堂外喜庆横幅一条。
5、满十五席以上免费提供宴会大厅喜庆背景喷绘(含新人姓名)。
6、满十五席以上免费提供豪华婚房一间/夜(含次日精美双早)。
7、满十五席以上免费提供主桌精美台花(鲜花)一份。
8、预定婚宴688元/席以上(含688元/席)达十席之多者婚宴当天将可获赠多层婚庆蛋糕一份。
五、婚宴套餐标准
1、百年好合宴688/桌(10人)
2、金玉良缘宴788/桌(10人)
3、珠联璧合宴888/桌(10人)
4、龙凤呈祥宴988/桌(10人)
5、佳偶天成宴1088/桌(10人)
六、宣传推广
1、把此次活动内容配以图片说明制作成宣传折页
报纸夹放
闹市区人员发放
与婚纱影楼或婚庆公司以互惠方式合作，并将宣传折页放置在其店内。
放置在饭店各营业点。
2、电梯间POP/大堂POP
把本次活动内容做成宣传海报，挂置在饭店电梯间内，以便于客人了解和推广。
七、部门分工
1、营销部负责此次活动的对外联系宣传与制作。
2、餐饮部前厅负责具体的操作与服务及场景布置等事宜。
3、餐饮厨房负责此次活动菜品与菜价的核定工作。
4、总办负责组织员工在闹市区发放宣传折页。
5、房务部负责婚房的准备工作。
6、其他各部门熟知此活动内容，配合饭店做好本活动的宣传推广。
八、费用预算
1、绢花拱门：2.35米*2米=XXX元(可长期使用)
2、普通喷绘喷绘：X元/平方米*XX平方米=XXX元(姓名处粘贴，整体可重复利用)
3、桌花：35元/份*1份=35元
4、婚房：豪华单人间XXX元/间夜
5、蛋糕：180元/份
7、宣传折页：X/张*XX张=XXX元
8、报纸夹放费：X元/张*XXX张=XXX元
9、电梯间POP：XXX元/幅*2幅=XXX元
九、附宣传折页样(略)
健身房营销方案策划范文2
销售人员年度工作总结通用模板
20xx年，在各位领导的指导和同事们的关心帮助下，我认真贯彻执行公司销售目标和销售政策，积极配合店长做好本职工作，并和其他销售员一道努力拼搏、积极开拓市场，较好地完成了销售业绩。现将我一年来工作情况做出如下总结：
一、日常工作
一是从销售业绩看。我从事的销售工作，并超额完成了公司下达的指标。
二是重新理顺销售网络。前期我通过发放调查问卷等资料，掌握市场客户的基本需求，获得第一手客户资料，为我拓展市场提供了宝贵的经验。
三是通过我们的努力，和每个客户细致沟通，耐心做工作，进一步拓展了公司的客户源。
四是进一步提高了为客户服务的质量。每月至少一次与客户一起分析锻炼健身中存在的问题，对这些问题及时给予解决，将有价值的观点和方法及时反馈给上级领导。五是积极做好各月市场销售分析工作，落实回款进度并向公司领导汇报各月完成情况，对当月的销售工作进行总结分析，并根据当月的销售情况及结合半年销售任务做好下月销售计划。六是积极参与并协助上级领导做好一些销售政策的和流程的制定，并对实施情况进行跟踪落实，做好体育健身工作的协助和指导。
自己在销售工作虽然都取得了一定的进展，但仍存在一些问题：
1、我们销售工作做得不细、对市场的了解分析不到位，面对市场的激烈竞争反映不够迅速，使我们失去一部分市场。
2、健身房服务项目不齐全。与国内一些较大规模的健身房相比，我们存在着保健康复的设施、指导人员及辅导资料少的问题，同时，浴室、按摩室等起促进锻炼效果的配套设施也很少。
3、健身房服务质量不高。针对我们在兑现消费者承诺履行不够，应加强建立个人档案、实行跟踪服务，并将消费者的意见和建议及时反馈，切实从其利益出发满足需求，也体现了健身房的良好服务质量和信誉。
4、收费标准不稳定。目前，对消费者的收费通常有终身年卡、五年卡、三年卡、二年卡、年卡、季卡、月卡等形式。
下阶段我主要通过以下几个方面来开展下步的销售工作：
1、加强市场推广、宣传力度。在巩固现有的市场份额基础上，制定并实施销售活动方案，加强市场渗透，运用各种有效促销方式或商务手段，确保市场的占有率。
2、健全营销网络。完善客户资料的建立、保存和分类管理，负责客户情况收集、调查。
3、做好业务人员培训、交流工作，进一步完善销售管理工作。
4、服从大局，团结协作。
新的一年到了，我仍会和所有销售人员一道努力拼搏，力争如期完成下半年销量任务，为实现公司做大做强的目标而努力奋斗。
销售人员年度工作总结通用模板
1、今后我们销售部要有一个强烈的信念，团队精神放第一，有统一的理念，精练的业务技能，响亮的口号。公司各个部门应互相配合相互协作、按时按量、完成领导交给我们的各项工作任务。业务员的信念就是要“攻无不克，战无不胜”。作为业务人员的心态：记住该记住的，忘记该忘记的。改变能改变的，接受不能改变的。放下包袱，抛开手脚大干，力争当一名合格的业务员。其工作职责就是开拓市场和公司的业务，在工作之中一定要严格要求自己、树立自己正确的人生观和价值观，把公司的利益看得高于一切。绝不干有损于xx形象的事情。
2、虽然，今年我的工作比起去年有了大的改观和进步，但是自己仍然存在诸如沟通管理能力有待提高，市场开拓力度有待加强，客户维护仍有待改进等问题，需要自己在今后的工作中有针对性的加以改进。总之，成绩属于过去，作为一名销售管理人员，在新的一年里，我将以更加积极的心态，更加昂扬的斗志，发扬成绩，弥补不足，带领我的团队为取得新的更大的成绩而不懈努力。
3、就总体的工作感受来说，我觉得这里的工作环境是比较令我满意的。第一是领导的关爱以及工作条件在不断改善给了我工作的动力；第二是同事间的友情关怀以及协作互助给了我工作的舒畅感和踏实感。总之，一年来，我虽然取得了一点成绩，但离领导的要求尚有一定差距。今后，我将进一步加强学习，扎实工作，充分发挥个人所长，为公司再创佳绩作出应有的贡献。
4、在过去的一年，我们公司的业绩因为xx的影响，没有出现很大的增长，不过暂时xx对我们公司的影响也不是很大，不过我们一定要警惕，警惕xx对我们的影响。在以后的岁月里，我的工作一定会越来越努力的，尽量不会出现任何的差错，这对我是必须要要求的，我对自己的要求是最严格的，一定要做到为公司的事业尽出自己的努力！希望公司在新的一年能够继续发展下去，将公司的业绩提高上去，是公司的未来更加的美好！
5、辞旧迎新，在新的一年里，我将认真学习各项政策规章制度，刻苦学习业务知识，努力使工作效率全面进入一个新水平，提高自身的能力水平来努力完成办事处的销售任务和目标，为办事处的发展做出更大更多的贡献，同时希望个人、办事处和公司再上一个新的台阶。
销售人员年度工作总结通用模板
在繁忙的工作中不知不觉又半年的时间又过去了，回顾这半年的工作历程，作为企业的每一名员工，我们深深感到企业之蓬勃发展的热气。现就上一年的工作总结如下：
我是销售部门的一名普通员工，刚到房产时，我对房地产方面的知识不是很精通，对于新环境、新事物比较陌生。在公司领导的帮助下，我很快了解到公司的性质及其房地产市场，作为销售部中的一员，我深深觉到自己身肩重任。作为企业的门面，企业的窗口，自己的一言一行也同时代表了一个企业的形象。所以更要提高自身的素质，高标准的要求自己。在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能。此外，还要广泛了解整个房地产市场的动态，走在市场的前沿。经过这段时间的磨练，我已成为一名合格的销售人员，并且努力做好自己的本职工作。
房地产市场的起伏动荡，公司于20xx年与A公司进行合资，做好销售工作计划，共同完成销售工作。在这段时间，我积极配合A公司的员工，以销售为目的，在公司领导的指导下，完成经营价格的制定，在春节前策划完成了广告宣传，为1月份的销售额奠定了基础，最后以2个月完成合同额100万元的好成绩而告终。经过这次企业的洗礼，我从中得到了不少专业知识，使自己各方面都所有提高。
20xx年下旬公司与B公司合作，这又是公司的一次重大变革和质的飞跃。在此期间主要是针对房屋的销售。经过之前销售部对房屋执行内部认购等手段的铺垫制造出火爆场面。在销售部，我担任销售内业及会计两种职务。面对工作量的增加以及销售工作的系统化和正规化，工作显得繁重和其中。在开盘之际，我基本上每天都要加班加点完成工作。
健身房营销方案策划范文3
三门峡历史悠久,文化灿烂。归纳起来有六大文化:黄河文化、仰韶文化、道教文化、虢国文化、佛教文化和兵家文化。
三门峡山水秀丽,民风纯朴。拥有秀美的山川大河和奇丽的自然景观。因人与天鹅和谐共处,被誉为"天鹅之城"。
三门峡旅游业经过多年的发展,已成为"黄河之旅"和中国"王朝街道"等国家级旅游线路上的重要城市。2003年顺利入选中国优秀旅游城市。尤其是近年来,三门峡旅游产业在市委、市政府主要领导的重视下,方兴未艾,蓬勃发展,并在全力实施新修编的旅游发展总体规划。因此,在实施总体规划之前,一定要经过充分研讨,拿出一个既别出心裁又切实可行的营销策划,进行全面、充分地准备,以打有把握之仗,立于不败之地。
市委李书记在近期全市旅游产业发展大会上的讲话中指出:"要高标准策划,做强旅游。要加强旅游整体区域形象的策划,加大旅游重大项目、重大活动的策划,提高旅游营销的有效性。"此话道出了旅游营销的真谛。有位旅游专家说:一流的资源+一流的策划=一流的景区。刘又堂教授说"旅游消费是求新求奇的消费,越是新奇刺激的东西就越能激发人们的消费欲望。一个旅游项目如果没有好的创意,在市场上肯定不会有卖点,没有卖点就意味着不能产生效益。"目前全国景区达2万家,新景区不断涌现,旅游市场竞争异常激烈。但通过好的策划和创意,赚得盆满钵满的旅游景区也很多。如碧峰峡本来是二流资源,靠好创意打造成了一流景区,每年吸引了大量游客;微山县靠一个微山湖,旅游业年收入达6个亿。
所以,搞好旅游营销策划,是搞好营销、做强旅游的前提和灵魂。搞好旅游营销策划,就是要运用发散性思维逻辑-创造性思维,去别出心裁,异想天开,奇思妙想,出"金点子"。搞好旅游营销策划,就是要高起点,高标准,高水平,高质量,高策划。搞好旅游营销策划,就是要做好旅游产品策划,增强旅游客体的针对性;做好景区整体形象策划,增强旅游品牌的可传播性;做好旅游市场策划,增强旅游营销的有效性。在此,根据我的了解和思考,针对三门峡市旅游的特点,拿出"十个一"营销策划案。
一、打造一批好景区
所谓好景区,主要体现在:是精品,有特色,无法复制,鲜明个性。这些要素,该市有很多景区都具备了,且做的很好,一批旅游精品名牌正在形成。近年来,通过着力打造三门峡"文化山水"旅游品牌,相继建成了虢国博物馆、甘山国家森林公园、甘棠苑、豫西大峡谷、娘娘山、鼎湖湾等旅游景区;升级扩建了函谷关古文化旅游区、三门峡大坝景区、亚武山风景名胜区、荆山黄帝铸鼎原等一批老景区;开发推出了天鹅湖、温泉保健度假区、仰韶大峡谷、卢氏玉皇山国家森林公园、空相寺、回春河景区、瓮城瀑布、甘山滑雪场、卢氏双龙湾等一批新的旅游产品;大黄河漂流、函谷关古文化旅游区二期、虢国博物馆二期、渑池韶山森林公园等一批新的旅游项目已纳入下一步旅游景区开发建设的重点。与此同时,还开辟了黄河游、寻古朝敬游、民俗风情游、山水风光游等特色旅游线路。推出了白天鹅观赏、温泉保健、峡谷漂流、激情冬日游等参与性旅游项目,深受海内外游客的青睐,为树立"文化山水"旅游品牌形象奠定了较好基础。
在景区的硬件建设和完善上,我以为还需把握好两个原则: (一)高效进行景区资源整合。未来景区建设要着力发展五大王牌和十大重点景区,集中各种力量把这些龙头景区建设好,使这些龙头企业得以全面提升,以龙头景区带动其他景区的快速发展。(二)进一步发掘"六大文化",充分利用"六大文化",用足用活"六大文化"。在重点景区要增加能够显示"六大文化"内涵的景观。如在黄帝铸鼎原景区树立2010通能反映黄帝文化的名人书法碑,形成书法碑林,进一步提升景区文化品位和皇帝文化内涵,以此显示黄帝文化脉统的传承。运用现代声、光、电技术,再现当年黄帝铸鼎的庄严肃穆场景,以增加历史厚重感和责任感;在三门峡大坝景区采用现代声、光、电技术,再现当年修建万里黄河第一坝的壮观场景和英雄事迹,以增加旅游教育功能;在函谷关景区,通过现代声、光、电技术,诠释《道德经》内涵和再现著名成语《鸡鸣狗盗》典故的真实场景,以增加景区的教育功能和知识性、娱乐性、趣味性。等等,每个景区都可匠心独运地增加文化内涵项目。总之,要突出体现三门峡的自然景观、文化内涵与人文景观的完美和谐统一,突出体现她的生态、文化、教化三大特色,突出体现她的"雄美、神圣、滋养"的神韵,努力打造成为集生态观光、山水旅游、文化熏陶为一体的中国旅游名胜。归根结底要解决好一个问题:就是旅游者在旅游过程中的感受、体验、印象和得到的欢乐、情感体验值不值得购买?三门峡市旅游要打好"文化山水牌",把重点放在生态体验、文化印象和教化感受三方面下功夫,找市场,引游客,做好这三篇文章,搞复合型大旅游。
景区的服务是旅游附属产品。在景区的服务方面,要在人性化、精细化、完美化服务上狠下功夫,做到服务完美,不留遗憾,令人感动,让人难忘。每个导游、每个讲解员、每个服务员、每个工作人员都要时刻牢记本职岗位职责,实行无缝服务管理,做到尽善尽美,优中更优。最大限度满足游客需要,不能因一次服务"失误",造成不可"回炉"修复的旅游废品。
旅游纪念品是旅游产品的重要内容,可拉长旅游产业链。在旅游纪念品开发上,也要独具匠心,巧妙设计,开发出丰富的、具有三门峡地方特色和纪念价值的旅游纪念品,以提高景区品位,增加旅游收入。目前旅游纪念品的开发,在我省是非常薄弱的环节,与旅游大省不相称。因此,三门峡市要逆势而上,成立专业公司,广泛吸纳年轻的动画人才、设计人才、美术人才和制作人才,让他们发挥想象的翅膀,自由创意,研发、生产出大量的旅游纪念品。先人一步,自售之余,也可利用自身人才和技术优势,与其他景区合作,为其他景区研发、生产旅游纪念品。
总之,整个景区从规划、设计、建设到策划、管理、服务各个环节,真正体现出"以人为本"的精神,每个环节都能做到为游客着想,成为人性化景区。通过3-5年的努力,要争创5A级景区2个,新增4A级景区8个,把五大王牌景区和十大重点景区建设成为国内外具有特色的一流旅游景区。
二、叫响一个好口号
一个好的口号突出代表了一个景区、一个城市或一个地方的整体形象,人们一听到这个口号,就马上想起了这个景区、这个城市或这个地方,甚至会激起人们马上就去看一看、玩一玩的欲望。如山东省的"好客山东",张家界江垭温泉的"张家界上揽风光,江垭温泉泡健康",凤凰古城的"梦里故乡凤凰游"等等,。根据三门峡市的旅游特色和鲜明个性,三门峡旅游形象宣传口号就叫响:"神奇三门峡,山水大文化"(或"神奇山水,三门峡美",生动响亮,特色鲜明,易懂易记,便于传播。
三、制订一个好蓝图
这个蓝图从规划建设到市场营销,起点要高,目标要大,立意要深,眼光要远。营销宣传和市场占领,要有近、中、远期目标,然后一步一个脚印地去实施。(一)近期目标:三年内(2010年-2013年)的主体游客要放在河南以北市场,要重点对他们进行宣传和公关,要让他们产生来这里看黄河、拜老子、受教化、赏美景、观古物的欲望和冲动。三年内的年均游客量要达到1500万人次,实现综合收入达100亿元,主体游客要占75%以上。(二)中期目标:四至八年(2014年-2018年)的主体游客要面向全国。年均游客量和旅游收入要比前三年翻两番。(三)远期目标:2019年后,要全面打开国际市场,吸引世界各国游客,年均游客量和旅游收入要翻四番,其中外国游客要达到50%以上,服务业、旅游纪念品等延伸收入要达到门票收入的5倍以上。
四、拍摄一部好影视剧
众所周知,一部优秀的、有影响的影视剧对一个城市、一个地方和一个景区的巨大宣传作用:一部《少林寺》电影使少林寺一夜成名,《大红灯笼高高挂》让乔家大院扬名四海,等等。当然,拍优秀的影视剧也要有上天赐给的条件,三门峡市完全具备编写和拍摄好影视剧的优良素材和丰富内容。影视剧就叫《黄河魂》,围绕六大文化编剧和拍摄。即:黄河文化、仰韶文化、道教文化、虢国文化、佛教文化和兵家文化。
在编剧和拍摄中,我想以"黄河女神"复活和关注世间沧桑巨变、民间的喜怒哀乐为主线,贯穿始终,灵活地驾驭和穿插上述六大文化各要素内容和三门峡的成语典故、名人故事、民间传说和诗文精萃等内容,要写得深刻感人,拍得新颖引人,看得难忘动人。要做到一炮打响,一剧走红。投入《黄河魂》的编剧和拍摄,不仅仅能很好地宣传三门峡旅游,运作好了还能为投入者带来巨大的经济效益和社会效益。这非常符合当前国家提倡的多方投入、大力发展文化旅游产业的大趋势、大方略。国家于2008年底推出4万亿投资计划,其中四分之一分配给文化旅游创意产业,用于重点旅游景区基础设施改造和景区创意规划。要抓住这个机会,争取项目资金,做大做强文化旅游创意产业。
五、唱响一首好歌曲
邀请我国著名词曲家,用《诗经》手法、《三门峡畅想曲》曲调创作一首脍炙人口、内容深厚的好歌曲,唱响全国,既作为《黄河魂》的主题曲,又作为三门峡市旅游宣传的主题歌。
六、印制一本好画册
要求围绕六大文化,内容要丰富,设计要新颖,纸张要高档,印刷要精美,装帧要完美。有重点地投放到高中档社区、宾馆、茶社、、浴所、酒吧、飞机上、咖啡厅、电影院、美容院、健身房等公共场所。
七、推出一批好广告
旅游专家魏小安说:"景区是靠炒作的,炒作是靠宣传的,宣传要围绕旅游造声势。"造声势一靠广告,二靠活动。在营销中都要有各类广告的支撑,在一定范围内快速形成立体宣传效应,让受众群体知道三门峡在哪里,怎么样,有什么价值!头三年制作和投放广告的原则是:广告的对象是大众消费人群,广告的重点是河南以北城市和京、津地区的重量级媒体,广告的形式是央视上品牌,省台上形象,平面媒体上价值(主要介绍三门峡旅游价值),户外广告上大牌(在河南以北的地级以上城市繁华位置各立3-5块户外大广告牌)。
八、搞活一次好节庆
这不仅仅是开一次隆重的、讲形式的节庆会,而是要结合一个讲求实效、别开生面、标新立异、令人难忘的活动,就是搞文化旅游创意活动。在做好"吃、住、行、游"四要素的基础上,要把重点放在"购"和"娱"这两个后向关联的要素上,使之产生更大的旅游效益。一个胡同游创意为北京招徕八方游客,一次特技表演让张家界黄龙洞"一飞冲天"!
三门峡市连续十五年成功举办了"三门峡国际黄河旅游节",另一大型活动"老子诞辰纪念活动"也举办多年,向世人作了很好的推介,既取得了丰硕成果,也积累了丰富的经验。2010年的节庆活动是否在原来基础上进行改进、提升和完善?应当探讨研究。"三门峡国际黄河旅游节"应改为"三门峡文化山水旅游节暨《道德经》诞成2000余年纪念活动",合二为一,融文化、旅游、体育、经贸、朝拜、学术和民间庙会为一体,除主会场外,各县市可办分会场。届时,举办新闻会和庆典大会,邀请省、市、县等领导出会并讲话,邀请61家新闻媒体记者和61家旅行社负责人参加(迎合建国61周年)。会后的旅游文娱活动,有五个方案可供选择或交叉进行。
方案一:山水文化节旅游文娱主题活动。(一)虢国公主抛绣球招亲活动。在虢国博物馆门楼上,虢国公主对准大街上参加豫西高跷比赛的小伙子们抛绣球,接到者即是如意郎君,被虢国国君封为"黄河小龙王",戴王冠,穿龙袍,偕公主在虢国广场棚口,按照豫西古风俗举行结婚大礼,司仪由老子李耳担任,证婚人是国君夫人。婚礼上,表演百佛顶灯、黄河灯、豫西锣鼓和道情皮影等具有浓郁地方特色的文娱节目庆贺,虢国艺人弹奏古筝祝福。婚礼结束,在人母娘娘的点化下,一对新婚夫妇在民间相爱男女青年簇拥下,到黄河岸边种植具有治病救人功效的连翘、杜仲、大枣等中草药植物。现场上,达摩初祖鉴定种植质量,王母娘娘作辞以赞颂,并高声唱咏暗含后世"三门峡美"的歌偈:"三皇五帝,门派相承,峡由禹开,美好山河。"(二)民间青年男女民歌对唱活动。在虢国广场,有20对青年男女进行民歌对唱,内容如:三门峡民歌《姐儿哥》、《闹元宵》、《黄河拉船号》、《望吾郎》、《菜花》、《小佳人》和贺敬之的《三门峡-梳妆台》及《诗经》中有关豫西爱情的诗歌。在广场歌唱,为新婚夫妇助兴。(三)诗歌吟对活动。虢国广场上,三门峡历史名人姚崇、上官婉儿、杨玉环和现代民间诗人吟诗唱和,通过风趣、幽默、搞笑的吟诗唱和活动,增加景区的娱乐性、知识性和与游客的互动性。以上三个活动有机地融会了三门峡市的六大文化内涵,让死的文化活起来,不仅作为节庆会上的活动,以后要作为景区常有演出节目的重要内容,一周三次。种植药树活动,让游人参加,游客与景区互动,在游客种的药树上留名纪念。(四)郭氏宗亲寻根祭祖活动。届时,邀请海内外郭氏宗亲代表回家寻根祭祖,游山玩水,投资兴业。(五)举办道教专题纪念会活动。在《道德经》诞成纪念日,函谷关文化景区要举办道教专题纪念会,可作为大节庆活动的分会场,包括道教法会、道教书画展、道教音乐演奏会等等。此项活动是三门峡的独特优势,具有唯一性,所以一定要用足资源,做好文章,造大声势,得大收益。(六)邀请央视三套的《欢乐中国行》同时在景区做节目。由主持人张蕾客串前五个活动,届时可邀请宋祖英、谭晶、陈思思、赵薇、于魁智、李胜素、梁思琪、费玉清、张燕、小香玉、李玉刚、刘谦、常思思、冯巩及其搭档、范军及其搭档、河北梆子著名演员、天津评剧著名演员、三门峡民歌手来此献艺。以上演员深受全国观众喜爱,特别受到北京、天津、河北和河南广大观众的喜爱,此地广大观众通过与喜爱演员的情感纽带达到与三门峡的感情共鸣,从而成为三门峡的忠实游客和义务宣传者。四个活动有机结合,相得益彰,通过魅力无限、大众喜爱的《欢乐中国行》金牌媒介把三门峡进一步推广出去。节庆会后,通过新闻媒体广泛报导和旅行社积极推介,在"五一"黄金周后,定会形成并持续形成一个旅游。
方案二:当代"黄河女神"选拔大赛活动。为期二个月,全国各省18至22岁的女性均可报名参加,在景区现场经过形象展示、才艺展示等综合评选,第一名为"当代黄河女神",又是三门峡市旅游形象小姐。
方案三:全国百名各民族少儿"三门峡山水写生大赛"和百名书法家"三门峡泼墨活动",以此庆祝建国六十一周年。为期一周。
方案四:邀请《百家讲坛》举办"文化名人函谷关讲文化"活动,着重讲老子的《道德经》,《百家讲坛》现场录制。
也可把方案一的(一)、(二)、(三)、(四)、(五)项分别与后三个方案配合进行。上述活动的目的是要创造好的新闻价值,产生新闻炒作力,以较少的成本提升景区知名度,从而一炮打响。
另外,要分别参加2009年11中旬在昆明举办的中国国际旅游交易会和2010年4月下旬在重庆举办的中国国内旅游交易会。
九、组建一个好班子
谋事在人,干事在人。尤其是作为新兴产业的旅游业,更要靠专业人才来策划和经营管理。市里应聘请高层专业人才作为旅游产业发展和营销顾问,各景区要不拘一格用人才。可以考虑景区所有权、管理权和经营权分离的办法,配好一个董事长,代表所有者作重大决策;选好一个监事会主席,代表股东监督决策者和经营者;选好一个总经理,全权负责经营管理。然后由总经理选配经营团队的副总经理和各部门经理。同时,为了加强营销,有条件的景区在省会郑州或其他大城市设立营销中心,在总经理直接领导下开展市场营销工作。
十、制定一套好政策
健身房营销方案策划范文4
论文摘要:房产开发是一项复杂的系统工程。开发前期工作是公司建设项目的策划及各项前期准备工作，包括编制项目建议书、项目可行性研究报告。开展设计招投标、组织设计单位进行规划设计方案并组织进行扩初及施工图设计、协调政府各个部门并按规定申领《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》直至《建设工程施工许可证》等。本小文仅就涉及前期工作中的重点：设计管理、规划设计和物业定位等内容做一个初步的探讨。
1探讨的主要内容
1.1、项目前期工作重点
a项目的设计管理;b项目规划和设计;c项目物业定位。
1.2、项目前期工作重点
项目前期工作涉及的专业多、协调的部门多、要求的技术水平高。因此要求结合具体项目，抓住项目前期工作的重点。所以，项目的设计管理、项目规划和设计、项目物业（住宅等）定位是项目前期工作的重点。
1.2.1、设计管理
依据国内外研究资料，规划设计对工程造价的影响可达70～90％。事实是，规划设计的优劣对工程的投资、进度和质量有着重要的影响，同时环境的好坏与单体设计的优劣对商品房的价格与销售影响很大因此设计管理是整个项目开发的龙头。
(1)要充分认识到住宅设计的真正内涵。现代房产开发意义上的产品，主要由三个层面构成：核心产品即由产品的基本功能因素构成；有形产品即由产品质量、品牌、款式、包装、特色等构成；附加产品即由各种服务构成。住宅建筑当然属于有形产品，所具备的各项要素指标关键取决于住宅的核心内容：居住水平。住宅建筑是折射社会、经济、文化的复合体，所以住宅设计从原则上说是对客户居住生活的一种全面整合。
(2)其次在项目设计上，开发商应该将设计单位的专业性与自身对市场的调研结果结合起来，切忌自以为是。
(3)应当协调好专业协作设计单位和政府相关审批部门的关系。一方面要求专业协作设计单位及时准确的了解新的各项管理条例和法规、把握城市规划主管部门对项目的布局、立面等的更深层次要求、掌握城市周边发展大的规划内容和要求；另一方面力求使政府相关审批部门准确了解专业设计人员的意图，尽量减少设计上的返工和经济上的损失。
1.2.2、项目规划和设计
没有规矩，不成方圆。开发商在组织前期工作中主要是从修建性详细规划展开的（简称详规）。可以说，详规是楼盘整体规划设计方案的基础，也是核心骨干部分。根据经验，详规的关键问题说到底其实就是定位问题。也只有规划设计切合实际，符合项目本土化地段特色和目标客户需求的层次，项目本身才有科学性、合理性、超前性可言。
(1)主要物业建筑群体组合
就是指根据选址意见书确定的各项用地经济技术指标，以及由地块现状、尺度、定位等因素拟定建筑物业个数、层数、布局、朝向、间距、风格，反映总体平面布局、立面处理、竖向安排及其他涉及建筑物外形和组合的一些内容。它基本确立了小区的内在构成（含主要建筑物和附属设施）及各部分相互之间的关系。共有三个原则：
a功能原则：指符合日照、通风、密度、朝向、间距等基本功能要求，使居住生活方便和宁静。
b经济原则：指拟定合理的各项经济技术指标，适宜地利用每一处土地和空间。
c美观原则：指运用美学原理，体现地方本土特性并反应建筑风格个性。
在项目社区规划中，需要充分认识到居住行为从本质上讲是人的行为方式，人作为居住行为的执行者，是居住环境的主体。因此，对居住生活方式的深层考量，必须以人（需求客户）的生理、心理、行为、情感等方面内在需求为依据研究居住环境，强调以人为本，创造人与建筑环境和谐共生。
(2)主要路网设计
根据基地所处的地块位置、气候、地形地貌、周边既有道路现状以及规划定位，科学合理地布置小区主要出入口、主干道、区内次要道路、小径等。
路网设计主张强调道路的分级设置，目的是使车辆各行其道，避免组团内部和空间不必要的车流穿行。居住区道路的设计，过于强调通畅的道路线型并不可取。组团间及宅间道路也应注意与建筑之间的距离，创造条件让建筑周围形成归属感强的院落空间，同时有利绿化与设施的安排。实现人车分流设计可以使居民安心地在小区内自由活动、享受室外活动的乐趣。
另外居民私家车的增多，也使得停车位不足的矛盾尤为突出。目前很多城市要求新建住宅小区停车位按1：0.8进行配置。如果对区内道路的宽度、线型、铺装及设施精心设计的话，人车混行设计也能较好解决区内私家车不断增加与停车后方便到达单元门口的问题，可以适当加宽小区道路宽度，一侧停车，提高道路空间的使用率，并拥有人性化的居住生活环境。例如，可设计7米左右的主干道。另外，在规划中充分利用地下空间，做到地上和地下停车相结合。停车场使用遮挡、柔化与藏匿的方法设计。
(3)公共空间规划
主要包括基地内的场地、绿地、设施及小品等。这是室外空间进一步的功能划分。基地内的场地应包括公共性的场地，道路两侧的派生地，房前屋后的空地。公共性的场地主要供社区居民休憩，组织大型的文体活动或作交通枢纽。空间不应太大，并有标志性，应有与设计功能相关的设施。道路两侧的派生地常规为建筑物山墙或建筑物之间的空地，可布置绿地和停车场，也可作为活动场地。场地铺装应尽量能为客户的行走、停住、观赏等活动提供条件，并应用不同的铺装材质与形式加以引导、规范。同时，注意完整的铺装场地应对环境和建筑有烘托作用。
(4)绿地
绿地主要有两大功能，一是观赏，满足客户对自然美景的追求；一是调节生态及气候环境，并供人休憩娱乐。植物的选择应强调以适应本地生长条件的品种优先，同时易于管理，品种要合理搭配，乔木、灌木、草坪应有科学合理的种植比例，以乔、灌木为主并发展空间绿化。
(5)各种设施与小品
各种环境设施的位置、体量、材质、色彩、造型都会对环境的整体效果产生影响，反应出环境的实用性、观赏性和审美价值。各类设施大致分成以下几类：
a信息设施：指路标志、信息栏、邮箱、电话亭等。
b卫生设施：指垃圾箱、痰盂、洗手器等。
c娱乐服务设施：指室外座椅、太阳伞、游乐器械、休息廊等。
d照明安全设施：指路灯、消防栓、火灾报警器等。
e交通设施：指防护栏、路障、信号灯等。
f艺术景观设施：指雕塑、艺术小品、壁画等。
g无障碍环境设施：指盲道、残疾人用坡道、栏杆、把手等。
因此，一个基地内的路网结构、功能分区、人流组织、楼座布置、景观小品设置、竖向安排、建筑天际线及住宅单体的设计等都需要进行仔细地研究，并须汇集规划设计、经营、造价控制、工程管理和营销部门的专业人员，也可聘请社会专家对方案从不同角度提出优化意见，以期形成科学、经济、合理的规划方案。
1.2.3 住宅单体设计
住宅单体设计主要分为户型设计和外部造型设计两部分。
1.2.3.1 户型设计
户型是实现客户居家生活的基本功能要素，是满足“舒适性”的必要前提。户型设计首先应是市场问题，其次才是技术问题。
（1）精准市场调研
现代住宅大致可分为居家型、度假型、享乐型。从住宅产业发展角度看，后者势成潮流。眼下国际上流行的户型多为130m2，而国内主打户型为90－120m2。这是基于原理：家庭收入与所购房屋价格存在一定比例关系总结出来的，一般认为1：3到1：6的收入房屋价格的比例区间是合理的。由于住宅资源的地域性和稀缺性决定了各个城市、地区甚至同一个城市中的不同区域的房价相去甚远。例如，上海市区能看黄浦江的房子平均单价已达到每平方米10万元左右，而市中心内环以内房子3～4万以上，外环线以外有的也要1万多，相差很大。所以就具体项目，定位于区间的哪个部位都要进行精准的市场研究。
市场研究就是对有关住宅销售的数据、资料进行收集筛算、对拟开发的项目市场潜在需要量、那些是主要目标客户以及需要的房屋类型、竞争者及其产品的特性等，从而精准提出项目的市场定位标准，提交拟建项目的物业户室比、面积指标、配套标准等技术指标，为设计工作提供依据。
（2）户型设计特点
住宅的户型设计是功能性很强的空间表达形式。需要满足客户日常生活需要，与人的活动行为、人体尺度和心理需要都密切相关。因此开发商与设计师在户型的研发中应围绕以人为本的宗旨。
a功能分区明确、合理。一般体现三个分区，公共空间：以客厅、餐厅为中心，供起居和会客使用，注意使用的完整性、开放性、观赏性；私密空间：包括卧室、书房、工作房等，供睡眠、休息、处理私人事务等。注意私密性、简约性、亲和性；辅助空间：供前两部分辅助支持使用，包括厨房、卫生间、储藏室、阳台等，注意使用的多样性、便捷性。从空间布局看，单体设计，倡导体现“三大一小一多”，即大起居、大厨房、大卫生间、小卧室，储藏空间多；“三明”即明室、明厨、明卫；“三分离”即餐居分离、居寝分离、盥洗分离；“三明确”即动静分区明确、公私分区明确、洁污分区明确；“一集中”即厨卫管道集中等“以人为本”的设计宗旨。
b套内空间。卧室面积控制12－15m2，客厅控制21－30m2，卫生间、厨房、储藏室各占5－8m2，阳台5－6m2。以上面积分配，能基本保证功能安置，满足当前都市客户居住习惯和使用需求，当然也应可考虑人体长度，适当加大客厅面宽。
c厨卫等辅助空间，客户在其中活动的时间长、频率高。厨房不仅仅增大使用面积，还应注重功能开发和室内环境保护，考虑了冰箱、微波炉、洗碗机等物品位置。厨房、餐厅、阳台应采用“三位一体”设计。厨房与服务阳台、餐厅联系方便，便于将杂物放置，也便于厨房操作与餐厅用餐交流，使人感受到舒适的生活情调。卫生间设计主要则有两种趋势，一是双卫，一间主卧专用，一间公用；二是公共卫生间洗手间与便间干湿分离。这种趋势，在精装修房方向很有吸引力。
d副功能设计周全。玄关：弹丸之地构成的过渡空间对增加住宅私密性、实用性十分必要，为客户进出家门换鞋、放包、存雨具提供便利；储藏功能：走入式或嵌入式储藏间，能解决储藏功能，保持房间整洁，节约生活空间；健身器材布置：专设或结合生活阳台设置健身房，亦可为家庭室内健康运动提供方便。
e细部考虑。如客厅里电视插座要打破常规，适应数字高清电视发展需要；洗衣机处应增设给排水设施；起居室窗户可考虑落地窗加透空栏杆，既扩大采光面，又产生视觉美感。
1.2.3.2 外部造型设计
建筑是形式和内容的统一体，是流动的语言。由于风格和形式联系在一起，外部造型也就成为建筑不可或缺的组成部分。购买现房，建筑风格特别是楼盘的外观带给购房者的视觉冲击是很强烈的。建筑造型主要有体型、立面、细部处理、材质、色彩、空间及组合以及外部因素。
a立面：表现住宅外部整体形象，包括墙体、梁柱、墙墩等结构，也包括阳台、外廊、门窗、内部使用空间等连通部件，还可包括台基、勒脚、檐口等辅助部件。
b细部处理：立面是面，细部是点。建筑发展上，住宅细部可以说是千变万化，主要包括部件、形状、图案三方面。着重处理某一细部能达到特定的表达效果。
c材质：主要指一些建筑材料，如各种砂浆、油漆、瓷（面）砖、玻璃幕墙、石材、木材、钢（管）材及格栅等。
d色彩：是表现立面效果的重要辅助手段，能调动人的情感。色彩能弥补建筑物的自然肌理和原始质感在调动人的感官方面的不足，通过抽象手法，直接表达信息传递。
e空间及组合：建筑空间，无论水平、垂直还是纵深方向，其空间形态、大小、方向、明暗和宽阔度，都能产生不同的视觉效果。
f外部因素：外立面设计，要注重尽量与周围环境协调一致。没有环境的烘托，建筑将是单调的。
2结语
要结合具体项目特点和开发意图，合理组织各项工作的展开，特别是对项目设计管理、规划设计、物业定位等前期工作中的重点内容进行把控。
参考文献
健身房营销方案策划范文5
国外旅游教育研究没有单独探讨实习环节方面的文章，而是把将实习环节融入到旅游院校教育模式进行分析。各个旅游学院都有一套特色的实习教学体系，关于教学实习环节的研究趋向政府、行业支持体系方面的研究，目的是通过研究能获得一个更完善的支持体系，使得教学实习环节能够更好地适应培养学生旅游职业能力的需要。国内对酒店实习管理研究主要集中在实习过程管理研究、实习模式及体系改革研究、实习效果调查研究以及中外旅游专业教学实习对比研究等方面。韩卢敏、陆林（2009）从高校旅游专业实习存在的问题入手，提出从实习模式、实习流程、实习评价体系等对专业实习管理进行创新，并构建适合行业需要的严谨、科学、规范的实习管理模式。王兴琼（2008）通过对调查问卷的因子分析和分步多元回归分析，发现显著影响酒店实习生满意度的因素最主要的有3类：工作报酬、领导水平和培训机会。进一步分析表明，实习生的工作满意度与其行业前景预期和留职意向显著相关。方向红（2005）从研究中国和美国学生在金陵饭店因所受教育不同造成学生对实习项目的感知存在差距分析入手，比较了中美高校实习制度认为，实习项目的重视度和系统性的实习项目计划非常重要。刘亭立（2004）在将康奈尔大学酒店学院和北京联合大学旅游学院的旅游专业实习结构进行对比，为我国的旅游实习提供了参考。国内外研究从宏观、微观方面探讨了专业学生实习存在的问题，以及构筑一个整体的解决问题的思路，但是，根据学生特质，对一线实习生进行分级培养，从而增强实习生的满意度研究。本文试图通过实习准备阶段、实习过程控制阶段和总结阶段均对实习生实行差异化的培养方式，使酒店与专业学生达到双赢的目标。
二、一线岗位人才分级培养理念
酒店一线岗位主要是指直接面对客人的岗位，主要包括前厅、客房、餐饮等部门。客房部下面的楼层服务员和公共区域清洁都是一线员工；前厅部门分别是前台、礼宾部、行政酒廊、商务中心和健身房等；餐饮部就是各餐厅的服务员和餐饮销售经理。另外，销售部也可以纳入一线部门，销售部门员工是创造酒店主要利润的来源。目前，大多数本科院校实习生进入酒店实习，主要是在一线部门顶岗实习。相对于财务部、人力资源部等二线岗位而言，一线岗位工作劳动强度大、人员流动率高，因而，大多数酒店都是把实习生放入一线岗位直接顶岗工作。针对高端酒店一线岗位的需要以及专业学生性格特质，学校和实习接收单位需要打破单一的培养目标，培养技能型、管理型和经营型实习生。不同类型的实习生有不同的培养目标和要求。技能型实习生需要成为部门内的操作能手，能够参与各项行业大赛、技能大赛，在各项赛事及专业的服务中获得职业认同和酒店、学校的认可；管理型实习生需要具备良好的沟通能力和协调能力，能够处理好部门内及部门之间的人际关系，能够在自己的管理职位上做好协调工作，获得酒店和学校的认可；经营型实习生需要以业主的心态去看待成本、利润的关系，通过营销策划、成本控制等方法的运用帮助酒店达到最大化收益，经营型实习生要求最高，需要学生掌握丰富的财务及营销知识，工作具有创新意识。
三、实习期间人才分级培养流程
（一）实习准备阶段
为了使得专业学生能够在酒店实习期间，双方收益最大化，学校、酒店以及实习生自身需要在实习前做好充分的准备工作，学校方面需要统筹选择规划，酒店方面制定针对性的指导计划，学生做好职业了解以及技能准备工作。
1.学校统筹选择合作酒店
根据每年的教学计划，大部分旅游管理专业本科学生有半年到一年的实习期，学校可以根据以往实习学生反馈回来的酒店相关信息，选择是否继续以往的合作，还是开拓新的合作酒店。如若开拓新的合作酒店可以按照1：15的学生实习人数比例确定实习酒店数量，并与用人酒店进行合作洽谈。选择酒店之前需要根据学生意愿，选择国内外品牌连锁五星级酒店，确定商务型酒店、度假型酒店等酒店比例；通过网络、以往毕业学生推荐、行业推荐等方式广泛联系合作酒店；与酒店共同制订实习生培养计划，确定实习期间内实习生岗位安排及考核要求。学校需要与合作酒店签订详细的协议，保证实习生的合法权益，尽可能地与酒店协商轮岗制度，在实习后期，对各方面表现特别好的实习生可以根据酒店需要进行轮岗，增强整个实习队的实习质量。
2.酒店针对一线不同岗位制订工作指导计划
在实施教学改革的基础上，对合作酒店有了进一步的要求，在与酒店谈合作的过程中，不再着眼于实习生的工资待遇、休假安排、住宿情况等物质类的条件，更需要酒店方制定针对性的指导计划，配合学校技能型、管理型、经营型人才培养目标，对三类不同目标的人才制定个性化的培养计划及工作安排，这样可以最大限度地调动实习生的积极性，也可以为酒店带来创新意识。
3.学生根据适合自身的分级培养目标做好职业准备
专业学生需要根据自身性格特质，看看自己是习惯于对客技能服务、上下协调管理还是对外经营业务方面的工作，需要针对自己的兴趣和部门，对自己做一个清晰的职场规划。而实习生涯只是职场规划中的一小段历程，带着这样的心态去酒店实习，可以帮助自身摒弃很多负面情绪。在校内进行实训课程学习时，要掌握各个岗位所需要的技能技巧。寒暑假期间可以进入宾馆或者餐饮企业进行技能强化及吃苦训练，进一步为专业实习奠定心理和技能基础。
（二）实习过程控制阶段
专业学生在进入酒店进行为期半年或者一年的专业实习时，需要学校、酒店跟进指导，通过与实习生的多次沟通，了解实习生所面临的问题，帮助他们解决疑难问题，尤其是心理方面的不适应。
1.学校专业教师根据分级培养目标采取差异化的集中指导方案
进入一线部门实习的技能型实习生在实习过程中，可能会发现酒店里面的摆台方法、铺床技巧与在学校里学习时有所不同，觉得酒店里面有些操作方法不够专业等等问题，这些技术类问题需要专业老师对同学们予以解答。当专业老师确实觉得酒店里的某些对客服务技能技巧不适合现实生活需要时，可以与酒店经理沟通，了解酒店方就专业问题有哪些其他的见解，第一时间回复给学生，让学生从心底了解到他们并非学无所用。同时，老师与酒店也在帮助他们解决专业问题，提升他们的工作积极性。管理型实习生的要求更高，他们需要在很短的时间内在前台、客房、餐厅等部门表现优秀，升入领班或者主管等管理岗位，管理岗位对他们的挑战主要是如何协调与上下级、与客人的关系，在这个阶段，他们可能会对酒店的某些管理制度不满意，会觉得没办法与学历差距过大的下级或者上级沟通，专业老师需要全程跟进，帮助他们分析在对客服务中遇到的问题，帮助他们做好正确定位以及角色转换，告诉他们实习不是简单的上班工作，更重要的是在酒店复杂的情况下处理好各种人和事物的关系，实习更是增强心智的训练，提高适应社会的素质。经营型实习生主要集中于销售部门，大部分酒店不会安排实习生进入销售部门；但是，有部分实习生非常希望进行经营性工作，学校可以跟酒店协商，安排1—2名非常优秀，有想法的学生进入销售部门实习，学生在实习过程中会反馈各种营销策略和手段，专业教师可以指导学生边做实事，边做理论探讨，真正做到学与做的结合。对于技能型实习生的能力培养方面，专业教师需要在解决专业技术问题的基础上，把学生反映的问题进行汇总，汇编成实习操作手册，每周召集学生对这些案例进行回顾讨论，并用于下一届学生教育的课堂实训素材。专业教师对于管理型实习生的能力培养，主要集中于管理沟通及管理策略能力的培养，培养实习生准确的判断能力及成熟、自信和沟通的公关能力。经营型实习生需要具有精通市场经济知识和把握内在规律的运作能力，专业教师可以要求这类实习生将酒店类的经营现状进行一个客观描述，召开头脑风暴会议，积极创新，并形成文字报告，总结评议，提升实习生参与经营的能力。
2.酒店实习导师根据实习生岗位类型采取不同的培训方案
研究表明，实习生离职率与酒店人力资源部门的导师制度有重要的关系，酒店人力资源部门对实习生的管理越专业越规范，实习生的不满情绪越少，收获越多。酒店人力资源部要引导实习生树立适合自己的职业期望、树立符合实习生和酒店共同发展的职业期望，注重构筑不同职业生涯发展阶段的职业期望，针对技能型实习生、管理型实习生、经营型实习生设计不同阶段的指导措施，形成有利于实习生发展的职业生涯培训制度，使实习生获得酒店的认同。积极鼓励技能型实习生参与酒店各项大赛，配备专业的技能型老员工予以指导；针对管理型实习生所提出的关于酒店管理制度等意见予以正面答复；如果制度确实存在问题但是又没有办法尽快予以修改，也需要肯定学生的意见，而不是讥讽学生意见不切实际。经营型实习生是整个实习生群体中最有创造性的一群，酒店管理层可以多倾听他们的想法，若想法缺少可行性可以帮助分析改进，实习生会非常感谢酒店对他们的认可。酒店管理层也需要及时从实习生中发掘并鼓励实习生的创新性想法，让他们在感受自身价值的同时更积极地面对工作、提升自我。
（三）实习结束总结阶段
在实习结束前，学校专业教师、酒店人力资源部管理者、酒店各部门基层管理者、实习生四方需要做一个深入的交流会，对实习工作进行总结，听取酒店管理人员对学生的评价以及实习生的实习感受和收获。
1.学校汇总实习材料
学校专业老师需要汇总学生的实习日志、各次检查实习时存在的问题与建议以及解决方案、实习生的情绪变动资料等，通过汇总学生的各项实习材料，分析比较不同酒店的管理方式，对合作酒店进行综合评分，对实习生的职业技能、管理技能、经营技能进行一个客观的评估。学校需要在汇总材料的基础上，评估实习计划的完成情况、目标的达成率、实习生的各项能力指标提升情况，评估技能型、管理型、经营型实习生的实习满意度及继续留在本行业就业的意愿度。总体而言，实习工作对于学生未来本行业就业的正面影响程度，有助于提升专业学生本行业就业率，从而对整个实习阶段进行一个综合评价。
2.酒店综合评价实习成绩
酒店对于实习生的考评工作贯穿实习期间各个月份，在实习期内对实习生进行定期考评有助于工作效率的提高，避免了实习工作中所产生的倦怠心理。酒店人力资源部门需要汇总各个实习生所在部门的周评、月评和最后的期末评，对考评优秀的学生予以物质奖励和口头奖励，但是对于实习生存在的不足之处，也应该使用事件描述法进行详尽的阐述，综合考评，定期考评。酒店人力资源部门对实习生的态度、业绩、能力三项分别做出基础评定，实习指导老师通过制定“定期考核表”及实习日志对学生的状况进行了解。酒店对技能型、管理型、经营型实习生评定需要根据工作分析结果，确定不同的衡量指标。最终酒店对实习期间遵守实习纪律、态度端正、敬业爱岗、业绩突出、综合表现优秀的学生要进行奖励，酒店和学校联合颁发证书并给予物质奖励。通过严格的绩效制度，酒店各部门对实习生的评价将更加客观与准确，这样必然使得实习生更快的成熟起来，也将有更多的优秀人才走上适合他们的重要岗位。
3.实习生撰写实结报告及现场操作汇报
实习生在返校时，需要上交自己的实结报告，实结报告包含了实习日志及最终对实习期间的收获与遗憾的总结报告，学校需要对技能型实习生进行现场操作考核，而对管理型及经营型实习生采用专业汇报的方式，积极组织这两类实习生对下一届专业学生进行实习经验交流分享会，分享实习收获，以及实习中存在的问题，给下一届实习学生提供建设性的指导意见。
四、结语
健身房营销方案策划范文6
关键词：社区商业；选址；区位
中图分类号：F292
一、引言
社区商业在我国城市化进程与经济生活中扮演着重要的角色，关系到“社会和谐”，“环境宜居”，“生活保障”的大事。随着我国城市人口的增多和居民生活的日益改善以及大量新建社区的兴起，引导和发展社区商业已经成为一项重要的民生工程，越来越受到政府的支持和社会的广泛关注。在未来十年里，新型城镇化成为中国的经济发展重点。，住房是大部分家庭储蓄的目标和消费的热点。反观当前城市社区，社区商业的现状不是很乐观，主要表现：从布局上，缺乏理性的社区商业规划，商业建设滞后等问题不少。就拿广州来看，在一些老旧城区，由于历史和市政规划的多重原因，社区商业配套设施不够齐全。在新的住宅片区，商业地产发展不到位，缺乏商业网点配置，给入住居民带来不便。在本文中，以理论结合实例，来解析社区商业中心的选址问题。
二、新型城镇化与社区商业中心的兴起
本部分从以下三方面作以介绍。
（一）新型城镇化与社区商业中心的内涵
社区商业是一种服务于社区居民，以便民、利民为宗旨，为了满足和促进居民综合消费的属地型商业，追求人与自然、人与社区的和谐。社区商业是新型城镇化的一个重要组成部分，它是相对于邻里型商业、区域型商业和城市型商业这三种商业形态而言的，其在服务的商圈范围、提供的商品种类、规模的大小等方面都介于邻里型商业和区域型商业之间。社区商业的基本功能包括满足社区居民的购物需求、休闲娱乐需求、服务需求等。
（二）国外社区商业基本经验
在进行社区商业中心选址研究之前，我们先来了解一下国外的社区商业的发展情况。在了解这些情况之后，我们找出其中的不足之处，社区商业在国外已经很常见，大概占国家商业总额的60%左右。
1.欧美的社区商业中心
欧美国家较盛行超大型社区商业。例如：著名的深海购物广场（Bluewater Shopping Park），近14万平方米，近60家国际零售商入驻，分布着300多家商铺，当中包含了200多家专卖店、50多家餐饮店和酒水厅、14个电影放映室、5家大百货店等，供周边1小时汽车车程内的民众逛街和购物。
美国的社区商业中心特点之一是以主题吸引人，例如以一家大型百货连锁超市为主，周边引进品牌店；特点之二是与周围的娱乐文化设施结合，组成小团体，由众多小块的消费团体组成一个超大的消费空间。
2.日本的社区商业中心
日本的社区商业主要以“商业街协同组合”的形式呈现。如东京都神乐坂商业街，步行街约长200米，两侧有近300家店铺，以超市、便利店、品牌店铺以及杂货铺等为主，以健身房、酒水店、美容美甲店、音像店、银行等为辅。
3.新加坡的社区商业中心
新加坡社区商业主要以“邻里中心”的形式呈现，是国家和政府配置的。新加坡社区会先分析社区的容量和消费量，然后据居民人口规模、消费能力、消费行为偏好等配备相应的商业设施。一般不以盈利为主要目的，只在打造社区生活服务中心，为小区用户供应商品和服务。
（三）国内社区商业中心业态集聚
国内的社区商业主要有三种模式。
1.社区商业中心型
集多功能为一体，其业态包括：大型连锁超市，大型百货商店，价值饮食、健身中心、美甲美发等休闲设施，银行、缴费网点等线上线下服务设施，儿童游乐园、书店等文化娱乐设施，语言培训、技能教育等培训设施。这些不同业态的店铺组合，形成强大的吸引力，吸引着周边十几公里约十几万人的民众。
2.社区小型店集结型
通常分布在规模较小或者离城区大型商业中心比较远的社区，抑或着此社区已经有了大型的百货商场或连锁超市。它包含的业态与上一种类型包含的业态差不多，只不过规模和店型会稍有压缩，业态没那么齐全。这种类型商业中心服务的范围约为10分钟步行路程范围内，服务人口5万人左右。
3.纯商业街模式
规模较小，纯商业街多以便利店呈现，满足的主要是本社区住户；规模较大后，会向外延伸商业业态，除了服务本小区消费者以外，餐饮店、健身中心、美容美发中心等业态也具备服务更大范围消费者的功能。
以上三种形式为新型城镇化社区商业发展提业支撑。在社区商业发展的过程中，选址会直接影响到其未来的繁荣程度和持续经营能力，而且这个问题在相当长的一段时间内是无法改变的。在此基础上，我们进一步分析新型城镇化社区商业中心区位选择。
三、新型城镇化社区商业中心区位分析
本部分从以下四个方面作以介绍。
（一）社区商业中心选址提高城镇化持续发展质量
社区商业中心是群众生活的社区客厅，是一个社区乃至区域的形象代表。正如大家知道的，没有工业的发展就没有城镇的形成与发展，那么没有城镇的兴起与发展，就没有社区，没有社区，社区商业也就无从谈起。可以这么说，城镇化和社区商业是相辅相成的，一方面，新型城镇化是社区商业发展的前提和基础，另一方面，社区商业的兴起和发展是新型城镇化的催化剂和剂。每一次商业形态的革新，都会与相应的城镇形态的变化一同出现。未来十几年乃至几十年，一座城市的社区商业发展程度，与未来这个城市城镇化发展程度绝对是直接相关的。而社区商业成为城市生活形态重要的构成部分，也是迟早的事。
迄今为止，国内的社区商业开发不过三五年，如今正是社区商业大有可为的最佳时机，如因地制宜，巧立中心，相比已经发展比较成熟的城市中心的商业中心，必会投资少、见效快、收益高，极大地推动我国新型城镇化的发展。
（二）社区商业中心选址的宏观区位影响因素
影响因素主要有以下四个。
1.地理条件
地形对商业中心的选址影响是巨大的 。首先，.商业中心坐落的方位。地势会对商业中心的风向、采光条件等造成影响，也会影响客流量。比如说如果商业中心的建筑选址是与地面在同一水平面上的，那么就要比选址在高出地面和道路一些距离的地方要更有利于消费者的进出，包括车辆的停放、货物的运送等都会受其影响而降低或增加成本。当因为租金、先来后到等因素造成无法选择在与地面持平的地方设立店铺的时候，可以采用各种方式如设立大标牌、装饰出彩、粉刷亮丽、音乐灯光等方式来吸引消费者的关注。再比如北方的商业中心建筑选址最好是坐北朝南，这样的话会有利于采光。尤其是一些比较大型的商业中心，更需在区域风向上多做研究，以保证高的客流量下的通风顺畅。其次，走向与地势。地形条件很大程度上会决定客流的走向，那么商业中心的选址就要顺应客流的走向来设立，而不是设立在人流走向少的那一方。还有我国的交通是右行的，那么商业中心的入口最好就选在右手方或者斜右侧，便于社区消费者进出。
2.政治因素
一方面，国家与区域发展规划。政局稳定，社区和谐，是社区商业开发的前提，另外如城市副中心开发策略，街道规划，铁路、高速通道建设规划，社区所处区域的未来发展规划等，都会对社区商业产生非常大的影响，所以应该对市政规划进行深入了解，预知城市及区域发展方向及动态，顺应国家及区域规划发展的潮流和趋势。另一方面，法律法规。国家有关于建筑、贸易、公共设施等方面的法律条文设定，区域也有区域性的法规与管制约束，在社区商业中心选址之前，开发商与社区都需对其作深入的研究与熟悉，对比商业开发的规划，必要时候请教法律顾问，万勿触及法律法规的红线，以免得不偿失。除此之外如国家及区域的一些税收政策等也直接影响着社区商业开发的利润。
3.属地居民收入水平
属地居民收入程度直接决定了区域内消费者的购买力，对社区居民的商业中心来说，选择于哪个社区内设立，包括选址的规模、租金、客流量、停车场预设大小等各方是直接相关的。若选址的租金过高、客流较少，区域居民收入水平与商业中心规模不符，达不到相应的购买力，那么选址就是失败的。
4.社区历史文化传承
任何商业中心的选址需以尊重城市和区域的历史文化背景为前提。文化氛围和历史沿革会影响着这一区域内人群的消费理念。例如教师小区和企业小区的消费偏好是不一样的，普通群众社区与居民以回族为主的社区的消费习惯和理念也大有不同，南方北方的社区的业态比例也该是区分的。在社区商业中心设立之前应对区域及社区兴起的原因、发展背景、历史沿革、传统习俗做深入地调查分析，再加之对居民的民族、宗教、年龄、职业、来源等有一个大概的把握，追求在尊重历史文化背景前提下的商业利润的获得，记住乡愁，这也顺应了新型城镇化的要求。
（三）社区商业中心定址中观影响因素
影响因素主要有以下五个。
1.区域设施及配套
社区商业在选址之前要充分了解城市及区域设施的分布情况、规模大小、数量多少、以及短期和长期的规划发展等，如学校、政府公务机关、大型图书馆、医院、公园、大型演出场地等设施对社区商业的影响是巨大的。
2. 商圈范围大小
商圈考虑是指对商圈的构成、特点和影响商圈规模变化的各种因素进行综合性的分析。对社区商业中心来讲，商圈分析有利于构建“一分钟“服务圈。商圈划定有助于合理选择店址，配置业态，在符合设址原则的条件下，确定适宜的设址地点；有助于商家制定市场开拓目标，明确哪些是本社区商业中心的基本顾客群和潜在顾客群，不断扩大商圈范围；有助于有效地进行市场竞争，合理业态分工，在掌握商圈范围内客流来源和客流类型的基础上，开展有针对性的营销。依据三级商圈理论：核心商圈，次级商圈和边缘商圈。不同层级商圈吸纳的顾客量是不一样的，商圈的层级划分对选址的影响主要表现在不同子业态和店铺的具体设立位置（见图1）。
3.交通便利通达
从以下四个方面来考量。
一是交通耗时。综合社区及区域的人口分布和面向的消费者来考量，消费者会因为在路上花费的时间有不同而对商业中心有不同的心理尺度。 一般来说，社区商业中心的选址应处于居民步行二十分钟之内，如若超出了步行二十的范围，则很难激起社区居民长期经常性地购买欲望。
二是交通道路。应选择道路平坦，宽阔，及多条道路的汇集路口。
三是交通方式。如地铁、公交、汽车等交通方式，商业中心的选址需考量消费者出行的便利程度，所以靠近地铁和公交车站，靠近大型停车场等均为优良的选址条件。
四是自然障碍。作为社区的商业中心来说，尽量避开如山壑、湖泊、林木、沙丘、坑洼等。
4.消费能力
一是消费群体规模。任何商业中心的选址都应预先考查附近社区人口数量，以大致商业中心的消费者数量，直接影响着商业中心的体量、业态、规模和容量。
二是消费群体年龄及职业：消费者群体的年龄和职业影响着商业中心的业态选择、品类确定和风格定位。
三是消费群体收入水平及消费档次：附近消费群体的收入水平直接决定了商业中心的档次定位。
四是消费习惯及出行方式：消费出行方式影响着商业中心的配套设施如停车场等的体量，以及对交通通达性地考查。
5.竞争状况
俗话说知己知彼，百战不殆。任何商业中心的正确选址，都建立在对竞争对手的充分了解前提上，社区商业中心选址也不例外。通过对区域内竞争者的分析，把握竞争者的分布状况、规模大小、产品构成、消费者定位、定价结构等，为正确选址有极大的借鉴和引导意义。
一是要了解竞争对手的地址分布。研究同区域内竞争者的数量、分布状况，有利于确定此社区商业中心应该采取那种战略来经营，如是避开竞争者还是趋近竞争者。
二是要了解竞争对手规模。对竞争者的规模和营业额进行数据统计和分析。从而社可以对比和定位社区商业最适宜的经营规模。
三是要了解竞争对手的消费者定位。这作为社区商业所要针对的消费人群的借鉴和对比，从而准确把握消费者人群的定位，进而对商业中心选址的精准性提供依据。
四是要了解竞争对手的产品构成与价位。作为社区商业产品结构与定价的依据之一，为社区商业中心选择一个进出货空间布局合理、规模定位精准、产品结构与消费人群匹配度高的地址提供依据。
宏观因素很大程度上决定了社区商业的发展前景。在考虑选址问题时，首先应该考虑的就是属地内的宏观因素。在考虑宏观区位选址因素的同时，也不可忽视的是社区商业选址的微观因素，它们同样对于选址有着重大的影响，把握区域和社区的微观选址因素，对社区商业选址因地制宜，有着极大的帮助。而且往往选址的微观因素与宏观因素是密不可分，连为一体的，在真正选址的时候也是不可避免地需深入考量，不过由于本文重点分析社区商业的宏观选址因素，因此微观选址因素就简单的分析一下，不作大篇幅阐述，下边我们来看看微观因素是如何影响选址进而影响区域经济的发展的。
（四）社区商业中心微观配置功能考虑因素
社区商业中心功能选择：购物功能――提供主、副食品、生活日用品；综合服务功能――社区居民理发、洗衣、服装加工以及彩扩等在社区内完成； 家政服务功能――社区能帮助居民雇用小时工、请保姆和家教等；餐饮服务功能――提供早餐、正餐和满足学生、老年人用餐；修理服务功能――日常用品修理的需要；再生资源回收功能――社区能帮助居民回收废旧物品等（见图2）。
（五）社区商业中心招商需考虑的主要因素
招商对象不仅对社区商业规模、门店设置、停车位设置等有影响，更重要的是它影响着社区商业的租金预算、消费者定位、空间布局等，这就对商业中心的选址作出了不同要求。
1.租金承受力
租金的高低也很大程度上决定着商业中心的设立是否能够正常盈利，以及盈利的多少。租金过低的区域一般为消费水平略低的区域，但若租金过高，社区商业就得考虑对盈利的影响程度。
2.停车便利性
停车条件是许多消费者出行购物非常关注的因素，对社区商业中心能否辐射更大范围的居民起着重大的影响。
3.进货空间
有足够的区域留给进货空间，使其匹配商业中心规模、保证货物进出通畅，是社区商业选址一项重要的考量因素。
4.投资限额
以精确计算后的营业额结合社区商业面积来确定，这直接决定了商业中心选址的区位优劣。
5.员工来源
员工的数量、来源、居住及交通方式，对社区商业中心区位与规模的定位，不起决定性作用，但也有影响。
以上是进行一般选址研究时必须要考虑的因素，也许还有我没有考虑到的因素，有些因素也需要结合实际社区的情况来分析，下面我们就以凤凰城为例，应用以上宏观因素，综合对社区商业选址做一个分析。
四、广州凤凰城社区商业中心实例
本部分从四方面作以介绍。
（一）凤凰城社区商业中心分析
本部分从两方面作以介绍。
1.基本情况
凤凰城社区商业中心位于凤凰城交通中心，规划户数约3100户。社区内商用物业约55000m2。其它少部份分别位于东门商业街18000m2和凤馨苑裙楼底商8800m2。基本情况见表1。
2 .SWOT分析
具体见表2。
（二）凤凰城社区商业中心配置
本部分从两方面加以介绍。
1.设施配置
凤凰城主入口的商业中心是社区商业最主要的部分。它位于小区主入口，紧邻首期住宅组团，包括了小区其他主要生活配套（交通中心、文化广场、康体中心、儿童活动中心、园林泳池、商业街、肉菜市场、超市、医疗门诊部、“荔枝文化村”主题乐园等）。商业中心的形状类似一个在一端开口的椭圆形，椭圆形内部为凤凰城的交通中心，商铺沿椭圆形商业广场的内弧线分布。值得一提的是，凤凰城的交通中心设置有多条开往广州市区以及增城新塘的屋村巴士线路以及小区内十多条穿梭巴士线路，是整个项目人流最集中的地方。
随着凤凰城由南往北开发，“东门”逐渐成为小区另外一个重要的出入口，而且项目自身配套的中英文学校紧邻东门商业街。东门商业街比商业中心商业街的规模大，共有200多家商铺。它是由分布在通往东门的车流主干道两侧的联排“商墅”连接而成。“商墅”首层为商铺，二层至四层为一栋别墅住宅。东门商业街为双向两车道，所有商铺都是街铺。
2.功能分区
上述两个社区商业街的布局，可谓主次相辅、各具特色。集中型的商业中心有利于增强商业氛围，而沿着小区的主要交通流线延伸的东门商业街则使部分小区业主就近购物消费，生活更便利。因此，这两个商业配套相得益彰。
（三）区位选址
凤凰城的社区商业宏观及中观选址主要从以下几个方面来分析。
1.地理分布
商业中心位于凤凰城的西南角，是小区的正门。地势平坦开阔，与路面平行，位于社区入口的右手方和广园快速路的右手方，顺应车辆和人行的走势。地势十分优越，这样一来，无论是从社区正门进入凤凰城的人，还是从社区东门出行进广州城区的车辆，都会经过此商业街，十分有利于增加车辆行人的注目和消费。
由于凤凰城体量巨大，住户群庞大，而东门也是中部及北部社区的主要进出口之一，因此东门商业街的设置正好弥补了如此庞大的社区中部及北区的商业空缺，取东北、东南和西部社区的人流汇集口设立，与正门的主商业区互补，相得益彰。
2.城市及社区背景
在广州的城市发展历史中，经历了重点发展西部和南部的过程，那么按照目前的城市规划来看，拓展北部和东部区域是广州的下一步规划策略。2011年年底，广州市第十次党代会做出对城市空间结构和功能布局的新的构建设想，其中就三个城市副中心的大力构建：花都、从化、增城，而凤凰城恰恰处于广州重点规划发展的增城区。
同时，知识经济产业也是广州这几年重点发展的产业，而现在这一产业的打造正在往增城不断延伸。政策的支持代表着资金的注入与人口的涌入，随着广惠、广河高速的开通，凤凰城所处的区域的政治、经济、人文位置会越来越凸显出来，商业开发的价值也就随之凸显，社区商业的发展，也是随之而来的。
3.区域配套设施
第一，“东拓”为凤凰城社区商业提供了大量的政策支持，带来了大量的开发商、供应商、品牌注入、消费群体和中小企业的注目，同时，周边的交通体系和城市配套设施也有大的提升。
第二，商业中心处于凤凰城整个小区配套最集中的区域，与其他大型社区配套为邻， 交通中心、文化广场、菜市场、物业管理中心、康体中心、大型园林泳池、儿童活动中心等。
第三，沿着通往小区次出口“东门”的东门商业街，形成小区的另一个商业片区，该商业街邻近项目自身配套的中英文学校。这些为商业街提供了大量的配套设施。
4.交通通达
商业街紧靠广深高速、广惠高速、107国道、广园快速路，来往十分便捷。从商业街驱车到广州天河中央商务区只用不到半小时，且拥有一个每天300多班次的独立交通枢纽，可以极为快捷地通达珠三角的各大城市，也与城区各大交通枢纽连接。
商业中心和东门商业街，一个选址于社区的配套设施和公共服务集中地，一个选址于小区的主要出入口之一，人流非常密集，十分有利于商业经营。
商业中心与交通中心融为一体，社区居民不论是出入小区都必须经过商业中心；而东门商业街位于社区北部、邻近中英文学校以及小区东门、连接广园东，一来交通便利，二来方便小区北部各组团业主就近消费。
商业中心充分利用了社区东门沿线日渐增多的车流人流，顺应人流方向，进行合理的规划，构建了方便、快捷、利民的交通网图。
5.覆盖商圈范围
见图3，凤凰城的商圈大致分为三层，核心商圈为饮食中心，吸收了大概50%的消费者，次级商圈主要为采买商铺，吸收着约40%的消费群体，边缘商圈主要分布即溶机构、服务机构，吸收着大概剩余的10%的消费者。
因凤凰城定位于广州城市副中心，犹如北京的通州，虽人口集中，社区群体规模庞大，但商业没有城市中心那么发达，区域内的商业没有开发完全，还有很大的开发空间，业态也比较缺乏。因此，这促使凤凰城开放商在选定社区商业的时候会选择多业态的商业街的开发模式，且其辐射范围不仅限于凤凰城社区，而是周边三个方向的、方圆5公里的辐射范围。
由于凤凰城主商业街的选址是辐射着四大住宅区域的，所以，也就合理解释了为什么凤凰城商业中心的核心商圈是饮食中心，而不是购物中心，因为在如此庞大的社区人口区域内，首先要迎合消费者的，是温饱需求，其次才是购物需求，再者，才是娱乐服务需求。这便是社区商业的商圈探索所引发的商业中心选址思考。
6 .招商对象――各业态选址特点
从各业态选址特点笔者可以得出：社区商业的业态配置除了规模外，还存在结构和比例的，也存在民生必备性业态，和竞争性很强业态，规划布局是很有讲究的，正如前面理论分析所说的。超市、餐饮、服务配套、休闲在以上统计数据中所在比值达商业总面积的50%～70%。 吃、穿、住、行中的吃、穿是第一关注的，社区商业的辐射面越广，超市、餐饮、休闲的比例就相应越大（见表2和图4）。
7.消费者
一是消费群体规模。凤凰城属于超大型常住型楼盘，项目规划的常住人口约10万人，入住率基本在80%以上，庞大的常住人口为相对来说比较小的社区商业中心带来巨大的消费市场。
二是消费群体年龄及职业分布。凤凰城的住户主要面向25岁～45岁的白领阶层，开盘之初的理念就是设计“让白领也能买得起的别墅”。
三是消费群体收入水平及消费档次。既然社区住户主要是白领阶层，那么其收入水平基本固定在中等收入，部分高等收入，消费档次也随之定位中高档。
四是消费群体出行方式。作为主要服务于凤凰城的社区商业中心来说，社区内的住户步行道商业街的时间基本固定在二十分钟之内，这也体现出商业街的选址正确对商业中心成功经营的贡献。
综上所述，我们可以看到凤凰城社区的消费者群体规模庞大，收入中上等，消费水平偏中等至高档，且比较乐意步行至附近商业中心消费，与凤凰城两个商业街产品定位和规模是相符的，因此它的选址符合消费者的需求。
8.竞争者
本部分主要从两方面介绍。
（1）竞争者分布
凤凰城附近方圆十公里内的大型商业中心有以下9个：金海岸城市广场，金星福广场，新塘广场，地王广场，豪业广场，大旺城广场，家德家购物广场，万禾购物广场，百汇城购物中心。
这些商业中心均位于凤凰城社区的东面和西面，也就是说凤凰城社区北面和南面没有一家超大型的商业中心，没有一家超有竞争力的对手分布，而凤凰城的主要社区商业，正好位于社区南边，东门商业街，位于社区中北部，一方面弥补了社区南北部的商业空缺，一方面一定程度上避开了与这些超大型竞争对手的直接竞争冲突。
（2）竞争对手规模、消费者定位、产品结构和定价结构
我们用其中一个竞争对手的案例来对比说明，就是附近最大的商业中心，金海岸城市广场。
新塘金海岸城市广场的总建筑面积为10万平方米，位于增城市新塘港口大道，起哄包含了一个2万平方米的广场，1000个停车位，商场共5层，是新塘商业面积最大、广场最大、停车位最多的商业综合体。在金海岸城市广场里你可以找打购物活动、娱乐休闲、餐饮服务各项业态。
相较于金海岸城市广场，对凤凰城商业街的定位与优劣势分析。
金海岸城市广场距离凤凰城约两公里，因而消费群体很大部分是重合的，因此凤凰城商业街的档次定位和品牌引进可以以金海岸城市广场为参考，如麦当劳，肯德基，影院等。
凤凰社区商业劣势是没有大商场的购物环境好，一些对购物环境和氛围要求高的居民可能会移驾金海岸，从这点上来说可以通过增添社区商业的购物氛围来改善；没有金海岸品类多，商品齐全，因而可以转向开设一些低端消费项目和特别定制服务。
凤凰社区商业优势有三点，一是贴近社区居民，居民出门就是商业街，花费时间少，便捷度高；弥补了社区北边的商业空缺，方便北边和西侧的社区居民进行大小规模的消费活动；二是档次有高有低，不似金海岸广场只定位高端，可以满足一些居民的底端消费需求；三是金海岸广场面向的是附近十公里的消费者，因而不具备为社区专门定制的服务，凤凰城社区商业增添许多服务为社区针对居民有针对性的定制，如景观设计、园林园艺、室内外装修工程。
由此看来，凤凰城社区的商业街竞争对手虽多，不过由于是在城市副中心，郊区大盘，又由于选址避开了与重量级选手的直接竞争，转而在借鉴原有竞争对手的消费尺度的基础上，弥补竞争对手的空白和短板，从而成功晋升为社区商业中心，赢得了广大社区居民的喜爱，不失为一个选址中的经典案例。
（四）区委选址布局
通过案例，我们可以清楚的看到，在进行社区商业中心选址时，具体应该怎样应用宏观和微观因素分析来最终确定和筛选条件。
概括来说，主要有三步。
第一步，要对社区的整体概况有个初步了解，包括项目地址、占地面积、建筑面积、整体规划、社区商业形象定位、商业配套面积、商业配套分布（空间分布）、档次、业态、代表商家、商业亮点和商业营销亮点等方面。通过对这些方面的了解，我们可以初步判断此地区的商业饱和程度、定位以及发展前景。通常来说，面积较大、配套较完善、商业繁荣程度本身已经较高的社区商业不具备继续进入的条件，但却是成功区位选址要追求的必要因素。
第二步，要对社区商业的选址有个初步策划。这里所指的策划是指要着重于地理层面对本地区的未来发展方向进行合理的预测以及相应的定位。具体来说，要知道本地区发展的战略方向、区位政策、招商的政策和亮点、商业模式的定位以及主要出入口和关键位置的重点分析。通过这些分析，我们可以初步的敲定选址的范围和大概的落脚点。这里的原则主要是根据周围居民的分布及出行方便程度，结合社区发展规划在关键位置进行筛选。
第三步，也是最重要的一步，通过已经掌握的信息，从微观和宏观角度进行合理分析，最终选定地址。在进行选点比较时，要充分比较各种方案的优劣势，并更加倾向于未来5年之后的趋势，要知道，一个繁荣的社区商业往往不是一两年能够形成的，政府的开发进程往往也是随着经济的发展而适时调整的，所以通过前景分析能更准确的为社区选址提供最有效的信息。
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