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商业地产行业趋势范文1
关键词：北京地区 保本收益 理财产品 市场调研
（本文为北京联合大学“启明星”科技创新大赛资助项目，项目成员包括郭航，罗敏，高冉，张赛，匡虹桥，王斯婷，指导教师为北京联合大学商务学院杨宜教授）
一、调查样本基本情况
通过对回收的400份有效问卷进行统计，发现：
性别比例：有178位男性，占样本的45%；有222位女性，占样本的55%。
年龄分布比例：有47人在21―30岁之间，占样本的11.75%；有153人在31―40岁之间，占样本的38.25%；有169人在41―50岁之间，占样本的42.25%；有31人在51―60岁之间，占样本的7.75%。
收入分布比例：有11人月收入在2000元以下，占样本的2.86%；有80人月收入在2000―5000元之间，占样本的20.00%；有165人月收入在5000―10000元之间，占样本的41.43%；有144人月收入在10000元以上，占样本的35.71%。
受教育情况分布：初中及初中以下有22人，占样本的5.5%；高中或中专有38人，占样本的9.56%；本科或大专有225人，占样本的56.3%；本科以上有115人，占样本的28.64%。
以上比例基本符合样本控制要求。
二、调查结果与分析
（一）产品现状评价结果统计
从被调查者的满意度来看，有79.5%的人认为保本收益类理财产品在收益、风险等方面一般，其次有9%的人认为很满意，有7.25%的人次之，认为不太满意，最后有4.25%的人感觉非常不满意。
（二）受调查人群对北京地区保本收益类理财产品的投资预期
43%的被调查者对于银行保本理财产品年收益率的预期为3%-4%，42%的被调查者预期在4%-5%，而预期收益在5%-8%，8%以上，或者对预期收益没概念的分别不超过总人数的5%。被调查者中，16%的人对银行理财产品能否获得预期收益很有信心，8%的人没有信心，71%的人半信半疑，还有5%的人不在乎。
被调查者在投资中对于风险，有23%的人偏好低风险保值增值，22%的人偏好高风险高收益，但是占据大多数的还是中等风险中等收益，比例为55%。
在调查中，被调查者在选择理财产品时的顾虑因子，程度由小到大为政策变化、不保本、投资风险大、起始金额高、自身对产品认知程度低、预期收益率低、流动性差。银行理财消费者的这些顾虑因素给银行设置理财产品和推广理财产品提供了有价值的参考。
被调查者在投资银行理财产品时的困扰，程度由高到低为：银行理财产品设计复杂，难以理解；对银行及其产品市场的相关信息了解不及时，难做决策；购买时，不知买入多少合适；缺乏专业常识，不知如何选择；无法判断产品的可靠性；其他。
被调查者对理财产品的发行方关于理财产品标的物的关注情况为，20%的人从不关注，27%的人不怎么关注，21%的人关注度很高，32%的人仅在购买理财产品是稍做了解但之后并不会十分在意。
被调查者对不同特征的理财产品的倾向程度由高到低为信用风险小、起始金额低、收益率高、存期短、附加增值服务、购买人数多、新增产品服务，其中后三者对投资者的影响较小。因此，银行在向客户提供理财产品时一定要注意自己的信用，提高信用等级，减小信用风险，让顾客对投资理财提升安全感。
被调查者愿意购买的银行理财产品期限主要集中在1年以内，其中1个月以内的占19%，1-6个月的占50%，6个月-1年的占24%。而1-2年的仅占6%，2年以上的仅占1%。因此，为满足大部分消费者的消费倾向，银行应多投入期限为1-6个月的理财产品。
（三）其它相关因素的分析
被调查者在认购理财产品时，28%的人对宏观形势的关注度比较高，45%的人偶尔关注宏观形势，27%的人从不关注宏观形势。
被调查者中，52%的人倾向购买四大商业银行的理财产品，17%的人倾向购买全国性股份制银行的理财产品，12%的人倾向购买地方性商业银行的理财产品，9%的人倾向购买外资银行的理财产品，剩余10%的人倾向购买其他类银行的理财产品。
关于购买理财产品的方式，3%的被调查者主要通过手机购买，22%的人通过网上银行购买，占绝大多数的购买方式还是柜台认购，高达75%。
被调查者了解银行理财产品的渠道有广到窄为：银行营业厅宣传，理财人员介绍，户外广告，报刊杂志，亲朋好友介绍，手机广告宣传，电视广告，其他。
三、北京地区银行保本收益理财产品市场存在的问题及结论
（一）保本收益类理财产品相对其他品种理财产品所存在的问题
1、同质化现象较严重
保本收益类理财产品由于其保本的特征，需要较强的风险控制水平和较稳定的收益水平。同时，客户也会关注于该类产品的稳定收益水平。但是，这也带来了该类产品的同质化现象较为严重。
首先，为了保证收益的稳定性，商业银行往往会侧重于选择风险性较小、收益性较稳定的投资产品作为保本收益类理财产品的标的物。但这也带来了理财产品标的物较为单一的现象。北京地区保本理财产品的标的多集中于债券、信贷资产、外汇汇率上，相比于其他类型的理财产品较为单一。
其次，根据本次调查的结果，保本理财产品的客户群体更倾向于1年之内的短期理财产品，对于期限大于1年的产品基本没有购买欲望。这一方面导致了保本收益类理财产品期限结构的同质化，另一方面也局限了商业银行选择更多标的物，商业银行会更加倾向于期限较短的标的物，加剧同质化现象。
最后，我国的保本类理财产品的客户对四大商业银行的认同度很高。而目前四大行的理财产品种类并不是很多，标的物、期限结构等较一致。而客户对于股份制银行和外资银行较为丰富的保本收益类理财产品认同度不高，也使得同质化现象趋于严重。
2、存在营销问题
商业银行为了增加客户对于本行理财产品的购买意愿，会在理财产品营销过程中用带有诱惑性、误导性的言语渲染预期收益率，刻意淡化产品设计上的固有缺陷和投资存在的市场、利率、汇率、操作、流动性等风险。这使得客户对于保本收益类理财产品的认知出现偏差，风险增大，对风险与收益缺乏正确认识，增大保本收益类理财产品的营销风险。
（二）对北京地区银行保本收益理财产品市场的结论
1、客户满意度较低
从被调查者的满意度来看，有79.5%的人认为保本收益类理财产品在收益、风险等方面一般，其次有9%的人认为很满意，有7.25%的人次之，认为不太满意，最后有4.25%的人感觉非常不满意。认为很满意的比重不到10%，而认为不太满意和非常不满意的人群多于调查总数的10%。
从客户对于理财产品的预期收益看，16%的人对银行理财产品能否获得预期收益很有信心，8%的人没有信心，71%的人半信半疑，还有5%的人不在乎。
这显示出北京地区客户对于保本收益类理财产品的收益状况较为不满，而对于银行承诺的预期收益，仅有不到两成的被调查者表示很有信心，七成的被调查者半信半疑，反映出客户对于保本收益类理财产品的总体满意度较不甚理想。
2、短期与中等风险产品更受青睐
根据本次调查，被调查者愿意购买的银行理财产品期限主要集中在1年以内，其中1个月以内的占19%，1-6个月的占50%，6个月-1年的占24%。而1-2年的仅占6%，2年以上的仅占1%。大部分客户倾向于期限为1-6个月的理财产品。
另外，被调查者在投资中对于风险的偏好，有23%的人偏好低风险保值增值，22%的人偏好高风险高收益，但是占据大多数的还是中等风险中等收益，比例为55%。一半的被调查者的预期收益率为3-5%左右。同时，被调查者对不同特征的理财产品的倾向程度最高的是信用风险小。由此可见，客户很关心产品本身的风险状况，但是超过一半的被调查者倾向于中等风险中等收益的保本收益类理财产品。收益较低的产品和高风险的保本收益类理财产品相对不受欢迎。
3、传统营销方式仍占主要地位
从调查数据中可知，传统的宣传方式（如营业厅宣传，理财人员介绍）对于客户的影响依然处于重要的地位，基于新媒体的方式影响较小。另外，传统的柜台认购方式是保本收益类理财产品销售的主要渠道，显示出该客户群体对于柜台认购的习惯性，但这也与银行关于其他方式的宣传力度不够、操作较为繁琐有关。
4、客户群体的理财知识欠佳
从对于标的物的关注情况、宏观经济的关注度、购买倾向三项数据中可以分析出，客户群体的理财知识总体欠佳，虽然对风险关注度很高，但是对于能够很大程度上影响理财产品风险的标的物，有将近一半的客户对其不关注。此外，很关注经济形势的被调查者也不足三成，绝大多数客户对于防范系统性风险的意识淡漠。而对于理财产品的选择上，超过一半的被调查者倾向于四大行发行的保本收益理财产品，这之中有客户认为四大行信用等级相对较高的原因，但也显示出被调查者在选择理财产品时缺少详细的比对，选择的从众性和随意性较大。
四、对个人投资者及商业银行的建议
（一）对个人投资者的建议
1、在投资过程中保持清醒头脑，理智决策
相比于风险较高的股票、期货投资以及较为普遍的基金、保险理财方式，保本收益类银行理财产品越来越受客户青睐，但是这并不代表消费者在选择理财产品时就可以忽视产品背后的风险。在选择理财产品时，消费者仍然要关注相关信息，综合对比考量不同商业银行或是同一商业银行中不同种类的理财产品，在理性分析的基础之上做出决策，降低本金受损或者是收益率降低的风险。
2、充实自我理财知识和技能，尝试多样化投资
消费者要在日常中注重理财知识的学习，避免盲目投资带来不必要的损失。同时，在理财知识学习的基础之上，尝试多样化组合投资，将理财的收益性和风险性进行合理控制，在较好的风控水平上获得较大收益。
（二）对商业银行的建议
1、加强市场调研，培养专业理财人员
高素质、专业性强的理财人员是商业银行开发理财产品、提高风险控制水平、及时发掘市场需求的保障，制定系统的理财人员培训计划是很有必要的。首先，可以精心挑选具备一定金融专业知识、懂得营销技巧、通晓客户心理的优秀员工作为理财候选人才，并在招聘新员工时注重相关的素质和专业性。其次，加强与证券、保险等行业系统建立横向联合培训机制，培养出一批专业性强、跨专业素养高的理财人员。
2、加强理财产品的设计与开发
目前国内商业银行的金融产品同质性很强，且真正满足客户需求的理财产品不多。因此，银行要充分考虑目标客户对金融产品的实际需求，分析业务的发展前景，确定市场需求规模和市场定位，主动求变，通过增加产品差异性，针对不同的细分市场开展业务。
商业银行可以实行的差异化途径包括以下几种：一是产品设计基础资产的差异化，在政策允许的情况下，将基础资产由原来的金融债、央行票据拓展到企业短期融资券、一般性金融债等，利用目前境外代客理财的政策放宽契机将资产组合的基础资产延伸到境外股票和结构性产品等等；二是期限多样化，合理配比收益率，实现多样化的流动性选择基础上的期限收益最佳搭配；三是人民币资产与外币资产结合，引入外币理财产品，实现本外币产品联动。在不同的风险水平上打破固定收益的管理，实现收益浮动化和产品系列化。
3、跟踪客户的投资动向，提出合理化建议
商业银行应建立以客户利益为中心的企业文化，以非制度化的方式潜移默化地影响每位员工的行为，最终使得在实现客户利益最大化的同时实现商业银行自身经营目标的实现。同时，还应实行分层化服务，按照资产总额、偏好和生命周期等变量对客户进行细分的同时也应该对理财经理进行分层，不同层次的客户指定不同级别的理财经理提供服务，实现以不同客户需求为导向的多样化个性化服务。
参考文献：
[1]李建军，[美]Sara Hsu. 中国影子金融体系研究报告[M].知识产权出版社，2012
商业地产行业趋势范文2
苗乐如：科学决策商业地产
开发商得学会当农民，你管得了天吗?刮风下雨管不了，种好地保收成就可以了。
现在有点条件的地产企业基本都在积极做商业地产项目，跟地方政府的沟通也呈现出一个大的趋势，在这种情况下需要行业冷静思考，沉着对待。应该说地方政府很热情，在热情的诱惑下，地产企业对商业地产和旅游地产应该有本身规律的要求。由于商业地产有区域约束力，或者承载力方面的要求，虽然现在商业地产存在很多好的形势和机会，但同时也需要我们政府在这种情况下科学决策。
李明：注重商业地产经营质量
未来商业地产的发展速度远远超出想象。最初搞地产开发的企业，是一点一点积累起来的资本，五年以前净资产过100亿元的企业全国不出10家，现在找出30家都没有问题。现在，开发商业地产一样没有太多资本进来，商业地产在前期商业运作当中都是小本经营，确确实实是通过企业家自身的素质或者是他们的能力来实现商业价值创新。
下一步同行业的开发类资本一旦调整方向，会有巨多投资转向商业地产。这样一来，建设商业的地价和投资都会上去，但是也带来了问题，越是这时候，经营的志向越会忽略。经常说一铺养三代，几十年才能形成一个特色，十几年磨一剑，如果不注重经营的质量和秩序，对行业发展没有打好基础，也会重蹈覆辙住宅地产的问题。
刘平春：长远规划商业地产
住宅调控导致大量的资本进入商业地产领域，开发旅游地产对整个社会和产业发展是较好的选择和取向。但是从旅游地产角度来说，确实要注意一窝蜂而起。有些地产商觉得有点钱做就行了，怎么管理、怎么延伸，前端的设计、规划问题，后端长期的管理，这些问题都要考虑。
从政府角度来讲，对旅游地产要有规划，包括城市化的进程，跟小城镇、中心城市的关系，政府在这方面的取向会影响商业地产走向。现在有很多城市存在与商业不匹配的问题，商业地产经营期是个长期过程，没有一个长远规划就会出现问题。胡东海：商业地产回归论
中信算是商业地产第一人。1978年中信地产就瞄向商业地产领域，从大连、沈阳、河北，到北京、天津、深圳、广州，酒店和商场遍布中国至少15个城市。
到上世纪90年代后期，中信的商业地产建设开始没落，重点开发住宅地产。前些年，主要在珠三角做了小部分的商业地产项目。确立了“立足京津、珠三角、长三角，有选择进入经济发达地区的二线城市”的战略布局，在业务上以中高档住宅开发为业务主线，坚持以二级开发为导向进行土地一级开发，适时有选择地培育商业地产，依托中信集团的金融平台发展金融地产。近两年，中信响应中央号召，做了一些危改保障房。最近又开始重新回归商业地产，主要集中在CBD核心区。
曾北川：保险资金介入商业地产
处于转型期的房地产业挑战和机遇并存。挑战，首先是国家增长战略的转型，另外产品定位也有根本性转变。换句话说，财产占有形式将发生变化，由私有产业到商业不动产业的转变。地产转型算是一个挑战。
同时，行业面临的机遇就是资金多元化，长期化的资金还会持续关注房地产。保险资金将会介入不动产、商业地产。国家允许10％的保险资金有3％投入不动产、7％投资商业地产。从保监会对险资的要求来讲，禁止和鼓励的正好和商业及旅游地产高度吻合。不管是国家政策还是银行政策，保险资金的鼓励方向都会推动整个不动产行业的转型。就是从出售到持有，从给别人到给自己，从中间产品到终端产品，从综合性到专业化。也会促进不动产行业的同质化竞争向差异化竞争转变。
杨步亭：电影院捆绑商业地产
院线创造的收益主要集中在大城市商业中心的电影院，电影院越来越离不开商业地产。短期来看，每个省都建一个文化基地、影视城，为商业地产提供了机遇，但却会造成中国经济像1958年那样的浪费。我们应该向国家呼吁，不能无序做大型影视基地，要讲质量和长远。
我们的电影院还在快速发展中。美国3亿多人，有4万多块银幕，平均8000人一块银幕。中国13亿人口，平均1万人有一块银幕。与美国比，中国还需要13万块银幕，但现在我们才6000多块。按这个速度，中国应该有6万～7万个银幕，才可以完成电影经济需要的基本建设。
大量的银幕需求都应在商业地产中产生。电影院不能以单厅形式出现而要建在商业地产当中，这是一个信号。目前，在大城市电影院还没有满足市场需求，中小城市几乎为零。另外，有些地级市连商业中心都没有就要建电影院。也有很多地产商已经放弃大城市将目光瞄准了中等城市和县城的影业发展。如今，商业地产发展和电影院建设一样活跃。
蔡鸿岩：延展商业地产链
现在商业地产发展重投资重建设，轻经营是行业内存在的严重问题，还存在影视城过多、过烂的问题，如果不能很好地控制，势必造成比住宅产业还大的资源浪费。我们希望通过本次大会为地产业，包括商专委，树立起正面形象，并起到桥梁和推动作用。
我们策划跨界大会的初衷，是要借着搭电影界、搭文化的台，以此证明房地产业并不只是住宅，并不只是高房价，还有商业地产、旅游地产、养老地产。商业地产的贡献非常巨大：第一，提供城市配套；第二，提供就业；第三，提供可持续发展的GDP的各个行业、产业项目，是可持续发展的房地产运营模式。
本次跨界峰会相当于一个相亲大会，把电影界和房地产开发界聚在一块，大家有一个交流的机会。包括租金问题、业态发展等等，通过共同讨论会比较有意义。尹龙：转移商业地产融资战略
目前，所有的房地产调控政策要达到的是显性效果。中国最大的地主是银行，对银行体系来说，如果中国房地产跌掉50％绝对是政府危机，因此谁都不敢让房价跌50％。这样跌会产生两个问题：一是逼着银行挤兑企业，导致企业大量出问题；二是一旦暴跌，银行业就会恢复到原点，不再放贷。
而房地产行业的风险收益率对银行不是最好的，虽然房地产行业的收益率很高，但风险系数却很大。在这种情况下，银行不会把房地产业作为首选项目。现在房地产业面临融资问题，未来融资还会不容易。
从此结论往下推，商业地产融资，就要考虑3万亿元的外汇储备。房地产企业如果总盯着传统的银行贷款，估计这几年会很难熬，各界地产老总要将思考方向转移到融资战略上面。韩健徽：商业地产向法制化迈进
2011年中国商业地产将呈现理性化。我个人认为，通过商业地产暴富的、炒作天价商铺的暴富时代将一去不复返。我们
要科学、理性地看待商业地产本性，要还原其本性。目前在商业地产发展过程当中也面临一些问题，下一步亟待解决。比如说，招商、人才、资金、长期运营的问题，特别是在资金方面，就是
RAS，需要确立法规来解决。
我建议，商业地产和旅游地产委员会，应该出台关于商业地产行业的一些标准。这几年国务院对旅游业、文化创意产业，包括国家宏观政策在内，了意见。特别是2∞8年金融危机以后，国家出台的产业标准，为扩大消费、拉动内需提供了前所未有的发展机遇。无疑，在商业地产标准化建设、宏观政策及理论基础研究方面都要加强。在适当时机，逐渐向商业地产法制化建设方面迈进。
谢家瑾：地产企业要放眼未来
商业地产一定不能走一拥而上的住宅产业发展之路。怎么才能做好商业地产，其实比做住宅产业难得多，也需要思考与应对很多问题。现在不是讨论计划经济的时候，这不是我们房产企业讨论的事情。最为重要的是，房产企业怎么控制一下节奏，让房价不再上涨，是比较现实的。我现在把话说在这儿，关于下一步政策怎么走，这在房产企业自己，不在别人。要解放自己，也是自己解放自己，什么救星都没有。现在中央已经走上调控这个路，你说政府该不该调控?
另外，房产企业还是要客观地看到，2009年为了应对金融危机，国家把宝压在房地产上，因为当时过于宽松的政策，给后来的房地产膨胀带来了一定影响，所以现在收场就比较难。实际上，房地产业也存在前一段时间的过热问题，适当调整并不是把行业摧毁。有点思路的调整有利于下一步发展，开发商还是要想开一点，着眼于长远。
杨铿：商业地产发展趋势巨大
我觉得，现在发展商业地产、文化旅游地产是必然趋势。在美国农村人均3500美元，城市是5000美元。在文化产业方面，中国GDP才二点几，美国文化产业GDP大概占二十五点。
而中国发展商业地产及文化旅游地产，也是新的资源整合方式。我们在四川做了一些文化旅游方面的尝试，在峨眉山有一个1.2万亩的商业体，在都江堰也做了一个旅游综合体。我想说的是，文化旅游符合当前新的产业政策，因此从现在的投资需求来看，发展商业地产是未来总趋势。
朱中一：积极稳妥发展商业地产
商业地产行业趋势范文3
复合型人才一将难求
万科总裁郁亮曾表示，在今后的房地产开发中，住宅地产将占业务的80%，而商业地产所占的规模不超过20%。虽然万科只把商业地产所占规模设定为区区20%，但是对于曾放言不做商业地产的万科集团来说，商业地产的第一步已迅速迈出；保利地产亦宣布，将在未来三至五年内加大对商业物业的投资比例，并逐步提高到30%，做大做好商业地产；金地集团则计划在2015年之前提高商业地产投资比例到20%；甚至连海底捞、娃哈哈、杉杉集团等餐饮、消费品企业也纷纷涉足商业地产。种种迹象表明，商业地产的价值日益被广大地产开发商所认识，并将发展和投资的重点逐步转到其上。
伴随商业地产市场的持续升温，相关领域的人才需求量必然增大，特别是复合型人才。由于商业地产开发涉及到定位、规划设计、招商、销售、经营管理等环节，这就要求商业地产人才能身兼数职，独当一面。但在实际操作中，商业地产的销售和经营往往相脱节，大部分从事地产行业的人才只懂销售，对商业经营缺乏了解，最后导致项目销售火爆而经营惨淡，顾此失彼。而从一些商业或经营管理公司招聘来的人才，大多具有在购物中心、百货或超市的从业经验，对商业行业相对熟悉，但对商业地产缺乏了解，易将商业地产混同于商业经营。比如，对于销售型的商业地产，销售人员必须全面考虑独立店铺、独立收银、市场定位或专业化业态，但在通常情况下，这些来自商业经营管理公司的人往往只具有开放式卖场收银的意识。此外，商业地产执行人也将大量短缺，如运营、销售、管理等方面的人才，也就是说，需要一些资本运作和商业运营的复合型人才，尤其是能胜任商
业地产销售的经营型人才。
“房地产行业不缺钱，但是很缺人！”一位猎头公司的客户经理发出这样的感叹。以往房地产公司招聘中高层管理人才，主要依靠行业内部消化，但是，越来越多的房地产公司开始委托猎头公司帮助他们挖人，年薪起价均在50万元以上。据调研数据显示，房地产行业的建筑设计师在前几年已达百万年薪，而2013年新进入百万年薪领域的岗位则是房地产行业的项目总经理，主要是派驻地市的项目总经理，以及集团公司的执行总裁。成都某著名房地产公司为寻找到合适的高级项目经理，明确开出100万元以上的年薪。不少公司为招聘销售策划人才开出了80万元的高薪。而之所以开出如此高的薪水，关键是房地产业内人才极度稀缺。
金融、运营专业人才稀缺
随着房地产行业的不断成熟，行业价值链也正在发生变化，未来的房地产商应该在三种定位中做出明确选择：一是金融投资商，二是运营商，三是服务商。这也是从国外房地产市场发展趋势总结得来的经验。单从这三种定位来看，精通融资和招商运营方面的高端人才将是未来房地产人才争夺的焦点，其中招商运营高端人才尤为稀缺。如开发企业的合约总监、项目经理、经纪企业中的营销总监、物业公司的项目经理、工程经理、企业估价师等。
2013年10月29日，万科拟以30亿入股徽商银行，宣告地产金融时代的来临。在当前形势下，房地产商向银行借贷需要承担较高的资金成本，而且房地产业本质上依然是资金密集型行业，万科向徽商银行贷款能够分享它的收益，并在一定程度上给其融资带来便利。这表明，房地产企业直接融资已经越来越成为一种趋势。另一方面，在国家对房地产大力调控的形势下，很多房地产公司都设立了专门的融资部门负责直接融资，甚至成立基金公司来打通地产金融渠道。受地产金融时代的大势所趋，房地产金融人才将会一将难求。
同时，商业地产开发的井喷之势带来了运营人才的巨大缺口。根据某研究中心搜集的数据分析，全国目前在建和拟建商业体如CBD（中央商务区或商务中心区）、SHOPPING MALL（超大规模购物中心）、旅游地产、酒店、购物中心、商业街、社区商业、专业市场、品牌直销购物中心等项目超过2000个，仅商业运营人才缺口就在2万人以上。在以运营为主的商业时代，专业团队是保证商业地产取得成功的重要保障。而人才短缺恰恰是商业地产的短板，许多项目的管理层并没有操作大型商业综合体的运营经验，只能在商业实践中采用“摸着石头过河”的策略。因此，现在的商业地产建成之后大都进入物业化管理状态。因此，挖掘引进运营人才是目前房地产企业亟需解决的问题。
房企电商人才走俏
2011年8月份，淘宝商城开始出售房产，当年的12月12日“全民疯抢”活动中，淘宝房展当日全国成交957套住房，总价值接近12亿元。此举极大地震动了房地产行业，让传统房地产经纪人备感压力。紧接着，万科集团拿出在深圳、广州、厦门、福州、长沙等华南14个城市共价值10亿元的房源，投到当时堪称史上最大规模的房产电商项目上；保利地产也将北京、天津、广州等30座城市的106个项目，全部加入新浪房产电商易居购房网，实行全程网络销售，在数量和优惠程度上再度刷新了房产电商的新纪录；日前，万达集团宣布正在进军电商新模式，其全新电子商务模式是基于强大线下资源的“大会员系统”、“大数据系统”。
商业地产行业趋势范文4
开发商战略性地进入商业地产业是行业发展的必然趋势。今年，很多公司战略顾问公司都会对开发商有这样的建议：目前国家在商业地产的调控力度不大，反而在不断出台拉动内需的政策，应注意商业地产的发展前景。
中国城市商业网点建设管理联合会会长苟培路曾对中国的商业地产前景有过量化的判断：商业地产当前的机遇首先是扩大内需，9000亿元保障性住房建设。国家投资4万亿元，其中四分之一是保障性住房，10％是商业地产配套。改革开放之初的1978年我国商品零售总额是1559亿元，今年有望超过12.5万亿元。尽管如此，美国3亿人，社会商品零售总额高达4.5万亿美元，是我国的13倍，这些差距说明我们发展空间很大，商业地产开发还有很长的路要走。
另外，城市化高速发展也为商业地产带来了发展机遇。我国正进入城市化高速发展时期，城市化率增加1％，那么每年度将新增城市人口1300多万人，如果按照城乡部的统计，若人均住房27平方米，就需要3.64亿平方米住宅配套，商业配套为10％的话，就是3640万平方米，可见大规模的建设还会持续30～35年。
然而刚刚开始升温的商业地产也面临着系列问题。
首先就是前文中所述，长期以来国内对于商业地产的概念并不明晰，历次宏观调控政策对住宅与商业地产没有区别对待，对商业地产抑制性规定过于苛刻，商业地产需要重新“定位”。
另外，如有一些地方政府缺乏科学的城市规划，没有将商业地产的开发纳入城市的整体规划中，也没有严格执行国家的商业网点布局规范，造成盲目开发、重复建设、商业网点布局不合理、因过度开发形成恶性竞争等状况，也是商业地产开发中迫切需要解决的问题。
然而资金是制约我国商业地产发展的最大瓶颈。商业地产基本的生存方式就是REITs，尽管近年关于REITs也在不断推进，但是即使政府现在推出了REITs，因为商业地产目前租金收益总体很低，抵不了银行存款利率。这种情况下REITs推出，大家只能是将其当做与其他股票一样去炒。也就是说目前REITs推出在政策上也许不存在很大障碍，但是在市场上至少在相当长一段时间会变成炒作工具，直到有一天房地产行业经过一轮大跌后，REITs的分红收益足以吸引真正的投资者，这还需要一个过程。
万达、宝龙等率先涉足商业地产的房企都曾经出售商铺，不过目前这种形势正在好转，在综合体开发成为主流的当下，很多开发商主要以出售住宅类产品回笼资金，商业部分更多选择持有。
商业地产行业趋势范文5
[摘 要] 虽然我国在近年来不断频繁出台房地产宏观调控政策，但其重点约束调控对象均为住宅地产，相对来讲，商业地产则受到影响较小，所以当前各大房地产企业均纷纷转变业务方向，希望走商业地产发展路线。但实际上，商业地产与住宅地产区别较大、所涉及部门范围较广且开发体系相当复杂，经营管理难度更大。文章以我国商业地产为背景，基于商业地产融资这一点来展开话题，探讨其融资模式的主要特点和所面临问题，并最终思考解决问题的应对对策。
[关键词] 商业地产；融资；问题；REITs；应对对策
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 07. 043
[中图分类号] F279.23 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2017）07- 0093- 03
0 前 言
进入21世纪，我国房地产行业伴随城市化高速建设进入繁盛期，像Shopping Mall、城市CBD等概念的引入也进一步激发了我国商业地产发展主流模式的多元化及规模化倾向，使得商业地产投资规模激增。截止到2016年，全国商业地产投资已经超过10 000亿元，比2000年增长了873.21%，发展前景相当乐观。
1 商业地产融资特征及主要模式
1.1 商业地产的融资特征
商业地产不同于住宅地产，它在运营模式上具有独特性，这主要体现在它较为复杂的融资内容体系上。通常情况下，商业地产融资主要包含两个阶段：第一阶段主要是商业地产开发，这一阶段企业投资规模较大，对资金的需求量也较大，而且商业地产不存在任何资金回收特征，所以企业该阶段的投融资成功只能代表项目开发的成功，其后期对整个商业地产项目的运营还要经历一更为漫长系统的过程；第二阶段就是商业地产的经营阶段，这一阶段企业主要通过商业物业运行来获取净现金流入收益，考虑到前期企业投融资规模较大，所以该阶段就非常考验商业地产企业的运营能力及投资回收能力。
整体来讲，房地产企业在进行商业地产投融资及运营时所经历风险可能较为集中，且具有深远影响。所以他们必须在项目选项及开发建设过程中把握好二者配合机制，为后期运营管理创造良好环境，消除一切可能出现的行业负面影响。
1.2 商业地产的主要融资模式
我国许多大型房地产商都将商业地产作为企业主力来运作，他们多数都是从住宅地产转型而来，但实际上在融资模式方面还存在较大缺陷，没有实现较为成熟的转变。某些企业依然还在利用传统融资模式，例如银行贷款、上市融资、债券融资以及项目融资等等。以项目融资为例，房地产企业在开发新项目过程中，往往会专门成立一家项目公司，主要针对项目内容展开一系列开发操作，此时项目融资就是以项目公司名义来对内对外筹措资金，为此企业也会拿出自身股权及资产作为质押对象，以实现有效贷款，并以公司未来的项目收益作为还款来源 [1 ]。
2 商业地产融资所面临的现实问题
我国房地产企业虽然在商业地产融资发展方面已经拥有一定经验，但仔细来看其融资体系还依然存在某些问题，亟待解决。
2.1 融资渠道过分单一
就目前我国商业地产的融资体系发展形势来看，其融资渠道相对偏少，特别是企业外源融资渠道过分依赖银行贷款，来自于银行的资金就占到了企业总融资比例的60%，它甚至贯穿了商业地产开发的整个阶段。这说明我国房地产企业在商业地产开发及运营管理方面是极不成熟的。而近年来，伴随电子商务领域的兴起，商业地产竞争愈发激烈，其房产空置率也被急速拉高，这就意味着商业地产开发经营风险的无限扩大。一旦企业在商业地产运作上出现收益损益不平衡状况，房地产企业在银行的不良贷款率就会升高，这将严重影响其在商业地产方面的发展上升空间。
2.2 融资及运营方式相互抵触
我国房地产企业善用分割出售形式来运营商业地产，它从某种程度上破坏了商业地产物业的完整性，也让商业地产价值最大化效应彻底丧失。这是因为某些房地产企业可能在商业地产运营方式及融资方式上发生抵触冲突，可能导致的后果就是企业在商业银行的贷款额度及期限严重受限。为了改变这一状况，房地产企业可能会试图改变运营模式，尽可能减少项目净现值。但如此操作又会进一步加大商业地产项目投资风险。可以见得，二者之间的相互抵触制约，也将房地产企业带入了恶性循环怪圈。
2.3 缺乏针对性融资模式
商业地产要求房地产企业能够提出独立的融资模式，但在我国现阶段的金融市场中，针对商业地产融资特点的融资方式却相对匮乏。这是因为商业银行在针对住宅地产方面所开发的融资服务项目更多，在商业地产融资方面却显得捉襟见肘。由此，近年来许多来自海外的商业地产融资模式被纷纷引入，例如CMBS商业房地产抵押贷款支持证券，但是在我国它也只是存在于理论上，在实际操作方面其安全性、优越性还有待验证，这也从侧面说明了我国商业地产在融资模式上并不成熟，它严重制约了商业地产在整个房地产行业体系中的发展前景。
综上所述，就商业地产融资发展这一点，其确实面临问题多多， 从整体上严重制约了我国商业地产行业的健康可持续发展态势。为此， 应该基于问题找到解决对策， 引入新的、安全的、符合我国经济体系及现实国情的新融资模式对策[2 ]。
3 基于REITs的商业地产融资问题解决对策思考
3.1 关于REITs
REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地产投资信托基金，它是由发起人通过公众对外公开发行的受益凭证，主要用于吸收社会上的闲散资金，并将这些资金投入到可带来持续现金流的房地产物业及证券中，所以可以将其视为是一种有价证券。从金融技术角度来讲，REITs是可以有效实施组合投资策略的，它可以将已募集的资金头像不同类型或不同地区的房地产项目当中，其投入成本低且投资风险低，是目前房地产行业比较青睐的重要融资模式。
在我国，房地产企业在商业地产融资上已经逐渐倾向于资产证券化模式，这也是借鉴发达国家经验所展开的新一轮融资发展风潮。例如这种REITs股票或受益凭证就能将来自于公众的融资应用于商业地产体系中，将来再以物业租金收入的形式将收益来源再次分配给投资者，它不但满足了房地产企业在商业地产运营管理方面的现实资金需求，也使得商业地产发展利益得到合理共享。
3.2 基于REITs的商业地产融资问题解决对策
基于REITs的商业地产融资问题解决对策主要要从宏观与微观两大层面来论述。
3.2.1 宏观政策层面
首先看宏观政策层面，在美国商业地产行业中，REITs的发展主要得益于政府税收优惠政策驱动，它有效降低了商业地产的融资风险问题。但在我国，商业地产的税收规定则主要以企业出租房屋为主，它按照租金收入的5%来缴纳营业税，租金收入减掉商业地产成本及税收费用所得利润，还要按照33%的税率再次缴纳企业所得税。如果按照REITs模式进行征税，房地产企业可能就无法得到REITs在国际上8%～9%的通常收益率，因为REITs中的绝大部分收益都已经作为分红分配给投资者，其留存收益偏少，REITs扩大发展的可能性也会随之减小。因此可以见得，政府必须带头提出行之有效的优惠激励政策，激发REITs在商业地产体系发展中的融资动力，使其不断扩大规模。总结来看，我国必须针对REITs来首先制定相关税收优惠政策，这对间接促进房地产企业商业地产发展是非常必要的。
其次看相关保护法律的健全方面，以我国香港为例，他们在商业地产REITs融资的发展方面一直持有谨慎态度，所以他们在立法与监管方面都比较全面，希望时刻保护投资者利益，并绕此来构建了一系列严格规定体系，确保了REITs在香港商业地产中的合理规范运行，也有效降低了大小企业投资者的利益冲突风险。对中国内地而言，香港这一做法也是值得借鉴的，我们应该制定基于国内现实国情的相关法律法规，比如修改当前已有的《公司法》，允许SPC（Statistical Process Control，统计过程控制）技术进驻企业，利用他来配合REITs内部管理模式，并基于它来优化《公司法》改革进程。再者，也可以对《所得税法》、《物权法》进行相应修改，处理目前界限较为模糊的房地产企业融资状态，进一步明确相关法律规范，健全监督市场以帮助企业安全高效融资。
3.2.2 微观模式层面
在组织结构选择方面，房地产企业应该基于REITs体系特征来构建信托型REITs结构，循序渐进的开放企业融资模式及范围。采用该融资结构类型也是为了做到以商业地产为标的，加速信托收益凭证的形成，企业也会基于此有期限封闭式基金形式来强化上市交易活动。纵观我国当前金融信托法律法规，其机制相对比较完善，这对减少商业地产立法障碍非常利好，也非常容易被房地产企业管理层及投资者所普遍接受。所以说，从微观模式运作角度来讲，我国房地产企业利用信托型REITs来运作商业地产还是具有很高可行性的，而且商业地产也可以利用该新融资模式来为企业构建更健康融资体系，加速企业的资金流动性。
在管理模式选择方面，主要可以采用外部管理模式或内部管理模式，它们都基于REITs组织结构及相关法律环境来展开，同时它也取决于我国金融市场及商业地产的实际发展程度。
在内部管理模式方面，REITs投资经营管理主体就是该融资模式的发起者，他的稳定收入来源应该是商业地产的基金管理费及物业管理费。客观讲，内部管理模式相对灵活，非常益于企业制定商业地产运营策略，像美国大部分房地产企业所采用的就是这一内部管理模式。在亚洲，像日本、韩国等发达国家所采用的是REITs外部管理模式，它主要依赖于受托人以外的第三方专业管理机构来为商业地产进行前期融资和后期资产管理服务。因此外部管理模式的优势就在于它能够确保投资人利益不受到外界侵害，具有极高的监督属性。
对于我国而言，基于REITs的外部管理模式更为妥当，因为我国房地产企业在商业地产融资及运营管理方面本身就缺乏外部监管力度，所以为了确保投资者利益分配的合理和监管规则的安全性，外部委托管理模式还是比较符合我国国情的。
在投资管理模式方面，我国房地产企业在商业地产融资方面应该持开放态度，应该学习美国以权益型REITs为主的房地产资产融资模式，长期专注于某一区域的投资，为企业带来持续利益。而且这种投融资模式相比于传统模式受利率影响更小，也能在一定程度上抵御权益型风险的发生。对我国商业地产行业来讲，应该允许权益型、混合型、抵押型等多种融资类型在市场中的同时存在，监管层也无需划出详尽框架进行约束，应该交由市场、企业自身来作出符合自己发展现状的正确选择[3 ]。
4 总 结
综上所述，我国房地产行业在宏观政策调控与微观模式选择上都要做出正确选择，尤其是商业地产领域应该基于政策大背景和市场大环境来发挥其行业独特性，广泛接受多元化融资模式，引入REITs模式，并基于它来解决行业融资问题，为商业地产在我国未来的健康良性发展寻求支柱。
主要参考文献
[1]陈文玲.促进中国商业地产的健康发展[J].商业研究，2008（9）：5-7.
商业地产行业趋势范文6
关键词：商业地产 商业 协调发展
随着消费结构的快速升级和城市化进程的加快推进，我国商业地产建设发展很快。商业的发展、交通格局的变化、私家车的普及、住宅的郊区化等城市发展的结果促进了商业业态的转化，也为商业地产发展提供了基础和需求。如何营造与商业的协调发展的商业地产，成为日益关注的问题。
商业地产的产生与发展
商业地产的产生与发展是城市化的必然结果
随着城市化进程加快，以城建市、以市兴城、城市一体、协调发展成为城市发展的主题。商业繁荣是众多大中型城市所选择的发展目标之一。许多城市旧城改造工作紧锣密鼓，购物广场和商业步行街的兴建如火如荼，大型住宅区加紧建设，这都对商业地产产生了大量的需求。与此同时，居民消费能力也不断增长，消费水平大幅度提高，需求多元化趋势明显，这为商业地产的发展带来了良好的机遇，也为商业地产发展提供了广阔的空间。
同时，随着我国零售业的完全开放，许多国际零售、娱乐、家居、餐饮业的商业巨头为抢滩中国市场，纷纷在国内大中城市建立连锁店，沃尔玛、家乐福、麦德龙等国外品牌竞相在中国选址开店，加大了对商业物业的需求。同时国内大型零售企业为保住其市场份额也纷纷加紧扩张，在兴建大卖场的同时，连锁店也呈遍地开花之势，构成了对商业物业需求的另一主力。此外，很多中小投资者也纷纷看好商业市场的投资潜力，成为商铺的强有力的购买者。激烈竞争，改变着大中城市原有的商业布局，形成了对商业物业的巨大需求。
商业地产与城市发展互相促进、互为制约
商业地产是一个高投资、高回报、高风险的行业，从其投资周期和使用周期看，对城市的发展乃至整个社会经济发展都具有深远的影响。商业地产是城市商业重要的商务环境，其质量、数量、分布、使用效率影响城市的商业功能的充分发挥，其相对价格高低决定城市的商业成本，直接影响商业企业的收益，影响城市创造能力和竞争力。因此，商业地产对城市发展来说是一把双刃剑，它可以促进商业的发展，也可能会阻碍商业的发展。
随着城市的发展，商业地产应运而生，而城市的不断发展也对商业地产提出了更高的要求。作为城市商业的运营商，商业地产应该是一个与城市、与商业协调发展的和谐商业地产。
商业地产的和谐发展模式
与商业发展速度相适应
商业的发展引导着消费的时尚和潮流。商业地产在发展的过程中要看到商业的这种特点，从前瞻性和开放性角度出发,做到适度超前，而不能不顾城市发展的实力和市场的承受能力盲目开发、过度开发。与此同时，商业地产的发展速度也要与支撑商业地产需求的几个重要指标―GDP、社会消费品零售总额、人均可支配收入、人均商业面积等指标的增幅相吻合。
注重发展的可持续性
首先，商业地产的发展要与商业业态的变更相适应。从西方商业业态的发展规律看，商业业态的变更是与一个国家或地区的GDP密切相关的。当一个国家或地区的人均GDP处于1100美元以下时，商业处于与农业经济相匹配的原始状态；当人均GDP处于1100―2000美元时，商业业态将出现升级，百货商场、商业街、批发市场等将取代农业时代下的庙会、集贸市场；当人均GDP达到2000―4400美元时，商业形态将出现质的飞跃，多样化、规模化的现代商业应运而生，如大型购物中心、超市、专卖店、精品店等；当人均GDP达到4400美元以上时，超越商业范畴的广义商业如Shopping Mall、旅游地产、物流等综合商业形态开始出现。这就要求在项目建设的初期就要结合当地的实际情况，选择与商业业态相适应的商业地产。
其次，商业地产作为跨行业的领域，有自身的发展规律。按国际惯例，商业地产的发展需要2―3年甚至更长的培育期，为统一经营和管理，国外企业一般对商业物业拥有95%的持有率，只租不售是商业地产的主流经营模式。另一方面由于商业业态存在多样性，不同业态在选址和物业结构等方面的要求各不相同，所以一般采取先招商，再根据商家对物业结构的不同要求进行建设，即“订单式开发”。这就要求开发商在建设初期，不仅要注重商业地产项目本身的持续发展，更要注意商业地产项目开发与外部资源利用之间的关系，尽可能减少资源的浪费，以满足社会可持续发展的需要。
在商业地产的开发中，开发商、投资者、经营者、物业管理者形成一个环状结构，其多方利益是密切相关的。开发商只有从为商业经营服务角度出发，兼顾自身开发利益的同时，考虑到整个环路的其他利益者，才能维持整个环路的发展。
保证生态的平衡性
商业地产的生态平衡主要指商业地产的发展要与周围环境保证和谐一致。主要表现在以下几个方面：商业地产的总量一定要与市场需求相符，商业地产的发展不能脱离当地市场的实际情况；大中小商业的结构比例要达到合理的配备，且在业态上要形成互补；商业地产的布局一定要符合城市规划和商业网点的规划；大型商业设施的建设要以人为本，与周围环境、交通相协调，保持商业与地产的生态平衡。
我国商业地产发展的现状及原因分析
脱离了商业发展的速度
近几年，我国商业地产进入了快速发展时期。据国家统计局统计，近五年来全国商业地产投资平均每年增长28.9%，新开工面积年均增长28.4%。其中今年上半年，全国商业营业用房投资778亿元，增长23.8%。而与此形成对比的是，支撑商业地产需求的几个重要指标――近5年社会消费品零售总额平均增速为11.6%，人均可支配收入的平均增速为8.6%，这些指标均低于商业地产的增速。
究其原因，一是商业地产的价格较高，宏观调控后，部分开发商从投机住房转向商业地产，一些原本从事商业地产的企业也加大了投资规模。二是地方政府为追求短期效益，注重形象工程不顾本地市场和消费需求，盲目加快对商业地产的发展。从某种程度上讲，我国商业地产的发展不是过热，而是发展速度过快，脱离了商业发展的需要。据商务部统计，个别城市人均商业网点面积已经达到了2-3平方米，是发达国家的两倍，却仍在兴建大型商业设施。
违背了商业地产发展的客观规律
国内商业地产刚刚兴起，开发商普遍缺乏经验，往往是先建设后招商，许多商业项目在选址、内部结构、动线规划、仓储设施等方面无法满足商业经营的要求，形成大量无效供给，成为城市商业地产中的烂尾楼。
现阶段我国很多开发商主要依靠短期银行贷款、施工队垫款等渠道筹集资金，迫于还款期限压力，开发商往往通过分割销售快速回笼资金，这同时也转嫁了投资风险。但分割销售后又因缺乏统一管理，出现经营困境。
忽视了可持续发展性
空置面积的增加造成了社会资源浪费；上半年，全国商业营业用房空置面积增长21%。空置商业营业用房沉淀了大量的资金，并浪费了土地资源。大型商业设施过于集中，同质化明显，竞争加剧。网点过分集中，导致商业企业间的超度竞争，企业整体效益下降，特别是小规模商业企业倒闭增多，影响了经济运行的质量。潜伏着金融风险。据金融部门统计，个人购买商业用房贷款余额是商业用房开发贷款余额的3倍以上，全国用于个人购买商业用房贷款额不低于1500亿元。而个人还贷主要依靠出租商铺的租金或开发商承诺的投资回报，从目前商业地产的经营状况看，这部分贷款的风险较大。以上几种因素，会造成投资者对商业地产领域造成发展的悲观预期，不利于商业地产的可持续发展。
发展和谐的商业地产策略
开发商调整定位
开发商在整个项目的发展过程中，是主要经营者。这就要求开发商要尽快放弃惯有的思维模式，实现从地产开发商到商业地产经营者角色的转变，从战略角度对组织机构作相应的调整，确立以商业经营、客户服务为重点的机构形式，改变过去先建设后招商、卖完房子走人、追求短期利益的做法。开发商在其开发初期一定要明确项目建成后由谁来经营（Who）、经营什么（What）以及怎么经营（How），即2W1H原则，这样才有利于统一管理、稳定经营。同时，要加强投资论证，从城市规划、经济发展、商业环境、消费习惯、人口结构、交通组合等诸多方面进行分析研究，充分考虑商业地产特有的规律，确保投资规模的科学化和专业化。
寻求最佳经营模式
不同的商业业态对商业地产的要求也不相同，仓储商店注重层高、建材超市要求承重、百货商场注重外在形象，只有与商业功能结合起来，体现商业业态和商业形态的特征，商业地产才能具有强大的生命力。在项目开发初期，尤其是大型商业项目的开发，要通过研究零售、餐饮、休闲、娱乐、专卖等各种业态来确定比例关系和业态组合，设计最佳的业态结构。另外，从国外商业地产的发展看，只租不售和订单式地产是商业地产经营的主流模式，应不断探索适合我国国情的科学发展模式。
建筑规划以商业经营、消费习惯为本
商业地产应以商业经营为主，充分体现经营概念和特色，实现聚集人流的功能。由于项目所在的城市发展水平不同，地方文化具有差异，这就要求规划设计部门应在最大限度上满足各方面的需要，特别要注意研究当地消费者的消费习惯和消费心理，使建筑风格符合消费者的审美观，为消费者营造健康、舒适的休闲的购物空间。目前，强调体验式消费为主，表现为商业街区形式的“第四代商业模式”已引起了业内的关注，成为“新商业运动”的主导模式。
强化开发商的商业经营能力
由于国内商业地产仍然处于发展的初级阶段，产权、经营权、管理权的分离不可避免的造成各主力店与产权商铺都把各自的利益放在首位。这就要求开发商要具有创新头脑，树立以“投资者、经营者、消费者”为导向的服务意识，在充分了解商业结构中各种业态的基础上统筹兼顾，协调管理。同时，专业的商业管理团队的作用日益重要，要加大力度培养商业地产领域里的管理团队。这支管理团队既要包括物业管理方面的人员，又要包括商户管理方面的人员以及营销方面的人员，既要包括不同业态的商业专家，又要包括不同专业的设计专家，在专业协同下，使项目各个环节有效的串联、衔接与配合，这样才能发挥出各种资源应有的价值。现阶段迫切需要行业协会发挥组织协调作用，建立商业地产行业分析师、职业经理人等行业标准，加快行业人才的培养。
