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建筑市场调查报告范文1
市场调查就是运用科学的方法，有目的有计划地搜集、整理、分析和研究市场对产品需求的情况以及与此有关的资料。狭义的市场调查是指对购买商品、消费商品的顾客(个人或团体)所作的调查，研究顾客对商品的意见、要求、购买力、购买习惯和动机等。广义的市场调查除了对顾客作调查外，还包括调查产品的需求量、价格、流通渠道等内容。把市场调查获得的情报资料进行整理、筛选、分析、归纳，得出恰当的结论，提出采取行动的合理建议，进而写成的书面报告就是市场调查报告
一、市场调查是市场调查报告写作的基础
市场调查报告是记述市场调查成果的一种经济应用文。俗话说：“巧妇难为无米之炊”。离开了市场调查，没有市场调查获得的材料，没有调查研究的结果，就根本谈不上市场调查报告的写作。因此，我们说市场调查是市场调查报告写作的前提与基础，要想写出好的市场调查报告，必须先认真地搞好市场调查。
要搞好市场调查，调查人员首先要在掌握本企业内外资料及有关情况的基础上，摸清企业经营中存在的问题，确定调查的主题及调查的范围，解决调查什么的问题。或调查产品的质量、效用，或调查用户的对象、数量、分布地区和经济状况，或调查产品的销售渠道，或调查产品滞销的原因等等，都要根据企业的实际情况来确定。上海海光金属冶炼厂前两年生产的“铸铁短管”(又称污水管)与规格产品仅在长度上有差别，是价廉物美的下水道材料。原以为由于建筑工程遍地开花会十分畅销。然而，投放市场后却很少有人问津，销售量寥寥无几，致使库存高达两万余支，积压资金十七多万元。该厂根据经营中存在的问题，确定对“铸铁短管”滞销的原因进行调查，调查范围确定为上海市区、市郊区及外省市、县。经过深入调查，终于找到了产品滞销的症结所在：一是目标市场选得不准；二是销售渠道选择不当。以致货不对路，商品阻滞。该厂针对以上问题，作出两项决策：一改变目标市场，从市内转向市郊、本市转向外省；二改变销售渠道，由过去的市区专业商店单一经营变为由县生产资料公司经销。结果情况大为改观，“铸铁短管”立即成了热销商品，在短短几个月内，厂内积压库存一扫而空。海光厂这次市场调查搞得好是与调查之前正确地确定调查主题和调查范围分不开的。
作市场调查在确定了调查主题和调查范围之后，还要选择恰当的调查方法。市场调查的方法按其选择调查样本的方法来分，有市场普查(一般只在产品销售范围很小或用户很少的情况下采用)、抽样调查、典型调查和重点调查，按调查过程中对调查对象所采取的具体的调查方法来分，又有询问法(口头询问、电话询问、书面询问)、观察法、实验法和资料调查法。这些市场调查方法各有其长处和短处，也各有其不同的适用范围。在调查中可以单独选用某一种，也可以结合使用多种。比如，对试销、试用的新产品的调查，因销售、试用的范围小，就可选择市场普查的方法。如要调查某市某区数以万计或十万计的众多居民的商品购买力，则以选择抽样调查的方法为宜。对调查对象所采取的具体的调查方法也应选择得当。北京市有关单位关于女顾客对头上戴的防寒用品需求变化的调查，运用的调查方法就颇为得当。1982年入冬以后，北京市的许多商场发现往年一向受女顾客欢迎的拉毛围巾、三用巾出人意外的滞销。如新街口百货商场1981 年销售拉毛等各种围巾一万一千条，三用巾三万个；1982年入冬到1983年元月下旬，却只销售围巾一千四百条，三用巾三千个。这引起了有关部门的重视。为了调查北京女顾客对头上防寒用品的需求变化，一天下午五时，调查人在北京西单盛锡福帽店门口用观察法作了调查，对从南往北来的一百多名妇女进行观察，结果除了七名妇女头上什么都没戴之外，三十六人戴的是围巾，十人戴的是三用巾，其余的都是戴的毛线帽子。这些戴帽子的妇女既有衣着入时的青年，也有老人和十几岁的学生。为什么很多妇女喜爱戴毛线帽子呢？有关单位又进一步采用询问法调查她们从戴围巾、三用巾改戴毛线帽子的心理动机。北京电子管厂的一位青年女工说：“拉毛围巾太长，用起来不方便；三用巾虽能当围脖、头巾、帽子用，但不太好看。”北京机械密封件厂一位四十多岁的女干部说：“戴毛线帽子既暖和又经济，而且我们岁数大的人戴起来也是样儿。”一位不愿透露单位的女青年说：“我看到别人都戴帽子，挺好看的，便跟着织了一顶。”调查人通过观察还发现当时流行的膨体纱、毛线帽子的式样很象1982年秋季上映的电影《三家巷》中女主角戴的那样，美观而大方①。这一市场调查由于选用的调查方法十分得当，就获得了很有价值的市场情报资料。
通过市场调查获得了大量详细的有价值的可靠的情报资料，这就为市场调查报告的写作奠定了坚实的基础。
二、市场调查报告的结构及写法
建筑市场调查报告范文2
bi(business insider intelligence)最近了一份无人机市场调查报告。报告称，无人机市场增长迅速，但后续还需要政府方面敲定投资，开放相关硬件和计算机市场。
目前，无人机主要用于农业、土地管理、能源测控、城市建筑、传媒等方面，电子商务和快递方面的应用还没到火候。美国部分商业无人机已经入试用阶段。但监管会(faa等)就无人机飞行领域、速度等方面都作出了限制和禁令，预计2018年前不会出现有序完善的无人机市场体系。
事实上，无人机，尤其是商用无人机，正处于早期市场风口。现在，美国以外的，比较大型的无人机制造商有：法国的瑞士产sensefly，加拿大公司aeryom，瑞典贸易公司cybaero，中国深圳的大疆(dji)和韩国的gryphon。而之前bi也有报道称，大疆已经占到美国无人机市场份额的一半。
此外，报告还显示，XX到2020年间，商、民用无人机市场的年复合增长率将达19%，而军事方面的增长则仅为5%。无人机的投资来源现多为工业私企，以及芯片制造公司等，他们对无人机智能化的投入比较多，但技术方面还在瓶颈阶段，短期难有突破。不过，大型国防承包商、工业集团也已经逐渐开始关注无人机的市场领域。
建筑市场调查报告范文3
关键词:建筑工程 原材料 成本控制
建筑工程施工项目的管理是保证工程获得收益的重要方面，项目的成本控制管理是工程施工项目管理的关键。在项目的成本管理中，原材料成本占有很大的比重，是项目成本的核心内容。原材料的成本控制不合理会造成施工单位收益降低、建筑工程质量下降，因此在建筑施工过程中应严格对原材料进行成本控制，使得建筑工程在获得收益的同时施工质量得到保证。
一、建筑施工过程中原材料成本控制存在的问题
在施工过程中，很多施工单位都存在着对原材料成本控制不力的现象。主要表现为以下四种：
(1)对于原材料采购的整个流程计划不严密，过程考虑不周到，缺乏严谨性，采购方式比较单一。
(2)缺乏规范严格的原材料接收发放程序，对原材料所涉账目财务登记不够及时。
(3)在原材料消耗过程中缺少应有的日常盘点，对原材料成本进行核算的内容不清晰明了。
(4)建筑施工各部门的职责分工不够明确，内部控制管理措施缺乏力度，在原材料采购到使用过程中有些环节存在着推诿扯皮现象，甚至有一些违反规定的行为发生。
二、控制原材料成本的有效方法
(一)增强原材料采购管理，控制原材料采购成本
1、建立和完善材料采购规章制度及管理体制
通过建立健全原材料物资采购管理流程，不仅能够使得原材料管理程序更加规范化、程序化、制度化，而且是合理有效地控制原材料采购成本的基础。例如，通过成立材料采购管理委员会，设立材料采购监督部门，合理制定材料物资的竞价、限价、招标、择优采购等管理措施；通过奖惩措施和管理制度并行的方式，以措施来管理人，以措施来约束人，只有将原材料采购全过程进行规范性管理，才能有效控制材料采购成本。
2、高度重视原材料市场调查工作
原材料的市场调研是进行材料采购的基础，做好市场调查是建筑单位施工前必要的工作。通过对材料采购的计划材料价格及材料供应商进行全面的市场调研，对调查信息进行整理筛选，做出完整准确的市场调查报告。通过对计划供应商企业信誉、供货能力、生产经营资格、企业规模等方面进行全方位评价，选择出售后服务最优、材料价格最低、材料质量合格的供应商，同时根据原材料市场的实际情况变化进行适时的改变，实行动态性的管理方式。
3、运用合理的采购模式降低采购成本
通过选择合理的采购模式能够更好的节约材料采购成本，获得更大的收益。通过采取公开招标的方式能够全面发挥供应商的经济及技术实力，使得竞争效果更为明显，更加充分。在质量和价格的竞争中，采购方能够获得售后服务周到、低价格、质量合格的原材料物资。这种方式不仅可以带来原材料的低成本，而且能够获得保证金合理使用带来的利润。在材料招标监管部门的监督下，可以防止人为的干扰，避免不正当竞争及暗箱操作现象的发生。
(二)保证合格材料进入施工现场，在原材料验收环节控制成本
原材料的质量是决定建筑工程施工质量能否合格的基础，必须做好原材料质量验收工作，把好验收关，禁止不合格原材料进入施工现场。如果发生不合格材料的使用，会致使建筑工程返工，导致成本的额外增加。因此，当原材料到达时，管理部门应组织人员严格检查，进行层层验收，保证进入施工现场的原材料质量合格。在这过程中，验收人员应仔细核对原材料数量、型号，索要材质相关证书，检验材质能否符合规定的标准，对一些劣、次、残货应严格坚持不验收入库。
(三)控制原材料的消耗，实行限额发料
在施工过程中有效控制材料的消耗能够有效降低材料成本，增加建筑企业的收益。建立好材料领用存制度，完善原材料出入库的账务。实行限额发料制度不仅能够增强材料供应的计划性，而且可以提高对原材料消耗定额的管理，有效监督消耗定额的执行，有利于做好发放材料前的准备工作，避免材料被动及忙乱供应现象的发生，有利于合理准确的制定和实施原材料采购计划。
三、结束语
综上所述，在建筑施工过程中，合理分析原材料成本控制存在的问题，制定出合理有效的控制和节约成本的方案至关重要。原材料的成本和质量决定着整个工程项目的成本及建筑工程的施工质量，建筑施工管理人员应认真执行原材料制定计划，从材料采购到材料进入施工现场到材料交付使用整个过程中严格把好成本控制及材料质量关。这些控制原材料成本方法的实施，不仅有利于施工企业获得更大的收益，而且能够提高建筑施工质量，增加建筑的安全性。
参考文献：
[1]石天敏.公路工程项目材料管理浅探[ J]. 中国西部科技,2008, 7(13) : 32-33
[2]黄健.目标管理,项目成本管理[J].施工企业管理, 2008,5(237): 62- 63
建筑市场调查报告范文4
【关键词】节能；外窗；墙体；建筑能耗
0 引言
建筑能耗是社会总能耗的重要组成部分，我国目前建筑能耗占总能耗量30%左右，在建筑节能中最重要的就是保温材料的运用，运用节能率高的保温材料，可有效降低建筑能耗，实现建筑节能[1]。
建筑物的热量消耗主要是通过围护结构中的消耗热量总量，其次是通过门窗间隙的空气渗透耗热量。传热耗热量总量中，按比例由高到低依次是窗户、外墙、楼梯间隔墙、屋面、阳台门下部占、户门、地面。
1 外窗节能
现在我国使用的窗框材料主要有铝合金、钢材、木材、塑料和玻璃钢等，在玻璃的使用方法上主要是双层、三层、中空和真空等。玻璃材质主要是普通平板玻璃和热反射玻璃[2]。寒冷地区的外窗节能性能除材料的影响外，还需要考虑的如下三个因素。
（1）太阳能的利用。严寒地域里的太阳能能源相对来说是比较充足；冬天阳光充足时，外窗太阳能得热量能力提高，可更好的改善室内热环境。
（2）外窗保温隔热性能。通过提高窗体的各组成部分的保温隔热等性能、采取活动遮盖等措施，冬季可减少窗体的传导热量消耗热量能力，减少散热量，保障室内温度；夏季可减少空调的使用频率，实现节能的目的。
（3）窗体气密性和合理的通风。窗体紧密可降低由于空气的渗透带来的耗热量。
2 墙体节能
复合外墙可分为三类：保温材料夹心复合外墙、外保温复合外墙及内保温复合外墙。现在建筑物多数采用的是外保温复合墙体或内保温复合墙体。外保温复合外墙及内保温复合外墙可以达到冬季外墙内表面温度的要求，保障室内温度，使室内舒适度大大提高，外墙保温复合墙体相对于内保温复合外墙的优势之处在于性能方面，外墙保温复合墙体在保温性能方面更加优越[3]。
外墙保温系统使用在严寒地域的建筑物上将具有以下六项优点：
（1）保护支持主体承重结构。室外温度发生变化时，温度变化主要发生在保温层的内部，能够保护内部墙体，使墙体温度变化幅度小，内部的温度应力变化随之减小，减少墙体由此产生变形开裂。
（2）减弱热桥现象。在寒冷的冬季，热桥部位会发生房屋外墙内表面返潮、结露、发霉甚至滴水现象。采用内保温复合墙体，保温层越厚，墙体则会越薄，热桥现象会随之更加明显。
（3）维持室内热稳定性能。使用外保温复合墙体，重质结构热容量，在室内一侧，使墙体储存更多的热量，当室外温度发生变化时，复合墙体的储热能够缓冲室内温度的变化幅度，提高了舒适性。夏季，外保温复合墙体能够降低室外高温对室内的影响，降低太阳热辐射引起的室内温度变化，维持室内的热稳定性。
（4）提高墙体的气密性和防水性。采用该系统，建筑物墙体在雨雪天气下而产生的阴冷潮湿可以得到改善，使防水性和气密性大大提升。
（5）增加房屋的有效面积。外保温复合墙体可以达到降低主体结构厚度的效果，实现建筑物的有效使用面积增加，隔热性能和保温性能会更好。
（6）技术工艺简危使用范围广。外保温复合墙体适用于多种大小规模的建筑，通过采取一定的施工工艺和技术手段，可以实现建筑装饰效果的显著提升，尤其是在对旧房屋的改造中，使用外墙保温系统可以实现房屋整体面貌的一个巨大改善。
3 总结
综上所述目前我国建筑能耗问题的主要来源是外窗和墙体上的节能，而待解决问题的关键主要在外窗和墙体材料上的选用，所以材料的选用对减低建筑能耗有着千丝万缕的联系。
【参考文献】
[1]王立群.北方寒冷地区居住建筑外窗节能设计研究.建筑技术科学，2007，12.
[2]何水清.节能窗的发展情况与节能经济效益.建筑节能，2007，9.
建筑市场调查报告范文5
关键词：建筑工程项目、材料、成本控制
1、加强材料管理的现实意义
目前，施工现场材料管理仍很薄弱，主要表现在以下几个方面：
1）在对材料工作的认识上普遍存在着“重供应、轻管理”的观念，只管完成任务，单纯抓进度、质量、产值，不重视材料的合理使用和经济实效，而且对现场材料管理人员配备力量较弱，使现场材料管理停留于粗放式管理水平。
2）在施工现场管理与材料业务管理上普遍存在着现场材料堆放混乱，管理不严，用于工程的余料及周转材料不能得到充分利用，材料计量设备不齐不准，造成用料上的不合理，材料质量不稳定，无法按材料原有功能使用，技术操作水平差，施工管理不善，造成返工浪费材料等。
3）在基层材料人员队伍建设上，普遍存在着队伍不稳定，文化水平偏低，懂生产技术和材料管理的人员偏少的状况，造成现场材料管理水平比较薄弱。不少建筑施工企业的施工现场材料管理工作不到位，严重影响施工项目经济效益的实现。建筑施工现场材料管理，是在现场施工过程中，根据工程类型、场地环境、材料保管和消耗特点，采取科学的管理办法，从材料投入到成品产出全过程进行计划、组织、协调和控制，保证生产需要和材料的合理使用，最大限度地降低材料消耗，这对于提升建筑企业利润，提升企业竞争力具有重大的现实意义。
2、控制材料成本的有效途径
2.1加强材料采购管理,从源头上控制采购成本
建立健全采购管理体制和规章制度。建立一套规范的物资采购管理程序,并使之制度化、程序化、规范化,是有效地控制材料采购质量和成本的基础。
2)重视市场调查,选择合理并合格的供应商，最好是生产商直接供应。市场调研是物资采购的基础,搞好市场调查是采购前必须要做的工作,材料调查是对采购计划中的材料价格和供应商进行市场调研,经过信息筛选梳理,形成完整的市场调查报告。通过对供应商资质、企业规模、生产经营资格、供货能力、质量保证、企业信誉、服务水平等全方位的进行评价,选择材料质量合格,价格最低,售后服务最好的供应商,并根据市场变化和实际情况进行适时的调整,对合格供应商实行动态管理。
3)严格执行采购计划。根据项目材料预算认真做好材料采购计划,避免无计划、盲目、随意的采购,造成库存积压,影响资金流转。材料采购计划除非因设计变更等因素需要调整外,正常情况下不应随意进行调整,以保证计划的指导性和严肃性。
4)集中“阳光采购”,直接降低采购成本。大批物资采购形式多样,选择什么样的采购模式更能节约成本,获得超额降价收益,最直接、最有效的方式是采取公开招标,集中“阳光采购”。它能够充分体现市场经济体制下公开、公正、公平的竞争原则,能够充分发挥生产商或者供应商的技术实力和经济实力,使竞争效果体现得更充分。在价格、质量、服务的竞争中,采购方可以采购到质量优、合理低价、售后服务周到的物资。“阳光采购”除了直接获得低价成本外,还可以带来保证金合理使用获得的收益。在招标监督机构监管下,还可以避免人为因素的干扰,防止暗箱操作和不正当竞争行为的发生。
2.2确保合格材料进入施工现场,从验收环节上控制材料成本
材料质量的好坏是决定工程质量是否合格的关键,必须把好材料质量验收关,防止不合格材料进入工地用在工程上。一旦发生使用了不合格材料,会导致工程返工增加额外成本。所以,材料到达现场后,项目部应组织人员层层把关验收,确保进场材料质量合格，确保进场材料数量及规格型号正确。验收人员应根据材料采购计划及相关材料的质量标准要求认真清点、核对材料数量、规格型号及质量,并索取相关材质证书及出厂试验报告,同时根据规范要求做好材料进场的抽检试验，检验材质是否符合合同、设计及规范规定的要求标准,对残、次、劣货应坚决不予验收入库，不合格的产品严禁使用，并作好材料规格、数量、质量状态标识，以免因材料管理不到位造成工程返工，浪费成本，降低收益。
2.3控制材料消耗,实行限额发料,使用过程中控制材料成本
1)限额发料是控制施工队和施工班组及其它使用部门的材料用量,它是指项目的计划(技术)部根据施工生产任务和材料消耗定额,事先核定工程应消耗材料的领用数额,物资部门在规定的数额内对施工队或班组进行发料,超过规定数额以后(除非另经批准)就不再发料，以免部分部门及人员的节约材料意识差而浪费材料，材料未用完时材料部门必须督促相关施工队或施工班组保管好剩余材料，使剩余材料不被损坏或被偷盗而浪费成本。
2)工程实体消耗的主要原材料消耗定额可按年、季、月度和对应期的计划产值量发料；没有制定消耗定额的零星辅助材料、低值易耗品等,按照项目评估下达的限额指标发料；对某些专项材料,如修理用料、试验用料等,应按评估预算费用限额指标发料。
3)实行限额发料的管理制度，不仅可以加强对材料消耗定额的管理,监督消耗定额的执行,而且还可以提高材料供应的计划性,有利于正确地制订材料采购计划,有利于做好发料前的准备工作,避免忙乱和被动供应。
2.4合理储存,减少材料积压、降低采购资金占用成本
1)严格按照工期、工程进度安排进料,不无计划、盲目储存,减少二次搬运,直达现场,保证供货周期。
2)进场材料要分类堆放,按品名、厂家、生产日期、型号、规格等进行明显标识,不乱堆、乱放。建立材料收发登记制度,定期核查、清点,掌握材料“收、发、领、退、存”库存动态,确保材料“账账相符”和“账物相符”。
3)充分利用微机软件管理材料账目,提高材料信息传递速度,节省人力和时间成本。
2.5“算中干,干中算”,使成本由事后控制变为事前和事中控制
1)施工过程中能否建立并实施好“干前预算、干中核算、边干边算、干后清算”的材料成本控制流程是实现成本效益监控的关键。必须严格控制和监督材料验收、发放,及时纠正偏差,使成本核算处于受控状态。
2)材料成本核算要依据施工计划,制订最优最经济的采购计划；实行集中招标采购,集中供应；对砂石料等材料限价限量采购,由项目材料管理部和施工管理部共同控制；加强分包、清包工程材料的管理,严禁只供不管,避免材料倒买倒卖和损失浪费；组织项目相关人员定期盘点库存,准确进行材料消耗核算,确保实际开支与账面成本同步。
3)抓好材料成本核算的细节,控制好材料的量和价。量是完成一定工程任务应消耗的材料数量,价是材料的实际采购价格。依据完成的工程任务量计算出材料节、超数量,用评估“红线”单价与实际单价，通过“量价”对比分析做好阶段性的总结,为下一步决策提供参考依据。
2.6施工过程中信息沟通很关键
在工程施工过程中管理人员往往不注重信息沟通。项目材料的采购、收发若有变动，必须及时主动与相关部门联系商定，以免因信息沟通不到位而造成成本浪费。
2.7制定切实有效的值班保卫管理制度、大力加强值班保卫工作，这是材料成本控制的重要管理工作。材料务必只准进不准出，确需外运必须经上级领导书面批准方可放行。
3、风险成本控制
1)控制材料成本不单单是某一个部门的责任,其他部门也不能懈怠、推诿,也要守土有责,密切配合。只有各部门之间紧密配合,加强协作,全体人员形成合力,才能控制好材料成本。
2)随着国内经济形势的发展,企业在不断地发展壮大,而面临的各种风险也如期而至。首先要高度重视工程施工期间国内经济发展和国家宏观调控对物价的影响,在与业主签订承包合同时,务必要把物价波动方面的风险做一个合理的约定。其次是采购合同的签订要全面、严密,不能有漏洞和瑕疵,不能有空子可钻,要经专业的法律事务部门审阅后再签订,以免出现不必要的法律纠纷。再就是不能出现材料质量事故,否则会造成无法挽回的经济损失。另外还要控制好材料实际消耗定额用量,避免工程审计出现材料使用不合规范带来的麻烦。
4、降低商流、物流成本
在供应链管理的模式下,通过延伸供应链管理,工程项目应该更好地去挖掘、开发物资流通的源头市场,充分利用第三方物流平台,将一些项目自己做起来费时费力,花费成本较高的物资交由第三方物流去管理,一方面可以降低储存、保管、信息成本,另一方面还可形成紧密的合作伙伴关系,实现买卖双方共赢发展。
结语：总之，建筑施工的材料管理是全员性的管理，是微观性的管理，管控好材料可以达到有效降低工程成本的目的。随着建筑市场竞争日益激烈，随着施工管理综合水平的提高，要想提高经济收益，做好材料成本控制管理更是势在必行。
参考文献：
建筑市场调查报告范文6
住宅面积：18835.80㎡
商铺面积：5470.49㎡
可销售机动车位：地下113个(4054.33㎡)
建筑密度：29.75
绿地面积：2985.52㎡
绿地率：30.49
容积率：2.61
总户数：320户
主力面积：39-59㎡
占地14.69亩，地块呈条状弧形
2、项目其他情况:
本项目位于贝森路与东顺路交汇处，三环路苏坡立交桥内侧，处于目前房地产开发较火爆的金沙和光华片区。项目西北面临三环路10000平米市政绿化带，周边现状除部分拆迁安置房外，空置土地目前已相继开发（上成生活馆、瑞通凯域、大庆皇冠花园、凯旋城）。
交通
靠三环路交通方便，一公里范围内有八条公交线路：13、17、32、35、78、84、309、512路。
治安状况
项目紧临苏坡乡派出所，治安状况良好。
项目500米内有大型农贸市场和北京西单超市，20__米范围内有红旗超市、互惠超市、麦德隆以及欧倍德建材市场；
海斯凯体育公园、天鹅湖公园、西郊艺术公园、贝森运动休闲广场。
满地可医院、青羊区第三人民医院、成都市疗养院。
四川师范大学舞蹈学院、四川行政学院、西南财经大学、四川烹专、青羊区实验中学、树德中学分校、青苏职中、贝森小学。
项目一公里范围内有中国工商银行、建设银行、中国银行、成都市商业银行、城郊信用联社等。
结论：本项目位置属于成都市上风上水区域，空气质量好，利于居住。两面临路，未来的餐饮一条街，具有较强的商业价值。目前成都市房地产业所处宏观市场背景是近年来最为有利的；同时，随着城市发展进程的推进，小户型房地产作为一种新的房地产类型正面临着空前的市场机遇与开发前景。成都小户型房地产将面临巨大的市场机会。
、自住型消费群：（90）
年龄结构：25-30岁的单身贵族；（30）
25-35岁的二人世界；（60）
退休的二人世界；（10）
职业结构：企业中、低层工作人员；
购买用途：短期过渡；
购买状况：一二次置业；
习惯描述：对户型设计和交通状况有较高要求，对小区环境无较高要求，习惯在本区域工作、生活；
注重条件重要性排序为：价格水平、户型设计、配套设>:请记住我站域名/物业管理、居住氛围。
2、投资型消费群：（10）
年龄结构：35岁以上；
职业结构：企业白领及个体户、中层
购买用途：偶尔居住，主要用于投资；
购买状况：二次置业；
习惯描述：注重位置、周边配套及发展状况，
注重条件重要性排序：投资总额、升值潜力、收益的稳定性。
、基本数据测算
（1）以39㎡户型为例：
若选择7成20年银行按揭贷款，
年利率5.508；
单价3850元/㎡；
总价款150150元；
首付款45150元；
按揭贷款105000元；
月供款722.715元。
（2）以64㎡户型为例：
若选择7成20年银行按揭贷款，
年利率5.508；
单价3600元/㎡；
总价款230400元；
首付款69400元；
按揭贷款161000元；
月供款1108.163元。
、定位分析
项目定位为“内光华酒吧，餐饮，娱乐一条街”,建筑从外观形态设计体现出现代都市时尚气息.一二楼铺面为4.2米层高,面积50—289平方米不等,可随意组合适合。
商铺投资者目标客户定位：选择定位在中小客户，因为社区未来客流量大、现状商业较少，而周边房地产发展空间很大，并且该住宅底商的售价尚有效处在住宅售价的2-3倍。住宅底商作为市场基础最成熟的商业房地产类型，很适合个人投资者。一方面，只要售价合理，投资风险相对比较低，空租率比较低，租金收益可以得到保证；另一方面，如果住宅项目规模大，居住人口消费能力强，其投资收益可以很好得到保证。
2、
以50㎡一层铺面为例：
若选择5成10年银行按揭贷款，
年利率6.12；
单价8000元/㎡；
总价款400000元；
首付款20__00元；
按揭贷款20__00元；
月供款2232.4元；
租金40元/㎡；（目前该片区底商租金价）
投资回报率：约6。
、价格制订策略：
①低开高走；
②平稳增长；
③扫尾期做盘；
④力争短平快。
阶段
计划销售（套）
所占百分比
（）
住宅橱卫装修均价（元/㎡）
优惠
第一阶段
内部认购期
32
10
3600
一次性2
按揭1
第二阶段
公开发售期
96
30
3650
一次性3
按揭2
第三阶段
强销期
96
30
3700
一次性3
按揭2
第四阶段
持销期
64
20
3600
一次性2
按揭1
第五阶段
扫尾期
32
10
3600
一次性2
按揭1
合计
320
100
铺面销售进度和住宅尽量相同。
需根据以上销售计划及策略制定资金回笼计划及进度，预计销售期限为5－7个月。
1．报纸广告
优点：报纸媒体传播的信息理性全面，可以传播较复杂的信息；发行量大，覆盖面宽；时间性强，信息传递迅速；灵活性高，它可以根据广告整体策略的要求，选择不同的地域进行促销宣传，而且版面大小可按要求选择，可用整版、半版、1/4版或通栏版面；享有信誉，报纸由于新闻报道的客观性，因而记事准确、真实，受到社会的普遍信赖，报纸便于受众收藏。缺点：宣传费用高，有效时间短；报纸覆盖面虽大，但读者的不确定因素使市场目标不明确。
鉴于报纸的特点，在报纸上投放广告最好采用重拳出击的方式。即周期性的上主流报纸广告，且遇到重大事件可抓住机会，推出软文小新闻。
本地一些主流杂志的广告宣传，如《居》周刊的封面的形象宣传，内页配合详尽项目软文分析报道。
采用夹报的形式成本相对较低，但宣传效果弱于报纸版面。
2．公交站台广告
目前大多数销售成功的楼盘项目都借助了这一广告宣传形式，它的广告覆盖面大，持续周期长，能够使客户脑中产生深刻印象，吸引客户上门咨询，也能做到人们相互的口碑宣传，拓宽项目的影响力。
3．工地围墙宣传画
主要以楼盘工地围墙墙面作为广告画面载体，不仅美化工地周边环境而且也能吸引路人的注意。建议美丽朋城项目工地围墙广告宣传设计布围，应突出美丽朋城的整体VI特点，加强LOGO、色彩、文案的视觉冲击。
4.条幅广告
悬挂在楼盘脚手架或现房建筑物墙壁上的横幅或直幅，且幅面较大，此类条幅面积可达100平方米以上，以电脑喷绘为主。特别是美丽朋城靠三环外墙的条幅展示宣传，能够清楚展示给三环开车路过的客户同时也辐射到对面苏坡的居民。
5.网络宣传
申请空间建立项目网站，也可与一些知名的专业网站联系，通过其平台推广产品，如搜房网、焦点网等，其资金投入相对较低。但网络有一定局限性，它限制了不上网的客户。
6．楼书设计
楼书又称售楼书或房地产样本。它指多页装订的整体反映楼盘情况的广告画册。
从目前房地产公司销售宣传楼书来看，不论从纸张的选用、内容的详实都具有较高规格，同时好的楼书也能使客户对产品有更客观的认识了解，也能做到多个客户传阅的效果，使资料的的使用寿命更长。
销售策略
1．传统销售模式
即坐销的形式，通过广告的宣传吸引客户电话来访、上门来访，销售员通过讲解介绍促使下单。销售员应认真对待每一位来现场的客户，为其介绍项目的基本信息情况，并突出项目卖点，对项目同类产品进行举例对比；针对投资的客户应引导其投资分析，为客户分析投资前景、本区域的发展 规划、产品的优势、回报率，消除客户异议，建立信任关系最终成交。
2．直销模式
印制DM单，通过二种形式发送：第一，对筛选目标客户如茶楼、写字楼、洗车场、会所等，以直投或邮寄的形式发送宣传资料。销售员对有把握的目标客户还应该进行上门拜访进行深入沟通。第二，销售员可自行领取资料定点发送宣传资料，如在以项目为中心半径1000M的周遍辐射区域，在这一区域人口密集的位置进行资料发送（苏坡乡、132厂、财大片区）。
3．好邻居模式
通过客户途径促使新客户购房，即老客户每介绍一位新客户下单，既给予老客户已购房款1的返点优惠，老客户多介绍则多优惠。
4．买房中空调
通过广告媒体宣传买房中空调的有奖促销活动，吸引客户上门看房并促使下单。本活动计划每月召集已购房客户30户进行抽空调活动，中空调奖名额为10户，另外20户送纪念奖；抽奖当天现场安排促销活动及文艺表演，营造购房气氛，促使当天新来客户下单。
销售监控
1．对每月阶段销售量进行监控
2．目标客户群的跟踪分析：定位是否准确、变化
3．对付款方式监控分析
对广告效果，包括创意、认知率、来访客户量进行监控
4．对广告创意、广告题材的反映进行监控
5．对价格进行监控，分析目标客户价格评价反映
6．对市场走势进行分析
7．对周围竞争楼盘进行分析，采取适度对策。
1．市场调查及研究
①派出调研人员进行市场调查和问卷访问
②组织人员调查同类市场，进行同类物业比较分析
③数据汇编整理，分析
④撰写市场调查报告
2．市场定位
①项目概况书：由开发商提供
②产品定位：建筑、配套、结构、户型、绿化、道路、会所、商铺等
③产品文化定位：产品品质、建筑风格
④市场目标定位：客户群定位
⑤价格定位：成本因素、市场因素、环境因素
3．销售关系准备及建立
①销售面积确定
②按揭银行洽谈
③选定广告公司：实施策划思路，表现楼盘卖点
④选定礼仪公司：配合地盘包装、宣传
⑤选定装饰公司：售楼处及样板房装饰
⑥选定宣传媒体
⑦预售许可证
4．项目包装工作
①项目VI设计(建议采用美丽朋城，终爱一生标语)
②地盘外墙
③售楼处（建议采用在临近地段租用铺面装修或者钢构售楼处，成本预计，另行安排）
④地盘看板
售楼资料准备
①售楼书
②买卖合同
③价格表
④销售流程及买房须知
⑤买房认购书
⑥投资置业指南
⑦物业管理及装修标准
5．销售物料准备
①楼盘模型
②全景喷绘图
③展板
④售楼办公用品
⑤售楼处保安选聘：代表日后物管形象
6．策划操作及人员培训
①新闻炒做：视市场动态进行宣传
②房地产展销会
③开盘典礼：开盘前一周内的包装活动
④人员培训：自我培训（周边市场感性认识）
讲座培训（售楼知识及方法）
话术培训（项目知识问答）
操作培训（模拟交易）
上岗考虑（口试及笔试）
7．公开发售
①开盘典礼：展示物业形象，吸引客户，入市
②报纸广告：介绍物业卖点，制造轰动效应
③售楼处管理：控制现场气氛，处理紧急事件
④工作总结及调整：确保销售符合市场实际
⑤展销会：集中销售，刺激购买
⑥咨询处开展：客户登记，沉积客户
a)项目强销
①报纸广告：物业及时信息，艺术推介项目
②媒体评论：见解推介本项目
③客户酒会：进行客户酒会，树立口碑
④组织看房团：有效组织，制造利用团购效应
⑤媒体炒作：为促销活动推波助澜
⑥银行现场按揭会：壮大售楼处气势，利于炒作
⑦售楼处管理：控制售楼气氛，处理紧急事件
⑧工作总结及调整：确保销售符合市场及项目实际
8．项目持销
①看房团组织：群体看房，专家讲解
②保留单位推出：介绍物业卖点，展示物业形象
③售楼处管理：控制气氛、处理事故
④封顶仪式：渲染声势，增强信心
⑤新闻炒作：配合项目封顶炒作
⑥报纸广告：保持项目的时常持续性
⑦银行按揭会：刺激观望客户的购买情绪
⑧工作总结与调整：确保销售不与市场脱节
9．项目扫尾
①售楼处管理：控制售楼气氛，处理紧急事件
②交房典礼：广告宣传，树立品牌，以利剩余单位销售
③工作总结及调整
