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房地产服务行业前景范文1
一、发展养老地产是发展养老服务业的客观要求
按照全国《社会养老服务体系建设规划（2011-2015）》标准，我国于1999年就已步入老龄化社会，而且一直呈不断加速的态势；到2050年，我国65岁以上的老龄人口将达到3.3亿。
“老有所养，住有所居”，解决我国3亿多老人的养老问题，关键是让老年人的晚年能够在一个安稳、舒适的环境中度过。目前我国提倡鼓励老人依靠居家养老，但由于失能、半失能、空巢老人在我国广泛存在，以及一部分不愿或者不能依赖子女的老人存在，我国政府本着以人为本的执政理念，确定了养老机构在养老服务体系中所处的支撑地位。由养老机构提供具备基础的医疗护理、文体娱乐、生活照料、精神慰藉等服务环境的养老设施，由此而形成“养老地产”。很显然，养老地产是发展养老服务业的基础条件，发展养老地产是发展养老服务业的客观要求。
与传统房地产领域不同，“养老地产”包含营利性与公益性双重目标，融合商业运营与社会福利于一体，主体上强调以政府为主导的公共部门与以民间资本为主导的社会力量共同参与。而2015年2月10日国家发改委等十部委联合的《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》（下称《实施意见》），则进一步突出了民间资本参与养老服务业的重要作用。
作为民间资本集聚的行业，房地产开发商通过开发养老地产进入养老服务行业，成为在新形势下房地产业新的发展方向。
二、发展养老地产的土地供应政策
养老服务业的发展离不开养老地产的发展，而养老地产的发展离不开养老服务业用地的保障。《实施意见》指出，民间资本投资养老服务设施所需建设用地，适用国家规定的养老服务设施用地供应和开发利用政策，国土资源管理部门应按照2014年4月国土资源部下发的《养老服务设施用地指导意见》，积极做好用地服务工作。
梳理《实施意见》与国土资源部《养老服务设施用地指导意见》关于养老服务业用地的相关政策，主要包括如下内容：
第一，界定了养老服务业用地范围。明确养老服务设施用地是专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占用的土地；老年酒店、宾馆、会所、商场、俱乐部等商业性设施占用土地，不属于养老服务设施用地的范畴。
第二，明确了养老用地的土地性质，确定了最高出让年限50年。明确养老服务设施用地在办理供地手续和土地登记时，土地用途应确定为医卫慈善用地，建设用地使用权出让的最高年限为50年。
第三，提出了多种方式供地、鼓励租赁供地。为了鼓励民间资本进入养老服务产业，在用地政策方面给予充分的支持。细化养老服务设施供地政策，以营利性与否为标准划分，进行差别化的供地政策，以多种方式供地，鼓励租赁供地。为降低营利性养老服务机构的建设成本，各地可制订养老服务设施用地以出租或先租后让供应的鼓励政策和租金标准，明确相应的权利和义务，向社会公开后执行。民间资本举办的非营利性养老服务机构，经养老主管部门认定后同意变更为营利性的，其养老服务设施用地应当报经市、县人民政府批准后，可以办理协议出让（租赁）土地手续，补缴土地出让金（租金）。
第四，规范编制养老服务设施供地计划，加强用地指标保障。明确养老服务设施用地供应应当纳入国有建设用地供应计划；新建城区和居住小区配建养老服务设施用地的，建设规模应一并纳入住房建设用地供应计划；新建养老机构服务设施用地的，应根据城乡规划布局要求，统筹考虑，分期分阶段纳入国有建设用地供应计划。对闲置土地依法处置后由政府收回的，规划用途符合要求的，可优先用于养老服务设施用地，一并纳入国有建设用地供应计划。
第五，养老用地可以土地抵押。规定出让或租赁养老设施建设用地使用权可以设定抵押，但以划拨方式取得的建设用地使用权应补缴相应的款项后方可优先受偿。由于养老服务一般投资较大，回收周期长，资本流动性不强，试水养老用地抵押对于吸引资本进入具有促进作用。
第六，鼓励盘活存量用地。首先，对营利性养老服务机构利用存量建设用地从事养老服务设施建设，涉及划拨用地使用权出让（租赁）或转让的，在原土地用途符合规划的前提下，可不改变土地用途，允许补缴土地出让金（租金），办理协议出让或租赁手续。其次，是在符合规划的前提下，在已建成的住宅小区内增加非营利性养老服务设施建筑面积的，可不增收土地价款；后续调整为营利性养老服务设施的，应补缴相应土地价款。再次，是对企事业单位、个人对城镇现有空闲的厂房、学校、社区用房等进行改造和利用，兴办养老服务机构，经规划批准临时改变建筑使用功能从事非营利性养老服务，且连续经营一年以上的，五年内可不增收土地年租金或土地收益差价，土地使用性质也可不作变更。
第七，房地产开发用地中配套建设养老服务设施的，可将养老服务设施的建设要求作为出让条件，但不得将养老服务机构的资格或资信等级作为出让条件。
第八，民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构可以依法使用农民集体所有的土地。
第九，加强养老服务设施用地监管。防止开发产商以“养老”之名进行圈地，确保养老用地政策落到实处，真正为养老事业做出贡献。
三、养老地产应成为房地产业的重要发展领域
分析国家有关养老服务业发展的相关规定可以发现，政府意在通过政策支持引导民间资本进入养老服务行业，以期形成政府宏观调控与发挥市场力量良性互动的局面。实际上，目前国内已有一批房地产开发企业涉水养老地产模式，如万科、保利、绿地等，也有一批国外企业如日本长生集团、德国奥古新诺颐养中心等进军我国养老地产业。一批养老地产项目如上海亲和源、北京太阳城、北京怡海花园等经过多年的运作比较成功。
现有的养老地产商业模式基本可以概括为两类：一种是“出售”，一种是“出售”与“持有”并重。其中，第一种“出售”即开发商建设好住宅，完成住宅产品的销售，收回成本并获取利润。该方式实质上与一般的商品房经营并无二致，背离了养老地产的本意。而所谓“出售”与“持有”并重是指开发商通过老年住宅产品的销售和配套物业的持有（小型商超、护理站、会所等公共用房），获得销售利润和提供服务的利润。这就对开发商资质具有较高的要求。
那么，国家关于养老服务业发展政策的颁布对于房地产市场有什么影响呢？
首先，总体上有利于社会资本进入养老服务业，包括部分房地产开发商转化为养老服务机构。养老地产从属于养老服务业，也属于房地产市场的一个分支，兼具了社会公益性与商业营利性的双重属性，养老市场的前景是广阔的。我国作为世界上唯一的老龄人口破亿的国家其市场消费能力空前，需要的是政策的合理导向。给予进入养老地产的社会资本一系列的支持，这对于逐利性的民间资本必然产生巨大的吸引力。房地产开发商通过养老地产开发而进入到养老服务行业，应该成为新形势下房地产业分流的一个重要领域。尤其是部分中小型房地产开发商，甚至可以实现产业的转移，通过开发养老地产的桥梁，完全转移到养老服务行业里面来。
其次，明确了养老地产的发展方向。结合我国目前的“9073”养老模式（90%的老人居家养老，7%的老人依托社区养老，3%的老人依靠养老机构养老），可以看出养老资源在我国仍然是一种稀缺资源。目前的养老地产有一种不断向高端化、奢侈化发展的趋势，养老地产所瞄准的消费群体往往是“富老人”，例如有的养老公寓采取会员制，需一次性缴纳数十万元，从而将大量低收入老年群体排斥在外，形成养老难、养老贵的问题。《实施意见》等瞄准福利性的养老机构，为其创造多项优惠，意在为养老机构减负，调动社会力量形成合力，为低收入老人创造更多养老机会。
房地产服务行业前景范文2
关键词：物业管理；现状分析；加强管理；推进改革；优质服务；塑造品牌
随着我国住房制度改革的深入，地处东南沿海的海峡西岸名城泉州的城市建设也迅速发展，伴随着房地产业的繁荣，泉州的物业管理行业也迎来了发展的良好时机，截止目前为止，全市注册登记具有资质的物业管理公司有219家，其中一级资质企业1家，二级资质企业6家，三级资质企业140家，暂定三级资质企业72家，全市现有实施物业服务项目484个，管理面积2265万平方米，从业人员达5000多人。全市主要城区住宅小区物业服务覆盖率达74％，现有 5家物业管理企业通过ISO9000国际质量体系认证，先后有4个小区荣获国家级物业管理示范（优秀）住宅小区，有8个小区荣获省级物业管理示范（优秀）住宅小区、商厦。物业管理行业在改善人民群众生活和工作环境、提高城市管理水平、促进社会就业、维护社会稳定等方面发挥了积极的作用。
但与火爆的泉州房地产业相比，物业管理行业的发展却形成一定的反差，明显滞后于房地产业的发展，与拥有全省济经总量三分之一强的重要中心城市泉州强劲的经济发展速度形成强烈的对比，物业服务行业的发展缓慢。由于物业服务行业定位的微利性，使本以起步较晚、基础薄弱的行业举步维艰，处于相对弱势的行业地位，长期以来，物业管理行业得不到政府与社会足够的重视，国务院《物业管理条例》（以下简称《条例》）颁布与实施后，泉州物业管理行业开始驶入较快发展的轨道，但与先进城市相比还存在着较大的差距。
一、泉州市物业管理行业的发展现状及存在的问题
近年来，海峡西岸名城泉州房地产市场发展迅猛，但与其配套的物业管理的行业发展却呈现出相对滞后的状态，行业内存在着一些问题，引发了不少的社会热点与争议，制约了物业管理行业的发展，主要体现在：
1、地方性、可操作性的物业管理相对应的法制建设明显滞后，《条例》颁布施行后，但相应法律法规的实施细则及执行实施的地方性文件却没有出台，物业管理相关主体的法律责任不清。《条例》的正式实施，为物业管理事务工作提供了法律依据。但真正实施起来，仍缺乏可操作性，不便于实际作业。《条例》第四十五条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”但在泉州，物业管理企业长期以来均在无偿为自来水公司代收代缴水费，承受着大量人力、物力、财力的付出，却背负着水损与管道维修任务的不合理负担，使本以保本微利的企业雪上加霜，制约了物业企业的发展，时至今日，这一问题仍得不到根本的解决。
2、房地产开发建设与后续管理职责不清，缺乏有效的衔接。从产业链条来看，物业管理是与房地产开发和住宅建设相配套的服务，因此，也是房地产建设的一项长期的售后服务。但一些开发商为了促进房地产的销售，追求短期利益，往往以牺牲物业管理企业的利益，对物业管理做出不切实际的承诺，给后续的物业管理工作带来困难，留下大量的善后问题给物业管理企业来处理，致使小区管理留下大量的房地产“后遗症”，业主把对开发商的不满，转嫁发泄给物业服务企业。物业管理单位替开发建设单位背负责任，引发了大量的矛盾与纠纷，加大了物业管理企业的压力，
3、业主物业服务消费观念较弱，花钱买服务的观念还未形成。业主既希望享受服务，又不愿意交纳相应的服务费用。在泉州，物业管理公司被业主拖欠物业管理费的现象十分普遍，由于缺少资金运作，致使物业服务入不敷出、难以为继，物业企业不能实现良性运转，成为物业服务企业持续发展的障碍。尽管《条例》中明确规定业主逾期不交纳物业服务费用的，物业管理企业可以向法院提起讼诉，向业主追讨欠款，但业主一般欠费不多，真正打起官司来对物业管理企业来讲也费时、费力。
4、部分物业服务企业经营管理不规范，整体管理与服务水平不高，市场竞争无序，竞争机制不健全，物业服务市场机制亟待进一步完善。由于缺少有效地监督管理机制，目前物业管理行业仍不够规范，部分企业投机取巧，个别企业巧立名目，多收费、少服务，或提供质价不符的服务，激起了业主与物业服务单位的矛盾，损害了物业服务行业的社会形象。再加上物业服务企业的准入门坎不高，物业市场竞争机制没有形成，致使物业服务企业鱼龙混杂，管理水平参差不齐。
5、物业维修基金筹集与归集不到位。由于各地维修基金管理模式、筹集与归集不规范，再加上早期开发的物业小区没有预收公共维修基金，给后续的公共设施、设备维修带来困惑，因维修资金不能及时到位或维修资金不能动用，致使小区公共设施、设备不能及时有效地进行维修与改造，造成小区业主对物业管理单位的误解，引发了小区业主对物业单位的不满。
6、物业管理从业人员素质偏低，专业人才紧缺。目前物业管理企业的从业人员相当部分来自“转制、转岗、转业”的人员及农村进城务工人员，不少人员未经培训就仓促上岗，缺少相应的业务培训。由于行业的微利性，物业服务企业经济条件不好，不能吸收较好的专业人员，胜任岗位的专业人员奇缺。
7、开发企业对物业管理的重要性认识片面、重视不够。大部分的物业公司派生于房地产开发公司，往往开发一个项目就拉扯出一帮物业管理人员，从理论上、专业技能上都达不到应有的管理与服务水平，存在相当多的隐患。
二、泉州市物业管理行业未来展望
尽管《条例》为物业管理的市场化、专业化、规范化勾勒出了总体的格局，规划了美好的发展前景，并呈现出良好的发展态势。但随着市场竞争加剧，相应配套的物业管理法律、法规相继出台，业主法律与维权意识逐步提高，物业管理企业将面临着新的挑战，物业管理行业要实现良性的发展，应在相关主体的参与下，按照各自的职责与权限，落实相应的工作。但目前物业管理行业仍是处于一个相对混沌的状态，从泉州物业管理行业的发展现状来看，要使物业管理行业的良性发展，必须有针对性地对以下几 个方面进行加强：
1、依法加强物业管理，为物业管理的发展创造良好的法制环境。
国务院《物业管理条例》正式施行后，对确定物业管理原则、规范物业管理招投标程序、明确企业资质条件及管理服务内容、细化业主委员会与物业服务企业之间的权利义务等均做出了统一规定，为物业服务管理的发展创造了良好的法制环境，但仅有物业管理的基本大法是远远不够，需要相应配套的地方性实施细则，以便于实际操作，减少物业服务相关主体之间的矛盾与冲突。针对相关配套的地方性物业管理法律法规滞后于实际的物业管理事务工作，致使在处理物业事务的过程中没有相关法律法规可依的状况，因此，地方各级政府应根据各地特点，有针对性的出台相应的办指导性文件，以规范物业管理企业的运作。物业管理的运行机制必须遵循市场规律、引入竞争机制，物业服务企业与业主是平等的民事主体关系，物业服务企业之间是互相竞争的市场主体关系。因此，在市场准入、行为规范、权利义务、纠纷处理、法律责任等方面，亟须制定相关的规范性文件来进行约束和规范，为企业的正常运作提供法律依据。地方物业协会应主动呼吁，敦促《条例》等相关配套的法律、法规的出台，以促进物业管理行业沿着法制化的轨道健康发展。
2、充分发挥物业管理行业行政主管部门的作用，主管部门应给予足够的重视，规范行业管理，提高行业的形象，使泉州物业管理走出一条创新的道路。物业服务管理要以市场需求确定服务定位，满足不同层次的物业服务需求。搞好调查研究，关注生民，物业服务必须充分关注大众群体，广大的中低收入者是物业服务的主体，必须根据广大群众的基本需求和承受能力，选择好服务内容和收费标准。同时还要妥善处理好基本的物业需求和特殊需求的关系，找准效率与公平之间的平衡点，在提高物业服务的同时化解社会矛盾，在不断探索、实践物业管理有效方式的过程中加以解决。
3、加强物业管理相关法律法规的宣传工作，提高业主的参与意识，使业主了解相关的物业知识，明确自己的权利和义务。长期以来，物业管理企业与业主之间矛盾重重，主要原因之一是业主对于物业管理行业不理解。一些业主未摆脱以前的观念，认为物业服务只是扫扫地，看看门，维护小区安全而已的简单服务工作，或者对物业管理企业提出物业服务合同的要求，片面认为缴交了物业服务费，物业服务单位就应该统包一切，小区业主没有真正认识到物业管理的重要性及其真正管理内涵，不了解自己应尽的权利和义务，被服务和有偿服务的意识与观念淡薄。
4、物业管理要优先提倡服务意识，向居民提供良好的物业服务，不断提高全市人民的居住水平。当前，泉州市物业管理服务的覆盖程度和服务水平，还远远滞后于社会的需求。为此，必须加快推进物业管理的社会化、专业化、市场化，在明确业主与物业管理公司之间的权利义务关系，规范物业管理市场主体行为的前提下，建立公平的市场竞争环境，促使物业管理企业上水平、上规模，为群众提供良好物业服务。
5、转变思想观念与服务理念，物业管理企业要变“管理”为“服务”。由于沿习多年的思维与习惯，物业管理的“管理”思维深深印记的物业服务人员的潜意识内。通过物业服务观念的转变，变被动服务为主动服务。深刻认识物业管理中管理与服务的区别，物业管理的对象是物业及其设施设备，管理的内容主要是对住宅小区的维护管理、治安管理、绿化管理、清洁卫生管理、相关场地的管理和车辆交通管理等。管理的目的是使物业保值、增值，并创造舒适的居住与生活环境。
房地产服务行业前景范文3
关键词：经济发展 房地产 城市经济 影响
一、房地产经济在城市经济中的地位
首先，房地产经济在是城市经济的重要组成部分。城市经济包括各种工厂的税收、矿产开采所带来的经济、建筑行业所带来的经济以及服务行业所带来的经济等等。其中建筑行业所带来的经济效益是对城市经济发展影响最大，在城市中建筑行业主要指的就是房地产行业。如今，各大城市都在搞建设，新建楼盘如雨后春笋般出现，可见房地产行业正处在其发展的顶峰，因此，其能为城市经济带来很大的收益。房地产行业不只关系到人们的生活，还与城市经济的发展密不可分，是城市经济产业中的支柱型产业。
其次，房地产业成为城市经济发展的主导。主导产业指的是能对产业结构有影响以及能带动经济发展的产业。房地产业凭借其显著的经济效益以及广阔的市场发展前景而超越其它行业成为城市经济的龙头产业，在城市经济发展中起主导作用，是城市经济发展的倚靠。
二、房地产经济在城市经济发展中的作用
（一）推进城市经济快速发展
房地产作为城市经济中的支柱型产业，其能推动城市经济快速发展主要表现在以下几个方面。首先，我国的工业并不是十分发达，虽然很多国家都是依靠工业来带动经济发展的，但是在我国这个特殊的社会背景下想要依靠工业来发展经济显然是不可能的。城市经济发展也是如此，有些城市虽然同国内其它城市相比工业相对发达，但是想单单依靠工业所带来的经济来发展城市经济依然不太可能，因此各个城市只有大力发展第三产业，然而房地产又是第三产业中的主导产业，这就使得房地产成为我国城市经济发展的主导产业，能促进城市经济结构合理化、经济发展快速化。其次，房地产业的发展能促进人们生活水平的提高。房屋作为人们日常生活中的必需品，其质量的好坏以及居住环境的优越与否直接关系到人们对国家以及社会的满意程度，还对人们生活质量的提高有一定的促进作用。随着人们生活质量的不断提升，消费结构也自然而然的会发生改变，这不但有利于城市第三产业经济的发展，还有利于促进城市环境的改善，从而在一定程度上可以吸引投资，使得城市经济走上可持续的快速发展道路，有利于城市经济的发展。
（二）调整城市产业结构
房地产作为近些年新兴起来的产业，能在一定程度上使得城市的产业结构更加合理，从而有利于城市经济的合理发展。城市作为人们的聚集地，其人口数量可达到农村的几十倍，从而如何能更好的解决城市人口的就业问题也就成为城市经济发展中的一个重要问题。单纯依靠工业来解决就业显然是不可能的，同时大多数工厂又都建设在城市的郊区，不但会增加人们上班的乘车时间还会损害人员流动的合理性。房地产行业，其工作地点大多在城市内部，并且属于第三产业，所以它能很好的调整城市的产业结构。使得城市经济发展从单纯的依靠第二产业转向依靠第二以及第三产业发展，使城市经济发展模式多样化，从而即使一个产业的经济受到了影响，还能依靠另一个产业来发展城市经济，这就在一定程度上增加了城市经济发展的安全性，能使得城市经济安全、持续的发展。
（三）维护了城市经济发展的良好环境
当前，随着大学毕业生的不断增多，我国出现了就业难等问题，这个问题如果不能得到很好的解决，不仅会影响到人们的正常生活，还会影响到社会秩序的安定，从而给城市经济的发展带来负面的影响，因此我国要尽快的解决这一问题。房地产行业作为我国的基础行业，其不要求工作人员有多高的学历以及多强的专业基础知识，所以能在一定程度上增加低文化水平的人群的就业。往往这也文化水平较低的无业游民就是社会上的不稳定因素，所以他们对社会稳定的影响不容小视。
（四）房地产业能美化城市环境
城市建设的好坏是人们评价城市经济的另一指标，优美的城市环境能增加旅游城市的游客数量，从而带动城市经济的发展。房地产业作为城市建设的建设者，虽然不能影响城市的整体规划，但是其对城市的细部景观的影响还是不容忽视的。因此，它在一定程度上决定了城市的环境，对于一些旅游城市来说，城市环境的好坏直接关系到城市的经济。良好的城市环境不仅能增加游客数量，还能帮助城市评优评先，增加城市在全国的影响力。影响力越大越容易发展城市经济，因此房地产业能从美化城市环境的角度来促进城市的经济发展。
参考文献：
房地产服务行业前景范文4
【关键词】房地产经纪现状 存在问题 对策分析
一、徐州房地产经纪服务业现状的行业环境分析
据徐州市国土资源房屋评估和经纪协会统计显示，截至2015年底，具有房地产经纪资质的徐州市房地产经纪企业共计659家，其中具有A级资质的企业52家，具有B级资质的企业69家，具有C级资质的企业538家。
规模较大的企业有连锁店30家以上，包括钢运房产、大泽置业、中房网络、大业兴房产、中原地产、美联物业等本地和外地房地产经纪企业在徐州市场上形成两分天下的竞争态势。
（1）本地企业竞争分析。本地企业按市场占有率大致可分为三个阵营：第一阵营的包括钢运房产、中房网络、大泽置业与大业兴房产等企业连锁店规模均在50家以上，各自占据房地产经纪服务市场10%以上的份额；第二阵营的包括琴琴房产、中先地产、博顿房产等企业连锁店均在10至50家，市场占有率各约5%左右；第三阵营的房地产经纪企业是指连锁店在10家以下的经纪企业群体。
（2）外地企业竞争分析。外地企业的竞争主要来自香港中原地产以及美联物业，其二三级市场联动的业务经营模式、纯粹的经纪人管理制度以及标准化的服务体系在香港市场取得成功的同时迅速复制到内地，其品牌影响力吸引了不少人才加入，使公司在徐州房地产经纪服务市场占据牢固的市场地位；21世纪不动产于2008年登陆徐州，公司在全球范围内的No.1地位所彰显的品牌号召力正逐渐吸引众多加盟商通过特许经营的加盟方式形成公司营销渠道网络，可以预见21世纪不动产必将成为未来徐州房地产经纪服务市场不可忽视的重要竞争对手。
二、徐州房地产经纪服务中存在的主要问题
（一）法律、法规滞后
住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合颁布的《房地产经纪管理办法》于2010年10月27日经住房和城乡建设部第65次部常务会议审议通过，并经国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部同意予以，自2011年4月1日起施行。《房地产经纪管理办法》是我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章。徐州国土资源房屋评估与经纪协会为规范房地产经纪服务业，维护房地产市场秩序，促进房地产健康发展，于2005年制定了《徐州市房地产经纪机构资质和房地产经纪人员职业资格管理暂行办法》。然而，随着市场发展变化的不断推进，地方法律法规在促进和规范徐州房地产市场健康有序发展的同时，与国家法律规范相比表现出明显的滞后性。无论是房地产经纪服务业的内涵，还是其业务范围均早已超过相关法律法规的规定；行业标准不明晰而且与房地产经纪服务业自身的发展严重脱节；在服务过程中出现的许多新问题，虽然有些可以依照合同法来处理，但是由于房地产商品内在的特殊性和经纪服务的无形性，使得许多问题在合同法中找不到确切的解决依据；缺乏明晰的法律法规对经纪企业及行为加以规范和管理，以切实保障消费者的权益，造成与经纪企业相关的法律纠纷屡见媒体的现象时有发生。
（二）不正当竞争普遍存在
一是无照非法经营，“一间房子、一张桌子、一部电话”就可以进行房地产买卖和租赁等经纪业务；二是给钱就做，有利就做，经纪企业间相互压低价格；三是超业务范围经营，个别经纪企业通过帮助客户垫资提前还贷或进行资产抵押等从中收取高额利息，“高利贷”服务变成了经纪公司获取利润的生财之道等现象时有发生。不规范服务和黑经纪的存在使得对房屋经纪的投诉连续几年居高不下，不仅严重损害了消费者的合法权益和经纪行业的整体形象，也造成了守法经纪企业经营成本的提高，市场中甚至出现了“劣币驱逐好币”的“格雷欣现象”。
（三）行业监管问题
在行业监管方面，政府管理部门多，而且管理部门职能不清，各相关主管部门之间协调不畅，不同部门各自为政，职能和规定缺乏统一性，存在多头管理的问题。由于法律、法规的滞后和部分监管职能的重叠和空白，导致房地产经纪监督管理部门不能很好地依法监管和及时有力地惩处违法、违规行为，从而助长了行业的不正之风。究其主要原因还是政府重视不够、立法滞后，监管不力。目前，无论是政府房地产主管部门――徐州市国土资源和房地产管理局的直接监管，还是由行业协会――徐州市徐州市国土资源房屋评估和经纪协会进行的自律性监管，都存在缺乏监管力度的问题，监管基本上流行形式。
（四）房地产经纪人员职业资格制度落实不到位
从2002年国家开始实行房地产经纪人员职业资格制度以来，全国取得房地产经纪人执业资格的人数超过40000余人，徐州已有超过4000人取得房地产经纪人执业资格。但是，从市场反映的实际情况来看，徐州房地产经纪服务从业人员的素质偏低的现象仍然不容乐观，这与房地产经纪人职业资格制度的落实不到位密切相关。目前来看，由于行业的快速发展吸引了大批有志于本行业的人员取得了房地产经纪人协理以及国家级房地产经纪人执业资格，所以目前从业人员的执证比例逐步升高，但从从业人员在持证上岗方面情况来看，比例仍然很低，职业资格制度落实不到位的现象十分明显，这给行业的监管带来极大的麻烦。
三、徐州房地产经纪服务市场的行业前景及对策分析
（一）行业前景
（1）拥有广阔的市场空间。房地产经纪市场是完整健康的房地产市场的重要组成部分，美国、香港等发达国家和地区房地产经纪市场的成交量占整个房地产市场成交量的比例占80%以上。进入十二五时期，徐州面临更多的发展机会，由刚性需求所引起的二手房市场规模的日趋扩大，对房地产经纪服务的需求不断增加，徐州市的房地产业正处在由增量市场向存量市场转变的重要发展阶段，二手房和商品房的交易比例达到1比0.7到0.8是徐州二手房市场比较协调的比例，也是政府部门的一个工作目标。
（2）发展机会巨大，人才和信息是关键。房地产经纪服务作为以人员和信息为主要资源的服务行业，其核心竞争力主要体现在人才和信息的数量与质量上。一方面，较高的人员素质，意味较高的服务质量、服务水平和较强的企业竞争力；另一方面，信息资源是企业生存和发展的基础，缺少信息，企业就失去了存在的根基。但归根结底，人才是房地产经纪企业生存和发展的根本。目前由于各种因素的影响，徐州房地产经纪机构的人员流动率较高，怎样才能留住人才并提高企业员工的整体素质，是企业能否把握住机会的关键所在。
（二）对策分析
（1）建立更强有力的资金监管机制保证交易结算资金的安全。可采取的策略有三：一是在房屋买卖合同签约完毕后，买卖双方可以约定自行到银行开立双控账户，买方按合同约定将首付款或者全款存入账户，银行对资金实现冻结，同时，银行根据买卖双方约定的条件，在买卖双方一起到银行情况下，银行才给予放款，目前已有部分银行开设了此项业务；二是买卖双方约定通过其他可靠的第三方进行资金监管。可由当地房屋产权管理局即设立了二手房交易资金监管的业务，只要买卖双方自愿选择了房产局对资金进行监管，房产局即联合银行对交易资金的流转予以控制，只有当买方取得房屋所有权证后，才会将全部购房款支付给卖方，用政府部门的职能对此予以监管。毕竟政府部门的公信力要远大于房地产经纪机构，政府部门也不存在关门歇业的风险。又如在发达国家，买卖双方签订房屋买卖的合同基本上都是在律师事务所进行或者是委托律师办理，交易的资金往往也通过律师事务所流转，由律师监管。因为相比较于房地产经纪机构，律师事务所的设立、经营以及律师本人的执业条件要严格得多，资金流转的安全也更易保障，而买卖双方也可以采用这种形式；三是对于房屋的租赁业务，出租人在与房地产经纪机构签订委托租赁的合同时，最好还是保守的采取租金按月支付的方式，压缩租金在房地产经纪机构停留的时间，以降低风险。
（2）从交易合同规范房地产经纪机构的从业规范。房地产经纪合同（以买卖合同为例）是指购房者与售房者在平等协商的基础上，就房屋的买卖所签订的协议。是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。依据我国《合同法》及业务实践，下列内容在一份房地产经纪合同中是必不可少的：当事人的名称或姓名、住所、标的、价款、履行期限、地点、方式、违约责任、合同生效条款、合同中止、终止或解除条款。然而，目前的徐州房地产经纪企业往往利用合同信息的不对称性特点，进行“合同欺诈”，使房地产经纪行业受到严重影响。因此，建议取消现状下各经纪机构各自采用自已订立合同的现状，由主管部门统一制定规范的格式合同，并且统一编号，由经纪机构统一到徐州市国土资源房屋评估和经纪协会处集中采购（或无偿领取）。合同从成交价款、标的、中介费取得等重要要素等方面进行统一，从而从合同上规避由于信息不对称所带来的行业交易秩序混乱现象，提高行业形象，为房地产经纪行业长期可持续发展提供保证。
（3）严格房地产经纪企业资质认定的及房地产经纪人（协理）执业（职业）资格程序。目前徐州房地产经纪企业资质认定为A、B、C三级，房地产经纪企业至少需要具有房地产经纪人三个及经纪人协理四个以上的专业房地产经纪人员组成。对于房地产经纪人员的管理及考核，房地产经纪主管部门可借鉴美国房地产经纪行业管理的基本制度，一是建立严格的执业牌照管理制度与教育训练制度，规定经纪机构的每项成交业务必须由取得资格的经纪人代表公司与客户签定成交合同，并且规定房地产经纪人实行终身负责制，即对自己的行为终身负责，从而为规避房地产经纪纠纷从制度上提供可能；其次，要通过发挥行业协会的作用，加强行业自律。一个行业的行业协会往往是健全该行业的必需机构。综观房地产中介业发达的国家（地区）的经验，要完善房地产中介业的结构，除了国家立法规范，行政管理完善之外，很大程度上有赖于行业协会发挥其教育及监督的功能，以提高行业整体素质、加强行业自律。北京市虽然也成立了相应的行业协会，但是其目前的发展状况与有效承担社会赋予的相应职能还有一定距离。随着脱钩改制工作的开展，今后行业协会要逐步承担起原由行政部门承担的资质评定，审核和从业人员教育培训、资格管理等行业管理工作。政府部门要给协会明确的授权，健全和强化学会的机构职能和力量。政府部门除了保留监督和最终裁定权之外，其它所有的事情都应交给协会来办。
参考文献：
[1]陈文.房地产中介企业违规行为规范研究[D].华中师范大学， 2011.
房地产服务行业前景范文5
随着中国经济的平稳发展和生活节奏的加快，目前我国的上海、北京和深圳等少数发达城市中服务多元化的便利店行业发展迅速，甚至一些便利店日营业额已高达万元以上。
现代便利店与传统便利店或日杂小店的重要区别，是其服务5 多元化。行业人士建议：在目前整体商业零售业竞争激烈的情况下，传统便利店或日杂小店仅靠出售商品已无法取得“异业竞争”优势，所以创业者应在自己的店中扩展其服务功能。比如全球知名的便利店“7－11”，多年来根据顾客要求不断补充服务内容，利用其店铺网络之便，扩展了包括速递、存取款、发传真、代收公用事业费、代订车票和飞机票、代冲胶卷等有关的多项 24小时便民服务。
老年用品和服务行业
目前我国老年用品和服务的市场需求为每年6000亿元，但目前每年为老年人提供的产品服务则不足 1000亿元，供需之间的巨大差距让老龄产业“商机无限”。
与此同时，我国老年人的消费能力相当可观。据调查，目前我国城市 60岁至 65岁的老年人口中约 45%的人还在就业；而城市老人中有 42.8%的人拥有存款，另外仅退休金一项到2010年就将增加到 8383亿元，老年消费市场应是一个现实存在的发展空间巨大的创业领域。
化妆护理、瘦身减肥等美容行业
女人的“美丽产业”大有赚钱机会。买菜时可能会为了一两块钱计较的女性，为了让自己更美，却是花钱毫不手软，尤其近年化妆护理、瘦身美容等观念不断通过大众媒体的猛烈宣传攻势，几乎激起了每个女人爱美的天性，也因此拉动了女性美容产业的兴起。
据行业协会统计，中国目前美容行业市场每年约3000亿元，美容经济平均以每年 15％的速度递增，增长率远远超过了 GDP的增长率。《中国美容经济年度报告》指出：中国“美容经济”正在成为继房地产、汽车、电子通信、旅游之后的中国居民“第五大消费热点”。
早餐、休闲饮品、中式特色小吃等餐饮行业
民以食为天，14亿中国人“一天不吃就饿得慌”，因此餐饮业仍是在 2008年最被看好的大众化创业行业。早餐店与休闲饮品店具有本低利丰、回收快的优势，平均投资成本在 2～ 10万元，平均净利 25%～35%，一般 6～ 9月可收回投资，因此是许多创业者首先应考虑的选择。
随着中国很多地方的城市建设近年逐渐成形，创业者在经营思路上要改变过去以经营“过路客”为主的思维，而应以培养“熟客、回头客”、创造顾客忠诚度为主。
中式地方特色小吃，一直被看好。另有专家特别推荐：随着各地百姓生活档次的提高，相较于锅贴、粥品等传统中式小吃，2008年可能会兴起沿海风味的“平价海鲜快炒店”。
汽车后续服务行业
汽车后续服务市场，是指消费者自购车之日起至若干年后报废之日止，期间若干年之内在该车上的所有花费所引发的商机，称之为汽车后市场。
专家预测，在近 20年左右汽车产业会一直是中国国民经济发展的支柱产业之一，将一直保持较高的发展速度。虽然整车销售利润将呈现下滑趋势，但与汽车相关的售后服务市场却将是上升势头。
据业内人士预测，到 2010年，中国汽车售后市场规模将达1900亿元，在亚洲仅次于日本。汽车美容业巨大的市场潜力可见一斑。
药品店和健康食品店等健康服务行业
随着中国人知识水平和收入水平的同时提高，大家都对健康概念越来越关注，因此与人们健康紧密相关的药品店和健康食品店，都是钱景不错的创业方向加工、批发及零售等服饰行业加工、批发及零售等服饰行业可谓利薄量大，创业投资不需要太大，但做得好，以量、质、品牌、款式取胜，自然能收到良好的效益回报。
专卖店形式的婴幼儿用品行业
从市场资料分析得知：我国城市新生儿用品的家庭月平均消费达 900元。再加上广大农村城镇地区婴幼儿消费，中国大陆的婴幼儿用品市场每年将超过 1000亿元的市场规模。选准方向，错位经营，注重商品的安全性、教育性和个性化，投资婴幼儿用品行业大有前景。
儿童早期教育行业
超过半数的中国城市家庭，孩子每月花费占家庭总收入的20％以上，44％的家庭每月用于养育子女方面的费用在 500元至1000元之间，目前该市场尚未成规模，还有较大空间，有待于有眼光的创业者开发。
房地产服务行业前景范文6
[关键词] 房地产经济 可持续发展 对策
0、引言
近几年，中国房地产市场蓬勃发展。然而在发展的过程中，出现了诸如供给需求矛盾、房价居高不下等多方面的问题，引得广大老百姓叫苦不迭，人们戏称房价、教育、医疗是老百姓“新三座大山”。自2009年年初以来房地产市场快速回暖，房价飞涨。房价涨幅调控声音不绝于耳：2010年1月份出台“国十一条”、两会后又重申“促进房地产市场平稳健康发展，严厉打击投机性购房，坚决遏制部分城市房价过快上涨”等，中央政府对房地产市场的重视可见一斑。但是，北京、上海、深圳等一线城市的房价并没有应声回落，相反却呈现出加速上涨的态势。一边是调控政策的频频出台，一边是房价的持续上涨。房价的这种“愈调愈高”的态势已经将政府的调控措施置于十分尴尬的境地。那么，究竟是什么原因导致了房地产市场存在的问题？我们对于房地产市场应该抱有怎样的态度？在这样的问题客观存在的条件下，又应该采取哪些宏观的调控政策呢？本文结合龙岩房地产业的实际，对当前房地产经济在发展过程中存在的问题进行了分析，并据此提出了几点解决对策。
1、房地产可持续发展的内涵
可持续发展是20世纪80年代提出的一个新概念。1987年世界环境与发展委员会在《我们共同的未来》报告中第一次阐述了可持续发展的概念，得到了国际社会的广泛共识。可持续发展是指既满足现代人的需求又不损害后代人满足需求的能力。
[1]房地产业可持续发展包括两个方而的含义：一是指房地产业的发展既要满足当代人对各种房地产品的要求，又要满足子孙后代未来发展的需要。其中，包括土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场的完善及人居环境的改善等；二是既要保持产业自身不断增长，又要与社会以及国民经济其他产业协调发展，主要包括社会的公平性；资源开发利用的可持续性，如土地资源、空间资源、建材资源利用的可持续性、产业发展的协调性等等。
2、房地产经济在推动我国经济增长过程中所具有的积极意义
近年来，关于房地产的话题在各种媒体上议论不断、争论不休。但是，必须要清醒地认识到房地产业在近十年国民经济发展中的重要作用，在扩大内需，保持国民经济健康、持续、稳定、协调发展中的重要地位。绝对不能因噎废食，否定房地产业在促进经济特别是地方经济发展、满足社会需要、提高人民群众生活水平过程中的积极而重大的作用。必须要明确目前房地产发展过程中存在的问题是前进中的问题、发展中的问题，在未来我国经济社会发展中，房地产业仍然是我国基础性、支柱性产业之一。
房产业的最终产品为国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所。房屋能为商业、家具业、家用电器业、房屋装修业、园林花木业、家庭通讯业、房屋金融保险业、物业管理业、家庭特约服务业、搬家公司、房屋买卖中介业等等的发展提供前提和发展场所。如果没有房地产业为这些部门和行业的发展提供前提和场所，这些部门和行业的发展难免会受到瓶颈的制约。
房地产业作为一个龙头产业，可以带动诸多产业的发展。房地产业需要国民经济中的建材、设备、机械、冶金、陶瓷、仪表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料动力等许多物资生产部门和服务行业的产品生产和劳务提供相配合，对国民经济发展的拉动性十分明显。据测算，在我国当前的情况下，每投入200元的住房资金，可创造相关产业140～440元的需求;每销售200元的住宅，便可带动260～300元的其他商品销售。因此，住宅建设若增加20个百分点，可望带动国民生产总值增长2个百分点，住宅行业每吸纳200人就业，可带动相关行业300～400人就业。由此可以看出，房地产业对推动国民经济发展的重要作用。
3、我国房地产经济在发展过程中所存在的问题
3.1房地产发展过程中资源浪费是一个普遍存在的问题。
长期以来，我国的房地产偏重粗放发展，表现为效益增长主要依靠土地、水、能源等资源的过度消耗;空间资源鲜被认识，其合理利用和开发更得不到应有的重视。我国由于人口众多，资源相对并不丰富，尤其是土地、空间等资源在一些地区形势非常严峻。房地产发展过程中对资源使用效率低下，并影响其他行业发展的事件屡见不鲜。在房地产下一步的发展中，资源的机会成本及合理利用是我们必须考虑的问题。
3.2房地产在发展过程中对于环境保护不够重视。
开发单位片面追求经济效益，致使房地产在发展中建筑密度过高，容积率过高，产生“钢筋混凝土”丛林。城市缺少绿色空间，市区污染不易向周围散发，城市空气质量差;人们居住、生活感到压抑紧张;人们远离自然，使人类与自然隔离。更有甚者，长江中游部分地市围湖造田，开发房地产，大大降低了湖泊的蓄排洪能力，对整个地区人民生命财产安全，对包括房地产在内的经济造成潜在威胁。
3.3与房产发展相配备的金融基础体系尚不完善。
我国的房地产金融经过十几年的发展，虽然已完成了基本制度建设，形成了一定规模和良好的发展态势，但有些问题如不解决，将影响房地产经济的整体发展前景。首先是房地产信贷的结构还需要进一步调整，房地产贷款长期倾向于开发贷款，住房消费信贷发展不足。国外发达市场经济国家住房消费信贷一般占到整个房地产信贷总额的70%左右，而我国消费信贷占房地产贷款比例最大的银行还不到10%，仅占银行全部贷款总量的1%强。同时，住房消费贷款的发放也给银行资产安全带来隐患;房地产贷款的长期资金来源问题还没有得到较好解决;贷款资产流动性不足;金融二级市场缺位。还有，住房公积金缴纳范围和比率的扩大受到宏观经济环境的制约，低进低出的运营方式使资金使用低效率和显失公平。
3.4商品房没有得到有效利用，空置率居高不下。
空置房地产产生的原因有很多，概括起来有两大类。第一类是由于与外部客观环境不相适应引起的空置，包括上文提到的大大超过当地人口规模的房地产，以高利润为目标，不顾市场需求的房地产等。第二类是由于内部因素造成的房地产空置，包括开发商资质较低，开发的房地产质量存在问题、销售不畅、与周围已有项目雷同，缺乏自身特点，由于没有特点，没有优势导致的空置等。空置房地产不仅占用了大量宝贵资源，长期下去，还必将危害整个地区经济的发展。
4、促进我国房地产经济可持续发展的具体对策[2]
4.1加强规划的科学性和有效性，实现各种资源的有效利用。
首先要在政策上限制粗放型的房地产经济，努力使房地产经济向对资源集约利用的方向转变，尤其要提高对土地、空间资源的利用效率;其次，应作好房地产发展中的科学规划，房地产与其他行业协调发展，既要发挥房地产对国民经济的支柱作用，带动经济增长，也要避免那种过分超前，危害经济的行为。
4.2在开发建设的过程中注重对生态环境的保护，使房地产经济发展成为城市生态经济的一个有机组成部分。
这就要求在建设项目决策之前充分听取城市环境和生态保护专家的意见和建议，科学规划，在进一步完善房地产物质功能，树立“以人为本”设计理念的同时，为人们提供更舒适美好的生活办公环境;要求房地产与环境因素的衔接更加自然和优美，与周围的绿化、园林、小品等和谐搭配，相得益彰。
4.3逐步完善相关的金融体系，建立和发展房地产金融二级市场。
房地产经济的可持续发展必须以房地产金融的可持续发展为基础。根据我国目前的房地产金融发展现状，应重点做好房地产贷款结构的调整，增加消费贷款比重，并注意防范风险。另外，为解决房地产金融进一步发展的资金来源问题，期限错配问题，资产流动性问题，我国的房地产金融业还应着手研究并建立住房抵押贷款二级市场，实现抵押贷款的证券化，将一、二级市场作为一个整体纳入金融大循环，打通房地产市场与资本市场的联系，从根本上解决房地产可持续发展的资金来源问题。建立和发展房地产金融二级市场，还能有效分散银行贷款风险，提高房地产金融的市场化程度，促进国有商业银行向真正意义上的商业银行转轨，提高整个房地产金融的效率。
4.4加强市场监管与宏观调控，保障市场功能的有效发挥。
房地产经济可持续发展离不开政府对公平、高效的外部环境的创造。一方面，政府应将制度建设作为重点，减少房地产开发过程中的政府行为，根除腐败、杜绝暗箱操作、严格执法、取消不合理收费。另一方面，完善现有房地产经济法律法规，包括制定各项明细的实施规则，尽量做到法律、条令、规则之间能相互配套，创造一个公平、透明的市场环境，依靠市场原则优胜劣汰，提高开发商的素质，使房地产项目与人口、源、环境相协调，与市场需求相协调，将房地产开发的短期行为和投机减至最低。
5、结语
房地产是一个牵一制百的产业，也是国民经济的重要命脉之一，因此务必要保证其健康稳定的发展。要从急功近利的心态转变到关注整个产业乃至整个国民经济的可持续发展是必须的任务。
参 考 文 献
