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不动产运营管理范文1
（一）成品油销售企业资产管理的特征
在整个国内石油行业上下游一体化的产业链条中，成品油销售企业处于石油勘探开发、炼化、成品油销售整个产业链的末端，是实现整个行业价值的关键所在，是实现成品油收益的最终环节。成品油销售企业的资产主要表现为以成品油仓储库、加油站零售终端等为载体的资产组合，具有空间位置分布广、管理使用层级多、种类繁多、更新替换频繁，不同资产更新周期不同步等分散性特征。
在成品油销售企业的资产管理实践中，由于管理理念、管理制度和管理工具的缺失，资产管理主要存在以下问题：
第一，资产管理偏重于价值管理，资产实物管理与价值管理脱节，对资产新增到退出各环节监管不到位，造成资产信息缺失，资产动态未及时更新，资产账实不符；租入资产、低值耐耗品等资产管理由于未建立配套的实物管理规范使得其在实物管理上存在缺位，账外资产的存在使得资产毁损流失游离于监管之外，极易触发道德风险。
第二，资产使用和管理脱节，资产使用效率不高，资产达不到最大效能。管理职责不明确，资产管理、使用、鉴定、维修等部门职责划分不清晰，人员职责不明确，部门间缺乏有效沟通，资产管理缺乏主观能动性。比如资产购建部门与财务部门沟通不顺畅，造成新增资产转资不及时、不准确；资产使用部门、运营管理部门与财务部门沟通不顺畅，资产调拨处置相关处理不及时；运营管理部门、维修管理部门与财务部门之间沟通不顺畅，导致资产不能得到及时维修，维修预算资金不能及时到位等，出现资产带病运行的情况；闲置资产信息缺乏有效披露平台，资产需求单位更倾向于购建新的资产而不会选择资产调拨。
第三，信息传递不顺畅、信息化手段滞后，各职能部门根据自身管理职能开发信息系统，缺乏部门间整体协调，资产购建价值链上同时存在多个系统，不但未能大幅提升管理效率，反而增加了员工的工作量，多系统间的协同及员工培训等大幅增加了管理成本。
第四，固定资产后续支出缺乏科学的统筹规划，后续支出的决策者和执行者缺乏全局观念，由于未受绩效及决策考核约束，加之管理跨度大、现场勘察困难以及出于安全风险防控考虑，更倾向于采取宽松的成本控制政策，节约成本一般不会作为首要的考虑因素。
（二）成品油销售企业固定资产后续支出的特点
固定资产的后续支出，是指固定资产在使用过程中发生的更新改造支出、修理费用等。成品油销售企业固定资产后续支出主要包括对存量固定资产的改造、改扩建、维修维护等。
此外，由于成品油销售企业实行严格的全口径预算管理模式，资本性支出纳入投资计划管理，收益性支出纳入费用预算管理。企业自身管理缺乏规范和有效衔接，出于资本性支出计划整体平衡的需要，很多规模较小，无法落实下达投资计划项目存在资本性支出费用化风险。这种情况下，资产运营单位一方面受到严格的资本性支出投资计划的严格限制，另一方面面临着生产经营及安全风险防控的现实要求，?魍车陌肴斯せ?的改造维修项目管理模式造成资本性支出预算与现实需要存在不匹配，此时，由于资本性支出更为严格的预算控制，执行者就有了将原本属于资本性支出的支出项目划分为收益性支出的冲动。
二、资本性支出与收益性支出划分的理论探讨
根据《企业会计准则第四号―固定资产》第六条和《企业会计准则第四号―固定资产》应用指南的规定，固定资产的更新改造、装修修理等后续支出，与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业或该固定资产的成本能可靠的计量，如延长了固定资产的使用寿命，或者使产品质量实质性提高、产品成本实质性降低，则应当将后续支出资本化计入固定资产成本，如有被替换的部分，应扣除其账面价值。不满足上述规定的后续支出，应当将后续支出费用化在发生时计入当期损益。
对于固定资产的后续支出，税务上与会计处理上并不一致，而是存在一些差异。《企业所得税税前扣除办法》（国税发〔2000〕084号）第三十一条规定，纳税人的固定资产修理支出可在发生当期直接扣除。纳税人的固定资产改良支出，如有关固定资产尚未提足折旧，可增加固定资产价值；如有关固定资产已提足折旧，可作为递延费用，在不短于5年的期间内平均摊销。
符合下列条件之一的固定资产修理，应视为固定资产改良支出：
“（一）发生的修理支出达到固定资产原值20%以上； （二）经过修理后有关资产的经济使用寿命延长二年以上； （三）经过修理后的固定资产被用于新的或不同的用途”。
新实施的企业所得税法，将固定资产的后续支出分为费用化的一般修理支出和资本化的支出，其中资本化的支出又分为固定资产的改建支出及大修理支出。
新税法将不动产的资本化后续支出视为改建支出，将动产的资本化后续支出视为大修理支出，均作为长期待摊费用，按照规定摊销准予税前扣除。
《中华人民共和国企业所得税法》第十三条规定，在计算应纳税所得额时，企业发生的下列支出，作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除：
“（一）已足额提取折旧的固定资产的改建支出； （二）租入固定资产的改建支出； （三）固定资产的大修理支出； （四）其他应当作为长期待摊费用的支出”。
对于第（一）项和第（二）项所称固定资产的改建支出，《企业所得税法实施条例》第六十八条明确指出，“是指改变房屋或者建筑物结构、延长使用年限等发生的支出”，显然这是指不动产的改建支出。该条同时规定，对于已经足额提取折旧的不动产固定资产的改建支出，按照固定资产预计尚可使用年限摊销；对于租入不动产固定资产的改建支出，按照合同约定的剩余租赁期摊销；对于其他不动产固定资产的改建支出，延长固定资产使用年限的，应当适当延长折旧年限，并相应调整计算折旧。需要注意的是，对于不属于足额提取折旧的不动产和租入的不动产的资本化后续支出，不作为长期待摊费用，按照实施条例第五十八条规定，要计入资产的计税基础，按调整后的计税基础计算折旧税前扣除。
三、资本性支出与收益性支出划分的实践探索
在成品油销售企业的资产管理实践中，固定资产资本性支出预算受到投资计划的刚性控制，后续支出决策者不受效益考核约束，加之管理跨度大、现场勘察困难、安全风险防控等因素，成本控制和准确划分后续支出类型成为次要考虑因素，资本性支出费用化形成账外资产成为可能。不仅为企业带来内部资产管理问题，同时增加了企业税务风险。为有效解决成品油销售企业固定资产后续支出中资本性支出与收益性支出划分不准确的管理难题，根本途径是从固定资产管理特点及存在的问题着手，建立一套完整的资产管理理念与体系，强化基础管理，借助系统工具，运用条码技术，强化约束激励机制，同时建立符合企业自身特征的后续支出定性与定量标准。
（一）强化固定资产基础管理
从资产购建、资产转资、资产调拨、资产改造维修、资产处置的资产全生命周期动态跟踪管理，建立定期与不定期资产盘点制度，保证资产增加及时入账、资产要素信息完整准确、资产状态及时更新、资产账实相符。强化资产购建部门、资产运营管理部门与财务部门的衔接配合，及时准确维护资产增减变动及状态变更等动态信息，有效推进资产基础工作，为其他各项资产管理奠定坚实基础。
（二）打造资产管理信息系统
建立贴合实际、功能齐全、操作简易、界面友好的项目管理（含固定资产后续支出项目）与资产管理一体化信息共享平台。通过现代化的信息系统工具，及时掌握资产总体状况、资产明细等信息，准确记录资产名称、规格型号、使用单位、增加日期、保管责任人等要素信息，及?r反映资产改造维修、闲置、待报废、待处置等信息。通过将资产卡片信息电子化，实现对资产要素信息和状态信息实时监控。
（三）借助资产编码与条码技术
充分利用条码识别技术，为每项资产建立唯一的资产条码标签，粘贴在固定资产明显位置，通过条码扫描工具实现资产盘点信息采集操作，系统自动比对资产台账信息与盘点采集的资产信息，实现资产盘点信息化。通过条码技术的应用，为每项资产建立一个资产身份证，成为其他各项资产管理工作的信息识别基础。
（四）建立有效的约束激励机制
建立有效的管理约束与激励机制，将资产管理及决策事项纳入绩效考核，严格开展项目后评价工作，将项目后续支出实施前后相关指标客观比对，奖优罚劣，激励相容，有效提升各级资产管理人员的责任感和工作积极性。
（五）制定固定资产后续支出划分标准
首先，将成品油库、加油站固定资产按设施设备及位置分区分类，如将加油站房屋建筑物、加油棚、罐区基础、地坪场地、围墙、供配电系统等划分为设施类资产，将加油机、加气机、油罐、输油管线、发电机机组、油气回收系统、液位仪、站级管理系统、视频监控系统等划分为设备类资产。
其次，针对不同资产制定不同构成部件的维修改造管理标准。特殊资产制定计量单位和费用支出双重上限标准，如地坪场地设定面积标准和维修支出双重标准，资产后续支出发生时套用对应标准，超过相应标准之一的，划分为资本性支出并履行相关报批手续，未超过相应标准的划分为收益性支出。
此外，在资产管理上应当按照成本效益原则，依据不同资产管理风险，抓大放小，一类一策，关注重点风险领域。在后续支出项目管理上，应当加强规范管理，有效防范管理风险，在避免预算松弛风险、平衡管理成本前提下，对于不具有计划性、随机发生的设备设施资本性支出项目，可尝试建立资本性支出项目计划池制度，疏堵结合，适度放权，解决必要的资本性支出项目无计划预算可用的困局。对于后续支出划分标准，应当按照税法和企业会计准则相关规定，结合企业实际，建立企业自身标准，为资本性支出与收益性支出的划分提供更为清晰的参照标准。
不动产运营管理范文2
社区商业是城市商业空间中的一个重要层次,它是相对于城市中心区商业、区域型商业和邻里型商业而言的,其在规模大小、提供的商品种类、服务的商圈范围等方面都介于区域型商业和邻里型商业之间。
一、 我国社区商业现状分析
我国社区商业还比较落后,在经营管理方面存在以下问题:
(一)只顾眼前利益,重视销售、忽视招商和运营
目前我国社区商业存在比较严重的重销售、轻招商、轻运营的现象,原因有多方面,主要在于:①我国金融体系对开发商的支持有限,一般只提供项目开发贷款,要求开发商以销售回款作为还款保障,以不动产作为抵押和担保,开发商迫于资金压力不得不急于销售;②开发商过去做住宅开发时形成的习惯和思维定势是以卖为主,一卖了之,不关注后期的招商和运营;③以运营为主的商业地产开发模式已经超出了开发商的经营范围和核心能力,开发商缺乏这方面的能力,只求短期销售收益,不想靠长期运营获得收益。
(二)售价和租金定价过高,严重透支行业利益
现在大多数商业地产开发商不论是出售还是出租,定价策略上都是“高价撇脂策略”,提前透支了商铺投资者和商家未来多年的商业利益,严重破坏了商业地产上下游的关系。但是,精明的商家比开发商更具有强烈的成本意识和风险意识,他们不会为开发商盲目买单的。笔者所在城市的一个楼盘,因为底商要价太高不好卖,根据商铺定价和当地房租平均水平估算投资回报率,根本就不合算,导致该商铺已经建成三年,至今没卖完。
(三)开发商招商推广华而不实
科特勒强调企业的营销工作要从消费者的需求出发,要认真做好市场细分、目标市场选择和市场定位,规划好4P策略。但中国房地产开发商没有真正重视科特勒的营销思想,他们最关心的只是销售,通常把市场推广认定是营销工作的全部,不管消费者的真实需求是什么,也不管产品的真实属性是什么,只通过一个特定的概念对产品进行包装并通过媒体广泛宣传。很多开发商喜欢延用做住宅的方式,请一些广告公司或房地产商策划一堆华而不实的招商手册吸引商家注意,但那些漏洞百出的招商资料根本禁不起商家的理性推敲。
(四)后期运营管理不专业
对于商业地产来讲,真正的价值来自于后期的运营管理。有的开发商自己成立个物业管理公司,用物业管理后期的商业运营管理,实际上根本没有专业的商业运营管理;还有的开发商干脆用商贸公司来代替商业管理公司;极少数开发商成立了商业管理公司,负责后期运营管理,但这种隶属于开发商的商业管理公司,往往缺乏自己的经营思想和动力,起不到一个商业管理公司应有的作用。
(五)对专业服务机构缺乏应有的尊重
很多社区的商铺盖好了却租不出去,开发商这才找专业服务机构帮他招商卖房,还对专业服务机构开出极端苛刻的条件。某商业地产老板要求营销咨询公司帮其策划销售商业门面房,但提出极为苛刻的条件,卖出去就给1%的提成,卖不出去就罚款30万,营销咨询公司感觉风险太大,最后谈判破裂。可见,专业服务机构在商业地产这个行业还远没得到足够的尊重。所有为开发商服务的专业机构,包括做市场调查的、做前期营销策划的、做房地产销售的、做广告的,都处在夹缝中生存的状态。
二、对社区商业发展的建议
(一)社区商业发展要突出便利性
社区商业“因住而商”,在满足社区居民一般的居住功能之外,将承载更多更丰富的内容,便利性社区商业将是未来商业发展的一大趋势。然而,有些社区商业的管理者无视这一发展趋势,对社区商铺经营项目硬性规定。某居民小区物业管理公司不让所辖商铺从事餐饮行业,担心会出现餐饮店人多嘈杂影响居民生活的情况。殊不知,小区的居民特别希望自己家附近有一些餐饮小店,能解决他们吃饭的实际问题。其实,社区商业的发展与社区居民的生活息息相关,应该突出便利性,让社区居民购物、休闲娱乐都方便。
(二)研究社区消费者市场,准确定位
不同社区聚集的居民特征不同,文化背景不同,消费倾向和品味不同,意味着社区消费蕴含着多元化、个性化的色彩。所以,社区商业发展的立足点应该是全面迎合社区消费特点,寻找准确的经营定位,摸索能够抓住商机的发展模式,满足社区居民的消费需要。
盲目的进行规划,忽视消费者市场的真实需要,轻则导致社区商业价值的降低,重则使整个社区商业陷入困境。社区商业错误的定位,不仅不能满足社区居民的消费需要,还会因为社区商业的萎靡而影响整个社区的品牌形象。
对消费者市场的准确把握,能有效地促进社区商业的物业销售及招商引进。某社区商业楼盘,就是因引进德克士,而成为众多购房者、商业投资者的关注焦点,而该商楼的宣传单页就是把德克士入驻作为最大的亮点。
(三)采用多种经营形式,发展社区商业
社区商业有三种分布状况:一是杂乱无章地散布;二是连续性地排列成商业街;三是聚集在社区购物中心。社区购物中心是社区居民生活的第二个空间,其内容丰富多彩,既是一站式购物,又集消费、娱乐、休闲为一体。购物中心优势明显,是社区商业发展的主要形式。社区超市是社区商业中与居民联系最紧密的。超市主要是连锁、自选。生鲜超市取代农贸市场,解决了食品安全问题,优化了社区环境,发展了社区商业。便利店是满足顾客便利性需求为目的,极具竞争力的社区商业零售业态。多种经营形式共存,将共同促进社区商业的发展。
(四)聘请管理人才或服务机构进行专业的运营管理
不动产运营管理范文3
小区名叫北京太阳城，是目前国内投资较大、开发较早的养老地产项目。
到了2013年，一度困顿的养老地产迎来大爆发，甚至被称为“元年”。2014年，养老地产将发生什么？谁在主导？
良好的开局
养老地产是以养老为宗旨的地产开发，是一种与旅游地产、文化地产等概念相似的主题性地产项目，采用的是“养老+地产”的复合型开发模式，核心在于适老化设计。
“我们在2000年开发养老地产项目时，国内还是空白。”北京太阳城集团董事局主席朱凤泊告诉《瞭望东方周刊》。
该项目的成功不仅使得养老地产这一新兴概念进入大众视野，更揭开了中国养老地产发展的序幕。不过，随后10年，中国养老地产受制于种种因素，一度陷入困境。
真正的转折点出现在2013年：众多大投资项目上马，投资地域也从北上广等一线城市扩展到二三线城市。据不完全统计，2013年第三季度，全国各地新增养老项目25个，其中不乏160亿?200亿元的巨额投资项目。
养老地产能在2013年“重生”，很大程度上归功于市场需求、国家政策以及房地产业现状三方面的合力。
据民政部统计数据，我国60岁以上老年人口数量已超过2亿，占全国总人口的14.9%，且仍将以每年1000万的规模递增，预计2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。
庞大的老年人群意味着巨大的市场需求。据中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场的商机约4 万亿元人民币，到2030 年有望增加至13 万亿元。
2013年，国务院出台《关于加快发展养老服务业的若干意见》（以下简称“《意见》”），提出从19个具体方面、45项主要工作任务入手，促进我国养老产业。
“《意见》的出台不仅为我国养老产业的发展指明了方向，更在政策上提供了明确支持。” 全国房地产经理人联合会（以下简称“全经联”）养老住区委员会委员、北京吉利大学健康产业学院院长乌丹星对《瞭望东方周刊》表示，国家政策层面的支持就是一剂强心针，给足了市场信心。
另一个现实是国内房地产市场出现疲软，寻找新的利益洼地、实现转型升级成为众多地产商的当务之急。
行业研究公司深圳世联行地产顾问公司业务发展部总监李亚南对本刊记者说：“2013年被业内称为养老地产元年，很多政策开始提出和落实、完善，算是有了一个良好的开局。”
三足鼎立
简单梳理即可发现，房地产企业自养老地产开发伊始便雄踞要位。不过，随着国家在市场准入原则上的放宽，其他资本逐步进入养老地产市场，并渐成气候。
“房地产开发企业、险资、央企基本上形成了中国养老地产‘三足鼎立’的竞争势态。”乌丹星说。
“已有近30%的品牌房地产开发企业进入了养老地产。”乌丹星介绍说，万科、保利、远洋等20余家国内一线房地产开发商都已涉足养老地产项目。
万科早在2010年就在北京房山窦店试点了养老地产项目“万科幸福汇”。此外，万科集团还在北京的欢庆城和青岛的万科城试水养老地产项目。目前，万科至少有 4 个养老地产项目。
2013年年末，保利地产养老战略，表示将全产业链进入养老产业，打造由机构养老、社区养老和居家养老“三位一体”的中国式养老模式。目前，保利地产在北京、上海、广州、成都等地已有6个养老地产项目在建。
2013年4月，远洋地产正式成立养老运营管理公司，创建自有养老品牌“椿萱茂”。同时，其与美国哥伦比亚太平洋公司合作的高级养老护理项目“椿萱茂·凯健”也于2013年开业。
公开信息显示，目前国内房企预定的养老地产项目已超过百个。假设以每个项目平均投资 3亿?5 亿元计算，总投资额就可达数百亿元。
大举进入的还有保险业。2010 年 9 月，保监会《保险资金投资不动产暂行办法》，保险资金正式获准进入养老地产市场。到2012 年底，保险系企业在养老地产领域的投资已超过 500 亿元，其中包括中国人寿、泰康人寿、中国平安等。
2011年 11 月，中国人寿首个养老基地国寿生态健康城在河北廊坊开工，总投资 100 亿元。目前，中国人寿在全国范围内共有6个养老基地。
2012 年 6 月，泰康人寿第一家养老社区在北京昌平开工。2012 年 9 月，中国平安进军养老产业的首个项目“桐乡平安养生养老综合服务社区”启动，总投资 170 亿元。与此同时，泰康也在上海、广州拿地启动多个养老项目。
此外，合众人寿、太平保险集团等公司也都开始尝试养老地产项目。
“还有一类是致力于医疗和养老领域投资的投资机构，比如国开行等。”李亚南说，投资机构与险资性质一样，同属金融机构范畴，且投资更有目的性，也更加谨慎。
第三支进入养老地产的“部队”就是央企，如中石化、中国水电、鲁能集团等。
“虽然央企在养老地产上起步晚于房企和险资，但它们来势凶猛、大笔出手，未来赶超之势不可小视。”乌丹星分析说，央企在未来的养老地产市场将会扮演重要角色。
李亚南认为，除了以上三大主力，养老地产市场还存在另一类参与者—与医疗相关的跨界企业。这类企业多是做养生、健康管理等高级服务的专业公司。在养老地产崛起时，凭借自身在医疗方面的特色优势参与其中。不过，这类公司目前还未形成规模。
“每一类市场参与者都有优势和劣势，无法说哪一类更适合养老地产。”李亚南说，目前多数参与者都在充分利用自身的优势，而忽视了劣势。
房产企业的优势在于取地和项目开发，长于市场营销；劣势在于跟政府谈判时比较被动。同时，这类企业缺乏资金，也不精于后期的项目运营。
和房产企业正相反，险资和央企在养老地产市场最大的优势在于稳定的资金池。而资金是养老地产开发的关键。
此外，固定的客户渠道、成熟的营销团队也是险资和央企的优势所在。不过，这两类市场参与者在劣势上较为突出。一是在取地和开发上没有经验；二是对市场不敏感，无法准确定位市场。
“4+5”模式
随着市场的升温，业内对于养老地产开发模式和运营模式的讨论也日趋增多。
不过，对于刚起步的中国养老地产市场而言，固定的开发模式尚未成型，更多的尝试和探索仍在继续。总体来说，国内养老地产的开发模式主要有四种。
第一种是专门开发的综合性养老社区。这类养老社区通常建在市郊、环境较好，产品类型包含养老住宅、养老公寓、养老护理机构等，可以为各类身体状况的老人提供持续性生活照护。社区中为老人配有完善的公共服务设施，如老年活动中心、老年医院、老年大学等。北京太阳城、东方太阳城都是这类代表。
第二种是在新建普通居住区中配套开发养老住宅及相应服务设施。如在社区中配建老年人居住组团、老年公寓、老少户套型等。这种开发模式使老人能够居住于“混龄”社区，保持与外界的联系。同时，老人还可与自己的子女相邻居住、互相照顾。这类开发模式也被称为多代亲情开发模式。万科在杭州建设的良渚文化村就是其中的代表。
第三种是结合旅游、养生资源开发的度假型养老社区。这类社区通常可根据自身的资源特色搭配相应的养生、康复服务，例如农业采摘、温泉水疗等。老人可以在一年当中的某个季节或时段来此居住，是一种具有时令特征的居住形式。目前，这类养老地产项目多集中在海南、云南等具有风景特色资源的地区。
第四种是会员制医养综合体。这种模式主要是针对高龄老人、有疾病或者慢性病康复的老人而设计。医是指中医、康复医院、老年病医院，养是指专门的护理院。在这类社区中，医和养配套建立、缺一不可。如北京的太申祥和山庄。
此外，目前引起业内关注的还有一种尚无成功实践的开发模式—医疗投资小镇。这种开发模式多以当地丰富的医疗设施资源为指引，为前来看病就医的老人提供暂时性居住服务。这类小区多以租赁为主，主要面向特定的医疗资源需求人群。
在后期的项目运营中，国内养老地产市场也大致存在5种盈利模式。
一是投资商和运营商向开发商定制养老地产项目（养老机构或养老社区），开发商按照要求开发，风险减小，盈利有保障；二是养老地产开发商开发之后卖给有意向的投资商或运营商，获得一次性收益；三是开发商持有部分物业，以出租方式获得长期稳定的租金回报，做养老地产的房东；四是开发商在持有部分物业的同时，请运营管理团队托管，获取运营管理的部分收益；五是投资商或开发商与运营商形成战略合作，共同开发养老项目，形成一个利益集团并在项目中发挥自己优势，获得收益。
“目前在国内这几种盈利模式都存在，但都不成熟，都处在摸索阶段。”乌丹星说，在发达国家成熟的运营模式中，投资商、开发商、运营商三者在投资、开发和运营方面可以做到相互渗透、相互介入甚至是三者之间不断转型。
融资困境与人才缺失
纵观发达国家的经验，养老地产的发展大致经历三个阶段：初期的碎片化发展、中期的产业链形成和后期的品牌诞生。
产业发展初期是在政府大力引导、鼓励和支持下，企业开始进入养老地产市场，开发类型、运营模式都存在诸多缺陷。产业发展中期是产业链的形成和不断成熟，软硬件配置更加合理，运营模式、盈利模式更加清晰。产业发展后期进入品牌阶段，资本大举进入，并购扩张成主线，通过强强联合，使品牌强化。
目前，中国养老地产正处于初期碎片化发展阶段，没有成熟的运营体系和盈利模式，缺乏足够的优质产品和运营服务支撑。
“养老地产与上下游的对接尚未完成。地产商还在依赖卖房子；险资虽不卖房，但真正进入良性运营的项目还没有；大型央企的养老项目还处于初期开发阶段。”乌丹星说。
中国养老地产的问题主要集中在两个环节，前期的投资开发和后期的运营维护。前者最大的问题在于融资，而后者最大的问题在于专业人才的缺乏。
作为产业开发的第一链条，资金决定着项目开发的成败，也成为养老地产发展需跨过的第一道坎。“养老地产的投资周期长、成本回收慢，资金要求大，如果没有长期低成本资金支持就很难持续发展下去。目前养老地产融资渠道并未打开。”乌丹星说。
养老地产本身的市场特性，加上国内的养老地产尚处于起步阶段无成熟的开发和运营模式，使得众多有能力的投资商在这一领域极为谨慎。银行之外的境内外大型资本基本处于观望状态。融资困境使得众多养老地产项目仅仅停留在口头上。
项目的后期运营比前期开发更具挑战性，专业人才的缺乏是最大掣肘：一方面是高端运营人才、高级职业经理人的缺乏，另一方面是专业护工的缺乏。
以养老院为例，目前国内众多养老院的负责人是医院的退休院长。这些人虽然有多年的医院管理经验，但并不能胜任专业养老机构的管理岗位。问题在于两者存在定位之差，前者面向大众群体，后者面向特定老年人群。
专业护工缺乏更为严重。目前中国从事养老服务的人员多是从传统行业跨界而来，真正接受专业教育的护工少之又少。加之，很多养老机构在人员的选择和任用上标准不一，使得养老服务人员的质量参差不齐。
“随着养老地产项目的不断开业，未来几年人员总量需求将达到 1000 多万，但目前市场上只有 30 万左右在一线从事养老服务。”乌丹星说。
除此之外，养老地产市场还存在着诸多问题。如：项目定位不清晰，一味走高端路线，忽视老年人真正需求；市场机制不成熟，营利性、非营利性、公办、民办养老项目之间的市场关系和运行机制尚未理清；社会大众养老观念尚未转变等。
体系建设、转变观念是关键
“养老地产正处于起步阶段，这些都是行业性的问题，而非某个开发企业的问题。”行业顾问公司润土咨询董事长于贵红告诉《瞭望东方周刊》。
在她看来，国家政策在解决养老地产问题上起着至关重要的作用。“国家可以在用地方面给予开发商一定的政策支持，也可通过税收减免或者资金补贴的形式直接扶持运营商。”不过，她也提醒，政府应该对已批准的项目跟踪审查，以防个别企业打着养老的旗号进行地产开发。
“融资困境是当前养老地产面临的紧迫问题，而解决这一难题的关键在于众多市场参与主体能否通力合作。”李亚南给出的建议是，“保险公司出钱，由开发商代建、代集，再整合专业的市场机构和运营机构，形成一个产业链条，这是一种比较靠谱的模式。”
不过，在乌丹星看来，养老地产市场最急需解决的是标准体系建设。“中国的养老地产市场庞大，如果没有一个市场标准，就会变得杂乱无章。”
标准体系的建设要完全涵盖养老地产开发的各个环节，从养老项目选址、规划设计，建筑施工到后期运营，以保证养老项目能够最大程度契合老年人需求。同时，居家养老设施改造、城市老年公寓、护理之家等应该以何种标准建设和运营管理才能满足老人需要也应纳入标准体系之中。
“没有这些内容做支撑，养老地产就是一个空壳。”乌丹星说，“众多开发者仍然用传统地产思维和地产模式做养老，注定失败。”
不可预测的未来
2014年2月18日，全经联在京《2013中国房地产创新发展报告》（以下简称“《报告》”）。
在对2014年养老地产市场的发展展望中，《报告》这样表述：2014年将是国家养老政策落地的关键年，届时国家还将陆续出台一系列配套文件。一系列政策的密集落地必将为整个产业的发展创造良好的生存环境，整个行业将会呈现爆发式增长。
《报告》预测，养老地产将与其他产业形成集群，推动区域综合发展。
一时，“养老地产将迎来黄金春天”的论调似乎成为共识，本刊采访的多位业内专家和多家行业研究公司均持相同看法。
根据全国老龄办的调查，目前中国老年人总的服务需求满足率仅为15.9% ，还有84.1%的老年人服务需求没有被满足，这意味着巨大的市场需求。
中商情报网产业研究院研究员邓思思向《瞭望东方周刊》表示：“在总量巨大的老年人口中，只要有10%人群入住养老社区，就有可能在未来几年产生至少4500个养老地产项目需求。”
不过，与业内热炒养老地产市场形成强烈对比的是，国家相关部门始终保持低调、审慎的态度，并有意为之“降温”。
2012年7月26日，保监会《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，其中，“防止以养老项目名义建设和销售商品房”、“防范以自用项目名义投资不动产”这两条对养老地产市场产生较大影响。
2013年7月9日，民政部关于贯彻落实《养老机构设立许可办法》和《养老机构管理办法》的通知，要求各地要仔细甄别养老地产与养老机构，既要保护房地产业参与社会养老服务的积极性，又要防止简单地把养老地产当成养老机构的现象发生。
2014年2月19日，民政部副部长窦玉沛公开表示，养老地产不会纳入养老产业进行管理，也不会享受养老产业具有的相关税收政策优惠。
不动产运营管理范文4
大资管时代真真切切来到身边，钱不是问题，花钱反倒成了问题。好的商业模式、好项目、好团队成为地产大资管时代的关键热词。投资商之间的项目争夺已演变成贴身巷战。
15分钟谈成一单大生意
赛富不动产基金合伙人王戈宏是国内新派白领公寓创始人。由他主导和操盘的天安门北河沿新派白领公寓（CYPA）隆重开业。这是“从来不投房地产”的赛富首席合伙人闫焱所投资的第一个涉“房”项目。位于国贸附近的第二个白领公寓——森德大厦也已完成收购，目前进入设计整改阶段。赛富不动产基金收购森德大厦的价格并不高，70年产权，单价为2.2万元/平方米，而周边物业的单价已达4万-5万元/平方米。未来，赛富不动产计划在上海、广州、深圳继续收购物业。
最让人称奇的是，王戈宏说服闫焱投资白领公寓，仅仅用了15分钟。王戈宏回忆道，2012年4月，他回国创建白领公寓基金。在一个论坛上偶遇闫焱。在短短15分钟交谈之后，闫焱便初步确定了与王戈宏合作的意向。第二次见面时，闫焱带来了公司整个投资团队，与其相谈甚欢，并让律师当场起草了合作协议，这一次会晤也仅仅用了15分钟。
王戈宏的白领公寓模式是受到美国同类产品启发派生的。王戈宏注意到，2008年次贷危机以来，公寓REITs每年的平均收益率超过40%，远远高于REITs全行业平均8%-12%的收益率。这使得公寓REITs的投资人在赚得满盆后，又加大对新公寓的收购与建造，出租公寓市场越来越繁荣。为简单验证一个城市出租公寓的数量，王戈宏从首都华盛顿市区沿着355公路向马里兰州驱车行进（这条公路贯穿两三个重要的商业、办公和居住区，房利美、万豪酒店总部、乔治华盛顿大学就在马路两旁），仅短短15公里，各种层次的出租公寓就有30多家。
王戈宏假扮成找房子的人，由一家公寓的工作人员带着参观。这家公寓有250个房间，管理人员不到10个。公寓REITs都是连锁经营，在同一个地区，维修人员可以共享，易耗维修品等也可以集中采购、配送，运营成本很低。其最大的成本，就是租户退租后的公寓翻新成本。
据《丹佛商业评论》报道，王戈宏曾
经求学的城市丹佛（是美国有线电视的中心，第二个高科技基地），2010年公寓REITs的各项收益指标排名全美第一，出租率达94.7% （全美平均92.2%），租金同比增长4.6%（全美平均增长2.5%）。而目前丹佛的平均公寓租金为每单元每月874美元。
再回到我们身边，如果全国有超过20座城市像北京那样，施行强有力的限购政策的话，那白领只能租房立家了。但问题是，类似于美国的标准化的连锁白领公寓产品国内几乎没有。
王戈宏由此联想到，中国白领的家到底会在哪里呢？他的想法得到了闫焱的认可。闫焱认为，中国未来最大的消费群体是白领。让白领用不到30%的工资，租下最好商圈的住宅，生活、工作、娱乐都在30分钟生活圈内完成，可以实现幸福地居住。闫焱断定白领公寓将来是一个非常大的朝阳产业。
在白领公寓商业模式设计上，王戈宏采取了租赁和收购相结合的两种运作模式：整租下某物业数十年的整体经营权，出租给在周边写字楼上班的白领；同时发起赛富不动产基金，对外募集资金后收购核心地段物业，进行改造和精装修后出租给白领。
王戈宏声称，赛富不动产运用REITs的经营结构、管理结构和资产结构运作项目，未来一旦REITs资本市场开放，这些健康的资产就可以上市。
“我们的脚都是沾满泥的”
嘉实基金总裁赵学军曾这样说：“我若不做这个投资，就没法吃到大资管这块肉。”具体到怎么吃这块肉？赵学军不走寻常路。
2012年9月，嘉实基金总裁赵学军联合英国高富诺基金管理公司与原汉威资本的核心团队，独家组建了一个专注投资于大中华区的私募地产基金管理平台——嘉实地产投资管理有限公司，原汉威资本创始人和前行政总裁任荣出任嘉实地产的行政总裁。
嘉实地产总部设于香港，该团队之前管理过4只美元基金，管理资产规模逾35亿美元，与华润、万科、金融街和国内多家大型商业地产开发企业有多个成功的战略合作，整体基金年化回报扣除费用后均超过20%，是当时亚洲最大的房地产私募股权基金之一。
一家国有信托机构高管透露：“嘉实和我们信托公司的思路不一样。我们抢的是银行的客户，做债权投资，以量取胜，做大规模，尽可能地占有客户；嘉实地产则更看重项目的本质，他们每一单都做得很大，时间长，充分享有项目股权所带来的长期回报。”
每一单都做得很大、时间长，意味着嘉实地产投资要变身成开发商的角色？如果是这样，这就要求其团队成员同时有金融和开发经验。
嘉实地产基金副总裁陈文杰称，“嘉实地产专注于投资国内大型零售及商业物业。团队的成员都有超过12年以上资深地产和金融相关的海内外背景。我们用国外通行的房地产基金操作模式，先募集投资人所承诺的资金，然后在投资期内完成项目储备、尽调和投资；但最关键的，与其他资本市场上的纯财务投资人不同，我们采取主动式资产管理的机制，经理人的脚都是沾满泥的，每个项目都要亲自进到工地去看落实情况，从CEO到分析师都要奉行这套准则。”
“团队的核心竞争力在于对零售商业物业的定位、工程管理和运营管理，过去我们做合资的项目，IRR很难突破18%，但只要是我们持有100%股权的商业项目，透过自身的资产管理及增值服务，项目回报IRR一般都可以超过25%。”陈文杰说。
如何让脚上都沾满泥的团队卖命干活？赵学军为嘉实地产投资设计的公司股权结构是：嘉实基金占股50%，高富诺及任荣团队占股共50%。嘉实地产透过嘉实基金在国内的销售网络及资本市场的优势，为房地产基金产品与国内各方资金渠道打造了一个完整的平台。同时，嘉实地产辅以其本身原有的美元品牌及投资人覆盖，加上高富诺基金在全球的布局，形成了一个双币服务的房地产私募基金公司。
基金做地产，高管团队下沉到项目中去，通过股权捆绑，形成激励约束机制。基实地产投资趟出一条资管新路。
夹层基金驱动鼎晖投资
鼎晖投资董事总经理、夹层基金业务负责人胡宁这样宣称，“大资管时代的来临预示金融机构的牌照优势将逐渐被淡化，牌照红利时代将来会结束，金融机构最核心的竞争力还是如何为客户做好资产管理，为他们带来更安全、更高收益的金融产品。”
鼎晖的准备工作做得很早。2011年，PE起家的鼎晖投资观察到，黑石集团、阿波罗等国际大型机构开始向综合型的另类投资体系发展，尤其重视夹层基金业务。当年8月，鼎晖夹层基金团队成立，提前应对大资管时代的转型。
鼎晖董事长吴尚志从平安信托和其他优秀机构招募了资管团队，团队带头人曾为平安信托累计投资金额300亿元，合作对象包括中信、金地、绿城、雅居乐、宋都集团等。
鼎晖夹层基金的募资方式是主动管理型，不是通过银行理财产品和资金池，而是通过各大银行代销，用的是鼎晖夹层基金品牌，并向投资人阐明拟投资的储备项目。2012年两只夹层基金就募集了20多亿元。
鼎晖夹层基金的资金结构有三层：开发商资金作为劣后级，银行类金融机构资金是优先级，鼎晖基金则在这两层资金之间提供夹层股权投资服务。对优先级投资人而言，由于有鼎晖基金和开发商资金做劣后，其资金具有较高的安全系数；同时优先级投资人又为鼎晖夹层基金做了杠杆，提高鼎晖基金的收益。因此，鼎晖夹层基金使安全性和收益都能得到保障。
鼎晖夹层投资的决策机制沿袭了鼎晖投资一贯的稳健决策风格，董事长吴尚志、总裁焦震都是投资委员会的核心成员。
在产品模式上，鼎晖夹层基金通过股权、债权的结合，通过可转债、优先债、次级债、股权回购、股权分配等手段，实现固定收益类产品、固定+超额收益、股权+回购、危机（DistressHedge）投资等多种产品的投资。
也就是说，鼎晖不但在项目设计中可通过信托、有限合伙、项目股权方面灵活设计结构化安排，实现各类收益与项目进度的匹配，而且可对存在短期经营危机的项目进行投资，或收购资金链断裂的优质项目，退出方式要求开发商回购或按固定高息回购；也可对公开发行的高息危机债券和可转债金融产品进行投资。
鼎晖夹层基金坚持设计简单的交易结构，以利于投后的资产管理。例如，GP管理公司的收益不与项目利润挂钩，而是与项目销售价格挂钩。销售价格可在网上公开查询，价格上涨一定范围，鼎晖的收益就随之增加一个点。“简单的交易结构最易于管理，很多基金公司无法避免开发商隐藏利润的难题，就是交易结构设计的太复杂。”胡宁说。
鼎晖夹层投资与信用团队于2011年11月对上海项目进行了总规模4亿元、一年期的债权投资。该次投资通过信托计划的方式发行，由鼎晖认购其中的约1.4亿元信托份额，另外约2.6亿元由鼎晖主导公开募集。募得资金向交易对手100%控股的青浦公司（满足“432”规定）以信托计划提供一年期借款。每半年付息，到期还本。
不动产运营管理范文5
“3月回暖之后，大批开发商及二手房东就转变了以价换量的态度，甚至开始涨价，4月楼市成交明显下跌说明情况还没有我们想象的那么乐观。”这让正捂盘的李耀平难免忐忑，害怕楼市回暖再生变数。
上海五一房展会的第一天，参展规模与参观人数都比2011年房展会时大有改观，李耀平稍微松了一口气，“虽然有8折和总价立减20万这样的优惠楼盘，但都是针对特价房源，一般都不超过10套，说明上海的开发商对后市看法基本形成一致，不愿再进一步以价换量。”
不过，他更担心开发商的过于乐观
几天之后的统计结果不出所料：4月29日到5月1日，上海新建商品住宅成交价虽然同比上涨了13. 1%，但累计成交417套、4. 84万平方米，同比却分别下跌了33. 7%和27. 2%。
“高端一点的购房者，重新进入僵持与观望。”工行率先取消首套房8. 5折优惠政策，更加剧了他的担心。
没几天，情况又发生了转机。21世纪不动产的统计数据显示，2012年5月前13天上海新建商品住宅成交34. 2万平方米，较4月份同期提升48. 1%。
最后大赚一笔的机会
数据显示，进入5月后，上海楼市连续2周的楼市供销比值皆低于1，即供不应求的状况再度出现。 5月7日到13日的一周内，上海新建商品住宅合计成交1751套、20. 1万平方米，环比分别提升34. 3%、31. 1%。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔告诉《望东方周刊》，5月7日到13日，上海出现了一个内环内的新增供应项目，但实际推出房源只有7套，而且预售报价高达6万～6. 8万元/平方米，而该楼盘前期房源中的二手房报价只有3. 5万～4万元/平方米。
另外，这一周上海推出的10大住宅项目，全都是小体量批次，3万平米以上的新推项目仅有1个，供应低于1万平米的项目则多达5个。
“市场的反复变化面前，越来越多的开发商选择观望。”李耀平说，不过很多开发商的心态与之前有了很大的不同，“越来越多的人相信中国楼市的旧时代正在结束，在北京、上海这样的大城市的老项目，被看做最后大赚一笔的机会。”
李耀平说，中国房地产开发的旧体系，正在被一股新思潮所瓦解，而这股新思潮的核心就是：产品为王取代土地为王，房地产开发模式由香港模式向美国模式转变。
在土地为王的时代，开发商单靠拿地、囤地就能获得丰厚收益。土地为王时代终结的重要表现，就是土地增值不再是开发商最重要的利润来源。
推动这一转变的根本原因，是拿地成本越来越高，囤积土地的获益空间越来越低，而国家政策的监管也越来越严格。
“为什么开发商都说楼市反弹在即，却没有人‘抄底’拿地。”上海一家中型房地产公司董事长王城（化名）告诉《望东方周刊》，开发商近几年一个明显感受就是“政府也变精明了。”“地方政府对土地价值的把控越来越准确，给开发商预留的空间很有限。”
2011年以来，全国重点城市经营性土地流标率不断走高，平均流标率为9. 65%，2011年10月的土地流标率更是创下16. 5%的年度新高。
K8土地网数据显示，2012年一季度，全国百城土地供应速度明显放缓，3月总体供应量持续下滑，再创新低。同时，住宅用地成交价格总体水平较高；二三线城市受青睐，小宗地块频出头。
上海日前成交的浦江镇120- N地块更是个典型的例子。
该地块为普通商品房用地，以1. 45亿元的底价成交，折合楼板价约为8277元/平方米。在该幅地块的出让合同中，规定该地块必须在12个月内竣工。即使在规划设计方案批准后如果地上与地下建筑面积之和超过3万平方米，受让人可以申请延长竣工时间，经批准后可以将工期适当延长，但最多不超过24个月。
在以往的操作中，有些地块在转让中只明确开工时间，而模糊竣工时间。所以，有些开发商只打下一根桩就算作开工，从容囤地。21世纪不动产上海区域市场研究部罗寅申说，浦江镇120- N地块竣工期限措施的出现，或许正是土地市场管理所采取的新方向、新苗头。
总之，拍得浦江镇120- N地块的开发商靠囤地赚钱已经不可能了。
此外，地块所在的闵行区，还出台闵房管[2012]70号文规定凡新出让土地、用于开发建设商品住宅的建设项目，均应按不低于该建设项目住宅建筑总面积5%的比例，配建共有产权保障房，郊区有条件区域的建设项目，应进一步提高配建的比例(闵行区暂定为7%)。商品住宅在预售或者出售之前，房地产开发企业应无偿将配建房源移交给区住房保障机构。这就意味着，开发商拿下地块之后，还要配建7%的经适房最终需无偿移交给政府。
“产品为王的时代已经到来。” 上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭告诉《望东方周刊》，开发商的利润将主要来自于高质量产品的附加值，而不再是土地增值。
日前举行的“2012中国地产金融创新论坛”上，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹也表示，随着国家的房地产政策由强调经济功能转向比较强调社会功能，“过去房地产赚钱土地是最主要的。今后开发企业靠什么赚钱呢？靠专业化赚钱。”
“2009年之后拿地的开发商，在土地增值上的收益就已经大大减少了。所以在那之前拿地的上海开发商，更不愿意大幅降价，因为这是最后一批可以赚一笔的土地了，以后再也没有了。”李耀平说，在2009年之后拿地的开发商，并不具有很多降价空间，这是促使更早拿地开发商敢于捂盘的另一个原因。
美国风
由香港模式向美国模式的转变，在业内也形成了颇有影响力的思潮。
全国房地产经理人联合会主席杨乐渝以“一个时代的结束，另一个时代的开始”描述中国房地产开发模式的转变。
目前，中国内地房地产开发普遍采用香港模式，即房地产项目从拿地、开发、销售到物业管理全部由一家“全能开发商”独立完成。
杨乐渝说，中国房地产业原来的模式，“只有地、只有房，没有产。”多年来，开发商都是简单的生产加小费的模式，没有经营也没有形成资本的市场。“原来的商业模式很可怜，形不成市场。要么被业主吃掉，要么被国外的资产运营机构给吃掉，造成了中国经济的‘高消耗、高资源浪费’的情况。”
从2011年10月到2012年3月，很多城市都出现了楼市交易量下滑，数目巨大的保障房进入市场则代表“中国的房地产进入了双轨制时代。”黄金湾投资集团董事长申威告诉《望东方周刊》，中国楼市正从卖方市场转为买方市场，这在客观上也让开发商的核心竞争力由拿地、融资能力，转为高品质产品开发能力。
向美国模式转型渐渐成为房地产行业主流思路。美国模式的核心是金融运作，房地产信托基金和投资商成为房地产的主导者，地产开发建造商或者中介商成了围绕资金的配套环节。
美国的房地产开发中，每一环节通过完成各自的任务获取利润，是一条横向价值链，真正的主导者是资本和发达的基金，开发商、建筑商、中介商以及其他环节都属于围绕资本的价值链环节。
申威说，在美国，融资方式除银行提供贷款外，还依靠退休基金、不动产信贷等多种金融工具等综合运用，美国大多数人都可以通过不同方式参与房地产的投资。
美国的房地产投资资金主要以房地产投资信托（REITS）和产业基金的形式存在，目前在美国操作的REITS有300家左右，其中约200家可上市交易，资产总计超过了3000亿美元，另外的100多家REITS没有上市，属于私募的范畴。
美国的地产模式一个特点是以消费者的需求为中心进行物业的开发、销售。
目前，行业内对中国房地产业的模式转型的主要判断依据，就是私募房地产基金的纷纷出现。
转型有多难
当然，香港模式也并非如外界批判的那样一无是处。智盈投资董事总经理董伟海告诉《望东方周刊》，以新鸿基、和记黄埔为代表的香港房地产企业，对内地企业最有借鉴意义的是他们既有自己开发、造好了就销售的项目，也有很多持有型物业。
“大量优质的持有型物业带来了良好的租金收入和稳定的现金流，在企业的利润贡献率中所占比例也相当高。国内开发商在香港模式上做的最好的要算万达。”董伟海说，香港模式之所以备受诟病，问题还在于内地的开发商没有学会香港模式的“平衡”。
开发模式的转变，意味着利益的重新分配。申威说，资金方占据着最重要的地位，他们承担投资风险，按股权获取利润分红，收益最大，但风险也最大；设计方按面积收取设计费，不同公司收费标准不一样，从50元/平米到500元/平米不等；建设方收取施工建设费用，利润率不高，竞争激烈，有时候还承担了施工垫资风险；销售方则是按销售额收取1%到3%不等的佣金，如果是买断式，有资金投入，利润率相应提高，但风险也相应提高。
在国内风头正劲的房地产私募基金，就扮演着美国模式中资金方的角色，其投资年回报率的要求普遍在20%到30%之间，有些甚至更高。这激起了诸多开发商的抵制，因为在过去几年中，即便号称暴利行业，开发商的投资年回报率也不过在30%左右。
申威则认为，私募基金回报要求在20%到30%，是和当前全行业资金链紧张以及市场风险下的合理报价。很多基金的募资成本就在18%以上。相比民间借贷的高利率，这样的回报要求还算合理。“从国内外金融市场发展规律来说基金成本一般为银行借贷成本的1到2倍。”
中国房地产开发模式的转变，将是一个长期的过程。至少目前，美国模式所需要的政策、行业配套、人才等方面的基础仍是空白。
以购物中心这一美国热门的房地产投资领域为例，众多房地产产业基金不仅是购物中心的主要投资者，也是拥有者。申威说，在美国除了购物中心投资商、开发商拥有购物中心管理公司外，市场上还有独立的第三方法人公司来从事商业物业的经营管理，这些管理公司也是购物中心的主要投资者之一。这些管理公司除了投资外，还与开发商进行合作，对购物中心进行科学的运营管理，提供稳定的租金回报。显然，这样的产业链在中国没有出现。
不动产运营管理范文6
关键词：场馆 对外开放 高校
中图分类号：G43 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2012）12（b）-0-01
场馆是高校进行文体教学、训练、竞赛、大型集会、活动等的场所，其管理水平和使用效率直接关系到高校的精神文明建设。嘉兴学院是经国家教育部批准组建的省属普通本科院校，学校拥有3个校区，校园面积1700亩，规划面积2300亩，校舍建筑面积62万m2，现有全日制在校学生24000余人，成教在册学生近万人，办学规模中等。近年来，随着学校教育事业的迅猛发展，学校已有及新建的各种场馆规模不断扩大，场馆构成日趋复杂，管理难度越来越大，成本费用开支在不断攀升，为规范学校的场馆管理，在充分满足教学需要的情况下，能更好地发挥学校各场馆的经济和社会效益，我们通过不断摸索，自主实践，对场馆的对外开放模式及方法进行了探讨，下面介绍如下。
1 我校现有场馆的现状
我校现有场馆的数量和归口管理、使用部门介绍如下：①校办：管理若干个个大型报告厅。②体军部：管理两个体艺馆、两个健身馆、一个学生活动中心及其附带场地，若干个球类馆及三个校区的田径场、网球场、篮球场、排球场十多个。③团委：管理学校的礼堂若干个。④工会：管理学校的健身房、练歌房和乒乓房若干个。⑤各个二级分院及职能部门：大小各异的的会议室若干个。
2 场馆对外开放前后管理存在的问题
（1）场馆对外开放前：①场馆管理模式老化，人员管理队伍缺乏与学校迅猛的场馆发展速度不协调。②现有的场馆没有系统的对外运营模式，也未能显现出经济和社会效益。③随着各场馆建筑物和设备的老化，维护和管理成本会提高，且随着新校区各场馆的相继落成，管理、维护成本会越来越高。
（2）场馆对外开放后：①人员管理尤其是高层次的商业人员和设备维护人员的管理，建筑、设备维护尤其是场馆内的高档设备的使用维护，人流、车流、场次的控制，经济核算，审批程序的设定等等都带来了一系列需要解决的问题。②对外进行商业开放与兼顾学校的学术氛围之间的不协调。③场馆对外开放后，其无法在短时间内脱离学校“母体”存活，需要循序渐进，以入敷出，降低成本压力。
3 场馆对外开放的利弊分析
若场馆不对外开放，按照我校现有的归口管理体制，省去了场馆对外开放后的种种问题烦恼，但却逃不出场馆对外开放前的禁锢。另外场馆内的各类设备的维护和保养，还有整个场馆建筑物的维护保养及水、电、燃气、油、人员工资等，费用较大，无法适应学校的发展。所以综合考虑只有对外放开、加强管理，才能“开源节流”，并逐步完善场馆管理制度和商业运作模式，以降低学校的场馆运作成本压力。
4 场馆对外开放的原则及方法
按照公益性教学为主，对外服务为辅，先内而外的原则实施对外开放。在满足日常教学和工作的同时，还要兼顾学校的学术氛围和解决对外放开所带来的管理难题，如安全性、纯商业性、协调性等。（1）统筹指导：这个工作需要协调各部门，在相关的会议上明确由哪个部门（甚至那个工作人）作为第一步工作的协调部门，我校由校办协调，因为该部门本身具备协调全校各部门的职能。（2）分类负责：即根据使用部门进行分类，按照目前各场、馆的使用部门作为负责的主体，这样分类便于实际操作。如：①校办：各教学楼附属的大型报告厅，独立的报告厅等。②体军部：校内学生活动中心及其附带场地，体艺馆，健身馆、球类馆、风雨操场等，以及各校区内的田径场、网球场、篮球场、排球场等室外场地。③团委：学校的礼堂、会堂。④工会：学校的健身房、练歌房和乒乓房等。⑤大小型会议室：各二级学院和职能部门自行管理。（3）明码标价：校办、体军部、团委、工会所辖的室内厅、场、馆，可以根据座次、活动形式、使用时间、校内使用、校外使用、冷暖空调使用等因素来核定价格。而活动配套的服务人员、会场布置等由学校后勤公司安排人员负责。因现在双休日我校开放的室内外场、馆里的人员，非学校师生员工所占比例越来越高，所以我校实行适当收费制，收费标准与成本挂钩，按实制定。（4）经济核算：设定一个时点（如某一年），对学校所有的室内外厅、场、馆的维护费用，含不动产本身的日常紧急维修费、折旧费用和设备、人员、水、电、汽、油等费用的数据进行查证比较，对每一个场馆设定一个相对科学、客观的核算定额，实行收支两条线的财务管理模式。经济核算的过程采取两步走，即先收费，后核算，这样既便于场馆管理工作的正常开展，又能获得相对客观、准确的数据，以便建立科学的总体核算标准。（5）专项维护：在经济核算的基础上，确定各类和各个场馆维护的专项额定维护费用，该项费用纳入学校后勤主管部门每年的预决算。各场馆在需要修缮时由归口部门向学校后勤主管部门申请，并由学校后勤主管部门按照规定程序实施紧急和日常的修缮工作。（6）程序到位：按照公益性教学、工作为主，对外服务为辅，先内而外和谁主管向谁申请的原则，在满足教学和正常工作所需后，排出日常固定的可运作时间，首先向分类后的负责部门申请，通过后再交由校办审批，通过后再由主管部门回复申请者缴费，并做好使用协调。其他服务，则由后勤服务公司负责。
5 结语
综上所述，场馆（含室内、室外）作为学校房地产的重要、直观、实效的组成部分，若实行对外开放并能加以科学的管理和高效合理的使用，场馆的经济和社会效能必将显现。
参考文献
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