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商业地产发展趋势范文1
一、商业地产发展现状
（一）近年来商业地产投资建设增速较快，存量规模迅速扩大
伴随我国房地产市场快速发展，商业地产投资建设规模也不断扩大。尤其是2009年以后，商业地产投资增速远远超过住宅投资增速，存量规模迅速扩大。从开发投资看，2009-2014年，全国办公楼年开发投资额从1377亿元提高至5641亿元，年均增长率达到26.5%，商业营业用房年开发投资额从4181亿元提高至14346亿元，年均增长率为22.8%，而同期住宅开发投资的年均增长率为16.6%。从供应规模看，2009-2014年，全国办公楼年施工面积从9985万平方米增长到29928万平方米，年均增长率为20.1%；商业营业用房年施工面积从34440万平方米增长到94320万平方米，年均增长率达18.3%，而同期住宅施工面积年均增长率为12.7%。商业地产供应量的快速增长，导致部分地区出现阶段性供大于求、竞争加剧的状况。
商业地产开发过热源自于三大驱动力：一是，产业结构调整和消费结构升级。随着第三产业发展和人们消费水平的提高，对零售物业、办公楼等商业地产的需求增加，引发商业地产开发热。一些优质商业项目，特别是购物中心兴起，高额的销售带来的高收益回报，以及在消费者心目中树立的良好品牌效应，驱使着大量开发企业相继模仿、打造商业地产项目。二是，地方政府城市建设的驱动。基于经济发展需求，政府热衷于城市开发建设，城市规划中包括大量商业用地的规划及推出，希望以此改变城市形象并带来更多的税收收入。三是，商业地产开发、经营主体不断增加。经过多年发展，我国商业地产开发商开发和经营经验日渐成熟，对商业品牌的复制和扩张不断加大。尤其是，住宅限购政策的实施以及住宅开发利润空间的逐步收窄，促使许多住宅开发商主动转型商业地产开发。此外，随着金融政策的逐渐放宽，保险机构、房地产私募基金等机构投资者投资、持有商业地产的规模也不断扩大（见图1）。
（二）由于缺乏长期资金的支持，加之近几年市场销售形势较好，商业地产运营模式以散售为主
我国商业地产的运营模式有分散出售、整体出售、租售并举、只租不售四种类型。其中，只租不售，通常称之为持有经营。四种模式各有优缺点。出售模式可以快速回笼资金，但丧失了获得物业长期稳定回报和升值收益的权利；租赁模式虽然控制了物业产权，获得了经营收益，但资金压力较大，对运营商资产管理水平要求较高。一直以来，我国商业地产运营模式以散售为主，原因有以下三点：
一是，缺乏长期资金支持。商业地产开发周期长、投资额大、回收期长。建成之后，从初始招商到形成稳定租金和80%以上的出租率，至少需要3-5 年时间。商业地产需要有“养”的过程，才能带来稳定的、可持续的租金回报。待到商业地产成熟之后，其收益依赖于持续性的租金收入，所以它更加注重后期的经营管理，必须委托专业的管理团队进行统一经营才能确保整体综合效益不断提升。商业地产的这些特性决定了它对长期资金的高度依赖。但是，我国当前商业地产融资方式主要以银行贷款为主，而且贷款期限往往较短，在商业地产尚未培育成熟之时就需还款，在资金压力下，多数商业地产只能以快速销售（特别是散售）的方式回笼资金。
二是，缺乏富有经验的专业的商业地产运营团队。长期以来，由于我国商业地产市场发展不成熟，经营比较粗放。多数开发企业不具备包括定位、规划、招商、物业管理、资产运作等在内的专业商业地产运营团队，因此开发以后主要以销售为主。
三是，近些年商业地产售租比较高，出售是较为理性的选择。在住房限购等抑制投资投机需求措施的实施背景下，商业地产一直处于供不应求的状态，销售形势较好。相对于较高水平的售价，商业地产租金收益率相对较低。目前，市场上出售物业的毛租金收益率一般只有5%-5.5%，还不及一些高收益的理财产品。较高的售租比之下，开发商自然选择出售。同时，散售模式也迎合了投资者和市场对商业地产急迫的投资需求。
散售虽然可以快速回笼资金，但造成了租户品质不一、经营管理难度大、经营水平难以提升、租金回报率低等问题。然而，无论是部分持有还是整体持有商业地产，对持有企业的资金规模都有非常高的要求，没有长期资金的支持，难以扩大经营规模和提高经营水平。因此，从根本上解决商业地产散售模式带来的挑战，还需要积极探索长期资金对商业地产的注入方式。目前，一些资金实力较雄厚、管理能力较强的企业已经开始根据自身特点选择不同经营模式。比如，万达、龙湖采取的租售并举模式，华润、恒隆采取的只租不售模式（见表1）。
（三）房地产私募基金不断发展，对商业地产培育发展、改造提升发挥了重要作用
在海外房地产市场，私募基金经常与REITs相结合，应用于商业地产。基本模式是，商业地产建成后的培育期，由于风险高、资产升值的潜在回报空间大，引入私募基金介入。到了商业地产的成熟期，由于风险小，收益稳定，引入房地产投资信托基金（REITs），私募基金退出。在房地产私募基金和REITs支持下，商业地产实现持有经营。根据INREV对欧洲房地产私募基金的监测，截至2014年1季度，近60%的房地产私募基金投向零售物业、写字楼以及酒店等商业地产。由此可见，房地产私募基金对商业地产的重要作用（见图2）。
我国人民币房地产私募基金于2010年开始进入快速发展阶段。因此，2010年通常被称为人民币房地产基金元年。根据诺承投资统计，2008年到2010年之间，国内人民币房地产私募基金仅有20多支，市场规模100亿元左右。2010年以后迅速发展，在2013年，新募集基金达113支，总募集规模超过1300亿元。截至2013年12月底，我国人民币房地产私募基金市场拥有206家专业的基金管理机构，437支房地产私募基金，总管理资金规模超过4000亿元人民币。
在我国房地产私募基金中，有近一半基金投资商业地产。根据诺承投资统计，有48%的房地产基金管理机构及43%的管理资金量关注于住宅地产；有28%的机构和27%的管理资金量关注结合了商业性质的城市综合体开发；有近1/5的房地产基金关注商业地产领域；还有少部分市场机构关注诸如工业地产、旅游地产、养老地产、一级土地开发等专业的地产投资主题（见图3）。
商业地产房地产私募基金对商业地产的培育发展、更新改造发挥了重要作用。如专注于存量写字楼改造，尤其是一线城市、部分二线城市核心区写字楼收购的高和资本，通过基金收购写字楼进行“资产精装修”后进行销售，销售时与购房人签订资产管理协议，包括统一招商、统一运营、统一物业等，通过整体运营，提高租金回报和资产增值水平。还有瞄准白领公寓这个细分市场进行收购改造持有的赛富不动产“新派公寓”基金、倾向于资产包收购再转向大型机构整体出售的嘉实资本等。经过几年发展，先行的资产管理机构积累了对于商业地产行业的理解、资源网络和投资管理经验，对今后商业地产发展大为有益。但由于国内真正的REITs尚未建立，商业地产私募基金的退出渠道仍然有限。
（四）提供长期运营资金、形成专业资产管理平台的REITs尚处萌芽阶段
如果说私募基金在商业地产价值提升时期起到了桥梁作用，而REITs则真正满足了商业地产对长期资金的需求，并且通过统一的资产管理平台，保持了商业地产物业经营权的完整性，从而实现了持有经营。
REITs最早于20世纪60年代在美国推出，最近十几年，其在欧洲、亚洲也有较快发展。它是一种通过公司、信托等形式募集资金并投资持有，在多数情况下经营具有稳定收入的购物中心、写字楼、公寓、仓库等房地产，并将大部分收益分配给投资者的金融工具。通过发行REITs，原本流动性差的房地产被份额化，成为具有流动性的股票、信托受益凭证。当前，全球的REITs市值规模约1.35万亿美元，其中，美国市场份额最大，约占60%。
REITs有独特的制度安排。一是，要求收入主要来源于不动产。二是，从保障中小投资者的参与和获益的考虑，要求股权多样化以及绝大部分收入要分配。如美国要求REITs在每一个纳税年度至少将其收入的95%向股东或者受益人分配。三是，设有不同程度的税收优惠。不仅在投资者分红所得税和公司所得税之间进行平衡，避免双重征税，还在投资者分红所得、REITs设立、交易环节也有一定优惠。REITs以租金回报为核心、以收益分红为基础，成为一种介于股和债之间的金融产品，其具备了风险低、收益高、流动性好的特点，吸引了大量的保险资金、养老基金等机构投资人和个人投资者（见图4）。
在我国，由于缺乏税收优惠等相关鼓励政策，内地证券市场上还不存在真正意义上的REITs，但类REITs正在进行积极的探索。主要有三种形式：一是，通过专项资产管理计划形式实现的商业地产资产证券化。如：2014年中信启航专项资产管理计划。以北京中信证券大厦第2-22层和深圳中信证券大厦第4-22层房产及对应的土地使用权为基础资产，设立专项资产管理计划。该资管计划在深证交易所系统挂牌交易，在流动性方面实现了重要突破。二是，以商业地产或商业地产租金收益为信托标的的财产受益型信托产品。如，2008年华侨城租赁收益权直接融资项目。华侨城地产通过以其深圳本部的部分收益型物业，包括商铺、写字楼、厂房和国际公寓等物业的未来 5 年租金收益委托中信信托发行财产信托产品。三是，一些商业地产的销售模式也在向类资产证券化靠拢。比如龙湖的“金苹果计划”。龙湖将旗下不同区域、不同业态的资产进行组合，购买者可以自由选择现有销售型的商铺、写字楼及分时度假产品的任意组合。龙湖还将提供生活服务和资产管理两大系统，整合商业招商资源和物业租售资源，为购买商业物业的业主实现保值增值。
二、未来发展趋势
（一）商业地产将逐步进入存量房时代，一二线城市的核心区域率先进入
商业地产的规模是随着城镇化发展及第三产业的发展而不断发展壮大的。当商业地产供不应求时，开发商主要以供应产品为主；当供求关系基本平衡时，开发销售的规模萎缩，商业地产进入存量房时代。随着我国商业地产存量规模不断扩大以及城市新增土地供应日益减少，城市商业地产将逐步步入存量房时代。尤其是一二线城市的核心区域，商业地产新增供应量更加有限，已率先步入存量房时代。比如，在北京，五环外的写字楼土地供应比例从2010年的40%上涨到2012年的68%左右，而三环内写字楼土地供应比例从2010年29%降到2012年的15%；在上海，未来几年，核心区域如静安区写字楼新增供应量基本为零。
2014年，国家在《新型城镇化规划》中进一步提出要建立城镇用地规模结构调控机制，严格控制新增城镇建设用地规模，实行增量供给与存量挖潜相结合的供地、用地政策，提高城镇建设使用存量用地比例。可以预见，基于国家对城市发展规模及新增城镇建设用地的控制，将进一步加速商业地产步入存量房时代的步伐。
（二）商业地产经营模式更加多元，进入开发销售、租售并举、持有经营并重时代
随着商业地产进入存量房时代，地产本身开始体现出较强的资产属性，持有经营显现出优势，尤其是持有核心地段优质物业，能为经营主体创造更大的价值。在美国，当城市化率小于50%，第三产业增加值占GDP的比重在40%-50%左右时，房地产以开发为主；城市化率在50%-60%之间，第三产业增加值占GDP比重超过60%时，房地产开发和持有并重；当城市化率和第三产业增加值占GDP比重超过60%时，持有经营比重迅速提高并最终超过开发比例。
当前，我国城市化率已经超过50%，第三产业增加值占GDP的比重近50%。从2013年开始，万科、中海、保利等房企都开始积极投入商业地产并增加持有经营物业所占比重，就连SOHO中国也要转型持有经营。可以预见，商业地产以散售为主的时代即将过去，即将步入开发销售、租售并举、持有经营并重的时代。
（三）商业地产运营水平不断提高，更加注重提供优质的资产管理服务
在商业地产后期运营中，是否具备高水平的资产运营管理能力，能否提供优质的资产管理服务，成为地产租金收益和价值提升的关键。一直以来，商业地产基本都是在传统房地产的基础上延伸而来，大家更多的把商业地产和传统房地产等而视之，没有专业的商业地产资产管理观念，更没有专业的资产管理运营商。未来，随着商业地产持有经营大幅增加，商业地产资产运营管理能力也将不断提升，专业运营商作为独立的角色也将出现在商业地产领域。专业的资产管理包括商业地产项目的定位规划管理、招商资源渠道管理、租户品牌管理、客户服务和卖场管理、物业管理、资产硬件改造、金融服务以及与互联网的结合等。
以写字楼为例，早期销售为主的写字楼，较多的注重物业管理。随着写字楼市场的不断成熟以及持有经营成为主流，物业管理逐渐转向资产管理。资产管理是一整套的集成服务，包括物业及设施管理、财务管理、运营管理、租户管理及金融服务。如果说顶级建筑、核心位置是优秀商业地产的硬件基础，那专业的资产管理服务就是商业地产的软性价值。
（四）商业地产金融化特征更加突出，资本运作水平将显著提升
商业地产是一个具有地产、商业与金融三重特性的综合型产业，它的三重特性既区别于单纯的投资或商业，又区别于单纯的住宅房地产，商业地产更加注重金融创新，更加注重资本运作。相比国外的金融创新，我国的REITs、房地产私募基金的发展虽然才刚刚起步，但已有一些有利条件逐步促进其发展：
一是，随着国家政策、税收等制度环境的改变，REITs等金融创新将大有发展。2014年，央行、银监会的文件中再次强调，鼓励银行业金融机构发行MBS以及积极稳妥开展REITs试点。随着REITs的应用，商业地产持有经营的能力将迅速提升。
二是，作为重要的机构投资者和长期资金，保险资金参与商业地产持有经营的政策条件越来越成熟。2014年，国务院印发《关于加快发展现代保险服务业的若干意见》，文件提出要进一步发挥保险公司的机构投资者作用。鼓励保险公司设立不动产、基础设施、养老等专业保险资产管理机构，允许专业保险资产管理机构设立夹层基金、并购基金、不动产基金等私募基金。探索保险机构投资、发起资产证券化产品。在未来一个时期，基于保险资金政策开放，保险资金在房地产金融领域的参与程度上升，保险资金可能直接持有、也可以以机构投资者的身份参与房地产私募基金、REITs等证券化产品持有商业地产，为商业地产带来长期稳定资金。
商业地产发展趋势范文2
关键词：物流产业；上海与长三角地区；合作博弈模型；广义物流联盟
中图分类号：F259.22文献标识码：A文章编号：1006－1894(2007)05－0035－05
目前物流产业已被认为是国民经济发展的动脉和基础产业，其发展程度已成为城市和国家衡量现代化程度和综合国力的重要标志之一。日本、中国台湾、中国香港、新加坡、韩国等都制定了新的物流产业发展规划及措施，上海也把物流产业作为培育发展的四大产业之一，将构建“两大类型、五大园区”的物流发展格局，即建设西北、西南两大内陆口岸型综合物流园区和浦东空港、外高桥、海港新城三大沿海。口岸型综合物流园区；形成布局合理、层次多元、功能配套、有机链接的现代物流服务体系。长三角地区(长三角地区的GDP占全国24％、投资拉动型经济、固定资产占35％，实际利用外资数量占全国的40％)的城市群落形成了全国最大的综合地区，对上海形成国际航运中心和物流的枢纽在地利上具有非常大的支撑。但这几年各地持续“物流热”，出现了一批物流园区项目，规划布点比较盲目、缺乏理性，“物流中心”争夺战日趋自然化；同样，随着港口下放和港口体制改革，地方政府纷纷提出“以港兴市”战略，极大促进了各地港口的开发建设，但同时也出现港口之间发展相对封闭、各自为政、缺乏有效合作、低价无序竞争等问题，最终割裂了整个区域内物流的系统发展，扭曲了物流流向，不利于区域物流产业的健康发展。因此研究上海与长三角地区物流产业发展模式具有积极的现实意义。
一、上海物流产业发展简况及存在问题
1 上海物流产业发展简况上海地处我国大陆海岸线中部、长江人海口，其地理位置的优越性表现在两方面：一是直接腹地(江浙沪)是我国经济发展最快、发展潜力最大的区域。二是通过长江水系便利的航运条件，拓展了广大的间接腹地，包括四川、湖北、湖南、江西、安徽等省及重庆直辖市。由于长江沿岸港航和陆路交通设施的不断完善，在这些地区生成的进出口货物大多会经上海港中转。2004年上海港完成货物吞吐量继续居全球第3位(近几年上海港集装箱吞吐量增长迅速，2001-2004年平均达到27.19％，2004年达到1455万TEU，同比增长28.98％，净增327万TEU)；浦东和虹桥两个机场，完成吞吐量225万吨；高速公路网络通车里程达到485公里。近年来上海用于信息化建设的投资占固定资产的10％以上，信息化水平的加速提高了上海的通关效率，目前上海已经成为国内通关速度最快的口岸之一。2006年4月15日，全国第一家区港联动园区在上海外高桥投入运行，这项试点对提高我国改革开放水平，提升现代物流的国际竞争力具有重大意义。
2 存在的问题上海与长三角地区物流产业存在着诸如：政策法规不完善、缺少具有指导意义的现代物流国家标准体系、国内标准难以同国际标准接轨、物流市场体系不规范、信息化程度低、物流人才缺乏等我国物流产业诸多共性问题之外，归纳而言有如下2个突出问题：
(1)行业管理不规范，政府管理职能整合不够，区域间竞争多于合作，产业整体规划不力。由于物流的多项作业分属于交通、工商、税收、信息等不同部门管理，而现代物流企业的发展在我国刚刚起步，过去由有关部门制定的众多的法规很难适应现代物流发展的需要。各地方政府、各相关部委的物流发展规划彼此难以衔接，更谈不上整合和统筹规划。上海虽然在海关通关方面实现了“提前报关、实货通行”模式，但是在公路、铁路、航空(海)货物运输、包装、仓储业方面的管理办法以及涉及物流企业的工商、税务、海关、检验、企业登记规则及单证的有关法规和规定方面难以适应新形势下现代物流发展的需要。现代物流业作为一个新兴的、知识密集的行业，政府如何在政策上予以扶持，确立统一的政府主管部门、理顺管理体制，目前还缺乏明确的规定。
随着这几年各地持续“物流热”及多个地方政府的“以港兴市”战略、各地物流企业低价无序竞争等问题清晰地揭示了我国物流产业规划不力的现状。单就长三角地区港口网络建设而言，上海港与宁波港在直接腹地与邻近交叉腹地的货源争夺格局已经形成。虽然上海在许多方面走在全国前列，而地方政府不可能也没有能力解决全局问题，但面对区域间竞争多于合作、产业整体规划不力的现状，作为长三角地区乃至全国经济的龙头，基于区域经济视野的规划和协调显然是有待强化的。
(2)物流企业规模较小，服务水平较低，物流成本较高。中国目前注册物流企业中最大企业的市场份额为1.4％，只有中远物流和中外运等少数大型国有物流企业具有全国性的网络体系，而更多的是区域性的中小物流企业。中小物流企业通常只能从事运输或仓储等少数种类的物流服务，几乎没有先进的信息系统和实时监控能力。过于分散的市场结构无法发挥物流企业的规模经济和范围经济作用，许多想采用物流外包的企业，特别是世界500强企业，无法在中国获得高效的第三方物流服务。由于存在地方保护和国企不同行政隶属，物流市场处于条块分割而不是全国统一状态，低效率、中小型物流运输企业显然是缺乏竞争力的。
虽然上海目前正在建设“三港、三网”、发展电子商务方面取得了很大进步，但是物流业的信息化建设和经营效率一直没有较大改进，网上交易、通关、、保险、银行支付、信息反馈等都没有广泛应用，商流、物流、信息流不能实现及时传达，现代物流系统要求的服务、快速及时、节约、规模化、库存调节五大目标无法实现，因而极大地影响了企业运作效率和行业竞争力的提高。综观整个长三角地区物流企业普遍规模较小、服务水平较低、低价无序竞争状况比较严重。
二、物流产业基本发展模式
1 并购物流企业通过并购实现双赢，双方共享物流配送网络和客户群，由此可以扩大市场份额，减少进入壁垒，还能提高物流配送网络利用效率、降低成本，实现规模经济。2003年德国DHL以10，5亿美元收购美国Airbome公司；当年12月Fedex(美国联邦快递)出资24亿美元，以现金形式收购Kinko's公司；2004年6月荷兰TNT集团以3.08亿美元并购瑞典Wilson物流集团；2004年美国UPS集团以1.5亿美元现金和1.1亿长期债券收购Menlo Worldwide；当年9月英国物流巨头Exel PLG斥资5.49亿美元收购Tibbett&Britten，收入合并之后的公司全球业务总收入达到120亿美元，净收入达
到25.1亿美元。合并后的企业超过UPS而位居2004 TranSport Topics Logistics50的首位。世界物流巨头已经用实际行动充分诠释了其发展模式。
2 联盟联盟的概念最早是由美国DEC公司总裁霍普兰德和管理学家罗杰，奈格尔提出的，并引起了管理学界和企业界的广泛关注。Africa Arino et.al(2001)定义“联盟是基于两个或者更多的商业组织之间签订的正式协议，通过共享资源(包括智力资本、人员、资金、组织能力以及有形资产)来扩大市场，降低不确定性，从而达到一系列的单方和共同的利益”。联盟的优越性主要体现在减少公司交易费用方面，它比市场、层级组织结构都更有效。公司利用联盟来优化资源配置，使资源的价值达到最大化。
近年来，企业战略联盟在世界范围内得到了迅速发展，各种形式的战略联盟几乎遍布所有不同类型的产业，物流产业也是如此。例如Exel和BDP International两家物流企业建立战略联盟，为化学产业提供更广泛的一体化物流服务。著名物流企业Ryder建立了包括IBM、i2 technologies和咨询公司Andersen等广泛的联盟。Lieb通过对美国主要物流企业的CEO的问卷调查研究表明：22家中有18家已经建立战略联盟，许多具有多个联盟伙伴，物流企业之间以及与仓储、转运、货运公司和航空运输等企业的联盟最为普遍。在国内，宝钢、海尔、长虹、中核集团、TCL等、不约而同与中远物流结成战略合作关系。
(1)广义物流联盟概念。物流联盟是物流企业及相关上下游企业为适应市场竞争、提高核心竞争力，实现资源共享，加强有效合作、扩展物流网络、降低整体运输费用、扩大市场份额，为客户提供包括“一站式”服务在内的更积极高效服务而建立的契约形式(非资产形式)的合作形式。广义物流联盟概念与狭义的物流联盟概念区别在于：狭义的物流联盟一般指物流企业间的联盟，而广义物流联盟则包括与物流企业及与相关上下游企业的联盟。现实中，由于同业竞争，狭义的物流联盟形式具有短暂性和不稳定等特性。
(2)物流联盟的合作博弈模型。由合作博弈理论可以建立物流联盟的合作博弈模型：在n人合作博弈中，由于允许参与人相互交流信息，也可以订立各种形式的契约，保证博弈后合理地分配所得的利益。所以参与人之间可以寻求各自的合作伙伴，作为一个整体共同参与博弈，以期获得更高的总利润或共同完成某项任务。因此，参与人之间可以形成不同形式的联盟。一旦某个联盟形成之后，其成员都齐心协力，以保证该联盟获得最大的利益。一旦博弈完毕，可以根据某种事先商定好的契约，把得到的利益再重新分配。
定义有n个物流企业及相关上下游企业参与市场博弈，参与企业集用N={1，2……，n}表示，N的任意子集S称为一个联盟。一旦联盟s形成，组成联Ns的参与人不再关心自己的特殊利益，而为整个联盟的最大利益而努力。
三、上海与长三角地区物流产业发展模式选择与建议
1 发展模式选择目前国内物流企业普遍采用内部扩张式发展模式，显然这是不能适应现代物流产业发展要求的，而大规模购并又是目前我国大多数物流企业力不从心的。理论界探讨比较多的狭义的物流联盟，由于存在同业竞争，现实可操作性不强。因此基于合作博弈的广义物流联盟是上海与长三角地区物流产业发展模式必然选择。
2 对策建议
(1)政府层面。上海当以长三角地区物流产业整体视野规划布局、引领区域物流产业发展。本着“合则多赢”思想，以基于合作博弈的广义物流联盟模式统一规划上海与长三角地区物流产业发展，推动长三角物流企业的合理布局、物流环节的合理衔接，形成多式联运有机结合、信息处理通畅、现代物流园区功能相互的大物流圈联动发展体系，并取得长三角地区各地方政府的一致共识、支持和配合。
合理的港口布局应该由中心港、区域性枢纽港：区域性喂给港相结合的港口网络，所以在上海与长三角地区区域港口发展规划中，就长三角地区港口建设各地方政府必须尽早达成共识。而与现代物流业发展密切相关的交通运输、贸易、海关、工商、税务、质量标准等政府职能部门和行业处理部门配套政策法规体系、物流业的标准化体系的统一，这些显然必须由政府层面统一部署。上海作为长三角地区的龙头，基于长远共同发展考虑，以长三角地区物流产业整体视野规划布局、引领区域物流产业发展，主动承担协调各地方政府的职责是义不容辞，也是当仁不让的。
(2)企业层面。鼓励优势物流企业形成跨地域广义物流联盟。企业是产业发展的载体。鼓励优势物流企业运用现代信息技术，实现联通内外的大贸易、大流通，构建开放性、互联互通的社会化物流配送网络，尽快建立以第三方物流企业(TPL)为主导的社会化、专业化的物流服务体系，加强产业链上的批发商、制造商以及供应商的跨行业联盟及与运输、仓储企业间的跨地域联盟。利用市场经济手段打破地方保护主义和条块分割，是物流企业迅速发展壮大积极有效的手段。所谓“政府搭台、企业唱戏”。由于相同区域物流企业可能存在的同业竞争，跨地域和上下游企业跨行业的广义物流联盟更具有现实意义，在此基础上后续的并购及业内整合也将是之后物流企业加速发展的必然选择。
(3)中间层面。行业协会、企业联合会承上启下、协调联络、建设优良软环境。“它山之石，可以攻玉”，世界发达国家物流产业发展的经验是值得我们学习和研究的。比如，美国国家标准协会(ANSI)和日本物流管理协会分别在各自国家的运输、供应链、配送、仓储、EDI和进出口等方面的标准化工作起到重要的作用。所谓“得标准者得天下”，上海与长三角地区物流产业应该进一步强化行业协会和企业联合会的作用，尤其在政府和企业间信息的承上启下、企业间的协调联络、行业内培训、物流技术的引进和开发及建设优良软环境方面都大有可为。
商业地产发展趋势范文3
在避免了全球经济和金融危机可能带来的最严重后果之后，世界各地的商业地产市场目前正全面复苏，尽管步伐不一。商业地产市场对全球经济复苏的影响已经日益显现。
尽管2011年全球仍将面临重大的经济、金融和政治风险，但在众多商业地产市场长期向好因素的带动下，全球经济正明显步入复苏轨道。
投资市场流动性增强
2010年第四季度，全球商业地产直接投资季度总量已突破1000亿美元大关，自2007年全球金融危机初现端倪以来，首次突破该数值，这也充分表明房地产行业投资交易涨势强劲。
2010年第四季度全球房地产投资市场的强劲表现，带动2010年全年交易额达到3160亿美元，较之2009年增幅超过50％，全球三个主要地区的投资活动都有明显复苏。
鉴于全球主要房地产市场的稳步复苏，预计2011年全球商业地产的直接投资额将达到3800亿美元。也即是在2010年较2009年就同比增长50％之后，续增20％～25％。
越来越多的交易也在提升投资者的信心，投资者愿意承担更大的风险以实现预期的投资回报。与此同时，随着银行成功地对其贷款进行了再融资，整个借贷环境也正得以巩固和改善。
商业地产投资市场的回归是全球经济复苏的好兆头。展望2011年，仲量联行预计欧洲、中东和非洲地区全年投资额将超过1100亿欧元(约合1500亿美元)，较2010年同比增长10％～15％；亚太地区投资额估计可达950亿美元，同比增长15％；美洲地区投资额有望达到1350亿美元，同比增长40％。若各地区的表现能与预期相符，则2011年全球投资总额有望较2010年增长20％～25％。
重新成为机构投资者投资标的
对于众多机构投资者而言，房地产再度成为收益潜力高于平均水平的资产类别。
随着世界各地人口老龄化问题的日益凸显，政府和企业需要更多的现金用以支付养老福利。鉴于商业地产创造收入的特性，它很可能成为政府和企业投资的资产类别。
更透明市场的吸引
信贷危机的教训可能带来的重大改革之一，将是重新关注于提升市场透明度和加强监管措施，尽量防止此类危机重演。
现在，投资者会要求在其将资本投入商业地产市场前，能够看到明确的退出战略。在全球金融危机和市场动荡的背景下，世界各主要市场的投资活动主要集中在维持生存而非扩张上。
目前很多城市已在着手提升市场的透明度，以增强自身吸引业务和资本方面的竞争力。
另外不得不提到一个发展的大趋势，就是将可持续发展和能源管理问题纳入企业议程。
2010年底在墨西哥坎昆举行的气候变化峰会达成了出乎意料的积极成果，全球的许多国家和企业都再次承诺他们将在控制温室气体排放方面作出努力。2011年初的世界经济论坛，也设立了“关注既有楼宇节能改造的经济效益”分论坛，重点讨论企业和组织在对既有楼宇进行节能改造时将面对的挑战和机遇。
商业地产市场
对全球经济复苏的影响
商业地产市场对全球经济复苏的影响已经日益显现。
尽管商业地产行业的现有发展趋势对全球经济的增长将起到积极的推动作用，但也不能忽视全球经济在2011年的复苏之路仍将面临诸多风险。目前全球经济面临的严峻挑战主要表现为：贸易发展的极不平衡，以及部分政府出现的巨大赤字问题。
例如，德国和中国拥有巨大的贸易顺差，而美国则出现了巨大的贸易逆差。这种贸易不平衡将继续给全球经济施加压力。
尽管实体经济仍然堪忧，但商业地产目前的表现好于去年，随着今年的展开，预计商业地产市场的长期发展趋势将更趋明朗。
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亚太地区
亚太地区2010年全年的商业地产投资额为830亿美元，较2009年增长25％，其中包括：新加坡同比增长219％；澳大利亚为77％；中国大陆为41％；中国香港为28％。
亚太地区投资活动的逐步恢复，一方面反映出市场基本面有所改善，另一方面也表明许多市场的租金增速加快。虽然日本仍是2010年亚太区投资总额最大的国家，但中国在第四季度表现非常抢眼，在强劲经济增长的有力支撑下，2010年全年的投资额达到日本的2／3。
中国正日益被视为世界上最具吸引力且又不断变化的房地产投资市场。随着国际投资者的大规模回归，亚太区投资者将继续灵活配置其资产以及国私募和机构人民币资本，最终成为市场的重要力量。
美洲地区
商业地产发展趋势范文4
于是，众多开发商你方唱罢我登场，纷纷扎进商业地产的激流之中，狗刨、蛙泳各种姿势齐上，向盈利、赚钱的彼岸游去。
在一次由中国房地产策划网举办的地产培训会上，在课后经验交流中，笔者听到湖南的一个开发商陈总在向中国房地产策划网总裁周帆请教一个问题。
背景因素分析：
陈总原是浙江杭州人，一直以来都是做住宅开发，从未涉足过商业地产。由于近几年商业地产被炒得热火朝天，加上朋友也一直向他不断地灌输商业地产的赢利模式，只要做商业，就肯定能挣钱，而且一定比做住宅挣得多、挣得快。在此情况下，陈总坐不住了，于是凭着做住宅积累的资金和对地产业的理解，在湖南A市拿到了一块商业用地，斥巨资打造“XX商业城”，他发誓，一定要把“XX商业城”做成本市最高档次、最大规模、最具知名度也最赚钱的商业地产，让别人一提到“XX商业城”就想到自己。
为了顺利实现这个目的，陈总专门请了一个非常专业的市场调查公司（此调查公司不是房地产策划公司）开始做市场调查。市场调查公司在接手调查工作任务后，调动了大批的人马在A市做了一个月的市场调查工作，把A市所有的大街小巷都走遍了，他们还专门研究了A市原来做得比较好的一些商业成功案例，发现商业地产普遍采用的方法是向投资者进行充分的回报允诺――“五年回本，十年包赚一间铺”、“升值就在弹指间”、“抢银行也不如抢XX商业城的门头房”等等不一而足！可以说市场调查公司付出了很多的人力物力，提交给开发商的调查报告也厚达二百多页。
但结果呢？结果是让陈总做出了一次错误的决策，开发出来的“XX商业城”至今还是门前冷落车马稀，项目开业时间也在不断地后延。
失败因素探讨：
为此，陈总此次是专门带着问题来向周帆请教的。在认真听取了陈总详细的项目介绍并讨论后，周帆指出了项目失败的三大因素：
第一、 市场调查没有目的性。
在进行市场调查之初，陈总（包括市场调查公司）对本次市场调查并没有提出明确的目的，只是一心要做商业，但具体做什么却没有大方向的把握。市场上商业项目那么多，有做专业市场的，做大型MALL的，做购物中心的等等。如果事先不能对整个市场有全局的把握，市场调查就会轻重不分，结果就是不能给出一个明确的主题，做什么都可以。
陈总的项目就是典型的例子，在调查前没有明确具体的调查目的是什么。本来当时市场上在建的商业项目已有十多个，而做购物中心的已经有四个，加上原有的大型购物商场，A市的购物中心已经出现饱和。可市场调查公司还在不断地对购物中心进行调查，这样就无谓地浪费了很多时间，以致使对建材专业市场上的调查缺乏理论数据支持。而本来项目可以做建材专业市场的，最后却搞了个半建材半购物，从而失去了项目的核心竞争力。
第二、 市场调查没有分析研究市场的发展趋势和消费者的消费趋势
市场调查光靠了解市场的发展现状是远远不够的，对于这些大家都知道的东西是没有多大价值的，开发商如果只是凭着市场现状就去做项目的话，那样会死得很快。如果只是想了解一下市场的发展现状，也不需要请专业公司来做市场调查了，只要找几个朋友聊聊就可以知道。因此，专业公司的调查就是要在市场现状的基础上对市场的发展规律和趋势进行分析研究，并对各种影响市场变化的动态因素进行分析预测，从而真正把市场研究透，这样做出来的市场调查才能对开发商的决策起到有力的帮助。
而陈总的市场调查报告上面只有一大堆的数据、图表，对市场的发展趋势和前景只是一两句话轻轻带过，对消费者的消费习惯和趋势更是无从提及，从而在进行项目定位时却找不到市场依据，这是导致项目失败的主要原因。
第三、 市场调查没有对项目的经营业态进行分析研究
商业地产发展趋势范文5
苗乐如：科学决策商业地产
开发商得学会当农民，你管得了天吗?刮风下雨管不了，种好地保收成就可以了。
现在有点条件的地产企业基本都在积极做商业地产项目，跟地方政府的沟通也呈现出一个大的趋势，在这种情况下需要行业冷静思考，沉着对待。应该说地方政府很热情，在热情的诱惑下，地产企业对商业地产和旅游地产应该有本身规律的要求。由于商业地产有区域约束力，或者承载力方面的要求，虽然现在商业地产存在很多好的形势和机会，但同时也需要我们政府在这种情况下科学决策。
李明：注重商业地产经营质量
未来商业地产的发展速度远远超出想象。最初搞地产开发的企业，是一点一点积累起来的资本，五年以前净资产过100亿元的企业全国不出10家，现在找出30家都没有问题。现在，开发商业地产一样没有太多资本进来，商业地产在前期商业运作当中都是小本经营，确确实实是通过企业家自身的素质或者是他们的能力来实现商业价值创新。
下一步同行业的开发类资本一旦调整方向，会有巨多投资转向商业地产。这样一来，建设商业的地价和投资都会上去，但是也带来了问题，越是这时候，经营的志向越会忽略。经常说一铺养三代，几十年才能形成一个特色，十几年磨一剑，如果不注重经营的质量和秩序，对行业发展没有打好基础，也会重蹈覆辙住宅地产的问题。
刘平春：长远规划商业地产
住宅调控导致大量的资本进入商业地产领域，开发旅游地产对整个社会和产业发展是较好的选择和取向。但是从旅游地产角度来说，确实要注意一窝蜂而起。有些地产商觉得有点钱做就行了，怎么管理、怎么延伸，前端的设计、规划问题，后端长期的管理，这些问题都要考虑。
从政府角度来讲，对旅游地产要有规划，包括城市化的进程，跟小城镇、中心城市的关系，政府在这方面的取向会影响商业地产走向。现在有很多城市存在与商业不匹配的问题，商业地产经营期是个长期过程，没有一个长远规划就会出现问题。胡东海：商业地产回归论
中信算是商业地产第一人。1978年中信地产就瞄向商业地产领域，从大连、沈阳、河北，到北京、天津、深圳、广州，酒店和商场遍布中国至少15个城市。
到上世纪90年代后期，中信的商业地产建设开始没落，重点开发住宅地产。前些年，主要在珠三角做了小部分的商业地产项目。确立了“立足京津、珠三角、长三角，有选择进入经济发达地区的二线城市”的战略布局，在业务上以中高档住宅开发为业务主线，坚持以二级开发为导向进行土地一级开发，适时有选择地培育商业地产，依托中信集团的金融平台发展金融地产。近两年，中信响应中央号召，做了一些危改保障房。最近又开始重新回归商业地产，主要集中在CBD核心区。
曾北川：保险资金介入商业地产
处于转型期的房地产业挑战和机遇并存。挑战，首先是国家增长战略的转型，另外产品定位也有根本性转变。换句话说，财产占有形式将发生变化，由私有产业到商业不动产业的转变。地产转型算是一个挑战。
同时，行业面临的机遇就是资金多元化，长期化的资金还会持续关注房地产。保险资金将会介入不动产、商业地产。国家允许10％的保险资金有3％投入不动产、7％投资商业地产。从保监会对险资的要求来讲，禁止和鼓励的正好和商业及旅游地产高度吻合。不管是国家政策还是银行政策，保险资金的鼓励方向都会推动整个不动产行业的转型。就是从出售到持有，从给别人到给自己，从中间产品到终端产品，从综合性到专业化。也会促进不动产行业的同质化竞争向差异化竞争转变。
杨步亭：电影院捆绑商业地产
院线创造的收益主要集中在大城市商业中心的电影院，电影院越来越离不开商业地产。短期来看，每个省都建一个文化基地、影视城，为商业地产提供了机遇，但却会造成中国经济像1958年那样的浪费。我们应该向国家呼吁，不能无序做大型影视基地，要讲质量和长远。
我们的电影院还在快速发展中。美国3亿多人，有4万多块银幕，平均8000人一块银幕。中国13亿人口，平均1万人有一块银幕。与美国比，中国还需要13万块银幕，但现在我们才6000多块。按这个速度，中国应该有6万～7万个银幕，才可以完成电影经济需要的基本建设。
大量的银幕需求都应在商业地产中产生。电影院不能以单厅形式出现而要建在商业地产当中，这是一个信号。目前，在大城市电影院还没有满足市场需求，中小城市几乎为零。另外，有些地级市连商业中心都没有就要建电影院。也有很多地产商已经放弃大城市将目光瞄准了中等城市和县城的影业发展。如今，商业地产发展和电影院建设一样活跃。
蔡鸿岩：延展商业地产链
现在商业地产发展重投资重建设，轻经营是行业内存在的严重问题，还存在影视城过多、过烂的问题，如果不能很好地控制，势必造成比住宅产业还大的资源浪费。我们希望通过本次大会为地产业，包括商专委，树立起正面形象，并起到桥梁和推动作用。
我们策划跨界大会的初衷，是要借着搭电影界、搭文化的台，以此证明房地产业并不只是住宅，并不只是高房价，还有商业地产、旅游地产、养老地产。商业地产的贡献非常巨大：第一，提供城市配套；第二，提供就业；第三，提供可持续发展的GDP的各个行业、产业项目，是可持续发展的房地产运营模式。
本次跨界峰会相当于一个相亲大会，把电影界和房地产开发界聚在一块，大家有一个交流的机会。包括租金问题、业态发展等等，通过共同讨论会比较有意义。尹龙：转移商业地产融资战略
目前，所有的房地产调控政策要达到的是显性效果。中国最大的地主是银行，对银行体系来说，如果中国房地产跌掉50％绝对是政府危机，因此谁都不敢让房价跌50％。这样跌会产生两个问题：一是逼着银行挤兑企业，导致企业大量出问题；二是一旦暴跌，银行业就会恢复到原点，不再放贷。
而房地产行业的风险收益率对银行不是最好的，虽然房地产行业的收益率很高，但风险系数却很大。在这种情况下，银行不会把房地产业作为首选项目。现在房地产业面临融资问题，未来融资还会不容易。
从此结论往下推，商业地产融资，就要考虑3万亿元的外汇储备。房地产企业如果总盯着传统的银行贷款，估计这几年会很难熬，各界地产老总要将思考方向转移到融资战略上面。韩健徽：商业地产向法制化迈进
2011年中国商业地产将呈现理性化。我个人认为，通过商业地产暴富的、炒作天价商铺的暴富时代将一去不复返。我们
要科学、理性地看待商业地产本性，要还原其本性。目前在商业地产发展过程当中也面临一些问题，下一步亟待解决。比如说，招商、人才、资金、长期运营的问题，特别是在资金方面，就是
RAS，需要确立法规来解决。
我建议，商业地产和旅游地产委员会，应该出台关于商业地产行业的一些标准。这几年国务院对旅游业、文化创意产业，包括国家宏观政策在内，了意见。特别是2∞8年金融危机以后，国家出台的产业标准，为扩大消费、拉动内需提供了前所未有的发展机遇。无疑，在商业地产标准化建设、宏观政策及理论基础研究方面都要加强。在适当时机，逐渐向商业地产法制化建设方面迈进。
谢家瑾：地产企业要放眼未来
商业地产一定不能走一拥而上的住宅产业发展之路。怎么才能做好商业地产，其实比做住宅产业难得多，也需要思考与应对很多问题。现在不是讨论计划经济的时候，这不是我们房产企业讨论的事情。最为重要的是，房产企业怎么控制一下节奏，让房价不再上涨，是比较现实的。我现在把话说在这儿，关于下一步政策怎么走，这在房产企业自己，不在别人。要解放自己，也是自己解放自己，什么救星都没有。现在中央已经走上调控这个路，你说政府该不该调控?
另外，房产企业还是要客观地看到，2009年为了应对金融危机，国家把宝压在房地产上，因为当时过于宽松的政策，给后来的房地产膨胀带来了一定影响，所以现在收场就比较难。实际上，房地产业也存在前一段时间的过热问题，适当调整并不是把行业摧毁。有点思路的调整有利于下一步发展，开发商还是要想开一点，着眼于长远。
杨铿：商业地产发展趋势巨大
我觉得，现在发展商业地产、文化旅游地产是必然趋势。在美国农村人均3500美元，城市是5000美元。在文化产业方面，中国GDP才二点几，美国文化产业GDP大概占二十五点。
而中国发展商业地产及文化旅游地产，也是新的资源整合方式。我们在四川做了一些文化旅游方面的尝试，在峨眉山有一个1.2万亩的商业体，在都江堰也做了一个旅游综合体。我想说的是，文化旅游符合当前新的产业政策，因此从现在的投资需求来看，发展商业地产是未来总趋势。
朱中一：积极稳妥发展商业地产
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1.国际金融危机和中国经济地位的提升对商业地产需求的影响。中国在世界经济中地位的提高导致了中国一些城市的国际化程度明显提高，如北京、上海、广州等城市。这种国际化程度的提高和向外辐射作用必然会引起商业地产的快速发展，刺激商业地产的投资，提高商业地产的需求潜力。虽然受到了全球金融危机的巨大冲击，但中国的经济增长势头良好，在世界各国中仍属于高速增长的国家。尽管近年来中国GDP增速有所放慢，但是增速依然很大，中国的GDP从1978年的2683亿美元，增长到2010年的5.879万亿美元，增长了20余倍，平均增速近10%。GDP的持续高速增长必将促进中国商业地产的发展。
2.中国城市化进程加快促进商业地产需求增长。改革开放以来，随着中国城市化进程的加快城市人口逐年增加，居民收入不断增加。2009年城镇居民人均可支配收入为17175元，年末城镇人口占总人口的比例达到了45％以上。中国城市化水平不断提高，城镇人口和城镇居民人均可支配收入不。
3.需求主体对宏观形势的不乐观的影响。近几年，国家加强了对房地产市场调控的调控力度，而调控的对象主要是住宅地产，这就使得很多开发商和投资者把目光转向了商业地产，促使商业地产需求增加。2010年4月17日，国务院了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出十条举措，被行业内称作“新国十条”。住宅地产的需求受到了国家政策的影响，国家一系列的宏观经济政策，比如财政政策和货币政策对商业地产的发展产生了严重的影响，需求主体对宏观经济形势的不乐观也会导致中国商业地产需求潜力的下降。
中国商业地产市场的未来发展趋势
中国经济的未来方向、城市化进程不断加快的客观发展规律及国家对房地产行业的调控政策，都将促进房地产企业进入行业性的战略转型，商业地产必然会成为房地产企业发展的重点。
1.商业地产的发展会随着中国经济的高速增长进一步发展。首先，从中国房地产的发展前景看，商业地产作为房地产的必要补充，在其带动下相互增长。其次，为了促进经济发展国家实施扩大内需的政策，加强基础设施的建设，提高人民生活水平和工资水平，提高人民的消费能力。所以，连锁零售业、餐饮业、零售业的发展必将带动商业地产的发展。第三，在投资方面，以食品、快速消费品、日用品为经营主体的大型超市和连锁超市受金融危机影响最低，所以当其他投资产品不同程度处于低迷状态的情况下，投资于商铺、购物中心等商业地产，将会有很大的利益的回报空间。
2.城市化进程加快将为商业地产发展带来良好发展机遇。商业地产发展和繁荣离不开城市发展，随着中国城市化进程的不断加快，城市消费升级将带动商业地产的繁荣
。新的城市规划和向外扩张需要地产来进行城市功能完善和综合平衡的开发，商业地产繁荣助推了城市发展，扩张了城市的发展，提高了城市吸引力，吸引更多人口和企业向城市集中，进而提高了城市化率，商业地产和城市化互为动力，这两者是共生共融的关系。随着中国中产阶层的兴起，引发消费者结构的变化，并且会打破传统的商业模式，商业地产物业增值服务更加完善。商业地产行业更加多元化、个性化、时尚化，分层消费和主题商业模式将成为发展重点。
3.多元化的融资模式为商业地产开发提供资金保障。融资渠道的多元化，以往地产开发商60%~70%的资金都来自银行贷款的现象，近年来得到了很大的改善。房地产企业的融资方式和手段发生了较大变化，呈现出前所未有的创新势头，正走向融资模式多元化发展方向。目前，信托、基金、私募以及证券市场等各种融资途径都成为了商业地产融资的手段，而且越来越多的商业地产开发公司已经走向上市这条道，如万达、SOHO等。委托贷款、房地产信托、房地产投资基金（REITs）、股权融资等成为房地产企业新的融资选择渠道，从而实现降低融资成本、确保资金链安全、提高资金使用灵活性。
4.信息技术将在在商业地产开发中发挥重要作用。随着信息技术的发展，运用电子信息化体系来提升商业地产行业管理水平，商业地产开发比传统的住宅开发更重视市场信息。通过深入学习先进的管理理念，应用计算机网络技术来整合企业现有的生产、经营、设计、管理，及时地为企业的决策系统提供准确而有效的数据信息，以便对市场需求做出迅速反应。
5.服务业的发展推动商业地产繁荣，商业地产逐渐走向成熟。虽然中国商业地产起步较晚，但发展步伐迅速，随着连锁业、服务业、百货业的兴起，越来越多的房地产企业将进入商业地产开发领域。许多开发商在经历了从规划、设计、招商到运营管理的风险防范等一系列探索过程之后，已经摸索出一条正确的发展道路使其在商业地产领域站稳脚步，并开始成为商业地产开发商的典范。
中国经济面临着结构调整，将由原来的主要依靠工业增长，转向第三产业服务业，推动各个产业协调发展。2007年国务院了《加快服务业发展的意见》，给予了服务业以更高的发展地位，使得服务业在整个国民经济整体发展中具有比以往更多的机遇和挑战。在许多城市中，地方政府已经提出以服务业经济为主导，带动其他产业发展的政策，因此，商业地产将是城市未来经济发展的一个重要推动力。
总结
