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商业地产产业投资报告范文1
关键词：融资现状；融资方式；风险管理
近年来，商业地产消费市场狂热趋缓、融资成本逐步提高，于双方面夹击了商业地产，使其面临严峻的融资链挑战。首先，商业地产本身已具有投资规模大、地产开发周期长、资金回收慢、投入资金巨大等不利的行业投资特点。其次，商业地产融资主要通过银行贷款及民间借贷来筹集资金，融资渠道单一，成为商业地产融资的又一大软肋。因此，只有充分分析商业地产融资的框架和问题，才能改善融资环境，降低项目开发风险，促进该产业稳定的可持续发展。
一、商业地产融资的发展现状
中国人民银行于近日《经济金融展望报告》，报告指出，异常狂热的房地产消费市场于近期进入持续降温阶段，全国商业地产市场逐渐呈现出疲软状态，加之商业地产信贷加紧政策及一系列措施陆续出台，对商业地产融资链的畅通造成了严重阻碍。国泰君安证券研究所所的报告显示，2008年房地产行业资金缺口已达7100亿元，平均每家内资开发商的资金缺口达到1201万元，占当年年销售收入的24%。融资链面临的巨大压力让广大中小房地产开发商频频面临向偿付土地出让金、向银行偿付贷款利息的生存困境，隐藏着的房地产金融危机爆发的强大力量不容小觑。自2014年起，温州、宁波等地部分房地产企业已由于融资链出现问题导致倒闭，留下巨大的资金缺口。2014年4月，青岛君利豪地产大亨跑路，多楼盘停滞资金链断裂，欠贷至少12亿以上，涉及多家国有大型商业银行及民间借贷公司与个体。2014年5月，中国百强房企光耀地产融资链断裂濒临破产，楼市拉响红色警报，共牵扯到27亿金融机构借款。每日层出不穷的报道足以证明房地产业融资链断裂现象已相当严重。倘若楼市成交持续低迷，资金缺口将增速扩大，影响将大范围波及政府财政、银行收支及民间金融机构与个人资产安全等，后果将不堪设想。而随着二三线房源过剩问题日趋严重，房地产融资链风险很可能会进一步加剧。
商业地产融资链是否安全、稳定对于金融系统的稳定性有着举足轻重的影响，对经济、社会的平稳发展有着重要意义。商业地产融资问题一直是社会各界关注的重点，也是学术研究的重要问题之一。如王家庭、张换兆（2005）在银行业借贷业务控制和利率提高导致房地产企业融资成本提高的背景下，探讨了商业地产融资的多元化方式，并对几种典型方式的经济学原理进行了分析；孙翠兰（2005）分析与比较了目前我国存在的银行信贷、企业债券、企业上市、境外融资、投资基金和信托等主要的房地产融资方式运作的内在机理和宏观环境，并提出我国商业地产多元化融资在短期内应选择“银行贷款+房地产信托”和“银行贷款+房地产投资基金”两种模式；李娇、向为民（2012）利用面板数据分析了1999-2009年间经济波动对中国商业地产融资结构的影响及其区域化差异的情况。从目前对文献的梳理结果来看，国内对于商业地产融资问题研究的时间点多在2005-2009年，即商业地产市场逐步高涨的阶段，从内容上多数为理论上的探究。近几年商业地产市场达到了历史的新高点，新增投资也逐年攀高，在这种新背景下，融资问题的研究有着更重要的意义。
二、商业地产融资存在的问题
1.项目开发资金来源不稳定。由于需要投入巨额资金，在融资渠道较为单一，仅仅依靠银行信贷难以支撑的情况下，不少企业采取民间借贷作为融资方式。然而，民间借贷利率较高，容易受到人、事的影响而发生不必要的纠纷，进一步增加了资金来源的不稳定。同时，单一地提高银行信贷限额并不能解决此问题，银行利率在政策影响下不断波动，给企业造成一定的利率风险。
2.项目风险评估不足。在开发的过程中，企业并未充分认识到项目风险评估的重要性，也缺乏相应的专家参与指导。这样的缺陷将导致对项目的资金、进度等不能完全准确地掌控，因而资金缺口及资金回收都变数较大，给融资带来困难。
3.缺乏相关政策支持及法制完善。现行对于商业地产企业的相关政策较为保守，尤其对商业地产的融资施加了各样的限制条件，例如对企业上市提出了附加条件等等，限制了商业地产的运营和发展。同时，对于融资过程中出现的问题，法律法规目前还处于较为空白的阶段，导致企业难以诉诸法律手段进行解决，加大企业融资过程的实施难度。
三、拓展商业地产融资渠道的对策
1.拓宽商业地产融资渠道。企业可以进一步利用金融市场来进行融资，例如债券融资、上市融资等等，使融资渠道更加多元化。
2.科学提高风险管理水平。在企业提高风险意识的基础上，相关部门应增加举办教授座谈会、企业人员培训会的频率，邀请高校及专家为企业提供更为科学的指导。积极培养专业对口人才，为商业地产输送优秀人才，从根源上解决风险管理的缺失。此外，企业应设计适合该行业的风险指标管理体系，将指标数字化，对各个项目有统一的风险衡量标准，最终获得相应的风险评级，便于后续的风险管理过程。
3.在政策及法制上给予支持。在合同法、商业银行法等法律法规上，增加和完善关于商业地产融资的内容，规范企业的融资行为，打击虚假融资、诈骗等行为，使信息更加公开化、透明化，促进整个行业健康发展。在政策方面，放松管制，使其能在金融市场上吸收资金，增加其上市机会。
四、结论
目前我国的商业地产存在项目开发资金来源不稳定、项目风险评估不足、缺乏相关政策支持及法制完善等问题。房地产融资所存在的问题正在逐步凸显，而此类问题一旦大规模爆发就将对国民经济和人们的生活造成难以估量的影响。为了缓解房企融资压力、优化融资结构及控制信贷风险，必须采取一定对策，拓宽商业地产融资渠道、科学提高风险管理水平、在政策及法制上给予支持。
参考文献：
[1]王家庭，张换兆.房地产融资方式多元化的经济学分析[J].财经科学，2005，06：47-53.
[2]孙翠兰.我国房地产融资方式的比较、选择与调整[J].金融论坛，2005，11：49-52，65.
商业地产产业投资报告范文2
此前，国内一些商场为了提升档次会给予国际一线品牌商“装修补贴”的招商优惠政策，而近来这种“赔本”的招租现象大有全国泛滥之势。据中国商报记者调查了解，在一般性的装修补贴之外，“零租金、铺货费、倒扣点……”愈加苛刻的条件都被开发商运用到购物中心、商业地产项目的招商中来，而“受惠对象”亦从此前的国际一线品牌商泛滥到国际二三线品牌甚至国内品牌商。
在楼市调控持续的当下，商业地产是一直被行情看好的“黄金行业”，千军万马各路资本汹涌而来欲抢食“十年蛋糕”，为何会出现与此大势截然错位的“贴租”现象？显然，对于现实的正视，将直接关系到这波中国商业地产的热潮到底能持续多久。
开发商“赔本贴租”泛滥
“绝佳的180度街景位置、首次进场免3-5年租金、门店装修补贴费用到代垫首批货物的铺货费。”这是商业地产行业内一些二三线城市公开的面向国际一线品牌招商的“高规则礼遇”。这一度被国内品牌商斥为不公平的“非国民待遇”。
然而，这一极其优惠的“非国民待遇”近来已被开发商们竞相覆盖到更广大群体上。“现在国际上毫无知名度的国际二三线品牌甚至国内的一些品牌都提出了装修补贴的要求，甚至要求最佳位置、零租金，甚至代垫首期铺货费。”在日前的中国购物中心年会上，一位不愿具名的商业地产招商人士向中国商报记者无奈表示。
“放低身段贴租招商”的做法肇始于杭州大厦。2004年末，杭州大厦重新装修后亮相，为凸显其“精品化、国际化”的新定位，以免租3年和提供装修费的优厚条件吸引了世界知名品牌LV箱包入驻。在杭州大厦的示范效应后，国内北京、上海、天津等各大商圈纷纷效法免租3年甚至5年，慷慨补贴数千万元店面装修费，甚至代垫铺货费。据中国商报记者了解，天津友谊商厦为吸引LV入驻，向LV承诺了单店销量，为此还发生过动员全商场的商户和员工购买LV箱包以完成所承诺销量的事情。而北京乐天银泰百货为其商场补贴国际品牌的装修改造费用高达2亿多元。
而现在，国际一线品牌商入驻的极其优惠待遇被无限制泛滥。“目前，除了一般性的装修补贴外，甚至出现了倒扣点的招租模式。”中购联购物中心发展委员会主任郭增利在接受中国商报记者采访时表示，所谓“倒扣点”就是地产商必须承诺每个月门店能达到多少销量，否则地产商必须补偿这部分销售利润。一般而言，倒扣点为承诺销量的5-10%。郭增利说，“换句话说，当前国际一线品牌商在国内的投资开发已到了无需承担任何经营风险的地步。从场租到装修到建店铺货到销售量，所有的新店开发投资成本都为零，国际一线品牌商将此全部、完整地转嫁给开发商了。”
中国购物中心专家委员成路说，以往开发商还能通过把国际一线品牌商的高成本转嫁给国内的品牌商和中小的零售企业，要求入驻的国内品牌企业接受高租金、高扣点、差位置，但现在连国内一些品牌商也能开出“装修补贴”的要求了，开发商们似乎都在竞相做着明显的“赔本赚吆喝”的亏本买卖。
上述人士坦言，在商言商，谁都不愿意做“赔本的买卖”，但眼下同行都有这个趋势，别人给予优惠了你不给出同样的力度，结果只能导致招商无法推进。“现在优质商家越来越少，在同一个商圈或城市，进了你家就不再可能在同一个商圈内开出第二家，所以先下手为强。”这位人士说，目前招商的确难度非常大，稍微比较好的品牌在与商业项目谈合作时都很强势。不仅要求项目好、位置好，还要业主愿意提供装修补贴，同时以纯销售提成作为租金才有机会继续洽谈。
“僧多粥少”似乎已成为中国商业地产面临的现实问题。在日前意大利高级成衣品牌Versace Collectiony亚洲最大旗舰店正式落户北京庄胜崇光百货（SOGO）的仪式上，公司范思哲品牌部荣华就向中国商报记者坦言，近来全国各地邀约开店的地产商层出不穷，装修补贴、免租等优惠条件一个比一个“响亮”，但作为全球知名奢侈品集团Versace（范思哲）旗下高级成衣品牌，对于进入城市还是有着相当的考虑。
同业竞争的压力下，地产商们当然希望降低风险尽快有资金回报，于是，一场品牌争夺战就此拉开。荣华说，目前，被邀约参加的各个城市商业项目招商推广启动的盛典排场一个比一个大是其表现之一。
其次，为吸引优质品牌商入驻，一些商业项目的招商团队告诉中国商报记者，他们现在普遍采取“先进来再谈价”的做法。“我们一些商场购物中心的门店开业半年了还未谈到收租，具体租金要看经营以及双方谈判的效果而定。”国内一品牌商告诉中国商报记者说。“在以往，如果项目首层招到一线品牌，二三层的招商就会相对容易。现在则不然，即使一层把GUCCI谈下来，剩下的二三层还是无法推进。”
据中国购物中心专业委员会的全国调查，按照目前的购物中心招商市场行情，部分一线品牌要求的装修补贴金额上升了50％-100％不等，相反，租金却反过来下调。
这是否意味着商业地产供需的天平也在悄然转化？答案似乎是肯定的。“以往的业主市场正在转变成租户市场。”国际购物中心协会总裁兼首席执行官迈克尔・克切维尔（Michael P. Kercheval）在亚太购物中心年会上表示，中国商业地产的集中迅猛增长正将商业地产的话语权转向租户，品牌商将拥有更多挑选和话语权，而地产商将面临更大的经营压力。
高端井喷的同质化严重
上述案例并非孤案。在接受中国商报记者的采访中，多数人士都坦言目前国内商业物业正经历着更加残酷的竞争，大多数商业物业都坦言招商紧张或难以招租。眼下，中国商业地产是被各路资本行情看好的“黄金行业”，如此繁华大势下，为何会让国内商场出现大面积“亏本的买卖”呢？
“国内购物中心同时间明显放量，投资开发增幅巨大，必然导致众多开发商在同一时间段开始招商、运营，同业竞争当然会导致招商紧张。”郭增利说。
根据中国购物中心产业资讯中心的数据，仅东莞、石家庄、贵阳3个城市在2011年年底将迎来约780万平方米的商业供应。而在沈阳、成都等城市，商业地产开发火热状况更甚。沈阳目前开发超过10万平方米规模的城市综合体项目达55个以上，购物中心的建造计划达100个；成都在建的城市综合体总数则超过80个，总体量近千万平方米。中国购物中心产业资讯中心的报告还称，珠海、中山、海口、银川、西宁5个三线城市商业建筑面积今年增幅将高达83.9%，出现过剩化的趋势。
在各种商业地产的行业性论坛和会议上，沈阳是被业内人士提及最多的一个城市，这是当前国内商业地产投资“疯狂城市”的典型代表。在沈阳市青年大街南段，规划的“金廊工程”迄今已吸纳投资逾1300亿元。据估计，其中规划和在建的大型购物中心等商业综合体项目已超过40个。这已远远超出一座城市经济总量和人口的承载能力，因为“一条街上有一两个购物中心就足够了”。由于商业项目集中过剩，沈阳目前商业地产竞争相当激烈。对比来看，济南市的人口和经济总量均比沈阳少，但商业地产的租金水平明显高于沈阳。
对此，成路质疑说，“国际国内优质品牌商家资源就那么多，再如何看好中国市场，再着急扩大规模也填补不了中国商业地产张开的血盆大口。”
在商业地产的投资开发热潮中，开发商们无不选择了高端购物中心和奥特莱斯这两种最为高端的商业项目的开发。在成路分析看来，这就直接导致当前开发商招商紧张的局面。
成路表示，目前，国内的商业地产从上海的淮海路到重庆的解放碑，从天津的友谊商厦到杭州的湖滨新天地，“高端化”和“国际化”已成为商业街和商场定位、提升和改造的唯一主题，而地方政府也在进驻权、税收、补贴等方面，直接或间接地主张商业项目往高端走。
今年12月，阳光新业从首创集团“接手”的新业中心?水晶宫将正式启动招商，这将是北京城内的又一高端购物中心，而在这之前，北京已掀起了一股高档商业项目开发的热潮。商业面积供应的集中放量，也导致招商竞争日趋激烈。从2007年以来，随着金融街购物中心、新光天地，以及乐天银泰百货、金宝汇的入市，高端商业呈现一种井喷式的发展状态。仅在东三环沿线，就盘踞了国贸商城、银泰中心和新光天地三家大体量的高端购物中心，而目前国贸三期商城也处于密集开业中。
郭增利说，同一商圈的不同商城同质化定位，是招商工作的最大“杀手”。因为同一品牌进驻同一商圈，一些高端品牌商担心会对两处销售造成互相冲击，顾此失彼；另外，同质化带来的后果就是行业利润下滑，同质化的品牌不得不以打折促销来抢客源和提升销售量。有关数据显示，去年国内10多家百货类上市公司虽然多数实现营收增长，但过半企业的净利润却出现明显下滑，最严重的甚至创下10年以来新低。
实际上，按照业内普遍的观点，国内北、上、广一线城市和个别二线城市的中心区商业类物业早已严重饱和。参照国际标准，西方发达国家人均的商业物业面积也仅为1.2平方米。而根据上述数字，不仅北京、上海、广州等一线城市人均商业物业面积早已超过了这个数字，上海甚至超出了人均2平方米，甚至中山、沈阳、昆明等不少二线城市也在快速向这一数字靠近。
“中国的社会经济和商业展尚未成熟，居民消费能力水平较低，因此对于商业面积的需求也相对较少。太多的商业集中面市将会造成过量。”成路说，正是商业项目的集中放量导致招商紧张，扭曲的贴租赔本政策才会在全国大面积泛滥。
“国内购物中心为主的商业地产的开发一直没有创新，各开发商推出的产品大同小异，品牌几乎一样，走进哪个卖场都是一样的。”成路说，招商难就在于众多商业项目的集中推出都选择了同一个定位和模式，已是严重的同质化。
奥特莱斯是中国商业地产开发的另一个热点。对此，连国际品牌GAP的企业房地产部全球高级副总裁卓大伟都忍不住在商业地产大会上抨击国内开发商的“短视”。卓大伟说，目前年内中国建设的奥特莱斯多达四五十家，这些奥特莱斯无不是宣称要集中奢侈品牌，但他认为这一模式不太正确，因为任何一个国家人数最多的阶层都是中产阶层，奥特莱斯应该吸引更多为中产阶层服务的品牌。
迈克尔-克切维尔也认同卓大伟的观点说，中国商业地产当前最大的问题可能在于缺乏足够多的零售品牌去填满要放量的这些购物中心。
“可以肯定，当这波热潮过后，国内有不少商业项目将陷入困境。”成路告诉中国商报，国内商业项目开发正与有限的零售品牌资源形成巨大反差，在如此一哄而上的同业竞争局面下，预计未来几年内，必然有很多商业地产项目会陆续出现问题。
商业规划缺失
实际上，尽管贴租招商已成为国内开发商运营商业地产普遍的“心头之痛”，但招商难或许只是揭开了当前商业地产疮疤的一角。
郭增利表示，与开发商招商难相对应的是，着急扩大规模的品牌商却也遭遇选址难。郭增利介绍，一些高端品牌仍向其抱怨在国内依然找不到合适的物业，而不得不延缓进入中国市场的步伐。
这或许才是问题的关键。郭增利说，这意味着在这轮商业地产爆发式增长的背后，实则是有着大量激增的商业地产项目将得不到相应的匹配，意味着将空置和成为库存。
而眼下北京、上海甚至二线城市的商业地产库存量已是高居不下。以北京为例，据统计，截至目前北京商业地产存量面积已达959万平方米，如果按较快的销售速度计算，也至少需要28个月才能消化完。在上海，据调查商业地产库存已超过千万平方米。广州在2010年新建商业项目建筑面积超过120万平方米，超过广州此前5年新建商业面积的总和，如此庞大的新增商业面积，至少需要3年才能消化完。同样，截至去年10月底，西安市商业地产库存达343.89万平方米，即使按照今年西安最火爆的销售速度来测算，仍需要将近四年的时间才能将这些存量全部消化。
但地产商们显然还未意识到风险。与上述巨大库存相对应的是，地产商们仍在源源不断地“跑步进场”，加速抢食所谓的商业地产“黄金十年”蛋糕。而让业界担心的是，三四线城市出现了太多的商业项目，而且几乎都是清一色的大而全的“综合体”，高端化的购物中心，而当地的消费市场根本没有那么大的承受能力，当供应量超过市场的消化能力，就会有一大批商业物业滞销堆积，在融资渠道收窄的背景下，房企本已承受重压的资金链条很容易断裂，进而引起一连串的连锁反应。
香港恒隆地产集团董事长陈启宗即预言，未来一两年内，内地很多商业地产项目将陆续出现问题；3年左右，会有一批项目倒闭。
而对于造成这种以高端购物中心、奥特莱斯、城市综合体为主的商业地产“疯长”现象的分析，中国商报记者采访中得到的是两种较为主流的观点。
一种是认为地方政府的助推当首。为提速城市经济发展，地方政府对于上述商业项目的开发大开“绿灯”，尤其是二线甚至三四线城市，地方政府纷纷为大型商业项目强制贴加“高端”标准，因此催生同质化的高端商业项目扎堆。
但以郭增利为首的中购联购物中心专业委员会的观点却认为，当前的商业地产开发热潮中，地方政府的干预和关联度越来越弱，主要还是开发商自身利益、利润的驱动使然。“相对早前刚刚改革开放地方政府需要借国际一线品牌、500强提升政绩，为此减少开发商拿地成本，近来地方政府对于此方面需求相对减弱，商业项目一味高端化主旨还在于开发商的动机。”
中购联购物中心发展委员会的调查发现，国内购物中心“一味做高端”大都源于开发商希望“做高端”的主观动机，而不是本着市场需要什么样的购物中心去开发。“本土开发商本身对品牌商的号召力不够高，又缺乏国际一线资源，还面临着诸多的同业竞争，可想而知遭遇的招商阻力就会更大，导致本土购物中心成功率低于外资购物中心。”
但政府规划的缺失却也是导致现在很多城市批量建设的商业地产缺少质量的症结之一。“主要是因为开发商拿到地时，所有指标都已被相关部门硬性规定出来，而没有商务部门的参与，未经专业的商业规划。”在郭增利带领国内购物中心企业考察澳洲市场时，郭曾发问澳洲最大的商业地产公司也是全球最大的商业地产上市公司西田公司（Westfield）：为何在全球披荆斩棘却迟迟未进军被视为最大潜力的中国市场？ 西田公司表示，其对中国市场一直很关注，但难题在于没有一个城市能保证未来在其开店后三公里商圈范围内是唯一的一家购物中心。规划缺失导致的恶性竞争被西田公司视为中国商业地产发展最大的难题。
业内人士都同意的一个观点是，规划缺失是导致商业地产乱象的一个重要原因。成路说，如果要对商业地产进行调控、实施干预，首要的落点，应该是“对商业地产的合理规划加强引导”，对于商业项目的开发建设应该有专业、科学的规划，纳入整个城市总体规划中，与当地城市经济发展、人口增长和商业企业的发展速度相协调。郭增利也表示，地方政府对商业地产的规划应对整个城市当中设置的地段应合理布局的业态，同时采取多中心的规划层次去规避分布不均的问题。
值得欣慰的是，商业地产不断高涨的行情已引起政府部门的注意。此前，银监会向多家银行下发关于风险防范的通知，要求对炒作升温的商业房地产保持高度警觉，各银行尤其是非金融机构不得头脑发热，盲目增加信贷投入。这已是银监会今年第三次对商业地产发出的信贷预警。银监会前主席刘明康亦公开表示，将加强对商业物业抵押贷款等非住房类贷款的监测。同时，有关部门则继续对商业地产和二三线城市房地产风险保持“关注和警觉”。
但显然，更关键的还在于，商业规划始终未被列入城市发展规划，在市场有些扭曲和混乱的情势下，政府是否需要对于当前的商业地产规划缺失有所关注？尤其是各个城市的商业地产总体量规模和业态布局是否将有所控制？这恐怕是值得政府思考的问题。而对于开发商而言，如何从同质的同业竞争中走出来才是走远的关键。否则，面对已然供过于求的国内商业地产市场，即使开发商更努力地从免租金、贴装修到倒扣点“赔本贴租”也未必就能赚来“吆喝”。（据《中国商报》）
延伸阅读
王庆：2012商业地产走势及应对
2010-2011年，华岸商业走过了艰苦而又忙碌的一年，凭借对中国商业地产认知和摸索，华岸商业的服务逐步得到了开发商及投资商的认可，通过总结，我得出几个上年度中国商业地产发展的关键要素：“货币的通胀压力，开发投资增速减缓，商业物业资产价值估值上升，机构投资物业比重增加”。
以国内众多餐饮、服饰、超市等商业机构大宗物业购买比例的增加，反映出商业资本寻求上市的渴望，但下半年资本市场的收缩，使得多数知名品牌的商业发展方向突然改变，例如“俏江南”下半年停止大宗物业的购买，转向国外基金偏好的2000-3000平米连锁餐饮的租赁市场。现在回顾过去，华岸对中国商业地产整体走势的判断和分析基本与市场吻合，这是商业管理公司的基础能力的体现，也保证了很多服务的项目没有走偏方向。
在2011年服务的基础上，华岸2012年对中国主流商业地产的经营策略初步判断为“商业资本对接、商业资产高配、商业服务跟进、商业模式优先”的方针，针对中国大多数商业地产发展商资金缺乏及资本运作欠缺的情况，2012年将出现中国商业地产大规模转让、商业物业大规模促销的局面。
华岸也逐步控制了扩大业务规模的节奏，谨慎选择项目，以促进开发商存量商业物业快速消化为主要方向，优化项目结构；在企业经营方向上抓住时机希望能实现由“商业地产系统服务商”向“中国购物中心及商业地产整合营销服务商”的转变。
2012年，随着经济增长率的逐步降低，势必会引发商业地产连锁反应，但将会促进形成中国商业地产理性的投资环境和专业化的营运管理，使商业物业的资产结构更加完善，低效不良的商业地产项目会逐步淘汰，在此过程中，中国商业地产的资产价格有可能会在下半年探底。
总结一下，中国商业地产2012年“两个逐步下降，两个逐步上升，一个快速发展”：经济增速和货币供给逐步下降；企业重组和项目交易逐步上升；商业地产理性营销和商业物业专业运营快速发展。
世邦：2012年全球房地产仍然前景不明
世邦魏理仕全球研究部的最新一份报告指出，宏观经济和政治前景的不确定性导致市场对于商业房地产的谨慎态度很可能将持续到2012年全年。这份名为《2012年全球视点》的报告指出，与二手楼盘相比，地理位置良好的优质房地产资产将会继续其良好的表现，与其它类型的资产相比将具有很强的竞争力。
"鉴于当今世界存在的不确定性及其所达到的程度，房地产业的前景在许多方面都不可避免地不太明朗。"世邦魏理仕全球首席经济学家雷蒙德・托特（Raymond Torto）表示，"然而，需要指出的是，核心区域优质房地产的抗通胀能力的预期对于投资者仍然具有相当大的吸引力，并且与许多其它类型的资产相比，在2012年投资商业房地产将提供更强的竞争力且风险适度的回报。"2012年租户在做出决策时将继续保持审慎态度，并且对于房地产的需求将维持在中等水平。欧洲和美国的投资者将因此倾向于采取更为保守的策略，重点将集中在流动性和透明度最好的市场中位于黄金地段的优质楼盘。全球范围内，许多市场都存在新开工楼盘数量不足的现象，这也将促进现有优质物业的市场表现。
该报告指出，增值性投资策略对于经济体的增长或复苏的直接依赖程度更大，因此在当前这种经济环境下，这种策略很可能不太流行。由此导致的结果之一就是从投资角度而言二手房地产将继续表现低迷。
商业地产产业投资报告范文3
据不完全统计，京、沪、广、深四个一线城市上半年商业用地成交金额已达419亿元，商业用地成交额占比明显提高。业内人士分析，从目前情况来看，预计今年商业地产开发投资增速将明显高于去年。去年商业营业用房和办公楼开发投资合计达7405.4亿元，即使按照去年的增长速度保守估算，今年商业地产开发投资总额也将接近一万亿元，商业地产呈现风生水起之势。
商业用地获青睐
6月27日，北京市东城区崇文菜市场一宗商业金融用地拍卖，引来苏宁、新世界地产、广州丰等15家企业参战，经过33轮激烈竞买，广州市丰房地产开发有限公司出手阔绰，以总价7.1亿元拿下该地块。该地块楼面地价高达4.32万元/平方米，成为近年来北京新的单价地王，溢价率高达140%。令人惊讶的是，该地块的楼面地价已经是此前拍卖的同类型最贵地块――CBD最高楼面地价2.14万元/平方米的两倍。
重金拿下该地块的广州丰房地产被指是合景泰富旗下子公司，合景泰富是一家在香港上市的华南地产公司，崇文门商业金融用地成为其在北京的首个商业地产项目。
借着商业用地热卖的机会，北京市相继在7月集中推出多宗地块，CBD的9宗地块在7月6日拍卖，其中就包括部分商业用地，首创、远洋、中信、万通在内的多家知名房企参与竞标。此外，建筑规模8.51万平方米的王府井大街西侧商业金融用地也在7月底招标出让。
6月30日，深圳也诞生了土地拍卖的总价“地王”，位于南山区蛇口太子湾的一宗地块，被招商局蛇口工业区以64.39亿元的底价拿下。该地块总用地面积69.764万平方米，规划建筑面积170万平方米，楼面地价约3788元/平方米，成为2001年以来深圳政府单宗出让的土地中最大的一宗地块。
招商局不惜重金将太子湾地块收入囊中，深圳地产业界并未感到吃惊。该地块为商业服务业设施用地、仓储用地、港口码头用地和居住用地的综合体，极有可能成为招商局将要打造的太子湾邮轮母港项目所在地。
去年，招商局就宣布将再造新蛇口，包括三大重点工程：太子湾邮轮母港、海上世界综合体和蛇口网谷。按照规划，太子湾片区将通过功能调整和改造升级，打造成为客运、商务和海滨休闲活动于一体的综合功能片区。
北京中原地产三级市场研究总监张大伟表示，在住宅市场遭遇调控之后，商业地产相对升温，特别是稀缺地段的商业价值逐渐被挖掘，商业类地块受关注程度明显增加。
开发商集体转向
亚豪机构副总经理高姗认为，对住宅市场的调控，使得更多的开发商开始转战商业地产，沉寂了多年的商业地块开始出现火爆局面。
今年各家开发商纷纷加大商业地产开发力度。绿城和上海华彬投资有限公司联合体以总价24.3亿元拿下了上海普陀区长风10号北地块，折合楼板价为10768元/平方米，成为上半年上海成交总价最高的一宗商办用地。SOHO中国上半年也在上海商业地产市场频频出手，斥资88.04亿元在上海相继收购了曹家渡地块、海伦路站地块、SOHO中山广场、四川北路站地块等四个项目。
绿地集团近期与沃尔玛、上影集团、国美电器、上海歌城、美格菲健身等知名商企建立全面战略合作关系，从单一型开发商向商业地产全程营运商转变。
6月底，万科也对外公布了其在深圳区域的商业地产策略。未来两年内，万科在深圳将建设3个总计30万平方米的地标性购物中心，还有约34万平方米的社区商业，以及40万平方米的写字楼开发，计划两年内达到100万平方米的商业物业开发体量。
除深圳万科外，北京万科与肯德基、麦当劳、星美影院、苏宁电器、万宁、屈臣氏等25个品牌商户签署了战略联盟协议。除了在一线城市进行商业地产投资外，万科还在其他城市也投入了大量资金运作商业地产项目，如东莞长安项目、西安曲江新区国际会展产业园区，以及与君澜酒店联手在武汉建设高端商务酒店。
金地集团则在2010年就明确商业地产是集团重点发展的方向，到2015年，金地商业地产资产将达到600亿。而在今后的五年内，金地计划每年在商业地产领域的投资额度保持集团总投资额的20%左右。金地已在2010年9月成立商业地产公司，相关商业资产已转移至商业公司旗下，包括北京金地中心、西安和岗厦的商业项目等。
对于传统住宅开发商大举转做商业地产的现象，中国商业联合会购物中心委员会副主任邢和平认为，转型是公司自身发展的需要，企业为了寻求多方面的增长点，开始进入受政策影响较小的商业地产领域；同时，商业地产能够拉动地方经济，因此地方政府在对土地进行规划时，有意提高了商业用地比例。
投资激增风险高企
中国商业地产联盟的《2010-2011中国商业地产发展报告》显示，2010年全国商业地产已呈爆发式增长态势，达到历史新高。2010年，商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到5598.9亿元、1806.5亿元，分别增长34.2%和31.2%；相应的销售额分别达到5354亿元、2149亿元，分别增长46.3%和31.2%。去年商业营业用房和办公楼开发投资合计达7405.4亿元。而今年以来，一线城市已经显现出商业地产投资迅速增长的苗头。
截至6月27日，北京市土地整理储备中心数据显示，上半年北京土地出让总数为113块，总面积1031万平方米，成交总值为324.8亿元，相比去年同期下滑48.6%。而住宅用地出让金仅为120.3亿元，大幅下滑了75.4%。与此同时，商业类地块异军突起，上半年已签约的商业类地块合计21块，总建筑面积为339万平方米，总出让金为174.38亿元，供应量和楼面地价均超过了住宅地块。
上海上半年的商业用地成交达到105.17亿元，占全部土地成交金额超过两成。占比明显上升。上半年上海共成交了土地104幅，共计500.36万平方米，成交金额为454.44亿元。以土地性质来看，商品住宅用地38幅，计205.88万平方米，商业用地41幅，计122.78万平方米，保障房用地25幅，计174.68万平方米。
今年广州土地出让计划总计将达到12.72平方公里，其中包括3.37平方公里的居住用地、2.2平方公里的商业服务用地，以及7.15平方公里的产业用地。6月8日，推出的12宗商业服务业用地被富力、保利、绿地等房企看中，现场成功签约，意向地价总金额达到64亿元。
而深圳市今年上半年出让的经营性用地仅有6宗，总出让金额为87.14亿元。其中，商业办公用地就有4块，出让金额达到74.98亿元，占总出让金额的86.05%。
据不完全统计，今年上半年北京、上海、广州、深圳四个一线城市商业类用地出让金额达419亿元，商业用地成交额占比明显提高。
对于土地市场的走势，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，上半年各地推出的土地较少，预计下半年将会放量。现阶段商业用地拍卖出现高溢价，其所受压力较小，地方政府在商业用地拍卖价格方面受到的限制较小，因此推出商业用地的积极性逐步提高。
商业地产产业投资报告范文4
中国经济经过十年快速增长和积累，以房地产开发驱动的经济增长模式已经开始面临转型。盈石集团研究中心统计显示，目前全国开发商旗下无法产生租金或销售收入的商业项目体量已达到2.5亿平方米，为历史最高水平。中信证券报告显示，过去10年，中国商服用地出让量占房地产总出让量的30%，但商办物业销售占比只在10%左右，商业中心供给过剩。仲量联行数据显示，预计2016年全年还有1800万平方米左右零售物业开业，同比增长38.5%。有业内专家指出：“中国商业地产已从增量开发步入存量激活期，价值万亿规模的存量市场时代已经来临，存量盘活是大趋势和方向。”如何配合中国经济转型期的供给侧改革，寻找有效模式去商业存量，已经成为当前宏观政策推动下，急需企业和机构深入思考解决的问题。
轻资产、重运营管理 地产模式金融化蝶变
而近期由工信部中国电子商务协会互联网金融研究院商业房产研究中心发起设立的商房所，正是聚焦商业地产去存量，资产金融化配置相关调查研究，致力于以互联网金融整体解决方案来处置不良资产中的商业房产，为推动互联网金融服务激活具有前景的商业地产市场提供了可供参考探索的新路。为此，记者采访了商房所董事长兼中国电子商务协会互联网金融研究院商业房产研究中心主任何风飞。 商房所董事长兼中国电子商务协会互联网金融研究院商业房产研究中心主任何风飞
随着中国经济进入转型期，供给侧改革落地，提高市场效率，去产能，去房产存量成为当前聚焦的热点。前十年中国经济高速发展，带动了人口向北上广等特大型城市迁徙，同时也带动了房地产黄金发展的十年，也导致了大量商业地产急剧过剩闲置，造成了大量不良资产沉积。而文化创意产业和互联网创业孵化的兴起，使这些位于核心地段的商业地产迎来了盘活的绝佳机遇。此外，由于北上广等特大型城市人口密集度大，交通成本高，商业地产就可以通过商改住，重新进入市场流通。除了文化创意、创业孵化和商改住，银行也持有大量优质的商业地产资源。这些严重被低估的闲置资产，在经济下行的新常态下，资产溢出，将有赖银行通过与资产公司，投资机构等大型机构的合作，进行资产的重新配置，发挥其资产价值。
而由于商业地产本身具有金融属性，在美国等金融产品丰富的国家，商业地产开发商往往与富有商业物业投资经验的投资者合作，成立基金公司，将资产打包成面向机构和公众的金融产品。通过对商业地产市场多年的深入研究，何风飞认为，“中国商业地产去存量的变革，将驱动地产公司与金融机构的融合，逐步变为轻资产、重运营管理的模式，中国商业地产正在走向资产金融化。”
打造安全合规专业平台 提升资产利用效率
而商业去存量，资产金融化的过程正好为投资者提供了前所未有的优质资产和投资机遇。商房所打造的“互联网+商业房产”为特色的互联网金融服务平台，正是通过整合商业地产去存量的优质资源，为投资者提供多元化的投资渠道和资产配置，帮助其实现财富增值的新兴金融业态。何风飞介绍，“目前商房所进行收购的商业地产主要包括三个部分，一是资产变现能力强的临街物业;二是资金回笼快的优良地段的商改住地产;三是与国内知名餐饮文化品牌《舌尖上的中国》合作，产融结合、利用率高、增值空间大，可盘活的商业地产。”
和以金融借贷为特色的互联网金融产品相比，商房所以低于市场20%-30%价格获取的优质地段商业去存量地产，既有固定资产实物保障，又具有持续溢价空间的稳健安全投资特性。而商房所平台上的所有项目都是通过协议转让或竞拍等方式取得，然后通过整体收购拆分投资、单体投资、持有、租赁或经营、改造翻新、资产溢价售出等方式实现资产运作增值。从投资的模式来说，产品来自商业不动产，相关标的物权已事实上归属客户，由此产生的租金及售出溢价都是投资者可真实获得的。此外，商房所平台还公开透明地披露房产的物业信息，投资者可全方位地了解所投房产的市场买卖及出租价格，保障了投资者的知情权及收益安全。为了保证资产的优良性和溢价空间，商房所目前选择的都是国内GDP增速排名前十的一线城市核心地段的优质地产，以保证投资人稳健可持续的投资回报。
商业地产产业投资报告范文5
商业地产服务行业在我国属于新兴行业，除了房地产开发商转型或涉足商业地产领域成立商业地产管理公司以外，第三方商业地产服务机构也逐步发展起来。房地产开发商旗下的商业地产管理公司主要为自身开发的项目提供商业地产管理服务，一般不参与其他房地产企业的商业项目运作，而第三方商业地产管理公司作为专业化的商业地产服务机构，为多个房地产开发商或业主提供商业项目增值服务，其主要商业模式为轻资产、多项目运作。本文所探讨的商业地产服务行业财务核算体系构建以及管理会计信息化基础建设主要针对第三方商业地产运营管理公司。第三方商业地产运营管理公司主要经营管理模式有受托经营、承租经营、股权投资、商业策划服务等。受托经营模式，即商业地产运营管理机构作为资产管理方，接受商业地产开发商或业主方委托为商业地产项目提供全程资产管理服务，获取资产管理收益并分享项目物业增值收益。承租经营模式，即商业地产运营管理机构作为承租方，以租赁方式取得商业地产项目整体经营权，通过对项目重新定位和改造以及后续运营管理，获得项目租金收入并分享项目物业增值收益。股权投资模式，即商业地产运营管理机构作为投资方，以直接购买或收购兼并方式获得商业地产项目股权，通过对项目的直接投资和直接管理，提升项目整体价值获得股权投资收益。商业策划服务模式，即商业地产运营管理机构作为专业咨询机构，为商业项目提供项目规划、市场定位、招商租赁等服务获取咨询收入。第三方商业地产运营管理公司主要利润来源于多项目资产管理利润、承租经营利润、商业策划收益、物业增值收益以及股权投资收益等。由于其运营管理的服务对象为商业项目，核算体系设计中，所有的核算元素都必须以项目为中心进行精益化核算。比如，核算细则要求所有的直接成本费用必须核算到项目层级；对于总部层级发生的间接成本费用，凡是受益对象为项目的，必须核算到项目层级；对于受益对象为项目，但无法明确到具体项目的，核算前需要与管理层沟通具体分配原则后核算至具体项目；对于受益对象不能归属于项目的，核算上需要记录为“非项目”成本费用。对于管理层来说，总部层级发生的成本费用受益对象不能最终归属于项目的并不多见，这些成本费用可能是项目的前置成本，也可能是潜在项目的拓展成本，核算上要求财务人员深入到业务前沿，跟踪这些成本的最终归属项目。由于商业项目经营管理模式不同，财务核算上需要反映不同管理模式下的项目运营状况。此外，不同管理模式下的商业项目可以细分为不同的管理服务阶段。比如，受托经营类和承租经营类项目，可以细分为商业定位阶段、工程改造阶段、招商阶段、预开业阶段、正式开业后运营管理阶段等。商业策划类项目，可以细分为商业定位阶段、工程改造阶段、招商阶段等。财务核算方面，需要根据项目在业务上的多元化属性，对项目进行多维度核算，使经营分析既可以从项目整体又可以从不同维度方面反映项目的财务状况。从以上第三方商业地产运营管理公司经营管理模式的特点来看，财务核算需要从简单核算向多维度、精益化核算转型，使财务核算数据能够有效运用于管理决策。
二、财务核算系统与业务系统的底层数据需要实现共享，使财务核算系统能及时获取和整合业务信息，跟踪业务活动变化，发挥财务核算决策支持功能
第三方商业地产运营管理公司作为连接商业物业持有者和使用者的媒介，承载了大量的外部资源。比如，房地产开发商、投资者、品牌商、供应商和消费者等。商业地产服务商参与了房地产业、商业服务业、金融业的市场资源整合和重新配置活动。商业地产服务机构在商业项目管理的各个阶段与众多外部供应商紧密合作，共同服务于商业资产的增值服务。比如，商业项目市场定位和规划阶段，商业地产服务机构需要与专注项目所属区域的市场调研机构紧密合作；商业项目工程改造阶段，需要与工程咨询供应商合作；招商阶段，需要与招商经纪服务商合作；市场推广和营运阶段，需要与媒体和市场运营供应商合作。第三方商业地产运营管理公司作为市场资源整合者的角色定位，要求财务核算体系设计中必须考虑将外部市场资源沉淀在公司信息化系统的底层数据库中，并实现企业内部各信息子系统数据共享。比如，OA系统、采购系统、合同管理系统、商户销售系统、会员管理系统、租户结算系统等各信息子系统的底层数据库必须与财务核算系统保持信息共享和互换，使财务核算系统能及时获取和整合业务信息，跟踪业务活动变化，发挥财务核算决策支持功能。
三、财务核算体系构建需要集团统一核算管理体系，实现财务信息集中管理，为管理会计体系建设做好铺垫
针对第三方商业地产运营管理机构轻资产、多项目运作的商业模式特征，其主要公司构架一般设计为集团管理公司、区域管理公司、项目公司三级。集团管理公司主要核算集团总部费用、集团直接管理的项目池；区域管理公司主要核算区域总部管理费用、区域公司直接管理的项目池；项目公司主要核算特定项目。除了以上三类公司以外，集团公司还会通过持股方式控制专业公司，比如，为项目提供工程改造的工程咨询公司、提供物业管理服务的物业管理公司、提供招商服务的招商咨询公司等，这些专业公司既可以为集团内项目提供服务也可以在市场上独立运作。以集团直接管理的承租经营类项目为例，项目公司作为承租方，通过租赁方式取得项目整体经营权，会计核算主体为项目公司，主要核算项目租金收入和项目直接经营成本。集团层面对项目的直接管理成本主要体现为集团专业管理部门为项目运营管理服务投入的人力资源成本、集团集中招商职能为项目发生的招商成本、集团集中营销职能为项目发生的营销成本等，这些直接成本记录在集团管理公司的核算账套中。此外，集团内专业公司为项目提供的专业化服务成本，比如，工程咨询服务成本、物业管理服务成本等记录在专业公司的核算账套中。从集团母公司视角，对外报告需要抵消内部公司关联交易产生的内部服务结算收入与支出，反映公司整体经营成果；对内报告需要集合集团内各核算主体的经营数据分析各项目完整的投入产出情况，跟踪项目财务状况的变化。第三方商业地产运营管理公司集团化统一运营管理、集约化经营的特点，要求在财务核算体系设计方面，必须首先考虑统一集团内各公司核算科目体系、核算细则，统一集团内各公司财务对内和对外报告体系。集团统一核算管理体系，有利于实现财务信息集中管理，为管理会计体系建设做好铺垫。
四、财务核算向管理决策功能拓展，需要企业管理层权衡成本与效益，使财务核算体系建设符合企业推进管理会计体系建设的战略规划
商业地产产业投资报告范文6
几年前转型商业地产的万通一季度遭遇滑铁卢。
万通地产今年一季度报显示：报告期内实现营业收入1.23亿元，比去年同期下降54.49%；营业利润为-1964万元，同比大降近183%；利润总额为-1004万元，同比降约136%；实现净利润为-1860万元，同比降约273%；归属于上市公司股东的净利润为-2302.5万元，同比大降约3953%。
值得注意的是，万通的净利润同比下降大约3953%，公司商业物业租金收入仅占总收入的2.2%，难以弥补销售收入下滑的缺口。对于归属上市公司净利润大降的原因，万通地产管理层在一季度财报内将其解释为“公司所属子公司同期达到交付条件的项目有所减少，净利润相应降低。”但业内人士认为，万通地产业绩下滑的根本原因是：在地产调控的大环境下，万通商业地产的转型使公司陷入阵痛。
万通的阵痛只是大批量地产公司转型商业地产中遇到的问题之一。
随着地产调控的深入，住宅市场低迷，商业地产领域却风景独好。各种公司成批进入，这个曾经一度遭遇冷落的行业开始火热，抢地、抢人、抢钱，竞争非常激烈。但商业地产本身有自己的行业规律：它的进入门槛比较高，专业性比较强，对资本的要求比较高。
就目前来说，中国的商业地产市场规模是有限的，曾有业内人士断言：中国商业地产尚未具备大发展的条件，进入者的疯狂只能造成行业更长时间的盘整。
大发展条件尚未具备
从2009年开始，大概中国排名前20名的住宅开发商，80%都开始做商业地产，突然之间商业地产这个清冷的领域变得拥挤起来。
金地商业地产公司常务副总裁潘韬认为，地产公司扎堆进入商业地产，是因为大家都看到了这样几个趋势：第一，中国的城市化水平接近50%，此后进程会放缓，住宅地产的利润和商业机会都会大大减少；第二，2009年前，中国社会零售品总额的增长率一直是GDP的2倍以上，保持在15%-20%之间。从2009年开始，消费经济真正开始成为中国经济增长的主力之一，这个时候对商业的渴求就特别多。再加上政府的调控，把大量资本从住宅挤到了商业地产领域。
“从去年9月开始，北京、上海住宅的交易量和商铺交易量明显发生变化，就是商铺开始高于住宅了，今后5到10年这种变化会更加明显。”
五六年前转型商业地产的万通目前有50%的投资都在商业地产。转型之初，万通曾经豪言：公司将在数年内实现商用物业收入占总收入15%、利润占总利润30%、投资性持有物业占总资产20%-30%的目标。对于以住宅开发为主的万通地产来说，向商业地产转型最大的挑战莫过于资金链的平衡问题。万通于是采用了以售养商的模式，这在公司2011年的年报中得到了充分体现：
年报显示，2011年万通实现主营业务收入46.78亿元，其中物业出租收入仅为1.06亿元，占比仅2.2%。这意味着，房地产销售收入成了公司营业收入的绝对贡献者，物业出租收入占比几乎可以忽略。至于投资型持有物业占总资产20%~30%的目标，短期内难以实现。根据去年公司财报，投资型房地产仅占总资产的6%~7%，且这部分房产账面价值较2010年年底不增反减。
记者同时发现，万通地产的营业收入几乎来自于京津两地：去年，公司在北京地区实现营业收入14.35亿元，在天津地区实现营业收入33.49亿元。值得关注的是，目前为万通地产提供收入的销售项目主要是中高端项目，而中高端产品又是此轮地产调控的重点对象。同时，万通地产主要业务区北京与天津又是地产调控的重点区域。
实际上，万通面临的挑战同时也是中国大多数商业地产公司所共同面临的：
首先是商业资源的匮乏。由于中国的现代商业和商业地产发展时间都很短，直接导致了国内优质的商业资源特别少。与此同时，国外优质的商业资源进入国内的也不多。以北京为例：北京是全国商业最发达的城市，但是它只拥有33.2%的商业品牌。北京如此，其他城市就更不用说了，这意味着大家都在抢这些优质商业资源。在细分领域，这种优质资源就更少了，如真正能够成为合作伙伴的超市品牌不会超过10家。几百个购物中心争抢不到10家的超市资源，要么招不到商，即使招来商同质化现象也很严重。
其次是人才的匮乏。中国的商业地产发展史不过短短十几年，所积淀的人才也很少，尤其是专业人才更是少之又少。同时又有企业不断涌入这个领域，导致人力资源成本不断上升。几年前，一个项目经理年薪以十万计，从2009年开始，同样职位的人力资源成本翻了5-7倍，人才短缺造成人才市场的价格被扭曲了。
第三是产品问题。根据知名地产经纪公司第一太平戴维斯的调查，这两年来，开发商在商业地产开发上有一个显著变化：规划越来越注重细节。“现在，人们不再条件反射地匆忙建造一座摩天大楼或商业区，而是进行更长期、更富战略性的思考”。某商业地产建筑设计人士告诉记者，目前中国大约80%的商业地产项目没有做商业规划，只有建筑规划，大约20%连建筑规划都没有，而这里面又有大约80%的商业地产项目的建筑规划不合乎市场需要，其中20%的商业地产项目靠位置好、运气佳活下来了，而现在他们公司从前期的土地方面开始，先对消费者进行需求的调研，调研之后才确定商业定位，但这仅仅是开始。
第四是资金问题。商业地产在本质上是金融问题，如果合适的融资模式不解决，是无法做好商业地产的。与其他国家相比，中国缺乏与商业地产运作相匹配的融资方式和融资渠道。目前很多地产公司赖以生存的银行贷款，最长期限为3年，而商业地产是需要长期投资的。在REITS大规模推出时机尚不完备的情况下，短期贷款和长期投资之间的矛盾难以调和。目前也有一些公司实践出适合本公司发展的融资模式：比如万达靠部分销售（这种模式很多公司尝试后都失败了），华润依靠财大气粗的母公司进行输血，但这种公司毕竟是少数，且他们的经验不适用于大多数公司，资金问题仍是制约商业地产发展的瓶颈之一。
夯实商业模式为上策
一个迫切需要解决的问题是：在众多开发商开始介入商业地产领域之时，企业该如何量身打造属于自身的商业模式，从而得以发挥差异化优势并在激烈的竞争中成为赢家？
万通以商业地产开发来化解项目单一的举动，实际上早已有之。
截止目前，万通经营、在建以及待建的投资性商用物业项目已达6个，分别为北京万通中心D座、北京CBD核心区Z3地块、天津万通中心、杭州万通中心、天津泰达城R3地块和上海虹桥地块，规划建筑面积高达113万平方米。到2015年，万通地产自持的营业中投资级物业面积超过50万平方米，持有物业估值超150亿元，目标年租金收入11亿元。而2011年万通地产的物业租金收入仅1.06亿元，意味着该计划成功实施后，物业年租金收入将为2011年的近11倍。
庞大的商业物业持有计划，对万通地产的资金链是一个严峻的考验。
由于万通地产转型计划正开启，因此目前尚无法从财报获悉公司在转型中现金流的解决方式。目前，上述商业地产基本处于建设或待建中，因此万通地产通过销售实现回款的主要产品是住宅。而在2011年年报中，万通地产管理层在“未来拓展布局”中明确指出，公司将加大销售商业物业，以快进快出。
年报中上述阐述，是否意味着万通地产会和万达一样，通过销售部分商用物业来获取持有购物中心等大型商业项目所必须的资金？目前尚不得而知。但有一点可以肯定的是，未来万通地产”被售产品结构”中，销售型商业物业的绝对量将会加大。而这种模式，因为有了万达成功在前，正被相当数量的商业地产公司复制或模仿。
“现在浅海里的鱼已经被捕完了，大家为了争夺资源都打得不可开交。只有潜到深海里才能捕到足够的鱼。”海印股份董事长邵建明用这样一句话形象地比喻了海印实业的定位。“拼规模拼速度、单纯复制模式最后只会死路一条，今后，针对企业自身特点打造差异化的经营模式，才是唯一出路。”
以零售业切入商业地产的海印地产以“不败神话”驰名业内。公司以寻找价格低廉、有地理位置特色的商业物业进行长期包租，重新经过商业定位和工程改造后，再租赁给从事批发、零售、休闲、娱乐等小型经营者，从中获得稳定的租金价差。虽然他们旗下拥有自有产权的物业很少，但是其盘活的十多个主题商场无一例外均为100%满租，而且租金每年维持5%-10%的上涨幅度。邵建明称海印模式为“商业平台运营商”，由于海印的项目都是结合市场需求，出租的是商机，因此成活率颇高。
近20年来，海印打造了16个各具特色的主题商场，它所选择的商场多数是“人弃我取”型，而且其主题商场的规模通常不大，单店面积不大也使得做旺后商户的承租能力反而更容易提升。与其他输出品牌管理的商业地产公司模式不同，海印的管理费不与供应商的销售额挂钩，而是“保收”的，每年拿的是固定租金，而且还有一定幅度的增长。
根据海印股份2011年报，其2011年开业的16个成熟商场合计收入11.59亿元，占公司主营业务收入的63.42%，净利润为3.78亿元，占公司总利润的97.76%，持有可租赁面积27.63万平米。
邵建明认为做商业地产一定要有良好的心态，要耐得住寂寞，像如今很多商业地产商其实只是商业地产开发商，而非商业地产运营商。
例如某销售千亿元的大集团，其收入有90%来自于销售商业地产，只有不到10%来自于商铺经营收入。这种以政府关系拿地、以概念包装促销售、快速销售周转的模式虽然看似很容易以复制方式做大规模，但是稍有不慎就容易陷入资金链紧张的窘境，而且在经营方面难以做到精细化、个性化。
