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商业地产发展现状范文1
（一）近年来商业地产投资建设增速较快，存量规模迅速扩大
伴随我国房地产市场快速发展，商业地产投资建设规模也不断扩大。尤其是2009年以后，商业地产投资增速远远超过住宅投资增速，存量规模迅速扩大。从开发投资看，2009-2014年，全国办公楼年开发投资额从1377亿元提高至5641亿元，年均增长率达到26.5%，商业营业用房年开发投资额从4181亿元提高至14346亿元，年均增长率为22.8%，而同期住宅开发投资的年均增长率为16.6%。从供应规模看，2009-2014年，全国办公楼年施工面积从9985万平方米增长到29928万平方米，年均增长率为20.1%；商业营业用房年施工面积从34440万平方米增长到94320万平方米，年均增长率达18.3%，而同期住宅施工面积年均增长率为12.7%。商业地产供应量的快速增长，导致部分地区出现阶段性供大于求、竞争加剧的状况。
商业地产开发过热源自于三大驱动力：一是，产业结构调整和消费结构升级。随着第三产业发展和人们消费水平的提高，对零售物业、办公楼等商业地产的需求增加，引发商业地产开发热。一些优质商业项目，特别是购物中心兴起，高额的销售带来的高收益回报，以及在消费者心目中树立的良好品牌效应，驱使着大量开发企业相继模仿、打造商业地产项目。二是，地方政府城市建设的驱动。基于经济发展需求，政府热衷于城市开发建设，城市规划中包括大量商业用地的规划及推出，希望以此改变城市形象并带来更多的税收收入。三是，商业地产开发、经营主体不断增加。经过多年发展，我国商业地产开发商开发和经营经验日渐成熟，对商业品牌的复制和扩张不断加大。尤其是，住宅限购政策的实施以及住宅开发利润空间的逐步收窄，促使许多住宅开发商主动转型商业地产开发。此外，随着金融政策的逐渐放宽，保险机构、房地产私募基金等机构投资者投资、持有商业地产的规模也不断扩大（见图1）。
（二）由于缺乏长期资金的支持，加之近几年市场销售形势较好，商业地产运营模式以散售为主
我国商业地产的运营模式有分散出售、整体出售、租售并举、只租不售四种类型。其中，只租不售，通常称之为持有经营。四种模式各有优缺点。出售模式可以快速回笼资金，但丧失了获得物业长期稳定回报和升值收益的权利；租赁模式虽然控制了物业产权，获得了经营收益，但资金压力较大，对运营商资产管理水平要求较高。一直以来，我国商业地产运营模式以散售为主，原因有以下三点：
一是，缺乏长期资金支持。商业地产开发周期长、投资额大、回收期长。建成之后，从初始招商到形成稳定租金和80%以上的出租率，至少需要3-5 年时间。商业地产需要有“养”的过程，才能带来稳定的、可持续的租金回报。待到商业地产成熟之后，其收益依赖于持续性的租金收入，所以它更加注重后期的经营管理，必须委托专业的管理团队进行统一经营才能确保整体综合效益不断提升。商业地产的这些特性决定了它对长期资金的高度依赖。但是，我国当前商业地产融资方式主要以银行贷款为主，而且贷款期限往往较短，在商业地产尚未培育成熟之时就需还款，在资金压力下，多数商业地产只能以快速销售（特别是散售）的方式回笼资金。
二是，缺乏富有经验的专业的商业地产运营团队。长期以来，由于我国商业地产市场发展不成熟，经营比较粗放。多数开发企业不具备包括定位、规划、招商、物业管理、资产运作等在内的专业商业地产运营团队，因此开发以后主要以销售为主。
三是，近些年商业地产售租比较高，出售是较为理性的选择。在住房限购等抑制投资投机需求措施的实施背景下，商业地产一直处于供不应求的状态，销售形势较好。相对于较高水平的售价，商业地产租金收益率相对较低。目前，市场上出售物业的毛租金收益率一般只有5%-5.5%，还不及一些高收益的理财产品。较高的售租比之下，开发商自然选择出售。同时，散售模式也迎合了投资者和市场对商业地产急迫的投资需求。
散售虽然可以快速回笼资金，但造成了租户品质不一、经营管理难度大、经营水平难以提升、租金回报率低等问题。然而，无论是部分持有还是整体持有商业地产，对持有企业的资金规模都有非常高的要求，没有长期资金的支持，难以扩大经营规模和提高经营水平。因此，从根本上解决商业地产散售模式带来的挑战，还需要积极探索长期资金对商业地产的注入方式。目前，一些资金实力较雄厚、管理能力较强的企业已经开始根据自身特点选择不同经营模式。比如，万达、龙湖采取的租售并举模式，华润、恒隆采取的只租不售模式（见表1）。
（三）房地产私募基金不断发展，对商业地产培育发展、改造提升发挥了重要作用
在海外房地产市场，私募基金经常与REITs相结合，应用于商业地产。基本模式是，商业地产建成后的培育期，由于风险高、资产升值的潜在回报空间大，引入私募基金介入。到了商业地产的成熟期，由于风险小，收益稳定，引入房地产投资信托基金（REITs），私募基金退出。在房地产私募基金和REITs支持下，商业地产实现持有经营。根据INREV对欧洲房地产私募基金的监测，截至2014年1季度，近60%的房地产私募基金投向零售物业、写字楼以及酒店等商业地产。由此可见，房地产私募基金对商业地产的重要作用（见图2）。
我国人民币房地产私募基金于2010年开始进入快速发展阶段。因此，2010年通常被称为人民币房地产基金元年。根据诺承投资统计，2008年到2010年之间，国内人民币房地产私募基金仅有20多支，市场规模100亿元左右。2010年以后迅速发展，在2013年，新募集基金达113支，总募集规模超过1300亿元。截至2013年12月底，我国人民币房地产私募基金市场拥有206家专业的基金管理机构，437支房地产私募基金，总管理资金规模超过4000亿元人民币。
在我国房地产私募基金中，有近一半基金投资商业地产。根据诺承投资统计，有48%的房地产基金管理机构及43%的管理资金量关注于住宅地产；有28%的机构和27%的管理资金量关注结合了商业性质的城市综合体开发；有近1/5的房地产基金关注商业地产领域；还有少部分市场机构关注诸如工业地产、旅游地产、养老地产、一级土地开发等专业的地产投资主题（见图3）。
商业地产房地产私募基金对商业地产的培育发展、更新改造发挥了重要作用。如专注于存量写字楼改造，尤其是一线城市、部分二线城市核心区写字楼收购的高和资本，通过基金收购写字楼进行“资产精装修”后进行销售，销售时与购房人签订资产管理协议，包括统一招商、统一运营、统一物业等，通过整体运营，提高租金回报和资产增值水平。还有瞄准白领公寓这个细分市场进行收购改造持有的赛富不动产“新派公寓”基金、倾向于资产包收购再转向大型机构整体出售的嘉实资本等。经过几年发展，先行的资产管理机构积累了对于商业地产行业的理解、资源网络和投资管理经验，对今后商业地产发展大为有益。但由于国内真正的REITs尚未建立，商业地产私募基金的退出渠道仍然有限。
（四）提供长期运营资金、形成专业资产管理平台的REITs尚处萌芽阶段
如果说私募基金在商业地产价值提升时期起到了桥梁作用，而REITs则真正满足了商业地产对长期资金的需求，并且通过统一的资产管理平台，保持了商业地产物业经营权的完整性，从而实现了持有经营。
REITs最早于20世纪60年代在美国推出，最近十几年，其在欧洲、亚洲也有较快发展。它是一种通过公司、信托等形式募集资金并投资持有，在多数情况下经营具有稳定收入的购物中心、写字楼、公寓、仓库等房地产，并将大部分收益分配给投资者的金融工具。通过发行REITs，原本流动性差的房地产被份额化，成为具有流动性的股票、信托受益凭证。当前，全球的REITs市值规模约1.35万亿美元，其中，美国市场份额最大，约占60%。
REITs有独特的制度安排。一是，要求收入主要来源于不动产。二是，从保障中小投资者的参与和获益的考虑，要求股权多样化以及绝大部分收入要分配。如美国要求REITs在每一个纳税年度至少将其收入的95%向股东或者受益人分配。三是，设有不同程度的税收优惠。不仅在投资者分红所得税和公司所得税之间进行平衡，避免双重征税，还在投资者分红所得、REITs设立、交易环节也有一定优惠。REITs以租金回报为核心、以收益分红为基础，成为一种介于股和债之间的金融产品，其具备了风险低、收益高、流动性好的特点，吸引了大量的保险资金、养老基金等机构投资人和个人投资者（见图4）。
在我国，由于缺乏税收优惠等相关鼓励政策，内地证券市场上还不存在真正意义上的REITs，但类REITs正在进行积极的探索。主要有三种形式：一是，通过专项资产管理计划形式实现的商业地产资产证券化。如：2014年中信启航专项资产管理计划。以北京中信证券大厦第2-22层和深圳中信证券大厦第4-22层房产及对应的土地使用权为基础资产，设立专项资产管理计划。该资管计划在深证交易所系统挂牌交易，在流动性方面实现了重要突破。二是，以商业地产或商业地产租金收益为信托标的的财产受益型信托产品。如，2008年华侨城租赁收益权直接融资项目。华侨城地产通过以其深圳本部的部分收益型物业，包括商铺、写字楼、厂房和国际公寓等物业的未来 5 年租金收益委托中信信托发行财产信托产品。三是，一些商业地产的销售模式也在向类资产证券化靠拢。比如龙湖的“金苹果计划”。龙湖将旗下不同区域、不同业态的资产进行组合，购买者可以自由选择现有销售型的商铺、写字楼及分时度假产品的任意组合。龙湖还将提供生活服务和资产管理两大系统，整合商业招商资源和物业租售资源，为购买商业物业的业主实现保值增值。
二、未来发展趋势
（一）商业地产将逐步进入存量房时代，一二线城市的核心区域率先进入
商业地产的规模是随着城镇化发展及第三产业的发展而不断发展壮大的。当商业地产供不应求时，开发商主要以供应产品为主；当供求关系基本平衡时，开发销售的规模萎缩，商业地产进入存量房时代。随着我国商业地产存量规模不断扩大以及城市新增土地供应日益减少，城市商业地产将逐步步入存量房时代。尤其是一二线城市的核心区域，商业地产新增供应量更加有限，已率先步入存量房时代。比如，在北京，五环外的写字楼土地供应比例从2010年的40%上涨到2012年的68%左右，而三环内写字楼土地供应比例从2010年29%降到2012年的15%；在上海，未来几年，核心区域如静安区写字楼新增供应量基本为零。
2014年，国家在《新型城镇化规划》中进一步提出要建立城镇用地规模结构调控机制，严格控制新增城镇建设用地规模，实行增量供给与存量挖潜相结合的供地、用地政策，提高城镇建设使用存量用地比例。可以预见，基于国家对城市发展规模及新增城镇建设用地的控制，将进一步加速商业地产步入存量房时代的步伐。
（二）商业地产经营模式更加多元，进入开发销售、租售并举、持有经营并重时代
随着商业地产进入存量房时代，地产本身开始体现出较强的资产属性，持有经营显现出优势，尤其是持有核心地段优质物业，能为经营主体创造更大的价值。在美国，当城市化率小于50%，第三产业增加值占GDP的比重在40%-50%左右时，房地产以开发为主；城市化率在50%-60%之间，第三产业增加值占GDP比重超过60%时，房地产开发和持有并重；当城市化率和第三产业增加值占GDP比重超过60%时，持有经营比重迅速提高并最终超过开发比例。
当前，我国城市化率已经超过50%，第三产业增加值占GDP的比重近50%。从2013年开始，万科、中海、保利等房企都开始积极投入商业地产并增加持有经营物业所占比重，就连SOHO中国也要转型持有经营。可以预见，商业地产以散售为主的时代即将过去，即将步入开发销售、租售并举、持有经营并重的时代。
（三）商业地产运营水平不断提高，更加注重提供优质的资产管理服务
在商业地产后期运营中，是否具备高水平的资产运营管理能力，能否提供优质的资产管理服务，成为地产租金收益和价值提升的关键。一直以来，商业地产基本都是在传统房地产的基础上延伸而来，大家更多的把商业地产和传统房地产等而视之，没有专业的商业地产资产管理观念，更没有专业的资产管理运营商。未来，随着商业地产持有经营大幅增加，商业地产资产运营管理能力也将不断提升，专业运营商作为独立的角色也将出现在商业地产领域。专业的资产管理包括商业地产项目的定位规划管理、招商资源渠道管理、租户品牌管理、客户服务和卖场管理、物业管理、资产硬件改造、金融服务以及与互联网的结合等。
以写字楼为例，早期销售为主的写字楼，较多的注重物业管理。随着写字楼市场的不断成熟以及持有经营成为主流，物业管理逐渐转向资产管理。资产管理是一整套的集成服务，包括物业及设施管理、财务管理、运营管理、租户管理及金融服务。如果说顶级建筑、核心位置是优秀商业地产的硬件基础，那专业的资产管理服务就是商业地产的软性价值。
（四）商业地产金融化特征更加突出，资本运作水平将显著提升
商业地产是一个具有地产、商业与金融三重特性的综合型产业，它的三重特性既区别于单纯的投资或商业，又区别于单纯的住宅房地产，商业地产更加注重金融创新，更加注重资本运作。相比国外的金融创新，我国的REITs、房地产私募基金的发展虽然才刚刚起步，但已有一些有利条件逐步促进其发展：
一是，随着国家政策、税收等制度环境的改变，REITs等金融创新将大有发展。2014年，央行、银监会的文件中再次强调，鼓励银行业金融机构发行MBS以及积极稳妥开展REITs试点。随着REITs的应用，商业地产持有经营的能力将迅速提升。
二是，作为重要的机构投资者和长期资金，保险资金参与商业地产持有经营的政策条件越来越成熟。2014年，国务院印发《关于加快发展现代保险服务业的若干意见》，文件提出要进一步发挥保险公司的机构投资者作用。鼓励保险公司设立不动产、基础设施、养老等专业保险资产管理机构，允许专业保险资产管理机构设立夹层基金、并购基金、不动产基金等私募基金。探索保险机构投资、发起资产证券化产品。在未来一个时期，基于保险资金政策开放，保险资金在房地产金融领域的参与程度上升，保险资金可能直接持有、也可以以机构投资者的身份参与房地产私募基金、REITs等证券化产品持有商业地产，为商业地产带来长期稳定资金。
商业地产发展现状范文2
关键词：商业地产金融；创新途径；研究分析
随着经济的发展与社会的进步，我国商业地产金融经济逐渐步入一个更高的发展阶层。城市化建设逐渐成熟基础上，商业地产金融已经成为当下非常重要的经济发展类型。商业地产金融经济在不断发展与优化的基础上，逐渐出现严重的泡沫现象，不仅影响到社会经济的正常发展，同时对于城市建设以及和谐稳定等更是产生很大的影响，在这样基础上怎样更好的保证商业地产金融健康可持续发展成为核心问题，利用商业地产金融经济带动我国经济发展是金融经济发展的关键，需要在不断探索与研究中更好的实现对商业地产金融创新途径的研究，保证我国经济的稳定发展。
一、商业地产金融发展现状
商业地产金融行业一直高质数发展状态，在各种数据上因为经济膨胀与波动，导致很多数据不断变化，这样的状态已经严重偏离了正常发展的轨道，严重影响到社会的整体金融经济变化。商业地产金融行业发展逐渐出现非常严重的躁动现象，不管是在价格上还是在建筑上都存在很多的问题，具体表现为以下内容：
1.商业地产金融波动幅度过大
商业地产金融波动的主要原因包含社会经济的进步以及人居消费水平的上升等，但是现实中很多商业地产金融已经严重超出正常波动范围，例如商业地产金融中的房商业地产行业，据相关调查资料显示，我国在201年5月，全国各大城市的商业地产金融价格相比较前一年上涨23.4%，很多商业地产金融类型已经刷新了记录。从这种角度上分析，商业地产金融行业若是持续按照现在的发展趋势，在未来十年中，商业地产金融行业面临着严重的供应过剩危险。我国很多一线城市的基本房产价格，超出国际上15倍之多，这样的现象非常迫切需要改善与完善。从此能够看出我国的商业地产金融发展逐渐受到严重的威胁，需要结合实际的发展情况不断的深入探索解决之道。
2.市场供应与需求不平衡
商业地产金融因为波动严重导致市场供应与需求不平衡，我国商业地产金融现在面临着严重的无效房产堆积有效房产不足等现象，产生这种现象的主要原因在于价格与利润之间的冲突，大部分商业地产金融商过于重视利润的变化，致力于商业地产金融的建筑，对于正常的金融经济发展兴趣不高，这样的现象导致商业地产金融中出现商业地产金融供过于求的现象，但是其他金融商业地产行业却不够完善与成熟。并且在很多商业地产金融规格设计上不够科学合理，更是导致价格波动更大。
3.商业地产金融商业地产金融投资建设过度
商业地产金融行业在商业地产金融经济发展中属于领头羊，虽然建筑成本过多，但是商业地产金融行业是利润空间最大的行业之一，导致商业地产金融行业出现严重投资过剩现象，商业地产金融行业在国家的支持下，发展迅速，但是在快速发展基础上逐渐出现建筑过度问题，商业地产金融开发商在进行商业地产金融开发期间对于以后的销售与使用等考虑不够全面，出现很多建筑浪费现象，但是耕地却在不断减少，这样发展下去对我国环境会造成严重的害。
二、商业地产金融创新途径的必要性
商业地产金融一直是我国重要的经济代表，其中商业地产金融行业可持续发展更是在满足人们对于住房的基本需求，同时还保证了城市建设与土地的合理利用，充分实现资金的使用以及人才的利用，实现可持续发展环境建设的要求，为我们的子孙后代生存奠定坚实的基础与充分发展的空间，商业地产金融创新途径研究在此基础上成为非常迫切的问题。城市化建设与科学技术发展脚步的加快，我国对于商业地产金融发展要求正在逐渐增加，商业地产金融健康发展能够很好的改善现在社会中的建筑信息不对称现象，商业地产金融发展中会涉及到很多的信息，特别是其中的房商业地产融建筑、居住、商业等信息之间存在严重的不对称问题，在这样的要求下需要不断实现商业地产金融创新途径可持续发展才能更好的实现经济的问题，才能保证商业地产金融信息的平衡。
再者，商业地产金融行业发展中，因为需求的不同导致外部性方面不确定。商业地产金融发展中外部特点主要指的是经济中不能自己控制的部分，具体体现在土地占用过于严重，导致国家耕地急剧减少，粮食产量降低，价格上涨严重，在商业地产金融中商业地产金融建设造成严重的环境污染与噪音污染，过于重视金融经济的变化导致国家金融发展出现波动。与此同时商业地产金融的上下浮动过大，很多金融商户过于重视利润，不能很好的保证商业地产金融行业的健康发展，在很多方面都需要加大商业地产金融创新途径的力度，积极实现商业地产金融的平稳发展。商业地产金融在发展中的各种福利增加，满足社会发展需求的基础上，国家在商业地产金融创新途径方面提供更多的福利，坚持做到以人为本的理念，逐渐加大对于低收入者的关照，扩大商业地产金融创新途径的公共服务力度与手段，实现人们的平等权利，因此需要保证商业地产金融创新以及健康可持续发展的步伐，这样才能为社会经济发展以及商业地产金融建设提供更有效的应用环境。
三、商业地产金融创新途径优化措施
1.加强商业地产金融创新信息管理系统
商业地产金融创新途径需要在市场经济的支持下才能实现更好的发展与完善，因此需要不断完善商业地产金融市场信息的管理，加强市场信息管理系统的建设。很多商业地产金融市场信息基本属于商业地产金融行业的单方面信息，百姓基本得不到任何相关信息，这样就为很多不法分子提供机会，在商业地产金融开盘之前大力炒作房产价格，将商业地产金融价格抬到最高，从中获取暴力。促进商业地产金融行业健康可持续发展方式需要更好的完善商业地产金融市场信息管理系统，根据政府的指示，扩大商业地产金融市场信息的开放度，将商业地产金融中的土地交易以及房源信息等进行公布，强化群众权利。完善商业地产金融营销结构，商业地产金融行业属于销售类型，其中销售结构的调整与优化也是商业地产金融行业健康可持续发展中最关注的问题，是宏观调控基础下国家对于商业地产金融控制的重要因素。在不断强化商业地产金融市场信息关系系统的同时也需要不断完善商业地产金融行业的销售结构。第一，需要根据商业地产金融行业的建设需要严格约束商业地产金融各种商业房与经济房的建设设计以及规模控制，将其中存在销售漏洞等进行完善，逐渐引导销售方向向社会经济建设中靠拢。其次，在相关管理与监督制度上进行改善，更好的实现在廉价租住的发展，坚持做到以财务运行为基础，更好的完善与处理住房与收入之间的关系。最后是实现商品用房与经济适用房之间的价格分裂关系，保证两者之间能够更加平衡。在坚持公平公正销售的基础上放松关于高档住建设的审批条件，整体上提升住房建筑质量。
2.加强商业地产金融中消费者权益的保障
商业地产金融行业在发展中会接处到很多的消费者，在此基础上就需要根据国家对于消费者权益保障的规定不断加强消费者权益的保障手段与方式。很多商业地产金融行业因此各方面的缺失导致侵犯消费者权益，消费者是促进商业地产金融行业健康发展的基础，同时也是主导力量，在这样的要求下，怎样更好的保证消费者之间的权益成为非常关键的问题。为了更好的解决这样的问题，首先需要相关部门能够真正做到责任到人，为人民服务，切实保障消费者的权益，加大政府对于商业地产金融行业的干预，尽力改善当下商业地产金融中存在的消费者问题。健全商业地产金融规章制度管理，国家对于商业地产金融行业的发展非常重视，保证商业地产金融行业健康可持续发展不仅需要对其中的商业地产金融行业进行不断的创新与努力，同时还需要政府部门以及各种管理部门针对商业地产金融行业发展管理制定更加适合的管理制度，利用政府的力量严格约束商业地产行业的建设发展，完善商业地产金融行业在发展中存在的各种问题，大力推动与实现商业地产金融行业的真正发展。
3.实现商业地产金融的证券化保障
在上文中提出，商业地产金融主要的经济形式是房商业地产行业的发展，房商业地产是我国非常重要的社会发展建设方向，同时也是推动城镇化建设以及保障人民正常生活的重要手段，在进行商业地产金融行业发展中，需要根据商业地产金融发展的需要逐渐实现证券化转型。根据商业地产开发商的开发计划，将开发中的各个单元区域进行分割，分割成小型建筑区域单位，在根据建筑区域上的统筹规划，将各种区域委托或是出售到各个小型的建筑单位，或是投资者等，也可以根据房商业地产市场发展的需要，利用基金的方式进行投资，将各种零散资金进行聚集形成强大的资金盗浚开展专项房商业地产行业项目。但是因为这种商业地产金融行业在发展过程中，需要由专业的投资单位进行投资筹划，将各种商业地产资金等转成证券方式进行流通，这样不仅方便商业地产金融在资金流通上的发展，同时对于商业地产金融的统筹规划做出铺垫，提高商业地产金融行业的抗风险能力，将商业地产金融行业想社会化、大众化、公正化等方向发展。对于这种房商业地产发展方式或是商业地产金融行业的发展方式来讲，主要是形成一种证券资金转换的形式以及股权投资与融资等资金变换形式，这种资金变换方式在进行证券资金变化过程中需要制定标准化的规定进行约束，根据标准化的价值形式为商业地产金融行业的发展奠定基础，提供更加坚实证券发展载体，可以在多样化市场发展中，实现商业地产金融的资金转让或是区域划分等，保证商业地产金融发展稳定的基础上，更好的提升商业地产金融的发展。再者是根据商业地产金融证券化与资产证券化之间的区别主要是资产证券化能够更加独立，并且能够更好的将单个的商业地产项目作为投资的主体，不需要关注其他问题，只需要重视投资项目的实际开发与盈利等即可。但是股权投资在要求上比较多，需要根据商业地产金融中的独立法人作为代表，需要对项目投资与建设负全责，同时还需要根据商业地产金融中的发展方向做出正确的决定，建立完善的商业地产金融投资机制作为引导，积极吸收相关的投资以及资金集中之后，将需要让出的部分进行划分，根据资金的统一与高度集中，更好的保证商业地产等项目建设的顺利进行。根据商业地产项目的需要，将资金使用到恰当的位置中，提高商业地产金融行业在市场发展中的竞争性，能够准确预测市场的发展方向以及市场发展中的各种波动，保证商业地产金融区域发展的稳定，提升商业地产金融的整体竞争力，推动商业地产金融的发展与进步。
四、结束语
综上所述，金融商业地产行业的发展与我国经济发展之间具有非常紧密的联系，商业地产金融的进步能够很好的带动我国经济的进步，同时在经济发展的影响下，怎样更好的提升商业地产金融的发展与进步，提升商业地产金融发展中的抗风险能力，是商业地产金融发展的重要目标，同时也是稳定经济进步的重要保障。
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商业地产发展现状范文3
关键字：商业地产；发展现状；会计核算；问题；改进措施
一、商业地产行业发展现状及其会计核算意义
商业地产行业是我国国民经济的支柱，与我们每个人都息息相关，它是改善人民生活，增强国民经济实力的重要产业。目前我国商业地产行业正处在向规范化、规模化、品牌化运作模式转型时期，伴随着现代经济的快速发展，该行业迎来了巨大商机，但“房价升温”也由此得到了社会的广范关注。为了抑制房价的不断上涨，政府对商业地产行业逐步调控，大大降低了该行业的利润。为在商业地产市场上占有一席之位，企业竞争也变得愈演愈烈。会计核算工作的严格实施对于商业地产开发行业来说具有重要意义，作为企业管理的重要环节之一，它通过对企业的日常经营活动进行财务核算，反映企业在一定阶段的经营现状，从而能够更好地为管理者做决策提供依据。如果不能形成一个有效的会计核算体系，势必会增加商业地产行业的运营成本，甚至会引发企业的财务危机，在当下的激烈竞争中被淘汰出局。虽然我国各商业地产开发企业几乎都设置了专门的会计核算部门，但由于该行业本身具有开发周期长、资金投入量大、商品价值高等一系列特性，其会计核算仍然面临诸多亟待解决的问题。
二、商业地产行业会计核算存在的问题
1.会计科目设置不完全合理
一个商业地产项目的开发实施，通常要涉及到多种程序，也就要应用多个会计科目进行财务核算。由于商业地产开发往往耗资巨大，商品价值高，为使项目建造过程中，各环节的财务状况体现的更加直观、明细，就必须使得科目的设置和实际物资支出或所得收入情况具有较高的吻合度。纵观我国现行的会计核算制度，虽然规定了许多科目设定标准，但是专门针对商业地产行业的会计核算准则却并不存在，也就导致有时难以找到一个最佳科目来表达，许多不同种类的用都笼统对应一个科目，设置上不完全合理。除此之外，我国会计记账的一贯方法是要对所有的账簿，在年终结旧账，年前建新帐，而这样的规定并不能完全适合于商业地产行业。商业地产项目从开发到竣工验收直至用户确认付款等最终环节往往历时较长，正式交付完成之前均为“在建工程”，所以成本的结转期应当是以开发项目的建设周期为准较为合理。这就与前述的传统会计记账方法不相符，导致一个开发项目的工程建设情况要记在多本账簿上，无疑增加了会计人员的工作负担，管理者查账进行决策也变得不方便。
2.收入确认较为复杂
根据我国《企业会计准则--收入》规定的条例，一项收入确认的核心条件在于风险和报酬是否进行了实质性转移。这在理论上看似合理可行，但在实际应用中却相当复杂，难以辨别，尤其是对于商业地产这种行业，一个项目从开发到完成要经过取得工商部门的销售许可证、与买方签订购房合同、招投标购买大量物料、工队长时间建筑施工、竣工验收交付买方确认、收款并进行产权过户等等程序，环节多、手续繁琐，且主要采取预售和分期付款两种方式，究竟何时何环节真正将风险与报酬完全转移给买方，这判断起来相当复杂。买方有时虽然已经能够居住使用房屋，但由于并未完成全款的支付，因此包括风险与报酬在内的所有权并未当即完全转移给住户，仍归企业所有，这时就不应立即确认销售收入。而有的房屋以出租或售后回租等形式对外租售，取得的款项是否应该确认为当下收入？实际处理中对这一标准的运用比较混乱，这必然要求会计人员具有较高的职业判断能力。
3.风险披露缺乏透明度
商业地产行业由于自身的多种特殊性，势必会面临较高的风险，包括国家土地政策和购房政策的变更、项目斥巨资引起公司内部的财务危机、豆腐渣工程带来的房屋质量风险等等。这就要求每一个商业地产开发企业要能够事先对自己将要面临的风险进行准确的评估与披露，并适时将信息反馈给会计核算部门，以助于管理者及时调整决策或制定新的方案，将损失降到最小，否则最终的会计核算结果就会失真，准确性大打折扣。提取质量保证金是防范风险发生的有效手段，中国证监会允许商业地产开发企业提取质量保证金并要求披露其核算方法，但并没有具体的条目约束，有的企业便因此投机取巧，对于质量保证金的披露程度极低或仅披露抵押贷款风险，导致对外界风险披露的透明度缺失，不利于消费者的选择判断和外部企业的投资决策。若未能及时将风险信息传递给本公司相关会计部门，也不利于公司内部的会计核算。
三、商业地产行业会计核算问题的改进措施
1.改进会计科目的设置
每一个经营商业地产的企业，建造过程中所涉及的开发项目多少以及公司自身的规模大小等情况都不尽相同，因此涉及的会计科目种类不一。尽管国内尚未统一该行业的会计核算准则，但是各企业应该根据自己的内部需求灵活应用。例如企业投入资金开发新项目时，涉及的费用支出就可以直接计入开发成本费用，尽量在新会计准则的要求下，找到最贴切的会计科目，做到清晰对应。另外，为了简化账簿记账程序，提高会计核算效率，实务会计应用中，应尽量使得一个项目从开发到完工的所有程序涉及的财务信息都集中体现。传统会计记账方法导致账项不能连续记载，为了改变这种情况，可以按照不同的核算对象设立不同的成本卡片进行装订，作为开发成本明细台账，到每年末只需要把本年度已竣工结转的项目建案归档，这就大大提高了会计人员的工作效率，同时更加清晰明了。
2.完善对商业地产企业收入的核算
商业地产企业确认销售收入应当遵循一定的标准，符合专业标准是确认收入的首要条件。专业标准即我国的会计核算制度中提出的四个要素：商品的主要风险和报酬已经转移、无法对已出售的商品进行控制、相关利益很可能流入企业、相关收入以及成本能够可靠的计量。其次也要符合一定的法律标准，即房产的售让必须经过正当透明的程序，一切环节须在我国法律约束的范围内进行，违法进行的交易均为无效。例如企业利用某空地私自建造完成出售的房屋，即使取得了相关的报酬，转移了相关的风险至买方，但由于企业并不实际拥有该空地的土地使用权，因此属于违法建造，这时销售房屋所得款项就不能确认为企业的收入。对于按售后回租、售后回购等促销方式达成的交易，必须判断其真正的交易实质，然后按照实质重于形式的原则进行核算，确认是否计入企业收入。
3.提高风险信息披露的透明度
风险披露对于商业地产开发企业的财务核算至关重要，它表明了一个企业有可能会面临的风险损失，是制定方案或研究解决措施的基础资料，理应得到重视。由于商业地产开发企业的项目建设周期长、投资大，因此都应当事先提取一定程度的保证金和风险准备金。尽管国家只规定了提取的最低标准，但是企业为了后期的良好运作，应结合项目实际提取或更高数额、更长期限的保证金和风险准备金，计入当期的成本项目，作为单独科目进行核算，以提高企业抵御外界风险的能力，并将风险状况及时传递给公司内部会计核算人员和外部信息使用者，保证其透明度和准确性，以树立良好的声誉和企业形象。财务报告中披露的风险也不应仅仅局限于抵押贷款风险，应尽可能全面的呈现，包括各种开发风险和筹资风险，都要进行强调和说明，为企业的发展提供更加可靠的会计信息和数据分析。
参考文献：
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[3]马雅琴.对房地产行业会计信息的质量问题进行分析[J].现代经济信息，2015（22）.
商业地产发展现状范文4
关键词：商业地产企业；内部控制；问题；建议
近年来，随着我国商业地产业在国民经济发展中的重要地位的凸显，人们对商业地产业的发展越来越关注。商业地产市场的波动必将对我国的经济发展产生重大影响。纵观我国商业地产的发展现状，它作为我国市场经济体系中的重要组成部分，是我国商业地产业健康发展的标志与载体。据相关数据资料统计显示：目前我国从事商业地产开发的企业已经超过了8万家。它所直接拉动的就业人数为200万人以上，如果再将物业管理、房屋中介等相关产业也视为商业地产企业的范畴，那么商业地产企业所带来的经济正拉动作用更是不可忽视。而内部控制作为有效防范企业经营风险的有效措施，不仅影响到我国商业地产企业自身的健康和可持续发展，甚至影响到我国国民经济的整体发展水平。
一、商业地产企业内部控制存在的问题
随着我国社会主义市场经济的不断发展，我国商业地产业在飞速发展的同时仍面临着激烈的竞争，面对瞬息万变的市场环境，商业地产企业要想获得更好的发展就必须做好内部控制管理。虽然在社会各方面的监督提醒下，商业地产企业的内部控制工作取得了一定的成绩，但是仍存在一些问题。
1.商业地产企业内部控制环境薄弱
针对我国目前商业地产企业的内部控制现状来看，还存在内部控制环境薄弱的局面。首先，企业的管理层缺乏对内部控制的认识。我国的商业地产企业基本都是以民营企业为主的。而这些民营企业的管理者、领导者、决策者都是从包工头、泥瓦匠的角色中蜕变出来的，他们的管理方式凭借的都是自身的经验，对于内部控制的重要作用认识不足。其次，内部人员素质不高。随着知识经济时代的到来，我国商业地产企业逐渐意识到人力资源才是现代企业战略发展目标实现的重要保障。但是，由于我国商业地产企业的人员素质参差不齐，导致企业内部控制执行能力差，内部审计监督的力度不够等问题。如果商业地产企业内部管理层或员工出现贪污舞弊等行为将给企业的经营管理带来人为的风险。
2.缺乏风险防范意识
据国家统计局相关数据资料显示，我国商业地产企业的平均寿命只有3.5年。究其原因，主要是由于商业地产行业存在较大的风险、缺乏对风险的有效评估而造成的。其实，商业地产项目的投资本身就是一种对未来的预测而进行的产品的生产过程。但是，在投资经营过程中未来是不确定的，这也就决定了我国商业地产企业必须面对来自各方面的风险。再加之商业地产企业的投资数额一般都比较高，资金的变现能力差、资金周转周期慢等行业特点的存在更使得商业地产企业的经营充满了变数。例如，金融危机的爆发、中央政府对商业地产行业实施的宏观调控等都增加了商业地产的经营风险。就目前我国商业地产企业的风险管理现状来看，大多数商业地产企业对风险的评估能力较为薄弱，没有将商业地产企业可能面对的风险进行细化、对现金流的控制也存在不到位的问题，大多数商业地产企业在内部控制方面还是以对财务报表的防错、财务舞弊现象的纠正作为主要目的，目光短浅未能将企业的内部控制与风险管理有机的融合在一起。
3.内部控制缺乏执行力
在实际生活中，我们经常在新闻、网络等媒体中听到一些关于商业地产企业的工作人员在为客户办理业务、采购工程物资、销售商品房、承包工程项目等业务时经常舞弊、贪污、损公肥私、捞取回扣等，还有的工作人员利用职务之便挪用公款，这些经济案件的发生都是由于商业地产企业内部控制的执行不到位导致的。虽然我国商业地产企业内部制定了内部控制制度，但是，大部分都是为了应付上级部门或者相关部门的检查，制度上墙但是执行力度较差。对于企业内部控制的执行力度的不足使得很多商业地产企业在遇到具体问题时，企业的领导者总是将很多制度性问题灵活化，将内部控制的严肃性、刚性抛于脑后、置之不理。例如：有的商业地产企业的员工奖惩制度经常出现由于人情因素的而改变现象，最终引起其他员工的不满、怨声四起，企业的经营容易出现无章可循的无序状态。
二、完善我国商业地产企业的内部控制对策
面对激烈的竞争，我国商业地产企业如何才能在这种内外压力的环境中立于不败之地，就必须克服目前商业地产企业内部控制方面的各种问题，不断创新、与时俱进，更好的适应社会主义市场经济发展对商业地产企业提出的要求，为我国国民经济的发展创造更多的经济效益。
1.创建良好的内部控制环境
良好的内部控制环境是商业地产企业建立并实施内部控制的基本前提条件，因此，对于商业地产企业而言，必须构建良好的内部控制环境。首先在企业管理层与普通员工中树立现代企业的控制管理理念，强化他们的风险意识，无论是企业的高层领导者，还是企业的管理人员，人人都必须树立风险管理意识，防止盲目的扩张，避免为了追求业绩而忽视风险的行为发生；其次加强对本企业员工专业素质的培养与提升。可以结合目前我国正在开展的反腐倡廉等活动，对于企业的管理层及决策层员工进行廉洁自律、依法办事的职业道德素养的培训；对普通员工定期对其进行内部控制专业知识的培训。
2.不断完善商业地产企业风险管理体系
商业地产企业在经营过程中存在很多风险，因此，商业地产企业必须从自身所处的实际环境出发，在企业内部不断构建并完善全面风险管理体系，并将风险管理体系视为企业内部控制的主要内容。对于商业地产企业而言，要对每一项投资项目都进行风险评估，在关注财务风险的同时，要注意对企业的资金实行预算与集中管理。例如，由于目前我国各商业地产企业的资金主要来自银行，据统计，商业地产企业90%的资金来源于银行，这种单一的融资方式不仅大大增加了商业地产企业的资金成本，更是我国商业地产业企业由于对银行的过分依赖而增加了经营风险，因此，商业地产企业可以拓展其他融资渠道，如上市、信托融资等。
商业地产企业的工程项目较为复杂，并存在较多的应付款项目，管理者很难真正实现对每一个合同的全面监控。因此，这就要求商业地产企业必须根据已经审批的业务流程来申请资金计划，对各项目设立禁止的条件与预警机制，当合同的付款金额达到了80%～90%，那么预警机制将自动提醒企业的管理者，同时加强审批制度的完善，力争把风险控制在安全范围。
3.不断强化商业地产企业内部的审计与监督管理职能
商业地产企业的内部审计是强化企业内部控制的一项最有效的策略，也是企业及时发现内部控制漏洞并予以改进的最佳选择。因此，我国商业地产企业必须加强对内部审计的监督与管理，充分发挥其职能。这就要求商业地产企业必须注意在企业内部加强对内部审计的重视，保证其权威性与地位独立性。特别是作为商业地产企业的项目施工招标环节，是一个极易发生舞弊事件的环节，这就要求企业内部审计人员在平时的工作中熟悉对照招标条款，看是否在施工中严格遵照招标流程进行，是否存在不合理的改动或者未经授权，其书面评估意见是否与最终中标结果一致等，如果存在不一致的情况一定要分析其真正的原因。
总之，商业地产企业的内部控制是一项系统性的工程，需要长期的实践与完善。面对来自各方面的竞争压力与生存压力，商业地产企业一定要稳扎稳打地完善内部控制，从观念上转变、在营造内部控制管理环境的同时提高内部审计部门的监管职能，使商业地产企业在激烈的市场竞争中立于不败之地，从而对国民经济的发展起到良好的促进作用。
参考文献：
[1]关海霞，李淑娟.关于建立我国商业地产估价机构内控机制的一些设想[J].商业经济，2011（10）.
商业地产发展现状范文5
关键词：三线城市；商业地产企业；融资现状
在拉动国民经济快速发展的动力来源上，商业地产行业所做出的贡献是不可忽视的。伴随着我国城镇化建设步伐的加快，大量的商业地产企业迎来了发展的重要契机，一些商业地产商迅速崛起。但是，随着商业地产企业的井喷式的发展，企业的资金周转遇到了现实的困境。为了解决资金方面的问题，拓展融资渠道，赢得更多的市场发展的血液和动力成为了很多商业地产企业面临的主要发展问题。笔者着重从三线城市的融资现状入手，探究其在融资进程中出现的问题及今后的改进和提升的策略。
一、我国三线城市商业地产企业融资现状
1.资金来源渠道
信任融资渠道具有悠久的传统历史，在很多三线城市商业地产企业中依然比较流行。一旦商业地产企业无法如实还款，那么企业的经营者的口碑将会降到一个比较低的水平。因为这一传统的融资渠道的主要对象都是和商业地产企业经营者有着一定关系的亲戚或者朋友。
第二个渠道是商业贷款，因为贷款方是商业银行，所以无论是从贷款的审批，还是贷款的额度及还款的期限等方面都对商业地产企业提出了比较高的要求。一些商业地产企业因为不符合银行的发放贷款的标准，因此在这条渠道上所取得的融资效果并不是很理想。所以，面临巨大的市场压力的商业地产企业，在不得已的情况下，开始将贷款的希望放到了民间信贷上面。民间信贷，在资质审核方面的要求相对比较低，但是对于抵押物品的商业价值与贷款实际数额之间的差额比较大。同时，一些民间信贷的年率相当高。
2.资金来源总量
当前，三线城市的商业地产开发尚处在一个初级的阶段。这种发展的现实环境，一方面为其市场的占领和拓展赢得了宝贵的空间。但是，伴随着一线、二线城市的商业地产开发体系及工程的相继完善，一些大型的商业地产企业也开始逐渐将发展的重心向中国的三线城市迁移。在僧多粥少的市场环境体系下，三线城市所面临的市场融资空间将会被压缩。根据国家权威部门的市场调查结果表明，当前，在我国三线城市的市场融资中，一个突出的问题是资金来源总量无法满足当下商业地产企业的市场运营资金的需求。这种供需不平衡的发展现状，在一定程度上影响和制约了三线城市市场规模的扩大和进一步的拓展。同时，需要强调的是，三线城市从地理位置及经济发展水平等层面，与一线重点城市相比存在着一定的差距。在2012年三线城市商业地产企业经营报告中显示，有接近一半的商业地产企业由于发展中资金的短缺而宣布停产或者破产。目前商业地产企业在融资过程中，呈现出了融资渠道比较狭窄和融资成功率比较低的问题，特别是三线城市商业地产企业在申请商业贷款时的成功率一直处在一个比较低的水平。我国央行在2010年曾经做过一项针对三线城市商业地产企业贷款情况的调查。这一调查显示：在我国三线城市商业地产企业的外缘贷款98%是来自商业银行。但是其中能够获得银行贷款的比例还不到8%。目前在我国的长江流域，珠江流域，很多三线城市商业地产企业都在面临着融资难的问题。因此，三线城市商业地产企业资金层面上的不足，在很大层面上是对当地经济发展水平和市场运营环境的一个折射。
3.资金来源结构
在三线城市商业地产企业的资金来源结构体系中，根据时间的长短，可以从整体上将其划分为短期资金来源和长期资金来源。但是，从目前所掌握的情况来看，我国三线城市商业地产企业在短期资金来源的比例是比较大的。一旦，金融风险事件发生，或者国内金融秩序出现波动，出现了比较严重的通货膨胀，那么三线城市商业地产企业所面临的资金压力就会很大。很多商业地产企业如果在资金来源结构体系中，短期资金来源的比例达到了半数以上，那么对企业资金结构的运营安全将会构成一个比较大的威胁。从商业地产企业发展和运营的情况来看，在符合企业的负债承受能力基础上，所承担的负债对于企业的发展是具有一定的利好促进作用的。商业地产企业的负债水平处在一个平衡的发展状态，将会助力企业更好的发挥好企业资产所具有的杠杆功能。作为企业生产发展的重要催化剂，可以帮助企业释放出更大的市场潜力，进而在市场竞争激烈的大环境中，赢得更大的发展的主动权。
总之，在现在统计在册的商业地产企业中，有近半数以上的企业处于所谓的负债经营的阶段。其中，有很大一部分商业地产企业所面临的还款压力是非常大的。在今后的发展中，如何从当前商业地产企业发展的现状出发，改善其融资的现状是整个商业地产企业发展进程中的一个重要的研究重点与方向。
二、我国三线城市商业地产业融资面临的问题
1.国家宏观调控，增大融资难度
国家会根据市场运行的整体情况，通过银行的商业贷款的利率及居民购房贷款政策的调整等手段，来对整体的商业地产行业进行宏观调控。当前，我国的商业地产行业出现了增速过快的现象，大量的楼盘被开发后因为市场需求环境不旺而导致资源的搁置和浪费。同时，一些地方的而已炒房的行为也在一定程度上影响了商业地产行业的整体运营和发展。因此，国家通过限制购房及落实房产管理相关制度等方面，来调控商业地产的整体走向。这一点对于三线城市的商业地产企业而言是一个发展中的重要难题与挑战。
2.融资渠道单一，金融市场结构不健全
当前的市场融资环境中，三线城市的商业地产企业由于自身运营规模及市场发展形势等主客观原因，在融资渠道上呈现出了很大的单一性。按照目前的三线城市商业地产企业的融资比例来看，其商业贷款的比例和数量占据了其整个融资总额的一半以上。在另一方面，一些三线城市中具有一定规模的商业地产企业，通过金融市场等资金运作媒介来提供资金的保值与增值。但是，在当前的国内金融市场发展体系还不是很完善的情况下，其市场的发展和收益效果并没有达到商业地产企业理想的预期水平。基于此，今后的三线城市的商业地产企业在融资渠道等方面还要面临着很长的一段路要走。
3.间接融资过多，投资增长过快
基于自身运营与发展需要来展开的市场融资具有很大的不可控性。一方面，商业地产市场的整体运营与管理程式中，本身就会存在着一定的风险。另一方面，在间接融资中，商业地产企业所要承担的还款压力也会相对比较大。但是，对于一些经济发展基础还处在一个较为初级阶段的三线城市的商业地产企业而言，投资就会必然意味着一定层面的风险，如果缺乏全盘的考虑和周密的部署，企业的投资，尤其是过快和过于着急和追逐利益的投资将会在很大几率上给企业的发展带来诸多的负面的影响，严重地还会导致企业无法及时的收回投资而导致企业资金周转链条的断裂，最后造成重大的经济损失和发展的困境。
结合上文，笔者分析了当前三线城市房地产企业在融资层面出现的问题以及背后问题产生的原因。当然，关于融资现状不尽乐观的原因还有很多层面，例如，三线城市商业地产企业自身的信用建设水平还需要提高。金融机构在扶持和助力企业市场拓展等层面还存在着提升的空间。地方行政主管部门在企业招商引资层面的力度和政策并没有在三线城市商业地产企业的发展中得到更多的落地与展开。
三、发展我国三线城市商业地产融资渠道的对策和建议
1.建立多层次商业地产融资体系
当前，在我国三线城市商业地产企业的商业贷款的申请的对象主要是各大商业银行。从目前的市场需求来看，商业银行的贷款提供额度和数量与三线城市商业地产企业的资金需求之间还存在着很大的差距。再加上，很多商业银行在进行贷款发放的时候会根据企业的实力与规模做出一定的倾向，这些都影响着三线城市商业地产企业融资问题的顺利解决。商业地产融资体系，依照市场营销学的角度来看，可以经由主要的两个维度来实现。初步阶段，要从商业地产企业的内部程序入手，进步升华的融资的效力与效益。其次，要将企业的商业地产融资体系的维护与市场的成长有效地连系在一起。所以，通过整合企业发展的内外资源可以更好的实现商业地产企业融资体系的经济效益。
所以，三线城市商业地产企业在融资的过程中，应该在政府相关政策主管部门的引导下，开展多渠道的融资。国家相关政策职能部门要通过制定相应的政策法规来为三线城市商业地产企业多渠道融资保驾护航。同时，政府还应该积极地做好三线城市商业地产企业与各类金融机构的对接工作，在贷款申请政策上予以更多的照顾和扶持。
2.适度调整发展战略
目前，在三线城市商业地产企业中，存在的一个比较突出的问题是发展战略目标的不明确。可以说，一个企业在的工作中缺少具体的、明确的发展战略目标则很容易在发展的道路上迷失方向。同时，一个缺乏明确发展战略目标的企业管理和发展是很难在效率和效果上得到很大的提升。例如，某一三线城市商业地产公司在2011年起开始进军高端商业地产市场，由于缺乏统一的规划与发展方案，公司资金周转一度处于很大的被动局面。这种境况的出现在某种程度上就是对公司领导缺乏相应的发展战略目标而造成的。企业长远的发展战略与发展规划与企业的融资安全之间有着非常紧密的联系。例如通过降低采购费用的方式来降低项目在初始阶段的费用支出，以及在建筑过程中通过各种具有一定潜在风险系数的方式来实现成本的管理，因为，一旦在运营中出现了注入经营不善等问题将会在很大程度上制约其今后的融资渠道的畅通发展。
3.慎重选择开发项目
按照当前的市场运行模式很多开发商要承担着先行垫付相关人员及物料成本的费用。同时，国家出于社会稳定发展的角度对工人工资拖欠问题也已经通过一系列的法律和政策来进行了强制性的规定。这些都在客观层面上加大了三线城市在进行房产项目的选择中一定要从政策和法律及相关的市场环境等层面进行全面了解和掌控，争取将项目的选择层面的风险系数降低。例如，某一三线城市的房产企业，在进行项目施工中，由于对项目的选址的科学性进行论证，最后因为与市政的整体规划发生了严重的冲突而被迫拆除，造成了一定的财产损失。这些都是三线城市商业地产企业在今后的项目选择中要加以注意的重要方面。
4.采取适当销售策略
商业地产企业进行楼盘开发的最后落脚点是通过市场销售的手段将投资收回并且获得预期的收益。大量的已经竣工的楼盘由于销路受阻而导致资金周转不畅而影响了下一步的投资和及时的还款。因此，三线城市商业地产企业应该结合所在城市的市场购买需求及购买力等实际情况。通过完善的房产售后服务来提升房产的美誉度。本土化销售是企业发展的重要实现路径，在这一行销策略的指引下，企业在产品研发，产能提升以及竞争力的提升等诸多方面都会大有提高。在当前的市场发展环境下，通过良好的企业运营策略实施，可以有效地规避或者降低企业在市场中所存在的风险。通过这些系列的营销策略及手段来构建一个立体的高效的商业地产行销体系及框架。经过科学合理的规划和发展为企业资金层面的盘活及今后的市场拓展奠定重要的基础。
5.开发适销对路产品
无论是生产型企业还是服务型企业，其在整个运营策略的实施中，都需要经由创新的运营和生产模式来为企业的发展谋求更大的生产和发展动力。一旦在企业的运营中所出现的大的资金链条的断裂或者较大的市场经济形势的波动，则企业将会面临着非常大的市场挑战。三线城市在人均收入和大众的审美水平等层面与一线城市存在着一定的差距。一方面，在商业地产的价格层面，三线城市由于地理区位及经济发展等层面的原因，是处在一个较低的层面的。因此，三线商业地产企业在进行房产产品的开发和市场销售的价格制定层面要与当地的经济发展水平和大众的购买力实现一个良好的对接。另一方面，在房产产品的规格和样式上，应该在不增加相应的生产成本的基础上，从户型到结构等诸多层面照顾到所在地区和城市的大众审美和居住习惯。这种行销对路的房产产品会在客观上为其房产销路的打开提供应有的助力。当然，由于三线城市各自存在着自身的差异，因此在进行产品的开发和设计的层面应该更多的发挥出本地化的发展策略的优势。
6.加紧开发商业地产金融投资产品
随着三线城市商业地产企业规模的不断扩大，其市场资金的需求也会呈现出不断上升的态势。因此，商业地产企业应该在立足原本行业发展的基础上，加大力度来实施多元化的运营策略，从而多方向的转移企业在融资和运营层面存在的压力。其中一个比较符合众多三线城市商业地产企业未来发展方向的是地产金融投资产品的开发与投资。这种利用资产杠杆的力量可以在一定程度上拓展企业的融资渠道，为企业的市场发展增加新的动力。企业在进行此类产品的开发中，也要将风险的防范置于一个突出的位置。总之，从根源上来讲，商业地产企业在尝试进行金融投资产品开发的那一刻，其所面临的风险压力就已经客观存在。相反的，经由科学的统筹和计算，将金融投资产品风险与自身的经营进行一个有效的对接，其所产生的市场效应还是非常利于企业的发展和市场运营规模的扩大。但是，抛开，其基本的前期的计算，如何从过程中，将金融投资产品可能产生的风险控制在一个较为理想的状态，或者将其纳入到一个科学的，系统的风险预警和监控体系之中，其所面临的压力会得到有效的控制。
商业地产融资渠道的多元化是一个系统的工程，需要包括企业，政府及金融机构在内的众多元素的通力合作。因此，在今后的发展中，三线商业地产企业应该在借鉴相关的科学发展理论的基础上，将企业的融资渠道的多元化发展进行逐一的完善。当然，这一完善并不是直接的抄袭现有的别的企业融资模式，而是应该在借鉴和参考的基础上，将这一制度和企业自身所在的行业发展环境以及企业发展的诸多实际情况来进行对应的调整。
四、结语
三线城市商业地产企业面临着巨大的市场发展机遇，同时其在融资层面所遇到的问题也是现在众多领域企业发展中的一个共性问题。本文分析了其融资的现状及今后的改进策略希望能起到一定的借鉴和参考价值。
参考文献：
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商业地产发展现状范文6
综观我国商业地产的发展现状，其特点有：
发展迅速，业态多样
商业地产的投资性很强，既可出租、亦可经营，并且可以根据市场的需求调整经营内容、出租方式和租金等，具有经营灵活的特点，有很强的市场适应性。加之住宅地产已进入微利时代，而商业地产仍存在着巨大的利润空间，因此商业地产吸引了大量的投资者。有关方面提供的数据显示，目前我国大小城市几乎都建有商业街，纯粹的步行商业街也在200条以上。从购物中心来看，目前全国已建成的有54个，面积将近700万平方米，已经在建立项的还有200多个，面积超过3000万平方米。另据中原（中国）物业顾问有限公司中央研究部的调查，2003年1至11月份，全国完成商铺市场开发投资额为1010多亿元，比上年同期增长42.5％，完成商铺竣工面积达2097万平方米，比上年同期增长40.9％。我国商业地产从规模和形态上划分主要为六种，分别为底商、百货商铺、购物中心、主题店、SHOPPING MALL和商业街，各种业态互为补充，尤以SHOPPING MALL发展最为突出。但是迅速发展的背后也存在不少忧患，据业内专家预测，在2005年前后，在我国各地可能会出现“商业地产问题现象”，将产生回报不能兑现、商场关张、大量的租售纠纷、竞争压力增大等情况。
利润丰厚，但风险巨大
商业地产利润空间巨大是业内共识。目前许多商业物业租售价格一般是同区位写字楼和住宅的2至3倍，黄金地段商铺的市场价格更是高得惊人。如广州地铁站附近商铺的售价能达到5到20万元/平方米，北京中关村部分写字楼的商铺售价也已达到10多万元/平方米。地产商通过销售部分商业地产物业可以收回前期开发资金和建设资金；通过出租部分物业又可以获得稳定的资金流，达到长期赢利的目的。如大连万达因引进沃尔玛，其长春购物广场“黄金旺铺”很快被抢购一空，仅靠一层商铺出售，万达就收到购房款3亿元左右。但是，商业地产又是一块烫手的香饽饽，存在着巨大的投资风险。商业地产投资成本高（包括建造成本、装修成本和经营成本等），资金压力大，若无强大的资金实力并经营能力不强，则很可能会被资金压力逼上绝境。同时其经营压力大，这包括招商和消费两个方面，商业地产往往靠“大客户”来带动整体物业，大型商业地产项目的招商对象通常是已经或准备进入我国的外资商业企业，由于他们更多地是租用而非购买商业物业，所以招商成功并不代表很快就能被消化。而且商业地产投资回收慢、风险高、生命周期较长，尤以SHOPPING MALL为甚，因此是否有足够的资金基础支撑下去是非常关键的。震惊全国的“万达・沃尔玛”流血事件也从一个侧面说明了商业地产的风险。
单方开发，缺乏统一管理
我国商业地产一般由地产商单方开发，地产商往往对商业不甚了解，更谈不上对商业规律的掌握；还有许多地产商没有看到商业地产开发与住宅开发的差别，套用较熟悉的住宅开发模式；而且商业地产的复合性要求地产商、投资者、经营者、物业管理商四者结合起来，现实中四方交接很不规范。这些因素带来了巨大的投资前期风险。如北京盈科大厦建好后，为了引进太平洋百货，仅在设施改造上就投入4000多万元。济南泉城路商业街店铺，由于过于重视城市景观要求，忽视了商业使用功能，陷入了招商难的尴尬境地。也有一些地产商抱着“卖完就走”的经营思路，不注重商业物业的后续管理，结果出现销售火爆的商业城，地产商赚钱走人了，商业城则日渐萧条。而且地产商往往缺乏对商业物业进行统一管理的能力，日后经营全由投资者自身调节，使得商业物业发展偏离地产商原有设计，影响整体形象。如广州中旅商业城采用只售不租的策略，拆零卖铺放弃统一经营，结果项目多次启而不动，不得不艰辛地跋涉于与业主们的痛苦谈判之中；亿安广场凭实力将所卖铺位悉数收回，引来百盛统一经营，但由于商场慢热，零售商与地产商之间利益矛盾激化，导致百盛退出。
空置率高，同质化严重
在商业地产迅速发展的同时，商业地产的空置率也倍受人们的关注。如2003年上半年由于受SARS疫情的影响，广州零售市场受到严重打击，广州商铺市场在2003年第二季度出现自2001年以来的首次负吸纳量，达42000多平方米，商铺空置率也由5.9％跃升至15.9％。另据广州市统计局的统计：2002年广州市滞销商品房中，住宅、办公楼、商业用房空置率分别为9.5%，22.9%，43.1%。其中办公楼和商业用房的空置率均已超过10%的警戒线，商业物业空置率最高。居高的空置率，一方面折射出我国商业地产发展的盲目性，另一方面也反映了重复建设、同质化严重的现象。同质化是商业地产发展的大忌。但是商业地产丰厚的回报，吸引了大批投资商进入，由于缺乏统一规划，不可避免地带来了重复建设和同质化的问题。
机会与威胁共生、优势与劣势共存的我国商业地产如何将地产商与商业经营者的资源有效地整合起来，如何把风险有效地控制在前期投资，以实现可持续的发展，已成为迫在眉睫的课题。就此笔者提出以下发展策略：
加强城市商业开发的规划
商业地产应该与城市协调发展，依托城市经营的大环境，商业地产才能顺势起飞，因此加强城市商业开发建设的宏观管理和统一规划是必须的选择，做好城市商业规划工作是城市商业健康发展的保证。各城市必须立足于本市制定城市商业发展规划，通过城市规划来调控商业网点发展的速度、业态、区域及规模，消除商业地产的泡沫。如《广州市商业网点发展规划（2003－2012）》已正式获得广州市政府批准实施。《规划》提出了“四线三圈，两轴一带”的大商业格局，详细架构了广州未来十年中商业网点的分布。规划期内全市将提升改造或新建6个都会级商业功能区、20个区域级商业功能区，一个中央商务区、两个国际会展商务区。按照“内精、中厚、外强”的发展要求，形成空间定位准确、圈层分工合理、地域特色鲜明的商业圈层结构。《规划》成为广州商业网点建设、商业地产开发宏观管理的依据。另外好的规划还必须有听证制度来保证，我国城市商业网点建设听证程序、规范和制度还有待完善。
实现商业与房地产的对接，加强地产商与商业经营者的资源整合
地产商与商业经营者资源的有效整合，能够降低投资风险。一方面，地产商借助商家的品牌效应，能有效提升楼盘的销售，因为零售巨头、餐饮娱乐、家居建材商的加盟，是楼盘的一大卖点。另一方面，成熟的大型社区为商业经营者提供了高素质的人流量和消费力，从而大大降低了投资风险。但核心的问题是二者资源如何整合？
首先二者应注意经营理念和品牌核心价值的整合。商业地产属于边缘产业，两个行业的差异性很大，经营决策理念也相去甚远。在现实中两方人员在决策理念和经营运作过程中，时常产生剧烈的碰撞，不和的最终结果必定是商业地产项目的失败。二者的经营理念固然不可能完全一致，但应注意协调，尽量不冲突。品牌核心价值是品牌资产的主体部分，它让消费者明确、清晰地识别并记住品牌的利益点与个性，是驱动消费者认同、喜欢乃至爱上一个品牌的主要力量。地产商和商业经营者二者品牌核心价值的关系，即是互补、相融、互动的关系，还是对立、矛盾的关系，决定了商业地产最重要的两部分是互动发展，还是各奔前程，也决定了商业地产整体品牌形象。比如北京怡景园的老番街，当初定位于高档商业街，现在沦落为小商品市场，大大影响了楼盘的高档品牌形象和日后的升值潜力。这就是地产商不注重与商业经营者品牌核心价值的整合，不规划商业业态，致使进驻的商业品牌和业态与居住人群的消费习惯、消费能力、品位对接不好，大家都受损失的结果。地产商品牌受损失，楼盘的品质下降，租金下降，业主和投资者未来不能获得高额稳定的租金收益，投资受损。所以二者品牌核心价值的整合是非常必要的。
设计科学、合理的商业地产开发模式也是二者资源整合的重要途径。商业地产不能简单套用住宅的先设计后销售模式，而应先确定经营模式、招商对象和业态需求，再进行建筑规划设计，以最大限度地减少日后改造费用的成本，从而降低商业地产的风险。大连万达独创的订单商业地产开发模式，即预先与世界500强企业签订联合发展协议，得到其租赁项目的承诺后才进入实质开发。这种战略伙伴组合的营销模式好处显而易见：对于万达集团而言，与这种外资零售业巨头结伴而行，不仅转嫁了投资开发购物广场可能存在的风险，而且极大地提高了购物广场的知名度。此外，商业地产做到了强强联手，通过各种品牌组合，产生经营优势，有效地控制了经营风险，增强了业主的投资信心。此模式虽经历了“大连万达・沃尔玛”流血事件的洗礼，但的确给商业地产开发提供了一个可资探索的范本。当然此模式还有许多需改进的地方，如二者的合作程度问题，大连万达与主要的品牌商业企业目前只是租户和业主的关系，合作只是松散型的，此种合作比较脆弱，寻求长期、紧密的合作成为此模式改进的方向之一。
做好商业地产的定位工作
由于商业地产与市场需求关系紧密，地产商开发商业地产时，定位是非常关键的问题，同质化经营只能带来商业资源和社会资源的巨大浪费。如社区底商的定位，其招商目标主要有：自身配套所用、综合百货业、专业市场、主题式商场等几种形式。底商首先必须考虑消费市场，只有准确、恰当的商业经营定位，才能在激烈的市场竞争中生存与发展。要做到准确定位，一方面必须适应市场的需求，另一方面也要从自身的具体情况出发，走适合自己的路线。市场细分是商业地产定位的前提，尤其是针对商业密集区，要让商业地产都成功赢利，就必须把市场细分再细分。如广州天河区的中泰国际广场，其消费群定位为女白领，围绕这一定位，商场里的布局及休闲娱乐设施非常符合女白领的消费喜好和习惯，吸引了大量的女白领消费者。突显特色的主题式经营也是商业地产发展的方向之一。主题式商场可以按人群、功能等进行划分，如广州北京南路的北京大厦把其6层、1.2万平方米的裙楼部分重新命名为“韩大门”，专门经营以中档为主的韩国时尚商品。小型商业物业尤其要做好定位的工作，要避免与大型MALL正面交锋，切忌盲目地比“大”、比“全”，而要做“专”、做“精”，以自身的特色来吸引消费者。
遵循商业规律选择合适的业态
很多地产商在商业业态规划方面一味地求大、求贵，其实衡量商铺价值并不是取决于业态的大与贵，而是租金利益最大化和人流的多少。选择何种商业业态必须遵循一定的商业规律，如社区底商，只适合频繁消费的、小额的、同质化的商业业态，如超市、便利店或与小区生活配套所需的饮食业。商业地产到底以何种业态为主，主要取决于所在区域的经济发展水平和人们的生活水平。根据国际上发达国家和地区商业发展经验，商业业态与经济发展水平之间存在着如下规律：当人均国内生产总值（GDP）在1,000美元时，主导商业业态为百货商店；人均GDP在2,000-3,000美元时，主导商业业态为大型综合超市；人均GDP达到6,000美元时，主导商业业态以专业商店为主；人均GDP达到12,000美元以后，主导商业业态演变成大型购物中心（SHOPPING MALL）。
完善商业地产的管理体制
