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不动产经营与管理范文1
关键词：不动产租赁营改增；税收征管
财政部、国家税务总局2016年3月23日联合了财税〔2016〕36号文----《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》。这一营业税改增值税（以下简称“营改增”）纲领性文件的标志着从2016年5月1日起国内所有行业都进入营改增试点阶段。至2017年1月初，国家税务总局陆续出台了15个补丁文件、19个配套文件，若干访谈答疑，涉及不动产经营租赁业务的有8个文件。在此期间，X科研事业单位（以下简称“X单位”）不动产经营租赁涉税实务中遇到的问题，折射出当前营改增试点后税收征管上的不足，本文主要在分析X单位税负变化的前提下对其进行深入探讨。
一、X单位基本情况
X单位为一般纳税人。由于历史、搬迁、业务、发展等多种原因，存在跨区、县、市，甚至跨省的不动产经营出租，租户有100多家，每月均取得不动产经营租赁收入；出租的不动产均为2016年4月30日前取得；内部控制流程规定每月5号前完成纳税申报。
二、X单位不动产经营租赁税负分析
（一）税目、税率分析
营改增试点通知规定，不动产经营租赁业务属于销售服务中的不动产租赁服务，采用一般计税方法，适用11%的税率；出租2016年4月30日前取得的不动产可以采用简易计税方法，适用5%的征收率。
（二）适用简易征收率税负分析
将不动产经营租赁业务应缴各种税费，按是否受营改增价税分离的影响，使得计征依据发生变化的，区分为变动税费和固定税费。营改增前后计征依据无变化，税额不变的城镇土地使用税和印花税为固定税费，其他为变动税费。
以1，000万元不动产经营租赁合同为例，不考虑进项税额，设定附加税费含城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加，并设定城市维护建设税适用7%税率；设定不动产经营租赁业务成本费用无变化，企业所得税税率为25%。
1.税负情况
营改增前的计税收入为1，000万元，企业所得税前变动税费（税前变动税费）为176万元，其中：
流转税（营业税）为1，000×5%=50万元；
附加税费为50×（7%+3%+2%）=6万元；
房产税为1，000×12%=120万元。
营改增后的计税收入=1，000÷1.05=952.38万元，税前变动税费为167.62万元，其中：
流转税（增值税）为952.38×5%=47.62万元；
附加税费为47.62×（7%+3%+2%）=5.71万元；
房产税为952.38×12%=114.29万元。
营改增后，税前变动税费下降176-167.62=8.38万元，企业利润增加8.38万元，企业所得税增加8.38×25%=2.095万元。
营改增后，整体税费下降8.38-2.095=6.285万元。
2.税前变动税费分析
下降的税前变动税费8.38万元中：
流转税下降50-47.62=2.38万元，占2.38÷8.38=28.40%；
附加税费下降6-5.71=0.29万元，占0.29÷8.38=3.46%；
房产税下降120-114.29=5.71万元，占5.71÷8.38=68.14%。
造成这样下降的原因是：增值税价、税分离的变化使得流转税费下降，附加税费随之下降。营改增试点后相关文件明确了不动产经营租赁计征房产税的租金收入不含增值税。这样价税分离后的增值税部分不作为计税依据，加之房产税适用税率为12%，远远高于5%的增值税征收率，造成房产税大幅下降，也造成房产税下降的税额占总体下降额的比例最大。
没有抵扣进项税额的、在2016年4月30日前取得的不动产，营改增后，如不动产经营租赁业务只能选用一般计税方法，适用11%的税率，税负会大幅增加，允许采用简易计税方法，且适用征税率与营改增前一样为5%，这样有效地保证了营改增后税负只降低不增加。
三、基于X单位的不动产经营租赁涉税实务及探讨
（一）不动产经营租赁纳税地点及预缴税款的探讨
《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号）为不动产经营租赁的指导性文件，细化了政策要求。《关于纳税人异地预缴增值税有关城市维护建设税和教育费附加政策问题的通知》 （财税〔2016〕74号）则是对附加税费预缴税率等做出了详细规定。
上述文件规定，纳税人申报地点分为：机构所在地和不动产所在地。这种规定使纳税人同时面对多个主管税局。纳税人应在多个不动产所在地主管国税局预缴增值税，并以此为计税依据在同一属地的主管地税局预缴附加税费。纳税人应在唯一的机构所在地主管国税局申报缴纳增值税（凭预缴完税凭证在申报时抵减税款），并在机构所在地主管地税局以实际缴纳的增值税为计税依据缴纳附加税费。
纳税人当月收取租金预缴税款的纳税期限为：次月纳税申报期。
那么在简易计税办法下，如何认定预缴税款？如何理解当期增值税应纳税额，最早的当期是哪一期？我们可以这样理解：对在同一个月开具的增值税发票，划分为两个部分：其一，属于不动产经营租赁业务的销项税在不动产所在地主管国税局预缴；其二，其他业务的销项税在抵减进项税后在机构所在地主管国税局申报缴纳。当期就是当月，这种理解对企业最为有利。A缴税款实质是对企业的资金占用，越早抵减越能降低纳税成本。
在现行申报系统下，如果纳税流程为：开票不动产所在地预缴机构所在地申报，预缴税款可在申报时抵减，则当期就是当月。如果纳税流程为：开票机构所在地申报不动产所在地预缴，则预缴税款只能在次月抵减，当期则为次月。因而纳税人在机构所在地申报前在不动产所在地缴纳的税款，就是预缴税款。
按X单位规定在每月5号前完成纳税申报，办税人员在4天之内至少到2个地区的主管国、地税局申报，最多时要到5个地区的主管国、地税局申报。
对营改增前的营业税、增值税的纳税地点和营改增后的纳税地点进行比对：
原营业税暂行条例规定，对不动产租赁实行属地化征收的原则，使得纳税地点不唯一，纳税人同时面对机构所在地、不动产所在地多个主管税局。
原增值税暂行条例中，规定总、分机构分别在机构所在地申报纳税（符合汇总纳税的除外），还要求外出开具外出经营许可证，原则上是为了保证机构所在地（注册地）作为唯一的纳税申报地点。
营改增试点通知中，不动产的纳税地点基本上是沿用了原营业税纳税地点的规定，不动产租赁也采用属地化征收的原则。这和原增值税保证以机构所在地作为唯一的纳税地点的原则是有差别的。
营改增后，增值税纳税人需在多个纳税地点缴纳税款，为了适应这一变化，又要保证机构所在地纳税申报的唯一性，全面反映增值税的缴纳情况，只能引入大量的属地化税款预缴环节。属地化税款预缴主要目的在于平衡各个地域之间的税收效益，达到营改增的平稳过渡。但是，大量的税款预征环节，致使纳税人多次往返于单位和税局之间，预征环节的税款不能及时抵扣，将导致占用纳税人资金，加重纳税人负担。
（二）不动产经营租赁房产税、城镇土地使用税纳税期限的探讨
营改增前，由不动产所在地的地税局代开跨区域不动产经营租赁发票，并一次性征收各种税费。营改增后，由纳税单位的开票人员自行开具增值税发票，不动产所在地的地税局只预征城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。纳税人还要在房产税、城镇土地使用税限定的申报期（比如为5月、11月）再次去不动产所在地缴纳税款。现行规定致使：
1.纳税人在5月、11月申报后至所属年度结束前，无法预见用于出租的房产、土地是否会有新购、自用转为出租等增加情况，是否会发生转让、毁损等减少情况，是否会有合同提前终止的情况，无法预计新签或续租合同金额是否会发生变化，这些不确定的因素将造成税源信息填报不准确，税款申报不实，计征依据与全年不动产经营租赁收入不一致。
2.纳税人如果不是恰好在5月、11月预缴申报不动产经营租赁增值税、附加税费，就只能多次往返不动产所在地主管税局。这样会导致漏报的情况，办税成本也大为增加。
3.税种、税源信息对比时，不动产经营租赁收入的流转税与房产税的计税基数会存在差异。税务机关往往要求企业对差异进行自查，给纳税人造成不必要的负担，而且分析比对这种由于纳税申报时间设定不合理造成的差异没有实际意义。
（三）国、地税营改增后申报服务的探讨
X单位在预缴不动产经营租赁税款时，办理同样的业务，各个区、县、市税务机关在税源登记提供资料、填报表格、甚至在房产税等纳税申报表格式上的要求均有不同，且不能通用，这样对纳税人造成极大的不便。受营改增的影响，地税窗口的业务大量减少，而国税窗口的业务成倍增长。在办理业务过程中，纳税人往往需在国税窗口等几百个号，几个小时才能办理完业务，而地税的窗口办税服务人员却闲置着，资源极度浪费。
四、探讨结论
营改增试点后，简易计税方法的选用保证了税负只降不升，但在试点过程中仍存在诸如办税不够便利、管理不够科学等税收征管体制问题。而营改增试点中的政策移植了较多原来营业税的规定，这些规定是否适合未来经济发展的情况，还需要通过实践进一步的验证。
参考文献：
[1]财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知财税〔2016〕36号.
[2]李明磊，张伟.全面营改增政策特征探讨[J].财务与会计，2016（8）.
不动产经营与管理范文2
SOHO尚都是一个面积达170，000平米的多功能房地产开发项目，占地2.2公顷，位于北京最集中的都市开发区域———CBD（中央商务区）内。SOHO尚都的平均售价为22000元/平米，其租金在2006年底的价格达到375.00元/平米•月-525.00元/平米•月。2007年7月SOHO中国的纯商业地产SOHO尚都开始运营，但是随着时间的推移，曾经创造中国商业地产销售神话的SOHO尚都出现歇业和退租现象，随后出现大规模歇业，使人们对SOHO中国的商业运营模式产生怀疑。SOHO中国的商业运行模式是：SOHO尚都的目标客户瞄准投资客，将产品定位为投资品，通过媒体炒作以高价将所有商铺销售一空，获得开发利益最大化。开发商将整个物业进行分割出售，即出售所有的物业产权，而且公司不保留任何物业，在物业出售完毕后，不对物业进行统一的规划和管理，而是由投资者根据自己的需要各自进行物业管理。这种运营模式的优点，可以为SOHO中国迅速回笼资金，获得巨大的短期收益；投资者也可以拥有产权，并根据自己的意愿对产权进行处置，以获取最大的投资收益。但是，这种模式使开发商失去长期拥有物业并获得长期效益的机会，也使一些投资者由于房地产经营与管理的专业知识匮乏而造成对物业管理失败，面临着投资失败的风险。造成SOHO中国商业模式失败的原因有以下两个方面：第一，商业房地产开发商在处理建成物业时往往采用“只售不租”的模式，将所有产权分割出售给投资者；在销售完物业之后并不对后期的物业进行统一的经营与管理，而由投资者自行管理。这就造成物业不能统一规划，物业的业态分布不合理，各物业管理者均从自身利益经营物业，这很容易导致整个物业的经营与管理失败。另外，商业房地产租金的预期收益水平已远远超出了市场能承受的范围，造成销售商铺的租金与市场脱节，导致投资者招商难和运营难，这也是目前中国商业地产面临的普遍问题，把商铺的价格提升到一个非理性的程度，严重透支了业主和商户的未来收益，这也是造成部分物业的投资者难以为继的一个重要原因。
二、我国商业房地产形成SOHO中国商业运营模式的原因分析
SOHO中国的商业运营模式普遍存在于我国商业地产中，经过笔者对全国房地产企业商业房地产运营模式的研究发现，形成这种经营模式的原因可以从房地产公司和投资者这两个方面进行分析说明。
（一）房地产开发公司所面临的困境2007年国内的房地产开发公司的数量达到62518家[1]，仅上市的房地产公司就有几百家。房地产公司的数量是自建国以来最多的一个时期，但仔细研究这些房地产开发公司就会发现，虽然这些公司的综合实力的差异很大，但是不论房地产公司实力的强弱，他们都面临着共同的问题———自有资金率低（如表1）。从图中可以看出从2004—2007年我国房地产企业的资金自有率平均为30%左右，这样的资金自有率显然不能适应房地产行业的发展需要，因为房地产行业是资金密集型行业。由于自有资金少，所以国内大多数房地产开发公司对已建成的商业地产均采用“只售不租”的模式，这样做是为了迅速回笼资金，弥补自有资金短缺的不足。目前，我国获取土地使用权的途径主要是通过“招拍挂”（招标、拍卖、挂牌制度简称）的方式，开发商在获得土地的使用权时就会消耗其大量的自有资金，开发公司自有资金剩余不多，必须借助贷款来进行后期的开发。房地产开发公司在开发一项房地产的时候，一般要先用自有资金支付一些必须的土地税费和其他前期投入，在达到银行的贷款要求之后，就向银行提出贷款申请，然后利用贷款完成后续的建设开发。开发商在商业房地产建成之后对其产权进行分割出售，迅速回笼资金，还清贷款，而剩余的资金和利润用于竞拍土地和下一轮的房地产投资开发。这就是我国房地产开发公司的一般开发流程，从这个过程中可以发现，房地产开发公司急于分割出售商业地产的产权是为了回笼资金，迅速进入下一轮的房地产开发建设或土地储备。银行贷款的高额利息，使房地产开发商在房地产建成后必须全部出售，以便迅速回笼资金偿还贷款，减少整个开发成本。鉴于我国商业房地产“只售不租”经营模式所带来的问题，一些业内人士提出改变经营模式的建议，即借鉴国外的“只租不售”或“租售结合”的经营模式。这两种经营模式虽然不可以使开发商的资金迅速回笼，并有可能增加房地产的开发成本，但可以使开发商长期持有物业的产权，获得长期的收益，逐步缓解房地产自有资金率低的问题，并从中获得更高的经营收益。从长远来看，“只租不售”或者“租售结合”的经营模式所获得的收益要远远高于“只售不租”的经营模式。但是，笔者对国内房地产开发公司的研究发现，国内还没有一家房地产开发公司对物业形成“只租不售”或“租售结合”的长期经营观念。例如，作为我国房地产开发公司领军的万科集团，在对其开发的房地产项目均采用出售物业的经营理念，而不保留任何物业的产权。
（二）个人投资者面临的困境我国个人投资者对商业房地产的投资现状与美国等发达国家相比，存在着投资渠道单一和投资者的个人资金少的缺点。[2]33-34目前，国内现行的商业房地产的投资渠道主要是购买房地产类股票和直接购买分割后的商业房地产产权，存在这种投资现状的原因是由于我国的个人投资者还没有足够的资金购买整栋商业物业。根据国家统计局的数据分析，我国的房地产企业的利润率在1999年由负转正，随后便进入上升轨道。2007年，全行业的平均利润率略高于10%，比全社会平均值高出4个百分点，可见房地产行业是高利润行业。而投资者的投资心理是将资金投向回报率高的行业，这就驱使个人投资者希望将自己的投资资金投到商业房地产领域。但是，从我国的个人投资者的角度来看，能够将物业进行整栋购买的投资者相对较少。从最早的投资几百万的客户，发展到现在有投资几千万的客户。这反映了中国市场的发展和财富积累的阶段，但还远没有发达国家那样财富集中，我们的市场定位不能超越中国财富积累的历史阶段。所以，投资者只能购买经过房地产开发商分割后的产权，然后将其进行出租获利。在出租的过程中投资者是从自己利益最大化的角度出发，不对整体的物业管理或者业态分布进行考虑，这往往导致商业地产的经营管理混乱，进而不能达到投资者的收益预期，使投资者的收益得不到保障。而房地产开发商由于没有商业地产的产权就不能有效地协调投资者的利益，也就不能有效地组织商业房地产经营与管理。这最终造成个人投资者在花费大量的资金购买产权之后，无法保障其稳定预期收益的困境。[3]50-51
三、解决SOHO中国商业运营模式问题的出路
目前，国际上个人投资商业房地产相对较成熟的途径有两种，一种是以日本为代表的不动产投资信托，另一种是以美国为代表的美国不动产投资信托。
（一）日本的不动产投资信托对我国的启示日本的不动产信托分为两种。一种是信托型不动产证券化，是由商业房地产开发公司将其开发的不动产的所有权分割成为较小的单位，并将这些分割后的产权进行出售。投资者得到产权之后，可以由房地产开发公司对其统一收回管理或者委托信托公司统一管理，以达到不动产证券化的目的。这样就保证产权经过分割出售的商业房地产，虽然在产权上是投资者独自拥有的，但是经过对产权管理权的回收，仍然能对后期的物业进行统一管理和规划，使商业房地产具有稳定的收益。日本的另外一种不动产投资信托形式是组合型不动产证券化（流程如图1所示），是由不动产公司与投资者合作成立任意组合，共同持有不动产的所有权，再以任意组合的名义将不动产出租给原不动产公司以负责经营管理，而收取的租金收入再依比例分配给合作人（即投资者），到期时若合作人决定将不动产出售，则处分所得也依出资比例还给合作人。日本的这种两种运营模式都适合解决目前我国个人投资商业房地产模式所存在的困境。根据信托型不动产证券化的模式，对我国那些已经进行分割出售的商业房地产来说，可以由开发商对产权的管理权进行回收，然后对整个物业进行统一的管理和合理的业态分布，这样就可以避免投资者各自为战的局面，同时提高投资者收益的稳定性，也能为房地产开发商提供持续的收益。而根据组合型不动产证券化的模式，我国的商业房地产开发公司与个人投资者合作成立任意组合，共同持有不动产的所有权，在以任意组合的名义将不动产出租给商业房地产开发公司或委托给第三方物业管理公司，对物业进行统一的规划和经营管理。在获得收益之后再依比例分配给投资者，在合同到期后由投资者决定是否继续持有物业，若继续持有只需续签合同即可；若将所有的产权出售，则需要将售后资金按照比例还给合作者。运用组合型不动产证券化即可以使房地产开发商在与投资者签订证券组合合同的时候回笼一部分资金，又可以使开发商长期持有物业管理权，获得长期收益。对于投资者来说，可以在拥有商业房地产产权的同时，依靠统一的物业经营管理获取稳定的投资收益。
（二）美国不动产投资信托对我国的启示美国的不动产信托类型是在房地产项目没有开发之前，由负责开发物业的房地产公司对要开发的房地产项目进行可行性评估，并对项目的未来收益做一个评估分析。通过委托信托公司或由开发公司自行将房地产项目的产权进行信托证券化，并向社会公开发行信托证券，筹集社会资金。利用筹集的资金进行房地产项目开发建设，在物业建成之后，进行统一的物业管理，获得预期的收益；然后，将至少90%收益按照投资者出资的比例分配给投资者，投资者在信托运行期间可以转让其收益凭证。美国的这种不动产投资信托的模式在我国的成型案例很少，但是美国不动产投资信托的模式可以很好地解决目前国内个人投资商业房地产出现的问题，值得我们借鉴。根据美国的不动产投资信托的模式，开发商在开发建设物业之前就可以委托信托公司对物业进行产权证券化，然后再将证券化的产权面向投资者进行发售以获取商业房地产项目的开发资金。这样对于房地产开发商来说，可以减少向银行的贷款额或者不贷款，即有利于房地产开发商节约开发成本，同时也可以使整个房地产项目由于充足的资金而减少建设周期。对于投资者来说，这种模式不但能够购买到商业地产的产权，而且也不必考虑后期的物业管理。在商业房地产项目建成运营之后，不仅可以保障开发商和投资者的经济利益，也会使开发商避免开发过程中的资金短缺，也能满足投资者对商业房地产投资的愿望。
虽然，日本和美国的不动产投资信托可以解决我国个人投资商业房地产存在的问题。但是，我国现有的不动产投资信托管理办法中有关资金信托计划不得超过（含）200份，且每份合约金额不得超过（含）5万元的限制，是影响当前不动产投资信托发展的因素之一。另外，不动产投资信托在我国还没有形成完善的运作模式，对受托人的有效约束和激励机制尚未完全形成，容易发生受托人的道德风险。所以，我们要克服不动产投资信托实施的不利条件，建设适应不动产投资信托发展的社会和法律环境。
不动产经营与管理范文3
一、保险资金不动产投资中主要几种风险
(一)融资性售后包租风险
近年来,随着商业地产的不断发展,售后包租的交易模式逐渐产生,即开发商在房产销售时承诺在未来一段时间内承租或代为出租投资人所购买房产的交易行为。售后包租又分为经营性售后包租和融资性售后包租,两者的区别在于投资人购买房产时是否获得产权。对于融资性售后包租,开发商出售的是虚拟产权,若保险公司投资不动产后委托开发商进行经营管理,则必须以获得真实产权为前提,在此基础上,选取具有一定规模、资质、经营管理能力和信誉的大型房地产企业作为交易对手,并对其进行全面、严格的法律尽职调查,从而避免开发商可能存在的融资性售后包租风险。
(二)违约风险
一般情况下,对于保险公司来说,购置期房相对于购置现房更具有价格优势,有利于降低购楼成本,提高投资收益率,但与此同时,购置期房也使得保险公司面临着开发商在约定交付日无法按时完工或无法满足建设标准的违约风险。此外,保险公司委托开发商对所购房产进行经营管理,在委托期限内,开发商需要按约定向保险公司支付房产经营收益。若届时开发商因经营管理能力欠缺或其他原因无法达到盈利标准并按约定支付经营收益,降导致保险资金收益受损。对于上述违约风险,保险公司一方面可与开发商设立共管账户,约定购房款仅能用于标的房产的开发建设,从而保障建设工程的顺利完工;另一方面,保险公司可以要求开发商对项目完工及未来收益返还提供抵押担保、质押担保或保证担保等。
(三)委托风险
1、资金运用风险。该模式中,保险公司对购置房产进行委托经营,使房产的所有权和使用权发生了分离。开发商受保险公司委托,在委托期限内代表其对房产进行开发、租赁、经营和管理等资产管理相关工作,收取相关收益,并代为支付资产管理相关费用。对于房产经营中的资金流入和流出,若缺乏有效地监管和审计措施,则同样会给保险公司带来资金损失。对此,保险公司应在委托管理期间,一是委托托管银行对共管账户的资金流向进行日常监管;二是于年度结算日前,与开发商共同聘请独立第三方对该账户的物业收入、物业支出及成本费用扣减额等情况进行审计,并出具相关财务报告;三是委派财务人员负责监督项目资金的运用情况。
2、物业管理风险。委托期限内,开发商或其聘请的物业管理公司的经营理念与管理能力,直接决定了目标物业的整体品质及未来发展方向。在委托期结束后,开发商应将目标物业交还给保险公司继续经营管理,若届时由于开发商经营管理不善或其出于自身利益考虑将优质租户转移,将导致房产出租率或租金水平无法达到合理水平,从而对后续经营产生不利影响,增加保险公司招租及管理成本。为避免开发商无法有效履行经营管理职责,保险公司可与开发商在合同中约定,在房产经营权交还保险公司的时点,开发商需使所经营房产当年的租金水平达到一个预设值,该值由保险公司根据委托管理期间每年承诺的收益率、可接受的出租率及租金水平计算得出。
二、保险资金投资不动产的风险管理
房地产项目虽然收益较高,但是一旦出现泡沫或者剧烈波动,将对保险公司的经营造成不小的打击。房地产市场资金密集性的特征,决定了保险公司一旦在该市场受到损失,必将是非常巨大的,而最终的承受者将是广大投保人。出于保护投保人利益以及保险资金安全的考虑,监管机构也应加强对保险商投资房地产的引导与规整;同时,保险公司也应该未雨绸缪,建立健全保险资金投资不动产风险管理机制
(一)内部风险控制体系
保险公司必须建立完备的风险控制体系,特别是要根据《保险资金运用风险控制指引》的要求,建立运营规范、管理高效的保险资金运用风险控制体系,针对包括不动产投资在内的各项资金投向制定相应的风险控制策略;同时,保险公司要加强风险技术系统管理,不断提高对投资风险的分类、识别、量化和评估能力,能够迅速有效的应对风险事件的发生;此外,由于不动产投资种类和模式繁多,也要注重对操作风险的监控和管理。
(二)外部监管机制
在我国不动产市场仍不够规范、保险公司自我约束机制和风险控制体系尚未健全的情况下,监管层必须在鼓励保险公司积极探索的同时,加强对其投资不动产的外部监管。总体监管思路上仍要以偿付能力监管为重点,以便使保险公司在偿付能力约束下更为自主地进行不动产投资。
不动产经营与管理范文4
第一章基本原则
第一条为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。
第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。
本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
第三条国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。
国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。
国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。
第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第五条物权的种类和内容，由法律规定。
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。
第八条其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。
第二章物权的设立、变更、转让和消灭
第一节不动产登记
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
第十一条当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。
第十二条登记机构应当履行下列职责：
（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；
（二）就有关登记事项询问申请人；
（三）如实、及时登记有关事项；
（四）法律、行政法规规定的其他职责。
申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。
第十三条登记机构不得有下列行为：
（一）要求对不动产进行评估；
（二）以年检等名义进行重复登记；
（三）超出登记职责范围的其他行为。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第十八条权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。
第十九条权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第二十一条当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。
因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
第二十二条不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。
第二节动产交付
第二十三条动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。
第二十四条船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
第二十五条动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。
第二十六条动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。
第二十七条动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。
第三节其他规定
第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
第三章物权的保护
第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。
第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
第三十八条本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。
侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二编所有权
第四章一般规定
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第四十条所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。
第四十一条法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。
第四十二条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。
第四十三条国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。
第四十四条因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。
第五章国家所有权和集体所有权、私人所有权
第四十五条法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。
国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。
第四十六条矿藏、水流、海域属于国家所有。
第四十七条城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。
第四十八条森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。
第四十九条法律规定属于国家所有的野生动植物资源，属于国家所有。
第五十条无线电频谱资源属于国家所有。
第五十一条法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有。
第五十二条国防资产属于国家所有。
铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。
第五十三条国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。
第五十四条国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。
第五十五条国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。
第五十六条国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。
第五十七条履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员，应当依法加强对国有财产的管理、监督，促进国有财产保值增值，防止国有财产损失；，，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。
违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。
第五十八条集体所有的不动产和动产包括：
（一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；
（二）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；
（三）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；
（四）集体所有的其他不动产和动产。
第五十九条农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。
下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：
（一）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；
（二）个别土地承包经营权人之间承包地的调整；
（三）土地补偿费等费用的使用、分配办法；
（四）集体出资的企业的所有权变动等事项；
（五）法律规定的其他事项。
第六十条对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：
（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；
（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；
（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。
第六十一条城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。
第六十二条集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。
第六十三条集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。
集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。
第六十四条私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。
第六十五条私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。
国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益。
第六十六条私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。
第六十七条国家、集体和私人依法可以出资设立有限责任公司、股份有限公司或者其他企业。国家、集体和私人所有的不动产或者动产，投到企业的，由出资人按照约定或者出资比例享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义务。
第六十八条企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。
企业法人以外的法人，对其不动产和动产的权利，适用有关法律、行政法规以及章程的规定。
第六十九条社会团体依法所有的不动产和动产，受法律保护。
第六章业主的建筑物区分所有权
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。
地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
第七十六条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提讼。
第七章相邻关系
第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
第八十五条法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。
第八十六条不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。
对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。
第八十七条不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。
第八十八条不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。
第八十九条建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
第九十条不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。
第九十一条不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。
第九十二条不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。
第八章共有
第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。
第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
第九十八条对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。
第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
第一百零一条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
第一百零二条因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。
第一百零三条共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
第一百零四条按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。
第一百零五条两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照本章规定。
第九章所有权取得的特别规定
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
第一百零七条所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。
第一百零八条善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。
第一百零九条拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。
第一百一十条有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时招领公告。
第一百一十一条拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。
第一百一十二条权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。
权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。
拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。
第一百一十三条遗失物自招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。
第一百一十四条拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。文物保护法等法律另有规定的，依照其规定。
第一百一十五条主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。
第一百一十六条天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。
法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。
第三编用益物权
第十章一般规定
第一百一十七条用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。
第一百一十八条国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源，单位、个人依法可以占有、使用和收益。
第一百一十九条国家实行自然资源有偿使用制度，但法律另有规定的除外。
第一百二十条用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定。所有权人不得干涉用益物权人行使权利。
第一百二十一条因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。
第一百二十二条依法取得的海域使用权受法律保护。
第一百二十三条依法取得的探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利受法律保护。
第十一章土地承包经营权
第一百二十四条农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。
农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。
第一百二十五条土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。
第一百二十六条耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。
前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。
第一百二十七条土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。
县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。
第一百二十八条土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。
第一百二十九条土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
第一百三十条承包期内发包人不得调整承包地。
因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，需要适当调整承包的耕地和草地的，应当依照农村土地承包法等法律规定办理。
第一百三十一条承包期内发包人不得收回承包地。农村土地承包法等法律另有规定的，依照其规定。
第一百三十二条承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿。
第一百三十三条通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。
第一百三十四条国家所有的农用地实行承包经营的，参照本法的有关规定。
第十二章建设用地使用权
第一百三十五条建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
第一百三十六条建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。
第一百三十七条设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。
工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。
第一百三十八条采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。
建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：
（一）当事人的名称和住所；
（二）土地界址、面积等；
（三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；
（四）土地用途；
（五）使用期限；
（六）出让金等费用及其支付方式；
（七）解决争议的方法。
第一百三十九条设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。
第一百四十条建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。
第一百四十一条建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。
第一百四十二条建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。
第一百四十三条建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。
第一百四十四条建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。
第一百四十五条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。
第一百四十六条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
第一百四十八条建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。
第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
第一百五十条建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。
第一百五十一条集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。
第十三章宅基地使用权
第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
第一百五十四条宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。
第一百五十五条已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
第十四章地役权
第一百五十六条地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。
前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。
第一百五十七条设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。
地役权合同一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）供役地和需役地的位置；
（三）利用目的和方法；
（四）利用期限；
（五）费用及其支付方式；
（六）解决争议的方法。
第一百五十八条地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
第一百五十九条供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。
第一百六十条地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。
第一百六十一条地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。
第一百六十二条土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。
第一百六十三条土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。
第一百六十四条地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。
第一百六十五条地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。
第一百六十六条需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。
第一百六十七条供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。
第一百六十八条地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：
（一）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；
（二）有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。
第一百六十九条已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
第四编担保物权
第十五章一般规定
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十一条债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。
第三人为债务人向债权人提供担保的，可以要求债务人提供反担保。反担保适用本法和其他法律的规定。
第一百七十二条设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。
担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十四条担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。
第一百七十五条第三人提供担保，未经其书面同意，债权人允许债务人转移全部或者部分债务的，担保人不再承担相应的担保责任。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十七条有下列情形之一的，担保物权消灭：
（一）主债权消灭；
（二）担保物权实现；
（三）债权人放弃担保物权；
（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。
第一百七十八条担保法与本法的规定不一致的，适用本法。
第十六章抵押权
第一节一般抵押权
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十一条经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。
第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
第一百八十三条乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
第一百八十四条下列财产不得抵押：
（一）土地所有权；
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；
（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；
（五）依法被查封、扣押、监管的财产；
（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。
抵押合同一般包括下列条款：
（一）被担保债权的种类和数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；
（四）担保的范围。
第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百八十八条以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。
第一百八十九条企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。
依照本法第一百八十一条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
第一百九十二条抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第一百九十三条抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。
第一百九十四条抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。
债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第一百九十六条依照本法第一百八十一条规定设定抵押的，抵押财产自下列情形之一发生时确定：
（一）债务履行期届满，债权未实现；
（二）抵押人被宣告破产或者被撤销；
（三）当事人约定的实现抵押权的情形；
（四）严重影响债权实现的其他情形。
第一百九十七条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。
前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。
第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第一百九十九条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；
（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
第二百条建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
第二百零一条依照本法第一百八十条第一款第三项规定的土地承包经营权抵押的，或者依照本法第一百八十三条规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。
第二百零二条抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。
第二节最高额抵押权
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
第二百零四条最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。
第二百零五条最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。
第二百零六条有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：
（一）约定的债权确定期间届满；
（二）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；
（三）新的债权不可能发生；
（四）抵押财产被查封、扣押；
（五）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；
（六）法律规定债权确定的其他情形。
第二百零七条最高额抵押权除适用本节规定外，适用本章第一节一般抵押权的规定。
第十七章质权
第一节动产质权
第二百零八条为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权就该动产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，交付的动产为质押财产。
第二百零九条法律、行政法规禁止转让的动产不得出质。
第二百一十条设立质权，当事人应当采取书面形式订立质权合同。
质权合同一般包括下列条款：
（一）被担保债权的种类和数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）质押财产的名称、数量、质量、状况；
（四）担保的范围；
（五）质押财产交付的时间。
第二百一十一条质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。
第二百一十二条质权自出质人交付质押财产时设立。
第二百一十三条质权人有权收取质押财产的孳息，但合同另有约定的除外。
前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。
第二百一十四条质权人在质权存续期间，未经出质人同意，擅自使用、处分质押财产，给出质人造成损害的，应当承担赔偿责任。
第二百一十五条质权人负有妥善保管质押财产的义务；因保管不善致使质押财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。
质权人的行为可能使质押财产毁损、灭失的，出质人可以要求质权人将质押财产提存，或者要求提前清偿债务并返还质押财产。
第二百一十六条因不能归责于质权人的事由可能使质押财产毁损或者价值明显减少，足以危害质权人权利的，质权人有权要求出质人提供相应的担保；出质人不提供的，质权人可以拍卖、变卖质押财产，并与出质人通过协议将拍卖、变卖所得的价款提前清偿债务或者提存。
第二百一十七条质权人在质权存续期间，未经出质人同意转质，造成质押财产毁损、灭失的，应当向出质人承担赔偿责任。
第二百一十八条质权人可以放弃质权。债务人以自己的财产出质，质权人放弃该质权的，其他担保人在质权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。
第二百一十九条债务人履行债务或者出质人提前清偿所担保的债权的，质权人应当返还质押财产。
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，质权人可以与出质人协议以质押财产折价，也可以就拍卖、变卖质押财产所得的价款优先受偿。
质押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第二百二十条出质人可以请求质权人在债务履行期届满后及时行使质权；质权人不行使的，出质人可以请求人民法院拍卖、变卖质押财产。
出质人请求质权人及时行使质权，因质权人怠于行使权利造成损害的，由质权人承担赔偿责任。
第二百二十一条质押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归出质人所有，不足部分由债务人清偿。
第二百二十二条出质人与质权人可以协议设立最高额质权。
最高额质权除适用本节有关规定外，参照本法第十六章第二节最高额抵押权的规定。
第二节权利质权
第二百二十三条债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质：
（一）汇票、支票、本票；
（二）债券、存款单；
（三）仓单、提单；
（四）可以转让的基金份额、股权；
（五）可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；
（六）应收账款；
（七）法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。
第二百二十四条以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，当事人应当订立书面合同。质权自权利凭证交付质权人时设立；没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立。
第二百二十五条汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单的兑现日期或者提货日期先于主债权到期的，质权人可以兑现或者提货，并与出质人协议将兑现的价款或者提取的货物提前清偿债务或者提存。
第二百二十六条以基金份额、股权出质的，当事人应当订立书面合同。以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立；以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立。
基金份额、股权出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让基金份额、股权所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。
第二百二十七条以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的，当事人应当订立书面合同。质权自有关主管部门办理出质登记时设立。
知识产权中的财产权出质后，出质人不得转让或者许可他人使用，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让或者许可他人使用出质的知识产权中的财产权所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。
第二百二十八条以应收账款出质的，当事人应当订立书面合同。质权自信贷征信机构办理出质登记时设立。
应收账款出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让应收账款所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。
第二百二十九条权利质权除适用本节规定外，适用本章第一节动产质权的规定。
第十八章留置权
第二百三十条债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。
前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。
第二百三十一条债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。
第二百三十二条法律规定或者当事人约定不得留置的动产，不得留置。
第二百三十三条留置财产为可分物的，留置财产的价值应当相当于债务的金额。
第二百三十四条留置权人负有妥善保管留置财产的义务；因保管不善致使留置财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。
第二百三十五条留置权人有权收取留置财产的孳息。
前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。
第二百三十六条留置权人与债务人应当约定留置财产后的债务履行期间；没有约定或者约定不明确的，留置权人应当给债务人两个月以上履行债务的期间，但鲜活易腐等不易保管的动产除外。债务人逾期未履行的，留置权人可以与债务人协议以留置财产折价，也可以就拍卖、变卖留置财产所得的价款优先受偿。
留置财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第二百三十七条债务人可以请求留置权人在债务履行期届满后行使留置权；留置权人不行使的，债务人可以请求人民法院拍卖、变卖留置财产。
第二百三十八条留置财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归债务人所有，不足部分由债务人清偿。
第二百三十九条同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。
第二百四十条留置权人对留置财产丧失占有或者留置权人接受债务人另行提供担保的，留置权消灭。
第五编占有
第十九章占有
第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。
第二百四十二条占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。
第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。
第二百四十四条占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人；权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有人还应当赔偿损失。
第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。
占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。
附则
不动产经营与管理范文5
关键词：营改增 经营成果 措施
国家公布的数据显示，2012年“营改增”试点以来，截至2015年底，“营改增”已累计实现减税6412亿元，其中试点纳税人因税制转换减税3133亿元，原增值税纳税人因增加抵扣减税3279亿元。以上数据可以看出，“营改增”对原增值税纳税人的税负和经营成果也产生了重大影响。本文从作为原一般纳税人的商业企业角度出发，从以下三个层面展开分析：一是分析烟草商业企业与全面“营改增”相关的经营业务；二是全面“营改增”对企业税负和经营成果的影响；三是企业主动应对“营改增”采取的措施。
一、全面“营改增”影响的经营业务
全面实行“营改增”以后，最后四个行业纳入增值税范围，增值税进项税额的抵扣范围进一步扩大，对商业企业影响较大的主要有以下方面：一是差旅费、会议费、培训费等支出纳入抵扣范围；二是与房屋建筑物等不动产购置、维修、承租相关的相支出也可抵扣；三是原不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产，在改变用途，用于允许抵扣进项税额的应税项目时，可以计算抵扣进项税。
二、“营改增”对经营成果的影响
（一）服务业影响期间费用变小，利润增加
由于“营改增”将服务业全部纳入增值税范围，企业业务人员因公外出取得的，与差旅费、会议费、培训费等相关的增值税专用发票按照规定可以抵扣进项税额，在资金支出相同的情况下，企业只需要将不含税金额计入期间费用。如支付住宿费500元，“营改增”之前，计入期间费用500元；“营改增”后，若取得6%的专用发票，可以抵扣进项税28.3元，实际计入期间费用471.7元，企业利润总额增加28.3元。
（二）房屋建筑物等不动产纳入抵扣范围的影响
一是外购不动产的入账价值变小。“营改增”之前，企业购置不动产支付的全部价款，均计入资产原值并计提折旧，“营改增”之后，用于企业生产经营的不动产，只要取得增值税专用发票，增值税进项税额也可抵扣，计入资产原值金额变为不含税金额，计提的折旧费也相应地减少。二是与不动产维修相关的支出，“营改增”之前属于营业税应税范畴，无法取得增值税专用票据，需要全额计入成本费用；“营改增”之后，只需将增值税专用发票上载明的不含税金额计入成本费用，金额较“营改增”之前变小，实际减少了企业成本费用，增加了企业利润总额。三是不动产经营租赁支出方面，与服务业类似，不动产经营租赁支出因价税分离，也会导致费用总额变小，利润总额增加。
（三）资产改变用途，以前转出的进项税额仍可抵扣
全面“营改增”前，资产购置是的用途直接决定了其进项税是否可以抵扣，并且以后无论是否改变用途都没有机会再抵扣进项税额。“营改增”后，按照《国家税务总局关于的公告》（国家税务总局2016年第15号）明确规定，按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的项目的，只要取得了合法有效的增值税扣税凭证，可以按照不动产净值率计算抵扣进项税额。
例：某一般纳税人，与2016年5月取得一处房产，作为企业集体福利设施，增值税专用发票注明的税额为6万元，总价款126万元。假设折旧年限20年且无残值。至2016年9月，因公司扩大生产，将该房产改为厂房，按照15号公告规定，可以按照净值率计算抵扣进项税额。
不动产净值率=不动产净值/不动产原值*100%
=（126-126/20/12*4）/126=98.33%
可抵扣进项税额=6*98.33%=5.8998万元，应分为两个年度抵扣。
因此，该一般纳税人在2016年10月可抵扣进项税额=58998*60%=35398.8元，至第二年10月抵扣23599.2元（40%部分）。
三、企业采取的应对措施
（一）选好供应商，抓住采购源头
若要充分享受“营改增”带来的红利，有效降低企业税负和成本费用，抓住生产经营的源头――物资采购，选择供货商就尤为关键。
例如：一批应税货物，某一般纳税人报价是100万元，提供增值税专用发票（17%），则不含税价格是：100/1.17=85.47万元，可以抵扣的增值税进项税额是14.53万元，同时因为抵扣14.53万元的进项税额，可以减少各项附加税费1.74万元（假设城建税7%、教育费附加3%、地方教育附加2%。14.53*12%=1.74），企业最终的成本是83.73万元。如果小规模纳税人能提供税务机关代开的增值税专用发票（3%），则小规模纳税人的报价为86.55万元时，企业的最终成本是83.73万元，与一般纳税人的报价100万元是无差别的。具体计算验证如下：86.55/1.03-86.55/1.03*3%*12%=83.73万元。
在不考虑货币时间价值的情况下，依据此无差别点，可以得出以下结论：在一般纳税人报价100万元的情况下，当小规模纳税人报价低于86.55万元时，选择小规模纳税人为供货商可以降低企业的成本，反之应当选择一般纳税人为供货商。
（二）加强税收政策学习，提高财务人员专业水平
“营改增”政策的变化与企业的税收核算、经营管理紧密相关，财务人员只有认真学习、真正理解“营改增”政策的具体内涵，才能做到合理筹划，当好企业的参谋助手，科学应对“营改增”对企业成本费用和整体税负的影响。
不动产经营与管理范文6
关键词：不动产物权 不动产登记的性质 不动产统一登记制度
不动产物权变动制度是一个既重要又庞大，且错综复杂的体系，它基本上由民法实体法上的物权法部分和行政法上的不动产登记制度两个部分组成。
建设社会主义市场经济的一个基本条件是划清政府与市场主体的各自活动范围，厘定政府职能界限，使政府不去干预市场主体的具体经济活动而集中精力去做其应该做的事情。在经济管理领域，政府职能将限于核定社会成员准人市场的资格，明确民事权属状态，营造并维护市场的公平竞争环境。由此可见，作为明确市场主体产权归属及其权利享有状态内容之一的不动产物权登记制度在政府各项职能中居于基础性地位。
一． 问题的提出：我国传统的不动产登记制度
由于历史原因，计划经济体制下不动产的财产性长期不被承认，不动产被排除在财产法之外，不动产登记具有浓厚的行政管理色彩，加之管理权分散，我国传统的不动产登记极为混乱。
（一）不动产登记的法律不统一
我国的行政机关在进行不动产登记时所依据的是分散在各个法律法规中的登记规范。仅法律就有《土地管理法》及其《实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》、《森林法》、《矿产资源法》、《草原法》、《渔业法》、《担保法》等之多，另外还包括国务院有关行政主管部门制定的登记规则，如国家土地局制定的《土地登记规则》。这些性质、渊源、效力不同的登记法规都是计划经济时代的产物，已不能满足市场经济下不动产物权变动的需要。
（二）不动产登记机关不统一
根据上述分散的法律法规的规定，土地、房地产、森林、矿产等所有权或抵押等的登记分别由县级人民政府土地行政、房产、林木、地质矿产或地方人民政府规定的主管部门行使。
在这种传统的不动产登记中，中央和地方政府各部门具有自己管理不动产登记的领域，体系庞杂，弊端重重：当事人登记时经常要到多个部门才能登记完毕，而且效力可能不同；分散的登记制度给有关不动产交易机关带来查阅信息不够全面的困难，造成土地和其上房屋分别抵押或重复抵押等现象；各登记机关为了部门利益，争相登记，形成重形式轻审查、人浮于事的局面。
（三）不动产登记错误的赔偿问题缺乏规定
我国目前的法律法规中缺乏关于不动产登记赔偿问题的规定，在实践中造成不动产登记机关的权利和义务被割裂的畸形现象。登记机关仅指向收费的权利，而对登记错误的后果不负任何责任，严重的损害了当事人的合法权益，由此产生了大量的不动产登记纠纷；因为登记机关不对错误的不动产登记负责，不利于加强不动产登记机关的责任感，缺乏压力和动力去认真履行不动产登记的义务，影响了不动产登记的公信力。
（四）不动产登记的信息不够公开化
我国相关法律法规没有明文规定公开查簿制度。在司法实践中经常遇到需要查询当事人不动产信息的情况，而掌握不动产登记信息的部门认为登记只是为了执行政府的管理职能，不愿或者不及时、不准确地提供不动产信息。这与物权变动的公示公信原则所要求的登记信息的充分、有效公开相去甚远。
二． 重构我国不动产登记的性质
不动产登记，也就是不动产物权登记，是不动产所在地的登记机构依申请将不动产物权的设立、变更、转让和消灭在不动产登记簿上予以记载的制度。不动产登记的性质是不动产登记制度中的基本问题。
（一）传统学界观点
目前学界有关不动产登记的性质，大体上有三种学说:1、公法行为说，该说认为:不动产登记的性质，属于一种行政行为。 2、私法行为说，该说认为，登记效力之发生在于登记之意思表示，登记效力之发生脱离申请人意思则难以发生效力。从登记所产生的效力来看，登记行为是产生私法效果的行为。3、证明行为说，该说避免公、私法性质上的判断，认为房屋产权管理机关的职责范围也只是审查买卖双方是否具备办证(交付)条件，房屋产权变更登记本身，也只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示，而不是对房屋买卖合同的审查和批准。
笔者认为，不能笼统地判断不动产登记的性质，分析不动产登记的性质必须结合不动产物权登记的种类及物权的基本分类。
（二）不动产登记的性质之分析
笔者借鉴准物权理论，将我国的不动产物权一分为二，并以此为基础分别探讨不动产登记的性质，从而在此“二分法”前提下展开对不动产统一登记的范围的研究。
1．我国的不动产物权的类型
根据我国现行法律和已颁布的《物权法》之规定，笔者认为，我国的不动产物权包括以下种类：
（1）不动产所有权：国家所有权；集体所有权；私人和其他权利人的所有权。
（2）不动产担保物权：只有不动产抵押权。
（3）不动产用益物权：自然资源使用权；建设用地使用权；土地承包经营权；宅基地使用权；地役权。
对于上述种类，借鉴准物权理论，可以将不动产物权分为准物权与典型物权。典型物权如我们通常所涉及的土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权。在此主要讨论准物权问题。
准物权同典型物权相比具有较大的特殊性，但仍然属于物权范畴。对准物权概念的理解在学者之间有一定的差异。如有学者认为准物权是指某些性质和要件相似于物权、准用物权法规定的财产权，因而法律上把这些权利当作物权来看待，准用民法物权法的规定。属于准物权的财产权有:林木采伐权、渔业权、采矿权、狩猎权、先买权等。也有学者认为，水权、矿业权和渔业权等并非为民法所规定的物权，将准物权称为特别法上的物权。如王利明教授认为，特别法上的物权，公民、法人经过行政特别许可而享有的可以从事某种国有自然资源开发或作某种特定的利用的权利，如取水权、采矿权、养殖权等。当然，也有学者明确地使用准物权这一概念。如崔建远教授认为，准物权不是属性相同的单一权利的称谓，而是一组性质有别的权利的总称。按照通说，它是由矿业权、水权、渔业权和狩猎权等组成。为了论述的方便，笔者使用准物权这一表述。
准物权的客体一般具有不特定性，准物权的取得与自然资源主管部门的行政许可相联系。2004年7月1日起实施的《中华人民共和国行政许可法》规定，涉及有限资源开发利用的，应作为行政许可的事项(第12条规定)。由于准物权所指向的标的物是自然资源，而自然资源是有限的，并且与可持续发展和环境保护相关，因此，准物权具有很强的公法色彩。
准物权由行政许可而取得，其客体具有不确定性，同时准物权上负有较多的公法上的义务，一般不能自由转让，准物权的行使一般不以对物的占有为必要。[1]（P76-P85）
2．我国不动产登记的性质
笔者认为，对于不动产登记之性质，应以“二分法”区别对待。依不动产物权类型的不同将登记主要分成两类:
一类是行政机关依照法律规定的条件和程序许可或确认的物权之登记，如探矿权、采矿权、取水权等有关国家所有的自然资源的准物权。这一类准物权的登记，涉及公共利益和行政管理权关系密切。
另一类是通过合同、继承取得或者以土地出让方式产生的典型物权变动之登记，如房屋所有权、建设用地使用权、土地承包经营权、地役权等。这一类基本上和行政管理权没有关系，主要是物权人通过登记机构的公示来确保自己的权利。
基于此，笔者认为，前一类以不动产行政管理理论为基础的不动产物权登记属于行政行为范畴，应由行政许可或行政确认等加以规范；后一类与公民权益息息相关，以民法物权法理论为基础的登记应为复合性质的行为，应当是我们目前建立统一的不动产登记制度要讨论的重点。需要说明的是，“二分法”与物权的平等保护原则并不矛盾，相反，恰恰是对其的合理补充。
综上所述，不动产登记行为的性质应以“二分法”论。目前实务界和行政法学界不分种类地笼统地只强调不动产登记行为性质的公法性或一味强调不动产登记行为的私法效果，又或是单以证明行为论，均不足以全面阐释内容丰富的不动产登记行为。只有先明确不动产登记的性质，才能制定出不动产统一登记制度的立法框架。本文所探讨的不动产统一登记制度的行政法视角正是基于这一前提之下。
3．构建我国不动产统一登记制度下不动产登记的性质
由于准物权登记的行政行为性质以及目前政出多门、管理分散的现状，准物权登记的统一无论在理论上还是实践中都是不成熟的。
现阶段构建我国的不动产统一登记制度的范围应以后一类复合行为性质的不动产登记为限。这种复合性质的不动产登记，有两重意义：一是公法上的意义，一是私法上的意义。前者的意义在于行政权力对不动产的监督管理和给国家税收提供依据；后者的意义在于通过权利状态的公示，保证交易的安全。
有学者认为这种复合行为性质的不动产登记“是一种准行政行为和证明行为”。[2]（P9）笔者比较赞同这种观点。行政行为以法律效果的内容是效果意思还是观念表示为标准，分为行政行为与准行政行为。一般认为，行政行为是一种法律行为，它是依照行政机关的意思表示直接产生法律效力的行为。准行政行为是介于法律行为与事实行为之间的一种行为，本身并不能直接为相对人设定行政法上的权利义务。该种观念表示行为虽然也伴随一定的法律效果，但与法律行为不同，该种行为效果完全基于法律的直接规定而产生，并非基于行政机关的意思而产生。因此，行政登记属于准行政行为，只产生间接的法律效果，而不产生直接的法律效果。[3]（P33）
该行为之所以属于准行政行为:其一，登记行为是一种观念表示，不包含登记机关的意思表示，只代表登记主体对客观事实的认知与判断，不动产物权登记的内容只是对申请人的不动产物权享有与处置情况进行核实、登录。其二，登记行为的效果基于法律的明文规定而非行政主体的意思表示，该行为表明的是国家对民事权利主体所享有的不动产物权的一种确认。从行政主体的意思参与程度讲，不动产物权登记中，行政主体一般无自由裁量余地，对于符合条件的申请，其负有登录的义务与职责，是对私权状况的予以证明而非干预。所以，这一种不动产物权登记行为应是一种准行政行为，同时也是一种证明行为，如梁慧星老师所言，“不动产登记在本质上是国家证明行为，而不是批准行为”。
作为准行政行为的不动产物权登记具有两项功能:一是证明，登记行为在客观上产生一种公示效果，因此可以证明登记在不动产登记薄上的权利是正确、真实的，只有提供充足的反证，不动产登记薄中的登记内容才能被推翻；二是确认，登记在不动产登记薄中的内容是经过行政机关的核实后所做的记载，代表着官方对权利主体所享有的不动产物权的确认，因此在客观上具有一定的公定力。 三． 构建我国不动产统一登记制度的思考
《物权法》第10条规定，“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”
如前所述，由于准物权登记的行政行为性质以及目前政出多门、管理分散的现状，准物权登记的统一无论在理论上还是实践中都是不成熟的。要想统一绝非易事，所以暂且维持现状。以民法物权法理论为基础的典型物权的登记是准行政行为和证明行为，应当是我们目前建立统一的不动产登记制度要讨论的问题。
（一）确立统一的不动产登记机构
不动产登记机关确定在哪一个部门，应当根据法理和国际惯例确定。世界各国或地区的登记机关，无非是司法部门和地政部门两种。德国实行的是司法部门登记的做法，他们的土地登记实际上就是不动产登记，而且这种登记仍可以为不动产的交易秩序提供由国家公信力支持的、公开的、统一的法律基础。结合我国实际情况，由法院进行登记，登记结果必然对裁判产生影响。比如由于工作人员的一些原因造成登记错误，本应承担责任。但如果由法院自己去追究，是会有一定干扰的。并且登记在我国有准行政行为的性质，登记由行政机关承担有其合理性。
笔者认为，目前以地政部门的登记为基础建立我国的不动产统一登记制度，应当说较为实际和方便操作。理由是：第一，不动产的核心是土地产权，其他不动产产权也以土地产权为基础，因此登记机关的统一，必然是以土地登记为基础和核心的统一。第二，我国自1987年开展土地登记工作以来，已基本完成城市土地和大部分农村土地的登记工作，可以说我国的绝大多数土地的初始登记工作基本完成，这为不动产统一登记奠定了基础。
在这方面有我国台湾地区的立法经验可以借鉴。台湾的不动产登记原则上是由县市地政机关办理的。从台湾目前的情况来看，由于各市县依法在辖区内分设登记机关，即地政事务所，这又大大简化了土地登记作业的流程，便利人民申请登记，符合实际生活的需要。
所以，在不动产登记制度上，我们可以充分学习台湾地区的立法经验，并结合大陆实际，不动产登记应以原土地登记部门为基础，在土地管理部门内另设机构，成立统一规范符合实际的不动产登记局。这样做的好处在于节约社会成本，便于实践操作。此外，不动产登记机关实行垂直领导制，规定严密的登记程序，以加强管理的力度，防止不动产登记机关利用自己的服务进行牟利。
（二）明确统一登记的范围
不动产涉及的面很广，土地、房屋是不动产，草原、林地、水库、道路也是不动产，探矿、采矿、养殖、电力和通讯等设施都涉及不动产。哪些不动产应当纳入统一登记的范围，哪些不宜统一登记，在我国现阶段应当加以区分。
根据前述准物权与典型物权的划分，不动产登记性质的“二分法”，对于民事主体之间的物权变动，如房屋所有权、土地承包经营权等，不涉及行政机关的意思表示，与行政管理关系无关，依据准行政行为属性，将其纳入统一登记范围当属无疑。但是采矿权、取水权等有关国家所有的自然资源这些准物权，行政机关依行政许可等产生的物权变动，不宜纳入进来。因为这涉及到行政管理体制的改革，而行政管理体制改革本身也有一个过程，目前尚不成熟。
（三）明确不动产登记机关的赔偿责任
根据物权法和不动产登记的基本原理，登记是以国家的公信力为不动产的交易提供法律基础的行为。如果登记发生错误，也就是交易基础发生错误，当事人及其他利害关系人均可能因此而遭受损害。为了保障权利人的合法权益以及加强登记人员责任感，有必要建立权利人登记救助机制，完善登记机关及其工作人员的责任制度。
权利人救助机制已为《物权法》所确立，增设了预告登记、更正登记、异议登记制度，在此不再赘述。我们主要讨论登记机关的赔偿责任。
登记的准确、真实及完整是登记工作的内在要求。笔者认为，不动产物权登记行为给相对人造成实际损失的情况下，已完全满足行政赔偿的构成要件:从主体角度讲，不动产物权的登记工作是由行政机关而非司法机关来完成；其次，登记行为同样是一种履行行政职务的行为；第三，登记行为确实可能给相对人造成现实经济损失，且该损失属于直接损失；第四，登记行为与相对人的损失之间确实存在因果关系，登记行为是造成损失的前提条件；第五，滥用职权以及不当或错误的登记，说明行政机关在履行登记职责过程中违反了对相对人应尽的义务，构成行政赔偿中的违法行为。
此外，登记机关应设立登记赔偿备用基金。从国外立法实践上看，德国和瑞士专门设立登记赔偿基金，以弥补可能造成的对真正权利人利益的损害，我国也可以仿此例设立专门的登记基金。登记基金的来源应考虑：在不动产登记的业务中，将按件收取的费用，纳入不动产登记赔偿基金；登记机关可以向保险公司投保，设立责任保险；登记机关可以依法设立行政追偿权，以保证有足够的赔偿基金。
（四）按照公平、公正、效率、便民的要求，建立现代行政程序制度
1．窗口式办公
窗口式办公，就是以单独对外的收发文室为窗口受理业务，公民、法人只需将申请文件和必备资料从窗口递入，即可按规定的时限到窗口领取结果，受理人和办理人相分开，一个窗口进一个窗口出，封闭办公，集中对外。[4](P478)
2.建立不动产统一登记的信息公开制度
信息公开是行政公开的基本原则。其意义在于：一方面，公开由行政权力来源于人民主权这一根本性事实所决定，权力运行的全过程应当为权力的授出人——所有人知晓；另外一方面，公开也是行政权力健康运行的本质要求。[5](P21)
首先是政务信息公开。对与群众利益相关的、便于群众参与管理和监督的政务信息，逐步定期披露，既增加了政务工作的透明度，又增强登记机关的责任感。
其次是建立资料信息的可查询制度。信息公开的对象应是社会全体成员，改变目前仅是向特定群体（当事人、法官、律师等）公开的做法，体现透明化管理、为人民服务的立场；信息公开的内容应包括所有资料，彻底改变目前仅能查询或使用有限登记资料的做法，只有全面的信息才能使当事人作出正确的不动产交易决策；明确信息公开的方式，包括布告栏、咨询服务小组、网上公告等，以实现全方位、高质量的服务。
在不动产统一登记制度下，信息的公开畅通能全面保护当事人的知情权，避免造成土地和其上房屋分别抵押、重复抵押或不法分子恶意登记等现象。
参考文献
[1] 崔建远.准物权的理论问题[J].中国法学.2003，(3).
[2] 郭明龙、王利民.转制与应对——论我国不动产登记瑕疵救济模式的结构性变革[J].云南大学学报法学版.2006.(5).
[3] 皮宗泰、王彦.准行政行为研究[J].行政法学研究.2004.(1).
