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商业地产发展前景范文1
我公司对商业的操盘经验几乎为零，目前我公司唯一开发的一个商业体项目，还是与其他商业公司合作开发。从12年拿地到现在，设计图纸出了4、5版升版图，变更签证不断，光是因为电梯一项的变更签证，造成的损失就上100万，地基工程变更上1000万。边施工边设计是家常便饭，项目工期是一拖再拖，不能按期交房的风险越来越大。详细探明商业地产与住宅地产之间的区别，对我们更好地操作商业地产项目是至关重要的。
商业地区与住宅地产区别较大，主要是底楼位置要求、目标顾客、功能用途、消费环节、物业要求、产品设计、营销方式、投资回报形式、专业程度、综合实力等等。
1.产品性质不同
住宅产品的本质是功能性产品，其直接使用功能正是消费者购买的主要动因，价值的前因是居住，超值是居住功能的同期附带价值表现。
商铺的绝大多数买主购买的首要目的是出租获利，已经商铺本身的售价升值。购买的根本目的是让手中现有资金通过商铺这一“产品”实现保值增值。因此，商铺的本质是金融产品。
2.价值体系不同
住宅项目的主体是开发商、业主、物业管理公司，开发商移交产品后价值就得以实现；而综合型商业项目中，需要开发商、业主、经营商户、商业管理公司、物业管理公司、消费者6种角色，商铺开业后能持续良好的经营，商铺的价值才算真正得以实现。
3.客户构成不同
住宅的购买者主要是小资阶层、白领阶层、普通人员，现目前市场条件下，基本是自用，投资者较少。商业地产的购买者则是一般的经营户和投资者，自营与投资者的比例反而是3：7或2：8。
以上的不同，注定了开发关注点不同，主要是以下几方面：
3.1地理位置方面
住宅地产的环境，只要能进人，只要能通车就行；商业地产的价值首先体现就是地理位置，应选择成熟的商业区或者是有发展潜力的商业地段。
3.2销售策略方面
商业地产是物业升值和商业经营收益为投资动力，即商业销售后要考虑返租、回报和风险的问题。
住宅项目的营销策略目标是让人认可项目，商业项目的营销策略目标不但要认可项目，更重要的是要让他们对项目的定位、经营管理有信心，对项目今后的增值升值有信心。即需要通过对商业发展前景、片区商业发展前景、经营管理承诺的分析、论证引导客户建立起投资的信心。
3.3推广节奏方面：产品决定客户，客户决定推广
住宅的推广过程的重点和难点是在项目还没有具体形象的时候。因为在项目前期，所有的定位和设计都只停留在图纸上，人们对项目的态度存有一定的谨慎，而随着工程进度的进展，项目逐渐呈现在人们的面前时，对人们的信心是非常有利的支持。
商业项目推广的重点阶段是项目开盘前后，这是商业项目销售的黄金时间。因为商业项目的购买动力来源于客户的信心，而客户信心的建立，主要看项目推广的信息传达。在项目操作的前期，开发商具有信息优势，可以有甄别地传达信息，很容易树立起客户对项目的信心，短时间内促成销售行为的产生。但随着项目的进展，开发商的信息优势将减弱，客户获得信息更多，思考的因素也就会更多，购买犹豫性也就不断增强。同时商业项目必须要能招商营业才能初步体现其价值，因此开始营业前的招商进展，营业后的经营状况直接影响了各个层面客户对项目的信心。
3.4综合实力方面
从资金运作的角度讲，对于住宅地产，销售便是资金回笼的开始，用销售带动项目的后续开发。而商业地产的销售风险很高，商业销售完成后，对后期的资金需求量还很大，需要大量的资金投入才能完成商业经营的培育期，实现盈利。即商业地产的资金投入周期长，回笼资金慢，财务压力大。需要公司强力的资金实力，才能支撑项目开发完成，获得赢力。我公司开发的项目，就是从12年5月开始资金投入，预计到17年才能回本，后续商业运营良好，才能获得利润。
3.5对专业的策划机构要求方面
商业地产发展前景范文2
1.国际金融危机和中国经济地位的提升对商业地产需求的影响。中国在世界经济中地位的提高导致了中国一些城市的国际化程度明显提高，如北京、上海、广州等城市。这种国际化程度的提高和向外辐射作用必然会引起商业地产的快速发展，刺激商业地产的投资，提高商业地产的需求潜力。虽然受到了全球金融危机的巨大冲击，但中国的经济增长势头良好，在世界各国中仍属于高速增长的国家。尽管近年来中国GDP增速有所放慢，但是增速依然很大，中国的GDP从1978年的2683亿美元，增长到2010年的5.879万亿美元，增长了20余倍，平均增速近10%。GDP的持续高速增长必将促进中国商业地产的发展。
2.中国城市化进程加快促进商业地产需求增长。改革开放以来，随着中国城市化进程的加快城市人口逐年增加，居民收入不断增加。2009年城镇居民人均可支配收入为17175元，年末城镇人口占总人口的比例达到了45％以上。中国城市化水平不断提高，城镇人口和城镇居民人均可支配收入不。
3.需求主体对宏观形势的不乐观的影响。近几年，国家加强了对房地产市场调控的调控力度，而调控的对象主要是住宅地产，这就使得很多开发商和投资者把目光转向了商业地产，促使商业地产需求增加。2010年4月17日，国务院了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出十条举措，被行业内称作“新国十条”。住宅地产的需求受到了国家政策的影响，国家一系列的宏观经济政策，比如财政政策和货币政策对商业地产的发展产生了严重的影响，需求主体对宏观经济形势的不乐观也会导致中国商业地产需求潜力的下降。
中国商业地产市场的未来发展趋势
中国经济的未来方向、城市化进程不断加快的客观发展规律及国家对房地产行业的调控政策，都将促进房地产企业进入行业性的战略转型，商业地产必然会成为房地产企业发展的重点。
1.商业地产的发展会随着中国经济的高速增长进一步发展。首先，从中国房地产的发展前景看，商业地产作为房地产的必要补充，在其带动下相互增长。其次，为了促进经济发展国家实施扩大内需的政策，加强基础设施的建设，提高人民生活水平和工资水平，提高人民的消费能力。所以，连锁零售业、餐饮业、零售业的发展必将带动商业地产的发展。第三，在投资方面，以食品、快速消费品、日用品为经营主体的大型超市和连锁超市受金融危机影响最低，所以当其他投资产品不同程度处于低迷状态的情况下，投资于商铺、购物中心等商业地产，将会有很大的利益的回报空间。
2.城市化进程加快将为商业地产发展带来良好发展机遇。商业地产发展和繁荣离不开城市发展，随着中国城市化进程的不断加快，城市消费升级将带动商业地产的繁荣
。新的城市规划和向外扩张需要地产来进行城市功能完善和综合平衡的开发，商业地产繁荣助推了城市发展，扩张了城市的发展，提高了城市吸引力，吸引更多人口和企业向城市集中，进而提高了城市化率，商业地产和城市化互为动力，这两者是共生共融的关系。随着中国中产阶层的兴起，引发消费者结构的变化，并且会打破传统的商业模式，商业地产物业增值服务更加完善。商业地产行业更加多元化、个性化、时尚化，分层消费和主题商业模式将成为发展重点。
3.多元化的融资模式为商业地产开发提供资金保障。融资渠道的多元化，以往地产开发商60%~70%的资金都来自银行贷款的现象，近年来得到了很大的改善。房地产企业的融资方式和手段发生了较大变化，呈现出前所未有的创新势头，正走向融资模式多元化发展方向。目前，信托、基金、私募以及证券市场等各种融资途径都成为了商业地产融资的手段，而且越来越多的商业地产开发公司已经走向上市这条道，如万达、SOHO等。委托贷款、房地产信托、房地产投资基金（REITs）、股权融资等成为房地产企业新的融资选择渠道，从而实现降低融资成本、确保资金链安全、提高资金使用灵活性。
4.信息技术将在在商业地产开发中发挥重要作用。随着信息技术的发展，运用电子信息化体系来提升商业地产行业管理水平，商业地产开发比传统的住宅开发更重视市场信息。通过深入学习先进的管理理念，应用计算机网络技术来整合企业现有的生产、经营、设计、管理，及时地为企业的决策系统提供准确而有效的数据信息，以便对市场需求做出迅速反应。
5.服务业的发展推动商业地产繁荣，商业地产逐渐走向成熟。虽然中国商业地产起步较晚，但发展步伐迅速，随着连锁业、服务业、百货业的兴起，越来越多的房地产企业将进入商业地产开发领域。许多开发商在经历了从规划、设计、招商到运营管理的风险防范等一系列探索过程之后，已经摸索出一条正确的发展道路使其在商业地产领域站稳脚步，并开始成为商业地产开发商的典范。
中国经济面临着结构调整，将由原来的主要依靠工业增长，转向第三产业服务业，推动各个产业协调发展。2007年国务院了《加快服务业发展的意见》，给予了服务业以更高的发展地位，使得服务业在整个国民经济整体发展中具有比以往更多的机遇和挑战。在许多城市中，地方政府已经提出以服务业经济为主导，带动其他产业发展的政策，因此，商业地产将是城市未来经济发展的一个重要推动力。
总结
商业地产发展前景范文3
时隔六年，万达再度落子，选择了南汇周浦镇。
周浦是南汇的一个老镇，地处南汇区西北部，西接闵行区，北邻康桥镇，南连航头镇。对于万达这个巨无霸的光临，业界并没有太多的喝彩，相反，倒是质疑声四起。
究其原因，一则尚属于“下只角”的周浦，似乎难以养活万达广场动辄几十万平方米的“大鱼”
另外，近几年的周浦，除了康桥半岛商业街，新开发的商铺有：中邦置业开发的中邦金座2万平方米：航头12万平方米商业街；绿洲康城2万平方米：另外还有规划中的20万平方米商业设施。而周浦目前常住人口只有7.7万人，并且周边开发的多是别墅，人口导入的量很少，跟商业地产发展不成比例。明眼人一眼看出，周浦俨然已是商铺问题的“重灾区”。
如此一来，带来的拷问是，经验老道、在国内商业地产领域纵横驰骋的万达为何会选址在此?
假以时日，上海南汇万达广场是由于选址不当而败走申城，还是再次引爆万达效应，不仅自己生龙活虎，而且还带动周浦以至整个南汇的商业地产迈上一个新台阶?
带着种种疑问，日前，《财富地产》专访了上海万达广场置业有限公司副总经理吕正韬。这个曾经创造了宁波鄞州万达广场的商业奇迹，相貌颇似大连万达足球队著名右前卫李明的年轻人，将一一告诉你关于万达的底气与信心。
有空白就有机会
《财富地产》：自06年五角场项目开业后，07年年底万达在上海的第二个项目已经启动，并选址南汇。似乎有违ShoppingMall的选址定律。万达做出此战略是基于怎样的考虑?请详细介绍一下此项目的具体情况。
吕正韬：上海南汇万达广场总建筑面积约30万平方米，其中商业面积13万平方米，15万平方米的SOHO公寓与写字楼。由于项目还在建设中，有些方面的数据不方便透露。
目前招商工作也进展得非常顺利，但目前不便于透露商家的名称，可以明确的是，业态包括超市、百货、影城、数码城以及两个大型的餐饮，大型健身中心、电玩城等。
至于选址，整体而言，万达在国内的商业项目，都选在各个城市最繁华的黄金地段。但近两年，万达也开始尝试于各个城市的新城区。如宁波万达广场就选址于新兴城区――鄞州区。周浦是离浦东新区最近的一个板块，同时也是上海最大的人口导入区之一。虽然周浦已存在大量的商铺，但大部分是社区型商铺，缺乏购物、休闲、娱乐、消遣四大功能于一体的一站式购物广场。有空白，就有机会，我相信南汇万达广场未来发展前景非常好。
《财富地产》：上海南汇万达广场何时推向市场，其对于南汇周浦商圈的形成以及上海整体商业业态的发展将发挥怎样的作用?
吕正韬：此项目将在2008年底正式推向市场。届时将对南汇区域的房地产市场起到整体提升的效应。因为商业中心对于板块的提升不是任何住宅项目可以相比的。
就拿宁波万达广场而言，万达广场进驻前，周边住宅均价为5500元／平方米，入住率仅20％。2006年1 2月22日，万达广场开业，当地一主流媒体以《万达开业了，鄞州“开盘”了》为标题，来说明万达在鄞州区所产生的蝴蝶效应。
随后，在配套建设上，各类中小学和医院相继落户；交通上与三江口通勤的公交车班次逐渐增加，新的路网也在设计中；而在人气上，围绕万达广场出现了一大批新兴小区，万科与金地也加入了开发行列。目前，周边楼盘的入住率已达到90％以上。
上海南汇万达广场目前还处在紧张的施工状态，但万达的聚合效应已显现，周边的房价已由6000元／平方米涨到了8000元／平方米。等到年底入市，将开创周浦以及南汇住宅与商业地产市场的新格局。
《财富地产》：除了这五角场与南汇两个项目外，万达在上海还会继续拿地吗?
吕正韬：我们正在寻找新的项目，但是我们与传统住宅项目开发为主不同，我们主要以城市综合体为主，包括商业、酒店、写字楼等物业，所以对于地段的要求比较高，对于土地面积要求也比较大。根据集团董事长的计划未来，我们在上海会有5―10个项目。
《财富地产》：有专家指出，上海商业地产总量已经饱和，在此前提下，万达依然在上海推出大体量的购物中心，是基于怎样的考虑?
吕正韬：如果说上海商业地产过剩的话，只能说乱七八糟的商业地产太多了。比如在南汇周浦康桥地区，有36家房地产开发公司进行住宅项目的开发。这些项目凡是沿街住宅底层都开发为商铺，在周浦康桥那么一块小小的镇区范围内，竟然兴建了100多万平方米的商铺，并且都是档次不高的卷帘门式。可以肯定地说，这些商铺中肯定会有变成死铺的。
而从地区格局上来说，基本上现在的商业地产还是集中在热闹的商圈，集中在环线以内，而相对一些城乡的结合部，或者新型的居住区，商业网点配置远远不够，郊区的商业档次也都很低，还是传统商业的天下，新颖业态很少。
上海城市不断外拓，外环线周围将成为未来重要的人口导入区，而相应的商业配套目前远远不能满足需求。因此，对于万达此种城市综合体的大型商业，上海还有很多空白点。我相信，万达在上海还有很大的发展空间。
总是可以更精彩
《财富地产》：可以说，自2002年进入商业地产领域以来，万达的扩张一直处于上升通道中，但是市场变化莫测，在没有竞争对手的前提下，万达面临的最大挑战是什么?
吕正韬：其实，最大的挑战源自于我们自己。我们希望把产品做得越来越精彩。在卖第一代第二代产品时，几乎没有什么竞争对手。包括第三代城市综合体，由于这种业态的特殊性，不会与住宅市场形成直接的正面竞争。但我们自己要求比较高，每个项目做完以后，我们会有一个复盘会，总结这个项目在建筑、施工、招商、运营上的很多经验教训，然后我们发现其实有很多地方我们可以做得更精彩。有些地方可以使商场的人气更旺，能够使这个板块的房价推向更高。
老板(指万达掌门人王健林)说万达最核心的竞争力就是创新，你看，商业地产、订单地产、城市综合体、REITS、不动产商等等，万达几乎每年都会在商业地产领域推出新的概念、业态和模式。
《财富地产》：据悉，今年万达将成立万达学院，将商业地产从招商、建造到运营各个环节的《商业地产操作规则》公开发行。听说此举导致集团内部出现了不同的声音。作为管理层员工，您不担心万达的商式模式会被国内其他房地产商拷贝过去吗?
吕正韬：说实话，我是一点都不担心。正如王健林所言， “如果核心竞争力是能够用u盘拷走的，那还是核心竞争力吗?”
万达商业广场从图纸设计，到建筑施工，再到后期的招商运营，是一个
完整的产业链，不是学会其中某些环节就能成功复制的。并且现在和万达签了“共进退”协议的企业有8家，包括百货、超市、电影院、数码广场等不同品类，保证无条件在万达所有新增商业地产项目中开店。另外，万达还有30多家关系紧密的合作伙伴。万达有一支属于自己的专业商业管理队伍，正是在各地商管公司的精心运营下，保证了每个万达广场旺盛的人气和生命力。这些是别人学不到，抢不走的。
其次，商业地产开发还要有强大的资本支持。建一个大型购物中心要十几亿人民币，要得到银行信贷的充分支持。如果在全国十几个城市同时开发，那将需要百亿元的投入，目前，国内具备这种资本实力的房地产企业不多，客观上也限制了模仿我们公司的数量。
万达万科不一样
《财富地产》：早在2002年，业内人士就喜欢将万达与万科相提并论，“南有万科，北有万达”，作为万达的管理人员，您对此怎么看?
吕正韬：这个提法，现在基本上已经听不到了。因为他们走了两条完全不一样的道路。作为住宅地产商，万科无疑是国内最优秀的，他们从八十年代初进入房地产行业，并且经营得很好，这很难得。但在他的身后有招商、保利、金地等众多的模仿者竞争者。
万达却另辟蹊径，避开与万科在住宅市场上的正面竞争，走上了商业地产开发之路。从2002年开始，已开发了近30个商业地产项目，持有运营超过400万平方米的商业物业，一步步夯实了万达在商业地产领域无人能撼的领先地位和影响力。万达内部有一句话叫高调做事、低调做人。重实干，不重宣传。所以“万达”在品牌塑造方面远远不及万科。但是，企业做得如何，根本上还是要看销售量、利润以及给予股东的回报。
《财富地产》：目前，房地产业界“拐点论”、“百日剧变论”甚嚣尘上，请问，您对目前房地产形势有何看法?在国家宏观调控步步紧逼时，商业地产总是一枝独秀，对于其目前的发展状况及未来的发展前景，您看法如何?
商业地产发展前景范文4
【关键词】 商业资产 资产管理 创新
商业地产是资金密集型的行业，商业物业的年租金收益越高，其资产价值也就越高。商业地产是对商业物业进行开发、经营、管理和投资，不同于传统的房地产开发，其具有运作周期长、资金投入高、投资风险和投资收益双高的特点。商业地产在经营和管理的过程中，对商业地产的资产管理不够重视，造成商业物业的保值、增值目标实现困难。因此，本文探讨商业地产的投融资以及资产管理存在的问题。探讨如何加强商业地产的经营理念的转变，将资产管理理念嫁接到商业地产的开发和管理中，实现商业地产的资产运营效率的提升，实现商业物业的净利润的最大化，提升商业地产开发的投资收益率，促进商业地产经营目标的实现。
一、我国商业地产管理存在的主要问题
1、资金链管理形式单一，缺乏完善的资金循环机制
商业地产不同于其他房地产项目，商业地产的开发对资金的依赖性较强，因此，商业地产与金融市场的结合关系十分紧密。但是目前我国的金融体系还不够发达，商业地产的开发商在投融资过程中主要依赖于传统的银行贷款等间接融资方式来实现商业地产开发的资金投入，并通过商业地产后期的运营来回收资金并偿还银行债务，积累进行下一个项目开发的资金。商业地产在资金链的衔接中由于结构的单一和资金循环机制的缺陷，造成商业地产资产管理的不足，影响商业地产的开发管理和资产安全。
2、产权分散，资本市场参与度不高，未形成外部循环机制
我国商业地产的开发资金压力巨大，因此，商业地产在建成之后，大部分会进行出售。开发商以产权商铺的形式解决商业地产的投资资金问题。但是这种方式通过分散产权、资金迅速回笼的方式，使得商业地产开发商能够及时回款并获得大量利润，地产经营管理公司获得物业的运营权。但是这种模式造成商业地产产权分散，造成商业地产运营管理的科学性和整体效益难以实现，甚至影响商业物业的发展前景。我国没有发达的资本市场和健全的金融体系，导致资金的外部循环机制未形成，商业地产资产保值增值目标难以实现。我国行业地产在投融资管理中由于战略投资者的缺乏，造成商业地产开发商兼顾投资人的职能，造成资金运转的压力。而商业地产资产证券化等金融创新工具得不到有效的运用，企业在投资商业地产中直接融资的比例较低，严重影响商业地产运作效率的提升。
3、商业投资模式比较低端落后
商业地产开发商由于各自的资质和项目规模以及类型的差异，造成对资金的需求程度不同。商业地产的开发商应该充分地结合自身特点和项目情况进行科学的投融资。商业地产的投融资应该贯穿于企业开发、经营、管理的全程。但是目前我国商业地产在开发的过程中采用落后的资产运营模式，在商业地产竣工后通过出售等方式进行资金回笼，这种模式相对低端，造成商业地产开发的筹资困难，造成融资渠道的狭窄。商业地产投资模式的落后对商业地产资产运营和管理造成严重的后果，造成商业地产管理者的经营能力的下降和资产运营效率的低下。严重影响投资者和商铺散户的商业利益的实现。
4、开发商商业地产开发和资产管理经验的缺乏
商业地产的开发和经营模式不同于传统的房地产开发。我国许多房地产企业经过不断的发展，对地产开发已经积累相当经验，但是，许多开发商在进行商业地产的开发过程中，对商业地产资产管理和运营模式缺乏经验，导致商业地产的销售以及项目运营存在混乱。商业地产的开发缺乏具有商业地产开发和运营经验的专业人才，导致开发商对商业地产项目的资产管理缺乏专业的掌控能力，严重影响商业地产的运营效益。商业地产对商业规划、商业招商、商业运营等经验的不足，导致商业地产的资产运营和管理的效率低下，以及商业地产保值、增值目标存在困难。
5、商业地产的开发利润高于商业经营利润
商业地产的开发是一个高利润行业，根据相关统计数据显示，房地产行业的利润率达到了20%以上，许多地方的商业地产的利润甚至超过100%，商业地产的价格要远高于普通房地产行业的价格，因此，许多商业地产的开发商热衷于商业地产的开发。但是，由于商业地产的开发利润较高，造成许多开发商急于将商铺销售出去并利用资金进行下一个商业地产项目的开发，这造成商业地产开发商过分的重视商业地产的开发，而忽视了商业地产资产的管理和运营。商业地产开发成为开发商获取利润的主要来源，导致开发商重视地产开发的短线操作，而不重视资产的长期运营和管理。
二、加强商业地产资产管理的重要性
1、给商业地产资产管理带来租金收入
商业地产的租金范围的确立是商业地产资产管理的关键环节。通过运用科学的测算方法，确定商业资产的租金水平及其变动，通过加强对商业地产的资产管理，能够科学地掌握商业地产资产运营管理，获得租金收入。
2、能够促进商业地产的保值增值
商业地产通过有效的资产运营管理，其资产价值也会随着经营过程中的租金价格的变化产生变化。商业地产的资产价值的上升可以为地产开发商带来巨大的效益。有助于提高商业地产开发商的形象，改善商业地产开发商的融资能力，资产升值之后，开发商可以处置升值资产获得更好的经济收益。
3、促进商业地产整体效益的提升
商业地产的资产管理有效运行，能够促进商业地产租金的提升，实现资产的价值的升值，提高商业地产的人气、品牌效益，有助于带动商业地产配套项目的繁荣。如果商业地产开发同时进行房地产项目开发，商业地产资产的科学管理能够带动房地产价格的提升。通过商业地产和房地产项目的相互促进和带动，形成良性循环，促进商业地产开发和资产运营管理的整体效益实现。
三、加强商业地产资产管理的对策建议
1、改善商业地产的运作和管理
商业地产开发商应该转变商业地产的运作和管理模式，从传统的商业地产开发向商业地产投资的模式转变。改善商业地产的运作和管理，实现商业地产的资产管理效率的提升和商业地产的保值增值。首先，商业地产应该加强资产运作的计划性，通过科学的选址、充分的项目评估和市场、客群分析，充分了解商业地产开发的竞争环境等因素。其次，商业地产的运作应该具有综合性，完善商业地产开发的系统、配套功能。通过对商业资源的整合，完善商业地产的商业功能、娱乐功能、休闲功能、文化功能等，提高商业地产区域性竞争实力。再次，提高商业地产运营管理的统一性。商业地产的开发商应该加强同入驻店铺的协助，围绕统一主题开展商业地产经营管理工作，促进商业地产整体运营管理的协调性。只有通过对商业地产运作管理进行统一的设计规划，才能提升商业地产运营管理的专业性和协调性，实现商业物业的整体经营管理，促进商业地产的资产管理和资产升值目标的实现。
2、创新商业地产投融资机制
商业地产必须创新商业投融资机制，只有通过解决商业地产经营和开发过程中的资金问题，通过建立和完善健康合理的投融资机制，才能够有效地保证商业地产的开发和经营所需资金，提高对商业地产资产管理的效率。商业地产开发可以采取信托、商业物业证券化和海外基金等形式，创新融资渠道和融资方式，缓解商业地产开发商的资金压力。商业地产的投融资机制创新，应该借鉴发达国家先进经验，引进国内外的风险投资进入商业地产开发领域，从而实现我国商业地产的开发水平和整体实力的提升。保证商业地产的产权不被分割和转移，促进商业地产的统一经营管理，从而实现商业地产整体资产管理能力的提高，促进商业地产通过科学的资产管理，实现商业地产资产保值、增值。
3、大力开发混合型的商业地产
商业地产在开发的过程中，应该加大对商业地产功能的提升，促进混合型的商业地产的发展，保证商业地产的开发能够充分的满足市场需求。在商业地产的开发中，通过对不同的商业形态进行组合，实现商业地产开发集合商业、休闲、文化、娱乐、运动以及公共服务等设施于一体，促进商业地产的各个功能集合的整体效能的发挥。通过对商业进行科学的设计功能设施，实现科学的功能分区，通过对动态的商业娱乐设施和静态的居住、办公、酒店设施进行混合，实现动静分区，促进商业地产的开发形成完整的城市生活链，形成大型的商业综合体，有助于商业地产的资产整体效益的实现，保证商业地产资产的保值增值，促进商业地产资产管理效益的实现。
4、加强商业地产项目的后续运营
商业地产的经营管理对商业地产而言是命脉和根本。商业地产的开发要实现资产的保值增值，必须加强对商业地产项目的后续经营。商业地产与传统的房地产项目不同。商业地产是开发商、商业经营者和小业主三者利益的共同体。因此，加强商业地产项目的后续经营，能够促进商业地产的运营管理效率的提升。对商业地产而言，应该从招商管理、营销管理、物业管理和服务监督等四个方面加强对商业地产的运营管理。通过对商业地产统一协调的管理和运营，促进商业地产资产管理价值的实现，保证商业地产成功运作并持续保值增值，提升商业地产整体物业的形象水平，促进投资者和经营者的利益最大化。
商业地产应该重视资产管理，将资产管理理念充分融入商业地产开发管理工作当中，加强对专业化的商业地产管理人才的培养，创新商业地产资产管理模式和持有经营模式。通过对商业地产开发、销售以及运营管理过程中有效的资产管理，避免投资者的无序竞争，促进商业地产整体经营管理水平的提升，实现商业地产资产保值增值目标的实现。
【参考文献】
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商业地产发展前景范文5
关键词：社区商业；规划；招商对策
社区商业是由上世纪50年代美国首先出现的，之后英、法等国也随着居民的郊区化也出现了社区商业，其基本功能包括了购物，餐饮及休闲娱乐。其主要特征是是以人们生活的社区为基础，为所在范围居住人群的基本日常生活需要，提供便利，提供娱乐，提供社交场所，提供文化交流。这种商业中心最能得到本地区人群青睐的原因是具有亲近感，它以贴近社区居民生活为显著特点，成为提高社区居民生活质量的重要载体。
社区商业具有明显的现代化特征，是社会发展的必然产物，将有可能成为我国商业发展的主流模式。因此社区商业地产的选址原则必须从宏观到微观都要进行全面细致的研究，第一，要考虑到项目所在城市建设的总体规划、发展前景、以及商业配套布局；第二，项目所在区域以及辐射区域的人口规模，公共交通和市政配套设施，项目周边竞争状况；第三，本项目服务人群的消费需求分析、消费能力评估、消费习惯分析、消费者的价值取向、消费者的年龄分布层次。
一、社区商业的研究对象
1.社区商业的发展趋势。住宅房地产开发经过10多年的蓬勃发展，从一线、二线城市到三、四线城市，一轮又一轮的造镇计划，地方政府迫于改善城市面貌出发，从土地、金融、税收等方面对住宅项目的开发给予了大力扶植，伴随着住宅市场刚性需求和改善性需求逐渐得到满足，市场已经趋于饱和，住宅房地产开发的节奏放缓，住宅房产的价格已经透支了未来的上升空间，投资收益率普遍降低。社区商业地产是在住宅开发的基础上应运而生的，这给投资社区商业的开发商提供了很好的机会，但是社区商业完全不同于住宅开发，在产品的规划设计，业态布局，招商策划及建成后的营运管理、商铺调整等都要进行慎重考虑，最主要的是投资者的投资回报，更是建立在各方面资源整合的基础之上。
2.社区商业的受众。社区商业地产的开发涉及范围广，对带动社区居民就业，推动社区公益事业发展，提升社区总体服务水平具有十分重要的作用，牵涉到各方面的利益，其中包括政府职能部门、房地产开发商、商铺经营者、产品供应商、服务商、最终消费者等诸多方面，本文重点讨论开发商和消费者。
社区商业的开发者和消费者这两个看似对立的两个方面，实际上利益是统一的，前者提供给后者一个可以在住所附近就可以完成的消费娱乐和社交活动空间。社区商业地产项目的开发者首先要对自身开发项目所在区域的基本情况做详细的前期市场调研、根据市场调研，确定设计方案，在做商业地产设计时要考虑到业态布局、目标商家、主力店引进，并根据这些商户的特殊需要，在设计时予以充分的考虑，最好能在产品设计阶段就将主力店引进。
对消费者而言，能得到满意和舒适的消费体验是最看重的，消费者是社区商业地产服务主要对象，其消费行为直接影响项目的市场变化取向和趋势，在整个消费过程中的表现也是其心理活动的表现，人的社会属性决定了其在消费活动中带有社会群体特征，这种群体心理是受到消费者所处环境影响的，如文化传统、社会阶层、参照群体、家庭、流行时尚、消费习惯、生活方式等外界因素对消费者的心理行为有着广泛和根深蒂固的影响。社区商业是满足消费者这种基本需求的载体，为消费者提供适合的公共场所，满足其购物、生活、娱乐、社交的需求。
二、项目定位与业态规划
1.项目定位。社区商业房地产业态规划的是指开发商根据项目周边城市现有商业设施的现况和对未来商业发展趋势的把握，通过收集信息，对项目所在区域进行人口数量、消费能力、交通情况、竞争情况进行梳理，充分利用开发商自身可能整合的各种招商资源，为便于项目实现租售和该项目作为商业地产日后能够成功运营而对项目各功能分区和各楼层的业态所进行的规划，所以业态组合定位必须在项目开发前期完成。
社区商业的业态分布与定位与项目所在区域的消费能力密切相关，消费能力高的地方，项目的定位高，对入住商家的品牌有一定的要求，总之一切要围绕项目所在地区的消费者导向为依据，在招商布局中予以充分考虑。
2.项目业态规划。社区商业的业态规划首先是功能的定位，社区商业提供的服务主要由零售（含生活超市），餐饮，和配套服务三大业态组成，随着社区的不断发育和完善，在业态层次和等级上要不断变革和调整，各个业态的比例和社区商业地产的定位应该依据服务人群的消费能力而定。
（1）零售类。目前我国零售业市场呈现出多种业态并存于竞争的局面，不同的零售业态具有不同的竞争战略、竞争优势与目标客户群体。要充分利用不同的零售业形态，最大化的满足消费者的需求。
①大型生活超市，面积可达5000平方米以上，可以借助超市的品牌影响力集聚人气，如家乐福、沃尔玛、乐购等等。
②家电家居类，如宜家、国美、苏宁、特力屋、名巢靓家等，需要的面积大概从1000平方米到3000平方米不等；从目前市场反馈的情况来看，电商的兴起对家电卖场影响较大，引进时需要慎重考虑。而家居类的商家，生活质量的提高使得消费者愿意花更多的钱改善生活环境，这些需求给以经营家居类商品的商家带来机会。
③专业品牌零售店，如优衣库、无印良品、ZARA，MAP，丝芙兰等，这些在消费者心目中享有美誉度的品牌零售店，对提升社区商业地产的品质至关重要。
（2）餐饮类。各类餐饮始终是社区商业中消费频次最多的地方，各种品牌不计其数，需要根据消费能力来确定，但要确保拉开层次，满足不同年龄、不同地域、不同消费目的的需要。
①传统中式餐饮，提供社区消费者家庭团圆、婚庆宴席、朋友聚会、商务宴请等服务，这类餐饮一般面积在2000平方米以上，以苏浙汇、小南国、俏江南等一批优质商户为代表。
②一般餐饮，市场上这类餐饮占有主导地位，面积以500-1000平方为主，以价廉物美、品质保证、客流量周转快为特征，适合各类年龄层次，代表品牌有小肥羊、望湘园、翠华等品牌。
③轻餐饮，面包店、甜品店、饮品店等小型快速时尚品牌，提供了方便快捷的消费方式。
（3）配套服务。社区商业的配套设施和服务是影响社区商业进一步发展的重要因素，要从商品质量、服务质量、从业人员的职业道德和业务素质等方面入手不断满足消费者日益提高的多元化、高层次的物质和消费需求。
①娱乐设施，包括影院，KTV，健身俱乐部；这些娱乐设施可以延长消费者在社区商业中心停留的时间，从而带动其他消费。
②酒店，生活服务，银行、美容美发，教育培训也是社区商业必须具备的项目。社区商业地产的消费群体通常以家庭为单位，而且孩子对家庭消费的起主要作用，针对孩子的早教、英语培训和兴趣爱好培训有很大的发展机会。此外对一个开发量比较大的社区商业项目，建筑面积体量在10万平方以上，可以考虑引进一家酒店，比如万达广场一般都有一个酒店项目用于提升项目的形象，这些酒店常常是国际知名品牌酒店，此举为项目的市场定位起了很重要的作用。
三、招商策略
1.招商必须优先于建设。成功的社区商业项目往往在前期就做好了充分的准备，开发商应在项目开发前期尽可能的将主力商家确定下来，一旦有品牌知名度的商家落户，对项目建设进程和招商都会带来益处。如果项目建成后开始招商，可能要为了适应招商而修改建筑结构；相反，招商先于设计完成的，则建筑结构和框架可以根据商家的要求、功能而进行设计，这样可以缩短建设周期和减少因建筑结构改变而产生资金损失。
2.招商决定着项目经营成效。招商成功是项目经营成功的关键，引进什么类型的商家、商家的竞争力和发展前景、商家的经营管理水平能否与当前的经济形势相匹配，多重因素将对项目的成败产生决定性的影响。因此，引进的商家必须是品牌优秀，符合本项目定位需求，能提供本项目受众人群的消费与服务。
3.主力商家的评判标准。在商业项目中，优质主力商家的引进不仅可以提高项目成功的把握，而且对其他商户的招商有一定的引导作用，因此，要把握好选择主力商家的标准。
（1）拥有良好美誉度的品牌，这类品牌能对目标客户和潜在客户形成号召力，增强其他商户信心，能形成招商和经营过程中的稳定力量。
（2）高品牌附加值商家往往具有优秀的操作团队，具有独特的品牌历史、经营思路和执行能力，能主动吸引人流，而不是被动地接受人流，能在经营过程中形成对人流的强大拉动力。
（3）具有较强的抗风险能力，能在不稳定的市场状况下持续稳定地经营，珍惜自身的品牌美誉和影响力，决不会草率地发生撤场行为。
四、对主力商家的激励措施
主力店往往凭借品牌优势，而且是众多社区商业项目开发商追逐的对象，因此，他们对租金尺度较为苛刻，只支付较低的租金，还会在免租期以及其他方面如停车位、广告位、人流导向方面有一定的要求，总而言之，开发商对主力商家往往会给予很优惠的条件。这种让步在商业合作上看来，有时候并非完全平等，但鉴于国内商业地产的现实――弱势开发商与强势商业集团之间的矛盾，使强大的商业集团在博弈中拥有较大的选择余地与主动权，而商业地产发展商却显得相对被动，有时候不得不接受这种与主力商家之间的不平等条约。
考虑到优质品牌的主力商家对商业地产的贡献，开发商往往对主力商家采用激励措施，运用商业项目与主力店的利益捆绑，主要有以下几种方式：
1.纯租金方式。目前商业地产与主力店的合作关系当中，租赁租金采用得最多，开发商往往给主力商家略低于市场定价的租金，换取有品牌的主力店入驻。但需要掌握好租金让步的尺度，否则会影响整个项目的收益率。
2.保底租金加租金提成。相比纯租金提成，这类措施是比较灵活的，既保证了固定的收益，也可以分享商户经营成果，形成共赢的局面。
3.合作经营。开发商根据约定按引进商户的销售额进行提成，这类模式通常在引进一线品牌中使用，对开发商而言是很不利的，因为，对商家很难对商家进行有效的财务监督。甚至有些特别强势的品牌商家要求开发商按照他们的要求进行硬装修，商家只需花少量的软装修后就可以营业，这类商家往往是个摆设，光赚吆喝不赚钱。这种合作经营模式一定要把握好合作周期，笔者所在公司有个社区商业地产项目，与合作方的合同期长达20年，结果，创造的收益整个项目中坪效最低的。
在完成主力店招商以后，因为有了底气，对其他商户的招商工作就有了选择的余地，可以掌握主动权。主力店进驻后对社区商业的经营贡献是基于人们通常的经验而进行的一种预期，实际的效果是要在开业经营以后才能显示出来的，因此，在一个商业利益、商业氛围并未形成的时刻，招商工作相当的艰巨、复杂，招商的成功是项目成功的决定因素。
五、结语
通过上述对社区商业地产项目的利益相关者需求分析、项目业态组合与定位、招商策略与激励措施的研究，对社区商业地产开发者而言，做好项目前期论证定位，是项目成功的保障，建议社区项目开发商在完成项目可行性报告以后，要提前进行招商，采用先招商，后建设，使项目建成以后缩短养铺期，尽早达到预期的经营成果，二次调整所花的代价远比第一次就准确定位的代价要高的多。
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商业地产发展前景范文6
关键词：商业地产；模式；完善
中图分类号：F281 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）01-0-01
商业地产，即作为商业用途的地产，是指各种非生产性、非居住性的房地产，包括办公楼、公寓、会议中心，以及商业、服务业的经营场所等，它在开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途上，有别于住宅、公寓、办公楼等房地产形式。当前在全国房地产市场受到政策调控的影响下，住宅开发调整态势明显，发展商业地产不失为开发商的一种明智选择，因此完善商业地产开发与运营模式对于中国商业地产的健康发展十分重要。
一、我国商业地产主要开发与运营模式
⒈“纯销售”模式。即商业地产项目在建成后，开发商为了快速套现，实现资金回流，将物业分解并分别出售给若干中小业主，这种模式是我国中小型商业地产开发商的重要选择方式，并且在一些二、三线城市至今仍然是主流的开发模式。它大大缓解了房地产开发商在项目开发过程中的资金压力，同时降低了开发项目的资金门槛，有利于项目的开发运作，短期见效快。但是，单纯的商业地产出售由于业主众多而使产权复杂化，难以实行统一经营；所有权和经营权上失去整体性，难以实现商业物业的保值增值。
⒉整体租赁，不售产权的商业模式。整体租赁不售产权是只出租场地不出售产权的运作模式，一些规模比较大的百货商场和超市等所在的商业地产都采用了这种模式。对存有大面积空置营业用房的产权而并不打算分零销售的房地产开发商而言，往往采用这种商业模式。这样的开发商一般没有商业方面的经营人才，在商业地产建成后，无力自行经营，所以选择有商业经验的商家租赁其物业，以避免经营上的失误和商业经营中的风险。采用这种商业模式的开发商往往把核心竞争力集中在建筑和设计方面，对于商业经营很少涉及。对开发商的社会公关能力要求极高，开发商的收益一般较低。
⒊分零租赁，不售产权的模式。以这种模式进行运作的大型商业物业在国外一般称作SHOPPINGMALL，采用这种模式的商业地产规划设计与经营管理都应在统一的组织体系下运作，提供全业态的一站式购物服务以能够吸引各个层面的消费者，同时拥有足够数量的停车场地也是其主要特点。这种商业模式对资金的要求极高，招商、管理运营等方面的投入也极高，投资回收期较长。
⒋零售产权、整体租赁的返租模式。这种商业物业又称作“管理型商铺”，其根本特征是开发商拆零销售产权回收资金，通过长达10—2O年固定化、利率化的返租回报，将经营权从投资者手中取回，然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营，获取租金，回报投资者。管理型商铺既能够在短期内回收大量资金，又可以避免零售产权导致经营混乱的局面。对购铺投资者而言，管理型商铺省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦，投资收益较为长久而稳定，并使业主回避了市场形成初期较大的经营风险。从商业经营角度看，管理型商铺在整体经营上对于项目经营内容、商家品质、形象定位有着清晰的界定，有助于各经营商家人驻前对项目整体营运风格、发展前景的了解和预测，做出正确的决策。这是一种高收益高风险的商业模式，投资回报合同期较长，合同期内的发展状况难以预测，同时寻找有经验的商业管理公司方面存在难度。
⒌分零租赁经营、零售产权的返租模式。分零租赁经营、零售产权是一般中小型开发商在开发低层商业楼盘和商业步行街的作法，它一般将营业用房分隔成10-50平方米的小型独立商铺，既方便销售产权，又不影响经营，商铺由业主自营或自租。产权和经营权直接分散到客户，滞销商铺则可作为开发商自营物业。这种开发与运营模式对于开发商而言资金压力小、运作周期短、短期回报高。但各个商铺经营权完全分散，开发商或管理公司很难控制，经营风险很大。
⒍零租零售与整租不售两种方式混合的模式。零租零售与整租不售两种方式混合的模式可以这样来表述：部分只租不售、部分又售又租，出租部分起示范作用，以租带售。这种混合运作模式通过分零销售物业的黄金商铺产权回收项目的全部或绝大部分投资，并由投资者自行出租或 自营，其余物业成为开发商的自有物业，引进大型超市、建材家具家居广场或百货公司保证巨量的人流和经营格局的统一。商业模式做到了强强联手，通过各种品牌组合，产生经营优势，有效控制了经营风险，对开发商而言也大大减少了销售压力。因其主力经营超市与精品百货的客户群体不重合，投资者风险较高，也大大限制了中小投资者的经营范围。
二、我国商业地产开发中存在的问题
⒈商业地产开发中存在着商业和地产结合的错位。地产商凭借多年开发住宅的理念，通常会采取将开发好的商铺出售出去的做法，以实现资金的快速回笼，并获得高额的投资回报。但规模较大的商业地产项目一旦被拆散成商铺卖掉，就很难实行统一的经营规划和管理。而且这种开发商采取出售的短期行为还加大了后期的运营风险。其次，在商业地产开发过程中，多数开发商都是由住宅开发转型而来的，开发理念没有能够迅速地转变。住宅项目是以解决消费者居住问题为目的，只要做好产品定位、保证工程质量，做好销售就可以保证利润。一些开发商获得地产开发权后，在实际运作过程中没有考虑市场上有什么样的商业业态的需求；产品功能上则停留在住宅开发所能满足的基本功能，忽视了商业地产特有的功能需求。这种开发模式除了带来商业地产和商业经营的不适应外，更造成了网点布局的严重失衡。商业地产往往是先建设后招商，许多项目在选址、内部结构、仓储设施等方面无法满足商业经营的要求，形成大量无效供给，造成烂尾楼现象。再次，由于开发商对商业规律认识不够，对商业特性的把握存在偏差，造成市场定位不准，没有从商业的阶梯性和互补性来定位项目的业态和业种。开发商凭借非理性的感觉进行项目投资，在缺乏专业的市场研究和商业策划的前提下，在没有明确的目标、明确的客户，甚至没有明确将要对哪些业态进行组合的情况下就定方案，然后再考虑招商问题。其结果是没有有效地将地产同商业对接，造成两者间的严重脱节。
⒉商业地产开发无序，重复建设严重。一些地方政府为追求短期效益，注重形象工程不顾本地市场和消费需求，盲目加快对商业地产的开发。商业地产投资商出于自身利益的需要，追求新的投资盈利模式，引发了大型商业网点发展。因此，抢商机争项目，论证不充分，建设开发盲目，招商和项目定位与市场脱节，造成了阶段性、结构性、地域性的不平衡和网点布局的不合理，并引发就业、扰民、影响交通、破坏环境等一系列问题。这种投资的自发性和盲目性，突出表现在网点店过剩，新型业态发育缓慢。在店址的选择和经营定位上，有的开发商和投资商缺乏科学性，重复建设造成了商业资源和社会资源的严重浪费，加剧了同业之间的恶性竞争。同时，由于大量占压资金，可能引发资金链断裂的危机。
⒊商业地产建设缺乏资金支持。商业地产开发需要大量的资金支持，而我国商业地产融资渠道比较单一，主要就是依靠银行贷款。目前全国商业地产对银行信贷依赖水平在70%－80%左右，商业地产自筹资金比例很低。在我国房地产市场宏观调控的背景下，银行贷款存在越来越多的限制，融资渠道相对单一的商业地产开发商将会面临资金链断裂的危险。同时，商业地产资金回收时间较长，这就造成了资金投入和回收的矛盾，从而产生了商业地产开发以售为主、“卖了就走”等短期行为，为项目随后的经营埋下了隐患。
三、商业地产开发与运营模式的完善
⒈重视项目策划。商业地产不能简单套用住宅 “先设计后销售”的模式，而应该重视项目的前期策划工作。首先，对于城市的特点、城市的文化、消费习惯、消费结构，以及城市的未来规划与发展，进行充分有效的研究与调查，寻找该城市的商业发展空间、商业需求空间、商业业态布局，从而确定市场需求。其次，进行准确的市场定位，包括总体定位、产品定位、面积定位、价格定位、投资人与租赁人定位等。再次，进行符合市场的概念设计与规划。概念设计一定要从商业专业角度进行专业设计，充分考虑未来商业经营者使用的需要，建筑规划要与这个城市的文化与习惯相符合。
⒉调整业务模式。商业地产开发商应改变惯有的思维模式，舍弃过去追求短期利益的想法。应建立适应商业地产开发与运营的业务模式，例如，可采用订单式商业地产开发模式，即预先与企业签订合约，得到其租约的承诺后再进入实质开发阶段。在地产开发中引入商业管理的经验，项目的开发应满足与企业发展战略相一致、经济、可行等原则。
⒊拓宽融资渠道。为了分散项目的资金风险，应该拓宽商业地产项目长期资金的融资渠道，改变过去单一依靠银行信贷融资的形式。从理论上讲，商业地产投融资的资金来源很多，包括商业银行、保险公司、养老基金、退休基金，信托公司等。可以探索信托、海外基金、商用物业“证券化”等新型融资渠道。可面向公众募集资金，它的特点是募集对象广泛，募集潜力巨大。或建立长期投资商业地产的基金、机构。除中小投资者和开发商外，各种房地产投资信托基金和机构投资者，也是商业地产开发和经营资金的重要来源。相对于商业银行的贷款而言，其它机构投资者能提供期限更长、规模更大的资金，更适合于长期投资。
⒋加强专业人才团队建设。人才队伍的缺失直接导致了我国商业地产公司在复杂的多环节项目开发运营过程中失利。国内院校没有商业地产专业，商业地产人才输出几乎为零，鉴于商业地产发展日益壮大，国内院校应开设相关学科为行业输送人才。另外，我国地产开发商普遍比较重视土木建筑类人才，而对商业类人才相对轻视。但是在商业地产开发中，商业与地产的地位是并重的。对于前期策划、招商、运营、资金运作都应培养专业的人才团队，并通过对国外成功项目的考察研究加强对商业地产项目的开发运作能力。同时还应注重培养复合型人才，有助于在复杂的商业地产项目各环节中起到沟通、协调、控制的作用。
⒌加强对相关服务行业的培育。在一个成熟的商业地产行业中，除了商业地产开发商，还应该有成熟的相关服务行业，如商业地产招商公司、地产运营公司、商业地产建筑设计院等等。成熟的相关服务行业体现出专业细分的特点，与商业地产开发商配合，才能最有效率的推动商业地产行业的发展。因此，我国目前的商业地产相关服务行业应建立起规范标准，借鉴国际经验提高自身服务的品质。
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