前言：中文期刊网精心挑选了商业综合体行业发展前景范文供你参考和学习，希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感，欢迎阅读。
商业综合体行业发展前景范文1
1.物业管理人才严重供不应求
据有关统计数据显示，截止2012年全国物业管理从业人员约612万人，较2008年的250万人上升145%，较2004年的144万人上升325%，但是，物业管理师数量仅有43,919人，平均每家企业只有0.6个，占全国612万从业人员的0.7%，由此可见，物业管理师队伍数量与需求呈现出了较严重的失衡。《发展报告》第四部分有关制约行业发展的主要问题也指出，“行业从业人才队伍匮乏”这一实际情况。依据《物业管理师制度暂行规定》第二十八条之规定，物业管理项目负责人应当由物业管理师担任。但实际情况是我们全国在管的70万个项目中，具备物业管理师资格的项目经理数量还远远未达到《暂行规定》的要求。
2.企业规模化发展过快，人才“拔苗助长”趋势明显
《发展报告》指出，到2012年底，物业服务企业数量约71,000家，较2008年的58,406家增长23%，较2004年的26,700家增长166%。物业管理面积145.3亿平方米，较2008年的125.46亿平方米增长16%，较2004年28.8亿平方米增长404%。9年时间，企业发展规模呈几何倍数增长，而物业管理行业薪酬竞争力低，导致物业管理人才无论从数量还是质量上，都无法满足企业规模高速发展的需要，许多企业因此在用人上采取“拔苗助长”的方式，导致出现从业者能力与岗位能力要求严重不匹配的现象。
3.未来物业管理人才将按物业管理业态及专业细分
物业管理已由住宅为主的“一元化”发展模式向写字楼、商业物业、工业厂房、医院、学校、寺庙、商业步行街、街道以及各类城市综合体等“多元化”发展模式转变。随着物业管理业态的逐步丰富，行业发展对物业管理人才的能力要求也势必会走更加技术型和精细化的道路，例如：就环境管理而言，住宅清洁只需要一个清洁员及简单的清洁工具就能完成作业，而医院物业清洁则涉及有毒有害垃圾处理与职业健康安全防护，高端写字楼物业则涉及玻璃幕墙维护等专业性很强的技术问题。在经营管理方面，商业物业则涉及更高层次的资产管理和商业运营策划。因此，未来物业管理人才不只是具备通用能力就可胜任，而是在细分物业管理业态的条件下，根据不同岗位能力胜任模型来匹配具备专业能力的物业管理人才。
二、关于物业管理职业培训转型升级的思考
随着物业管理业态的多元化，物业管理商业模式的转变以及IT技术的广泛应用，向现代服务业转型升级的步伐已初露端倪。与此相适应的，物业管理职业培训模式也必将面临转型升级的要求。为此，我们从不角度提出了六个转变模式。
1.传统培训模式向人才培养模式转变
传统培训模式以老师在台上讲授，学员在台下听记的方式进行，培训机构不太考虑培训对象的实际需求，企业对学员的培训效果也没有太多要求，甚至个别企业和学员仅仅是为了获取证书而参加培训。然而在现代企业运营模式下，人才的专业能力，培训能否带来行为改变、理念提升和绩效优化是企业更加关注的要素，因此，未来的培训不是为取得证书而培训，而是要着力培育企业关注且需要的实用型人才。学院为深圳市福永街道社区实施“定制式社区物业管理人才培育”，培训共由八个单元组成，包括人才选拔、物业管理基础理论培训、社区物业管理专题研讨、公文写作与培训技巧、物业管理项目“沙盘推演”、物业管理项目跟岗实习、在岗远程督导及综合考核等，目的是为社区培育未来的物业管理总经理，为实现社区物业管理自治及社区物业管理经营运作常态化的“造血功能”提供人才支撑和理念提升。培训效果已得到社会各方的高度认可，相信定制式培训产品将会有更大的市场前景。
2.单纯面授培训向线上线下结合转变
行业发展初期，从业者大部分对物业管理专业知识掌握不多，很需要通过面对面的讲解来获得专业知识。然而，随着互联网技术的应用，企业规模扩大和跨区域经营等因素的影响，面授已不再是获得专业知识的唯一途径，同时，面授也存在诸如培训组织难，培训成本高等弊端。为此，网络线上培训顺应而生，网络培训有效的解决了空间和时间的矛盾，而且培训成本低，学员可以随意自学，重复学习。近几年，许多学员就通过网络培训的形式考取物业管理师资格。网络在线培训对一些基础理论和常规性问题的知识学习很有效。但是，对于实操性较强、观念更新类以及高端研讨类培训仍然需要面授的方式才能完成。因此，物业管理职业培训由单一的面授转向线上线下有机结合是一个必然的趋势。应对这一趋势，学院砺工坊网络学院应运而生，并已经开展相关线上的培训服务。
3.理论培训向技能训练转变
早期由于物业管理行业刚刚起步，从业人员对物业管理的内涵和外延了解不深，培训主要以物业管理基础理论为主，侧重对物业管理基本概念，基本原理和相关法律法规知识的讲解。随着行业的发展，基础理论已全面普及，企业更关注从业者技能的提升，有关设备设施管理、客户沟通和投诉处理技巧以及经营管理能力的提升显得尤其重要。而这种能力单靠理论培训是无法解决的，因此，对从业者专业能力的训练成为培训机构重点研讨的方向。我们正在全国推广的项目经理沙盘推演培训模式就是专注于训练和培养项目经理解决实际问题的能力，深受企业学员认可。据学员成长跟踪情况显示，前几年接受项目经理培训的学员已有很大一部分走上了重要领导岗位。
4.通用性岗位培训向专业化培训转变
国家住房和城乡建设部早期在全国推行的持证上岗制度包括管理员、部门经理、企业经理三个层次，分别对应刚刚进入物业管理行业的从业者和企业高层管理者。然而，随着行业的快速发展，房地产领域的技术升级，通用性岗位培训已远不能满足行业对人才专业技术的要求。传统的住宅物业管理只有最基本的供配电系统和给排水系统等简单的设备，而城市综合体的管理则涉及大量的智能化高科技设备的应用。因此，未来培训必将根据不同业态、不同专业岗位进行不同的专业能力训练，以满足企业真正的用人需求。
5.培训市场从中低端逐步向中高端转变
物业管理培训历经二十几年的发展已有了质的提升，但目前仍存在培训对象以中低端岗位为主，很少有针对企业总监以上的高端培训产品，特别是有关企业经营管理、宏观决策以及资产管理等问题的研究较少。相比较物业管理的上游产业——房地产行业，房地产总裁班、高级研修班、MBA、EMBA等高端培训产品则百花齐放、层次分明、门类齐全。但就物业管理企业而言，仍然有一大批高层管理者有需要开阔视野、提升能力的需求，像绿城物业集团、长城物业集团分公司总经理以上等一批大型企业的高管，都被送到清华大学、北京大学等知名高等学府进修。因此，物业管理行业发展到今天，同样需要以多层次的培训体系及多元化的培训产品，来满足各层级从业人员的需求，不久的将来物业管理高级研修班、高端论坛等新型培训必将成为高端物业管理培训的主打产品。我们也正在积极研发企业“沙盘模拟培训”等产品，重点解决企业经营管理决策层面临的实际问题。
商业综合体行业发展前景范文2
面对这样的冲击，中资银行业面临巨大的挑战，因此，改善其不合理的行业布局和紊乱的金融生态链就显得非常重要。
一、外资进入挑战中国银行业金融生态链的缺陷
经历了十几年的摸索期，外资银行对中国市场已经有了较深刻地认识，也逐渐形成了清晰完整的经营战略：从机构地域布局转向追求利润；从强调竞争转向强调同中资银行的战略合作以弥补其劣势；充分发挥先进的技术和管理水平以巩固领先优势。同时来自不同国家的外资银行根据其资金规模、业务优势、企业文化等的不同，其在化经营战略也有各自的特点。一般的批发和零售兼营的全能性银行选择了全面发展的战略，批发性银行继续拓展企业和银行业务市场，还有的则致力于转向业务，如纽约银行在华机构以贸易结算和清算业务为主，没有发放一笔贷款。
而与之相较，中国的金融机构还没有形成一个健康的、有机的生态链。现存的不同规模，不同层次的金融机构之间更多的是一种非理性的竞争关系。以银行业为例，四大国有商业银行、新兴股份制商业银行及其他地方性商业银行机构普遍存在着一种“做大做强”的非理性膨胀趋势，服务定位相同且存在恶性竞争的现象，而为客户提供的产品差异却非常小，导致在有些金融产品上供给过度，而有些金融服务产品的供给不足，并出现有些金融服务的断层和缺失。这不仅加剧了我国银行业的竞争程度，而且也增加了中国金融业的脆弱性。
二、国际金融生态链的发展趋势
从国际银行业的发展趋势来看，在经济发达国家，有机的金融生态链的形成开始于20世纪90年代，其银行也有两种发展趋势。一种是银行间并购与重组的大规模展开，如摩根大通银行。另一种发展方向是越来越集中于某一细分领域的专业化发展。在这两种趋势的推动下，定位鲜明、差异化发展的银行不断出现，他们在不同业务、不同地域、不同客户群之间演化出了纷繁复杂的行业竞合关系，从而构成了完整的金融服务生态链。在全球的金融生态链中，我们可以看到几类不同类型的银行，比如有产品银行、渠道银行和综合银行。(1)产品银行：在整个金融生态链中扮演着产品提供者的角色。在成熟的金融市场中，产品银行需要更多地考虑所提供的金融产品的成本收益和市场竞争力。例如在美国，80％的信用卡业务集中在前五大信用卡银行，而很多区域银行则通过他们的信用卡产品，给自己的客户提供信用卡服务。(2)渠道银行：以某一地区或固定客户群为目标提供全方位的金融服务，它们的服务网络可以局限在某个区域，但所提供的服务内容非常的全面和周到，而且它们往往很多有竞争力的银行产品。在美国中部这样的银行就有很多而且经营业绩很好。(3)综合银行(又称宇宙银行)：主要特征不是以产品和地域为导向，而是完全以客户为导向，凭借清晰的客户定位，它们会出现在客户需要的任何地方，因此网点遍布全球各地。综合银行(宇宙银行)所服务的客户不论是企业还是个人，往往都是最有商业价值的客户。这些不同类型的银行各有优势，且相互合作。产品银行为渠道银行提品，渠道银行为综合银行提供某些客户服务。综合银行可以内涵很多银行的n甚至业务系统，同时再将一些工厂运营外包。这种深度的链状绞合式的竞争和合作盘根错节，使得全球金融业越来越成为―个复杂的综合体。
三、中国银行业生态链的合理布局
合理而稳定的生态链是应对外资银行冲击的基础。因此政府在政策倾向上应引导银行发展符合自身核心竞争力的差异化业务。根据中国金融业、特别是银行业发展的具体情况来说：首先，四大国有商业银行实力相对雄厚，最有能力在国内市场与外资银行相抗衡，可以向综合银行的方向发展。应该主要面向优质大客户开展批发业务。第二，对于新型的股份制商业银行而言，发展的思路更广，它们可以立足零售业务，加强产品创新，向产品银行的方向发展。第三，城市商业银行，农村信用合作社等众多区域金融机构要利用长三角、珠三角、环渤海等区域经济圈的形成带来的发展机遇，树立区域银行的优势。
(一)四大国有银行：主攻批发业务，认真做好优质大客户的业务
虽然在今后国有商业银行的市场份额应该逐步减少，让位于股份制商业银行，但是在短期内中国银行业的基本结构和市场份额并不会发生根本的变化。四大国有商业银行暗含着政府担保，在规模和品牌等方面明显处于领先地位。通过进一步消化不良资产、裁减人员和网点，可以提高经营管理和风险控制水平。同时进行业务和公司结构的重组，以提高资本充足率。
外资银行进人，在批发业务，尤其是针对优质大客户的业务竞争会日趋激烈。所谓优质客户包括跨国集团在中国的分支企业、中外合资和合作经营企业、国内以出口贸易为导向的外向型企业、大型加工贸易企业集团和高新科技企业等。譬如(胡乃武，张海峰2004)认为：未来外资企业大约有25％会流向外资银行，而且规模越大的外资企业选择外资银行的概率更大。所以拥有充足的机构网点和丰富的人民币资金来源的四大国有商业银行，应积极发挥其规模、网络和品牌等方面的优势，主攻对公业务，尤其是针对优质大客户的业务。
在目前利率管制的条件下，对公业务竞争中的重要因素是银行产品的创新能力，银行必须能够深刻了解客户的商业模式和业务需要，为客户量身定做整体资金解决方案，从而既全面地满足客户多方面的需要，也可以从票据、外币、中间业务等费率放开的业务上间接的向客户让利，降低客户的总资金成本。
(二)股份制商业银行：以零售业务为主，加强产品的创新能力
业界普遍认为，由于零售银行业务需要银行与客户存在紧密的实际距离和很小的文化差异，所以一般国际银行不会轻易介人零售银行业务，即使介入也往往通过兼并和收购的方式进入东道国的零售市场。不过从中国的情况来看，外资银行在个人理财、外汇交易等零售业务方面已经具有了绝对的优势，并且外资行通过与中资银行联合发卡的方式已经介入了信用卡市场，这为其以后独立发卡做好了市场、晶牌及宣传上的先期准备。所以随着外资进人竞争的加强，股份制银行的合并、购并在所难免，股份制银行将面临严重的生存危机，必须利用这个短
暂的时间窗口，在品牌、规模和网络上打好基础，发展零售业务，尤其是按揭和信用卡业务，建设完备的管理信息系统和客户服务系统，健全各项风险控制体系，提高资产质量和资本充足率。股份制商业银行需要完成经营模式的转型，成为批发和零售业务并重，甚至以零售业务为主的银行。
在银行零售业务中值得一提的是住房按揭业务和信用卡业务。首先，从1997年开始城市住房体制改革以来，中国的住房按揭市场已经有了巨大的发展，到2002年按揭贷款总额已达8000多亿元。但按揭贷款仍只占中国国民生产总值的8％、贷款总额的5．9％。相比之下，这两项比例在中国台湾分别是35％和29％。在韩国是38％和30％，在中国香港是50％和35％，而在新加坡更是高达65％和49％，可见按揭贷款在中国尚有巨大的发展空间。而且与其他贷款种类相比，住房按揭贷款在世界各国都是风险较低的，即使是在住房按揭贷款比例很高的中国香港，坏账率也一直维持在1．5％左右。其次，信用卡业务在中国还处于发展初期，其法律、个人资信信息和消费习惯等方面的条件尚待完善，目前中资银行信用卡的发放对象定位不准，常用的不到旧。这一方面是因为银行无法获得一体化的客户资料，另一方面对现有数据的挖掘也不够，因为不具备数据挖掘所必需的建模技术。因此如果能在保证经营控制权的前提下，与外资银行合作，引进最新的技能和技术，则有助于国内这一市场的改善。
(三)城市商业银行，农村信用合作杜：立足当地，主攻对中小企业的信贷
城市商业银行和农村信用合作社要如何克服规模劣势，在竞争中求发展?中小企业信贷是突破口。银行与企业之间有着天然的对应关系，中小银行难以成为大企业的资金提供者，而大银行也往往不会向小型企业，尤其是微型企业提供信贷。对中小企业而言，他们难以从资本市场筹集资金，也不能发行债券，比大企业更依赖银行信贷，因此中小银行就成了它们的业务伙伴。
由于中小企业具有潜在的、广阔的发展前景，如果银行能够同可能取得巨大成就的中小企业一直合作就能分享到企业成长带来的机遇，这也正是成功的中小企业受到追捧的原因。中小银行业务区域集中，对本地区的情况比较熟悉，能够有更多的精力了解中小企业的情况，通过与中小企业的交往掌握大量的信贷要求之外的“软信息”，能够为其提供量身定做的金融服务，甚至还能够提供业务经营建议，这就是中小银行的优势所在。大型银行虽有可能挖走中小银行的少数高端客户，但不能对其进行全面的客户争夺。对客户的深入了解有助于提供符合其特点的服务，这种中小银行的优势使得它们即使是在大银行扩张势力范围内，也能发现没有得到良好的服务，甚至被大型银行挤出的客户群。
商业综合体行业发展前景范文3
2010年6 月，朱灿创办的新沃资本在北京成立，注册资本2亿元人民币，主营房地产直投、夹层融资、私募股权投资、资产管理等业务。公司下设新沃投资、新沃置业、新沃基金、大连君泰等全资子公司，控股新沃司浦林，并参股多家企业。
在两年多的时间里，新沃资本完成了项目投资、产业基金、PE等产业布局，截至2012 年底，公司基金管理规模达到 60 亿元人民币。2013年，新沃资本将继续完成区域布局，在沿海主要城市布局直接投资、政府合作基金，设立区域分支机构及香港公司。
在朱灿看来，中国PE的发展面临三大挑战：第一，尽管国内私募股权行业发展很快，但也存在问题。例如私募股权基金的退出机制还有待完善，政府的相应政策需要适应市场变化等；第二，尽管当前以房地产融资为主的私募基金遭遇寒流，不过其未来仍然会一如既往地朝着既定的方向发展；第三，行业内的道德风险不容忽视，如果政府监管力度和配套措施得当，私募股权行业的下一个春天必将更加盎然勃发。
掘金地产投资
《投资与合作》：目前很多行业和资金都进军房地产领域，而中国零售房地产领域的投资主体和业主结构极为复杂，这会产生怎样的机会和问题？
朱灿：这个问题的核心是房地产行业的融资结构。之前，房地产行业融资主要依靠银行贷款，现在不同来源的资金进入房地产领域，推动了融资结构多元化，这是我们看到的有利的一方面。另一方面，不同资金具有不同属性，对融资方提出了不同要求，眼前确实解决或缓解了资金需求问题，但未来是否会影响到行业的发展还有待时间验证。所以，作为融资方来讲，一定要有管理融资结构的意识。
《投资与合作》：过去两年中，很多人认为一线城市的泡沫比较厉害，开始转向二三线城市，甚至四线城市。这种现象会产生什么问题？
朱灿：这涉及到对市场的判断。一线城市的房地产市场是否如某些机构所言“已经饱和并存在泡沫”？当大家都转向二三线城市时，想想二三线城市的房地产市场是否有足够的容量？另外，产品是否符合市场需求？一些开发商在二三线城市兴建体量巨大的城市综合体，这种物业形态与体量可能并不符合当地市场需求。这就是典型的产品不符合市场的案例。
新沃资本将重点放在全国重点城市及沿海城市，我们认为这些地方的房地产市场还存在较大发展空间。
《投资与合作》：无论是购物中心还是写字楼，持有商都会涉及到资产运营的问题。现阶段国内的地产基金刚刚起步，机构投资人极其缺乏，加上金融工具不匹配，缺乏成熟的专门经营物业的机构。投资人如果仅靠租金收入，效益并不高。你如何看待商业地产在中国的机会？最大的风险在哪里？
朱灿：商业地产的后期运营十分重要，甚至是成功的关键，商业地产的运营需要专业机构来做。新沃资本专注于商业地产的投融资环节，不涉足具体的物业运营。
租金收入并不是唯一的收益来源。投资于建设期的商业物业，收益来源是商铺出售收入或者租金收入；投资于已建成运营的商业物业，收益来源可以是租金收入或持有期间物业的升值。就新沃资本而言，我们所投的商业地产项目，可以满足投资者的收益需求。
城镇化趋势及相应的配套政策会给商业地产带来巨大的发展机会。但我始终认为，冒进地投向商业地产是有风险的，主要的风险包括市场风险、物业运营风险等。
《投资与合作》：在资本市场发达的地区，商业地产的持有者可以通过出售给上市公司或者REITs（房地产投资信托基金）实现退出。比如香港的REITs主要是长期投资，整个信托基金可以存在80年，信托单位可以在交易所买卖。你如何看待国内REITs的发展？这种做法能否帮助保障房融资？
朱灿：国外投资机构主要投资成熟物业，通常会较长时间持有物业以收取租金，或在合适的市场时期出售物业以获取资产增值；国内投资机构主要投资开发阶段，通常依靠项目建成后销售回款来实现投资退出。
REITs需要大量成熟物业（可产生稳定的租金流入）、相关的交易机制及法律法规以及专业的房地产投资与物业管理团队。目前，上述这些条件在国内都在走向成熟。因此，我对REITs在国内的发展持乐观态度。REITs持有的资产要求能够产生稳定的现金流入，通过REITs来发展保障房具有可行性。
《投资与合作》：过去几年，市场发生了很大变化，承诺10%或者20%的回报越来越难，一些房地产基金能否兑现当初的利益回报成为很大问题。你认为如何促进房地产基金行业健康成长？机构投资者应该怎样做资产配置？
朱灿：能否满足投资者的回报需求，这是对投资机构的考验。首先，投资机构要有优秀的投资能力，甄选优质项目，设计合理的交易架构，做好风险管控措施，才能保证投资者的收益；第二，房地产基金行业在国内的发展历史还较短，投资环境、投资机构、投资者都尚未成熟，领先的投资机构应负起投资者教育的责任，引导投资者形成合理的收益预期。
资产配置服从于投资策略，同时也受投资习惯的影响。新沃资本在考虑资产配置时，会考虑投资资产在地域上的分布、物业形态的分布、投资期限长短的匹配等。
《投资与合作》：新沃资本在地产投资上有什么值得借鉴的策略？
朱灿：我们主要采取直接投资方式。在募资方面，主要通过自有客户、银行渠道、第三方理财机构等。在城市选择方面，新沃资本将重点放在全国重点城市及沿海城市。新沃资本在物业类型上没有明显偏好，住宅、商业、工业地产都会涉猎，关键是要符合当地市场的需求。
结构化产品
《投资与合作》：目前市场上一些房地产基金都是以股+债的方式进行投资，或者将资金通过银行的委托贷款投资到房地产中，如果在未来要实现真股权投资，对房地产企业、对基金本身而言需要怎样的要求？
朱灿：如果要采用真股权的方式，投资机构要真正承担起项目失败的风险，开发商要做好大块收益被投资机构享有的准备。届时，投资机构要更关注项目的投资价值，避免项目失败。新沃资本已经在做一些有益的尝试，例如，投资收益采取固定+浮动的方式。这里的浮动就让投资有了更多的股权属性。目前，国内的房地产市场在发展，房地产金融在走向成熟，房地产投资机构需要在这个过程中运用更加多元化的投资方式，并在其中积累投资经验，成为投资主流。
《投资与合作》：在财富管理时代，产品设计成为核心。投资收益的前提是保证投资的安全性和流动性，尤其在当前的经济环境下，结构性产品很好地满足了不同投资者的风险和收益偏好。新沃资本的结构性产品是怎么设计的？
朱灿：结构化必须以市场为导向，即根据市场需求进行产品设计。目前，我们在结构上做了优先与劣后的排序，它们的区别体现在收益水平、退出保障等方面。以房地产夹层基金为例，通过股债结合的产品设计，在收益结构上划定不同优先级，在分配次序上，优先级投资者首先获得收益，收益率约为10%-13%，在满足了优先级投资者收益之后，才向劣后投资者分配，收益率会高一些，例如达到30%。
《投资与合作》：新沃资本的这种结构性产品，是一种金融创新吗？
朱灿：这种结构性产品是根据市场需求设计的，设置优先劣后的思想已被广泛应用。我们所做的就是把这种思想运用到具体的产品中，通过对市场的把握设置合理的收益水平，做好投资退出安排。金融创新并不一定要做得很复杂，把金融创新等同于复杂公式与量化分析是一种误区。将简单的思想运用到实际的业务模式与产品中去，让它具有可行性，让它被市场接受，这就是一种创新。
《投资与合作》：你对纯股权类的产品有什么看法？
朱灿：我们也会以纯股权的方式去投资项目，现在正在推出的产品就是股权类。股权投资类产品在投资者退出上也可以做结构性安排。任何一个结构性安排都是维护投资者的利益，保证资金的安全。
投资的一个重要指标是收益性，但更重要的是安全性和流动性。所有的资金无论是大的LP还是小的LP，最终都要给予回报，都有退出期限，如果有退出期限我认为就是有债券性质的，包括PE都是有期限的。真正的股权投资是没有期限的，投资是失败还是成功，到最后才能见到结果。我们是在流动性上做了更多的安排。
《投资与合作》：作为投资人你觉得收益和安全哪个更重要？
朱灿：我觉得收益和安全需要平衡。如果不做平衡只做收益或者只做安全，这个投资就是失败的。高风险不一定带来高收益，但高收益背后通常有高风险，两者的平衡非常重要。
我们做PE类产品倾向于稍微做一些风险性的投资，但对于夹层基金类产品，安全性是第一位。不同产品代表着不同的风险与收益组合，这是为了满足客户的需要。对于职业投资者来说，他做的每笔投资都必须做到收益性与安全性并重。
《投资与合作》：新沃资本在项目选择上有哪些标准？
朱灿：考察项目时，我们主要关注以下几点：首先是行业的发展前景，对行业一定要深入研究，把握其发展趋势；其次是公司的定位与优势，是否具有一定的独特性与不可复制性；第三是公司的管理团队构成、经营管理水平。看项目，不能方方面面都苛求，没有一个完美的项目，项目不完美的地方也是VC/PE提供价值的地方。
尽职调查时得到全面真实的信息，这是成功投资的重要一步。部分企业提供不真实信息、或是隐瞒信息，我们的尽职调查团队中配备有富有经验的会计师、律师，通过他们的专业判断，我们会对信息的真实性有一个判断。
借力银行
《投资与合作》：新沃资本同国内多家银行都有紧密的合作，私募股权投资公司与银行合作的优势在哪里？
朱灿：第一是募资方面，因为银行有私人银行业务和高端客户业务。
第二是投资方面，在项目提供上有优势。原先我们做投行的概念是做高成长，但现在的市场处在下行阶段，银行原来的优势就体现出来了。因为银行做债券首先要判定这个企业是否安全，是否有可抵押资产，财务报表未来的可持续性是否健康、正常。银行给我们提供的项目，质量明显比社会上提供的要好。所以，在投资方面银行能提供项目的支持以及其他方面的支持。
第三是管理方面。因为银行贷款的安全性是通过风险控制来实现的，包括前期企业的基本状况，企业运营过程中的风险管理和风险监控。银行的网点遍布全国各地，可以随时深入企业，这就解决了人员问题。风险管控可以实时到位，有相应的制度支持，这样双方可以共同管控。
另外，退出通道也是一个很大的优势，我们未来退出的话可以与债权产品结合起来。
《投资与合作》：具体怎么结合？
朱灿：假设受目前IPO退出渠道不畅的影响，某个PE项目预期上市的可能性非常小，但企业质量非常好，符合银行相关要求，可以向其发放贷款，那股权投资就可借此退出。PE机构与银行的投贷一体化合作，关键在于企业的质量，要看企业是否达到了银行的要求，是不是银行追求的客户。
发展策略
《投资与合作》：经过两年多的发展，你能介绍一下新沃资本现在的情况和未来的计划吗？
朱灿：新沃资本最初主要有三块业务：第一个是房地产夹层基金，主要是结合中国当前的下行经济形势，做股债混合产品；第二个是PE，现在做的主要是与国家发改委合作的创投基金，还有一些行业基金；第三个是房地产开发，新沃旗下有两家房地产开发机构，主要是做定制式地产。现在新增加的是国际业务、并购业务、资产管理业务，未来我们还会去寻求收购一家信托公司。
《投资与合作》：新沃资本涉及的业务从产业到财富管理，再到资本市场、银行，强调的是“大金融资产管理”的概念，有什么深层次的原因？
朱灿：我们致力于向各类客户提供综合化的金融服务。这一定位是基于这样一种认识，即客户需要多种类型的金融服务，而现有的各类金融机构受限于其业务资质及业务传统，在为客户提供综合化、定制化金融服务方面存在“露白”，这对于一些具有创新性与灵活性的公司而言，是非常好的市场机会。
新沃资本的产品比较丰富，市场需要一个多元化、综合化的服务，这也是未来的一个发展方向。我们非常看好这些业务，包括单向给大型企业做资产证券化。我们也正在设计资产证券化的产品，相当于给资产提供了另外一条退出通道。
《投资与合作》：现在一些私募股权机构涉足的范围越来越广，进行各种各样的投资，你认为未来行业的发展趋势是走专业化还是多元化？
商业综合体行业发展前景范文4
中央空调市场自2014年下半年开始逐渐进入低迷时期，2015年更是将这种趋势延续发展至非常严重的情境。2015年3季度即将过去，2015年市场真会如中国股市坐山车一般跌宕起伏吗？2015年中央空调行业会触底吗？确实需要打一个问号！
10年来最差开局
纵观10年来中央空调行业的发展情况，每年的市场发展都保持平稳的增长状态，即便是在2012年整体市场形势不景气的情况下，中央空调行业也仅下滑了0.89%。可以说，这10年是中央空调发展的黄金时期。然而，就在2015年一开局，市场便陡转直下，中央空调行业遭遇了历史上的第一次“滑铁卢”。尽管这种压力自2014年下半年以后就已经凸显，但是由于项目的滞后性，市场所反射的压力并没有立即体现。不过，经过一个时间段的蛰伏期后，市场的压力呈现范围和程度愈发强烈。据《中央空调市场》统计，2015年上半年中国中央空调市场整体市场下滑8.5%，创10年来最大跌幅，尽管目前市场三季度即将过去，但是行业市场依然没有任何回暖的迹象，因此行业市场堪忧。
从国家4万亿元投资的结束，整个市场投资环境发生了根本性的变化。以往，国家投资带动房地产作为市场主导。尽管目前房地产依然在经济中占较大比重，但是随着市场环境的低迷，银行贷款紧张，资金短缺以及国家对财政经济的宏观调控等一系列经济与政府因素相互影响之下，房地产市场迎来了寒冬。受资金影响，房价下跌，消费者处于观望状态。这直接导致了楼盘销售量下跌，甚至对于一些新开工的地产项目也面临着停工或者延期开工的威胁。大型的商业地产项目尤其是商业综合体的减少，这在全国范围内成为一种普遍现象。推及中央空调市场，行业的发展与房地产市场紧密相关，地产项目的不景气也极大地影响了中央空调市场的整体销量。
另一方面，随着国家实施对楼堂馆所的严格管控以及对反腐力度的不断加强，政府公建项目数量的减少在很大程度上决定了中央空调行业市场销量的走低。虽然国家投资角度已经开始向科教文卫等基础设施上进行转变，医疗、学校等类型的项目成为政府项目的主导类型。相对而言，市场上出现的新建项目数量减少，由于本身项目数量不多，“粥少僧多”的局面开始凸显。因此，参与招投标的企业越来越多，导致了市场竞争环境的急剧恶化。
此外，由于整体的市场环境低迷导致了工业项目的流失。劳动力成本、土地资源、原材料价格成本的上升这都在很大程度上影响了沿海地区劳动密集型产业的转移，其中以广东最具代表。随着沿海地区工厂的内迁和外迁，工业项目数量开始减少这也导致了工业领域对中央空调需求量的降低。
值得欣慰的是，家装市场的增长给行业带来一丝暖意。但是从销量上看，家装零售占整个中央空调市场中较小比重。特别是家装市场所呈现的市场效果在短期内很难实现，因此，该领域销量的增长很难弥补市场的下滑。
纵观中央空调行业的未来发展，市场还将继续恶化。究其原因，一是从上半年的项目市场来看，上半年的项目释放有很大一部分来自于2014年遗留的项目，而上半年的新增项目同比有很大的下降，特别是大项目的锐减，这让下半年的市场发展缺少了新增项目的来源。另外，国家在2015年上半年推出了一系列救市政策，包括房地产、城市基础建设等方面，未来将会释放很多新的项目。但是中央空调项目的滞后性让国家目前采取的措施不可能在短期内对中央空调市场的增长带来明显的成效。因此，下半年的市场还将继续走低。
国货当自强
从这几年的市场情况看，国产品牌在市场上的优势开始凸显，其整体市场占有率开始逐年提升。尤其是在格力、美的、海尔为代表的国产品牌的发展中，三大品牌市场占有率的提高更是代表着国产品牌在整个中央空调行业中的市场地位的提升。据《中央空调市场》统计，自2013年格力中央空调市场占有率迅速提升以来，这些年一直稳居市场首位。
产品方面，近些年，国产品牌不断加大对中央空调产品领域人力、物力和财力上的投入，取得了明显的突破。国产品牌推出的新产品在全球范围内具有领先地位，并在特定的领域有很高的市场占有率。例如，格力电器自主研发的百万千瓦级核电专用水冷离心式冷水机组不仅仅在市场上打破了国外品牌的垄断，更是在技术上实现了重大突破。此外，格力的光伏离心机、光伏多联机、磁悬浮变频离心机组等产品的问世更是代表着国产品牌在履行国家节能减排政策并且打破了外资品牌在专项产品上的独有技术。格力的永磁同步变频离心机比普通离心式冷水机组节能40%以上，机组效率提升65%以上，是迄今为止最节能的大型中央空调，相关技术指标国际领先。
美的的高效双级压缩降膜式离心机组整体技术达到国际领先水平、MDVS全直流变频智能多联机IPLV达7.70，远超国家一级能效标准114%，全面领先多联机领域，并且能够在-30℃超低温环境下稳定运行。
海尔推出的全降膜式磁悬浮中央空调刷新中央空调节能纪录，MX7+多联机IPLV值首次超过8.0。海尔全球首台无线多联产品——MX新一代无线多联机，打破传统多联机有线连接的桎梏，开启了无线多联的新时代等等。这些都是国产品牌在中央空调领域顶尖技术实力的具体体现。
从市场角度看，随着国产品牌在产品技术上的不断进步，产品的性能优势得到进一步的发挥。在一些大型项目和专业场所中，国产品牌在特定的领域市场占有率不断提高。在政府、地产、轨道交通、医疗文卫、航空航天、核电等领域，国产品牌都取得了明显进展。特别是招投标过程中，国产品牌的性价比优势得到了很好的发挥，尤其是现在在支持国货的倡导下，加之国产品牌在设备上的稳定性，更是加深了甲方对国产品牌的印象，中标率的提高也提高了国产品牌在中央空调市场行业中的影响力和占有率。
多联机——关键“先生”
在中央空调行业，能称得上“逆袭”的，当属多联机产品！
10年之前，谁也不会想到多联机会成为市场中的关键“先生”，然而现实就是这样，总是在你的不可预判中发生，事后就只有后悔的份儿！
是谁导演了这出“逆袭”剧的上演，答案莫过于中国的房地产市场。而这出戏的筹备，大致得从1999年就开始说起。
1999年，中国房地产市场开始了快速发展和上升时期，那时候大肆拆迁搞建设，地价以现在评判标准来看，简直廉价得可怜；那时候浦东迁出的居民们拿着几十万元的补偿款沾沾自喜觉得自己在上海市内终于有了一席之地。当时的国家房地产开发投资为4 010.17亿元，到了2004年，这个数字变成了13 158.25亿元。在2013年末，这个数字陡增到86 013亿元，占全国固定资产投资额的20%。数字告诉我们，如果把不发达的西部开发所用的金额以及各地政府的不必要开支去除，我们似乎离开房地产就没剩下什么了。中国建设部副部长曾说，未来30年，全球的建设50%在中国，可见，未来中国房地产市场还有长足的发展空间。
从《中央空调市场》近5年的年度总结报告中不难看出，随着房地市场的崛起，多联机市场容量与房地产市场的增长速度成正比。
细数10年里，多联机发家之路的关键是工装项目为其撑起了一片天，但是市场并不是一成不变的。由于政府管控以及大环境下竞争的激烈，弱肉强食，很多工装项目被叫停，反而以前的“星星之火”——家装市场，在不知不觉中燃烧了整个多联机市场。
如今，多联机家装市场的覆盖范围相比较10年前已经有了很大的扩张，再也不是北上广深这类一线城市的独占品。中国二三线城市在近几年的高速发展，并不饱和的房地产为多联机产品在当地的快速增值提供了良好的市场环境。而在这些区域里，较晚进入中国市场的品牌竞争更为激烈。而在一些四五级区域甚至乡镇地区，也成为国产品牌多联机家装的主要市场。购买能力相对较弱，但在物质大潮侵袭和房地产市场不断低级化的情况下，也希望生活质量有所提高，这些是该区域购买群体的主要特点。所以，国产品牌在性价比上的优势得以显现。
多联机进入中国市场其实远不止10年，而在家装市场上发展如火如荼却正是这几年的光景，与之成为鲜明对比的传统冷水机组呈逐步衰落的趋势。从《中央空调市场》近5年的年度报告来看，冷水机组同多联机组的市场占有比例在发生微妙的变化，市场反应也从最初的冷水机组占大头到并驾齐驱，再到最近两年多联机组已经完成了对冷水机组在市场占有率上的超越。这种超越在多种意义上都是不可逆的。
冷水机组的“光辉岁月”已不再，如今也只能流着泪，唱着《红日》来缅怀过往。连年下降的市场占有量让冷水机组的前景堪忧，2014年市场占有量仅为163亿元。其中水冷螺杆占有率下滑最为明显，同比下滑1.2个百分点，此外，离心机、风冷螺杆、模块机占有率分别下滑约0.16%、0.3%、0.07%。
未来多联机走势会如何？是持续上涨还是突然之间急转直下，都是未知数，只能走一步看一步，但是两年内，这位关键“先生”还可以悠然自得的偏安一隅。
叶海炀认为，不管市场情况如何糟糕，工装市场总是还有余量的，既然有余量，只要自己的能力有足，那必然是能在余量市场中占据一席之地。 自成立以来，闽江空调一直致力于工装市场，然而受到市场与政策的影响，工建项目的数量面临缩水的危险。在这样的局面之下，不少原先做工装的企业开始转型做家装，叶海炀表示，虽然转型做家装是适应市场变化的一条途径，但是闽江空调却不打算这么做，除了家装与工装市场模式完全不同，转型并不适合长期做工装的闽江空调。现在的中央空调市场是单纯的买卖市场，这样其实太粗放了，因此必须改变这样一种情况才可能走在未来市场的前列。加之国家在提倡节能减排与创新，公司的发展也会遵循这个标准，不仅在产品上要注重创新，提高技术和质量，达到节能减排的要求，在企业经营上也要做到创新。
大连方圆公司经过20余年的发展仍然稳稳地屹立，称得上大连市场上的一面旗帜。吕世远认为，目前的中央空调市场发展进入瓶颈期，上帝在为我们关上一扇门的时候，总会打开另一扇窗，就看我们能不能找到打开的另一扇窗。就对市场的了解来说，市场完全没有饱和，静下心来做，总有机会突破。
吕世远表示，中央空调行业在市场上初见端倪从水机产品开始，当时水机都是进口外国的产品，那时多联机还没有出现，一些大型的水机也主要是运用在大的项目上，比如工厂、酒店、写字楼等。也正是抓住市场刚起步的契机，方圆公司开始做起了水机。在2001年，多联机产品开始进入市场，2008年后开始迅速发展，为了顺应市场发展变化，大连方圆机电开始跟多联机等多个品牌合作，把工装项目作为开拓市场的重要突破口。
虽然就目前来看，房地产管控、项目萎缩，工装市场一片惨淡，有很多经销商纷纷转行甚至去炒股。因为市场获利太少，经销商无利可图，但文志洪认为，政府不可能永远打压房地产，农村、小城镇的人都要往大城市转移，还有一个潜力增长点就是空调的更新换代，未来值得期待，尤其是乡镇的发展，会成为下一个中央空调市场的增长点。
文志洪表示，南虹做空调也有10多年的历史，2004年开始与格力空调合作，10年的时间，公司也由原来的小公司到现在的初具规模，一路成长，也一路在摸索。转身做市场，一是为了让自己有所突破，二是比较看好这个空调市场，觉得未来发展前景还是很广阔。作为西南地区格力最大的经销商，南虹制冷在乡镇地区已经开设了多家专卖店，并且成立了联络处，专门负责开发乡镇市场。
余海忠说：“多联机市场就像一个圆滑的智者，给你一个甜枣，再给你一巴掌。我已经吃了甜枣，所以我必须接这一巴掌，到底有多疼，我得自己感受。”从最初的冷链业务到2004年接触中央空调多联机，2008年多联机进入快速发展阶段，市场利润可观，余海忠经历了连云港整个中央空调多联机市场的起落。
为了缓冲“巴掌”所带来的阵痛，大新也开始跟多家中央空调品牌合作，美的、海信日立、LG等已经成为了他的战略合作伙伴。余海忠表示，作为经销商，不能总是薅一个羊的羊毛，应该要均衡，这样才能发展好，但是，必须要在合作中真诚。中央空调市场是一个圈子市场，只有对人真诚，别人才能信任你，放心把品牌交给你。
在彭长岑看来，天津的家装零售市场已经过了发展高峰期，但是依然有不可估量的潜力。所以，彭长岑自始至终把家装零售作为公司的发展重心，尤其是随着近两年来工程市场的持续低迷让他更真切的认识到之前选择道路的正确性。
对于公司未来的规划，彭长岑表示，天津区域的家装市场潜力巨大，2015年公司仍将倾注于家装，不断强化零售市场。2005年，金约商贸开始做家装市场，当时的中央空调行业发展尽管显得有声有色，但是家装零售对于厂家和经销商来说还是一个新鲜事儿。也就是这样，金约商贸一单单的这么做了10年。从当年几十万元的销售规模到如今上千万的年度销量，金约商贸见证着天津家装零售市场从最初的萌芽到今天的发展。
作为下游产业链中的一部分，中央空调行业的发展告别了以往传统的发展模式。随着市场不断的多元化，中央空调也需要向着更深细分领域发展。因此如何有效地增进新领域的开发是目前厂家应该更加去关注的重点。
机会一：家装零售
现如今工程市场的下滑已经成为不争的事实，与之形成鲜明对比的家装零售市场的放量给了中央空调行业带来新的希望。据《中央空调市场》调查数据显示，2015年上半年家用中央空调市场整体上涨13.6%。家用中央空调市场的高增长，让越来越多的厂家瞄准了这片领域，其中有日韩系、国产乃至美系品牌。他们从产品、人力、物力、资金、店面渠道等全方位进行市场推广布局，并且取得了显著的成绩。
从市场反映情况看，家装零售市场的增长在很大程度上是来自于消费理念的提升。家用中央空调产品开始变得不再像以往想象中那般高端和遥不可及。家用中中央空调产品开始从高端的消费群体逐渐走向日常的生活中来。厂家在推广家用中央空调产品也易于被消费者接受。此外，随着家用中央空调产品技术条件的日益成熟，部分产品的价格趋同于家用柜式空调产品，这也满足了一些中低档消费家庭对于价格的要求。这部分的消费群体中以80后居多，因此这部分的消费群体将会占有很大的市场比例。
然而与之不同的是，家用中央空调的发展还将挖掘传统的家用空调市场，特别是得到了一批传统的高端家用空调消费群体的青睐。一些高端别墅、高档住宅公寓等场所，对高端家用中央空调产品的消费需求仍然庞大。有庞大的家用空调作为市场后盾，市场前景不可估量。
从家装市场扩张形势看，一二级市场家装零售开发程度较高，三四级市场消费需求增高。而有部分县级市场消费趋于空白，这也是目前厂家极力推进的市场。
不过，随着越来越多的企业参与到家装市场竞争中，产品价格透明导致市场价格竞争混乱的现象成为困扰厂家在家装市场长期发展的绊脚石，因此如何才能规避这种恶性竞争也是每个厂家及其渠道商共同需要解决的问题。
机会二：核电领域
中央空调行业的发展始终伴随着项目市场不断增长。随着“十三五”的到来，我国核电建设在政策力推下将进入发展高峰，国务院印发的《能源发展战略行动计划》中明确提出到2020年的核电发展目标，发展核电产业已成为国家级战略。
2015年是中国进入核电的关键之年。自从2011年日本福岛核事故以来，中国政府一度暂停了新核电项目审批，直到2012年12月才核准田湾核电二期工程，此后再无新项目获批。2015年3月红沿河核电5、6号机组批准建设，4月国务院常务会议核准开工建设首台“华龙一号”示范机组，新一轮核电建设正在全面开启。红沿河核电的获批，可能意味着中国核电进入新一轮密集批复阶段。
按照核电中长期规划，到2020年，中国将建成5 800万kW核电装机容量，并有3 000万kW在建。而一个百万千瓦级的核电项目大约需要1.5亿元～2亿元的制冷设备，未来10年内核电制冷设备的总需求约在112亿元以上，市场需求量十分庞大。因此未来，核电领域将会成为中央空调新的增长方式之一。
机会三：轨道交通
近些年，轨道交通在中央空调行业中所占的份额逐渐增加。中国未来经济的发展，在投资领域会强化基础设施建设。2015年1月—8月，中国的基础设施投资增长18.4%，对整体投资的贡献率达27.7%，比2014年同期上升5.7个百分点。其中，轨道交通的投资计划占有较大的比重。
随着经济发展，人们生活节奏也在加快，为了方便城市之间的交流与及人们旅行，中国大兴轨道铁路建设，巨大的建设市场同时带动了相关产业的发展。作为车站配套工程的中央空调同样具备巨大的市场。
到2015年我国城市轨道交通运营里程将达到3 000 km。到2020年，中国将建设城际轨道交通和客运专线约1.5万km，需要投入2万亿元资金，其中各类技术装备的购置和安装费用约占35%～40%。因此，城际客运专线的建设将为轨道交通装备制造产业提供大约7 000亿～8 000亿元市场空间。根据《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，“十二五”时期将以轨道交通和高速公路为骨干，建成京津冀、长江三角洲、珠
商业综合体行业发展前景范文5
过去的一年，在市委、市政府的正确领导下，在全市旅游战线广大干部职工的共同努力下，我市旅游业蓬勃发展，取得了令人瞩目的成绩，打响了“十一五”的良好开局，呈现出强劲的发展势头。年，是我市旅游业加快发展的关键一年。经济社会发展的上升期，带来了旅游行业发展的黄金期、旅游产品开发的转型期，这是一种迭加优势。我们必须乘势而上，做优产品、打响品牌、搞火市场，推动全市旅游产业再上新台阶。总的要求是：以科学发展观为统领，以把旅游业培育成国民经济重要产业为目标，以构建旅游产品体系为重点，狠抓旅游资源整合开发，强化旅游市场培育开拓，创新旅游体制机制，推进旅游产业战略升级，夺取旅游业全面丰收。下面，我重点就旅游产品开发问题谈一些意见。
现代旅游经济的发展趋势表明，旅游产品开发是旅游产业发展的中心环节，是资源优势转化为经济优势的关键所在，也是形成大旅游、大产业、大市场的鲜明标志。在激烈的旅游市场竞争中，没有旅游产品体系支撑，就谈不上旅游业的大发展；没有旅游精品的打造，就很难做“火”旅游市场。目前，我市旅游产品开发正处在由传统观光产品为主向城市观光、休闲度假、商务会展并行发展的战略转型期，亟需构建与城市高速发展功能升级相匹配的旅游产品体系。从总体状况看，我市的核心旅游资源还没有得到充分开发利用，旅游产品开发存在3个明显的“不适应”：一是与城市国际化、现代化发展水平不适应，起步晚、规模小、层次低，散、小、弱的问题比较突出；二是与客源群体日益多元化、个性化的发展需求不适应，数量多但品牌少，缺乏震撼力、影响力、吸引力；三是与激烈的旅游市场竞争不适应，有的产品说得出口，拿不出手，很难在环渤海区域中一枝独秀，更难与国内旅游大省的产品相提并论。这种状况如不尽快改变，旅游业发展就只能停留在规划中、文件上、口号里，既定的目标将很难实现，制定的蓝图就会落空。因此，加紧开发一批有特色、有品位、有影响的旅游产品，直接关系旅游业的兴衰，也关系城市的整体形象，既是当务之急，也是长远战略。这件事不干不行，干慢了不行，标准低了更不行。我们必须树立责任意识和紧迫感，集中力量，加大力度，尽快搞出特色，培育出旅游精品，打造成发展亮点。要以近代历史文化为主脉，以河海山湖为载体，以城市现代化为支撑，全面推进“一带五区”旅游开发格局，努力在旅游产品体系建设上实现大的突破。
一、旅游产品的开发要注重娱乐性。娱乐，是以人为本的集中体现，是人类追求愉悦与欢快的一种天性，是一种本质意义上的文化现象。娱乐性是旅游产品文化力和生命力的综合体现。旅游产品的开发只有注重娱乐性，才会富有生命力，产生吸引力，保持可持续发展的动力。目前旅游产品不少，但对周边高消费群体缺少吸引力，以致游客不少，住客不多。特别是我们正在开发的文化旅游板块，如果缺乏文化表现力，甚至文化板块无“文化”，不仅“火”不起来，也“活”不下去，那将是旅游业的一种悲哀。我们要抓住全市旅游资源大整合的机遇，加快开发一批娱乐性强的旅游产品，使游客白天有地方可看，晚上有地方可玩，悦目于风光，赏心于文化，快乐于全程。首先，要加快开发有特色、创品牌的大型高档娱乐项目。从国际旅游业发展的经验看，许多大城市在工业化发达阶段和后工业化阶段，纷纷选择建造大型主题娱乐公园。也需要建设这样的文化娱乐高地，打造旅游业的地标式建筑。现在滨海新区国际游乐港正在扩建之中，响螺湾海洋极地公园和乐园改造等大型旅游娱乐项目也正在规划之中。这些项目从起点开始，都要按照国际化、品牌化水准精心策划，大力推进，最终建成几处拥有高娱乐价值、高文化品位、高科技含量的创新型高端娱乐项目。同时，各类旅游景点和旅游服务设施都要适当增加娱乐功能，开发旅游演艺活动。旅游景点要尽可能设置定时定点的动态展演。有条件的宾馆、饭店、游船、大型餐饮中心要积极开发风味名吃与文化艺术表演相结合的服务项目。今年要抓出一批示范点，见到大的起色。要充分利用现有文化广场和影剧院，编排大型娱乐表演节目，结合观赏城市夜景灯光，营造丰富多彩的夜生活。要组织力量，整合资源，深度开发，搞出类似西安“大唐风韵”、杭州“宋城千古情”那样的地方情景表演，亮出旅游的城市名片，把城市的美丽转化成的资本。要充分发挥城市开放的人文优势，多渠道引进国外文化、艺术、风物、民俗活动，使旅游产品具有开放度高、包容性强、受众面大的鲜明个性特征。
二、旅游产品具有开发要注重体验性。现代旅游业从本质上讲是充分人性化的体验经济。旅游说到底就是获得平时得不到的美好体验。旅游产品开发成功与否，关键在旅游者是否在获得独到的一种幸福体验。这是一门大学问。旅游产品开发从旅游市场发展趋势看，游客需求心理和需求结构正发生巨大变化，对旅游活动内容有着更多的需求和更高的要求。游客已经不满足“下车拍照，上车睡觉”的陈旧模式，更多的是注重全程的心身感受，是追求体验性、互动性，从而得到感悟和回味。因此，旅游产品开发要从人的天性和个性出发，进行场景化设计，让游客身临其境、参与其中、神游其内。增加旅游产品的体验性，对观光类项目而言主要是深度开发问题；对特种旅游项目来说，主要是广度拓展问题。我市观光项目的主打产品是“近代中国看”12个主题板块。我们讲的“看”本质含义是切身体验近代中国历史文化的底蕴和魅力。近代风云际会、中西文化激烈碰撞、千秋人物层出不穷，窥一班而见近代中国全貌。因而每个板块都要知终始、见人物、叙情怀，要有血有肉，营造出深厚的特定历史文化氛围，采取一些动态展示手段，切实让风貌建筑、历史遗迹、名人故居给游客带来深刻的体验。12个主题板块要根据开发程度注入体验性元素，今年要重点提升老城、杨柳古镇、大沽烟云3个板块，基本建成意奥风情、津卫摇篮、小站练兵等6个板块，每个板块都要增加项目的参与性、体验性、互动性，确实使这些重点板块既有说头，又有看头，还有玩头，聚集人气，打响品牌。
三、旅游产品开发要注重商业性。旅游产品既有文化属性，也有商业属性。不顾社会效益的旅游产品最多只能是媚俗产品，而不讲经济效益的旅游产品则是难以为继的计划经济产品。市场经济规则是现代经济运行中的基本规则，开发旅游产品必须遵循盈利规则。如果忽视商业策划，项目招商就会受阻，即使上马开发，也最多火爆一时，不能持续长久，一些“叫好不卖座”的现象，教训已经够深刻了。旅游产品的商业性体现在多个方面，在这样的工商业大都市尤为明显。商务旅游、会展旅游、购物旅游、美食旅游这些以商务活动为重要特征的旅游项目一直是旅游的重要支撑，需要我们进一步深度开发、提升水平。搞好旅游产品开发，挖掘资源潜力、营造项目卖点、延伸产业链条至关重要。因此，旅游板块开发要朝着综合性、多功能、复合型方向发展。古文化街的改造开发是一个非常成功的范例，它不仅是一个具有独特魅力的传统文化旅游项目，更是一个开放式的中心商业社区。我们的文化旅游主题板块开发要积极借鉴。意奥风情板块风貌建筑景观基本成型，正进入招商引资、深度开发阶段，目前已经达成一批对外合作意向。今年一定要下力量把世界名牌服装、珠宝客商引进来，形成旅游与商业有机结合的服务业态，使游客既能在看到哥特、罗马式的建筑，又能买到世界顶级名牌商品。中心公园板块地处商业黄金地段，要充分利用该区域的风貌建筑特色和区位优势，合理配置服务业态，充分体现文化功能、公众功能、商业功能、旅游功能，建成集休闲娱乐、特色餐饮、品牌购物、文化交流于一体的法式风情都市休闲商业街区，满足游客吃、住、游、购、娱和高档商务会议需求。要抓紧与法国的开发商合作，引进法国名牌商品、服务链和企业文化，形成硬件落地、软件支撑的商流聚集地。年内要启动腾迁置换，实施整体开发。五大道板块作为典型的风貌建筑保护群，现已初步形成观光环境，要进一步实施深度开发，年内开辟一批名人故居观光地，筹建民园广场聚客锚地，增加旅游特色服务业态，尽快打造成中西合璧、高雅别致的城市中央休憩区，使之成为富有独特魅力的城市名片。
四、旅游产品开发要注重休闲性。天人同序、颐乐养年、静心休闲是人的本能，是中华民族传统的善生之道，也是现代社会缓解压力的重要方式。国际经验表明，人均GDP达到1000美元时人们将普遍产生休闲需求，达到3000美元时城市就会有休闲经济的爆发。目前，在发达国家人们休闲度假的比重达到50％，一个并不发达的古巴，每年出境旅游休闲的群体高达国民总数的60％以上。中国虽然只达18％，但是我国的旅游已经处在由观光向休闲转型的阶段。去年我市人均GDP已突破5000美元，到了休闲经济的爆发期，发展休闲旅游的时机已经到来。旅游产品的开发有一定的周期性，特别是大的休闲旅游项目更需相对超前运作。只有这样，才能以需求规划项目，以项目促进开发，以开发满足和创造消费。我们要按照旅游休闲项目开发的规律，以滨海新区、蓟县和城郊休闲带开发为重点，加快发展都市休闲、生态休闲、体育休闲、海滨度假、山林度假、温泉度假等规划项目。目前，旅游休闲功能已列为滨海新区发展七大功能之一，划出了总规划面积150平方公里的滨海休闲旅游区，要着力打造滨海风情、海防文化、亲海娱乐、湿地生态等产品系列，形成独树一帜的滨海休闲旅游黄金海岸带。要加快推进官港森林公园运动休闲基地、东丽湖温泉度假区续建项目、津南宝成奇石博物苑扩建等开发进度，构建多点位、多类型的滨海旅游休闲发展格局。蓟县山野名胜旅游区已具备较好的发展基础，开发城郊型绿色旅游前景十分广阔。目前一批大型生态休闲度假开发项目已陆续启动。规划面积8平方公里、总投资86亿元的盘山金碧旅游度假中心首期工程已经启动，要加紧协调推动，力争年奥运会前投入使用，逐步实现“南有博鳌、北有盘山”的定位；规划控制面积10平方公里、总投资50亿元的环秀湖旅游度假区项目已正式签约，进入筹备建设阶段，要按照分期建设、滚动开发的原则，尽快建成融酒店、商务、居住、娱乐、旅游景观和生态保护于一体，具有国际水准和乡土文化特色的度假基地。同时，要按照严格保护、合理开发、有效利用相统一的原则，推动环城生态休闲项目群协调发展，尽快形成以水体和田园风光为依托的具有特色的城郊休闲度假带。
五、旅游产品开发要注重差异性。差异性是一个商业品牌的独特个性和本质属性。没有差异性等于一块鸡肋，嚼之无味、弃之可惜。旅游产品的开发必须张扬差异性，形成鲜明的个性。差异出特色，差异就是吸引力。差异能产生巨大的人流、物流、商流，能产生巨大的效益。旅游产品开发要有国际视野和区域互补联动观念，在差异中寻出路，在特色上做文章，做到人无我有，人有我优。对我市区域旅游产品的开发，我们曾提出，对资源禀赋带有同质性的风貌建筑保护区和城郊水体湖泊休闲项目，在项目策划、功能设置、风格样式以及针对的客源群体方面都要体现差异化。现在看起来，这个思路是正确的，值得很好地坚持下去。地处环渤海区域，是北方的经济中心，在区域许多产业整合和发展中具有示范和带动作用。需要特别强调的是，要高度重视在环渤海区域旅游产品的差异开发。与北京及周边省市形成错位发展、优势互补，这是旅游产品开发的战略性选择。的河、海、近代历史文化和津味民俗在区域中有着明显优势。经过近几年的综合开发改造，海河的经济带、文化带、景观带的服务型功能日益显现，海河上游核心段落已形成特色鲜明的城市名河景观。我们应该把这一优势做足、用好。当前，要把沿岸重要文化旅游节点和风貌建筑、桥梁、堤岸、园林、灯光景观组合起来，加大水上游船整合开发力度，实施海河旅游通航工程，年内增置一批游船游艇和配套服务设施，形成昼夜多条水上游览线，上溯可通杨柳青，下延可达渤海湾，让游客纵情饱览海河两岸的繁荣繁华。尤其是金汤桥的定时开启、灯光喷泉的定时开放等动态特色景观要有效利用，形成海河新貌游的突出亮点。
六、旅游产品开发要注重前瞻性。一个大型旅游项目的规划，一个精英风格的旅游产品开发，既要满足当代人的需要，又要顾及后代人发展。同时，旅游产品开发是否具有吸引力、竞争力和生命力，关键在于能否把握旅游产品开发趋势，眼光远大、理念超前。当前，旅游业有两大机遇，我们必须紧紧抓住。一是抓住“奥运会”举办的机遇，进一步丰富我市旅游产品。国际经验表明，“奥运会”的承办往往能搞“火”一个城市的旅游，催生一批系列旅游产品。没有第27届“奥运会”的举办，就没有悉尼市旅游业的迅猛发展和在世界上享有的盛名。我市要把握奥运商机，从服务奥运比赛、服务奥运接待、服务奥运观光出发，制定奥运旅游产品开发计划，合理确定开发的类别、档次和主题，积极开发节庆、会展等活动类旅游产品，做到奥运在，休闲在，奥运中火爆，奥运后走红。二是抓住滨海新区开发开放和推动落实城市定位的机遇，努力提升旅游产品的层次。国际著名滨海旅游目的地与处于转型期的大都市旅游产品的成功开发，无一不十分注重理念的前瞻与创新。澳大利亚黄金海岸时尚旅游产品的开发，夷群岛充满刺激、趣味活动项目的不断推出，乃至、大阪等城市大型特色旅游项目的开发，都充分印证了这一点。当前，休闲、探险、生态、康体、美食、文化等非观光旅游项目已成为发展的主流。我们要在开发观光型产品的基础上，着眼前瞻，进一步丰富旅游产品。要把握现代旅游业发展的“无边界”特征和“内聚外拓”规律，加快开发跨区域的旅游产品，尤其要注重开发国际一流的休闲度假产品、会展商务产品、以及科技文化型和参与互动型产品，形成集聚辐射和扩散效应。特别是在邮轮游艇产品开发上要取得实质性进展，彰显旅游产品特色。旅游产品开发是一项复杂的系统工程，是各种社会资源和商业资源的深度整合，是商业效益和社会效益的总成。既需要科学的规划，又需成熟的商业策划包装，既需要政策的扶持引导，又需要企业的积极参与。同时，还必须遵循市场经济规则和旅游产业发展规律，合理开发，有序推进。当前，要抓好3个关键环节：
（一）要充分发挥政府的主导作用。政府主导得当是国内旅游业又好又块发展的前提。我市旅游业发展的经验表明，旅游产品开发作为旅游产业链条的基础环节，需要政府的强势介入，需要行政力量的强力推动，政府搭台，企业唱戏尤为重要。各级政府特别是区县政府要把旅游产品开发作为旅游业发展的重中之重，摆上位置，健全机构，明确责任，落实任务，保证经费，确保旅游产品开发顺利进行。要抓规划。市旅游局在全市旅游规划制定、大项目论证等方面负有重大责任，必须切实履行职责，严格监督检查、确保实施。要遵循旅游产品开发规律，按照突出重点、突出特色、突出品位、突出精品的原则，在产品功能定位、重大项目配置、政策配套等方面精心筹划，体现科学性、前瞻性和权威性。要抓项目。旅游产品的开发最终要体现在项目上、落实到项目上。要推动一批在建重点项目，服务一批筹建项目，准备一批招商旅游项目，做到有开发、有储备、有后劲，保证项目质量，避免粗制滥造，防止盲目开发、低水平重复开发和破坏性开发，切实提升我市旅游产品层次。要抓服务。各有关部门要树立全局观念和服务意识，各司其职，各负其责，密切配合，为旅游产品开发大开“绿灯”，为投资主体实施开发搞好服务，做到特事特办、急事快办，解决问题。旅游部门要充分发挥职能作用，主动服务，搞好统筹指导、综合协调、组织推动，积极推进旅游产品的开发建设。
（二）要充分发挥政策的导向作用。为鼓励各方面开发旅游产品，我市出台了一系列优惠政策，其中包括：鼓励重点主题旅游板块开发的规划招商、建设启动；鼓励投资规模大、回报期长的大型旅游设施、大型主题公园和重点旅游景区；鼓励举办在国内外有影响的全市大型旅游活动，等等。我们要结合具体项目，深化细化措施，扶持政策落实到位。最近，市政府正在研究制定“市促进旅游资源整合开发规定”，对列入全市重点旅游建设项目目录的，在基础设施建设、新增建设用地、相关税收和行政事业性收费等方面给予政策倾斜和重点扶持；对投资在2亿元以上的大型主题公园旅游项目，在门票和游艺项目收入等方面给予特别优惠。今年，我们将利用旅游发展资金，对全市重点旅游项目给予贴息，对做出特殊贡献的旅游企业给予奖励。各区县政府也要设立旅游发展专项资金，用于旅游宣传、资源整合和重点项目的引导支持。要通过政府的投入导向和政策激励，积极吸引社会各界投身旅游产品开发，切实把旅游产品开发促起来，做到有企业来干，建起来能活。
（三）要充分发挥企业的主体作用。旅游企业是旅游市场的主体，是旅游产业链的上游和旅游产品的供给者及生产者，从投资开发到经营管理，企业活动贯穿全程。旅游业走向成熟的一个重要标志在于有一批龙头企业的带动和支撑。目前，我市的旅游资源整合和旅游产品开发进入了全方位推动、大手笔融资、高起点开发的关键阶段。本市泰达、城投各大房地产集团公司和国内外一大批有实力的投资开发商竞相进军旅游市场，参与旅游项目的开发建设，旅游开发已成为新的投资热点。要进一步加大招商引资力度，运用市场机制，把融资能力强、专业水平高的知名旅游开发经营商更多地引入，积极参与项目开发建设。只有这样，才能保证旅游产品开发的标准高、成本低、干得好、建得快。要把握4个重要环节：一要搞好项目策划。要以本土资源为基础，以市场需求为导向，选择和策划旅游开发项目。按照旅游产品开发的特性和规律，进行旅游产品研发和项目运作，高起点、高标准打造旅游精品。二要选好开发路径。要与城市建设总体规划和开发进程高度融合。要融入海河综合开发改造，重点开发文化观光、都市休闲和商贸旅游项目；要融入滨海新区开发开放，重点开发海洋生态、休闲度假、商贸会展和工业旅游项目；要融入社会主义新农村建设，重点开发民俗生态、田园休闲、山林度假和农业旅游项目。三要创新开发模式。针对旅游项目开发综合性强、关联程度高的特点，实行多元开发、开放开发、捆绑开发、集聚开发。依据各类开发项目的不同特点，区别情况，因地制宜，采取行之有效的开发方式，不搞一刀切，哪条路通走哪条。四要坚持开发标准。要坚持“高水平是财富，低水平是包袱”的理念，高起点规划、高标准建设、高效能管理。不仅要引资，更重要的是引“智”，引进先进的开发理念、运作模式、管理经验和服务技术，提高旅游产品的专业化运作水平。要努力做到景区可进入、游客可停留、景色可观赏、游玩可享受、游客可回味。达到游客“不来终生遗憾”的美誉，避免游客“来了遗憾终生”的缺失，形成旅游产品持久的吸引力和生命力，实现企业发展与产品开发的良性循环。
