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商业不动产资产管理范文1
论文摘要：加入WTO后，我国将孕育出“现代不动产”行业，社会对房地产专业人才的常求，也发生了巨化。我国房地产专业教育砚状，已不能适应祈形势下的社会常要。文章分析如何以“砚代不动产”理念规范和发展我国的房地产类专业教育，对办好我国房地产专业教育捉出了前性的看法。
新华社入2003年1月5日电文“房地产业‘三外’现象预警风险”指出，在房地产领域，外行业插手、外来人涉足、外来钱染指的现象很严重，众多业务和房地产毫不相干的上市公司也加人这一潮流。这一状况，不但导致我国房地产业出现泡沫，也会导致金融业的高风险，甚至危及我国经济的健康发展。与房地产业的“三外”现象相对应，在我国高等教育中，也存在把“房地产”分别归属于工程管理、公共管理、工商管理“三专业”的现象，共同的原因是深受计划经济时代的理念约束。加人WTO后，无论是房地产行业，还是房地产业专业教育都必须“现代化”。
一、房地产专业教育现代化的内容和墓础
从行业实践看，现代不动产管理是综合性管理活动，专业内容涉及经济、管理、法律、金融、投资及少量的工程知识。这一学科产生的基础和存在的原因，在于这一行业中市场规律和管理规律的特殊性，以及开发过程和交易过程的复杂性、专业性，专业内容涉及范围广泛。其中，不动产市场规律的特殊性，表现在没有统一的市场、产品的非标准化(区位特性不同)、交易时产品不可移动交割等方面。房地产行业工作实践中，有估价、经纪、、法律服务、资产管理，也包括征地拆迁、报建、报批、项目筹资、风险管理、投资决策、资本运营、预结算、工程管理等各个方面，这些工作所需要的大部分都是“法商管理”专业知识。
“法商管理”是房地产专业教育现代化的主要内容。法商管理是以财经、政法类专业知识为主的法商综合应用管理，内容涉及经济、管理、营销、金融、投资、保险、会计、财经、政法等方面。由于其专业细分程度高，学科设置齐全，内容实用性强，能较好适应现代不动产行业发展综合性强、涉及面广的特点和要求。现代不动产行业管理中，还包含少量工程、规划知识。以法商综合管理为基础，经过专业资源整合，可以办起“现代不动产”管理这一新兴专业。美国著名不动产学者查尔斯·H"温茨巴奇等人所编写的《现代不动产》一书，为我们展示了美国现代不动产管理专业内容的全貌，主要内容也是法商管理的综合知识。从国外高等院校不动产教育的先进经验来看，不动产类专业作为一门应用管理专业，综合性强，专业性内容含量高，并非哪类专业基础都能办好。即使是有土木建筑专业的工科院校，也不一定在办房地产类专业方面具有优势，这与一般人头脑中的印象相反。在国际上，法商院校兴办的“不动产管理”专业教育，是最具发展潜力的。
国外高等教育的先进经验表明，现代房地产管理教育应以法商管理的综合知识为基础。
二、房地产专业教育现代化的规范和引导
办好不动产专业教育，重视专业人才培养，规范和引导我国房地产专业教育现代化，可从以下方面进行。
(一)搞好学科管理和指导
建议由国家教育部组织，联合国家建设部、国家土地管理部门、国家司法部门、国家资产管理部门，组织各大高等院校不动产相关专业的学者，成立“现代不动产管理”学科和专业教育指导委员会，规范和发展我国高校现有的房地产类专业教育。 目前各个高校的房地产专业教育，分属于“公共管理、工商管理、工程管理”三个不同专业，这是计划经济观念的产物，必须加以规范和统一协调，才能有利于房地产专业教育的发展。
(二)主要由具有法商专业资源的院校来兴办
从专业特点和内容看，兴办现代不动产专业教育，具有法商专业资源的院校更有优势和潜力。以广东商学院为例，房地产专业教育归属于工商管理学院，在房地产营销、投资、资本运营、估价、工程管理等方面的师资，已有一定的基础。此外，广东商学院金融学院的房地产金融、法学院的房地产法也有相应的师资。再加上正在筹建的行政与公共管理专业，若能进行资源整合，做好专业发展规划，可以发挥出巨大的潜力，在广东高校群同类教育竞争中有鲜明特点和相对优势。
(三)做好专业发展的规划定位
第一，“房地产经营管理”是个大专业，学历层次以研究生和本科教育为主，还可考虑设置“房地产金融投资”、“房地产法律”等专业方向。若仅以其中的“物业管理”作为专业，则可发展专科教育。因为房地产是应用学科，综合性强，涉及面广，不是专科两年所能学透的，否则学生毕业后，将难于胜任相关工作。
第二，专业内容规划可包括不动产营销咨询、不动产开发、不动产金融投资、不动产法律服务、不动产估价经纪、不动产公共管理。培养目标面向国土房管、税务等行政事业单位、金融机构、专业中介机构(律师所、估价所、经纪所、行、咨询公司等)。
第三，加强师资队伍建设。一方面整合现有的房地产专业师资，另一方面吸纳相关基础学科的人才。房地产是新兴学科，目前国内房地产类专业方向，具有博士学位授予权的高校仅有人民大学、清华等少数几家高校。部分高校若引进房地产类的博士、教授有困难，但是，如果有选择地吸纳房地产相关的基础学科、传统学科的专家、教授，如经济学、经济地理、城市规划、建筑理论、建筑历史、区域经济、民法学等学科的人才，这些领域有很多高层次人才，也有兴趣从事不动产这一专业，吸纳这些方面的人才并不困难。
(三)做好相关学科的分工协调
不动产管理的学科有“不动产开发”、“不动产金融”、“不动产法律”、“不动产估价”、“不动产投资”、“物业管理，’(本质是资产管理与服务)等，而“城市规划”、“工商管理”、“公共管理”、“工程管理”只是不动产管理的相关基础。
商业不动产资产管理范文2
［关键词］投资性房地产；商业银行；资本成本；转移路径
doi：10.3969/j.issn.1673-0194.2013.02.013
［中图分类号］F832.48［文献标识码］A［文章编号］1673-0194（2013）02-0028-03
0 引言
近年来，随着商业银行机构网点及业务规模的较快增长、经营管理模式的调整变化，分支机构营业用房购置面积在考虑前瞻性的基础上逐步扩大，对于暂时闲置部分往往会对外出租。这是基于充分利用资源所作的暂时性安排，但从长远来看这些出租房产都将逐步转为自用，而此部分房产是否应确认为投资性房地产，普遍存在争议。从会计准则的规定来看，商业银行现有对外出租的部分房产一般为临时性出租，持有目的不是赚取租金或资本增值。另外，出租部分的房产，由于不是独立的房产项目，如何公允地“切分”并实现单独核定其价值存在一定难度，账务处理也会复杂化。
同时，我们注意到，2012年6月7日中国银监会印发了《商业银行资本管理办法（试行）》，商业银行在采用标准法计算风险资产时，投资性房地产的风险权重系数上调至1250％。因此，商业银行持有大量的投资性房地产会承担过高的资本成本，付出高昂的代价，这与商业银行目前普遍推行的发展低资本消耗业务的战略转型背道而驰。
针对上述问题，本文剖析了投资性房地产的概念内涵，从风险、资本的角度分析了其对商业银行经营管理带来的主要影响，并设计了有效防范风险、降低资本消耗的管理路径。
1 投资性房地产的界定
《企业会计准则》（2006年）对投资性房地产的确认、计量和披露作了具体规定，但是如何准确界定商业银行的投资性房地产，在实际执行中仍存在一定分歧。
1.1 会计准则的规定
根据《企业会计准则》（2006年）及其应用指南的有关规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产主要有以下特征：①投资性房地产是一种经营性活动。投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。②投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产。企业持有的房地产除了用作生产经营活动场所外，出现了房地产用于赚取租金或增值收益的活动，这就需要将其单独作为一项资产核算和反映，与自由房产加以区别，从而更加清晰地反映企业持有房地产的构成情况和盈利能力。③投资性房地产有两种后续计量模式。除采用成本模式外，在满足特定条件下，有确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，方可采用公允价值模式进行后续计量。
投资性房地产的范围包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。自用房地产，即为提供服务或经营管理而持有的房产，不属于投资性房地产，如用于经营管理的办公大楼属于固定资产；用于经营管理的土地使用权属于无形资产。自用房地产的特征在于服务企业自身的经营活动，其价值将随着房地产的使用而逐渐转移到服务中去，通过提供服务为企业带来经济利益，在产生现金流量的过程中与企业持有的其他资产密切相关。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。某项房地产部分用于经营管理、部分用于赚取租金，若用于赚取租金的部分能够单独计量和出售，应当确认为投资性房地产；否则，不应确认为投资性房地产。
当有确凿证据表明房地产用途发生改变，自用建筑物停止自用，改为出租，企业应将其从固定资产转换为投资性房地产。
1.2 判定的依据
从上述会计准则的规定看，在判断一处自有房产是否应确认为投资性房地产时，我们应综合考虑持有目的、能否单独核算计量、转换条件等因素。即投资性房地产应同时具备以下条件：①持有此部分房地产的目的是为了赚取租金或资本增值；②能够单独计量和出售；③非自用。
2 投资性房地产对商业银行的主要影响
投资性房地产对商业银行的影响主要体现在法律风险、财务风险、审计风险和资本成本等方面。
2.1 法律风险
根据《中华人民共和国商业银行法》的相关规定，商业银行在中华人民共和国境内不得从事信托投资和证券经营业务，不得向非自用不动产投资或者向非银行金融机构和企业投资，但国家另有规定的除外。依据该规定，商业银行在境内不得向非自用不动产投资，否则将会违反禁止性规定而带来法律风险，可能遭受处罚。
2.2 财务风险
投资性房地产的财务风险就是无法实现其预期资本价值的可能性，这在经济景气时可能不太明显，但在经济下行周期会比较突出。投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于其他资产，当用现金流量来评价其可行性时，现金在不同阶段流入、流出的不确定性就表现为财务风险。影响投资性房地产财务风险的因素很多，主要包括外部风险因素变化引起的系统性风险、每年为维持投资性房地产带来租金收入的经营成本变动情况、出租需求的变动情况、调整租金的能力、租户违约的可能性等等。
2.3 审计风险
当自有房产满足投资性房地产的各项确认条件时，商业银行应将其纳入投资性房地产管理，并进行披露。如果不确认并核算为投资性房地产，可能在认定层次上出现重大错报风险，会使财务报表在所有重大方面未能按照企业会计准则的规定编制，即未能公允反映财务状况和经营成果。
2.4 资本成本
根据《商业银行资本管理办法（试行）》的相关规定，在计算风险资产时，自用不动产，以及因行使抵押权而持有并在法律规定处分期限内的非自用不动产的权重系数为100％；包括投资性房地产在内的非自用不动产的权重系数高达1250％。就非自用不动产的具体内涵，银监会尚未明确界定，目前主要存在以下两种理解：仅包括会计层面严格意义上的投资性房地产；除包括会计层面严格意义上的投资性房地产外，还包括固定资产中的对外出租部分。如果按后者来确认，在一定假设条件下，投资性房地产对商业银行资本消耗和资本充足率的影响会相对较大。
3 国内商业银行投资性房地产的管理情况
从年报公开披露情况来看，国内商业银行对投资性房地产的确认持谨慎态度，仅个别银行在境内披露了投资性房地产，金额也相对较小（见表1）。经分析，主要呈现以下特征。
3.1 金额相对较小
从2011年度财务报告来看，13家国有银行和股份制商业银行中仅有6家披露了存在投资性房地产，且与固定资产相比金额相对较小。在合并报表口径下，2011年底，中国银行投资性房地产最多，金额为146．16亿元，与固定资产的比例也最高，为10．57％；华夏银行最少，金额为0．55亿元，与固定资产的比例为0．82％。在母公司口径下，2011年底，金额最高的仍是中国银行，为12．8亿元，与固定资产的比例为1．72％；与固定资产比例最高的是深发展，为8．31％，金额为2．13亿元。
3.2 境内分布相对较少
国内商业银行投资性房地产主要分布在境内以外的其他地区，如：中国银行和招商银行在合并报表口径下投资性房地产与固定资产比例约为10％，而在母公司口径下该比例降至2％左右。同时，我们也注意到交通银行、深发展和华夏银行的投资性房地产主要分布在境内，但金额普遍较小。
注：本表数据来源于公开披露的年报。
4 投资性房地产的转移路径
经上述分析，我们看到，对满足一定确认条件的自有房产，商业银行应纳入投资性房地产管理，但纳入投资性房地产后可能面临法律风险和财务风险，并且还要承担过高的资本成本。因此，商业银行要加强对自有房产的管理，避免形成投资性房地产。就如何转移投资性房地产的风险和成本，主要路径是盘活存量房产、压缩增量房产，在实际操作中存在多种模式可选择，如通过特殊目的公司（SPV）、房地产公司和资产管理公司等，但转移机制的实质是“售后租回”交易下的经营租赁业务。
4.1 存量部分
4.1.1 转移路径
商业银行首先选择一家特殊目的公司（SPV）或房地产公司、资产管理公司（以下简称第三方）作为战略合作对象，根据自有房产的市场评估值向其发放一笔贷款，随后做一笔自有房产的售后租回交易业务，这样自有房产的产权就转移给第三方，但商业银行仍保留使用权。该交易完成后，由于第三方向商业银行提供物业服务，商业银行需要向第三方支付租金；由于商业银行向第三方提供贷款，第三方需要向商业银行支付贷款利息。若商业银行支付的租金略大于第三方支付的利息，第三方就有一定的盈利空间，该交易就具有可持续性（见图1）。
通过设计的上述转移路径，自有房产将不在商业银行表内反映，同时，由于与第三方保持战略合作关系，又能保证营业用房供给的稳定性，满足经营管理的需要，从而达到防范风险、节约资本的目的。
4.1.2 模式分析
商业银行成为特殊目的公司（SPV）的控股股东存在一定难度，一方面，根据《商业银行法》的有关规定，商业银行在境内不得从事信托投资，不得向非自用不动产投资或者向非银行金融机构和企业投资；另一方面，金融危机以来，监管当局加强了对“影子银行”等重点领域的风险防控，设立特殊目的公司（SPV）的难度有所加大。
此外，监管当局近来加强了对商业银行的并表监管，商业银行成立专门的特殊目的公司（SPV），仅能在一定程度上降低风险，但无法有效降低资本消耗。若通过其他投资主体设立特殊目的公司（SPV），运作成本可能相对较高。
从目前监管政策来看，房地产公司、资产管理公司模式在实际操作方面更具有可行性，通过建立公开、透明的定价交易机制，不断增强合作的稳定性。
4.2 增量部分
4.2.1 转移路径
就增量部分，我们可考虑在初始购置阶段统筹运作，运作的实质是“以租代购”。商业银行首先选择一家特殊目的公司（SPV）或房地产公司、资产管理公司（以下简称第三方）作为稳定的合作对象。根据机构网点建设规划确定所需房产后，商业银行不直接购置，而是由第三方购置，然后与第三方签订长期租赁合同，从而达到既节约资本消耗，又锁定租金成本的效果（见图2）。
4.2.2 模式分析
“以租代购”模式在一定程度上满足了分行营业用房的实际使用需求，更重要的是可以达到节约资本消耗、锁定租金成本的目的。但该模式存在的主要问题是：①若商业银行向第三方提供信贷支持，则大量资金沉淀在房地产行业，当商业地产不景气时可能面临较大风险，对此，商业银行与第三方之间需要设置防火墙，购置房产的资金应来源于资本市场，而不是商业银行的信贷资金。②商业银行营业网点一般选取在繁华地段，房产持有人可能存在惜售心理，导致第三方无法购置，从而造成商业银行无法锁定租金成本。③若网点经营业绩不佳，搬迁受限，支行采用该模式可能受到一定限制，此模式更适用于分行本部。
5 结论
本文首先深入剖析了投资性房地产的内涵，经分析，我们认为若自有房产纳入投资性房地产管理，必须同时具备以下条件：①持有此部分房地产的目的是为了赚取租金或资本增值；②能够单独计量和出售；③非自用。
针对投资性房地产带来的风险、成本影响，除一般企业面临的财务风险和审计风险外，对商业银行经营管理影响最大的是法律风险和资本成本。我国法律明确规定商业银行在境内不得向非自用不动产投资，否则将会违反禁止性规定而带来法律风险。根据即将于2013年1月1日起实施的《商业银行资本管理办法（试行）》有关规定，商业银行采用标准法计算风险资产时，投资性房地产的风险权重系数高达1250％，会过度消耗资本。同时，我们注意到，考虑到投资性房地产带来的重大影响，国内商业银行对投资性房地产的确认普遍持谨慎态度，仅个别银行在境内披露了投资性房地产，金额也相对较小。
对此，本文提出了防范投资性房地产相关风险的总体框架，并设计了有效降低资本消耗的管理路径。商业银行采取的总体策略是盘活存量房产、压缩增量房产，在实际操作中存在多种模式可选择，如通过特殊目的公司（SPV）、房地产公司和资产管理公司等，但转移机制的实质是“售后租回”交易下的经营租赁业务。同时，商业银行分支机构购置新大楼或机构搬迁时，应同时将原营业用房一并处置，严禁整体出租赚取租金，避免形成投资性房地产。
主要参考文献
［1］中华人民共和国财政部．企业会计准则［S］.2006．
［2］胡燕，张磊．关于《投资性房地产》准则的思考［J］．北京工商大学学报：社会科学版，2007（4）．
［3］贾莉莉，张鸣．投资性房地产确认、计量、转换及影响问题研究［J］．上海财经大学学报，2009（6）．
商业不动产资产管理范文3
一、物业管理企业的经营现状
物业管理企业的业务范围涵盖了居民住宅小区、企业办公楼、学校、甚至是市政基础设施等多个层次和各个方面。然而，从物业管理企业自身的经营现状来看，物业管理企业属于惨淡经营的微利行业。目前，我国大多数物业管理企业经济实力较弱，盈利能力不强，无法取得与物业管理企业规模相适应的经济效益。这是严重制约物业管理企业发展的。物业管理企业单纯依靠收取物业费已经难以维持生计，遑论取得良好的可持续发展了。物业企业只有大力改善服务质量，提高物业费的收取率，或者是增加物业企业的经济增值点，才能在当前激烈的市场竞争中获得生存与发展。因此，物业管理企业要改善企业的运营模式，调整物业企业的资产运营[1]。
二、物业管理行业发展趋势
1、物业管理行业将逐步向资产运营管理模式发展
物业管理企业为了克服长期以来的微利困境，将逐步向资产运营管理模式发展。这是物业管理企业发展的大势所趋。近年来，我国一些先进的物业管理企业已经对物业管理企业的资产运营模式进行了研究和探索，并且在社会实践中获得了良好的经济效益。物业管理企业的资产运营模式具有先天的优势条件。物业管理企业在实际工作中，建立了覆盖面极为广泛的物业管理平台，物业管理企业利用现有的物业管理平台开展资产运营管理业务，是具有巨大的优势的[2]。物业管理企业开展资产运营管理模式，对于物业管理企业的经济效益和企业发展具有重要的意义。一方面，物业管理企业开展资产运营管理业务，可以有效延伸物业管理企业的服务内容，改进传统的物业服务，能提高物业服务水平从而更好地服务业主生活。另一方面，物业管理企业开展资产运营管理模式能有效增加经济增值点，为物业企业创造更多的收入途径和渠道，进而提高物业管理企业的经济效益，扭转物业管理企业长期以来的微利困境[3]。
2、物业的资产化运营管理与物业集成化结合
物业管理企业作为现代企业分支，其宗旨是获取丰厚的利润。物业管理企业的最终利润，深受物业终端客户数量的影响。作为服务性企业，物业管理企业的服务对象是广大的业主，这就为物业管理企业创造了大量的终端客户，奠定了物业管理企业获取经济效益的基础。其次，物业管理企业在不断发展过程中，物业已逐渐成为物业管理企业的巨大运营资产。因此，物业管理企业应该打破传统物业管理模式的束缚，寻求商业合作伙伴，积极整合物业的各种资源，在服务业主的同时，也为物管企业创造可观的经济效益。所以物业的资产化运营管理与物业集成化结合，将构成物业管理企业全新的价值链，推动物业管理企业的发展[4]。
三、物业管理与资产运营融合创新的经济价值
1、物业资产运营的内涵
广义的资产包括多种类型，诸如不动产、无形资产、金融资产等。物业资产运营主要指的是不动产运营。从物业管理企业的目标来看，物业的资产运营是对物业所有的不动产进行经营和维护，以实现获取经济效益的目的。物业资产运营大体上有两种模式，一种是投资经营视角下的资产运营模式，另一种是组织管理视角下的资产运营模式。从宏观上来说，投资经营视角下的资产运营模式是通过对房地产进行投资，并对资产进行组合管理和经营，从而获取经济收益。组织经营视角下的资产运营模式是组织物业管理企业拥有的不动产，对不动产进行运作，实现经济效益的增长[5]。本文主要对物业管理企业的不动产运营进行分析。
2、物业管理企业不动产运营的具体措施
（1）加强对住宅小区的商铺运营、停车场运营。物业管理企业要在居民住宅区规划建设高质量的商铺，将商铺对外承租出去，一方面能方便居民的日常生活，另一方面物业管理企业可以收取商铺租金，实现物业管理企业拓展收入来源的目的。另一方面，物业管理企业要加强对停车场的运营。物业管理企业首先要科学合理地规划建设高质量的停车场，为业主提供优质的停车服务，同时加强对停车场的安全管理和日常维护。通过停车场的运营向客户收取合理的停车费用，增加物业管理企业的收入来源。（2）加强对物业管理企业旗下的商业楼宇管理运营。物业管理企业旗下的商业楼宇是物业管理企业重要的不动产资源。物业管理企业要合理规划利用商业楼宇，在市场调研和评估的基础上，对商业楼宇进行出租，收取丰厚的租金，增加物业管理企业的经济收益。另外，物业管理公司也可以利用旗下的商业楼宇，自主进行商业活动，在无租金的优势上开展商业活动，为物业管理企业开拓财源。（3）维护物业管理企业在管项目，提升在管项目价值，提高物业费水平。物业管理企业要加大对在管项目的维护力度，为业主提供更为便利和高质量的物业服务，在此基础上，适当增加合理的物业费用，增加物业管理企业的物业费收入。（4）加强对物业管理企业旗下的不动产投资，获取高额回报。物业管理企业要整合企业旗下的不动产资源，统筹规划，合理安排，加大对不动产的投资力度，并确保投资收益。通过对企业旗下不动产的运营来实现高额的经济效益。（5）维护管理物业产权，赚取丰厚租金。物业管理企业要加强对物业产权的管理，改善物业的基础设施，为业主提供各项便捷的增值服务，增加物业经济效益的增值点。
四、结语
我国的物业管理企业长期以来一直是微利行业。微薄的经济收益严重制约物业管理企业的生存和发展。加之经济形势趋于复杂，市场竞争日益激烈。传统的物业管理运营模式已经不能适应时代的发展要求。也不能满足物业管理企业自身的存在和发展要求。物业管理企业调整资产营运模式，能有效增加物业管理企业的经济收入，改善物业管理企业的经济发展效益，为物业管理企业的生存和发展提供动力支撑。因此，中小型物业管理企业应该勇于探索资产运营模式，以促进企业的发展。
作者:陶海燕 单位:温州康居物业管理有限公司
参考文献：
[1]徐彦琴.浅谈我国物业管理的现状和发展[J].现代企业教育，2010，No.349（2）：104-105.
[2]冯国斌.浅谈物业管理企业的经营运行和经济效益[J].黑龙江科技信息,2007（15）：113-113.
[3]杨二霞.我国物业管理行业的发展趋势[J].中国集体经济，2010(16)：25-25.
[4]孙峻，刘于鑫，姜雯等.物业管理与资产管理——物业服务企业发展模式的选择[J].建筑经济,2009(8):66-68.
商业不动产资产管理范文4
险企“新贵”安邦保险与万豪争夺喜达屋的对决虽然以安邦的退出落幕，但是频频出手“海淘”不动产的中国险企依然气势如虹。尤其是在低利率趋势下，“资产配置荒”的忧虑仍在加剧，庞大的保险资金该如何找到一个合适的投资出口？
可以预见的是，在国内利差逐步收窄的预期下，部分险企正在通过投资境外不动产这一方式，开启多币种、多元化的资产管理模式。面对险资出海，监管层如何协调投资收益率、风险管控能力和偿付能力充足率这三者的关系？这是一个值得思考的问题。
险资忙于“出海”
自 2013 年 7 月中国平安以2.6亿英镑的高价购得伦敦金融城的标志性建筑之一――劳合社大楼后，中国保险业企业的目光开始纷纷投向海外不动产市场。从中国人寿出资7.95亿英镑买下10 Upper Bank Street大楼 70%控股权，到阳光保险出价2.3亿美元将曼哈顿的巴卡拉酒店收入囊中，再到安邦保险“插手”喜达屋等，不到三年时间，中国保险业企业已完成多笔影响巨大的海外不动产投资。保守计算，仅国内营收排名前10的保险公司砸向海外地产的资金至少有40多亿美元。
中国进行海外不动产投资金额普遍较大，且投资标的多位于核心地段。
目前，全球大多数国家将大约6%的保险资金投资于房地产，其中20%投资于海外市场。但是中国保险资金远远低于这一水平。统计数据显示，截至2015年末，保险业境外投资额约360亿美金，折合2000多亿元人民币，仅占总资产的1.9%。
仲量联行的研究报告显示，中国的海外房地产投资主体趋于多元化，保险公司成为重要的新生力量。相较以往的试水，“险资出海”已逐渐步入快速发展阶段。从长期而言，按照现在的发展趋势与节奏，中国险资在境外的房地产直接投资有望达到2400亿美元。
国内险企布局海外地产虽然时间不长，但区别于先前惯用单枪匹马的商业手法，如今保险公司更侧重合纵连横的资本策略，投资基金或与海外机构联手成立合资公司，这样既能迅速熟悉当地市场，也能有效获取投资相关专业信息，同时又分散了投资风险。
回报大于风险
多位业内人士对《财经国家周刊》记者表示，中资保险热衷于海外房地产，是因为此类资产本身彰显出了风险较低和收益较高的优点。
首先，相比国内而言，海外不动产市场更加成熟，投资回报率也更为稳定。以中国平安并购劳合社大楼为例，中国平安买下后将有超过三分之二会租给劳合社伦敦公司，根据其支付的租金估算，若能够以相似的价格出租整座劳合社大楼，则中国平安可凭借租金收入在 10 年左右收回此次投资的成本，估算下来，中国平安可以得到约6%-9%的年投资回报率，不可谓不高，且收益稳定。
其次，国内缺乏相匹配的标的。与进行海外不动产投资相比，国内的不动产投资面临投资回报率偏低的问题，以国内大多数一线城市写字楼市场为例，北京、上海、广州、深圳四个一线城市写字楼市场的净回报率目前只有5%左右。
再次，有助于抵御通胀。保险企业投资不动产在中长期内，能够在一定程度上抵御通货膨胀。保险资金若投资于债券等一些具有固定利息的产品，其所获得的实际收益是其名义收益减去通货膨胀的影响之后的收益，在高通胀的情况下实际收益率还有可能为负。
目前发达国家短期并不会实质性改变“低利率”或“零利率”货币政策，这对不少投资渠道构成了价格压制。因此，中资保险未来对海外权益类资产或将有所收敛，而另类资产的投资势必加码，不动产就是一个很好的选择。
虽然收益显而易见，但是也有业内也有不少声音，担心险资出海的多重风险。
“险资海外布局不动产主要面临三大风险。”标准普尔信用分析师陈优妮表示，首先是流动性风险。在进行海外不动产投资时，所需投入的资金量较大，而收回投资所需要的时期较长，这就加大了投资资金的机会成本且降低了其变现能力，导致进行海外不动产投资的保险企业将要面临较大的流动性风险。
其次，汇率风险。在投资海外不动产时，由于存在着汇兑的过程因此汇率的变动会引起投资收益的变化。
再次，利率风险。当市场利率上升时，不动产等长期资产可能面临资产缩水的状况。
监管政策松绑
险企“海淘”不动产与监管层逐渐放松的险资管控密切相关。
2014 年 8 月，保险业“国十条”公布，提出要进一步提升保险业的对外开放水平，使 “引进来”和 “走出去”能够更好地结合。
而“国十条”前6 个月，保监会曾就保险业的对外投资水平做出规定，其要求保险资金境外投资余额合计不高于该公司上季末总资产的 15%。统计数据显示，截至2015年末，保险业境外投资额仅占总资产的1.9%，距监管层规定的15%的境外投资上限还有相当大的距离。
今年“十三五”规划纲要明确提出，支持保险业走出去，拓展保险资金境外投资范围。这就意味着，今后5年，在政策支持下，保险业境外投资将迎来提速期。
保监会副主席陈文辉表示，保险资金海外投资刚刚开始。保险业“走出去”既是国家战略发展的需要，也是保险业自身发展的需要。
面对险资的出海，监管层如何协调投资收益率、风险管控能力和偿付能力充足率这三者的关系？
《财经国家周刊》记者获悉，为了合理引导保险资金投资海外优质标的，防范相关风险，监管层也将采取一系列措施：
保监会将坚持“放开前端，管住后端”的总体思路，建立健全现代化多层次的资金运用监管体系，牢牢守住风险底线。
首先，加强风险监测和预警。加强保险资金运用监管信息化水平，完善风险监测体系，进一步加强对重点风险领域和重点风险公司的风险监测工作，提高风险监测的针对性和有效性，抓早抓小。
商业不动产资产管理范文5
关键词：次级债；抵押评估；风险管理
文章编号：1003－4625(2009)04－0072－07 中图分类号：F830.9 文献标识码：A
一、引言
始于2007年2月的美国次级债危机(SubPrime Crisis)已演变为一场席卷全球的金融风暴，不仅导致了金融市场的动荡，还深深阻滞了实体经济发展的质量和速度。针对本次金融风暴的起因、影响及对发展中国家金融体系和金融监管带来的启示等，国外已出现了相当多的研究，从次级债发行的环节、信贷传导机制、信息披露、风险控制等不同的角度进行了归纳和分析，其中，尤以Adam B，Ashcraft＆Til Sehuermann(2008)所著述的纽约联邦储备银行的报告《Understanding the Securitization of Subprime Mortgage Credit》最为详细和完备。国内也有部分学者结合我国商业银行实践提出了一些有针对性的建议。不过对于次级债发行过程中的不动产抵押价值评估在该次危机中的作用如何，国外研究基本没有涉及，国内更是尚未有人系统研究。本文尝试对此进行探讨，并结合我国商业银行管理现状及不足，提出有针对性的完善建议。
二、次级债发行机理及金融危机的主要原因
要了解不动产抵押价值评估在次级债发行过程中的作用，首先需要明确次级债发行机理和市场参与者的职能区分。在美国，原始贷款人(又称作抵押发起人，mortgage originator)根据借款人的信用和抵押不动产价值来发放贷款，称为传统抵押(conven，tional mogage)。其中，根据借款人信用得分、贷款价值比(loan－to－value ratio，即LTV)和支付收入比(payment－to－income ratio，即PTI)等将抵押贷款分为优质抵押贷款(Prime loan)、次优质抵押贷款(Alt－aloan)和次级抵押贷款(Sub prime loan)。贷款人为更好地规避信用风险(借款人不能按时偿还贷款的风险)和市场风险(利率变动造成的价格风险或提前偿付风险)，提高资产的流动性，充分利用资本的盈利能力，降低融资成本和规避监管资本要求等，就创造了以抵押贷款为基础资产(undedying asset)的抵押支持证券(mortgage backed seeurity，即MBS)，其中，以次级抵押贷款作支撑的债券即为次级债。
如图1、2示，市场参与者通过设计结构化的信用衍生产品，完成次级债的发行。首先贷款人根据对不动产的评估价值和信贷标准发放抵押贷款，该阶段往往要求借款人提供抵押保险(mortgage insur－ance)。其次贷款人将次级抵押贷款打包出售给为发行债券专门成立的发行机构(speciM purpose vehi－cle，即SPV或special purpose equity,即SPE)。再次，发行机构成立抵押资产池，通过信用评级进行信用增强或提升，并通过出售信用违约互换(credit de－fault swap,即CDS)规避信用风险。在此基础上进行证券化，形成抵押贷款权证(collateralized debt obli－gations。即CDOs)，并分为几个不同的层级(trench)，其中优先层级(senior trench)对应资产比重最高，如此例中为75％，信用风险最小；次等层级(juniortrench)往往对应权益资本部分，占比仅为3％，但风险最大；中间层级(mezzanine trench)则居于二者中间。一旦发生违约，次等层级债券首先吸收损失，而优先层级首先受偿。最后，根据不同层级的风险一收益特征，提供给具有不同风险偏好的投资者，从而完成证券化过程。涉及的市场主体主要包括贷款人、发起人、投资人、服务商、评级机构和评估机构等。其中，证券化过程的任一环节发生问题，都将产生多米诺骨牌效应。
本次金融危机发生的起因是次级贷款的违约，而后者的直接诱因则是美国房价的下跌和基准利率的不断调升。目前已取得共识的危机发生原因主要为：第一，金融机构风险控制弱化，主要体现为贷款人信贷标准不断放松。第二，金融创新带来的潜在威胁越来越大。比如次级债产品的设计，基础资产本身的瑕疵，先松后紧的还款方式和基于房地产市场不断上涨的定价策略等。还有结构化产品存有的高杠杆效应扩大了危机的损害。由于当前衍生产品设计的重点已不仅仅在于分散风险，更侧重于如何通过更少的资本去攫取更多的收益，如以CDO为基础资产的CD02,甚至CD03等。杠杆率越来越高，当出现信用危机时，将产生更大的金融灾难。第三，次级债发行过程存有的信息不对称，导致道德风险和逆向选择的发生，致使掠夺性借贷现象严重(predatoryborrowing、predatory lending)，从而产生了抵押人和发起人、发起人和安排人、安排人和第三方机构、服务商和抵押人、服务商和第三方机构、投资者和资产管理者及投资者和评级机构之间的摩擦(Adam B，Ashcraft、Til Schurermann，2008)。第四，金融监管存有漏洞。第五，金融机构对系统性风险防范不够，没有及时对宏观经济变动和行业周期运行进行预警。当然，还有其他的研究指出美国的扩张性经济发展政策和货币政策也是孕育经济危机的重要因素等，但这非本文研究重点。需要指出的是，迄今并未看到系统论述金融机构不动产价值评估与本次经济危机关系的研究，而这正是本文研究的着手点。
三、金融危机中不动产抵押价值评估管理暴露出的问题
从图2看出，在次级债发行过程中，不动产抵押价值评估主要作用在两个环节：抵押贷款发放和抵押债券评级，评估价值的偏差，都会导致抵押物对债权保障不力和误导投资人决策，从而不仅无法充分有效分散信用风险、市场风险和流动性风险，也会带来潜在的违约风险和信用风险。
(一)不动产抵押在信贷决策中的定位错误
信贷决策过程中，债权人，尤其商业银行主要考虑借款人第一还款来源的保障程度。其通常根据借款人的个人素质、信用记录、财务状况、行业政策、收
益能力及发展前景等确定信用等级，以评定借款人的偿债能力和偿债意愿，并综合考虑其历史违约概率和违约损失率，来确定该笔借款的风险程度。后随着商业的拓展，抵押品被引入以解决决策过程中的信息不对称，从而有效实施资本信贷配置。但需要明确的是，当违约发生时，只有在借款人自由现金流无法按时偿还时，债权人才有权根据法律规定申请处置抵押物，并优先受偿。这就从根本上明确了通常意义上的抵押品作为贷款第二还款来源的地位，也界定了第一和第二还款来源对债权的保障次序和作用。
本次危机中，弱化的信贷实践则违背了此规律，金融机构往往更关注抵押品的价值变动，而忽略了对借款人信用水平的把握。主要体现为：首先，借款人信用水平较差，从次级贷款的发放对象和标准上即可看出。虽然次级贷款的发放对分散风险和优化资本利用有其内在优点，但不断增加的次级抵押贷款发放量和不短升高的证券化比率，却提供了本次危机发生的物质基础。如表1示，自2001－2006年间，次级抵押贷款占总抵押贷款的比重由8.6％上升到20.1％，绝对值提高到6000亿美元；同期，次级债券占总抵押支持债券的比重上升到80.5％，达到4830亿元。对于深谙次级贷款证券化机理的发行机构而言，究其根本原因，出于赢利而非风险分散或信用强化的目的更为明显。其次，还款来源的设定上将抵押不动产未来的市场价值走向等同于借款人的个人收益。混淆了第一和第二还款来源的优先级。再次，产品的设计基于对不动产价值看多的严重依赖。比如次级债的设计，往往是2/28ARM、2/28ARM 10、3/27ARM，即偿还期限30年，前两年或三年以明显低于市场利率的固定利率支付成本，其后根据浮动利率，采用基准利率加风险溢价(risk premium)的方式，这意味着借款人以后的还款压力日增。同时由于次级债往往都是可变利率产品(adiustable inerestrate)，其价值更易受市场波动影响。不动产抵押证券很大的一个风险就是提前偿付风险(prepaymentrisk)，当市场利率下降时，借款人往往倾向于以更低的成本置换原利率较高的借款。次级债危机中的借款者和债券发行人都被美国持续上涨的不动产走势所迷惑，认为当违约发生时，可通过对不动产变现以避免双方的损失。这种对不动产未来价格看多的策略忽略了很重要的两种风险：市场价格能否一直如预计上涨的市场风险(market risk)和违约发生时能否根据市价及时进行变现的清算风险(liquidityrisk)，而这两种风险的存在必将导致信用风险(cnedilrisk)的发生。因此，这种对第二还款来源严重依赖的实际指导理念造成了金融风险的集中发生。
(二)对不动产价值周期性波动预警“麻痹”
任何一个经济体或行业的发展都存在其发展周期，房地产业表现更为明显。任何一个信贷项目的选择、不动产抵押贷款的发放乃至对不动产抵押价值的评估，都首先需要科学预测不动产未来价格走势，即需要对系统性的影响因素作出尽可能准确地判断，这是后续工作开展的基础。显然，该次危机中金融机构并没有很好地做到这一点。
不动产的发展与基准利率存有负相关性，这是经济发展过程中的一条基本道理。2001－2004年美国新经济泡沫破灭，为刺激经济，美联储13次降息，基准利率自6.5％降到1％，这在一定程度上刺激了不动产价格的上升。如图3示，美国房屋平均价格自1990－2006年基本一直呈单边上涨态势，而房屋空置率却至2006年飙升近3％。在经济和行业发展最繁荣的时候，恰恰蕴含了最大的风险，这是风险管理工作中需要时时警惕的一点。后随着资产价格的高涨，政府通货膨胀压力日增，自2004年6月起，美联储在两年的时间内又连续17次调高基准利率。如此短时间内对基准利率的频繁操作，本应引起金融机构研究部门或风险管理部门对宏观经济走向和不动产行业发展等系统性因素的高度重视，从而对次级抵押债券的风险管理作出及时预防，但实际效果却并非如此。
这可能有两方面原因。第一是金融机构研究部门采用的模型或预测的方法有误，而这对于掌握着世界上最先进金融理论和模型，拥有最完备数据积累并以行业分析作为其业务开展基础的投资银行来讲，集体性的判断错误很难具有说服力。如果真如此，则第二个原因非常可怕，那就是金融机构在对不动产未来发展有相对准确分析的情况下，仍无节制的发行着次级债券的话，那就只能以“利欲熏心”和“投机”心态作解释。而购买者则为自己对国际投行或结构性衍生产品的“盲目崇拜”付出了惨重代价。
(三)不动产抵押价值评估风险管理存在漏洞
第一个方面表现为抵押价值的认定欠规范。金融机构通常对外部中介评估结果进行内部审查和调整，必要时请合作中介机构重新评估，从而确定最终的抵押价值作为贷款发放的依据。无论评估价值采取市场价值(美国和我国主要采用)还是抵押贷款价值类型(在欧洲，主要是德国采用)，抵押价值需要综合评估价值和折扣率确定。如新巴塞尔资本协议中规定对商业房地产原则上只适合给予100％的风险权重，但对不超过抵押房产市场价值的50％或不超过抵押贷款价值60％的部分，有可能获得50％的优惠风险权重。
不可否认的是，某些金融机构直接采用外部评估市场价值作为次级贷款发放的依据，这在一定程度上加剧了该次危机的损害程度，即金融机构抵押价值确定方面的风险控制出现漏洞。主要原因，首先是金融监管的范围和内容尚须拓展和强化。由于美国40％的次级债由非银行贷款公司发行，而此类机构并未受到监管协议的约束，其在抵押价值的认定上有不审慎之处。这从另一个层面证明了新巴塞尔资本协议对稳定金融体系和保持经济稳定健康发展的重要作用。其次，商业银行风险控制体系亟须完善。由于次级债的发行可以转移次级贷款带来的信用风险和市场风险，同时，投资银行等债券发起机构对抵押贷款的需求较为旺盛，甚至提前订制等原因，商业银行往往放松抵押贷款信贷标准，在一定程度上降低对不动产价值的认定调整。最后，金融机构的声誉风险(reputation risk)防范意识不强。次级贷款的证券化并不能完全规避市场风险和信用风险，因为次级债券往往含有赎回条款，发行人通常持有权益层级部分，当发行人和债权人一致时，如发生次级债危机，则发行人会带来较大的赎回压力和清偿压力。同时，次级债偿付困难，也会对次级贷款的债权人带来一定的声誉风险，体现了其信贷结构的恶化及风险控制能力的低下，从而会增加其未来业务拓展和资本市场融资成本。
第二个方面表现为次级贷款标准的放松。研究证实美国信贷扩张越快的区域恰是危机中损失最严重的地区，而信贷扩张的快速则正是由于贷款标准的下降(Giovanni Dell’Ariccia，Deniz Igan and LueLaeven，2008)。对借款人书面证明材料要求的放松，
自2001年的30％提高到2006年的超过50％(De－myanyk and Van Hemert,2007)；而2006年发行的18％的抵押贷款期初贷款价值比(LTV)接近或达到100％(cagan 2007)；借款人债务收入比(repaymentto income ratio)也呈稳步上升态势。其原因主要为风险控制意识弱化，另外国际投行机构对次级贷款的大量甚至提前订制，再加上信用违约互换工具的加入，结构化产品本身的风险转移和分散功能等特性，使贷款人被利益蒙蔽了双眼，忽略了背后潜藏的声誉风险和信用风险。
(四)部分不动产抵押价值高估
在美国，抵押贷款人主要为商业银行和非银行抵押贷款人，后者主要包括抵押银行(mortgagebanks)和抵押经纪人(mortgage brokers)，通常采取借款人委托评估的模式，部分采取抵押经纪人委托。此模式致使借款人和评估机构都有虚高评估价值的利益诉求，虽然美国行业协会的约束力度较大，但借款人对机构的压力致使价值高估现象仍不可避免。如第一美国子公司(First America’s subsidiary eAp－praisaiT)虚估不动产价值以获取华盛顿互惠银行(Washington Mutual)的委托业务(Barr 2007)。
另外，价值评估由保守型转向自动评估也加深了价值虚高现象的发生。如美国估价师协会根据金融机构的要求作出标准化的评估表格，根据市场数据评估后直接发往银行价值认定部门。标准化的格式往往对蕴含的风险及不动产未来的价值变动未有揭示，而银行内部在房地产市场繁荣时期又缺乏必要的风险意识，没有真正承担起价值调整和认定的职能。这种理论上完美的标准化的评估格式在不动产价格上涨的前提下，可以较为便捷和清晰地评估出其市场价值，但最大的缺陷是没有在评估报告中对行业发展进行风险分析，也忽略了不动产抵押价值评估本身是一门科学的艺术这一似乎矛盾性表述的真谛。
(五)评估方法和理论尚须继续研究
美国的不动产抵押价值评估的理论依据同其经济发展的指导思路一致――基于完全市场经济假设，因此，其价值认定基础是市场价值，强调以市场上同类型不动产的收益、成本或交易价格作为依据，采用相应的收益法、成本法或市场法确定最终价值，这无可厚非。但使用者需要明确这种指导思想的采用有其背后的理论假设，我们应以评估价值为基准，进行适当的延伸分析和压力测试，以明确假设变动极端情况下债权人面临的风险。如采用市场法，当不动产的市场价格严重偏离其内在价值时，其评估出的价值并不能代表其对未来债权的保障程度，如以此为依据确定次级贷款额度或次级抵押债券的信用等级，不可避免地会蕴含极大风险。
四、我国商业银行抵押价值评估管理的主要内容和问题
自2005年起，我国商业银行开始重视对抵押品的规范管理，在借鉴发达国家监管机构和国际活跃商业银行先进做法的基础上，根据新巴塞尔资本协议的要求，结合我国实际，制定了一套管理框架，基本机理为利用市场定价以减少市场风险，利用折扣率(hmrcut rate)减少信用风险，主要做法为：成立抵押品管理专职部门和内部价值评估队伍、进行严格灵活的抵押品选择、建立抵押品周期评估制度、开展折扣率确定原则的研究、建立数据系统和规范抵押品操作等。上述措施的采取，为有效化解抵押价值评估风险，顺利建立商业银行内部评级体系，有效利用银行资本等奠定了坚实基础。
但不可否认，我国商业银行抵押价值评估管理还存在继续完善的地方。第一，个人信贷业务的抵押物价值评估亟须完善和加强。比如按揭贷款业务，尤其二手房买卖中，通常的做法是评估机构根据业主的要求，直接将评估价确定为成交价，房产中介机构根据该区域房地产价格指导价(如北京北五环附近，一般低于实际成交价的4000－6000元/平方米)上交有关税费，而商业银行往往出于业务竞争的需要和专业人员的缺乏，并没有真正对价值进行内部审核、调整。对存量抵押贷款，商业银行也几乎从未进行跟踪价值评估，无法准确了解已发放贷款的保障程度，这种风险意识淡薄的后果则是不良率的上升。
第二，将抵押视为贷款主要还款来源的现象仍较为严重。在个人业务中，主要体现为部分客户经理重点关注了不动产的价值对债权的保障程度和贷款发放时点借款人的债务收入比，而忽略了动态跟踪借款人的收入和债务变动情况。当不动产市场价格下降，借款人无法按时偿还债务时，比如现在的金融危机向实体经济蔓延的背景下，借款人违约比重必将上升。而我国的法律对该部分房产，尤其用来满足基本生活需要的生活资料的处置规定对银行很不利，银行的债权往往并不能得到切实有效的保障。这个问题在私营企业主和流动人口中体现的较为明显。在某支行不良不动产抵押贷款中，有近80％的借款人为上述两类人。在法人信贷业务中，主要体现为忽视了抵押物权属所有人信用等级的要求和跟踪管理，如对经营状况困难或濒临破产的企业，即使抵押手续合法、完备，但其一旦破产，根据我国法律规定，不动产处置收入首先满足安置职工，其次要缴纳国家有关税费，甚至还要补交国家土地出让金，最终商业银行的优先受偿并不具有真正意义。这种由于信息不对称造成的道德风险和逆向选择问题，将增加银行的管理成本、风险拨备的计提和经济资本的分配。
第三，评估技术和方法须进一步丰富。商业银行对不动产的价值认定，目前仍主要依据评估行业技术规范和借鉴外部中介机构评估结果。商业银行并没有根据自身风险管理的需要制定出评估细则，在具体评估中，很少对系统性的风险因子进行分析，评估方法主要包括市场法、收益法和成本法，并以市场法为主，这些同外部中介机构几乎一致。而现行评估市场中，市场法评估出的价值最高、成本法最低，是公认的事实。同时，由于评估委托人是借款人，其虚估价值的动机较为强烈，而评估市场的行业规范较为松散，以上因素都导致了评估价格与自身价值的偏离。商业银行内部会对价值本身进行审核，然后再通过折扣率(国内对不动产一般在30％－50％之间)予以调整确定最终抵押价值，即商业银行相当于对外部评估价格进行两次折扣，这在一定程度上保障了抵押品的担保能力。但商业银行与中介机构合作过程中的非主动地位和被动对评估方法的接受，也制约了商业银行抵押价值评估管理的水平。
第四，不动产抵押价值评估管理较为粗放。信贷实践中，不动产虽然可细分为居住房地产、商业房地产、办公房地产、工业房地产和其他房地产等，但商业银行一般将其视为一个大类统一管理。在评估方法选取上，基本都是采用以市场数据为基准的方法，而未根据不同类型房地产的特性如商业房地产的收益特性、工业房地产的非交易特性、居住房地产的市场特性等去有意识选择。抵押价值确定时，抵押率一般选择信贷政策规定的最大值，而未根据区域特点、
行业发展特点、历史违约率和违约损失率等进行个性化确定。因此，现有的管理模式隐含较多的风险。
五、加强我国商业银行抵押价值评估管理的有关建议
不动产抵押贷款占我国商业银行贷款的比重基本都在20％－40％左右，其质量的变化不仅决定着银行的损失和稳定，更决定着中国金融系统能否健康发展。本文在上述分析的基础上，提出以下针对性建议。
(一)切实加强宏观和行业分析
不动产价值评估的首要内容是对系统性因素，如宏观和行业发展的把握，这对银行内部评估人员提出了更高的要求，但可以通过多层级努力共同完成。最高层次主要为国家有关部门和金融监管机构，要对其的宏观经济数字、经济月度数字、货币发行及有关风险预警和提示等保持一定的政策敏感性和风险敏锐性。第二层次是商业银行内部的研究机构或区域行业分析中心，这些部门应是商业银行的“心脏”。研究部门宏观经济形势报告、区域行业分析中心重点地区和行业分析的频率应适当加大，比如提高到半年，在经济形势变化较快如当前时，考虑能否每季度一次。报告的摘要或主要内容应及时发送至业务部门，从而对前台营销、风险识别计量、贷款审批和后台的信贷管理及不良资产处置等提供有意义的指导意见，并及时宏观经济、地区或行业预警。第三层次是业务主管部门。如抵押品价值评估主管机构，尤其总行层次的政策制定部门，应每半年作一次不动产行业分析，每季度作一次重点区域行业分析，时刻跟踪政府部门政策变化、区域不动产价格走向、土地供需及成交价变化、区域不动产投资及开工量、实际成交量和价格、空置率、消费者物价指数(cPI)的变化趋势等，从而定期抵押价值评估行业发展指导意见。第四个层次为内部价值评估师。评估人员须注意对相关信息的搜集、整理，并提高业务水平和经济分析能力，力求作出准确预测和分析。
(二)明确抵押在信贷决策中的地位和作用
抵押品在信贷决策过程中主要起到三类作用，一种是第二还款来源的保障作用；一种是信用贷款的保障措施或风险缓解措施；最后一种是作为主要的还款来源。第一种占据主流，即一般意义上的抵押贷款，此情况下要对第一、第二还款来源作出明确界定，不得以抵押品价值作为主要还款保障。建议加强对借款主体和具体债项的综合分析；加强对贷款初始发放条件的执行；跟踪借款人的信用等级的变动，及时做出预警；跟踪抵押品价值变动，当无法覆盖借款金额时，须压缩贷款或提供新的担保等。第二种情况下，主要是借款人为消除信息不对称造成的逆向选择问题主动提出，从而在贷款条件上获得优惠的一种举措。银行应注意在抵押品价值低于预先设定的可接受值时须及时预警。第三种情况主要针对固定资产支持类融资，该种情况下主要针对收费权、商业房地产和商品融资类别，其对贷款的偿还主要依赖于抵押资产收益能力，即抵押资产是主要的还款来源。银行对该类抵押品价格的波动更为敏感，当抵押价值低于借款金额时，应及时预警并要求借款人提供其他担保方式。
(三)完善抵押价值评估管理政策
主要体现在以下四个方面：第一，对借款人和抵押品权属所有人进行细分，根据二维的信用等级矩阵制定不同的抵押价值确定原则和贷款条件。传统的抵押政策只对借款人有信用等级要求，受制于有关法律条款的约束，无法切实保障抵押品的担保效果，也不利于抵押品的甄别功能实现，不能有效解决逆向选择问题。建议根据上述二维信用体系，结合具体不动产类别、所属区域灵活设置抵押率。第二，切实执行抵押品价值跟踪管理。银行已普遍规定对抵押品价值周期性重评，以跟踪其担保能力，从而准确了解抵押贷款的风险状况。但实际运行中，由于周期性重评没有外部评估报告的参考，大部分流于形式，无法真正起到风险预防和监控作用。商业银行应加强周期价值评估监测，强化价值跟踪管理，定期汇报抵押能力风险情况报告。当抵押价值低于借款额度一定比例时，务必要及时采取信贷资产风险保全措施。第三，细化不动产类别管理。在当前金融危机逐步向实体经济蔓延的背景下，商业银行应针对不动产子类细化评估管理。当前在对按揭房产风险梳理的基础上，加强对商业房产和工业房产的价格变动分析。在对抵押率的确定上，应根据具体债项的特点，如借款人信用等级、贷款种类、期限、贷款条件和经济周期阶段、行业生命周期阶段以及抵押资产市场价格变动规律等，从小类抵押资产的角度确定细化的抵押折扣率。比如，当前房地产折扣率最高一般为30％，可进一步细分到居住类房地产、商业用房、工业用房等，并应定期调整，至少每两年调整一次。第四，加强对个人住房按揭贷款的管理。建议对评估价值进行内部审慎复核，并实施跟踪价值评估；切实保证两证齐全，提高抵押比率；强化预抵押制度；强化借款人收入变动监测；加强对私营企业主和外来人口还款进度的监测；加强沟通与联系，杜绝由大产权到小产权分割完毕期间新型假按揭的出现等。
(四)制定商业银行内部抵押资产价值评估技术操作规范
商业银行抵押价值评估应以行业评估技术操作规范为基础，但不能完全照搬照抄，毕竟和外部评估公司评估的出发点及目的性存在很大的不同。商业银行价值评估需遵循谨慎和保守的原则，在市场价值属性前提下，其价值往往根据市场行业数据确定。当行业健康发展，市场数据能体现资产价值特性时，商业银行可大部分接受外部中介评估的结果，但对价值评估过程中具体参数的选取，如机器设备价值评估中安装费用的计算等，则应持谨慎原则，不予考虑或折价考虑。当市场出现通货膨胀因素，或抵押资产市场价格严重偏离其价值时，如2007年房地产市场发展过热的情况下，对采用市场法评估出来的价值，商业银行内部应严禁使用或谨慎采纳，对外部中介出具的市场法评估报告，应严格审核。商业银行应在市场价值属性的原则下，制定自己内部的抵押资产价值评估技术操作规范，如对房地产类，应规定必须采用成本法进行价值评估，辅之以收益法或市场法进行调整，同时应对具体评估技术操作细节和参数选取作进一步规定。避免过度依赖市场法，可有效解除2007年底至2008年三季度之间出现的不动产市场“有价无市”给价值评估带来的冲击。另外，可尝试引入新的价值评估方法，如采取期权定价法评估不动产未来价值，利用蒙特卡洛模拟法、历史模拟法或回归法等评估不动产价值，并积极引入在险价值方法(value at risk，即VAR)、敏感性分析(sensitivityanalysis)和压力测试(stress test)等，力求更科学合理地确定不动产价值和潜在风险。
(五)加快抵押风险数据库建设
真实、合理的数据是商业银行抵押价值评估最宝贵的财富，也是其核心竞争力之一。众多先进模型或方法的使用，都离不开相关风险数据的积累，而这恰是我国商业银行在实施全面风险管理中遇到的最大的困难。无论采用市场价值类型还是开展抵押贷款价值评估，都需要对评估市场数据，如价格、收益、成本等信息以及抵押贷款违约处置或回收数据的占有。商业银行应建立自己的抵押风险数据库，内部至少应包括评估数据库和回收数据库。评估数据库应根据不同区域、行业、资产类型、经济阶段等制订统一的资产信息卡和市场信息卡，将评估所需资料进行搜集、汇总和整理。回收数据库应具体到小类，应将资产处置前价值、变现价值、处置税费及其他未知因素等列示清楚，并定期汇总分析，以调整商业银行内部抵押折扣率的确定。
商业不动产资产管理范文6
关键词：新会计准则；银行；抵债资产；核算
本文所称抵债资产，指银行债权到期后，由于债务人不能偿还债务，银行将债务人、担保人或第三人的实物资产或财产权利用于清偿债务。从某种角度讲，银行妥善营运、保管及处置抵债资产，做好抵债资产的核算以及列报工作，可以有效保证银行的经济利益最大化，促进银行资产业务的稳定发展，提高银行贷款投向实体经济的积极性。下面，本文将进一步对新会计准则下银行抵债资产的核算实务进行分析和探讨。
一、抵债资产简述
(一)抵债资产的概念
本文所称抵债资产，是指银行根据自己的战略导向、业务特点及市场竞争情况准入的符合《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国担保法》规定的担保物。抵债资产有多种分类方式，主要有以下三类。一是从物的角度，分为不动产和动产两类。按照担保法规定不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。动产是指不动产以外的物。二是从担保物权的角度，分为抵押和质押两类。抵押权主要分为一般抵押权和最高额抵押权。银行普遍接受的不动产抵押范围有：房产所有权、国有建设用地使用权(符合一定条件的农村集体建设用地使用权)、林权等。银行普遍接受的动产抵押范围有：船舶、车辆、机械设备等。质权主要分为动产质权和权利质权。银行普遍接受的动产质权多为具有较强的保值能力、变现能力、易存储能力、物理及化学性质稳定的存货类资产。银行普遍接受的权利质权多为具有较强公信力的第三方提供的仓单或提单、具有较高经济价值的知识产权、具有较强保值及变现能力的股权。三是从权利确定的角度，分为办理抵质押登记和不办理抵质押登记两类。银行对于作为主要担保方式的担保物权，一般要求办理抵质押登记。银行对于作为辅助担保方式的担保物权，视担保情况确定是否办理抵质押登记。
(二)抵债资产的取得方式
抵债资产的取得主要有两种途径：一是协议抵债。银行与债务人、担保人或第三人协商一致，把其具有所有权、用益物权的资产，通过双方认可的评估方式确定价值后，偿还银行债权。二是司法判决或仲裁抵债。多数情况下，出于各方利益考虑，银行与债务人、担保人或第三人无法达成一致协议，选择通过司法诉讼或仲裁的方式解决债务纠纷。在判决或裁定生效后，担保物拍卖流拍的情况下，银行被迫接受抵债资产，用于补偿自身债权。
二、加强银行抵债资产管理与会计核算的重要性
银行首先考虑以货币形式受偿，从严控制以物抵债的方式补偿债权。一般情况下，通过贷款的转期、减额续贷、展期、重组等多种形式，降低债务人偿债压力。对于债务人及担保人明确表示不能用现金及现金等价物偿债且不愿自行处置担保物的，银行通过拍卖、变卖担保物及其他非货币资产的方式实现债权。只有拍卖、变卖工作不能在拍卖规定期限或双方约定期限内完成，银行才会接受以物抵债，这是一种被迫的资产保全。但是，随着经济周期波动的影响以及银行对实体经济扶持力度的增加，近年来，银行抵债资产大幅增加，以物抵债逐渐成为清收、压降不良资产的重要手段。实践表明，信贷资产的剥离速度远低于抵债资产的增加速度，抵债资产接收成本比较大，管理风险比较高，变现时间比较长，处理难度比较大，处置损失比较大。管理和盘活抵债资产，不仅直接关系到银行的经济效益、竞争能力和发展，进而影响到实体经济的正常运行和金融风险的防控工作；处理不当，会增加银行信贷业务的逆向选择风险，降低银行中小企业和县域经济的信贷投入力度，降低银行资产流动性，甚至面临监管处罚。因此，加强规范银行抵债资产管理，提高抵债资产变现能力，维护银行的合法权益，降低经营风险，特别是对盘活抵债资产、合理配置信贷资产规模、提升银行盈利水平，均起到关键作用。
三、银行抵债资产处置中存在的主要问题
(一)处置成本高，损失大
银行在处置抵债资产过程中，主要面临“三高”成本。一是费用高。抵债资产接收或处置的过程中，需要缴纳两次过户交易税费、中介机构评估费用、拍卖费用等。如需保管的，或者有特殊要求及安全隐患的，还需要支出保管费、保险费、维修费等各类费用。二是协调成本高。在进行抵债资产处置的过程中，银行需要担负的职责较多，需要协调债务人、担保人、法院、拍卖机构、中介机构、律师等相关机构和人员，耗费较大的人力、物力和时间成本。三是差额损失高。抵债资产在接收过程中，由于债权人众多、法院指定评估机构等因素，评估价格往往高于市场价格，产生一次价值损失。抵债资产在处置过程中，存在剩余价值低、用途局限、折旧损耗大等问题，买方利用银行急于处置的各项内外部规定，压低处置价格，产生二次价值损失。
(二)产权转让困难，限制条件多
银行取得抵债资产的相关权益时，往往受到多种条件限制。一是受到原持有人的阻碍。原持有人以各种理由拒绝交付抵债资产，甚至非法营运，谋取利益。二是判决或裁定难以有效执行。曾经出现地方政府以维稳、保证经济发展为由，支持原持有人的行为，甚至阻碍银行正常开展资产保全工作。三是难以预测的产权纠纷及自然灾害，导致银行不能取得抵债资产的权益。
(三)处置途径局限，时效性差
银行在进行抵债资产处置的过程中，局限性较大。一是缺乏有效的流转平台。受到相关法律法规的约制，银行不能直接经营抵债资产，由于抵债资产种类繁多，银行难以找到合适的托管机构或中介机构，除房产外，其他类型抵债资产二手交易不活跃，导致抵债资产变成废品、空置、闲置，加速其折旧和贬值。二是高价值不可分割的抵债资产，处置时间长，短时间内难以找到合适的买方。三是管理难度大。大多数抵债财产都是实物财产，种类繁多、地域分布广泛，短期内难以变现，银行资产保全人员缺乏专业技术水平，使得管理难成为继保全难之后的抵债资产第二大难题。
四、新会计准则下银行抵债资产核算的几点建议
(一)抵债资产取得的处理方式
银行取得抵债资产时，在取得时点和公允价值判定上，往往存在较大的差异。按照新会计准则要求，与该抵债资产有关的经济利益很可能流入银行且其成本或者价值能够可靠计量，就可以确定取得。在实际工作中，经常存在抵债资产的所有权交付存在实质与形式不符的情况，例如：法院判决某一房产属于银行，但是原持有人以唯一住房为要挟，拒不搬出，房产证已经变更为银行所有，但是房产实物无法交付银行，银行不能获得房产的相关权利。在此类情况下，抵债资产的确认应坚持“实质重于形式”的核心原则，当抵债资产所有权上95%以上的风险和报酬已经实现转移，即可确认。上述案例中，银行已经拿到房产证，房产证作为房产持有和交易的唯一凭证，银行锁定持有房屋的风险和报酬，可以直接将其确认为抵债资产。与原持有人后续进行的协调活动产生的费用，作为保管费用处理。
(二)抵债资产保管的处理方式
银行应妥善保管抵债资产，保证其安全性、完整性和有效性。对于有特殊保管要求的，应按照相关的保管规定操作，防止抵债资产出现重大价值损失，避免造成其他直接或间接经济损失、人员伤害。经评估，未来损失或危害发生可能性较高且支付金额巨大的，应购买财产保险。对于受到客观条件制约不能按期处置的，不可闲置抵债资产，应在不影响处置的情况下进行出租营运，租金计入“其他业务收入”。银行保管抵债资产不等同与自用抵债资产，如需自用的，应按照相关规定办理固定资产购置手续，不能擅自按照抵债资产保管进行会计核算。保管期间，应做好增值税、营业税、所得税、印花税、房产税、土地使用税、车船使用税等相关税费的账务处理工作。
(三)抵债资产减值的处理方式
银行不应回避抵债资产的减值问题，应定期或不定期对其进行检查和维护，每个季度应至少开展一次账实核对工作，及时掌握抵债资产实物形态及价值形态的变化情况，做到账簿一致和账实相符，对影响抵债资产价值的风险隐患应做到“有预案、有预警、有措施”。随着经济发展、技术进步、通货膨胀等因素影响，抵债资产减值准备应遵循“应提即提”的原则，如果在处置时一并计入损失，对资产列报的影响较大。应重点关注三类减值准备的计提情况：一是对于新入账的抵债资产，首次计提减值准备，应将入账价值与市场价值进行对比，将评估价值虚高市场价值入账的部分及时计提减值准备。二是对技术更新换代较快的抵债资产，不仅计提其自然损耗和折旧产生的减值，更应关注技术进步、产能淘汰导致的减值。三是对价格波动明显的抵债资产，分析其价格波动，准确预测减值计提比例。
(四)抵债资产处置的处理方式
银行取得抵债资产后，应该及时开展处置工作，尽早执行公开拍卖。对于特殊情况不能拍卖的，视实际情况通过协议、招标、打包、委托等形式尽快处置变现。抵债资产处置后，银行确认不再拥有或控制抵债资产且相关的风险和收益已经转移，应及时终止确认。实际工作中，存在买方由于购买能力有限而实施分期付款或延期付款的情况。此时，抵债资产的终止确认应坚持“实质重于形式”的核心原则，当抵债资产所有权上95%以上的风险和报酬已经实现转移，才可以确认终止。对于能够确定已经转移风险和报酬的，在签署协议收到首付款时，终止确认抵债资产并确认处置损益，分期付款或延期付款部分作为应收款项处理；对于不能确定已经转移风险和报酬的，分期付款或延期付款部分作为应收款项处理，仍需持有抵债资产，不能确认终止。
五、结束语
银行开展抵债资产的收取、管理、营运和处置工作，目前仍然存在很大的困难。我们希望在新会计准则下通过优化、明确抵债资产的取得、保管、减值、处置的会计核算处理方式，降低不实利润对银行业绩的影响，提升银行抵债资产的核算与列报表现，提升银行经营管理决策水平，提升监管政策的针对性和有效性，从而推动银行资产业务的健康发展。
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