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商业综合体的发展趋势范文1
【关键词】城市综合体；发展；交通系统
1、城市综合体的概念内涵
城市综合体由建筑综合体的发展演变而来，城市综合体是将常见的三种或以上的建筑功能空间进行搭配组合，从而形成一种系统化、多功能、高效率的街区建筑群落。城市综合体的代表模式是HOPSCA，是指在城市中的居住、办公、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能的复合体。
2、城市综合体未来的发展趋势
城市综合体的是城市发展到一定阶段的必然产物，伴随着传统的城市功能分区所带来的社会问题，如社会运行成本增加、经济运行效率降低、土地使用效率降低等社会问题，加大了社会成本，造成了土地资源极大浪费，因此需要一个资源共生，聚合的地产模式，一个城市的精神引领，将生活融入其中，因此城市综合体应运而生。酒店、办公、景观、购物、会展和居住是组成现代城市综合体的重要功能基础，建筑与城市环境的结合是城市发展和建筑存在的前提因素。目前，智慧城市成为城市综合体建设的新目标，低碳、智能、节约、高效的城市综合体将更加广泛的发展。
3、郑州城市综合体发展概况
城市综合体的发展，对于郑州自身的发展和提升有着重要意义和深远影响。首先，城市综合体可以产生聚集效益，促进郑州市土地的集约利用，面对中心城区用地资源紧张的局面，城市综合体无疑可以带来更高的土地价值和土地利用率。其次，城市综合体的发展，有利于改变城市结构，改变传统的单中心发展格局，促进网络化都市化发展。郑州正在由传统的单中心模式向多中心模式转变，而城市综合体可以拉动区域经济增长，高端城市综合体还是城市经济和文化的增长极，因此它正是实现多中心发展模式的有力助推手段。同时，发展城市综合体还可以进一步增强郑州市的创新能力，对打造转型升级模式以及扩大投资、服务民生、促进消费，都有重大意义。
然而，城市综合体的发展也是一把“双刃剑”，郑州的城市综合体发展也存在着许多问题。首先，郑州的城市综合体的选址与规模存在盲目性，对于商业来说，选址是第一步，每个综合体所处的商圈不同，它的需求定位也不相同。第二，郑州的城市综合体在定位上存在同质化，盲目的追求一站式解决所有问题，把几种业态简单的叠加，不根据区域定位寻求特色和差异，这样不但会对自身经营产生影响，更重要的是对区域的商业发展也没有好处。第三，郑州的城市综合体对城市交通产生了极大的影响，由于缺乏对于大型城市综合体对城市交通可能带来影响的交通评价，以及相应的应对措施，这必然影响城市的整体运作效率，带来城市资源的极大浪费。第四，郑州的城市综合体建设缺乏政府的统一主导，一个成功的城市综合体，需要大量的指标分析，尤其是周边的人口密度、商业密集度等，郑州的城市综合体如果一味只是追求数量和体量，而不能在政府指导下从城市总体布局出发，结合区域功能定位和实际需求，打造出有区域特色的，复合区域需求的城市综合体，其前景不容乐观。
4、郑州城市综合体发展策略建议
城市综合体的发展，有着其内在的商业价值规律，然而郑州很大一部分的商业地产开发商，对商业地产项目的开发、运营、管理及后期服务上并没有形成系统的理论和操作经验，而是盲目的跟风式的开发投资城市综合体，这势必造成郑州市的城市综合体总量多大、分布不均、定位同质化等问题，因此，政府需要从多个方面，多角度对城市综合体的开发建设进行控制引导。
4.1 政府主导，与城市总体布局结合
面对郑州市城市综合体总量过大，增速过快，分布不均的区域，政府应加强对城市综合体的统一规划指导，特别是一些城市中心区域的城市综合体项目，政府更是应该主导其规划编制。城市综合体的总量应当与城市的总体经济发展水平和人口规模相一致。
通过专业规划，进一步预测郑州市城市综合体的总建设量，从总量上加以控制。在总量控制的基础上，应进一步结合郑州市总体规划和商业网点布局专项规划，首先，在城市综合体的总体布局上，应当和城市总体规划对城市中心的布局相一致，按照郑州市商贸业空间发展布局规划，郑州市商业中心分为五个级别，分别是国际商业中心、都市商业中心、市区商业中心、片区商业中心、社区邻里中心，每一级商业中心也应该设置与其等级与职能相匹配的城市综合体，这样不仅可以强化城市主副中心的职能，带动新区的发展，也为城市综合体的发展创造了良好的区域条件。
4.2结合居住区逐级发展
城市综合体应与城市各级商业中心相结合，根据商业中心级别形成不同业态、不同配比、不同规模相结合的城市综合体结构体系。城市综合体作为城市未来发展趋势，其配置标准也应与城市商业配套基本吻合，片区级以上的城市综合体，应根据专项规划进行商业配置。
片区级城市综合体承载各区域综合服务功能，含有购物中心、酒店、专业市场、商务金融、办公、休闲娱乐、公寓等多种功能，建议城市分区中每区设置1-2处；
居住区级城市综合体主要承载城市生活配套功能，主要含大型超市、零售商业、酒店、休闲娱乐、公寓、住宅等业态。建议每3-5万人设置一处；
居住小区级城市综合体主要承载基本生活配套功能，主要含大型超市、零售商业、休闲娱乐、住宅等，建议每1-3万人设置一处；
居住组团级别城市综合体主要承载必备生活配套功能，主要含便利店、菜市场、住宅等，建议每3000-10000人设置。
4.3交通优先，与城市交通系统充分衔接
城市综合体的建设，应该和城市交通充分结合。一方面，城市综合体的建设应当和城市交通枢纽充分结合，特别是轨道交通枢纽，城市综合体可以结合轨道交通站点做上盖式开发，这种模式也是目前城市综合体发展的一种重要模式。另一方面，城市综合体的开发会对交通产生一定的影响，特别是比邻城市主干道的城市综合体，
商业综合体的发展趋势范文2
关键词：商业综合体；设计方法；未来发展
引 言：随着城市经济的不断发展，越来越多的新型商业建筑模式诞生、成长，而当代商业综合体建筑的发展更加引起消费者的关注。综合体建筑的定义，是将公寓、公园、写字楼等多种具有城市生活功能空间进行合理组合搭配，构成一个可以实现高效率、多层次工作状态的建筑组合。现实生活中，综合体设计可以使各种城市建筑相互搭配、相辅相成，做到在功能上相互依存、相互助益，从而使其能够适应城市多样化生活的需求，并进行自我更新与调整，以促进城市的进一步发展。而城市商业综合体更是促进城市经济进一步发展的良好条件。
1.城市商业综合体出现的必然性
1.1城市商业综合体的概念
城市商业综合体的简称是商业综合体，英文名称为HOPSCA，它是随着城市功能的多样化、规模大型化、以及空间与流线组织复合化而逐渐发展的一种新的复合地产，因此它统领着当今的地产模式，被称为当今地产模式的最高形式。
城市商业综合体的英文名称是由酒店、写字楼、公园、购物中心、会议中心等的首个字母组合而成，每个商业综合体至少由以上三种功能复合而成。各部分功能之间形成了一种相互依存、互助互益的关系。它是以一种功能为主、多种功能为辅配套齐全的多功能建筑群，它是城市功能的综合版，它具备了一座城市应有的功能。
1.2城市商业综合体的出现的必然性
城市商业综合体的出现的必然性有两个：
首先，第一个必然性就是由于经济的快速发展，那么城市也随之发展，由于城市的快速发展及城市的生活水平提高以及城市所需的工作岗位增多，美好的城市生活的梦想在越来越多的人心中扎下了根，一些经济收入水平较高的城镇家庭搬进了城市居住，同时一些农村的务工人员大肆涌入城市，导致城市人口日益膨胀。同时，由于城市的发展，导致城市的规模不断扩大，土地资源紧张的问题日益加深。这两个原因导致各种矛盾的日益暴露，例如：个人生活成本加大、经济运行效率降低、高品质的生活需求、缺乏景观和活力等等，伴随着各种问题的产生，人们积极寻求一种适合的解决方案，于是城市商业综合体应运而生啦！
其次第二个必然性就是城市商业综合体对城市的发展具有巨大的促进作用，它适合现代都市的发展，从其自身而讲，它是三维空间开发、多功能空间组合、立体交通体系的结合体，具有提高土地利用率、满足多种需求、改善区域交通等的重要作用。
2.城市商业综合体的设计特色
2.1城市商业综合体的外部设计特色
城市商业综合体的外部设计特色主要有：高可达性、高密度集约性、整体统一性、功能复合性、土地使用均衡性、空间连续性、内部与外部联系完整性等特色。高可达性，城市商业综合体通常位于交通网络发达的城市功能集中的几何中心处，像交通的沿线地带、城市中心地带、商务区等，因此说，城市商业综合体的设计特色具备与外界联系紧密的发达的城市交通网络及信息网络；高密度、集约性。建筑的高度和建筑密度都很高，形成高耸的高楼大厦的景象，是城市形象的重要标志，代表了一个城市的发达程度。人口密度大，白天、工作日工作人群进出密集，夜晚及周末消费人群进出密集，城市商业综合体依据白天与夜晚、工作日与非工作日所需的功能不同而形成互补，形成多功能、全面的建筑群落；整体统一性。设计风格统一，城市商业综合体中，各个单体建筑联系紧密，互相影响和配合，同时，城市商业综合体与外部的联系紧密、协调、整体、统一；功能复合性。城市商业综合体拥有城市的多种功能，如：商务办公、居住、文化娱乐消费、完善的交通运输体系等，因此，其自身可以实现完整的生活、工作配套运营体系。城市商业综合体的各个功能联系紧密，缺一不可；土地使用均衡性。注重均衡的土地使用方式及最大限度的利用土地资源、避免土地过分集中是城市商业综合体的重要设计特色。对于不同的土地要进行不同功能的建筑群分工，对于不同时段商业综合体的功能也要进行相应的变化，如昼夜之间、假日和工作日之间对商务、消费等的需求就会不同；空间连续性，空间的连续性在设计时会从两个方面进行综合考虑，即横向和纵向两方面。横向即在城市商业综合体进行设计时，会从整体上进行思考，其各功能具有相互联系性，只要一个功能发生改变，整体也会随之改变。纵向即建筑物的立面会影响综合体的整体性，因此，必须保持建筑风格的整体性、统一性。
2.2城市商业综合体的内在设计特色
城市商业综合体的内部设计特色主要有：大空间尺度、通道树形交通体系、高科技集成设施、现代城市景观设计等。大尺度空间，室内外空间较大，一方面与现代城市规模相匹配，另一方面则与建筑功能的多样化相匹配，是多功能的结合体；通道树形交通体系，将内部交通与城市交通系统联系起来，与公共空间形成完美的结合，形成一套完善的交通体系；现代城市景观设计，通过一些设备及照明设施等的运用，形成丰富多彩的现代景观及宜人的环境。
3.城市商业综合体的未来
随着我国社会主义市场经济的不断发展，在我国东部得一些沿海城市逐渐形成了以大型购物为中心，餐饮娱乐为一体的城市商业综合体。城市商业综合体在国外已经有了几十年的发展历史，但在我国却仅仅只有十年的发展时间，其中的一些项目经过几年的发展已经积累了一些宝贵的经验并达到了较高的水平，与此同时其发展也呈现了一些新的发展趋势。
城市商业综合体的业态具有多元性和多变性的特征，所谓多元性就是指业态的种类复杂多样，例如：零售、餐饮、娱乐、办公等主要功能，多变性是指商业空间的设计要随商业业态的变化而变化。不同地域的商业综合体其特征也不一样，因为它本身所处的文化圈都不相同。零售包括卖场、商店、百货等组织形式，要根据招商情况对其面积大小、楼层以及所处位置进行安排。通常对那些具有号召力的大型店是首先进行安排的，大型店的布局，应在每个楼层都有分布，以保证每个楼层的人流量都均衡，在每个出入口附近都要布置一些指示牌或指示条幅等，以方便顾客。面积特别大的卖场设置独立的入口，与其他卖场做出区别。餐饮店包括中餐、西餐、快餐、食街等类型，餐饮的平面布局迄今为止还没有固定的模式，但是应该集中布局在某一楼层，以便顾客行走目标明确。餐饮业对城市商业综合体内的环境质量要求比较高，应尽量争取直接采光以及优雅的环境，这样有助于吸引住顾客。娱乐包括歌舞、影视、休闲等方面，娱乐的业态较其他的少，但是很多商家将其作为特色来经营，这样可以提升竞争力。
结语
随着经济的发展、城市规模的不断扩大土、地资源的日益紧张及科学技术水平的发达，城市商业综合体越来越成为一种发展趋势，为了明天的美好家园，城市商业综合体必会不断生物向前发展，其发展速度及发展潜力都是不可估量的。
参考文献
商业综合体的发展趋势范文3
近年来，我国会展业的发展年均增长20%，预计至2015年，中国会展业产值规模将超3000亿。庞大的市场潜力，吸引着各地着力打造会展经济。会展业的高速发展也使我国会展业较发达的北京、上海、广州等城市的会展场馆显得有些捉襟见肘。另据中国会展经济研究会统计，2011年我国会展场馆153个，室内展览面积超过500万平米。
如何让新会展场馆在建设中规避之前展馆建设的不足，成为会展场馆建设的新课题。上海，哈尔滨正在为我们提供一种新模式，也许他们不是开创者，但值得我们借鉴思考。
上海在建的中国博览会会展综合体项目，由展览场馆、综合配套设施和后勤保障设施构成的会展综合体，项目北块以展览功能为主，南块以展览、商贸、酒店及配套功能为主。
一个国际商贸会展中心，一座城市中央公园，再集合五星级酒店、国际商务会议中心、国际金融服务中心、国际风情商业综合体、环球文化娱乐中心等多种经济元素。哈南首个城市综合体项目——哈南国际开发开放总部基地项目破土动工。除了上面列举的上海、哈尔滨，天津、贵阳、南宁、苏州等城市都与会展综合体有“亲密接触”。
会展综合体是近年来逐渐兴起的，源自于商业综合体。商业综合体是多个使用功能不同的建筑空间组合而成的建筑群，其合理性在于节约用地、缩短交通距离、提高工作效率、发挥投资效益等。而会展综合体是则以会展产业为核心，集会议，会展，餐饮，住宿，娱乐，休闲等服务为一体综合中心，部分服务主要面向会展业衍生市场，能满足会展活动期间一切服务性需求。
与其说这种会展综合体是新兴模式，倒不如说是城市发展到一定程度的结果。据一家建筑设计公司分析，纵观我国会展设施近十年规划建设的发展历程，存在的最大问题就是会展设施与城市功能的脱节——选址过于边缘化，功能过于单一，其经济、社会效益难以充分发挥。
会展城市综合体把会展功能与城市功能相互叠加的集约化模式。会展活动有着大人流、大物流、活动周期短的特征，与城市综合体功能集约、运作高效的特征，两者的结合在空间和时间上能够开放地、连续地吸引大量的客流和延长活动时间，从而使各种功能相互激活、扬长避短，获得共赢。在相对完整而又有限的城市区域内，组织会展、会议、餐饮、酒店、娱乐、办公、公寓和居住等功能的城市综合体。
“对于我们展会的主办方，会展综合体项目我认为挺好的。附近可以聚集众多的人气，这些人气并不一定是参加展会的，但是可以提高展会的知名度。”上海德瑞展览策划有限公司总经理张兴安肯定的说道，展会每年都在宣传上下很大的功夫，展馆周边多了娱乐休闲的项目，人气肯定会高。有一定的知名度，参展商知道怎么去，这对主办方来说是一大利好。未来像会展综合体的项目应该是会展场馆建设的一个趋势，尤其在二三线城市更应该建会展综合体。二三线城市专业展比较少，多以消费类展会较多，周边有完善的娱乐休闲，住宿等服务对参展商有较大的吸引力。
以会展功能为主体，将城市功能与会展功能巧妙结合在一起，建立起一种新的相互依存、相互助益的关系，产生“整体大于部分之和”的集聚效应。这是会展综合体的最终要达到的目的和效果。
张兴安介绍说，“现在展会同期举办大型会议的现象越来越普遍，展馆周边有会议性酒店能更好的促进展会举办。有些场馆虽然也有会议功能，但是也只能是常规的会议可以在展馆举办。”此外，从世界展览发展趋势来看，展览不仅仅是一个交易的场所，更是企业展示、宣传、交流的平台；在举办展览的同时，也将举办一些节庆赛事、展演等活动。这些活动举办极大的促进着场馆周边布局的合理化，多样化。
商业综合体的发展趋势范文4
关键词 ： 城市综合体; 业态; 业态组合; 城市发展
中图分类号：B834.2 文献标识码：A
一、 研究背景与意义
中国城市的高速发展正促使城市建筑走向多元化与集约化的时代，城市综合体改变了我们以往对城市建筑的常规认识 [3] 。 在时间和空间的多维元素介入的基础上，引导城市建筑步入新的领域与时期。这对居民的生活方式和消费观念都产生着巨大影响。现如今，在满足了居民物质文化需求的同时, 越来越多的人正在寻求精神层面的提升。以购物、 休闲、 娱乐、 餐饮等为主, 提供一站式、 体验式生活服务的商业地产项目应运而生, 诸多大型商业地产项目于城市核心地段孕育而生。一个真正意义上的城市综合体，对一个区域，甚至整个城市的发展都起到了至关重要的作用。城市综合体在为当地居民提供都市生活便利的同时，还有效促进了整个城市经济、文化、娱乐方式的转变，确立了其城市名片的地位。城市综合体作为一种新的开发模式, 逐步受到建筑界的关注与重视。
城市综合体业态组合作为前期定位中极为重要的一环, 起到了非常重要甚至决定性的作用。应考虑如何更好地组织城市综合体内部的业态组合比例，并在各部分建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
二 、城市综合体理论与实践基础
1、城市综合体的概念及特点
“城市综合体”，又被成为“高效之城”。所谓城市综合体, 西方称为 HOPSCA, 是酒店 ( Hotel) 、办公室 ( Office)、停车场( Parking) 、购物中心( Shopping Mall) 、会所( Congress)、公寓(A partment) 等物业英文首字母的组合, 是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、会议、娱乐等一系列城市生活空间的功能进行组合, 并在各部分间建立起一种共生、互补的能动关系, 从而形成一个多元化、多功能、高效益的优质综合体[3]。而在我国, 万达、中粮以及华润成为较早涉足并且成功运营城市综合体项目,其分别开发了以万达广场、中粮大悦城以及华润万象城等一系列的产品。与此同时, 北京的国贸中心、上海的新天地以及深圳的华润中心也是我国目前运营最成功的综合性优质城市综合体。
对于一个城市来说, 成功的城市综合体的存在意义是显而易见的, 它在提升城市区域价值及都市圈经济竞争力, 提倡城市资源高效复合, 合理城市规划, 引导消费以及在城市居住环境的改善上都有着长远而实际的意义。
2 、业态组合
城市商业综合体的功能业态具有多样性和复杂性特征， 其功能分为主要功能、辅助功能、和配套功能三类，商业、办公、居住、酒店这四种功能为城市综合体主要功能，是大部分城市综合体都基本配置的重要功能，所起的作用具有基础性和决定性。而餐饮、娱乐、会展等都作为辅助功能出现。其所占比例偏小，配套功能则包括医疗、教育、科研等，但它们围绕着四大功能来丰富其空间功能，提升活力，增加对消费者的吸引力。只有通过较强的协同作用将其组合在一起，才能有效的发挥出取代它们独立存在所达到更好的效果。充分实现综合体的符合价值。
所谓业态的组合就是确定在综合体中每种业态在其中的分布状况以及各成分所占比例。具体来说, 业态组合涉及以下三个层面:业态的选择、配比的确定、分布的规划 [4]。
因此, 如何对不同的业态进行有效的划分与组合, 使其产生巨大的连动和需求外部效应, 这不仅关系到项目定位的实现、 人流的共享与停留时间, 更决定了效益的优劣。
三、影响城市综合体业态选择及组合比例的因素
众所周知, 一个成熟优质的城市综合体是多业态间有机、 互补, 且因差异而共存的关系。因此只有合理地运用影响这些关系之间的因素, 才能使城市综合体在城市带来巨大的“蝴蝶效应 ” ，发挥其在城市中强大的辐射作用。影响城市综合体业态组合的因素很多, 下面主要从业态自身特点及相互联系、 城市经济发展水平以及休闲娱乐氛围三个方面, 分别阐述其对城市综合体业态组合的影响。
1 . 各业态自身特点及相互关系
首先,商业是集购物、 休闲、 娱乐为一体的一站式消费场所,作为城市综合体的核心功能，通过其强大的辐射作用成为聚集人气的保障。其次,办公作为高端商务人群的工作场所, 则为购物中心和公寓供应了众多潜在客户。另外, 住宅是城市综合体中最基础的成分, 在实现项目的快速变现的同时, 为购物中心提供最稳定的消费群体。而酒店则是城市综合体重要的赢利物业, 其增加了流动居住人口的贡献, 且通过夜间服务, 延续城市活力。最终通过连续的步行商业街将各组成部分功能串联起来，以满足人们的各种需求。各业态自身的特点决定了其在城市综合体中扮演的角色, 而各业态间相互联系和影响则成为影响城市综合体业态组合的重要因素。
2 . 城市经济发展水平
通常, 我们用地区生产总值、 工业生产率、 CPI指数、 PPI 指数、 人口预期寿命、 新生婴儿死亡率、 识字率等指标来衡量一个城市的经济发展水平, 城市综合体的选址和规划必须与城市经济、 产业结构、 消费能力等因素相协调。而“ 城市人均 GDP“ ”城市产业结构 “这两个指标对城市综合体业态组合具有最为重要的作用 [1-2]。
3 . 休闲娱乐氛围
随着人民生活水平的提高, 人们对便捷、舒适、高品质的生活需求愈发强烈, 各界人士也更加青睐于及商业、办公、餐饮、娱乐等功能为一体的高容积率的综合建筑群。一种以吸引消费者参与、 互动式的消费方式逐步成为关注的焦点并将必将成为未来的发展趋势。体验式城市综合体从客人的生活与情感出发,通过规划设计、 情景打造、 业态组合等手段, 营造一种新颖的、 有特色的、 符合当地人文情怀的 消费氛围, 来发掘顾客内心的渴望和认同。在这样一个消费过程中, 体验后的记忆将得以长久地保存, 消费者的精神感受因此得到极大的愉悦。因此, 体验式城市综合体不以消费者购物为最终目标, 而是让消费者在不知不觉中增加停留时间和来往频率, 提升项目认同感和美誉度。
四、结语
城市综合体的业态较为综合，普适性较强。而城市综合体各业态比例并没有固定不变的黄金比例, 需要根据项目所在城市经济发展水平、各业态自身特点及相互关系、开发商自身实力以及休闲娱乐的氛围等多方面因素共同影响。它能够在有限的城市空间内高效利用城市各种资源，在较短的时间内将人流、物流、信息流、资金流转换和利用，有效加快了城市经济的高速发展。另外，城市商业综合体业态在城市中的定位非常关键；其本身的业态之间的关系以及与周围社区、写字楼、商业、会展等外部业态之间的关系也非常重要，其理想的状态是依据互补、共生的原则来安排的，互惠互利，带旺整个片区。从而构成一个和谐统一的城市休闲新空间。
总之，在城市商业蓬勃发展，商业业态不断创新的今天，城市商业综合体囊括了所有的高档次的商业内容，把这些各不相同的业态作为一个整体来设计，这是城市商业设计的一个新的趋势。首先，它能为人们提供一站式的购物、餐饮、休闲、娱乐、居住服务，男女老少都可以在其中找到乐趣，成为城市的商业文化中心，极大地提升区域人气；其次，它把综合体交通流线加以整合，将人流、车流、物流进行合理的分流，提高了效率，美化了城市空间，大大提高了建筑在城市中的地标性。
参考文献：
[1] 叶正纲.购物中心管理模式7--业态组合决策
[2]裴亮. 论业态组合与购物中心的需求外部效应[ J] . 商业时代,2008 ( 9) : 16
商业综合体的发展趋势范文5
【关键词】城市综合体；规划设计；建筑设计
随着我国生活水平的提高，人们越来越重视精神和物质方面的享受，在城市多样化的发展中，人们相互适应，相互依存。城市的发展，必然会出现城市综合体这种综合性建筑。
1.城市建筑综合体概念
在时展速度以及城市经济迅速发展的今天，人们的生活水平以及科学发展状态都得到了空间的提升，城市的建设以及发展走向逐步向规划有序、产业集群、功能互补的模式发展。这在建筑的整体功能上开始出现了“城市综合体”的发展趋势。所谓的“城市综合体”就是将城市中的居住、办公、商业、旅店、餐饮、娱乐以及交通融为一体，在这些功能区域形成一个相互依存、相互提升的能动性关系，最终形成的一个高效、多功能的综合体。
2.城市综合体的规划设计
在城市综合体的建筑规划设计中，应根据科学有效的设计理念，综合考虑市场因素、我国的基本国情、区域文化特色等。
2.1 正确的设计布局
在进行城市综合体总体规划设计时，应根据功能的不同对城市综合体进行功能分区，这样可以使各个交通关系清晰。在进行规划时，首要应考虑的是步行者的人身安全，根据这一原则，在进行布局时，尽量将步行者活动范围限制在公共活动区间或者商业店面。规划布局应注重地区性的整体观念，避免对周边的环境造成不良影响，例如：万达中心总建筑面积62万m2，其中商业面积超过50%。武汉市万达中心东至和平大道，南临锦江国际城，西至临江大道，北至规划路，处于武汉地理、政治、文化、商业的中心地段，与各周边为代表的商业区紧密联系。
2.2 合理的整合设计
城市综合体中具有多个功能区域，基本上集中了常见的城市功能区间，包括购物、休闲、娱乐、居住、停车等。在进行规划布局时，应尽量加强各个功能区间之间的内在联系，使各个区域彼此和谐、高效的衔接在一起，各区域的资源实现共享和信息协调，使之形成一个高效的综合整体。
在城市综合体整合设计中，有多种不同类型的系统组合方式，包括互补型、系列型、主从型以及比较竞争型等。多数城市综合体的整合设计，往往灵活应用了多种类型的组合方式，这样才能更加符合实际的需要。
2.3 完善的停车组织和交通系统
（1）停车组织。在城市综合体设计中，停车组织是一个关键的组成部分。合理的停车组织能够提高整体的运行效率和建筑形象，因此应做好停车组织的规划设计，其中最主要的是做好停车方式的选择。停车方式的确定应考虑的因素包括土地利用率、经济等。在满足停车要求的基础上，尽量选取商业价值低的区域，通常可以选用地下停车。
（2）交通系统。交通系统的组织形式主要有平面和立体两种，在组织形式的选择时，应综合考虑该区域的地势条件和周边的交通环境。当综合体区域内的交通密度大、基地空间广阔、流线简单时，适宜选择平面的交通系统组织形式，主要可以分为人车混行和人车分流两种方式。
立体交通具有区分不同交通关系、提高空间利用率以及环境地面交通压力的特点，立体交通可以将人流和车流分配在不同的空间高度，互不干扰。在我国很多城市综合体的设计中，都采用了立体交通组织形式，这种方式有效的解决了城市的拥挤问题，并且提高了城市空间的安全性和活力性。
3.综合体规划设计的应用及定位
3.1 项目概况
该项目区域为我国某城市，该地块的总面积约为155亩，其容积率为3.83，总建筑面积达到396155O。其中，3-1号地块的总面积是72亩，容积率约为7，总建筑面积在335558O左右。
该项目所在区域是整个城市的中心区域，也是城市交通的枢纽，该区域的四面都具有良好的交通条件。同时，未来还将在难免设计城市轻轨、快速公共交通线路，这将使得该区域的城市交通便利程度得到显著提升。
3.2 项目规划
该项目的规划设计过程中，以该城市的市政服务中心为核心，聚集了大量的政府行政部门，包括物价局、人大、审计局等政府机关，是该城市的经济、文化政治中心。据此，必将产生频繁的政务和商务行为，而与之相配套的商务、政务等配套类市场需求必将得到迅速扩充。
所以，在规划时定位于政务中心为主，商务中心为辅的层面上。而产品功能则组要集中在满足周边商务活动以及的需要。同时吸引大量的政府及企业人士入住，逐步形成该城市的和商业行为的中心。
而该城市综合体的项目构成及规模主要是以写字楼、酒店为主要产品，辅之以商场、住宅以及步行街等产品，逐步形成该区域的城市交通枢纽中心。
3.3 城市综合体规划定位设计
（1） 写字楼产品
规划的写字楼定位在两种产品类型：用于满足各个大型企业集团运营需要的现代智能化甲级写字楼群；用于满足成长型企业经营需要的乙级写字楼群。通过这种定位方式，能够与周边的商业、酒店等功能性建筑形成一个集住宿、会议、培训以及娱乐于一体的多功能政务商务中心。
（2） 商业物业产品
该项目的商业物业定位于城市时尚高端消费群体，通过设置商业大卖场，将艺术、餐饮以及时装等元素集于一体，打造形成了餐饮娱乐、信息、展览以及时尚购物于一体的大型现代元素购物广场。在购物广场的设置过程中，规划设计了三种不同类型的购物广场，分别与相契合的文艺广场；与商业活动相配套的高级百货与科技广场；与年轻消费群体需求相吻合的体育天地。在整个商业项目规划设计过程中按照：零售，娱乐，餐饮三部分比例为45：20：35的比例进行规划。
（3） 酒店物业产品
酒店物业规划为五星级的豪华酒店，主要以该区域中的政务、商务参与者作为目标客户群体。通过将与项目整体定位相互配合的方式，设置了面积为5000O的商务餐厅、会议厅，用于大型会议的住宿、宴会等商务活动，同时也能够满足区域当中企业以及政府部门的商务、。
（4） 公寓物业产品
该区域的公寓产品主要定位与高档的精装修酒店式公寓。借助政务、商务中心带来的高端住房租赁需求之机，与高档居住建筑相配套。在设计过程中，将私营企业主管、企业高管以及外企驻本地专业管理人员作为目标客户，同时吸引该城市的个体投资者等房屋购买者的目光。
在对酒店式公寓的户型设计时，主要采用以中小户型为主的组合方式，以1房为主要户型，同时配合少量的2房、3房户型。且该酒店式公寓提供了五星级水平的酒店式管理服务以及严格的保安系统，提高了公寓产品的附加值。
综上所述：城市综合体是将多种生活功能空间进行高效组合、形成的多功能综合性建筑。在城市综合体的建筑和规划设计中，融入了很多的发展理念和商业策划思想，因此对于它的设计者而言，应具有扎实的专业知识和丰富的设计经验。
参考文献：
商业综合体的发展趋势范文6
【关键字】城市综合体；商业地产；开发模式
从20世纪50年代开始修建世界首个城市综合体——法国拉德芳斯，城市综合体已经在国外形成了较为成熟的开发和运作模式。随着房地产行业限购政策的实施和人们消费观念的转变，具有居住、购物、娱乐、工作等功能于一体的城市综合体开发在一些大中城市正如火如荼的展开，目前西安将近十余个城市综合体的已建或在建项目，其中的李家村万达广场、骡马市商业步行街已经成为该所在区域的地标和行业开发的典范，然而，西安另有一些开发商却打着“城市综合体”的口号，经营情况并不理想。本文试图通过对西安城市综合体的发展现状的分析及对策讨论，以期为西安城市综合体的开发提供参考，并促进城市综合体发展的进一步完善。
一、西安城市综合体的概念及作用
（一）城市综合体的界定
城市综合体又名“城中之城”，英文简写“HOPSCA”，它源于Hotel（酒店），Office（写字楼），Park（公园），Shopping mall（购物中心），Convention（会议中心、会展中心），Apartment（公寓），一般由星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓、大型综合购物中心、独立商铺、街区、休闲广场及大型高尚居住社区等组成。城市综合体一般都具备超大的空间尺度，立体的交通体系，现代的景观设计，智能化的配套设施等典型特征。
（二）西安城市综合体的发展概况
根据西安目前城市综合体的开况，大致可以从方位上进行区分。
1.城市中心综合体
处于西安城市各个中心的综合体项目，由于周围人流量大、需求旺盛，收益十分可观，带动了周围区域消费的增长。同时，这些项目还具有一定的升值空间，受到商户的欢迎。其中代表项目有李家村万达广场、立丰国际广场、骡马市商业步行街等。
2.交通枢纽城市综合体
处于交通枢纽位置的城市综合体，由于特殊的地理位置，使其具有很高的人气。西安目前地铁的建设在一定程度上拉动了这些项目的经济效益。其中有代表性的项目有：天地时代广场、赛高国际街区等。
3.新兴区域城市综合体
处于西安新兴区域的综合体项目，整体项目体量较大，但在人气方面稍显一般，其主要的开发模式是住宅先行，等到人气聚集后，再进行商业规划。其中代表项目是首创国际城、融侨城、绿地世纪城等。
（三）西安城市综合体发展的作用
西安城市综合体是伴随着我国经济的整体进步和西部居民消费水平的提高而逐步发展起来的，这种商业模式一经出现，便极大地刺激着西安区域经济的发展，为土地集约化利用和拉动内需起到重要作用。一方面城市综合体为消费者的生活提供了方便，同时使开发商获得了稳定的收益。促进城市空间拓展。另一方面，城市综合体的出现，直接带动了区域经济的发展，构筑区域商业高地。
二、西安城市综合体开发存在的问题
虽然目前在西安有一些比如李家村万达广场等，运营比较好的城市综合体项目，但西安仍有一些项目只是具有综合体的外壳，甚至有些只是打着“城市综合体”的名号，更多的在售综合体项目更关心所拥有住宅的销售，忽略了其它商业规划对项目的影响。
1.盲目立项，导致前期策划仓促
随着经济的发展和城市综合体项目的稳定收益，同时加上政府对这一业态的重视，诸多开发商将城市综合体作为新一轮投资的热点，然而一些开发商只是出于自身利益的需要，追求新的投资盈利模式，盲目立项，使得绝大多数项目论证都不充分，前期策划仓促，建设开发盲目无序。
2.同质化、模块化开发严重
城市综合体地产类型应该是与各种零售业形态充分结合的高专业化产业，因此应该是多种功能相协调的。但是，西安一些项目受到开发商自身实力和地块的制约，开发的综合体大都集中在二环周边，产品规划基本雷同，必将造成日后招商和运营的困难，严重制约了商业地产的正常发展。
3.运营管理失控
与国外商业地产发展商长期持有物业只租不售不同，受资金、利润及经营思路的影响，我国大多数开发商在商业地产开发上存有急功近利的想法，希望“开发、出售、再开发”的循环周期越短越好，以赚取更多的利润，因此开发商不够重视售出项目的后期商业运营，即使有的开发商考虑了后续经营问题，但是往往缺乏对项目的整体控制能力，很难把握未来入驻经营商户的档次和品位，从而造成运行管理失控。
4.资金链紧张
建设大体量的城市综合体往往是一些具有雄厚实力的开发商，城市综合体的开发不仅在前期需要资金的支持，在后续经营期间也需要强大的资金做后盾。然而，目前西安的一些开发商往往融资渠道单一，全国商业地产对银行信贷依赖水平在70%-80%左右，商业地产自筹资金比例很低，只占到位资金33.5%，容易导致后续运营中出现资金链紧张的情况。
三、西安城市综合体发展对策
针对目前西安市城市综合体开发过程存在的问题，笔者建议采取以下策略应对。
（一）遵循合理的开发程序
在需要更加注重资本运作和运营管理的城市综合体开发中，要求开发商应按照这样的程序进行：招商（与零售商等商家签好合同后）——设计（按零售商等商家的要求）——建设（按零售商等商家的要求）——分割出售或出租（中小投资者投资购买）——物业管理（开发商或第三方）——长线经营——开发新项目。只有这样才能避免地产商所建的商业物业不能满足零售商需求而导致招商难、空置率高等一系列问题。
（二）加强政府宏观规划
政府城市管理部门和商业管理部门必须严把此类城市综合体项目的审批关，努力推动产学研相结合，充分利用西安高等院校、科研机构的研究实力，建立起商业饱和度指数评价体系，并认真做好城市商业饱和指数的测评工作，保证项目在数量和结构上的协调，避免造成重复建设、恶性竞争的问题。同时，城市综合体项目建设应该结合当地的风俗习惯、文化环境、产业优势和历史传统，避免同质化的情况发生，使城市综合体的发展真正与城市建设、城市经济的可持续发展相协调。
（三）科学地确定开发模式
目前，随着市场的发展以及开发商的成熟，越来越多有实力的地产商开始自持运营商业地产项目。其中万达集团首创的“订单商业地产”模式，该模式具有显著的优点是更有利于商业地产的健康发展，但是这种模式的缺点是建成的商业地产只能提供给特定的大型主力店商家使用。这样，地产开发的后期风险完全受制于主力店。一旦主力店经营不当，开发商的损失将更大。这就要求订单商业的开发商对于主力店的选择必须慎重，尽量选择国内外具有知名度的、并愿意长期合作的商业企业，尽可能规避潜在经营风险。
（四）拓展多个融资渠道
城市综合体的开发过程中资金链最为关键，一旦某个环节资金链出了问题，后果将不堪设想，因此亟需拓展多种融资渠道，包括房地产信托投资基金、海外上市、房地产抵押债券等，城市综合体开发的资金瓶颈有望得到解决。这其中比较成熟的应用是权益型REIT，权益型REIT一般采用股份公司或信托的形式，再由REIT发行受益凭证，募集投资者的资金投人商业地产项目的开发中，并委托或聘请专业机构和人员对该商业地产实施具体的经营管理。但是这种商业地产融资模式顺利运作的关键在于REIT的成立、REIT资金的募集以及聘请专业机构和人员对商业地产实施具体的经营管理等。
四、结语
城市综合体在国外作为一种非常成熟的商业地产模式，在我国目前还是处于发展时期，随着我国经济的发展和关天经济区的建设，西安城市综合体必将成为一种具有潜力的和稳定收益的物业类型。
参考文献：
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