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房地产企业税务风险管理范文1
摘 要 随着我国社会经济的高速发展，最近几年房地产企业发展非常迅猛。但是由于经济形势日益复杂，房地产企业势必面临更加复杂多变的税收环境，因此，税务风险得到房地产企业的高度重视。本文简要分析了税务风险可能为地产企业带来的一些影响，并尝试性提出规避税务风险的策略。
关键词 房地产企业 税务风险 策略
房地产企业成立的那天开始，就已经存在税务风险。随着我国税务制度的发展与完善，当前税务风险存在于房地产企业的各个经营环节中，也逐渐成为企业必须重视的部分。基于税务风险的本质来分析，主要是我国税收制度与企业纳税之间存在的差异，而可能会给企业带来不可预见的损失。税务风险会给房地产企业带来很多后果，直接体现在房地产企业会支付一大笔资金用于缴税与罚款，而这笔资金会一定程度影响到房地产企业的正常运作，导致房地产企业的资金流比较紧张。另外，税务风险的存在还可能会让房地产企业失去享受某些指定政策的机会，较为常见的是：一般纳税人资格、一般发票开具资格、享受税收优惠资格等等，而这些资格对于房地产企业的发展具有很重要的现实意义。
另外，税务风险的存在还可能为房地产企业带来一定程度的法务风险，无论什么企业一旦涉及到法律上的问题，就必然会影响其正常经营活动的开展。最后，税务风险的存在还可能影响到整个房地产企业的信用与声誉，房地产企业必然会涉及到各大银行、供应商等等，而这些合作企业必然因为企业的信用问题而不愿继续合作。由此可见，税务风险对房地产企业的影响是非常深远的，基于这些影响度，房地产企业也必须加强对税务风险的科学管理，对税务风险进行合理规避。笔者结合自身工作经验，尝试性提出房地产企业规避税务风险的一些策略，如下：
一、建立管理税务风险的专设机构
房地产开发企业的税收多达十余项，包括土地增值税、企业所得税、契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税等，贯穿土地竞拍、前期准备、项目开发、房子销售、后期物业管理整个过程。难怪房地产行业流传着“房地产每个毛孔都含着税”。同时房地产交易金额比较大，缴纳税款的金额也很大，不同算法对税额的影响也很显著。根据相关统计报告显示，2010国民税收收入为77390亿，同年真正的房地产税收收入为17025.8亿元，占22%，2011年全国税收收入增长超过1/4是房地产行业增加的，说明房地产行业的整体税率偏高。目前，中国房地产开发企业根据销售收入5%缴纳营业税，按应纳税所得额的25%缴纳企业所得税，土地增值税率为30%到60%的。总之，房地产开发企业的税收负担较重，因此需要建立专门管理、应对税务风险的专设机构，而且还必须明文规定房地产旗下所有涉及到税务的工作都必须由专门的机构进行处理，尽力为企业打造一个科学合理的涉税事务专业化处理流程，最大限度保障相关业务的实效性、准确性与客观性。税务管理机构的规模需要根据房地产企业的实际业务规模与实际要求来进行规划，针对大企业来说，推荐设置税务管理部，而且需要配置专业能力与责任心都比较强的人才来进行管理与实施。房地产企业根据实际的需求，来确定其规模的大小，中小型可以设立税务管理科。企业可以通过税务管理机构来有效管理税务风险，并且可以及时全面的获取与税收相关的优惠政策，更重要的是通过专业机构可以加强与当地税务机关的沟通与联系，这样便能帮助房地产企业对税务风险进行更好的规避。
二、对税务风险控制活动进行规范
税务风险涉及到的控制活动主要是指企业管理层对税务风险的识别与应对。房地产企业相关经营活动能否正常稳定的开展，是由控制活动的质量来决定的，由此可见，对房地产企业实现战略目标有非常重要的现实意义。控制活动具体由一系列流程、授权、分权以及集权等等环节与制度构成的。《大企业税收风险管理指引（试行）》也指出：企业需要在考虑税务风险管理成本效益的基础上，来对税务风险管理内部控制体系进行设计，主要从这些环节入手，例如：风险评估办法、应对策略、流程处理等等，进而制定出能够对税务风险进行有效应对的内部控制机制，进而一定程度上规避房地产企业可能会面临的税务风险。
案例：青岛国际轻纺城拥有一块土地500亩，拟转让其中的400亩，另外100亩建写字楼自用。青岛政建投资集团有限公司拟收购其土地并为轻纺城建设写字楼。
税务风险管理措施要注意取得政府收回土地的文件和相关合同、协议和单据，作为税务处理的依据。土地储备中心、青岛政建投资集团有限公司、轻纺城签署“拆迁补偿费协议”，同时，轻纺城与甲公司“委托代建协议”，写字楼以轻纺城名义立项、报建，所有与写字楼有关的建造成本单据抬头必须开给轻纺城，由青岛政建投资集团有限公司单独装订凭证（先预计拆迁补偿费，支出时冲减），竣工决算后，整体移交给轻纺城，由轻纺城做固定资产管理，同时轻纺城给青岛政建投资集团有限公司出具拆迁补偿费收据，青岛政建投资集团有限公司凭政府收回土地文件、拆迁补偿合同、拆迁补偿费收据确认拆迁补偿费出让金、拆迁补偿费、税费共同构成400亩地的成本。根据财税[2004] 134号，为取得土地支付的全部对价，包括出让金、拆迁补偿费、农民安置费、青苗补偿、市政配套费，均作为契税税基，青岛政建投资集团有限公司在办理土地证时要先预估这些费用。
三、重视建立企业税务风险防范管理体系
房地产企业如要真正实现科学规避税务风险的目标，建立企业税务防线防范体系是重要的实施手段。房地产企业需要根据实际的经营状况，并且结合《大企业税收风险管理指引（试行）》当中的一些规定，进而构建相关税务信息的传递渠道与沟通制度，要收集、处理、传递信息的责任真正明确到每一个岗位上，建立房地产企业税务风险管理责任制度。通过这种方式将责任进行划分，不仅能保障房地产企业税收管理相关工作能够一一落实，其中相关工作的实际完成情况也能实现有岗可查，更重要的是保障房地产企业的管理层能够及时获得涉税信息反馈，第一时间发现问题，并采取应对措施进行改善。例如：土地增值税规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。利用这个优惠政策对土增税进行筹划，可以利用销售定价临界点筹划法，就是建立一个计算模型，计算出房屋定价，使得增值率控制在上述20%以内，这样也能很好的规避税务风险。
又可以做好营业税策划，例如：合作建房。一方提供资金，一方提供土地使用权，共同建造房屋的行为。合作建房有纯粹“以物易物”和成立“合营企业”两种方式。成立合营企业，双方风险共担、利润共享。提供土地使用权一方符合营业税法中“以无形资产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”规定，故不必缴纳营业税。通过合作建房的方式将营业税策划工作做好，有利于规避营业税务风险。
四、加强内部审计与自查
房地产企业税收风险管理的内部监督通常由内部审计与自查两个部分组成。通过内部审计与税负自查相关工作的开展，房地产企业能有效提升涉税事务的处理质量，能够合理保障房地产企业安全纳税，有助于降低税务风险率，有效规避税务风险。具体来讲，日常经营管理过程中，房地产企业需要坚持定期对涉税业务进行审计与自查，若是发现有问题的环节要针对性进行改善与纠正。而针对一些阶段性涉税的工作。可以以统一检查或者专项审计等等方式，例如：一些专业性或者规模较大的涉税业务，可以请专业税务机构来进行指导，进而提升房地产企业管理税务风险的水平。例如：融资阶段。融资阶段的税收筹划应该做好以下的风险管理： 首先，房地产开发企业应该意识到利息费用虽然有税遁的优势，但是过重的负债也会给企业带来巨大的财务风险，房地产企业在利用税遁优势时应该考虑到最优资本结构的问题； 其次，房地产开发企业应该尽量向金融机构贷款，虽然现在银行对房地产的贷款限制越来越多，但是为防止税务机构对于超额利息的剔除，房地产开发企业还是要向正规的金融机构贷款，比如说向非金融机构贷款的利息是不允许在计算土地增值税的过程中作为扣除项目的。
我国在 2009 年 5 月由国家税务总局印发了《大企业税务风险管理指引（试行）》，就企业防范、评估、应对税务风险所涉及到的各项工作作出了详细的规范和阐述。从客观的角度来看，当前税法体系还存在一些漏洞，很多办税环节还停留在比较粗略的条例框架之下，当然税法体系的不健全也会造成政策的真空地带与更大的弹性空间，而这种尺度不好把握，很容易给房地产企业带来税务风险。基于这样的背景，房地产企业要与当地税务机关加强沟通，要及时全面的了解相关税收政策，要善于听取相关部门的建议与提醒，这样才能保障房地产企业对于税法的理解与税务机关保持一致，进而更好的规避税务风险，降低税务风险所带来的损失。
参考文献：
[1]李琳.浅谈大型企业的税务风险管理.交通财会.2009（10）.
房地产企业税务风险管理范文2
关键词：房地产企业 税务内控体系 构建意义和方法
1.税务内控的背景、定义和目标
公众普遍认为房地产企业是涉税风险很高的行业，偷税漏税现象十分严重，并且房地产企业投资额巨大，涉及的税种多，税收在总投资额中所占的比例又很大，所以，房地产企业在建立一套完整的内控体系的同时建立一套适合本行业的税务内控体系体系是十分有必要的。2008年5月，财政部等五部委联合印发了《企业内部控制基本规范》，自2009年7月1日起在上市公司范围内实施，并鼓励非上市的大中型企业执行。2009年5月5日，国家税务总局以国税发[2009]90号文印发了《大企业税务风险管理指引（试行）》。2010年4月，财政部、证监会、审计署、银监会、保监会联合颁布了《关于印发企业内部控制配套指引的通知》。根据《企业内部控制指引》，上市公司建立完善有效的内部控制制度，对加强企业的经营管理、保护企业的财产安全、保证企业会计信息真实、提高企业经济效益等都有积极的推动和促进作用。在构建完善的的内部控制体系的同时，结合企业自身特点建立适合的税务内控体系对于企业防范涉税风险将起到积极的作用。由此可以看出，税务内控已经逐步走入人们的视野，并越来越引起人们的关心和注意。作为企业内部控制一个重要组成部分的税务内控，业界对此还没有完全明确的定义，我国学者普遍认为税务内控是由企业董事会、管理当局和全体员工共同实施的，旨在保证企业实现“在防范税务风险的基础上，创造税务价值” 这一最终目标的一整套流程、规范等控制活动。由税务内控的定义可以看出，企业实施税务内控的最终目标有两大类：一是防范税务风险；二是创造税务价值。
2.房地产企业构建税务内控体系的意义
在当今政府对房地产业宏观调控的影响下，政府部门（尤其是税务管理部门）对房地产企业的管理日趋严格。从2002年起，房地产企业一直被国家税务总局列为当年度税收专项检查对象。房地产企业投资额巨大，涉及多种不同的税种，税收成本在总投资额中所占的比例很高。所以房地产企业要想在激烈的市场竞争中生存、发展、获利就必须高度重视税务问题。房地产企业结合自身特点构建一套税务内控体系无论是对企业本身还是整个国民经济都有重大的意义。
3.构建适合房地产企业税务内控体系的方法
为了尽可能的规避税务封风险，为企业创造更大的价值，房地产企业应该在深入学习和研究《企业内部控制基本规范》和《大企业税务风险管理指引（试行）》等文件的基础上，积极探索适合本企业的税务内控管理实践，现结合所学知识，提出几点房地产企业建立税务内控体系的方法。
3.1为了提高企业税务内控管理水平，应尽量在财务管理部门下设立专门的税务管理机构，没有能力设立专门的部门，也应设立专人专岗，专门来负责企业具体的税务管理工作，并明确税务管理人员的岗位职责。涉税岗位不仅仅指税务岗的人或者财务部门的人，还包括与公司税收联系紧密的其他人员，还应当有房地产公司领导层的支持。税务管理的职责包括：税务申报表的填制、管理发票、评估、处置和监督税务风险事项；收集并整理分析财政税收政策的最新变化，确定与房地产企业相关的有效涉税业务信息；对各业务部门进行税务指导，杜绝经营过程中的潜在税务风险；尽量参与公司投资、筹资税务管理评价，并能提出有效的税务评价意见。
3.2对各环节的风险管理流程进行控制
作为内部控制制度的一个重要组成部分，企业要进行税务内控管理，就必须建立科学的内部涉税事务管理组织与标准，加大对税务工作事前筹划和过程控制的力度，实现各个业务流程税务价值的最大化。房地产可以根据自身的情况，对各个涉税环节的风险点进行控制，即建立一套各税环节的风险控制流程，通过这些流程的有效运行，对涉税风险进行有效控制，最终达到防范涉税风险，创造税务价值。房地产企业主要涉及以下几个业务环节，开发建设环节主要涉及土地增值税；交易环节，即房地产企业的销售环节，涉及营业税、城市建设维护税、教育费附加、土地增值税、印花税和企业所得税等多个税种，是房地产企业涉税最多的环节；保有环节，即出租取得租金收入或以房地产入股联营分得利润，这个环节所涉及的主要有房产税、营业税、城市建设维护费、企业所得税等。
3.3建立完健全企业内部风险汇报制度
风险汇报，包括汇报制度与汇报标准两个方面，主要作用是明确各级涉税人员的责任，提高房地产企业对涉税风险的反应速度。汇报制度以公司管理的高度， 明确重大涉税事项，必须要向公司领导及时汇报。重大涉税事项的确定，很难一概而论，必须根据实际情况进行针对性的分析，一般而言税务检查、税收筹划、重大涉税合同、重大税收优惠政策的应用、税额超过万元以上的涉税风险等都属于必须汇报的事项。汇报标准决定各部门涉税人员如何进行汇报，是一个流程标准的问题，以便于汇报文本在不同部门、不同人员签字流转中的统一理解。
3.4建立内部税务风险测评制度
建立风险测评制度，就是从房地产管理的角度对税务风险测评进行明确，并将其作为房地产企业日常管理的一部分。
一是要提高每个员工的风险控制责任感和敏感度。这一点可以通过加强培训来实现，尤其对涉税业务岗位、生产经营人员进行基本税务知识的培训，使其对涉税风险有全面认识和深刻理解，同时培养端正的风险效益观。
二是各涉税部门应当定期（每月或每季度）对本部门的业务进行涉税风险评估，对于存在的风险应当及时整改，消除风险，对于可预见的将要发生的风险可以合理规避，防患于未然。
三是税务风险测评制度要根据税收政策的变化，房地产内部管理体系的变化及时进行调整。信息的交流和沟通对整个纳税风险管理工作来说是必不可少的一部分，房地产企业各部门、房地产企业和其他企业以及公司和税务机关之间都要加强信息交流和沟通，特别是要加强和税务机关的友好联系，同时对风险管理结果进行分析，并做好下一步的纳税风险预测。
4.结论
以上是本人结合房地产公司的行业特点和涉税事项以及内控体系的流程提出的几点适合房地产企业税务内控体系构建的方法，希望对房地产企业构建完整、系统高效的税务内控体系和对房地产企业防范涉税风险能起到一定的积极作用。
参考文献：
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房地产企业税务风险管理范文3
一、房地产企业做好税务筹划工作的重要性
税务筹划是企业的重点工作之一，随着国民经济的发展，我国房地产企业面临着更为广阔的市场，然而机遇与挑战并存，企业要做好税务筹划工作，也就是利用国家税收政策的优惠，预先调整企业的经营活动，节约房地产企业的税务支出，做到企业利益最大化。
税务筹划是企业财务管理的重要组成部分，房地产企业也加大了自身的税务筹划工作。房地产企业做好税务筹划工作有利于提高房地产企业在市场中的竞争力，最大限度增加房地产企业的利益，促进房地产企业的可持续发展。
税务筹划有利于提高企业经营管理与会计核算水平。房地产企业纳税筹划主要是规划资金流程。纳税筹划有助于房地产企业合理的利用资金，增强资金的利用率，避免房地产企业因为多交税而减少企业资金总量。而税收筹划的前提是真实可靠的信息资料，健全的管理制度。这就对房地产企业的经营管理水平与会计核算水平提出了一定的要求，有助于企业加强经营管理水平与会计核算水平，以便为税务筹划提高真实可靠的信息。
二、房地产企业税务筹划工作出现的问题
（一）房地产企业的税务筹划风险意识不强
房地产企业的税务筹划风险是指企业在实际的税务筹划活动中，由于外部因素导致税务筹划活动的实际收益与预想收益有所出入。一般包括外部风险、内部风险、税收政策风险和经营风险。许多房地产企业在开展税务筹划工作的时候没有树立风险意识，对税务筹划工作中的风险没有足够的重视，导致风险出现时不能很好地规避风险。
（二）房地产企业税务筹划人员素质良莠不齐
税务筹划人员的素质不高，直接导致房地产企业的税务筹划管理工作不到位，部分税务筹划人员对税务筹划都是模板套用纸上谈兵，能力亟待提高。税务筹划人员对税法或者相关的税务规定不熟悉，导致房地产企业的税务筹划工作脱离实际，与企业的实际情况不符合。税务筹划人员的专业素质不高，企业领导者缺乏相应的会计知识，都会导致房地产企业的税务筹划工作开展不到位的情况。
（三）外部因素对房地产企业税务筹划工作的影响
近几年我国法律制度在不断完善，税法也在不断完善整改中，但是税法中还是有不少不合理的地方，这为房地产企业的税务筹划工作增加了难度。我国的税收政策频繁变动和反避税政策的不断实施，也增大了房地产企业开展税务工作的风险，税收政策经常改动将有可能把房地产企业的合法节税行为变成了违法的行为，不利于房地产企业税务筹划工作的开展。
（四）房地产企业的税务筹划工作缺乏整体性
税务筹划工作虽然是在合法的情况下，调整企业的经营活动来减轻企业的税收负担，但房地产企业的税收筹划工作仍然属于财务管理的一部分。然而很多房地产企业都把税务筹划工作独立开来，没有和企业的投资战略和长远目标相挂钩，忽视了税务筹划工作和企业发展整体性的联系。房地产企业的税务筹划工作应该和企业的发展相联系，才能真正做到企业利益的最大化。
三、房地产企业做好税务筹划工作的措施
（一）树立房地产企业的风险意识，做好风险预警工作
税务筹划是房地产企业中的一种预测的行为，这种预测的行为本身具有一定的风险性，在市场经济的大环境中，每时每刻都瞬息万变，经济形势的发展，法律政策的完善，都会对房地产企业的税务筹划管理工作带来一定的风险。这要求房地产企业树立风险意识，做好风险预警工作，建立风险监督机制，对房地产企业的税务筹划风险管理进行评估，才能应对不断变化的市场环境。不仅是税务筹划的员工要有风险管理意识，房地产企业的领导者也要树立风险的意识，才能更好地作出企业决策，妥善地规避风险。
（二）提高税务筹划人员的素质和专业技能
税务筹划是房地产企业财务管理中的重要组成部分，对税务筹划人员的专业技能素质要求也很高。这要求房地产企业在招聘的时候要重视企业员工的专业技能，要定期安排专业技能培训，提高员工的税务筹划水平，培养员工的职业道德和爱岗敬业的思想。加强税法知识学习，同时树立依法纳税、合法节税的理财观念；税收筹划人员在准确处理企业账务的基础上，应钻研税收专业知识，全面了解与经营、投资、筹资活动相关的税收法律法规，在各项财务活动中体现筹划节税意识。
（三）房地产企业的税务筹划工作要与时俱进
21世纪是信息爆炸的时代，每时每刻都会瞬息万变，这要求房地产企业关注经济形势的变化和国家政策的变动，时刻调整房地产企业的税务筹划工作，与时俱进，才能减少房地产企业税务筹划工作产生的风险。企业的税务筹划工作紧紧跟随相关的法律政策作出调整，提高了房地产企业税务筹划工作的灵活性，这要求房地产企业税务筹划人员有敏锐的触觉和长远的目光，能够及时对市场的变化作出反应，及时调整新的税务筹划方案，从而降低企业的税务筹划风险，扩大企业收益。
（四）合理筹划土地增值税
随着土地增值税预征率的提升、清算的从严执行以及限制核定征收等措施的推出，土地增值税事实上已成为最重的一个税种。其筹划方向主要分为以下两点：
一为延伸产业价值链，实现跨行业利润转化。房地产企业税务筹划的基本设计思想就是将房地产行业利润转化为非房地产行业利润，比如建筑、装修、园林绿化、服务、贸易等其他关联行业利润，一方面，起到降低土地增值额以及适用土地增值率的双重效果，最终达到降低税负的目的；另一方面，由于房地产行业不能采取核定征收企业所得税，而其他行业则没有强制要查账征收的要求，分流利润的外围公司利用核定征收以及财政返还或财政奖励政策也是降低整体税负的有效措施之一。富力、碧桂园、恒大、雅居乐等在这方面是典型代表，从他们的上市年报披露的信息中可窥一斑。
房地产企业税务风险管理范文4
关键词：房地产；财务管理
一、引言
我国房地产行业历经二十多年的持续发展，在社会经济发展中具有较强的支撑作用。房地产开发涉及到资金投入金额巨大，属于资金密集型行业，房地产项目开发涉及产业板块多、资金投入时间长、财务风险和管控风险大，由此也使房地产企业财务管理业需要依照房地产开发的项目特点和企业管控模式，借助信息化管控体系，将可能出现的风险消灭在萌芽状态，来实现房地产企业的持续健康快速发展。
二、房地产财务管理的内容
传统意义上的财务管理是对资金的使用和分配，结合房地产资金投入大、周转期限一般较长的特点，房地产财务管理的核心是资金的筹集和使用，也就是房地产融资和房地产资金的投放，房地产开发项目的利益分配重点体现在对项目的管控程度和开发节奏的把控上。房地产企业财务管理特色显著，在遵守国家法律和会计规章的前提下，做好成本控制和核算、提高房地产开发项目的周转效率、减小房地产项目的资金占用成为财务人员，甚至是房地产企业管理者的重要内容。房地产企业的财务管理，不仅仅要在成本核算上做上功夫，还要在税务风险管控、提高资金回报率上做好前置性考虑。从而才能充分发挥财务管理的分析指导功能，为房地产企业的发展保驾护航。经过二十多年的充分竞争和持续发展，房地产企业的规模越来越大，房地产企业集团化运营、规模化发展特点越来越突出，其财务管理可以概括为以下几个方面：
(一)房地产财务管理效率和管理水平持续提高
随着社会文化水平的提高，财务人才队伍对房地产项目开发投资长、资金大的行业特点和周期属性的认识程度不断成熟，伴随着房地产开发全过程的越来越规范，贯穿房地产开发建设经营整个阶段的管理水平稳步提高，特别是随着信息化水平的引入，整个房地产企业财务管理效率逐步提高，财务管理水平上升到前所未有的高度。
(二)房地产财务管理挑战越来越高
房地产开发项目从土地获取到竣工交付，至少需要两到三年的时间、甚至更长，项目开发涉及到跨地域情况居多，同时随着房地产行业规模集中程度越来越高，千亿级的房地产企业不断增加，行业呈现集中化趋势，强者恒强的时代已经来临。规模化、集中化、跨地域的生产经营特点，使得房地产财务管理面临的管理难度和管理挑战越来越多，不同地域的政府收费政策不同、监管特点有所区别，对财务人员的要求也越来越高。整体性上，房地产财务管理的困难程度增加。
(三)房地产财务管控风险越来越高
房地产企业开发周期长，面临的各种不确定性会有所增加。房地产财务管理水平的高低直接影响了开发项目的经济效益，甚至直接决定了投资项目的成败，所以在整个项目投资和开发建设运营过程，预防各类财务风险，提供财务管控水平，成为各个房地产企业面临的重大难题。另一方面，伴随着房地产的快速发展，房地产企业公开市场融资越来越多，政策监管风险和公开市场财务披露也客观上提高了对房地产财务管控的要求。因此，房地产财务管控风险越来越高。
三、当前房地产财务管理的特点
房地产行业经过近十年的黄金发展期，房地产企业规模扩大。而随着房地产政策调控的不断多元化，房地产财务管理也呈现出独有的特点。
(一)房地产企业资金管理方面
中央政府对房地产监管日趋严格，地方政府对房地产的调控措施越来越丰富和密集多。在土地获取阶段增加的自有资金要求、开发前期阶段支付各项规费和保证金、建设阶段要支付的材料款和工程款的结算等要求，给房地产企业的资金管理带来巨大的压力和风险。同时随着房地产行业限购、限贷、限售、限签、限价等政策的日益严格，同时伴随着房地产企业的集中化和规模化，房地产企业的资金优势越来越向大型房地产企业集中。无形当中给房地产企业的资金管理带来的风险。
(二)房地产企业资金筹集方面
2016年以来，人民银行、银监会等各个监管机构频频发文规范房企融资，公开募集资金不得用于土地款、开发贷款条件调高、信托融资通道被限制、房地产债券发行被叫停、资管新规暂停了房地产资管类产品、委托贷款新规出台、银行理财办法出台、房地产资产证券化窗口指导趋严、金融机构联合授信办法出台、监管层禁止房地产企业融资公司债与票据互还。当前房地产企业外部融资主要依靠银行开发贷款、信托融资、企业债券等渠道，客观上使得房地产企业面临的财务风险较大、财务成本偏高。如何取得成本低、额度高的外部融资成本房地产企业资金筹集面临的难题。
(三)房地产企业税费管理方面
房地产开发环节涉及的税种有契税、增值税、增值税附加(城建税、教育费用附加、地方教育费用附加)、土增税、所得税、土地使用税、印花税等多种，涉及的各类政策性费用更是种类繁多。如何在企业全面发展的基础上，统筹安排协调好税费对房地产企业现金流和成本的影响，提高企业内部竞争力，成为考验财务人员的重中之重。
四、房地产财务管理的建议
(一)培养专业的财务人员队伍
财务人员水平直接影响房地产企业财务管理水平。无论是校招生逐步培养、还是社会化高薪招聘，培养专业财务人才队伍，提高房地产财务人员专业素质并长期为企业服务是最终目的。专业、稳定、高效的财务人员队伍，不仅提高可以提高解决财务问题的能力，而且可以防范财务风险，甚至可以提出合理化的企业发展建议，实现房地产企业的长远健康发展。
(二)健全财务管控体系
随着房地产企业的规模不断做强做大，全国性房地产企业的财务信息化水平发展很快，财务业务一体化水平取得了长足的发展。对房地产财务工作者而言，具备的系统管理思维、优化财务逻辑关系、健全完善的房地产管理财务管理和控制体系，实现有效的财务管控成为克敌制胜的法宝。同时财务人员在实际业务开展中，还要统筹考虑人力资源、成本管理等协同业务内容，制定符合企业财务管理目标的实施方案，使得具体工作顺利贯彻落实，发挥财务管控作用，才能使财务工作成为房地产企业的核心竞争力。房地产企业外部政府关联单位多、合同合作方多的特点，客观上要求房地产企业不断提高财务管理风险防范水平，按照事前、事中、事后三个不同时段控制财务业务风险，缩小、降低、甚至避免因为财务管理带来的风险和损失。只有建立健全的财务管控体系、具备良好的风险管理理念，对房地产业务风险有充分的认识，才能真正防范财务风险。
(三)强化财务成本管理职责
房地产的成本管理水平直接影响房地产企业的经营业绩。作为房地产企业的财务工作者领导者，不仅要对项目的技术经济指标等整体情况有所了解，还要根据开发项目的开发进展情况，利用财务的反映和监督职责，通过控制手段实现地产企业的无效成本最低、有效成本最大化。在房地产合约规划和成本管理方面，发挥财务对资金流向的把控作用，建立独立、完善的成本管理制度和集中采购体系，避免税务风险、降低财务成本、延缓现金流出，为企业发展的形成强大的支撑。
(四)做好税务管理
房地产企业预缴预征税款比较多、金额比较大，对企业现金流的影响更是重要。税务管理是财务管理的重要组成部分。借助专业的税务咨询机构、房地产企业税务管理水平不断提高。随着国家减税降税措施和简化行政审批的不断推进，通过财务人员与税务部门的密切联系，越来越多的房地产企业实现了预缴税款的返还，促进了房地产行业的健康发展。
五、结束语
房地产企业税务风险管理范文5
Abstract： The risk of tax evasion in real estate is the key and difficult point of the tax management. Basing on the study of the basic characteristics of the current collection and management model and existing issues of land value-added tax， Shantou Local Taxation Bureau introduces the mechanism of risk management， and transforms the management of increment tax on land value from subsequent management to premeditated management and management in process. We then explore the mechanism of risk prevention of increment tax on land value referring to feed-forward control of tax， project management， information alignment and model construction. Finally some policy suggestions are presented.
关键词： 土地增值税；税收流失风险；防范机制；汕头市
Key words： increment tax on land value；the risk of tax evasion；the prevention mechanism；Shantou City
中图分类号：F810.42 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2012）29-0001-05
1 提出问题
据统计，在中国十大暴利行业中房地产行业居首位，但在纳税百强企业名单中却找不到一家房地产企业。由此可见，作为调节房地产行业利润分配的主要税种土地增值税和企业所得税并未得到充分的发挥，房地产税收流失风险成为税务管理的重点和难点。
房地产业涉及的税种多，征管难度大，税源控管存在较多的漏洞，同时房地产开发项目周期长，关联交易行为多，运作模式多样化，给房地产开发企业偷逃税收创造了有利空间。汕头市地方税务局风险管理理论为基础，强化征管的前馈和同期控制，取得一定成效，本文的主旨在于研究总结汕头市的相关经验，梳理工作思路，为研究探索我国房地产税收流失风险的防范机制研究提供案例支持，同时也希望对同行单位相关工作提供一点启示和借鉴。
2 存在问题及新管理模式探索的基本思路
2.1 行管理模式的特征 我国的税收征管模式经历了由税收专管员管户制到征、管、查分离的管事制再到税收管理员制度的演变、更替过程。1997年1月1日国家税务总局的《关于深化税收征管改革的方案》提出收征管改革的任务是：“建立以申报纳税和优化服务为基础，以计算机网络为依托，集中征收，重点稽查的新的征管模式。”该模式强调税收征管的信息化和“一站式”作业与服务，着力点在于强化对税务专管员的分权制约，在风险管理上突出税务管理的事中和事后控制。2004年7月召开的全国税收征管工作会上，国家税务总局谢旭人局长提出，要按照“革除弊端，发挥优势，明确责任，提高水平”的原则建立新的税收征管模式。为此国家税务总局对征管模式进行了重新界定，在原有“30字”征管模式上，增加了“强化管理”4个字。完善为“以申报纳税和优化服务为基础，以计算机网络为依托，集中征收，重点稽查，强化管理[1]”的三十四字税收征管模式。至2009年“以信息共享为基础，以分类管理为核心，以征管流程为导向，优化服务，强化评估”，形成了专业化管理的新模式。2012年7月26日全国税务系统深化税收征管改革工作会议提出了“构建以明晰征纳双方权利和义务为前提，以风险管理为导向，以专业化管理为基础，以重点税源管理为着力点，以信息化为支撑的现代化税收征管体系”。
围绕强化管理，各地展开诸多探索，从风险管理的前馈（事前）控制、同期（事中）控制和反馈（事后）控制看，绝大多数地方将管理重心放在反馈控制上，强化稽查和税收清算。在土地增值税税管理中尤为突出。
土地增值税的征收目前分预征和清算两个阶段，目前汕头市土地增值税的征管现状：
房地产企业税务风险管理范文6
关键词：房地产企业 内部控制 问题 构建策略
内部控制的主要目的是为实现经营管理目标、组织内部经营活动而构建的各职能部门之间对业务活动进行组织、制约、考核和调节的方法、程序和措施。我国房地产企业虽发展速度较快，但内部控制却不容乐观，还存在一些问题，所以，企业需要结合自身特点，优化控制环境，明确控制目标，改善控制技术，并不断完善内部控制系统，提高内部控制的效果，从而更快更好的持续稳定发展。
一、房地产企业内部控制中存在的问题
（一）没有一套完善的房地产企业内部控制体系
对于房地产企业而言，一套健全的内部控制体系对企业的发展起到了决定性的作用。纵观我国房地产现状，有不少企业所实施的内部控制制度还缺乏全面性，并且没有详细完善的会计系统、控制程序等，根本构建不了与企业内部管理要求相一致的全面的内部控制系统，如此一来，将使房地产企业信息的真实可靠性大大削弱。
（二）内部控制风险意识薄弱
随着金融危机的到来，对经济形势造成了严重的影响，同时，伴随国家宏观调控力度的不断增强，房地产企业发展中将不可避免的会有各类风险的发生，但仅有一小部分的房地产企业充分反映了风险评估的控制，企业进行风险评估时，主要是结合自身的经营战略，通过先进的风险分析技术，寻找风险点并利用科学合理的方式方法减小风险发生率，但目前的情况却是，多数房地产企业未针对自身情况构建相应的风险预警系统及风险评估机制。房地产企业若无法明确自己当前所面临的风险问题，那么，将错失掉处理风险的机遇，致使风险范围不断扩大，从而造成企业严重的损失情况。
（三）管理者素质有待提高
现阶段，我国多数房地产企业中的职业经理人数量非常的少，并且，也没有构建规范的职业经理人的人才市场。负责企业内部管理的人员之前所从事的行业多是与房地产企业相关的安装、建筑等工作，没有接受过专业房地产知识的培训，无论是知识还是素质均需要不断增强。同时，有的房地产经理人主要是通过政府部门任命等方式而被录用的，外部环境也缺乏一套高效的监督机制对经理人适当的约束及监督，阻碍了经理人的自我完善、自我提高，无法适应现代社会的发展需求。
二、房地产企业内部控制有效构建的策略
（一）构建完善的内部控制体系和治理结构
完善的内部控制体系和治理结构是促进企业内部控制正常有序发展的前提，所以，房地产企业必须根据以往实施的内部控制体系进一步创新，结合自身特点与发展需求，构建一套完善高效的内部控制体系。内部控制体系应涵盖企业层面的内部控制和业务层面的内部控制，切实按照各类具体的业务流程制定相匹配的内部控制。另外，房地产企业还应不断健全治理结构，充分发挥董事会、监事会、经理层和各职能部门间的功能作用，将企业的决策权、执行权、监督权三方分离开来，彼此产生一种制衡。
（二）树立良好的风险意识，强化风险管理
随着金融危机的到来和我国经济的不断调整，房地产企业实际中将面临着各类风险问题，而大部分房地产企业不仅没有形成风险管理理念，同时还缺乏健全的风险管理体系，不具备抵抗风险的能力。要想确保企业内部控制制度的健全有效性，就要求内部管理层必须树立良好的风险意识，构建高的风险管理理念。
房地产企业在进行风险管理时，应始终遵循预防为主的原则，强化内部控制环节，降低或消除风险隐患，同时，构建完善的内部监督机构以全面检查企业最易出现风险的区域，从而找出存在或者潜在的风险隐患。应积极回避、降低、转移、承受风险。风险管理涉及企业内部控制全程，并且，为了达到内部控制的具体目标，房地产企业还要根据内部控制风险管理框架的要求，通过风险控制的有效方法，准确判断各类风险，对企业内部控制进行合理评价，从而及时获悉内部控制的不足之处，并采取相应的措施予以解决，从而强化企业内部控制。
（三）构建内部控制监督机制
首先，充分发挥内部审计功能；内部审计的主要作用是监督执行内部控制制度，以及时找出存在的问题，并采取有效措施予以处理。内部审计涵盖在企业自我评价范畴中，其不仅有助于良好控制环境的形成，同时，还能提供建设性意见促进内部控制的有效改进。要想将内部审计具有的监督职能全面体现，就必须保证内部审计的独立性，构建董事会或者审计委员会直接领导下的内部审计机构，从而产生一个彼此约束和联系的内部控制系统。另外，企业还要配备专业的内部审计工作者，禁止使用非专业人员，做好职务分离，保证相关人员的独立性，提升审计工作质量。其次，积极运用外部监督；外部监督具体涵盖了政府部门监督、社会监督，政府部门监督由财政、审计、税务等部门担任执行，在企业中具有规范制约的功能，这些部门间应经常开展交流信息活动，以产生有效的监督合力；社会监督包括注册会计师、社会舆论等，会计师事务所对内部控制制度的科学合理评价能够起到相应的建议作用。电视、报刊等媒介上报道的企业违法行为具有舆论监督作用。通常情况下，内部控制主要从属于外在压力，当外在压力不断增大，内在动力也就会得到提升，内部控制就会获取到较好的效果。
三、结束语
综上所述可知，内部控制对房地产的持续稳定发展起到了决定性的作用，不过，实际运行中还有一些问题缺陷，所以，房地产企业必须及时发现存在的问题，采取有效的措施予以处理，加强内部控制创新，适应现代社会的发展需求，健全内部控制制度，树立科学的风险管理意识，提高抵抗风险的能力，积极应对各类危机。
参考文献
