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办公楼物业培训方案范文1
[关键词]把握特点；明确管理；超越需求
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2014）01-0103-01
如何做好办公楼物业管理服务工作，既是物业管理服务企业一直在分析和探讨的问题，也是当前物业管理服务必须重视和提升的重要工作。为此，我们对现行管理服务对象进行了认真分析和研究，通过把握物业工作的特点，寻求提升物业管理质量的途径和服务的方法，不断超越业主日益增长的需求，促进物业管理服务工作优质、高效、快捷的开展。
一、要把握办公楼宇物业工作的特点
办公楼宇的物业管理服务有着与住宅及其它物业管理服务不同的特点，全面细致地了解其特点才能更好的开展工作。不同特点主要体现在以下四个方面：
（一）频繁
办公楼是场所，会议多、访客多、办公人员多，安全管理及维修、卫生服务等是一般住宅物业管理服务所不能相比的。因此，要求安保人员的警觉性和责任心要强，对于来访的人员严格按照办公楼内部接待要求进行实施，详细地做好记录工作；其他服务要求优质、高效、快速，做到随时、随地，专人负责，确保各部位、各区域服务的标准化。
（二）现代科技密集
随着现代科学技术的发展，办公自动化程度越来越高，办公楼内的各种设备、设施日益先进，不但维修程度增大，而且对管理人员、专业人员的要求也较一般其他物业管理服务人员要高。所以人员安排应专业对口、业务精湛，必须因人而异地进行选择和安置。
（三）对象较多
办公楼管理服务的对象多为机关领导的活动、内外的交往、文件的制发与传阅，会议的内容等，这些都有一定的机密性，因此，安全及保密管理非常重要。
（四）服务没有时限
领导参加的会议服务、卫生保洁要按照星级饭店标准要求进行，在此期间要求供电通讯不能间断，夜间、节假日、休息日基本要正常运转，这不仅加大了从业人员的工作量，而且要求他们具有较高的服务技能及较强的服务意识和敬业奉献精神。
二、要明确管理服务质量提升的途径
物业管理服务质量地不断提升是物业企业参与激励的市场竞争，提升企业的知名度、美誉度和品牌效应的关键因素。提升途径有以下三个方面：
（一）加强队伍建设，抓人员素质提升
楼宇物业管理服务任务的特殊性、失误的公开性，要求我们必须重视人员素质的培养。一是严把人员素质关，从业人员直接为领导服务、为机关服务、为基层服务，保洁员还直接接触到领导办公室，所以在人员选进上应注意文化程度和外在气质上的要求。特别是在政治上要求严格，以保证队伍的纯洁性。二是抓好思想教育关，以职业道德教育为重点，抓好社会公德、职业道德的教育工作。以增强服务意识、责任意识，树立主人翁思想和精神，使其自觉做好服务工作，即便是在无人监督的情况下，也能自觉按照规程操作、规范服务。三是落实检查监督关，对所有人员进行工作、思想的考察，及时发现问题，对所出现的错误，不姑息迁就，严格按照制度规定予以处理。
（二）强化技能培训，抓服务技能提高
有些人错误的认为物业管理服务就是“浇浇花”、“扫扫地”、“换换水管”， 只要出点力就行了，不需要技术。如不克服这些错误的观念，就会忽视技术人才的引进使用，导致技术力量薄弱、服务质量低下的局面出现。现代办公楼一般都是智能型的，设施设备自动化程度高，技术含量也高。实践证明，物业管理服务运作过程中涉及的知识面很宽，技术要求也高。不能光凭良好愿望，还要有真本领。因此，要通过不同形式的培训提高在职服务人员的业务技能。
（三）强调规范服务，抓系统运行高效
物业管理服务是一个系统管理工程，有许多子系统构成。要想使物业管理服务达到高效益、高水平，就必须强调规范，着力提升服务水准，抓好以下几方面的工作：（1）服务规范化。实施规范服务，减少随意性，降低失误性，增强主动性。对从业人员从礼仪到个都应作具体要求，即有量的规定，又有质的要求，使每个服务人员对自己的服务工作不但在思想上有个“度”的概念，而且在实施中有了“量”的目标。（2）操作目标化。主要是设备操作、卫生保洁、安全巡视等工作目标。只有主要工作都制定了目标要求，才能有效地避免失误，减少事故的发生，保证服务质量。（3）管理制度化。从事物业管理服务工作首先应致力于制度建设，制定相应的管理制度，并组织学习，贯彻落实，使物业管理服务工作在制度化方面上水平。
三、要超越业主日益增长的需求
物业管理服务的对象是人，宗旨是”以人为本“，而人的需求、人的欲望又是无止境的。特别是随着我国物业建设的高速发展，业主的工作环境、居住环境越来越好，相应地他们对物业管理服务的需求也在日益增长。面对这种形势，一个有前瞻性的物业管理企业，不但要按照与委托方的约定做好自已份内的事情，还要时刻观察和分析业主对物业管理服务的潜在需求和欲望，及时做好服务延伸的策划。一旦时机成熟，便可适时推出，这样才不会被市场淘汰。
（一）积极转变传统思维模式
物业管理服务企业要不断超越业主日益增长的需求，则必须彻底根治传统物业管理造成的不良习惯。不能被动地提供服务，不能做算盘珠子，拨一下动一下，而是要树立现代的服务理念，按现代管理服务的观念和思维模式，不断创新地开展工作，主动策划服务，主动提供服务，主动完善服务，牢牢掌握服务的主动权。想在业主需求的前面，做在业主需求的前面。诚如此，企业形象、企业品牌必然会得到业主和相关各方面的认知乃至忠诚。
（二）认真做好服务需求分析
当物业管理服务企业接受委托时，除了进行正常的管理方案策划，同时还要认真地做好服务需求分析。具体操作可以参照市场营销分析的方法。先做物业概况、人员构成、文化层次、服务需求等调查，然后进行需求的分析，从中寻找服务机会，最后进行方案策划、可行性分析等。这项工作虽然很费力气，也很费时，但对物业管理企业掌握第一手资料，搞好管理服务却是一举多得的事，可在一段相当长的时期内，成为物业管理服务不断上台阶的有利条件。
（三）广泛涉猎现代科技知识
物业管理服务看似平凡、简单，但实际运作中并非如此。首先，现代物业已经拥有许多现代的科学技术，如电器维修、建筑技术、计算机技术、网络技术等等，自然科学的基础知识无所不有，需要物业管理服务人员拥有各门专业科学技术和专业科学知识，能够用科学的头脑运行、维修、保养现代物业的房屋、设备和设施。其二，现代物业管理不仅要提供公共性的专业服务，还要提供非公共性的社区服务，物业管理从业人员要接触各种各样的人，处理各种各样的事，没有社会科学的基础知识，不懂社会学、管理学、心理学、公关学等常识也是无法为业主提供科学的服务，获得较为理想的服务效果，何况在处理日常事务中，还有许许多多的技巧运用，才能使业主感到满意。
办公楼物业培训方案范文2
（一）深入开展各类主题活动。一是开展以“情系民生求发展，服务大局促和谐”为主题的解放思想大讨论活动，围绕“看清工作难点、理清工作思路”，引导全局干部职工干事业、促发展。二是开展“创先争优”活动，结合党务政务公开工作，制作便民服务卡，桌牌、胸牌等，党员佩戴党徽上岗，并公布投诉监督电话，提升工作效能。三是开展“千名机关干部下基层”活动，深入到所包村新户镇东村和丁家村进行调研，并逐户进行走访，摸排老党员和困难群众，制定切实可行的帮扶方案，投资1.6万元，清理村内排水沟，建设了村垃圾收集点等，为帮扶村解决了大量实际问题。四是开展“双争”活动，紧密结合机关事务工作特点，以“大力弘扬担当精神，争创文明服务先锋股室、争当文明服务先锋个人”主题和目标，全面加强服务能力建设，为我区“五城联动”工作提供有力的服务保障。
（二）全力做好机关后勤服务工作。一是严格遵守“为领导服务、让领导放心，为部门服务、让部门顺心，为居民服务、让居民舒心”的工作标准，做好机关服务“”热线值班及民生热线转办事项办理工作。实施机关服务“”热线与“民生热线”办公室“双线联动”，建立完善“三个一”长效机制，即发现一个问题，推及一类事项，建立一套完整的预防、处置机制，力求从源头上解决问题，确保高效办理群众诉求事项。上半年共接听群众咨询、求助电话200余个，服务过程中始终做到出工及时、态度热情、服务周到。我局机关服务“”热线好的经验做法，吸引了区、乳山市等机关事务系统前来观摩学习。二是加强党政办公楼、人大政协楼物业管理工作。对两楼门厅、电梯间进行大理石翻新约1100m2，更换楼道石膏天花板、卫生间设备等，改善了办公环境；提前对中央空调设施设备进行维护保养，确保夏季正常使用。三是扎实推进广场管理工作。邀请三家高资质设计单位对黄河广场景观提升进行方案设计，目前已完成初步审定工作。对黄河广场主雕塑、健身器材、百米木质长廊、座椅等基础设施进行全面维修保养，确保设施完好。黄河广场作为我区唯一的文化广场，今年上半年配合有关部门、单位，开展“槐花仙子”海选、“节能宣传周”、六一庆祝活动等20余场次。在迎接全国卫生城市复审期间，对黄河广场及广场公厕进行全方位整改，确保各项工作符合创卫标准，顺利通过迎检。
（三）全面做好水、气、暖的供给和管理工作。一是着重加强与油田供水部门的协调联系，最大限度的保证了水的供给，上半年完成城区供水69万m2。对各住宅楼供水开关、水表进行全面普查，为供水户外计量改造做好准备；通过深入排查，摸清了部分住宅楼多年来水压偏低的原因，并制定整改方案，对集中接水口进行改造，得到了群众的认可和好评。二是积极配合芯能燃气公司完成全区2564户居民24小时供气改造工程，对已完成改造的居民小区及零散户集中办理天然气费用清理工作，保证了居民用户24小时供气工作的实施。三是顺利完成党政办公楼区块电路改造工作。完成了对经信局、武装部、机关卫生所、财政局住宅楼及沿街个体工商户等98户的供电改造工程，实行IC智能电表，解决了多年以来历史遗留的电费收取困难、线路混乱及私接乱拉等问题。四是全面做好供暖运行工作。春节前购进燃煤6000吨，满足了节日期间至供暖结束后燃煤供应。今年供暖2个月中，共维修暖气管线22次，处理采暖故障30次，有效地保证了居民正常供暖。
（四）稳步推进小区管理工作。对小区车位情况进行详细调研，为实施车位改造奠定良好基础。与区政府督查办、经信局及供电、网通、移动、电信、供电、广电等有关部门单位共同协商，广泛征求“蛛网”整改工作意见，逐步推进河宁小区“蛛网”整治工作。与河宁社区居委会进行对接，走访小区居民，征求社区居委会及居民对小区物业管理的意见，并认真研读有关文件，为河宁小区物业管理打下良好基础。小区管理方面，今年上半年对公共绿地进行苗木更新，清理老化死亡苗木，共补植鸢尾1500株，香椿600株，香花槐200余株，成活率达85%以上，适时进行美国白蛾、蚜虫、尺蠖等病虫害防治；全面维修小区配套设施，清理收水井、雨箅子等，提前避免了雨季积水；对小区内两座公共厕所进行屋面防水，防水面积200余m2；随时清理产生的生活垃圾，公厕、垃圾收集点每天两次喷药灭蝇虫，垃圾投放点撒生石灰，保持小区的环境卫生。特别是在上半年“创城”复审期间，加强调度，延长工作时间（均11小时），全面清理卫生死角，垃圾及时清理，保障了“创卫”复审工作的顺利开展。
（五）扎实开展公共机构节能工作。结合我区实际，制定2013年区公共机构节能工作实施方案，为全面开展公共机构节能奠定基础。进一步完善节能工作管理制度体系，对全区101件耗能单位进行能耗统计系统升级培训，并完成新系统升级后能耗报表报送工作。6月份组织开展了公共机构节能宣传活动，通过悬挂条幅、发动公益短信等方式倡导公共机构工作人员步行或骑自行车上下班、无纸化办公等，采取全方位、多渠道宣传公共机构节能工作，在全社会起到节能表率作用。
（六）全面落实党风廉政建设责任制。按照全区党风廉政建设和反腐败工作的部署和要求，坚持廉政建设与业务工作一起部署、一起检查、一起落实、一起考核。通过签订承诺书、观看廉政教育警示片等，增强全体干部职工的廉洁自律意识。领导班子讲求团结协作，倡树“三带头”--主要领导带头、班子成员带头、股室负责人带头，带头执行民主集中制，带头执行党风廉政建设责任制，带头遵守各项规章制度，有效推动各项工作落实。
二、存在的主要问题
今年上半年，在机关事务管理局全体干部职工的共同努力下，各项工作均有新的进展，取得了一定成绩。但是工作中还存在一些问题和不足，一是2号锅炉房及海宁小区主支管线老化锈蚀严重，故障频发，严重影响供暖效果。二是党政办公楼、黄河广场基础设施陈旧，阻碍了后勤服务水平提高。三是河宁小区配套设施落后问题影响物业管理工作开展。四是各类专项资金缺口较大的现状与区直机关单位、居民的实际需求存在很大矛盾。
三、下半年工作打算
下半年工作中，我们将继续按照“保民生、提品位、抓规范”的工作思路，在做好机关事务各项日常工作的同时，重点推进以下重点工作：
一是继续推进河宁小区物业管理工作。与河宁小区居委会对接，争取有关部门的支持，制定完善的物业管理工作方案，探索引进物业公司。指导成立业主委员会，选举楼道长，进一步推进小区物业管理市场化进程。
二是高标准实施黄河广场景观提升工作。会同有关领导、部门，对初步方案进行审核，确定设计单位及设计方案。争取尽快完成提升改造工作。
三是做好2013供暖季准备工作。对供暖范围内所有管网进行详细排查，更换部分供暖管线，全面整修2号锅炉房。对煤炭市场进行持续考察，选择煤炭价格最低时储备燃煤，保证今冬正常供暖。
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在南方的汛期事件发生后，我们认识到血的教训，总结别人在防台防汛应急预案中的不足与经验，在安徽汛期到来之前，结合各项目实际，修正防台防汛应急预案，提前配备防台防汛物质，主动与各服务中心配合现场指导防台防汛工作，保障了今年汛期安徽外滩所管理的所有辖区安全度汛，体现出公司部门的指导与服务能力。
在冬季到来之前，工程部全面提升部门服务意识，主动为各服务中心制订设施设备防寒、防冻应急预案并组织实施，保证寒冷冬季设备设施正常运转；主动为员工申购夜间值班大衣，确保员工值班时个人的防寒保暖，让员工感受到公司的温暖。
为加快推进物业工程服务规范化管理进程，工程与装修员工采取责任分包到人原则，分工不分家模式进行工程服务管理。工程部经理、副经理每周最少两次到各服务中心现场指导检查工程服务工作（异地项目每月不低于两次），重点检查隐蔽工程是否存在安全隐患，设备是否运行正常，上周安排的工作能否落实，检查员工的操作是否规范，设备运行记录是否完善。
公司工程部作为公司的一个职能部门，主要是执行总经理室的决议，完成总经理室交办的一切事务，服务于安徽外滩所有客服中心，本着团队协作及企业良性发展基础上，展开全面的服务与指导工作。2011年上半年主要完成工作具体如下：
（一）皖投家园项目
2011上半年协助皖投家园客服中心完成了中央空调的维护、节能方案的制订与实施以及出租办公场所供冷、供热收费的核算、住宅楼分时电表的改造、绿化的改造、住宅楼及办公楼电梯年检、高低压配电系统、消防控制系统、给排水系统及其它实施设备的维护等；
（二）望湖城“桂香居”项目
根据望湖城项目的交房时的进度，工程部全力协助望湖城各服务中心对已经移交接管的辖区进行全面监管，从给排水、变配电、暖通、消防、监控安防等系统入手，按照工程部制订的管理制度、操作规程等系统文件，实质性地处理好业主对房屋质量投诉，做好存在质量瑕疵的设备设施整改跟进、装修巡查管理及设备设施定期巡检维护工作，保障设备运行正常，延长设备的使用寿命，维护全体业主的安全与经济利益。通过望湖城“桂香居”的交房经历，总结交房过程中的经验与教训，细致分析用心学习，为后期交房、验房、装修管理、设备维护等工作提供经验，更好的为业主提供服务。
望湖城各苑区采用单路供电方式提供动力及照明用电，工程部严格按照工程类突发事件应急预案，下基层进行反复培训演练并实地检查各苑区电梯巡检状态，督促电梯维护单位维护巡检，完善各项电梯管理规章制度，保障电梯运行正常，如遇电梯困人事件，被困人员可以短时间得到解救，全力保障业主生命安全。另外工程部积极配合各客服中心完成公共用水、用电分摊测算、节能方案的编制与实施、耗材的申购审批、工程类合同的洽谈审阅等工作，保障物业收支平衡。
（三）皖投·全椒水岸星城
皖投·全椒水岸星城项目是安徽外滩管理的第一个异地项目，在公司总经理室的全盘考虑下，工程部积极配合水岸星城客服中心组建工程服务团队，协助行政人事部先后从合肥安排多名工程技术人员赴水岸星城项目参与房屋承接查验、工程质量瑕疵的整改跟进以及后期交房工作，把住房屋、设备、设施质量关，为后期物业常态化管理奠定基础。虽然水岸星城远在异地，公司工程部依靠科技信息通道，随时关注项目运行情况，多次亲临现场进行督导与服务、多次为项目进行物业服务专业知识进行培训，不断提升当地员工整体素质，为全椒分公司的未来发展引入正规之路。
（四）天下锦城与姚公新苑项目
天下锦城项目刚刚开工建设，为吸取望湖城“桂香居”项目工程设计、施工缺陷的教训，公司工程部参与天下锦城项目设计规划讨论，站在业主使用功能角度考虑，提出了多条合理化建议。认真维护保养置业公司办公场所设备设施，提供满意物业工程服务，为置业公司领导办公提供舒适环境。
姚公新苑属于回迁楼，为了顺利开发承建天下锦城楼盘，回迁楼的分房工作为2011年上半年物业公司的首要任务之一，在置业公司领导的安排下、在公司总经理室的指导下、在各项目的支持与配合下，公司工程部多方协调从各项目抽调多名工程技术人员赴姚公新苑项目参与房屋承接查验、工程质量瑕疵的整改跟进以及交房工作，把住房屋、设备、设施质量关，为后期物业常态化管理奠定基础。
二、2011下半年工作计划
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一、完善安全管理体系，建立长效管理机制。为了做好安全管理工作，物业部计划在二月份成立保安组、保洁组、维修组归口部门，在物业部的形式下，在公司副总经理管线领导下，负责公司的全盘安全工作。下设执行小组，物业部以物业经理为小组成员，保安、保洁主管、维修主管为组员。同时公司实行主管级以上人员夜间巡岗制度，使项目在夜间公司各项目的突发应急事件得以快速稳妥处理，安全隐患得以消除。具体到每人晚上在项目住宿并负责夜班的巡查工作。
二、实行半军事化管理，培养保安精兵。(一)严把进人关，狠抓基本功。首先，在保安招聘过程中公司一直坚持“宁缺毋滥”的原则，建立了一套完整的保安员招聘、培训和使用机制。对公开招聘和定点定向输送来的男青年从身体素质、文化素质、政治素质等方面严格把关，经严格检查后才能进入公司，在入职后试用期一个月，培训期间满后采用考核的方式，考核合格才能正式上岗。从此使上岗队员能尽快的熟悉工作情况，进入工作状态。
(二)有为才有位，实行带班、队长竞争上岗制度。竞争上岗是一种科学选人用人机制，它有助于形成正确的用人选人导向，克服用人上的不正之风。过去挑选班长，实行的是一种“伯乐相马”的用人方式，难免存在看关系、讲来头、凭交情、论亲疏的情况。而公开的竞争上岗是一种“赛场比马”的用人方式，它为广大保安员提供了一试身手，一比高低的平等机会，这有助于保安员勤奋工作创出成绩。今后只要努力工作，不断提高自己，在公平竞争中就有获得留用或晋升的机会。采取科学用人的机制。同时物业部将根据公司的要求，适当拉开保安员、班长、队长的工资待遇，便宜层级管理，稳定员工。
(三)保安食宿训练一体化。为了便于日常管理，公司物业部将实行保安员统一住宿、统一就餐、统一训练，达到了公司半军事化管理的目标。内容具体化，要求每天定点、定时训练，适时有序。
三、细化内部管理，提升安全服务品质。(一)实施保安管理标准化。面对目前轻纺城与建材城严峻的治安形势，为了使安全管理进一步规范化、标准化，创建X一流保安队伍的管理目标。物业部将制定《员工手册》和《保安管理制度》等，其标准化的主要内容包含了物业安全管理人员职责标准化;治安保卫管理制度执行标准化;保安服务管理工作执行标准化;安全应急事件处理工作标准化;安全管理工作考核及奖惩标准化等。标准化的实施有效的推动了整体安全工作的提升，使公司安全管理更加规范和细致。
(二)强化技防系统运用，将人防、技防有机结合。在做好人防管理的同时，物业部将运用各类技防系统做到操作规范、及时报修。对物业部的技防系统实行了统一管理，由姚主管主抓，建立各小区技防设施档案，对规范操作、问题报修、维修养护等，使技防设施的有效利用率得到充分提高。同时为了使人防与技防的有机结合，要不定期组织进行各类综合演练，通过演练与培训增强保安员的实战能力，保障了宿舍楼与办公楼与在管区域内的财产安全和人身安全。
(三)加强消防管理，减少火灾隐患。在消防管理过程中，以坚持“预防为主”、“防消结合”的思想。首先从物业服务的特点出发，在宿舍、办公楼与房屋装修巡检等日常性工作中，始终把消防问题作为一个主要标准进行控制，确保防范在先。其次建立完善的公司保安管理档案，落实目前租户的紧急联络方式和联络人，使租户在消防管理要有认识，在第一时间能与物业服务人员，特别是保安的联系。第三，制定适应九园工业园区实际、实效性强的火灾应急处理方案，使整个项目的灭火救灾工作处于有序的运行状态。第四由保安主管负责制订消防月检查的制度，对存在的问题隐患及时上报维修及更换、更新，使消防系统时刻处于完好状态。
(四)成立专职巡逻监督岗。为了加强保安岗位人员监督和夜间外围巡查，物业部将根据公司进度成立巡逻监督岗。白天负责检查保安员的岗位形象和值勤纪律，夜间负责各小区外围巡查和突发事件的紧急处理。巡逻监督岗的成立，一方面对检查过程中发现的保安员岗容风纪和值勤状况等方面出现的问题及时纠正，并对违纪人员给予教育批评，严重者报公司给予处分，从而严整队伍作风，有效提高值勤质量;另一方面由于巡逻监督岗良好的机动性使夜间项目的外围安全得到了保障，保证了夜间突发事件及时调度、及时处理，使区域防范工作得到深化和加强。
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【关键词】节能改造；存在的问题；工程方案
The problems and solutions of the existing heating system, energy-saving
Zhao Yan
(In the salt sea crystal Investment Consulting Co., Ltd. Tianjin 300450)
【Abstract】The high-energy boiler room diagnostic analysis to identify the problems of energy saving and energy-saving engineering solutions to provide the basis and method for energy saving.
【Key words】Energy-saving;Problems;Engineering solutions
1. 引言
建筑用能主要包括供暖、通风、空调、照明、办公电器、电梯、动力、给排水和热水供应等。北方地区，大部分建筑物都有供暖能耗，而且占相当大比例。目前很多物业使用者由于缺乏节能意识或过度强调保障功能而忽略供热系统节能降耗工作。积极响应国家节能减排号召，使建筑物满足天津市居住建筑节能标准，本文对高耗能的锅炉房进行诊断分析，为节能改造提供一定的依据和方法。
2. 供暖锅炉房情况
2.1 小区基本情况。
本次考察改造项目的锅炉房是模块式燃气锅炉，锅炉房和它所承担的供热区域建成年代都在20世纪80年代前后。
2.2 从供热形式来看，此锅炉房属于直供连接方式，末端系统采用单管顺流上供下回系统，散热器为铸铁式散热器。锅炉房建筑面积23650m2，锅炉房效率86%，排烟热损失5%，单位建筑面积耗气量：10.52（m3/m2），供暖天数：133天，室内温度：22℃，室外温度89℃，折合单位用气量11.76m3/m2。管网情况：供热半径150m，枝状布置，室外管网半地沟敷设，5cm的珍珠岩保温层，防潮层为2道玻璃丝布刷沥青油。入口处保温层损坏较严重，管道锈蚀严重。
3. 改造前存在的问题
3.1 热源。
热源主要存在以下问题：热源运行调节不当，系统控热供需不平衡，室内温度波动较大；依靠人工控制锅炉燃烧，无法根据终端负荷情况进行精确控制，锅炉频繁启停；排烟温度高，热损失大；锅炉有凝结水产生，腐蚀锅炉，缩短锅炉使用寿命；循环水泵耗电量高。
3.2 管网。
管网主要存在以下问题：管网为非一次性设计完成，经过多次改造，系统混乱，每年供暖前未进行水力平衡调节，存在水里不平衡现象；既有系统管道保温层脱落或破损严重，保温性能差；阀门和管网保温性能差，热损失严重；不能根据终端用户的不同需要进行供暖，如学校假日仍然全日攻难关，无调节阀。
3.3 末端建筑物。
建筑物建造年代早，建筑物维护结构保温隔热性能普遍没有达到节能设计标准。
3.4 运行管理。
锅炉运行管理主要存在以下问题：管理人员按照室外温度确定回事温度，司炉工按回水温度控制锅炉启停、设定水温，随意性较强。近端楼内温度高而远端部分楼内温度低，为解决末端的问题，采用“大流量、小温差”的运行方式。另外，缺少基本的计量装置，管理粗放。
4. 节能改造工程方案
4.1 对办公住宅混合型小区采取分时分区分温控制措施。
目前的供热系统中，普遍存在着办公楼与住宅楼同在一片供暖区域的现象。由于办公楼和住宅楼的用热系统存在较大差异，多数办公楼采用风机盘管空调系统供暖，而住宅则通常是散热器供暖，不同的供暖形式对系统的压力、温度的要求也不同。另外，办公楼和住宅楼的用热需求时间也存在着差异。在工程实践中采取以下改造措施：
（1）对办公楼为风机盘管、住宅为散热器模式的，增加一组组合换热机组，将办公楼供暖系统进行单独控制。运行中办公楼供暖温度相对较低，压力相对较高，符合办公楼风机盘管的要求；而住宅区域供暖温度相对较高，压力相对较低，保证住宅小区供暖需要。
（2）对于办公和住宅管网较为混乱，且又不适合大规模改造的，在办公楼热力入口安装电动两通阀，并设置分时分区分温控制柜，实现非办公时间的分温控制。同时，在锅炉采取循环水泵变频控制。
4.2 通过气候补偿装置，提高锅炉运行效率。
改造前，多数锅炉采用人工控制的方式，不能根据室外气温因素进行调解。对锅炉可以调节的的，根据锅炉房情况采取气候补偿调节措施。在工程实践中采取以下两种方式可以实现气候补偿：
（1）在锅炉总供回水道管上加装电动三通阀，安装气候补偿器并配以必要的室外室内温度传感器、供回水温度传感器，使得管理人员不必人工下达回水温度控制值，而是通过气候补偿器根据室外温度自动计算出供水温度值，通过控制电动阀的开度，使系统供需热量平衡，降低能耗。
（2）在锅炉总供回水循环水泵上增加变频控制柜，通过气候补偿器对二次循环水泵进行变频控制系统循环流量。气候补偿器根据室外温度、二次供回水温度，向变频控制器发出调节信号，调节二次循环水泵流量，实现按需供热。室外温度高时，耗热量指标低，减少循环流量；当室外温度低时，耗热量指标高，增加循环流量。
通过气候补偿装置，经测算，该项做实事锅炉房系统效率提高了5%左右。
4.3 通过烟气余热回收装置，提高锅炉运行效率。
对测试排烟温度较高的，采取烟气冷凝回收装置。在理论上，当锅炉烟气排烟温度都在50℃时，排烟每下降15℃，锅炉效率就能提高1%。实测锅炉烟气排烟温度都高于50℃。通过安装烟气余热回收装置，回收锅炉排烟中的有效热量，用其预加热锅炉回水，能达到降耗的目的。在工程实践中，在不影响锅炉本身热效率的前提下，通过加装烟气余热回收装置后，锅炉效率提高了3%～8%不等。
4.4 恢复管道保温，对管网进行水力平衡调节，提高管网输送效率。
对于管道锈蚀、保温层老化、管网热损失较高的，恢复管道保温，并及时排除管沟内积水，杜绝跑冒滴漏现象。在工程实践中选用了优质玻璃棉壳保温材料，导热系数大为降低。由于供暖系统外网存在水力失调，造成供热系统出现近端楼内温度高而远端温度不达标的现象。为解决这个问题，在各栋建筑物供热系统热力入口安装手动调节阀，对各供暖系统进行水力平衡调节。根据测算，锅炉房系统效率提高了8%～15%。
4.5 循环水泵变频调速，节约水泵耗电量。
调速泵是通过改变泵叶轮转速而灵活调整泵的扬程和水流量，达到既满足工况要求而又节约能源的目的，是目前最广泛使用的通用技术。变频调速的最终目的是调节系统水量，以满足变负荷工况下的供热需求，是现在大限度的节能。采用变频调速后，根据供热系统中用户实际负荷的变化，通过对供回水温差或压差的控制，按照系统实际需要的流量，改变水泵的运行频率，使循环水泵水量与实际流量一致，达到最大限度节约电能的目的。在改造中，主要是对供暖循环泵加装变频装置。
4.6 提总监成熟时，对维护结构进行节能改造。
多数建筑物建成年代较早，维护结构保温性能差，部分门窗为单层钢窗，保温差，气密性差，楼梯门常开，热损失较大，在条件成熟时，宜对维护结构进行改善，如添加外保温层等。
5. 结语
供热系统的节能改造必须基于实际情况和用能系统特点。不能盲目照搬照抄，也不能“头痛医头，脚痛医脚”，要寻根溯源，解决根本问题，避免二次投资浪费。节能改造工作应以适用为前提，不宜盲目追求先进。各用能单位应结合解决方案，考虑技术可行性、产品适用性、经济和理性，选择适宜的节能技术与产品。
另外，应提高节能知识和意识，做到行为节能。加强管理和技术人员的培训，提高其节能意识和专业技能。
参考文献
［1］ 李飞蛾.暖通空调设计通病分析手册［M］.北京：中国建筑工业出版社，2001.
［2］ 天津市建设管理委员会，天津市居住建筑节能设计标准J10409-2007.
办公楼物业培训方案范文6
今年我公司工作重点主要有以下几个方面：
一、完善企业机制，强化基础管理
l综合管理部要紧抓基础管理，突出重点，不断加大对各管理处的监管力度。对一些发生过事故的小区，重点加强监督检查，对管理处相关负责人组织学习，分析原因。严格执行公司各项制度，对存在的发出意见书，落实整改，强化小区责任评估工作推进力度，使各管理处长效监管机制健全。
l计财部肩负着调控公司各项费用的合理支出，保证公司财务物资的安全的职责。明年财政部实行的新的会计准则，对财务人员提出了更高的要求，很多账务的处理都要在充分了解经济业务实质的基础上进行判断后才能进行，所以，计财部要加强内外沟通，特别是与管理处的联动沟通，在做好日常会计核算的基础上，不断学习，提高团队综合能力，积极参与企业的经营活动，按照财政部会计准则和集团财务管理制度及物业的相关法律法规的要求，力求会计核算工作的正确化、规范化、制度化，做深、做细、做好日常财务管理工作。
l行政办办公室在今年工作的基础上，明年以公司对物业管理规范操作的要求为主线，着重在强化管理水平和岗位技能、规范服务标准和质量、不断创新员工培训内容等方面做扎实有效工作。强化办公室的协调职能，建立良好的工作氛围，与各部门、管理处保持良好的协作关系，创造和谐的工作环境。
l市场部明年要进一步完善各项规章制度，通过制度促使指标的落实。对物业市场形势进行调研，提供详细资料供公司参考。对标书制作做进一步细化，严格按照上海市物业管理相关规定和准则制定管理方案，并对商务楼板块按商场、办公楼予以分类制作文本，形成范本。
l人力资源部要着重检查、促进各管理处用工情况，避免违规用工，杜绝各类劳资纠纷的发生的同时，想方设法规避人事风险，降低人事成本，利用本市现行“就业困难人员就业岗位补贴”的优惠政策，享受政府补贴，为公司今后的规模化发展提供人力资源的保障。二、拓展市场空间，保持企业持续稳定发展
物竞天择、适者生存。是放之四海而皆准的基本法则，也是市场竞争中颠扑不破的真理。虽然物业管理行业当前，由于物业市场的迅速扩大，竞争日趋激烈是由经济规律所决定的，我们要充分地提高核心竞争能力，物业市场的迅速扩大更是难得，为我们搭建了宝贵的全面参与市场竞争的舞台。
l实施成本控制战略，通过推行区域管理制度，消除资源的浪费，建立快速反应机制，降低工作衔接成本，提高工作效率，提升服务品质。在降低成本的方案中，最大限度节省人力资源，全力拓展外部市场，广泛开展经营活动。
l承接高端物业管理服务项目。随着房地产业飞速发展，物业市场迅速扩大，依托现有市场积累经验，广泛地参与较大范围市场竞争势在必行，物业管理行业规模经营才能产生效益，只有走出去，参与到全面的、激烈的市场竞争之中，经过残酷的市场竞争的洗礼，我们才能发展壮大，而且才能在更大的范围打造服务品牌。
l锻造一支技术强、作风过硬的队伍，通过不断学习新知识、新技术，为公司的日渐发展储备人才。公司的飞速发展，人力资源是否能满足我们日益增长的需求，是摆在我们面前的课题。公司在向一级资质迈进的道路中，除却管理面积的要求，必须拥有具备中级职称以上的人员不少于20人，目前公司（含外聘）员工，仅有10名人员，距离还有很大差距。所以，要继续加大培训力度，
l扩展服务思路，由于我们直接地、经常地接触着销售终端——顾客（业主）。所以物业公司具备着其它行业不具备的独特优点。拥有广阔的物业市场为物业企业进入中介领域提供了前提。利用豫园品牌优势，商场商铺的经营管理也是我们可以涉足的区域。随着社会分工的明确和细化，物业的延伸必然会得到深远的发展。我们可以利用自
身的优势，集思广益，思索物业延伸服务的可行性，挖掘出新的经济增长点。
三、应对物业公司目前存在的问题进行分析和今后的工作展望目前，物业公司在内部管理方面也就是“软”管理方面有了很大提高，如服务的及时性、质量、态度及标准化管理方面，但由于物业服务中硬件设施不到位，致使部分服务部分达不到需求。员工队伍整体技术含量低，在今后的人事工作中要加强对高技术、高能力人才的引进，并通过培训挖掘内部技术潜能，发现、培养和储备技术人才。公司目前处于发育阶段，与本市大型物业公司存在着差距，在走向市场的发展过程中缺乏技术能力、管理能力和竞争能力。
今后的展望：
首先，加强全体员工的培训、学习，在提高服务意识、水平及质量的基础上继续完善规章制度和资料管理，以期在物业资质的评审上再上一个台阶，争取获得一级物业资质；
其次，继续完善工资改革分配制度，运用利益杠杆让每个员工围绕自己的诚实劳动应得的正当利益快速运转起来，彻底消除干部、员工的惰性，充分调动积极性、主动性、创造性；
第三，要拓宽服务领域，提供各种个性化服务，这需要树立全心全意为业主服务的思想，想在业主需要之前，做在业主需要之先，在为业主提供常规的卫生、安全、维修、绿化服务的基础上，积极发展家政、委托、、中介、商业服务等项目，不仅使业主在物业服务中获得切实利益，也使自己的物业服务获得经济和社会效益。
第四，争取树立品牌服务，利用“豫园商城”这个品牌在市场竞争中取得优势，充分发挥地缘优势、品牌优势。物业品牌是物业管理企业经济实力、科技水平、管理水平、服务水平、服务理念和企业文化的综合反映，创造机会学习先进的管理、经营方法和经验，在全面提高服务水平的基础上，打造物业管理品牌。
