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智慧房地产管理范文1
2000年《房产测量规范》的出台对统一房地产测绘的技术标准起到了很大的作用。但我国地域辽阔，各地的房屋结构样式不同，有的极具民族特色。因此，各地应根据《中华人民共和国测绘法》、《房产测量规范》结合本地实际制订具体的实施细则，制定有关的规章制度和业务流程，为房产面积的测算提供更具操作性的技术规则，有效地降低面积测算中对建筑面积的认定特别是对公共建筑面积的分摊认定的自由裁量权，极大地减少房产面积的争议和纠纷，切实保护房屋权利人的合法权益，保证本地房地产测绘的规范开展。
2成立房地产测绘管理机构，加强对房地产测绘的监督管理
各地房产行政主管部门应加强对房地产测绘行业行政管理，实施房地产测绘单位和个人的资质、资格管理，在资格备案、房地产测绘计划、成果检查验收、成果鉴定等方面行使管理职能，健全测绘执法监督体系，大力加强房地产测绘管理、监督机制，搞好房地产测绘市场的宏观调控，加大房地产测绘成果管理的力度。
3建立新建项目备案制度，对重大测绘项目进行统一招标
城市新建项目应在立项后向房地产测绘管理部门登记备案，由房地产测绘管理部门组织编制房地产测绘计划，对重大测绘项目进行统一招标，统一监督完成。
4对测绘成果进行严格的审核、验收，确保质量
严格按照国家标准《房产测量规范》(GB/T17986.2－2000)规定的房地产测绘成果最终验收制度，实行二级检查一级验收制度，即过程检查、最终检查和验收。由委托人(开发建设单位)对房地产测绘产品组织实施最终验收，验收人员可由委托单位邀请的有关技术专家组成，也可委托由国家认定的房地产测绘成果鉴定机构鉴定。验收的主要内容有:测绘成果的适用性、界址点的准确性、面积测算的依据及方法等。
5推行房地产测绘公示制度，接受社会监督
一是房地产测绘管理部门要通过各种媒体对商品房面积计算的相关知识及有关规定进行宣传普及，让广大房地产开发企业、购房人熟悉面积计算方法和面积纠纷处理方法。二是为了切实保护相关权利人的知情权，起用于房地产权属登记的测绘成果资料目录在政务信息网上予以公布，公布的内容包括房地产项目名称、坐落、房地产开发建设单位、测绘责任单位名称、测绘成果编号和通过审核的日期等。实行测绘成果资料目录通告制度使各相关权利人特别是购房业主，能够及时了解到新购房屋的楼盘竣工后是否及时委托房产测量、测量成果是否通过核准，以便到开发建设单位查阅测绘成果资料详细情况，催办产权证。三是建立房地产测绘机构及相关人员的信用档案，将各类房地产测绘机构及相关人员的基本情况、经营业绩、经营中违规、违法劣迹及受到的处罚等情况记入测绘机构及个人的信用档案，向社会公开、公示，接受社会监督。
6加大违规处罚力度，创建公平公正的竞争环境
房地产测绘成果涉及房产权属管理，直接关系到房屋权利人的切身利益。因此，房地产测绘行政管理部门要不定期开展房地产测绘市场专项检查，坚决查处无证测绘、超级测绘、弄虚作假等违规行为。逐步建立和完善适应市场发展需要的房地产测绘管理体系，推动房产事业的健康、持续发展。
7结语
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1 投资决策阶段——投资成功与否的关键阶段
1.1 加强市场调查研究，进行准确的市场定位
投资决策阶段的投资管理的重点之一是了解市场的情况、进行详细的市场调研和经济分析，了解拟投资的某个区域内的政府或市政的规划及政府的诚信度，公共设施配套的情况，水、电、煤的配套费用的收取情况、当地人口的数量等等信息，并对目标客户群进行分析，根据特定客户群的特点、需求、爱好等因素量体裁衣，对住宅产品合理定位。充分考虑可能发生的风险因素。
1.2 进行准确的成本测算
在进行准确的市场定位后，就要考虑住宅建设中的各项成本的支出．成本主要由以下的内容组成，前期费用、配套费用、工程费用、销售费用、管理费用、资金成本、税金等，投资咨询机构应根据预测的成本、费用销售收入、计算出项目的总利润，并提供有关投资分析报告，以利于业主作出投资决策。
2 设计阶段——工程成本控制的重点
2.1 勘察和设计招投标,优选设计方案
工程勘察是工程设计的前期工作，目的在于为设计提供地质基础勘探报告，其质量直接影响到工程的设计方案，从而影响工程成本。
工程设计招投标,应推行设计方案与经济方案相结合的招标方法，从而保证了设计的先进性、合理性和准确性，避免因设计质量问题出现施工阶段的工程索赔。同时，通过招投标还可以选择到优秀的设计方案，取得良好的社会效益和经济效益。
2.2 运用价值工程，推行限额设计
价值工程是以提高产品的价值为中心，并把功能分析作为独特的研究方法。通过功能价值分析，把技术问题和经济问题紧密结合起来。作为造价咨询机构应对同类建筑工程的经济指标进行分析比较，协助开发企业向设计单位提出限额设计指标，并在设计合同中明确采取合同措施，有效控制工程成本。作为设计单位，在设计中要根据各专业特点，合理使用投资限额 ,要考虑建筑结构体系的选用，力争在确保结构安全、户型实用的前提下尽量采用经济合理的建筑结构设计方案，节约投资，降低成本。
2.3 加强图纸会审 , 减少工程变更
加强图纸会审，将工程变更的发生控制在施工之前，设计的频繁变更，会给工程造价控制带来一定的难度。为克服因设计方案的不足所引起的工程成本的增加，可从两方面入手:一是正式出图之前，应组织技术、工程、经济等部门对施工图纸技术的合理性、施工上的可行性、成本上的经济性等，从不同角度进行全面的审核，及时修改图纸；二是在图纸答疑时，针对施工单位提出的问题，确实需要设计变更时，及时出具工程变更，避免将问题带入施工阶段，鼓励施工单位提出有利于降低工程成本的建议。
3 工程招投标——成本控制的有效手段
3.1 做好招标文件和合同主要条款起草和酝酿工作，尤其要对在实施过程中比较容易扯皮及对投资控制目标将会的内容在合同予以明确。（1）如招标人工作、投标人工作；（2）明确招标人指定分包的项目及招标人、投标人与指定分包人的责任划分；（3）明确甲供材料及甲定乙供材料的清单及品牌要求。（4）明确总包管理费应包含的内容及费率；（5）在合同中对在合同执行过程中容易引起工程造价突破投资控制目标的几个因素，在合同中明确控制流程，如乙供材料的品牌和价格控制流程，签证控制流程，设计变更控制流程。（6）对工期、价款的结算方式、违约争议处理、 索赔等都应有明确的约定 , 尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。
3.2 编制好工程量清单、标底和报价说明
工程量清单是招标文件的重要组成部分，是投标单位进行投标和公平竞争的基础。工程量清单是表现拟建工程的分部分项工程、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单，因此工程量清单必须科学合理，内容明确，编制工程量清单和报价说明要注意以下几点：
（1）分部分项工程量清单的编制；（2）措施项目清单的编制；（3）其他项目清单的编制；（4）标底的编制，编制标底时形成的综合单价，应采用市场价，而不能用定额价，否则标底会失去参考价值；（5）评标和回标分析工作。
4 施工管理——成本控制的重要环节
4.1 加强合同管理
按照合同约定的原则，支付工程进度款，及材料设备的核价，对于甲供材料和甲方指定分包，要通过竞争性招标或货比三家的方法控制造价。签好甲方指定分包工程合同（如电梯工程、门窗工程、打桩工程等），明确总包管理配合费率及总包管理配合工作内容，避免施工中总分包发生推诿、争执等现象。明确材料价格的审核、工程变更审核、签证审核的工作流程。
4.2 合理控制工程变更
对于设计变更做到事前把关, 主动监控, 测算设计变更可能增加的造价，从使用功能、美观、经济等角度确定是否需要工程变更 , 并用技术和经济相结合的方法，优化变更方案，减少不必要的费用支出。
4.3 严格审查施工企业的索赔要求
工程的各种变更必将引起施工费用索赔和工期索赔。对施工企业提出的索赔要求，应仔细分析引起索赔的原因，审查索赔事件是否真实，索赔理由是否正当，索赔证据是否充分。同时，对施工企业不履行约定义务提出反索赔。 建立工程签证管理制度，须明确有关部门, 有关人员的职权分工 , 确保工程签证的真实性，杜绝不实及虚假签证的发生。
4.4 及时掌握市场动态, 严格控制材料、设备价格。
市场经济时代,建筑材料价格波动较大。要控制好材料成本,一是要做到货比三家,尤其对于占工程成本比重较大的材料。二 是选择性价比高的材料。当前材料市场。品种繁多, 不同品牌的材料, 价格悬殊较大, 选择性价比高的材料, 既保证了质量又降低了成本。三是加强对甲供材料的供应管理。合理安排进场时间, 降低存储成本, 现场合理堆放, 减少搬运及损耗。
5 竣工结算——成本控制的最后关口
5.1 结算审核时要以招投标阶段约定的结算原则为依据。
根据竣工图、工程变更、现场签证, 结合现场核对进行审核计算。审查是否按图纸及合同规定完成全部工作，依据双方约定的结算办法、计价定额、取费标准、主材价格和优惠条款进行结算。对于工程取费类别经业主压级招标后，结算时依然不能更改工程取费类别; 有些采用一次包死的单价, 如议价, 已包含各种费用, 就不能再参与取费。
5.2 全面审核法和综合审核法相结合进行审核
全面审核法就是依据合格送审资料，全面地审核工程数量、单价 以及费用计算。这种方法的优点是: 全面细致, 审查质量高，效果好；缺点是: 工作量大, 时间较长, 存在重复劳动。在小区规模较大, 审核进度要求较紧的情况下，这种方法是不可取的, 但民营投资的房地产项目大多采用这种方法。
综合审核法是结合重点审核法、对比审核法、分组计算审查法等方法对造价进行综合性的审核。它的优点是较好地把握整体、突出重点、抓住主要矛盾；可以在较短时间内发现问题，继而进行更为详细的审核。
5.3 实行工程结算复核、审核制度。
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新型城镇化，是“以人为本”的城镇化，是要坚持以创新、协调、绿色、开放、共享的发展理论为引领，不仅注重提高户籍人口的城镇化率，更加注重提升人民幸福感。在新型城镇化下，房地产将从拉动经济增长转变为保持国民经济、宏观经济稳定贡献作用。因此，房地产企业要想获得新的发展，就应该顺应新的发展形势，在新型城镇化建设的背景下不断寻求就业机会和人居质量并存的开发模式，与时俱进，从而不断推动自身的持续健康发展，也能够推动新型城镇化建设与房地产行业之间的相互协调关系。
1 新型城镇化背景下房地产企业发展面临的机遇和 挑战
1.1 房地产企业发展面临的机遇
城镇化已成为未来中国的发展的必然趋势，到2030年，中国城镇化率要达到70%，房地产企业将在新型城镇化背景下迎来新的机遇，估计将有3亿农业人口向城市中的转移，不仅能够增加城市中住房需求的增长，而且随着新型城镇化的建设，都将极大地促进房地产企业实现其向城市服务商转变发展的进程，与之相关的商业地产、养老地产、文化地产、旅游地产等产业也将蓬勃发展；另一方面，房地产行业由“黄金时代”转到“白银时代”，其行业内部发生着深刻变革，逼着房地产企业进行自我调整，在这一时期，如果能抓住时代的机遇，建设与新型城镇化建设相匹配的房地产企业经营模式，改变以前简单粗放的经营模式，学习先进的管理理念，整合优势资源，转变经营方式，向产业地产、绿色地产等方向发展。
1.2 房地产企业发展面临的挑战
在新型城镇化背景下，房地产企业的发展不光面临着机遇更面临着挑战，具体来说主要包括以下几个方面：
一是新型城镇化发展对房地产企业的低碳环保要求不断提升。在国家提出的新型城镇化规划当中明确提出要建设绿色建筑，对绿色建筑认证标准进行完善，不断加快绿色建筑建设，突出强调生态文明建设，将城市建设发展与生态文明建设相结合，而房地产企业作为高耗能的产业，是绿色建筑发展中的主要难题，当前我国绿色建筑技术开发和应用还不足，房地产企业要想在新型城镇化发展背景下赢得发展的出路就需要符合新型城镇化建设对于绿色建筑的要求，不断加强对绿色节能建筑的开发；
二是在新型城镇化发展中推翻了过去以土地城镇化为主导的发展模式，强调以人为本，将城市居民生活质量和城市服务功能放在了城镇化建设的重要位置上，为城市居民提供就业、社会保障、教育和住房保障等多方面服务，不断提升城镇居民生活质量。
在这一背景下，房地产企业也必须转变过去以经济增长为主导的发展模式，从“人本”的角度去规划各类地产，顺应当前的发展趋势，不断增强自身的服务意识，为客户提供更加全面和人性化的产品服务，从而不断满足当前新型城镇化发展的要求，推动自身企业持续发展。
2 新形势下房地产企业发展模式转变措施
2.1 低碳地产模式
传统的房地产发展模式耗能太高，这不符合当前新型城镇化建设中对低碳环保的要求，因而房地产企业要在新时期赢得新的发展就需要转变高耗能的发展模式，向低碳型地产发展模式转变，从建筑材料、施工建设、后期运营、设备制造等多个方面上入手降低二氧化碳的排放量，顺应新型城镇化建设对于房地产发展走低碳环保路线的要求。
当前房地产市场中的服务和产品同质化问题严重，房地产企业在同类产品服务中只能通过降价来赢得市场份额，而低碳型发展模式则能够有效增强房地产企业的发展核心竞争力，增强房地产企业产品服务的价值，为房地产企业获得更多的利润空间，因而房地产企业在发展转型过程中应该注意结合自身情况向低碳型发展模式转变。
一方面要加强对低碳技术的开发应用，不断吸取其他国家在低碳住宅建设方面的经验，加强对风能、地热、太阳能等自然可再生能源的利用，并从建筑材料和结构上入手加强建筑结构本身的低碳性能、建立恒温、恒湿、恒氧等绿色建筑。另一方面要加强对低碳住宅的宣传引导，让消费者能够提高对低碳住宅的接受能力，拉动消费者选择低碳住宅的热情，从而有效推动低碳地产的发展，增强房地产企业的竞争力。
2.2 产业地产模式
在新型城镇化发展中产业发展起着重要的支撑作用，在既强调居住质量又强调就业机会的要求下，房地产企业应该抓住新型城镇化建设对于产业支撑的依赖，将房地产发展模式转向产业型方向发展，形成以产业为中心的包括生产、生活、工作等多种功能的城市发展空间，将产业园区作为主要的开发载体，结合住宅和商业两种功能，通过引入高端产业来支撑整个住宅区的发展。这样的发展模式不仅能够有效盘活地方上的经济，满足地方政府发展经济的需求，同时还能够缓解城市中居住和就业不平衡的问题，缩短城市居民上班的距离，缓解城市交通压力，在凝聚产业的同时也是在凝聚城市人口，有利于解决市中心人口过于密集而郊区人口稀少的问题。
对于房地产企业来说，在发展过程中，一是要做好市场定位工作，加强产业型发展项目的筹划工作。二是高端产业的引入需要大量的资金启动，因而如何拓宽融资渠道，整合项目资源，有效吸引高端产业入住到园区当中是产业型发展模式成功与否的关键。三是要加强与政府之间的联系，高端产业的引入对于房地产企业和地方经济发展都是有利的，因而企业应该加强与政府之间的合作，让政府能够利用其政治资源优势来不断完善园区当中的产业链，从而推动产业型模式的发展。
2.3 城市配套服务商模式
在新型城镇化建设背景下，强调以人为本，房地产企业在发展过程中也应该加强自身服务产品方面的重视，不断提升住宅物业产品服务的附加值，根据居民不同的生活需求来提供不同的配套服务，包括商业、养老、旅游、文化、物流等等各个方面，这样能够有效解决传统住宅开发模式附加值低的问题，增加房地产企业的盈利空间，为房地产企业创造更多的利润，同时这种配套服务还能够增强对消费者的吸引力，消费者在配套服务当中能够有效享受到快捷、方便舒适的生活，对这类小区的选择热情也会大大提升，拓展住宅小区中的消费市场，不断推动房地产企业的发展。
在这一模式下，房地产企业应该将建设重点放在给客户的公共服务上，按照服务半径来对配套设施进行布局，并且企业要向这一模式发展需要不断整合自身的资源，将相关配套的机构和商户引入其中，包括超级市场、菜市场、食堂、便利商店等等这些便民设施，这都需要企业提前进行规划和整合。
2.4 智慧地产模式
党的十明确提出建设智慧城市，而智慧城市的建设需要房地产企业建设智慧型地产社区，更好地为居民服务。通过智能技术的引入，实现人与自然和谐、人与社会和谐和人与人之间的和谐，而智慧型房地产在现代房产发展中主要具备以下三个特征，一是全覆盖，二是全方位，三是全环节，争取让每个人都能够得到住房照顾，兼顾多方利益，实现社会和谐的发展目标。
在房产建设的投资、房产分配和房产管理方面都实现智慧化，有效协调各方面的利益，保证公正公平，让住户能够享受到可持续发展的管理体系，为住户住房使用和监管提供坚实后盾。房地产企业在发展此类房产发展模式时应该将整合和协调关系作为发展的第一步，智慧型房产模式的实现并不是一日之功，而是需要依靠企业、政府和人民三方面的共同努力来完成。
2.5 房地产企业金融化
房地产行业建设需要投入大量的资金，因而资金链安全性对于房地产企业发展来说至关重要，传统房地产企业发展中的资金主要依靠银行信贷，融资渠道比较单一，随着我国金融政策和金融市场的不断变化，金融化房地产发展模式也随之出现，这种发展模式是将房地产企业的资金链作为主要关注对象，不断拓宽和创新房地产企业的融资渠道，从而实现多元化的融资模式，为房地产企业发展提供坚实的金融后盾，比如金融板块、小股操盘模式、入股银行、信托基金等多种融资方式的加入，使得我国房地产企业的资金链安全得到很大程度的保障，对于银行资金的依赖程度也随之降低，有利于房地产企业今后的稳定发展。
对于以金融为核心的房地产发展模式来说，房地产企业应该不断加强与私募股权机构之间的合作，通过创设私募基金来拓宽融资渠道。同时加强金融风险防范和管理，建立风险控制组织体系，采用科学的方法对投资进行控制，尽早排除金融风险因素，并提前选择好合适的推出途径，将私募股权转让出去，以便能够有效实现利润分配，保证房地产企业资金链的安全性。
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房地产调控政策应细化和区别对待
房地产去库存成为我国经济社会发展的五大任务之一，也是房地产市场宏观调控的主要任务，但由于房地产市场地区差异较大，对房地产市场的调控的政策应该细化和区别对待，调控手段更多采用市场而不是行政，刺激刚性需求，促进改善型需求，加快房地产长效机制建设，加强对“互联网+房地产”新兴业态的扶持和监管，促进房地产市场健康发展。
1、实施因地制宜的去库存对策
明确去库存是以市场为主导，不要给市场以稳定市场的感觉。政府需要明确在去库存中的作用，主要是发挥政策支持和信息服务等作用，防止给市场传递政府稳定市场的误导，去库存主要还是以市场化方式进行。
针对库存的区域差异较大的特点，地方政府要发挥积极作用，各市、县要加强库存信息的汇总和，鼓励各市、县根据实际制定政策，按照“一市一策”、“一县一策”、“一盘一策”的原则，制定并落实到具体楼盘的房地产去库存措施。
对于库存量大、去化周期长的三四线城市，要暂停土地供应，特别是一些城市存在商业用房库存去化周期长，要暂停商业用地出让。
2、继续实施有针对性的宽松房地产政策，刺激有效需求
应继续从面和点上实施支持刚需和改善型需求的政策。面上的政策，如继续下调首套房的首付比例、降息、降低楼市的税费、调整普通住宅标准等。
而点上的政策更具有针对性，如首套房利率优惠或政府财政直接给予首套房贷支持;棚户区改造项目直接购买商品房而非另建;对特定产品类型楼盘给予契税优惠或减免等。但是，必须严格注意政策宽松的针对性，如果不考虑房地产库存的地区差异，在房地产诸多长效机制还没建立起来前，以去库存为理由全面放松房地产市场政策，就会助长房地产市场的投机行为，尤其在人口流入预期较大的一二线城市。
深圳房价的飙升显然不全是刚需的拉动，很大程度上就是跟宽松政策下导致中介的疯狂炒房有关，特别是合伙或众筹炒房，所以导致深圳的住房贷款突破6000亿元，以全国百分之一的人口，占据了约5%的住房贷款额度，可谓是名副其实的“杠杆楼市”，所以初在深四大国有银行纷纷收紧了对中介人员的房贷。
3、加强经济社会改革，促进房地产持续发展
首先，要加快户籍制度改革，让农民工进城落户更容易，落户后能真正享受到市民待遇;其次，改革公积金制度，把农民工、个体户纳入公积金管理当中;第三，通过财政补贴、退税或者税收减免方式，帮助农民工在城市里购房;第四，加快推进农村土地产权改革，让农民获得更多的土地收益，增加农民的购买力。
为激发城镇改善型需求，应对先买后卖的情况只对面积增加部分征税，可先征后退，降低改善型需求的交易成本。
4、刺激中小城市经济发展，有效降低库存
当前，房地产去库存压力最大的是广大的三四线城市，这些城市的低房价相对于一、二线城市是重要的产业竞争优势，但是由于这些城市的基础设施和医疗、教育等生活配套条件落后，导致产业发展缓慢，就业难度大，使农村人口就近转移的优势无法发挥，城镇化规划的人口增速不但无法实现，甚至还出现人口流失。
我国当前体制下资源配置严重依赖于行政权力，导致空间布局的畸形化，使大城市越来越大，城市病日益严重，小城市却得不到应有的发展，甚至造成小城市的萧条和空心化。
国家应通过政策、税收和资金支持三四线城市经济发展，提高这些城镇吸纳“新市民”的能力，既化解这些城市房地产库存压力，又化解大城市的人口和环境压力。
5、鼓励“互联网+”与房地产行业的融合发展，加强风险监管
应鼓励房地产企业更多利用互联网技术改善企业管理、销售、售后服务及拓展业务，也应鼓励智能制造企业参与房地产公司的发展与变革。
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【关键词】我国；房地产；问题
一、城市建设没有特点，呈现“千城一面”的格局
当前，许多城市都在追求“国际化大都市”形象，在这个过程中，“呆板的、毫无生气的、火柴盒般的水泥森林”就大量涌现出来，成为受人推崇的“地标”。建筑物越来越高，各个城市似乎只有在建筑物的高度上取胜才有底气一样：“千城一面”的现象日趋严重。
一个城市如果没有了属于自己的建筑形象，那也就失去了这个城市的特色。我们的房地产开发项目更应该与城市的精神联系起来，彰显城市特点。差异化的发展策略，才能使城市有鲜明的个性特征。试想，你每到一个城市，都有似曾相识的感觉，那旅游还有意义吗？而如果你来到某个城市，其鲜明的建筑特色一下就可以吸引住人，那也就是城市的灵魂所在了。
二、建筑技术水平有待提高，包括新材料、新技术等的应用
目前，我国房地产开发是以土地为原料、以资金为动力、以时间为坐标、以销售为导向的粗放型的生产模式，这种生产模式突出表现为技术含量低、生产过程与经营过程能耗大、追求销售速度和资金周转效率，而不是产品的经营效力和可持续发展能力，从而带来资源的严重消耗。我国现在每年新建的房屋面积占到世界总量的50%，建筑节能减排已列入我国三大重点节能领域之一。房地产业的低碳发展，不仅是国家整体碳排放目标承诺的要求，也是行业实现创新升级、健康发展的内在需求。我们现在的房子90%左右都是毛坯房，这只是一个半成品，重复的装修也会造成资源的浪费。
要发展低碳经济，建造低碳住宅，房地产企业需要不断地提高自身的开发水平和建筑质量，需要大量的采用新的技术（如时下逐渐兴起的装配式住宅）、新的材料（保温、隔热、防水等）进行开发建设，并在户型设计上要做到集约和节约。
三、产品创新不够
房地产开发的产品，以住宅为例，有平层、错层、复试以及联排、双排、独体别墅等形式，这个行业发展三十多年以来，鲜有新的产品问世。随着人们生活水平的提高，住宅已不仅仅只能满足人的居住需求，更是人们社交、审美、情趣等各方面的综合体现。住宅产品的创新，不仅能增强开发项目的竞争力，更能彰显开发企业的实力。
产品的创新必须切实提高产品品质，需要用完整的社区理念取代传统的小区规划模式，用可持续发展的思想建立居住区的生态结构。生态社区的规划设计还要面向未来，对未来有预见性，注重能源的保护和充分利用，建立新型的交通体制，建立智能化的服务系统，要以生态学的观点理性地观察人的生活活动，包括视觉的空间布局，人与自然的和谐与合作，人与动物、植物共同生活的生存空间。
目前，也有不少开发商在朝这个方向努力，如万科对于产品创新的一个经典作品――第五园、中惠熙元团泊湾奢华SUV美墅、南京朗诗国际街区、南京碧桂园所创作的“现代法式风格”的建筑等等，都是不错的尝试。
四、项目本身质量问题频现
近几年来，“楼薄薄”、“楼脆脆”等网络热词不绝于耳：我们的建筑质量出现了问题，“豆腐渣”工程频频出现。有媒体报道说，2000年以来开发的建筑物，平均寿命只有30年！而我们民用建筑的最低设计使用年限是60年！而墙体开裂、楼板渗水、地基下沉、油漆剥落等等现象更是常见。
我们的建筑到底怎么了？事关人命的建筑哪能如此随随便便！加强建筑物质量的管理已经刻不容缓了，只有将各种“质量门”扼杀于摇篮，我们才能住上安心的房子。
五、房地产项目的开发没能与所处环境很好的融合
尤其是位于老城区的开发项目，有的历史建筑或者有时代印记的产物，不能与当下的开发项目很好的融合，大多以拆除、填埋或者移除等方式进行处理。其实我们可以在项目设计前期，结合实际情况，将历史遗留的东西与现代建筑完美的进行结合，这样既保留了城市的遗迹，又将项目进行了开发，而且这些东西的保留还能为该项目的增添亮点。
六、房地产开发项目功能单一，综合体形式相近
目前我国开发建设的房地产项目，以纯住宅社区、商住区、商业区等形式存在，近几年风生水起的万达广场也是以居住、商业、办公三种形式相结合的方式进行开发，形式的单一性未能结合产业特点进行多方位的开发。
如果将房地产开发项目与产业相结合，打造智慧产业新城，将产业功能与城市功能进行融合和完善，推动房地产项目的开发，将会实现房地产项目与产业发展的共赢。我们可以将开发项目融入科技孵化器、智慧新城等概念，开发复合地产。比如在珠海、无锡等地打造的智慧新城，就是这种形式。
七、房地产项目形式比较守旧，应根据人们的需求，多向发展
过去的房地产开发项目，主要是未来满足人们居住、生活、购物、工作的需求，以住宅、商业、办公楼或厂房的形式存在。随着人们生活水平的不断提高，生活的空间逐步扩大，需求呈现多样化的形式：有的出于投资的需求，出现了产权式酒店公寓的开发项目，有的出于旅游的需求，开发旅游地产，有的为了养老、养生，开发老年公寓或养生地产……，房地产项目形式越来越多样，如果因循守旧，还在住宅、商业等开发领域，不仅竞争加剧，市场份额也会逐步缩小。
开发多样性的产品，也是房地产开发项目的突围方式之一。比如广西巴马的养生地产、广东梅州的客天下旅游地产等等。
参考文献
[1] 李罗力.解决中国房地产问题的若干政策建议[J].开放导报，2011（6）.
智慧房地产管理范文6
近几年来，房地产行业一直处于蓬勃发展之中，因而对管理软件的需求也非常旺盛。但是，面对多如繁星的软件供应商、让人眼花缭乱的软件系统和各种软件版本，房地产企业的CIO们常常无所适从，选型根本无从下手。有些CIO采用一家一家软件公司交流、一家一家软件公司考察，光准备考察就耗时达8～10个月之久，不仅浪费了很多人力，而且延迟了采购选型上线软件后所能早日创造的科技利润。下面是两种大家熟知的软件选型方法。
故事之一: 独眼龙软件选型法
话说秦琼、程咬金占山为王，苦心经营瓦岗寨进入互联网时代，听说有软件系统能够帮助山寨打理财务、分配任务、实现即时通信，提高山寨的核心竞争力，于是二人合计，决定广发英雄帖，邀请天下软件供应商来山寨洽谈购买事宜。英雄帖发出不久，刚刚卖了几套千万元软件的Y软件公司兴高采烈前来推销软件。程咬金身为山寨的二大王，手拿开山斧，遇到Y软件的销售经理，不看软件，也不问如何实施和服务，就大喝一声: “报上你的价格来！”
来者答曰: “22万元。”
“报价为何如此之高，来来来，让本大王砍上三斧头！”
第一斧，拦腰砍断，11万; 第二斧，再砍20％，8.8万; 第三斧，再砍1.8万，7万元。
来者虽然痛苦无比，但为了增加签约客户，只好答曰: “我们Y公司能屈能伸，久仰秦当家、程当家威名，就当做广告了，成交。”程咬金兴高采烈回山，见到秦琼，一拱手: “禀告大当家，今天三斧头战果颇丰，兄弟我为山寨节省了成本15万，请大王犒赏。”
秦琼高兴得大叫: “好，好，好！好歹咱山寨也算信息化了！来呀，小的们，摆酒，为程当家庆功。”
合同签完，程咬金开始翘首期盼Y公司来实施。可Y公司忙于几个千万级的大项目，根本抽不出优秀实施队伍用心帮助秦琼、程咬金实施软件管理。2年后，软件项目在山寨还只是用来对外炫耀的摆设。每当秦琼问起这件事情，程咬金羞愧难当，也无法面对山寨弟兄，每日饮酒大醉，闷闷不乐。
评点: 三分产品、七分实施，一分价格一分产品。一只眼睛永远也看不透1000万元价格和7万元价格的玄机，此等采购属于严重违背市场等价交换原则的“自杀型采购”。
故事之二: 用放大镜选型
大明盛世，唐伯虎、文征明、周文宾搞资本运作赚了很多钱，手底下有好几个上市公司。经过周密调查，发现房地产行业前景不错，于是大量投资房地产，几年下来，资产翻了好几倍，在京城繁华地段拥有不少黄金铺面，光租金一年就能收入好几千万。惟一感到不爽的是，由于业务太大，每天忙得晕头转向，早先采购了财务、OA、成本软件，各自自成一体不能整合，误了不少事。于是唐伯虎召集专题会议商议此事。会上唐伯虎忽然想起祝枝山在一家IT公司搞软件开发，听说效益不太好，何不高薪请老祝加盟？唐伯虎此议一出，文征明、周文宾齐声说好。
话说老祝上任后，很是不安，心想: 三位诗友都是大老板，将此事交给我，我可得认真负责。于是进入百度、Google等搜速引擎，敲入“房地产软件”，一下子找出十几家软件公司，然后打电话一一约见。每天拿着放大镜仔仔细细看软件结构、看功能，或者拉着周文宾到处看软件供应商的样板客户。弄来弄去，折腾了10个月后，还是觉得国外的OR公司好: 虽然说价格贵点，但人家名气大呀！没搞过房地产软件没关系，我们可以招标呀，再邀请几家房地产软件公司，有了方案可以给OR公司做需求汇总呀！
中标结果出来后，祝枝山集合七家软件公司的功能方案，交给OR公司。OR用了一年半时间终于开发出了一套房地产软件，命名为OREERP系统。但是由于功能太过复杂，实施上线的2年过程中，总是有人强烈反对，老祝也拿不出办法说服，系统折腾来折腾去就是用不起来。
祝枝山觉得无颜面对三位老友，只好写了辞呈，悄悄背着铺盖，另走他乡找生路去了
评点: 中国的房地产行业具备中国自己的特色，上述采购只看中功能和品牌，属于死钻牛角尖的“自虐型采购”。
故事之三: 选型的第三只眼睛
话说杨戬当值，查完天庭各处情况以后，猛然睁开第三只慧眼，发现人间大唐乐土已经进入互联网时代，程咬金、祝枝山在采购软件系统上犯了错误后痛苦不堪，当即禀明玉帝下凡来到人间，召集程咬金、祝枝山等正在采购软件和准备采购的信息主管召开座谈会。
由于实施失败，程咬金正满腹牢骚没处诉说，他首先发言: “我为山寨节省采购成本，没有功劳也有苦劳，何错之有呢？”。
杨戬答曰: “程咬金，软件本身可以从几万元到上百万元，你一定要弄清楚你要的是产品型软件还是项目型软件，软件成本为何差别那么大一定要弄清楚原因。这里教给你一个简单办法，只要采购的软件能够创造数倍的科技利润回报即可。”
程咬金大悟，叩恩连声言谢。
轮到祝枝山上场发言，老祝摇头晃脑，说道: “我就弄不明白，我把功能弄得非常齐全，非常完整，怎么说也比程头领用心多了，咋也会失败呢？请二郎神君明示。”
杨戬答曰:“房地产行业的软件功能并非需要大而全，最重要的是要有管理思想和管理模型，功能是为管理模型服务的，有了管理模型后，大家上线按照模型作为管理原型来用，结合本企业的特点，完善管理模型即可，所以不仅仅要看功能，还要看中内核中的模板和模型。”
众位CIO又提了很多问题，杨戬一一作答。大家佩服得五体投地，纷纷向杨戬请教如何能够开天眼，以正确采购软件、进行系统规划。
杨戬答曰: “首先，软件规划要避开品牌误区、样板客户误区、洋公司误区、ERP误区，选购实施一定要围绕企业战略目标，强化各部门、各环节的执行力。其次房地产信息化要坚持四化原则。”
第一化: 软件规划要一体化设计，考虑未来3～5年企业的发展，但是可以整体设计、分步实施，逐步上软件。
第二化: 考察选型一定要本土化，特别是房地产软件，受本地政策、环境影响比较大，只有研究深入的软件企业才会有适用性。
第三化: 采购软件一定要本行业化，本行业化的软件具备最多的管理模型，是能够上线最快、效果最快的软件。
第四化: 实施上线一定要本企业化。软件系统本身一定要为本企业的管理服务
四化合一，要回答的是一个问题，采购软件系统能够为企业带来多大的价值，或者说，创造多大的科技利润。
此次大会后，“第三只眼采购软件标准方法”在地球村流行开来，房地产行业信息化从此少走了不少弯路。程咬金在山寨重新申请资金，把信息流、工作流、资金流在软件中应用得得心应手，祝枝山重返唐伯虎公司，把各种管理模型应用得虎虎有声。
消息传到天庭，玉帝龙颜大悦，封杨戬为“第三只眼智慧巡使”，专职地球村信息化普及工作。后又加官进爵，厚赏重奖，以表杨戬劳苦功高、智慧过人。这是后话。
