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房地产市场的调研报告范文1
关键词 房地产开发 市场调研 营销策划
中图分类号：G421 文献标识码：A
1课程教学现状
1.1课程目的和任务
通过本课程的学习，使学生系统的掌握房地产开发业务中的各种知识与技能，熟练房地产开发流程，并能完成某些房地产市场调研报告撰写，为今后从事房地产市场分析、策划、营销、咨询、开发等工作奠定基础。
1.2课程教学内容
包括房地产开发的程序与管理、房地产市场及其运行规律、房地产市场调查与市场分析、房地产开发项目策划、房地产开发项目可行性研究、房地产开发的建设过程以及房地产市场营销等。
1.3课程教学方法
理论部分主要采用讲授法和案例分析法，实践部分要求学生开展实地调研，进行问卷设计和方案组织，并将采集信息和数据通过EXCLE等软件进行分析，根据分析结果撰写市场调研报告和项目策划报告等。
2《房地产开发》课程教学过程存在的问题
（1）不同学科知识综合运用程度高。房地产开发过程涉及方方面面的专业知识，所以课程的相关学习需要其他学科和专业课程的支持。比如市场调研报告的撰写需要运用应用文写作的相关知识；市场调研的方法和结果分析则涉及较多的统计学相关知识；项目管理和市场营销方面也需要管理类和营销类的学科知识予以辅助。
（2）实训项目缺少“真题真做”。由于学生尚未参加任何具体房地产项目，对房地产市场的了解仅限于书本，讲授的市场知识难以和具体项目联系，导致实施调研过程中没有目标，问卷设计重点问题不突出，策划方案不具备可实施性。
（3）课程讲解未能及时融入区域房地产市场的实时信息。房地产市场资料收集是开展市场调研、市场分析与市场营销的重要前期工作，因此在教学讲解过程中要结合房地产领域的重要政府网站、新闻媒体网站开展，且需要学生做一个较长时间段的资料收集和整理，而现有课程学习往往忽略了此块内容。
3规范和完善《房地产开发》教学市场化的措施
本门课程教学要以能够促进学生以熟悉市场动态、进行市场分析、了解实际的开发流程，为具体的房地产开发项目分析市场价值为落脚点。为了规避过去教学过程中存在问题，将课程教学内容与市场紧密结合，建议在以后的教学过程中采用以下教学方法。具体如下：
（1）夯实专业基础知识。建议给学生增设经济学、财务分析、市场营销等选修课程，从而让学生掌握价值规律、因子分析、财务报表编制和财务分析、STP营销等的相关知识与方法，帮助学生提前储备未来开展市场分析与定位所需了解的基本内容和方法。
（2）结合某一房地产项目的开发过程开展实地调研的情境教育。学生围绕与某一房地产项目决策相关的整个情境、背景或环境开展房地产市场调研课程的学习，在该设定情境下分阶段解决如何开展调研组织及出具报告的问题，具体操作模式分以下几个步骤完成：
①和某一房地产开发公司或者公司联系，组织学生赴项目实地调研，通过与公司营销人员座谈，了解现阶段公司为辅助决策需要开展的市场调研内容，促进学生在实地调研过程中形成对项目规模、市场状况、工程进度、营销推广等方面的基本认知。
②由学生分组组建市场调研小组，自行安排角色分别完成市场调查、资料收集、数据分析和营销策划等不同阶段的工作。教师向学生进行任务，包括项目开发定位、项目规划设计建议、可行性分析以及营销推广策略等。请学生根据项目实际情况编制调查问卷、进行市场调研并撰写报告，教师定期检查进度，根据工作完成情况给予相应的平时成绩。
③各小组调研报告撰写完成后，制作PPT，专门安排课程时间进行各小组的汇报演讲，通过此方式再次检验学生对房地产市场的了解程度和对报告撰写的掌握程度。同时，各小组间的工作展示可以帮助学生反思工作过程，汲取他人优点，以便开展下一次的再实践和再认知。
（3）规范学生学习方法
①课程开始之初就布置学生以小组为单位对本地的房地产市场按片区“跑盘”的作业。每周课程开始前5-10分钟随机询问学生近一周的市场情况，并以此作为平时成绩的考核之一，以便督促学生积极关注房地产市场动向，熟悉本地的房地产楼盘分布及在建在售项目。
②通过安排一整学期的资料搜集，培养学生对区域房地产市场变动信息的敏感度。在资料收集辅助市场调研过程中，学生将了解到近期的房地产相关政策、土地市场变化、建筑设计新技术等行业动态信息，从而促进房地产市场调研分析更加“接地气”，具有针对性。课程学习结束时，学生行业背景知识的综合积累也将比较丰厚。
综上所述，《房地产开发》课程与市场化结合的教学方法探讨还需要在充分实践的基础上，进一步细化和完善教学过程组织和教学方法的选用。结合情境教育的教学过程设计，提出针对学生学习特点的实施方案，以促进该教学方法被更多学生接受，提高教学质量，让理论知识服务于将来的工作实践。
参考文献
房地产市场的调研报告范文2
关键词：任务驱动；房地产市场调查；运用实践
一、“任务驱动法”在房地产市场调查与分析教学中的运用实践
市场调查在房地产销售、营销策划、广告策划等工作中有着广泛的应用，因此众多院校的房地产经营与估价专业开设有房地产市场调查与分析这门课，一般把它作为专业的必修课程。对于这样一门实践性很强的课程，传统的、单一的讲授为主的授课方式达不到应有的教学效果。采用“任务驱动”教学模式，打破以知识传授为主要特征的传统学科课程模式，能够在引导学生完成任务的同时，培养学生的自主学习能力，达到培养学生房地产市场调查与分析职业能力的目标。
1.分析工作岗位，确立该门课程所掌握的技能
房地产经营与估价专业培养人才的就业岗位主要为房地产策划、房地产销售、房地产市场研究人员等。这些岗位要求从业人员熟悉国家和地方房地产法律法规及相关政策，能把握房地产市场宏观走势；掌握各种房地产市场调查方法和技巧，能熟练使用SPSS统计软件完成调查问卷的编码、统计分析等工作，具有较强的分析、判断能力；熟悉房地产市场，能撰写完整的市场调查报告。因此本门课程重在培养学生的三大技能：房地产市场调研准备与实施技 能、房地产市场调研统计与分析技能以及房地产市场调研报告撰写技能。
2.创建仿真的学习情境
房地产市场调查与分析课程内容以市场调查的工作流程为载体进行知识重构，设计出5个学习情境（如图1）。每个学习情境中都有以一个或多个完整和相对独立的工作任务作为教学载体。5个学习情境及子情境之间的递进关系遵循由简单到复杂、由低级到高级、由单一到综合，这种系统化的设计符合学生的认知规律和职业成长规律。房地产市场调查与分析课程教学通过创设与当前学习主题相关的、尽可能真实的学习情境，引导学生带着真实的市场调查与分析“任务”进入学习情境，使学习更加直观和形象化。
3.在创设的情境下，设计工作任务
在“任务驱动”教学法中，任务的提出是关键，是这个过程的核心，它将决定在这节课中，学生是主动学习还是被动学习。房地产市场调查与分析在创设的情境下，选择与当前学习主题密切相关的任务作为学习的中心内容，把总目标细分成一个个的小目标，并把每一个学习情境的内容细化为一个个容易掌握的任务，通过这些小任务来体现总的学习目标。具体设计方案如图2。
4.完成“任务”的思路、方法、操作
在明确房地产市场调查与分析任务之后，将全班同学分为若干学习小组，明确分工负责制度，组员积极参与到任务完成过程中来，保障学习小组能开展活动。
在学生自主探索寻找解决问题完成任务的过程中，教师仅点拨、指点和答疑，并非直接告诉学生应当如何去解决面临的问题，而是向学生提供解决该问题的有关线索。例如，在设计房地产市场调查问卷这一任务中，引导学生思考房地产市场调查问卷的结构、内容包括哪些方面，将更多的问题留给学生思考，不断引导学生通过合作、讨论、交流等方式，互帮互学，寻找解决问题的方法，共同完成任务。
5.汇报和评价
市场调查小组在完成各阶段任务后，需要对老师进行汇报，除了要向老师提交书面报告，还要在全班进行口头汇报，每小组以PPT的方式并进行当场演说，汇报和展示各小组的工作成果，并接受老师和其他小组的提问。汇报和总结对学习效果的评价可以对学生的发展产生导向和激励作用。房地产市场调查与分析采取过程性评价和结果性评价相结合的方式，其中过程性评价占较大的比例。过程性评价由个人评价、小组评价和老师评价组成，评价包括技能评价和职业素养评价，技能评价涵盖房地产市场调查与分析各阶段任务完成，包括上交的材料、完成的质量、汇报的效果等；职业素养评价包括工作态度和团队合作情况、课堂表现的积极性等内容。
二、运用“任务驱动法”的几点思考
1.设计好任务
在实际教学中，“任务”的设计非常重要，直接影响着教学的效果。因此，第一，“任务”的设计要围绕具体的工作目标、学生需要掌握的技能进行进行展开。第二，“任务”的设计需要引导学习者带着真实的“任务”进入学习情境，使学习更加直观和具体化。第三，“任务”的设计要按照按学习的目标和工作的流程循序渐进。
2.对任课老师的要求较高
“任务驱动”教学法将以往以老师传授知识为主的传统教学理念，转变为以解决问题为主。教师改变过去“满堂灌”的方式，转变为组织、引导，在讲台上演示转变为到学生中间与学生交流、讨论。这些都要求任课教师在教学前进行充分的思考和准备，除了具备一定的专业知识，还要拥有充分的教学经验。
3.合理运用多维评价
评价是“任务驱动”教学法中不可缺少的一环。从评价方式看，有个人评价与小组评价、学生评价与教师评价；从评价内容看，有过程评价与结果评价，过程评价主要评价学生在小组合作中行为表现、积极性、参与度以及承担的任务。教师在整个教学过程中，要及时对各组的表现情况作适当的评价，给予肯定和激励，并把加分纳入学生成绩考核的范围。
参考文献：
[1]魏 锟.基于“任务驱动法”的《建筑制图》课程改革初探[J].济南职业学院学报，2014（03）.
[2]王丽萍.在《建筑工程计量与计价》教学中运用任务驱动法的实践和思考[J].科技创新导报，2013（23）.
[3]阚春燕.“任务驱动法”在《市场调查与预测》课程教学中的应用[J]. 商业文化（上半月），2011（12）.
房地产市场的调研报告范文3
【关键词】房地产泡沫；需求弹性；供给弹性；体制改革；政府调控
一、鄂尔多斯市房地产泡沫产生原因
（一）房地产泡沫的含义
“房地产泡沫”是资产泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济。它一般是指由房地产投机引起的房地产价格脱离市场基础价格的持续上涨现象。通常表现为在经济繁荣期，地价飞涨形成形成泡沫景气，但到达顶峰状态后，市场需求量急剧下降，房价大跌，泡沫也随之破灭。
（二）鄂尔多斯房地产泡沫的形成原因
1.房地产市场秩序的不规范
目前，我国的房地产市场秩序还存在着很多问题，投诉事件也不少。由于房地产行业投资大、周期长、涉及的环节多、情况复杂，房地产市场秩序不规范局面还难以扭转，导致了房地产市场的不规范化的管理。鄂尔多斯市房地产亦如此。房地产市场秩序的不规范化又加剧了房地产市场信息的不对称状态投机炒作之风，这是导致鄂尔多斯市产生房地产泡沫的一个重要因素。
2.金融体制的不健全
房地产业是资本密集型产业，其发展与金融密不可分。金融体制的迅速发展往往与社会生产不同步。以金融为代表的虚拟经济与实物经济相背离的趋势明显，我国的抵押制度、抵押保险机制和个人信用制度目前还不够完善，银行自身也存在着资金不足、资产负债、管理水平低、不良资产过高等许多不足之处，这些都会增加房地产信贷的风险。在中国城市战略发展研究会副会长易鹏看来，政府救市不是解决民间借贷问题的良方。对于目前鄂尔多斯的高利贷现象，要顺势而为地对民间金融予以阳光化、规范化，采取疏而不是堵的方式。也就是必须进行金融体制的改革。
好在鄂尔多斯还小，好在其辐射的“野心”还没有膨胀到面对全世界，好在其城市化的进程还要走相当长的道路，好在鄂尔多斯正在寻找发展的新路径。
二、鄂尔多斯市房地产泡沫对策分析
（一）要健全房地产机制
要健全房地产的竞争机制、信息披露机制，加强法规法制建设，建立有效的对政府本身的制约和监督机制。确立本地政府在房地产市场中的地位和作用。地方调控是对房地产产业进行微观的直接的控制。调控的主要对象是房屋的供给。
1.密切关注房价收入比
20世纪90年代世界银行中国局的首席经济师黑马・恩德在进行中国住房制度改革研究时，曾经提出了一个比较理想的经验比例，认为房价应该为居民家庭年收入的3～4倍。当房价收入比过大时，有关政府部门应该注意房价，并适时采用相应的措施。
2.整顿住房金融市场秩序
整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险。首先，要严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理.住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业，贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%，开发项目必须具备“四证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证）.其次，强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款.商业银行发放个人住房抵押贷款，应严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得超过80%.商业银行应认真分析开发项目及住房开发企业的有关情况，注意防范与期房相关的特定风险.最后，规范个人商业用房贷款管理.借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房应为现房.
（二）要改善房地产的供应结构
政府应调整房地产开发投资结构，适度控制别墅和高档住宅项目的开发建设，增加普通商品房和经济适用房等建设的投放量。加强住房需求管理，培养住房梯度消费。
1.关注住宅空置率
一般认为，房地产空置的国际公认警戒线为10%，空置率10%～20%为空置危险区，空置率超过20%以上则是商品房严重积压区。由住建部联合高和投资的《民间资本投资调研报告》称，鄂尔多斯住宅空置率已经达到30%～40%。
2.充分运用税收杠杆调节供应
全国研究住房税、费政策，通过税收杠杆促进低价位住房的建设和消费.近年来，国家出台了一系列鼓励住房消费的税收政策，清理了一批住宅建设和消费环节的不合理收费，有效地减轻了居民购买、换购住宅的负担。下一步一是要贯彻落实已经出台的各项优惠政策；二是进一步研究和调整鼓励住房消费的税收政策；三是继续加大清理住宅建设和消费环节的不合理收费的力度，理顺商品住宅的价格构成，鼓励普通住房消费。
还要不断提供各种就业机会，增加家庭收入，提高广大居民的住房购买力.同时，政府可以通过财政专项支出、土地出让收入补贴、公积金的增值以及社会捐赠等方式建立起稳定的专用住房保障基金，专门用于低收入人群的住房保障。
（三）要优化土地供应结构
要想加强对土地市场的调控管理加大土地供应的调控力度，优化土地供应结构。应从以下几点入手：
1.抓好闲置土地的清理和利用
在我国土地由政府垄断出让，政府向市场投放允许开发建设的土地，包括数量和质量都直接控制了房地产建设的规模和结构。近几年，全国房地产开发土地购置呈高速增长趋势，2001年增长38.5%，2002年1～11月份就增长45.3%，2003～2004年增长也不很大，远远高于同期房地产开发投资的增长速度，个别地区还出现了圈地热，更是助长了土地交易中的投机行为，从而引发土地价格上升，也就导致房价上升。此种情况政府是必须出面加以控制的，其中土地挂牌拍卖就是一种调控供量 ，避免暗箱操作的有效方法。
2.规范土地市场秩序
为了保护土地资源，规范土地市场秩序，防止楼市动荡造成风险，国土资源部最近就清理各种类园区用地，加强土地调控的有关问题发出了紧急通知，要求清理违规设立的各类园区。凡是违反土地利用总体规划批准设立的园区，都必须进行认真清理，严禁违法下发土地审批权。
综合多种情况分析，目前鄂尔多斯金融泡沫是非常复杂的，楼市风险仅仅是其中一个环节。投机型资金推高的房价、大宗商品暴跌导致矿产能源类企业资金吃紧、难以统计的民间资本对鄂尔多斯楼市的渗入，以及信托公司背负着如此多不确定因素前行，风险实在难料。因此，市政府要健全金融体制、规范房地产市场秩序、抑制投机行为已迫在眉睫。
参考文献：
[1]丁卫国，西方经济学 〔M〕人民出版社，201103
[2]李木祥，中国房地产泡沫研究〔M〕中国金融出版社，北京：200905
[3]鲍小飞，房地产市场泡沫的形成和预警――以上海为实例的研究〔D〕复旦大学，2005（04）
[4]李涛，伍建平.房地产泡沫的成因及防范措施探讨[Z].
[5]华伟.房地产经济学[M].复旦大学出版社，2004.
房地产市场的调研报告范文4
根据县政府近期调研工作的安排，我局对目前我县的房地产市场情况作了详细调研，现将情况汇报如下：
一、我县房地产市场发展的现状
（一）房地产市场发展形势分析
近年来，在县委、县政府“奋力跨越争进位，富民强县快发展”等一系列方针政策的贯彻落实下，全县城镇建设步伐不断加大，房地产业由小到大，从弱到强，不断发展壮大。在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理，房地产价格基本稳定的态势下，全县房地产市场呈现快速运行的良好态势，房地产开发投资，开发项目施工、竣工面积，商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。截至目前，我县具有房地产开发资质的企业已有17家，“十五”期间房地产开发投资累计完成6.3亿元，建设花园、锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成规模小区8处，开发商品住宅6200套、56万平方米。房地产业的迅速发展，大大提高了居民的居住生活水平，为我县经济增长注入了新的活力。
目前我县房地产业处于相对平稳的发展时期，各类型楼盘销售情况良好。建筑类型方面，已建和待建楼房以砖混结构为主，框架结构楼房所占比重逐渐上升；楼盘品质不断提升，居住环境日益改善。2002年以来，在房地产市场供需两旺的同时，我县房地产开发楼盘的品质得到了不断提升，购房户的居住环境日益改善。住宅小区的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。消费结构方面，主要以100平方米以上的大面积楼房为主，90－100平方米的小户型销售情况良好但数量较少，仅占年度开发量的25％左右。世界秘书网版权所有
总体看，2006年我县房地产需求增长速度将低于2005年，房地产供求形势进一步改善，房地产价格涨势将趋向相对稳定。今年以来，随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强，增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大，我县房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外来经商务工人员、乡镇机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生，他们成为购房的主力军；同时，个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人员对高档住宅的需求也将有所增加。商品房购买对象以个人购买为主，投资商尚未大量出现。房地产市场是否健康，一个重要标志是看市场化程度如何（特别是个人购房比例）以及投资性购房的比例。2005年，从购房者购房的动机来看，我县城区购房者中，购房用于自己居住的比例达到93%，以投资为目的占7%，而纯属投机炒作购房的比例尚不到2%，说明我县整个房地产市场并未出现大量投机者，整个销售市场处于自然销售状态。
预计房屋价格在较旺的实际需求的支撑下将继续上涨，涨幅经历了2005年爆发性增长之后，将趋向平稳，全年增长速度预计将小于2005年水平。2005年全县普通商品住宅平均销售价格为1280元/m2，同比上涨6.5%。受土地价格、建筑“三材”价格上涨和小高层商品房投放量的增加，以及商品房配套设施，环境建设档次提高等因素的影响，2006年全县商品房平均售价涨幅与上年基本持平，但市场供给与需求同步增长，商品房价格与商品住房价值基本相符，价格与价值之间并未形成较大的炒作空间。我县目前的房地产市场总体上没有呈现“泡沫”，并且还具有相当的发展空间。
2005年全县房地产开发完成投资2.05亿元，比上年增长19.8%。房地产开发投资占全县全社会固定资产投资比重达到5.17%，拉动全县固定资产投资增长4.5个百分点；对gdp增长的贡献率达到8.7%，拉动全县gdp增长1.2个百分点。房地产业已经逐步发展成为我县国民经济的重要支柱产业。同时房地产业为地方政府开辟了财源，每年对地方财政收入的贡献率超过了6%。拉动了社会总体消费的增长。2005年，房地产销售收入1.3亿元，按拉动消费系数1.4计算，拉动其他消费额1.82亿元，两项累计达到3.12亿元。同时为社会增加就业岗位5000余个。
（二）房地产市场发展存在的主要问题
1、住房供应结构不够合理。中高档住房供应量过大，中低价位的普通商品房供应偏少。90平方米左右的普通商品房供应量不足三成，严重供不应求。由于近年来我县商品房价格上涨较快，而居民的实际收入增幅远赶不上房价的涨幅，广大低收入群体只能望楼兴叹，希望能多推出经济适用房以及小户型楼房，以满足部分弱势群体的购房需求。
2、房地产市场监管力度不够。房地产市场信息系统，包括商品房预售和销售、二手房转让、房屋权属登记、房屋租赁备案、开发项目立项、土地出让、开发经营许可、规划许可、建设许可、开发建设条件与施工许可、房地产信贷等。房地产业涉及的十多个税种，由国税、地税、财政分别征收，计税方式复杂，征管难度大。建立房地产信息系统，一是能够很好地解决开发企业与购房者、管理者信息不对称的状况，增加透明度，为政府和有关部门实行监测市场运行的动态变化提供依据，有利于调控市场，规范交易行为，实现房地产市场监督科学化；二是以房地产交易中心为平台，以房地产信息为依托，实现信息共享，通过部门配合、环节控制，推动房地产税收征管精细化管理，达到“先缴税、后办证”的要求，以促进税收征管科学化。我县的房地产信息系统还没有建立，相关部门信息沟通、资源共享的机制尚未形成，不利于及时便捷地对市场进行监测分析，同时也造出市场信息不对称、透明度不高，不利于合理引导房地产投资和消费。
3、城乡房屋权属登记管理工作需要加强。由于房产管理体制不理顺，导致产权、产籍多头管理，市、县、乡镇房产分治。按照建设部建房（1997）173号文和省建设厅鲁建房发（1997）239号文《关于制作颁发全国统一房屋权属证书的通知》要求，一个县只能有一个发证机关，并且所颁发的房产证必须是经建设部备案、由北京印钞厂统一印制。县城规划区外的各乡镇、村街房产，特别是各乡镇驻地企业，因无法办理全国统一的房产证，所以不能办理房产抵押贷款、过户等手续，不利于企业和社会经济的发展。这不仅造成了工作上的扯皮，损害了群众利益，还造成了国家税费的流失。
4、部分开发商重视商品房建设，轻视配套设施建设的思想还很严重。相当项目配套设施水平低，配套不完善，开发项目整体功能差，造成消费者使用不方便，也给社会带来一些隐患。如绿地、公厕、幼儿园、超市、健身场、物业用房等这些基础配套设施多数小区没有或根本达不到设计要求。
5、违规开发的历史遗留问题有待解决。以前旧村改造和部分企事业单位自建房过程中，除还建本村居民和本单位职工住房外，还对外销售了许多手续不完备的房屋，驻城村街中也有个别住户在建房过程中少批多建，并将多建的住房违规出售，这些违规开发行为造成了房地产税费流失和不公平的市场竞争，对商品房市场带来很大冲击；也导致大量的房屋因手续不完备而不能确权和上市交易流通，影响了房地产市场的健康发展和社会的稳定。
二、关于规范发展我县房地产市场的几点建议世界秘书网版权所有
1、引导普通商品房建设，推行安居工程（经济适用房和廉租房），调整住房供应结构。经济适用住房是指土地由国家划拨，各种税费减半征收，出售价格实行政府定价，按保本微利原则确定，主要面向社会上的中低收入家庭出售，是具有保障性质的政策性商品住房。我县目前为止未开发经济适用住房。2005年11月，由县房管局牵头，统计局、民政局等6部门参与组织了一次低保家庭住房状况调查。结果显示，我县低保家庭户主属“三无”、下岗、失业人员的约占97%，低保家庭无房户约为三分之一，有住房的用户，平均建筑面积小于45平方米的约占二分之一，且大多住房设施不全。所以，实施经济适用房和廉租房工程是广大中低收入者的迫切需求，是政府义不容辞的责任。另【2006】37号文件已经要求，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积在90平方米以下的住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。
2、注重规划，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我县城市化进程的重要举措。根据我县的旧城情况，待开发的区域很多，前景是好的，因此加快旧城改建工作将是大势所趋，势在必行。要以建设“临沂卫星城”为战略目标，坚持新区开发和旧城改造相结合，正确处理经营城市和旧城改造的关系，继续大力推进旧城区改造，力争在未来五年内，县城规划区基本消除危陋棚户区和“贫民窟”住房。严格控制企事业单位自建自用和零星插建性开发，改变过去那种局部改造、见缝插针的做法，实施地段开发与周边环境相协调的开发模式，对影响城市道路景观的危旧平房进行大面积拆迁。按照经济效益、环境效益、社会效益相统一的原则，实行统一规划，合理布局，综合开发，配套建设。坚持成区连片开发，开发一片，配套一片，完善一片，宁缺勿滥。建议县政府成立旧城改造领导小组，领导小组由县政府分管领导负责，县房地产管理局、县计划局、县建设局、县国土资源局、县物价局、临沭镇政府等单位负责人为成员。旧城改造项目实行挂牌公示制度。旧城改造拆迁安置补偿费和承担的城市市政公用设施建设费用可据实从该土地使用权出让金中补偿。要做好“模拟拆迁”：即先做被拆迁人的思想工作，处理解决好拆迁工作中的相关问题，后拆迁公告，最后签订拆迁协议，
3、严格控制机关企事单位自建住房。为满足职工住房需求，通过市场改善住房条件，临沭县人民政府下发的沭政发[1999]43号文中规定：“从1999年1月1日起，停止单位自行建设住房，需要住房的统一到县政府的住宅小区购买。”鲁政发[2002]22号文件中再一次规定：“从意见下发之日起（2002、3、22），各级党政机关和事业单位一律停止单位建房，鼓励机关、企事业单位职工投资置业，通过市场改善住房条件。”最近建设部、监察部、国土资源部联合下发的建住房[2006]196号《关于制止违规集资合作建房的通知》再次强调，“自本通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。”因此，机关单位住房改造要走法制化、正规化轨道。要树立“要住房，找市场”的观念，杜绝新的住房实物分配和“委托代建”、“定向开发”等变相福利分房的现象。
4、加强农村房屋权属登记工作，建立城乡一体的房屋权属登记和档案管理制度。禁止其他部门发放不具法律效力的房产证，以维护正常的房地产市场秩序。
5、提升产业的整体水平和实力。行业内要树立现代的房地产经营理念，整体提升我县房地产企业的综合实力和水平，这是促进我县房地产业快速健康发展的根本所在。一是要注重铸造房地产企业的“航空母舰”。要通过重组、兼并、控股、引外靠优等方式，尽快创建能对中小企业有带动作用“航母”型企业，提高企业整体素质，增强生存与发展能力，提升综合竞争力。二是注重打造品牌。房地产企业要尽快适应市场需求变化，实施精品带动战略，提高信誉，建立品牌，扩大市场；三是要注重物业管理，充分利用房地产开发与物业管理的“情侣效应”，实现房地产开发与物业管理互促互动。四是要注重企业诚信和经济伦理。倡导房地产开发商要建起企业诚信档案，树立起经济伦理观念，在发展中讲究文化底蕴、道德因素、科技含量、绿色生态，尽可能地为消费者提供舒适、健康、优美、洁净、安全、方便和环保等各方面优良的产品。
房地产市场的调研报告范文5
关键词：房地产业；房价；问题；对策
中图分类号：
F2
文献标识码：A
文章编号：16723198（2013）21000102
1我国房地产业的现状
近年来，我国房地产业发展迅猛，自2008年后房价更是处于只增不减的态势，在经济危机导致全球经济萎靡情况下我国房地产业也是屹立不倒并又一次迎来高涨。房地产作为一个关乎国计民生的产业，在拉动经济增长的同时更要满足人民基本物质生活，而现如今房地产市场泡沫化严重，房价高不可攀，一房难求已是许多人的困扰。
一线城市由于经济发展水品好人口稠密度高，房价问题尤为突出，可谓寸土寸金。并且由于其拉动和辐射作用近年来二三线城市也面临着住房危机，房地产问题从时间和地域上不断加深。为了改善和稳定房地产市场，促进房地产业健康平稳发展，近年来政府多次出台调控措施：增加保障性住房建设；抑制投机性住房需求；落实政府责任等。虽取得了一些成效，房价过快上涨的势头得到初步遏制，但由于房地产市场积重难返，五年来的调控不仅目标未达到，而且商品住房价格出现“越调越涨，越调越高”的反常现象。
目前国内对房地产业的热潮更是不断加强。首先对房地产业的投资持续保持较快发展，2013年上半年我国房地产投资增速加快，国家统计局数据显示，上半年，全国房地产开发投资为36828亿元，同比名义增长20.3%，增速比一季度加快0.1个百分点，比上年同期加快3.7个百分点；其中住宅投资增长20.8%，增速比一季度回落0.3个百分点，比上年同期加快8.8个百分点。其次土地开发面积保持增长，1-6月份，房地产开发企业房屋施工面积549408万平方米，同比增长15.5%。1-4月份，房地产开发企业土地购置面积8825万平方米，同比下降8.6%，降幅比1-3月份收窄13.4个百分点；土地成交价款2020亿元，增长10.6%，1-3月份为下降10.2%。最后是供求矛盾极为失衡，房地产价格持续上升，根据国家统计局统计，2013年3月，全国70个大中城市中有68个城市房价出现环比上涨。由此可见，我国举国上下从开发商到普通购房者对房地产市场的投入都不容小觑。
从房市正常周期走势来看我国房市正处于调整期，将步入房地产周期下行阶段，可谓是人人叫好。但事实上呢，我国房地产业经济状况十分扭曲，利益链条极为复杂，对房地产业的热潮也是只增不减，房地产泡沫化也很是严重，因此不能以正常经济规律进行分析，价格事态不宜乐观。
2我国房地产市场存在的问题及成因
2.1供需矛盾日益增强
首先我国人口基数大密度高，供求关系本身就极为紧张。其次随着我国城市化进程加快，大量农村务工人员涌入城市，以及中小城镇人口向城市集聚，导致居住需求量增加。最后是人们对高物质文化的需求和传统观念的影响，人口从偏远地区（如新疆，内蒙古，甘肃）向沿海内地城市流动，导致特定区域内人口密集。然而城市区域有限，开发周期较长，土地的稀缺性凸显无疑，因此必会引起供需矛盾的增强，从而带来一波房价高涨。
2.2保障性住房建设滞后
保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。
现如今保障性住房的突出问题首先是未保障到需保障的中低收入家庭，在经济适用房的认购过程，由于暗箱操作等方式，一些非中低收入家庭却拥有了经济适用房，真正的中低收入家庭却没有拿到经济适用房。而且真正的低收入人群大多不会发出声音，他们不懂使用网络，微博，投诉等措施，并且经济适用房对于他们而言，还是很贵，根本无力支付，所以也就难以得到经济适用房。其次是经济适用房只是保障了本市住房困难的家庭，而广大的非本市的住房困难的人群就没有考虑，保障范围狭小。最后相对于商品房保障性住房还极为稀少，尤其是对于廉租房的建设，由于收益不高更是了然无迹，而廉租房才正是当下社会中低收入人群的最佳选择。
2.3宽松的信贷政策
在宽松的信贷体系下，首先房地产开发商的资金紧张情况很快得到了缓解，资金周转良好，使不少大型开发商捂盘惜售。在房地产市场，开发商是主动定价者，买房者是价格的被动接受者，当开发商有了信贷资金的支持，在市场定价过程中更加主动，住房价格必然上升。其次，是广大购房者贷款更为有利，资金紧张情况也有所好转，对住房的需求也更为强烈。
在宽松的信贷政策下，受益者看似包括银行，开发商，购房者。其实不然，在剧烈的竞争环境下房价必将被推向上涨，最后还是由购房者买单。
2.4投机性买房
我国投机、投资性购房需求旺盛。由于我国投资渠道较少，闲置资金无从保值，而股票投资，实业投资面临的困难较多，风险较大，投资者更看好房地产。
投机、投资性购房需求会严重威胁房地产业的健康发展。从历史经验和国际比较看，投机、投资性购房需求稳定性都比较差，而房地产业发展则需要一个稳定可持续的市场环境。投机、投资性购房通过迅速推高或降低房价，严重扰乱市场环境，对房地产业健康可持续发展危害极大。
2.5地方政府财政问题
土地财政已经成为了各地方政府基础设施建设资金的重要来源，政府买卖土地并不是成批卖出，而是每年收一点每年卖一点，使土地供给保持稀缺，抬高土地价格，因此“地王”频繁出现。而开发商赚取的利润就是土地改良后与改良前的差价。地方政府是土地价格大幅上涨的最大受益者。
在很多地方，第二财政早已超过第一财政。据国务院发展研究中心的一份调研报告显示，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。在“土地财政”上，这些地方政府最核心的做法是土地整理，就是政府运用行政权力把集体所有或其它用途的土地整合后，进行招拍挂，价格就会翻几番。
2.6泡沫化严重，空置率高
由于供求关系失衡以及投机性买房旺盛，我国房地产泡沫化程度较高。土地价格、房价虚涨，房屋空置率高，2012年北京市的空置房高达381.2万套，与1320.5万套房屋总量相比，占比居然高达28.86%，而且出租房屋数量远远低于空置房，也显示出因房租回报率过低，大部分房东并未打算通过租房赚钱，而是将希望寄托在房价上涨方面。如此高空置率的房地产市场明显不是由真实居住需求所能支撑的，其中隐藏着非常大的泡沫成分，随时都有可能破裂掉。
3针对当前房地产市场存在问题的可行性措施
3.1增加保障性住房供给
加强保障性安居工程建设力度，实现保障性住房有效供给。保障性住房建设要以公共租赁房和廉租房为主要模式，对受城市道桥建设等原因影响居住的房屋，应加大政府收购力度，收购作为公租房或廉租房，不宜大面积集中在郊区和城乡接合部建设保障性住房，避免在郊区形成新的贫困区。
加强保障性住房管理。要建立健全分配和运营监管机制：一是规范准入审核，根据当地经济社会发展水平、居民收入、住房状况，合理确定保障对象住房困难、家庭收入的具体标准，定期调整并向社会公布。二是严格租售管理，经审核符合条件的家庭，应当在合理的轮候期内安排保障性住房。三是加强使用管理，建立住房保障管理信息系统，完善保障性住房和保障对象档案，动态监测住房保障对象家庭人口、住房和经济状况变化情况，充分发挥社会监督作用。
3.2实行严格有效的信贷政策
对结构性政策调控加大力度，如首付比例和专门针对房贷的利率要有所提高。对于二套房信贷更要严格管理，加大其首付比率及房贷利率。对于开发商，政府应提高利率、紧缩房地产信贷额、限制房地产发放贷款等货币金融政策调整投资额度与投资结构，并在其自有资金未达到规定比列情况下不予其发放房地产开发贷款。
各银行业金融机构要高度重视房地产信贷管理工作，认真执行房地产市场调控的决策和部署，严格按照监管要求，紧密结合实际，完善房地产信贷管理相关制度及措施。
3.3加强对投机性购房的管理
政府应建立合理的税收政策，弱化住房的投资属性，开征房产税和房产利得税，对过多占有住房者征税，对买卖住房获得的利润征税。提高过多占有住房的成本，压缩住房买卖的获利空间。在加快制度建设的同时，对居住性购房需求应从政策上积极支持和引导。
银行方面应对抵押贷款的条件、比例进行严格审查，避免坏账损失与信贷膨胀。加强对按揭贷款风险控制，严控投机性购房。
其次要加强监管，各级政府要切实负起责任加强领导，搞好房地产市场调控，维护房地产市场持续，加强对企业的管理，抑制投机性购房。
3.4地方政府走出土地财政
规范现行的土地制度，对现行的财政税收制度进行改革。中央政府可以下放一些税收给地方政府，使得地方政府的财权与事权相匹配。另外，中央政府需要帮助地方政府建立多元化的投资机制，降低地方政府谋求“非正式”收入的动机。当地方政府有了长期而合理的收入来源渠道，再辅之以科学的政绩考评机制，地方政府定当步出“土地财政”怪圈。
地方政府自身也应看清事实，着眼于大局，努力发展本地区实体经济，优化就业环境，逐步放弃土地财政模式，引导本地区产业全面发展。以公共利益为目标，同样为维护公共利益提供政策支持。
3.5消化空置房，开放二三级购房市场
在规范一级购房市场的同时，应加速开放二三级市场，积极发展房屋租赁业消化空置房。政府应根据市场需求和房屋供给情况深化住房改革，为发展二三级市场提供政策的保障与支持。同时消费者也要改变传统购房观念，解决住房问题既可以选择购置新房也可以选择二手房或租赁房，根据自身经济条件并配合国家相关政策进行合理选择。
参考文献
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房地产市场的调研报告范文6
关键词：房地产价格；上涨原因；趋势预测
中图分类号：F293.3文献标识码：A
房地产业作为宏观经济的基础性、先导性产业，不仅是各国经济发展的晴雨表，而且早已成为国民经济的增长点，对各国经济的增长意义重大。而房地产价格则因其与我们的日常生活息息相关而成为老百姓最为关注的基本问题之一，更是房地产业发展过程中最基本、最灵敏的经济因素之一。
近年来，我国房地产价格上涨较快，部分地区房价持续飚升，上涨幅度大大超出经济总体增长水平及其他行业产品与服务的上升幅度。这不仅极大地影响到城市居民的生活质量，也是整个国民经济继续平稳发展的一个不稳定因素，房价问题已经成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。
一、我国房价上涨原因初探
随着经济增长与城市发展，消费者对于房屋建筑的需求有了质与量的改变。“有土斯有财”的传统观念根深蒂固，住宅不仅提供“居住”及“消费”，还伴有投资的功能，因此住宅市场一直是经济研究与分析不可或缺的一环，房价的变动影响民生经济甚巨。笔者在此对房价上涨的原因分五个方面进行初步探索：
（一）供需不平衡是房地产价格不断上涨的根本原因
1、从供给角度分析
（1）我国的土地所有制度及耕地稀缺导致住房尤其是商品房供给不足。我国房地产市场的一个独特之处在于其所有土地均为国家所有，土地的供应由政府控制导致我国用于商品房建设的土地不可能无限供给。正是人们看到了土地供应的矛盾，才加剧了人们购买商品房的意愿，商品房的价格自然会不断上涨。
另外，我国人口众多，有限的耕地面积更加限制了用于住房建设的土地面积，加上政府从粮食安全的战略高度出发，坚决保证耕地面积最低指标，用于住房建设的土地更加有限。
（2）地价上涨，建材价格、工程造价等增加致使开发成本过高。从供需角度看，商品价格主要取决于成本，房地产也不例外。
土地固有的稀缺性决定其供给缺乏弹性，土地价格主要由土地需求一方决定。城市土地的需求其实是一种引致需求，是由于人们对房屋的需求而引起对其承载物土地的需求。近年来，随着我国城市化进程的加快，土地成本已占到我国商品房成本的30%～60%，地价的刚性上涨从成本方面推动了房价上升。
近年来，我国房地产和建筑生产直接相关的主要建材成本明显上涨，建安工程造价也由1992年的499元/平方米上升到了2005年的1，451元/平方米；拆迁成本也较高，各种配套设施多、要求高。这些均导致了房地产开发成本过高，从而助推了房地产价格。
2、从需求角度分析
（1）人均可支配收入增加、城市化进程加快推动了商品住宅需求。从社会大背景看，城镇住房制度改革的推进，人均可支配收入的增加，以及我国城市化、工业化进程的加快都从住房的需求一方推动了人们对房地产、特别是商品住宅的需求。再加上房地产投资投机活动的增加，势必会推动房地产价格的提高。
（2）农村剩余劳动力的转移增加商品房的潜在需求。随着农村剩余劳动力的转移、农业人口不断下降，一定会出现更多在城市、城镇购买住房的居民，这些潜在的商品房需求不仅维持了城镇房地产的价格，而且会进一步拉升房地产价格的上涨。
（二）国民经济高速发展推进房地产价格攀升。国民经济状况好坏直接影响房地产市场运行情况，从而对房地产价格产生影响。从国际经验看，人均GDP在1，000美元左右时是一个国家房地产业发展的黄金时期。2003年开始我国人均GDP超过1，000美元，并且一直保持高速增长，2010年我国国内生产总值达到近40万亿元，GDP增长“保八”目标完美完成。与此相对应，我国房地产业进入了高速发展的黄金时期，房地产价格也大幅攀升。
（三）相关政策制度影响
1、地方政府“土地财政”催高房价。我国目前各地政府的主要收入来源是土地的出卖，一个价格高的房地产市场有利于政府获得更多的土地出让收入，即所谓的“土地财政”。国务院发展研究中心的一份调研报告显示，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。
2、利率水平较低、银行信贷宽松助推房价。我国近年来利率水平持续较低，而同时我国信贷政策进一步的宽松。2009年信贷规模总量达到39.96万亿人民币。2009年期间为完成GDP增长目标的实现，拯救2008年末出现的房地产市场滑落情况，各地政府都出台了包括放松购房首付比例、二手房市场的税费优惠、贷款核查标准、减免房地产项目相关税收等方面的房地产救市政策。
3、各种税费增加催升房价。我国各种税费较多，且所占比例大，市政费、出让金、营业税及摊派占房价的30%～50%。中房指数系统专家调查问卷结果表明，83.6%的专家认为土地费用和相关税费过多是商品房价格过高的主要因素。
4、规划条件限制严格，容积率低。我国开发房地产时规划条件限制严格，容积率低，因而摊到每建筑平方米上的土地开发费和配套费就高于全国其他城市中心地段。
（四）国际金融危机带来通货膨胀压力及对人民币的升值期望。金融危机后，以往拉动经济增长的出口大幅度下降，为了保证我国经济不陷入衰退，政府出台的经济刺激计划中，必定伴随货币数量的投入――国务院出台4万亿振兴方案，使2009年上半年广义货币供应量同比增速高达24%，公众对市场的通货膨胀预期增强。不少人看中房产可住、可投资的灵活性，将存款转化为房产，以求保值增值，甚至在海南还出现了“抢房”的现象，这无疑进一步推动了房价上涨。
此外，这两年受人民币升值的影响，国外游资进入我国房地产市场，进一步推动了国内的房地产投资活动，一定程度上促进了房地产价格的上涨。
（五）开发商对房地产业利润期望值过高。我国开发商对房地产业利润期望值过高，商品房开发利润达50%～100%、甚至几倍，在市场低迷时也有27%左右，安居工程的利润最低也在15%以上，而国外房地产回报率一般为6%～8%，少的仅为2%。
二、我国房地产价格走势预测
综合各专家学者的说法，笔者认为我国未来房地产价格将继续增长，但增幅有可能会变化。
经济的高速发展必将推动房地产业的快速发展，GDP在某种程度上反映了一个国家的整体经济发展水平。有数据显示，在其他条件不变的情况下，国内生产总值上升1个单位，房地产价格就将上升0.030455个单位。根据我国有关部门公布的人口数据可知，在13亿人口中有2.5亿人处于30～39岁，其中的40%是城市人口，是目前的购房主力；有2.2亿人处于10～19岁，他们是未来购房的主力，这些都是潜在的购房需求。而从当前我国的宏观经济形势分析，人们会把这种潜在的购房需求变成真实需求，刺激房地产价格的上涨。
而房地产价格的增速则受到社会经济发展、城市化进程、土地价值、住宅需求、通货膨胀、国际经济环境等多因素影响，则未来房价的增幅可能会变化，至于具体是增大、减小或是不变暂且不易判定。但随着2011年“限购政策”和1，000万套保障房政策的出台，房价的增幅更有可能呈现减小趋势。
总之，展望我国未来的房地产市场，大致呈以下趋势：房地产泡沫有所收缩，房地产投资更加理性，房地产市场进一步稳定，房地产潜在需求强劲、有效需求呈波动性不定期释放。因此，房价将在小幅波动中上扬。
（作者单位：南京农业大学公共管理学院）
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