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房地产客户管理方法范文1
关键词：房地产开发；经营管理；分析
中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：
企业都是以获取持续的竞争优势为目标的，房地产开发企业也不例外。而这就需要房产商以优秀的人力资源为基础、以不断创新的施工技术为依托、以专业化的管理模式为核心在房地产开发经营的全过程中实施顾客满意管理，即在规划设计、开发运营、施工建设及物业管理阶段以控制成本、进度、质量为原则持续改善经营，加强管理，并不断提供让顾客满意的产品和服务。房地产的项目应实现最优化的开发和管理模式从而满足人们日渐提升的居住环境和品位的要求需要，提高房地产的开发项目管理是实现房地产降低成本、实现最大限度盈利的首要步骤，对房地产项目的质量和管理有着重要的意义。
1 土地政策、房地产信贷政策与现代化管理方法
房地产开发市场竞争愈演愈烈，市场竞争的外部环境对房产开发企业提出了新挑战，市场经济的最基本规则就是优胜劣汰。随着我国城市化进程的不断深化、房地产市场的蓬勃发展，以及政府对土地市场的垄断，优质土地资源越来越稀缺，土地价格正在以超越房价的速度急剧增长，而与此同时，土地政策对企业资质、企业资金、企业资格审查要求越来越严格，土地政策对企业拿地的影响越来越大。在信贷政策方面，要企业要严格执行差异化的住房信贷政策，这些新变化对房地产市场会有很大的影响。房地产企业应调整战略以及时跟进来应对这一结构性调控。要想在国有土地出让项目招标中获胜，除必须是具备企业资质和整体实力外，还须要在建筑施工的技术、质量、施工管理等方面具有优势，使企业达到生产诸要素最合理的科学的配置，运用现代化的管理方法，合理配置人力资源，保证质量、降低消耗，挖掘内部潜力，依靠科技进步以达到最大的经济效益。在房产开发和建设过程中，根据项目特点，预测与控制整个工程项目的施工活动所需的最低人力、物力、财力消耗等，从而，取得最大的经济效益，成了项目体现现代管理的内在驱动力。特别是在建设企业置于市场经济之中，经济运行规律将无情地检验企业对现代科学管理方法的运用，是企业在竞争中的很大的成败因素，现代化管理方法的运用成为项目管理的当务之急。
2 项目管理与基础管理
由于房地产项目是一次性的任务，决定了项目管理的特殊性。即项目管理既要适合于企业所具备的经营管理水平特点，又要具备项目所处的时间、环境等条件的特点。在运用科学管理的方法上，任何照搬照抄是不可能收到切实的效果的。找准项目管理中自身的特点，抓住管理中的薄弱环节，正确选择一种或多种现代化管理方法，以提高项目管理水平和工作效率。要根据企业生产管理需要，建立目标成本管理制度，通过目标分解，各子系统健全跟踪制信息反馈总结考核的全过程，不断推进成本管理，确保经济效益的提高。只有认真抓动态过程的管理，反复运用，才能使科学管理方法成为项目上的现实存在。由于计划执行过程是复杂的动态过程，又受到各种复杂多变因素的影响。在实施现代化管理过程中，离不开基础管理，如计量管理，监测手段、编制和执行各类定额、统计报表、信息管理等。无论运用何种现代化管理方法，都离不开这些基础工作所提供的资料、数据和信息。因此，必须抓好各部门的基础管理，积累、更全面的基础资料，为更好地使用现代化管理方法提供可靠全面的数据。
3 物业管理
为了使建成后的工程设施能够正常运行，并实现保值、增值，同时为用户提供必要的安全、保洁、维修等服务，高质量的物业管理是重要条件。在许多西方发达国家，物业管理都是由专业化公司承担，而我国是在上世纪九十年代初才开始从香港引入物业管理（facility management）的概念。十年左右的时间全国各地都成立了不少物业管理公司，但是大多数管理公司的服务内容及服务质量都与国际性的工作标准有较大的差距。房地产开发商自己的物业管理公司是住宅小区或商务楼房物业管理的主要经营者。物业管理方面的投诉和冲突成为近年来房地产行业的争论焦点。在这样的境况下，对有志于塑立品牌、开拓市场的房地产开发企业来说，既拥有了前所未有的机遇，同时也面临严峻的挑战。一流的物业管理服务成为房地产企业争夺市场的又一张王牌，而这就需要企业以顾客满意作为经营管理中的行为准则。即以高素质的人才构筑企业的核心，建立规范化的物业管理流程和制度（客户部接受住户的咨询、投诉，维修部立刻派遣人员到现场处理，保安部提供一天24的安全服务，绿化保洁部门保持美丽舒适的环境等），制定合理的物业管理费用、并实行财务公开，创造人性化的生活空间（定期和住户交流，节假日的问候或礼品，举办住户共同参加的文艺晚会）等。物业管理是房地产企业开发经营过程中的重要内容，是为客户提供的长期服务，也是房地产开发企业在激烈的市场竞争中获胜的前提条件。服务的质量同产品的质量一样具有决定性的意义。
4 房地产开发项目管理的具体措施
4.1 房地产开发项目的成本控制
房地产开发项目的成本控制直接关系到开发商的获利程度，因此在相应的项目开发设计过程中应十分注意项目管理的成本控制贯彻设计的始终。从开发上进行整体而系统的成本控制和严密的监视，采取合理的措施降低成本。在房地产的项目开发设计之时，选择较好的建筑设计公司，保证建筑的设计质量之时也能满足人们日渐提升的居住要求。在项目的实施过程中尤其注意项目的成本控制和监管，最大限度减小不必要开支，降低生产成本使企业获取最大利润的同时也满足广大消费者的需求。
4.2 房地产开发项目管理中的质量管理和过程控制
房地产开发项目管理设计建立了项目实施的理论平台，奠定了项目实施的质量基础和项目管理的过程控制基础。在开发项目的设计之时应对相应的项目进行充分的了解和控制，为项目的实施建立详细而可调整的可行性计划，从而保证项目的质量管理。制定具体而可调整的项目计划使开发商对项目开发设计的公司有一个评定的标准和监督，同时也能在项目的管理实施过程中实现对相应建设项目的质量管理和过程控制。
4.3 加强房地产开发项目管理中的信息交流和管理机制
房地产项目从开发到实施涉及许多方面的因素，因此建立完善的信息交流和沟通机制是很有必要的，同时也能加强工程项目的管理和实施。提高各方面的管理效率。应在房地产公司内部建立有效的信息交流机制，形成统一而协调的项目设计和开发管理模式，从运转高效的管理模式中不断优化房地产开发项目的管理；房地产企业还应建立起项目参与方与设计方的交流沟通机制，实现在项目实施过程中的协调沟通机制。
5 结束语
房地产的项目开发应实现最佳的开发和管理模式，从而为房地产的建设实施提供良好的设计前提，从居住建筑的设计出发保证建筑的设计和建筑的质量，建立运行良好的房地产开发项目管理能不断提高房地产商的建筑质量从而满足人们日渐提升的居住需求，同样加强项目开发管理也能实现科学的房地产开发运作模式。房地产的开发是一项复杂而系统的工程，在开发设计时应考虑各方面的综合因素，以科学的开发为建筑的实施和质量奠定坚实的基础。
参考文献：
[1] 刘惠敏，韩传峰, 陈伟.大型商业房地产项目全过程管理[J]. 房地产开发，2011，（09）.
[2] 李娜，刘守涛. 循环经济与房地产业[J].上海房地, 2010，（04）.
房地产客户管理方法范文2
内容摘要：本文在以往对链际竞争和房地产企业供应链成本研究的基础上，将链际竞争引入到房地产企业的供应链成本管理中。从房地产企业供应链成本构成的角度，分析了链际竞争对房地产企业供应链成本的影响，并构建了链际竞争下的房地产企业供应链成本控制模型。
关键词：房地产企业供应链成本 供应链成本控制 链际竞争
随着经济发展的全球化以及顾客需求的多元化，竞争已不再简单的是企业与企业之间的竞争，而成为供应链与供应链之间的竞争。Nagurne（1999）等人首次提出了供应链网络的竞争模型，利用变分不等式构建供应链网络均衡模型，模型通过介绍供应链中的不同决策者的独立行为和竞争行为，得到了系统达到均衡的条件。Dong（2005）等人通过对多层供应链网络在不确定情况下的多准则决策问题的研究，进一步深化了对供应链网络均衡模型的研究。房地产业为了提高成本管理水平，也开始涉足供应链成本的研究。张丽、李明启（2004）提出在电子一体化和商务经济的今天，企业已经很难依靠传统的成本管理方法，应将供应链管理引入房地产企业的供应链成本管理中。
链际竞争的概念
可以获取材料和服务的渠道有很多，其中由从事产品的设计、生产、加工、销售及后期使用维护等相关工作的商业实体构成的网络就是供应链经济。供应链经济是这些商业实体之间构成的供应链之间的生产力、竞争力以及市场地位的统一体，这些商业实体在供应链经济中以一个统一的整体发挥作用。因此，供应链经济就是由相互关联的供应链构成的一个网络，供应链经济中的供应链之间相互作用就形成了链际竞争。供应链之间相互竞争影响着供应链的成本，对于单独的一条供应链，我们可以通过供应链上各个企业之间的协同关系来控制供应链成本。然而，实际中的供应链往往是处于动态的相互作用中的，供应链之间的这种相互作用叫做竞合作用。
对于房地产企业而言，房地产企业的供应链长、经营管理复杂；房地产企业价值与信息的传递都是靠内部与外部的双向交换，呈星状发散；项目的投资决策、规划设计、材料采购、施工管理、营销、物业管理等过程是一种并行系统，开发商要考虑项目全生命周期中的所有因素；企业内部资源有限，企业一般仅保留最具优势的核心业务，而把其他非核心业务外包。这些特征都决定了房地产企业供应链的复杂性，供应链与供应链之间的竞争必然会对房地产企业的供应链成本产生影响。
链际竞争对房地产企业供应链成本的影响
供应链成本管理作为一种跨企业的成本管理方法，其管理的范围延伸到了整个供应链上各个相关联企业的作业成本以及交易成本，从而达到优化和降低整个供应链总成本的目的。在分析房地产企业供应链成本时，可参照一般的制造企业，将房地产企业的供应链分为上游成本、房地产开发企业核心成本和下游成本。其中上游成本是保证项目建设的启动成本，包括土地开发成本、融资成本、勘察设计成本、招投标及谈判成本、材料采购成本、建筑安装工程费用及咨询成本等，上游成本所涉及的单位主要有政府、金融机构、设计单位、材料供应商、承建商、咨询机构等；房地产开发企业核心成本包括前期工程费、规划费、基础设施费、管理费用、经营费用、税金等；下游成本是指在销售及售后中所发生的成本，包括了销售成本、物业管理成本和客户服务成本，涉及的单位主要有销售机构、物业管理公司和客户。根据房地产企业的供应链成本分类，构建房地产企业供应链成本的构成模型（见图1）。
（一）链际竞争对房地产企业供应链上游成本的影响
房地产企业是围绕项目运营的，而项目对土地有着很强的依赖性，供应链核心企业—房地产企业为了获取土地，彼此之间的相互竞争对土地价格会产生影响。在项目的全寿命周期内，房地产企业必须有充足的资金作为后盾。在房地产企业资本链上，房地产企业的融资能力高低很大程度上决定着房地产企业能否低价获得资本从而在供应链的竞争中取胜。项目建设前期，设计阶段耗费成本占总成本费用的10%-20%，对项目建设期成本控制的影响为20%-30%。供应链之间的竞争促使房地产企业越来越关注项目建设的前期，对项目的勘察设计成本投入越来越大。
项目的建设期，从材料和人工方面来讲，与房地产企业相关联的上游供应商之间在进行产量竞争时会引起原材料及设备零部件的采购成本上升；位于多条供应链的焦点上的供应商，多家房地产企业都从这个供应商取得原材料和设备，供应商借机抬价或者是供应商为满足多个开发商的需求，不断的扩大产能，从而引起原材料和设备成本的变化。同时，房地产企业的上游供应商之间为了获取市场通过扩大产能进行产量竞争，导致企业对人工的需求越来越大，间接引起人工成本的增加。房地产企业选择材料供应商的过程中，供应商之间的竞争会增加招投标成本的投入以及谈判成本的产生。从工程建设的角度，在项目的建设期，房地产企业通过业务外包政策，将工程发包，承包单位的实力及承包单位的成本管理水平都会影响建安工程费用的高低，为了保证项目的有效实施，房地产企业必须对承包单位各方面的能力进行了解，运用监理制度对项目的实施进行监督，这些都会增加供应链成本。
房地产供应链上的咨询成本是指在咨询单位对建设项目进行成本概预算、结算及其它相关的咨询服务时产生的各项成本，主要体现为咨询费用。随着咨询市场的日益发展壮大和咨询价格的公开性，大大的缩减了房地产企业咨询环节的供应链成本。
（二）链际竞争对房地产企业核心成本的影响
房地产企业核心成本包括房地产企业自身管理成本和房地产企业支付的开发成本。房地产企业的自身管理成本是房地产企业为组织和管理生产经营活动发生的各项费用，包括：管理费用、财务费用、经营费用和税金；房地产企业支付的开发成本是在工程施工前和施工过程中为完成工程项目所发生的非实体项目的费用。众多的房地产企业之间彼此竞争，会引起房地产企业核心成本的增长。
（三）链际竞争对房地产企业供应链下游成本的影响
在项目竣工投入使用阶段，链际竞争对房地产项目的销售成本、物业管理成本的影响较大，房地产企业要想获得更大的市场份额，就选择较好的策划公司和物业管理公司作为合作伙伴，还要从服务及质量上赢得顾客的青睐，这需要投入较大的成本。链际竞争的条件下，提高自身也是一个非常重要的途径，房地产企业只有不断加强自身的管理，不断地增加对高科技人才的投入，才能赢得市场。
链际竞争下房地产企业供应链成本控制模型和措施
（一）链际竞争下的房地产企业供应链成本控制模型
房地产客户管理方法范文3
一、大数据技术应用给房地产土地评估行业带来的机遇
大数据又称巨量资料，是指所有的数据量规模巨大到无法通过目前主流软件工具，在合理时间内撷取、管理、处理，并整理成为帮助企业经营决策等积极目的的信息。大数据具有海量的数据规模、动态的数据类型、快速的数据流转和巨大的数据价值等特征。更进一步说，大数据除了具有规模数量大的特点外，更重要的是数据的非结构化、残缺和无法用传统方式处理等特性。从本质上看，大数据的精髓在于它拓展了数据分析的抽样方法和范围，放松了对数据研究的精准度要求，更注重通过揭示相关关系来刻划世界万物之间的复杂联系。因此，大数据为人类认识世界提供了新的方法，引发了思维的革命。
大数据技术的战略意义不在于掌握庞大的数据信息，而在于对这些含有意义的数据进行专业化处理。如果采用传统的关系数据库存储和计算方式，这些数据将会花费过多时间和金钱。房地产土地评估数据库的数据来源，主要包含政府部门和各类相关专业机构等的各种数据、评估机构的评估报告以及从相关网站获取的数据。房地产土地评估行业是一个典型的数据密集型行业。各房地产土地评估机构通过长期经营，已经逐步积累了海量的用户数据，这些对用户的评估数据构成了庞大的结构性数据资源。从房地产土地评估角度出发，理想状态的大数据是组织的行为全记录，以及从这些记录中发现规律的过程。跟过去数据相比，大数据的关键作用之一是减少信息不对称，发现市场主体的行为规律，甚至预测其经济行为。
大数据能够从根本上解决传统房地产土地评估中面临的信息不对称、客户不透明的问题。传统的房地产土地评估业务运用大数据技术和方法，能够更好地识别和认知客户需求，以客户为中心，创新评估服务，实现快速、低成本的客户营销和有效的风险管控，进而从根本上提升房地产土地评估行业的专业服务能力。通俗地讲，大数据使房地产土地评估机构“更聪明”，这是房地产土地评估机构体现其核心竞争能力的新型资产。
大数据时代背景下，传统的房地产土地评估行业界限和竞争格局已经被打破。云计算、大数据等先进技术的快速发展，为房地产土地评估行业转型升级提供了有力工具。具体的手段、方法、机制变革，应该与互联网的本质相结合，采用与之相匹配的理念、方式和节奏，否则会阻碍转型的步伐。房地产土地评估行业要服务好实体经济，助推房地产行业健康发展，就要充分运用大数据技术，强化客户服务的深度、广度和效率。
首先，房地产土地评估行业应用大数据技术，可以精准服务企业资本运营活动；其次，房地产土地评估行业应用大数据技术，能够有效防控房地产土地评估风险；再次，房地产土地评估机构应用大数据技术，可以大大提高评估工作效率；最后，房地产土地评估行业应用大数据技术，有助于提高评估的科学性。优秀的房地产土地评估机构将基于优秀的平台技术、优质的客户资源和服务质量，数据（信息）将成为房地产土地评估机构的核心竞争力之一，房地产土地评估所需信息的获取方式将会发生改变，如购买服务、联盟共享、规模机构自身深加工等。
二、大数据技术在房地产土地评估领域应用面临的突出问题
大数据、云计算和搜索引擎等信息技术，对传统的房地产土地评估手段和方法提出了严峻的挑战。我国房地产土地评估行业受技术、数据、人才等制约，在大数据技术应用方面还处在起步和探索阶段，存在以下几个问题。
1.对房地产土地评估新技术钻研不够
目前，大多数的房地产土地评估项目，都是在国家法规或政策的规定要求下“要我做”，而非委托方“我要做”的评估项目。很多房地a土地评估机构往往单纯从盈利考虑，以最短的时间完成评估业务，而不去深入研究房地产土地评估新方法、新技术、新手段，对大数据技术的应用更没有引起足够的重视。有的或因收费低而应付了事，降低了房地产土地评估的质量，严重地影响了房地产土地评估机构的信誉和业务素质提升，增大了深化拓展房地产土地评估业务的难度。从总体上看，现有的房地产土地评估从业人员信息化素质普遍较低，对信息技术特别是大数据技术知之甚少，更谈不上有效应用。
2.在评估业务实务中低层次操作
目前，政府部门对行业的条块分割管理与价值评估行业的社会性、市场性特点存在着很大的矛盾和冲突，由此影响冲击房地产土地评估机构竞争的公平性。难以制定统一的评估技术标准，也很难统一协调推进大数据技术的应用，严重影响了房地产土地评估工作的质量和效率，导致房地产土地评估服务市场仍然停留在靠关系营销的低层次操作上。特别是房地产土地评估行业与其他相关行业的沟通、信息共享和渗透都不够理想，极大制约了大数据技术在房地产土地评估领域的应用。
3.评估大数据安全防护面临严峻挑战
在大数据时代，数据安全的威胁随时都有可能发生。例如，云计算机面临存储数据安全、黑客攻击以及保护隐私的法律风险，用户数据和应用托管在云计算上面临泄露和非授权使用的风险。伴随着数据的进一步集中和数据量的增大，现有的信息安全手段已经不能满足大数据时代的信息安全要求，对海量数据进行安全防护更加困难，数据的分布式处理也加大了评估数据泄露的风险。在大数据背景下，网络结构发生边界模糊、中心离散、分层减少等重大变化，导致原来奏效的安全防护理念和技术，出现了设备位置不确定、检测目标不明确、防护重点不突出、阻断策略不匹配等问题，防护效能严重降低，导致房地产土地评估大数据安全防护面临严峻的威胁。
三、加快大数据技术在房地产土地评估领域应用的对策
目前，大数据技术已经成为房地产土地评估行业找准市场定位、挖掘新的业务增长点，实现战略转型、打造核心竞争力的重要方面，在很大程度上可以决定房地产土地评估行业的未来发展。因此，如何在房地产土地评估业务中更好地运用大数据技术，在不久的将来将成为房地产土地评估行业的关注焦点。
1.加强大数据技术应用的研发力度
创新是房地产土地评估机构的立身之本、发展之源，如果房地产土地评估机构不注重研发新业务，必然会在激烈的市场竞争中被淘汰。能否实现创新，主要取决于房地产土地评估机构是否设立研发部门，研发工作是否富有成效。房地产土地评估机构的研发工作，要侧重于新技术、新方法和新手段，特别是大数据技术在房地产土地评估领域的应用，优化工作流程，提高工作效率，降低业务成本。为此，需要采用新的组织形式与管理方法，利用民营高科技企业的技术、人才与设备优势，联合科研机构和高等院校等共同研发评估大数据技术等，积极开展大数据领域的双边或多边技术协作，逐步形成房地产土地评估大数据技术科研平_，为房地产土地评估领域应用大数据技术提供有力支撑。
2.完善房地产土地评估的基础条件
为推进大数据技术在房地产土地评估领域的应用，房地产土地评估机构需要引进高端计算机技术、信息技术等专业人才，迅速搭建起所需的部门。同时，需要搭建房地产土地评估的信息化管理平台，完善数据信息库和信息管理制度，如项目信息归档、客户信息管理、信息收集渠道等，为大数据技术的应用提供及时、完整的信息支持。同时，推进房地产土地评估领域大数据的开放共享进程，打通房地产土地评估信息横向共享渠道，推进信息资源的共享和业务协同，在此基础上形成房地产土地评估领域的大数据仓库。目前，房地产土地评估机构之间的信息网络自成体系、相互割裂，相互之间的数据难以实现互通共享，信息系统出现“系统林立”和分裂状态。为此，需要借助大数据平台，整合强化信息网络体系，实时获取、交换和使用数字化信息。此外，房地产土地评估机构还要吸收和借鉴客户关系管理的理论与方法，建立符合房地产土地评估业务特点的客户关系管理系统和客户信息数据库，全面分析客户的性质和业务特点及其对自身的重要程度，提高客户维护能力。
房地产客户管理方法范文4
关键词： 目标成本 闭环管理 控制
中图分类号：C93文献标识码： A
1、选题背景
随着国家对房地产市场价格的不断调控、金融政策的不断收紧，房地产行业内部竞争趋于激烈，行业发展向规模化、标准化进行转变。房地产行业已经结束了前几年的暴利盈利，淘汰或转型成为大多数房地产开发企业所面临的选择。因此，房地产企业要想在竞争中保持赢利水平，就必须从项目的成本控制入手，研究如何在项目开发的全过程实行有效的全面成本管控。
2、研究意义
本文研究的目的以房地产开发企业从项目立项决策到规划设计、施工建设、竣工的全生命周期的目标成本管理为主要研究对象，采用科学的成本管理模式――闭环管理，来控制成本管理。针对房地产开发的各个阶段，充分考虑房地产开发项目和房地产行业的特点，以目标成本管理理论为基础，着重建立房地产开发项目的的成本控制模型，研究成本控制问题。
3、目标成本的组成
目标成本是对一个项目而言的，是公司基于项目所在的市场状况、产品定位和建造标准，结合其公司发展战略及项目经营计划，预先确定其预期售价和所要达到的目标利润，核算出其可实现的、可控制的项目成本指标。
4、目标成本的分类：
目标成本根据其实施的推进粗细分为不同阶段的控制成本，即按阶段划分为：
（1）土地版目标成本：项目拓展阶段的成本测算表，可研阶段编制完成。是根据项目地块的规划要求，包括容积率，产品类型，产品配置，周边市场环境的特点，给出设计强排方案，然后依据方案和市场定位编制适合项目运作的目标成本。它不同于项目的投资估算，较可行性报告中的投资估算更能真实反映项目的可操作成本和可达到的销售利润，因此是企业对项目后期成本控制的工具和手段。
（2）定位版目标成本：项目概念性设计阶段编制的成本测算表，在项目启动会阶段，地块用地指标、规划设计报建基本完成，企业根据项目定位和市场分析编制项目部品配置标准，以此在土地版目标成本基础上编制更清晰的成本测算数据作为下一阶段的控制指标。
（3）方案版目标成本：项目方案设计阶段编制的成本测算表。此阶段由各部门负责编制经营计划书，包括目标成本、销售收入、利润率等，作为对公司各职能部门的考核目标下达。
5、闭环管理理论及方法
5.1闭环管理是综合闭环系统、管理的封闭原理、管理控制、信息系统等原理形成的一种管理方法。在企业中多被运用于供―产―销管理过程作为一个闭环系统，并把该系统中的各项专业管理如:物资采购、成本、营销、质量、人事、安全等作为闭环子系统，使系统和子系统内的管理构成连续封闭和回路且使系统活动维持在一个平衡点上；另一方面面对变化的客观实际，进行灵敏、正确有力的信息反馈并作出相应变革，使矛盾和问题得到及时解决，决策、控制、反馈、再决策、再控制、再反馈……从而在循环积累中不断提高，促进企业超越自我不断发展。
5.2闭环管理在目标成本控制中的运用
闭环管理虽然多用于生产类企业，但其先进的管理思想在各个管理领域中都可以运用及推广。随着房地产企业的标准化发展，闭环管理的方法对成本管理中的作用突显。目标成本闭环管理是成本管理在公司运营中的具体化应用，是指以预算数据为依据，通过审查工程支出和销售业绩，进行内部绩效考评来形成闭环管理，及时纠正偏差，控制公司的工程成本，并用以指导优化资源配置、细化成本预算、明晰成本责任、强化成本考核，最终实现公司整体效益最大化的一种成本经营管理活动。
（1）前期调研确定全成本目标。由市场部对项目地块周边环境、标杆楼盘建造标准及价格水平进行详细调研，给出项目的初步定位，包括客户对产品的需求类型及数量、客户敏感点要求、对应产品的市场售价水平，这样项目就有了基本的产品目标，再结合企业战略任务目标及项目规划，编制开发项目的成本预算。通过内部评审及概念设计方案，做出即支撑市场销售也满足企业盈利要求的土地版全成本测算表。
（2）按设计方案修正目标成本。在前期全目标成本管控下，根据设计的不断深化，需对成本做更精细的修正。在项目定位阶段，设计部按照市场定位出具初步的方案图，包括总平面图、各楼层平面图及立面图、三维立体效果图，成本部根据指标来估算成本，作为项目启动的经营指标。在方案阶段，设计户型及外立面效果会更准确，这样可以在前次成本基础上对成本做进一步数据测算，包括外立面材料价格、各户型的工程量数据。因此本成本调整后会列入经营计划书，作为项目团队的经营考核范围。待扩初设计出来后，项目的目标成本基本能细到各成本科目的量和单价, 并作为后期施工图及各专业图的控制标准，引导后期招投标、合同签订、变更签证的成本管理工作。
（3）项目施工过程的成本管理。在全目标成本控制下，施工过程的成本管理主要是招投标、合同管理及现场施工的变更签证管理等。目标成本确定后，按成本科目编制项目的合约规划，改成以合同为单位的可实施性成本表，这样将成本分解到每个合同，有效控制招标中标价，影响成本变更的占比很小了，变动率不到10%
6、闭环管理的信息化运用：
作为集团化管理的房地产企业，对企业而言，项目管理、财务管理、客户管理、人力资源管理及协同办公管理是核心内容。房地产的信息管理资源包括数字、文字、图形等形式表达的法人组织信息、客户信息、合作伙伴信息、产品信息、项目任务信息、合同信息等。项目管理是面向项目本身的，客户管理是面对客户，人力资源管理是面向内部员工，协同办公是面对员工及管理架构的，财务管理是管理的最终结果。
现在很多房地产企业引入明源ERP成本管理系统作为项目成本管理主要辅助工具，在系统中能够完成从合同登记、合同进度、合同付款、合同结算全过程的数据录入及跟踪，将目标成本管理的方法完全融入其中，从目标成本编制、合约规划、合同登记、进度管理、结算管理、动态成本分析、实时成本均实现了线上运行，同时在财务用友NC系统中实现了与ERP系统数据的对接，即实现了企业内部成本与外部成本数据的统一处理，极大提高了工作效率。
参考文献：
房地产客户管理方法范文5
在房地产项目开发的过程中，有些企业在管理过程中因缺乏风险意识，影响最终的投资效益。房地产项目的开发周期比较长，在多方面因素的影响下，会面临许多风险。对于房地产开发商来说，如何正确认识房地产开发项目的投资风险，提高自身的风险管理水平，是重要的研究课题之一。文章通过分析房地产项目投资风险产生的主要原因，提出具体的风险管理方法，针对风险识别、风险分析、风险应对、风险监控这四个阶段，采取合理的投资风险应对措施。
关键词：
房地产；投资；风险
随着我国经济的增长，城镇化建设在不断地推进。作为我国的支柱产业之一，房地产行业发挥着重要的作用。房地产项目投资是指，房地产开发企业将筹集的资金和自有资金投入到房地产项目的开发、经营及销售的全过程中，以期获得预期的收益。由于房地产项目投资过程中具有多种风险，要想提高房地产企业的风险管理水平，应当从项目投资风险的特点、原因等因素进行分析，采取合理的风险管理方案。
1房地产开发项目投资风险管理概述
由于房地产项目具有投资数额大、地域性强、建设周期长、资金周转慢以及变现能力差等特点，受环境因素、经济因素以及社会因素影响，房地产项目的风险极大，企业有可能遭受巨大的经济损失。换言之，房地产项目的投资过程是一种对未来需求进行预测并生产产品的过程。要想实现房地产开发项目投入与产出之间的良性循环，取得较好的经济效益和社会效益，应当采取必要的投资风险管理方法。房地产项目投资风险管理是指，在房地产开发过程中，存在多种影响因素，针对这些难以预测或控制的因素要进行风险识别，经过风险评估后，采取必要的风险应对措施，以降低投资风险对利润的影响。引入风险管理机制，对于健全房地产市场体系、培育新的经济增长点甚至于维护我国宏观经济的稳定性，都具有十分重大的积极意义。
2房地产开发项目投资风险产生的原因
现阶段，我国房地产开发项目投资风险产生的原因，主要体现在两个方面。其一，宏观环境因素，包括货币政策、投资增速、土地供给、生产与消费政策等，受经济环境和社会的影响而发生变化，进而为房地产开发项目的投资带来风险。具体表现为政策风险、金融风险、资源风险以及法律风险。其二，微观环境因素，包括企业的资本实力、商品定位、成本控制以及产品竞争力等。这些微观环境因素受投资的具体项目所处的位置区域而发生变化，同样会对项目投资带来风险。具体表现为投资决策风险、技术风险、开发流程风险以及管理风险。
3房地产投资风险的管理方法
在房地产开发项目投资风险管理过程中，主要包括四个阶段。具体表现为：风险识别、风险分析、风险应对和风险监控。这四个阶段是密切相关的，按照一定的程序周而复始的运行。
3.1房地产开发项目风险识别在房地产开发项目的风险管理过程中，首先要进行必要的风险识别。只有正确识别出所面临的风险，房地产企业才能主动选择有效的方法进行风险应对与监控。因此，在具体的项目投资过程中，房地产企业要通过深入分析，运用感知、判断或归类等方式，进行系统的、连续的认识所面临的各种风险，提高风险识别能力。在风险管理过程中，房地产企业风险识别的参与者主要包括：风险管理团队成员、项目团队成员、其他项目经理、项目相关者、外部专家、房地产公司其他部门的同一问题专家、客户、最终用户等。在进行房地产开发项目风险识别时，还应当注意，受环境的影响，风险具有可变性，因此风险识别是一项持续性和系统性的工作，而不是一蹴而就的事情。风险识别工作要贯穿于房地产开发项目的全过程，并且随时关注原有风险的变化，及时发现新的风险。
3.2房地产开发项目风险分析在房地产开发项目的风险管理过程中，对于已识别出的风险，要进行详细地分析。有助于确定有关因素的变化对投资决策的影响程度，为房地产企业的投资决策提供依据。在房地产开发项目的实施过程中，可以在一定程度上降低风险事件的发生概率，减少风险损失，实现最佳经济效益和社会效益。风险分析主要包括两种方式。其一，风险定性分析。通过评估风险及其后果发生的可能性，并根据风险发生对房地产开发项目的目标影响程度，来评价风险的优先级，从而指导风险应对计划的制定，帮助房地产开发项目的团队成员纠正计划的偏差。风险定性分析的方法主要包括：风险概率和后果、项目假设检验、后果风险评价矩阵以及数据精度排队。其二，风险定量分析。在风险定性分析的基础上，对风险发生的概率以及产生的影响进行量化处理。通过对风险进行重复的定量分析，可以判断是否需要采用风险管理措施。因此，风险分析是风险应对计划的一项重要依据。
3.3房地产开发项目风险应对根据风险识别和风险分析的结果，房地产企业需要制定相应的风险应对计划。降低风险对项目目标的威胁，以达到可接受的程度。风险应对计划必须适应风险的严重程度，成功实现房地产开发项目的目标效益有效性、及其成功的现实性与时间性。与此同时，风险应对计划应当得到房地产开发项目中所有人的认可，并应由专人负责。风险应对主要包括：规避风险、接受风险、降低风险和分担风险这四种措施。
3.4房地产开发项目风险监控风险监控是利用反馈的信息，对原有的风险管理计划及时做出调整。为保证风险管理计划的顺利实施，根据已发生变化的风险对房地产开发项目的影响程度，重新进行风险识别、分析和应对，评估风险降低的效果。风险监控贯穿于房地产开发项目的实施全过程，是建立在项目风险的可控性、阶段性以及渐进性的一种项目管理工作。
4房地产开发项目投资风险的对策
4.1加强对房地产开发项目的投资调研及决策分析要想有效应对房地产项目投资的风险，房地产企业首先应当分析市场行情，进行充分调研论证。通过了解房地产开发项目的具体类型、目标人群、需求量以及市场购买力，识别该项目所面临的风险。其次，针对已识别出的风险，需要在房地产开发项目投资之前进行深入分析。对于涉及到的经济、政策、资源等风险，能否有效的规避与控制，进行综合论证与评价。通过编制可行性研究报告，为房地产开发项目的投资决策提供准确、合理的依据。最后，应当完善房地产开发项目的投资决策风险管理。通过构建风险管理判断体系，在项目决策的过程中加强风险管理意识，降低房地产开发项目投资的风险。
4.2采用多元化的投资战略或联合战略在不同地区，房地产市场中的经济环境与市场供需具有不同的特点。可以说，房地产市场具有鲜明的地域特点。因此，房地产企业可以采用多元化的投资战略或联合战略，将资金分散在不同的地区，以降低房地产开发项目投资的风险。
4.3加强房地产项目工程建设的监管为了按期完成项目，应当完善对投资项目的监管体制。首先，聘请良好的施工队伍。其次，与施工人员签订施工合同，明确双方权利和承担的义务。最后，选择经验丰富的工程监理，对质量、工期、资金成本严格监控。
5结束语
综上所述，房地产开发项目在投资的过程中，存在多种不确定的影响因素。房地产企业要想提高盈利能力，实现长远发展，应当正确认识项目投资风险，提高自身的风险管理水平。文章从宏观与微观环境因素两个角度，分析房地产开发项目投资风险产生的主要原因。按照风险识别、风险分析、风险应对和风险监控四个阶段，提出具体的风险防范措施。
参考文献
[1]张玉波.工程项目风险管理研究[J].硅谷，2011（2）.
[2]丁雅君.浅析房地产投资开发项目风险管理[J].经营管理者，2013（13）.
房地产客户管理方法范文6
关键词：房地产企业；财务风险；控制；措施
一、引言
在目前国际经济变动和金融政策变更的国际大形势下，面对激烈的竞争，房地产企业要实现长期的发展，必须提高财务风险管理水平，增强防范财务风险的能力。
二、房地产企业财务风险特点
1.房地产财务风险概述
房地产财务风险是指房地产企业财务结构不合理、融资不当而使房地产企业可能丧失偿债能力，并导致投资者预期收益下降的风险。房地产投资周期长、投资额巨大、追求高收益，且需要融资贷款，通过财务杠杆融资，必然要面临高风险，当发生房地产市场销售价格大幅变动，开发建设成本或者市场吸纳能力发生变化时，都会对房地产企业的预期收益产生巨大的影响，因此，财务风险已成为我国房地产企业迫切需要解决的现实问题。
2.房地产企业财务风险特点分析
第一，房地产投资周期长。由于房地产投资是一项周期较长的投资，少则几个月，大则几年，从土地获得、市场调研、投资决策、建设施工，到销售推广、物业管理等开发过程，由于周期较长，那么有些账款可能无法及时收回，产生坏账，使资金周转不灵，造成财务风险。
第二，房地产投资额巨大。房地产企业投资不是一笔小数目，它不仅投资周期长，而且投资额较大，它会使企业一时耗用大量资金，资金收回期较长，那么企业长期处在资金短缺状况就无法运转，那么就会造成财务危机，这也是投资企业所面临的财务风险。???
第三，房地产投资追求高效益。房地产企业由于投资高，投资报酬率也较高，风险也会相对较高，例如通货膨胀风险也称为购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比购买力降低给企业带来的风险。由于房地产的投资追求高收益，因此只要通货膨胀的因素存在，企业就要面临通货膨胀的风险。
三、房地产企业当前所面临的财务风险
以上房地产企业的行业特点决定了房地产企业在经营过程中必定会面临许多的财务风险，以下是当前许多行业都比较关注的一些财务风险：
1．房地产开发周期风险
房地产开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地、拆迁、安置补偿、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程、产品上市等多个阶段，经过一段相当长时期才能全部完成。周期越长、不确定因素越大，风险也就越大。首先，房地产开发周期越长，各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大，产品的成本和售价的不确定性就越大；其次，随着社会的进步和生活水平的提高，人们可支配收入增加，对房产的品质要求也越来越高，房地产企业面临其产品不能满足人们要求的风险。
2．房地产资金供求风险
房地产投资是资金密集型的投资，随着房地产企业资本运作能力的提高，房地产信托投资基金、股权投资、委托贷款等一些新的融资方式广泛被一些地产企业采用。房地产企业资金来源多样化。房地产投资的规模越大、融资方式越多，投资者承担的风险也越大。
3．房地产企业内部控制风险
内部控制是大部分企业包括房地产企业在内的企业普遍存在的财务风险，内部控制的好坏直接影响资金运营状况和利润的实现，房地产企业是一种开发周期较长，投资额较大的企业，在开发期间不免会有许多不确定因素的发生，不做好内部控制，把资金管理好，那么开发期将会受到阻碍，因此内部控制所造成的财务风险也是不可忽视的。
四、控制房地产企业财务风险的措施
1．合理缩短开发周期
随着时代的发展，人们对各种产品的需求都有所提高，那么我们开发商在前期工作就应该制定一些合理又经济的产品开发方案，针对不同地段，不同环境的设施进行产品开发，寻找更符合客户要求的房产，以减少开发过程产品短缺照成的而延长的开发周期，一额可以借助政府的职能，不断完善开发项目，或者鳄鱼客户沟通以削减开发过出呢个中不必要的成本浪费，这在某种程度上不仅缩短了开发周期，也节约了成本。
2．控制资金管理
控制好资金的而管理可以从以下两方面入手：一是，编制现金流量预算。如通过现金流量分析，企业的经营者就能看出企业内部现金流量产生能力有多强，营业现金流量是正值还是负值，原因何在及企业是否有能力通过营业现金流量来履行其短期偿债能力，扣除现金投资后企业的现金流量是否有盈余等。因此，准确的现金流量预算，可以为企业提供风险预警信号，使经营者能够及早地采取行动，防范风险。二是，重视经营性现金流。企业日常经营过程中，日常资金运营风险程度大小取决于日常现金流是否稳定，保持经营现金流的稳定则是控制风险的关键。房地产企业存货价值比较大，占用了大量现金，构成大量经营现金流流出；房地产企业预收账款也很大，是其最大的经营现金流来源之一。因此，加强对存货和预收账款管理非常必要。
3.加强内部控制，降低风险
首先，建立完善内部控制制度。内控制度是为保护房地产开发企业资金、资产的安全与完整，维护房地产开发企业声誉和妥善进行危机管理，促进房地产开发企业各项经营活动有效实施而制定的各种业务操作程序、管理方法与控制措施的总称。房地产开发企业需要具体制定印章使用管理、票据领用管理、预算管理、资产管理、担保管理、资金借贷管理、职务授权及人制度、信息披露管理、信息系统安全管理等多项专门管理制度进行规范、控制。其次，强化房地产开发企业财务管理，健全财务管理机构。房地产开发企业的经营决策者要重视财务管理，不但要懂经营、善管理，而且要学习会计法规和常识，因为房地产开发企业管理的基础是会计管理和会计信息，特别是房地产开发企业资金运行和现金流量都是通过财务管理来体现的。最后，强化房地产开发企业经营风险意识。加强风险管理是现代房地产开发企业管理体系中不可或缺的重要组成部分。目前，许多房地产开发企业存在着风险意识淡薄、风险机制缺损、风险管理弱化的现象，树立风险意识是识别风险、化解风险的前提，也是建立健全风险防范机制的思想基础。
