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房地产营销精细化管理范文1
Abstract： In recent years， China's real estate industry has developed rapidly， and the competition between enterprises are fierce. This article analyzed the connotation of value chain potential， and puts forward the effective ways to excavate value chain potential of real estate development enterprise.
关键词： 房地产开发；价值链潜力
Key words： real estate development；potential of value chain
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）32-0029-02
作者简介：刘向东（1962-），男，安徽铜陵人，工商管理硕士，高级会计师，安徽铜陵有色铜冠房地产集团有限公司企管部主任，从事战略规划、过程管控及管理创新等工作。
0 引言
房地产企业的发展受国家宏观调控的影响很大，在宏观调控政策的影响和市场竞争的挤压下，一些管理粗放、实力不强的企业经营难以为继，甚至退出市场。在变化多端的政策和市场环境下，如何增强企业的综合竞争能力，站稳脚跟并取得发展，成为每个房地产开发企业面临的重要课题。因此，有效挖掘房地产开发价值链潜力，就成为增强企业核心竞争能力，取得长远发展的重要手段。
1 房地产行业竞争环境的变化，促使企业深入挖掘价值链潜力
1.1 国家对房地产行业的宏观调控，促使企业管理由粗放式向精细化转变 房地产行业在推动经济发展方面发挥了重要作用。次贷危机后，在房地产投资的带动下，国家经济从金融危机中迅速恢复。自2011年三季度后，房地产市场出现急剧转变，房价大幅下降。在这种形势下，对房地产企业的盈利模式形成了倒逼机制，房地产企业要实现持续快速发展，需要强练“内功”，实现企业转型升级，由粗放式的管理模式向精细化的管理模式转变。
1.2 房地产黄金时代已经过去，行业竞争格局逐渐向企业综合实力竞争转变 在此轮调控之前，房地产市场属于卖方市场，企业基本只要拿到土地开发就会盈利，所以很多企业基本不考虑成本控制。
1.3 行业竞争策略由以区位、房价为主的竞争向包含品牌、景观、物业等综合方面的竞争转变 房地产市场黄金时代的结束，市场将进入买方时代，消费者可买、可选的产品更多，只有综合竞争实力强的产品，才能赢得消费者的亲睐。近年来，随着“环保”观念的深入人心，消费者的观念逐渐转变，在选房、买房时，考虑区位、房价的同时，将更注重整个项目楼盘的品牌、景观品质、物业服务等多方面的因素。
2 价值链潜力的基本内涵
①房地产开发企业的价值链：在房地产项目的生命周期中，根据从始至终所经历的业务阶段，可将房地产企业的核心价值链分为六大部分：土地获取、项目前期规划、设计、工程、销售及售后服务。②价值链潜力的基本内涵：从房地产开发全流程的角度，深度优化价值链各环节的管理，结合企业实际，在设计、施工、采购、营销和财务等各方面创新性地对整个价值创造过程进行管理。
3 挖掘价值链潜力的有效途径
3.1 强化设计环节管理 ①加强与优秀设计单位战略合作，提高产品设计品质。为改善设计质量，房地产开发企业应与优秀设计单位建立长期战略合作伙伴关系，这样既避免了设计人员挂靠现象，对后期项目开发、销售都会产生良好的促进作用。同时要建立健全设计单位管理办法，主要采取正面激励的方式，加强设计单位的考核评估。②建立设计限额控制的关键技术经济指标体系，监控和优化设计成本。限额控制指标体系的建立，要结合项目开发实际，构建项目设计监测模型。③引进专业咨询机构，优化设计方案，“小费用”降低“大成本”。设计院设计出的户型方案，虽然很专业，但从销售角度而言，仍然有很多不足之处。要本着促进产品快速销售的理念，不仅要组织内部人员进行审查，还需邀请外部专业咨询机构参与设计优化工作。
3.2 强化施工环节管理 ①推行标准化管理，严格控制工程变更。变更是施工过程不可避免的，一部分变更会提高产品品质，后期可以通过售价进行弥补，另一部分变更则会显著增加整个项目的开发成本。②引进建筑新技术。③加大项目部考核力度，提高全员成本管理意识。一是对项目部的建安成本进行考核。根据各项目的性质及高层、多层的成本差异，预算不同的建安成本。同时将建安成本作为一项定量指标纳入项目部经营责任书。设置项目成本奖，按月进行考核，按不同的岗位设置不同的系数。采取正向激励的模式，完成成本考核指标时享受该奖金；成本超支的按照超支额的一定比例扣减奖金。二是加强项目工期、质量、安全的考核管理。价值管理不仅仅体现在具体的节约额上，加快工程进度，保障产品按期销售，提高产品质量，赢得客户口碑，促进产品销售，加强安全管理，确保员工生命安全，都是价值管理的重要举措。加强项目工期、质量、安全考核，公司每年应与各项目部签订经营责任书，明确工期节点、质量要求及安全“一票否决”内容，确定项目部相关人员职责，确保项目开发过程顺利进行。
3.3 优化物资采购管理 ①把握市场行情，选择合适时机采购大宗材料。在工程建安成本中钢材、水泥、混凝土等三大材一般占建安成本的80%，从某种意义上来说，降低了三大材的采购成本就是大幅降低了企业开发成本。②周密安排计划，减少库存积压，节约资金成本。在实际操作中，应要求每个项目部每月月底将下一阶段材料、设备计划进行周密安排并报送采购部门，采购部门汇总后，按轻重缓急及时间要求，及时组织安排材料采购，从而避免库存积压、降低资金成本。③进行供应商评价，建立战略合作伙伴关系。为加强供应商的管理，公司应建立合格供应商评价管理办法等供应商评价相关标准，根据供应商的自身实力、履约情况、服务质量等因素，将供应商划分为A、B、C三类，并选择A类供应商建立战略合作伙伴关系。
3.4 优化营销环节管理 ①转变营销方式，提高营销效率。房地产公司应选择营销经验丰富、业内知名品牌的销售公司建立长期的战略合作伙伴关系，从而促进楼盘销售，加快资金回笼。②建立营销考核指标体系，合理使用营销费用。设置一定的考核指标，可以合理把握营销费用的效果。③创新营销方式，采取多样化的营销策略。一是加强品牌营销。将公司的经营理念融入到楼盘的市场定位中，推行公司的开发战略，利用各种媒体营造品牌形象，强化企业品牌建设，通过品牌营销有力促进企业楼盘销售；二是推行环境营销。树立“景观先行”营销理念，在项目开发前，营造良好的景观，给顾客以良好的视觉感受，从而吸引潜在客户；三是推行网上营销。充分利用网络营销渠道，在知名的房地产营销企业电子商务网站上，建立网上售楼部，录入公司楼盘的各项信息，并采取一系列促销措施，开展网上选房、买房活动，吸引顾客进行购买；四是推行会员制营销。建立推广顾客会员制，培育客户资源，把握客户价值，增强企业核心竞争力。
3.5 动态成本控制 项目成本控制，除做好全面预算外，在实际执行过程中，关键是做好动态成本控制，确保过程项目成本不超过正常偏差。只有从项目全过程加强房地产开发动态成本控制，其中施工阶段的动态成本控制，是开发企业降本增效的有效途径之一。
参考文献：
[1]黄大金.基于价值链理论的房地产开发企业成本管理探析[J].建设监理，2009（12）.
房地产营销精细化管理范文2
关 键 词：房地产开发；全寿命周期；风险管理
中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：
1引言
目前我国各项工程都处于开发建设的，在大型工程建设中，由于未来充满着不确定性，因此风险无处不在，无时不有。如果这些风险不被人们所认知，并未及时采取相应措施，就可能会带来巨大的人员伤亡、财产损失；反之，如果风险能得到科学管理，就可实现以最小的经济代价取得安全可靠的保障，实现安全可靠性与经济性的完美统一。
房地产项目具有投资额大、建设周期长和不可移动性的特点。这些特点决定了房地产项目在项目的投资决策、土地获取、建设、租售与物业管理等各个阶段都存在大量的不确定性因素，容易受到社会环境、经济环境、工程管理建设环境等诸多因素变化的影响，从而使房地产项目在整个寿命周期内都存在着大量风险。因此，针对房地产项目开展全寿命周期风险管理研究，具有重要的现实针对性、必要性。
2房地产开发项目全寿命周期风险管理研究现状
“风险”一词最早出现是在1980年的文献中。随后，有关学者对项目风险管理理论方法、大型工程项目风险管理和软件项目风险管理进行了研究。目前我国早已开始了房地产项目风险与决策的理论研究，但主要偏重于投资风险的分析和研究，对于实际运营中的风险分析很少。
目前许多开发商甚至各级政府在房地产项目开发运营中还存在一定的盲目性，对房地产开发项目的风险更是缺乏深刻的认识，对房地产开发项目风险管理的研究近乎空白。因此，为适应大盘时代和房地产精细化经营的需要，借鉴和应用现代项目管理的重要思想和理论，研究适合我国房地产实际情况的、系统化的风险管理模式和风险管理体系，是当前迫切需要解决的问题。
3全寿命周期理论及房地产开发项目全寿命周期阶段划分
全寿命周期理论是利用生物寿命周期的思想，拟将研究对象从形成到最后消亡看成是一个完整的寿命过程，将研究对象的整个过程通过自然形态或者价值形态等划分成几个不同的阶段，在不同的阶段中根据研究对象的特点,采用针对性的分析方法以及管理模式对各阶段进行应对方案的选择，这就是全寿命周期理论的分析过程。
根据全生命周期理论，全生命周期的思想是将整个工程项目的管理周期均考虑在内，而不是只局限于工程项目的某一个或几个阶段。
4房地产开发项目全寿命周期风险管理分析
一般说来，房地产项目从项目投资规划到试运行至少需要3-5年的时间，在不同的阶段中，房地产项目遇到的风险类型不同，风险管理的目标也不同。对各个阶段的风险分析如下：
(1)投资规划阶段
该阶段的风险因素主要考虑的是社会、政策以及经济风险三个方面。
社会风险主要是由人文因素的变化引起的，主要包括城市规划、区域发展、社会治安、公众干预等因素。
政策风险是指当金融政策、税收财政政策变动、土地使用制度变化及住房制度改革时，造成房地产开发经济上的损失。
经济风险主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素，包括市场供求风险、地价风险、融资风险。
(2)可行性研究阶段
该阶段主要考虑的风险因素有成本风险、财务风险、自然风险等。
成本风险和财务风险是项目可行性研究中应注意的常规风险，主要来源于对项目成本和财务预计的不准确。我国房地产开发项目资金来源主要依靠银行贷款和购房者的预付款，自有资金的比重较小，一方面受投资收益率和贷款利率变动的影响，开发项目的利息可能提高，即资金成本增加，使得利润受损；另一方面由于多种原因，如果楼盘不能按时竣工，则须向购房者进行延期赔偿。
自然风险是由自然因素的不确定性带来的项目损失。对于房地产开发项目，一般在项目选址时应该对当地的气候、地质条件和灾害等情况有所了解，特别是在自然灾害高发区，以便识别项目的自然风险。
(3)施工建设阶段
在该阶段，主要涉及招标模式风险、合同风险、项目工期、成本、质量等风险。
招标模式有公开招标、邀请招标、协商议标三种。每一种招标方式都存在不同的风险。公开招标招标范围广，有助于降低工程造价、提高工程质量，但工作量大，费用多，耗时长且对中标者缺乏了解，会增加今后工作中的协调成本和承包商违约风险。邀请招标能有效地缩短招标时间，减少招标工作量，节省费用开支以及降低承包商违约风险，但对工程造价的控制有一定难度。
合同风险，在房地产开发项目中需订立许多合同，由于合同考虑不周到、管理不善及执行不严，造成合同纠纷的概率很大。
工期风险，房地产开发建设阶段每个环节的时间损失，都会使工期拖延。而工期延长，一方面房地产市场状况可能会发生比较大的变化。另一方面，工期延长会增加投入资金利息支出。
开发成本风险，房地产项目开发成本风险源于开发的各个阶段，建设前期对项目成本的影响程度达95%一100%，初步设计阶段为75%一95%，技术设计阶段为35%一75%，施工图设计阶段为12%一35%，施工阶段对项目成本影响仅12%，因此，开发成本的主要风险来源于建设前期和设计过程。
(4)运行阶段
项目的运行阶段即租售阶段，该阶段是房地产开发过程中的最后一个也是十分重要的一个环节。这个阶段的风险主要包括价格风险和营销风险。
价格风险主要是由于房地产定价不合理给房地产开发项目带来的收益损失，主要是由于市场研究不充分、市场定位不准确或者是对房地产市场价格变动缺乏跟踪造成的。由于市场是处于不断变化之中，房地产价格的高低很难有一个固定的标准，所以价格的高低都有风险。合理的定价策略是规避价格风险的途径。
营销风险主要来源于营销渠道的选择和营销方式的使用。房地产开发项目的销售渠道分为两种：自行销售和销售。自行销售由于使用自己的销售人员，具有成本低的优点，但营销队伍必须面对非专业性带来的风险。销售是委托专门的房地产中介，他们具有熟悉房地产市场、销售经验丰富等优势，但要支付较高的佣金。房地产营销方式指的是房地产营销过程中借助何种媒介对外进行宣传。宜传造势一方面可以提高开发项目的关注度和开发商的知名度，促进楼盘销售；另一方面，如果宣传过头或者失败，可能给项目造成巨大的负面影响。
5结语
风险管理不是一个独立的流程，应当从一开始就被作为整个项目寿命周期管理体系的一个环节，管理项目面临的各种风险，以经济、有效的定性、定量分析方式建立风险执行计划并对之实施和监控，尽量避免和减少风险，将威胁转化为机会，实现项目管理的最优实施。
参考文献:
[1] 黄海滨,高利军.基于生命周期理论的房地产项目风险管理研究[J].消费导刊,2009,(02):131
[2] 丁烈云主编.房地产开发（第三版）[M].北京：中国建筑工业出版社，2008:7-12，100-106
房地产营销精细化管理范文3
【关键词】年龄结构 住宅 住宅需求
一、引言
住宅是人类最基本的生活资料之一，人口因素是影响住宅市场的重要因素之一，关注住宅市场就要关注人口因素。著名市场营销专家科特勒曾经说过：市场是由具有特定的需要或欲望的全部潜在客户所组成的。住宅市场上潜在客户是由不同年龄段的消费者共同构成.关注人口因素中人口年龄构成，有利于了解住宅市场，进而了解和分析住宅需求，为房地产营销提供指导意见。
由于每个个体都有一个生命周期，在生命周期不同阶段，个体会有特定的事情要做。如美国人一般会在20岁左右工作，26岁左右结婚，31岁左右购买第一套房产。即他们首次置业年龄集中在25～39岁之间。这个规律在日本也同样存在。日本人口分组住宅自有率数据显示：1978～1998年的20年里，25岁以下人口组平均住宅自有率是5.6%；35～39岁人口组平均住宅自有率达到了55%。即25～39岁年龄段的人口是住宅消费主力军。据中国指数研究院调查结果，我国25～34岁年轻人是第一大购房群体，35～44岁中年人是第二大购房群体，这两个年龄段的人是我国房地产市场需求主力军。
中国是世界上第一人口大国，加上自古以来置业观念，人们有较为强烈的住宅需求。不同年龄段群体因所处的生命周期阶段、价值观、生活习惯、消费习惯和生活方式等因素，有不同住宅需求，反映了不同年龄段群体的消费需求和消费理念。就住宅需求来言，不同年龄结构的某一群体在住宅价格、区位、面积、户型设计以及其他配套设施等有不同的需求特征。研究各个不同年龄段的不同住宅需求特征，将为住宅市场开发和发展提供宝贵参考意见。
二、我国购房者年龄结构与住宅需求的关系
（一）我国的住宅现状
自1998实行住房改革以来，我国进入住宅建设市场化和住房消费货币化阶段。总体上住宅市场供求结构存在非均衡现象，2000～2009年间普通住宅供给量逐年增加，有效需求量除了2007至2008年有明显下降，总体上呈现增长趋势。总之，2000～2009年间普通住宅有效供给量始终大于有效需求量，即处于供大于求状态。如下图。{1}
而2000～2009年间我国住宅供求结构中，别墅或高档住宅的有效需求量和有效供给量处于变化中。有效供给量2000～2007年间呈上升态势，2007年以后出现下降趋势；有效需求2000～2007年间显著增加，2007～2009年出现先下降后上升的趋势。两者相比，2000～2008年间的变化趋势基本相同，差距不断缩小；2009年出现有效需求大于供给的情况。如下图。
住宅智能化方面。如果说70年代解决的是有无问题；80年代解决的是大小问题；90年代关注的是环境优美问题；21世纪是住宅智能化时代。我国智能化住宅经历了三个发展阶段：1998年以前只是推出了智能化居民小区理念；1998～2000年间是小区智能化的试点阶段；21世纪进入了智能化住宅的迅速发展和提高阶段。
为提高竞争力各大省市相继出现了建筑规模大、投资高的智能化住宅小区。如上海中凯之光计划智能化系统投资采用每平米100元的标准，以达到高档水平。智能化住宅已成为住宅需求的不可抵挡的趋势，尤其是宽带网在智能化小区中的应用已成为必然。
我国老年住宅供应紧缺。2010年据估计约有69万老年人住在11000多家政府或政府资助的福利老年护理院；居住在非盈利、非政府的护老中心的老年人数不到27万。随着社会观念对老年住宅的认可，未来老年住宅市场潜力巨大。
（二）我国购房者年龄结构现状
从中国指数研究院调查结果看：25～34岁年龄段购房人数占总购房人数50%；35～44岁年龄段人口占购房人口总数24.5%；这两个年龄段人在总购房人数中高达四分之三。如图1。{2}
从上图看出我国购房者具有明显的年龄结构特征。这种特征与个体生命周期紧密相关。25～34岁年龄段的人大多处于结婚年龄，大部分属于第一次置业，购房主要是为了满足居住需要，需求弹性较小属刚性需求，他们是当前住宅市场上购房的主力军；35～44岁年龄段人群的孩子处于成长阶段和自己事业发展阶段，关注孩子成长和自己的发展，大部分属第二次及以上置业，具有较强购房能力，购房行为属改善性需求，对所购房屋未来的升值空间较关心，有一定的投机性。
三、不同年龄段的住宅需求
据中国指数研究院调查结果，可分几个不同年龄段来分析不同住宅需求：
（一）基本自住需求阶段
25～34岁年龄段居民，处于单身或组建家庭阶段，有强烈购房需求。但受个人支付能力，包括收入、家庭财产和住宅价格等因素影响，该年龄段的购房者对住宅要求有一定特点。
如因家庭成员较少，住宅面积要求相对较小，集中在80～100平米之间。对住宅价格较为敏感，价格一定情况下，会倾向功能较全和结够简单的中小户型住宅，讲究空间集约利用。户型方面，对卧室设施的要求较高，对楼层要求不高；出于交往和积累人脉考虑，会考虑周边娱乐设施及商业完善程度，对公共交通完善程度要求较高。
相对来说，他们是当前住宅需求的主力军，更关注相关限购政策及住宅市场信息，选择合适的购房时机。受经济实力限制，他们会选择父母资助或贷款购置房产。较容易受住房金融政策影响或对所购房产未来升值预期的影响。
（二）发展需求阶段
35～44岁年龄段居民处于孩子成长阶段及自己事业开创阶段，较于上一阶段居民，经济上有所改善，家庭人口数量增加。此阶段居民对住宅面积相对于基本自住需求阶段要求会大些。考虑到孩子教育问题、养老问题及个人事业发展，倾向交通方便、教育设备完善，能够满足照顾老人的发展舒适型住宅。
对空间较宽松、小区环境良好、住宅内部组合和配套设施较好的住宅有更大偏好。如较多房间数，对厨房、书房以及卫生间要求较高，更加注重对各种功能空间的组织和搭配；更注意小区的配套设施及小区环境幽雅等等。因而更多购房者选择大中户型住宅，以此能够与父母儿女共同居住，也能够满足子女教育和抚养老人双重需求。这种住宅要求属于再次购房需求，此年龄段的购房者在住宅需求上，更注重生活品质提升。建筑风格上有自己独特选择，来反映自己的品味。随着经济能力提升，此阶段购房者更加注重物业服务，对停车场、社区服务及物业管理等有更高要求。
（三）享受需求阶段
45～54岁年龄段居民，已有一定程度财富积累，具备一定经济基础，有一定购买力水平，倾向追求生活安逸和享乐，注重住宅性能和品质。此年龄段人群将目标定位在面积大、价值高、生态环境好、小区设施齐全和现代化高档住宅。有能力也有意向选择优良住宅，除基本配套设施外，还可以根据实际需要进行个性化设计。
总之，这一个年龄代消费人群的子女开始成家立业，自身也开始步入空巢期，他们考虑为子女购置房屋或进行改善性需求满足。但要考虑这一消费人群的子女是否同样拥有购房水平，若他们拥有一定经济实力，那么这一年龄代对住宅需求就会相对减少。
（四）便利需求阶段
55岁以上年龄段居民，处于退休养老阶段。随着我国步入老龄化社会，此年龄段居民数量的增加，养老问题已变得日趋严重，将刺激该年龄段住宅市场的发展。由于老年人身体机能的退化，其住宅需求有几个特点：住宅面积不会过大，方便老年人日常生活；住宅通风好，阳光充足；多层和高层楼盘配备电梯方便老人进出；社区内有配套的医疗场所，方便老年人就近寻医。对住宅功能、内部设施及室内室外环境和设施要求会更高。
由于我国老年人受传统观念的影响，把居家养老作为首选的养老方式。因而家庭住宅仍然是老年人住宅需求的首选，他们更倾向考虑到老年人生理和心理特点建筑的住宅，对内部结构布局及设施能满足其独特需求的住宅青睐有加。目前出现的规范化老年公寓，可以为老年人提供安全便利的生活环境。
四、建议
通过分析不同年龄段人群住宅需求，结合住宅现状，为住宅市场的发展提供些参考意见：
（一）抓住普通住宅需求
从我国住宅现状看供给和需求都呈上升趋势，但总体上略显得供大于求。通过人口年龄对住宅需求分析，得出占购房总人数50%的25～34年龄段对住宅需求属基本自住性需求。这个庞大需求群体受经济条件限制，更倾向购买普通商品住房。但这个群体处在成家这个年龄段，是刚性需求。
因而开发商在做住宅开发建设时，要透彻分析此年龄段人群的心理特征、购房资金的可能来源（工资收入、家人支持或银行贷款或是公积金贷款等）、对住宅功能的要求等，注重“以人为本”的设计理念，发挥住宅使用性；要尽量采用节地、节水和节能的建筑方法和可循环利用材料，降低成本，讲究经济；既注重住宅外部美观，更关注住宅内部设计的美观性。
因该年龄段群体对住宅面积需求在80～100之间，属小户型。因而开发商要做好小户型住宅的设计，充分利用好面积与空间，做好精细化设计。如充分利用隔墙和走道吊顶形成储藏空间：用来储藏入户门附近的鞋、伞及包；储藏卧室里的换季衣服和床上用品。既节省墙体材料，又节省家具占用的空间面积。{3}实际已经出现了这样的户型设计，既美观也能有效利用空间。
（二）重视舒适住宅需求
35～44年龄段人口对住宅需求影响体现在对舒适型住宅需求上。关注住宅教育及对己事业的积极作用等。我国舒适型住宅在供求关系上存在不均衡，呈现供不应求的局面。这个年龄段需求群体占住宅需求总人口比例达到了25%，住宅价值高，对房地产开发商有影响巨大。
在对舒适型住宅需求提供方面，房地产开发商要满足其发展的需求。住宅设计上要体现出特色，提供完善的服务设施等。
首先，居住功能要多元化。舒适性住宅不仅是一个生产空间重要的是发展空间。因而除具备必需的生存条件，还要设计供住户及其子女读书学习、健身锻炼、文化娱乐和艺术培养等空间，让住户真正体验到舒适性。其次，住宅设计要讲究文化性、艺术性。住宅外观和内部设计上要力求美观、高雅、和谐、明快、简洁，营造高尚的视觉环境，满足人们心理需求，体现住宅的品位。再次，舒适型住宅要讲究以人为本。设计要符合人的生活活动规律，做到动静分开，如餐厅、厨房、公共卫生间集中布置，卧室、书房和化妆间集中布置。窗户设计上要满足住户亲近自然的需求，降低窗台，还可设计成弧形窗、落地窗或转角窗。
（三）兼顾享受型和便捷性需求
享受型住宅需求年龄群都有一定财富积累。其需求量虽不及自住型需求，但单体价值大，附加值高，因而值得开发商关注。
对物业服务高要求是享受型住宅需求的一个特点。较为代表性是对智能化住宅的需求。随着信息化时代到来，居民需求住宅实现智能化，来增加家庭办公以及其他许多社会性的功能，如教育、娱乐、医疗和购物等等。因而开发商要做好宽带网在智能化住宅小区的应用工作，不断完善住宅功能。
由于我国已步入老龄化社会，银发市场成为住宅一个新需求点。由于老年人在晚年生活观念和态度改变，更多具有较高学历和收入的老年人开始建立自立、自理和自信的生活态度，因而既要满足老年人便捷性需求，还要注重老人新需求。如营造良好居住环境，提高绿化率，采用园林景观设计手段，设计人性化“步道”，方便老年人锻炼身体。通过完善医疗服务设施，关注老年人健康，满足老年人特殊需求。
注释
{1}姜晓春.我国住宅市场供求的非均衡计量分析[D].吉林大学，2011。
{2}凌秀丽.人口年龄结构变化对我国房地产市场需求的影响.中国价值，2011。
{3}杨熙，张楠.小户型住宅设计初探.[J]现代装饰理论，2011（26）。
参考文献
[1]郭维钧.我国智能化住宅小区的现状及展望[J].北京工业大学，2001.
[2]王永慧，张丽.未来人口年龄结构对住宅需求的影响[J].中国人民大学，2005（3）.
[3]张小杏，杨斌.浅议实用性和舒适型住宅建筑设计[J].土木建筑学术文库，2008（10）.
[4]凌秀丽.人口年龄结构变化对我国房地产市场需求的影响[J].中国价值，2011.
[5]姜晓春.我国住宅市场供求的非均衡计量分析[D].吉林大学，2011.
