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不动产基金管理范文1
从去年底他与上海仪电控股(集团)公司(下称“仪电”)高层偶然邂逅并达成共同发起产业基金的想法，到签订协议确定共同出资发起设立首期规模为4亿元的仪电SBI信息服务产业-基金，仅仅耗时约8个月。
或许，这是他第一次见识一家国内地方大型国有企业的高效率。
但他未必知道，在仪电SBI信息产业基金快速面世的背后，却是仪电借助PE路径拓展信息服务产业主营业务的重要布局。
去年，仪电交出一份财务答卷：仪电销售收入403亿元，主营业务收入93.5亿元，净利润为5.1亿元。在国资委要求地方大型国企聚焦主营业务的监管趋势下，主营收入与总销售收入存在如此大的差距，让仪电管理层开始寻找做大主营业务的新突破口。然而，仪电的三大主营业务——商业不动产、非银行金融服务业、电子制造业正遭遇宏观经济增速放缓的冲击：电子制造业饱受劳动力与原材料成本上涨的压力，行业利润率逐步下降；非银行金融服务业在股市低迷下，相关证券业佣金与基金管理费收入增长乏力；即使是每年向仪电贡献数亿元的写字楼与土地租金收入的商业不动产，随着公司对商业不动产的经营策略由租赁经营转向“租售并举、滚动开发”，未来数年的租金收入能否持续稳定增长仍是未知数。
如此一来，仪电将信息服务业视为增加主营业务收入与利润的新增长点，这也是信息产业基金突破国企漫长审批，迅速面世的催化剂。
“仪电的下一步经营战略，是着力推动信息服务产业与电子制造业融合发展。”一位仪电人士指出，相比电子制造业的高资本投入，信息服务业反而呈现轻资本投入与高利润率，正好弥补电子制造业的短板。
所谓的“短板”，是指仪电的部分银行贷款利息支出，是由商业不动产每年数亿元写字楼与土地租赁收入承担，而上述银行贷款主要投向电子制造业，让公司管理层担心贷款利率提高与行业竞争激烈，会进一步压低集团主营业务收入与利润增速。“公司高层也希望能把钱用在刀刃上。”他直言。
然而，要借道PE基金撬动仪电信息服务-产业大发展，带动主营业务收入与利润双双大幅增长，仪电集团内部曾出现不同意见。
在仪电SBI信息服务产业基金投资范围设定方面，则处处体现做强仪电信息服务业的痕迹。双方约定，这只基金将围绕仪电旗下上海仪电信息(集团)有限公司在上海宝山区成立的IDC技术研发中心的各类增值服务业务，优先投资与仪电信息服务产业具有协同效应的云计算、物联网、数据中心增值服务、智能交通、智能安防等优秀企业。
不过，如何确保仪电出资部分保值增值，颇让仪电-SBI产业基金管理团队“头疼”。
“原则上，我们是按照市场化原则运作。”仪电-SBI信息服务产业基金管理公司执行董事陈致仪表示，按照基金出资协议，仪电与sBI作为基石投资人各自认缴出资额为1亿元，却没有设定特殊条款要求仪电出资部分必须保本。只是，在具体项目投资决策方面，仪电方面可以发表投资意见供基金投资委员会“参考”。
她告诉记者，当前仪电-SBI信息服务产业基金的管理机构，是由SBI委派专业投资人士担任基金管理人，仪电方面则通过选派基金管理公司的董事与监事，监管仪电-SBI信息服务产业基金管理公司的财务与人事。而类似管理架构的一项优势，是为了在项目投资退出决策时能减少国有企业层层审批的复杂流程。
一家创投基金投资总监指出，他所在的创投基金曾通过产权交易所转让一家IT公司部分股权，但由于国企出资占基金总募资规模较高比例而需要其“同意出售”，整个过程耗时约一年，这家IT公司持续经营不善，挂牌价也从当初的800万元降至500万元，造成诸多投资损失。
“但我们不大会碰到类似烦恼，我们会和仪电就项目退出时机与价格进行充分沟通，但主要操作会交给基金管理团队负责。”陈致仪指出，当前仪电-SBI信息服务产业基金最大的经营挑战，是协助SBI将等值1亿元人民币出资部分通过QFLP结汇。
所谓QFLP，即去年初上海开展的《关于本市开展外商投资股权投资企业试点工作的实施办法》，目前获批上海QFLP资格的境内外股权投资基金达到21家，OFLP审批额度达到26亿美元。按照上海获批OFLP总额度30亿美元计算，仅剩4亿美元尚未批出。
“我们也希望赶上OFLP政策的末班车，让SBI出资部门尽快结汇，仪电-SBI信息服务产业基金才能正式进入运作期。”上述仪电人士表示，仪电管理层已决定要调配资源积极发展信息服务业，列入公司“十二五”发展规划的重要步骤。
不动产基金管理范文2
（一）有利于优化资产负债匹配
保险经营的负债特性要求保险资金需要通过多种手段匹配，实现其安全性、流动性、盈利性平衡。目前，保险资金中80%以上为寿险资金，寿险资金中约48%是20年以上的长期资金。从实际情况看，保险企业在总体上缺乏与负债相匹配的资产，在现有投资品种中，除国债外，投资期限都比较短，不动产投资具有规模大、期限长，比较符合保险资金追求长期价值、稳健投资的特点，因此可以作为优化保险资产负债匹配，解决错配风险的中长期投资品种。
（二）有利于提升保险资金投资收益
近年来，国内保险公司的投资收益一直在3-4%徘徊。相对于高企的CPI，实际收益已为负数。而反观不动产投资却有较好表现。统计显示，美国国际集团（AIG）的不动产投资收益率约为20%，远高于债券、银行存款等金融资产的收益率。近年来，中国商业地产平均租金回报率（单位面积年租金收入/单位面积购置价格）为5%-8%，远高于保险资金2.7%的平均收益率。
（三）有助于提高对抗通胀的能力
在高通胀环境下，不动产投资是对冲通胀的一个重要手段。大量固息产品在通胀来临时会面临浮亏风险，但在现行政策下，保险资金还不能通过购买与通胀挂钩的产品、买卖黄金以及投资大宗商品（如石油）等手段来对冲通胀，而投资不动产，不失为对冲通胀的一种手段。
二、保险资金投资不动产的种类
《保险资金投资不动产暂行办法》规定，保险资金可以投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品。
（一）基础设施类不动产
主要包括交通、通讯、能源等国家级重点基础设施项目。这方面投资基本上是与地方政府展开战略合作的方式进行的，如中国人寿与北京、重庆、新疆等地方政府的合作。
（二）非基础设施类不动产
主要包括商业地产、养老地产、保障房等领域。商业地产，保险公司多有涉足，以自用或自用加投资的方式购置商业地产，在获取稳定的租金收益的同时，博取物业增值收益；养老地产，投资期限长、规模大，符合保险资金对长期、稳定收益的需求，是解决保险公司资产负债不匹配的一条有效途径，但由于相关政策不清晰，持续的投入与缓慢的产出，整体进展不大；保障房领域，目前已有部分险资涉足，该项目需要依赖与地方政府的合作。
（三）不动产相关金融产品
不动产相关金融产品是指以不动产为基础资产的投资计划或者基金。目前，国际上保险资金进行不动产间接投资的形式主要可以分为证券化产品和投资基金两类。其中，房地产投资信托基金（Real Estate InvestmentTrusts ，以下简称REITs）是投资基金的一项主要产品，目前美国是全球最大的REITs 市场。2000 年以后，REITs 在日本、新加坡、香港等地出现。由于我国相关法律法规尚不完备，REITs一直未能正式启动。2011年，，国投瑞银主投亚太地区REITs产品，成为国内基金业首个REITs专户产品。
三、保险公司不动产投资情况
上个世纪90年代以来，保险公司已开始涉足不动产投资，本文按照商业地产、养老地产和保障房三个板块进行阐述。
（一）商业地产投资
1、国内保险公司进展
据不完全统计，近年来，已有10余家保险公司介入商业地产（详见表一），2006年至2011年期间，保险公司购买的写字楼面积已超过120万平方米，总投资额约200亿元。近年来，商业地产市场继续呈现购销两旺的局面。一线城市甲级写字楼供需矛盾突出，而持有这些物业的保险公司，已赚取不菲收益。
2、境外案例
相对于内地，台湾地区保险资金投资不动产起步较早，市场发育成熟。如国泰人寿1964年就成立国泰建设公司，进入房地产和建筑业领域。经过多年积累，国泰人寿在台湾地区拥有大量的优质土地和成熟物业，赢得“金融+地产”的龙头地位，奠定了国泰金控架构的基础。
近年来，国泰人寿开始尝试将其所持优质物业资产打包发行证券化产品，培育利润增长点。2005年9月，推出“国泰一号”REITs产品， 2006年9月，又推出“国泰二号”，通过证券化产品的发行，增强自身资产的流动性，同时还取得了物业增值收益。
3、国内商业地产存在的问题
目前商业地产面临以下三个问题：一是当前商业地产不断升温，大量资金（包括海外热钱）流向商业地产，风险在加剧；二是国内物业收益仅来自租赁和出售，相较于境外成熟市场，还缺乏不动产证券化的市场环境和政策支持。
（二）养老地产投资
1、保险公司养老地产投资概况
泰康人寿： 2009年11月，保险业第一个养老社区投资试点项目获批， 2010年3月26日，成立泰康之家投资公司，成为行业内首家养老社区投资实体。其上海申园项目预计2016年3月将迎来首批入住居民。
合众人寿： 2010年底，“合众人寿健康社区”落户湖北武汉蔡甸区，据报道，该项目预计投资150亿元。2013年10月，一期工程建设已完成，共有4000余张床位。
中国人寿：在养老社区建设上，中国人寿初步规划构建“一南一北”的格局。项目计划总投资1000亿元。2013年10月，中国人寿竞得苏州阳澄湖相关地块，将与美国养老运营管理机构联手，建设成一个中高端养生养老社区。
2、存在的问题
一是土地政策，目前用地性质还比较模糊，是协议出让还是招拍挂存在争论；二是盈利模式，目前大多数养老机构处于微利甚至亏损状态。按现行政策，养老地产只能出租，不能出售，前期投资大，回收期限长，不确定风险突出。
（三）保障房投资情况
1、保险资金参与情况
蓝德计划：即“北京市土地储备7年期债权投资计划”，募集总额290亿元。保监会拟定了参与资格名单，包括人保、国寿等7家大型险企。项目历经两次募资，尽管收益率一再上调，第二期已达到6.49%，但截止2011年11月份资金到位率仅7成。
2、存在的问题
目前，险资参与保障房建设仅有三例，其中蓝德计划是最大一笔，面临的主要问题有：一是收益，该计划投资期7年，但收益率不及当前一些银行5年期协议存款利率和部分次级债收益率；二是还款，由于该计划以土地出让金作为主要还款来源，保险公司心存疑虑，担心出让过程出现难以控制的风险。
四、保险公司不动产投资的路径
纵观保险资金投资不动产在国外成熟市场的发展历程，基本上遵循 “由简单向复杂、由直接向间接、由实体向虚拟”的发展路线（见表二） 。
当然，国内市场尚未发展到这一步，但可引以为鉴。而对于国内一些尚未涉足不动产领域的保险公司，可以重点关注两个领域：一是自用房产的投资，因为保险公司大都有相当数量的分支机构、网点，有内在购置需求；二是养老地产的投资，这个领域可以与养老保险做很好的产品结合，形成产业链互补。
（一）从自用房产起步，逐步介入不动产领域
不动产投资专业性强，需要运用资产匹配、战略配置等手段，还需要建立配套的风险控制机制和绩效评估标准。因此，对于拟涉足此领域的保险公司而言，起步阶段不妨从自用办公房产入手，逐渐涉足投资性商业地产。
未来，随着国内不动产证券化的发展，可以调整投资结构，加大间接投资比例。一是尝试发行不动产金融产品，不但提高保险资产的流动性，还可以将不动产增值收益变现；二是走基金管理模式，通过发起设立专业不动产投资基金，受托管理保险资金及其他社会资金，并通过服务取得佣金。
（二）参与养老地产，逐步构建养老保险产业链
国务院《社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）》预计，到2020年，老年人口将达到2.43亿，约占总人口的18%。据相关机构估算，2050年养老服务市场的总购买力将高达5万亿，养老产业是未来投资的一片蓝海。而对保险公司而言，涉足养老产业则意味着产业链的延伸和保险经营的创新。
产业链的延伸：养老产业链较长，包括日用消费、金融服务、健康护理等多个环节。保险资金涉足养老社区，不仅衔接医疗保险、护理保险和养老保险等产品，同时还带动老年医学、护理服务、老年科技产品以及物流等产业，极大地延伸了产业链。
保险经营的创新：保险公司通过投资养老社区，可以将养老地产与养老保险产品嫁接，例如，原有养老保险到期后，保险公司可以不再向其返还到期养老金，而是将到期养老保险直接转至其养老社区的物化服务，这意味着保险业可通存通兑、实物给付和资金沉淀能力的扩张。（王娜：经济学博士，现就职于兴业银行成都分行；王飞舟：保险学、工学双学士，现供职于民生人寿保险公司市场企划部）
【参考文献】
1、《保险资金投资房地产框架初定》王晓伟 中国房地产报 2009 年5 月4 日
2、 《保险业投资不动产的历史脉络及其在中国的前景》 王国军 中国保险报2009年10月12日
3、《我国保险资金投资不动产的现状与问题》王洪 陈秉正 刘超 中国金融2010年02月05日
4、《我国保险资金投资不动产及前景分析》周淑芬 财政金融2010年第2期
5、《养老地产收益不敌信托、股权投资 险企暗战正酣》肖君秀 经济观察报 2010年04月18日
6、《保险进军养老地产是否可行》 向日葵保险网 2011年11月25 日
不动产基金管理范文3
一、拓宽社保基金投资领域的必要性
（一）社保基金存量有必要拓宽投资领域。根据2001年度嘉兴市本级社会保障基金决算反映，市本级五项社会保险基金年初余额为24428万元，年末余额为44912万元（其资金分布情况为：经办机构支出户银行存款13139万元，财政专户存款28405万元，暂付款563万元，债券投资3888万元）。从年度社会保险基金存款余额的变化情况看，市本级社会保险基金存款余额已经走出了前几年的下降趋势，并逐年在增加。
根据浙江省财政厅《2001年度养老、失业基金决算情况》通报反映，嘉兴市本级养老保险基金支撑能力为15．1个月，高于全省9．9个月和全市13．4个月的水平。从市本级2001年社会保障基金收支情况分析，在社会保险扩覆不开展的前提下，如果从2001年存量资金中留出15000万元作为2002年的收不抵支部分，留出投资国债和定期存款未到期部分10000万元，还有20000万元可以用于其他投资。
（二）社保基金增值有必要拓宽投资领域。根据2001年度嘉兴市本级社会保障基金决算反映，市本级五项社会保险基金年度利息收入774万元，年综合利率2．23％。从目前我国经济形势分析，在积极的财政政策完全淡出前，银行储蓄存款利率的走势预计在
三、五年内仍将维持现有水平，目前存货款利率差在加大。
（三）政府资金经营需要拓宽投资领域。目前，政府一方面要通过建立投资性公司向商业银行贷款并以贷款利率支付利息，另一方面则将大量的社会保障基金存入银行，以银行存款利率得到利息。按照现行存贷款三年期年利率进行测算，存款利率3．24％、贷款利率5．76％、差额2．52％，如按5亿元社会保障基金存款进行测算，年基金少收入利息1250万元。
（四）依法参保意识的提高和行政推动力度的加大有必要拓宽投资领域。近年来，省市人大、政府加大了对社会保险工作的领导，地方政府、职能部门对社会保险工作的管理，用人单位参加社会保险的法制意识，劳动者的维权意识和社会的监督力度，参保单位、参保职工、缴费基数三个不到位的状况正在加强或改善。社会保险参保扩覆工作的开展，从根本上解决目前存在的参保企业不到位的状况，使当年社会保险基金达到收支平衡并有结余，使存量资金增加。这就有必要考虑社会保障的投资方向和较大限度增值的问题。
二、拓宽社保基金投资领域的模式选择
笔者认为：社会保障基金投资对中央政府而言，选择适宜的模式入市至关重要。从允许将社会保障基金投资于股市的国家看，社会保障基金入市的途径为社会保障基金——基金公司——证券市场，即将社会保障基金投资于基金公司，再通过基金公司投资于股市。而对地方政府而言，将社会保障基金拓宽投资领域，除按照规定安排好支出所需的资金和购买分配的国债以外，投资于地方政府承担最终兜底责任的社会公益事业发展项目和基础设施建设项目是切实可行的。一方面，可以增加社会保障基金的增值率；另一方面，可以加快地方社会事业的发展速度，减缓对银行贷款的依赖程度。投资方向可以确定为：市本级的高速公路、杭州湾跨海大桥的建设出资部分，高等教育、高中教育的基础性发展项目，以及城市基础设施的建设。社会保障基金投资模式，在现行政策制度不作调整的前提下，地方政府可以从以下三种形式中选择：
——委托贷款项目模式。根据商业银行当前的委托贷款制度规定，资金所有者将银行存款指定对象和项目，由商业银行根据规定手续与贷款方和委托方签订三方合同，并由商业银行办理贷款和结算手续，按规定收取手续费，但不承担委托贷款资金风险。这种模式的优点是从社保基盘管理本身来说，其资金反映在银行存款科目中，因而不违反国家现行对社保基金管理的制度，同时有利于基金的增值；缺点是银行不承担风险，同时要向银行支付手续费。
——直接投资项目模式。这种模式是指在众多社会公益事业和基础设施项目中。选出发展潜力较大且稳定的项目作为社会保险基金的投资对象，由政府组织对项目的政府责任的论证。对于必须由地方政府承担最后兜底责任的项目，可以确定为社保基金投资方向，由市财政（社保基金管理中心）办理基金投资手续。这种模式的优点是在基金增值的同时节约了手续费；缺点是超越了国家现行社保基金投资的范围。
——投资开放式基金模式。开放式基金是指基金规模不固定，基金单位可随时向投资者出售，也可按投资者要求买回的运作方式。这种模式的优点是投资收益高于国债和储蓄、低于股票；缺点是投资风险高于国债和储蓄，同时需支付手续费，而且国家至今末规定可以作为社会保障基金的投资范围。
笔者认为，上述三种模式比较，选择委托银行贷款模式较为合适。在确保社会保障基金安全的前提下增加了利息收入，同时又不违保障基金管理制度。
三、拓宽社保基金投资领域的可行性分析
选择委托银行贷款方式拓宽社会保障基金投资领域，笔者分析是可行的。
——从政策角度分析具有拓宽投资领域的可能。（1）综观世界各国社会保障基金管理政策，其基金结余的投资方式除储蓄和购买债券外，还有以下几种：一是投资于国家基础设施和基础产业。将社会保障基金投资于交通、电力、通讯等社会基础设施和基础产业，其回收期稍长但收益较稳定可靠，既有经济效益，又能兼顾社会效益。二是投资于股票市场。将社会保障基金投资于国内或国外股票，以获取股息收益或股票增值。三是投资于不动产及各类贷款，如抵押贷款、商业贷款、住房贷款、个人贷款等。（2）在我国，根据财政部、劳动和社会保障部《关于印发<社会保险基金财务制度>的通知》规定，“基金结余除根据财政和劳动保险部门商定的、最高不超过国家规定预留的支付费用外，全部用于购买国家发行的特种定向债券和其他种类的国家债券”。而在按照规定购买国家发行的特种定向债券和其他种类的国家债券后，剩余资金则存入银行。
综观上述社会保障基金的投资方式，按照风险和收益由小到大的顺序排列是储蓄、政府债券、基础设施、公司债券、股票和不动产。总的来看，各国对社会保障基余的投资营运都控制得非常严格。储蓄和购买政府债券是所有国家都认可的投资方式，而对基础设施、股票、不动产和贷款等风险大的项目，有的国家是严格禁止的。不过，从一些国家的统计分析来看，社会保障基金投资于股票市场的回报率在各项投资项目中是最高的，因此，不少国家对社会保障基金投资于股票市场解开禁令。
——从投资对象分析具有拓宽投资领域的空间。“九五”期间，政府对本级范围内通过向商业银行贷款形式，投入40多亿元兴建了大量的社会公益事业和城市、交通等基础设施项目。“十五”期间，还投入巨资兴建文化中心、体育中心、杭州湾跨海大桥等社会公益事业和城市、交通基础设施项目。这些项目的建设，均将逐步到达还贷期和贷款期，而已经建成项目目前尚未具备还贷能力，需由政府财政给予支撑，待建项目需要大量的资金投入才能启动，这些因素均给社会保障基金投资渠道的拓宽提供了方向。
——按投资项目分析具有较好的安全性和较高的投资收益。将社会保障基金投资于政府承担最后兜底职能的社会公益事业和城市基础设施、交通设施项目，可确保社会保障基金的安全性。同时，可以增加较多的利息收入，如按照三年期存货款年利率计算，社会保障基金年利率可在目前2．52％的基础上提高到5．58％．如按3亿元资金量进行测算，年度利息收入可从存款的756万元提高到委托贷款的1674万元。
四、拓宽社保基金投资领域的意见
（一）统一思想、确定投向。由市财政局按照嘉兴市国民经济和社会发展“十一五”规划，会同市发展计划委员会对文体、教育、交通、建设等部门纳入“十一五”规划的项目进行评估，选择提出社会公益事业和基础设施投资项目，提交市政府决策。
不动产基金管理范文4
海外股票本地成本不动产政府债券国际债券货币
年均复合16.1%13.9%12.5%10.7%10.5%6.5%
收益率
1万澳元448003670032700276002710018800
的收益值
诚然，任何一种投资都是风险与收益并存，风险越大，回报越高。因此投资时必须考虑某种投资方式所附带的风险，并充分估量承担这种风险的能力。对风险的评估通常考虑两个主要因素，一是投资期限，二是在投资期限内每一个阶段的投资回报，比如一个5年期投资，最终将会盈利，但也许投资一年的时候，其利润可能是负数。有经验的管理资金通常会在其所规定的投资期获得较好的回报。
那么，管理基金是如何保证获得最好的投资回报呢？
最主要的手段是进行分散风险投资，这样可以克服一种投资方式固有的风险几率，通过不同产品如股票、债券、不动产、货币投资的组合搭配，达到减少风险最终获取最大收益的目的。如何进行搭配是对每家管理基金的技巧、经验与能力的考验，通常来说，股票投资风险最高、收益也最大，但对管理基金来说，对股票的投资不会超过一笔信托基金投资总额的50-60%，其余40%左右的资金要采取与其他投资方式搭配的方法。分散投资的最大特点是每年的投资回报率都有不同，但取得投资期限内的预期目标是管理基金所追求最终结果。
分散投资的另外一种形式是实现对投资行业和证券种类的多样化。例如对固定资产投资，可以同时选择投资期限短、风险小、回报率也小的办公楼、酒店、商业中心以及期限长、风险高、回报率相对也较高的矿业、交通、电讯行业的有价证券。管理基金通过其丰富的市场经验以及具有商业头脑的精算师和训练有素的专业队伍，为投资者进行最好的选择。他们将个人零散投资聚集成庞大的基金，巧妙地经过他们的安排，投入到各种行业领域以及各种金融票据之中。即使对投资人个体来说，其投入的资金很少，但可能这笔钱已经被管理基金投入到若干公司的股票、政府国债、矿山、酒店等等不同的产品中去了。
为了分散投资风险，进行海外投资也是管理基金投资分散化的一种手段。澳大利亚股市成交量不足全球股市的2%，因此世界证券投资市场为澳大利亚投资人提供了98%的获利机会。进行海外投资的好处包括：一是更大程度地分散投资，不仅对不同行业部门也可对不同国家的有价证券投资；二是可对世界一些知名跨国公司投资，如微软、雀巢、佳能、麦当劳等，从而获得更大的资金回报；三是可以对一些经济高速发展的新兴国家投资，其投资回报率要远高于市场相对比较成熟的发达国家。对于个体投资者来说，由于缺乏对海外市场的了解以及各种原因，直接购买海外有价证券有很大难度。而通过管理基金就使这种操作变成可能。因为管理基金对国际市场有专业研究和监测，长期关注股票和货币走势，可以随时提出各种不同的投资机会以及降低投资风险的方法。
发展迅速规模庞大
投资管理基金在澳大利亚被称为单位信托基金(Unittrustfunds)。它和美国共同基金模式的主要区别在于独立信托人的概念不同。在澳大利亚由资产管理公司承担信托人的财务职责。其他的一些区别还有：资产类型，如投资于地产的信托基金很普遍；基金销售主要通过独立财务计划公司进行，几乎没有基金由经纪商销售；另外，基金费用较高。从1996年6月到1997年6月，单位信托基金增长达到创记录的25%。其中30%来自于新入市资金。信托基金按资产类型分为四大类：固定收入基金，地产基金，证券基金，期货、期权和货币基金。信托基金有上市基金和非上市基金之分。上市基金一般是封闭式基金；非上市基金亦即开放式基金，其基金资产由投资顾问评估，主要是由地产信托基金构成。非上市基金由基金公司回购，因此拥有较高的货币平衡水平。按规定，信托基金每周进行一次估值。不过，现在一般都是每天估值。基金卖出价和赎回价是相关的投资组合变现的假设成本。信托基金既可由基金公司直接销售，又可以通过财务顾问或经纪商销售。目前很少通过经纪商销售。在基金募集前，必须订立信托契约。对于养老金业的基金管理来说，作为集合工具的单位信托基金（未注册）越来越普及，这个趋势还将继续下去。澳大利亚证券委员会负责制定有关单位信托基金的监管法规。此外，1991年的《公司法》有关条例也适用基金业的相关活动。近年来基金资产的增长主要源于零售养老基金品种的扩大。
澳大利亚管理基金的发展大约有近二十年历史。上世纪80年代末期以来，由于高利率政策，资本增值速度加快、股市兴旺，同时养老金制度在所有雇员中得到普及，澳大利亚基金规模迅速膨胀。管理基金最近几年来发展尤为迅速，尤其在1997-2001年间，行业产值的年增长率达到11%左右。公众对参与管理基金的意识不断增强、管理基金的新品种、新手段、新技术不断涌现，其行业发展的增长率已经超过澳大利亚国内生产总值的增长率水平。
澳大利亚基金是世界上最庞大的基金之一，也是除美国以外最复杂的基金。至2002年6月底，澳大利亚各基金管理公司共掌管大约7000亿澳元的基金资产，基金数量3000多支。其中养老保险基金大约3500亿澳元，人身保险基金约1700亿澳元，其他零散基金1800亿澳元左右。按资金来源不同，澳大利亚的基金可以分为零售基金(retailfunds)和批发基金(wholesalefunds)。所谓零售基金，是指个人缴纳的资金形成投资基金，比如个人养老金和人身保险基金等。其他主要零售基金还包括：公共单位信托基金，约1500亿澳元；友好协会基金，60亿澳元；共同基金80亿澳元；货币管理基金300亿澳元。批发基金则是指由单位、公司或组织机构的出资。批发基金的主要形式有：海外投资基金、政府基金、其他保险基金、捐助基金等。
在澳大利亚，零售基金约占基金总量的60%，批发基金大约为40%。零售基金近年来增长速度很快，主要是由于政府强制实施养老保险计划所致。到2002年政府要求所有雇员必须将9%的工资收入用于养老保险，客观上将大大增加养老基金的规模。预计2005年，澳大利亚养老金将突破5000亿澳元。
从投资方式来看，澳大利亚国内证券和期权投资增长最快，其次是短期国内债券、海外资产及国内不动产投资。目前各种投资方式所占市场份额大致为：国际固定利率债券为0.4%、不动产投资2%、国际股票8%、澳大利亚固定利率债券12%、澳大利亚股票19%、复合投资49%。
集约化管理国际化经营
澳大利亚管理基金呈现出以下一些特点：
第一，80%以上的零售基金由大型基金管理公司掌握，而这些公司绝大部分是银行或者保险公司。
目前，澳大利亚最大的基金管理公司是澳大利亚联邦银行，其掌管的基金占全部基金总量的13%左右。其次是安保集团，这是澳大利亚最大的保险公司，占市场份额的11%；澳大利亚国民银行，占8%；BT全球资产管理公司，占
6%。
第二，基金管理的集约化趋势加强。
过去，澳大利亚基金管理机构非常之多，小而分散。而近年来，管理基金兼并重组异常活跃。通过大量的并购活动，分散的资金逐步并入到大银行集团或保险公司手中。目前90%左右的基金掌握在29家大型基金管理公司手中，其中10家大型基金公司掌握了52%的各类基金。
第三，澳大利亚基金管理行业的国际化经营程度很高，这也是管理基金行业本身特点所决定的。
目前在澳大利亚，外国注册的管理公司大约35家左右，占基金管理公司的33%，基金总额的48%。澳大利亚一些比较著名的国外基金管理公司有：AXA、BNPParibas、CreditSuisse、FidelityHSBC、Invesco、MerrillLynch、Schroders以及Vanguard等。
第四，尽管澳大利亚基金以国内投资为主，但近几年海外投资不断增长。
澳大利亚基金国内市场的特点是市场平稳，风险较小，获利有把握。但毕竟由于市场太小，另外海外股票市场的利润率高于澳大利亚国内市场，由利益驱动，必然使一部分资金转向海外市场，这也是国际资本流动的必然规律。1997年澳大利亚管理基金中大约只有5%左右的资金对海外投资，而去年这一比例提高到8%。预计随着养老金规模扩大，今年海外投资的比例将达到10%左右。在海外投资的方式上，主要以股票、期权、债券为主，而货币投资非常有限。在国家的选择上，澳大利亚基金主要以美国、英国、法国、德国等金融市场较为发达的国家为主。亚洲金融危机后，一些金融市场相对比较完善的东亚国家和地区经济复苏加快，金融投机的利润率又大大高于欧美等国家，因此一部分澳大利亚基金开始关注亚太市场。目前澳大利亚基金在亚太地区投资最多的国家和地区是韩国，其次是中国大陆和台湾地区，以及新加坡、马来西亚等。
澳大利亚前10家最大基金管理公司的基金数额及其所占市场份额
公司名称基金总额（亿澳元）市场份额%
联邦银行(Comonwealth/84012
colonialfirstState)
安保公司(AMP)68210.36
国民银行(National/MLC)4847.3
麦觉理银行(Macquarie)4056.1
ING3705.6
StateStreetGlobalAdvisors3635.5
AXA3234.9
德意志银行(Deutsche3154.7
AssetManagement)
西太银行(Wespac)2353.5
瑞士信贷(CreditSuisseAsset2343.5
Management)
上述10家425664.6
全部7000100富有潜力可资利用
目前共有两支澳大利亚大型基金着手开拓中国市场业务。一是麦觉理银行的中国地产基金，另一支是安保集团的Henderson环球基金。这两只基金目前从事的主要是中国房地产业务，而安保环球基金也是与麦觉理银行合作在上海从事房地产开发。
针对上海住房市场的兴起和中国房贷规模扩大，这两支基金对中国房地产开发的前景充满信心。然而时至今日，中国证券市场仍未对外资开放，因此以麦觉理银行为先，独辟蹊径，希望籍向中国房贷市场证券化提供经验为先导，进入中国市场并为将来能够直接从事基金投资业务做准备。
1995年初，麦觉理银行在上海以25万美元注册成立麦觉理管理咨询（上海）有限公司，并与中国建行达成协议，从事房屋贷款前服务和产权登记服务业务，并成为首家经营此项业务的外资独资公司。双方达成协议，由麦觉理银行提供房贷证券化方面的经验，充当售房中介，并根据建行的个人住房贷款审核标准来收集核实贷款申请材料，从事房屋低压贷款登记等贷后服务等。而建行参照麦觉理银行进行房贷证券化的做法，在国内证券市场发行债券募集建房资金。由于双方的良好合作，以及上海住房市场兴旺，第一期3000套低造价住宅很快就销售完毕。这一成功，激励麦觉理再准备与建行合作继续通过房贷证券化集资，兴建第二期甚至第三期住房。
此外，麦觉理最近还准备与SchrodeerAsiaPropertiesLP地产公司签订谅解备忘录，合资组建一个专门在上海开发住宅房的基金管理企业，运用上述方式，目标在今后5至10年内开发将近10个项目，共6000套公寓。麦觉理还与安保henderson环球基金合作，在中国证券市场集资，兴建上海澳丽花苑公寓住宅，并由麦觉理进行项目管理。
目前澳大利亚基金在中国开展的业务与其在世界其他地区开展的投资业务有很大不同。
澳大利亚基金对海外有形资产投资的通常做法是直接投资并控股一家或几家本地企业，获得该企业对某一项目，如房地产或基础设施项目的独家开发与经营权，之后在当地证券市场发行债券筹集项目资本。通过项目的直接经营偿还集资成本并获得利润。例如麦觉理基建(MIG)最近在美国投资兴建的收费公路项目就是这种类型。麦觉理基建直接投资5480万美元收购美国圣地亚哥高速公司伙伴集团81.6%的股份，特许独家开发造价5.8亿美元的SR125号高速收费公路。麦觉理基建于今年3月在美国资本市场发行首期债券，用于工程的前期费用及营运开支。2006年将发行第二期债券筹措剩余工程资金。该收费公路工程是麦觉理首次涉足美国市场，其投资方式在澳大利亚基金海外投资中比较典型。
可以看出，麦觉理在中国和美国等国家的投资有共同之处，但也有差别。由于中国投资证券市场、人民币本币业务未向外资银行、保险公司开放，因此外资尚无法在中国资本市场从事发行债券为项目集资的业务，从而也不可能进行项目的直接经营管理。
澳大利亚管理基金是世界上最大的基金之一，也是亚太地区仅次于日本最大的基金来源。由于澳大利亚政府实行的强制养老金制度，使澳大利亚基金在近期的增长率之快，在世界上也属罕见。预计至2010年澳大利亚管理基金的规模将达到15000亿澳元，也就是说在现有基础上将翻一番。随着基金规模的增长，澳基金对海外投资也将呈不断增长之势。
海外投资必然要考虑投资对象国政治经济的稳定性，对于基金这种特殊方式的投资，除上述因素以外，以下两个要素十分关键。第一，所在国的法律与金融监管体系是否健全并与国际惯例接轨；第二，所在国金融信息的公开性及与投资国金融合作的密切程度，比如所在国对投资公司所需要的银行系统资料进行
保密，而且相关法律措施不健全，将使投资商无法进行合理索赔，势必造成投资者望而却步。
目前澳大利亚依据上述标准，对世界30个主要金融交易中心和37个次中心进行了评估，并按适宜投资的程度，将这些中心分为三大类。第一类是具有良好法律保障和行为规范的国家和地区，其中包括中国香港特别行政区；第二类是比较满意的有9个，包括中国澳门特别行政区。排在这两类之后的有40个。澳大利亚明确提出对第二类和第三类地区进行基金投资需要采取审慎的策略。
不动产基金管理范文5
业界传闻，华泰财产保险股份有限公司总裁王梓木因为手中保险资金太多，发愁使用途径太少而寝食不安；本有一投资隧道的计划，并已经作了具体的财务和投资分析，但方案几次上报都被“打”了回来。
在记者和一家寿险公司资产管理中心的运营总监谈到此事时，他告诉记者，和寿险公司相比，财险公司的可用资金要少得多，一般也就几十亿的规模，但他现在管理的资金就有350亿到400亿，压力比他们要大得多。
截至今年四月份，我国保险业总资产首次突破1万亿元大关，达到10125亿元。1999年至2003年，全国保险业保费收入年均增长超过29%。截至2004年4月末，各保险公司资本金共计521亿元。
一方面，保险资金保持高速增长，另一方面，投资渠道狭窄，这种背景下，想必没有几个保险公司的老总能睡得安稳。
与银行“争食”
目前，保险资金的投资收益已经成为西方保险业综合盈利中最重要的组成部分，外国保险公司资金使用率为90％以上，投资收益率均在8%以上。投资领域涉及股票、债券、房地产、抵押或担保贷款等。
但对于我国保险公司而言，在这几项投资途径中，除了债券外，其它几个领域都还是“”。
某保险公司资产管理中心高层刘先生告诉记者，目前我国保险资金的投资渠道主要有债券、央行票据、协议存款以及基金等几个方面。
其中，协议存款的投资收益在逐渐减少。在保险行业发展初期，因为保险资金相对较少，而银行利率相对较高，保险公司和商业银行之间的协议存款成为保险公司运用的主要途径，协议利率可以达到5个点。但随着资金的增多，协议利率也逐渐下降，现在一般只有3个点。他表示，现在协议存款已做得不多。
在债券部分，虽然投资的大门已经敞开，但因为我国债券市场的规模有限，使保险资金的债券投资受到了局限。
新光人寿保险股份有限公司（新光人寿保险股份有限公司是台湾第二大保险公司）北京首席代表陈国柱先生告诉《经济》杂志记者，西方发达国家每年发行债券的规模是其国民生产总值的3倍，而我国每年发行债券的数额只占国民生产总值的33%。
中国人民银行金融市场司副司长沈炳熙在9月16日举行的北京CBD金融发展论坛上也指出，目前，我国债市和股市的比例非常不协调。
由于市场的限制，保险公司不得不努力寻找其它的投资渠道。刘先生认为，当前，当局应尽快将个人住房抵押贷款业务向保险公司放开，有两种模式可以考虑。一是保险公司自己做，二是保险公司购买银行的抵押贷款证券化产品。
但是，个人住房抵押贷款一直由银行“独霸天下”，它不会轻易将这块“肥肉”让给保险公司。如果采用第二种模式，保险公司势必要付出高昂的代价。在国外，第二种模式比较普遍，但前提是国外金融和资本市场的市场化程度很高，而我国还不具备这样的环境。因此他比较倾向采用第一种模式。
对于整个金融系统而言，由银行垄断个人住房抵押贷款，将给金融系统的健康发展带来不稳定的因素。因为银行的资金多是短期资金，而抵押贷款是长期业务，资产和负债的错配将给银行经营造成潜在风险。而保险公司的资金属于长期资金，因此如果保险公司能够进入这个市场，将对整个金融体系的稳定和健康发展产生积极的影响。
但有人质疑，如果保险公司也涉足本属银行的抵押贷款业务，是否说明保险公司可以混业经营。但刘先生认为，银行和其它非银行金融机构的本质区别不在资产负债表的左边，而是右边，即负债，换句话说，就是能否吸收公众存款。
况且，现在金融系统各部门业务交叉的趋势已日趋明显，银行可以设立基金管理公司，保险公司涉足银行业务也未尝不可。
但这种金融部门互相渗透的趋势将给目前的监管体制带来新的挑战。目前的“一行三会”（央行、银监会、证监会、保监会）是严格的分块监管体系。如何使分业监管与金融机构业务交叉的局面相适应，并较好地协调各部门之间的利益关系，是当局面临的新难题。
看好不动产
虽然目前不动产投资还没有向保险资金放开，但业内人士认为，保险资金在这个领域其实大有可为。
据新光保险陈先生透露，新光保险除了保费收入外，在本业外最大的收入来源就是不动产，每年在不动产上的投资收益有三、四十亿新台币。新光保险是台湾私人企业中的第二大“地主”。对于投资风险，保险公司自己会进行评估和控制，而事实上的结果是保险公司赚钱了。
新光保险北京代表徐敦谟告诉《经济》杂志记者，新光保险每年的不动产投资报酬率在5.6%-8%之间，比银行利息相对高很多。而内地不动产的投资报酬率要比台湾高很多。
但内地的保险公司不得买卖土地，也不能投资自用以外的不动产。因此陈先生对于内地保险公司不得投资不动产的政策颇有疑惑。
他举了一个例子，如果新华保险两三年前在北京朝阳区买块地皮，现在就是两、三倍的盈利，资本也会成倍扩大，新华就不会出现现在的财务问题。把地拿出来卖了，问题就解决了。
但是，他也强调，台湾的法律规定对保险资金投资不动产也有一定的限制，例如，保险公司不动产的投资不得超过资本的15%，保险公司投资的不动产都不能用于抵押贷款等。
对此，徐先生认为，从发达国家的经验来看，在私营经济发展的初期，保险公司也不适合做太多的投资。因为保险公司的资金量很大，可谓“金融怪兽”，如果投资过大，会打击私营企业的发展。他认为，内地现在政策没有放开，有可能是担心保险资金的进入将进一步加剧房地产热。
而某保险公司资产运营总监刘先生则认为，这种担忧是不必要的。而且在他看来，如果说房地产存在过热的话，也是局部过热。而且是由于需求旺盛、供给不足造成的。房价过高是与金融体制有直接关系的。众所周知，房地产的资金多数来自银行，而银行的资金又以短期资金为主，短期资金用作长期业务，一旦遇到银根紧缩，就会使房地产商的资金出现断裂，这是造成房地产炒作过多，换手频繁的一个主要原因，而与项目并没有太直接的关系。
因此，他认为，保险资金作为长期资金进入，将有利于房地产行业的健康发展。他个人仍然非常看好房地产行业，认为房地产和汽车将是未来十年的两大消费热点。但投资的比例不能太高，5%-10%是比较适当的。
徐先生透露，他从学者的报告中看到政府有放宽保险资金投资不动产限制的趋势。
此外，基础设施领域，也是各界讨论的一个重要的投资渠道，保险公司也希望能早日进入。但刘先生强调，保险资金进入将有利于地方招商引资和地方经济的发展，但需要注意的是一定要采取市场化的模式，避免行政手段干预。毕竟，保险公司最终要为客户负责。
直接入市与股市点位
保险资金间接入市已成现实。截至今年6月末，保险资金投资于证券投资基金已达691.9亿元。但也有人指责，保险资金在基金上的投资表现不佳。
刘先生则认为，和许多机构投资者相比，保险资金在基金上的投资收益率更高。而且保险资金投资基金的亏损主要在封闭式基金，这是和其本身流动性不强等特点有直接关系的，而且现在政策又不允许“封转开”，保险公司因此比较被动。
通过在基金上的“试水”和“磨练”，保险资金已做好了直接入市的准备，只等政府一声令下。
证券市场持续低糜，有人寄希望于保险资金可以充当“救市主”。但刘先生告诉记者，保险资金只是市场的一个投资主体，而且和其它投资主体相比，更加理性和谨慎。保险公司从来对自己都有一个清醒的认识，也不希望在市场中炒作。
虽然可入市的保险资金多达500亿，数量非常可观，而且证监会也非常希望保险资金能尽早入市。但不表明政策允许了，就马上会有大量的保险资金入市。保险外汇资金的使用也是相同的道理。虽然保监会和人行在今年8月9日公布了《保险外汇资金境外运用管理暂行办法》，但保险公司还要选择适当的时机。刘先生认为，现在国外主要货币的利率还不如人民币高，因此现在并不是投资的最佳时机，所以这部分资金的量是很小的。
同理，保险资金直接入市对市场的影响也不会象有些人预想的那么大。保险资金的运用是纯理性的投资行为，它的直接入市不应取决于点位。
他认为，中国的证券市场其实从来不缺资金，现在也不是缺乏信心的问题，就是价格的问题。股票为什么发不出去？就是价格制定的不合理，这需要调整。在和记者的交谈中，他多次谈到市场的作用，市场经济应该靠市场来进行自我调节，不应该让谁充当“救市”的角色，也没人能救得了市。
保险资金看重的是微观的投资对象的财务制度、信息披露程度、公司治理结构等情况。即使在1300点以下，也不缺乏有投资前景的股票。保险公司不应在意股价的起落，而应在意股票将来的分红收益。
新光保险的徐先生告诉记者。我国台湾地区除了对股票投资的比例有规定外，对投资标的都有规定。例如购买的公司过去三年的盈利率都在6%以上，将来卖出的时候还要事先公告。监管机构就是不希望保险资金频繁进出，进行短期操作。
不动产基金管理范文6
商业地产开发运营现状及资金障碍分析
住宅地产和商业地产在开发运营上存在着本质差异，住宅开发的核心是获得廉价土地和健康的现金流，一个项目完整的操作周期是2~3年，售后交给物业管理公司，不存在后续经营发展问题。而商业地产的本质是商业，地产只是实现商业价值的载体，一个商业项目的操作周期要5~8年（含建设和运营）。目前国内很多地产商均以开发住宅地产的思路和手法对商业地产实施运营开发，在项目未建成之前就将集中型商业散售。散售后，小业主往往基于自身利益的考虑，以租金价值为取向而忽视业态之间的促进发展，极易造成邻里业态的冲突，如火锅店旁边是高档时装、化妆品店比邻宠物店等尴尬情况。[18]而散售的商业街由于缺乏统一管理运营导致个体经营性的短视，致使开张时红火，两年后成为“死街”。对于商业地产来说，持有并运营零售型商业部分更便于统筹协调、合理定位、商业安排；反之，商业地产的核心竞争力就无法完全体现，而长期持有商业资产及运营导致的大量资金缺口往往是目前许多商业地产商必须面对的严酷现实。
（一）资金流动性不强
目前国内商业地产的主要运作模式是以重资产为主的香港模式和以售养租为主的万达模式。以香港模式运营的商业地产企业通过获取一、二线城市传统商业核心区域的土地或旧商业，通过移植现代、时尚的香港商业物业理念，实现与周边商业的差异化竞争，多以城市综合体或单体零售商业为主，商业部分完全自持，由开发商打造的香港专业商业管理团队进行零售物业的运营管理。初期投资回报较低，2~3年后物业进入成熟运营期后实现了高于同行或周边区域的租金水平和分成收益，以较高的租金贴现低成本的土地，快速收回成本实现盈利。该模式虽从长期看可为企业带来经营和资产增值双重收益，但对开发商的资金实力要求很高，要求能够承受较高的一次性资本投入和前期的商业培育再投资。万达模式运营的商业地产企业基于低地价、政府扶持、核心区位、订单式招商等成体系的产业链整合优势，通过综合体项目中公寓、写字楼、住宅的销售回报补贴大型商业的投资和运营的亏损，不可售持有型物业在整个项目中一般不超过30%，以销售型物业产生的现金流收回项目的整体投资，以接近“零成本”的价值持有集中商业或酒店，等待时机将持有型资产上市实现证券化，投资人获利退出。为满足持有资产进入证券化平台的要求，万达商业项目的租金绝对值较低，且租金回报相对于高售价处于很低的水平，在牺牲一定收益的条件下实现了较稳定的现金流运营。以售养租模式虽然在一定程度上解决了商业地产运营的大量资本沉积问题，但低租金模式不利于商业的培育，使物业价值提升不快，背离了商业运营的基本原理。通过比较，我们可以看到，不论是重资产持有模式还是以售养租模式都无法从根本上解决商业地产运营中资金流动性不强的问题。
（二）融资渠道不畅
鉴于商业地产的经营属性，不但在开发阶段需要大量的资金投入，在竣工开业后仍然需要在1~3年的培育期继续投资，通过进入品牌的调整、商业性宣传活动、价值客户的固化等措施，促进租金、分成收益、资产三项指标稳定提升。即便如此，如果仅仅依靠租金净收益偿还已有投资，保守计算需要8~20年，近期投资开发建设的商业物业由于土地价格的增加，投资回收期还会相应延长。国内商业地产商往往通过银行、信托公司、保险机构、外资等进行融资，以融资资金投资住宅等其他高回报的产品，补贴商业运营的亏损，但目前也出现了融资渠道不畅的问题。首先，银行配合国家房地产调控政策收紧了贷款规模。依据国家对住宅地产市场投机行为调控整顿的要求，自2009年开始各家商业银行收紧了对整个地产行业的贷款规模。如调高首付款支付比例、上调房屋贷款利率、实际利率执行基准利率上浮等。2012年在稳健货币政策的指导下，各商业性银行的贷款额度还会降低，同时会加大对保障性住房和中小型生产企业的倾斜扶持，商业性房地产开发商通过银行融资投向住宅，通过住宅销售补贴商业运营亏损的做法无法实施。第二，信托因净资本核算指标和房地产产品监管而主动压缩业务。2011年5月各商业银行的总行根据银监会要求，全面叫停银（行）信（托）合作，房地产信托的发行从“事后报备”变更为“事前审批，一事一议”。而2011年2月12日银监会下发的《信托公司净资本计算标准有关事项的通知》（银监发【2011】11号）则对信托公司的净资本、风险资本计算标准和监管指标做出了明确规定，并严格要求2011年底进入“结算期”。由于房地产融资类信托产品对净资本金要求数额明显高于其他工业、服务业信托产品，直接导致信托公司2012年主动压缩房地产信托业务。第三，保险资金因投资能力、比例限制和缺乏专业管理团队而很少涉足商业地产。2010年9月保监会印发了《保险资金投资不动产暂行办法》（保监发【2010】80号），保险资金可以投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品，可以采用债权、股权或者物权方式投资不动产，但仅限于商业不动产、办公不动产、保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产，但并不是所有的保险企业都有参与的资格。根据《办法》规定，投资不动产的保险公司上一会计年度末偿付能力充足率需不低于150%且投资上季度末偿付能力充足率不低于150%；上一会计年度盈利、净资产不低于1亿元人民币；具有与所投资不动产及不动产相关金融产品匹配的资金，且来源充足稳定。目前符合条件的也只有人保、平安、太平洋、泰康等少数几家大型公司。《办法》对投资比例也有谨慎的规定，即投资不动产的账面余额不得高于本公司上季度末总资产的10%，投资不动产相关金融产品的账面余额不得高于本公司上季度末总资产的3%；投资不动产及不动产相关金融产品的账面余额，合计不得高于本公司上季度末总资产的10％。由于投资比例的限制，缺乏案例、实际操作细则，没有专业的商业运营团队支持，大型保险公司对于投资商业地产抱谨慎态度，仅基于自用考虑，在一线城市收购了一些已经建成的、核心区域的写字楼。第四，外资因政府审批及结汇障碍进入困难。现行法律法规明确限制外资以债权投资房地产，以股权方式投资房地产企业需要商务部、外汇管理局、国家工商总局联合审批。鉴于对自身投资安全性的考虑，外商资金往往选择在国内开发商获得土地并追加了部分建设投资后，以股权并购或增资的方式进入项目，此行为需要上述三部局联合审批方能实施。外资股权若要实现股东分红，换汇后汇出境外，也需要相同的审批程序和时间。外资仅在股权投资和退出两个环节就要耗费1~2年的时间，本来离岸的低成本资金由于“空转1~2年”，变成了与国内“热钱”成本相当的资金，丧失了经济优势。如果再综合政治意识形态对投资风险的放大效应，境外资金的成本已经明显高于国内的资金。在商业地产的发展机遇期，如何妥善解决资金流动性不强与融资渠道不畅的突出问题，充分挖掘商业地产开发运营链条中各个环节的融资价值，释放参与建设企业和政府的吸金性，实现各种权益的经济最大化，提高外部投资人的注资兴趣点，促使持有型资产变现流动，将是新时期商业地产发展必须考虑与解决的重要问题。以下笔者根据全价值链理论与国内外商业地产经营的成功模式，提出全价值链商业地产模式并进行分段解析。
商业地产全价值链股权投资模式及其创新点
价值链理论是由迈克尔•波特（MichaelE.Porte）r提出的。在同行业竞争者、供应商的议价能力、购买者的议价能力、潜在进入者威胁与替代品威胁五种竞争力构成的“五力模型”中，只有灵活运用成本优势战略、差异化战略、缝隙市场战略等才能在激烈的商业竞争之中胜出。公司应该视具体情况和自身特点来选择战略方针，同时要考虑连接产品或者供给的系列渠道。波特首次将这种渠道称为价值链，并在每一条价值链上区分出内部后勤、生产或供给、外部物流及配送、市场营销及售后服务等五种主要的活动，而每一项活动都伴随着各自的派生活动，每一家公司的价值链相应地融入一个更为广阔的价值体系中。[19]在价值链理论的基础上，针对我国商业地产面临的背景情况与自身特点，对商业地产运营中的土地供应方（政府）、生产或供给方（建设总包方）、市场营销（基金管理公司）、售后服务（商业运营团队）等链条环节的价值进行深度挖掘，并对这些环节融入更为广阔的价值体系中的关系进行系统梳理，试图运用金融手段实现商业地产运营的全价值链体现。股权投资是指企业或个人购买的其他企业（准备上市、未上市公司）的股票或以货币资金、无形资产和其他实物资产直接投资于其他单位，通过投资取得被投资单位的股份，目的是为了获得较大的经济利益，这种经济利益可以通过分得利润或股利获取，也可以通过其他方式取得。目前学者们研究的股权投资形式主要有三种：一是商业资产信托，二是私募股权基金，三是类REITs资本化平台（详见表2）。本文根据目前国内研究的主要股权投资形式中投资人权利义务、投资人关系、资金特点及发展现状，结合商业地产价值链上政府、开发商、建设总包方、商业运营团队与潜在商业购买人的价值取向，将股权投资的几种形式与债权投资形式结合起来，设计了商业地产全价值链股权投资模式。主要由四种不同的股权投资方案组成，一是政府为主导的私募产业基金；二是以建设总包方为主导的建设开发集合计划（权益与现金集合信托计划，以收益权为劣后级、社会资金为优先级的集合信托计划）；三是由商业资产潜在购买者参与组成金融衍生方案；四是商业地产运作成熟后通过REITs平台上市的公募基金方案，这四种新方案加上原有的传统商业银行融资模式构成了系统的、多元性的并具有延展性的商业地产产业融资模式（详见图2）。
商业地产全价值链股权投资模式的创新之处有以下几点：创新之一：公私搭募。按照不同商业阶段回报率的不同匹配相适应的资金，在建设或并购期借助持有商业的品牌价值和对未来居住价值的提升，提高公寓、写字楼、配套住宅的销售价格，以较高的回报率平衡前期进入项目的社会性资金的高风险。商业进入成熟期后，每年实现了持续稳定的租金收入，风险大幅降低，适合进入公众融资平台，成为非专业性公众投资人的可选投资产品。尊重并量化投资风险，合理搭配公众和私人性资金。创新之二：资金个性配置。针对项目的不同业态（如零售商业、公寓、写字楼等），面向未来可能持有或熟悉该业态运作的机构投资人募集资金，既符合国家对于“面对特定的、有风险识别能力的投资人进行募资”的客观要求，又能降低未来阶段性投资到期退出的兑付风险。创新之三：私募平台，政府调控。政府投资的国有“沉没资产”———核心区的国有商业用地或资产进入基金，吸引国有和社会投资人投资，选择专业建设和运营团队负责中期的建设和后续运营，政府以土地或资产供应为手段，以区域或行业的视角对商业性基础建设投资和运营进行调控，达到合理刺激居民消费，扩大内需的目的。创新之四：以利贴息。在项目的开发期，以项目工程款收益权为建设总包单位融资，并将建设总包单位获得的“额外浮动利润”以转移支付的方式支付给信托投资人，既帮助建设总包单位开拓了潜在的市场，又弥补了企业融资难的客观问题。创新之五：商业物业定制。提前锁定潜在的长租期大面积租户、未来资产持有人，为其定制商业物业，并将未来资产持有人引入私募平台，约定持有人按工程进度支付购房款；请长租期大面积租户配合开发商申请银行开发贷款并约定进入运营期后，开发贷款转为经营性贷款。充分利用定制模式，减轻开发期的资金压力。创新之六：物业租金提前分红。未来商业租户和潜在的持有人可选择在预售前以资金投资私募平台，不但可以全程监控目标物业的建设质量和进度，也可以作为投资人获得基金或信托的分红，其实质就是通过投资的前置，提前获得了标的物业的租金分红。
全价值链商业地产运营链条分析
房地产开发工作以项目为单位实施，最显著的特性是唯一性、可借鉴但不可全盘复制性。从可行性研究到设计任务书下达这一阶段（业内统称为前期）的工作直接决定了项目的成败，商业运营团队的主要任务除对项目进行市场调研、客群分析、未来租金分析外，还应依据项目的控规要求对各个业态的比例进行调整———原则是未来使用功能优先，内部布局和功能优化为主，外立面装饰变化为辅。融资团队的主要任务是基于各业态的未来销售、持有意向，按全寿命原则组合各方面的资金，实现投资方利益最大化。现在规划的城市未来综合商业体的主要业态以零售商业、公寓、写字楼、酒店为主，该平台的利益方有政府、建设总包、潜在的租户、可能的业主、某个业态整体购买人等，各参与方的诉求不同，给项目带来的潜在价值不同，成功的基金方案应该在最大程度上优化、整合各方诉求，为项目创造最有可能的开发运营环境。
（一）通过商业产业开发私募基金实现政府公信力的商业价值
政府在出让土地获得利益的同时，维护社会稳定、解决就业、创造持续税收等方面的诉求也在加强。为了便于统筹管理与整体经营，我们应该充分发掘政府公信力价值。全国性的开发商可以考虑与省或直辖市一级的政府设立商业产业开发私募基金，即在地方政府融资平台外，依托政府公信力重点整合和改造省属（直辖市属）范围内的原轻工业、供销社、物资局的商业资产、土地，形成具有投资价值的商业资产包，地方政府出地、专业商业开发运营商出钱并负责运营。当地政府的投资公司和开发商出种子资金，注册实体作为基金的GP③和次级LP④，吸收当地大型企业、社保和养老基金、社会资金作为基金的优先级LP⑤，共同发起商业产业基金，专注于商业资产包的开发、运营。这种模式可以充分利用政府信用和建设管理团队的专业性吸收社会资金，由开发运营商掌握项目的管理权，政府以土地出资作为GP和次级LP，不但可以全程监督项目的开发和运营，预防经营风险，指导微观实体运营支持政府的宏观政策，还可以获取常规收益（次级LP）和额外的超额收益（GP）。此外，政府对持有型商业物业在开业之初的地方性税收的减免、城市配套基础设施费用的减免、政府同意商业内部的功能布局优于外立面的形象工程、协调消防和人防部门接受在法规内的创新性设计等宏观政策性的支持，会对项目的成本、工期、销售价格、后期使用成本等产生良性的影响。
（二）通过以利贴息的信托计划实现建设总包方的融资价值
由于建设总包方一般是轻资产运营企业，在已有的债权融资模式中因缺乏抵押物而往往被忽略了融资价值。商业地产全价值链股权投资模式中，建设总包方以工程应收账款权益委托发行信托计划，由建设方的母公司做增信担保⑥，投标时按全额取费⑦，引入信托计划以股权形式投资来减轻开发商的资金压力。因开发商获得总包方的信托融资，原本给开发商让利优惠⑧的6%~8%有可能作为利息转移支付给信托计划，开发商对此信托计划承担连带责任，并承担部分利息费用，当后期财务成本较低的银行贷款或销售收入足以支付信托本金和收益时，信托投资最先退出。如果建设总包方的母公司或关联单位出于自用、改善资产结构或投资获利的目的，有意整栋购买写字楼、公寓或商业，可以将其在基金的投资与目标物业锁定，在托管银行设立专户，建设总包单位对基金的投资专门用于支付目标物业的工程款。该融资方案的核心是将第三方在项目中的权益证券化并投资于项目的开发过程中，首先，使建设单位因具有强有力的资金支持与其他同行相比更具竞争力而获得项目，原来的工程垫资成为股东出资通过股权方式进入项目公司，可按出资比例获得项目支付的分红。第二，建设总包方初期借用较银行利息高的信托融资，一旦低成本的银行贷款进入，即刻替换信托资金，通过提升高成本资金的流动性变相降低资金使用成本。第三，工程款利润取费中原本让利给开发商的6~8个百分点作为部分利息贴现给信托计划，剩余部分利息约为7~9个百分点，⑨等同于建设单位向银行贷款的利息，不会额外增加建设单位的财务成本。第四，将建设总包的潜在购买价值在销售环节体现，以量身定制的模式降低了销售压力、舒缓了募资压力，同时也开拓了一条持有型物业的退出渠道。
（三）通过不同金融产品资金链实现商业资产购买客户的投资价值
商业地产全价值链股权投资模式还可以使商业资产的购买客户包括整体购买客户与小业主通过参与资金链中不同金融产品的投资，实现他们的投资价值。这些客户可以次级LP的身份参与初期的政府产业基金，以优先级LP身份参与总包方发起的信托计划，也可以公众投资人的身份参与类REITs平台融资。基金作为项目公司的股东，可以在注资前与原股东签订对赌合约，基金对部分物业享有优先购买权、优先租赁权，一旦触发行权条件（例如基金退出、获得预售许可），基金的投资人作为物业的潜在购买者和租赁人与物业资产的持有人项目公司可以直接签订房屋买卖或长期租约。一般大面积需求的租赁客户相对于小面积租赁客户而言是处于优势地位的，如果基金或商业管理公司作为若干小面积租赁客户的代表，在项目建设之初，就以专业化的知识和经验筹划未来的运营，并统一协调业主和租户在租期、租金涨幅、业主更替、使用功能等方面的利益，无疑为后期商业租金的增加、商业物业价值的增加奠定了良好的基础，实现了业主、租户双赢的良好局面。这种模式对潜在的商业购买客户、小业主的吸引力有三点：一是提前锁定了目标物业。将销售或租赁工作延伸至项目初期，以认购基金份额的形式提前锁定物业的潜在购买者和租赁人。二是房屋购置首期款支付周期的延长降低了小业主的经济压力。三是以基金分红的形式提前获得了资产投资的“租金”收益。
（四）通过类REITs平台实现商业产业基金原始股东的财富价值
将产生稳定租金收入的成熟商业资产进入类REITs平台，通过资产证券化的方式向不特定的公众募集资金。通过类REITs平台融资，借助资本市场的“市盈率”杠杆对商业资产的租金进行放大，实现了投资商业产业基金原始股东财富价值的增加；资产进入平台后通过专业团队的运营，以定期派发红利的形式为公众提供稳定的收益。
结论
综上所述，成功开发运营商业地产的核心是“优秀的商业策划、招商、运营管理团队”和“基于商业物业全寿命的证券化资本运作”，这两个核心的本质是对地产行业“人”和“财”价值的深度挖掘，进而通过地产即“物”这个载体实现“人”与“财”被挖掘价值的经济体现，笔者将这种基于深度挖掘地产开发要素的模式定义为“全价值链商业地产模式”。
其核心是以股权投资模式、按商业物业不同开发运营阶段组合不同类型的资金，通过资金放大“人、财、物”在开发链条中的附加价值，确保持有型商业物业运营和处置价值的最大化。全价值链商业地产模式的核心是以轻资产运营方式将运营与重资产剥离，以费用收费模式替代资产收益。具体操作方式是运用私募股权投资（PE）、信托计划与公募基金（REITs）相组合的金融手段在不同阶段为商业地产项目开发、收购和持有经营提供强大的资金支持。通过私募基金投资开发型物业，并对商业物业进行先行收购和管理，充当预上市资产的孵化器，待成熟后出售给上市基金。资产管理公司即房地产基金管理者，对私募和公募基金的参股或控股使得其在整个资本运作过程中有足够的控制力。在操作的全过程中遵循资产类型与投资人相匹配的原则，实行物业细分，即按照不同标准进行物业分类，并为每种细分的资产匹配相应的PE或REITs。在商业物业可行性研究分析的初期，开发商就需要将政府（土地供应平台）、建设总包单位（建设平台）、租户和购买人（商业运营平台）、基金及基金管理公司（融资平台）等资源进行深度价值挖掘，目的是募集资金开发建设、提前铺路锁定销售对象、拓展退出渠道。全价值链商业地产模式的精髓是对产业链参与单位的资源整合，建立动态的、多赢的、风险互担的利益价值共同体。目前国内大型的、持有型商业资产一般交易周期普遍较长、交易价格不高，造成这种客观现实的主要原因是购买人对物业未来价值的测算差异、缺乏专业的商业运营团队来支持购买决心、短期内无法了解现有租户对物业持续租赁的忠诚度等。
