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不动产测绘与管理范文1
【摘要】房产测绘是一项基础性测绘工作，是不动产测绘的重要组成部分，房产测绘的工作主要包括房产平面控制测量、房产要素测量、房产图测绘、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查与验收等，在房产测绘中，房产平面控制测量是房产测绘的第一步，也是关键一步，房产面积的测算主要包括建筑面积、a权面积、房屋用地面积、公摊面积等；房产变更测量是由于房屋产权等信息不断发生变化而需要不断进行的一项经常性测量工作；成果资料的检查与验收是房产测绘的关键一步，是保证房产测量的质量，为日后产权登记、转移以及解决房产纠纷提供准确依据的重要工作。
【关键词】不动产统一登记；房产测绘
一、不动产登记改革
不动产登记是《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产权及其变动事项记录于不动产登记簿的事实。作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生司法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。2013年3月，国务院办公厅下发关于不动产登记改革的通知，要求在2014年6月底之前出台并且实行不动产统一登记制度。不动产登记目前处于分散状态，分为登记机关、登记内容和登记依据三部分。不动产登记这种分散状态也使得不动产测绘难以有效统一。当前不动产测绘主要有房产测绘、地籍测绘、林业测绘等方面，可以预见，随着不动产统一登记改革的逐步实施，不动产测绘也将随之发生变化，各部分测绘工作将能得到统一，不同类型的不动产测绘将有机结合，标准更加明确，有效减少重复测量。
二、房产测绘简介
房产测绘较早提出并实现了数字化测绘系统，充分利用了GPS、RS、GIS以及摄影测量等现代测绘技术，为政府以及房产相关行业提供了及时、准确的房产信息。房产测绘是不动产登记的重要组成部分，不动产统一登记为不动产测绘提出了更高的要求，房产测绘因其数字化、信息化、网络化的特别点，更能适应不动产统一登记的需求而变得尤为重要。
房产权利人在申请登记之前，到房产测绘窗口申请房产测绘。经过测绘人员的现场测量勘察，获得房产测量信息，并经过审核人员的审核，获得房产登记。在审核阶段，审核人员无需到实地勘察，直接在房产信息系统中打开GIS图形，观察房屋坐落、权属、位置关系、周边道路等，方便有效的确定房屋楼盘表，进而确定该房屋的现状信息。可见，房产测量的精度和准确性，直接影响房产登记结果。房产管理中的房产测绘工作，由主管房地产的行政部门委托具有房产测量资质的测绘单位进行。房产测绘单位与委托人不应有任何利害关系，且是独立的经济实体。房产测绘的技术标准，在国家层面上主要有《测绘法》、《国家标准房产测量规范》、《房产测绘管理办法》等，在地方上也有房产测绘管理办法的细则，在测量的过程中需要严格执行。
三、房产测绘在不动产统一登记中的应用与前景
不动产统一登记是指全国房屋、土地、林地、湖泊、海洋等不动产统一登记在册，基本做到登记机关、登记内容、登记依据、信息管理平台一体化。其中，建立全国统一的不动产信息管理平台，使得不动产的登记、审批、交易信息在各个部门之间统一共享，提高不动产信息的流通效率，提高政府部门的办事效率，降低不动产测绘的重复率，是不动产统一登记改革的重点。随着现代测绘技术的发展，以GNSS、GIS、RS以及摄影测量技术为核心的数字化测绘，其数据采集、存储、管理、传输方式，非常好的适应了现代电子信息系统的快速发展，为构建不动产统一登记信息平台提供了技术基础。在几个不动产测绘细分领域中，房产测绘最早在2002就提出“数字化房产测绘”的概念。数字化房产测绘是以房产为对象，建立信息化、智能化、网络化的房产数字信息系统。数字化房产测绘是充分利用GPS、RS、GIS、摄影测量等现代测绘技术进行房产信息的采集、存储和管理，并利用工作流、办公自动化、云技术等实现数据格式统一、快速查询、平台共享等目标。现代中国城市建设速度非常快，房产信息变化频繁，需要房产测绘人员快速、高效、准确的采集房产信息，并实时更新。数字化房产测绘能够保证房产信息的准确、有效，为政府部门的房产办公提供坚实的技术保障。因此，在构建数字化信息平台领域，房产测绘相对于地籍测绘、林地测绘更能满足不动产统一登记的需要。
随着经济的快速发展，房价也在不断攀升。人民群众对于房屋面积等房产信息越来越重视。房产测绘作为房产信息的数据来源，其准确性、及时性变为尤为重要，房产测绘在不动产登记中的作用非常重大。在不动产统一登记的大背景下，房产测绘主要有以下几个重要作用。
（一）房产测绘为房产以及相关权益提供技术保障，为解决房产纠纷等问题提供数据依据。权利人或者利害关系人通过申请房产测绘获得房产数据信息，为不动产登记提供依据，保障权利人的权益不受损害。
（二）房产测绘能够为房地产管理部门提供详细、专业的信息。房地产测绘根据当前房地产开发的基础图纸绘制房地产控制图，使得房地产信息清楚、详尽的存储在房地产信息管理系统中，为房产使用者以及登记管理者提供参考信息。
（三）房产测绘能够为房地产市场提供准确的数据资料。房产测绘通过对城市房产建筑的测量和绘制，为房地产开发商提供该城市的住房面积、位置分布等信息，使其能够做出更加科学合理的商业决策。同时，房产测绘也为住房购买者提供准确、及时的住房数据，保障消费者的合法权益。
（四）房产测绘能够为政府规划部门提供数据参考。目前我国城市建设以及城镇化建设依旧很快，房产信息变更更加频繁，而政府决策部门在制定发展计划，进行拆迁改造、道路扩建、地铁、轻轨开发时则需要准确的数据依据。房产测绘的数字化、信息化、网络化、一体化的特点能够很好的满足这一要求。
四、结论
房产测绘与人房产权益息息相关，在不动产各个领域中经济价值最高，因此，房产测绘在不动产统一登记后将变得更为重要。不动产统一登记也为不动产测绘提出了更高的要求。房产测绘作为不动产测绘中重要部分，其市场准入方面发展较为成熟，信息化、现代化的房产测绘系统也较为完善，将能够更加适应不动产统一登记中信息化平台的发展要求，为不动产统一登记工作的顺利开展提供有力的技术支持。
参考文献：
[1]何欢乐，姜栋，张鹏.切实推进中国不动产统一登记的新思路DD解决分散登记问题的过渡期方案[J].中国土地科学，2013（7）
不动产测绘与管理范文2
1.房产测绘单位对相关技术规范理解、掌握差异性带来的登记风险
根据《房产测绘管理办法》，房产测绘应由房屋权利申请人、房屋权利人或者其他利害关系人自行委托具有测绘资质的测绘单位进行。房产测绘行业面临着由集中统一测绘逐步向市场放开转变或在已经市场化的前提下结合登记职能的调整重新洗牌。这一转变，将会打破政府集中统一测绘时，对相关技术规范理解、建筑部位面积计算、共有面积分摊掌握的一致性。必然会出现不同测绘单位对同样建筑部位测绘方法不同、面积不同、共有面积分摊不同的局面。这种情况相对不动产登记职能分工，由于测绘项目所在区域不同、同一项目不同楼测绘单位、登记时间不同，加之登记人员对建筑部位具体的面积计算方法不够了解，使得其隐蔽性极强，登记过程中极难发现，从而给登记带来风险。这种乱象影响登记机关形象、侵害购房人权益，同时会引讼、，并且因为房产测绘共有面积分摊的特点，“面积一户错、户户都要修改”，加之已登记房屋可能存在抵押、查封等情况，造成更正登记的难度巨大。
2.建成房屋与规划审批图纸不一致带来的房屋登记风险
探讨这个问题之前，有必要先对目前的房产测绘方法进行介绍。根据《房产测量规范》（GBT17986-2000），房产测绘要实地逐户量取边长尺寸。根据《房产测绘管理办法》，房产测绘成果资料应当与房产自然状况保持一致。但在目前的实际操作中，大量存在着建成房屋与规划批准图纸不完全一致的情况，考虑到不动产登记机构仍要以房屋的规划批准文件对合法建造的房屋进行登记，在政府集中统一测绘条件下，测绘单位往往会要求建设单位补充提供与房屋现状一致的规划变更图纸，从而确保满足登记合法性、安全性的同时，符合规范、规章对于房产测绘现场实测的要求。当然，这种后补规划变更图纸的做法，因其办理程序并不通畅，也存在着建设单位申请办理房产测绘、登记的难度大、购房群众不能及时取得所有权证书的尴尬。
登记职能下放、房产测绘依法走向市场后，测绘单位要求建设单位提供规划变更图纸的局面将不复存在，房产测绘成果资料将在法规和实际操作层面真正意义上实现“与自然现状保持一致”。尽管《不动产登记暂行条例》中提出“不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当查验不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致。不动产登记机构可以对申请房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记的不动产进行实地查看”。但是鉴于逐户查验难度巨大、登记从业人员对房产测绘专业技术不甚了解、登记机构对测绘单位技术“把关”的思维意识短期内尚不能完全消除。按现状测绘导致的与规划批准不一致或未经审批的房屋建筑部位被误登记、设定他项权的风险将给不动产登记带来新的考验。
3.规划审批房屋面积与房产测绘面积计算依据差异给不动产登记带来的登记实质风险和行政不作为风险
目前，用于建设工程规划许可审批和规划验收的房屋面积数据各地多数依据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2013）。而用于不动产登记、房地产开发利用、交易的房屋面积数据均依据《房产测量规范》（17986-2000）。两规范在房屋面积计算的相关规定上存在诸多不同之处。规范的差异和不同人员对技术条款理解的差异，造成规划许可面积与房屋预测算面积不同、规划验收面积与房屋登记测量面积不同。
但是，在新形势下，因不同管理行为所需的房屋面积时常是不同测绘单位、甚至是建筑设计单位进行计算，对复杂的技术规范理解和掌握程度不同，不动产登记机构实际操作中很难核实哪些面积差异是由规范条款不同造成的所谓“合理差异”。这些将可能造成实际超规模建设房屋，甚至是规划未批准的房屋部位被正常登记的实质风险 。而对于核实出不属于规范不同造成的差异，在部门间协调配合、数据共享、政策支持尚在改革进程中的当下，解决处理存在一定难度。一头是购房群众急于办证、一头是开发企业绞尽脑汁东撞西碰，不动产登记机构也忙于部门间左右研究协调，给产生行政不作为风险埋下了隐患。
4.房屋登记测绘成果与房屋面积预测算成果差异性给不动产登记带来的风险
房屋面积预测算成果是用于商品房销售的重要属性数据，因其作为房屋价值、各种税费等的衡量载体，关乎购房人切身利益。房屋登记测绘成果作为不动产登记的重要属性数据，是对预测算成果的确认和修正，在房屋销售、登记信息系统中起到不动产登记单元前后衔接、建立关联、数据匹配的关键作用。房屋登记测绘成果与房屋面积预测算成果面积上的差异处理，虽然在商品房买卖合同中已有约定、在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》里也有阐述，但诸多购房群众因涉及补缴房屋差价仍对此十分关注。在政府集中统一测绘条件下，房屋面积预测算和登记测绘均由一家测绘单位完成，登记测绘是基于预测算成果结合变更图纸和房屋现状的修正，面积计算方法、共有建筑面积分摊方法前后基本能够取得一致。因设计变更产生的前后面积差异也有依据可循。测绘单位基本能够应对购房人关于前后面积差异的咨询、、诉讼。在多家测绘单位介入房产测绘情况下，房屋面积预测算、登记测绘不可避免地出现不同测绘单位对面积计算方法、根据服务范围确定的共有面积分摊，甚至是影响分摊的功能区划分均存在不同认知、更不可能去对比分析预测算和登记测绘户室面积差异大的原因，这将会给前后面积差异引入放大的可能，且无论是预测算还是登记测绘面积错误，或是都不违反规范的前后做法差异造成的面积差异一律都会变成购房人对不动产登记数据的不认可，咨询、、诉讼也都将剑指登记机构。
二、规避风险的措施
1.政策层面
根据《建设部办公厅关于建筑面积计算标准问题的复函》（建办标函〔2001〕403号），“房屋产权登记面积测算应当依据GB/T17986-2000《房产测量规范》。该规范适用于房产测量，主要为房地产产权、产籍管理服务。关于规划管理中有关面积计算问题，应由各地规划主管部门负责确定。1995年12月颁布的《建筑面积计算规则》是编制工程预算、确定工程造价的依据”。目前，建设工程规划许可审批和规划验收的房屋面积计算普遍依据的《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2013），是对《建筑面积计算规则》的修订。
因此，笔者认为政策层面可统一商品房销售许可、不动产登记、建设工程规划许可审批和规划验收关于房屋面积计算的依据为《房产测量规范》（GB/T17986-2000）。同时，为更好的适应房地产发展的需求、避免规范条款的认知差异，应对《房产测量规范》（GB/T17986-2000）进行修订，简化房屋附属建筑部位面积计算方法、进一步明确共有面积分摊规则。
2.房产测绘成果监管层面
根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当查验不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致。不动产登记机构可以对申请房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记的不动产进行实地查看”。根据《房产测绘管理办法》“用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理”。不动产登记机构可设立房产测绘成果审核机构，负责结合上述风险点，研究制定房产测绘成果审核内容；负责结合房产测绘项目实际，不断归纳总结和统一新建筑形式面积计算方法；负责结合经验做法修订当地的《房产测量规范》实施细则；负责制定和统一房产测绘成果样式。只有将不动产登记审核工作做实，强化测绘成果的监督管理，方能更好的规避不动产登记风险。
3.操作层面
不动产测绘与管理范文3
关键词：不动产测绘；RTK；无人机技术
从法律的角度出发不动产是指自然存在或由法律规定的不可移动的财产，例如土地、山林、水域、草原、建筑物及附着于上述物体上的定着物，其既可以是自然存在的，又可以是人工创造的。对各类不动产开展测绘工作不仅能够为不动产的所有者提供充分的所有权证明，而且对于自然资源部门而言更是指导产业开发、国土空间利用的基础。
1.不动产测绘概述
1.1 不动产测绘
不动产测绘是指为了提取不动产的信息，对陆域、水域等国土空间内以及附着于各类型国土空间上的房屋、林木等不动产的地理位置、空间大小、用途等自然状态以及各类不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属信息开展各项要素测绘工作[1]。针对不同类型的不动产特征，其大致可分为地籍测绘、房产测绘、海籍测绘、林籍测绘、草原测绘等[2]，针对不同类型不动产测绘工作各自的特征，在对其开展测绘工作时所使用的测绘方法也略有不同。
1.2 地籍测绘
地籍测绘是较为注重宗地之间的水平位置关系，而对于高程数据一般不做测量要求，由于地籍测绘时所涉及的测绘面积较大，因而所需解析的界址点数量极其庞大。在地籍测绘中所使用的的比例尺从1 ∶500 到1 ∶20000 ，成果图的比例尺越大则表示其中所绘制的各类要素越齐全，而绘图的成本也相应提高。为了起到节约测绘成本的目的，因此针对不同使用价值的土地采用了不同比例尺进行地籍测绘。
1.3 房产测绘
房产测绘作为不动产测绘中最为常见的工作内容，其主要是为了明确各类房产与周边房产之间的水平位置关系，而相关房产测绘成果―房产图是证明房产所有人的最终依据。在所有类型的不动产测绘成果中，房产测绘成果图所采用的测绘比例尺最大，即1 ∶500 或1 ∶1000 两种，尤其是在绘制房产分宗图和分户图时，为了提高图纸的精确性，其所采用的比例尺甚至可以达到1 ∶100 或1 ∶200 ，从而避免在界址点的点位中出现误差[3]。
1.4 林权和草原测绘
林地和草原的测绘工作具有相同的测绘要求，其较为注重对林地和草原中生长的植被种类进行核查，从而获取森林和草原的消长，同时对于林地和草原的边界测定也作为相关测绘工作的具体要求。在开展林地和草原测绘工作时，通常采用卫星遥感资料、航拍影像资料等技术成果。
1.5 水籍测绘
在对包含河道、湖泊、海域等水体测绘时，所采取的测绘技术与陆域上的测绘技术有着明显的区别，主要是由于水体会随着水位的变化而造成空间位置的变化。在进行测绘时除了各类不动产的位置等属性外，还包括了水域内滩地、沙洲、无人岛屿、码头等信息，同时还需对每一片水域的所有权、使用权、使用功能等信息进行调查。
2.无人机倾斜摄影测量技术在不动产测绘中的应用
传统的不动产测绘成果往往停留在平面图纸上，图像缺乏立体感，通过无人机倾斜摄影测量技术所得出的相关成果能够对建筑物进行全方位、多角度的测不动产测绘中测绘工程技术的实践应用研究肖建红（江西省吉安市自然资源局吉州分局，江西吉安343000 ）摘要测绘技术对于不动产领域的发展，起到了重要的影响作用。本文以不动产及不动产测绘工作的概念和分类介绍为量，从而使得测绘成果更具有直观性，尤其适合城区中对建筑物进行房产测绘工作。
2.1 技术原理和优势
无人机倾斜摄影测量技术集无人机技术、航空摄影技术、GPS定位技术等多种测绘技术于一体，通过在同一无人机平台上设置多个图像传感器，通过对测量物体不同角度的影像成果共同构建出物体三维模型的新型测绘技术。无人机倾斜摄影测量技术主要分为外业测量和内业数据处理等两大部分，其中外业测量包括了航线规划、像控点布测、航拍影像采集等环节；内业数据处理则包括了空三加密、三维模型构建、数据质检等环节。通过无人机倾斜摄影测量技术所获得测绘成果克服了传统测绘技术二维化的束缚，使得测绘成果能够更加直观地表现测绘对象的状况、相对位置、界址、用途等属性信息，尤其是每层建筑的详细信息均可在三维模型上予以体现。同时利用无人机平台进行图像采集，大大提高了测绘工作效率，对于降低作业风险和成本也有着积极的作用。
2.2 技术应用
航线规划对于无人机倾斜摄影测量技术所获取的图像质量有着直接的影响，而航线规划的关键在行高度设置与影像重叠度控制等两项内容。飞行高度关系主要关系到影像资料的清晰度，通常情况下在进行无人机飞行高度控制时可参照以下计算模型H=FxGSD/B，其中H为设置高度；F为无人机平台所搭载的摄像头焦距；GSD为影像成果的地面分辨率；B为像素元大小[4]，但在实际操作中还应考虑到测量区域建筑和植物的高度以及气候条件对于无人机飞行稳定性的影响等因素。在进行影响重叠度控制时，既应注意正射影像图的质量，也应注意倾斜影像资料的质量，通过大量实践案例验证航向重叠度通常为50%至80%、旁向重叠度通常为15%至55%。在最终进行航拍线路时除了结合已经确定的飞行高度与影像重叠度外，还考虑测量对象面积以及飞行器持续作业时间、风力大小等客观因素。为了提高飞行器定位数据的准确性，还需要在航拍前在测量区域进行摄像控制点（以下简称像控点）的布测。在进行像控点布设时应根据测量对象面积、区域内构筑物分布密度，区域高程差等因素，但像控点布设完成后，还需依靠对其空间坐标进行测量和校核，以免像控点的精度影响空三成果质量。每次进行航拍摄影前应对无人机进行仔细检测，确保飞行器及其搭载的传感器、定位设备均处于正常工作状态，鉴于目前的无人机可按照预先设定的飞行线路进行自主飞行，在航拍期间除了遭遇降雨、间歇性强风等特殊情况外，无需过多地人工干预飞行线路。通过前期布设的像控点，无人机可利用三角定位原理进行准确飞行。当飞行结束后需填写相关飞行信息记录，如测量时间、光照强度、太阳高度等，以便后期可参照相关飞行记录进行补测。无人机倾斜影像处理中必须使用空三测量应用的原始数据，首先利用相应的计算方法处理空中三角网，随后导入前期布设的像控点空间数据，从而保证POS数据的准确性，接着运用数字模型对整体范围进行平差处理得到外方位元素，便可获得倾斜测量模型的三维坐标数据。目前，影像匹配与三维模型构建环节已基本实现软件自动化，例如Smart3DCapture可在导入影像资料、POS数据以及传感器尺寸与焦距等信息后自动进行影像匹配，而在完成空三精度和空三模型的完整性后，便可开始三维模型搭建，其所生成的三维模型数据依次为高密度点云数据模型、不规则三角网数据模型、白模型，最后通过对白模型进行纹理处理便可得到测绘对象的三维模型[5]。
2.3 应用建议
由于在城市区域进行房产测绘时，测绘对象周边的建筑物会对无人机的GPS定位信号产生干扰，为提高测绘精度可在无人机升空前利用GPS-RTK等技术对飞控点的空间坐标数据进行校核，以此来提高测绘成果的空间精度。同时，在城区建筑群中飞行，尤其是部分高层建筑物群中，建筑物之间的“穿堂风”对于无人机飞行的稳定性会产生较大影响，为此可采用飞行控制能力强、滞空时间久、搭载能力强的无人机型号，利用无人机自身的动力系统和自主飞控系统来应对突然产生的横风，进而获取到更加清晰稳定的图像。
3.RTK技术在不动产测绘中的应用
3.1RTK技术原理和优势
RTK测量技术便是通过建立测量中心站的前提下，测量人员通过与中心站之间建立起数据通道，将从测量点所获得定位参数传递给中心站由其进行坐标结果和定位精度的解算，最终获得测量点坐标信息的测量技术。一套完整的RTK测量系统通常由中心站、移动测量设备、数据通道等三个部分组成，其中中心站包括了定位型号收发设备、数据解算设备、数据存储设备等，移动测量设备则主要用于发送测量点的定位参数，数据通道用于保障中心站与移动测量设备之间的数据交互。RTK测量技术在不动产测绘中的应用优势在于测绘成果的水平误差可控制在30mm之间，如通过加密中心站的策略其测量误差可进一步缩小，其误差进度远远小于地籍测绘标准中1 级基准点50mm的控制要求。通过数据转换软件可直接记录测量点位的坐标信息，并可在各类终端上直接进行标记和图形成果输出。同时，RTK技术对于卫星通信信号的依赖较少，即使遇到测量点上空云层较厚或处于城市立交桥下、高层建筑群等信号较弱区域时，也可通过与中心站之间的数据交互来确保测量精度，而数据通道既可采用手机通讯讯号，又可采用无线电通讯讯号，极大地保证了数据交互的稳定性。（如图1 所示）：
3.2RTK技术的应用
虽然RTK技术在水平坐标的测量精度上明显优于垂直坐标的测量精度，但目前对于地籍测绘中水平精度的控制要求明显高于垂直精度，我国大多数城市内地坪的垂直高度差均小于50m，而城市内由于各类构筑物的遮挡以及地籍测绘的精度要求明显高于农村区域，故在城市区域中建立RTK中心站系统来提高测绘工作效率是十分必要和可行的，我国东南沿海某计划单列市所实施的全域性RTK技术已取得了丰硕的技术成果。该市陆域东西宽约130km、南北长约150km，根据路域面积大小在架构全域性RTK中心站时，采用了先中心城区后城郊乡镇的辐射式布站方案，五年期间共在该市境内完成了十一处中心站、一处控制中心站及数据库、一套通讯网络以及各类测绘终端等系统组件构建工作。其中中心站之间的最大直线距离为50km、最小直线距离为10km，而上述中心站的选址工作也参考了所在地土地类型和使用性质等因素，从而在保证测量精度的前提下对整个系统的造价起到较好的控制作用。为了提高测绘数据的精度，该系统在构建时便采用了双向数据校核来提高数据的稳定性，在系统覆盖范围内进行不动产测绘时，测绘终端始终会接收到两个以上中心站所提供的定位数据，一旦测量点周边的中心站的GPS信号由于云层覆盖或定位卫星数量较少而导致定位数据丢失等情况，则中心站立即向控制中心请求校核定位数据并通过通讯网络系统将定位数据发送给测量终端。控制中心则负责对全域内的中心站进行监管，定期对中心站的定位数据进行校核，而控制中心内的数据库系统也承担了所有测绘数据存储工作。通过该系统建立该市域内的地籍测绘成果基本达到1 ∶500 ，而在界址点测量精度的控制上也远远优于规划要求。（如表1 所示）：
3.3 应用建议
该系统建成于2010 年，在系统使用期间测绘人员不断对测量误差值进行了分析，并提出了部分改进建议。（1 ）该系统的通讯数据是采用无线电进行传输，无线电信号通过电离层反射给中心站，而在此期间势必会存在电离层延迟误差。针对电离层延时误差特性，测绘人员结合实际经验在测绘时采用不同频率的无线电信号来进行数据通讯，从而利用不同频率电磁波在传播速度上的差异对延迟误差进行修正，而实际测量数据证明采用该改进措施后误差修正率不低于90%。同时，针对该市特殊的气候条件，测绘人员还发现在夜间无线电信号强度明显优于白昼，上午的信号优于下午，故在安排测绘工作时间时可选择信号较强的时段。（2 ）对于无线电信号在对流层的延迟误差，除了通过系统参数设置进行修正外，还可利用在两处垂直高度差较大的中心站之间建设新的中心站来降低对流层的延时误差。（3 ）测绘人员在实地测量时发现测量终端周边如存在大范围的水面、铺装地面、建筑物的玻璃幕墙时，会大大降低无线电工作效率，可采用适当延长测绘观察时间来抵消上述不利影响。在无线电收发选择上可采用屏蔽性能较好的扼流圈天线，以提高传输的稳定性。
4.结束语
综上所述，通过强化不动产测绘领域的技术创新，对于国土空间的精细化管理有着至关重要的意义，同时针对当前我国测绘领域发展状态，深化技术性的改革创新，提升对新技术、新设备、新应用的发展理念，已经成为行业重要的发展共识，从而推动我国不动产测绘工作的稳定发展。
参考文献
【1 】周钰磊.谈测绘工程技术在不动产测量中的实践应用[J].科技风，2020(2):118.
【2 】赵哲军，廖晓红.不动产测绘中测绘工程技术的应用分析[J].江西测绘，2019(4):61-64.
【3 】何晶.不动产测绘中测绘工程技术的实践应用[J].科学技术创新，2019(28):50-51.
不动产测绘与管理范文4
(一)物权确定、特定原则的涵义
由于物权属于支配权，它使权利人可以对特定的物进行排他性的支配，因此物权的客体必须是单个的、特定的。原则上，无论是所有权、用益物权还是担保物权，都必须指向特定的物。这就是所谓的“物权特定原则”，该原则也称“物权客体特定原则”，它要求物权的客体必须是单个的、特定的物。具体来说，物权特定原则有两层含义：其一，《物权法》不承认集合物上可以存在所有权，一个特定的物上只能有一个所有权，任何物上不可能同时存在两个以上的所有权；其二，作为物权客体的物必须是单个的物，即具有独立性的，可以被独立加以支配的物。只有坚持物权特定的原则，才能有效明确物的归属、保证每一个经济上有价值的物能够被独立加以支配并投入流通，从而实现对物的有效利用。
物权人有权对其享有的物权加以处分。如果处分的对象不确定，外界第三人将无从得知哪一个物上的物权发生了变动，对于交易安全的保护显然是不利的。因此，物权人的处分行为指向的必须是已经确定或者至少是可以确定的物，此即“物权确定原则”。例如，甲与乙订立房屋买卖合同，甲将房屋的所有权转移给乙，甲这一处分行为必须指向的是具体的房屋，而非泛泛的某一类或某一些房屋。
尽管《物权法》第181条规定了动产浮动抵押制度，允许企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的、将有的生产设备、原材料、半成品、产品设定抵押。但是，在抵押权实现时，抵押财产仍然必须被特定下来。故此，动产浮动抵押也并未违反物权特定与物权确定的原则。
不动产登记法属于不动产物权程序法，自当遵循物权特定原则与物权确定原则。首先，被记载入登记簿的不动产必须是特定的和确定的。不动产虽不可移动，但因其相互连接，所以必须运用不动产测量制度将不动产从地理空间上将位置或坐落加以确定，并明确该不动产的界址、面积等其他自然状况，使之成为独立的、特定的物，方能成为物权支配的标的物并被记载于不动产登记簿。即便是正在建造或尚未建造的建筑物，虽未成为独立的不动产，仍必须是可以特定的或可以确定的，方能成为物权的客体，进行不动产登记。其次，只有可以独立成为物权客体的不动产上的物权变动才能进行登记，并以登记为生效或对抗之要件。
(二)不动产登记单元的涵义
为了解决登记中不动产的特定问题，不动产登记法中就有所谓“登记单元”(也称“登记单位”)的概念。登记单元可以确保只有那些能从法律技术上加以分割，可以被特定化的不动产及其上的权利方能被记载入不动产登记簿。具体来说，具备以下三个要件的不动产才满足登记单元的要求。
1.具有明确的界址或界线
无论是土地还是房屋，只有具有明确的界址或界线时，才能和其他不动产相区分，成为确定的、单个的物，进而为物权人所支配，该物上的物权才可以被记载入不动产登记簿。故此，《物权法》第11条明确规定，当事人在申请不动产登记时，应当提供不动产界址。如果没有明确具体的界址或界线的不动产，则该不动产并非独立的物，不能单独成为物权的客体，不符合不动产登记单元的要求。所谓不动产界址，就土地而言，意味着土地的三维空间范围必须是界线封闭的。只有这样，它才是法律意义上的土地即“地块”，而非仅仅自然资源意义上的土地。就房屋来说，不动产界址要求房屋有明确的四至界线，从而将此房屋与彼房屋相区分，形成一个特定的、独立的物。
2.地理空间上的确定性与唯一性
土地和房屋属于不动产，不可移动。因此，任何不动产都必须能够从地理位置上加以确定。对于土地而言，确定地理位置的方法是依靠地籍测量形成的地籍图或地籍册。地籍图或地籍册赋予每一个地块以唯一的、确定不变的号码，登记簿上通过援引该号码以确定土地的地理位置，据此形成地籍图或地籍册与土地登记簿的关联性。至于房屋的地理位置即坐落，则需要通过房地产基础测绘形成的房地产分幅平面图与房地产项目测绘形成的房地产分丘平面图、房地产分层分户平面图等加以确定，并赋予唯一、确定不变的号码，据此形成房地产测绘资料与房屋登记簿之间的关联性。
3.具有独立的使用价值
不动产属于物，具有使用价值，能够满足人们的生产、生活的需要。因此，只有那些具有实际价值的不动产才能成为不动产登记的单元。例如，最高人民法院颁布的《建筑物区分所有权解释》第2条明确要求建筑区划内的房屋必须“具有利用上的独立性，可以排他使用”，方属于《物权法》第6章所称的“专有部分”。
二、土地的登记单元
(一)地籍块与地籍册
只有当土地能够被精确地加以测绘(测量与制图)，从而使其位置与范围被毫无疑问地确定下来时，土地登记制度才能发挥其功能。在法律上，实现确定土地位置与范围这一任务的是通过官方地籍测量制度形成的地籍册或地籍图。地籍测量是指利用测量仪器和测量技术，在一定区域内，测量每块地的位置、形状、界址、面积，从而绘制地籍图或地籍册，明了土地的分布状况，为土地登记提供依据的活动。地籍图或地籍册就是在地籍测量后绘制的，用以表示土地的位置、界址及形状的官方图册。透过地籍图或地籍册，人们可以清晰地了解地块的位置、界址、形状、面积、用途等自然状况，而被纳入地籍册或地籍图的每一个地块，会获得一个特定的号码，从而成为所谓的地籍块。土地登记簿应依据地籍册来标明被登记的土地。例如，德国《土地登记条例》第2条规定，“在土地登记簿中，应当通过各州的官方目录来标明土地”。这个官方目录指的就是地籍册，其目的是为了在地理位置上确定地块(Grundstueck)，从而使得地块能够被特定下来，成为物权的客体，以便进入法律交易中。每一个被纳入地籍册中的地块都会获得一个特定的号码(该号码由数字与地籍号组成)，在地籍册中取得特定号码的地块为“地籍块”。
(二)我国的土地登记单元为宗地
在我国，地籍块就是所谓的“宗地”。《城镇地籍调查规程》规定，地籍调查以一宗地为单位。凡是被权属界址线所封闭的地块，称为一宗地。一个地块内由几个土地使用者共同使用而其间又难以划清权属界线的，也称为一宗地。大型企事业单位用地内具有法人资格的独立经济核算单位用地应独立分宗。地籍编号以行政区为单位，按街道、宗两级编号，对于较大城市可按街道、街坊、宗三级编号。地籍号统一自左到右、自上而下，由“1”号开始顺序编号。同一街道、街坊、宗地被两幅以上基本地籍图分割时，应注记同一地籍号。界址点应按街坊或图幅统一编号。
通过地籍调查形成的主要成果就是地籍图，包括基本地籍图和宗地图。基本地籍图是全面反映房屋及其用地的位置和权属状况的基本图，是测制宗地图的基础，包括分幅铅笔原图、着墨二底图。基本地籍图比例尺一般为1：500或1：
i000，城镇宜采用1：500，独立工矿和村庄也可采用1：2000。基本地籍图中分幅铅笔原图包括的内容为：各级行政界线，地籍平面控制点，地籍编号，宗地界址点及界址线，街道名称、门牌号，在宗地内能注记下的单位名称，河流、湖泊及其名称，必要的建筑物、构筑物，地类号，宗地面积。而着墨二底图内容除不注宗地面积外，其他与铅笔原图相同。宗地图只表示特定的宗地及其四至的内容，是土地证书和宗地档案的附图，一般用32开、16开、8开纸，从基本地籍图上蒙绘或复制，宗地过大或过小时可调整比例尺绘制。宗地图的内容包括：本宗地号、地类号、宗地面积、界址点及界址点号、界址边长；邻宗地号及邻宗地界址示意线等。
由于地籍册上的地籍块是宗地，因此我国的土地登记单元也就是宗地。《土地登记办法》第5条第1款规定：“土地以宗地为单位进行登记”。同条第2款规定：“宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间”。德国法上，地籍册中的一个地籍块可以构成一块“土地登记簿意义上的土地”；多个地籍块也可以共同构成一块登记簿意义上的土地，但是，一个地籍块则不能被分为数块登记簿意义上的土地。在我国，地籍图上的一宗地就是土地登记簿上的一个登记单元，一宗地不能作为多个登记单元，一个登记单元也不能包括多宗地。依据《土地登记办法》第14条以及《土地登记表格使用及填写说明》的规定，土地登记申请时，申请书应当以宗地为单位填写。如果一个土地使用权人或者所有人使用或拥有两宗以上的土地，则应当按照宗地分别填写申请。如果一宗地有多个土地使用权人的，由各个共有土地使用权人分别填写申请书，审批表也应当以宗地为单位填写。一宗地有多个土地使用权人的，按照各共有使用权人的土地情况分别填写审批表。土地登记机构在办理土地登记时，应按照下列规定办理登记手续。
1.根据对土地登记申请的审核结果，以宗地为单位填写土地登记簿。土地登记簿由每宗地的土地登记卡、土地登记卡续表、共用宗土地登记卡目录三部分组成。如果是土地权利人独自拥有一宗地的，土地登记时，只填写土地登记卡及续表。如果是两个以上的土地使用权人共同使用一宗地，土地登记时，填写宗地土地登记卡及续表、共用宗土地登记卡目录、各土地使用权人土地登记卡及续表。
2.根据土地登记簿的相关内容，以权利人为单位填写土地归户卡。土地归户卡以土地权利人为单位填写，土地权利人在同一县级行政区域内拥有、使用两宗以上土地的，应当填写在同一土地归户卡上。
三、房屋的登记单元
(一)房地产测绘资料
房地产测绘资料包括房地产分幅平面图、房地产分丘平面图、房地产分层分户平面图等。这些测绘资料主要就是用于确定房屋的建筑面积、地理位置、界线范围等自然状况，登记簿中记载的房屋的自然状况就来自于其中。没有房地产测绘资料，就无法确定房屋的位置、面积、界址，房屋就不可能作为特定的物被记载于房屋登记簿，进而展现其上的权利状况。
按照测绘的范围不同，房地产测绘可分为房地产基础测绘与房地产项目测绘。房地产基础测绘是指在一个城市或一个地域中，大范围建立整体的房地产平面控制图，测绘全面反映房屋及其用地位置和权属状况的基本图――房地产分幅平面图。房地产分幅平面图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等基本状况的基本图，它是房地产基础测绘的成果，也是测绘房地产分丘平面图、房地产分层分户平面图的基础资料。房地产分幅平面图的测绘范围包括城市、县城、建制镇的建成区和建成区以外的工矿、企事业单位及与其毗连的居民点。
房地产项目测绘是指在房地产管理与经营中，根据需要或申请人的要求，测绘房地产分丘平面图、房地产分层分户平面及相关资料。房地产分丘平面图是房地产分幅平面图的局部图，它反映的是本丘内所有房屋及其用地情况、权属位置、分界点、房角点、房屋建筑面积、用地面积、四至关系、权属状况等内容。依据《房产测量规范》，房屋用地调查与测绘以丘为单元分户进行，丘是指地表上一块有界空间的地块，一个地块只属于一个产权单元时称独立丘，一个地块属于几个产权单元时称组合丘。丘的划分标准为：有固定界标的按固定界标划分、没有固定界标的按自然界线划分。丘的编号按市、市辖区(县)、房产区、房产分区、丘五级编号。
房地产分层分户图是指在房地产分丘图的基础上绘制的细部图，以一幢房屋或几幢房屋或一幢房屋某一层中的一户为基本单元，表示房屋权属范围的细部图，它展现的是具体的每一个房屋登记基本单元的坐落、结构、层数、面积等自然状况。因此，该图应当按照房屋登记的基本单元绘制。
(二)房屋基本单元的涵义
房屋登记基本单元也称房屋基本单元。《房屋登记办法》第10条规定：“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间”。依据这一规定可知，房屋基本单元应当具备以下三项要件。
首先，有固定界限。在我国房屋登记实践中，固定界限是指经过房屋行政管理部门审定或确认的能够明确房屋或特定空间的范围与面积的界限，如工程规划设计并施工建设的实体墙界限或永久性的围护结构界限；经过规划设计、消防、安监等部门审定批准的，以永久固定于地面的界标作为界址点构成的界限。即便是房屋经过实物分割，被分割后的新房屋，也必须具有固定的界限。例如，南京市房产管理局规定，只有当被劈分的房屋的自然状况同时满足以下条件时才能测量：各户面积均要达到25平方米以上(含25平方米)；劈分后房屋至少有三面外墙是本户独自使用的自有墙(无邻户借用)；各户有独立的出入口；分户墙体必须与原有房屋结构一致。实践中，在一些地方曾出现所谓的虚拟产权式商铺销售，开发商并不通过实体墙壁将销售的各个商铺加以区隔，而是以划线、地钉或铜条等方法将之区分开来。如果此种区分方法得到有关主管部门的审核，也属于具有固定的界限。例如，2009年合肥市房地产管理局颁布的《合肥市商业设施分割销售管理暂行规定》规定：“商业设施分割可以采用实体墙进行分割；亦可在室内装修活动结束后，采取在地面嵌入铜条的方式进行分割。以铜条嵌入方式分割的，铜条宽度不应小于1厘米；铜条末端应钉有铜钉，铜钉直径不应小于2.5厘米；铜钉应当依次进行编号，以确定出售区域的具置；编号标记应嵌入铜钉螺帽，防止损毁。商业设施分割销售后办理房屋登记时，房地产开发企业应当提供铜钉编号对照表，各办证单位按照铜钉编号对照表在房地产权证附记栏注明销售区域的四角铜钉编号”。
其次，可以独立使用。独立使用意味着房屋或特定空间能够满足人们的社会生活需要，属于法律上的物。判断是否具有独立使用价值应当从社会一般观念加以判断。在我国实践中，曾出现
一些人为了孩子上学落户等需要而一套房屋分割为非常小的部分，并要求登记机构办理房屋分割登记。登记机构在决定是否办理此种登记时，不仅要考虑被分割后的房屋是否具有固定的界限，还需要考虑是否具有独立的使用价值，如果分割后的房屋不具有独立的使用价值，则不应办理分割登记。例如，吉林省住房和城乡建设厅颁布的《吉林省房屋登记若干问题暂行规定(一)》第8条规定：“房屋分割应满足独立使用功能要求，符合强制性技术标准规定”。
再次，具有明确的、唯一的编号(幢号、室号等)。房屋建筑在土地上，房屋的编号也应建立在房屋地理定位的基础上，即先确定房屋的幢号，然后再确定户号，从而为作为登记单元的房屋编制唯一的、确定的、不变的登记基本单元代码。房屋登记基本单元代码由基本单元幢号代码与户号代码组合而成。实践中，房屋基本登记单元幢号代码的编制方法有三种：其一，基本单元所在幢的平面横纵坐标代码定位法，简称“坐标法”，即以幢西南角平面坐标表示，由横坐标(6位)、纵坐标(6位)构成；其二，基本单元所在幢地籍宗地代码定位法，简称“分宗法”，即以土地地籍分宗图为基础编制，由街坊号(3位)、宗地号(4位)、幢编号(4位)构成；其三，基本单元所在幢房产分幅分丘代码定位法，简称“分幅法”，即以房产分幅分丘图为基础编制，由分幅图(6位)、分丘图号(4位)、幢编号(4位)构成。户名代码(4位)以每幢房地产内基本单元为单位，按照一定顺序的登记流水编号。
(三)房屋基本单元的类型
依据房屋的功能，可将房屋分为住房和非住房，《房屋登记办法》第10条将房屋的基本单元分为：住房基本单元与非住房基本单元。其中，住房基本单元又进一步分为国有土地范围内的住房基本单元与集体土地范围内的住房基本单元。
1.国有土地范围内的住房基本单元
依据《房屋登记办法》第10条，国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、问等有固定界限的部分为基本单元进行登记。首先，所谓“成套住房”是指由卧室、起居室、卫生间、厨房、室内过道、客厅等不同功能的房间组成的住房。尽管成套住房中各个房间都是有规定界限的，但由于它们在空问上相连、组合起来后才能满足人们日常生活居住之用。因此，《商品房销售管理办法》第12条规定：“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售”。《房屋登记办法》也要求成套住房只能以套为登记基本单元，不能按问登记。其次，非成套住房是指不具备单独的卫生问、厨房或起居室的住房。非成套住房是我国房地产业发展初期阶段的产物，主要集中在一些建造年代较早的社区。对于那些非成套住房，则可以以房屋的幢、层、问等有固定界限的部分为基本单元进行登记。需要注意的一点是，《房屋登记办法》第10条只是规定“套”属于成套住房进行登记的基本单元，并不意味着成套住宅不能以更大的登记单元――“幢”、“层”来进行登记。例如，房地产开发企业在房屋建造完毕进行所有权初始登记时，完全可以选择可以是以幢、层或套作为登记单元。但是其按照幢进行所有权初始登记后，如果是按套销售的，则应当先办理分割登记，然后才能办理所有权转移登记。
2.集体土地范围内的住房基本单元
集体土地范围内村民住房的情况比较复杂，《房屋登记办法》第10条区分不同情形对集体土地范围内的住房基本单元做出了规定。首先，考虑到我国农村大多数村民的住房属于独立建筑，因此集体土地范围内的村民住房原则上以宅基地上独立建筑为基本单元。其次，对于几户村民利用共有宅基地上建造的村民住房，则以套、问等有固定界限的部分为基本单元。
3.非住房的基本登记单元
《房屋登记办法》第10条规定：“非住房以房屋的幢、层、套、问等有固定界限的部分为基本单元进行登记”。非住房可以成套销售，也可以按照幢、层、问来销售。无论是幢、层、套、问，只要是具有固定界限的，都属于非住房的基本单元。
不动产测绘与管理范文5
多措并举 攻坚克难
安达市不动产登记工作于2015年4月正式启动实施，在实施的过程中，安达市严格按照国家、省、市有关要求，并立足全市实际，深入研究探索，多措并举解决遇到的难点问题，使不动产登记工作取得了阶段性成果。
安达市不动广：登记局于2015年6月正式成立，为国土局内设股级管理机构，主要负责制定全市不动产统一登记工作规范，承担初审、复审和核定工作。安达市不动产登记中心于2015年8月正式成立，做为全市统一登记经办机构，为隶属于国土局的副科级事业单位，内设8个股室，领导职数一正两副，人员编制60人。主要负责全市不动产登记工作受理和发证、不动产信息平台建设和维护，以及档案管理和使用等项工作。目前，安达市不动产统一登记职责整合工作已经全部完成，分散在国土、房产、农业、畜牧和林业等部门不动产登记职责已整合到中心，统一由国土部门承担。
信息平台建设已经完成。安达市被正式确定为全国不动产登记信息平台建设试点后，通过综合比较，聘请南京国图信息股份有限公司作为安达市信息平台建设技术支撑单位，帮助安达市开展不动产登记信息平台建设的软件开发和数据更新整合、工作人员技术培训等项工作，同时制定完成了《安达市不动产统一登记信息平台建设技术方案》，市政府拨付专项经费97万元用于购置服务器、排队机和电子屏等硬件设备。目前，按照平台建设时间和任务安排，各类登记数据、软件系统及资源整合、城市地籍调查成果更新、地籍编码和房产登记数据分析匹配等项工作基本完成，不动产统一登记流程网络再造已经成形，12月中旬实现了与国土部联网上线运行。
档案资料移交稳步推进、登记服务模式初步形成。为保证房产、林业、农业、畜牧等部门原有不动产档案顺利移交，安达市在新成立的人民办事中心一楼设置了500平方米的不动产登记档案室，制定下发了《安达市不动产登记资料移交与整合方案》和《安达市不动产登记资料清理和移交的通知》，明确先行移交经过扫描的档案电子版和电子登记数据，各类图、表、卡、册等纸质资料仍然由原单位暂时保存，不动产统一登记业务开展后，按涉及的具体不动产单元进行了档案移交。
按照省政府“统筹兼顾、便民利民”要求，安达市将不动产统一登记服务大厅设在新成立的人民办事中心三楼，大厅使用面积700平方米，设置不动产登记窗口10个，房屋、林权和草原审批窗口7个，缴费和缴税窗口2个，实现了不动产统一登记和各部门的行政审批集中办理，初步达到了一站式办公标准，极大地方便了群众和企业办事。
保障措施有力 打造一流服务平台
由于开展不动产统一登记涉及部门多，覆盖范围广，所以在工作开展之初，安达市就确定了“政府主导、部门联动、统等推进”的工作思路，有力保障了此项工作的顺利推进。
按照上级有关要求，安达市成立了由市长为组长，主管副市长为副组长，由国土、财政、房产、农业、林业、畜牧等部门主要领导为成员的安达市不动产登记工作领导小组，统一领导开展全市不动产登记工作。领导小组下设办公室，办公室设在国土局。2015年4月以来，领导小组共召开联席会议4次，联席会议办公室会议7次，就职责整合、机构设立、人员划转、平台建设等工作遇到的问题进行了研究和解决。
学习借鉴外地经验、训练提升人员素质。在开展不动产登记的过程中，为了更好地学习借鉴外地先进经验，2015年8月中旬，安达市选派国土、房产、政府法制办等相关人员到四川泸州，就不动产登记工作进行了为期三天的学习。11月20日，再次选派国土局一名业务局长和几名业务骨干到四川成都和重庆等地学习不动产登记有关事宜。
为适应不动产统一登记业务需要，提高工作人员理论和系统操作水平。在不动产统一登记发证业务正式开展前，聘请南京国图信息股份有限公司技术人员对不动产登记窗口工作人员进行了信息系统操作技术培训，并由国土局统一组织系统学习了《不动产登记暂行条例》和《安达市不动产统一登记服务指南》，使全体工作人员，尤其是窗口工作人员不仅熟悉了不动产登记有关业务流程，还提高了职业道德，了解了应该遵守的具体规定，为不动产登记工作全面开展夯实了坚实基础。
围绕便民主线打造一流服务平台。在不动产统一登记信息系统安装调试完成后，安达市组织工作人员进行了为期一周的模拟登记训练。按照不同登记类型，选取多个住宅用户、商服用户、取得土地审批的工业企业作为申请人按首次登记、变更登记和转移登记等类型进行模拟训练。登记受理窗口受理申请材料，权籍调查和测绘窗口模拟进行调查和测绘，编制不动产单元号，并出具房地产平面图，审核窗口填写完善簿册、审核，缮证窗口根据审核结果打印《不动产权证书》、《不动产登记证明》并发放到申请人手中。
不动产测绘与管理范文6
【关键词】不动产；统一登记制度；实施问题；对策
一、前言
不动产统一登记制度登上历史舞台，是人类社会发展的必然趋势，通过制定和完善该项制度，能够更好落实《物权法》和保障部分人的合法权益，同时还能够有力的推动我国反腐倡廉进程，促进税收改革等工作的实施。但是，不动产登记制度在实施过程中，存在着诸多问题，对社会产生不良影响。因此，应进一步对制度实施问题和原因进行阐述，并提出合理的实施对策。
二、不动产登记制度的实施问题
不动产登记制度实施过程中，存在诸多问题，主要表现在以下方面：一是《物权法》的实施以来，明确规定统一登记范围、登记机构和登记办法，但仅仅停留在原则性的层面上，缺乏明确的方法规定，直至出现多头登记现象（国土、住建、林业、农业等相关部门都是登记部门），造成混乱。时至今日，《不动产登记条例》已出台，但各相关职能部门，因职能职责划分不明确，人员去留等多方原因，至使机构组合人员迟迟不能到位。二是重机构组合，未认真清理研究各职能部门流程再造，统一技术规范，新组合不动产登记工作团队存在各自为政的习惯。三是不动产登记工作人员的综合素质水平有待进一步提升。四是登记软件与登记业务要求不相匹配，造成登记项目缺损，给权利人造成损失，出现登记纠纷。五是登记查询制度相对不够完善，不能满足现状需求。
三、不动产登记制度不合理的原因
2013年3月《国务院机构改革和职能转变方案》进一步明确建立不动产统一登记制度，并明确各部门分工，但在实施中，仍存在以下不合理问题：一是行政主管部门之间因利益博弈，协调难度大，对统一登记管理工作带来阻力，不便提高工作效率。二是制度不配套，新旧制度未能有效衔接。三是动产登记制度实施过程中，缺乏有效监督。四是不动产登记制度实施过程中，国家未能及时建立统一信息平台，与住建、林业、农业、公安、民政等相关部门未实现信息共享，登记机构审查难度加大，尽管国家规定不允许在办理登记中出现相关证明，但为登记机构为减少登记纠纷，仍存在要求权利人提供必要证明，且因未实现信息共享，仍存在权利人重复提交申请及相关资料。五是制度规定与登记机构权利责任不相匹配，如：继承房屋登记由登记机构审查继承人，一是工作量大；二是登记机构如何把控怎样调查继承人，一旦调查有缺失，出现登记错误难承担责任等问题。
四、新形势下不动产统一登记制度有效实施的对策
新形势下，完善不动产统一登记制度尤为重要，有利于推动我国法律体系的发展进程。
1.完善不动产统一登记法律体系
在完善不动产统一登记法律体系时，应对法律体系加以科学合理的设计，形成多层级的体系，有利于推动该制度的实施进程。一是围绕《物权法》相关规定，针对不动产登记专门制定《不动产登记法》，为登记工作提供明确的规范。该法律中，应针对不动产登记的范围、机关、程序、相关人员责任、登记方式、信息查阅等方面进行明确规定，保证不动产登记的有效性。二是对现行的相关法律进行整理，消除与《不动产登记法》脱节或冲突的法律条例，以达到消除法规矛盾的目的，保证法律权威性，促进社会交易活动的深入开展。三是制定不动产登记配套的行政和地方性法规，使其更具法律效力。四是在立法允许的范围内赋予相关部门完善系列法规或规章等。
2.完善相关配套设施
新形势下，我国不动产统一登记制度的完善，建立在立法、司法、执法基础之上，具有法律效力，且与各项规章制度之间有着必要的协调性。要保证不动产统一登记制度的有效实施，应完善相关配套设施，使不动产统一登记制度趋于规范化。
一是加强不动产登记管理部门硬件建设，并构建信息联网系统，使不动产登记信息能够保持高度共享性。以房地产信息联网系统为例，从2010年起，个人住房信息系统、保障性住房信息系统、住房公积金监管系统等加以整合，构成有效的联网系统，实现不动产登记信息的高度共享，既提高不动产登记管理的水平，又为我国不动产登记信息联网系统构建提供可行的经验。
二是提高不动产登记部门人员准入门槛，力求工作人员能力素质水平的达标，对提高工作效率和质量发挥着重要作用。通过提高行业准入门槛，有利于组建一支高素质队伍，并减少登记信息失误等问题，维护人民的财产安全。
三是加强登记中有效监督，设立相应的赔偿储备金，对登记部门人员给予规范性引导，从根本上提高其工作效率。
四是加强提供登记软件公司登记政策水平培训，力求开发软件符合登记要求，并对软件公司信息管理安全问题用法的形式予以明确。
五、结论
不动产统一登记制度的有效实施，能够维护财产所有人的合法权益，同时对推动反腐倡廉进程发挥着重要作用。通过不动产统一登记制度的实施实践可知，存在一定问题，对其原因进行分析后，作者从两方面提出促进不动产统一登记制度有效实施的策略：一是完善不动产统一登记法律体系；二是完善相关配套设施，为该制度有效应用营造良好的环境条件。
参考文献：
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