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土地资源优化配置范文1
【关键词】公共选择土地资源问题对策
中图分类号： F301.23 文献标识码： A
1、公共选择理论及其局限性
公共选择理论（Public Choice Theory）产生于20世纪40年代末，到60年代形成一种学术思潮。所谓公共选择，就是通过集体行动和政治过程来决定资源在公共领域的分配，是人们通过民主政治过程，将个人的私人选择转化为集体选择的一种过程或机制。“公共选择理论可以定义为非市场决策的经济研究，或者简单的定义为把经济学应用于政治科学。公共选择的主题与政治科学的主题是一样的：国家理论、投票规则、投票者行为、政党政治学、官员政治，等等。公共选择的方法仍然是经济学的方法。像经济学一样，公共选择理论的基本假设是，人是一个自利的、理性的、追求效用最大化的人”。
公共选择理论局限性是，公共选择的实证理论在通过对各种投票规则制度的分析与经验研究后发现，现实生活中存在的任何一种公共选择方式，其最终的决策都很难体现公共利益的最优化。究其原因，部分是选择制度本身的逻辑使然，部分是由于选民对投票过程保持“理性的无知”和“冷漠的态度”这样一来，选举的过程成本非常高，选举的结果也就自然难以实现帕累托效率。尤其是不论以何种方式作出公共选择，最终实施社会决策的还是官僚和官僚机构。为此，公共选择理论对国家或政府行为表现出一种“忧郁的心情”它对民主制度的悲观看法，一方面来自对实践的观察—不稳定性、无效率、纵的日程安排，互投赞成票等等民主决策的弊端；另一方面来自阿罗不可能定理等纯理论的分析结果。
2、我国城市土地资源配置调控系统
所谓土地利用配置，可以简单地认为是为了达到一定的生态经济最优目标，依据土地的特性，利用科学技术和管理手段．对区域一定数量的土地的利用结构、方向，在时空尺度上，分层次进行安排、设计、组合和布局，以提高土地利用效率和土地产出率，使土地生态系统维持相对平衡，实现土地可持续利用。
就其过程而言，土地配置实质上是一个确定一整套的土地布局的技巧或活动，来达到一定特殊目标的过程， 或被认为是对适合于特定土地利用目标的多种用地类型的合理选择。这里布局的涵义，既是一个过程．也可以理解为土地利用配置的一种状态，是一个由点、线、面、网组成的多层次、多类别、多部门、多项目交织的网络结构。
3、当前我国建立公共选择机制面临的主要问题
建立适合国情的公共选择机制，既要吸收西方现有理论的成功一面，又要不断地创新实施过程，以降低具体操作过程中的实施成本；同时，还要结合现实国情，有针对性地分步推进。当前我国土地资源配置系统建立公共选择机制面临的主要问题如下：
（1）产权不明确，难以建立自由公平有序的竞争环境。表现为：集体土地与国有土地产权地位不平等，农民利益得不到有效保证；所有权在中央和地方政府之间界定不清，导致双方在土地出让金分成比例上的矛盾，以及出现越来越多的地方政府直接参与的土地违法案件；缺乏土地产权的人格化代表，名义上的“人人所有”成了事实上的“一无所有”，在国家机构内部，对国有土地法定代表人资格的争执一直不休；土地所有权、开发权和使用权之间关系混乱，土地投机炒作现象横行，导致国有资产流失、公共利益受损，自由公平有序的土地市场难以建立；与土地相关的各种管理权限混乱，造成各政府管理部门要么相互争权冲突，要么推委责任，等等。
（2）信息不透明，决策不公开，难以建立有效的监督约束机制。为何国家关于国有土地招标拍卖挂牌出让的规定在地方上有令不行？该拍卖的为什么会被改为协议出让？为何政府对经济信息控制很严，写字楼明显已经过剩却还要宣称需要？有时甚至人为地掩饰应当公布的金融和财政统计数据，使市场决策缺乏充分的信息。因为通过对信息的垄断与控制，限制外部人员对决策过程的参与，增强决策过程的排他性，一方面使官员的影响力和租金收入得以提高，另一方面使政府得以逃避责任，民众无法对政府执行的错误政策加以必要的社会干预和民主监督。
（3）民间力量薄弱，公众参与流于形式。公共利益是扩散在大范围的民众之中的，分散的力量是有限的，因此往往无力与特定利益对抗。如长期以来我国在规划过程中提倡的“公众参与”的概念多指“个人”的参与（参观展览、民意调查等），而没有上升到协助建立社区、以社区组织为单位的参与，开发商和主管部门也不认真对待民众的意见，“公众参与”难免流于形式。
4、在我国土地资源配置系统建立公共选择机制的主要对策：
在全面、协调、可持续的科学发展观指导下，坚持以人为本的规划理念，树立统筹集约用地的思想，实施最严格的土地管理制度，推进国有土地资源进一步优化配置，实现社会的全面进步和经济可持续发展。
第一是构建城市土地资源调控新模式
城市化是人类社会生产力发展到一定阶段而出现的一种社会经济现象．是工业化的必然趋势，也是我国走向现代化的必由之路。城市化对社会经济、自然资源和生态环境等产生很大的变迁作用和冲击影响，引发一系列与之密切相关的矛盾和问题，其中尤为重要的是土地问题。城市化过程中城市空间扩张迅速，各种矛盾相对集中，尤其应该重视城市国有土地资源的优化配置。科学发展观对城市土地资源配置的基本要求是，在城市化加速过程中，应该对城市土地实施最严格的土地管理制度，以经济手段、土地规划管理和统筹兼顾征地各方利益，达到优化配置土地资源、集约使用土地资源的目的，并构建中国城市土地资源调控新模式。
第二是清除“圈地”根源，发挥市场作用，以健全的经济手段妥善解决土地收益分配问题
中央与地方在土地出让收益分配上关系没有理清，促使地方政府大肆寻求地价“剪刀差”。现行的分税制解决了中央与地方财政收人分配问题，但只要地方政府能够争取到建设用地指标搞开发、引进投资项目，就会产生地价“剪刀差”，这是许多地方政府大肆“圈地”的直接原因。地方政府按照和中央财政分成比例，就能够合理合法地取得可支配的财政收人。政府不再通过征用土地以后以再出让的形式取得土地收益，而是通过征收土地增值税的方式实现。因为农用地转为建设用地、建设用地拆迁后发生的土地增值是社会经济发展的成果，而非被拆迁户的劳动成果。
第三是突出居民土地使用权地位，改变政府征地角色，以完整健全的征地制度促进土地增量的集约利用
征地制度存在大量的问题，如以行政权强制征地，其补偿标准、安置办法等已经不能适应新经济形势和对被征地农民的合理安置补偿。政府征地权力过滥，对征地范围和目的的操作弹性过大，土地征用主体模糊，出现以行政管理替代民事法律的行为，这与全面、协调、可持续的科学发展观相背。
参考文献 ：
[1] 陈锡文．资源配置与中国农村发展．中国农村经济，2004
[2] 况殿权．土地开发过热的税制对策．中国土地，2004
土地资源优化配置范文2
[关键词]合理配置；城市土地资源；分析
中图分类号： D912 文献标识码： A
一、前言
城市的发展和建设的速度在一定程度上取决于土地资源的合理利用，在当前城市发展建设的过程中，土地资源浪费比较严重，土地资源的利用不够合理，空间的利用率相对较低，我们要通过科学的方法对土地资源进行合理的优化，使其利用更加的合理。
二、我国城市的土地资源在利用中存在的主要问题
1、城市土地资源的利用结构不够合理
在市场经济形势下，我国城市土地资源的分配以及使用主要是通过地租的形式来实现的，土地资源的利用结构和城市的就业人口、城市的产业结构以及城市化水平有直接关系。现在我国正大力发展第三产业，这对缓解我国城市的人口就业问题有极大帮助，也能够使我国的产业结构更加合理，从而使我国的城市化水平不断提高。积极发展第三产业可以使我国城市的土地资源的产出值更高、利用效率更高、一级利用强度更大等，从而不断促进我国城市土地资源利用的合理化。
2、城市土地资源在利用的过程中存在着严重的污染问题
在计划经济体制下，我国的产业布局一般是小而全的形式，在城市土地资源利用中存在着严重的问题，极容易产生各种环境污染以及水土污染问题。在对城市进行规划时，没有把城市的生态环境问题与城市社会及经济的发展规划结合起来对城市土地资源进行合理的分配，致使工业布局以及建筑布局比较混乱，各种生态问题层出不穷。尤其是各种工业废水、废渣在排出后对我国城市的土壤以及地下水资源造成严重的污染，并且工业污水中还含有许多重金属，对土壤的影响时间会更加持久。
3、城市土地资源的利用率较低
我国是一个人口大国，而城市又是人口的主要聚居地之一，因此，我国城市土地资源的利用率应更加高效、合理。但是就目前我国城市土地资源的利用状况来看还存在较大问题，虽然我国各城市的规模在不断扩大，占用的土地资源也不断增多，但城市绿化、基础设施、商业、文教卫生、生活居住以及城市工业等用地还比较紧缺。再加上我国城市土地资源的利用率不高，城市垃圾、废弃居民楼等占用着大量的城市用地，给我国城市的交通以及人们的生活、工作和学习带来很大影响。
三、中国土地市场化改革具有显著的路径依赖特性
市场机制在配置土地资源的过程中发挥越来越重要的作用制度变迁具有路径依赖的特性。路径依赖使制度变迁一旦走上了某一条路径，它的既定方向就会在以后的发展中得到自我强化。
1、就农用地农用市场化改革而言，初期，政府对农用地农用市场交易设置了禁止性规定: “社员承包的土地，不准买卖，不准出租，不准转让，不准荒废。”“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”后来，给农用地农用市场交易设置了限定，为鼓励土地逐步向种田能手集中，“可以经集体同意，由社员自找对象协商转包。”“土地的使用权可以依照法律的规定转让。”到了20 世纪90 年代，相关政策修改为: “在坚持土地集体所有和不改变土地农业用途的前提下，经发包方同意，允许承包方在承包期内，对承包标的依法转包、转让、互换、入股，其合法权益受法律保护”。进入21世纪后，不仅农民土地承包经营权“可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”，而且“国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转”。
2、就农用地非农化市场化改革而言，初期，政策规定上完全是禁止的。“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”。后来，政策规定有所松动，“规划区内的建设用地，可设土地开发公司实行商品化经营”; “允许农村地区性合作经济组织按规划建成店房及服务设施自主经营可出租”; 经依法批准，可以“以土地使用权作为联营条件与其他单位或个人举办联营企业”、或者“以集体所有的土地的使用权作价入股，举办外商投资企业和内联乡镇企业”。
3、就城市土地市场化改革而言，初期，政策导向上仅仅是试图通过城市土地的有偿出让使政府获得城市建设需要的部分资金，但相关法律却是“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”。后来则调整为“土地使用权可以依照法律的规定转让”，“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让”，这为二级土地市场的开放打开了一扇窗户。进一步的，政策调整为国家法律保护城镇国有土地使用权转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，这有效地促进了城市二级土地市场的发展。
四、城市土地资源优化配置系统与方法
1、城市土地资源优化配置系统
城市土地资源优化配置系统具有动态性、全面性、开放性等特点，其涉及的用地类型千差万别，而且涉及的领域除系统本身外，还需要考虑社会、经济、生态环境等其他外界系统的影响。为了准确地研究系统中各变量的状态、承担的作用以及变量之间的相互影响关系，需要全面动态地对系统结构进行分析。城市土地资源优化配置系统的组成结构
2、城市土地资源优化配置方法
城市土地资源优化配置系统的上述特点，决定了用传统的定性、定量方法难以获得有效的优化配置方案。目前国内外常用的城市土地优化配置方法是模型法，包括线性规划模型、灰色线性规划模型、多目标规划（MOP）模型、人工神经网络模型及系统动力学（SD）模型等。
但都存在一定的局限性，前三种模型属于静态模型，它强调各要素之间的线性的、显性的、确定型的关系，难以处理各影响因素内部的非线性、隐性的、不确定型的函数关系，模型往往不能满足动态或弹性的要求，有的模型在实际应用中可能无解或者优化结果不符合社会经济逐步优化演变的过程； 而人工神经网络模型虽然解决了非线性问题，但所需样本容量大、训练结果不一定符合实际、无法解决周期性和时滞性问题，因而限制了它在实际中的应用；SD 模型虽能方便灵活地进行决策模拟和多方案比较，但它主要侧重于对系统进行远期、综合性、趋势性描述，因而提供的答案往往不是最优解，同时在预测方案的最优设计上，有些参数难以准确定量，随意性较大。
3、要建立健全土地市场管理机制、建立长期的土地收益制度
合理配置土地资源是保证经济社会健康发展的重要环节。由于土地资源总量供给有限，土地资源配置机制既不能够完全由市场机制支配，也不能完全按用地项目经济收益大、支付的土地出让金高为原则进行配置。合理配置土地资源应统筹考虑短期利益和中长期发展基础的关系，应统筹考虑当前需求和未来发展空间问题。应重视研究城乡土地利用与生态环境的关系问题。城市土地主要是建城区且主要是建设用地，因此，应在更广泛的地域范围内合理安排城市土地利用，安排工厂、办公、居住，仓储、文教、卫生、绿化等用地，要从土地转让收益里给限制建设区以财政转移支付。应加强耕地与耕地农业保护，大力发展都市生态农业与观光休闲农业，将耕地与基本农田作为重要生态用地加以保护。
五、结束语
在城市的发展建设过程中，我们要通过相关的措施减少土地资源的浪费，对土地资源进行合理的优化和使用，提高土地资源的综合利用率，以便满足城市发展的需要。
参考文献
土地资源优化配置范文3
【关键词】 区域性 土地市场 协调机制 长三角地区
一、引言
本文研究的长三角区域范围是指“小长三角”，包含上海、杭州、苏州、无锡、嘉兴、舟山、宁波、扬州、泰州、南京、镇江、常州、湖州、南通、绍兴和台州16个城市。长三角地区是目前中国人口密度最大，城镇分布密度最高、经济发展最具活力的地区。但同时该地区面临着人口、资源、环境、基础设施等方面的严重约束，其中尤以土地资源和环境容量最为突出。随着长三角区域经济一体化发展进程的加快，土地资源作为基本生产力要素之一和有限的稀缺资源，如何高效优化配置土地资源成为影响长三角地区社会经济可持续发展的重要因素。而我们知道，市场是配置资源的最有效方式，土地资源的配置也不例外，土地市场化水平的高低将严重影响土地资源的集约利用度。目前，国内专家学者对土地市场有着非常深入的研究，取得了丰硕的研究成果，但在我国区域经济一体化进程加快的新形势下，从区域视角研究土地市场一体化建设的研究成果还比较少。因此，建立长三角地区统一的土地市场一体化，就必须构建跨省级的区域协调管理机制，通过区域土地市场一体化建设来优化配置区域内有限的土地资源，促进长三角地区土地资源的集约利用，保障长三角地区社会经济的可持续发展。
二、长三角区域土地资源利用中存在的主要问题
目前长三角区域内各城市为了招商引资存在着恶性竞争，导致区域内土地资源利用的低效率与投资项目的重复建设，致使整个区域内土地资源得不到有效配置和集约利用。从长三角区域整体来看，由于长三角区域内各个城市间经济发展条件极为相似，从而导致区域内各城市经济发展过程中均以加工制造业为主，产业结构趋同现象严重，特别是苏南和浙北及其内部各县市之间的产业结构趋同现象更加突出，已经严重影响到这两大地区的社会经济发展。
虽然区域经济一体化发展促进了区域内16个城市在生产力资源优化配置方面的发展，但由于区域内一些城市隶属于不同的省级行政区，对于一些大型基础设施建设，如交通基础设施以及大型港口的建设，跨省级的城市间缺乏统一规划协调，导致大型基础设施的重复建设以及区域内基础设施建设的不衔接，例如区域内大型港口的重复建设容易导致区域内港口利用效率低下，从而导致区域内大量宝贵土地资源被粗放式利用。
区域经济的快速发展也带来了区域性生态环境的严重破坏，如果区域性生态环境得不到有效协调保护和治理，就会导致区域土地资源的严重破坏。例如，长三角区域内许多城市大量利用地下水，导致区域内许多城市出现地面沉降现象。同时长三角区域自古以来就是江南渔水之乡，但随着近年来经济的快速发展，区域内大量围湖造田、填海造地严重破坏了区域内的湿地资源。
基于以上原因，要使长三角区域内土地资源得到最优化配置，通过建立长三角地区区域性统一的城市土地市场来优化配置区域内的土地资源就显得意义重大，这就需要构建跨省级的区域统一的土地市场协调管理机制，发挥区域性统一土地市场在区域土地资源市场化配置的基础性作用。
三、区域性土地市场建设的统一协调组织机构
区域土地资源利用过程中存在问题，主要是由于各城市之间在经济发展过程中仅从本地区经济利益最大化考虑，区域内各城市之间在土地利用过程中缺乏有效协调管理，从而导致区域内有限的土地资源的浪费。对此，可采取土地资源的垂直管理模式，在区域层次上设置区域土地资源管理机构，其职能主要是解决区域内各城市之间土地利用过程中需要互相协调的问题，例如在区域交通基础设施一体化建设过程中各城市之间土地利用的相互协调，以及区域内土地资源的生态环境保护等有关单个城市不能单独解决的土地利用问题。另外，可以设置区域性土地资源管理机构，在中央与省级土地管理部门之间有一个过渡机构，可以解决由于我国幅员广阔，国土资源部对全国土地资源管理的事项太多，从而影响土地资源管理效率的问题。如当前国土资源部对土地利用的审批，由于全国需要审批用地的数量过大，导致全国各地的用地审批项目在审批环节需要耗费太长时间，影响合理用地项目的建设进度。
在目前我国土地资源管理的现状下，与土地相关的收益对各级地方政府发展当地经济来说其重要性可想而知。但土地资源作为一种重要的稀缺的生产力要素之一，对整个长三角区域经济的可持续发展同样具有战略意义。长三角区域经济的快速发展面临着严重的资源危机，而土地资源的稀缺就是长三角今后经济发展的一个重要瓶颈。借鉴国外有关区域性协调管理体制的成功经验，结合土地资源管理的国情及长三角区域的经济发展的现状，从建立长三角区域城市土地统一市场来优化配置区域土地资源的角度，本文提出长三角区域城市土地资源区域协调管理的组织形式的设想。
四、区域性土地市场建设的协调组织机构职能定位
长三角区域如果实行土地管理机构的中央直接垂直管理模式，必将有利于解决当前地方政府对土地市场过度干预的问题，发挥土地市场机制对土地资源的优化配置功能。同时设立的这种国务院―国土资源部―区域级―省级―市县级土地管理机构的垂直管理模式，对协调区域土地资源利用过程中存在的矛盾也将发挥重要作用。基于长三角区域各城市间由于缺乏协调而引发的土地资源利用存在的突出问题，区域性土地资源管理机构的主要职能包含以下几个方面。
1、区域土地利用规划部门
该部门主要负责区域土地利用总体规划的编制，应从整个长三角区域角度，按照长三角区域产业规划优化布局、各城市发展合理功能定位、区域内土地资源的自然属性及土地生态环境来编制长三角区域详细的土地利用总体规划。同时这种区域土地利用总体规划要通过中央授权立法的形式，严格保障其实施的权威性，对任何单位、个人以及政府机构违背区域土地利用总体规划的行为要采取严厉的有效制裁措施，并且对于规划的修改也要遵循严格的法律程序，确保其权威性和稳定性。
2、区域土地利用督察部门
当前我国在几大区域设立了国土资源督察局，用于对各地土地违法事件的监督。如果设立了区域性土地资源管理机构，可以考虑将当前的每个区域的国土资源督察局设置在区域性土地资源管理机构内部，作为其一个职能部门。这样的好处在于一方面更有利于及时充分地对土地违法事件进行信息收集，便于对土地利用违法事件进行及时处理，另一方面也有利于增加对违法用地事件处理的有效手段，解决当前区域性国土资源督察局对违法用地事件往往事后监督以及处罚手段比较单一的不利局面。
3、区域土地市场管理部门
在区域性土地资源管理机构内专门设置一个区域土地市场管理中心之类的职能部门，其主要职能是保障区域土地市场的市场机制在配置区域土地资源过程中发挥基础性作用，提高区域土地市场的运行效率，其主要工作是制定区域统一的土地市场交易法规以及协调解决区域内省级、市县级土地市场之间存在的有碍区域土地市场正常运行的不利因素。例如建立长三角地区城市土地市场交易中心，为长三角地区土地产权的交易提供统一的场所。可以在上海建立一个交易中心，然后在各地级市设立其办事处，长三角区域内所有国有土地产权交易活动都必须在此交易中心进行，并将所有的土地产权交易信息在长三角土地市场交易中心网站上公布，同时交易中心为产权主体办理相应的产权登记、变更和过户等手续。为保证长三角地区土地市场交易中心正常运行，必须制定相应的《土地市场交易法》，来保障土地市场的正常运行。
4、区域土地生态环境保护部门
长三角区域由于土地资源的过度利用造成土地生态环境的破坏，因此要加强区域内各城市之间土地生态环境的统一协调保护，考虑在区域性土地资源管理机构设置一个专门的土地生态环境保护部门，专门协调区域内各城市之间土地生态环境的保护与治理。由于土地利用具有很明显的外部性，所以其职能必须协调好区域内生态环境治理成本在各城市之间合理负担比例以及解决对区域土地生态环境破坏造成的损失在各城市之间进行合理补偿问题。
五、结束语
虽然我国土地使用制度改革取得了很大的进步，但市场对土地资源的配置所起的作用远远落后于社会主义市场经济所要求的市场配置资源的目标。因此，随着长三角经济的一体化发展，我们需要跨省级地构建长三角区域统一的土地市场交易平台以及区域土地资源生态环境治理合理补偿机制、跨省级的区域土地合作开发收益分配机制以及区域土地资源利用合理规划利用机制，来实现长三角区域整体土地资源的优化配置，提高区域土地资源的集约利用度，促进长三角区域社会经济的可持续发展。
（注：基金项目：1、湖北省教育厅人文社科研究青年基金项目：襄阳市经济开发区工业用地集约利用与动态评价研究（项目编号：2012Q214）；2、鄂北区域发展研究中心项目：南水北调中线工程土地上房屋及附着物拆迁补偿评估（项目编号：2013JDY011）；3、湖北省科研创新团队经费资助项目（湖北文理学院）：汉江流域资源环境与区域发展（项目编号：T201314）；4、国土资源部公益性行业科研专项经费项目：长江三角洲地区土地宏观调控决策支持关键技术研究与示范（201111011）。）
【参考文献】
[1] 洪银兴、刘志彪：长江三角洲地区经济发展的模式和机制[M].清华大学出版社，2003.
[2] 刘志彪、郑江淮等：长三角经济增长的新引擎[M].中国人民大学出版社， 2007.
[3] 曲福田、吴郁玲：土地市场发育与土地利用集约度的理论与实证研究――以江苏省开发区为例[J].自然资源学报，2007（5）.
[4] 高波：灰色土地市场的理论探析[J].管理世界，1993（1）.
土地资源优化配置范文4
关键词：土地储备制度法律动因法律原则法律性质
一、土地储备制度产生与发展的法律动因之探源
（一）土地资源自身稀缺性与人类日益增长的经济需求之矛盾是催生土地储备法律规范的沃土
土地是人类得以生存与发展的物质载体，是“一切生产和一切存在的源泉。”[1]然而，作为一种自然资源，土地具有稀缺性。所谓稀缺性，是指土地因其位置的固定性、面积的有限性而不可再生，不能为人类所无限度的利用的一种自然属性。土地的稀缺性是相对于人类无限之需求而言的。依西方经济学观点，一种资源的稀缺性乃是源于其不可再生性，如土地、淡水、矿物、石油、天然气等；而人类由于自身的发展需要消耗大量的自然资源，并且这种消耗随着人口的增加、经济的发展而呈上升之势。以我国为例，自上个世纪70年代以来，我国人口以每年10％左右的速度增长，耕地则以每年2.%的速度递减。[2]这样，土地资源自身的稀缺性与人类日益增长的经济需求之间就存在不可避免的矛盾。为了缓解这种矛盾，客观上要求在土地上建立一种行之有效的秩序性规范-法律规范，一方面以之确定土地权利之归属和流转，另一方面，据以规制各种对土地资源进行破坏与浪费的非理，以期实现土地资源的最优化开发与利用。土地储备法律规范正是这种社会客观需要催生之必然结果。
（二）国家对土地资源的宏观调控是土地储备法律制度产生的制度动因
在市场经济条件下，每一个市场主体都是理性的“经济人”（亚当。斯密语），为实现其自身利益之最大化倾力而为。同样地，由于市场主体利益的非一致性，不同利益主体的行为难以形成对整个社会有益的规模经济效应，相反，通常情况下都会出现规模不经济甚至是无政府主义的不良后果。为了矫正私利主体的各种非理，国家（作为拥有至高无上权力之统治体）必须运用其认为可行的统治方法予以规制。在长期的实践当中，世界各国逐渐形成了一整套对经济进行宏观调控的制度。通过宏观调控手段如价格、利率、税收、财政转移支付等的调节，一方面使社会需求总量与供给总量趋于平衡，另一方面则使社会的供给与需求结构达到平衡，从而令资源配置趋于合理。土地储备制度产生极为重要的一个法律制度动因即是：顺应国家对土地资源进行宏观调控的需要，用制度的法律化规制土地市场，使土地资源发挥尽可能大的效用。
（三）土地价值的可估算性及市场主体的逐利性是土地储备法律制度诞生的现实动因
土地作为一种典型地不动产，总是固定在地球表面某一确定的经纬度上。与地理学上的土地概念不同，[3]法学上的土地是指能为人类所控制、利用并借以创造财富的陆地地表。随之科技的进步，现代人对土地的利用越来越走向集约化，土地的价值总体上处于上升趋势。相应的，人们对土地价值的评估和测算也日趋精密与完善。正是土地价值的这种可估算性及人们利用土地创造财富的逐利心理，推动着土地储备法律制度这一调整市场主体合理、有序利用土地的规范的产生。
二、土地储备制度应遵循的法律原则之彰显
（一）合法运作原则
合法运作原则是指土地储备制度地运作必须在实质上和形式上都符合法律法规地规定，不得在法律法规之外运行。当前，由于全国性统一的法律规范的缺位，各个实现土地储备制度的地方政府都是依照本地的地方性法规或地方规章运行；对于具体的制度及运作行为，尚有许多属于无章可循、无法可依的状态，如储备中心的法律地位及职权职责、纳入储备的土地范围、储备土地的出让方式等。因此，加快土地储备相关制度的立法，使其在法律规范范围内有序运作无疑意义重大。
（二）资源优化配置原则
土地储备法律制度的构建须符合资源优化配置原则。土地资源的优化配置原则是指土地资源在生产和再生产过程中各个环节上的合理、有效的流动和配备。我国的社会主义市场经济，就是要使市场在国家宏观调控下对资源配置起基础性作用。由于我国目前实行土地所有权公有制度，因此，现实可供自由配置的只能是土地他物权，即土地用益物权和担保物权。在土地用益物权方面，应当重点抓土地用途管制和权利的自由流转，使土地效用达到最大限度的发挥；在土地担保物权方面，则着眼于担保主体及相关第三人权利义务的界清，以切实发挥土地在债权担保中的作用。土地储备制度在资源的优化配置上应当采用拍卖出让形式，减少、消灭协议出让方式，使土地使用权出让真正走向市场化、规范化。
（三）可持续发展原则
可持续发展是在人类面临科技进步与生态环境恶化、贫富差距日益拉大这两大社会失衡的背景下而产生的一种新型的发展观，其核心思想在于要求人类以最高的智力水平和泛爱的责任感去准确处理人与自然、人与人之间的关系，并在作出每一个行为与抉择时，不仅要考虑本代人的利益平衡，而且要考虑到代际人的利益平衡，从而实现自然资源、人文资源在现在与将来的高效、持续发展。[4]土地储备制度应当遵循可持续发展原则，在土地的收购、储备与使用权移转过程中，应当充分考虑土地资源的长远规划与短期利用的矛盾，考虑基于土地的社会经济长远发展与资源消耗的协调，避免盲目放地等政府短期行为。
（四）土地使用权竞争性出让原则
土地储备中心收购土地之后，一方面需要进行土地的储备，以对土地资源和社会经济进行宏观调控；另一方面，须对其储备的土地进行使用权的有偿出让，以实现土地资源的价值。在土地使用权的出让过程中，应当坚持竞争性出让原则，严格控制非竞争性出让即协议出让的数量。市场是资源配置的调节器，在完全的市场经济下，各个主体通过竞争这一法则实现优胜劣汰。因此，让资源同有优势﹑有实力的投资者配置﹐是市场经济的要义﹐让最有实力的开发商得到最好土地的最公平的方法即是竞争。与拍卖、招标、挂牌等竞争性方式出让土地，较之协议出让既有实现土地资源优化配置与国有资产保值增值之效，又可减少暗箱操作，抑制腐败现象的产生。
（五）社会效益优先原则
社会效益优先原则是指在土地储备制度的整个运作流程及其价值取向上，当出现政府利益、个人利益与社会公共利益不一致的情形时，应当优先考虑社会效益。土地储备制度的运行应当遵循社会效益优先原则，这是其实现国家宏观调控职能和资源优化配置的前提，也是实现土地资源可持续性发展的保障。笔者认为，所谓的社会效益，是指符合整个社会、社区的民众的根本利益的、可增进其福利的一种权利与利益分配状态。社会效益追根到底是人权的利益化，或称利益化了的社会民众整体的生存权、发展权。其在本质上是民生问题。政府在进行土地收购时，应当在符合城市整体规划的前提下，不得侵犯被收购者及相关市场主体的合法权益；在获得土地收益之后，对盈余资金的投向应当有严格的用途管制，尽量往公共设施建设、社会保障、环境保护等涉及社会公益性的方面倾斜。
三、土地收购与储备法律性质之剖析
（一）行政行为说（强制论）
行政行为说认为，在土地储备、收购过程中，政府的行为属于行政法律行为，而被收购土地的一方当事人为行政相对人。行政行为说又可分为两种：其一，认为土地收购与储备行为于双方当事人而言是一种“权利和义务”关系，即土地收购是政府的权利，对被收购方讲是对国家的义务，收购是一种行政行为，收购价格不必遵循等价有偿的原则，只有这样才能确保政府建立和实施土地收购储备制度的宏观社会经济目标的实现。这不符合建立社会主义市场经济体制的要求；其二，认为属于国家对土地收购的“强制性买卖”关系，该学说承认土地收购双方存在“买卖关系”，但这种“买卖关系”是强制性的，表现在收购与否由政府决定，收购价格由地价评估机构按照市场价格进行评估，并由土地行政部门确认，而不由原土地使用者自由要价。“强制性买卖”关系有如下性质：①土地统一收购属于政府的特有权力；②土地统一收购权力是用于公共目的；③行使土地统一收购权力必须给予合理的补偿。
（二）民事行为说（自由论）
持民事行为说者认为，收购行为是市场经济条件下的“自由买卖关系”，即政府及其授权委托的土地收购机构与被收购单位或个人是平等的经济主体，是否收购及收购的价格均由双方在自愿、公平、有偿的基础上，根据市场状况自由协商决定。[5]依次观点，实施土地储备的政府或其授权机构就是一个纯粹的地产开发公司，它仅能实现其效益最大化的微观目标，而土地储备制度的宏观的社会、经济目标就无法实现。
（三）区分说
区分说是在对民事行为说与行政行为说进行研究、筛选的基础上，认为此二者皆有失偏颇，而主张应当视政府在收购时的不同身份来确定收购行为性质的一种折中观点。具体而言，该学说认为：
政府主体身份表现在国有土地上是双重的，它既是土地所有者代表，又是行政管理者。作为所有者代表，政府享有对土地的占有、使用、收益和处分的权利，其中，有偿出让国有土地使用权便是其行使所有权的重要表现形式。政府与国土使用权的受让人签订的土地使用权出让合同应当遵循平等、自愿、等价有偿的原则；作为行政管理者，政府享有对土地的财产权力，这种权力是与服从相对于，与强制划等号的。政府对土地资源的管理权源于宪法赋予的政府的经济管理权。政府行使经济管理权的前提和目的是社会公共利益，因此，政府在为公共利益的需要而进行单向收购时，具有强制性。
笔者认为，土地收购从本质上讲属经济法律行为。因为，首先，对土地的收购、储备体现了国家对地产市场的宏观调控，是国家借以干预社会经济的一种重要形式；其次，收购行为本身既是政府的经济职权，即政府有权依法对符合规定的土地进行收购，任何单位与个人都不得拒绝收购，同时，它又是政府的经济职责，即政府对符合收购条件的土地必须进行收购，并在一定条件下进行出让，收购行为是职权与职责的有机统一；再次，“强制”与“自由”仅仅是内在意志的外在表现形式，而非法律行为性质本身，上述三种观点都没有看到国家在土地储备制度当中的宏观调控与积极干预，因而都流于片面。
[1]《马克思恩格斯全集》。北京：人民出版社，1986年版，第384页。
[2]钱铭。21世纪中国土地可持续发展利用展望。中国土地科学，2001年第1期。
[3]一般认为，地理学上的土地概念为“地球表面的陆地部分及其附属的内陆水域和滩涂等”，见孙宪忠。《论物权法》。法律出版社2001年10月版，318.
土地资源优化配置范文5
关键词：土地资源，资源配置；可持续发展
土地资源是实现经济可持续发展的重要资源之一。在我国的土地资源的利用现状中，由于人口数量的激增，使得土地资源呈现出短缺的状态，但同时，由于规划的不合理，也使得土地资源的利用中产生了严重的浪费现象。土地资源成了了影响经济发展的主要问题之一。为了提高土地资源的利用效率，针对土地资源的优化配置进行研究，不仅是保证土地资源利用的有效措施，同时也是转变土地的现有利用方式和实现优化配置以及可持续利用的重要手段。
1 可持续发展和土地资源配置之间的的问题
1.1 城市化和工业化用地面积增加
在一些地方的经济发展中，制定出的发展战略并不符合自身的发展状况，进行国际大都市和特大城市的建设，在进行建设的过程中起点和标准过高，在一些城市中甚至出现了建设用地中的圈地现象，使得城市的用地不能够得到合理的规划，造成了土地资源的浪费。据统计，在我国的城市建设用地中，总规划用地面积为3000万亩左右，其中已开发的面积仅占总面积的15%。在一些城市中为了保障城市的环境建设和整体布局的规划，实施高科技园区、工业园区的建设，使得土地资源的利用再次陷入紧张的形式。在一些城市中不能够对于房地产用地的开发进行有效的控制，高档房地产的用地面积过大，产生了房地产泡沫现象。还有一些城市不考虑自身的经济发展状况和发展要求，在缺乏科学规划的前提下进行建设，使得建设的规模缺乏合理性，造成土地资源造成浪费。
1.2 土地供需矛盾加大
随着国家财政政策的不断调整，基础设施的建设力度加大，我国的城市化的发展力度加快，从而使得建设用地的需求量逐年上升，土地资源的供应和需求之间呈现出较大的矛盾。在我国现有的建设用地面积中，总面积为1409万亩，而就现有的资源状况而言，如果不能够采取有效的措施进行控制和引导，就会使得土地资源的使用产生严重的超标。在调查中显示：在进行土地规划的过程中，在一些地方种的土地需求面积逐年增加，远远超过了预期的计划目标，尤其是在经济发展程度较高的地区中较明显，整体的规划已经不能够满足经济发展速度的要求。
1.3 土地利用方式较粗放，浪费现象严重
针对城市现有的土地利用状况进行分析，其结果表明：城镇的发展需要较大面积的用地扩张，据国土资源部统计，在过去的五年时间中，全国的城市和城镇建设用地增长幅度较大，而其扩大的面积主要是对于城市近郊附近的土地进行征用，而建设用地面积的增大，使得耕地面积大大减少，而在建设的过程中却不能保证其得到完全使用，集约化的水平较低，存在较大的开发空间，这样就造成了土地资源的浪费。
1.4 不能够充分发挥市场机制
随着我国市场经济的实行，我国的土地市场的建设取得了一定的成就，但就整体而言，市场机制在土地资源的配置中并没有得到有效的发挥。在对部分城市的土地资源的使用的调查中，无偿使用的土地资源占总体资源的三分之二，有偿使用的土地资源仅占三分之一。在有偿使用的土地中，多为采用协议出让的方式，而采用正规的招投标方式的仅占半分之二十五，在一些地方中由于不能够进行高效的土地配置，使得开发商手中的土地资源机具情况较严重，一些开发地段游离在了政府的管辖之外，造成用地范围过大，在审批的过程中不能够进行严格的限制，一些新的建设题材的使用造成了用地面积的增加，例如城市中的经济使用房的建设。在进行土地价格的控制过程中，认为的控制因素较多，人为性的定价方式使得低价具有显著的随意性的特点。在对集体土地的使用中，私自交易和土地的滥用情况较突出，使得国有资产的收益受到较大影响，导致了土地市场的不良发展，不但影响了土地市场的有序发展，同时也给土地资源的保护产生了一定的阻碍。
1.5 土地资源的数量和生态保护效果较差
随着新土地管理法的实施，土地资源的占用得到了一定程度的缓解，但一些地区在进行土地资源的补给时选在一些生态环境状况较差的地区，后备土地的质量不能够满足被占耕地的使用要求，在进行使用的过程中如果不能够进行合理规划就会使得生态环境造成较严重的破坏。据统计，我国在对沙地和草地进行开垦的面积已近达到30万hm2.在进行农业活动时由于存在的利益较小，在进行开发的过程中也造成了一部分土地的荒芜，甚至在南方地区出现将鱼塘调整为农田，将农田调整为鱼塘的现象，造成了大量的人力和物力的浪费。在一些地区中不能够有效平衡土地资源的使用和可持续发展之间的关系，在进行土地的开发过程中造成了严重生态破坏。在我国现有的耕地面积中，受到工业污染的面积已经达到6000万亩。在一些地区中，由于土地资源的不合理利用，使得可耕面积大大减少，同时产生了较严重的土壤沙漠化和盐渍化。
2 实现土地资源配置和可持续发展的对策
2.1 控制人口的增长速度，减少人地之间的矛盾
随着人口数量的逐渐增长和人均用地面积的减少，实现人口数量的有效控制是有效减少人地之间矛盾的主要措施，在2010年已达到13.39亿，至2050年左右，我国的人口将达到16亿。针对这种情况，人口数量将成为影响可持续发展的主要因素。因此就要严格控制人口的增长，加大计划生育的控制力度，减缓人口的自然增长速度，为实现资源的有效配置提供有利的条件。
2.2 实行耕地保护政策，加大对于建设用地的控制
只有加大对于耕地的保护力度，在建设用地中进行严格的政策控制才能够实现土地资源的优化配置。其主要方法有以下几个方面：加强土地的保护力度；严格制定出更低的保护制度；加强对于土地资源使用规划；改革土地征用制度，加大对于土地征用赔偿制度的建设，在进行非农建设用地的使用时进行严格控制。
2.3 加强农田基本建设，改善土地使用状况
在农田中加大水利建设的力度，建设起大型的水利灌溉工程，对已有的灌溉设施进行及时的修复和不断的完善，提高其使用效率。在进行灌溉的过程中采用节水灌溉的形式，有效利用有限的水源，减少在农田中存在的用水困难的现象。
2.4 优化土地利用，改善土地利用效率
在进行现有的土地利用状况中，要从以下方面进行改进：
1）进行城市建设用地结构调整。在城市建设的过程中要根据总体的布局进行土地使用的总体规划，实现建设用地的良好调整，确定城市的建设规模和用地总面积。对闲置的土地进行整合，实现规划布局的优化，减少土地资源的浪费。
2）实行用地的及时清理。在乡镇建设规划的基础上进行积极地产业调整，对于现有的用地进行有效的清理，对于不合理的土地利用进行及时调整，实现节约、集约用地，促进土地利用形式的有效发展。
3）实现农业生产专业化。加大农产品生产区域的集中化和专业化建设，能够有效提高土地的利用程度，建设处良好的土地利用结构。在农业生产区域中加大对于粮食、畜牧业的发展力度，提高土地的集中利用程度，实现农业生产的大规模集中化。
2.5 加大土地整治力度，改善生态环境建设
在进行土地资源的开发和使用过程中，加大土地资源的整治力度是有效提高土地资源利用效率的有效途径。在进行土地开发过程中，要根据土地的特点进行开发和利用好，增加现有土地资源的数量。加大土地资源的水土保护减少自然原因和认为原因对土地造成的破坏。针对被污染的土地要采用相应的生态技术进行有效治理和改善。
参考文献
[1] 唐琰，周军辉等.从土地整理到土地综合整治的升华[J].法制与社会，2011（4）
土地资源优化配置范文6
关键词：城郊农村；宅基地；置换
城郊农村宅基地置换，实质上就是经过市县级政府进行统一的安排之后，让城郊农村中的一些到城市里打工与居住的农民，将自己的宅基地与宅基地上的房屋全部交由市县级政府进行安置，然后市县级政府对其办理城市户籍，并且根据每一个农民宅基地上房屋的面积，给予农民相应面积的城市住房。
一、城郊农村宅基地置换的意义
1、提高了土地资源的利用率
城郊农村宅基地置换的实行，有效的利用了我国各个地区中的土地资源，开发了我国农村集体非农的建设用地，促进了我国经济建设的发展。城郊农村宅基地面积非常的宽广，就城郊农村宅基地的本质上来说，它也是一种土地资源，而且是一个非常丰富的土地资源，城郊农村宅基地的置换不仅仅使已经荒废的土地资源得到了有效的开发，还在开发土地资源这一基础上对建设用地进行了增加，扩展了耕地以及建设的用地面积，在提高了土地资源利用率的同时，也大大的缓解了我国各个地区在建设用地这一方面的压力。
2、推进了社会主义新农村的建设
城郊农村宅基地置换的主要是目的，是解决土地资源稀缺这一现实问题，宅基地置换促进了我国各个地区中基础设施的建设以及公共服务的发展，使城郊与农村中的一些荒废的土地资源得到了有效的利用。城郊农村宅基地置换这一策略这实行之后，农村中相关的房地产产业也进入到了我国房地产行业中，我国相关的政府部门与房地产企业能够对农村中的房地产进行有效的开发与利用，由政府对其进行统一的管理，通过对相关制度的制定以及规划，流出一部分农村土地资源用来建设一些基础的设施。就目前来看，农村中在经过宅基地置换中的试点区域，在经过几年的时间开发之后，在整体的布局与规划上变得合理，内部中一些基础的设备设施相当完善，农村中的住房在外观与质量上也得到了进一步改善，在农村中也建立了相关的医疗机构，农民虽然身处于农村，但是却感受到了城市中的服务与环境。
3、改变了农民的居住观念
城郊农村宅基地置换这一策略的推行，有效的扼制了城郊农村中出现的一些违规建造房屋、违法利用土地资源的一些想象的发生，农民在建造房屋与使用土地资源的过程中，对于遵守与执行农村建设规划的意识得到了有效的增强，一些未经过国家相关部门审批却还依然对建筑进行建造的行为在农村中相应的减少了，城郊农村宅基地置换的实行，加强了对城郊农村中一些闲散、空置土地资源的利用与规划，促进了农村医疗机构、文化活动场所的建设，丰富了农民在耕作之余的生活，有效的改变了农民在居住这一方面中的观念，让农民在建造房屋的过程中树立一个科学合理的建造观念。
二、城郊农村宅基地置换中存在的问题及解决方式
1、存在的问题
1.1 行政力量过于强大
城郊农村宅基地置换这一策略的实行，主要是靠政府对其进行推动，而政府相关部门中的行政力量过于强大，其他的社会机构、企业、单位无法参与其中，这就导致农民对于自身的利益难以进行有效的维护。城郊农村宅基地在置换的过程中，政府扮演的是决策者，而农民扮演的是一个被动接受的角色，在对宅基地进行置换时难免会对农民的利用造成损害，而且如果出现强制性置换这一现象，会严重的损害农民的合法权益。由于城郊农村宅基地置换的分配方式为无偿的，农村中不同位置、不同面积的宅基地存在的差异，无法通过相关的经济手段对其进行有效的控制与约束，其他的社会机构不能够插入其中进行调节，因为政府推行着宅基地置换。
1.2 资金短缺
城郊农村宅基地置换在实行的过程中需要大量的资金来维持工作，资金主要使用在公共基础设施建设、置换房产的建设、闲置土地资源的开发与利用、宅基地在置换中的相关费用，这是一笔数额巨大的建设资金，而政府所投入的资金有限，这就造成了资金的短缺，严重的阻碍了城郊农村宅基地置换的实施。
1.3 置换的土地资源没有得到有效的利用
我国十七届三中全会明确的提出，在对农村建设用地进行利用的过程中，如果是在城镇规划区域内的需要进行国家征地，在城镇规划之外的也需要进行国家征地，这就知道导致了城郊农村宅基地置换无法得到有效的利用，而城郊宅基地这一个事项需要的资金也非常的庞大，很多房地产企业与农民因为没有这么多的资金，造成置换出来的土地资源闲置、荒废。
2、解决城郊农村宅基地置换问题的途径
2.1 市场化运营，推进城郊农村宅基地的优化配置，城郊农村宅基地置换需要进行市场化运营，建立公平、公开、公正的招投标，完善市场化制度，能够有效的对置换出来的土地资源进行优化配置。
2.2 扩展投入资金的渠道，用来满足城郊农村宅基地置换中需要的庞大资金，可以建立多元化的投资结构，通过村民、城郊居民、政府这三者来对城郊农村宅基地置换的资金进行筹集。
2.3 建立健全的城郊农村宅基地置换的制度，完善城郊农村宅基地置换中的法律，在城郊农村宅基地置换的过程中，要严格的对宅基地上房屋的房产权以及宅基地的使用权进行登记，构建一个利益均衡的体系，保障农民的基本权益。
三、结语
随着我国经济的快速发展，很多农民都谋求在城市中发展，城郊农村宅基地置换促进了我国各个地区在土地资源这一方面中的优化配置，缓解了各个地区因为土地资源短缺而造成的压力，城郊农村宅基地置换的实施对于土地资源的合理运用有着十分重要的意义。
参考文献：
[1]张娴，王仲谷.上海郊区宅基地置换试点运作模式研究[J].苏州科技学院学报（工程技术版）2008（04）.
