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（一）市场分析
1、采购分析根据调查表明，易拉罐和塑料瓶大部分在保洁工人那里，而另一部分被一些同学囤积在宿舍，书本、被子都在学生宿舍，自行车归学生所有。塑料主要为一些破旧的脸盆、桶和开水瓶。2、二手市场分析随着人们生活水平的普遍提高，学生用品的升级换代更新加快，特别是大学毕业生，面临着大量物品的处置问题。电脑、自行车、书本等都成为了较为普遍的二手交易物品。在这样的背景下，大学校园二手市场应运而生也成为了必然。（1）交易产品分析根据一项调查显示，92.4%的学生选择交易的产品是书籍特别是二手教材；70.1%的学生选择电子产品，包括手机、电脑耗材等；43.6%选择相关学习、生活用品。说明流通在学生二手市场的产品主要集中在书籍、电子产品以及相关学习和生活用品。大学教育的自主性，不同于中学教育的固定模式，相较于购买新书学生更愿意购买二手教材；同时电子产品更新换代的加快，使得学生在追求时尚的同时考虑选择性价比较高的二手产品。（2）消费心理分析“求实”。这类群体关注的重点是产品是否符合自身生活学习的需要。在购买之前，会对产品进行信息收集和价值分析，根据对产品价值的认知程度来判断是否具有使用价值。“求廉”。这类顾客在选购二手产品的时候，最关注的是价格是否低廉。由于购买力的限制，选择低价的产品可以节省一大笔费用。“求新”。这类群体非常关注产品的使用程度、购买时间、外观。对于难以负担购买新产品，但是又渴望拥有潮流产品的顾客来说具有强烈的吸引力。（3）供给客观条件由于产品更新换代加快，学生购买商品使用一段时间以后觉得不尽如意，又有购买力，愿意卖旧买新；或者有的学生在对商品使用一段时间以后，想购买档次更高的同类商品，也采取卖旧买新的做法；随着每年学生毕业，众多物品被选择出售。调查显示69.3%的被调查者表示有需要处理的商品，并且86.9%愿意出售自己需要处理的商品。信息技术的发展使得二手交易信息获取方式更加便利，传播渠道更加多样。网上二手交易的便利给予学生更多的选择。
（二）项目的盈利模式分析
1、卖给大学生：大多数回收来的旧物都可以再卖给大学生，以此盈利；2、换取一些绿色植被；3、免费提供给贫困生：贫困生用品持证明可免费领取一定数量的用品；4、爱心捐赠：一些衣物、被子等生活用品可以捐献给贫困地区，不仅做到了资源回收利用，还捐献了一份爱心。回收的废纸可用于兑换再生复印纸等再生产品。5、捐赠给贫困地区，在网上与红十字会，壹基金等社会公益联系。
二、营销策略
（一）营销模式
1、市场直销
开展一些公益营销活动，与志愿者等组织合作开展义卖募捐等活动，从而提高同学们对这个项目的认知程度，可以在这个活动下做一个市场调研，收集市场信息。与各学院学生会展开合作，比如各班和各学院的大型活动会产生很多的可回收废旧物，我们可以以环保的概念在会场设置一些回收装置来回收会场的废旧物品，也可以提前通知到场同学们准备不需要的旧物回收。可用摆点式的销售方式来进行。毕业季的旧物回收。在大四的毕业季，会有很多旧物不方便携带，通常会以很便宜的价格卖出，在此背景下可以联系各学院负责人统一组织旧物的回收。这个适用于分散式和栋层式的销售方式，视情况可以采用雇用式来满足市场需求。
2、网络营销
因为我们的目标市场接触网络很密切，且网络营销有传播范围广、成本低、及时和互动性强等特点，这有利于与其他外来的收购单位的竞争中取得优势。（1）网站营销：通过在各大交易平台上开设网店来陈列回收的废旧物品，方便顾客挑选，以便顾客减少购物时间和精力上的支出和消耗。遵守网络营销4I原则（interesting）趣味原则、（interests）利益原则、（interactinon）互动原则、（individuality）个性原则。定时的线上活动比如一些抽奖活动等提高关注度；在网上平台实行会员积分制以增加上网者访问网站和参加活动的次数和上网者对网站的忠诚度，还可以提高活动的知名度。（2）社交网络营销：微信营销是网络经济时代企业对营销模式的创新，是伴随着微信的火热产生的一种网络营销方式，微信不存在距离的限制，用户注册微信后，可与周围同样注册的“朋友”形成一种联系，用户订阅自己所需的信息，商家通过提供用户需要的信息，推广自己的产品的点对点的营销方式。可以把我们回收到的有价值的旧物通过微信交易信息。（3）贴吧营销：哈商大的贴吧去年解禁后，一直非常活跃，可以通过这个平台交易信息完成交易，但是需要注意发帖数量，不能纯灌水，否则效果会适得其反。（4）APP营销：现在智能手机覆盖率越来越广泛，可以通过开发APP的形式来推广我们的平台，每个大学生可以通过下载APP，了解我们的服务，自行进行登记，这对于回收利用工作会有很大的益处。
（二）价格机制
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一款绿色、节能、环保的高科技新型采暖产品。利用碳晶电热板在电场作用下产生的热能以远红外辐射和对流的形式对外传递，其电能与热能的转换率高达98%以上。碳晶电热板100%的电能输入被有效地转换成了超过65%的远红外辐射热能和30%的对流热能，能使空间迅速升温。
产品特点
1.温暖舒适：平面发热，制热均匀，舒适，不干燥。
2.安装成本适中：建筑面积100平方米，国家标准节能住宅安装墙暖仅需7000元左右。
3.运行费用低：建筑面积100平方米，国家标准节能住宅安装本产品，全天运转，室温保持18—20℃，一个采暖季采暖费用比集中供暖节约三分之一左右，比空调节约50％以上，比燃气壁挂炉节约三分之二以上。
4.使用寿命长：可连续工作10万小时以上，无保养、维护费用，无老化现象。
5.安全性能高：防水性能优良，不怕穿孔，自身绝缘不导电。
6.更环保、益于身体健康：在制热过程中无任何有害物质排放，同时产生与人体波长相同的远红外线，对人体进行光波理疗，祛除经络寒气，强体健身。
7.升温迅速：热量传递以远红外线辐射为主，20分钟以内即可预热。
8.控制灵活：室内各房间均配有温控器，可独立控制，做到人在即供暖，人离暖就停，就像电灯开关一样方便灵活。
9.超长质保期：五年内免费质保，终生负责维护。以独特的产品性能优势和完善的售前、售中、售后服务，为客户提供更经济、更安全、更环保、更灵活的采暖消费服务。
市场分析：碳晶墙暖是一种采用电力能源为房屋供暖的采暖方式，随着经济的发展，国家投入大力发展电力基础建设，电力供应已可充分满足人民生活的需求之外存有节余，碳晶墙暖做为一种安全、清洁、舒适的采暖方式，被国家及各地政府认定为有利于环境改善，对治理城市空气污染，提高居民生活质量有显著的作用，并且本着国家关于可再生资源持续发展的原则，各地区相关部门也都做出改变采暖方式的相关政策，大力发展碳晶墙暖。极寒天气的出现，使每个家庭对取暖产品需求增强，以抵御集中供暖前来袭的寒流，达到为老人和小孩保暖的目的，市场前景广阔。
投资及效益分析
经营形式主要是代销，20万可取得区域权，10万取得经销权。每块板子根据瓦数不同进货价从280—900元不等，销售利润率约30%。
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1、指导思想
2008年工业发展的指导思想是：以党的十七大精神为指导，认真贯彻落实市九届二次全会和县九届四次全会精神，围绕推进城乡一体化发展战略加快新农村建设和“工业强县”的战略目标要求，抓住滨海新区开发开放的历史机遇，走科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少的工业发展道路，着力在扩大经济总量、转变发展方式、提高自主创新能力、完善发展环境上下功夫，全面提升我县工业总体实力和发展水平，努力形成产业结构合理、竞争优(diyifanwen.com 第一)势明显、技术管理先进、信誉和效益双高、制度环境优化的工业发展新格局，实现全县工业经济又好又快发展。
2、主要经济指标安排
工业销售收入658亿元，同比增长19.6%。
工业增加值88亿元，同比增长22.2%。
利润总额35亿元，同比增长18.6%
固定资产投入不低于40亿元
二、2008年重点工作和措施
2008年是我县深入贯彻落实党的“十七大”精神和全面推进城乡一体化战略、加快社会主义新农村建设的关键一年，面对新的发展形势和艰巨工作任务，全县工业必须抢抓机遇，乘势而上，着力在扩大总量、产业集聚、自主创新、优化结构、改善环境上下功夫，努力推进我县工业济济又好又快发展。全年重点抓好七个方面工作：
1、强化增量投入，扩大经济总量。2008年，要继续把强化增量投入作为发展的首要任务，进一步健全和完善“三个一批”工作机制。全年工业企业固定资产投资不少于40亿元。一是强化项目建设。要全力抓好XX年年结转项目和2008年新上项目的建设、投产，不断扩大实力和增长点。二是抓好招商引资。紧密结合我县实际，顺应世界产业转移趋势，通过各种有效措施，瞄准国内外大财团、大企业、大项目，加大招商引资力度，提高招商引资效果，实现我县产业(diyifanwen.com 第一)项目数量上快速增长，产业发展层次和发展水平上的大幅提升。三是加大技改投入。充分发挥市县两级技改引导资金的作用，鼓励企业引进先进适用技术、设备和工艺，加大技术改造力度，以优化产业结构，提高产品技术含量，延伸产业链，增强产品的市场竞争力和企业可持续发展能力。全年技改投入资金不低于15亿元。四是抓好企业扩能。鼓励发展态势好的企业通过合资、合作、兼并、整合等形式，扩大规模，做优做强；鼓励成长型企业通过兼并、收购、联合等方式，逐步壮大实力，发展成为主业突出、核心竞争力强的大公司、大集团。
2、强化园区建设，推进产业集聚。国际产业转移的趋势和历史经验表明，只有产业高度集聚，才能从根本上实现集约、节约、生态同步发展。推动产业集聚，重点抓好：一是强化园区建设。要根据市政府《关于加快我市乡镇工业区发展的意见》精神，充分利用各项扶持政策，全面推进工业园区的开发建设。二是拓展发展空间。按照“项目集中、产业集聚、用地集约”原则，抓好三个县级园区的扩区工作，要整合存量土地，提高投资强度，开拓立体空间，提高园区的容积率。充分利用各乡镇闲置厂房和闲置非农建设用地进行招商；对分散、简陋厂房进行整合改造，建设高标准厂房，使现有土地存量资产发挥最大效益。三是加强对乡镇工业区开发建设的管理。出台《县乡镇工业区工作实施意见》，每个乡镇都要整理出1平方公里的乡镇工业新区用以承接项目，要继续完善乡镇工业新区规划，成立开发建设公司，科学规划，合理布局，提高投入密度和产出强度。四是推进产业集聚。加快完善工业布局调整，积极引导现有和新上规模以上企业向工业园区集中，突出产业特色，形成产业优势，提高园区竞争力。
3、强化结构调整，促进做大做强。针对工业布局结构不尽合理、主导产业竞争弱化的问题，2008年，要在现有基础上，继续围绕天津市对我县的产业定位狠抓“十一五”规划的落实，抓好布局结构调整，突出发展壮大支柱产业和规模企业。一是加快支柱产业发展和基地建设。继续做大做强钢铁加工、再生资源综合利用和深加工、装备制造、轻工和现代医药等“五大支柱产业”；全力打造钢铁深加工、装备制造、现代制药和再生资源综合利用“四大产业基地”。二是发展壮大规模企业。要对现有年销售收入亿元以上60个重点企业进行重点扶持，促其做大做强；要积极引进世界500强、国内500强到我县投资；要扶持有条件的企业通过收购、兼并、联合等措施实现低成本扩张；要鼓励有实力的企业实行跨行业、跨地域、跨所有制的战略重组；要引导有条件的企业与国内外大企业搞联合，充分利用内外资本，加快企业的壮大发展。通过上述措施，打造一批具有自己知识产权和核心竞争力的企业集团，不断扩大企业实力，提高市场竞争力。
4、强化自主创新，提升发展水平。2008年，要认真落实促进技术创新的各项政策，强化自主创新，推进技术进步。全面提高技术进步对工业经济增长的贡献率。一是强化自主创新。全年创建市级技术中心2个、累计达到7个，申报市级技术创新项目5个、累计达到22个。并进一步加大对企业自主知识产权的保护。通过自主创新，全面提高技术进步对工业经济增长的贡献率。二是实施名牌战略。2008年力争创天津名牌2个，累计达到21个，并充分发挥品牌效应，打造区域品牌，创建集团品牌，开发一牌多品，提高品牌企业发展能力。三是推进企业认证。全年完成ISO9000国际质量认证企业20家。通过上述措施，不断提高企业软实力，推进企业整体发展上水平。
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5、强化节能减排，转变发展方式。要高度重视节能减排，在转变发展方式上下功夫。一要狠抓指标落实。实行能耗指标限额管理，把单位产品综合能耗指标分解到园区和各乡镇。全县规模以上工业企业万元增加值综合能耗下降4.2%，控制在2.54吨标准煤以下，同时各单位要建立更加有效的监督管理体系，促进节能和环保水平的提高。二是推广节能技术。要引导企业在实际生产中广泛使用《中国节能技术政策大纲》推荐的各种节能技术、设备和工艺。三是加大监管力度。按照《天津市固定资产投资项目合理用能评估和审查管理暂行办法》(津政发[XX年]15号)文件精神，明确部门职责，并在行政审批中心开设窗口，对所有固定资产投资项目实行合理用能评估和审核，实行一票否决杜绝高耗能高污染项目上马。四要落实相关政策。加强政策调研和政策对
接，积极协调有关部门争取政策扶持，并尽快建立县节能专项基金，用于奖励企业各类节能减排项目，千方百计降低单位产品综合能耗。同时要大力推广清洁生产，抓好清洁生产审核工作，在抓好试点的基础上全面铺开，并把清洁生产审核作为为全县节能减排的重要手段来抓，保证节能减排目标的实现。
6、加强监控指导，提高运行质量。一是要立足全县钢铁、有色金属、再生资源综合利用和轻工食品等主导产业，抓住国内外经济持续增长，市场需求旺盛的有利时机，千方百计开拓国内外市场，引导企业提高产品产量，增加产品品种，扩大市场份额，充分发挥政府的组织、引导、扶持和服务职能，主动为企业搭建市场营销平台，提高产销率，使全县工业经济高位顺利运行，确保完成全年任务。二是抓好生产要素平衡。在要素市场供求形势总体趋紧的情况下，加大要素平衡力度，及时掌握能源和原材料的供需价格变化，克服土地、资金、劳动力等重要生产要素对企业发展的制约，对重点企业、重点产品给予倾斜。三是要加强对全县工业经济运行的统计、分析、预测和调控，尤其是重点地区、重点行业和重点企业的市场分析和预测，及时发现问题，采取切实措施加以解决，确保各项经济指标的超额完成。
7、强化指导服务，营造发展环境。要按照市委九届二次全会和县委九届五次全会要求，在认真研究、吃透上级有关政策的同时，结合我实际，研究制定我县与滨海新区搞好项目对接、产业对接、政策对接和技术衔接思路和措施，进一步修订和完善我县的各项扶持政策；二是实施“诚信工程”，打造更多“诚信企业”；要充分利用中小企业信誉担保体系和金融担保机构平台，促进中小企业快速发展；三是抓好“治乱减负”，维护企业合法权益；四是在巩固“蓝证”培训工作的基础上，抓好一步“农民素质提高工程”组织实施；抓好继续教育和职称评定工作，全年培训和申报各类职称150人；五是继续办好工业网站，不断完善充实内容，进一步打造全县工业信息平台。抓好中小企业信息化推进工程，加强对企业信息化建设培训，帮助企业搞好网站建设。六抓好机关建设，转变工作作风，强化工作职能，创新发展举措，提升工作标准，大力提高机关工作效率和服务水平。七是强化经济工作的领导。切实加强对全县工业经济发展的领导，要选派一批素质高、能力强，具有一定专业知识的人员充实乡镇一级工业管理部门，尽快解决乡镇工业管理部门人员的后顾之忧(人员工资及办公经费列入财政预算)，要保证乡镇主要领导要把主要精力放在乡镇工业园区开发建设上、放在招商引资上、放在培育大企业上、放在发展工业经济上。
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一、丘区资源特征与经济发展创新现状
（一）丘区资源的特征
自然资源相对短缺，资源积聚矛盾突出。四川本是矿产资源和水资源非常丰富的省份之一，但省内丘区的国土资源、矿产资源、水资源、生态旅游资源却比较匮乏，人均占有量还不到世界平均水平的1/3。
劳动力丰富，人才资源匮乏，资源外流。丘区人口稠密。18.56％幅员面积居住着全省60％的人口，劳动力素质低，文盲人数占总人口比重达7.0％，比平原地区高2.4个百分点，中专以上人数仅占总人口3％，比平原地区低7个百分点。区域内资金存贷差普遍较高；不少地方花大力培育的企业发展到一定程度就因种种原因搬迁到大中城市及其郊区，造成生产要素外流严重、聚集能力弱。
（二）经济发展创新的现状
产业结构不合理、产业转移与升级缓慢。第一产业增加值占全省的58.1%，第二产业增加值仅占全省的38.9%，第三产业增加值也仅占全省33.7%。2008年，丘陵地区一、二、三产业构成比例25.8∶45.9∶29.1，与全省产业构成20.3∶41.3∶38.4存在较大差异,向第二、第三产业转移的压力很大,实现工业化道路还非常漫长。
二元结构突出，城镇化水平低，农业内部结构调整缓慢，无特色农业。由于农业结构调不合理，尚未形成真正具有竞争优势的特色产业。据统计，各市县区即使有几个农业主导产业，但都存在规模较小，在区域经济色不明显。究其原因，主要是结构调整中未培育较多对农户有较强带动作用的龙头企业；使区域合作的农民组织发展滞后，严重制约农业结构调整与升级的进程；从而使主导产品的选择与定位不准，市场效益差，辐射半径小，产品品种优势不强、档次不高，各地结构趋同现象突出。
社会、科技服务薄弱，经济结构落后。市场服务流通设施差，辐射能力不强，交易方式落后，营销服务欠缺，经营大户少，农民营销组织和经纪人队伍发育严重滞后。在科技服务上，围绕特色产业发展的优质品种研发滞后，良种供应脱节，技术组合不配套，示范推广不到位，引领农户、企业应用农业新技术提升传统产业尤为薄弱；信息建设起步晚、设施较差、网络不健全，市场分析预测和信息收集处理严重滞后，流动传递渠道不畅。
二、制约丘区经济发展创新的主要因素
（一）由于人均资源占有比平原少，历史上二元政策制定农业上缴任务重，支持城乡经济社会发展的基础欠账多
历史上国家制定农业净上缴基数无不与人口有关，人口越稠密，上缴负担越重，由此产生区内人均摄取资源的增加导致可再生资源逐年枯竭，表现在农业欠账累积比平原更为严重，前几年国家免除了农业税费，给了丘区休养生息的机遇，但还是比平原造血能力弱；区内基础设施投资严重不足，各项社会事业发展严重滞后，生产生活方式落后，农药、化肥等污染，土壤肥力衰退且气候变化，农民增收困难，极大影响了对工业的支撑作用。
（二）调动有限资源，发展特色产业理念不清，目标不明确，措施不得力
因地方政府财力弱化，吃饭财政特点突出，财政支出过分均等化，集约包装项目能力弱，争取国家支持的措施不力，调动有限资源的手段不强，支持发展特色产业的重点不突出，最终体现在市场竞争力不强，社会认知度不高，投入产出效益低下，龙头带动的产业发展效应不强，生产发展的措施不力，区域竞争弱势地位还没有改变。
（三）项目管理的成熟度不高，资本市场不完善，投资环境打造不力，缺乏招商引资竞争力
高技术人才缺乏，项目管理的成熟度不高，缺乏区域核心竞争力；集合生产项目无法入住丘区，企业无法顺利完成收入、产出、资源有效配置与生产要素支付的良性循环流动，也不能顺利进行直接与间接融资，无项目孵化与实施生长环境，产品信息、技术资源、金融资本、人力资源缺乏聚集转化的载体，骨干项目、新兴产业、大型企业、高新技术推广运用缺乏有效基础。
三、实现丘区经济发展的创新路径的选择
（一）政府主导，强化干预，加大财政支持力度，充分发挥“多元经济”功能，加强农业发展的基础地位，推进农业的“五化”、“两新”
首要问题是政府要主导，强化政策干预，财政引领“多元经济”协调并进，以要加大农业水利、村通道路、通讯等基础的投入和农民工职业培育等教育经费扶持力度，有序组织实施农村剩余劳动力转移，或外出务工、或从事与农业加工的第三产业，营造农业增收的环境；推动国网与地方电网的融合，尽快实现城乡用电同网同价。组织城乡产学研创新团队开展关键技术攻关；大力实施科技增粮、现代农业与现代畜牧业试点示范科技专项；以技术链、服务产业链来构建统筹链，重点支持优势特色产业链关键技术研究与集成示范。推进研究开发平台和人才重心下移；构建无形科技资源长期服务“三农”的网络体系。探索多种新型农民组织化模式，转变生产经营方式，提高农民组织化程度，推进农业专业化、标准化、规模化、集约化、产业化，以科技创新促进体制、机制创新。
（二）必须创新城乡金融支持体系，政府搭台、各方参与，构建产业联动的利益链条，加快农业现代化
完善国有商业银行在丘区的分支机构，加强丘区经济发展的信贷支持力度；积极引导信用社调整贷款结构，满足农产品加工和工业创设的生产需求。积极建立中小企业信用担保体系和农村小型银行，改善中小企业融资条件。政府搭台、银农、银企参与，构建更加紧密的产业利益链条，积极扩大农业工业的产业化规模，做大做强龙头企业的带动作用，进一步完善农副产品加工业和工业集中区的金融及税收支持体系，增强产品竞争力。
（三）前瞻性的规划，连续性建设，亮化美化丘区城市经济发展硬环境
整合资源、塑造品牌，使城市景观有机融合商业服务功能，采取多种形式出让国土、公交线路、出租车和地下管道经营权等权属，激活民间资金参加城镇建设，加快了硬环境建设；遂宁的实践，通过“五创联动”，改造政务环境、人文环境，注重市民素质的提高，成功打造“中国优秀旅游城市”、“中国观音文化故里” 、“中国生态金融城市”“国家生态环境示范市”等7张国家级城市名片值得借鉴；解决了城市活力和实力，完善了城市的服务、交通、信息网络功能，提高城市的品位。■
再生资源市场分析范文5
关键词:房地产泡沫;房价收入比;供给需求;上海
中图分类号:F29文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)12-0137-02
一、上海市房地产市场发展状况及特点
上海作为国际性的大都市,已成为亚太地区经济、金融、商业航运的中心城市之一。外商外地资金的进入尤其是政府实施的对房地产业的一系列扶持政策,激活了房地产二三级市场。1996年降税费,1998年放开存量房市场,1999年内销商品房种类归并,2000年停止住房实物分配,2001年内外销商品房并轨,经营性土地实行招标等,促使住房消费成为热点。目前市场潜藏着一定的泡沫隐患,表现为:房价高位运行、开发过热;金融信贷对房地产业过度支持、供需不平衡引致大量空置面积和高危险空置率等现实,房地产市场显现出一定程度的泡沫迹象。
二、影响中国房地产市场发展的主要因素及分析
(一)国民经济增长因素
国民经济的增长支撑着房地产业的发展。 房地产业是中国支柱产业之一,房地产市场是市场体系的重要组成部分。一个国家随着国民经济的发展和产业结构的不断调整,要求对土地资源进行配置和再配置,必然要求形成发达的、规范的房地产市场。世界各国的经济发展表明,当经济增长时,房地产就发展和繁荣,房地产投资量和交易量随之增加,市场活跃;反之,当经济下降或低速增长时,对房地产的需求大大减少,市场萎缩。近几年来,伴随着中国经济的高速增长,人民收入水平提高,对房地产的需求提高,加速了房地产业的发展。
(二)市场体制及产业政策因素
1.市场体制对中国房地产业的影响。房地市场是中国市场经济的重要组成部分。自从改革开放以来,中国逐步建立了市场经济体制,市场经济的建立,为中国房地产市场带来了发展契机。其主要体现在两个方面:第一,有利于房地产市场资源的配置。第二,引入竞争机制,加强了房地产企业应对外来企业的冲击。
2.产业政策对中国房地产市场的影响。中国房地产业已逐步成为国民经济中一个支柱产业。然而,中国房地产成为支柱产业是宏观上的,并非房地产业在中国各个地区都是支柱产业。各地区根据本身经济发展的水平,对房地产业制定相应的政策,以避免出现超越阶段或实际发展的能力,盲目发展房地产业必然造成供给过剩,房屋空置,既不利于房地产业发展,也不利于地区经济的发展。而分别对待有利于资源配置的优化,也有利于房地产本身的持续发展。
(三)土地供给因素
土地作为不可再生资源一直是房地产业的核心,土地供应政策的变化将直接波及到房地产业的发展。土地供给的稀缺性、垄断性与土地需求的多样性及投机性,直接影响到房地产价格。而目前中国土地市场的不规范,炒地、圈地热等现象更是造成房价上涨的主要原因之一。
(四)房地产金融市场因素
1.房地产开发商融资渠道对房地产市场的影响。目前中国房地产开发商普遍存在自有资金不足,由于房地产市场火爆,利润高,有限的资金积累又被盲目的用于扩大再生产。同时融资渠道单一, 银行贷款在房地产业营运资金中所占比率很大,按照国际上一般标准,银行贷款不能超过房地产投资的40%,而中国房地产业银行贷款却常达70%。由于许多企业经营不善无力还贷,给银行造成呆、坏账,反过来又会影响到房地产业的通过银行融资的渠道。这很大程度上制约了中国房地产市场的发展。房地产应融资形式多样化,融资渠道多元化,这样可以更多的降低金融风险。
2.消费者抵押贷款对房地产市场的影响。消费者抵押贷款直接影响到中国房地产市场的需求。由于中国居民收入水平不高,对住房消费能力有限,并且购房需投入大笔资金,这就需要银行提供抵押贷款来满足消费者需求。从而拉动房地产市场的发展。然而,消费者抵押贷款也逐渐加重银行风险。首先是违约风险,尽管个人住房贷款的不良率非常低,但因支付能力而违约的情况越来越多。其次是流动性风险和利率风险。目前银行存款主要是三年期以下的定期存款和活期存款,而个人住房贷款的期限一般在五至十五年。资产负债的期限不匹配,使商业银行承担着巨大的风险。这就需要保险业的介入,以化解风险。
(五)房地产市场的总供给与总需求以及供需结构因素
1.房地产市场的总供给与总需求房地产市场发展的影响。进入新世纪以来,房地产市场出现了供求两旺、消费与投资共进的繁荣局面。然而我们不能就此忽视房地产市场供求关系中所存在的问题。目前对商品房的需求主要存在以下四种,即正常需求、被动需求、投机需求和投资需求。其中正常需求是老百姓出于居住目的产生的,这部分需求总量很大,属于潜在需求,但在目前房价偏高以及住房体制的双重压制下,这部分需求并不迫切。被动需求是指由于拆迁行为引起的需求,由于旧城改造和城市基础设施的建设,这部分需求占了相当大的比例。投机需求指靠短期炒作而试图牟取暴利的需求,这部分需求的掺入是当前房价高涨的一个重要原因,阻碍房地产市场的发展。
2.房地产供需结构对房地产市场发展的影响。就近几年各类商品房的供求结构而言,目前住宅类房地产的供给量和需求量约占商品房总量的70 %以上,商业、工业和其他类房地产所占比重不到30 % ,该比例结构基本合理。而商品住房的比例结构却存在不协调的因素。以上两方面都需要国家对房地产的宏观调控。
(六)房地产税收因素
房地产税收同样对房地产市场的发展有很大的影响。房地产税收不仅是国家用以调控房地产市场的重要杠杆,而且是保证市场公平竞争、市场各主体合理收益的分配及整个市场有序运行的重要条件。由于中国土地有偿使用制度改革起步较晚和整个税收体制改革滞后,中国现行房地产税收体系与房地产市场的发展不适应,出现了国有城市土地出让税费复杂、税赋不均、管理不严等问题,不仅没有发挥税收的功能,而且导致国有土地资源的不合理配制。
综合上面的六个因素,造成中国目前房地产市场泡沫的原因归根结底是中国没有一套完善的房地产管理措施及相应政策。
三、对中国房地产市场的管理与政策建议
1.通过土地结构的战略性调整来促进房地产业的稳健发展。为充分发挥土地供给结构对宏观经济和区域经济以及房地产业调控的绩效,国土部门在确定土地供给的结构时,一定要明晰经济结构调整的重点,洞察国家财政金融政策、产业政策和区域政策的运作态势,因势利导地设计土地供给结构。要通过土地供给结构的变化,积极地与其他宏观经济杠杆互动,来影响宏观经济的走势。应实行严格控制,严禁单位和个人乱占滥用土地,以保证城市土地得到合理和优化的配置。城市土地在供应上要把握好供地的时间阶段和区位安排。供地的时间阶段和区位安排,要根据用地性质、城市功能、市场需要、资金来源、建设时间、配套条件等来进行抉择,运用土地供求和价值规律打好“时间差”和“空间差”,进而使城市土地经营和房地产运作的成本降到最低,效率最大。
2.大力推进房地产金融多元化以增加房地产的有效供给与有效需求。首先,应在深化改革上加大力度。要着力消除居民住房消费的体制性和政策的影响,其中包括继续推进现有公房的出售及再流动、完善住房补贴制度,增大经济适用房的供给等创新举措,以使更多的居民买得起房。同时,须抓住房地产结构调整的主线,调整房地产的楼盘产品结构、市场结构、产业结构、空间布局结构,以重塑楼盘产品的差异化特质。在此基础上,还要大力推进房地产金融的路径创新和制度创新。从增加房地产有效需求角度出发,政府应加强对住房金融发展的支持和调控力度。政府应该允许、鼓励、支持以商业银行为主体,包括人寿保险公司在内的各种中外金融机构参与商业住房抵押贷款的金融业务,并通过有关政策对中低收入家庭实施一系列补助计划,让中低收入家庭、尤其是经济欠发达地区的居民,通过抵押贷款等形式进入商品房市场,从而在满足城镇居民住房消费的同时,进一步促进住房金融的发展。
3.以经济适用房为核心增加有效供给。当前,中国房地产结构矛盾已经逐渐凸现,不断上涨的房价已经超越了居民的购买能力。则更需要以经济适用房为核心增加有效供给,逐步提升经济适用房的品质。一是要靠政府的宏观调控和市场监督,确保经济适用房的价格合理、质量优等;二是要靠房地产开发商的精心规划和设计,盖“百年建筑”,给老百姓创造良好的居住和生活空间,给子孙后代留下一份生态化和人性化的宝贵“遗产”,给城市增加一道亮丽的风景线;三是要通过提高建筑产品的科技含量,降低资源消耗和成本费用,提升楼盘产品的性价比,由此获得满意的市场份额和合理的开发利润。
4.实质性启动廉租房工程。建立廉租房制度,解决城镇最低收入家庭住房困难的问题,其人均廉租房面积原则上不能超过当地人均住房面积的60%。廉租房的保障方式以发放租赁住房补贴为主,以实物配租、租金核减两种方法为辅。进行实物配租的廉租房是以收购的现有旧住房为主,主要有五个来源:政府出资收购的住房、社会捐赠的住房、腾空的公有住房、政府出资建设的廉租房和通过其他途径筹集的住房。廉租房工程的实施,有助于在加大城镇房改力度的同时,关注城镇弱势群体的住房消费需求,化解社会矛盾。因此,实质性启动廉租房工程,可以从稳定性的层面给房地产市场的方兴未艾注入新的机制,从而使房地产业的发展保持稳健性和有序性。
五、结论
以上的政策方案需要长期的灵活地实施下去,才能真正发挥它的功效,另外要想从根本上解决中国现有的房地产问题,还要从根本上入手建立健全中国的房地产金融体制,更好地让市场这只看不见的手来调节,分担抵挡房地产风险,实现“居者有其屋”。
参考文献:
再生资源市场分析范文6
【关键词】校园 二手市场 供需 营销 渠道
一、学生二手市场分析
1.交易的产品分析。
我们调查小组通过对南京市仙林大学城在校大学生二手物品交易类型进行调查其结果显示为，以二手书籍为主要交易对象的学生占91.6%；以电子数码产品为主要交易对象的学生占72.8；此外，有44.7%的选择生活用品。由上述调查结果可以得出：在校园二手交易市场中进行交易的对象主要是书籍等学习用品以及电脑、相机等数码产品。在当前的教育环境之下，大学生对于课本教材的新旧没有要求，所以书本交易二手市场极其火爆，并且在考虑电子数码产品更新换代快，又兼顾需求的情况下，学生选择二手数码产品也不失为一种选择。也有一部分大学生选择生活用品，在调查被交易的生活用品中，交易的生活用品主要为一些品牌的清洁用品和鞋包，比如高级洗发水、女生用的口红和鞋子等。
2.消费心理分析。
选购二手物品的消费者主要存在求实、求廉、求新这三种消费心理：
“求实” 。校园二手交易平台用户大多数都会根据自身需要去购买相关物品，或者是应用相关经验判断所关注的产品是否具有价值。
“求廉”。校园二手交易平台用户的形成主要是由于经济方面的限制，所以物美价廉才是能吸引他们的主要手段以及方面，学生最关心的是这个商品被使用多长时间，有没有重大受损，我们在调查中发现二手物品的价格定为在原价商品的一半最受学生的欢迎，但这不是绝对的也要结合商品的质量等相关方面来做出合理的定价。
“求新”。二手交易平台用户在对于二手货物的检查时，会重点关注产品的成色以及外观，这样达到一定价格发挥最大效益。在我们小组调查中发现，手机这类商品正印证了这一观点，最新款手机一些人用了一段时间，在成色不错的情况下即使作为二手卖掉，也能卖出理想的价格。
二、学生二手市场供需客观条件
（一）需求客观条件
消费呈现一定的“阶梯”分布。我国目前虽然经济发展水平普遍提升，但是差异还是存在的，比如不同地区、不同层次、不同学校都会出现消费水平的不同，学生消费群体也不例外。这为二手市场在学校的兴起开辟了新的条件。根据我们调查小组调查的数据统计表明，南京仙林大学城里将近有90%的学生有意向出售自己的闲置物品，并且有60%多的学生有过二手商品的购买行为。
教育模式的自主性。高等教育注重培养学生的自主创新实践能力，鼓励学生创业。高校教育有别于中学教育，中学阶段课程压力大，学生基本忙于升学很少或者根本不会出现校园二手市场。由此可见，高等教育的自主性和学校的鼓励这些因素共同导致了高校的校园二手市场的形成。
可持续发展观念。随着可持续发展的进一步深入，在建立集约性社会的口号的倡导下，关于资源回收利用的观念越发深入人心。根据我们的小组调查显示，目前仅南京仙林大学城就大约有60%的学生认识到进行二手物品的购买行为是有利于资源的节约以及环境的保护，二手物品的合理处置可谓是一箭双雕的好事。
（二）供给客观条件
在目前的科技发展大潮之下，科技改变了社会的生产力，大量的产品随着更新换代进而被闲置，丢弃，所以，以旧换新这个点子是很符合当前的客观条件的；或者有的学生对商品使用一段时间后，想买档次更高的同类型商品，于是也采取了把旧的卖掉买新商品的想法；随着每年毕业生的不断增加，众多的商品被选择出售。我们在一所高校给出的数据结果进行了整理统计，在受访学生中，有70%的人是有闲置物品的，而将近90%的人有意向将这些闲着物品通过二手市场转卖。
目前在网络信息的时代之下，二手信息的以及传播都显得极为迅速，所以在一定程度上为学生带来诸多的便利，再加上现在实体快递运输业的蓬勃发展仅仅在很短的时间内就可以把商品送交到需求者手中。
三、学生二手市场营销模式
从现阶段来看目前高校二手市场的营销模式主要有，零售、连锁经营和网络营销这三种模式。
零售，这个词汇的含义是将物品或者商品销售给消费者。学生在校内的购买使得二手商品限制的很多，所以，二手市场的主要销售方式就是零售。二手市场中，书本的销售应该设置固定的场所进行交易，这样才能吸引大量的学生群体前来光顾，并且可以培养起一批老顾客。
连锁经营，这种经营方式是在面对量比较大并且固定的场合下，进行经营的一种手段，以一种模式在开辟若干场合进行销售。二手市场商品来源较不统一，但是还是集中在校园的场合下。因此可以把各大高校联系到一起，在各个高校建立实体的回收二手物品的回收站，这样可以极大利用校园二手资源，发挥二手市场的关键作用。
网络营销。在现在网络技术条件迅速发展的环境下，出现了大批的二手商品交易平台，据调查南京仙林大学城有部分高校自己开发了本校园的二手物品网络交易平台，除了校园自己开发的app外，还有校外的二手交易平台，例如：闲鱼、转转、百度贴吧等等app，从目前的使用状况来看，闲鱼被使用的最广泛其次是百度贴吧，现当下的校园二手物品基本都被挂在这些网络交易平台上售卖。
四、学生二手市场渠道建设
供货渠道。学生二手商品的来源全部是学生，因此没有十分正规的上游产业链以及稳定供货商。这种商品供货来源主要是在每年的毕业时间段，此时离校学生会将其大量的闲置物品展出售卖，所以这与超市模式不同，没有长期的市场供求。传统的渠道是生产者生产商品、中介贩卖商品，最后才能到达消费者手中，这有着相当大的弊端，难以为学生群体提供相当具有性价比的商品。而二手平台的供货商中既有消费者本身，还有其他一些供应商，这就减少了中介的加价环节。并且二手市场的小范围运作使得售后服务的建立有着相当可靠的保证。
其次，学生群体的货源稳定性毕竟有限，所以单单依靠学生难以获得校园二手平台的长久运营以及维护。因此，对于外部供应商，比如大型旧货市场的接入有着十分迫切的需要，以此来保证货源的稳定性以及平台运营的持续性。
信息渠道。根据一项研究调查表明36.3% 55.7% 32.4%的被调查者分别从来自身边的海报、网络、身边同学获知二手商品的交易信息，上述调查表明，在这种网络大发展的环境下，二手交易市场的传播仍然非常局限，对于这种问题，最好的方式就是建立一个长效、稳定的交流平台，以此让消费者以及供应商进行对接。
其次，单个经营的号召力毕竟有限，所以，就需要进行校园二手交易的连锁化，据此来扩大二手信息在一定范围内传播的快捷性以及通达性。比如说南京某书店，在各大高校建立连锁店，全方位的覆盖南京高校网络，以此加快二手转让信息的以及求购信息的获取。
总结：通过分析可得校园里的二手物品交易是绿色生活观和循环经济的结合体，具有巨大的市场潜力和社会价值，因而建立健全高校闲置物品交易市场和交易平台，将具有使用价值的闲置物品导入二次流通，满足广大学子淘便宜货、处理闲置物品的渴望，减少资源的浪费，减轻环境的压力，方便学生们学习、为节约资源提供交易和互换的渠道，可以说既切合绿色环保的时代主题，符合当今世界发展潮流，具有深远的社会意义和市场价值，更是在高校开展传播节约环保理念的创新性实践教育活动。
参考文献：
[1]武云亮，关于旧货营销方式的探讨【J】再生资源研究，2000
