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不动产管理办法实施细则范文1
1、《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》国税函[1995]549号
该文件主要是规范城市房地产开发过程中实行产权调换以及产权调换和作价补偿相结合方式下营业税的税收处理问题。具体内容如下：
对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。
2、《江苏省地方税务局关于拆迁安置有关营业税问题的批复》苏地税函[2000]309号
该文件的具体内容如下：根据《营业税暂行条例》以及《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税若干问题的批复》（国税函发[1995]549号）精神，纳税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋，不论以何种方式结算价款，以及拆迁人取得的房屋作何用途，均应属于营业税的征税范围，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。
江苏省地税局的文件实际说明了两个问题：第1是对国税函发[1995]549号文对于拆迁安置税务处理规定的进1步确认。由于该文件是国家税务总局1995年对江苏身国家税务局的答复，且文件涉及的主体是外商投资企业。因此，对这个文件的适用问题在实务中1直存在1定的争议。省局的文件对这个问题给予了明确。第2是明确纳税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋均属于营业税销售不动产的征税范围。
3、《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》国税函[2007]768号
这个文件是值得我们重点关注和探讨的。
1、关于拆迁补偿住房取得方式问题
房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税；被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另1处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。
这里，我们关注的是两个层次：
第1是实施拆迁的单位房地产开发企业。从该文件规定看，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。根据《营业税暂行条例实施细则》的规定，营业税中有偿转让不动产属于营业税征税范围，而其中有偿包括取得货币、货物或其他经济利益。因此，对于房地产开发企业转让不动产所有权并取得了经济利益肯定属于营业税征税范围，应征收营业税，这条原则国税函[2007]768号文是进行了进1步明确的，即根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。但由于房地产开发企业取得的不是货币和货物，而是其他经济利益，这里就涉及到营业税计税依据的确认问题，对于这个问题我们认为仍按国税函发[1995]549号进行处理，这里就不再详细表述了。
第2个问题就是我们在实务中1直关注的问题就是被拆迁户取得拆迁补偿是否涉及到流转税的征税问题。因为，如果无论是产权调换还是货币补偿，从表现形式来看，都是被拆迁户将原有房屋换成了新房屋或货币，这个和1般的房屋销售行为很类似。因此，1般如果纳税人将原有房屋销售给第3方取得货币或将自己的房屋同被人交换新的房屋时，在营业税处理上都是按照“销售不动产”征收营业税的。这里，对于被拆迁户放弃原有房屋的所有权（假设被拆迁户对原有房屋用于所有权）所获得的货币或房屋的实物补偿，是否也应按销售不动产征收营业税，1直是实务中争议的1个焦点。国税函[2007]768号文对这个问题并没有给予非常直接的答复，只是提出了两个意见：
（1）被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另1处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。
（2）被拆迁户销售与房地产开发公司产权调换而取得的拆迁补偿住房时，应按《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）文件的规定确定该住房的购买时间。
这里，首先明确了1点，被拆迁户取得的新房屋是属于购买形式而不是非购买形式。但这是怎么1种购买形式还是不太明确的。如果属于被拆迁户用原有房屋的所有权去交换取得新房屋的所有权，毫无疑问这个产权调换是属于营业税销售不动产的征税范围的。如果不是，则还要具体讨论。这个就涉及到要探讨城市土地出让的程序和法规的问题。对于这个问题，我们在案例的难点探讨中和大家再具体讨论。总之，对于被拆迁户取得的拆迁补偿的流转税处理问题在实务中仍是1个有争议的问题。
为给大家的后续探讨提供1定的参考，我们这里1定将目前其他省、市关于旧城改造过程中涉及拆迁安置税务处理办法的文件规定提供给大家：、
（1）《广东省地方税务局关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复》粤地税函[1999]295号：
你局梅地税发[1999]140号请示悉。关于旧城拆迁改造有关营业税问题，经研究，现批复如下：
1、关于开发商以土地或房产补偿给被拆迁户的征税问题
对开发商根据当地政府的城市规划和建设部门的要求，进行旧城拆迁改造，以土地补偿给被拆迁户的，按营业税暂行条例实施细则第105条规定，核定营业额计征“转让土地使用权”的营业税。以房产补偿给被拆迁户的，对补偿面积与拆迁面积相等的部分，按同类住宅房屋的成本价核定计征“销售不动产”的营业税；对补偿面积超过拆迁面积的部分，按营业税暂行条例实施细则第105条规定，核定营业额计征“销售不动产”的营业税。
2、关于被拆迁户取得拆迁补偿收入不征税问题
为支持城市改造建设，经请示国家税务总局同意，凡经县级以上政府批准，国土局及有关房地产管理部门发出公告，限期拆（搬）迁的地（路）段的，被拆迁户取得的拆迁补偿收入（包括货币、货物或其他经济利益）暂不征收营业税。
（2）《广州市地方税务局转发省地税局关于旧城拆迁改造营业税问题的通知》穗地税发[2000]79号
现将广东省地方税务局《关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复》（粤地税函[1999]295号）抄件转发给你们，经请示省局，我局补充如下，请1并贯彻执行。1、文中第1点所称“同类住宅房屋成本价”是指该房产开发商建造用于安置被拆迁户的房屋的工程成本价。
对于等面积补偿补偿部分，无论是国税函发[1995]549号还是粤地税函[1999]295号，都是按房屋的成本价核定计征营业税。但对这个成本价的成本究竟包含哪些成本，是建造成本还是完全成本，关键1点是地价是否包含在成本范围内，也是实务中争议的1个焦点。而根据广州市地方税务局的解释，这个成本是房产开发商建造用于安置被拆迁户的房屋的工程成本价，即是建造成本，不含地价。
（3）《重庆市地方税务局关于房屋拆迁过程中有关营业税政策的通知》渝地税发[2002]156号：
1、房屋拆迁过程中对被拆迁人（单位或个人，以下同）的税收政策
（1）被拆迁人与拆迁人（单位或个人，以下同）实行房屋产权调换形式补偿的，被拆迁人因房屋结构和面积原因所取得的结算价款，暂不征收营业税及附加税费。
（2）在拆迁原房过程中，被拆迁人选择货币补偿（安置）方式，所取得的货币补偿（安置）价款，暂不征收营业税及附加税费。
2、房屋拆迁过程中对拆迁人的税收政策
（1）在现房安置方式中，对拆迁人向被拆迁人收取的结构价差，经各区县（自治县、市）地方税务局审查后，暂不征收营业税及附加税费；对因各种原因增加还房面积而收取的房屋价款，应征收营业税及附加税费。
（2）拆迁人与被拆迁人实行房屋产权调换形式补偿的，拆迁人向被拆迁人收取的结构价差，经各区县（自治县、市）地方税务局审查后，暂不征收营业税及附加税费；对因偿还房面积超过原房面积而收取的结算价款，应征收营业税及附加税费。
这个文件有两点问题需要大家注意，1个是对于被拆迁人取得的拆迁补偿无论是货币还是非货币形式，都不征收营业税。第2是对于拆迁人向被拆迁人收取的结构价差的征税问题是1个值得大家关注的问题。对于结构价差，我们可以举1个例子说明1下，原被拆迁户是1套60平方米的平房，拆迁后房地产开发企业给予其1套等面积的楼房套房。即使面积相同，但由于新旧两种房屋属于不同的结构，价值本身是不1样的。因此，被拆迁户虽然取得的是等面积的60平方米的房屋，但由于新房是套房而不是平房，他仍应拆迁单位支付1个结算价差，这个价差就是结构价差。当然，对于这个结构价差的营业税征税问题，渝地税发[2002]156只是重庆的做法，我们不能照搬，仅做参考。我们认为，根据国税函[2007]768号的文件精神，这个结构价差征收营业税才是比较符合规定的。
企业所得税
对于拆迁费的企业所得税处理，目前并没有明确的单行文规定。在《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》国税发[2006]31号文中只是提到了开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等。即拆迁费是作为开发直接费进入开发成本的成本。
从拆迁补偿的形式看，货币补偿，所得税的计税成本的确认最简单。按实施支付的货币补偿款确认直接成本。难点在于产权调换形式下的补偿问题，对于这些问题如何进行所得税处理，我们在案例中将结合所得税的立法原则、其他相关规定以及会计处理方法进行详细讲述。
个人所得税
《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》财税[2006]45号文：
对被拆迁入按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。
考虑到目前城市拆迁中的补偿基本都是按照各地根据国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准进行补偿的，实务中争议在不大，这里就在文件讲解中简单列举1下，在后续的案例教学中，我们就不再围绕这个问题进行探讨了。
土地增值税
1、根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定：拆迁补偿费作为房地产开发成本属于进行土地增值税清算时的扣除项目。
不动产管理办法实施细则范文2
增值税进项税额留抵
在税务处理上,企业应严格按照《增值税暂行条例》及其实施细则,财政部、国家税务总局《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》(财税[2008]170号),财政部、国家税务总局《关于固定资产进项税额抵扣问题的通知》(财税[2009]113号)等法规执行。符合条件的固定资产进项税应抵尽抵,并建立已抵扣固定资产备查账,接受税务机关的抽查。
在具体会计实务中,应注意以下问题:
1.不是所有动产设备的进项税额都可以认证留抵。
能抵扣进项税额的固定资产需要满足以下条件:①该固定资产用于增值税应税项目或同时在应税项目与非应税项目间混用;②可抵扣进项税的固定资产有:使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等;③应取得符合要求的扣税凭证;④业务发生及扣税凭证时间都在2009年1月1日以后;⑤在企业账面上按固定资产核算。
用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的设备,以及纳税人自用的应征消费税的摩托车、小汽车、游艇,其进项税额不得抵扣;根据财税[2009]113号文件规定,在《固定资产分类与代码》(GB/T14885-1994)中代码前两位为“02”的房屋和前两位为“03”的构筑物,土地附着物,以及以建筑物或者构筑物为载体的设备和配套设施,如:给排水、采暖、卫生、通风、照明、通信、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备均应作为建筑物或者构筑物的组成部分,其进项税额不得在销项税额中抵扣。
2.建设企业自行采购的工程物资(俗称甲供材)的进项税额抵扣问题。
工程物资一般包括两类,一是为建造房屋、构筑物等不动产所用的工程物资,一是为安装设备所使用的工程物资。
用于建造建筑物、构筑物等不动产所购进的工程物资,其进项税不能抵扣,计入工程物资价值。为安装设备所使用的工程物资,如果用于可以抵扣进项税的设备安装,该工程物资进项税也可以抵扣。企业为购进设备和工程物资支付运费中的进项税也可比照上述原则处理。
一次大批量购进的工程物资,购入时还无法辨别是否用于可抵扣进项税设备安装时,可以先认证留抵,等以后领用时,再将用于不动产和不可抵扣进项税设备安装的部分,凭工程项目领料单作相应的进项税额转出处理。
如果可抵扣进项税的设备及其所用工程物资,发生了因管理不善造成的非正常损失(被盗、丢失、霉烂变质),也要作相应的进项税额转出处理。
企业所得税计税基础方面
以票控税是国家加强税收征管的重要措施。《发票管理办法》规定,所有单位和从事生产、经营活动的个人,在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项时,应当向收款方取得发票。国家税务总局《关于进一步加强税收征管若干具体措施》(国税发[2009]114号)第六条规定,未按规定取得合法有效凭据不得在税前扣除。会计实务中,要兼顾计税基础与账面价值的统一,尽量避免在建设期就出现账面价值与计税基础的差异。不然进入生产经营期后,因时间跨度较长,会给企业进行所得税纳税调整带来不便。当基本建设会计制度、会计准则、财务通则与现行税法不一致时,按照《企业所得税税前扣除办法》(国税发[2000]84号)第三条的规定,即“其他法规规定与税收法规规定不一致的,以税收法规规定为准”进行处理,会有效地降低涉税风险。
需要注意的是,《企业会计准则第4号———固定资产》应用指南第一条和《关于执行〈企业会计制度〉和相关会计准则有关问题解答(三)》的规定不完全适用于企业建设期间。
国家税务总局《关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函[2010]79号)第五项明确规定,固定资产投入使用后计税基础的确定,必须有合法的扣税凭证。没有全额发票的,可以先按照合同金额入账计提折旧,但是缓冲期只有12个月,并且发票取得后还要按税法要求进行纳税调整。所以,各项建设投资成本确认须依据合法有效的凭证。
1.建筑营业税发票的取得。
纳税人提供建筑业应税劳务,纳税义务发生时间归纳如下:①采取预收款方式的,为收到预收款的当天。②合同规定了付款日期的,为该付款日,而不论款项是否按时收到。③未签订合同或者合同未确定付款日期的,为应税行为完成的当天。即工程完工前为实际收到款项的当天,工程完工后为取得竣工结算单的当天。
纳税义务发生当天,施工企业就有开具发票的义务。所以,建设单位有依法索取发票的主动权,可以采取有发票才付款的办法强制取得发票。不然,按照《发票管理办法实施细则》第四十九条“应取得而未取得发票的,属于未按规定取得发票的行为”的规定,可能要受到处罚。尤其是在支付工程尾款时,一定设法取得工程的全额发票,当然包括建设企业预留的工程质保金的数额。
2.设备投资、其他投资及待摊投资也要取得合法有效凭证。
不动产管理办法实施细则范文3
一、新旧营业税暂行条例及实施细则对比
《中华人民共和国营业税暂行条例〔1993〕》（以下简称旧条例）第五条第（五项）外汇、有价证券、期货买卖业务，以卖出价减去买入价后的余额为营业额。
《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则〔1993〕》（以下简称旧细则）第三条对条例第五条第（五）项进行了具体规定，规定中明确：第五条第（五）项所称外汇、有价证券、期货买卖业务，是指金融机构（包括银行和非银行金融机构）从事的外汇、有价证券、期货买卖业务。非金融机构和个人买卖外汇、有价证券或期货，不征收营业税。
从上述条例及实施细则可以看出，旧条例及细则实施期间，金融企业炒股需缴纳营业税，但非金融企业炒股是不需缴纳营业税的。
新的实施细则，即《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则〔2009〕》（以下简称新细则）不再区分金融企业和非金融企业和个人，所有从事外汇、有价证券、非货物期货和其他金融商品买卖业务的纳税人均应缴纳营业税。新实施细则第十八条规定，条例第五条第（四）项所称外汇、有价证券、期货等金融商品买卖业务，是指纳税人从事的外汇、有价证券、非货物期货和其他金融商品买卖业务。这就意味着，新条例及细则和旧条例及细则相比，扩大了转让金融商品的纳税人范围，把非金融机构和个人也纳入了征税范围。具体依据主要是：《中华人民共和国营业税暂行条例〔2009〕》第一条：在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税;《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则〔2009〕》第九条：条例第一条所称单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。条例第一条所称个人，是指个体工商户和其他个人。
随后，《财政部国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税〔2009〕111号）规定，对个人（包括个体工商户及其他个人）从事外汇、有价证券、非货物期货和其他金融商品买卖业务取得的收入暂免征收营业税。
从新条例及实施细则分析我们知道，从新条例及细则实施开始，所有企业，不论是金融企业还非金融企业，进行金融商品买卖业务都应该缴纳营业税。
二、企业“炒股”与“股权转让”的区别
企业“炒股”，是指股票转让行为而非股权转让。一般情况下，股票买卖与股权转让的区别主要在于转让对象是特定的还是不特定的。对于股票交易时没有特定对象的股票转让行为，属于股票买卖行为;对于股票交易时已确定特定对象的股票转让行为，属于股权转让行为。股票买卖以获取利差为目的，它属于金融业范围，因此被纳入营业税的征税范围。对这点，《关于印发〈金融保险业营业税申报管理办法〉的通知》（国税发〔2002〕9号）已作出规定，“金融商品转让，是指转让外汇、有价证券或非货物期货的所有权的行为。包括：股票转让、债券转让、外汇转让、其他金融商品转让”。股票属于有价证券，被列入营业税中金融商品的范围。
因股权不是能够在市场上流通的有价证券，只有在特殊的情况下履行民法上规定的一系列要件，才能转让。股权转让不属于金融业范围，因此，股权转让行为不属于营业税的征税范围。对此，《国家税务总局关于股权转让不征收营业税的通知》（国税函〔2000〕961号）和《关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）都作出了规定。
三、企业炒股缴纳营业税的规定符合目前经济金融形势发展需要
经济基础决定上层建筑，上层建筑反过来作用于经济基础。经济决定税法，税法又反作用于经济，这是一条必须遵循的客观规律。
随着中国经济的快速发展，我国的股票市场逐步成熟与壮大起来。在个人股民不断增加的情况下，很多企业因为逐利或资金管理的需要，也加入到炒股的队伍中来。在2008年以前，非金融企业充分享受了股市发展过程中因炒股“免征营业税”带来的成果，也充分经历了股市动荡过程中带来的风险。因企业资金庞大的特点，企业炒股行为不但扩大了股票市场的风险，同时也反过来对经济发展产生不稳定的因素。随着中国金融体系的国际化进程加快，深化金融体制改革成为必然。有序、健康的资本市场，需要规范盲目逐利行为，需要保证资金的安全。因此，通过将企业炒股行为纳入到营业税征税范围，一方面控制本国企业资金对股市的影响，另一方面控制国外热钱对我国股市的影响。通过税制体系的完善反过来作用于经济体系是当前经济金融形势发展的必然。
四、企业炒股缴纳营业税符合“公平税负”的原则
纵观东西方税法，税收法制建设中“公平税负”原则都是非常重要的。所谓公平税负，就是以税收负担的公正、平等为目标的税收制度准则。“公平税负”原则包括两个方面：一是立法公平，二是执法公平。立法公平是起点，没有立法公平，就没有税收公平。这里的公平，是指相对的公平。
不动产管理办法实施细则范文4
关键词：海南；在建工程；抵押登记
中图分类号：F127 文献标识码：A
原标题：海南省在建工程抵押现状、存在的问题及建议——以海口和三亚为例
收录日期：2012年11月6日
《物权法》明确国家对不动产实行统一登记制度，但截至目前，我国立法机关、行政机关尚未出台统一的有关“在建工程抵押登记范围、机构和登记办法”的法律、行政法规或行政规章，海南省也尚未出台统一的在建工程抵押登记管理办法，省内不同市县在建工程抵押登记管理做法各异。
一、海南省主要市县在建工程抵押登记管理现状
（一）海口市在建工程抵押登记方式及存在的问题。目前，海口市在建工程抵押登记存在两条路径：
一是由抵押双方向海口市国土环境资源局提交建设用地使用权抵押登记申请，海口市国土环境资源局受理后可将抵押双方签订的《抵押合同》中确认的抵押时点的“在建工程”部分记载入《土地他项权利证书》的他项权利种类及范围。目前，省内各商业银行普遍采取该种方式。
存在问题：在该抵押时点后新增的在建工程部分无法续办抵押登记手续。对于已在国土部门进行了建设用地使用权抵押登记的，海口市住建部门不同意办理在建工程抵押，理由是：办理建设用地使用权抵押后，抵押时点的“在建工程”部分已一并抵押，再到房管部门办理在建工程抵押，容易造成重复抵押。
二是海口市住房保障和房产管理局下属的海口市房屋产权交易登记中心（以下简称中心）可受理在建工程抵押登记申请。据中心介绍，抵押双方应先到中心申请办理在建工程抵押，再到海口市国土局办理建设用地使用权抵押登记手续。对在建设中不断增加的房屋面积可续办抵押登记手续（不再收费）。在中心办理在建工程抵押登记后，开发商为购房者办理的预购商品房预告登记均需由抵押权人（贷款银行）出具书面同意函方可办理，以有效控制销售款回笼。但截至调查日，中心未办理一笔在建工程抵押登记业务。
存在问题：据中心介绍，现办理在建工程抵押登记主要按照建设部颁发的《房屋登记办法》相关规定，申请方提交相关材料后，中心可审查出具《在建工程抵押他项权证》。但目前仍未出台具体的实施细则和操作方法，未建立相应的在建工程抵押系统，与国土部门的工作和信息对接也有待加强。
（二）三亚市在建工程抵押登记方式及特点。根据三亚市政府的有关规定，三亚地区的房地产项目建设用地使用权和在建工程抵押登记手续可统一在三亚市住房和城乡建设局办理。具体办理程序为：先由三亚市住房和城乡建设局在市政服务中心的审批办受理抵押双方申请材料后，交由三亚市住房和城乡建设局市场科进行材料初审和复审、审批办终审后，由三亚市住房和城乡建设局出具《三亚市土地使用权、房地产项目抵押登记卡》，在该登记卡内注明担保债权金额、抵押土地面积，在备注栏注明：“抵押物为土地使用权及地上建筑物”。
特点：三亚市在一个部门集中办理建设用地使用权、在建工程抵押，一方面规避了双部门抵押面临的工作、信息衔接问题，有利于提高行政效率；另一方面也符合我国房地产法律中“房随地走”或“地随房走”保持一致的要求，防范了双部门抵押容易造成在建工程重复抵押的潜在风险。
二、国内在建工程抵押登记经验做法
关于在建工程抵押登记的管理，目前在国内已有北京、重庆、杭州、东莞等城市先后制定了比较行之有效的管理办法，这些办法的出台既促进了当地房地产业的蓬勃发展，又保障了商业银行房地产开发贷款资金的安全。
这些城市的一般做法是：商业银行与房地产开发商签订在建工程抵押合同后，先在土地管理部门办理建设用地使用权抵押登记手续，然后发放房地产开发贷款。待在建工程建到发放预售许可证时，双方再到房产管理部门办理在建工程抵押登记手续。此后，在预售或销售环节，房产管理部门对开发商预售或销售的每一套商品房，只有在预售款进入在建工程抵押权银行专管账户，银行通知解除相应房产的抵押并同意房地产开发商出售并办理预告登记手续时，方可协助房地产开发商办理预售或销售房屋的预告登记手续或过户手续。
三、完善海南省在建工程抵押登记管理的建议
目前，海南省亟须制定出台统一的在建工程抵押登记管理办法和实施细则，明确在建工程抵押登记机构、参与各方权利义务、办理方式流程、银行资金安全保障措施等，才能为在建工程抵押房地产开发贷款的风险防范提供制度保障。
具体到操作方案，我们认为最优方案是在三亚模式的基础上进行完善，确立在全省统一执行的抵押登记方式。即整合国土、房管部门资源，设立一个建设用地使用权、在建工程集中抵押登记部门，或授权一个现有部门统一办理。规定开发商为购房者办理的预购商品房预告登记均需由抵押权人（贷款银行）出具书面同意函方可办理，或考虑增设新增在建工程续办抵押登记业务，以全面防范信贷资金风险。
如在全省推行单一部门办理建设用地使用权、在建工程抵押登记困难较大，可借鉴国内主要城市在建工程抵押登记的经验做法。但由于建设用地使用权、在建工程抵押登记由国土、房管部门分别办理，这就对相关部门工作、信息衔接提出了很高的要求。首先，需要国土部门与房管部门做好工作流程衔接，制定一个可操作的配合操作办法；其次，建议国土部门与房管部门建立信息共享网络，确保在办理房产备案或房产证时能够及时了解建设用地使用权及在建工程是否已设立抵押信息，避免重复抵押。再者，建议房产管理部门尽快建立外网销售房产备案情况查询系统，以便商业银行及时掌握抵押项目房产销售情况。
主要参考文献：
不动产管理办法实施细则范文5
关键词：市政施工企业、营改增、营业税、增值税
[abstract] since 2012, the business tax of change the VAT pilot areas and expanding of the industry. Recently at a state council executive meeting decided to further expand the business tax change VAT pilot, at the same time, has been clear about the next "camp" instead of pilot routes and schedules. "Camp to increase" the pilot work in the construction industry also is imminent, in accordance with the 2011 November 16, the fiscal and taxation (2011) no. 2011 issued by the tax change paid VAT pilot program in construction of the VAT rate is 11%, this will have profound impact on the financial accounting of the construction industry. And as a part in the construction of municipal public engineering construction enterprise will be influenced by what and how to manage this, this article only after the "camp" instead of municipal construction enterprises tax effect is analyzed, and the shallow discussion on how to deal with.
Keywords: municipal construction enterprises, to increase, business tax and value-added tax
新的增值税制度与现行营业税制度之间的区别
从事市政公用工程施工企业的会计对营业税是比较熟悉的，因为现在的施工企业缴纳的是营业税。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实行细则中对营业税的相关规定可以得知：
纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。应纳税额计算公式：
应纳税额＝营业额×税率（建筑业的营业税率为3%）
纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。
营业税暂行条例中第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。
将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额。建筑业的营业税实行的属地管理原则，纳税的地点为应税劳务的发生地，征收机关为应税劳务发生地的主管税务机关。2、根据《中华人民共和国增值税暂行条例》及暂行条例实施细则中对增值税的相关规定可知：纳税人销售货物或提供应税劳务，应纳税额为当期销项税额抵扣进项税额的余额，其计算公式为：增值税的应纳税额=当期销项税额—当期进项税额。
如果当期的销项税额小于当期进项税额不足抵扣，其不足部分可以结转下期继续抵扣。如果当期销项税额大于进项税额，就其增值部分按增值税率缴纳增值税。
根据2011年月11月16日下发的财税（2011）110号文《营业税改征增值税试点方案》建筑业的增值税税率暂定为11%。
当期的销项税额=销售额*税率（暂定11%）
销售额为纳税人销售货物或提供应税劳务向购买方收取的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。
增值税与营业税最大的区别在于营业税是价内税，而增值税是价外税。营改增后市政施工企业对销售额确认与按营业税确认的销售额有着显著的不同，营改增后一般纳税人取得的收入为含税收入，先要进行价税分离，换算成不含税销售，再确认销售收入。意味着原来以营业税为税基的纳税转变成以增加值为税基的纳税，在此过程中以扣除进项税额，减少企业的重复纳税。
从理论上来看，施工企业可以开具增值税专用发票，向下游企业收取销项税额，转嫁生产环节的税给下游用户或最终消费者。通过层层抵扣，避免重复缴税，最终会降低企业的税负。那么在现行环境下，“营改增”能否降低市政施工企业的税负呢？下面浅要分析一下“营改增”对市政施工企业的影响。
二、现行条件下“营改增”对市政施工企业税负的影响
笔者多年来从事市政公用工程施工企业的财务工作，凭多年来成本核算的经验，认为在现行条件下按11%的税率进行营改增，会使加重施工企业的税负，因为施工企业会面临以下问题：
营改增后，市政施工企业难以取得足够的增值税专用发票
不动产管理办法实施细则范文6
房屋登记与宅基地准予登记范围按照下列原则处理：
一是房地一体的原则。当事人如申请对地上房屋进行登记，则需先行明确准予登记的宅基地范围，对于实际使用宅基地面积超出准予登记面积的，应以权利人指认范围为基础，原则上保持主房的完整，在宗地图上虚线标注宅基地超占部分范围。
二是以房确地原则。围绕主房范围确定宅基地登记范围。对于整个房屋已全部划入准予登记范围，但因基底占地界限超过宅基地准予登记界限的，具备权属来源材料或已按规定出具相关确认证明的，可对该房屋进行登记，超出部分房屋用虚线标注，证书记事栏注记“房屋面积××平方米，对于其中位于准予登记用地范围内房屋面积××平方米予以登记”；对于指认宅基地超占范围时故意将房屋大部分划在准予登记范围外，并要求登记房屋的，整个房屋不予登记。
对于房屋基地占地范围超出宅基地准予登记范围的，符合分户条件的，可以通过分户的方法来扩大宅基地准予登记的范围，从而实现拟登记房屋的完整；对于通过分户也无法解决的，按照上述方法处理。
九、关于宅基地使用权及房屋所有权登记与后期管理的衔接
《天津市农村集体土地使用权及其地上房屋确权登记发证若干规定》（以下简称《规定》）明确了对于实际占用范围超出批准范围、准予登记范围超出宅基地面积标准、房屋面积、准予登记宅基地范围内房屋面积等相关注记事项，为确权登记结果与后期宅基地管理政策的衔接打好基础。对于实际占用宅基地面积超批准面积或宅基地面积标准的，或是房屋超出准予登记用地范围的，在进行宅基地使用权及房屋所有权转移、抵押等处分时，应当明确整体处置，转移登记及抵押权实现时应当先对超出部分进行处理后再办理相应的登记。有关政策未明确如何处理的，在转移登记或抵押权实现时按原发证情况继续注记。
十、关于宅基地分户标准的确定
“户”的认定是全国宅基地登记中普遍存在的问题，对于解决“一户多宅”、面积超标等问题都是至关重要的，但“户”的认定标准全国并没有统一的规定，各个地方认定的方法也不相同，天津市在出台《规定》对“户”进行规定时主要出于以下考虑：一是让农民有更多获得感的原则，按照《民法通则》中关于年满18周岁的公民具备完全民事行为能力的有关规定作为确定的最低标准；二是城乡统一的原则，参照限购时对“户”的认定标准确定；三是尊重历史、尊重事实的原则，在2013至2014年到各区县国土分局调研时发现，各区县对户的认定标准不统一。例如：武清《武清县农村住宅用地审批管理办法》（武政发〔2000〕9号）“（一）有一个子女满18周岁且具有本村（街）常住户口，三世以上同居一宅……（二）有两个以上子女，一子女满18周岁且具有本村（街）常住户口……”；静海《关于土地依法集约高效利用的实施办法》（静党发〔2010〕23号）规定“18周岁以上男青年应分户”等。因此，在《规定》中为区县留下一定空间来与自己历史上的政策进行衔接。
基于此，在《规定》第六条第三款规定了户确定的最低标准，即：“属于‘一户多宅’的，原t上申请人只能选择其中的一处宅基地进行登记发证，其余的只调查不登记。其中，家庭中有18周岁以上成员的，可单独作为一户申请宅基地登记发证，具体‘户’的认定办法由区县人民政府结合实际情况确定”。
十一、关于不予登记发证的情形
宅基地空闲两年以上或其地上房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的；《规定》第五条规定以外的非农业户口居民、非本农民集体成员在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”的；违法用地未经依法处理的；农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设的；因城乡建设用地增减挂钩试点、小城镇建设、迁村并镇和村民迁入新建住宅等原因，按规定已分配新楼房，应当拆除地上房屋的原有宅基地或应当交回的原有宅基地；法律、法规规定其他不予登记的情形。
十二、关于与历史上登记结果的衔接
鉴于此次宅基地及地上房屋确权登记发证工作按照总登记的方式开展，对于历史上已核发土地、房屋权属证书的，应由权利人申请换发新证书。登记机构应调阅登记档案核实，经核实为依法取得的予以换发新证，只办理土地登记或者房产登记的经登记后换发记载完整土地房产信息的新证书；属于《规定》第一条第二款规定的“原以图解法、勘丈法等测绘并登记发证的土地，需按原范围调查测绘后，重新换发新证”；经核实存在宅基地面积超标情形的，根据《规定》第六条与《天津市农村集体土地使用权及其地上房屋确权登记发证工作实施细则》（以下简称《实施细则》）第四十六条规定，在新证书上作相应记载。对于因登记机构保管不善不能核实登记档案的，登记机构应结合证书记载和现状调查情况进行核实后，按规定换发新证。登记机构不宜以公告形式将原证书作废。
对于个别区县之前核发证书时证载面积未区分年代，无用地批准文件，全部超出宅基地面积标准的问题，建议各区县结合宅基地取得年代、通过分户等方式妥善处理，按照连续、稳定、公平的原则结合实际情况出台相关处理意见。
十三、关于严格规范权籍调查卷及登记卷的制定
为规范宅基地使用权及房屋所有权调查确权登记工作，按照房地“统一调查、统一测绘、一并申请、一并登记”的原则，天津市在市政府《规定》的基础上制定了《实施细则》，对调查成果标准及登记要件进行了规定，结合不动产统一登记工作，各作业队伍及国土分局严格按照有关要求出具调查成果，组制权籍调查卷及登记卷，具体要求如下：
1.调查成果标准
《实施细则》第三十七条、第三十八条就调查卷的组卷和成果资料整理归档做了明确规定。
第三十七条 房地调查成果资料
（一）权属调查成果资料
宗地调查资料：
（1）权利人身份证明，委托书及被委托人身份证明；
（2）土地房屋调查表；
（3）界址表；
（4）宗地草图；
（5）权属来源证明材料。
村级调查汇总资料：含通告、集中指界通知书、工作底图、村级宗地明细表、地籍总图。
四邻指界是按照实际占用范围指界，主要是为了保证与周围邻居无争议，维护农村社会稳定，避免后续继续扩大用地范围引发矛盾冲突，该四邻指界需在调查阶段完成；确权登记时对准予登记范围的指认只需当事人自行指认，如调查阶段已经进行了的，就在调查卷中如实记载，如调查阶段未进行的，可在申请登记前完成。
（二）测绘成果资料（包含纸质和子资料）
（1）控制测量原始记录与平差资料；
（2）控制点坐标成果表及其点之记；
（3）控制点点位分布图；
（4）地籍测绘技术报告；
（5）地籍图；
（6）宗地图及相关测绘资料（包括宗地示意图、界址点坐标成果表等）；
（7）房产测绘成果报告；
（8）房屋分丘图（独用宗地适用）；
（9）房屋分层分户平面图（共用宗地适用）；
（10）以区县为单位的技术报告、质量检查报告。
第三十八条 成果的整理与归档
应建立地籍调查档案管理制度，明确地籍调查档案整理、归档、管理和使用。在地籍调查工作结束后，应该及时对成果资料进行立卷整理归档。
（一）成果资料整理应检查资料是否齐全、是否符合要求，凡发现资料不全、不符合要求的，应进行补充修正。
（二）应按照档案管理规定的要求对成果资料进行整理、立卷、组卷、编目、归档。对权属有争议的宗地要单独立争议卷宗，并做好记录。各种成果资料按照“区（县） -乡镇-村”分级存放，电子数据集中存储。
（三）以宗地为单位，每一宗地立一地籍调查卷；共用宗时，以权利人为单位，分别立卷。
（四）建立以村为单位的资料汇总案卷，案卷内容包括以村为单位的宗地面积总表、建筑面积和建筑占地面积总表、调查指界通知（通告）、工作底图（已经指界盖章）、村内各宗地的宗地情况明细表、纠纷调解情况说明、调查日志等。
（五）卷内文件排列以土地及其地上房屋权属变化、文件材料产生时间及文件主次关系为序。
2.登记成果标准
《实施细则》第四十四条和第四十五条对登记要件及审核要点做出了明确要求：
（一）登记要件
申请人申请集体土地使用权、房屋所有权登记时，应当提交下列要件：
（1）申请书；
（2）申请人身份证明；
（3）委托他人办理的应当提交委托书及被委托人身份证明；
（4）权属来源证明等相关文件；
（5）权籍调查成果。
（二）审核要点
在宅基地确权登记发证审核时，应把握以下要点：
