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不动产财富管理范文1
就在《财富地产》采访21世纪不动产的前一周，上海中原地产董事长陆成披露了公司裁员450人的计划，此后关于中原大裁员的消息充斥着各条信息渠道，短短几天只要百度一下，与此有关的网页高达11万个。
业界对此的解读颇为悲观。
上海汉宇董事总经理施宏睿坦言：“上海房产中介从业人员数量已由高峰期的10万人左右，锐减到目前大约4.5万人的规模。”
不过，林子大了总会飞出几只另类的鸟儿。21世纪不动产似乎就是其中之一。
对于中原裁员的消息，21世纪不动产的反应似乎最为平静。
采访当天，在位于黄河路上的21世纪不动产上海区总部内，记者看到每个工作人员都显得非常自然。而我们原定于周五的采访，也被临时通知提前一天，因为21世纪不动产中国区高级副总裁、21世纪不动产上海区的总负责人、上海瑞丰房地产董事长张卫平先生，周五要飞赴深圳，为10月18日深圳泛城的重新开业做筹备，这是21世纪不动产收购深圳泛城两个月后，深圳泛城第一次以新面目示人。与此同时，沪上和深圳、广州方面的媒体，几乎同时收到了21世纪不动产发来的新闻通稿，称将在开业当天举行集体翻牌的仪式。
相比中原裁员的消息，21世纪不动产的举动似乎充满了逆市扩张的味道。
然而，这样的解读遭到了张卫平的竭力反对，作为中国21世纪不动产的主要缔造者和运营者，他对于中国21世纪不动产的发展有着自己的理解和思考。
我们早就完成了调整
《财富地产》：网上的资料显示，21世纪不动产自2000年进入中国大陆地区以来，已经覆盖了33个区域，门店总数已达1000多家。但在宏观调控以来市场逐步萎缩的背景下，这1000多家门店是否会成为21世纪不动产一个沉重的负担？
张卫平：21世纪不动产实际上是个美国品牌。到中国有8年的历史，正式进入上海是2002年的10月，到现在也有六年了。2002年到2008年，上海的起起伏伏基本上都经历了。由小到大，我们现在在整个上海一共有180个门店，共有近2000名经纪人。市场份额也是由百分之二点几、三点几到现在的四点八。通过中介交易的房屋，最高的是4.4,在九月份达到的。
关于21世纪不动产，我觉得你们似乎有些误解。21世纪不动产，它是一个全球品牌。进入中国，它也有一个全国的战略。目前在中国分布于33个区域，覆盖40个城市，总的门店数达到了1500家。所以问题就来了，你会问这些会不会是负担？
因为它的发展模式用的是特许经营。中国总部在北京，中国总部拥有21世纪不动产品牌在中国的经营权利，有了这个权利，（我们就）在当地找一家有实力的房地产企业或上市公司，把这个权利授予它，帮它在当地建立一个网络规模，而并不是说直接参与管理。它提供的是商标、知识产权、运营系统、管理系统、VI系统、房屋系统、培训系统……把它们建立起来，由当地的这家企业在当地发展它的门店和网络规模。在全国就是这么一个规模，中介最大之一，我只能说是之一，不能说是最大。那么从市场份额上来说的话，在35％的区域从品份额和规模等方面在当地都是第牌认知度、市场占有率、市场份额和规模等方面在当地都是第一，在90％的区域都是在前三名。
这就是21世纪不动产同其它中介商商业模式的不同了。每一个区域分布都是自己来运营，所以它不是直营系统。在这个市场好的时候和不好的时候，尤其是在不好的时候，这种模式的优越性就体现出来了。所以我们门店的收缩不大，没有看到哪个区域说21世纪不动产倒闭了，退出了，而还在不断地增加。尤其在今年房地产调控最严厉的时候，我们介入了重庆、贵阳、合肥甚至包括安阳、佛山、南宁，乌鲁木齐这些区域，开出了150多个门店。这个就是规模效应，经营风险分散。
所以我觉得我们的商业模式不同，经营方式不同，市场风险的承受能力也不同。
《财富地产》：在很多中介公司选择缩进身体过冬的时候，就连始终占据上海中介市场第一把交椅的中原都在前几天宣布了裁员计划，而21世纪不动产却依然在扩张，2007年底21世纪不动产还涉足了金融按揭业务，这究竟是无奈之举还是21对市场前景有着另类解读？
张卫平：裁员是一个很正常的现象。市场好的时候，必然门店多，经纪人的收入、就业机会就多，经纪人就抢手。市场不好的时候，交易量没有了，消费者在观望，市场由卖方变成买方了，那门店就要收缩，经纪人要遣散。这是很正常的，在美国也是这样。
但是我不希望媒体说21世纪不动产在逆市扩张，我不赞成这么提。我只是说，我们的调整只不过比别人领先了一步。我们的调整是资源配置的重新优化。以前好的地方我们拿不到，现在很便宜就能拿到了。以前好的经纪人成本比较高，现在就比较便宜了。
最关键的一点，就是我们的布局更合理了。
所以，并不是说21世纪不动产能够洁身自好，其实也受到影响了。但是，我们觉得在这个时候更好的是把企业，以往在过去发展快的时候没注意的问题现在把它完善起来，比如以前我们发展快，管理比较粗糙，那么我们现在要在管理上加工。以前更多注重的是业绩，现在更多注重的是财务指标。我们也在关一些店，裁一些员。
《财富地产》：最近21世纪不动产收购了戴德梁行旗下的子品牌――泛城，此举意欲何为？
张卫平：明天我就要飞深圳了，因为我们把深圳泛城的租售网收购了。经过两个月的培训，VI、CI、法务培训以及各方面的准备已经就绪，18日要开业了，要在那里集体翻牌，21世纪不动产――深圳泛城。
在这个时候在深圳开业可能也是在平静的池水里头激起了千层浪。我觉得这个不是21世纪不动产在逆市扩张、在抄底，关键在于21世纪不动产有一个长期的战略，是战略部署。
大家都知道，房地产市场，上海、北京、广州、深圳主宰着中国房地产市场的走向。深圳我们是长期看好，它借助香港和珠三角，举足轻重，所以我们一定要进，而且一定要把它做好。只不过刚开始20多家，今后要发展到100多家。
二三级联动最怕回不来
《财富地产》：此前中介行业内就一直在谈论二三级市场联动的话题，你怎么看待这个问题？
张卫平：我觉得这是市场由卖方市场变为买方市场的一个必然。
开发商日子过不下去了，为了过冬，为了防止资金链的断裂，一定会减价销售。减价销售就会出现在局部地区的一、二手房价的倒挂，就是二手房价高于一手房。那这个时候，二手房交易肯定没有了，消费者价格利益的驱动肯定是一手房。但是，我们的网络规模大于一手房。我们有上百家店、有上千名经纪人，那这个时候，双方就合作，共渡难关。所以中介公司整个营业额成交比例的50％，甚至60％都是一手楼盘。我们还没有达到这个。我们现在是三、七开，30％是新楼盘，70％是二手房。
但我们二手房的份额在增长，也就是说，大家都认为没有交易量的时候，其实还有。9月份它还有七千套的成交。所以我们占比从3.6、3.8变成了4。我们的店绩、业绩没有下降反而在提升了。
《财富地产》：中介行业直接介入一手房的销售和我们通常所知的营销模式之间的区别和优势是什么？
张卫平：一二手的联动或者是说二三级市场的联动，实际上与以往专业策划公司的营销是有区别的。
现在市场上有很多开发商和我们合作，我们一般都不是独家的。第一，我不入场；第二，我不掏营销策划费。我就是带来客户，成交，我拿我合理的佣金。市场推广，包括营销策划是开发商的事情。我就是带客户，因为他没有客户。我是通过我的网络，把我的客户和他的房源结合起来，形成成交。因为我知道我的客户卖掉了哪套房，想买多少钱的房。我手里有好几个项目，像我们上海周边的，包括商铺，开发商找我，因为我有信息和信息端，可以把信息和需要信息的客源做有效的结合。
和传统策划公司的销售相比，第一它要搞策划，现在还要付一部第一它要搞策划，现在还要付一部分钱，这个项目拿到手以后策划，然后做市场宣传、营销，同时还要筑场，还要有一个销售办公室，还要招募一些销售员。
专业营销在过去市场好的时候可以。开发商和中介公司的合作，是在市场不好的时候的一种过渡行为。上海现在有这么多项目，我可以把我将近2000名经纪人，一百七、八十家门店打开，大家都有饭吃。
《财富地产》：有些专家担心，中介的经纪人过度介入一手房市场，会导致中介行业和营销行业的界限模糊，并可能出现经纪人自废武功的现象，您怎么看这个问题？
张卫平：一手楼盘的销售，是实实在在的物理型产品的销售，二手房，是房地产服务业，它没有产品，它的产品是服务。所以它的销售难度大于一手楼盘的销售。那么中介公司做存量房销售经纪人，经过很短的培训，完全可以胜任一手楼盘的销售。
但是，一手楼盘的销售，经过培训，不见得能做二手楼盘的销售。因为它是信息流、客源流和自己专业服务技巧三点的结合。
大家都知道，做新楼盘的销售，楼盘在那搁着，很少有销售人员跑出去，都是坐点销售的。我们的经纪人可不是，我们经纪人为了卖一套房子，找一套房源，那多辛苦。因为销售存量房的关键是要有房源，要有客源，还要很专业。要经过带看、磋商、成交、签约、过户，这个专业服务一条龙，一手楼盘销售的经纪人是做不了的，或者是在短时间内做不了的。
所以做中介经济服务业的经纪人，很短时间能介入到一手房，但是他回来很快就能回来。
如果孤注一掷，全部压在一手房上面，有一定风险。因为开发商与购房者不一样，付款付佣上拖欠、形成三角债是经常有的现象。所以这只是生路之一，但不是绝对惟一。
中介公司对在这个寒冬之中有哪些生存之路，要把握得很清楚。不要把自己的核心业务、核心地盘给丢了。否则的话，再转身回来，可能就没你份了。
中国地产经纪人还很年轻
《财富地产》：我们这边经纪人相对门槛比较低，从业人员的素质和薪酬过低，是否也是造成眼下所谓寒冬的另一个原因？
张卫平：我不完全赞成。
美国有将近百年的房地产中介经纪业务，美国的法律、法规和诚信制度比我们的健全的多。美国之所以大部分经纪人叫独立经纪人，是没有基本工资的，他只靠提成，所以他能拿70％，老板拿30％。但是有一点，他的座位是要付费的，他的助理是要付费的，他甚至打广告也是要付费的，老板都不傻。再高一点的，更高有二八分甚至是有九一分成的。
我觉得中国现在不适合独立经纪人，因为中国的法律、法规就规定了房地产中介经纪公司必须是一个正式工商注册的公司，同时还要经纪人资质备案才能从事这个行业，经纪人必须依附于一个公司。而且我们的经纪人都有基本工资，广告自己不掏钱，办公职场不用掏钱，所以倒三七开也是合理的。他们还有三金、四金，这个、那个。
中国房地产中介市场的起步晚了美国、欧美几十年，上海则是从九十年代初开始的，就是十来年的时间。这个行业还很年轻，从经纪人的年龄就能看出来，平均年龄二十五六岁。美国的平均年龄要三十五四十岁，这还算是年轻的。他做这个行业基本上是做了他职业生涯的一辈子，而在中国，没工作，就干经纪人去。一个是保险经纪人，一个房地产经纪人。所以它门槛相对的低。
《财富地产》：美国有没有五十岁以上的经纪人？
张卫平：美国连六十岁的经纪人都有。
我们每年都会组团去参加我们在美国的年会。我的印象里面，有一半是五十岁左右的。
中国是个新兴市场，这个行业也就十来年，所以从事这个行业的人也很年轻。但是，再过几十年，如果他坚持下来，他跟美国就一样了。
诚信是业界成熟的结果
《财富地产》：从诞生的那天起，房地产中介的诚信始终为人们所诟病，去年发生的中天置业老总携款潜逃案，和北京中大恒基吃差价被罚的事件，再一次对中介企业的公众形象造成了极大的负面影响，21世纪不动产如何看待这个问题？特别是21世纪不动产的特许加盟模式，也曾经在2003年时在天津引发了一场所谓“死魂灵”事件，对21世纪不动产的诚信造成了一定的负面影响，21世纪不动产将如何控制这些特许加盟店的诚信？
张卫平：这里面，中央二台报道有一个失误的地方。
实际上的原因是，这个北洋未来由于违规操作和违反我们的加盟合同已经被天津区域摘牌了，就是灯箱要拿下来。特许加盟的合同关系已经终止了。但是，中国工商的执法过程很漫长。按理说我们已经在网站上登出了，北洋未来已经不属于我们了，但它接着打来已经不属于我们了，但它接着打这个牌子去做。最后实在没办法，是强行拆除，结果产生这么大的效应。
发生这件事情以后，我们也积极采取了措施，我们跟它打侵权官司，但打一个官司没有一年、半年打不下来，最后通过刑事法把人给抓起来了，但是造成的影响是对我品牌不利的。
所以现在我们正在想办法申请成为中国著名品牌，因为有了这个，我们就能在第一时间要求工商执法。同时我们也把21世纪不动产的LOGO也注册了。
《财富地产》：我们经常在电视里看到，美国和香港的消费者买房往往是先找经纪人，后找房源，同我们这里的中介模式区别很大，您能分析下这两种模式的区别吗？
张卫平：美国的二手房的买卖是独家委托。
什么是独家委托呢，就是我如果想要房子，我会找一个卖房的人，我和他建立一个委托关系，就只有他来独家帮我找房子。如果我这个房子想卖，我也会找一家经纪公司独家。因此，买和卖是两个经纪公司各自各自的客户，而不像我们这边是一手做两家，房源客源都我来做，然后撮合成交。
美国是买方就是买方，我告诉你什么房子便宜，什么样的房源、户型、这个房子的历史、朝向、社区、配套，我可以和你说得一清二楚。尽可能让你买得便宜。
卖方呢，这个房子成交量，同样的去年、前年大概是什么，这个房子的价钱该定在哪里，它都有各自代表。所以不会像我们这边，一个经纪人办理。
美国的独家委托也有它的弊病，就是慢，信息不公开，只有经纪人自己知道。
香港呢，是叫公盘制。就是一个客户，房源包括电话大家都能在网上看到，只要他挂上去以后，可能一天这个客户能接到几十个电话，很烦。
它有它的弊病，但是它快。形成的弊病就是双方之间可能会互相压价，客户骚扰得很厉害。
未来依然是大企业的天下
《财富地产》：您怎么看待接下来房地产市场和中介行业的走势？
张卫平：我觉得前几年市场的火爆造成了企业有些浮躁，有一些不理性。浮躁和不理性的推波助澜、消费者的不成熟再加上国际上各方面因素造成了房价的高起。但我觉得通过这一年多的动荡，明年还能留下的企业，它们可能就理性得多了。
我同意中国政府所说，就是中国经济的总体基本是好的，因为我们有27万亿的现金，通货膨胀得到有效的遏制，还有，城市化的进程远没有停止。所以长远看，这个是个朝阳行业。只不过企业行为和目标有些是短期的，有些是中期的，有些是长期的。如果是短期，就是你前脚进，浪起来你浮在上面，浪砸下来，你也就砸下来了。如果要长期在这个市场发展，就得浪起你也起，浪下你不下。我们应该做这种企业。
所以在调整过程中，很多小企业经受不住市场考验就退市了。我觉得这很正常，这个市场应该是大企业在市场中的比例通过整合不断提升，这样有利于政府对企业的管理，有利于引导企业标准的提高和对消费者服务质量的提升。
21最大的挑战来自我们自身
《财富地产》：21世纪不动产作为一个拥有美国基因的公司，来到了中国这样一个新兴市场。这种对接对于21世纪不动产而言有困难么？
张卫平：实际情况是另外一回事。
2006年，高盛亚洲投资公司直接投资了2500万美金，就是高盛亚洲拿自己的钱，看中21世纪不动产而投资我们，作为我们第一大股东。基金进来也是，它也是投资，作为我们的第三大股东，但是管理人员还是我们自己。美国总部并不直接干预中国经营，我们之间是合同关系。加盟的基础都是合同关系。
在品牌上，美国21世纪不动产授予我使用权，并向我们提供管理系统，像VI系统、培训系统、法务系统，甚至包括财务系统等等。我们双方依据的是合同和运营手册。
特许加盟对国人来说好像是一个新的东西，但在欧美这是一个很普遍的商业模式。
《财富地产》：在中国的政治经济转型的前夜，21世纪不动产面临的最大的挑战是什么？
不动产财富管理范文2
关键词：不动产；登记制度；相关性
中图分类号：D913 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）031-000-01
现如今我国所正在进行的不动产登记活动，在社会各界之中已经引起了广泛的关注。人民群众的参与可以促进立法进程的加快，促进立法质量的提升，通过民主法治的社会大背景之下。然而，一些学者、机构或者是个人，对于不动产登记的一些基本制度、概念或者是其条例的基本宗旨不太明白，并且还有一些基本概念性质的或者是观点的错误和缺陷存在于其中，从而对于评论的妥当性、相关的立法建议有着直接的影响。
一、不动产登记制度的不足之处
（一）登记程序的混乱现象
关于不动产登记程序，《物权法》已经对其进行了原则性的规定，只是没有明确的规定，就会将实践中的混乱所造成，因为不动产程序具有着过程的完整性、严格的顺序性以及明确的法定性这样的活动。然而，还没有全新的行政法规、全新的法律对不动产的登记程序进行明确的规定，其进行规定的是对方立法以及部门规章，这样就会因为各地理解的不一致性，较低的立法层次，从而促使法律的严肃性遭到破坏。
（二）对不动产市场交易的阻碍
1.浪费的登记资源
在不同的部门分别的登记林地、房产以及土地等不动产权利，专项财政保障和专业的登记人员队伍是必须的，这样就加大了政府的负担，导致机构臃肿，不能够将有效的资源共享实现，将服务的效率降低，将大量的漏登、错登的情形导致，从而大量的浪费登记资源。
2.权利人登记成本的增加
权利人在进行不动产登记之前，通常需要将许多的精力以及时间花费。因为其第一是要将实体的特殊要求和具体的程序，登记的具体管理部门弄清楚，这无形之中增加了当事人的登记成本。权利人所变动的一项不动产的物权，通常需要到不一样的部门分别的登记，将昂贵的登记费用重复的缴纳，这是因为不动产联系上的紧密性。
（三）登记信息公开程度的降低
1.不明确的查询程序
对土地登记资料查询程序进行详细规定的，就是国土资源部的《土地登记公开查询办法》，而别的规章、法规以及相关的法律是缺少相关登记查询规定的。很少有地方会对登记查询的范围和具体程序涉及，只是对房屋权属状况、土地登记资料等能够查询的内容笼统规定。
2.不充足的信息公开
因为在计划经济时代所形成的思维定式，有严格的限制在不动产登记资料信息的查询设置上，虽然每一个登记机关都对当事人可以对不动产登记资料进行查询做出了承诺，但是当事人却只能够将一些比较简单粗略的内容看到，所以这就和登记信息有效、充分的公开有着较大的差距。
二、不动产登记制度的完善
（一）真实的登记信息
不动产登记是物权公式原则的具体表现方式，其实质性作用的发挥需要在物权的变动中，需要将权利正确性证明的作用积极地发挥，这就是不动产登记的基本法理。不论从登记作为国家管理社会重要资源的目的，还是从登记所发挥的关于降低交易成本、保护交易安全以及促进私权交易的功能，都不可以缺失登记信息的真实性。
（二）统一登记机构
登记成本提升、政策规定前后矛盾、登记公信力下降、登记体系散乱以及登记信息不完整等种种问题的造成，都是登记机构不统一所造成的现象，所以我国现在推行的“多头登记”、“政策多门”的不动产登记体制的弊端已经暴露无遗。将不动产登记机构进行统一，需要奥找现在不动产交易市场的特点，有效保护交易安全以及产权人权利，将物权公示公信原则充分的体现，还需要将国家行政管理的需求满足。
（三）介入一定公权力
登记所具有的强大公示公信力，是国家专门机关在不动产登记薄上将权利人的申请事项所记载，登记所具有的公信力以及能够成为物权变动的公示手段，这和国家公权力的介入有着一定的关系。登记作为规范社会财产交易秩序以及国家管理的依据手段，需要介入一定的公权力，这就是登所具有的一个利益平衡的问题。
（四）便捷登记程序
对于社会财富增加，许多的交易需要快速的流转，并且也有着十分频繁的市场经济社会财货交易，都是其影响的因素。为了将不动产交易的节奏加快，登记是需要“提速”的，因为登记所具有的不动产物权变动的公式手段，不仅可以将权利的安全取得，将遭受限制登记的粗分避免，还可以将权利人的登记成本节省。
三、结语
在我国《物权法》中，不动产登记制度作为一项重要的制度而存在，对于登记功能的发挥，我国的不动产登记所具有的不统一的现状对其产生了严重的影响，从而对于市场交易的安全是不利的，对于当事人权利的保护是不利的，对于管理的规范是不利的，所以针对这样的问题就应该予以改变。
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不动产财富管理范文3
财富“传”与“承”，如硬币正反两个面，“传”是缘起，“承”是结果，没有“传”的缘起，“承”也就失去了继往的基础。然而，在财富风险管理方面，“传”和“承”的安全诉求并不是完全一致的。
随着接班高峰期的临近，家族财富传承的规划日渐列入企业家的日程，二代对于承继财富和权力上位也颇多关注和思考。同样的财富，不同的站位有着不同的视角。家族财富和权力如何在两代人之间安全平稳过渡，考验着两代人的“传”“承”能力和智慧。
从企业家角度而言，他们真正关心的是家族事业与私人财富能够自主、无障碍地传承给子女，以实现企业基业长青、财富永续的愿望。而对作为承继人的二代而言，如何保证父代的事业和财富安全地传递到自己的手中，并且能够持续、安全地掌控和持有，则是他们更加关注的问题。尽管如此，企业家与二代之间传承诉求目的的一致和趋同仍是主流。
就家族企业传承而言（这里专门探讨有限责任公司形式），包括股权的传承和管理权的传承两个方面。企业家大都倾向于“子承父业”，希望二代能够继承衣钵，既承继股权成为股东，也承继管理权，成为企业掌门人。而作为承继人的二代的选择则有着各自的追求和想法：有的对父辈的传统行业兴趣索然，更加钟情于网络、电子商务、风险投资、私募股权等投资方式，因而多倾向于完全自主创业，放弃接手家族企业，只希望享有股权；有的则希望先持有企业股权，并从企业内部底层开始锻炼，了解公司整体业务运营模式，逐步接手企业；有的则希望先入主董事，以纯董事身份参与决策并监督公司业务运作；还有的则希望在外自主创业，或任职其他企业，待发展良好后再回归等等。如此看来，父子两代人之间存在着严重的愿景错位，这本身就存在着“传者有意、承者无心”的“落空”风险。于是，也迫使越来越多的企业家开始考虑将企业交给职业经理人打理。
在这种大量存在的“传”“承”错位的背景下，企业家和二代都面临着更为复杂的法律风险。仅就股权传承而言，无论是“子承父业”还是吸纳“外人”管理家族企业，企业家和二代都要特别关注股权权属是否明确、是否安全，传承程序是否合法以及传承后的稳定和永续。
虽然家族企业股权结构及股东成分比较单纯，但在股权易主时也存在着一定的法律约束，甚至是障碍和风险。
首先，权属风险大多不被重视。其实，这是传承的基本所在。家族企业创始人在出资、出人、出力方面的繁复和不确定，隐名代持的不规范，都会造成权属不确定而引发纷争。因此，传承前进行权属审计和法律确定尤为重要。
其次，传承程序简单粗暴，往往是老板拍板、找人代签文件、工商变更，就算完事了。但是，根据公司法的规定，如果公司章程对股权转让有特别的限制和要求的，要优先按照公司章程的规定执行；如果公司章程没有特别规定，要经过其他股东过半数同意。在这种情形下，其他股东还享有同等条件下的优先购买权。因此，企业家将股权传给二代时，要慎重制作和签署股权转让协议及其他股东同意转让的文件，保证其合法有效性。否则，这一传承可能因为程序瑕疵而归于无效，其后果不言而喻。
同时，由于股权权属变动涉及多方主体的利益，法律明确规定，股权的取得、消灭和变更必须办理工商变更登记，并进行股东名册的变更。尽管这些变更本身不是从根本上决定股权传承是否有效的条件，但变更的完成是通过官方记载的形式公示承继人的合法身份，是享有股权的法律证明。变更登记具有宣示性及对抗性，是承继人保护自身权利、对抗第三人最有效的手段。因此，企业家将股权转让给二代时，务必及时办理变更登记，从法律上得以安全稳固。最后，二代坐拥股权后，无意打理，风险重重。承继股权的二代在取得股东的合法身份后，还要对股权进行安全规划，避免因自身的投资风险、经营风险甚至婚姻风险而被外人入侵，造成传承不力的家族悲剧。
就私人财富传承而言，企业家往往在二代的成长过程中早就开始着手资产传承安排，如赠与珠宝、汽车、房产等。而两代人在赠与及受赠过程中，一般都少有考虑权属问题。正如我们前面提到的，权属问题是传承中首先要解决的基本问题，其次才是传承的程序问题。
在诸多资产传承种类中，不动产的份额显得相对重大，而其处置风险又尤为复杂。根据法律规定，不动产的赠与需要采取严格登记要件主义，需完成法定登记程序，这种赠与行为才具有法律效力，而与其相关的所有权转移程序则更为复杂。
具体而言，先要订立关于房屋赠与的书面合同并办理公证，凭原房屋所有权证、赠与合同，在交纳契税后，才能办理正式的房屋所有权变更登记手续。
除此之外，以下三点需要特别引起注意：其一，企业家在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，即办理房屋所有权变更登记前，房屋的赠与均可撤销。这对二代而言是一个涉及伦理、道德和法律的双刃剑。其二，如果企业家为了逃避其应履行的法定义务而将自己的房屋赠与二代的，利害关系人主张权利的，则该赠与行为无效。因此，企业家赠与行为是否存在瑕疵也是需要关注的。其三，如果不动产设定了抵押，那么未经抵押权人同意，在抵押期间内企业家无法将不动产赠与转让给二代。
因此，二代受赠不动产，在确定权属清晰的情况下还要审核是否存在抵押物权等限制。确定无误后，再严格按照法定程序办理房屋所有权变更登记。这样才能完成赠与房屋的安全过户。如此看来，接受赠与也没那么简单。
在国外，财富的传承大多采取信托的方式。这种方式既可以将不动产等资产进行信托安排，也可以将股权甚至激励股权进行信托安排；既可以对身前事进行信托安排，也可以对身后事进行信托安排（遗嘱信托）。通过设立信托，事先对财产进行规划，既能使财富按自己的意愿传递到二代手中，又能防止二代在财产全部到手后任意挥霍，同时也规避了巨额的遗产税，还能防范二代因债务或者婚变造成财产损失。
信托在防范和规避“传”与“承”的法律风险、融通“传”与“承”的诉求错位方面具有独到的作用。我国的法律和制度目前仍不能支持真正意义上的信托的操作，生前的赠与转让和设立遗嘱是目前两种主要的传承方式。尽管如此，相当一部分人在传承财富的过程中，已经开始通过专业机构进行赠与、转让、继承以及离岸信托的全方位规划和设计。
父传子承，天经地义。但传承的是财富、幸福和爱，还是问题、纷争和祸患，决定于两代人的智慧和默契。“传”要传得安全，“承”要承得踏实。只有“传”“承”相得益彰，财富才得以安全、无争、永续。
不动产财富管理范文4
内容摘要：2007年3月通过的《物权法》展示了行政权与物权的多重复杂关系，如物权排斥行政权、行政权确认物权、行政权保护物权、行政权消灭物权、行政权创设物权等。文章在对《物权法》中体现的行政权与物权的复杂关系进行全面细致梳理的基础上，着重探讨了其中几种关系。
关键词：行政权 物权 物权法 保护
2007年3月《中华人民共和国物权法》的通过，不仅是我国民法领域的一件盛事，也是我国行政法领域的一件大事。尽管《物权法》第2条宣称“因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法”，但是《物权法》中频繁出现涉及行政权或行政机关的条文，行政权或行政机关通过多种形式和途径渗透进了物权的设立、变更、转让和消灭的全过程。从行政法学的视角来看，哪里有行政权的运作，哪里就应当有行政法的规范，因此，本文将以《物权法》文本为主要分析对象，先梳理《物权法》中行政权或行政机关与物权的复杂关系，然后从行政法的视角对《物权法》中呈现出的行政权或行政机关与物权的复杂关系进行重点探讨。
一、《物权法》中行政权与物权关系之梳理
在《物权法》的全部247条中，至少有四十多个条文直接涉及行政机关或行政权。通读《物权法》全文，可以发现物权与行政权或行政机关的关系极为复杂。本文将《物权法》中物权与行政权或行政机关的关系作了如下梳理：
1.物权排斥行政权。
《物权法》第2条第3款对物权作出了界定，物权是指“权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利”。物权的该定义至少包含两层意思：①其一，物权是权利人对特定物的直接支配权，权利人无需借助他人的力量，便可以凭自己的意思和能力实施对特定物的占有、使用、收益和处分，从而实现物的使用价值，满足权利人对物的需求，也就是说，对特定物的占有、使用、收益和处分是物权人自己能力范围之内的事情，行政权没有必要向物权人伸出援助之手；其二，物权是对世权，具有排他性，权利人之外的任何人都是物权的义务人，任何人不得妨碍权利人享有和行使物权，更不得侵犯物权。因此，享有行政权的主于物权排他的“他”的范围之内，当然负有不得妨碍和侵犯物权的义务。
2.行政权确认物权。
为了稳定不动产物权关系，公示不动产物权信息，进而保障不动产交易安全，不动产物权的变动通常要借助不动产交易双方之外的权威第三方——行政机关来对物权变动作出确认。在《物权法》中，行政权主要通过以下几种方式确认物权：（1）以登记作为物权生效的要件。不登记，则物权变动不发生效力。例如，《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。” 第139条规定：“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。”（2）以登记作为物权买受人对抗善意第三人的要件。不登记不影响物权的生效，但是经过登记确认物权以后，买受人可以凭借登记对抗善意第三人。例如，《物权法》第24条规定：“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。” 第129条规定：“土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”（3）以登记作为优先权的要件。《物权法》第199条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿……抵押权已登记的先于未登记的受偿……”。（4）以登记来确认土地承包经营权。例如，《物权法》第127条规定：“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。”
3.行政权保护物权。
集体所有的财产和私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏（《物权法》第63条和第66条）。当物权遭受来自私人或行政机关的侵害时，物权人既可以自力救济，也可以寻求公力救济。在公力救济中，除了传统的法院救济外，行政机关的救济已经日益成为一种重要的救济方式。《物权法》中涉及物权的行政救济的情形有：（1）在物权受到侵害时，由行政机关出面调解加害人与受害人之间的纠纷，或者由行政机关对二者之间的纠纷进行裁决。例如，《物权法》第32条规定：“物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。”其中，调解包括行政调解；行政裁决属于该条尚未列举出来的一种纠纷解决途径。（2）当物权的归属、内容发生争议时，由法定的行政机关确认物权的归属主体和相应内容。例如，《物权法》第33条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”该条中“请求确认权利”，既可以是向人民法院起诉请求其确认权利，也可以是向法定的行政机关申请确认权利。（3）当物权受到妨害或可能受到妨害时，权利人可以请求法定的行政机关排除妨害或者消除危险。例如，《物权法》第35条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”在实践中，经常发生不动产物权人请求行政机关颁发的行政许可不要妨害其相邻权的情形。（4）公民、法人或其他组织实施的侵害物权的行为，如果违反了行政法的相关规定，则由行政机关对其追究行政责任。例如，《物权法》第38条第2款规定：“侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”
4.行政权消灭物权。
导致集体和私人物权消灭的原因有很多，在当下中国，行政权是导致集体和私人物权消灭的一条重要原因。（1）因征收而消灭私人或集体不动产所有权。例如，《物权法》第42条第1款规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”（2）因征用而在征用期内消灭私人或集体对物的使用权，同时在征用期内行政机关强制取得被征用物的使用权。例如，《物权法》第44条规定：“因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。”（3）因期间届满而基于法律规定消灭遗失物的私人或集体所有权，同时相应行政机关代表国家取得遗失物的所有权。此种情形不同于前面的因征收、征用而消灭不动产物权的情形，征收、征用是行政机关依法主动消灭物权，因期间届满而消灭物权是行政机关代表国家依法被动取得遗失物的所有权，从而导致原物权消灭。例如，《物权法》第113条规定：“遗失物自招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。”
5.行政权填补物权损失。
因公共利益需要消灭私人或集体物权时，行政权必须给予原物权人公平补偿，以弥补物权人所受的损失。《物权法》中出现的行政权填补物权损失的情形有：（1）补偿不动产所有权人因征收而遭受的各种损失。例如，《物权法》第42条第3款规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”（2）补偿不动产或动产用益物权人因征收或征用而遭受的损失，例如《物权法》第121条规定：“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。” 第132条规定：“承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿。”（3）补偿所有权人因征用而遭受的损失。例如，《物权法》第44条规定：“……单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。”（4）补偿建设用地使用权人因提前收回土地而遭受的损失，例如《物权法》第148条规定：“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。”
6.行政机关代表国家行使所有权。
我国实行公有制为主体，多种所有制经济共同发展的基本经济制度，国有财产在我国的财产总量中占有相当比重。在《物权法》中，公有制被转化为国家所有权，而国家所有权又主要授权由最高国家行政机关代表行使。《物权法》关于国家所有权的规定主要有：（1）关于国家所有权的客体。其一，某些物只能由国家享有所有权，禁止国家之外的主体取得这些物的所有权。例如《物权法》第41条规定：“法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。”具体而言，矿藏、水流、海域、城市的土地、无线电频谱资源、国防资产等只能由国家享有所有权（《物权法》第46条、第47条、第50条和第52条第1款）。其二，农村和城市郊区的土地，野生动植物资源，文物，铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施等，法律规定属于国家所有的，属于国家所有。森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，除法律规定属于集体所有的，属于国家所有（第47条、第48条、第49条、第51条和第52条第2款）。（2）关于国家所有权的代表者。国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定（第45条）。（3）关于行政机关对其直接支配的物的物权。行政机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利（第53条）。（4）关于国家所有权的行使。其一，行政机关可以出资举办事业单位或设立企业，国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。（第54条、第55条和第67条）。其二，履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员，应当依法加强对国有财产的管理、监督，促进国有财产保值增值，防止国有财产损失（第57条）。其三，国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源，单位、个人依法可以占有、使用和收益（第118条）。（5）关于国家所有权的促进和保护。其一，国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏（第56条）。其二，履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员滥用职权，玩忽职守，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任（第57条）。其三，违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任（第57条）。其四，国家实行自然资源有偿使用制度，但法律另有规定的除外（第119条）。其五，用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定（第120条）。
7.行政权限制物权。
尽管物权具有排他性，但是当物权遭遇其它权利或者公共利益时，物权可能需要作出让步。在现代国家，法律通常授予行政机关在一定条件下限制物权的权力。《物权法》中行政权限制物权的情形如下：（1）为了保护耕地而限制土地用途变更。例如《物权法》第43条规定：“国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。”（2）为了保护相邻权而限制不动产的使用权。例如，《物权法》第89条规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”（3）为了合理利用土地而限制土地用途变更。例如《物权法》第140条规定：“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。”（4）为了保护和合理开发利用自然资源而限制用益物权。例如，《物权法》第120条规定：“用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定。”其中，“法律有关保护和合理开发利用资源的规定”主要由相应行政机关负责执行。（5）国务院有权禁止某些物的转让或抵押。例如，《物权法》第209条规定：“法律、行政法规禁止转让的动产不得出质。”（6）为了保护利害关系人的权利而进行异议登记来限制登记簿记载的权利人的权利。例如，《物权法》第19条第2款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。”（7）为了保护不动产物权受让人的权利而进行预告登记来限制出让人的物权。例如《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”
8.行政权或行政机关创设物权。
有了国家所有权，就必然会有在国家所有权之上设立的其它物权。在我国，国家掌握着巨大的物质资源，现实中根据国家所有权产生其它物权的现象比比皆是。具体而言，《物权法》中出现的国家所有权产生其它物权的情形包括：（1）通过举办事业单位而使事业单位取得物权，例如，《物权法》第54条规定：“国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。”（2）通过出资设立企业而使企业获得物权，例如，《物权法》第68条规定：“企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。”（3）代表国家所有权设立不动产用益物权。例如，《物权法》第118条、第122条、第123条、第137条规定的自然资源使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、养殖权、捕捞权、建设用地使用权等用益物权都是由行政机关代表国家在不动产的国家所有权基础上设立的。其中，《物权法》首次将海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、养殖权和捕捞权这一系列权利确认为物权，而这些权利此前一直是通过行政机关颁发行政许可（特许）的方式取得的，因此本文将《物权法》把行政许可授予的权利规定为用益物权的现象称之为特许的物权化。（4）延长林地承包经营权的承包期。《物权法》第126条规定：“……林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。”
9.行政机关指导和协助物权的行使。《物权法》第75条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”城市人口的密集加上城市土地的紧张，导致城市不动产产权的交错和相互影响。不动产权利人（业主）为了更好的行使物权和保护物权，可以基于各自的不动产物权而进行联合（设立业主大会，选举业主委员会）。但是，数量众多的不动产物权人之间以及物权人与物业管理人之间难免会发生纠纷，而发生的纠纷又不可能都采用诉讼的途径来解决，这种情况下，由行政机关出面对不动产物权人（业主）行使物权进行指导和协助，将有利于纠纷的及时、有效解决。具体而言，行政机关对业主行使物权进行指导和协助的方式有：开展物权法宣传和教育、指导选举、帮助物业小区建立人民调解委员会等。
二、对《物权法》中行政权与物权的几种关系的探讨
通过上文对《物权法》中行政权或行政机关与物权之关系的梳理，可以看出，作为传统意义上私法的《物权法》其实包含了数量众多的公法内容，物权与行政权或行政机关之间有着千丝万缕的联系。接下来，我们选择几个重点问题对《物权法》揭示的行政权或行政机关与物权之间的复杂关系作一番探讨。
1.关于物权的自治与他律。
物权排斥行政权体现了物权的自治属性，同时，行政权消灭、限制物权又体现了物权受到的外部规制，即他律。显而易见，物权排斥行政权与行政权消灭、限制物权是一对矛盾，但是物权演变的历史和现状告诉我们，既自治又他律的矛盾关系真实的反映了物权与行政权之间的关系。
早在17世纪，近代启蒙思想家们就提出了“天赋人权”或“自然权利”思想，财产权被视为一种天赋人权或自然权利，1789年法国《人权宣言》曾庄严宣告：“财产是神圣不可侵犯的权利……”后来，1804年《法国民法典》在“个体本位”理念的指导下确立了近代民法的三大原则——所有权神圣原则、意思自治原则和过失责任原则。其中的所有权神圣原则，也被称为所有权绝对原则。 具体而言，《法国民法典》第544条将所有权界定为“所有权是对于物有绝对无限制地使用，收益及处分的权利……”至此，《法国民法典》以实在法的形式揭示出了所有权的精髓，以所有权为代表的物权的自治属性流传至今。
然而，物权与法律对物权的限制是相伴而生的，即使在1789年法国《人权宣言》中，在“财产是神圣不可侵犯的权利”后面还接着一句话，“除非当合法认定的公共需要所显然必需时，且在公平而预先赔偿的条件下，任何人的财产不得受到剥夺”，也就是说，在一定条件下，财产还是可以被剥夺的。1804年《法国民法典》第544条后半部分还规定：“……但法律所禁止的使用不在此限”。1896年《德国民法典》第903条规定：“以不违反法律和第三人的权利为限，物的所有人得随意处分其物，并排除他人的任何干涉。” 1919年德国《魏玛宪法》更进一步宣称“所有权负有义务，其行使应同时有益于公共福利”。发展到今天，对所有权的限制比比皆是。②
那么，我们应当如何看待物权与行政权的这种矛盾关系呢？从本质上看，物权仍然是一种纯粹的私权，具有自治性和排他性，既不需要行政权提供帮助，又排斥行政权的妨碍和侵犯。甚至可以说，物权本身与行政权无关，没有行政权，物权人能自己实现权利，没有行政权，物权还可以减少一个妨碍和侵犯的主体。尽管德国1896年的《德国民法典》将所有权绝对修正为所有权相对，1919年的《魏玛宪法》宣称“所有权负有义务，其行使应同时有益于公共福利”，甚至在当代世界，物权（所有权）正受到越来越多的限制，尽管中国《物权法》中呈现出了行政权对物权的多方面限制，但是物权的本质并没有变化，物权的自治性和排他性依然是物权亘古不变的核心。或者可以说，自治和排他是物权之所以为物权的依托，不自治和不排他，物权将不再是物权。因此，《物权法》第2条第3款对物权的界定准确的揭示了物权的本质，将有利于在全社会树立和倡导物权排斥行政权的理念。在当下物权频频受到行政权侵犯的大背景下，树立和倡导物权排斥行政权的理念显得尤为重要。
一言以蔽之，尽管行政权可以在方方面面限制物权，但是在物权排斥行政权和行政权消灭、限制物权这一对矛盾中，物权排斥行政权才是矛盾的主要方面。因此，行政权必须尊重物权。只有在法律有明确规定的条件下，行政权才可以限制或消灭物权。
2.关于行政权创设物权与行政机关直接促进社会物质财富的增加。
在现代国家，除了个人在源源不断的创造物质财富之外，国家也成为了物质财富的重要创造主体，尤其在国家所有权盛行的国家更是如此。1964年美国学者查尔斯？雷齐提出一个至今仍很著名的观点，即各种形式的政府赠与物应被看作一种“新的财产”。政府正在源源不断地创造财富，主要包括：薪水与福利、职业许可、专营许可、政府合同、补贴、公共资源的使用权、劳务等。③在雷齐所说的“新的财产”中，既有德国行政法上讲的政府对人民的“生存照顾”，又有我们这里谈的政府直接促进社会物质财富的增加。由于政府手中掌握着巨大的物质资源，为了满足民众日益增长的物质需求，政府就不仅仅要对民众进行生存照顾，而且还负有必须利用手中的物质资源来创造更多的物质财富以提高民众的生活质量的使命。《物权法》主要从两个方面来推动行政机关直接促进社会物质财富增加：其一，行政机关代表国家出资设立企业，实现国有资产的保值和增值。但是必须指出，设立国企不能妨碍私企创造社会财富，国企应当只存在于非竞争性领域，也就是人们常说的“官不与民争富”。其二，行政机关在国家享有所有权的土地等自然资源上为申请人设立海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、养殖权和捕捞权等用益物权，充分发挥土地等自然资源的效用，创造更多的社会财富。
但是，为了合理的利用土地等自然资源，必须注意以下几点：（1）行政机关应当对土地等自然资源进行合理规划，一方面要充分发挥土地等自然资源的使用价值，尽最大可能的在国家所有权之上多设立用益物权，让土地等自然资源尽可能多的创造物质财富，满足当代人的需求；另一方面也要重视土地等自然资源的可持续利用，不能对土地等自然资源进行过度开发，危及子孙后代的生存。也就是说，行政机关作为土地等自然资源的国家所有权的行使者，应当明确哪些资源是可以由当代人开发的，哪些资源是应该留给子孙后代开发的。（2）行政机关负有对土地等自然资源的用途进行监管的职责，用益物权人应当按照用益物权的内容开发利用土地等自然资源，如果要变更用途，必须向行政机关申请并获得行政机关同意。（3）用益物权人负有合理利用土地等自然资源的义务，不得因开发一种自然资源而破坏另外一种自然资源，如不得在采矿时破坏周边的耕地，也不得因开发而减损甚至毁灭自然资源的使用价值，如不得对水生动物资源进行毁灭性捕捞，使其丧失再生能力。
当然，除了直接促进社会物质财富的增加之外，行政机关作为公共服务的提供者，还借助于提供各式各样的公共服务来间接的促进社会物质财富的增加。例如，行政机关为劳动者提供技能培训、为企业提供法律咨询和指导、向社会通报市场供求信息等，都在不同程度的为社会物质财富的增加创造条件。
3.关于防止国有资产流失。
如何有效防止国有资产流失，是一直以来困扰我国国企监管的一个难题。2003年国务院了《企业国有资产监督管理暂行条例》，同年国务院国有资产监督管理委员会成立。此后，国资委先后了《中央企业投资监督管理暂行办法》《中央企业重大法律纠纷案件管理暂行办法》《地方国有资产监管工作指导监督暂行办法》《国有企业法律顾问管理办法》《中央企业财务决算报告管理办法》《中央企业财务预算管理暂行办法》等规章细化对企业国有资产的监管。《物权法》主要规定了国企的出资人代表、国资监管机构的职责、造成国资损失的各种行为应负的法律责任等内容，这些规定一方面是对国务院和国资委已有监管做法的肯定，另一方面也为将来制定《国有资产监督管理法》奠定了基础。
4.关于行政许可许的物权化。
《物权法》首次把海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、养殖权和捕捞权等依据行政机关颁发的特许获得的权利确认为用益物权，我们将这种现象称为特许的物权化。特许的物权化具有以下几点重要意义：首先，明确了行政许可申请人获得的特许的物权性质。尽管上述权利是申请人依据公法程序获得的，但权利来源的公法色彩并不能改变权利本身的私权属性。其次，为特许的流转提供了理论基础。2003年《行政许可法》原则上禁止行政许可的转让，只有法律、法规规定依照法定条件和程序可以转让的除外。鉴于物权原则上是可以流转的，因此《物权法》明确特许的用益物权性质，为法律、法规允许特许的转让提供了理论准备。再次，特许的物权化增强了被许可人抵御行政机关侵害的能力。物权本身的排他性以及物权所具有的独立价值将会使行政侵权受到阻挡，并且当物权受到行政机关妨害时，被许可人可以基于物权请求行政机关或法院排除妨害。最后，特许的物权化使得被许可人遭受第三人侵害时，可以寻求民法上的救济途径。在特许物权化之前，如果特许受到侵害，被许可人只能寻求行政法上的救济途径，而特许成为物权后，被许可人又多了一条民法上的救济途径。
5.关于行政权消灭、限制物权与行政法规范行政权。
物权可以被行政权限制或消灭，但是行政权必须受到行政法的规范。行政法规范行政权至少可以从以下几个方面着手：（1）物权本质上是一种私权，只有在与公共利益或者其它同等重要的权利相权衡，有必要牺牲物权以实现公共利益或者其它同等重要的权利时，物权才可以被行政权限制或消灭。这是必不可少的前提，没有这个前提，物权就不能被行政权限制和消灭。（2）公共利益必须是客观存在的。（3）行政权的运作必须遵循正当程序。（4）因征收、征用而限制或消灭物权应当以获得公平补偿为条件。（5）物权人不服，可以寻求公正的行政救济和司法救济。
必须指出，除了《物权法》中提到的行政权消灭、限制物权的几种情形外，在行政法领域还存在多种消灭、限制物权的手段，如罚款、没收违法所得、没收非法财物等行政处罚或者查封、扣押等行政强制措施。随着《物权法》的颁布，物权意识的高涨，我们应当反思上述消灭、限制物权的各种手段。其中，我们尤其应当反思没收非法财物这种行政处罚。我们认为，应当对“非法财物”作出明确界定，并且明确“没收决定”与“没收决定的强制执行”这两类行为的区别与联系，以防止任意定性非法财物和恣意动用强制手段损害物权人的物权，尤其是那些本已生活多艰的物权人的物权。
6.保护物权是行政机关的法定职责。
物权既可能受到私人的侵犯，也可能遭受公权力的侵犯。在当下中国，公权力侵犯物权的危害性和严重性已经远远超过私人侵犯物权。
当物权遇上私人的侵犯时，在政府充当“守夜人”时代，物权主体一般通过向法院提起诉讼，请求法院保护物权。事实上，当时法院称职的履行着保护私人物权的义务，独立的承担了保护私人物权的使命。后来，大约到20世纪初，由于私人之间纠纷的剧烈增加、专业性和技术性纠纷的大量产生、法院诉讼程序的繁复和成本高昂等，一方面法院在解决为数众多的私人纠纷时越发感觉力不从心，尤其对解决其中一些专业性和技术性日益增强的纠纷感到无能为力；另一方面，民众也越来越难以忍受法院诉讼成本的高昂和效率的低下。在此背景下，行政机关开始分担法院解决私人纠纷的沉重压力，逐步承担起了解决私人物权纠纷、保护私人物权的责任。
当物权遇上公权力的侵犯时，现代国家已经建立起多元化的纠纷解决方式来为物权主体提供全面的保护。这些纠纷解决方式主要有调解、和解、行政裁决、行政复议、行政诉讼等，行政机关和法院是主持解决公权力侵犯物权的纠纷从而保护物权的两大主体。物权人可以在上述各种方式中选择对自己最为有利的纠纷解决方式来平息纠纷、恢复物权。
作为保护物权的两大主体，相比较而言，行政机关和法院在保护物权时存在以下几点差异：（1）法院通常只能为物权提供事后保护，而行政机关既能提供事后保护，也能提供事先保护，通过登记来确认物权、在行政程序中设置听证程序都是行政机关为物权提供事先保护的典型方式；（2）两大主体对物权的保护还各有特点，行政机关能更及时、廉价的为物权提供保护，而法院的保护虽及时性不如行政机关，但法院的判决具有终局性，能为物权人提供最终的保护；（3）基于行政机关工作人员和法官知识结构的不同，行政机关在解决专业性和技术性的物权纠纷时显得更加得心应手。因此，与法院相比，行政机关对物权的保护在某些方面更有优势，而法院对物权的保护在人们心目中的公正性则又优于行政机关。
就《物权法》中保护物权的规定而言，对物权的私法保护和公法保护相互补充、缺一不可。鉴于物权的私法保护通常属于民法学研究的内容，本文主要探讨对物权的公法保护。
首先，保护物权是行政机关的法定职责。除了《物权法》中规定的行政机关保护物权的几种情形外，其它法律、法规还规定了行政机关保护物权的多种情形。例如，2005年《治安管理处罚法》专门在第三章第三节对“侵犯财产权利的行为和处罚”作出了规定；1999年1月1日起施行的《土地管理法实施条例》第25条规定了专门的征地补偿安置争议裁决制度。鉴于行政机关保护物权具有上文提到的几种优势，而且众多法律纷纷规定了行政机关保护物权的职责，在当今政府职能转变的大背景下，行政机关应当转变观念，树立保护物权的意识和责任感，清醒的认识到自己负有保护物权的法定职责并积极的履行该职责，坚定不移的为私人物权和集体物权提供强有力的保护。因此，当物权人依法请求行政机关保护其物权或者行政机关发现物权人的权利受到不法侵犯时，行政机关应该启动行政程序，切实有效的保护物权人的权利。
其次，通过登记来确认物权实际上是对物权的事先保护。从不同主体的角度来看，事先保护具有不同的价值：（1）在登记作为生效要件时，受让人可以通过登记合法的取得物权，有效防止出让人在物权转让过程中的欺诈行为；（2）在登记作为对抗要件时，受让人可以凭借登记有效对抗善意第三人；（3）通过登记确认物权并公示物权信息后，任何人都可以放心的从登记权利人处受让物权。总之，不动产登记的主要作用在于通过确认物权来稳定物权关系，公示物权信息，进而保障不动产交易安全，达到为物权提供事先保护的目的。行政机关在不动产登记过程中，应当牢固树立服务意识和保护物权的意识，依法全心全意为物权人和物权登记申请人提供服务，落实对物权的事先保护。
再次，私人侵犯物权可能引发行政机关对侵权人的制裁。对侵权人的制裁实际上是对物权的间接保护，通过制裁侵权人可以防止侵权行为的再次发生。一般情况下，私人侵犯物权，产生的是私人之间的民事法律关系，物权人可以寻求行政机关或者法院的救济来排除私人的妨害或者弥补损失。但是，如果私人侵犯物权的行为同时违反了行政管理规范（事实上，这种侵权行为常常触及行政机关对经济和社会共同秩序的维护），那么行政机关出于保护公共利益的目的就应当对该侵权行为实施行政处罚。也就是说，私人的一个侵权行为，可能侵犯两种不同利益——物权和公共利益，引发两种不同性质的法律责任——民事法律责任和行政法律责任。例如，在尚不构成犯罪的盗窃案中，侵权人既要向物权人返还原物或者赔偿损失，又要接受行政机关的行政处罚。
最后，物权人对行政机关不履行保护物权的法定职责不服或者对行政机关保护物权的效果不满意时，可以申请行政复议或者提起行政诉讼，要求行政机关履行保护物权的法定职责或者赔偿损失。例如，1989年《行政诉讼法》第11条规定：“人民法院受理公民、法人和其他组织对下列具体行政行为不服提起的诉讼……申请行政机关履行保护人身权、财产权的法定职责，行政机关拒绝履行或者不予答复的……”。
① 参见张俊浩主编：《民法学原理》，中国政法大学出版社2000年10月修订第三版，第384页以下。
② 关于当今世界所有权受到的种种限制，可参见刘凯湘、张海峡：“论所有权的限制”，载于杨振山主编：《罗马法？中国法与民法法典化——物权和债权之研究》，中国政法大学出版社2001年版。
不动产财富管理范文5
关键词：隐名共有；日常家事；财产制登记
中图分类号：DF55
文献标识码：A
引言
夫妻共有不动产的隐名共有人，指不动产仅登记在夫妻一方名下，根据婚姻财产制的相关规定取得不动产的共有权，而该共有权未在不动产登记薄上予以体现的另一方婚姻当事人。因《婚姻法》上夫妻财产制的对内效力与《物权法》上公示公信原则所保护的“权利外观”间的冲突，物权登记的所有权人与夫妻共有不动产权利人不相吻合，因而造成了隐名共有人的大量出现。
现实中，隐名共有人的权利难以得到有效保障。不动产因其涉及重要的生存利益、具有高昂的市场价格和较大的投资潜力而在夫妻财产中占有重要地位；同时，随着市场经济进一步深化，夫妻共有不动产更加广泛而频繁地进入交易市场，遇到法律对交易安全的保护，隐名共有人的权利难免不受冲击，导致隐名共有人的权利受到侵害的情况时有发生，这是与我国《婚姻法》和《物权法》的立法意图相背离的。如何保护隐名共有人也就成为亟待解决的问
题。
一、 夫妻共有不动产的隐名共有
所谓“隐名共有人”，相对于“登记共有人”，指夫妻共有不动产登记在另一方名下，其共有权未在登记中予以公示的婚姻当事人。笔者认为，共有人隐名有多种成因：
(一) 社会观念上――婚后所得共同所有制符合我国传统观念
从家庭财富角度，夫妻财产的积累是双方共同努力和付出的结果。共同共有强调夫妻双方对共有财产的权利相等，有利于正确评价一方的家务劳动价值，维护夫妻间实质平等；从婚姻关系角度，夫妻双方基于情感上的信任和忠诚，将共有不动产登记在一方名下，不仅是夫妻情感关系的正常反映，有时更是感情关系的证明；从社会现实角度，共同共有有利于保护婚姻中处于经济弱势一方的利益；从我国传统观念角度，婚后所得共同所有制符合我国传统观念中夫妻在经济利益方面的一致性和同一性。故此，当事人和社会公众对共有权隐名问题的默示和放任，造成隐名共有人大量出现。
(二) 直接原因――《婚姻法》赋予的共有权未在不动产登记中得以公示
从法律规定角度，保护隐名共有人的关键在于《婚姻法》所赋予隐名共有人的共有权是否能得到《物权法》的认可以及受保护程度。
《婚姻法》赋予隐名共有人以共有权。夫妻间的财产关系，是婚姻共同生活不可或缺的物质基础和保障，而夫妻财产制就是《婚姻法》对以配偶身份为基础的夫妻间的财产关系的调整。我国的夫妻财产制分为法定财产制(注： 《婚姻法》第17条：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有： （一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。)和约定财产制(注：《婚姻法》第19条：夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第17条、第18条的规定。)，后者具有优先效力。无论在何种财产制下，都可能产生夫妻共有不动产。然而，我国《物权法》第9条(注： 我国的《物权法》第9条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。)规定，不动产的所有权的设立必须进行不动产登记，否则不发生法律效力。
一方面，在《婚姻法》中夫妻财产制仅规定夫妻共有不动产的对内效力；另一方面，《物权法》对不动产所实行登记生效主义，不经登记，不发生物权效力。由此，出现了共有人从《婚姻法》中获得的共有权无法在《物权法》的不动产登记中得以公示的情况。
(三) 深层原因――《婚姻法》与《物权法》立法理念的差异
1. 《婚姻法》侧重夫妻经济共同体的理念
对内而言，夫妻关系的身份性和伦理性，使得共同共有在我国现阶段成为夫妻财产关系的基本形态。由于身份上和生活上的紧密关系，夫妻双方在经济上放弃全部或者部分财产的独立性，使得在共有财产上共同创造新的财富成为合理和必然；对外而言，夫妻往往作为或被视为一个经济共同体参与市场交易，而交易第三人信赖夫妻身份和感情上的紧密关系，又进而相信夫妻一方在一定范围内具有代表夫妻共同体(注： 本文中此处讨论的是登记共有人作为夫妻共同体的人处分“共有”不动产的情况，但依据日常家事权制度，登记共有人可以另一方和夫妻共同体处分另一方或者共有的财产。)交易的权利。在日常家事范围内，登记共有人处分共有不动产的行为有效，故此，隐名共有人须承担丧失共有权的法律后果。
2. 《物权法》侧重保护交易安全的理念
《物权法》的价值在于规范物的归属和利用，而在物的静态归属和动态交易中，则更强调保护交易安全。立法者考量在于，因转让人的无权处分使交易无效，受让人须返还财产，这了已经形成财产归属关系；更严重的是，受让人对权利外观的不信任会影响交易的数量、成本和速度。故此，《物权法》对信任权利外观而为交易行为的善意第三人给予保护。
善意取得与隐名共有权的冲突反映了《婚姻法》和《物权法》不同的立法理念。二者差异体现在：在法律主体上，《婚姻法》上的“人”是具有身份性的婚姻关系主体，而《物权法》上的“人”被高度抽象了；在调整对象上，《婚姻法》没有明确的财产公示制度，共有状态具有秘密性和相对性；而《物权法》有严格的不动产登记制度，权利归属具有公开性和排他性；在价值取向上，《婚姻法》注重夫妻经济地位平等和实质公平，而《物权法》注重保护资源的有效利用和流通；在立法重点上，《婚姻法》着重对夫妻财产的静态认可，而物权法强调对交易效率的动态关注。由于以上差异，隐名共有人和善意第三人的利益均衡一直是被关注的焦点。
(四) 比较法角度――婚后所得共同所有制的普遍采用
从比较法的角度来看，在我国的法定财产制（即婚后所得共同所有制）下，除非法律另有规定，婚姻存续期间一方所得或双方共同所得的收入和财产属于夫妻共同所有。若共有收入和财产因形态转化成为不动产，登记在一方名下，仍属夫妻共有。然而，婚后所得共同所有制在世界范围内属于少数，大多数国家和地区均以分别财产制为基础构建法定夫妻财产制，将共有不动产登记在一方名下的情况并不多见。故此，在我国保护隐名共有人更具紧迫性。
婚后所得共有财产制作为婚姻当事人所普遍采取的财产制度，造成了我国隐名共有人的大量存在，而其作为法定财产制的状况还将在一定时期内存在，故此，隐名共有人的保护问题颇有研究之必要。
二、 隐名共有人所面临的困境
一般说来，隐名共有人的共有权由《婚姻法》所赋予，不经公示只有对内效力。此静态的权利，一旦进入交易领域，势必遭受相关法律制度的挑战。这种共有权，在与日常家事权、善意取得赋予第三人的权利相冲突时，往往难以得到有力保护，当事人间权益保护出现不均衡的局面。
(一)滥用日常家事权对隐名共有权的侵害
日常家事权，作为配偶权的一项重要内容，是指配偶一方代表双方所为法律行为，配偶双方对该行为承担共同连带责任。(注：对于日常事务的内涵，学术界有较多探讨。有一种观点认为，其是指配偶一方在与第三人就家庭日常事务为一定法律行为时，享有对方的权利，配偶一方的行为视为配偶双方共同的意思表示，双方对行为后果承担连带责任。见史浩明：《论夫妻日常家事权》，载《政治与法律》2005年第3期。笔者认为，日常事务权这项制度的立法目的在于强调的并非是该法律行为可否被视为双方共同的意思表示，而在于规定在另一方未做意思表示或者做出相反意思而第三人不知时，夫妻一方为法律行为处分夫妻共有财产的有权性，夫妻双方承担责任的连带性。)我国《婚姻法》在第17条第2款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”若该条规定还使学者对共有财产的平等处分权是否包括日常家事权存有疑义，那么《婚姻法司法解释（一）》第17条使得日常家事权得以确定。它规定：“婚姻法第十七条关于‘夫妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”该司法解释根据行为是否为日常生活需要的目的，对夫妻一方处分共有财产的行为区别对待，同时，更强调维护善意第三人的利益。
日常家事权制度的主要目的在于“保护无过失第三人的利益，并保障交易的动态安全”［1］。无论是否隐名，对夫妻双方的共有权均有一定限制。而登记共有人处分共有不动产是否属日常家事的范围，决定了该行为是否有效以及隐名共有人是否应承担法律后果。我国立法对此未有明确规定，如果交易第三人明知登记共有人处分夫妻共有不动产，是否仍可以主张适用该制度使登记共有人的处分行为有效。故此，此制度易被滥用，成为借“日常生活需要”之名擅自处分共有不动产的登记权利人的根据，隐名共有人的权利极易因此受到侵害。
(二)善意取得制度下隐名共有权难以对抗交易第三人
《物权法》相关制度是否能对《婚姻法》上的夫妻共有不动产所有权进行限制，这取决于二间之间哪部法律应予优先适用。
由于《物权法》和《婚姻法》属于同一位阶的法律，在法律体系中没有优位和劣位的关系，应按照法律冲突的解决方法，“应视具体情形，分别依‘后法优于前法’或‘特别法优于普通法’原则处理之。”［2］《物权法》为新法自不待言，主张优先适用《物权法》和优先适用《婚姻法》的观点却在学界讨论中皆而有之。其根本对立在于，《物权法》和《婚姻法》究竟孰为特别法，进而得依“特殊优于一般”原则而被优先适用。
笔者认为，笼统地回答《婚姻法》或者《物权法》哪一部为特别法都是值得商榷的。《婚姻法》规定的是“哪些属于共有财产”，侧重的是共有财产的首次取得问题，解决的是权利的静态归属，重在其对内效力；《物权法》规定的是“怎么才具有物权效力”，侧重的是物权变动形式问题，关注的是交易的动态安全，重在其对外效力；因此，由于登记共有人处分共有不动产的问题涉及到了交易第三人，即登记在一方名下的共有不动产的对外效力的问题，所以说，善意取得制度应该予以优先适用，隐名共有人的权利受到其限制也就不言自明了。
根据《物权法》第106条(注：
《物权法》第106条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。)，善意取得的适用范围包括了动产和不动产。登记共有人为处分行为时，只要第三人基于登记的国家信用，信赖其所有权的外观为交易行为，并且进行了不动产的变更登记，那么该行为就会发生物权效力，第三人即可取得不动产的所有权。如此，隐名共有人会因难以举证第三人 “恶意”而使其维权之路相当艰难，《物权法》上的善意取得制度对夫妻共有不动产的隐名共有人的保护甚为不利。
善意取得制度由隐名共有人来证明第三人之恶意。在这种举证责任分配下，隐名共有人很难提供有效力证明，使其交易行为归于无效。下面根据第三人知情程度来分情况讨论。在一种情况下，登记共有人在擅自处分共有不动产，不会在买卖合同上书面告知第三人不动产为共有并且存在隐名共有人的事实，而法律对第三人的注意义务仅限于对不动产登记的查阅，因此，只要有权利登记的外观，第三人完全可以放任自己的交易行为；在另一种情况下，交易第三人即使在交易时知道隐名共有人的存在，因为有得以信赖的不动产登记，而交易第三人的知情又未在书面文件上予以体现，因此，隐名共有人很难对此进行证明。
从上述分析可知，由于《婚姻法》、《物权法》相关制度的创设，使得隐名共有人的权利受得相关权利人的不当侵害，如此一来，隐名共有人的保护就成为了一个亟待解决的问题。
三、 隐名共有人的保护问题
我国的法律条文在表述上过于模糊，在现实操作中难以细化，造成可操作的空间过大，一旦相关当事人的滥用权利，隐名共有人的权利就会受到不当限制，造成法律对隐名共有人疏于保护的现象，而这恰恰是背离立法初衷的；因此，如何加强对隐名共有人保护就成为了当务之急。
（一） 在现有法律框架内加强对隐名共有人保护
1．《婚姻法》下限制“日常家事”的范围
有关“日常事务”的范围，各个国家和地区的立法的表述不尽相同。《瑞士民法典》强调“婚姻共同生活”(注：参见《瑞士民法典》第166条。)，法国强调“维持家庭日常生活与教育子女”(注：参见《法国民法典》第220条。)，德国强调“家庭生活需求”(注：
参见《德国民法典》第1357条。德国民法典. 郑冲，贾红梅，译.北京:法律出版社,1999:301-302.)，而日本、我国台湾地区则没有在立法上明确日常事务的范围［3］。(注：
参见《日本民法典》第761条。)
从理论上讲，日常家事应该限于为家庭生活需求的事务，否则，对该制度框架内不适用日常家事制度而使夫妻双方对一方的处分行为的后果承担责任。有学者建议，可以考虑借鉴《埃塞俄比亚民法典》的作法，先对日常事务进行较抽象的原则性规定，同时对不属于日常事务的情况作出除外性规定。进一步来讲，对是否将用于生存需要以外的不动产的转让行为作出排除。
2．《物权法》下完善不动产登记的审查制度
物权公示，特别是不动产登记之核心功能在于公示所有权的归属的状态，并为不动产进入交易市场的提供信息平台。登记之所以具有公信力，就是因为其借助登记上的国家信用，这种信用一方面来自于登记机关对登记事项的实质审查的程序，另一方面来自于真实物权与登记物权在绝大多数情况下一致的事实状态。由于不动产关乎交易秩序与交易安全等社会公益，因此，登记有关法律作出了强行性规定，而并非根据意思自治的原则，交由当事人自己决定。
不动产公示制度的完善，一方面，有赖于夫妻双方对自己的权利的重视和对对方权利的尊重；另一方面，有赖于登记机关作为公权力的积极和正当的介入；否则，夫妻一方若利用在经济、信息等方面的强势地位将共有不动产登记于自己名下，而登记机关又不履行法定职责，不仅隐名共有人的权利将受到侵害，登记的公信力也会受到减损，甚至丧失殆尽；因此，应该完善我国的不动产登记制度，让登记机关成为保障隐名共有人的防线。
(1) 加强初次登记时的实质审查的力度
《物权法》第12条(注：《物权法》第12条规定：登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。)对于登记机关实质审查职责已经有规定，而建设部2008年1月22日的《房屋登记管理办法》第18条则细化了其审查职责，它规定：“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人”。这样一来，法律上对夫妻双方的意思自治作出了一定限制，即使一方同意或者放任将不动产登记于另一方名下，由于实行严格的实质审查制度，登记机关在初始登记时就应该对房屋的共有情况进行审查并依照实际情况进行登记。
(2) 变更登记时实务中事后的补救办法
长期以来，由于登记机关和当事人对隐名共有问题的重视力度不够，已经造成了大量隐名共有人的产生。为了避免出现隐名共有人权利受侵害的情况，登记机关通常会采取一种事后补救办法，那就是只要登记所有权人为已婚人士，在将不动产所有权变更到第三人名下时，要求必须有登记所有权人配偶的同意。这样，凡房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产等等习惯做法。
此种作法在一定程度上有效地保障了隐有共有人的权利，将初始登记时的登记审查并据实登记的环节转移到了变更登记之时，然而，这种做法却加重了审查的成本。从登记机关来讲，该做法有一个前提：只要登记所有权人为已婚人士，那么推定该不动产是共有财产，所有权变动必须经过其配偶同意；如果不是，必须有相关证明。这样一来，在初始登记时已被登记机关认定为夫妻个人所有的不动产，因为在变更登记时 “共有”的推定，它们将受到第二次实质审查。从第三人角度来讲，其注意义务本来仅限于对不动产登记的查询义务，如果在变更登记时还要进行再次的实质审查，那么，不动产交易的效率将大为降低，进而造成第三人的交易成本的普遍增加。
（二） 在不动产登记中增设夫妻财产制类型备案制度
笔者建议，在进行私有不动产初始登记时，除了应该严格执行实质审查制度外，还应当在不动产登记中对已婚人士的夫妻财产制进行备案并予以公示，以从根本上解决隐名共有人和相关权利人间利益的失衡问题。
笔者对这种登记制度的具体设计如下：
(1) 在登记事项方面，在现有的不动产登记中载明所有权人的结婚时间、夫妻财产制的类型、该项不动产共有类型（共同共有或者个人所有）；
(2) 在登记机关方面，仍由现在物权法上的不动产所在地的登记机构进行审查并对其备案；
(3) 在登记程序的设计方面，所有人在首次进行不动产登记之时，就应对其婚姻状况（包括结婚登记日期）、夫妻财产制的类型进行备案；除非当事人有财产约定或者证明其为个人财产的形态转化(注： “单纯的财产形态变化不导致财产性质的转化”的依据在美国被称为溯源理论,即“婚姻期间所得财产应推定为婚姻财产,但如配偶一方能够举证证明该财产系以其个人财产的交换所得,法院即可认定该财产属于个人财产。”（夏吟兰：美国现代婚姻制度［M］.北京：中国政法大学出版社:1999：240-243.）我国现有法律对此并没有明文规定,但在司法实务中,已经得到认可。上海市高级人民法院就夫妻个人财产的收益归属问题有以下解答:“当事人以个人财产购买了房产、股票、债权、基金、黄金或古董等财产,在婚姻关系存续期间,因市场行情变化抛售后产生的增值部分,由于这些财产本身仅是个人财产的形态变化,性质上仍为个人所有之财产,抛售后的增值是基于原物交换价值的上升所导致,仍应依原物所有权归属为个人。”这一解答虽然是针对婚前财产增值的认定,但从中当然可以推出“财产形态变化不导致性质变化”这一结论。参见2004年9月7日上海市高级人民法院《关于适用最高人民法院婚姻法司法解释(二)若干问题的解答(一)》，沪高法民一［2004］25号。)，那么结婚登记日期之后的登记的不动产权默认为法定财产制下的夫妻共有不动产；
(4) 在登记的效力方面，这种夫妻财产制的登记，具有备案的效力，如果登记不明或者与事实不符，那么夫妻间的另行约定对夫妻双方有效；
(5) 针对已经存在的隐名共有问题，可以通过两种方法解决，其一是在其进行变更登记时对原所有人的婚姻状况进行审查；其二是依靠不动产登记中异议登记制度，为隐名共有人主张权利提供渠道。
这种设计虽然增加了登记的复杂性，可能会给当事人和登记机关带来不便，然而，不动产登记下夫妻财产制类型的事项的增加，将使夫妻共有不动产因其公示性而具有了对外效力，此时效率之牺牲最终换得了不动产再次交易时效率之提高。
此种夫妻财产制类型备案制度的优越性体现在以下几方面：
第一，衔接物权法上不动产统一登记。对夫妻双方来讲，可以避免在不同的机关重复登记的情况；对交易第三人来讲，因为无需在不同的机关查询不动产的归属情况，消除了不同机关登记可能出现不一致的可能，其交易成本不会增加，交易安全不会受到威胁。《婚姻法》和《物权法》的相关规定得到了很好的协调，使整个不动产交易在更加真实与透明的基础上运作，进而对提升整个不动产交易市场的安全与效率将大有助益。
第二，加强了公权力介入的力度。由于第三人对交易信息了解得不充分，经常导致第三人在进行所有权变更登记时才被告知标的物属于共有财产。若因隐名共有人不同意而无法完成变更登记，此时，第三人就无法通过善意取得所有权方式达成目的。这种登记实务中的漏洞极可能为夫妻双方所滥用而任意撕毁合同。加强公权力的介入，一方面有利于对隐名共有人权利的确认，另一方面，有利于对第三人的信赖利益的保护。
第三，契合了《婚姻法》项下夫妻财产制的立法意图。
《物权法》与《婚姻法》在隐名共有时的责任分配方式是相冲突的。在《物权法》中，不动产登记具有推定效力，这种推定“在程序法上建立了确定权利的负担和举证责任倒置制度”。①在免除了登记所有权人证明其为个人财产的举证责任的同时，对提出异议的隐名共有人施加了证明异议不动产为夫妻所共有的举证责任。而在《婚姻法》中，只要法定财产制下的不动产系在婚后取得，就应该认定为夫妻共有财产，只有配偶一方能够举证证明该不动产为个人财产所转化而来时，始可认定其为个人所有。在不动产登记中引入《婚姻法》的责任分配方式，可以使登记所公示的权利的外观与实质相符，两部法律在该问题上冲突也就得到了很好的解决。
第四， 顺应了未来夫妻财产制的发展趋势。夫妻财产制的公示制度是大势所趋，随着约定财产制的广泛适用、法定财产制类型向分别财产制发展的趋势，夫妻共有不动产乃至夫妻财产的登记机关、登记内容和登记程序可以适时作出调整和改变。而不动产登记和夫妻财产制类型登记的结合是现阶段具有可行性的第一步。
结语：
在本文的设计之下，如果夫妻一方或者双方在进行不动产的登记时，对夫妻财产制的类型不作说明，会出现婚姻登记日期之后的登记的不动产权被默认为法定财产制下的夫妻共有不动产，当事人可以根据夫妻财产约定及相关证明变更登记。将来，随着约定财产制的广泛适用、法定财产制类型的变化，这种推定或许会有所改变；但在现阶段，基于我国的传统家庭观念的影响、约定财产制未得到普遍采用的现状，在不动产登记中采取推定法定财产制的做法在一定时期内是具有合理性的。
参考文献：
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Study on the protection of the dormant joint ownership
of marital real estate
SHI Dan
(School of Law, Xiamen University, Xiamen 361005, China)
Abstract:
Due to the wide application of the married couple's common income provision, the dormant joint ownership of marital real estate, as a legal right endowed by Marriage Law of PRC, cannot be fully protected against a third party acting in good faith, if its registered owner is only husband or wife. In order to strengthen the protection to this right, the connotation of daily household matters should be clear and definite, meanwhile, the marital property system should be recorded in real estate registration.
不动产财富管理范文6
各国的土地税制，是一个包括许多税种的复杂体系，既有中央税，也有地方税；既有财产税，也有所得税；既有个人税，也有法人税。此外，还与遗产税、继承税、赠与税相联系。总的来说，各国的土地税制是以土地为课税对象的税收制度。土地包括农业用地、住宅用地、经营用地、林地等。各国的土地税制包括3个方面的内容：（1）土地保有课税；（2）土地有偿转移和增值课税；（3）土地取得和无偿转移课税。
一、土地保育课制的国际比较
土地保有税是一定时期或一定时点上对个人或法人所拥有的土地资源课征的税。课征土地保有税的目的在于平抑地价上涨，确保土地保有的负担公平，降低土地作为资产保有的有利性。由于国情不同，各国对土地保有课税的范围、税种设置、计税依据、税率设计以及征收管理等，差别很大，特别是许多国家的土地税是作为地方税税种，即使在一国之内，各地方之间也不一样。
（一）课税范围
各国对土地税的课税范围，有广义和狭义两种：（1）广义的土地税，把房屋建筑物等不动产均包括在土地税之内。（2）狭义的土地税，只是单指对土地的课税。
（二）税种设置
各国对土地保有课税的税种设置，基本上可分为两种情况：
1．合并在其他财产税中征收
由于土地与房屋、建筑物等不动产都属于财产的存量，目前有许多国家和地区都把这些财产合并在一个税种中征收，合并征收的情况，主要有以下几种：
（1）合并在一般财产税内征收，一般财产税是对有选择的几类财产综合课征的一种税。如美国、新加坡等的一般财产税，把土地等不动产和动产合并征收。
（2）合并在不动产税内征收。由于土地是一种主要的不动产，如加拿大、法国、英国、荷兰等，都把土地归入不动产税内征收。加拿大不动产税的税基包括两个部分：一部分是土地，另一部分是建筑物和其他不动产。法国不动产税的征收对象分为已建筑土地税和未建筑土地税。我国香港特别行政区的差饷税相当于不动产税，对拥有土地、房屋、其他建筑物等不动产的所有人课征。
（3）合并在财产净值税内征收。财产净值税的课税对象是纳税人拥有的全部财产的净值。财产净值是从财产总额中扣除纳税人债务后的余额。印度、挪威、秘鲁、墨西哥等国，都把土地合并在财产净值税中征收。
（4）合并在房地产税中征收。房地产税是土地税和房屋税的总称。因为房屋往往附着于土地之上，密不可分，有些国家和地区将土地与房屋合并在房地产税中征收，如泰国对房屋及其占用的土地征收房地产税；巴西对城镇土地连同上面的房屋建筑物征收城市房地产税。
（5）合并在其他税种中征收。日本的土地保有税由地价税、固定资产税、城市规划税和特别土地保有税等4个税种组成，其中固定资产税和城市规划税2个税种是对土地与其他不动产合并征收的税种。固定资产税，是把土地、房屋及折旧资产等固定资产作为课税对象，其中土地占有非常重要的地位。城市规划税是为了确保城市、特别是城市规划事业所需资金而课征的税。课税对象是位于被指定为城市规划区域内的市街化区域内的土地和房屋。法定纳税人是此类土地和房屋的所有者。城市规划税与其他土地保有税的区别在于，它是专门用于城市规划事业或土地规划整理事业开支的目的税。而固定资产税和特别土地保有税则属于普通税。
2．单独设置土地保有税税种，分别课征。
据不完全统计，目前把土地保有单列税种征收的国家和地区大约有30个，所用税种名称也多种多样。土地资源比较丰富的巴西，一直征收土地税，包括对农业土地征收的农村土地税，对城市土地及房屋建筑物征收的城市财产税。印度的州政府对农业耕地征收土地税。我国台湾地区有地价税，还有荒地税、空地税、不在地主税（即土地所有人离开土地所在地达到一定期限），这些税都是带惩罚性质的特殊性土地税，都是以地价税为基础加增若干倍征收的，而非经常性的土地税。泰国对所有土地征收地方发展税。韩国征收综合土地税。新西兰的土地税，是对非农业用地征收，由土地所有者缴纳。日本的土地保有税税种，除合并在其他税种中征收的固定资产税和都市规划税外，还有单列税种征收的地价税（国税）和特别土地保有税（地方税）。
（三）计税依据
各国土地税的计税依据，基本上可以分为从量计征和从价计征两种。
从量计征的土地税，是按土地的面积、土地生产物的产量课征。这种从量计征的土地税，因为计征简便，税额确实，在古代曾被普遍采用。但随着商品经济的发展和级差地租的扩大，如果再按土地面积或生产物的产量征收，不但有失公平，且不合理。所以，近代各国已少采用，以从价计征取而代之。
从价计征的土地税，是以土地的价值或价格为课税标准所课征的土地税。1873年首先由加拿大始征，后来各国相继仿行。从价计征的关键是土地的计价。各国的土地计价方法不尽相同，大多数国家是根据土地的估价课征，也有少数国家按年度租金价值课征。美国的土地税一般是根据专门机构确定的“估定价”为标准课征。德国的应税财产价值也是根据“估价法”确定。瑞典财产净值税中土地等不动产的净值由官方评估确定。我国台湾地区的土地估价由地方政府负责实施，包括每年公告一次的“公告现值”和每3年公告一次的“公告地价”，税务机关按“公告现值”征收土地增值税，按“公告地价”征收地价税。日本作为国税征收的“地价税”，对土地的价额是以征税期的“时价”计算的。作为市町村征收的“特别土地保有税”（保有部分）的课税标准为该土地的取得价格。
（四）税率设计
各国土地税税率的形式较多，总的来说，有比例税率和累进税率两种。有少数国家对农业土地实行从量定额课征。
美国、德国、日本等多数经济发达国家，对土地课税一般采用比例税率。美国的税率由各地方政府逐年自行规定。德国对个人和公司分别适用0．5％和0.6％的比例税率。日本的地价税税率为0．3％，特别土地保有税税率为1．4％。新西兰的土地税税率为2％。
许多国家和地区，根据以下不同情况采用不同税率：
1．根据土地用途不同，采用不同税率。
有些国家和地区，对不同用途的土地采用不同税率，农业用地低于城市用地，工业用地低于商业用地，住宅用地低于营业用地，宗教、社会福利、教育、体育用地低于其他用途的土地。如我国台湾地区地价税税率，分为一般税率和优惠税率两种，对限额内的自用地、工业用地、公共设施保留地和公有土地均实行优惠税率。公共设施保留地税率为1％，公有土地税率为1．5％。菲律宾、牙买加、利比里亚等国，也按土地的不同用途采用不同税率。
2．根据土地所处地理位置不同，采用不同税率。
美国包括土地在内的一般财产税的税率，各州都不一样，一般在3％-10％之间。大城市如纽约、芝加哥等地的税率比其他地区要高。丹麦依土地位置的不同，将税率定为l％——5．5％，首都哥本哈根的税率最高。
3．根据土地开发程度不同，采用不同税率。
我国香港特别行政区的不动产税税率，原则上是17％，新开辟地区为11％，但对供应不过滤水的地区为16％，无水道的地区为15％，新开辟区为9％。新加坡为了适应经济开发政策的需要，原将全国地区分为发达地区、半发达地区和不发达地区3类，采用不同的税率，分别为36％、18％和12％。从1984年起修改为全国23％的统一税率。
4．对空地或闲置土地，采用较高税率。
如日本对闲置土地的所有人征收特别土地保有税。奥地利征收闲置土地价值税。我国台湾地区对私有空地（所谓空地是指已完成道路、排水及电力设施，而仍未依规定建筑，或虽已建筑但建筑改良物价值不及所占基地申报地价15％的土地）按该宗土地地价税的3——5倍征收。对空地或闲置土地课征较高税率，目的是为了促进土地的有效利用。
发展中国家的土地税多数采用累进税率，这主要是因为累进税率对限制私人占有土地数量有重要意义，在土地公有情况下，可防止土地盲目占用和浪费土地资源，有利于提高土地利用效率。如巴西的农村土地税实行22个级次（从0．2％——3．5％不等）的累进税率。泰国的土地发展税税率按土地中间价值大小，课以一定税额，分34个级次。我国台湾地区的地价税税率，按地价总额和土地用途不同，分别适用基本税率、累进税率和特别税率：凡地价总额未超过累进起点地价的，适用10％的基本税率；超过累进起点地价的，按超倍累进税率征收；对某些用途的土地如名胜古迹占地，适用10％的特别税率。韩国综合土地税税率比较复杂，分为一般税率、特别税率和个别税率3类：一般税率适用于法律规定的作为一般课税对象的土地，一般税率和特别税率都设有9个级别，最低级次的税率分别为0．2％和0．3％，最高级次的税率分别为5％和2％；个别税率的应税土地为旱田、水田、果园和森林，税率为0．1％；工厂厂址、牧场、电力公司用地、土地开发公司出售、出租的土地，税率为0．3%；高尔夫球场、别墅、娱乐用高档设施用地的税率为0．5%。
（五）征收管理
土地课税的征收管理权限，多数国家归地方政府，只有少数国家的少数税种作为中央税或中央、地方共享税。土地课税由于作为课税对象的土地其位置固定不变，不会发生税基的地区转移，而且税源分散和纳税面宽等特点，由地方征管便于掌握和控制税源。所以许多实行分税制的国家，都把土地课税归入地方税体系。如美国，土地课税是财产税的一个组成部分，而财产税则是美国地方政府财政收入的主要来源。我国1994年实行分税制财政体制改革，把直接涉及土地课税的税种划归地方税体系。日本现行土地税制，除1992年1月1日起开征的地价税属于国税，由国税局负责征收外，其余有关土地保有税种的收入分别归道府县和市町村地方预算，属于道府县的有固定资产税和不动产取得税，属于市町村的有特别土地保有税、都市规划税，土地税在日本地方税体系中占有重要地位。巴西涉及土地的征税，实行联邦、州和市3级划分税种分别征收的体制，3级政府都有相应的征收管理权限：土地税（农村土地）归联邦政府征收，收入的80％归当地政府；动产税（城市土地）归市政府征收；不动产转让税归州政府征收。
二、土地有偿转移和增值课税的国际比较
对土地所有者的土地增值额课征的税，称作土地增值税。土地增值可分为土地有偿转让增值和土地定期增值两种。前者是土地买卖或交易时的价格超过其原来入账时价格的增值部分；后者是指土地所有者所拥有的土地因地价上涨而形成的增值部分。在土地的增值中，有一部分是土地的自然增值（指这部分土地增值并非是土地所有者私人劳动或投资得到的，而完全是由于社会发展、土地需求的增长而形成的），这部分增值有人主张应该全部归公，以体现财富的公平分配，并限制土地投机，抑制土地兼并。土地是一种资本资产，对资本资产的增值所课征的税，实质上是属于资本利得税的范畴。
（一）课税范围
土地增值税的课税范围一般分为两种：一种是包括对土地及建筑物增值的课税，如我国现行的土地增值税和意大利的不动产增值税。另一种是只对土地的增值课税，如我国台湾地区的土地增值税和韩国的土地超额增值税。
土地增值税的课税对象是土地的增值额，一般包括土地转让时发生的增值额和土地非转移定期发生的涨价形成的增值额。德国、英国、日本原先实行过的土地增值税，对以上两种情况下的增值都课税。意大利现行的不动产增值税的课税对象，也包括这两个部分的增值额。我国和日本等国的现行土地增值税只对土地转移时发生的增值课税。韩国的土地超额增值税，只对纳税人拥有的闲置土地或非营业用地的增值征税。在日本，对个人和法人的土地转让收入，分别课征：对个人的土地转让收入课征的税种，由个人所得税、个人事业税和个人居民税3个税种构成；对法人的土地转让收入税，由法人税、法人事业税和法人居民税3个税种构成。
（二）课征方式
许多国家对土地转让或定期增值的收入，同其他收入一样征收个人所得税和法人所得税。土地增值税的课税方式，可分为两种：
1．综合征收。就是把土地增值收入归并到一般财产收益中，统一征收所得税。美国、英国等国的土地转让收入并入个人或法人的综合收入，征收个人所得税和法人税。加拿大将土地转让收入的四分之三计入所得，进行综合征税。法国对持有期只有2年以内的短期土地转让收入与其他收入一起合并征税；超过5年的长期土地转让收入用五分五乘方式征税。
2．单独征收。就是把土地增值收入从所得税中分离出来，单独课征。日本对个人的土地转让收入的课税，核心是单独计算，分离课税，对法人的土地转让收入，在1991年以前，是并入法人的全部事业年度收入课征普通法人税的，在1991年的土地税制改革中，进一步强化了对法人土地转让收入的课征，对超短期土地转让收入按67．5％的税率实行分离课税，不再与其他法人税综合计算，从而使法人企业在其他收入出现赤字时，无法用土地转让收入予以弥补。德国、意大利两国，除非投机买卖，原则上不征税。
（三）计税基础
土地增值税的计税基础是土地的增值额。土地有偿转移的增值额是土地的售价减去其原价（原来购入价或取得使用权的支付价）和各项成本费用以后的余额。我国台湾地区以每年政府公布一次的“土地公告现值”为计税基础，纳税人按公告现值的80％——120％申报纳税。对不发生转移的土地，定期估价一次，按增加价值课税，允许扣除为增值而发生的各项成本费用。
（四）税率设计
土地增值税的税率，基本上分为比例税率和累进税率两种。
1．比例税率。
韩国的土地超额增值税，实行单一的比例税率。日本、法国等对土地转让收入的税率，因土地持有期长短而设计高低不同的差另比例税率，土地持有期长的实行轻税率，短的实行高税率。如日本，对个人的土地转让，分为长期转让、短期转让和超短期转让3种，“长期转让”是指自获得土地所有权至出让土地的时间超过5年的；“短期转让”是指持有的时间2一5年的；“超短期转让”是指土地拥有期在2年以下的。对这3种长短不同转让收入分别实行10％——20%、40％和50％的不同税率，以抑制土地投机，合理分配土地的增值。日本对法人土地转让收入除征收普通法人税外，另征附加税，如从1973年起，对法人的土地转让收入，在普通法人税以外，对拥有期在5年以下的短期转让收入，加征20％的法人税。1987年规定，对土地拥有期2年以下的超短期土地转让收入，加征10％——30％的附加税。1991年，对5年以上的长期转让收入，也实行了加征10％的附加税制度。
2．累进税率。
有些国家和地区按照土地价格增长幅度采用累进税率征收。当土地转移时，不论土地面积大小，涨价数额多少，一律以超过原价倍数累进课征。如我国台湾地区现行土地增值税税率，按土地涨价倍数实行3级超额累，进税率，具体计算为：土地涨价总额超过原规。定地价或前次转移时申报现值但未达100％者，就其涨价总额按税率40％征收；超过100％而未达200%者，就其超过部分按50％的税率征收；超过200％以上者，就其超过部分按60％的税率征收。在计征土地增值税时，对以前转移时申报的土地现值，都按物价指数进行调整，以体现税负公平。意大利的不动产增值税是将房地产从买入到转让时的价格上涨部分作为征税对象，按照价格增长幅度采用累进税制，按3％——30％的税率征收。价格上涨部分是指地价超过基准价格的部分（具体征税标准和税率见表1）。
表1：
─────────────────────┬───────────────
│
征税标准
│
税率
│
├─────────────────────┼───────────────┤
│
20%部分
│
3%——5%
│
│
20%——50%部分
│
5%——10%
│
│超过基
50%——100%部分
│
10%——15%
│
│准价格
100%——150%部分
│
15%——20%
│
│
150%——200%部分
│
20——25%
│
│
200%以上部分
│
25%——30%
│
─────────────────────┴───────────────
三、土地取得和无偿转移课税的国际比较
土地取得税是对个人或法人在通过购买、接受赠与或继承财产等方式取得土地时课征的税，分为因购买、交换等有偿转移取得土地时课征的税和因接受赠与或继承遗产等元偿转移取得土地时课征的税两种情况。
（一）有偿转移取得土地时的课税
韩国对购置不动产所取得的土地设立不动产购置税，按所购项目价值2％的标准税率课征，或按购置不动产的年度分期付款额的比例征收。
日本的土地取得税制除了赠与税和继承税外，还有不动产取得税和特别土地保有税（取得部分）。不动产取得税是由都道府县对取得土地和房屋等不动产的个人和法人课征的税，不论有偿、无偿包括买卖、交换、赠与、捐赠、实物出资、填地等原始取得或继承取得的土地与房屋，都是不动产取得税的征税对象。土地取得税的免征点是10万日元，征税标准是购买时的价格，标准税率为4％。学校、特定医疗法人、道路等一定用途购置的土地不征税。特别土地保有税（取得部分）由市町村征收，目的是抑制土地投机性取得和促进已取得土地的有效利用，内容包括保有课税和取得课税两个部分。
德国、意大利、荷兰等国都设有“登记许可税”，在土地所有权转移书立登记凭证时，按土地的转让价格计算纳税。有些国家和地区对土地等不动产在产权发生转移变动时，就当事人双方订立的契约，对不动产取得人征收契税或印花税。契税和印花税表面上是对契约征税，实际上是对不动产取得者课征的税收。
（二）无偿转移取得土地时的课税
对土地等财产无偿转移时课征的税，称为财产转移税，包括遗产税、继承税和赠与税。广义的遗产税包括对财产继承者继承的财产课征的税和对死者遗留的财产课征的税。赠与税是对财产所有者生前赠与他人的财产课征的税，是遗产税的补充税种。遗产税和赠与税的配合方式，各国的做法不同，包括两个税种课征制度的配合和两个税种税率的配合
1．两个税种课征制度的配合。国际上通常有3种方式：（1）单一税制，即在遗产税、继承税和赠与税3种税中，只设立其中一个税种，如新加坡、我国香港特别行政区等在财产转让税制中只有一个遗产税，而没有继承税和赠与税；英国是将一部分生前赠与财产归入遗产额中课征遗产税，不单设赠与税；伊朗、冰岛、马来西亚只设继承税，未征收赠与税；加纳，秘鲁只征收赠与税，不征收遗产税。（2）分设两税，并行征收，这种方式为大多数国家所采用，如美国既征遗产税同时又征赠与税；日本、德国、法国、瑞典等国均实行继承税和赠与税相结合的制度。（3）分设两税，交叉合并课征，即对生前赠与财产除按年或按次课征赠与税外，在财产所有人死亡后，均将生前赠与总额（或受赠总额）并入遗产总额（或继承总额）中一并课税，原先已纳的赠与税额准予扣除，如意大利、新西兰等采用这种方式。
2．税率的配合方式，有两税分设税率和两税合一税率两种做法，如美国联邦的遗产税和赠与税，适用统一的超额累进税率；英国的遗产继承税，从1988——1989年度起，税率由超额累进税率改为统一的比例税率；德国按被继承人与继承人或受遗赠人、赠与人与被赠与人之间的亲疏关系设计税率，实行超额累进税率；日本对继承税和赠与税分别设计税率表，都采用超额累进税率。
主要参考资料：
（1）尾崎护（日）《日本等工业化国家的税制》（中国税务出版社1995年11月出版）。
（2）孙执中主编《战后日本税制》（世界知识出版社1996年3月出版）。
