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养老产业的盈利模式范文1
关键词:养老地产；物业；+PTR；模式
社会购房需求2014年中央经济会议中第一次就中国经济新常态作出了诠释，所谓经济新常态主要指中国将面临结构产业调整，产业分工需要细致，中国经济增长将由高速转入中高速。新常态表明中国经济进入诸多有利于经济增长的红利加速消失、经济增长的硬约束变得更强、结构转变压力加大的时期。［1］而根据国家统计局关于第二产业对于国家GDP贡献率的统计数据中不难看出自2010年至2014年第二产业贡献率已经出现连续四年下滑。作为第二产业的标志性产业房地产业也无可避免受到了冲击。中国房地产业正面临着一二线城市房价奇高，而三四线城市出现大量的鬼城、烂尾楼的事实。因此，如何在经济转型期重新寻找房地产业的发展机遇显得尤为重要。依据国内外产业发展经验，未来房地产业的长足发展依然离不开国家政策以及社会需求。通过分析国内外房地产模式发展现状，结合中国经济新常态政策，得出发展养老地产、建立PTR模式、满足中产阶级购房需求将成为总过房地产业未来发展趋势。
1养老地产的兴起
随着人口结构不断变化，中国面临的老龄化问题将越来越严重，根据中国产业信息网关于中国人口老龄化预测，中国正加速进入老龄化社会，到2020年老龄化人口将达到20%，从业主消费特点角度分析，老年人相比其他住户而言对卫生医疗设施要求更高、休闲娱乐设施需求并不突出，中国传统的三代同堂、互相照料的居住模式在购房压力巨大的城市已逐渐消失，因此，养老地产的发展将有利于这一问题的有效解决。关于养老地产，国外已经有较为成熟的发展模式，以美国为例。首先从地产类型划分来，美国采取独立式老年住宅、老年公寓、养老院、老年社区等形式。而在融资模式来说，美国地产的类型一般根据老年群体需要护理的程度划分有形成了完善的融资体系，开发养老地产既可以通过向银行贷款、发行债券、保险公司供给，也可以通过证券化等方式筹资。盈利模式除了通过直接销售和出租地产外，更多的是通过对养老产业进行专业化、多层次、多角度的细分，为养老人员提供相关的咨询、照顾、护理等服务赚取利润，并提供大量的增值服务，诸如保险、理财等。而就中国目前的养老地产发展而言，主要面临融资渠道和地产类型单一、盈利模式模糊、投资成本高而回收期长等问题。因此，为减少建造成本，中国养老地产可采取社区嵌入式养老模式，即在原有小区基础上分层次构建养老社区。此模式客户群体广泛，群众基础好，其核心问题在于解决与原住户的关系，确保影响原住户的生活质量。这种模式在位于上海万科城市花园小区内已有成功案例。其次针对持有模式资本回收周期长问题，可采取社区销售+持有模式，同时应拓宽融资渠道，与政府、保险、医疗行业建立长期合作，减少企业用地成本等前期投资，通过保险、医疗等增值服务帮助企业快速回笼资金，从而促进养老地产长期健康稳定发展，缓解社会养老压力。
2PTR模式－地产企业新出路
近期万科股权事件愈演愈烈，而万科计划引入深圳地铁则引发了关于物业加轨道交通的新一轮猜想。在房地产形势不容乐观的情况下，未来的房地产行业加大同轨道交通业的融合将有助于房地产企业寻找新的盈利点，继续提高品牌影响力。而PTR模式的有效运用恰恰能够为房地产企业同轨道交通产业的融合带来显著帮助与收益。PTR模式即PPP、TOD、R+P三种模式的融合。［2］不同于PPP模式单个项目的政府与私人企业的融合，PTR模式更强调轨道交通业务、房地产业务、物业管理的多方面融合，即轨道交通同周边土地综合开发。PTR模式最早出现在香港地铁项目中，PTR模式的成功实践也使得香港地铁成为了全球为数不多的盈利的地铁公司之一。虽然PPP模式在我国可行性得到了一定的认可，但是单纯的PPP模式并不能有效的整合资源，相比之下，PTR模式可以加大企业同政府、轨道交通业的合作，企业与政府通过股权划分一方面可以转移单纯的轨道交通面临的投资大投资回收期长的风险，同时可以提高轨道交通周边房产开发的整体性和统一性，也更有利于开展周边服务，通过物业管理来提高整体效益。
3目标人群精准化－适应中产阶级需求
中产阶级是社会的生产力引擎，根据瑞士信贷银行最近的《全球财富报告2015》，中国中产阶级人数达到1.09亿人，虽然只占全国成年人口的11%，但却超越美国的9200万人，成为全球中产阶级人数最多的国家。据推测中产阶级一生中将多次换房，中年以后拥有第二住宅，进行房地产投资将成为普遍的现象。［3］目前，中国社会结构呈现为金字塔形，未来将向橄榄球型社会过渡。因此把握中产阶级的购房需求将是未来房地产业的一大机遇。随着物质生活水平的提高，中产阶级已经不在局限于生存需求，越来越多的中产阶层开始注重生活品质，更多的时间远离城市前往乡村休闲度假，作为休闲度假等城市周边乡村的特色房产将会吸引中产阶层的目光。因此作为房地产企业在近几年兴起的旅游地产中也可加大对适合休闲娱乐的乡村的投入力度。
4结语
在经济新常态下产业结构调整、经济制度改革将会直接影响到房地产企业的发展，房地产企业应该逐步减少对传统模式的依赖，着眼于未来市场需求，加强自身结构调整，提前布局养老产业，拓宽同政府的合作渠道，同时精准化提供服务，从而实现长足发展。
作者:张瑞俏 谷文强 单位:南昌大学建筑工程学院
参考文献:
［1］齐建国，王红，彭绪庶，刘生龙．中国经济新常态的内涵和形成机制［J］．经济纵横，2015(3)．
养老产业的盈利模式范文2
【关键词】老龄化社会；养老房产；商业养老地产开发模式
相关数据显示，到2050年，我国老年人口总量将超过4亿。且80岁及以上的人口占老年人总人口的比重将达到25%-30%之间。庞大的养老市场，成为吸引养老运营机构加入的重要原因。作为民生热点，养老产业成为国家“十二五”重点发展扶植的产业。8月16日，国务院总理在国务院常务会议上也再提养老产业，会议上提出到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的多样化养老服务体系。据了解，目前全国有80家地产商进入养老地产领域，公开信息披露的养老地产项目达百余个。
老龄人口的快速增长与养老服务设施发展缓慢的矛盾，困扰着未富先老的中国。目前，中国养老市场现状可用8个字概况，“未老先衰，未富先老”。即老人的财富积累总体平均水平较低，且多数老人存在健康问题。“未老先衰”则意味着老年人存在对自身健康的维持、康复和治疗的刚性需求，这就表示养老房产需要提供相关医疗服务；而“未富先老”就意味着老年人的支付力有限，是一种理性消费和精打细算的方式，据中国老龄科学研究中心调查显示，我国城市42.8%的老年人拥有储蓄存款，预计到2030年，老年人的退休金总额将超7万亿元。
一、商业养老房产发展的现状
老龄化人口的快速增长为养老产业带来较快发展机遇，中国养老地产产业也在近年蓄势待发，无奈却一直“雷声大雨点小”。中国进入老龄化社会，未来需要针对老人改变的住宅设计就有8000万套，而老人院的床位数也预计需求4000万个，中国养老产业市场前景广阔，开始吸引地产商、专业养老机构等各路资本驻足关注。据统计，探索5年间，至今全国已有80多家房地产相关企业试点养老地产，但实际开发效果并不如预期理想。这是为什么？是模式问题还是开发商认为市场没有成熟？目前国内养老地产的商业开发模式仍处于探索阶段。
1、大型房企养老地产的开发定位不清，没有固定可持续发展经营模式和盈利模式。从大型房企养老地产的开发定位来看，主要是针对年龄在70岁以下的低龄健康老年人。主要开发模式还是以旅游地产为主，结合当地的特色旅游资源，满足健康老年人候鸟式度假与养生养老的需求，真正能提供养老多元化服务的极少。目前国内的养老地产是一个“模糊而想当然的市场”，面临营销、盈利以及长期持续发展的困扰。国内养老地产大多还停留在概念阶段，主要是打着养老地产的旗号，继续发展地产的产业。养老产业存在“山寨化”现象，很多项目只是打着“养老”的幌子，实际上还是在卖房子。目前国内养老地产没有固定的盈利模式，都只是通过一次性卖房来获得现金流。但养老地产实质上还涉及到更多的内容，如老年护理、服务、医疗，这些才是养老地产的核心。但目前这些方面的法规还不完善。
2、政府与房企职责不清，易滋生腐败。养老地产在过去5年内都停留在开发商从政府拿地的概念，因为打了养老地产的名目，拿地可以不走公开的“招拍挂”，变成了一种商业和政府的合谋，甚至是负地价拿地，因此养老地产甚至就有了类似腐败温床的意味。这是由于中国独特的房地产模式，因为土地的问题说不清楚，商业用地用于养老地产该怎么弄，政府也没有说清楚。从养老过渡到养生，一旦变成养生就成了“会所”的概念，中国的地产还是集中在商业兑现房子为主。目前以养老养生为主的地产，在照护方面没有任何的承诺与标准。
二、对商业性养老地产发展的几点建议
1、开展盈利和经营模式的创新。国内的养老地产理念还比较陈旧，应该引进欧美先进服务理念，推行积极养老的观念并发展相应产品。养老地产的本质是养老服务业，并不是单纯的房地产开发，所以需要打造一种可持续发展的经营模式。开发商要打造“亲情化社区”、“强养生弱养老”、“医养综合体”三种模式的养老产业，强调养老产业中服务的重要性。三种开发模式的推行，将改善目前养老产业的不足，逐渐实现盈利。目前开发商进入养老地产主要有三种模式：一是开发商与运营商合作，主要“拼能力”，如万科与亲和源合作开发的北京万科万科幸福汇等养老地产项目；二是险资与开发商的合作，主要“拼规模”，如万科与长春市政府签署了健康养老住宅及文化创意产业项目战略合作协议。三是央企开发商并入医疗板块，主要“拼资源”，如中信集团成立的中信医疗健康产业集团有限公司。
2、养老房产需要第三方服务机制。养老产业是一个进入就不能退出的行业，养老地产最需要的是第三方服务这并不是一个开发商就能干好的，如果要靠开发商自己建立一套标准和体系，完全没有效率。养老不是卖房产，而是卖服务，而国内目前养老产业链尚不完善，相关行业如护工等人才急缺，比如培养人才以及挑选合适的项目“种子”作为试点，因此需要第三方服务机制。
三、构建商业养老房产发展模式
1、隔代亲情社区开发模式。第一种模式即为――隔代亲情社区开发模式，在这类社区里年轻人与老人混住，是一种较大型的适老龄化混合社区。此类社区主要位于城市边缘，具备一定自然资源条件。社区的盈利思路主要是依靠前期的销售来实现，在整个过程中持有一部分物业，在中后期则有更多的服务输出。北京太阳城、杭州绿城蓝庭社区、杭州万科良渚文化村等是这类模式的实践。销售物业+持有经营+服务输出将在保证品牌树立与服务输出水准的同时，实现快速回现，保证现金流，为后续开发回血。这类模式下，持有少量物业与销售物业相结合，持有物业规模比例应小于30%，销售比例应大于70%，以保证开发的持续性和养老社区的品牌属性。
2、“养生目的地”开发模式。伴随着人们物质生活水平的提高，现代人对于健康质量及健康水平的关注愈来愈多，以健康和养生为主题的地产开发形式逐渐走进了人们的视野第三类是“养生目的地”开发模式，这是一种集旅游、养生、度假、养老为一体的强养生弱养老开发模式。这类地产由于距离城区较远，所以需要一些非常具有核心力的设施，否则难以成为“目的地”。核心设施、物业销售与会员销售相结合将成为该模式的盈利方式。据悉，针对健康活力老人的“候鸟式养老”的度假交换平台模式，该主题开发模式针对的客户主要是高保健意识的中高端家庭。“比如现在40多岁的群体，他们会有这样的意识，自己现在买这个物业，可以给父母住，5―10年之后，自己也可以入住，这也可以说是一种投资。养生与养老地产内涵并不相同，除了在环境、生活设施、医疗设施、客户资源方面的共同交集，养老的开发内容还包含护理服务与老年设施，而养生地产则涉及商务、度假、休闲设施等开发内容。该模式的盈利方式则是“持有核心设施+物业销售+会员销售”，而“度假养生+交换平台”，将是未来发展的一种全新经营模式。目前上海亲和源在海南、东北等地已开始试水度假养老项目。打造养生目的地几个关键驱动力，包括养生的餐饮、温泉水疗、病患诊疗中医诊断专业机构、精神目的地或者培训、适老化运动设施的集中地以及主题式的特色养生居住。
3、会员制医养综合体模式。与隔代亲情社区少量持有物业不同，第二种开发模式――会员制医养综合体模式采取的则是全持有经营方式。该类社区规模较小，大约在200亩左右，主要处于城市生活配套设施较完备的区域，直接受医疗机构资源辐射，社区具备养老与医疗两个功能，针对的群体主要是自理老人与护理老人。全持有的养老物业，即会员制医养综合体，会员制和押金制是国内可行的盈利模式，押金制仅是销售物业使用权；会员制销售的是服务内容。目前国内采取这种方式的项目有北京太阳城水岸香舍、天津宝坻云杉镇等。
【参考文献】
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养老产业的盈利模式范文3
关键词：公私合营（PPP）项目；养老服务产业；融资渠道
2016年，全国建设试点省市推行“智慧型”社区养老工程，2017年初，湖南率先试运营，具有鲜明的产业指导意义。2016中国养老产业博览会的举行，结合了多种社会力量，将养老服务项目与社会资源有效对接，倡导养老新理念，促进社会健康快速发展。PPP模式将公私两方力量联合，这种联合共同体有利于社会基础产业的构建。
一、我国养老服务产业融资特征及问题
1、我国养老服务产业的融资特征
（1）内源融资规模大，外源融资规模小。外源融资，是指融资来源于本单位以外。内源融资，则是来源于本单位积累的利润。随着近年来养老服务产业的飞速发展，企业在初创筹资期间，政府补助占比相对来说有走低的趋势，这就需要更多的内部融资途径来补充产业基础建设。据国家统计局数据显示，2012—2016年养老产业的银行贷款、股票发行、企业债券商业信用、融资租赁等外源融资每年均不足30%。
（2）直接融资规模大，间接融资规模小。直接筹资，是指企业不借助于银行等金融机构的力量，直接从社会筹集资本。间接投资，则相反。立足当前养老行业阶段来看，直接投资更加有利于提高企业的知名度和资信度，其规模也越来越大，而间接融资则会相对弱一些，主要是因为行业风险有较多的不可控性，因此银行和类似的金融机构放贷会相对保守一些。据国家统计局数据显示，2012—2016年养老产业的银行贷款、融资租赁等间接融资每年均不足25%。
（3）股权融资规模大，债券融资规模小。企业股权投资方式是直接吸收投资、公开发行股票；而债务投资则是通过金融以及社会资本举债的方式取得的。以当前的行业背景来看，养老服务产业的资金来源，除了一定比例的政府补助之外，就是大规模的股权融资，主要依托于大型企业的接盘和商业模式的优化运营。债权融资规模相对来说比较小，主要由于当前行业利润空间小。据国家统计局数据显示，2012—2016年养老产业的银行借款、债券发行、利用商业信用等债权融资每年均不足25%。
2、我国养老服务产业融资存在的问题
（1）政府补贴的依赖程度过高。养老服务在一定程度上属于社会公益性产品，政府的支持必不可少。随着中国老龄化人口的不断增加，养老需求势必迅速扩张，这就使得地方政府债台高筑以及国债规模的大面积扩张，造成财政成本的不断上升。据国家数据统计，2002—2016年每年的政府补贴的总需求量都在不断增加，地方政府已压力重重。
（2）社会力量的作用尚不明显。养老服务产业实现盈利往往需要的战线比较长，经测算，投资回收期基本都是八到十年，短期内效益不明显，而民营资本又更加重视短期内发展，这就使得民营资本面对养老服务产业只能望而却步。国家近几年的统计数据表明，在养老政策实施初期，社会力量作用还不是很明显。
（3）传统融资渠道相对受限。近些年来，我国养老服务产业呈现这样的势头：一方面，许多国外融资模式虽具有一定的可实施性但未能在本土广泛应用；另一方面，在国内其他领域的融资模式虽有效果但本领域却未能实施。通过近几年的融资规模数据可以观察，养老产业近几年融资渠道稳中有升，但依然相对受限，市场化不足。
二、PPP模式应用于养老服务产业的可行性
1、国家鼓励养老服务产业应用PPP模式进行产业融资
鼓励社会资本采用PPP模式通过多种方式参与到医疗、卫生、养老体系建设的创新性改革中。对于一些医养结合机构，一旦符合条件即可享受相关优惠政策。这就在一定程度上拓宽了市场化融资模式，支持各种商业合作的模式进行项目合作共建，极大地带动社会资本加大投入，通过产业基金、PPP等模式，大力支持社会化产业进程。
2、PPP模式与养老服务产业的适配性对接
PPP模式的思路与养老服务产业在融资问题上非常相近。第一，PPP模式和养老产业都是公共服务领域方面，可以实现对接。第二，PPP模式与养老服务产业非常相近，都是投资大，回报少，周期长。第三，养老服务产业是一项长期工程，现阶段其服务对象和服务项目相对稳定。政府也会通过各种措施加以保障，这又与PPP项目非常一致。
三、我国养老服务产业应用PPP模式融资的制约因素
1、地方政府财力短缺
近年来，养老服务的管理工作由中央下放到地方，但仅仅是事务管理权。养老服务产业的建设资金还是出自地方政府财政，这样，地方政府在管理上就变得力不从心，实行分税改革以来，地方税收减少，财力已经趋于短缺。
2、资本市场尚不完善
一方面，资本市场上金融产品种类单一，难以满足投资者需求的多元化；另一方面，资本市场的监管不规范，法律方面缺乏实施细则，实施难度大。这就导致资本市场存在较大的投资风险。
3、行业利润率偏低
养老服务产业的供给对象大多属于退休工资水平较低的老年人，价格应该更加人性化，同时，政府也应有规范严格的价格控制，这就是养老服务产业呈现低利润的主要原因。养老企业利润少，自然积极性差，因此，难以将养老服务产业带入良性发展轨道。
4、优惠政策体系尚不完善
在贷款、税收和土地使用等方面政府都为都为产业基建“大开绿灯”，但很多政策引导过于宏观，相关法律上没有相应配套的实施细则，执行难度大。建立健全产业优惠政策体系迫在眉睫。
四、国外养老服务产业应用PPP模式融资的经验与启示
1、美国养老服务产业应用PPP的融资模式
在美国，养老服务产业融资主要依赖市场。美国的养老社区分为两种：专门建成的和自然形成的。为非营利机构提供的专门建成的社区运营达到40年，前期投入不用偿还。而自然形成的养老社区大多是由居民人员流动自发形成的。此时，联邦政府无偿改建房屋结构，增加社区医疗健身设施。20世纪70年代后期，社会机构接盘公共服务事项，按照履约情况支付合同约定相关服务费用。
2、日本养老服务产业应用PPP的融资模式
PPP融资模式在日本为介护险制度，即为日常生活有困难的人提供以个人人权和尊严为前提的帮助，保障他们的正常生活。日本的养老事业为非营利性质，是由政府主办的；日本的养老产业为营利性质，多是由社会资本主办的，两者共同构成了日本的养老体系。根据2000年日本《护理保险法》，护理费用的10%由老人自行缴纳，余下90%的费用负担比例由被保险者承担。
3、新加坡养老服务产业应用PPP的融资模式
新加坡虽是市场经济国家，但在养老服务产业的规划建设方面并不是完全依赖市场，而是将计划与市场相结合，政府为主、市场为辅。市场化私人筹资方面相对成熟，实现企业融资多元化，养老地产企业在新加坡可以与市场上几乎所有的金融产品相结合。新加坡的金融业越是成熟，市场认可度越高，不可控风险就越小，同时，又反向作用于该行业发展，使之良性循环。
4、国外养老服务产业应用PPP模式
融资的可借鉴性指引首先，我国应系统规划一个养老服务体系并且建立健全行业标准，即现在所倡导的智慧型养老体系，医疗、卫生、养老协同发展。其次，健全立法机制，保障养老体系标准落到实处。可以看到国际上普遍采用了这一方法，为融资渠道的开拓奠定了基础。最后，加大力度鼓励社会力量参与，公益与市场的有机合作，有利于产业的高速稳健发展。
五、我国养老服务产业PPP模式融资实现路径
1、政府财政应适度向民间资本倾斜
政府财政应适度向民间资本倾斜，把过去政策补贴的养老服务产业的财政资金，转向给民间资本注资补贴。转变过去过度依赖政府财政补贴的财政状况，多增加一些资金来源渠道。同时，政府也要制定各种实施细则来弥补目前法律法规上的不足，建立健全稳定的法律保障的社会大环境，保证养老服务产业发展的持续、稳健态势。
2、养老企业应多种盈利模式
经营养老企业收费标准不宜过高。但为保证项目持续性盈利，养老产业还应积极拓展盈利渠道，如出租配套设施、场地和部分养老房屋等隐形利润空间，来弥补前期的建设成本以及持续的运营成本。积极打造社会知名度和影响力，吸纳社会资本的加入，扩大融资渠道和规模，优化养老服务产业的运营发展。
3、社会公众应全民参与、全民支持改变
社会以往观念，养老产业不是政府和资本群体的营利工具，它是一种社会利建设，需要全民支持、全民参与、全民建设，万众一心共同构建。共建社会福利事业有利于打造企业知名度，有利于政府事务工作的科学有序的管理，也利于全民养老品质的提升，共建美好宜居生态环境。众志成城，将政府监管引导与社会资源协调起来，做出功在当代、利在千秋的社会贡献。
参考文献
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养老产业的盈利模式范文4
关键词：老龄化 互联网+ 智慧健康养老 产业运营模式
一、发展智慧健康养老产业的必要性
中国老龄产业发展报告（2014） 表明，到2050年，中国老年人口将达到4.8亿，成为世界上老年人口最多的国家。《中国智能养老产业发展报告（2015）》指出老年群体的服务需求呈现新的特点：精神文化服务需求逐渐提升；对健康康复服务的需求越来越凸显；对服务便捷性的要求不断提高。传统养老无法满足新的需求，不足之处逐渐显现。2015年7月，《国务院关于积极推进“互联网+”行动的指导意见》提出新型的互联网智慧健康养老产业，智慧养老成为大势所趋。
二、智慧健康养老产业运营模式探究――“互联网+物联网+养老产业”
我国修订后的老年人权益保障法对家庭养老重新定位，将“老年人养老主要依靠家庭”修改为“老年人养老以居家为基础”。本文旨在通过对以政府为主导，以互联网为凭借，以社区为依托，以保险和医疗体系为辅助的智慧健康养老模式的探索，实现老人“安养―乐活―善终”的生活目标。
智慧健康养老产业内主体包括：居家养老信息化平台、政府机构、企业（养老服务企业、智能终端制造企业与第三方投资企业）和社区养老服务站，图1为我们对智慧健康养老产业结构的设想。
本文提出的智慧健康养老产业运营模式如下：
（一）政府机构+第三方企业+居家养老信息化平台
第三方企业借助政府提供的政策与场地支持，投入资金为社区养老服务站提供基础设施、工作人员及运营经费。我们鼓励企业承担社会责任，支持国家智慧健康养老产业的发展；同时，智慧健康养老产业在我国拥有广泛的受众市场，投资企业不仅可以提高企业口碑，而且随着智慧健康养老产业的不断发展与完善，自身资本也会得到良性循环。
（二）老人/子女+居家养老信息化平台+养老服务企业+社区养老服务站
养老服务企业通过居家养老信息化平台的业务受理子系统与平台进行信息对接，根据需求为老人提供相应上门服务。目前养老服务企业主要提供专业医疗护理、心理护理、康复护理和普通的家政服务。养老服务企业在招聘工作人员时，要严格审核其职业资格，并进行系统的培训，保证专业素养和服务质量。社区养老服务站通过对老人和子女的回访，监督服务质量，形成良好的竞争淘汰机制。
（三）老人+居家养老信息化平台+医疗机构+保险公司（针对健康险险种）
居家养老信息化平台通过对老人身体健康状况的实时监测，建立并管理老人的健康档案。首先，平台与当地医疗机构建立健康档案共享机制，当老人就诊时，医护人员可根据其健康档案对老人的病情有一定了解，及时开展急救措施。医疗机构提供的电子病历也应在平台上共享，确保档案的实时更新。其次，平台应与保险公司建立有限度的信息共享机制，保险公司可利用大数据对老人的健康状况进行科学评估，设计出适合的保险产品，降低出险率。再次，医疗机构与保险公司也需建立有限的信息共享机制，医疗机构向保险公司提供参险老人的电子病历，保险公司报销医疗费用。平台、医疗机构、保险公司三者之间建立的信息共享机制，不仅让老人/子女不必东奔西走，还简化偿保手续，保证偿保的及时性。
（四）老人/子女+居家养老信息化平台+智能终端制造商
基于老人/子女提出的服务需求，平台向智能终端制造企业提出功能需求，企业据此设计出智能终端产品提供给老人，让老人享受智能化和多元化的服务。例如作为老人普遍需要的一键呼救功能，老人/子女可向平台提出服务诉求，平台管理人员进行公开招标，中标企业制造一键呼叫终端满足老人的需求。随着服务需求的不断提出，老人由养老产业中服务的被动接收方变为主动提出方。
三、智慧健康养老产业发展面临的挑战
（一）产业结构内主体缺乏参与积极性
企业的目标是利润最大化，而智慧健康养老产业在发展初期，盈利模式尚不完善。因此，产业结构内主体缺乏参与的积极性，影响产业链扩张与持续发展。
（二）老龄智能家居配套设施不完善
老龄智能家居的配套设施不完善，往往“不好装”、“装了不会用”、“用也用不久”。智能家居的智能硬件、智能软件、智能服务没有与老年人的居住环境衔接配套，成为常态化的一部分。
（三）信息共享机制带来的信息安全隐患
智慧健康养老产业中的信息共享机制带来潜在的信息安全隐患。其一，养老服务企业、医疗机构和保险公司可能将老人信息用于商业用途；其二，信息共享机制的不完善给不法分子可乘之机，威胁老人信息安全。
（四）跨界融合人才匮乏
产业内传统主体如提供养老服务的企业、医疗机构、保险公司等缺少既具备良好的行业内专业技能又通晓互联网思维的跨界融合人才，人才的匮乏势必会阻碍产业的创新发展。
四、关于智慧健康养老产业发展的政策建议
（一）运用PPP模式，将社会资本引进智慧健康养老产业
2015年9月，财政部公布第二批PPP（政府和社会资本合作）示范项目206个，其中养老项目10个。PPP的发展，缓解财政资金压力，提升养老服务质量，社会资本也可以通过参与示范项目扩大知名度、把握先机、抢占市场。
（二）完善老龄智能家居的配套设施
政府加强老龄智能家居的基础设施建设，实现智能家居的普及，并配备专业人员指导老人使用，使其成为老人的“健康管家”，并且对智能家居的使用情况进行实时追踪，根据反馈意见提高服务水平。
（三）建立完善的信息安全监督管理机制
政府加强信息安全立法工作，建立行业网络安全态势季度研判、互联网新技术新业务安全风险监测通报等机制，形成安全监管合力，保证居家养老信息化平台的高效、安全运作，强有力地保障老人的隐私安全。
（四）大力培养跨界融合人才
社区养老服务站和养老服务企业要对工作人员进行资质审核与相关培训，使其具备互联网知识与医疗护理技能，在为老人提供服务时，及时发现老人的潜在健康风险并采取相应措施。
智慧健康老产业不仅是促进经济发展的重要引擎，更是解决我国养老问题的一把钥匙，为实现“老有所养、老有所乐、老有所医、老有所为”开辟崭新的路径，探究其完善的运营模式是必由之路。
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养老产业的盈利模式范文5
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申明:本网站内容仅用于学术交流，如有侵犯您的权益，请及时告知我们，本站将立即删除有关内容。 对真正的纯公益性养老地产项目可以划拨土地，而半公益项目必须采取出让方式。
在汉朝，孝顺老人曾是中国人进入国家机器，获取政治权力的评判标准，是为“举孝廉”；而如今，养老事业则成为了部分地产商和财团与地方政府博弈，并取得经济利益的手段，是为“养老地产”。
自从9月份国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》（下称《意见》）以来，养老地产再次成为业界的兴奋点。保险巨头和大型央企等财团以及传统地产商纷纷裹挟着万亿资金杀入其中。这一幕，又让人想起数年前因拉动内需而催生的旅游地产热。
对习惯于资金快速周转和囤地涨价模式的地产公司来说，做养老地产意味着“基因突变”；而对财大气粗的财团来说，明辨“养老”和“地产”的区分仍是最大挑战。但随着地方版“4万亿”大幕再次拉开，这些准备上的“不周”已不再重要，接鼓传花的游戏将马上进入下一轮。 透支之虞
“3年时间，他们便盖好了应该花30年才盖好的房子。”从日本考察归来后，朱凤至如是形容日本养老地产业的过剩。
60岁的朱凤至是国内最早的养老地产项目—北京太阳城银龄老年公寓的院长。在这个职务上，她已度过9年时光，见证了中国养老地产业从有人首吃螃蟹到千军竞入的历程。她忧心忡忡地对《南风窗》说，担心中国的养老地产业步日本的后尘。
不难发现，中国业界对养老地产的“看多”，很大程度来源于数字推理的支撑。数字包括了老年人口和床位两方面。按照权威统计，2012年底，我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达2.43亿，2025年突破3亿；金融中介的报告则称，发达国家每千人床位数为60张，而中国仅20张，为其1/3还弱。因此，养老地产必然商机无限。 一边是市场参与者的套利动机，一边是热衷投资的地方政府，这样的格局之下，养老地产很容易沦为刺激地方经济数据的手段。
但数字推理经不起实践检验，日本便尝到过痴迷于数字推理的产业教训。1970年代，西方和日本的宏观学者就预计，到21世纪初，日本老年人口将达到总人口比例的40%。产业经济学家看到了商机，老龄化相关的服务业大有机会。因此，在日本1980年代开始的地产泡沫中，养老地产成为了过剩最严重的品种之一。在日本考察时，朱凤至就发现一些项目由于当年入住率太低，私人无法经营，最后只能由政府接盘。直到20年后，一些闲置10几年的养老公寓才开始真正派上用场。
在中国，养老地产热的推动力来自于政治和产业的双重作用，其热度远胜于当年的日本。以最近一轮热潮为例，是发生于《意见》下发前后。2013年9月，这份由国务院办公厅下发的文件中，列明了针对养老服务业的优惠和扶持措施。对参与主体来说，最具吸引力之处在于土地供应、税费优惠和补贴等方面。此外， 《意见》只对政策进行原则性规定，而地方政府则享有充分的 “自由裁量权”，这意味着地方层面的政商利益博弈将有较大空间。
最早对养老地产感兴趣的是保险公司，2005年前后，部分保险公司便开始着手对和养老地产挂钩产品进行研发。2009年，新《保险法》明确允许保险资金在遵循安全性前提下可以投资不动产，开启了险资横向进军房地产的序幕。对保险公司而言，投资养老地产既可缓解险资“长短错配”压力，同时还能挂钩保险产品销售，可谓一箭双雕。
2010年前后，另一支大军也加入了养老地产行业。它们很多是刚从旅游地产热中铩羽而归的地产公司。截至目前，按照不完全统计，国内已有超过30家房企开始拿地上马养老地产，其中既有保利、万科这样的巨头，也有业内籍籍无名之辈。
第三支大军是大企业集团，比如央企，因其财力雄厚而背景极深，可与保险巨头统一归为财团。以中石化为例，其下属公司已与四川当地政府签订协议，计划建设一处投资80亿元的养老项目，成为央企进军养老地产的代表。
可以说，除了银行之外，中国最“不差钱”的市场主体都进入了养老地产，而砸入资金总量恐怕已经超过千亿。不论在北上广深还是中西部的二三线城市，养老项目早已遍地开花。但旺盛的供给，将面临已被透支的市场。
从国际经验来看，养老地产发达的国家，其老年公寓的高入住率很大程度受益于普通退休劳动者对居住环境改善的需求。但这种需求在中国并不明显。按照公开数据，我国城市自有住房率可能接近90%，高于60%左右的全球水平。而按照美国人口普查局近期的数据，2013年第二季度，美国人住房自有率是65%。而中国自有住房率之高，也很容易通过家庭的地产投资热来解释。这些年，无论一线还是二三线城市，拥有大量房产的“房姐”、“房叔”不在少数。即便是普通家庭，“老人一套，子女一套”可能也已是标配。
因此，即便抛开中国人的家庭观念等因素，家庭持有的大量投资性物业已透支了养老地产的需求。按照《南风窗》从业内获得消息，一些建成的养老项目中，入住率只有20%。相比而言，国内老年人群养老消费购买力远不及日本，而政府补贴也很难高过日本。在这种情况下，大量项目蜂拥而上便是不顾后果。 政策套利
真正的养老地产并不是一个赚钱的行业。在市场成熟国家，一些营运商的利润率也不过1%至3%。而由于医疗和护理条件的硬性制约，这个低利润率的行业也很难发挥规模效应。因此，即便在美国和日本，养老服务业的明星企业少之又少，多数都属于依靠政府补贴实现盈亏平衡或者略有盈利的那一类。而在金融海啸后，因政府削减了补贴，不少养老地产公司还一度出现亏损。
除利润率不高之外，盈利周期长也是个大问题。一般而言，一个养老地产项目从开建到盈利，其时间在7年左右。而盈利后，持续的营运费用也是不小的开支。在这个意义上讲，和住宅地产轻松超过10%的利润率以及其 “快建快销，一卖了事”的简洁营运相比，养老地产是一门毫无吸引力的生意。
那么，赚惯了“快钱”和“大钱”的中国企业为何趋之若鹜？驱动力来自于它们敏感的政经嗅觉。2008年以来，拉动内需成为了地方经济工作的重要任务，因此一度引发了商业地产热和旅游地产热。这一次轮到了养老地产。一位近期和地方养老项目多有往来的人士对《南风窗》透露，目前明确宣布将大力发展养老地产的省市超过20个。东部沿海某经济大省还将拿出20亿用于对老年项目的直接补贴。在一些地区，只要被立项为“老年公寓”，除企业所得税外，其他税种都有减免空间。
但享受了优惠的项目完全可能“挂羊头卖狗肉”。一般而言，养老地产项目都分出售和出租两个版块，前者和住宅类似，是出售70年产权的养老公寓；而后者采取“出租”模式，不出售产权，通过收取会员费和年服务费盈利。在一些地方的规划中，明确要求发展商必须在出售项目外，持有一定比例的物业并运营。而实际情况是，部分开发商只开发前一种，即100%出售，这和住宅地产并无二致。 要防止“假养老，真地产”的可能性。
更大的超额收益可能来自于土地供应环节。国土资源部高咨中心咨询委员、中国人民大学公共管理学院副院长严金明对《南风窗》分析，我国目前对用地仍属于“双轨制”，即划拨和出让两种方式并行。对一些公益性项目，政府可通过无偿划拨方式交付企业或机构使用，而商业性项目则采取出让方式，其中又包括协议出让和“招拍挂”。“双轨制”会给土地供应的不法操作留下空间。以工业用地改商用为例，按规定，开发商须补交差额地价或退回土地重新出让。但实际操作中，一些人并不履行以上手续。同样，养老地产也可能发生这种情况。
实际上，国务院9月下发的《意见》中已明确规定：严禁养老设施建设用地改变用途、容积率等土地使用条件搞房地产开发。该规定在地方和基层究竟有多大“法律效力”尚未可知，但却从反面印证了这种担忧的存在。业内人士透露，一些以养老名义立项的项目采取了无偿划拨的方式，但却最终成为了商业项目。而在协议出让中，出让价格低于市价50%也不足为怪。 游戏升级
就回报率而言，养老地产并不能算一门好生意。但对地方政府来说，通过养老地产招商引资中的少量利益让渡，却可以撬动成倍的社会投资。以中石化将投资的四川郫县项目为例，按照当地媒体的报道，其该项目总投资高达80亿。而公开资料则显示，该县2012年财政收支预算中，全县地方公共财政预算收入不过27亿多。
2013年以来，尽管中央不再提 “4万亿”之类的巨额刺激计划，但地方的热情却不减。10月份，四川和福建两省都被媒体披露出存在所谓地方版“4万亿”计划。以四川省为例，按照其的2013～2014年重大投资项目名录，2336个重大投资项目总投资高达4.26万亿元。实际上，出台巨额投资计划的省市并非只有四川和福建。各地情况各异，但共同特征都是会面临资金缺口，所以吸引外部民间资金成为了地方官员的共识。
因此，一边是市场参与者基于国家养老事业政策风向的套利动机，一边是无法摆脱投资驱动老路的地方政府，这样的格局之下，养老地产很容易沦为刺激地方经济数据的手段。业内某营销总监便透露，在长三角一些人口才几十万的县，其县城周边竟有好几个养老项目。而这些县城连一个5层楼的商业综合体都无法承担，其人口已大量流入上海、杭州这样的大城市，但地方的态度却是“先修再说”。
“不会再扩大规模了。”尽管目前经营尚可，但太阳城的朱凤至表示，今后太阳城将以经验输出为主，实体扩张将放缓。由于医疗等配套的限制，在保证服务质量的前提之下，很难将规模进一步扩大。朱凤至认为，这个低利润的行业无法靠规模取胜。她以太阳城举例说，在建设方面，政府对每个床位的补贴额为1.6万。而在营运上，健康老人的补贴为200元/月，而需护理老人为300元/月。补贴虽不算高，但对企业维持日常经营非常重要。
事实上，无论从发达国家还是国内已有社区的经验来看，政府在养老社区的建设和运营中都扮演了重要角色。政府既要通过政策引导社会资金进入，而营运中的持续支持和适当监管也是行业健康发展的重要条件。倘若地方政府只希望和各路资金进行“一锤子式”的利益交换，在引资之后便坐等社会资金承担社会责任，那么这样的养老地产恐怕会沦为资产泡沫的升级版。
对此，以上营销总监的分析一针见血。他说，不论是地产商还是其他社会资本，它们早已习惯10%以上的高利润，而养老地产目前在国内还没有可靠的盈利模式。如果没有政府的支持，谁会真心来做？
举例而言，一些保险巨头对养老地产的“热衷”已说明了问题。保险公司进入盈利模式尚不明确的养老地产，除了“假养老，真地产”可能性之外，通过养老地产噱头提高产品销售业绩也是经常之举。2013年年初，针对保险公司“买保险入住养老社区”的宣传，一些地方保监局专门了消费提示。据称，有保险公司规定，要保证入住养老社区，除要购买与养老社区挂钩的特定分红险之外，还必须在单张保单下单一险种的应交保险费达200万元或以上。对此，业内批评说，按照保险公司的要求，两张保单便是400万，因此真正能入住养老社区的最后必然是富人，而养老社区享受众多政策优惠，这等于是“穷人补贴富人”。
养老产业的盈利模式范文6
关键词：古镇；旅居养老；房屋租赁；产业基金；示范模本
一、项目背景、业务内容及相关要素描述：
未来的养老地产市场，得盈利模式者得天下。旅居养老的“住房租赁模式”是指按照务实、系统、动态、有机结合等思维方式，将养老区别于目前流行的居家养老模式和异地购房养老的固有传统模式，依托旅游区、乡镇、家庭旅馆等现有或闲置房屋资源，由专业养老策划或运营机构统一规划、装修后，统一出租给老年人旅居养老的一种创新养老模式，将养老镶嵌、嫁接于古镇现有的文化、居住、社会和运转系统中。我们的业务范围是着眼于我国国内乃至全球人口日益老龄化并借以形成的庞大老年消费市场，为国内外低龄、健康老年人提供低成本、接地气、符合国情、操作性强、可复制推广的基于乡镇现有存量资源整合、盘活，尤其是房屋租赁模式的的异地旅居养老服务体系。
1、为养老、旅居机构搭建经营与内部协调的统一管理系统，实现基于乡镇房屋租赁模式的养老、旅居机构的连锁推广与经营管理化，为老年人提供异地旅居养老系统。
2、为低龄、健康老年人提供异地旅居规划设计、旅居日程及活动组织。选择自然风光秀美，适于旅居的（乡镇）目的地，通过整合消费者链条、养老产业链条与乡镇、养老院、度假村、家庭旅馆等适宜开展异地旅居和房屋、设施租赁的各种资源，构造完整的老年人异地旅居服务网络。依托当地老年协会与民政部门，为国内外老年人提供异地旅居养老服务。完善政企结合、校企结合、工学结合等模式，推进旅游、养老资源整合并发挥最大效益。
3、逐步实现以老年异地旅居养老业务为核心，对相关老龄服务产业的介入。可带动种植、养殖、加工业、服务业、旅游业的发展。
4、特点：运营灵活、效应连锁，低成本、低风险，多品种、多层次，周期短、见效快，模式特色、填补空白。
5、价值：商业+事业+政务+企业+机构+组织+家庭+个人=经济收益高+社会效应广。
6、战略联盟：整合商+镇政府+乡镇企业（乡镇平台公司）+物业服务商+镇居民+旅游相关企业+养老服务业.
7、前景：市场持久、需求庞大、规模空前、国家鼓励、政府支持、社会关注、企业需要、个人需求。
二、市场容量与市场竞争：
1、老龄社会的到来为乡镇旅游进一步扩展了市场空间。人口老龄化是全球面临的重要问题，直接影响各国经济并与每个人密切相关。我国2000年就已经进入了老龄化社会。2015年将达到两亿。步入老龄后选择何种养老方式是无法回避并需要解决的一个问题。
2、现有的居家养老、购房养老模式存在各种弊端。全国不乏大量以养老地产、旅游地产为名、实际仅为普通住宅或者高档住宅增量开发的项目，其实质是圈占风景区土地进行单纯住宅开发，这造成了对稀缺自然资源的低效利用。无论哪种形态，当前养老和旅游地产结构中以增量投资开发住宅为主导，高投入、高消耗、简单复制商业地产的粗暴盈利模式，漠视养老产业和事业的社会功能和文化内涵、不考虑中国房地产过剩的基本事实，只能使养老产业陷入竞争激烈、同质化问题严重、复合功能不足、持续发展能力不强的怪圈。
3、人口老龄化会对传统的养老模式构成冲击，呼唤新的养老模式。随着现代化社会家庭规模的日益变小，无论是家庭养老还是社会养老，采取单一的模式不是最佳的选择，并且既不现实也不可能。建立起多元、多层次的供养体系和模式，是未来社会所遇到的最主要问题之一。随着人们生活水平的提高，养老方式已从过去的居家养老、社区照料、机构养老等逐步向旅游养生养老、候鸟式养生养老等多元化方向发展。南“飞”过冬，北“漂”避暑，养生养老的同时还能旅游度假――如今，这种异地养生养老的新模式逐渐被越来越多的老年人所接受。
4、中国乡镇（村）的自然文化资源和闲置房源丰富，有较大的选择余地，为推行旅居养老的模式创造了基本条件。时下各地开展美丽乡村建设，其中不乏各种环境优美、文化深厚的民俗特色型乡镇（村落），生态环境型乡镇（村落）、文化古村型乡镇（村落）、农事体验型乡镇（村落）、休闲功能型等乡镇（村落）。且这些乡镇（村落）现有大量闲置空置、房屋资源，可以大力选择推行旅居养老的“租赁模式”，如在成都市几千个村落里选择100个左右的村庄，以一个村庄接待5千计，就可以达到50万人次，至少有5亿元的营业收入。
3、在我国的老年人中兴起的“休闲养老”热，气候环境和消费水平是养老关注的重要因素。而亲近自然，回归自然的乡镇养老休闲在其中扮演着非常重要的角色。中国古镇――田园风光般的美丽和宁静，众多的农家点缀广阔绿野上，开阔的乡间公路，如画图一般的古老的乡镇气息，独具风味的古镇民俗，构成和谐的生活画卷。广大城市市民要“走出小天地，走进大自然”；同时，价格低廉是老年人选择养老的重要考量因素。目前市场提供的养老产品主要为购房养老而显得极为为昂贵。很多老年人可能需要把一生积蓄拿来买房。而古镇旅居养老花费少、投资低，却享受了高质量的养老服务，正适应了老年人养老旅居市场的需求。
4、旅居养老模式可以拓宽农村就业渠道，增加农民收入；彰显乡镇生态优势，助力旅游崛起：在这里老人可以呼吸到最鲜新的空气，饮用到最纯净的自来水，品尝到最时鲜的蔬果，感受到最纯朴的民风；放大美丽乡村建设的成果，使老龄群体老有所养、老有所乐，构建和谐社会。
总之，旅居养老模式是一种创新养老模式，可服务改善民生。旅居养老模式是一种易推广、投入少、有市场、效益好、可借鉴、能连锁复制的旅游养老产品。在做好示范基地后，扩大规模，提升品质，打响品牌，就可以占领市场，创造收益市场。助推旅居养老旅游业做大做强，成为当地赶超发展的支柱产业。同时，由于异地旅居养老目前在全球范围内都缺乏专业机构运作，得益于专业机构的参与和资源合作，作为先入者在阶段时间内项目不存在直接的市场竞争，并占据行业主导与优势地位。
三、商业模型：
旅居养老租赁模式的本质特征是以实际研究消费群的购买力及需求细分为经营导向，强调以客户细分为支撑的精细化运营和以及战略联盟为基础的战略扩张，注重精确制导与客户通吃。
通过同时向养老旅居机构和老年群体提供销售与购买服务，可分别从以下方面获取经营收入。
1、通过向老年人提供异地旅居服务体系，收取一定比例的服务费用，这将是本项目收入的主要来源。
2、由养老产业派生出的各种医、食、住、行、娱、游、保、体、教、就、配、购、咨、葬等各门类行业收益或间接收入。
3、本项目体现的是企业的项目运作能力和运营方的资产管理能力，通过后期强大的经营和管理能力实现物业的长期回报，实现的是项目运营溢价和项目持续性经营溢价及养老市场价值创造。运营方通过品牌的深度植入、专业化的项目运作、短平快的运作节奏、严格的成本控制、高效的资金流转实现项目高效运营管理。
四、融资安排及方式：
天使投资或创业投资人民币3000万元，主要投入方向为：
1、第一批1-2个旅居目的地的老年旅居社区改造建设、旅居项目筹备规划、运营与市场营销。
2、信息系统的研发与完善优化。
此外，可研究包装本项目，争取创建“中国旅居养老示范基地”，争取项目资金的补助，由有关部门向财政争取床位的补助资金。
五、利用产业基金模式介入入中国（古镇）旅居养老项目建
设的方案设计简介
（一）基金设立
1、旅居养老基金管理公司：
发起方出资比例：不超过30%
2、旅居养老发展基金：
募集规模：30亿人民币，分三期募集，每期10亿元人民币
基金形式：有限合伙，承诺制出资
投资方向：主要以资金服务商模式与各级乡镇政府合作，参与旅居养老项目合作
投资收益：年回报约12%左右
投资期限：2+1年
（二）投资结构
1、母基金层面：母基金管理公司和母基金均由发起方全资或部分参与；
2、子基金层面：
――母基金管理公司发起成立子基金管理公司，母基金出资占比不超过30%；
――母基金作为子基金基石投资者发起，母基金出资占比不超过总出资额的15%；
――子基金管理公司建立完善的基金管理体系，严格把关投前、投中、投后的风险管理，确保投资人利益；收取基金管理费以及超额收益；并建立市场化薪酬奖励体制。
――子基金出资人建立投资决策委员会，对子基金管理公司提出的投资建议做最终决策；
――子基金可按照投资人风险偏好不同，建立不同投资比例的优先、劣后分级机制，确保不同投资人的投资意愿和风险控制得到最大满足。
3、项目层面
――由当地县乡政府平台公司、母基金和子基金管理公司按照49：49：2的比例同出资成立项目公司，作为旅居养老项目的业主方。
――地方县乡政府通过会议纪要形式出具工作函，将旅居养老最终受益权锁定到项目公司。
――项目公司作为借款方接收来自子基金的委托贷款，同时抵押100%股权给贷款方。
（三）决策机制
基本同于基金的通行决策机制
（四）风险控制
1、交易结构设计：劣后级LP为优先级LP出资提供风险保障；
2、基金控股项目公司：严格监管项目公司的资金流向、印章和重大合同等。
3、县乡政府出具书面承诺：当地县乡政府及主管部门书面承诺项目收益第一时间支付基金的本金及收益，并提供县乡政府所属平台公司的连带担保责任；
4、确定收益的可靠性：政府同潜在投资商签订招商引资协议，锁定项目未来的保底收入，反复测算项目的投资成本及收益。
5、基金项目均位于四川旅游有较大知名度的古镇，投入古镇建设的费用较少，更多的是对原有古镇资源的整合费用、古镇养老基地的运营费用和客户市场的营销费用，这些投入成本是可见、可控的软投入，且花费较小。一旦本项目成立并复制、连锁，将取得巨大的品牌效用、市场效用，则投资者将获得各种市场衍生出来的收益。且项目发起方安排LP资金劣后退出，隐含有限保本义务。
（五）募集对象和投资方向
募集对象：
――希望获得固定收益回报为主的投资机构；
――希望获得长期、稳定回报的投资机构；
――希望严格控制投资风险的投资机构
――希望参与政府合作开发项目的投资机构
――可投资金额较大的投资机构
具体包括：有意进军养老产业和养老事业，且认可古镇旅居养老模式策划书的的房地产商、物业公司、旅游公司、餐饮服务公司、酒店公司、医疗公司等各类战略投资人或财务投资人。
募集资金可参与方向：
基金管理公司份额（可募集300万至3000万级别）
基金劣后级份额：（可募集600万至2亿元级别）
基金优先级份额：（可募资300万或以上）
六、示范基地运营策划
（一）成立运营机构：成立老年旅居服务中心（以下简称“服务中心”）为运营机构。
（二）选址：xx镇，借助当地1000多间特色农房，依托当地自然秀丽的景区。
（三）协作和支持：
1、争取中国老年学学会和中国老年保健协会等权威机构的支持与参与。
2、取得当地乡镇政府的大力支持。
3、初期依靠团队的自有资金与技术，着手老年旅居服务中心平台的基础建设和项目推介，其中包括部分日常运营内容与老年养老旅居机构经营、管理内部协调系统的开发。
4、可与国内外养老机构积极洽谈旅居社区建设与客源合作。
（四）运营统一管理要素：实行在服务中心协调下的全统一管理、规范发展，包括：统一进行对外宣传营销；统一接团安排游客；统一服务标准；统一收费结算。
1、统一宣传营销。对外宣传营销工作全由服务中心统一组织实施，由服务中心统一制作宣传资料、开展对外营销。服务中心充分利用乡野自然、空气清新的生态优势，积极参加全国各种旅游交易会和各种旅游推介活动。在具体做法上，主要是把客源市场瞄准大中城市，加大与全国大中城市团队客源市场的对接，每年到全国各地旅行社走访，向全国各地老年体协推介，积极与全国知名旅行社建立长期业务关系。
2、统一接团安排游客。xx镇就像一个客房数量多、接待能力强的大型宾馆，而服务中心就如宾馆的总台，承担着接受游客预订、统一分配房间的职能。服务中心掌握着全镇农家乐和房屋经营户的名称、业主、房型、床位餐位数量，并对每户信息情况进行编号。服务中心接受旅行社和游客的统一预订。来乡镇游客由服务中心按照编号先后按顺序分配到每一有房经营户，对有游客投诉的经营户，用不安排游客到他家住宿消费予以惩罚，确保服务质
