前言：中文期刊网精心挑选了宏观调控方式范文供你参考和学习，希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感，欢迎阅读。
宏观调控方式范文1
摘 要：自2010年4月17日了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，也就是所说的“新国十条”，对于遏制房价过快上涨问题从明确各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责、坚决抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加强市场监管等五方面提出了要求后，直到现在政府一直在控制房价的过快增长，但是效果并不是特别明显，由此又引发了社会对政府职能对于房地产市场宏观调控的思考。
关键词：政府职能；房地产市场；宏观调控
纵观我国房地产市场，从1984年开始发展房地产业至今，经历了起步、积压和房价快速增长三个大的阶段，尤其近几年房价的增长速度更是与人民的收入增长不相符。
一、房价过高增长过快的原因
在人们的生活水平不断提高的进程中房地产市场随之迅速发展，与此同时商品房价格也在随之迅速增长，对我国房地产市场和整个国民经济的健康发展形成了严峻的挑战，从而受到社会的普遍关注。那么房价短时间内过快增长房价过高的原因究竟是什么呢？
（一）房地产市场利益链条太长
房屋是房地产市场中的最终产品，我们知道价格是商品价值的货币表现。在实际中一种商品的定价是由其内在成本加上合理的利润呢来确定的。在房地产开发的过程中，房价的确定也要遵循这一原则，但是在整个房地产开发过程中由于利益链条太长以至于使房地产开发的成本提高，最终使房价增高。
首先是建设用地，在我国现行的土地制度下，要取得土地的开发建设权利要从政府手中买得土地的开发利用权，由此政府成了这一利益链条中的第一个利益主体；其次，在开发过程中需要建筑工人，那么可能将工程发包出去，在这个过程中一层层的“包工头”又成为一个利益主体；再次，楼房在建设过程中需要各种材料，如沙、石、水泥、钢材、水电暖配套材料等等，有的还会涉及到各种各样的内饰装修材料，那么这些材料的生产商、销售商等有成为链条中的一些利益主体；最后，开发商在销售过程中自己成为链条中的最后一个利益主体。如此一来，房价在如此多的利益主体利益的趋使之下，使房价节节攀升。
（二）商品房供求关系决定
房屋价格也是由供求关系决定的，从需求角度看，改革开放以来，我国经济快速增长，人均收入不断提高，城市化程度不断提高，城市人口不断聚集，导致对城市住房需求增加。再看供应竞争的情况。本来嘛，房价上升，激励上升，供应增加，包括土地在内的生产要素供应增加，此乃市场经济应有之义。可这是自由竞争机制下供应行为的逻辑，我国现行的土地流转制度与完全的自由竞争机制还有一定的差距。目前，我国现行土地制度规定，农业用地要转化为工商业用地，中间必须收归国有，再由国家将土地批租出去（就是把土地的使用权拍卖出去），才能完成农业用地到工商业用地的转化。但是目前一方面土地转让价格不合理，使得农业用地不能顺利转化为工商业用地，导致商业用地供应不足。另一方面从政府拍卖工商业用地的角度看。在土地拍卖过程中，房地产开发商拍到的土地价格较高，拍买到的土地数量自然就下降了，这个环节又导致了住房用地供应不足。土地供应不足导致了商品房供应不足。
（三）投资性购房和投机性购房大量出现
在供求关系本来就已经失衡的情况下，又出现了大量的投资性和投机性购房。由于政策影响，房地产市场攀升，一些人借机囤积房源、转手获利的一种特殊的团队投资性购房行为，炒高了房价。还有以房养房的投机购房行为。经济学家羊慧明在“投机性购房比例过高，楼市调控应转向局部‘退热’”一文中指出一线城市的房价暴涨主要是由投资、投机性需求炒上去的。京、沪、杭、深、广等热点城市投资、投机性购房比例占30%-40%左右，早已大大超过投资性购房比例应控制在15%以内的警戒线，内地房地产市场的主要问题是投资、投机性需求过热。
二、政府职能对于房地产市场的作用
在市场经济体制下，政府平时不该干预市场经济的自由发展由市场自己调节，可当市场失灵时无法调节社会产品总供给和社会总需求失衡问题时，那就该由政府的经济政策解决这一问题了。我国房地产市场出现的问题可能需要调动国家的宏观调控职能来解决了。稳定物价是我国宏观经济调控的四大目标之一。所以国家对于房地产市场的宏观调控应当从价格调控方面入手。
（一）充分落实限购政策的实施
虽然限购作为一项政策，在调控城市房价过快增长上是一剂立竿见影的良药，并且实施限购政策也并不是一个长久之计。但是在一定意义上对于炒房和投机性购房者以不小的限制，对于短期内遏制城市房价过快增长起到一定的积极作用，所以要暂时全力贯彻落实。
当然限购的目的是平衡已有商品房与需求的关系，可是限购虽有立竿见影之功，但没有根治之能，也只是治标不治本。要从根本解决还是要从根源入手。一方面，在需求上要是经济趋缓，城市化与工业化进程减慢，使房地产需求下降；另一方面，在供应上，完善现行土地流转制度，降低土地流转费用，用以增加土地与房地产供应，稳定下降住房价格。但是经济趋缓，城市化与工业化进程减慢，使房地产需求下降是不可能的也是与改革开放发展经济目的相左的，所以我们应注重第二个方面的改革。
（二）加强经济适用房、廉租房的建设与落实
近年来的报道保障房建设成绩不容乐观，部分城市开工率很低。经济适用房和廉租房等保障房对城市居民来说是相当重要的。在农村，农民可以根据需要和条件申请宅基地建造住宅来满足自己的住房需求，可是在城市，城镇非农业户口居民既无申请国有土地建筑住宅的权利，又无申请农民集体土地建筑住宅的权利，所以政府建设经济适用房和廉租房一方面是便民利民工程，另一方面也是在宏观上通过“计划”的方式对房地产市场的调控。
（三）利用货币政策对房地产市场调控
中国人民银行作为中华人民共和国的中央银行，在国务院领导下，制定和执行货币政策，防范和化解金融风险，维护金融稳定。货币政策其中就包括信贷政策，通过对买方贷款的规定限制已有房人对购买房屋的限制来规整房地产市场，调控房价。对于信贷政策的规定可以模仿个税的分级累进制，就是依据买房人已有的房屋数目决定首付金额和贷款利率等。当然这一措施存在一个缺陷就是需要房屋登记机构等其他部门的配合。
（四）税收调控保证总供给与总需求的基本平衡
税收政策是现代政府干预、调控经济的政策工具，并且税收本身具有的强制性、无偿性和固定性，具有其他调控手段所不能替代的作用。一方面，通过税收对国民收入分配进行调控，相应的提高免征额、合理的确定纳税等级以更好实现社会分配公平，增加低收入群体的购买力。另一方面，通过税收调节社会总供给与总需求，对于房屋购买者的征税同样可以模仿个人所得税的超额累进征收，对于多套房的征税高于或远高于多套房的税率；另外对于继受的房屋的征税方式又可以模仿购买多套房征税方式或进行“差额税率”等其他方式。从而保证社会总供给与总需求的基本平衡。（差额税率：指房屋继受人将房屋所有权转移给政府，政府给予继受人低于市场价又高于实际占有房屋并缴税后所得利益，使继受人更大的获取利益，政府将房屋投入市场增加供给量并将售出获得的收益冲抵应收税收。）（作者单位：中国矿业大学（北京）文法学院）
参考文献
[1] 王兴康《价格的奥秘》中国发展出版社，2011年1月第1版。
[2] 武《市场经济学》清华大学出版社，2009年12月第2版。
[3] 李昌麒《经济法学》中国政法大学出版社，2007年9月第3版。
[4] 彭万林《民法学》中国政法大学出版社，2007年2月修订版。
宏观调控方式范文2
关键词：宏观经济调控；房地产市场；健康发展
目前房地产行业发展迅猛，房价也一直处于居高不下并且增长迅速的状态。房地产行业的发展作为衡量国民经济的重要指标，一直备受人们关注，同时也是政府重点关注的对象。房地产行业的健康发展对我国国民经济的发展具有重要影响，但是，现在我国的房地产行业还存在着很多的问题，这些问题值得我们的重视，比如，部分地区近几年来的房价大幅度上涨，房价增长速度过快，而且存在相当一部分炒房现象，极大的影响了我国房地产行业的健康发展，造成我国房源供不应求的假象，促使房价无故上涨，对老百姓的生活产生很大的影响，同时，也在很大程度上影响了国民经济的发展，因此，政府必须出台相关的政策，发展和完善房地产行业的相关管理制度，对房地产行业进行积极的宏观调控，保证房地产行业的健康发展，促进社会的和谐发展。
1、 我国房地产行业的发展现状及特点
1.1 我国房地产发展现状
目前我国的房地产行业正处在蓬勃发展的阶段，发展态势迅猛，发展速度很快，房地产行业的快速发展对于我国经济的发展有着重要的作用，能够促进我国经济的快速发展。但是近几年的房地产行业出现了很多问题，房价过高，并且房价的增长速度过快，出现投资过热的现象，我们知道，只有供求关系达到平衡的状态才会使经济持续稳定发展，但是我国房地产行业的长期供不应求的状态会使经济的发展失衡。这些问题的存在极大的影响了我国普通民众对于住房的正常购买，不利于我国经济的可持续发展，因此急需我国政府健全相关政策进行宏观调控。
1.2房地产业特点
第一、基础性。房地产业是国民经济的基础产业。这可从以下三方面来看，它为国民经济各行各业的发展提供最基本的物质条件――房和地。 它为劳动力提供生存和发展最必须的条件――住宅和各项配套服务设施。 它为经济发展和城市建设提供大量的财政支持――税、利上缴与实物地租。第二、先导性。房地产产业的产业链条很长、环节很多、它的发展会带动一大批相关产业的发展。第三、超前性。房地产业要为国民经济各个行业提供基本物质条件。因此，必然要为满足各行各业的发展对房地产的需求而超前发展。第四、协调性。房地产业的发展必须同国民经济的发展水平相协调。房地产商品的流通量取决于有支付能力的社会需求――有效需求，而支付能力又取决于国民经济发展的总体水平。因此房地产业要根据“有效需求”来确定生产规模，要适当超前，但不能脱离经济发展的总体水平而过于超前。 第五、敏感性。房地产业是经济发展的寒暑表――经济上升房地产业兴旺
经济下降房地产业衰落。企业家要十分注意分析和把握经济发展的动态和趋势在一个城市投资房地产重要的不在于该城市的地价、房价而在于该城市经济发展的前景。 第六、风险性。房地产业是一项风险产业对于发展商而言风险既有外部因素也有内部因素。外部因素主要是政治、经济形势的变化政策的调整城市规划的变化等等内部因素主要是投资决策失误、经营管理不善等等。缓解和规避风险的主要途径是多元化经营。
2、目前我国房地产行业宏观调控政策的不足
2.1 调控力度不够，不能规范房地产行业的发展
目前我国的宏观调控政策的力度还不能起到规范房地产行业的健康发展的需求，而且，对于违反房地产行业相关规定的不良行为的处理和惩罚力度还不够强，不能使房地产行业朝着正确的方向健康发展。
2.2 宏观调控的目标不明确
我国对于房地产行业的调控目标有两个，既要保证房地产投资的合理增长和房价的合理发展，又要保证居民的住房需求。政府调控房地产行业的政策应该是既要保证经济快速的发展，又要保证老百姓的购房需求，起码保证需要住房的绝大多数人能够买得起房并且能够住的好房，同时，还不能让房价下降过快，保证多数人的利益，个人认为，这两种观点本身的利益冲突就是矛盾的，就是表现出了我国对于房地产行业的宏观调控政策目标的不明确性和立场不坚定的弊端，这就使得宏观调控的收效甚微。
2.3 宏^调控政策往往只做表面功夫
我国的房地产行业还处在初步发展的阶段，还并没有进入发展的成熟阶段，而对于房地产行业的宏观调控政策，往往是中央政府出台政策，而地方政府的政策调控处于雷声大雨点小的状态，只响应不做实事，而且对中央政府出台的政策照抄旧搬，不针对地方的特点进行灵活的变换，造成宏观调控政策经常是流于形式，不能真正改善房地产行业的具体问题。
3、对于我国房地产行业宏观调控政策的改善
房地产行业的宏观政策调控对于约束房地产可持续发展具有重要作用，基于我国当前宏观调控政策不完善的情况，我们要积极进行政策的改革，不断完善房地产行业的宏观调控政策。
3.1 增强房地产行业的公平的原则
我认为房地产行业的宏观调控政策应该以人为本，注重公平公正的原则，应该把保障老百姓的切身利益作为调控的出发点，同时在保证房价稳定公平的基础之上也要保证经济的正常发展，控制经济的增长速度处于一个正常稳定的速度，这样才能基本保证居民的利益又不影响经济的发展需求，这样可以促进公平，并且可以减轻很多购房者的经济压力，促进房地产行业快速可持续发展。
3.2 严格执行对于土地的管理制度
要严格的执行国家对于土地的控制力度，通过提高土地利用率和改善土地结构来控制房地产行业的不断发展，为房地产行业的发展提供保障，同时也要控制对于土地的利用方向，增加居民建设用房的土地数量，减少对于高档用房和别墅用房的土地审批。加强监管力度，依法控制土地的用途，完善土地管理制度。
3.3 建立健全房地产宏观调控的相关法律
政府对于房地产行业的过度管制不利于房地产行业的不断发展和完善，要避免地方政府过度和房地产行业的接触，防止政府和房地产行业的不正当合作，使两者成为利益共同体，这样不仅不利于对房地产行业进行管制，还影响社会公平，可能造成贪污违法现象的发生，因此，国家要建立健全相关的法律法规，在对房地产行业的宏观调控的基础之上，加强对于地方政府权力的约束，防止其超越自身的权力范围，对房地产行业进行过度干预，造成房地产行业的“畸形”发展，使宏观调控政策失去效果，同时也会扰乱市场秩序，造成房地产行业的市场混乱，不利于房地产行业的可持续发展。
结论：
综上所述，对于以上我国房地产行业存在的相关问题和现有的房地产行业相关管理政策的不足之处，政府要进行积极的宏观调控，一定要建立健全房地产行业的宏观调控政策，制定长期有效的管理办法，调整房地产行业在可控范围。房地产行业是一个正在快速发展的产业，只有对房地产行业的发展方向和整体概况有着很深的研究，才能制定出适合房地产行业发展的宏观调控政策，保证房地产行业的健康发展，加快我国社会主义和谐社会的建设速度。
参考文献：
宏观调控方式范文3
关键词：住房价格；住房存量；调整成本；投资行为
中图分类号：F293.3 文献标识码： A 文章编号：1003－3890（2009）02－0005-06
一引言
从世界各国经济的发展来看，房地产业作为基础性、先导性产业，它是国民经济的重要组成部分，起着经济“寒暑表”的作用。房地产业的快速发展对于一个经济体宏观经济的高速增长有着重要的贡献。如日本房地产增加值在20世纪80年代对GDP的贡献率高达31.5％，在1990-2000年泡沫破灭之后仍保持平均年占GDP12.3％的比重。在中国过去的5年，中国房地产开发投资年均增长19.5%，房地产开发投资占固定资产投资的比重由12.7%提高到17.9%，房地产开发投资增长直接或间接拉动国内生产总值增长每年保持在2个百分点左右。不仅如此，房地产业还能带动其他行业的发展。房地产可以促进建筑业，拉动建材、钢铁、金融和服务等相关部门；居民居住环境改善扩大消费品需求；间接带动城市基础设施和相关公共服务业等。据统计，中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，并且从带动系数看，带动效应明显。
房地产业已经成为中国国民经济的支柱产业。但同时由于中国房地产发展不平衡，近年来局部地区和城市的房价增长很快，己经引起人们对房地产市场价格问题的广泛关注。据国家发展改革委员会、国家统计局调查显示，从2001年以来，全国35个大中城市房地产市场价格持续上涨。2001年全国商品房销售价格比2000年上涨1.7％，2002年全国房屋销售价格同比上涨3.7％，2003年全国房屋销售价格同比上涨4.8％，2004年全国房屋销售价格比2003年上涨了9.7%，2005年第一季度，房屋销售价格上涨9.8%。从2004年开始实施的一系列宏观调控政策，对于控制投资规模过快增长发挥了一定作用，但一些房地产热点市场依然存在着房价上涨过快的压力。如长三角一些城市从2003年进入房地产市场快速发展阶段，房价上涨迅速，不论是上涨幅度还是平均房价都达到历史最高水平。
总体上说，自20世纪90年代末住房改革以来，随着公积金政策银行住房抵押贷款及二手房市场等配套措施的完善，中国商品房市场保持了较好的增长态势。国民经济稳定增长使人均收入不断提高，城市大规模发展派生出大量住房需求，建筑技术的升级，住房消费信贷等金融支持，促使房地产的质量升级，需求主体从商业楼宇向住宅转移，从集团购买力向个人转移，这些因素共同作用形成了对房地产市场长期发展的良好预期。房地产作为兼具消费价值和金融投资价值的特殊商品，在良好的长期发展预期作用下，其价格会由于投机炒作而不断地、非理性地攀升，短期内形成泡沫。与此同时，价格持续不断地上升又吸引大量的潜在投资者进入房地产行业，形成过度投资。过度的投资将带来房地产业中大量的沉淀成本和调整成本，进而影响人们对未来的预期，房地产价格出现“超调”，这将使房地产业未来的发展面临巨大的困难。“金融超调理论”早已证明，预期可以引导金融房地产价格大起大落，而价值回归是一个后续的长期过程，甚至伴随着剧烈的崩溃。因此，可以说房地产泡沫不仅造成金融危机，而且影响房地产长期发展。
中国1992年到1993年的上半年经济过热，银行放松银根，致使1993年信贷失控，一部分贷款集中于海口与北海炒作房地产，中央政府被迫收紧银根和大幅度提高银行利率，结果使全国房地产业长期低迷，许多涉足房地产业的企业倒闭破产。紧接着1997年受亚洲金融危机影响，国家出台一系列刺激经济的宏观政策，包括大力鼓励房地产业发展，直至1998年后各地的房地产业才开始复苏。因此，消除房地产泡沫，确定房地产价格合理增长范围对房地产业健康稳定和持续的发展有重要的意义。那么，房地产泡沫是怎样产生的呢？在对房地产市场泡沫的分析中，袁志刚等认为行为人预期银行信贷以及政府政策在地产泡沫的形成中起着重要的作用。杨帆等（2005）从西方的房地产经济学、马克思的地租理论和索罗斯的市场非均衡观出发，认为房地产泡沫的产生有以下因素：一是房地产供给弹性较小，需求弹性较大，因此，房地产企业有提高价格的天然倾向。在经济持续增长时期，商品房的均衡价格会持续上升并依靠套利活动实现。二是绝对地租垄断地租级差地租这三种地租在要素市场化过程逐步显现并在地方政府、开发商之间分配，加上强制拆迁和占用耕地，对居民补偿不足，成为房地产业超额利润的来源，既成为其发展的强大动力，也是泡沫经济必然发生的特殊因素。三是房地产成本与价格不是相互独立的，价格预期影响供求关系，改变由供求的交叉曲线决定的相对静态均衡，导致索罗斯的“动态不均衡市场”，的错误预期，而错误预期又不断改变基本面，造成“剧烈的偏向化发展”――先泡沫后崩盘的结果。
当前理论界关于房地产泡沫问题的讨论主要集中在房地产泡沫形成的影响因素上，而对于房地产价格的决定因素，以及这些因素的动态变化是怎样影响房地产价格的研究较少。作为投资主体的房地产开发商，其投资决策主要从三个方面考虑：第一，投资项目带来的利润。第二，改变房地产存量产生的调整成本。第三，由于投资不可逆带来沉淀成本，因此须考虑等待而不进行投资所具有的选择价值。本文以Poterba（1984）的住房模型为基础，试图从理性投资的角度，从房地产存量投资和调整成本三个方面解释房地产价格的变动，构建一个房地产价格动态变化及影响因素的一般模型，并且运用此模型，分析利率税收和房地产开发商自有资本比例的变化是如何影响房地产价格的。
二住房价格与存量动态变化的局部均衡模型
（一）基本理论框架设定
在建立模型之前，先作以下基本设定：
第一，经济具有中长期均衡的特征。消费者和企业信息完全对称，都在理性预期的基础上作出理性决策；整个行业市场竞争完备，从中长期看，总供给等于总需求，市场能够出清，达到均衡状态。
第二，房地产业住房存量与价格的设定。假定房地产行业由N个相同开发商组成，全行业的住房存量为H（t），住房的真实价格为P（H），并且P′（H）＜0。
第三，房地产业住房租金的设定。租房需求用Hd=f（R）表示，R为真实的住房租金，并且f′（R）＜0。租房供给用H′=H表示，H为住房存量，在短期内，住房存量不变。短期内市场达到均衡的条件为Hd=HS，即f（R）=H，得到市场出清的住房租金为R=R（H），并且R′（H）＜0，它是住房存量的减函数。
第四，地产商在改变房屋存量时存在调整成本。这种调整成本由两方面引起，一是投资不可逆性，即一旦投资，撤出投资要花费成本，并且有时所花费的成本比增加同等数量的资本所花费的成本大。二是投资具有选择价值。Avinash Dixit在其论文《投资与滞后效应》一文中对选择价值的产生原因作了描述：第一，一项投资承担一些沉淀成本，如果未来要想撤回投资，这种成本花费是不可回收。第二，经济环境具有不确定性，并且，关于不确定性的信息是逐渐获知的。最后，如果不立即投资，这种投资机会不会消失；投资的决定不但包括是否投资，而且包括什么时候投资。当以上三个条件存在时，等待具有正的价值。在不断变化演进环境中，时间将带来更多的关于该项目的信息，只要投资机会存在，较晚的决策能成为较好的决策。考虑到沉淀成本，对预期不好的项目没有必要立刻进行投资，以防以后变动该项投资而付出成本。
调整成本分为两种类型，即外部调整成本和内部调整成本。对于住房投资来说，它的外部调整成本产生的原因是：当房地产的供给具有弹性时，如果住房相对于其他商品的价格发生变化，从而使厂商不会即刻进行投资或负投资，那么就产生了外部调整成本。其数学表达式：Ce=g（qH）。对于房地产业来说，Ce表示房地产业的外部调整成本，qH为房地产的相对价格，g′（qH）>0。房地产的相对价格越高，外部调整成本越高，呈现出正向的函数关系。边际外部调整成本随房地产的相对价格递增（如图1所示）。内部调整成本是开发商在改变房地产存量时面临的直接成本，主要指过度投资引起的转换成本和沉淀成本。其数学表达式：Ci=Ci（H），Ci=Ci（0），Ci′（0）=0，Ci″（）>0，边际内部调整成本随调整规模递增（如图2所示）。
（二）房地产存量与价格动态变化的局部均衡模型
对于房地产存量的变化，按照Poterba的观点，住房存量的变动方程为：
=I（PH）-H（1）
I为整个房地产业投资率。根据前面的设定，从中长期来看，房地产业是完全竞争的市场，它的供给，即投资率由住房的真实价格决定，用I=I（PH）表示，并且I′＞0。对于房地产的供给曲线，Muth（1960）认为，从长期来看，它是一条具有完全弹性的曲线。用?啄表示住房的折旧率，?啄H为住房存量的折旧。
如果考虑改变住房存量的调整成本（为简单起见，在这里假定调整成本只有内部调整成本，这种假设不会改变问题的结论），那么，（1）式就变成（2）：
根据（2）式，则有I（PH）＜?啄H+Ci（H），即新增投资不能抵补存量的折旧和调整成本。这种情形在住房过度投资时容易产生，住房的过度投资使住房大量空置，加大住房的折旧和调整成本，住房的折旧和调整成本高于新增投资。
三开发商自有资本比例和贷款利率变动与房地产商的投资行为
面对宏观经济变化，房地产商的投资行为具有两个特征：一是投资商预期的不确定性导致投资易变性。凯恩斯用本能冲动来说明投资者的乐观和悲观情绪。乐观和悲观情绪决定投资商的非理性预期，基于非理性预期基础上的投资具有较大的波动性。二是投资时间的灵活性。投资一般来说是在中长期中进行，而投资的具体时间易于变动。这主要由经济运行的状况决定。比如，房地产商决定要进行某项投资，经济正处于紧缩时期，融资成本进入规制利率等提高导致投资延期；等到经济开始走出低谷，政府鼓励投资，融资成本进入规制利率等降低促使投资高涨。投资时间的灵活性加剧了投资波动。
为了实现房地产业稳定协调地发展的目标，政府将采取宏观调控与结构控制手段，熨平投资波动。政府调控投资的手段主要有：第一，信息引导，政府宏观经济管理部门适时房地产业运行态势的统计信息，以引导投资者理性投资。第二，财政税收政策，一是政府为促进房地产业发展降低相关的税率，二是遏制房地产泡沫提高税率和转移税收，比如开征“不动产税”或称“物业税”，就是把造房、卖房子时缴的税改由购房者以后每年来缴，以增加房屋保有成本，遏止房产的过度流动。第三，货币政策，包括利率和信贷政策的调整。第四，房地产业规制政策，即政府通过调整进入壁垒进入规制和数量规制等手段，限制或鼓励房地产业的发展。
我们应用住房市场局部均衡模型，从住房价格与存量动态变化的角度，分析房地产商对2003年以来国家实施的调控房地产市场的提高利率和开发商自有资本比例变动的措施所作出的投资上的反应。
在一个房开项目中，开发商资金实力的强弱主要体现在其资本金的比例上。政府提高房开项目资本金的比例有两方面的作用：一是阻止资产结构较差的开发商对房地产行业的过度投资，降低开发商外部融资的风险。二是降低开发商的外部融资比例，这在资本金一定的条件下会减少开发商的投资量，使住房存量不致过快增长。根据（2）式，存量多，住房价格低。
提高银行利率包括提高贷款利率和存款利率。贷款利率的提高增加了开发商的成本，根据（2）式，使开发商在住房价格一定的条件下减少投资量I（PH），存量H增加少。存款利率的提高会使以银行存款利率衡量的社会平均资本收敛于E″。E″与E相比，投资小，形成的存量少，住房价格可上升，也可下降，这要视银行利率提高的程度而定。
四提高开发商资本金比例和利率的政策效应分析
自2003年以来，面对不断高涨的住房价格，政府采取提高利率和开发商自有资本比例等宏观调控措施遏止住房价格非理性上涨。根据本文模型分析可知，这些措施能够有效地改变房地产开发商的投资行为，使住房市场在价格与存量的动态变化中达到新的均衡状态，目的是让住房市场理性发展。但是，从分析的结果来看，无论是价格的变化、存量的变化还是两者变化的快慢来说，这些政策的效应是不一样的（见表1）。
针对上述的情形，在实际的运用过程中要根据一个时期宏观调控的目标，考虑各项调控措施之间的抵消作用和叠加效应，使调控措施的效果达到最佳。另外，各种措施在实施时，其效果显现有的比较快，如提高利率；有的比较慢，如提高开发商自有资金比例；有的在较短的时间发挥作用后很快又有反弹，降低调控措施的作用，如提高利率。因此，在具体的操作过程中，还要考虑具体措施取得效果的快慢程度。
最后，应该说明的是，本文仅仅是在Poterba模型的基础上，以住房价格和存量的动态变化作为分析的工具，对2003年以来国家实施的或将要实施的调控住房市场措施的效应进行的探索性研究。虽然对每一项措施进行了详尽的分析，但是并没有对政策措施的组合进行研究，在理论研究上，还有待于作进一步地深入分析。
参考文献：
［1］杨帆，李宏谨，李勇.泡沫经济理论与中国房地产市场［J］.管理世界，2005，（5）.
［2］袁志刚，樊潇彦.房地产市场理性泡沫分析［J］.经济研究，2003，（3）.
［3］屠佳华，张洁.什么推动房价的上涨：来自上海房地产市场的证据［J］.世界经济，2005，（5）.
［4］陈多长，踪家锋.房地产税收与住宅资产价格：理论分析与政策评价［J］.财贸研究，2004，（1）.
［5］Avinash Dixit（1992）， “Investment and Hysteresis”［J］. Journal of Economic Perspectives 6，pp:108-116.
［6］James，M.Poterba， Tax subsidies to owner-occupied housing: an asset-market approach［J］.Quarterly Journal of Economics，Vol. 99 Issue 4， 1984， pp.729-752.
［7］Evaluate the measures of macroscopic regulation of real estate industry which have been implemented since 2003：based on Poterba’s model.
Evaluation on the Measures of Macroscopic Regulation of Real Estate Industry in China
Zhang Wei
（Management School, Guizhou University， Guiyang 550000, China）
宏观调控方式范文4
在各项调控政策的作用下，2012年3月份，国房景气指数为96.92，比上个月回落0.97点，跌至连续33个月的新低。目前，房地产市场整体处于低迷状态。
土地市场现状。一季度全国300个城市共成交住宅用地1534宗，环比减少41%，同比减少46%，成交面积6921万平方米，环比减少43%，同比减少51%。楼面均价为1388元/平方米，同比下降11%，降幅比去年四季度扩大3个百分点。
住房市场现状。3月70个大中城市新建商品住宅销售价格同比下降的城市增至38个，新建住宅销售价格同比下降0.7%；一季度商品房销售面积15239万平方米，同比下降13.6%，降幅比1-2月份缩小0.4个百分点。
房地产企业现状。由于商品房市场交易低迷，现金流问题导致一些开发商破产。今年以来，北京、武汉以及四川等地，已有上千家房企从楼市“消失”。其中，北京473家，武汉200家，四川省423家。而锦绣天地房地产开发有限公司、瑞达实业投资有限公司、顺德广德业房地产公司等直接向政府申请破产保护。
二、住房市场发展趋势的基本判断
基本判断一：严控住房投资性需求，支持自住型住房需求，是今年楼市调控的主方向。
国家实施宏观调控政策以来，已经取得了一定的效果，但难掩调控政策“一刀切”的弊端，因而地方政府依据各地实际对调控政策进行了适度调整，若不考虑首套房贷利率方面的微调，约有18个城市从不同角度对政策进行了微调；其中，广东佛山、成都、上海等松绑限购和安徽芜湖对购房者减税的政策很快被中央勒令叫停；但马鞍山对自住性住房需求的补贴，常州、南京、吉林等城市放宽公积金使用政策、上调贷款额度等，中央政府则未有表态。
由此可见，严厉调控住房市场投资性需求，支持自住需求成为我国住房市场调控的主方向，这种调控的主方向在未来一年中将不会变动。
基本判断二：限购政策会走向普通商品住房市场的限购，而放开非普通商品住房市场。
不难发现，限购政策的目标是在保障普通居民住房消费需求的前提下抑制投机投资性需求，即限价政策充分注重住房的消费属性。住房消费属性（即不管是租还是购，一户家庭应有一套住房居住）优先得到满足，是限购政策立论的现实基础。因此，以一户一套住房作为我国住房体系的基本政策取向，其内在的逻辑推演则是，普通住房市场限购可能是未来住房市场的一种核心价值取向。需要注意的是，此处普通商品住房是90平方米以下的住房。在强调住房消费优先性的同时，并不排斥住房资源的投资属性。因此，一户一套住房消费应局限于居民基本住房的需求，这是居民基本居住权以及土地公有制内在决定的，也是我国土地资源极其有限所决定的，这就需要对普通商品住房市场进行长期限购。
而对非普通商品住房，则应发挥其消费属性与投资属性的双重功能，由居民自行选择；显然，发挥住房的投资属性也是解决当前居民资金流动性过剩而无投资渠道的现实需要。当然，放开高档住房市场，取消限购政策，并不等于不调控高档住房市场。吸取国外房地产泡沫崩溃所产生各种问题的教训，需要政府通过税收、金融手段进行调控，防止住房市场出现系统性金融风险。
基本判断三：限贷政策会细化为首套住房与非首套住房家庭、在普通商品住房与非普通商品住房的差别化信贷政策。
我国住房体系的价值取向可表述为：“低端有保障、中端有支持，高端有调控”。而“一户一套住房”政策就是对中端收入人群的支持政策，保障住房资源尽可能地配置到需要居住的家庭，即“限购”政策就是一种支持政策，显然是“一户一套住房”政策的细化政策；当然，“一户一套住房”需要更多与之相配套的细化政策。
因此，在信贷政策方面，需要通过差别化的信贷政策支持中端人群，调控高端人群，可具体体现为：对购买首套住房的家庭，且购买普通商品住房的人群，在信贷中，从首付成数、信贷利率等各个方面给予优惠政策，支持其购买自住住房的行为；对购买首套住房，且购买非普通商品住房的家庭，也应从首付成数、信贷利率等各个方面给予优惠政策，但应与购买普通商品住房的人群区分开来；对已拥有自住住房的人群，应限制其购买普通商品住房，也应限制其贷款购买普通商品住房，若购买非普通商品住房，则可从首付、利率调节其投资行为，促进非普通商品住房市场健康平稳发展。
当然，实际运作中，政府在可区分的情况下，可对改善性需求人群给予适度的优惠措施，但应与购买首套商品住房的家庭区分开来。
基本判断四：住房价格回调后，会走向平稳上升的通道，但房企的超额利润可能会结束。
房价回调是政府的决心，否则政府的公信力将受到民众质疑。另一方面，投机投资性需求的炒作下，房价也确实太高了，已偏离其真实价值，与居民支付能力相去甚远。因此，在“限购”、“限贷”政策的作用，投机投资性需求已被挤出，房价必然回调，与居民真实支付能力相协调，实现其真实价值的回归。
然而，房价在长期来看必会走向平稳上升的通道。一方面，这是居民收入增长的必然结果，也是各地城市公共设施建设物化到周边房价中的结果，是其真实价值的上涨。另一方面，我国依然面临住房总体性短缺问题。根据国外经验，整体住房市场套户比在1.1～1.2之间，市场房价将处于稳定状态。而有住建部官员透露，目前套户比约为0.8，而中国社科院倪鹏飞教授测算的数据显示，2010—2020年，我国需新增住房面积约108亿平方米，以一套住房90平方米计算，约需1.2亿套房；而2020—2030年，需新增住房面积约119亿平方米，约需1.32亿套，到2030年，套户比估计达到1.2。因此，有强劲需求的支持，房价会依然处于上升通道。再者，政府真正以“一户一套住房”为住房市场的基本政策取向，在以普通住房为主体的住房市场，房价必然与居民住房支付能力相协调，实现房价的平稳增长。
在上述判断基本正确的前提下，我国房地产开发企业整体上的高额垄断利润可能将会结束。
宏观调控方式范文5
关键词：房地产；宏观调控；房价；政策措施
一概述
我国房地产市场的健康发展和政府的宏观调控是分不开的。几乎每一个房地产市场的拐点都与当时或之前的相关政策有巨大的关联。我们国家几乎每年都会出台房地产调控政策，但是尽管调控房地产市场的政策十八般武器用尽，政策效果却并不理想。虽然房地产市场的宏观调控取得了一定的成效，但效果不明显，房地产市场陷入了“越调越涨”的怪圈。因此，分析和研究历年房地产调控的经验和教训显得尤为重要。
二历次调控回顾
2003年颁布121号文件：; A5 e0 G0 n新浪乐居论坛
中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。121号文件拉开房地产调控序幕。
2004年开始的实施宏观调控，主要特征是收紧土地与信贷，以调控供给为主。2004年3月，国土资源部、监察部联合颁布的第71号文件规定：2004年8月31日起，采取公开招标、公开拍卖、公开挂牌的方式出让土地。所有经营性项目用地一律公开竞价出让，不得再进行协议出让。并且要求此后发展商必须及时缴纳土地出让金，如果两年不开发政府有权收回土地，纳入国家土地储备。此举是中央政府从土地供给上抑制房地产过热的又一举措。这在业内被称为“8・31大限”。
2005年中央进一步加大宏观调控力度，主要特征是供给与需求双向调控，以调控需求为主。2005年3月，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》(“旧国八条”)。同年4月，国务院出台了《加强房地产市场引导和调控的八条措施》(新“国八条”)。5月，国务院转发了建设部等七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》（25号文），国家开启了控制房价的大幕。2005年5月27日，国税总局、财政部、建设部联合下发《关于加强房地产税收管理的通知》，对住房交易征收营业税。土地方面，将征收土地闲置费。
2006年的宏观调控主要特征是以调整房地产产品结构为主。5月17日，国务院总理主持召开国务院常务会议，会上提出促进房地产业健康发展的六项措施，涵盖住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等多个方面。九部门制定《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》再被国务院转发，是为37号文。文件明确要求各城市在2006年9月底前公布普通商品房、经济适用房和廉租房建设目标，“90/70”政策（套型在90平方米以下的住宅比率必须达到开发面积的70%）被提了出来，税收和信贷等政策进一步紧缩。
2008年，从9月16日开始至12月23日，央行连续五次下调存贷款利率，先后四次下调存款利率，特别是11月26日央行下调人民币存贷款基准利率达1.08个百分点。10月22日，财政部、国家税务总局、央行出台政策，降低存贷款金融利率、减免税费、降低房贷首付。10月27日起，个人住房贷款利率优惠下浮30%，最低首付款比例调整为20%。11月，国务院又出台刺激内需十大举措，总投资约4万亿元刺激经济，温总理在部署落实中央政策的七项工作时，突出强调了房地产业的重要地位，说它“是国民经济的重要支柱产业”。
2009年底，从08年底开始的鼓励、促进房地产发展的政策已经被调控政策取代，房地产政策正式从“保增长”转型为“调结构，压房价，抑投机”，即国四条。
2010年1月，国务院办公厅“关于促进房地产市场平稳健康发展的通知” (国十一条)的精神是：随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，需要引起高度重视。进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期。4月出台的“国十条”。
2011年春节前后，中央政府进行了一系列的房地产调控措施，又一次号称史上最严厉的房地产调控政策，即“新国八条”，还让传说已久的房产税正式开始施行。
三历次调控效果分析
2003年的提高购买高档商品房或第二套以上（含第二套）商品房的借款人的首付款比例规定对抑制房地产过热起到了一定的作用，拉开房地产调控序幕。但是此规定收效甚微。在房地产行业注定要大发展的大形势下，房价上涨和房地产投资热已经成为大趋势，单靠提高购房者首付款比例根本不足以抑制过热的房地产经济。有钱的人、想买房子的人，一般不太在乎多付首期，越早把房款付清，反而买房子花的钱越少。
2004年出台的被业内称为“8・31大限”的第71号文件，本意是政府从土地供给上抑制房地产过热。但是土地全面招拍挂造成了土地价格的不断上升。房地产商通过高价格获得土地，势必要通过高价卖房才能把地价的成本消化转移掉，最终都要摊入房价，转嫁到购房者身上。政府以种种理由严格控制土地供给！地方政府和房地产商的利益高度趋于一致。地价越高，政府获益越多。政府已经在充分行使商人的职责！“地价成本高”成功的被开发商所利用作为房价上涨的理由，各大城市房价迅速飙升。
2005年的国八条政策效果十分明显。在政策出台后的半年时间里，全国总体的房价稳中有落。但是几个月后房地产市场又开始重新活跃。听起来很能吓唬开发商，但政府从来不缺少规定，却从来缺少执行。一线城市紧接着又开始房价上涨。
2006年国务院为规范房地产市场的发展，出台了《国六条》，其具体规定是 ：禁止政府对建造别墅用地批地，减少建造大户型（面积120平米以上）高档社区用地批地，鼓励建造中小户型普通住宅批地。为的是解决中低收入阶层的住房问题。当时《国六条》一出台青岛海边的别墅价格疯涨，因为这些别墅即将成为绝版。但是我发现存在这样的现象：六层楼的每层有两户的那种住房，有的有钱人一下子买五楼六楼两层四户，然后把里面的墙一打掉，再重新装修一下，这样就成了室内别墅了，外面也看不出来。各种规定在聪明的执行者面前均化为无形。2008年后半年开完奥运会后，全世界经济衰退，中央为了拉动内需刺激房地产发展，采取了一系列鼓励房地产发展的措施。这次调控确实起到了扩大内需、拉动经济增长的作用，经济开始恢复。但是，到了2009年房地产发展又过热了。回过头来看，其实2008年下半年，政府大可不必采取促进房地产发展的措施，没有政府的促进措施单靠房地产业自身的发展同样能使房地产市场蓬勃发展，而2008年采取了鼓励房地产业的措施，这就使得后来房地产业的发展过热，然后一发不可收拾。
2009年年底开始的调控，开始控制房地产过热，但是政策力度太弱，没有起到很大的效果。
2010年开始采取较为严厉的房产调控措施。号称史上最严厉的房地产调控政策的“国十条”几乎涉及了所有能够使用的政策工具，但是只是对市场产生了短期冲击，并没有改变市场运行的趋势。房价仅出现几个月的短期的涨幅回落，随后又开始加速上涨。
2011年春节前后的调控措施，是以限购和限价为主导。实际效果是：一、二线城市房价虽然有所稳定；但由于一、二线限购，造成三、四线城市房价疯涨；同时一、二线城市非中心地带（远低于均价的）房价上涨过快。其结果使中低收入人群雪上加霜，更加买不起房，偏离了本次调控的初衷。
四结束语
宏观调控政策效果的时滞性、政策目标的多元化冲突和手段的不合理、配套政策不健全等原因造成了宏观调控效果的不明显。通过分析总结以上的经验教训，在制定政策的时候要确保政策实施的稳定性和持续性，加强相关部门之间的协调性，使调控政策切实发挥实效。
参考文献：
丁会建. 我国商品房价格法律规制对策研究[M]. 贵州大学, 2008:31～51
孙治香. 中国房价的变动规律[M]. 厦门大学, 2009:2
陈森君. 中国商品房价格的影响因素分析及价格预测[M]. 华中科技大学, 2008: 39
宏观调控方式范文6
摘要：在新的宏观经济政策影响下，一线城市的楼市价格纷纷回落，市场观望气氛浓厚，房地产市场将逐步转向理性消费。具体到咸阳房地产市场的发展，尤其是商品住宅市场在面临挑战的同时，也会有新的机会。营销策略作为房地产开发过程中的重要环节，是实现房地产开发策略调整的关键一环，也是在日益激烈的市场竞争中提高质量和企业在房地产开发过程中的决策水平的关键因素。
关键词：宏观经济政策；房地产营销应对策略
一、国家宏观经济对房地产行业的影响
（一）国家宏观经济政策与政策分析
近年来，国家对于房地产市场宏观调控力度越来越大，仅2010年央行连续八次上调法定存款准备金率，连续三次加息。既2010年出台的国十一条之后，2011年国务院再度推出八条房地产市场调控措施，称新国八条，包括二套房贷首付提至最少六成一系列从严制定和执行的住房限购政策。随后，商业银行暂停家庭购买第三次房产及以上住房贷款，同年，房产税在重庆和上海进行试点，限购令和限贷政策也在各地住宅价格之前涨幅较大的城市也纷纷出台。
（二）国家宏观经济对房地产市场影响
在政府出台直接针对楼市投资者的严厉政策以及银行利率频创新高的情况下，导致开发商资金疲软、客户观望情绪浓郁，市场低迷的形势下，各地楼市成交量下滑，一线城市的楼市价格也纷纷回落。北京，上海和其他城市，由于大的投资比例，同时由于信用额度，影响购买，提高利率等政策，极大的影响；大部分的第二和第三线城市房地产市场为主的刚性需求，反而成为了一线城市购房资金转移的目标，因此市场影响较小。高端住宅房地产市场面临着前所未有的冲击，中档房市场由于刚性需求为主，所以影响相对较小；而作为一个结果，改善性需求受到一定抑制。但政策调控效果尤其是价格最终取决于地方政府的执行能力和适应市场需求的影响政策的能力。
（三）对房地产企业影响
在政策调控中，布局于二三线城市的房地产开发企业受到得影响相对较小，以及高速周转具有更灵活的定价，推动企业战略，在调整期的市场可以更有效地抓住市场需求，快速回笼资金，面对市场表现出更多的抗。因此，房地产企业将更多的取决于资金回笼速度之间的竞争，信息冗余度，具有雄厚的资金实力和强大的融资能力的企业有望借机发力，在市场竞争中，兼并，收购和项目为整个行业重新洗牌模式。中小企业的发展都集中在城市的三或四线也有望从调控效益，有稳定的现金流来实现规模的快速扩张。
与此同时同时，各地的土地市场也陷入深度低迷，广州、南京、上海等城市流标率大幅攀升。数据显示2011年末重点城市的居住用地累计成交量同比大幅减少28%。
二、咸阳市宏观经济对其房地产行业的影响
咸阳市房地产市场呈现出三个明显的特征：一是投机买房的在市场中比较而少刚需比较大；二是开发房地产相对成本较低；三是房地产泡沫较小；适逢“关中天水经济区”大规划和“西咸一体沣渭新区规划”两大利好政策。因此，国家近期出台的一系列的政策措施，在某种程度上无疑对咸阳的房地产业产生了重大影响，但从房产成交量和价格情况分析，2011年，咸阳房地产市场虽然成交量有所下滑，但总体上仍然呈现出平稳增长健康发展态势，主要基于以下几方面原因：1、三线城市的咸阳以刚性需求为主，房价基本合理，泡沫成分不大，且在当前时期内具有较大的发展空间，因此房价下降可能性不大；2、调控政策并没有使房价下跌，只是促使房价平稳增涨。西安受限购等政策的影响，让不少投资者转向西咸市场，促使区域价格出现持续稳定上升态势。
三、房地产商营销策略实施的对策与建议
（一）营销战略的概念营销
从市场营销学的角度来讲，概念营销是一种基于市场细分在特定的产品及品牌定位基础上实行的营销手段。它让企业在复杂的市场竞争中有效的区别其他竞争对手，独树一帜；同时更好的满足消费者的需求。在高度同质性的市场条件下概念营销不啻于是一种颇为有效的营销手段。
例如：以居住的空间环境为核心，强调空间环境的自然，环保及生态等特点。随着人们生活水平提高及消费观念的转变，有经济基础的消费者必然要求提高居住环境，改善生存空间。开发商则以此为利益核心，从而满足消费者的房地产需求；以适应社会发展的生存空间形态转变为核心，强调空间形态的便利性，科学性及现代性等特点。当前由于科学技术及社会经济的快速发展，人类的生活环境及居住的空间形态发生了巨大的变化。在这个转型过程中，不少开发商开发了适应转型需要的居住空间形态，并以其巨大的优越性来融合成特定的概念；以新材料新技术为核心，强调生活形态的高科技性，前瞻性等特点。人们无论是居住还是工作都希望将通勤成本降到最低。因此，一些占据了优越区位的开发商以此为诉求来吸引消费者等等。
（二）营销战略的阶段划分
营销战略一般分为四个阶段，即第一阶段：广告宣传导入期。第二阶段：广告宣传进入猛攻期。第三阶段：广告进入巩固期。第四阶段：广告进入消退期。
因为房地产和其它商品相比，建设时间非常长。小型项目从开始到完成至少八个月，大型项目都需要更长时间，加上需要开始前手续，以便项目施工期间一般两年多。和房地产也是一个已经使用和昂贵的大宗商品投资，人们会在市场上调查、比较研究，在购买之前，最后达成购买协议，所以选购很长一段时间。个人财产的形成在当今市场上，购买行为并不容易达到，所以房地产广告的作用比以往任何时候都更重要。一般商品广告目标程序的基础上，从产品的信息似乎最后的购买，主要是通过模糊的印象留给形成一个特定的概念，影响和信任购买几个阶段。为特定的商品，开发、销售阶段区别不同，为了采取更有针对性的广告策略将在支持项目销售中起着重要作用。（作者单位：陕西工业职业技术学院）
参考文献：
