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宏观调控方式范文1
摘 要：自2010年4月17日了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，也就是所说的“新国十条”，对于遏制房价过快上涨问题从明确各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责、坚决抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加强市场监管等五方面提出了要求后，直到现在政府一直在控制房价的过快增长，但是效果并不是特别明显，由此又引发了社会对政府职能对于房地产市场宏观调控的思考。
关键词：政府职能；房地产市场；宏观调控
纵观我国房地产市场，从1984年开始发展房地产业至今，经历了起步、积压和房价快速增长三个大的阶段，尤其近几年房价的增长速度更是与人民的收入增长不相符。
一、房价过高增长过快的原因
在人们的生活水平不断提高的进程中房地产市场随之迅速发展，与此同时商品房价格也在随之迅速增长，对我国房地产市场和整个国民经济的健康发展形成了严峻的挑战，从而受到社会的普遍关注。那么房价短时间内过快增长房价过高的原因究竟是什么呢？
（一）房地产市场利益链条太长
房屋是房地产市场中的最终产品，我们知道价格是商品价值的货币表现。在实际中一种商品的定价是由其内在成本加上合理的利润呢来确定的。在房地产开发的过程中，房价的确定也要遵循这一原则，但是在整个房地产开发过程中由于利益链条太长以至于使房地产开发的成本提高，最终使房价增高。
首先是建设用地，在我国现行的土地制度下，要取得土地的开发建设权利要从政府手中买得土地的开发利用权，由此政府成了这一利益链条中的第一个利益主体；其次，在开发过程中需要建筑工人，那么可能将工程发包出去，在这个过程中一层层的“包工头”又成为一个利益主体；再次，楼房在建设过程中需要各种材料，如沙、石、水泥、钢材、水电暖配套材料等等，有的还会涉及到各种各样的内饰装修材料，那么这些材料的生产商、销售商等有成为链条中的一些利益主体；最后，开发商在销售过程中自己成为链条中的最后一个利益主体。如此一来，房价在如此多的利益主体利益的趋使之下，使房价节节攀升。
（二）商品房供求关系决定
房屋价格也是由供求关系决定的，从需求角度看，改革开放以来，我国经济快速增长，人均收入不断提高，城市化程度不断提高，城市人口不断聚集，导致对城市住房需求增加。再看供应竞争的情况。本来嘛，房价上升，激励上升，供应增加，包括土地在内的生产要素供应增加，此乃市场经济应有之义。可这是自由竞争机制下供应行为的逻辑，我国现行的土地流转制度与完全的自由竞争机制还有一定的差距。目前，我国现行土地制度规定，农业用地要转化为工商业用地，中间必须收归国有，再由国家将土地批租出去（就是把土地的使用权拍卖出去），才能完成农业用地到工商业用地的转化。但是目前一方面土地转让价格不合理，使得农业用地不能顺利转化为工商业用地，导致商业用地供应不足。另一方面从政府拍卖工商业用地的角度看。在土地拍卖过程中，房地产开发商拍到的土地价格较高，拍买到的土地数量自然就下降了，这个环节又导致了住房用地供应不足。土地供应不足导致了商品房供应不足。
（三）投资性购房和投机性购房大量出现
在供求关系本来就已经失衡的情况下，又出现了大量的投资性和投机性购房。由于政策影响，房地产市场攀升，一些人借机囤积房源、转手获利的一种特殊的团队投资性购房行为，炒高了房价。还有以房养房的投机购房行为。经济学家羊慧明在“投机性购房比例过高，楼市调控应转向局部‘退热’”一文中指出一线城市的房价暴涨主要是由投资、投机性需求炒上去的。京、沪、杭、深、广等热点城市投资、投机性购房比例占30%-40%左右，早已大大超过投资性购房比例应控制在15%以内的警戒线，内地房地产市场的主要问题是投资、投机性需求过热。
二、政府职能对于房地产市场的作用
在市场经济体制下，政府平时不该干预市场经济的自由发展由市场自己调节，可当市场失灵时无法调节社会产品总供给和社会总需求失衡问题时，那就该由政府的经济政策解决这一问题了。我国房地产市场出现的问题可能需要调动国家的宏观调控职能来解决了。稳定物价是我国宏观经济调控的四大目标之一。所以国家对于房地产市场的宏观调控应当从价格调控方面入手。
（一）充分落实限购政策的实施
虽然限购作为一项政策，在调控城市房价过快增长上是一剂立竿见影的良药，并且实施限购政策也并不是一个长久之计。但是在一定意义上对于炒房和投机性购房者以不小的限制，对于短期内遏制城市房价过快增长起到一定的积极作用，所以要暂时全力贯彻落实。
当然限购的目的是平衡已有商品房与需求的关系，可是限购虽有立竿见影之功，但没有根治之能，也只是治标不治本。要从根本解决还是要从根源入手。一方面，在需求上要是经济趋缓，城市化与工业化进程减慢，使房地产需求下降；另一方面，在供应上，完善现行土地流转制度，降低土地流转费用，用以增加土地与房地产供应，稳定下降住房价格。但是经济趋缓，城市化与工业化进程减慢，使房地产需求下降是不可能的也是与改革开放发展经济目的相左的，所以我们应注重第二个方面的改革。
（二）加强经济适用房、廉租房的建设与落实
近年来的报道保障房建设成绩不容乐观，部分城市开工率很低。经济适用房和廉租房等保障房对城市居民来说是相当重要的。在农村，农民可以根据需要和条件申请宅基地建造住宅来满足自己的住房需求，可是在城市，城镇非农业户口居民既无申请国有土地建筑住宅的权利，又无申请农民集体土地建筑住宅的权利，所以政府建设经济适用房和廉租房一方面是便民利民工程，另一方面也是在宏观上通过“计划”的方式对房地产市场的调控。
（三）利用货币政策对房地产市场调控
中国人民银行作为中华人民共和国的中央银行，在国务院领导下，制定和执行货币政策，防范和化解金融风险，维护金融稳定。货币政策其中就包括信贷政策，通过对买方贷款的规定限制已有房人对购买房屋的限制来规整房地产市场，调控房价。对于信贷政策的规定可以模仿个税的分级累进制，就是依据买房人已有的房屋数目决定首付金额和贷款利率等。当然这一措施存在一个缺陷就是需要房屋登记机构等其他部门的配合。
（四）税收调控保证总供给与总需求的基本平衡
税收政策是现代政府干预、调控经济的政策工具，并且税收本身具有的强制性、无偿性和固定性，具有其他调控手段所不能替代的作用。一方面，通过税收对国民收入分配进行调控，相应的提高免征额、合理的确定纳税等级以更好实现社会分配公平，增加低收入群体的购买力。另一方面，通过税收调节社会总供给与总需求，对于房屋购买者的征税同样可以模仿个人所得税的超额累进征收，对于多套房的征税高于或远高于多套房的税率；另外对于继受的房屋的征税方式又可以模仿购买多套房征税方式或进行“差额税率”等其他方式。从而保证社会总供给与总需求的基本平衡。（差额税率：指房屋继受人将房屋所有权转移给政府，政府给予继受人低于市场价又高于实际占有房屋并缴税后所得利益，使继受人更大的获取利益，政府将房屋投入市场增加供给量并将售出获得的收益冲抵应收税收。）（作者单位：中国矿业大学（北京）文法学院）
参考文献
[1] 王兴康《价格的奥秘》中国发展出版社，2011年1月第1版。
[2] 武《市场经济学》清华大学出版社，2009年12月第2版。
[3] 李昌麒《经济法学》中国政法大学出版社，2007年9月第3版。
[4] 彭万林《民法学》中国政法大学出版社，2007年2月修订版。
宏观调控方式范文2
关键词：宏观经济调控；房地产市场；健康发展
目前房地产行业发展迅猛，房价也一直处于居高不下并且增长迅速的状态。房地产行业的发展作为衡量国民经济的重要指标，一直备受人们关注，同时也是政府重点关注的对象。房地产行业的健康发展对我国国民经济的发展具有重要影响，但是，现在我国的房地产行业还存在着很多的问题，这些问题值得我们的重视，比如，部分地区近几年来的房价大幅度上涨，房价增长速度过快，而且存在相当一部分炒房现象，极大的影响了我国房地产行业的健康发展，造成我国房源供不应求的假象，促使房价无故上涨，对老百姓的生活产生很大的影响，同时，也在很大程度上影响了国民经济的发展，因此，政府必须出台相关的政策，发展和完善房地产行业的相关管理制度，对房地产行业进行积极的宏观调控，保证房地产行业的健康发展，促进社会的和谐发展。
1、 我国房地产行业的发展现状及特点
1.1 我国房地产发展现状
目前我国的房地产行业正处在蓬勃发展的阶段，发展态势迅猛，发展速度很快，房地产行业的快速发展对于我国经济的发展有着重要的作用，能够促进我国经济的快速发展。但是近几年的房地产行业出现了很多问题，房价过高，并且房价的增长速度过快，出现投资过热的现象，我们知道，只有供求关系达到平衡的状态才会使经济持续稳定发展，但是我国房地产行业的长期供不应求的状态会使经济的发展失衡。这些问题的存在极大的影响了我国普通民众对于住房的正常购买，不利于我国经济的可持续发展，因此急需我国政府健全相关政策进行宏观调控。
1.2房地产业特点
第一、基础性。房地产业是国民经济的基础产业。这可从以下三方面来看，它为国民经济各行各业的发展提供最基本的物质条件――房和地。 它为劳动力提供生存和发展最必须的条件――住宅和各项配套服务设施。 它为经济发展和城市建设提供大量的财政支持――税、利上缴与实物地租。第二、先导性。房地产产业的产业链条很长、环节很多、它的发展会带动一大批相关产业的发展。第三、超前性。房地产业要为国民经济各个行业提供基本物质条件。因此，必然要为满足各行各业的发展对房地产的需求而超前发展。第四、协调性。房地产业的发展必须同国民经济的发展水平相协调。房地产商品的流通量取决于有支付能力的社会需求――有效需求，而支付能力又取决于国民经济发展的总体水平。因此房地产业要根据“有效需求”来确定生产规模，要适当超前，但不能脱离经济发展的总体水平而过于超前。 第五、敏感性。房地产业是经济发展的寒暑表――经济上升房地产业兴旺
经济下降房地产业衰落。企业家要十分注意分析和把握经济发展的动态和趋势在一个城市投资房地产重要的不在于该城市的地价、房价而在于该城市经济发展的前景。 第六、风险性。房地产业是一项风险产业对于发展商而言风险既有外部因素也有内部因素。外部因素主要是政治、经济形势的变化政策的调整城市规划的变化等等内部因素主要是投资决策失误、经营管理不善等等。缓解和规避风险的主要途径是多元化经营。
2、目前我国房地产行业宏观调控政策的不足
2.1 调控力度不够，不能规范房地产行业的发展
目前我国的宏观调控政策的力度还不能起到规范房地产行业的健康发展的需求，而且，对于违反房地产行业相关规定的不良行为的处理和惩罚力度还不够强，不能使房地产行业朝着正确的方向健康发展。
2.2 宏观调控的目标不明确
我国对于房地产行业的调控目标有两个，既要保证房地产投资的合理增长和房价的合理发展，又要保证居民的住房需求。政府调控房地产行业的政策应该是既要保证经济快速的发展，又要保证老百姓的购房需求，起码保证需要住房的绝大多数人能够买得起房并且能够住的好房，同时，还不能让房价下降过快，保证多数人的利益，个人认为，这两种观点本身的利益冲突就是矛盾的，就是表现出了我国对于房地产行业的宏观调控政策目标的不明确性和立场不坚定的弊端，这就使得宏观调控的收效甚微。
2.3 宏^调控政策往往只做表面功夫
我国的房地产行业还处在初步发展的阶段，还并没有进入发展的成熟阶段，而对于房地产行业的宏观调控政策，往往是中央政府出台政策，而地方政府的政策调控处于雷声大雨点小的状态，只响应不做实事，而且对中央政府出台的政策照抄旧搬，不针对地方的特点进行灵活的变换，造成宏观调控政策经常是流于形式，不能真正改善房地产行业的具体问题。
3、对于我国房地产行业宏观调控政策的改善
房地产行业的宏观政策调控对于约束房地产可持续发展具有重要作用，基于我国当前宏观调控政策不完善的情况，我们要积极进行政策的改革，不断完善房地产行业的宏观调控政策。
3.1 增强房地产行业的公平的原则
我认为房地产行业的宏观调控政策应该以人为本，注重公平公正的原则，应该把保障老百姓的切身利益作为调控的出发点，同时在保证房价稳定公平的基础之上也要保证经济的正常发展，控制经济的增长速度处于一个正常稳定的速度，这样才能基本保证居民的利益又不影响经济的发展需求，这样可以促进公平，并且可以减轻很多购房者的经济压力，促进房地产行业快速可持续发展。
3.2 严格执行对于土地的管理制度
要严格的执行国家对于土地的控制力度，通过提高土地利用率和改善土地结构来控制房地产行业的不断发展，为房地产行业的发展提供保障，同时也要控制对于土地的利用方向，增加居民建设用房的土地数量，减少对于高档用房和别墅用房的土地审批。加强监管力度，依法控制土地的用途，完善土地管理制度。
3.3 建立健全房地产宏观调控的相关法律
政府对于房地产行业的过度管制不利于房地产行业的不断发展和完善，要避免地方政府过度和房地产行业的接触，防止政府和房地产行业的不正当合作，使两者成为利益共同体，这样不仅不利于对房地产行业进行管制，还影响社会公平，可能造成贪污违法现象的发生，因此，国家要建立健全相关的法律法规，在对房地产行业的宏观调控的基础之上，加强对于地方政府权力的约束，防止其超越自身的权力范围，对房地产行业进行过度干预，造成房地产行业的“畸形”发展，使宏观调控政策失去效果，同时也会扰乱市场秩序，造成房地产行业的市场混乱，不利于房地产行业的可持续发展。
结论：
综上所述，对于以上我国房地产行业存在的相关问题和现有的房地产行业相关管理政策的不足之处，政府要进行积极的宏观调控，一定要建立健全房地产行业的宏观调控政策，制定长期有效的管理办法，调整房地产行业在可控范围。房地产行业是一个正在快速发展的产业，只有对房地产行业的发展方向和整体概况有着很深的研究，才能制定出适合房地产行业发展的宏观调控政策，保证房地产行业的健康发展，加快我国社会主义和谐社会的建设速度。
参考文献：
宏观调控方式范文3
关键字：房地产业 税费性收益 建设规划
Abstract: This paper take a brief research into in the present circumstances, the macro should be how the real estate market regulation.
Key words: real estate; taxes income; construction plan
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
前言：
房地产业对我国经济的持续增长拉动较大，同时房地产的快速发展也造成了一定量的泡沫经济，给我国经济持续健康的发展带来了潜在的危险。房价过高、部分居民无力购房已成为我国现阶段日显严重的生活矛盾，在宏观上如何对房地产进行调控已成燃眉之急，本文简要探研在目前情况下，我国宏观上应如何对房地产市场进行调控。
对地方财政收入重新分配
国家应对土地转让收益及房地产开发的税费性收益产生的财政收入进行重新分配，暨对经营土地收益及房地产开发税费产生的财政收入所占地方全部财政收入的比率应加以限制，该类收益超过限定比率后的财政收入全部上缴中央。这项措施是从杜绝地方政府推动房价上涨的原因着手。
在我国，“房地产是国民经济的支柱产业”被地方政府推至极致并演变成畸形的增长模式。为了GDP的快速增长，为了政绩，地方政府过于依赖土地收益，有意识或无意识造成房地产价格的上涨。土地有偿使用特别是土地使用权有偿出让，使土地成为地方政府的“摇钱树”。在现行体制下，由土地产生的资产性收益和大部分税费主要归地方所有，造成地方政府高度依赖土地收益。经营土地成为投资增长和财政收入增加的重要法宝。据“证券时报网”2012年6月26日所发表的《各国房地产收入占财政收入比重PK》资料显示，我国房地产收入占财政收入的比重已经由2000年占比10%上涨到2010占比接近80%，十年的时间涨浮如此之快，房地产真正担负了拉动经济增长的功能。
在我国现行体制下，由土地产生的资产性收益和大部分税费基本上归地方所有，加之我国实行财政“分灶吃饭”的政策，各地政府在财政收入不足的情况下，只有利用土地出让筹集地方建设资金，土地收益在一些地区已成为典型的财政收入。可以说十年前，房地产税费收益与财政收入的占比过低，十年后占比又过高，国家应给地方政府确立合理的占比，这对地方经济发展及我国整体经济的健康发展都至关重要。同时为了促进地方经济的稳定发展，中央在财政补贴中应加大对地方政府在科技、电子、服务等新兴第三产业的补贴额。鼓励地方政府发展相关产业，鼓励地方政府对可持续发展产业的投资，减少“短平快”项目的立项和投资，从长远发展环保、利民产业。
开征房产税及消费税
对非刚性需求的房屋开征房产税及消费税是调控房地产市场价格的重要措施之一，对开发单位五年以上未售存量房开征房产税，对居民第二套及以上住房开征房产税，对非普通性住宅开征房产税及消费税，这些税费的开征主要是针对目前房地产市场投资炒房现象所制定的调控措施。
我国的房地产不只是单纯的消费品，还兼有投资品的性质。由于房屋能够带来收益(包含房租收益和房屋价格上涨带来的差价收益)，因此投资者可以在房屋和储蓄、股票等金融资产之间选择，进行资产组合。我国储蓄利率非常低，我国经济的发展又使得民间积累了相当的资本，为了获得更高的收益，大批资金开始涌入房地产业。同时，受人民币升值预期的影响及房地产业的高利润率的吸引，许多国外资本也通过各种渠道进入我国房地产市场，进行投资或炒房，使真正有购房需求的消费者承受了投资者所赚取的高额利润。促使投资者为了自身的利润，人为的推动了市场房价的上涨，而并非真正意义上的物有所值。这也是许多人把房价上涨归因于投资炒作的原因，所以2010年至2012年上半年以来，我国一直加大力度调控房价。然而如果投资房地产获得不了高额收益，投资炒作是无法进行的。只有对非刚性需求的消费进行调控，使投资炒房的利润降低，增加非刚性需求的房地产持有期间费用，才能避免投资炒房，使房屋价格合理回归，同时也能保证真正的刚性需求得到解决。
建设规划时做好安居房问题
鼓励合理消费，保证正常的房屋供需平衡，做好安居保障房的建设工作，并真正达到安居作用，使真正有购房需求的家庭能够买得到房、买得起房，这是从建设规划设计时进行调控的措施。
“现在迫切需要住房的，除了城市低收入住房困难家庭等外，还有每年1000多万新加入就业大军的年轻人和数量更大的城市农民工。”全国政协委员李庆云在2010年就曾经指出，“现在年轻人买房靠夫妻、双方父母，三个家庭供一套房，以此来维持高房价。房地产变身为收入再分配的工具，进一步加剧了社会贫富差距。”真正需要购房者往往买不到经济适用房或安居房，这是中国特有的一个现象。
地方政府在规划设计时，必须考虑到每个楼盘项目的开发都有一定比例的经济适用房和安居房，而非择地集中建设经济适用房或安居房。目前经济适用房建造量较低，经济适用房的分配管理混乱，经济适用房与普通商品房价格差距不大，同时存在向高层次看齐的倾向，住房分配缺乏管理，且出现高收入阶层购买多套经济适用房的现象，导致社会上有相当部分中低收入者既买不起普通商品房又买不到经济适用房，且还享受不到安居房、廉租房，住房保障制度严重缺位。同时豪华型及享受型房屋开发量不断增加，该类型房屋的开发即提高了房屋开发成本也推动了房价的上涨。
我们不反对住房高消费，必竟改善住房条件，提高住房质量是我们一直提倡的，但我们更要保证需者有其房，尤其是针对拆迁建房类型的开发，异地安置、拆房补偿都不是最合理的解决方案，只有回迁安置才是最科学的方案，即可以保证动迁户有房住，也能避免钉子户漫天要价。很多动迁户原房屋面积较小，又没能力支付高额的回迁差价款，所以不愿意动迁，对于此部分动迁户异地安置、拆迁补偿都不是最合理的角决方案，应建造一定量小面积的回迁安置房加以解决，减少拆房补偿即有利于安居，又有助于稳定房价。回迁安置同时也有助于解决动迁户的漫天要价，等面积回迁及互惠的动迁方案才能减少动迁成本，这是解决动迁难的可行性方案。地方政府在建设规划时应多听取各方意见，同时制定切实可靠的动迁方案有助于降低土地成本、保障房地产市场的健康发展、保证社会经济稳定发展。
推行廉租房制度，解除民生的户籍限制
“上学难、看病难、就业难、安居难”一直是关系我国民生的“四大难题”，这四大难题又以“安居难”为根本，解决了安居难，其他问题相应简单了。解决民生的四大难题，不仅是个人问题，更是社会问题，而廉租房的推行将起着积极重要的作用。我国现在多数地区还存在以户籍所在地人为对民生问题加以限制，然而没有房就解决不了户籍，解决不了户籍，就不能正常的接受教育、医疗、就业、养老等相关问题，可以说户籍限制在某种程度上推动了房价的上涨。
近年来国家已经推行了一系列改善措施，但却因为各地方落实情况不一，而没有真正的得以解决。
政府应大力推行廉租房措施，毕业生、外来务工人员很难承受高额的房价，国家对廉租房的建设投入应增加，把有限的廉租房合理分配出去，继续推行租房优惠的政策，让毕业生及外来务工人员不在为其基本生活而四处奔波，同时解除户籍限制，对社会经济发展及调控房地产价格的正常发展也都至关重要。
结束语
通过以上措施的宏观调控，会使房地产业对经济拉动的作用发挥到正常、合理的状态，给房地产业创造一个良好的发展空间；地方政府应加大发展第三产业，增加第三产业产生的税费收益，从长远解决地方经济发展的瓶颈问题才是根本办法。只有这样，才能保证我国经济的持续增长，才能使房地产业健康发展，使房价真正合理回归，实现人们的安居乐业。
参考资料
1、《各国房地产收入占财政收入比重PK》，证券时报网，2012-06-26；
2、曹祥军.刚性需求下的房地产营销策略再思考[J].现代经济,2009,（9）；
宏观调控方式范文4
在各项调控政策的作用下，2012年3月份，国房景气指数为96.92，比上个月回落0.97点，跌至连续33个月的新低。目前，房地产市场整体处于低迷状态。
土地市场现状。一季度全国300个城市共成交住宅用地1534宗，环比减少41%，同比减少46%，成交面积6921万平方米，环比减少43%，同比减少51%。楼面均价为1388元/平方米，同比下降11%，降幅比去年四季度扩大3个百分点。
住房市场现状。3月70个大中城市新建商品住宅销售价格同比下降的城市增至38个，新建住宅销售价格同比下降0.7%；一季度商品房销售面积15239万平方米，同比下降13.6%，降幅比1-2月份缩小0.4个百分点。
房地产企业现状。由于商品房市场交易低迷，现金流问题导致一些开发商破产。今年以来，北京、武汉以及四川等地，已有上千家房企从楼市“消失”。其中，北京473家，武汉200家，四川省423家。而锦绣天地房地产开发有限公司、瑞达实业投资有限公司、顺德广德业房地产公司等直接向政府申请破产保护。
二、住房市场发展趋势的基本判断
基本判断一：严控住房投资性需求，支持自住型住房需求，是今年楼市调控的主方向。
国家实施宏观调控政策以来，已经取得了一定的效果，但难掩调控政策“一刀切”的弊端，因而地方政府依据各地实际对调控政策进行了适度调整，若不考虑首套房贷利率方面的微调，约有18个城市从不同角度对政策进行了微调；其中，广东佛山、成都、上海等松绑限购和安徽芜湖对购房者减税的政策很快被中央勒令叫停；但马鞍山对自住性住房需求的补贴，常州、南京、吉林等城市放宽公积金使用政策、上调贷款额度等，中央政府则未有表态。
由此可见，严厉调控住房市场投资性需求，支持自住需求成为我国住房市场调控的主方向，这种调控的主方向在未来一年中将不会变动。
基本判断二：限购政策会走向普通商品住房市场的限购，而放开非普通商品住房市场。
不难发现，限购政策的目标是在保障普通居民住房消费需求的前提下抑制投机投资性需求，即限价政策充分注重住房的消费属性。住房消费属性（即不管是租还是购，一户家庭应有一套住房居住）优先得到满足，是限购政策立论的现实基础。因此，以一户一套住房作为我国住房体系的基本政策取向，其内在的逻辑推演则是，普通住房市场限购可能是未来住房市场的一种核心价值取向。需要注意的是，此处普通商品住房是90平方米以下的住房。在强调住房消费优先性的同时，并不排斥住房资源的投资属性。因此，一户一套住房消费应局限于居民基本住房的需求，这是居民基本居住权以及土地公有制内在决定的，也是我国土地资源极其有限所决定的，这就需要对普通商品住房市场进行长期限购。
而对非普通商品住房，则应发挥其消费属性与投资属性的双重功能，由居民自行选择；显然，发挥住房的投资属性也是解决当前居民资金流动性过剩而无投资渠道的现实需要。当然，放开高档住房市场，取消限购政策，并不等于不调控高档住房市场。吸取国外房地产泡沫崩溃所产生各种问题的教训，需要政府通过税收、金融手段进行调控，防止住房市场出现系统性金融风险。
基本判断三：限贷政策会细化为首套住房与非首套住房家庭、在普通商品住房与非普通商品住房的差别化信贷政策。
我国住房体系的价值取向可表述为：“低端有保障、中端有支持，高端有调控”。而“一户一套住房”政策就是对中端收入人群的支持政策，保障住房资源尽可能地配置到需要居住的家庭，即“限购”政策就是一种支持政策，显然是“一户一套住房”政策的细化政策；当然，“一户一套住房”需要更多与之相配套的细化政策。
因此，在信贷政策方面，需要通过差别化的信贷政策支持中端人群，调控高端人群，可具体体现为：对购买首套住房的家庭，且购买普通商品住房的人群，在信贷中，从首付成数、信贷利率等各个方面给予优惠政策，支持其购买自住住房的行为；对购买首套住房，且购买非普通商品住房的家庭，也应从首付成数、信贷利率等各个方面给予优惠政策，但应与购买普通商品住房的人群区分开来；对已拥有自住住房的人群，应限制其购买普通商品住房，也应限制其贷款购买普通商品住房，若购买非普通商品住房，则可从首付、利率调节其投资行为，促进非普通商品住房市场健康平稳发展。
当然，实际运作中，政府在可区分的情况下，可对改善性需求人群给予适度的优惠措施，但应与购买首套商品住房的家庭区分开来。
基本判断四：住房价格回调后，会走向平稳上升的通道，但房企的超额利润可能会结束。
房价回调是政府的决心，否则政府的公信力将受到民众质疑。另一方面，投机投资性需求的炒作下，房价也确实太高了，已偏离其真实价值，与居民支付能力相去甚远。因此，在“限购”、“限贷”政策的作用，投机投资性需求已被挤出，房价必然回调，与居民真实支付能力相协调，实现其真实价值的回归。
然而，房价在长期来看必会走向平稳上升的通道。一方面，这是居民收入增长的必然结果，也是各地城市公共设施建设物化到周边房价中的结果，是其真实价值的上涨。另一方面，我国依然面临住房总体性短缺问题。根据国外经验，整体住房市场套户比在1.1～1.2之间，市场房价将处于稳定状态。而有住建部官员透露，目前套户比约为0.8，而中国社科院倪鹏飞教授测算的数据显示，2010—2020年，我国需新增住房面积约108亿平方米，以一套住房90平方米计算，约需1.2亿套房；而2020—2030年，需新增住房面积约119亿平方米，约需1.32亿套，到2030年，套户比估计达到1.2。因此，有强劲需求的支持，房价会依然处于上升通道。再者，政府真正以“一户一套住房”为住房市场的基本政策取向，在以普通住房为主体的住房市场，房价必然与居民住房支付能力相协调，实现房价的平稳增长。
在上述判断基本正确的前提下，我国房地产开发企业整体上的高额垄断利润可能将会结束。
宏观调控方式范文5
[关键词]房地产；保障住房；社会稳定
[中图分类号]F293.33 [文献标识码]A [文章编号]1006－5024(2012)02－0140－03
一、房地产调控政策初见成效
(一)创新住房制度。明确住房保障与住房市场两种制度体系的关系。我国住房制度改革以来，住房市场化得到了蓬勃的发展，房地产市场制度体系不断完善，目前已形成了以《城市房地产管理法》为龙头，包括房地产开发、经营、管理在内的一整套比较完整的制度体系。与此相比，在其他一些国家与住房市场制度并行的住房保障制度(或公共住房制度)则建设得比较滞后，至今未形成一整套系统、完善的法律、法规及与此相适应的制度体系。
近年来，随着国务院2007年24号文件的出台和《住房保障法》的起草，中央和各地都在积极地探索我国住房保障制度体系，住房保障工作取得了长足的进步。目前，由政府主导的针对中低收入人群的保障性住房和市场主导的商品住房“二元住房制度体系”已初步形成。但是，两种制度体系之间的关系，尤其是保障性住房制度的目标、内涵、范围、手段等均有待于通过法律法规的建立予以明确。针对这些问题，在制定《住房保障法》及相关的法律法规中，应对今后我国的住房制度的框架、内涵等主要问题予以明确。
1.明确住房保障制度与住房市场制度的边界。住房保障制度立足于通过公共政策的扶持，解决住房困难家庭的住房问题，而住房市场制度则立足于规范房地产市场经济秩序，保障房地产市场各利益主体的权利。两种住房制度在解决居民住房问题的主要边界是居民住房支付能力。
目前，由于各地衡量居民住房支付能力的标准不明确，实践中就难以确定哪些范围的居民需要注入住房保障。在《住房保障法》立法研究中，笔者一直认为应当借鉴国际通行惯例，按家庭收入的一定比例作为住房支付能力的标准，但由于各界对此观点不一，此见解难以得到一致接受。此外，即使以收人作为标准，由于很多地方家庭实际收入水平难以查验清楚，一些不具备住房保障的人员通过转移资产、弄虚作假获得保障性住房，并利用制度的不完善投机炒作获取收益，钻了制度的空子并产生新的社会不公。
笔者认为，当前有必要加快城市居民收入信用档案的建立，并加快对住房等资产的普查，坚持以家庭收入的一定比例作为住房支付能力的标准确定住房保障对象，并以此有效地分割住房市场需求与住房保障需求，为住房保障制度的公平、公正实施提供有效支持。
2.明确住房保障制度的机制。解决中低收入人群住房问题，是一个国家或城市住房发展的最基本目标。目前，我国城市户籍低收入人群的住房保障制度已基本明确，但随着现代化、城市化的加快，国内诸多大城市均在不同程度上产生了棚户区家庭、非户籍家庭、新进人才、农民工、孤寡老人等多类群体的住房困难。同时，由于这些社会群体收入水平不同，住房困难程度不同，在进行住房保障时，其方式和机制等均难以按照已有的廉租房、经济适用房等制度运行，需要通过制定和完善公共租赁房、社会安居房等新的住房保障制度解决其住房困难。
(二)完善住房政策，促进住房制度创新。住房制度创新是从调整住房供应政策、完善公共住房政策、稳定房地产调控政策等几个方面分别推进创新工作。
1.调整住房供应政策是住房制度创新的龙头。建议各地结合本地实际，从“十二五”开始，立足于长远建立商品住房与公共住房合理的供应比例(如中国香港是53％：47％)，在未来30年内形成商品住房和公共住房基本平衡的供应格局，使不同收入水平的家庭基本实现“住有所居”、“安居乐业”的局面。同时，为促进住房供应结构的调整，还应保持商品住房和公共住房各自合理的户型面积等建设标准。总体原则是：公共住房户型建筑面积不宜超过60平方米，且建设标准以满足基本居住需求为宜，不宜奢侈化。
2.完善公共住房政策是未来住房制度创新的重点。当前，完善公共住房政策的任务较为繁重，为此应抓住重点，首先是完善针对本地中低收入户籍家庭的住房保障政策，明确住房保障对象的准入标准，完善廉租房、经济适用房管理制度，提高供应效率；其次，加快推进棚户区改造、人才安居房或外来工住房等保障性安居工程建设，促进公共租赁房为主体的其他安居型公共住房建设，扩大城市住房保障的范围；其三，建议各地借鉴香港等地经验，尽快形成全封闭的公共住房管理体系，建议今后新建经济适用房、限价房及其他出售性的各类安居房，一律停止再度流入市场，公共住房只能在中低收入家庭或其他纳入住房保障的对象中流转，以避免利用公共住房投机，并尽快聚集公共住房存量，形成对市场房价的抑制力量；此外，完善针对不同保障群体或政府扶持群体的租售轮候制度，这也是当前各地公共住房制度建设的重点工作，需要抓紧落实。
3.稳定房地产调控政策是住房制度创新的重要补充。建议今后的房地产调控应主要立足于以下几方面：首先，在明确政府干预市场的边界、手段、工具的基础上，保持宏观调控政策的稳定性、连续性和协调性。如各地城市规划与土地供应政策，要在深入研究各类住房总需求的基础上，从稳定、连续地引导市场预期出发，合理确定住房供应总量和结构，保持市场长期供求关系的平衡；财政、税收、金融政策，要长期贯彻国家差别性金融、财税政策，抑制不合理住房需求，并鼓励首次置业及合理的改善型需求。其次，要立足于建立统一和完善的市场监管制度，规范市场准入和退出，规范行业经营行为。目前，各地在房地产市场监管方面的政策和制度仍有一定差异，如有的地区严格管理，不到封顶不得预售，有的地方开挖了基坑就可预售，这样分期销售、分期涨价的炒作现象就时有发生。因此，建议国家进一步完善房地产市场监管的法律和政策，进一步规范房地产行业开发和经营行为，规范市场秩序。其三，不断提高房地产调控和房地产管理制度的可执行性。如第二套房、改善型需求、捂盘惜售等基本概念的边界和内容要明确，以便于政策的执行和提高管理效率。
二、加快住房结构调整减免税收
(一)适度调整房地产调控政策的有关建议。保持房地产市场长期健康、持续、稳定的发展，不断提高和改善人民群众的居住水平和居住条件，是一件利国利民、功在千秋的大事。而促进房地产市场稳定发展、避免房价大起大落的关键，一是应解决好市场供求关系问题，保证市场供应适应市场需求；二是要长期警惕并采取措施抑制过度的投资、投机需求，保证房地产市场的“常态化”运行。鉴于此，现时应对房地产市场调控政策作适当的调整。
一是建议国家有关部门对现行相关金融政策作一些调整。特别是结合近期国内经济形势的变化，适度放松从紧的货币政策，鼓励生产、投资及消费，以刺激内需、鼓励国内投资和企业生产，应对经济形势预期下滑带来的不利影响。在房地产方面，对首次购房者和90平方米以下购房者予以扶持，以激发潜在市场需求，应给予进一步优惠的贷款政策；对房地产开发贷款的控制，建议央行宏观控制、分类指导，并给予各地、各商业银行一定自，因地制宜控制贷款规模。
二是建议适当减免房地产交易环节的营业税、契税、增值税等流转环节税收，以降低交易门槛，鼓励和促进房地产交易，促进市场活跃。
三是建议各地政府重视土地供应效率问题。随着市场的回暖及未来需求的逐步增长，政府应重视土地供应效率问题。一是在有限的土地上，尽量多提供住房单元，具体可采取提高住房容积率、减小户型等措施；二是对存量土地的挖掘应进一步加强，尤其是要结合城市的更新改造和规划调整，通过旧工业区改住宅区、老住宅区改造等方式增加市场供应；三是加快城市新区建设，鼓励需求转移，解决老城区市场供应潜力不足的问题。
(二)关于房价的合理性和住房问题的合理解决――政府应该让不同收入水平的阶层都有自己的住房。“无论市场房还是福利房，让百姓有房住是政府的责任!”从住房经济学来看，即使是住房市场，也是需要政府干预的。福利这个就不用讲了，本身就是政府直接的投入来保证低收入者有住房。市场这个方面，只要市场在分配机制上出现失灵，比如市场供应的住房都是高价房、高档房，使得广大普通居民买不起，政府也要出手干预，最终使不同的收入群体能够住得上自己的住房。
由于大多数的收入群体是中等及中等偏下的收入群体，那么这些国家在制定住房政策时，也采取措施使房价要适应消费者的收入水平。(1)降低开发成本。就是不能把成本价格拉的太大，偏离普通居民的收入水平。比如说像违规的开发贷款，你没有实力就不要进入这个市场；而对于中低收入水平的购房人，也可以推出限价房或者是经济适用房，使得房价成本不至于过高。(2)制定住房干预政策。不能把所有的房屋都建成高档房屋，如果哪个地区的房价超高难以适应普通居民收入水平，就必须采取住房干预政策，避免住房的高档化，甚至采取限价避免价格的超高。这样，对市场和成本都可以进行干预。
三、加快国家“基本住房制度”的建立
保持房地产市场调控政策的稳定性，以保证市场长久的稳定发展。在此，应着重避免政策的短期行为。比如市场高速上涨，我们马上采取一个什么措施把房价压住，或者房价下跌了马上就采取什么扶持政策把它升上去，这样不稳定的政策对经济运行危害非常大，对老百姓、对民生问题的解决也都有不利影响。我们需要建立长期的住房制度，同时在方法和手段上要维持市场的长期稳定发展和常态化发展。
首先，在住房制度方面，目前需要尽快明晰对高、中、低三类不同收入水平居民家庭的基本住房政策和解决措施，并尽快通过制定“住宅法”及其他相关法律规定，将其固定下来，成为解决居民住房问题的“基本住房制度”以长期实施。如对中等收入阶层的住房问题，考虑到目前面向低收入家庭的住房保障制度已初步建立，国家应加快建立面向广大中等收入家庭和城镇普通居民家庭的“政策扶持性住房制度”。通过完善经济适用房、限价房或其他特定普通商品住房的建设与管理制度，辅之以金融、财税等补贴或扶持政策，促进居者有其屋，满足其基本的居住需求。
其次，在“基本住房制度”建立的基础上，市场干预政策应尽量采取市场经济运行中通用的经济干预手段，比如说利用货币杠杆、税收手段来调节市场，而不应过多地用其他手段干预。比如，近几年部分地方在房价上涨时，采取的行政直接干预相关开发项目的价格或限制购买群体，不仅不利于市场常态化运行，伤害企业依法正常经营，也容易造成社会群体之间的矛盾；再如在房价下跌时，市场本身会自发向理性调整，此时不宜采取如财政直接补贴购房或购房入户等短期性地方政策，以免社会形成对政府公平性的置疑。总之，应采取通用的工具作为我们调控房地产市场的手段。
四、进一步深化和改善宏观调控政策。着力促进房地产市场的民生性发展方向
宏观调控方式范文6
摘要：在新的宏观经济政策影响下，一线城市的楼市价格纷纷回落，市场观望气氛浓厚，房地产市场将逐步转向理性消费。具体到咸阳房地产市场的发展，尤其是商品住宅市场在面临挑战的同时，也会有新的机会。营销策略作为房地产开发过程中的重要环节，是实现房地产开发策略调整的关键一环，也是在日益激烈的市场竞争中提高质量和企业在房地产开发过程中的决策水平的关键因素。
关键词：宏观经济政策；房地产营销应对策略
一、国家宏观经济对房地产行业的影响
（一）国家宏观经济政策与政策分析
近年来，国家对于房地产市场宏观调控力度越来越大，仅2010年央行连续八次上调法定存款准备金率，连续三次加息。既2010年出台的国十一条之后，2011年国务院再度推出八条房地产市场调控措施，称新国八条，包括二套房贷首付提至最少六成一系列从严制定和执行的住房限购政策。随后，商业银行暂停家庭购买第三次房产及以上住房贷款，同年，房产税在重庆和上海进行试点，限购令和限贷政策也在各地住宅价格之前涨幅较大的城市也纷纷出台。
（二）国家宏观经济对房地产市场影响
在政府出台直接针对楼市投资者的严厉政策以及银行利率频创新高的情况下，导致开发商资金疲软、客户观望情绪浓郁，市场低迷的形势下，各地楼市成交量下滑，一线城市的楼市价格也纷纷回落。北京，上海和其他城市，由于大的投资比例，同时由于信用额度，影响购买，提高利率等政策，极大的影响；大部分的第二和第三线城市房地产市场为主的刚性需求，反而成为了一线城市购房资金转移的目标，因此市场影响较小。高端住宅房地产市场面临着前所未有的冲击，中档房市场由于刚性需求为主，所以影响相对较小；而作为一个结果，改善性需求受到一定抑制。但政策调控效果尤其是价格最终取决于地方政府的执行能力和适应市场需求的影响政策的能力。
（三）对房地产企业影响
在政策调控中，布局于二三线城市的房地产开发企业受到得影响相对较小，以及高速周转具有更灵活的定价，推动企业战略，在调整期的市场可以更有效地抓住市场需求，快速回笼资金，面对市场表现出更多的抗。因此，房地产企业将更多的取决于资金回笼速度之间的竞争，信息冗余度，具有雄厚的资金实力和强大的融资能力的企业有望借机发力，在市场竞争中，兼并，收购和项目为整个行业重新洗牌模式。中小企业的发展都集中在城市的三或四线也有望从调控效益，有稳定的现金流来实现规模的快速扩张。
与此同时同时，各地的土地市场也陷入深度低迷，广州、南京、上海等城市流标率大幅攀升。数据显示2011年末重点城市的居住用地累计成交量同比大幅减少28%。
二、咸阳市宏观经济对其房地产行业的影响
咸阳市房地产市场呈现出三个明显的特征：一是投机买房的在市场中比较而少刚需比较大；二是开发房地产相对成本较低；三是房地产泡沫较小；适逢“关中天水经济区”大规划和“西咸一体沣渭新区规划”两大利好政策。因此，国家近期出台的一系列的政策措施，在某种程度上无疑对咸阳的房地产业产生了重大影响，但从房产成交量和价格情况分析，2011年，咸阳房地产市场虽然成交量有所下滑，但总体上仍然呈现出平稳增长健康发展态势，主要基于以下几方面原因：1、三线城市的咸阳以刚性需求为主，房价基本合理，泡沫成分不大，且在当前时期内具有较大的发展空间，因此房价下降可能性不大；2、调控政策并没有使房价下跌，只是促使房价平稳增涨。西安受限购等政策的影响，让不少投资者转向西咸市场，促使区域价格出现持续稳定上升态势。
三、房地产商营销策略实施的对策与建议
（一）营销战略的概念营销
从市场营销学的角度来讲，概念营销是一种基于市场细分在特定的产品及品牌定位基础上实行的营销手段。它让企业在复杂的市场竞争中有效的区别其他竞争对手，独树一帜；同时更好的满足消费者的需求。在高度同质性的市场条件下概念营销不啻于是一种颇为有效的营销手段。
例如：以居住的空间环境为核心，强调空间环境的自然，环保及生态等特点。随着人们生活水平提高及消费观念的转变，有经济基础的消费者必然要求提高居住环境，改善生存空间。开发商则以此为利益核心，从而满足消费者的房地产需求；以适应社会发展的生存空间形态转变为核心，强调空间形态的便利性，科学性及现代性等特点。当前由于科学技术及社会经济的快速发展，人类的生活环境及居住的空间形态发生了巨大的变化。在这个转型过程中，不少开发商开发了适应转型需要的居住空间形态，并以其巨大的优越性来融合成特定的概念；以新材料新技术为核心，强调生活形态的高科技性，前瞻性等特点。人们无论是居住还是工作都希望将通勤成本降到最低。因此，一些占据了优越区位的开发商以此为诉求来吸引消费者等等。
（二）营销战略的阶段划分
营销战略一般分为四个阶段，即第一阶段：广告宣传导入期。第二阶段：广告宣传进入猛攻期。第三阶段：广告进入巩固期。第四阶段：广告进入消退期。
因为房地产和其它商品相比，建设时间非常长。小型项目从开始到完成至少八个月，大型项目都需要更长时间，加上需要开始前手续，以便项目施工期间一般两年多。和房地产也是一个已经使用和昂贵的大宗商品投资，人们会在市场上调查、比较研究，在购买之前，最后达成购买协议，所以选购很长一段时间。个人财产的形成在当今市场上，购买行为并不容易达到，所以房地产广告的作用比以往任何时候都更重要。一般商品广告目标程序的基础上，从产品的信息似乎最后的购买，主要是通过模糊的印象留给形成一个特定的概念，影响和信任购买几个阶段。为特定的商品，开发、销售阶段区别不同，为了采取更有针对性的广告策略将在支持项目销售中起着重要作用。（作者单位：陕西工业职业技术学院）
参考文献：
