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宏观调控方式范文1
摘 要：自2010年4月17日了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，也就是所说的“新国十条”，对于遏制房价过快上涨问题从明确各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责、坚决抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加强市场监管等五方面提出了要求后，直到现在政府一直在控制房价的过快增长，但是效果并不是特别明显，由此又引发了社会对政府职能对于房地产市场宏观调控的思考。
关键词：政府职能；房地产市场；宏观调控
纵观我国房地产市场，从1984年开始发展房地产业至今，经历了起步、积压和房价快速增长三个大的阶段，尤其近几年房价的增长速度更是与人民的收入增长不相符。
一、房价过高增长过快的原因
在人们的生活水平不断提高的进程中房地产市场随之迅速发展，与此同时商品房价格也在随之迅速增长，对我国房地产市场和整个国民经济的健康发展形成了严峻的挑战，从而受到社会的普遍关注。那么房价短时间内过快增长房价过高的原因究竟是什么呢？
（一）房地产市场利益链条太长
房屋是房地产市场中的最终产品，我们知道价格是商品价值的货币表现。在实际中一种商品的定价是由其内在成本加上合理的利润呢来确定的。在房地产开发的过程中，房价的确定也要遵循这一原则，但是在整个房地产开发过程中由于利益链条太长以至于使房地产开发的成本提高，最终使房价增高。
首先是建设用地，在我国现行的土地制度下，要取得土地的开发建设权利要从政府手中买得土地的开发利用权，由此政府成了这一利益链条中的第一个利益主体；其次，在开发过程中需要建筑工人，那么可能将工程发包出去，在这个过程中一层层的“包工头”又成为一个利益主体；再次，楼房在建设过程中需要各种材料，如沙、石、水泥、钢材、水电暖配套材料等等，有的还会涉及到各种各样的内饰装修材料，那么这些材料的生产商、销售商等有成为链条中的一些利益主体；最后，开发商在销售过程中自己成为链条中的最后一个利益主体。如此一来，房价在如此多的利益主体利益的趋使之下，使房价节节攀升。
（二）商品房供求关系决定
房屋价格也是由供求关系决定的，从需求角度看，改革开放以来，我国经济快速增长，人均收入不断提高，城市化程度不断提高，城市人口不断聚集，导致对城市住房需求增加。再看供应竞争的情况。本来嘛，房价上升，激励上升，供应增加，包括土地在内的生产要素供应增加，此乃市场经济应有之义。可这是自由竞争机制下供应行为的逻辑，我国现行的土地流转制度与完全的自由竞争机制还有一定的差距。目前，我国现行土地制度规定，农业用地要转化为工商业用地，中间必须收归国有，再由国家将土地批租出去（就是把土地的使用权拍卖出去），才能完成农业用地到工商业用地的转化。但是目前一方面土地转让价格不合理，使得农业用地不能顺利转化为工商业用地，导致商业用地供应不足。另一方面从政府拍卖工商业用地的角度看。在土地拍卖过程中，房地产开发商拍到的土地价格较高，拍买到的土地数量自然就下降了，这个环节又导致了住房用地供应不足。土地供应不足导致了商品房供应不足。
（三）投资性购房和投机性购房大量出现
在供求关系本来就已经失衡的情况下，又出现了大量的投资性和投机性购房。由于政策影响，房地产市场攀升，一些人借机囤积房源、转手获利的一种特殊的团队投资性购房行为，炒高了房价。还有以房养房的投机购房行为。经济学家羊慧明在“投机性购房比例过高，楼市调控应转向局部‘退热’”一文中指出一线城市的房价暴涨主要是由投资、投机性需求炒上去的。京、沪、杭、深、广等热点城市投资、投机性购房比例占30%-40%左右，早已大大超过投资性购房比例应控制在15%以内的警戒线，内地房地产市场的主要问题是投资、投机性需求过热。
二、政府职能对于房地产市场的作用
在市场经济体制下，政府平时不该干预市场经济的自由发展由市场自己调节，可当市场失灵时无法调节社会产品总供给和社会总需求失衡问题时，那就该由政府的经济政策解决这一问题了。我国房地产市场出现的问题可能需要调动国家的宏观调控职能来解决了。稳定物价是我国宏观经济调控的四大目标之一。所以国家对于房地产市场的宏观调控应当从价格调控方面入手。
（一）充分落实限购政策的实施
虽然限购作为一项政策，在调控城市房价过快增长上是一剂立竿见影的良药，并且实施限购政策也并不是一个长久之计。但是在一定意义上对于炒房和投机性购房者以不小的限制，对于短期内遏制城市房价过快增长起到一定的积极作用，所以要暂时全力贯彻落实。
当然限购的目的是平衡已有商品房与需求的关系，可是限购虽有立竿见影之功，但没有根治之能，也只是治标不治本。要从根本解决还是要从根源入手。一方面，在需求上要是经济趋缓，城市化与工业化进程减慢，使房地产需求下降；另一方面，在供应上，完善现行土地流转制度，降低土地流转费用，用以增加土地与房地产供应，稳定下降住房价格。但是经济趋缓，城市化与工业化进程减慢，使房地产需求下降是不可能的也是与改革开放发展经济目的相左的，所以我们应注重第二个方面的改革。
（二）加强经济适用房、廉租房的建设与落实
近年来的报道保障房建设成绩不容乐观，部分城市开工率很低。经济适用房和廉租房等保障房对城市居民来说是相当重要的。在农村，农民可以根据需要和条件申请宅基地建造住宅来满足自己的住房需求，可是在城市，城镇非农业户口居民既无申请国有土地建筑住宅的权利，又无申请农民集体土地建筑住宅的权利，所以政府建设经济适用房和廉租房一方面是便民利民工程，另一方面也是在宏观上通过“计划”的方式对房地产市场的调控。
（三）利用货币政策对房地产市场调控
中国人民银行作为中华人民共和国的中央银行，在国务院领导下，制定和执行货币政策，防范和化解金融风险，维护金融稳定。货币政策其中就包括信贷政策，通过对买方贷款的规定限制已有房人对购买房屋的限制来规整房地产市场，调控房价。对于信贷政策的规定可以模仿个税的分级累进制，就是依据买房人已有的房屋数目决定首付金额和贷款利率等。当然这一措施存在一个缺陷就是需要房屋登记机构等其他部门的配合。
（四）税收调控保证总供给与总需求的基本平衡
税收政策是现代政府干预、调控经济的政策工具，并且税收本身具有的强制性、无偿性和固定性，具有其他调控手段所不能替代的作用。一方面，通过税收对国民收入分配进行调控，相应的提高免征额、合理的确定纳税等级以更好实现社会分配公平，增加低收入群体的购买力。另一方面，通过税收调节社会总供给与总需求，对于房屋购买者的征税同样可以模仿个人所得税的超额累进征收，对于多套房的征税高于或远高于多套房的税率；另外对于继受的房屋的征税方式又可以模仿购买多套房征税方式或进行“差额税率”等其他方式。从而保证社会总供给与总需求的基本平衡。（差额税率：指房屋继受人将房屋所有权转移给政府，政府给予继受人低于市场价又高于实际占有房屋并缴税后所得利益，使继受人更大的获取利益，政府将房屋投入市场增加供给量并将售出获得的收益冲抵应收税收。）（作者单位：中国矿业大学（北京）文法学院）
参考文献
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宏观调控方式范文2
关键词：宏观经济调控；房地产市场；健康发展
目前房地产行业发展迅猛，房价也一直处于居高不下并且增长迅速的状态。房地产行业的发展作为衡量国民经济的重要指标，一直备受人们关注，同时也是政府重点关注的对象。房地产行业的健康发展对我国国民经济的发展具有重要影响，但是，现在我国的房地产行业还存在着很多的问题，这些问题值得我们的重视，比如，部分地区近几年来的房价大幅度上涨，房价增长速度过快，而且存在相当一部分炒房现象，极大的影响了我国房地产行业的健康发展，造成我国房源供不应求的假象，促使房价无故上涨，对老百姓的生活产生很大的影响，同时，也在很大程度上影响了国民经济的发展，因此，政府必须出台相关的政策，发展和完善房地产行业的相关管理制度，对房地产行业进行积极的宏观调控，保证房地产行业的健康发展，促进社会的和谐发展。
1、 我国房地产行业的发展现状及特点
1.1 我国房地产发展现状
目前我国的房地产行业正处在蓬勃发展的阶段，发展态势迅猛，发展速度很快，房地产行业的快速发展对于我国经济的发展有着重要的作用，能够促进我国经济的快速发展。但是近几年的房地产行业出现了很多问题，房价过高，并且房价的增长速度过快，出现投资过热的现象，我们知道，只有供求关系达到平衡的状态才会使经济持续稳定发展，但是我国房地产行业的长期供不应求的状态会使经济的发展失衡。这些问题的存在极大的影响了我国普通民众对于住房的正常购买，不利于我国经济的可持续发展，因此急需我国政府健全相关政策进行宏观调控。
1.2房地产业特点
第一、基础性。房地产业是国民经济的基础产业。这可从以下三方面来看，它为国民经济各行各业的发展提供最基本的物质条件――房和地。 它为劳动力提供生存和发展最必须的条件――住宅和各项配套服务设施。 它为经济发展和城市建设提供大量的财政支持――税、利上缴与实物地租。第二、先导性。房地产产业的产业链条很长、环节很多、它的发展会带动一大批相关产业的发展。第三、超前性。房地产业要为国民经济各个行业提供基本物质条件。因此，必然要为满足各行各业的发展对房地产的需求而超前发展。第四、协调性。房地产业的发展必须同国民经济的发展水平相协调。房地产商品的流通量取决于有支付能力的社会需求――有效需求，而支付能力又取决于国民经济发展的总体水平。因此房地产业要根据“有效需求”来确定生产规模，要适当超前，但不能脱离经济发展的总体水平而过于超前。 第五、敏感性。房地产业是经济发展的寒暑表――经济上升房地产业兴旺
经济下降房地产业衰落。企业家要十分注意分析和把握经济发展的动态和趋势在一个城市投资房地产重要的不在于该城市的地价、房价而在于该城市经济发展的前景。 第六、风险性。房地产业是一项风险产业对于发展商而言风险既有外部因素也有内部因素。外部因素主要是政治、经济形势的变化政策的调整城市规划的变化等等内部因素主要是投资决策失误、经营管理不善等等。缓解和规避风险的主要途径是多元化经营。
2、目前我国房地产行业宏观调控政策的不足
2.1 调控力度不够，不能规范房地产行业的发展
目前我国的宏观调控政策的力度还不能起到规范房地产行业的健康发展的需求，而且，对于违反房地产行业相关规定的不良行为的处理和惩罚力度还不够强，不能使房地产行业朝着正确的方向健康发展。
2.2 宏观调控的目标不明确
我国对于房地产行业的调控目标有两个，既要保证房地产投资的合理增长和房价的合理发展，又要保证居民的住房需求。政府调控房地产行业的政策应该是既要保证经济快速的发展，又要保证老百姓的购房需求，起码保证需要住房的绝大多数人能够买得起房并且能够住的好房，同时，还不能让房价下降过快，保证多数人的利益，个人认为，这两种观点本身的利益冲突就是矛盾的，就是表现出了我国对于房地产行业的宏观调控政策目标的不明确性和立场不坚定的弊端，这就使得宏观调控的收效甚微。
2.3 宏^调控政策往往只做表面功夫
我国的房地产行业还处在初步发展的阶段，还并没有进入发展的成熟阶段，而对于房地产行业的宏观调控政策，往往是中央政府出台政策，而地方政府的政策调控处于雷声大雨点小的状态，只响应不做实事，而且对中央政府出台的政策照抄旧搬，不针对地方的特点进行灵活的变换，造成宏观调控政策经常是流于形式，不能真正改善房地产行业的具体问题。
3、对于我国房地产行业宏观调控政策的改善
房地产行业的宏观政策调控对于约束房地产可持续发展具有重要作用，基于我国当前宏观调控政策不完善的情况，我们要积极进行政策的改革，不断完善房地产行业的宏观调控政策。
3.1 增强房地产行业的公平的原则
我认为房地产行业的宏观调控政策应该以人为本，注重公平公正的原则，应该把保障老百姓的切身利益作为调控的出发点，同时在保证房价稳定公平的基础之上也要保证经济的正常发展，控制经济的增长速度处于一个正常稳定的速度，这样才能基本保证居民的利益又不影响经济的发展需求，这样可以促进公平，并且可以减轻很多购房者的经济压力，促进房地产行业快速可持续发展。
3.2 严格执行对于土地的管理制度
要严格的执行国家对于土地的控制力度，通过提高土地利用率和改善土地结构来控制房地产行业的不断发展，为房地产行业的发展提供保障，同时也要控制对于土地的利用方向，增加居民建设用房的土地数量，减少对于高档用房和别墅用房的土地审批。加强监管力度，依法控制土地的用途，完善土地管理制度。
3.3 建立健全房地产宏观调控的相关法律
政府对于房地产行业的过度管制不利于房地产行业的不断发展和完善，要避免地方政府过度和房地产行业的接触，防止政府和房地产行业的不正当合作，使两者成为利益共同体，这样不仅不利于对房地产行业进行管制，还影响社会公平，可能造成贪污违法现象的发生，因此，国家要建立健全相关的法律法规，在对房地产行业的宏观调控的基础之上，加强对于地方政府权力的约束，防止其超越自身的权力范围，对房地产行业进行过度干预，造成房地产行业的“畸形”发展，使宏观调控政策失去效果，同时也会扰乱市场秩序，造成房地产行业的市场混乱，不利于房地产行业的可持续发展。
结论：
综上所述，对于以上我国房地产行业存在的相关问题和现有的房地产行业相关管理政策的不足之处，政府要进行积极的宏观调控，一定要建立健全房地产行业的宏观调控政策，制定长期有效的管理办法，调整房地产行业在可控范围。房地产行业是一个正在快速发展的产业，只有对房地产行业的发展方向和整体概况有着很深的研究，才能制定出适合房地产行业发展的宏观调控政策，保证房地产行业的健康发展，加快我国社会主义和谐社会的建设速度。
参考文献：
宏观调控方式范文3
关键词：住房价格；住房存量；调整成本；投资行为
中图分类号：F293.3 文献标识码： A 文章编号：1003－3890（2009）02－0005-06
一引言
从世界各国经济的发展来看，房地产业作为基础性、先导性产业，它是国民经济的重要组成部分，起着经济“寒暑表”的作用。房地产业的快速发展对于一个经济体宏观经济的高速增长有着重要的贡献。如日本房地产增加值在20世纪80年代对GDP的贡献率高达31.5％，在1990-2000年泡沫破灭之后仍保持平均年占GDP12.3％的比重。在中国过去的5年，中国房地产开发投资年均增长19.5%，房地产开发投资占固定资产投资的比重由12.7%提高到17.9%，房地产开发投资增长直接或间接拉动国内生产总值增长每年保持在2个百分点左右。不仅如此，房地产业还能带动其他行业的发展。房地产可以促进建筑业，拉动建材、钢铁、金融和服务等相关部门；居民居住环境改善扩大消费品需求；间接带动城市基础设施和相关公共服务业等。据统计，中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，并且从带动系数看，带动效应明显。
房地产业已经成为中国国民经济的支柱产业。但同时由于中国房地产发展不平衡，近年来局部地区和城市的房价增长很快，己经引起人们对房地产市场价格问题的广泛关注。据国家发展改革委员会、国家统计局调查显示，从2001年以来，全国35个大中城市房地产市场价格持续上涨。2001年全国商品房销售价格比2000年上涨1.7％，2002年全国房屋销售价格同比上涨3.7％，2003年全国房屋销售价格同比上涨4.8％，2004年全国房屋销售价格比2003年上涨了9.7%，2005年第一季度，房屋销售价格上涨9.8%。从2004年开始实施的一系列宏观调控政策，对于控制投资规模过快增长发挥了一定作用，但一些房地产热点市场依然存在着房价上涨过快的压力。如长三角一些城市从2003年进入房地产市场快速发展阶段，房价上涨迅速，不论是上涨幅度还是平均房价都达到历史最高水平。
总体上说，自20世纪90年代末住房改革以来，随着公积金政策银行住房抵押贷款及二手房市场等配套措施的完善，中国商品房市场保持了较好的增长态势。国民经济稳定增长使人均收入不断提高，城市大规模发展派生出大量住房需求，建筑技术的升级，住房消费信贷等金融支持，促使房地产的质量升级，需求主体从商业楼宇向住宅转移，从集团购买力向个人转移，这些因素共同作用形成了对房地产市场长期发展的良好预期。房地产作为兼具消费价值和金融投资价值的特殊商品，在良好的长期发展预期作用下，其价格会由于投机炒作而不断地、非理性地攀升，短期内形成泡沫。与此同时，价格持续不断地上升又吸引大量的潜在投资者进入房地产行业，形成过度投资。过度的投资将带来房地产业中大量的沉淀成本和调整成本，进而影响人们对未来的预期，房地产价格出现“超调”，这将使房地产业未来的发展面临巨大的困难。“金融超调理论”早已证明，预期可以引导金融房地产价格大起大落，而价值回归是一个后续的长期过程，甚至伴随着剧烈的崩溃。因此，可以说房地产泡沫不仅造成金融危机，而且影响房地产长期发展。
中国1992年到1993年的上半年经济过热，银行放松银根，致使1993年信贷失控，一部分贷款集中于海口与北海炒作房地产，中央政府被迫收紧银根和大幅度提高银行利率，结果使全国房地产业长期低迷，许多涉足房地产业的企业倒闭破产。紧接着1997年受亚洲金融危机影响，国家出台一系列刺激经济的宏观政策，包括大力鼓励房地产业发展，直至1998年后各地的房地产业才开始复苏。因此，消除房地产泡沫，确定房地产价格合理增长范围对房地产业健康稳定和持续的发展有重要的意义。那么，房地产泡沫是怎样产生的呢？在对房地产市场泡沫的分析中，袁志刚等认为行为人预期银行信贷以及政府政策在地产泡沫的形成中起着重要的作用。杨帆等（2005）从西方的房地产经济学、马克思的地租理论和索罗斯的市场非均衡观出发，认为房地产泡沫的产生有以下因素：一是房地产供给弹性较小，需求弹性较大，因此，房地产企业有提高价格的天然倾向。在经济持续增长时期，商品房的均衡价格会持续上升并依靠套利活动实现。二是绝对地租垄断地租级差地租这三种地租在要素市场化过程逐步显现并在地方政府、开发商之间分配，加上强制拆迁和占用耕地，对居民补偿不足，成为房地产业超额利润的来源，既成为其发展的强大动力，也是泡沫经济必然发生的特殊因素。三是房地产成本与价格不是相互独立的，价格预期影响供求关系，改变由供求的交叉曲线决定的相对静态均衡，导致索罗斯的“动态不均衡市场”，的错误预期，而错误预期又不断改变基本面，造成“剧烈的偏向化发展”――先泡沫后崩盘的结果。
当前理论界关于房地产泡沫问题的讨论主要集中在房地产泡沫形成的影响因素上，而对于房地产价格的决定因素，以及这些因素的动态变化是怎样影响房地产价格的研究较少。作为投资主体的房地产开发商，其投资决策主要从三个方面考虑：第一，投资项目带来的利润。第二，改变房地产存量产生的调整成本。第三，由于投资不可逆带来沉淀成本，因此须考虑等待而不进行投资所具有的选择价值。本文以Poterba（1984）的住房模型为基础，试图从理性投资的角度，从房地产存量投资和调整成本三个方面解释房地产价格的变动，构建一个房地产价格动态变化及影响因素的一般模型，并且运用此模型，分析利率税收和房地产开发商自有资本比例的变化是如何影响房地产价格的。
二住房价格与存量动态变化的局部均衡模型
（一）基本理论框架设定
在建立模型之前，先作以下基本设定：
第一，经济具有中长期均衡的特征。消费者和企业信息完全对称，都在理性预期的基础上作出理性决策；整个行业市场竞争完备，从中长期看，总供给等于总需求，市场能够出清，达到均衡状态。
第二，房地产业住房存量与价格的设定。假定房地产行业由N个相同开发商组成，全行业的住房存量为H（t），住房的真实价格为P（H），并且P′（H）＜0。
第三，房地产业住房租金的设定。租房需求用Hd=f（R）表示，R为真实的住房租金，并且f′（R）＜0。租房供给用H′=H表示，H为住房存量，在短期内，住房存量不变。短期内市场达到均衡的条件为Hd=HS，即f（R）=H，得到市场出清的住房租金为R=R（H），并且R′（H）＜0，它是住房存量的减函数。
第四，地产商在改变房屋存量时存在调整成本。这种调整成本由两方面引起，一是投资不可逆性，即一旦投资，撤出投资要花费成本，并且有时所花费的成本比增加同等数量的资本所花费的成本大。二是投资具有选择价值。Avinash Dixit在其论文《投资与滞后效应》一文中对选择价值的产生原因作了描述：第一，一项投资承担一些沉淀成本，如果未来要想撤回投资，这种成本花费是不可回收。第二，经济环境具有不确定性，并且，关于不确定性的信息是逐渐获知的。最后，如果不立即投资，这种投资机会不会消失；投资的决定不但包括是否投资，而且包括什么时候投资。当以上三个条件存在时，等待具有正的价值。在不断变化演进环境中，时间将带来更多的关于该项目的信息，只要投资机会存在，较晚的决策能成为较好的决策。考虑到沉淀成本，对预期不好的项目没有必要立刻进行投资，以防以后变动该项投资而付出成本。
调整成本分为两种类型，即外部调整成本和内部调整成本。对于住房投资来说，它的外部调整成本产生的原因是：当房地产的供给具有弹性时，如果住房相对于其他商品的价格发生变化，从而使厂商不会即刻进行投资或负投资，那么就产生了外部调整成本。其数学表达式：Ce=g（qH）。对于房地产业来说，Ce表示房地产业的外部调整成本，qH为房地产的相对价格，g′（qH）>0。房地产的相对价格越高，外部调整成本越高，呈现出正向的函数关系。边际外部调整成本随房地产的相对价格递增（如图1所示）。内部调整成本是开发商在改变房地产存量时面临的直接成本，主要指过度投资引起的转换成本和沉淀成本。其数学表达式：Ci=Ci（H），Ci=Ci（0），Ci′（0）=0，Ci″（）>0，边际内部调整成本随调整规模递增（如图2所示）。
（二）房地产存量与价格动态变化的局部均衡模型
对于房地产存量的变化，按照Poterba的观点，住房存量的变动方程为：
=I（PH）-H（1）
I为整个房地产业投资率。根据前面的设定，从中长期来看，房地产业是完全竞争的市场，它的供给，即投资率由住房的真实价格决定，用I=I（PH）表示，并且I′＞0。对于房地产的供给曲线，Muth（1960）认为，从长期来看，它是一条具有完全弹性的曲线。用?啄表示住房的折旧率，?啄H为住房存量的折旧。
如果考虑改变住房存量的调整成本（为简单起见，在这里假定调整成本只有内部调整成本，这种假设不会改变问题的结论），那么，（1）式就变成（2）：
根据（2）式，则有I（PH）＜?啄H+Ci（H），即新增投资不能抵补存量的折旧和调整成本。这种情形在住房过度投资时容易产生，住房的过度投资使住房大量空置，加大住房的折旧和调整成本，住房的折旧和调整成本高于新增投资。
三开发商自有资本比例和贷款利率变动与房地产商的投资行为
面对宏观经济变化，房地产商的投资行为具有两个特征：一是投资商预期的不确定性导致投资易变性。凯恩斯用本能冲动来说明投资者的乐观和悲观情绪。乐观和悲观情绪决定投资商的非理性预期，基于非理性预期基础上的投资具有较大的波动性。二是投资时间的灵活性。投资一般来说是在中长期中进行，而投资的具体时间易于变动。这主要由经济运行的状况决定。比如，房地产商决定要进行某项投资，经济正处于紧缩时期，融资成本进入规制利率等提高导致投资延期；等到经济开始走出低谷，政府鼓励投资，融资成本进入规制利率等降低促使投资高涨。投资时间的灵活性加剧了投资波动。
为了实现房地产业稳定协调地发展的目标，政府将采取宏观调控与结构控制手段，熨平投资波动。政府调控投资的手段主要有：第一，信息引导，政府宏观经济管理部门适时房地产业运行态势的统计信息，以引导投资者理性投资。第二，财政税收政策，一是政府为促进房地产业发展降低相关的税率，二是遏制房地产泡沫提高税率和转移税收，比如开征“不动产税”或称“物业税”，就是把造房、卖房子时缴的税改由购房者以后每年来缴，以增加房屋保有成本，遏止房产的过度流动。第三，货币政策，包括利率和信贷政策的调整。第四，房地产业规制政策，即政府通过调整进入壁垒进入规制和数量规制等手段，限制或鼓励房地产业的发展。
我们应用住房市场局部均衡模型，从住房价格与存量动态变化的角度，分析房地产商对2003年以来国家实施的调控房地产市场的提高利率和开发商自有资本比例变动的措施所作出的投资上的反应。
在一个房开项目中，开发商资金实力的强弱主要体现在其资本金的比例上。政府提高房开项目资本金的比例有两方面的作用：一是阻止资产结构较差的开发商对房地产行业的过度投资，降低开发商外部融资的风险。二是降低开发商的外部融资比例，这在资本金一定的条件下会减少开发商的投资量，使住房存量不致过快增长。根据（2）式，存量多，住房价格低。
提高银行利率包括提高贷款利率和存款利率。贷款利率的提高增加了开发商的成本，根据（2）式，使开发商在住房价格一定的条件下减少投资量I（PH），存量H增加少。存款利率的提高会使以银行存款利率衡量的社会平均资本收敛于E″。E″与E相比，投资小，形成的存量少，住房价格可上升，也可下降，这要视银行利率提高的程度而定。
四提高开发商资本金比例和利率的政策效应分析
自2003年以来，面对不断高涨的住房价格，政府采取提高利率和开发商自有资本比例等宏观调控措施遏止住房价格非理性上涨。根据本文模型分析可知，这些措施能够有效地改变房地产开发商的投资行为，使住房市场在价格与存量的动态变化中达到新的均衡状态，目的是让住房市场理性发展。但是，从分析的结果来看，无论是价格的变化、存量的变化还是两者变化的快慢来说，这些政策的效应是不一样的（见表1）。
针对上述的情形，在实际的运用过程中要根据一个时期宏观调控的目标，考虑各项调控措施之间的抵消作用和叠加效应，使调控措施的效果达到最佳。另外，各种措施在实施时，其效果显现有的比较快，如提高利率；有的比较慢，如提高开发商自有资金比例；有的在较短的时间发挥作用后很快又有反弹，降低调控措施的作用，如提高利率。因此，在具体的操作过程中，还要考虑具体措施取得效果的快慢程度。
最后，应该说明的是，本文仅仅是在Poterba模型的基础上，以住房价格和存量的动态变化作为分析的工具，对2003年以来国家实施的或将要实施的调控住房市场措施的效应进行的探索性研究。虽然对每一项措施进行了详尽的分析，但是并没有对政策措施的组合进行研究，在理论研究上，还有待于作进一步地深入分析。
参考文献：
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Evaluation on the Measures of Macroscopic Regulation of Real Estate Industry in China
Zhang Wei
（Management School, Guizhou University， Guiyang 550000, China）
宏观调控方式范文4
在各项调控政策的作用下，2012年3月份，国房景气指数为96.92，比上个月回落0.97点，跌至连续33个月的新低。目前，房地产市场整体处于低迷状态。
土地市场现状。一季度全国300个城市共成交住宅用地1534宗，环比减少41%，同比减少46%，成交面积6921万平方米，环比减少43%，同比减少51%。楼面均价为1388元/平方米，同比下降11%，降幅比去年四季度扩大3个百分点。
住房市场现状。3月70个大中城市新建商品住宅销售价格同比下降的城市增至38个，新建住宅销售价格同比下降0.7%；一季度商品房销售面积15239万平方米，同比下降13.6%，降幅比1-2月份缩小0.4个百分点。
房地产企业现状。由于商品房市场交易低迷，现金流问题导致一些开发商破产。今年以来，北京、武汉以及四川等地，已有上千家房企从楼市“消失”。其中，北京473家，武汉200家，四川省423家。而锦绣天地房地产开发有限公司、瑞达实业投资有限公司、顺德广德业房地产公司等直接向政府申请破产保护。
二、住房市场发展趋势的基本判断
基本判断一：严控住房投资性需求，支持自住型住房需求，是今年楼市调控的主方向。
国家实施宏观调控政策以来，已经取得了一定的效果，但难掩调控政策“一刀切”的弊端，因而地方政府依据各地实际对调控政策进行了适度调整，若不考虑首套房贷利率方面的微调，约有18个城市从不同角度对政策进行了微调；其中，广东佛山、成都、上海等松绑限购和安徽芜湖对购房者减税的政策很快被中央勒令叫停；但马鞍山对自住性住房需求的补贴，常州、南京、吉林等城市放宽公积金使用政策、上调贷款额度等，中央政府则未有表态。
由此可见，严厉调控住房市场投资性需求，支持自住需求成为我国住房市场调控的主方向，这种调控的主方向在未来一年中将不会变动。
基本判断二：限购政策会走向普通商品住房市场的限购，而放开非普通商品住房市场。
不难发现，限购政策的目标是在保障普通居民住房消费需求的前提下抑制投机投资性需求，即限价政策充分注重住房的消费属性。住房消费属性（即不管是租还是购，一户家庭应有一套住房居住）优先得到满足，是限购政策立论的现实基础。因此，以一户一套住房作为我国住房体系的基本政策取向，其内在的逻辑推演则是，普通住房市场限购可能是未来住房市场的一种核心价值取向。需要注意的是，此处普通商品住房是90平方米以下的住房。在强调住房消费优先性的同时，并不排斥住房资源的投资属性。因此，一户一套住房消费应局限于居民基本住房的需求，这是居民基本居住权以及土地公有制内在决定的，也是我国土地资源极其有限所决定的，这就需要对普通商品住房市场进行长期限购。
而对非普通商品住房，则应发挥其消费属性与投资属性的双重功能，由居民自行选择；显然，发挥住房的投资属性也是解决当前居民资金流动性过剩而无投资渠道的现实需要。当然，放开高档住房市场，取消限购政策，并不等于不调控高档住房市场。吸取国外房地产泡沫崩溃所产生各种问题的教训，需要政府通过税收、金融手段进行调控，防止住房市场出现系统性金融风险。
基本判断三：限贷政策会细化为首套住房与非首套住房家庭、在普通商品住房与非普通商品住房的差别化信贷政策。
我国住房体系的价值取向可表述为：“低端有保障、中端有支持，高端有调控”。而“一户一套住房”政策就是对中端收入人群的支持政策，保障住房资源尽可能地配置到需要居住的家庭，即“限购”政策就是一种支持政策，显然是“一户一套住房”政策的细化政策；当然，“一户一套住房”需要更多与之相配套的细化政策。
因此，在信贷政策方面，需要通过差别化的信贷政策支持中端人群，调控高端人群，可具体体现为：对购买首套住房的家庭，且购买普通商品住房的人群，在信贷中，从首付成数、信贷利率等各个方面给予优惠政策，支持其购买自住住房的行为；对购买首套住房，且购买非普通商品住房的家庭，也应从首付成数、信贷利率等各个方面给予优惠政策，但应与购买普通商品住房的人群区分开来；对已拥有自住住房的人群，应限制其购买普通商品住房，也应限制其贷款购买普通商品住房，若购买非普通商品住房，则可从首付、利率调节其投资行为，促进非普通商品住房市场健康平稳发展。
当然，实际运作中，政府在可区分的情况下，可对改善性需求人群给予适度的优惠措施，但应与购买首套商品住房的家庭区分开来。
基本判断四：住房价格回调后，会走向平稳上升的通道，但房企的超额利润可能会结束。
房价回调是政府的决心，否则政府的公信力将受到民众质疑。另一方面，投机投资性需求的炒作下，房价也确实太高了，已偏离其真实价值，与居民支付能力相去甚远。因此，在“限购”、“限贷”政策的作用，投机投资性需求已被挤出，房价必然回调，与居民真实支付能力相协调，实现其真实价值的回归。
然而，房价在长期来看必会走向平稳上升的通道。一方面，这是居民收入增长的必然结果，也是各地城市公共设施建设物化到周边房价中的结果，是其真实价值的上涨。另一方面，我国依然面临住房总体性短缺问题。根据国外经验，整体住房市场套户比在1.1～1.2之间，市场房价将处于稳定状态。而有住建部官员透露，目前套户比约为0.8，而中国社科院倪鹏飞教授测算的数据显示，2010—2020年，我国需新增住房面积约108亿平方米，以一套住房90平方米计算，约需1.2亿套房；而2020—2030年，需新增住房面积约119亿平方米，约需1.32亿套，到2030年，套户比估计达到1.2。因此，有强劲需求的支持，房价会依然处于上升通道。再者，政府真正以“一户一套住房”为住房市场的基本政策取向，在以普通住房为主体的住房市场，房价必然与居民住房支付能力相协调，实现房价的平稳增长。
在上述判断基本正确的前提下，我国房地产开发企业整体上的高额垄断利润可能将会结束。
宏观调控方式范文5
[关键词]房地产；保障住房；社会稳定
[中图分类号]F293.33 [文献标识码]A [文章编号]1006－5024(2012)02－0140－03
一、房地产调控政策初见成效
(一)创新住房制度。明确住房保障与住房市场两种制度体系的关系。我国住房制度改革以来，住房市场化得到了蓬勃的发展，房地产市场制度体系不断完善，目前已形成了以《城市房地产管理法》为龙头，包括房地产开发、经营、管理在内的一整套比较完整的制度体系。与此相比，在其他一些国家与住房市场制度并行的住房保障制度(或公共住房制度)则建设得比较滞后，至今未形成一整套系统、完善的法律、法规及与此相适应的制度体系。
近年来，随着国务院2007年24号文件的出台和《住房保障法》的起草，中央和各地都在积极地探索我国住房保障制度体系，住房保障工作取得了长足的进步。目前，由政府主导的针对中低收入人群的保障性住房和市场主导的商品住房“二元住房制度体系”已初步形成。但是，两种制度体系之间的关系，尤其是保障性住房制度的目标、内涵、范围、手段等均有待于通过法律法规的建立予以明确。针对这些问题，在制定《住房保障法》及相关的法律法规中，应对今后我国的住房制度的框架、内涵等主要问题予以明确。
1.明确住房保障制度与住房市场制度的边界。住房保障制度立足于通过公共政策的扶持，解决住房困难家庭的住房问题，而住房市场制度则立足于规范房地产市场经济秩序，保障房地产市场各利益主体的权利。两种住房制度在解决居民住房问题的主要边界是居民住房支付能力。
目前，由于各地衡量居民住房支付能力的标准不明确，实践中就难以确定哪些范围的居民需要注入住房保障。在《住房保障法》立法研究中，笔者一直认为应当借鉴国际通行惯例，按家庭收入的一定比例作为住房支付能力的标准，但由于各界对此观点不一，此见解难以得到一致接受。此外，即使以收人作为标准，由于很多地方家庭实际收入水平难以查验清楚，一些不具备住房保障的人员通过转移资产、弄虚作假获得保障性住房，并利用制度的不完善投机炒作获取收益，钻了制度的空子并产生新的社会不公。
笔者认为，当前有必要加快城市居民收入信用档案的建立，并加快对住房等资产的普查，坚持以家庭收入的一定比例作为住房支付能力的标准确定住房保障对象，并以此有效地分割住房市场需求与住房保障需求，为住房保障制度的公平、公正实施提供有效支持。
2.明确住房保障制度的机制。解决中低收入人群住房问题，是一个国家或城市住房发展的最基本目标。目前，我国城市户籍低收入人群的住房保障制度已基本明确，但随着现代化、城市化的加快，国内诸多大城市均在不同程度上产生了棚户区家庭、非户籍家庭、新进人才、农民工、孤寡老人等多类群体的住房困难。同时，由于这些社会群体收入水平不同，住房困难程度不同，在进行住房保障时，其方式和机制等均难以按照已有的廉租房、经济适用房等制度运行，需要通过制定和完善公共租赁房、社会安居房等新的住房保障制度解决其住房困难。
(二)完善住房政策，促进住房制度创新。住房制度创新是从调整住房供应政策、完善公共住房政策、稳定房地产调控政策等几个方面分别推进创新工作。
1.调整住房供应政策是住房制度创新的龙头。建议各地结合本地实际，从“十二五”开始，立足于长远建立商品住房与公共住房合理的供应比例(如中国香港是53％：47％)，在未来30年内形成商品住房和公共住房基本平衡的供应格局，使不同收入水平的家庭基本实现“住有所居”、“安居乐业”的局面。同时，为促进住房供应结构的调整，还应保持商品住房和公共住房各自合理的户型面积等建设标准。总体原则是：公共住房户型建筑面积不宜超过60平方米，且建设标准以满足基本居住需求为宜，不宜奢侈化。
2.完善公共住房政策是未来住房制度创新的重点。当前，完善公共住房政策的任务较为繁重，为此应抓住重点，首先是完善针对本地中低收入户籍家庭的住房保障政策，明确住房保障对象的准入标准，完善廉租房、经济适用房管理制度，提高供应效率；其次，加快推进棚户区改造、人才安居房或外来工住房等保障性安居工程建设，促进公共租赁房为主体的其他安居型公共住房建设，扩大城市住房保障的范围；其三，建议各地借鉴香港等地经验，尽快形成全封闭的公共住房管理体系，建议今后新建经济适用房、限价房及其他出售性的各类安居房，一律停止再度流入市场，公共住房只能在中低收入家庭或其他纳入住房保障的对象中流转，以避免利用公共住房投机，并尽快聚集公共住房存量，形成对市场房价的抑制力量；此外，完善针对不同保障群体或政府扶持群体的租售轮候制度，这也是当前各地公共住房制度建设的重点工作，需要抓紧落实。
3.稳定房地产调控政策是住房制度创新的重要补充。建议今后的房地产调控应主要立足于以下几方面：首先，在明确政府干预市场的边界、手段、工具的基础上，保持宏观调控政策的稳定性、连续性和协调性。如各地城市规划与土地供应政策，要在深入研究各类住房总需求的基础上，从稳定、连续地引导市场预期出发，合理确定住房供应总量和结构，保持市场长期供求关系的平衡；财政、税收、金融政策，要长期贯彻国家差别性金融、财税政策，抑制不合理住房需求，并鼓励首次置业及合理的改善型需求。其次，要立足于建立统一和完善的市场监管制度，规范市场准入和退出，规范行业经营行为。目前，各地在房地产市场监管方面的政策和制度仍有一定差异，如有的地区严格管理，不到封顶不得预售，有的地方开挖了基坑就可预售，这样分期销售、分期涨价的炒作现象就时有发生。因此，建议国家进一步完善房地产市场监管的法律和政策，进一步规范房地产行业开发和经营行为，规范市场秩序。其三，不断提高房地产调控和房地产管理制度的可执行性。如第二套房、改善型需求、捂盘惜售等基本概念的边界和内容要明确，以便于政策的执行和提高管理效率。
二、加快住房结构调整减免税收
(一)适度调整房地产调控政策的有关建议。保持房地产市场长期健康、持续、稳定的发展，不断提高和改善人民群众的居住水平和居住条件，是一件利国利民、功在千秋的大事。而促进房地产市场稳定发展、避免房价大起大落的关键，一是应解决好市场供求关系问题，保证市场供应适应市场需求；二是要长期警惕并采取措施抑制过度的投资、投机需求，保证房地产市场的“常态化”运行。鉴于此，现时应对房地产市场调控政策作适当的调整。
一是建议国家有关部门对现行相关金融政策作一些调整。特别是结合近期国内经济形势的变化，适度放松从紧的货币政策，鼓励生产、投资及消费，以刺激内需、鼓励国内投资和企业生产，应对经济形势预期下滑带来的不利影响。在房地产方面，对首次购房者和90平方米以下购房者予以扶持，以激发潜在市场需求，应给予进一步优惠的贷款政策；对房地产开发贷款的控制，建议央行宏观控制、分类指导，并给予各地、各商业银行一定自，因地制宜控制贷款规模。
二是建议适当减免房地产交易环节的营业税、契税、增值税等流转环节税收，以降低交易门槛，鼓励和促进房地产交易，促进市场活跃。
三是建议各地政府重视土地供应效率问题。随着市场的回暖及未来需求的逐步增长，政府应重视土地供应效率问题。一是在有限的土地上，尽量多提供住房单元，具体可采取提高住房容积率、减小户型等措施；二是对存量土地的挖掘应进一步加强，尤其是要结合城市的更新改造和规划调整，通过旧工业区改住宅区、老住宅区改造等方式增加市场供应；三是加快城市新区建设，鼓励需求转移，解决老城区市场供应潜力不足的问题。
(二)关于房价的合理性和住房问题的合理解决――政府应该让不同收入水平的阶层都有自己的住房。“无论市场房还是福利房，让百姓有房住是政府的责任!”从住房经济学来看，即使是住房市场，也是需要政府干预的。福利这个就不用讲了，本身就是政府直接的投入来保证低收入者有住房。市场这个方面，只要市场在分配机制上出现失灵，比如市场供应的住房都是高价房、高档房，使得广大普通居民买不起，政府也要出手干预，最终使不同的收入群体能够住得上自己的住房。
由于大多数的收入群体是中等及中等偏下的收入群体，那么这些国家在制定住房政策时，也采取措施使房价要适应消费者的收入水平。(1)降低开发成本。就是不能把成本价格拉的太大，偏离普通居民的收入水平。比如说像违规的开发贷款，你没有实力就不要进入这个市场；而对于中低收入水平的购房人，也可以推出限价房或者是经济适用房，使得房价成本不至于过高。(2)制定住房干预政策。不能把所有的房屋都建成高档房屋，如果哪个地区的房价超高难以适应普通居民收入水平，就必须采取住房干预政策，避免住房的高档化，甚至采取限价避免价格的超高。这样，对市场和成本都可以进行干预。
三、加快国家“基本住房制度”的建立
保持房地产市场调控政策的稳定性，以保证市场长久的稳定发展。在此，应着重避免政策的短期行为。比如市场高速上涨，我们马上采取一个什么措施把房价压住，或者房价下跌了马上就采取什么扶持政策把它升上去，这样不稳定的政策对经济运行危害非常大，对老百姓、对民生问题的解决也都有不利影响。我们需要建立长期的住房制度，同时在方法和手段上要维持市场的长期稳定发展和常态化发展。
首先，在住房制度方面，目前需要尽快明晰对高、中、低三类不同收入水平居民家庭的基本住房政策和解决措施，并尽快通过制定“住宅法”及其他相关法律规定，将其固定下来，成为解决居民住房问题的“基本住房制度”以长期实施。如对中等收入阶层的住房问题，考虑到目前面向低收入家庭的住房保障制度已初步建立，国家应加快建立面向广大中等收入家庭和城镇普通居民家庭的“政策扶持性住房制度”。通过完善经济适用房、限价房或其他特定普通商品住房的建设与管理制度，辅之以金融、财税等补贴或扶持政策，促进居者有其屋，满足其基本的居住需求。
其次，在“基本住房制度”建立的基础上，市场干预政策应尽量采取市场经济运行中通用的经济干预手段，比如说利用货币杠杆、税收手段来调节市场，而不应过多地用其他手段干预。比如，近几年部分地方在房价上涨时，采取的行政直接干预相关开发项目的价格或限制购买群体，不仅不利于市场常态化运行，伤害企业依法正常经营，也容易造成社会群体之间的矛盾；再如在房价下跌时，市场本身会自发向理性调整，此时不宜采取如财政直接补贴购房或购房入户等短期性地方政策，以免社会形成对政府公平性的置疑。总之，应采取通用的工具作为我们调控房地产市场的手段。
四、进一步深化和改善宏观调控政策。着力促进房地产市场的民生性发展方向
宏观调控方式范文6
(一)住房价格宏观调控采取的措施
近年来政府为调控住房价格相继了一系列宏观调控政策，采取了诸如增加居住用地有效供应、增加住房供应、建设保障房等多种措施。其中，既有尊重市场机制和利用价值规律的措施，如增加居住用地有效供应、增加住房供应等;又有行政强制性干预的措施，如实施政府指导价、实施限购令等。从各项政策的社会影响来看，政府指导价、限购令和税收调节尤其引人关注。其一，政府指导价不是由政府制定商品房交易价格，而是由各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市按照保持住房价格基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。其二，限购令是2010年4月30日北京市出台的国十条实施细则中明确提出的:自本通知之日起，暂定同一购房家庭只能在本市购买一套商品住房。上海、深圳等50多个城市也相继实施了限购令，但这些限购令宽窄不一，且仅是权宜之策。其三，税收调节是指以税收的杠杆作用调节和引导社会经济运行，其作用也有局限性，主要受到诸如调整领域、调整方法、课征深度、价值规律、投资环境等因素的影响。
(二)住房价格宏观调控措施的法律依据
上述住房价格调控政策所涉措施非常广泛，但却并没有提及这些政策措施的法律依据，是大政府背景下行政权过分膨胀的典型表现，需要防止在住房价格宏观调控的幌子下越权和滥权，防止损害社会公共利益和私人利益。因此，有必要从依法行政的角度重新审视住房价格宏观调控的法律依据。首先，关于增加居住用地有效供应问题，相应的法律依据主要包括《土地管理法》,《物权法》,《城乡规划法》。其次，关于税收调节，国家出台的宏观调控政策表述为:继续实施差别化的住房税收政策、发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用等，税收调节的法律依据包括《立法法》,《税收征收管理法》。再次，关于政府指导价，其法律依据主要为《价格法》。但所出台的政策又具有很强的原则性，其本身并不具备直接适用的条件，而必须通过地方性细则加以落实。这样一来，这些政策又成了地方政府宏观调控的依据，在层层落实的过程中产生了把法律束之高阁的后果，无法发挥法律在宏观调控中的应有作用。
二、住房价格宏观调控限制条件解析
(一)住房价格宏观调控政策自身存在的问题
这主要表现在政策出台过于频繁，同时前后政策之间重复率过高两个方面。下面对宏观调控政策中影响住房价格的几个关键性措施加以对比。通过同项对比可以看出住房价格宏观调控政策整体上存在的问题:第一，国家宏观调控政策的出台时间比较密集，而这些政策又几乎都面对同样的问题如何抑制住房价格涨势?说明政策的出台缺乏应有的调研和深思熟虑，政策的有效性在实践中没能得到应有的体现。第二，通过前后政策之间的同项比较可以看出，政策的关键性措施基本相同，很少在后继政策中有创新性表现。这也是政策频出而效果不佳的原因所在。
(二)缺乏配套制度保障的关键性措施
政府宏观调控过程中的保障房建设、限购令、信贷调节和税收调节等关键性措施，因为缺少配套制度的保障，均没有产生预期的效果，并面临初衷失守问题。首先，由于保障房的分配方案缺少社会征信和听证程序，经常在政府内部被私相授受。据悉，2012年全国查处保障房违纪违法问题340件，有382人受到责任追究。主管官员监守自盗严重削弱了保障房的宏观调控作用。其次，限购令试图通过限制购买量来抑制住房价格，然而限购令很难对刚性需求产生影响;同时，在炒房客己经有了大量囤积的情况下，限购令更难在短期内见到成效。因此，限购令作用空间有限。再次，信贷调节，试图通过限制银行贷款来抑制购买力，是一种违背市场规律的做法，而且违背社会公平。因此，信贷调节的功能也在逐步弱化。最后，税收调节无论对于开发商而言还是对于购房者而言，都是增加购房成本的措施，并产生抑制买方市场的效果。
三、住房价格宏观调控所引发的争议
(一)保障房之争
保障房之争主要围绕四个问题展开:一是分配公平问题。保障房是低收入无房者的安居工程，是一项惠及穷人的社会政策。然而由于其建设规划和分配方案都是政府关起门来搞，所以经常被管理者私相授受，很多保障房实际上落进了富人的腰包。住房和城乡建设部部长姜伟新也表示保障性住房分配管理是件难事。其中管理者监守自盗仍属监管工作的重点。二是质量问题。由于保障房属于惠民安居工程，利润空间小，开发商往往以偷工减料的方式从中渔利，加之政府主管部门疏于监管，从而产生了大量的豆腐渣工程。三是资金来源问题。尽管财政部一再强调:保障性住房资金来源有保证，但在保障房建设中，建设资金的筹措和建设用地拆迁到位，是两个突出的难点，却是不争的事实。
(二)限购令之争
限购令颁布实施后引发了广泛的社会争议，争议主要围绕两个问题展开:一是限购令对住房价格涨跌的影响;二是限购令存废的问题。就前者而言，不管开发商、专家、学者争论的多么激烈，实际情况却是住房价格继续上涨:根据国家统计局的最新数据显示，2013年9月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的有2个，持平的有3个，上涨的有65个;除温州外，其它69个城市同比均上涨，北上广深涨幅甚至超过20%。说明限购令并没有使住房价格下跌，只是涨幅受到了控制。就后者而言，由于限购令是一把双刃剑:一方面限购令可以有效打击投机购房，在稳定住房价格方面发挥了一定作用;另一发面，它的存在违背了市场经济发展规律，在控制住房价格过快增长方面治标不治本。
(三)税收调节之争
税收调节政策自应用之日起便引发了广泛的争议:政府以调控住房价格为名开征或加征住房交易税，然而许多学者却认为税收与住房价格无关，许多开发商甚至提出了税收推高住房价格的观点。的确，在土地财政的背景下，税收调节实际上产生了增加财政收入的效果是不争的事实，但也进一步增加了有刚性购房需求群体的购房成本。
四、住房价格有效调控的基本要求
(一)程序合法
依法治国的要义在于权力制约和人权保障，如果权力得不到有效制约，人权保障也就是一句空话。政府在住房价格调控政策制定和实施过程中均存在滥权问题。从政策出台的程序来看，既没有征求社会意见，也没有举行听证程序，因而也就没有得到广泛的社会理解和支持，在一片质疑声中面临着失信的窘境。从政策的内容来看，按照《立法法》的规定，税收基本制度属于全国大常委会职权范畴，政府无权决定税收的开征或加征。而在住房价格宏观调控政策中，政府直接决定了税收调节政策，明显属于越权行为。从政策落实情况来看，增加土地供应应当依照宪法、土地法等法律进行，而实际情况却经常是开发商在被征土地上动武，政府则睁一只眼闭一只眼，甚至直接实施强制拆迁。这明显置宪法、土地法和物权法等法律于不顾。因此，应当在宏观调控中格外注意政策合法化问题，防止滥权所造成的以身坏法的后果。
(二)目的正当
对住房价格宏观调控政策提出这样的限制主要出于两点考虑:第一点，政府是高住房价格的受益者。有分析指出，土地垄断价格过高增加了住房建设成本，土地出让收入成为政府财政收入的主要来源，被称之为土地财政。这可以从1999年-2008年期间，及其以后的土地财政收入对比中得到证实。国土资源部2010年2月公开的数据显示，1999年2008年十年间，全国土地出让收入累计5. 3万亿元，其中多数为2004年土地出让实行招拍挂以来所获得。第二点，政府在住房价格宏观调控中充当了裁判员的角色，这也是其把住房价格调控政策定位在打压买方市场的根本原因。运动员和裁判员的双重身份是住房价格宏观调控乏力的主要原因，由此应该强调宏观调控政策目的的正当性。
