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泡沫经济形成的原因范文1
【关键词】泡沫经济；成因；防范
20世纪90年代初期，日本经济泡沫破灭，日本经济受到严重打击，这之后的十余年间日本经济出现了严重的衰退，被称为“失去的十年”。近年来，我国经济在国际金融危机冲击下，逐渐减慢了快速发展的势头，出现了某些泡沫经济的特征，因此，研究泡沫经济，寻找防范措施具有现实意义。
一、泡沫与泡沫经济
（1）泡沫及经济泡沫。“泡沫”原意是由不溶性气体分散在液体或熔融固体中所形成的分散物系，也即聚在一起的许多小泡。其引申意思是比喻某一事物表面上繁荣、兴旺而实际上存在着虚浮不实的成分，较多的用于经济领域，即经济泡沫。所谓经济泡沫指的是由于局部的虚假的投机需求使资产的市场价格脱离资产内在价值的部分。它实质是与经济基础条件相背离的资产价格膨胀。
“泡沫”一词是人们对经济经过一段时间的迅速繁荣，然后又急剧下滑，最后像肥皂泡一样破灭这一兴衰过程的生动描绘。历史上，荷兰的“郁金香狂热”就是典型的事例，当时，郁金香的价格飞涨，无数的荷兰人为之疯狂，争相购买，期望其价格继续上涨，但“泡沫”突然破灭了，人们争相抛售，价格大跌，许多人损失惨重。
（2）泡沫经济。泡沫经济是指一个经济中的一种或一系列资产出现了比较严重的价格泡沫，并且泡沫资产总量已经占到宏观经济总量的相当大的比重，而且泡沫资产还和经济的各个部门发生了直接或间接性的联系，并且一旦泡沫破裂，将给经济的运行带来困境，或者引发金融危机，或者引发经济危机。具有这样特征的国民经济，称之为泡沫经济。 前述的20世纪90年代的日本经济就是典型的泡沫经济。
二、泡沫经济的成因分析
泡沫经济的成因是多方面的，但其本质的成因是国家经济本身存在某些局部泡沫，在内外环境因素作用下膨胀，金融当局又没有及时采取正确的货币政策加以干预，从而导致大范围的泡沫出现，形成泡沫经济。下面是一些具体的、造成泡沫的因素：
（1）采取市场经济，这是泡沫经济产生的前提。历史上的泡沫事件都是由于对未来预期的偏颇，形成过度投机导致的。在计划经济时期，投机是受到抑制的经济活动，过度投机无法存在。在市场经济时期，投机才是被允许的。正常的、适度的投机活动不仅可以增加市场的流动性，而且可以起到价格发现的功能，提供资源配置效率。然而，过度投机行为会加大价格的波动，造成大量的泡沫，从而形成泡沫经济。
（2）资金的投机需求是产生泡沫经济的必要条件。居民储蓄中，除了少部分用实物和货币直接储藏外，多数用于直接或间接投资，以使得资金增值。在投资过程中，人们自觉或不自觉的参与到投机活动中，以获得更大的资金增值。随着投机资本的增加，投资机会越来越少，迫使人们的资金更多的选择投机，造成投机资本扩大。投机资本的扩大，不仅使得实现预期效益可能性增加，而且使得价格上涨具有持续性，最终导致规模、幅度和范围更大的资产泡沫出现，形成泡沫经济。
（3）国际游资是泡沫经济发展的推手。20世纪70年代以来，随着技术进步、金融工具创新，以及金融管制的放松，金融市场出现国际化趋势，为各国的投机资本在国际间流动提供了渠道，从而形成规模巨大的国际游资，称为“热钱”。国际游资的流动就是寻找盈利机会，一旦某国由于盈利预期导致某种资产价格上升，就会带来大量的国际游资流入，推动价格进一步上涨、飙升，形成投机性价格泡沫。当价格出现某些下跌预期时，国际投机资本又会主动买空，导致泡沫的迅速破灭，形成金融危机。
（4）经济环境变化、经济规范失衡是泡沫经济出现的内因。经济环境总是处于不停的变动中，这种变动就可能造成价格由原来的均衡变为不均衡，一旦高估了这种影响，就可能出现价格泡沫。20世纪90年代，我国海南省的房地产泡沫就是典型事例。当时，随着海南建省，创办大经济特区，对经济环境变化给海南房地产价格带来了巨大的上涨预期，大量的投机资本涌入，使得海南房地产价格在短期内猛烈上升，形成巨大的房地产投机泡沫。
（5）居民的群体行为也是泡沫经济出现的重要因素。群体行为就是人们有意识或无意识的行为模仿，在经济领域就是“追涨”或“集体杀跌”。
综上所述，所谓泡沫经济是指由虚假需求形成的局部经济泡沫通过一定的传导机制使社会有效需求得到过度刺激而形成的虚假繁荣现象。在这一过程中，既有一国的内部因素，也有外部因素影响，使得其社会资产的价格脱离价值的放大，形成泡沫经济。
三、防范泡沫经济的对策
一切泡沫都逃脱不了破裂的命运。2007年当全世界都认为美国的房子价格只有往上一条路，次贷危机爆发，泡沫破灭，房价开始跳水，一直到现在美国依然在衰退边缘挣扎。当前，中国也存在过高的资产预期，以及过度延伸的信贷供应。这个泡沫是有意识地自行破裂，还是无意识地突然暴力破裂，将决定中国经济是否硬着陆的命运。我认为防范泡沫经济的对策主要有：
（1）建立金融预警体系。面对巨大的未知风险，一个较好的对策是建立预警系统，预知风险的发生，提早防范。因此，建立应对金融危机乃至泡沫经济危机的金融预警体系就十分必要了。建立这一体系一方面是防范和化解自身金融风险，降低损失的需要，另一方面也是防止和降低国外金融危机传染和冲击的需要。
（2）加强金融监管，加强国际间金融监管合作。通常认为近几次泡沫经济都是由于国际金融监管的放松所致，因此加强金融监管，加强国际间金融监管的合作必然是防范泡沫经济的重要对策。一方面，加强金融监管，减少金融的对外开放度将有力的阻止国际游资在我国金融市场随意出入，降低和防止国际游资对我国经济的巨大冲击。另一方面，在经济全球化的今天，我们又不能“闭关锁国”，而应积极面对，通过加强国际间的金融监管合作应对国际游资的冲击，防止金融危机的传染。
（3）改进货币政策的运用。一般认为错误的货币政策是导致经济泡沫放大的重要因素，因此，改进货币政策的运用，减少其对泡沫的助推作用显得十分重要。在全球性经济衰退的今天，我们既要通过加大货币投放，通过投资拉动我国经济的发展，又要十分注意货币投放的时机和数量，防止造成新的经济泡沫或者说成为泡沫经济的助推剂。
（4）对外贸易和金融联系的适度多元化。美国次贷危机以来的经验表明，我们不能过分依赖少数经济强国来发展对外贸易，尤其是在金融领域。我们需要推进对外贸易和金融联系的适度多元化来适当的分散风险，要积极推进货币结算的双边化和多元化，减少金融危机传染的危害。当前发生的中日“危机”可能引发的贸易战，也要求我们增加对外贸易和金融联系的多元化，减小风险。
（5）增加政策信息透明度，引导居民投资。由于我国存在比较明显的“群体行为”和巨大的居民储蓄，因此，增加政府政策信息的透明度，积极引导居民投资也是我们防范泡沫经济的重要举措。
泡沫终究要破裂，泡沫的破裂又会给经济带来惨痛的冲击。明智的举措应该是有规划地允许泡沫领域泡沫的破裂，同时刺激其它经济领域，从而保持整体经济的较好发展。当前的欧债危机化解是如此，潜在的我国经济危机的化解也应是如此。
泡沫经济形成的原因范文2
要弄清房地产业与泡沫经济的关系，首先要搞清泡沫经济的涵义。
什么叫泡沫经济？《辞海》（1999年版）中有一个较为准确的解释。该书写道：“泡沫经济：虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。”
从这个定义中，我们可以得出以下几点结论：
(1)泡沫经济主要是指虚拟资本过度增长而言的。所谓虚拟资本，是指以有价证券的形式存在，并能给持有者带来一定收入的资本，如企业股票或国家发行的债券等。虚拟资本有相当大的经济泡沫，虚拟资本的过度增长和相关交易持续膨胀，与实际资本脱离越来越远，形成泡沫经济，最终股票价格暴跌，导致泡沫破灭，造成社会经济震荡。
(2)地价飞涨，也是泡沫经济的一种表现。如果地价飞涨，脱离土地实际价值越来越远，便会形成泡沫经济，一旦泡沫破灭，地价暴跌，给社会经济带来巨大危害。
(3)泡沫经济寓于金融投机。正常情况下，资金的运动应当反映实体资本和实业部门的运动状况。只要金融存在，金融投机就必然存在。但如果金融投机交易过度膨胀，同实体资本和实业部门的成长脱离越来越远，便会造成社会经济的虚假繁荣，形成泡沫经济。
(4)泡沫经济与经济泡沫既有区别，又有一定联系。经济泡沫是市场中普遍存在的一种经济现象。所谓经济泡沫是指经济成长过程中出现的一些非实体经济因素，如金融证券、债券、地价和金融投机交易等，只要控制在适度的范围中，对活跃市场经济有利。只有当经济泡沫过多，过度膨胀，严重脱离实体资本和实业发展需要的时候，才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。可见，泡沫经济是个贬义词，而经济泡沫则是个中性范畴。所以，不能把经济泡沫与泡沫经济简单地划等号，既要承认经济泡沫存在的客观必然性，又要防止经济泡沫过度膨胀演变成泡沫经济。
二、经济泡沫的利与弊
在现代市场经济中，经济泡沫之所以会长期存在，是有它的客观原因的，主要是由其作用的二重性所决定的。
一方面，经济泡沫的存在有利于资本集中，促进竞争，活跃市场，繁荣经济。
另一方面，也应清醒地看到，经济泡沫中的不实因素和投机因素，又存在着消极成分。
三、房地产业与泡沫经济的关系
在搞清了泡沫经济的涵义以及泡沫的利与弊之后，我们可以回过头来研究房地产业与泡沫经济的关系这个主题了。研究的结果是：
1、房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济。
首先从房地产的属性来看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实实在在的实体产品，同金融证券（包括股票、债券）仅仅是收益权利证书相比，根本不同，它本身并不是泡沫经济。
其次，房地产业部门是实业部门。它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的，谈不上泡沫经济。
再次，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。在发达国家内生产总值中，房地产增加值一般要占到10%左右。房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。事实已经证明，现阶段我国房地产业的兴旺发达，是我国经济繁荣的标志之一，并不像有些人所说的那样所谓虚假繁荣的“泡沫经济的第二次”。
2、房地产业也含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性。
应当承认，房地产业成长过程中，确实存在着一些经济泡沫，主要表现在：
(1)地产价格泡沫。如前所述，土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。1991年以后地价暴跌，泡沫破灭，至今经济尚未恢复过来。地价虚涨是不能持久的，在一定阶段便会破灭。
(2)房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部门的供给增长属于虚长，构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，导致房价猛跌，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭，失业率上升，经济混乱，社会动荡。
(3)房地产投资泡沫。一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。
(4)房价虚涨泡沫。房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。
可见，房地产确有经济泡沫，存在着发展成为泡沫经济的可能性。但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。
3、房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。
四、辩证地看待当前上海的房地产市场形势
当前的房地产市场形势究竟处于什么状态，是否已达到泡沫经济程度？这不是凭印象可以判别的，而是必须按照实际数据科学地进行评价。
衡量房地产市场形势必须树立一些基本标准。笔者认为，首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度；其次要看商品房供给与需求的均衡态；再次，要看商品房价格的波动状况及其走势。只有抓住了这些基本标准，才能进行正确判别。
以上述基本标准来衡量，当前上海房地产市场，适应全市国民经济快速增长的要求，主流是处于持续发展的繁荣阶段。其主要标志是：
(1)房地产市场的供给和需求基本平衡，求略大于供，呈现出供求两旺的态势。据上海市房地产交易中心、上海市统计局的2002年1～6月房地产市场信息数据汇总资料，已登记的商品房预售面积1230.14万平方米，与上年同期相比增长49.9%，批准的预售面积（1138.86万平方米）与实际预售面积之比为1∶1.08，实际预售面积略大于批准预售面积。已登记的商品房销售面积为1195万平方米，同比增长19.5%，大大超过商品房竣工面积（468.51万平方米）。不少优质楼盘，出现少有的排队购房现象。前几年累积的空置房逐步消化，大幅减少。住宅市场旺盛的需求，拉动着上海房地产市场出现繁荣的局面。
(2)存量房交易大幅增长，向着房地产市场主体的方向发展。2002年1～6月，已登记的存量房买卖面积达到811.23万平方米，同上年同期相比增长31%。日渐接近增量房交易，部分区内存量房产交易量已超过增量房交易量。预示着上海的房地产市场逐步成熟。
(3)房地产开发投资更趋理性化，市场基础扎实。与20世纪90年代初那种不顾市场需求、盲目开发的情况不同，如今的房地产开发商普遍比较重视市场调研和目标市场定位，使房地产投资开发牢固地建立在市场需求的基础上，可以说属于市场需求拉动型投资扩张。2002年1～6月的上海房地产开发投资额达到355.36亿元，与上年同期相比，增长45.3%，预计全年将超过700亿元，这对拉动投资需求，平衡供求，抑制房价过快上涨是有益的。
(4)商品房价格稳中有升，基本合理。2001年上海的房价上升了8%左右，2002年上半年上涨了5.8%。从其成因来分析，主要有三个因素：一是楼盘品质提高、环境改善，成本推进型上升：二是居民收入提高，消费结构转换形成的需求收入弹性促进型上升；三是商品房阶段性、暂时性供不应求的需求拉动型上升。2001年上海居民的可支配收入增长9.9%，而房价的增幅仍低于收入增长幅度。从长期发展趋势看，房价稳中有升是符合市场经济和经济发展的客观规律的，也是合理的，它恰恰是房地产业景气的重要标志之一。
通常人们喜欢用“冷”和“热”来形容房地产市场状态，这种通俗的说法容易引起误解，是不科学的。正确的提法应当用繁荣还是衰退，即景气度来表示。当前的上海房地产市场处于正常发展的佳境状态，如果从房地产经济周期角度看，则是繁荣阶段的高峰期，笔者预测还会延续二三年时间。那种把房地产市场的繁荣扣上“泡沫经济”的帽子是站不住脚的。
当然，也应当看到当前的上海房地产市场存在一些值得注意的问题，出现了一些泡沫过多的现象。主要表现在：
(1)房地产开发投资增幅过猛，隐含着再次出现供给过剩的危险。从现在开始就应适当控制土地供应量和房地产开发投资规模。
(2)商品房开发结构过于向高档房倾斜，中低档住宅开发不足。要积极引导开发商多建中价位住宅，避免结构失调。
泡沫经济形成的原因范文3
论文摘要:文章对房地产市场泡沫的产生与危害及其对策作简要分析。2010年我国政府对房地产市场进行了一系列的经济改革和政策调整,旨在抑制过快增长的房地产泡沫经济,保障房地产市场稳定健康的发展,维护广大人民的住房权利。
一、房地产市场泡沫
所谓泡沫经济,是指由于人们非理性的经济活动,导致某种交易物的价格剧烈增长,这个价格远远超过其本身的价值。这种突然形成的高价,不能长期维持,按照经济规律,经过一定的时间它必然会下降到符合其价值的水平上,这种现象就像泡沫的破裂一样,所以称作泡沫经济。当这种现象发生在房地产市场时,便形成了房地产市场泡沫经济。
房地产市场泡沫的大规模爆发最早产生于日本。从1985年开始,日本政府为了刺激经济发展采取了非常宽松的金融政策,鼓励资金流入房地产市场,同时由于美元贬值,大量国际资本进入日本的房地产业,导致房价飞涨,使得国民纷纷投机房地产市场。
二、我国房地产泡沫的产生
近年来,由于房地产业所带来的巨大经济效益,各地政府对待房地产项目几乎是一路绿灯,在政策与经济上都给予其相当大的扶持力度,这使得房地产业的发展势头过于强劲,一跃成为国民经济的支柱产业。但这种非理性的发展,使得房地产业已经显露出超出国民经济承受范围的苗头,房价一路飙升,许多地区的房价已经远远超过了普通民众的购买能力,“地王”与“天价”楼盘不断地涌现,房地产业已经成为暴利行业的代名词,其产生的经济泡沫也在不断增长。主要有以下原因:
第一,居高不下的市场需求导致房价非理性上涨。需求是市场的根本推动力。我国是一个人口基数庞大的国家,国民对住房的需求量始终维持在一个较高的水平,加之近年来我国城市化速度的加快,住房需求一直居高不下,在这种长期供不应求的状态下,由于没有政策的限制,开发商掌握了市场的主动权,在利益的驱动下,房价的上涨逐渐进入了一种非理性的状态,并且开始了恶性循环,使得整个房地产市场一直维持在一种高房价、高需求的状态,而且房产的价格已经远远超过其本身的价值,从而促成房地产泡沫。
第二,我国土地的稀缺性导致房价随地价飙升。我国的土地供给尤其是城市建设用地的供给量十分有限,由于房地产市场的高利润性,众多的大型企业纷纷介入,大量的国内企业资本进入房地产市场,导致土地市场的竞争十分激烈,土地出让金动辄几十亿上下,地价的猛涨导致房地产开发成本的直线上升,开发商为了获得高利润回报,只有不断抬高房价,最终把负担全部转嫁到了购房民众身上。
第三,银行等金融行业支持过度。我国房地产开发项目中有超过50%的资金是来自于银行,银行为了追求利润,将资金大量注入房地产市场,间接地促进了地价的飙升;同时,银行本身盲目的扩张信贷规模,忽略了房地产市场的风险性,致使各种投机行为愈演愈烈,不断堆积金融风险,也为房地产泡沫的产生埋下了隐患。
第四,各地方政府对财政收入的追求。由于房地产行业的高利润性,其在很多地方都成为了当地的支柱产业,为地方的经济发展和政府的财政收入做出了重大贡献,所以,对于房地产行业,各地政府都给予了很大的支持,导致房地产的政策过于宽松,地方政府不能切实有效地发挥政府的监管作用,使得房地产市场的发展缺乏合理的规划与管理,这也是房地产泡沫形成的重要因素。 三、房地产泡沫的危害
第一,广大民众的住房权益无法得到保障。房地产泡沫破裂前最直接的危害就是房价过高,这使得人民大众无力购房,或者说一旦购房便背上了巨额的银行债务,成为所谓的“房奴”,一方面大量的资本投入房地产市场,另一方面人民的住房需求却始终得不到满足,这违背了广大人民群众的利益,不利于社会安定与发展。
第二,泡沫破裂会引发严重的金融危机。从日本的泡沫经济破裂可以看出,无论是银行、企业还是投机者,大量的国民资本投入了房地产行业,一旦泡沫经济破裂,将会引发剧烈的金融危机,企业倒闭,投机者破产,最终银行将会成为最大的买单者,由于银行关系到国民经济发展的命脉,银行的亏损对整个社会带来的经济灾难是难以估量的,不仅如此,这场经济灾难对国家今后的发展将会产生长久的负面影响。
四、房地产泡沫的对策
第一,银行实行严格的信贷审核机制。由于房地产业的主要资金来自银行,要严格的控制银行的信贷项目,杜绝信贷违规操作,严防不良贷款产生;同时,要严格控制房地产业银行资金的比重,防止控制投机行为,为房地产市场的稳定发展提供良好的金融条件。
第二,加强管理土地市场。土地交易价格是房价的风向标,因此要对土地市场进行严格规范,出台相应的政策来遏制囤积土地等各种土地投机行为,保证土地市场的规范健康发展。
参考文献:
泡沫经济形成的原因范文4
【关键词】房地产泡沫；泡沫经济；预警；防治；系统
经历了上世纪90年代初期房地产业的大起大落，1998年以来，我国宏观经济运行中出现了明显的通货紧缩现象，社会物价总体水平下降，但我国房地产业却呈现出强势运行的趋势，房地产投资和消费高速增长，房地产价格逆势上扬，是什么因素导致房地产投资与销售增长速度之快、房价增长幅度之大呢？因为房地产业与国民经济和人民生活有极大的关系，所以人们对房地产业的发展表现出极大的关心。房地产泡沫问题成为全社会最为关注、最具争议的焦点问题。政府也开始出台相应的调控政策，预防房地产过热。然而，由于房地产市场本身所具有的不确定性，加上对其投资或投机行为又受到“预期”等心理因素的影响，因此，人们对房地产泡沫的论断难免有失偏颇。如何科学地对房地产泡沫进行检验和测度，如何建立一个房地产的参照价格体系，如何预警与防治房地产泡沫，这是一个值得深入探讨的课题。
一、房地产泡沫的形成、膨胀与结束
（一）房地产泡沫的定义
泡沫是指实际价格脱离理论价格。房地产泡沫是指房地产市场价格持续上涨，即土地和房屋价格极高，与其使用价值不符，偏离了理论价格，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。
（二）房地产泡沫形成的原因
房地产泡沫的形成与房地产市场的规范化及市场化、法制环境、市场环境、政府管理水平、金融监管体系、投资人的风险意识、购房者的理性程度等密切相关。房地产泡沫作为一种经济现象，它的形成离不开一定的经济、金融环境背景的孕化。市场经济是产生交易投机的前提条件：经济货币化、经济增长，以及金融衍生工具的大量出现为大规模房地产泡沫的产生提供了资金支持；金融自由化、信息化带来的资本流动加速对价格波动和价格泡沫起到了推波助澜的作用；而经济规制失衡则为泡沫的形成提供了制度支持。在市场中，投机是一种普遍行为，房地产投机与土地投机紧密相连，在中国1992、1993年的房地产热中的土地投机是房地产投机活动中的主要投机方式，适度的房地产投机能促进房地产市场繁荣和活跃，但投资规模的过分膨胀是导致泡沫程度加深的最主要原因。当房地产市场投机超越一定的程度和数量界限，存在大量的非理性投机或严重的价格操纵行为时，并引起市场其他投机者的不断盲目跟进，同时房地产价格不断飞涨，市场风险不断累积，最终引起房地产泡沫的崩溃。
（三）房地产泡沫的分类
房地产泡沫从房地产业的构成角度可分为以下四类：
1．土地价格泡沫。土地价格由于市场投机炒作等会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就有可能发展成泡沫经济。2005年调查报告指出，在2005年中国购置土地面积中未完成开发土地面积近1.7亿平方米，可土地价格却成倍增长，北京、深圳、大连、青岛等地表现尤为突出。
2．房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部分的供给增长属于虚涨，也构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，将导致房价猛跌，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭。中国某经济监测中心的一份研究报告指出，目前我国商品房空置面积达1.14亿平方米，个别城市的房屋空置率已超过10%。
3．房地产投资泡沫。上世纪90年代初期的广东惠州就出现了房地产投资泡沫。从1992年到1993年，有上千家房地产公司向惠州蜂拥而来，广征地，大投入，全面开发，房地产交易猛增。1993年商品房销售面积90.28万平方米，交易宗数6997宗，房地产投资额43.9亿元，分别比1991年增长了26％、250％和920％。然而这种违背了市场规律的过热现象终不长久，从1993年下半年起，一批房地产公司先后关门或倒闭，留下了许多半拉子工程，也就是“烂尾楼”，惠州市房地产业及其区域经济进入了低迷时期。一般来说，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。
4．房价虚涨泡沫。房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。
（四）房地产泡沫的形成、膨胀与结束
房地产在许多人的眼里是一种资产商品。在这种市场上，价格高低在很大程度上取决于买卖双方对未来价格的预期。而且，这种预期有一种“自我实现”的性质。这就是说，房价越是上涨，就有越多的人由于价格上涨的预期而入市抢购。而抢购又会使价格进一步上涨和预期增强。因此，只要有足够的人入市购买，在源源不断的货币流入的支撑之下，很快就会出现“大牛市”。但是，气泡不可能一直膨胀下去。在过高的价位上，一旦房价止升回跌，很快就会加速下行，导致房市崩盘。
“八十年代看深圳，九十年代看惠州！”这句上世纪广东流行的口头禅，令海内客商搅起了惠州房地产狂潮，上千家房地产企业云集惠州，可最终泡沫胀破都“折戟溃逃”，使惠州成为上世纪90年代全国三大房地产热重灾区之一。在惠州房地产泡沫中可以很明显地看到，在1992年初期，房地产市场的启动，为惠州的发展引来了大量的资金，这种投资机会吸引了全国各地的资金不断涌向惠州的房地产和建筑业。资金的不断引入一方面使得惠州的房地产价格以更大的速率上升，另一方面也极大的带动了建筑业、娱乐业等后向产业的发展。只是由于房地产开发规模远远的超出了惠州经济发展对房地产的需求。才使房地产泡沫急速的膨胀得失去了控制，造成了灾难性的后果。房地产泡沫的结束带给惠州的是近10年的经济低迷。
房地产泡沫的膨胀会引起整个国民经济的泡沫，泡沫虽是经济中的一种常见现象，但泡沫经济的结束方式往往是和经济的承受能力相关联的，同一规模的泡沫在不同的经济中会对经济产生不同的潜在影响。惠州市房地产泡沫的破灭使惠州持续了近十年的经济萧条，巨大的银行呆帐、坏账，经济增长停滞，大量的社会失业等。实际泡沫以破灭结束的表现方式也只是一个小概率事件，如1997年7月以前，美国与东亚各国，虽然同样存在着泡沫经济，但其反应则完全不同。东南亚国家股市盘子很小，经济承受能力差，经济泡沫对他们的冲击相当大，可美国经济泡沫虽然膨胀的厉害，但美国经济规模大、基础好，游资的冲击虽曾使美国股市短期波动，但并未引起泡沫破灭，并能继续带动投资、消费和经济持续增长。
二、房地产泡沫的预警与防治
（一）房地产泡沫的预警
房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格涨幅不大、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率，商品房供给略大于市场需求等，这些对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的。但如果房地产泡沫过于膨胀的话，造成虚假的房地产市场的繁荣及虚假的经济繁荣则是不利的。房地产泡沫预警的目的就在于要量化房地产市场泡沫的膨胀程度，首先要测度房地产是否出现了泡沫，然后根据实际经济的承受能力找出房地产泡沫的临界点，一旦泡沫接近或者超过这个临界点，就发出泡沫预警信号。
我们建议选用几个指标来测度房地产泡沫，分别是房价收入比、房地产开发投资增长率、房屋空置率、房地产单位价格增长率、房地产开发贷款增长率等五个指标。
将这五个测度指标的实际值与临界值比较，如果实际值超越了临界值，就认为是发出了预警信号。若发出预警信号的指标越多，房地产泡沫变化的概率越大，对超过临界值的预警指标加权求和，测算出房地产泡沫变化的概率，据此便可对房地产泡沫发生的可能性和严重程度进行预测和监控。房价收入比的国际惯例是在4~6倍之间的房地产市场是健康的，不存在泡沫，超过这个比例，则认为存在泡沫。而我国房价收入比从1994年以来一直是高于8倍，2002年甚至达到10.9倍。我国房价收入比远远高于国际认可的标准，.房价收入比的比值的高低跟国家的经济发展水平是相关的。即便是同一国家，发达地区的房价收入比与欠发达地区的房价收入比也不同。根据各地房价、国民收入的增长幅度的比较来衡量房价收入比是比较合理的。根据资料显示，我国房价收入比在7~8倍是合理的；房地产开发投资增长率的临界值为2.5%；商品房空置率指标国际上通用的指标是10%的临界值；房地产单位价格增长率的临界值是2.5%；房地产开发贷款增长率的临界值是2.5%。以广东惠州为例，套用这五个测度指标来考察惠州的房地产泡沫情况，我们发现：房价收入比大约是9.3倍，房地产开发投资增长率约为2.2%；商品房空置率约为9.6%；房地产单位价格增长率大约是2.9%；房地产开发贷款增长率大约是1.9%，由这些数据表明，惠州房地产市场供求结构平衡、空置率合理、价格基本是稳中有升，惠州楼市属于有适度的、可促进经济繁荣的房地产泡沫。
（二）房地产泡沫的防治
泡沫经济形成的原因范文5
1987年10月，在一个被称为“黑色星期一”的日子，纽约股市暴跌，美国经济开始步入萧条期。为阻止纽约股市暴跌导致日元加速升值，日本银行于1987年2月将再贴现率调到空前的低水平（2.5%），这导致大量游资流向土地、股票市场，引起了地价、股价的飙升，而在揣摩土地、股票的价格会继续上涨的心理作用下，人们争相购入，以期取得增值效益。地价、股价等资产价格暴涨导致产业“资产效应”：其一，刺激了消费的膨胀；其二，导致建筑、土地的交易空前活跃，金融机构则积极开展融资活动，为企业、个人提供设备投资资金、住宅投资资金及消费资金；其三，在股票市场十分兴旺的背景下，企业积极开展伴随股票发行的筹资活动，用于设备投资与建设面向职工的福利设施。
随着这种带有泡沫膨胀性质的“大型景气”的发展，企业日益感到人手不足，结果导致工资上升。为了防止物价跟着攀升，日本银行于1989年5月将再贴现率一下子提高到3.25%，其后股价继续上升了一段时间，终于在1989年12月上涨到顶转为下跌。在股价首先开始下落之后，地价的上涨率也在1990年年中到顶，其后上涨减缓，至1992年转为下跌，从而导致以股市、房市为代表的经济泡沫的最终破裂，为20世纪90年代日本整体经济的缓慢发展埋下了祸根。
日本“泡沫经济”形成的原因
整个经济的“泡沫化”同局部出现几个气泡不同，其形成是需要一定的背景条件和政策条件的。
一、经济景气循环处于上升位置
企业大幅度增益虚拟经济衍生于实体经济，当然不能不受其影响，企业收益大幅度增加是股价上升的原因之一。根据日本大藏省“法人企业统计”，全产业的经常利益在1987年比前一年度增益31．7％以后，1988年又增益29．6％，这样，1989年度的经常利益是1985年度的1．87倍。在经济繁荣的推动下，信息和金融活动日益活跃，号称“世界金融之都”的东京的土地的实体价值急剧上升。实体价值的实际上升，加上很高的成长期待，这样一种环境客观上使得股价、土地的投资和投机的机会十分看好。
二、“财技术”行为高涨
随着企业财务战略上的技术革新即“财技术”行动的高涨，口本企业进入“本业经营收入与营业外收入(财技术收入)并存时期”。所谓“财技术”是指企业将所筹资金的一部分从事金融投机，从中获取金融投资收入。在日元升值萧条中，企业实物资产经营收益徘徊不前，资金转向金融资产。企业的财技术行动以及由于地价、股价上升，海外投资等营业外收入的增加，填补了本业收益的减少。如1985-1989年，在东京证券交易所上市的制造业企业，本业利润为1．25万亿日元，金融收入却为1．91万亿日元，财技术收益大大高于本业经营收益。
三、推进金融自由化政策
金融自由化的实施和金融商品的不断开发，增强了金融机构和企业增股筹资的竞争手段，同时也助长了金融投机。1984年后日本实行了“特定金钱信托”制度，即股东大户将资金全权委托证券公司进行股票交易，依靠证券公司广泛精细的信息网络，使之“旱涝保收”，赚取丰厚利润。此制度作为经营股票的工具，开辟了以信用交易为中介、巨额投机资金流人股市的庞大渠道。运用各种金融商品增股筹资的增长和特别金融信托的增加，形成股市高价位基础上的供求高峰。
日本泡沫经济破灭对中国的启示
改革开放30年中，我国保持了比日本更长时间的高速经济增长，创造了更大的奇迹。尽管我国经济目前的状况比日本泡沫经济之前要好得多，但日本泡沫经济仍然对我国具有重要的借鉴意义。
一、对我国的启示
一方面，目前我国贸易不均衡；金融市场的开放；资金流动性过剩；低利率；扩大内需政策以及股市、房市的“抢眼表现”均与日本七十年代相似。但过于追求外部均衡的扩张性货币政策会导致资产价格泡沫等更为严重的国内经济失衡。这与我国当前宏观经济环境十分相似：从汇率制度上来看，尽管汇率改革以来人民币汇率累积升值超过20％，但这并没有达到市场对于人民币汇率升值的预期，人民币仍然面临着较大的升值压力。
另一方面，从产业来看，我国当前面临着日本八十年代初期相似的困境，外商投资所带来的技术溢出效应在逐步减弱，生产率增长从九十年代初以来已呈逐步回落之势，经济增长很大程度上是由投资规模扩大带来的，当前投资规模占GDP的比重达到50%，带来了产业的普遍过剩与过度竞争。在过度竞争条件下，企业往往以机会导向而非战略导向，许多企业盲目多元化并投资于房地产。同时，由于贸易顺差扩大，我国面临的贸易摩擦呈上升势头，美、日等国逼迫人民币大幅升值的企图越来越迫切。
从宏观方面来看，我国正在进行利率市场化与金融自由化改革，无疑这是我国经济发展到一定程度的必然要求。但我们也应该看到，为了经济增长需要，我国自九十年代以来每年基础货币的投放量在15%以上，国际游资的流入更加大了货币供应量，使得我国货币非常宽松，银行存贷差达到9万亿。虽然从2003年以来央行、国务院陆续出台了宏观调控政策，但地方政府并不认真执行，经济过热非常明显。以日本经验来看，如果过于宽松的货币没有适当途径吸收，必然造成某些行业泡沫。
从金融市场来看，我国一些地区已经明显出现了房地产泡沫。由于居民在房地产上投入过高，抑制了居民其他方面的消费，我国经济出现了严重的内需不足，居民储蓄率达到46%，显著制约了经济的发展。相反地，我国股市长期面临着供给与需求不匹配问题，成千上万家企业等待上市，而长期低迷的股市造成流入资金不足甚至萎缩。央行基础货币的快速投放本来可以通过股票市场来吸收，由于种种原因囤积于商业银行，助长了房地产泡沫的膨胀。
如上所述，我国正在着手解决产业过剩、房地产泡沫、技术创新不足、两极分化等问题，无疑都切中时弊，这也是日本泡沫经济给我们最大的启示。
二、中国货币政策的现实选择
泡沫经济形成的原因范文6
关键词 经济转型 房地产业 房地产泡沫 调控
一、房地产业现状透视
当前，随着改革的进一步深化，我国政府推出了经济结构转型和产业结构调整的大战略。在这一大环境之下，代表我国经济结构转型和产业结构调整这两大产业，房地产业的良性发展，要服从和服务于这两大产业结构调整，从而也能在经济转型过程中，促进房地产业的良性健康发展。
我国政府最早提出经济转型这一概念是在1995年制定的，九五计划时期第一次提出的经济转型概念，在此之后，中国经济发展过程中，中央政府逐渐认识到实现经济转型应走协调发展的可持续发展道路。面对当时国际国内极其复杂的经济环境，坚决抑制发展过热的产业，而在当下我国的房地产业较热的程度，也应冷静的思考降温。
我国的房地产过热现象最先表现在1992～1993年，在海南、广西北海、广东惠州等地出现了较严重的房地产投机现象，全国各大城市的房地产泡沫在2008年承办奥运会之前就已经呈现，奥运会过后，房地产泡沫开始过快地向中小城市蔓延，表面看全国的房地产市场一片繁荣，各大中小城市一片喧嚣，私企、国企、央企纷纷进军房地产市场。当时的房地产市场价格过高，房产企业利润的水分过大，价格虚高，国内外专家和国内的消费者都颇有微词，对这一不正常的经济现象，投机过于投资。从中央政府到地方各级政府都知道这一现象不正常，但是由于种种原因，直至今日中国的房地产市场泡沫还依然存在，而我国对于国内房地产过热的研究起步较晚，国外在有关房地产过热问题的研究，起步较早。
二、房地产价格泡沫的形成
“泡沫”一词最早出现在荷兰的经济术语中，他是用来形容1636～1637年发生的荷兰郁金香热，类似于20世纪80年代中国东北出现的君子兰热，在18世纪巴黎出现的“密西西比泡沫”以及伦敦出现的“南海泡沫”等事件。由于泡沫对一个国家的经济整体破坏性极大，因此西方经济界很早就开始并注意研究泡沫经济问题。
泡沫经济是一种经济失衡现象，本质上是一种价格运动过程。可以简单定义为：由于投机行为而导致的资产价格严重脱离市场基础条件而持续上涨所形成的经济状态。所谓房地产泡沫是指由于房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基本价值，脱离实际需求的支撑而持续上涨的过程及状态，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果。房地产泡沫是经济泡沫的一种重要形式，是以房地产为载体的泡沫经济。房地产作为泡沫的载体，往往具有稀缺性的特点，在短期内不易达到供求平衡，很容易成为投机的对象。实际上，因为建筑物是劳动产品，性质相同，价格也相对较稳定，较易判别，所以房地产的泡沫核心也即最容易形成的是土地价格泡沫，这种泡沫将加剧房地产经济的波动，对一个国家经济发展将构成极大的威胁。
房地产泡沫具体表现在以下几个方面：一是房屋空置泡沫。二是土地价格泡沫。三是房地产投资过热形成的泡沫。四是房价虚涨泡沫。这四种表现不是以单一形象出现的，是相互共生彼此联系的。地价上涨导致房价上涨，房价上涨推动地价上涨，价格上涨，利润高导致投资过热，投资过热，价格偏离了消费者接受的水平，最后导致房屋空置率增加。
房地产泡沫在全球各地都有，尤其是在经济发展较快的发展中国家，只是表现各有不同，发达国家在不同时期表现略有差别。美国经济学家Abraham（1996）提出了影响房地产市场供给与需求的变量，并选取了1977年至1992年美国30个大中城市住房价格数据进行对比研究。从基本价格与实际价格的对比分析显示，30个城市中均有房地产泡沫时期存在。
中国经济学家吴敬琏教授与美国耶鲁大学经济学家罗伯特・希勒就关于中国房地产的泡沫问题进行过一次精彩的对话。对当下中国房地产过热甚至火爆现象，吴敬琏认为中国的房地产市场是否存在泡沫要比股市是否存在泡沫更难回答，但他同时也认为，那些声称房地产市场没有泡沫的人所持有的证据还不够充分，空置房的占有率下降并不能作为房地产没有泡沫的依据，一旦以投资为目的的资金进入房地产市场，那和股市的泡沫就没有两样了，有泡沫也就是自然的了。罗伯特・希勒表示，有一种全球都很普遍的现象，就是凡是有魅力的城市，房地产市场的泡沫就是必然的，无论是从波士顿到纽约，还是从伦敦到悉尼。房地产市场低迷或是长期高涨都会造成泡沫，这也是规律。[1]可知，两位经济学家都承认房地产泡沫是必然的，也可能是正常的，自然的。2003年，复旦大学经济学教授谢百三认为，目前我国部分城市房地产市场已经出现了泡沫经济，他认为我国部分城市房地产近几年出现的投资热，囤地热，以及房地产价格非理性上涨，是导致房屋空置率居高不下的主要原因。[2]同时房地产业已经把地方政府，国家经济及民众利益捆绑在了一起。[3]房地产如果持续这样非理性的繁荣，将会大大增加金融系统的不稳定性，对国家经济将会造成越来越大的潜在风险压力。[4]如果中国的房地产业出现问题，风险将由全社会承担，而获益的仅属于极少部分人，房地产业在我国国民经济中占有举足轻重的地位，他带动了近一半农民工的就业，一旦出现房地产泡沫，政府没有及时预防和控制，其对经济发展的破坏将是非常巨大的。再者，一个靠房子来维持国家经济发展的国家，经济发展不可能长久，也是没有未来的。人家都在搞高科技创新，我们却在盖房子，人家在发展经济，发展贸易，我们还在盖房子。如果房地产经济是健康良性发展，这将对于我国经济的转型发展有良好的促进作用。如果房地产经济非理性发展，房地产泡沫超过政府控制能力，将对我国的经济正常发展产生毁灭性的打击。本文对我国当下的房地产经济泡沫的探讨，及时发现问题并加以预防和解决，这对促进我国房地产市场健康可持续发展具有重要意义。
三、中国房地产业健康发展的探讨
我国的房地产行业从1978年的以后开始逐步形成，在九十年代初期开始建立商品预售制度，随着房地产市场的价格持续上涨，从2003年开始，我国政府出台了多方向多角度的房地产调控政策，主要集中在货币政策、土地市场的招拍挂政策、土地供应政策、保障房政策、二手房信贷政策等等。这些政策出台的最终目的只有一个，就是要抑制房地产市场的投机易，抑制房价过快上涨。
抑制房地产价格泡沫和抑制房地产投资过热方面主要从以下几点入手：
第一，加大对银行资金流向的监管，从严控制房地产融资渠道。政府出台的严密管控政策，已经在银行和证券市场融资收到了显著成效。但是，其他监管不到位的地方，如一些房地产企业通过自己发行债券融资，商品房预售融资，信托资金融资，这三种情况政府要加大监管力度，同时对房地产未取得预售许可证资质的企业变相预售也要监控，严厉打击非法预售。
第二，弱化地方政府的“土地财政”观念。房地产价格泡沫的主要推手之一是地方政府，由于土地出让金和土地税收牵涉到各方面利益，中央政府想要在短时间内从根本上解决土地财政的问题是不现实的。但是中央政府可以弱化地方政府政绩考核中的GDP所占的比重，否定唯GDP论。对地方政府的政绩要综合考量，进一步弱化地方政府的土地财政。中央政府应该进一步明确，地方政府依靠“土地财政”不可能实现地方经济长期健康发展，要从中央向地方传递这样的信息，使地方政府进一步摆脱“土地财政”，减少房地产企业投资，建立地方政府可持续发展的政策思路。另一方面要加强对土地用途的严密监控，严格执行不低于70%的住宅用地用于廉租房和经适房建设的基本政策。
第三，进一步加强保障性住房建设，减少高档商品房建设。由于国家近几年加大了对保障性住房建设的力度，并且也取得了相当大的成效。但从全国整体上看，调整房地产投资结构仍需要进一步加强，要建立完整的保障房的建设融资渠道，解决保障房和经适房融资难的问题，并把过度投向商品房的资金引向保障房和经适房。随着我国改革开放力度的深入，人才流动日益加快，城市中的廉租房建设也要加大力度，要进一步改善城市中外来人员的居住条件。如果能完善房地产的投资结构，就能抑制过热的房地产业投资规模，同时也不伤害房地产业的健康发展，可以取得一举两得的效果。
第四，加大力度，重点抑制投资和投机性购房。房地产业的准入门槛较低，拿地盖房、售房，运作模式简单，利润空间大。因此，吸引了大量投资者进入。但国家目前的政策并没有涉及此方面的监管，所以要提高房地产业的准入门槛，严格控制“热钱”“外资”等投机性资金通过各种渠道进入房地产业，同时要加大税收的征收力度，降低房地产业企业的利润率，提高投资回报期，有效减少过度的房地产投资。对于购房者方面，在严格控制住房按揭贷款的同时，加大对全款购房者的监控，特别是对投资和投机性购房者的控制。
在2014年达沃斯国际论坛上，总理在讲话中说：“当前，世界经济不稳定不确定因素依然较多，中国经济正处在深层次矛盾凸显和‘三期叠加’的阶段，我们要加快转变经济发展方式，以结构性改革促进结构性调整，用好创新这把‘金钥匙’，着力推进体制创新和科技创新，使中国经济保持中高速增长、迈向中高端水平，打造中国经济升级版”。
房地产业的畸形发展，已经成为制约中国经济转型和良性发展的绊脚石。过度的房地产投资、较高的待售面积、需求购买力的透支，以及较为谨慎的货币政策都预示着白银时代的楼市，短期内不具备大幅反弹的空间，房地产业的泡沫正在逐渐缩小。
根据国家统计局此前的数据，2014年8月，国家统计局公布的商品房待售面积56160万平方米，这一数据自2012年4月以来，已经连续29个月保持上涨。与低点时（2012年3月全国商品房待售面积为30122万平方米）相比，最近两年多来，全国商品房待售面积增幅达到86.4%。待售面积非常高，去库存化又需要时间，这些都不利于房地产业的良性健康发展，
因此，要加快体制机制创新，促使房地产业健康发展，房地产业已经达到了6年来的最低点。2014年前八个月房地产企业投资在各大中城市呈下降趋势，房价由涨而跌，房地产业逐渐回归理性，房地产业的理性而健康的发展，也使房地产业服从和服务于经济结构转型和产业结构调整创新这一大战略。国家要加大新兴产业投资力度，同时要进一步加大战略性新兴产业的投资力度，大力发展战略性新兴产业基础设施的建设，在提高新兴产业投资力度的同时也能调节房地产产业投资结构。提高房地产业中新兴产业产品的利用率。
一个国家在由经济大国迈向经济强国的过程中，国民经济只有健康良性发展，走可持续发展道路，才能由经济大国走向经济强国。
（作者单位为河南省驻马店市国土资源局）
参考文献
[1] 吴敬琏，罗伯特・希勒.中美“泡沫”专家公话金融房地产泡沫[N].国际金融报.
[2] 谢百三.高度警惕我国部分房地产业的泡沫经济卷土重来[J].价格理论与实践， 2003（01）：37-39.