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影视产业运营模式范文1
文化创意产业园区即是文化创意产业的一种集聚发展模式:其具体指代集聚了一定数量的文化创意企业，具有一定的产业规模，具备自主创意研发能力，并具有专门的服务机构和公共服务平台，能够提供相应的基础设施保障和公共服务的区域。而得益于集聚的形式，文化创意产业园区可以加强不同企业之间的合作及协同创意，有利于政府加大基础设施的基础建设，并实现资源的优化组合，形成规模优势，从而有效提升企业的研发、生产和创新能力和文化创意产业的整体实力。这也使得现阶段，文化创意产业园区也是世界各国政府扶持和发展该产业的常用手段之一。因而，对各个园区成功经验加以梳理和总结，可作为探讨整个文化创意产业发展动力的有效切入点;这也即是本文选取文化创意产业园区作为主要研究对象的原因之所在。在具体的对象选取范围方面，本文依据文化创意产业定义及范畴的界定，将文化创意产业园区分为文化内容生产园区和高新技术产品生产园区两大类别，前者主要以影视、戏剧等文化园为代表，后者则主要以软件服务、科学工业等科技园的形式呈现出来。在具体的筛选标准方面，本文主要遵从“创意”这一本质特征及对各园区的运营情况加以判断和评估，即各园区是否定期会生产出引领行业发展、具有知识产权的产品或服务;同时，还会辅以园区的产值、企业规模、就业创造、对一国经济和相关行业的贡献等表层数据加以综合考量。
一、研究框架界定:基于集群理论的梳理
由于文化创意产业园区主要体现出的是一种产业集聚形式，我们可借鉴产业经济学的集群理论，对园区的形成原因、运营机制、竞争优势等加以把握。在形成原因方面，经济学者多关注企业的区位选择、专业化分工、企业间的投入与产出关系、运输成本、空间交易成本等经济要素。如韦伯认为集聚的产生是主要来源于企业有集中而获取经济的动力———企业集中在一起能够带来相对分散是更多的收益和节省更多的成本，而影响集聚的因素包括技术设备的发展、劳动力组织的发展、市场和因素、经常性开支成本四个方面［4］;克鲁格曼则将其新贸易理论和收益递增等观点引入了集群研究，认为企业的规模报酬递增、运输成本和生产要素移动是产业集聚产生的原因［5］17。在运营方面，有学者引入社会文化的思考，研究企业相互作用而形成的环境、社会网络，以及其所带来的创新行为、经济效率等。比如，欧洲区域创新环境小组(GREMI)认为，得益于聚集在一起的企业的协同作用和集体效率，集群内往往会形成一种创新环境(如集群所在地促进创新的各种制度、法规、实践等)，这会使得创新性的机构能够创新并能与其他机构相互协调。又如，内尔森提出了国家创新系统理论，提出技术创新和传播需要大量相关部门和制度的支持，在创新和学习中除了正式的机构和制度(如大学、科研机构、金融机构、法律制度、社会管理体制)之外，各种非正式的文化、习俗、惯例等也对知识的积累和传承起着重要影响，这一现象在具有较高内部认同的区域内更加明显。［5］23在竞争优势方面，波特提出的“钻石模型”是国内外研究者所依托的主要分析框架，即产业竞争力主要由四个基本要素(要素条件、需求条件、相关及支撑产业以及企业战略、结构和竞争)和两个附加要素(机会和政府)构成。其中，要素条件包括初级生产要素(如天然资源、气候、地理位置、非技术工人、资金等)和高级生产要素(现代通信、信息、交通等基础设施，以及受过高等教育的人力、研究机构等)。［6］综上，结合学者的研究及文化创意产业园区的特征，本文将从如下角度分析世界成功文化创意产业园区的运营经验:(1)园区外部成功要素，本文将选取对园区成败影响最大的政府进行探讨，深入分析政府在园区发展过程中发挥的作用;(2)园区内部运营机制，主要指园区内部各运营主体间的协同作用、园区内部文化氛围、服务及基本制度、人才及知识生产等。
二、外部成功要素梳理
政府在文化创意产业园区的建设及运营过程中发挥着重要的推动作用，这具体体现在构筑文化创意产业的发展基础和完善开发手段两个方面。
1．构筑发展基础文化创意产业的发展基础包括文化物质资源基础、制度环境两个方面。(1)开发本地的优势资源，为园区发展提供依托。虽然各园区发展重点和定位不同———如印度班加罗尔科技园侧重于发展计算机软件技术及服务、英国伦敦西区以戏剧及艺术为特色、韩国DMC媒体城主要发展数字内容等，但都是依托各地的优势资源(如班加罗尔依托廉价的高科技人才、伦敦依托自身的文化资源、首尔则依托业已存在的近万家数字媒体企业)而取得的快速发展。(2)营造有利的制度环境，为园区发展提供保障。这包括如下几个方面:第一，对文化创意产业的发展进行合理规划和战略定位。比如，日本于1996年确立了“文化立国”的战略方针，明确提出在10年内把日本建设成世界第一知识产权国，并特设文部科技省、文化厅等部门主抓本国文化产业发展。第二，强调对知识产权的保护。国外的成功经验表明，政府对于知识产权的保护力度，可保证文化创意产业的投资人可以获得投资收益，并进而促进其加大对文化创意产业的投入力度和继续创新的积极性，得以间接推进整个产业的发展。美国政府在此方面的做法堪称典范:早在1790年，美国就制定了第一部《版权法》，并随着文化创意产业的发展进行多次修改和完善;同时，美国还针对不同产业类别进行专门立法，如制定《计算机软件保护法》(1980)、《唱片出租修正法》(1984)、《视觉艺术家权利法》(1990)、《反电子盗版法》(1997)、《跨世纪数字版权法》(1998)等;此外，美国政府还注重与国际接轨，主动加入多项国际条约，为美国文化创意产业在国际竞争中提供良好的制度保障。
2．完善开发手段开发手段包括当地的政策扶植、园区规划建设以及管理体制构建三个层面。(1)政策扶植。这包括如下层面:第一，金融支持政策。文化创意产业属于技术密集型和智力密集型产业，其发展需要大量的资金投入，在产业发展初期需要政府通过建立相应的金融政策，或直接进行投资，或间接引导社会资本的注入。比如，英国传媒与体育部《融资一点通》和《创意产业资金地图》两个文件，指导有创新能力的企业和个人从金融机构或政府部门获得投资援助，此外还辅以“国家彩票基金”的模式，以法规的形式将国家彩票的部分收入投资于文化设施的建设和人才的培养，以弥补政府文化投资的不足。第二，产业优惠政策。这主要是指政府通过在投融资、税收、土地等多方面采取优惠政策，来鼓励企业进入文化创意产业领域，并为企业的经营提供助力。比如，印度政府对科技园实行的优惠政策包括:在关税方面，对软件出口实行零关税、零流通税和零服务税，对任何部门进口的资本货物都征以5%的关税;在所得税方面，软件产品全部出口的企业免交所得税，风险基金企业投资任何项目的所得均免征所得税;在外商投资方面，规定外资控股可达75—100%。第三，人才培养和引进政策。比如，长期以来，硅谷都采用外向型的人才引进战略，它很好地利用了上世纪60年代美国移民制度改革这一历史机遇，积极吸收各国优秀人才资源集聚硅谷;此后，硅谷也一直为硅谷以外乃至美国以外的人才资源创造优越的引进政策、工作待遇、生活服务、社会保障条件，以最大限度地引进高技术人才。(2)园区规划建设。政府可通过对园区的区位选择、土地使用、总体功能、交通、景观、环保等多个方面进行规划，并对园区的基础设施(包括电力、给排水、网络、煤气、通讯等)加以建设和完善，以此来推动园区的发展。(3)管理体制构建。政策扶持和园区规划建设只是一种前期的促进手段，真正能使文化创意产业能够保持长久、健康、有序的发展的核心在于构建出一套政府与园区之间的管理与服务体制，使得园区在便捷获得政府的支持的同时，又可享有独立自主的发展空间，从而得以实现真正的市场化运作。比如，韩国政府通过针对不同行业成立专门的扶持性机构，如游戏综合支援中心、文化产业振兴院、广播影像产业振兴院、软件振兴院，以加大对各个领域内园区的指导、管理和服务力度。
三、内部成功要素剖析
本部分将结合此前的分析框架，对两类存在明显差异的园区———科技园和文化园，进行分别的分析和解读，探索普适性的成功经验。
1．科技园的成功经验
纵观世界各国成功科技园的发展历程，其成功经验可体现在如下方面:(1)多方互动的发展模式各成功科技园区多采用政府服务、行业管理、商业运作的多方共同参与的发展模式:第一，政府主要负责为园区及其企业提供服务，这包括制定扶持政策、完善基础设施建设、营造良好的制度环境等方面。第二，由相关行业成立一个或非官方或半官方性质的管理机构或行业协会，直接负责整个园区的运作工作。第三，由企业和个人担任市场主体，负责按照市场规律进行经营和商业运作，这可体现在产品与服务、制造和销售，以及企业的劳动组织形式、管理体制等多个环节。(2)完善的产业协作机制科技园区是由企业、研究机构和大学、中介组织构成的集群，这些机构之间彼此的交流、互动和协作则是科技园得以产生、发展、壮大的根本动力。这包括如下几个方面:1)企业之间的协作与交流。这主要包括两个层面:第一，横向联合，主要是提供相同产品和服务的竞争企业就某一项目进行生产、研发、销售等方面的合作(如组建合资企业、技术分享)，这会使得相关的技术、知识、管理经验可以在企业之间得到传播与共享，从而促进地区的协同创新;第二，纵向聚合，这即指处于产业链上下游的关联企业之间的交流与合作(如相互持股、签订协议等)，这可以使处于产业价值链不同环节的企业采取专业化的分工与合作，各自关注自身的核心竞争能力与核心资源，并利用专业化的优势与合作的稳定形式持续地创造价值，从而使得整个产业价值链各环节均得到提升。2)产学研的知识创造与共享。这主要是指园区负责生产的企业与研究机构、大学等研究单位的彼此协作和互动。这可通过如下方式实现:第一，开放课堂，研究单位和企业共同制定教育内容。第二，学校根据产业前沿调整教学内容，以培养产业发展所需的专业人才。第三，研究机构以企业需求为研究课题，由科研人员担任企业咨询顾问，从而实现为企业发展提供新思想、新技术的目的。第四，企业为学生提供实践和创业平台，为科研机构提供技术成果测试和生产场所，使其科研成果产业化。3)中介机构的服务与孵化机制。园区内的中介机构主要包括管理咨询公司、银行金融机构、同业公会、会计师与律师事务所、猎头公司、公关公司和营销机构等，可围绕研究开发和技术成果商业化的全过程，为企业提供技术、资金、信息、管理等多方面的服务，从而在加强企业之间沟通、孵化中小企业成长、促进园区资源优化配置等方面发挥作用:一方面，它们扮演了“关节”的角色，为园区内各项活动的有序展开提供保障，疏通各方关系，带动各方协作，处理企业主要业务外的其他相关经济、法律、社会事务;另一方面，它们扮演了“摇篮”的角色，为园区内的新生物提供生存和发展的有利环境，使其在大企业的竞争夹缝中生存下来，并在此过程中实现优胜劣汰，这有利于保持园区对新技术、新事物的敏感度、包容度，使其保持产业前沿的引领地位，并使园区企业结构更加合理。(3)多层次的文化氛围文化氛围作为文化创意产业园区的软实力，也是影响园区及其企业发展的重要因素之一。一般而言，成功的园区旨在营造如下的文化氛围:1)鼓励冒险、宽容失败的创业文化。这以硅谷为典型代表，硅谷的基石是小企业的灵活专业性网络，这种网络比起大集团公司来说是更有效率的经济和技术组织形式，也对创业有更强的吸引力，对失败有更强的包容度。2)忠诚技术、热衷变化的创新文化。仍以硅谷为例，得益于该园区松散而开放、专业而非等级森严的社会网络，园区得以保存个人的自主性、首创精神和竞争意识，从而在企业的竞争、个人实现自我价值的过程中形成了特有的创新文化。3)宽松弹性、朝气蓬勃的体制文化。为了鼓励员工勤奋工作和积极创新，印度班加罗尔园区也力图营造一种年轻的、朝气蓬勃、宽松的体制文化和工作氛围，如很多软件企业采取校园的布局和文化，实行不固定的上班时间，并且有漂亮的咖啡厅、草地、运动场等场所供员工休息，并且园区还配有迪斯科、酒吧和饭店等设施，帮助提升园区整体的年轻而充满朝气的氛围。
2．文化园成功经验总结
纵观世界各国文化园的发展历程，其成功经验包括如下几个方面:(1)依托文化资源禀赋文化资源禀赋指的是文化园所依托的地域所具有的文化要素和文化环境，这是文化园得以成功发展的首要前提———文化园是否具有其独特的文化个性、文化风格、文化品味，关键就看其是否具有并能有效利用地域文化特色。比如，英国曼彻斯特北部文化园的形成就与当地丰富的、与众不同的音乐历史及享有国际声誉的滚石和流行乐队有关，美国百老汇戏剧产业园区即是依托于其在19世纪末发展其的剧场和音乐厅而形成的。(2)遵循商业运作模式文化园虽以提供文化内容产品为其主营业务，但检验产品成功与否、鉴定园区发展成效的核心标准之一则是内容产品所取得的市场收入和占据的市场份额。因而，文化园内的企业应遵循市场规律，按照市场规律对其生产、管理、销售等流程全面实施商业化运作。比如，好莱坞采取制片人负责制，由制片人负责资金的筹集与管理，这使得其必须考虑公众喜好，以使影片适合市场需要，从而在艺术和市场之间取得平衡。(3)注重科技投入发展竞争性的文化创意产业，必须意识到技术发展对产业未来发展所能产生的影响，并有意识地将新技术应用于产业之中。比如，重技术一直是好莱坞电影业的传统，特别强调影片的内容注重与最新科技、未来时代以及新兴工业紧密结合，早在20世纪50年代，好莱坞的电影制作者就实验了3D这种特殊的视觉效果;并且，宽荧幕技术、虚拟技术等新技术也均是从好莱坞走向世界其他地区的电影行业的。(4)开拓国际市场文化创意产业的发展不应仅仅是引入国际先进文化、科技、创意，并将之“本土化”。从更长远的角度看，其也应注重“走出去”战略，将本地的优秀文化“全球化”;而这一最终发展目标，也决定着文化园在生产自身产品时，需要有意识地关注和迎合国际市场需求，并建立相应的国际推广渠道，从而使得自身产品得以成功打入国际市场。这里，我们可以借鉴韩国的发展思路:韩国政府在发展文化创意产业的过程中逐渐认识到，囿于其国内市场规模有限，若要使得文化创意产业实现大发展，必须开拓国际市场，并进而制定了“瞄准国际大市场，将以中国、日本为重点的东亚地区作为走向世界的台阶，促进出口，利用国内市场收回制作成本，通过海外市场盈利”的基本发展战略。(5)发挥“领头羊”效应所谓“领头羊”即是指那些具备优势资源、发展处于领先地位并具有一定影响力的领先行业和企业;若能先集中力量扶植这些“领头羊”的发展，则可对其他相关行业和相关企业起到有效的带动作用。比如，索尔福湾英国媒体城从一个日趋衰落的工业码头发展到今天英国最重要的媒体集中地，离不开英国广播公司(BBC)的“领头羊”作用。早在2004年，BBC管理层就表示有意将部分单位迁往曼彻斯特，并于2006年将地址选在了索尔福湾，其后，包括BBC儿童节目、BBC体育、BBC第五电台等部门从伦敦移师索尔福湾。而BBC的签约入驻则极大地带动了该地区的影响力和聚合力———很快，其它电视台(如英国独立电视台)、SIS等媒体公司、萨尔福德大学的媒体中心和众多创意公司等众多机构纷至沓来。
四、结语:我国文化创意产业园区的发展思考
基于上述产业概念的梳理和国外成功经验的总结，本文对我国文化创意产业园区的发展做如下思考:
1．国家层面:概念及行业标准亟待厘清随着文化创意产业的不断发展，该产业相关概念的混乱、行业标准的匮乏问题便日益突出。比如，在产业范畴界定上，北京市将文化创意产业划分为三层，细分为9个大类、27个中类和88个小类［7］，但却没有列入现今颇具规模、对经济带动作用明显的动漫网游产业;而上海市则没有列入文化相关产品和服务的后续工业化生产行业，所囊括的行业也比北京的标准少得多［8］;云南把茶业、玉器也列入了文化产业项目。又如，在园区名称方面，目前各地有基地、园区、示范区、集聚区、实验区等各式名称，并且标准也不一，比如园区和基地即没有明确区别，有些单个企业也被称作园区，而有些产业集群也被称作基地［9］。这些均说明了当前我国文化创意产业和文化创意产业园区存在基本概念不明晰、缺乏统一的产业标准和统计口径等问题。而这也对我国文化创意产业的发展带来不利影响:其一，不利于行业数据的统计，无法准确反映文化创意产业的真实发展状况，将影响政府的政策制定、规划指导;其二，影响学界研究的开展，现今我国关于文化创意产业的研究多是仅局限在“文化”一词，偏重研究艺术类、影视类园区，而对计算机软件等高科技园区较为忽视，这无疑对业界的实践无法提供良好的助力。从这一角度，若要促进我国文化创意产业良好发展，首先要解决的应是全国层面概念和范围统一界定的问题，这则应在明确文化产业的基础范畴以及创意产业的核心特征之上完成，这样才能反映出文化创意产业的核心特征并迎合产业的发展需求。
2．各地层面:政府角色定位急需摆正在中央精神的带动下，我国各地政府都掀起了建设文化创意产业园区的浪潮，但与此同时，有些政府却出现了对自身角色定位存有偏差的问题，比如有的政府管束过于严格，制约了园区内企业的发展积极性;而有的政府又过于放任，缺乏相应的规划和指导，这也造成了园区的荒废。总体而言，在文化创意产业园区的建设过程中，政府相应地具有管理者和服务者两种角色。作为管理者，政府以规划、布局和政策引导作为推动产业发展和园区建设的主要方式，并多对园区进行直接的、全方位的管理;作为服务者，政府以建立公共服务体系、促进行业组织建设为主要工作，主要依靠园区及企业自身的市场化运作来实现发展，而并不对其进行过多指导。而在梳理各国园区运营经验的过程中，我们发现，这两种角色定位各有利弊:在管理者角色下，由政府作为园区发展的主导，可通过集中的政策和资源投入以及对企业的调动，在短时间内使园区的建设和发展实现一定的规模，可直接提升整个产业的发展速度;但另一方面，政府的此种管理手段仅可在提升园区的硬件设施(如交通条件、基础设施、景观设计)方面发挥作用，在园区的软环境(如区位优势、文化氛围、人才储备等)方面收效甚微，不利于在长期阶段内推进园区的自主发展和有效创新，甚至，若政府的干预过为细致或严格，如对目标任务、人员编制、活动经费、岗位设置、人事任免等方面实施“统包统揽”，则会彻底抑制园区的创新能力，取得适得其反的管理效果。而对于服务者角色，则通过以市场机制作为主导、政府从旁给予协助的方式，可弥补“管理者”在制约园区创新能力等方面的不足，鼓励和推进园区软环境建设及企业的自主创新行为，有利于文化创意产业的长久发展;但从另一方面看，由于其是由相当数量的私人资本依照市场规律自由集聚而成，园区需要较长的发展时间方才能达到一定规模。因此，对于我国的实际情况而言，各地政府应根据各地的发展情况来选择其所应扮演的角色:若该地经济、文化基础较为薄弱，文化创意产业才刚刚起步，则政府可选择作为“管理者”，通过政策和投入在短时间内直接推动园区形成发展规模;反之，则不妨扮演“服务者”的角色，辅以公共服务、行业指导等方面的支持，为园区的自主发展和企业的自主创新提供空间。
影视产业运营模式范文2
好莱坞模式是对好莱坞电影产业的一种概括性的统称，它涵盖了电影的投资、生产、发行、放映及其后产品开发的各个相关环节和领域，是一种高度集成的电影产业运作模式。本世纪初，好莱坞电影企业加速了资本的积聚与集中，依靠发达的资本市场与高新技术产业融合，提高了市场竞争力，创造了轰动全球的业绩和战果。当前，全球正在放映的影视产品有85％来自好莱坞。好莱坞通过其工业化、程序化的生产模式以及产业营销运作模式，承载着美国的生活方式和价值观念，实现利润和宣传文化的目的。与其他国家相比，好莱坞电影产业方面存在以下几点优势：
首先，成熟的产业运作机制。随着美国经济的发展，好莱坞电影工业日趋成熟，经历了两次世界大战和冷战时期的政治考验、电视竞争的文化考验、流行文化过剩的环境考验，逐渐形成了完整的市场化投资模式、工业化生产模式、商品化发行模式和消费化放映模式的运作体系。好莱坞这种在产业化的基础上，寻求艺术规则与经济规则、文化规则与产业规则的融合，成就了神话。在全球化进程中，好莱坞在国家机器和商业机制的支持下，先后克服了电影输出在不同国家所面临的种种政治障碍、经济障碍、文化障碍，形成了一套开拓国际电影市场的政治经验、文化经验和经营经验，建立了全球市场营销网络。它还形成了一种适应海外市场特殊性的良性自我调节机制。
第二，好莱坞模式的资本国际化。好莱坞的“金刚”即20世纪福克斯、迪斯尼、米高梅、派拉蒙、索尼、环球、华纳兄弟、梦工厂等八家电影制片公司每年出品的影片数量，能占到美国电影数量总数的60％到70％，其余的30％大多是独立电影制片公司出品的。在本土市场饱和后，具有一般资本禀赋及特征的美国电影产业资本开始向国外市场和非影院市场拓展，多国投资合拍如今成为正常运作方式。同时，好莱坞早就开始购买或合营海外的发行公司和电影院线，以达到共担投资、票房风险的目的。如今，创意、投资、制作、道具、服装、音乐、宣传等程序可以在世界不同地方灵活多样地分期进行，在艺术、金融、法律等各方面分别处理。制片商与发行商订合同，分账预支筹款；制片商再与众多的专业中小公司联系，产生配套流水作业。
第三，好莱坞产品高度商品化。高度的商品化和高效的商业运作方式，是好莱坞的最基本特征。好莱坞电影的衍生产品如明星的时装、汽车、手表等通常会随着电影的传播销售到世界各地，甚至电影改编的游戏版权、玩具版权、图书版权、唱片版权都是高额利润的来源。好莱坞是通过内置广告和形象产品将文化变成商品的典范。欲望故事、明星制度、电影衍生品策略是好莱坞商业战略的重要组成部分。
第四，好莱坞优势还体现为在长期的娱乐工业发展中形成了一种大众文化的传统。好莱坞电影主要不是作为一种艺术创作来发展的，而是作为一种娱乐工业来发展的。它们往往通过展示暴力和性来宣泄观众的无意识冲动，以善恶有报、皆大欢喜来抚慰人的创伤性体验，以有情人终成眷属的“灰姑娘”、“灰小伙”的故事来为人们提供集体梦幻，以奇观化的场面和强烈的音响来刺激人们的视听习惯，形成了好莱坞电影特有的梦幻性机制、情节剧结构、奇观化风格、煽情修辞和通俗性叙事的传统。好莱坞在坚持基本的大众电影模式的前提下，用艺术电影包装流行电影，用流行电影促进电影流行，这使得好莱坞电影在保持主流性的同时也保持一定的创新性，在适应观众心理中保持消费性。
影视产业运营模式范文3
关键词：商业房地产；收益率；运营管理模式
中图分类号：F426 文献标识码：A 文章编号：1009-2374（2014）10-0149-03
商业地产的营业模式决定了商业地产要从微观上应用与零售餐饮和娱乐以及休闲健身等有别于住宅房地产的收益方式。从经营规模上也区别于普通的居民住宅、公寓和普通的写字楼。商业房地产是一个综合的房地产运作形式，要从投资和开发上区别于传统的地产开发项目。商业地产按照实际的功能可以分为商业广场、商业区、大型商铺区、综合性购物中心、休闲广场、专业步行街等多种形式。
1 商业地产的运营管理
应该在最大程度上提高房地产的租赁收益以及品质的价值，将现代房地产理念加入传统的经营项目当中。统一地将这些元素结合到一个信息平台上，不能单纯地只进行运行管理房地产项目，从而逐渐从“商业管理”发展成为“物业管理”，从而逐渐增强核心竞争统一化标准运营模式是商业地产发展的关键，在运行管理上的统一最主要的就是开发商和入驻店铺的合理合作，在同一个主体概念下进行统一步骤的经营管理工作。把传统的经营管理细分为广告宣传、市场营销和商户运营售后安保三方面管理的方式，同时促进维修好消防设备以及灯具的管理。虽然商业物业是一个综合性非常强的复合商业物业，但是它的运营管理模式可以以一个店铺的模式形成统一的感觉。这些同意的精英模式包含了四个方向的内容，有统一规划、统一营销、统一售后服务管理、统一品质监管和物业服务。为以后的统一招商奠定了基础。这项工作是这个商业地产是否能成功的成为城市商业圈中心的重要执行措施。所以执行人员一定要做好前期的准备工作。所以，准确的商业规划是商业项目成功的运营基础。
2 商业地产运营与收益的常用模式
2.1 只售不租，出让产权
通过采取只出售而不出租的方式以最快的速度出让自身的产权，这种经营模式可以快速地收回自己的投资，很多房地产开发商都在日常经营过程中降低了自己的置业门槛，这样就在很大程度上解决了卖场面积难以出售的问题。很多商业地产都使用出售后租出的形式同时以高回报租金为回馈，除此之外还做出若干年之后回购的承诺，这就营造出来很多概念。房地产商以商铺潜在的升值空间吸引部分居民进行投资。产权类商业地产商铺也成为了近些年的趋势，房地产开发商也是以一个物业为整体进行整体开发的。通过对类型的商铺的科学规划和分类，这样既可以在不同的市场都取得一定的利润，又可以保障小业主的除了每年必须缴纳的店铺费用外还能每年获得一定的收益。从而为发展商和商铺店家形成长期的租赁合同。对于这种大型的商家以租赁为主要销售模式，并且得到了广大商家的认可，并且也被投资者所接受。
2.2 只租不售
而单纯地出租而不销售的好处就是房地产的产权一直在开发商手中，开发商可以将产权进行抵押贷款，待产业增值后再继续出售，这样做也会将整个地产都纳入资产运作的范围内，这样既达到了开放商对于商家的控制，也便于管理，执行自己商业地产的经营风格。
2.3 又租又售，部分租，部分卖
将销售和出租结合的形式具有非常好的收效，这种模式可以进行以租代售，还可以不租不售，将产权作为投资资本进行再开发，还可以同商家进行联营，以物业为入股股本参与整个地产的运营当中，也可以合作经营。除此之外，还可以通过物业和其他工作单位成立商业经营公司，专门为经营商业物业，同时以租赁的方式从业主手中取得商业物业的使用权，同时还能获得产权的租赁收入和合伙经营搜如以及物业增值多方面的收益。目前，随着商家和房地产商的强强联合，逐渐形成了一种万达模式，这种模式也被如今万达房地产应用到了极致，并且利用商业地产的形式让沃尔玛、欧倍德等国际大企业进驻万达房地产，并且建立和良好的合作关系。而万达集团通过租金的形式获得了比较稳定的现金流，而商家则是节省了很多选址时间和降低了风险，很大程度上减少了新店建设上的巨额资本原始
投入。
3 商业地产运作中存在的风险
商业地产和住宅地产区别在于商业地产的资金周转较慢，需要整个环节都不能有差错，才能形成一个完成的商业模式，也能保证这个商业环节上的开发商、投资者、经营者、物业都能得到自己应有的利润。主要的经营环节包括了开发、销售、招商、经营和管理几个工作环节，这几个工作环节中每一个都有着非常紧密的联系，而且在法律意义上也存在着和普通房地产的区别，同时商业地产的风险也是比普通房地产大，通常会有以下几个风险：
3.1 宏观调控的风险
因为现在如今房地产的开发非常的火热，带动了整个房价的不合理高涨，国家层面已经多次出手调控，例如上海市就已经针对这种情况进行详细的法规规范，同时要明确商场的产权以及分割转让的明细标准，并且规定商铺必须在有产权证的时候才能够开发、使用和转让。这个同志就是通过行政手段的方式对开发商的行为进行了具体的规范。
3.2 行业规划失误的风险
行业规划具体指的是对某一个地区的产业、地区以及人口等方面内容的安排或者计划，这种规划属于法律法规范畴内的，具有一定的强制性，如果出现宏观上的规划失误可能会造成商铺的贬值。同时，相关的企业也应该在当地开发商业地产的时候应该熟悉当地的政策法律法规，避免触犯法律或者犯方向性的错误。一项成功的商业地产开发活动很大程度上是以来市场调查等商业活动，但是在法律的角度上来了解城市发展的政策倾向也会起到很大的作用。
3.3 租金价差带来的风险
开发商在卖出商铺之后，消费者和小业主们委托开发商经营该商铺，而开发商则是将整个商业地产交给大型商业地产进行统一经营，这样就会在一定程度上降低租金，注重保障小企业主的合法利益，保障他们的收益率，对于每年产生的一些差额，要进行多退少补，不能克扣差额款。如果要回避开放时候产生的风险，就要聘请相关的法律律师，在前期规划阶段就要规避法律风险，并且按照市场的需求和规律来办事，不能脱离市场。如果只是单纯提高价格和回报率。因为商业地产有较高金额的租赁和增值税。对于普通的投资者可能不清楚，会因为合同而产生就飞需要注意在前期详细解释。这也需要开发商在进行销售的过程中做好正确的引导，同时要做到承诺的售后服务，以此提高商业信誉，维护企业品牌。
3.4 大型商铺因为投入高而产生的经营风险
如果几个大型的上家在长期的承租期间内因为自身的经营管理不善而无法继续经营而无力支付预先约定的房租，这就会导致开发商无法支付固定的收益给业主，因此开发商在进行出租的过程中不能只从租金的角度来挑选商家，而是综合性地根据商铺的行业前景、资质一级履约能力进行全方面的考量，尽量选取一些具有较强实力和较高资质的客户，以此保证其履约能力。这部分风险最主要的解决办法就是要在招商工作上多进行综合性考量，很多开发商在进行招商的过程中知识单纯地追求入驻率，经常忽视商家整体的精神风貌和影响商业信誉和形象，也会因此造成商业布局的不合理、不科学，而且因此导致商家经营困难造成退租。这种情况会在很大程度上延长招商时间，导致了更为严重的后果。
3.5 售后包租过程中可能存在的风险
通过公平的法律法规确定购房者和开放商之间的相关利益和义务。也确定购房者和租房者的利益需求。而目前存在着一部分开发商采用委托经营管理的合同方式保障投资收益，以此保证投资收益。业主除了和开发商签订购房合同之外，开发商或者提供的管理公司还要和购房者签订一份委托管理合同，开发商要特别注重委托经营的合同，因为这种委托合同将是保障未来收益的最主要的法律文书。
3.6 产权分散所带来的风险
开发商也要公平公正的分配整个商业地产的商业布局，保证在产权上不要和经营者产生纠纷和矛盾。针对这一问题开发商可以在进行分割的过程中成立业主委员会，通过业主委员会对商场未来经营管理进行总体性的规划管理，具体运作层面要确定每个利益诉求的权限，这样签合同之前确定产权能最大限度的避免后期发生
纠纷。
3.7 物业管理中存在的风险
在商业物业当中单独成立的物业委员会的困难很大，而且管理内容相当冗杂，涉及了多种费用的收取管理和分摊，商业地产的管理费可能因为经营不善，而在后期增加多余的管理费，让很多消费者和开发商产生了纠纷，这是物业的管理水平问题就体现了出来。而且很多不同形态的物业也都面临着不同的收费标准和服务标准，这就增加了发生物业纠纷的概率。
4 结语
综上所述，商业地产的已经在我国开始有了很大程度的发展，不仅是已经进入的房地产开发商还是新参加的开发商，都是处于探索阶段。商业地产是一个高回报和高风险的投资领域，但是从整体上来讲行业的前景十分广阔，不仅有政策上的支持，而且存在着很大的市场空间。作为商业地产开发商，要紧密地和政府以及相关部门合作，开发出具有市场竞争力的产品，在进行项目开发之前要做好可操作性研究和规划设计， 商业地产的经营周期很长，在进行经营的过程中要整合好各个方面的力量，同时要整合整条产业链，才能实现良好的运行，取得预期的效益。
参考文献
[1] 夏联喜.商业地产新兵入门[M].中国建筑工业出版社，2011.
[2] 武能尧.商业房地产开发运营的研究[D].苏州大学，2010.
影视产业运营模式范文4
关键词：商业地产；项目运营；创新
一、商业房地产的主要特征
1.运营组织方式不同
商业房地产的运营管理没有具体的运营管理方法和机制，它是无形的，它的主要对象是人，通过对人实行足够的管理，才可以保障房地产的顺利进行，房地产运营管理和制造业不一样，可以对生产进度，生产质量等做出有效地控制，房地产经营过程中很可能因为投资商，经营者发生变化而发生变动，如此商业房地产就必须要有随机应变的本能，只有如此才可以适应商业地产的随机性应变，才可以更好的保障房地产的经营管理模式。
商业房地产的运营管理不同于其他行业的运营管理模式，它更加的特殊，在经营管理中拥有着更加随机变化的性质，不具有稳定性，所以只有对房地产运营管理进行特别的关注，注重它的变化性，努力跟进它的变化进度，从根本上解决房地产的运营管理问题，而不是采用懈怠，慵懒的方式对待房地产的运营管理，否则只会为商业房地产运营管理带来被动，使之不能成功的进行运营，使房地产运营管理遭受到巨大的创伤。
2.运营系统的设计方式存在着差异
在传统的制造业中产品和运营系统通常是分开设计的，只有运用这种方法才可以保障传统制造业的有效发展，而在商业房地产中运营管理的服务和提供系统是一起进行设计的，因为房地产运营管理服务是提供系统的有效组成部分，所以必须注重提供服务和服务体系的共同性，只有如此才可以适应商业性房地产的运营管理特征，才可以使房地产运营管理更加茁壮的成长。
通过对房地产运营管理服务和提供系统的整体性，房地产运营管理可以进行统一的服务和工作，通过这样的统一性，房地产变得更加的步调一致，这有利于工作上的和谐，使房地产运营管理更加的协调，如此的一致性，可以完成房地产一体式的运作过程，使经营管理和销售成为一站式的服务理念，这对于房地产的发展起到了很大的帮助作用。
3.客户存在的作用性不同
在传统的制造业中，对于产品出厂后，客户如果发现问题，才可以同厂房发生联系，而在房地产的运营管理中，客户是直接参与生产的，客户占据着重要的角色，如果客户是消极的，那么就会对房地产的经营管理带来负作用，而客户的积极乐观则会对房地产产生积极的作用，所以客户的心态直接影响着房地产的兴衰成败。所以只有将客户服务的周到得体就会使房地产的运营管理变得更加顺畅。
4.员工具有不同的影响性
在房地产的运营管理中员工占据着重要的角色，因为房地产的管理对象主要是人，所以员工在房地产的运营管理中占据着主要的地位，他们的工作状态直接影响着房地产的兴衰，因为员工服务的客户是房地产所看重的，员工在轻颂愉快的状态下工作就会使服务的客户更加的愉快欢乐，如此房地产就会源源不断的获得客户的认可，使销售额持续增加，所以这对于房地产企业来说是一种积极乐观的状态，只有让员工拥有良好的工作环境，让他们提供优质的服务，才可以保障房地产的快速发展。
二、商业地产运营管理模式的创新
1.因地制宜，与当地的人文地理环境相适宜
人文历史，自然环境对运营创新意义非凡，每个地区都有着各自的地理特征，各自也有着各自的文化底蕴，记你发展状况也是不一样的。而商业地产和一个地区的经济发展水平存在着相互关联的关系，所以在商业地产进行运营管理模式的设计时，一定要以当地的经济基础作为发展前提，还要考虑到当地的文化历史，将地区特色和经营管理设计相互贯通，做到真正的因地制宜的效果。只有如此才能够使商业地产更加具有吸引力，才能够是适应当地人的消费水准，才会引起当地居民的疯狂抢购。
同时还需要政府部门对商业地产进行严格的审查，将资金投入控制在城市经济能力以内，以多元化的地产风格来进行筹建，而不是一味的重复建设。
2.建立新型的资金筹措模式
我国的金融市场获得了很大的发展，但是这对商业融资地产没有发挥多大的影响，地产业还是通过间接融资的方式来进行资金的筹措。基金的金融机构没有对其发挥巨大的作用。在不少的中小城市开发对银行的依赖很高，达到了90%，全国城市建设对银行的依赖也达到了70%。所以商业地产因为融资渠道的问题难以取得重大的发展。发达国家的成功经验告知我们发展信托，基金可以为商业地产带来巨大的融资价值，所以利用地产开发商与信托公司和投资银行合作，在市场上直接募集资金，并让资金募集的工作有专业人士进行管理，这种方法既得到了充足的融资金额，而且还是资金的筹措和管理得到专业人士有效地管理，加大了资金的安全性和有效管理，这对商业房地产是一个很好的结果。
世界上存在着两种主流开发模式，一种叫做欧美模式，这种模式是将商业和地产分开让它们各自发展，一个是进行投资开发的另一个就会进行后续的经营。另一种模式就是亚洲模式，这种模式以日本为主要的实施对象，它是将商业和地产进行有效地融合，如此两种资本便可以相互贯通，形成庞大的资本链，在风险面前，它们也可以相互支撑，这样既能很好的促进双方发展，还能够使双方更好的进行自我保护。而我们适合那种运营模式还不得分晓，在近些年来，众多的大型房地产将零售行业融入到房地产，这条路很有发展前景。
3.与现代化计算机媒体的连接
如今的时代伴随着计算机的出现而变得更加高端，一切事物在计算机的干预下变得简单轻松，然而对于房地产也应该融入计算机媒体，如此才可以加快房地产的宣传和销售。如今的房地产销售可以利用计算机的信息化和普及范围的广泛性，可以在网络上对房地产的销售信息到网络上，形成波及范围广泛的宣传，只有如此才可以促进房地产的宣传，使之变得更加适应于房地产商，网民可以通过自身的需要只需要点击开房地产的网站，那么关于房地产的一切信息便一一展现在需要者面前。
同时房地产的设计和图纸都可以通过互联网进行，如此加快了房地产的办事效率，使房地产的工作更加容易轻松。所以房地产的发展和渗入离不开网络的渲染，只有通过网络才可以使房地产真正的适应社会，才可以促进房地产的广泛传播，制造房地产消费浪潮，形成更加有力的趋势。
4.房地产的设计应该具有现代化不断地开创设计新风潮
商业房地产的设计应该具有现代化的气息，因为时代时刻在变化，所以只有将建筑设计的符合时代的需要，才可以使房地产更加顺应时展的趋势，商业房地产以商业街和大型的商场为主，这些地方的设计必须要有新颖性，只有符合新鲜开创性质，那么这些房地产才会拥有更好的销售，商业房地产是面向大众的，所以它的设计一定要符合现代化的气息，拥有前卫时尚的特点，只有新奇才可以与众不同，只有前卫时尚才会引起注意力，才会吸引更多的人前来进行购物。
商业房地产的开展必须挑选具有创作才华的设计师，只有这样才是对商业房地产的最有力的支撑，才是对房地产最有力的创新，商业房地产的创新理念必须合乎时代的标志，突出个性化和实质化，不能设计一些只顾美感而没有实际效用的建筑物，所以只有将实效和外形结合起来才可以保障商业房地产的良好建造。
商业房地产的设计和商业房地产的运营管理有着密切的关系，只有让商业房地产拥有实际有价值的产品才可以促进运营管理的有效实施，才可以保障运营管理的顺利开展，所以商业房地产的设计和建造是房地产运营管理的有效前提。
三、商业房地产运营管理模式的应用
1.统一管理的运营管理模式
市场，策略，战略等几个方面是统一运营管理模式的主要内容，所以无论什么项目的开始都必须是市场，但是市场的规律是千变万化的，由于市场信息知道的不及时，就会使调研的结果失去准确性，使决策具有了错误性。所以企业必须要注重调研，只有如此才能够使决策更加科学化，更加的正确。对市场有一定的了解之后，还要根据自身的特点和实力进行产品的设计，对我们能够给与顾客什么和我们能够怎么提供这样的问题应该做到清楚地回答。一个房地产只有不间断的为客户提供价值才可以永久的发展下去，往往各项正确化的策略是项目运营的有效保障。同时还要对策略进行有效地指导，只有这样才可以给企业更多的价值，才可以让客户满意。统一运营管理模式的特点是有强大的聚合力，运用如此的管理模式大多是资金雄厚，实力巨大的开发商，他们具有相当一部分的忠实的投资者和经营者，品牌效应可以再这里得到很好的体现，如此的情形会像滚雪球一样吸引商家进来。统一经营管理模式通过打造强势的开发商，投资者甚至使经营者，制造出优秀的商业项目，从而使商业项目不断的获得好的成绩，所以这种模式只适应于大型的商业机构，只有如此才可以保障大型商业机构的更加壮大。
2.需要和零售相结合
零售在商业地产运营管理中的出现是中国的首创，通过零散销售统一经营和零散销售各自运营等几种零售的方法进行地产的销售。各自经营是指各自购买商铺以后进行各自的经营，开发商没有了插手的权利，如此的运营模式主要使用于商业街和一些不大的商业地产，如此的模式对开发商资金的周转是有利的，能够保障他们较高的售价收入并且可以在短时间内将资金收回，可是这种经营模式可能会出现混乱，各自顾各自的状况，如此一来对发展和长期的利益形成了一定的不利影响。而且应为一些店主没有足够的认识也没有长远的眼光，为了图一时之利，使商业街降低了身价，使商业街的档次降低，不利于商业街的长远发展。
四、商业地产项目运营管理模式的实际意义
商业地产项目运营管理模式是房地产进行实际操作的有效过程，它是实现商业地产良好的发展的必要经过，只有确保商业地产项目运营管理模式的有效性的实施，才可以足以保障商业地产的华丽转身，才能够使房地产进入一条更加宽广的大路。如果没有商业地产的运营管理，那么商业地产项目将会失去方向，失去运作的动力，如此的商业地产项目不可能得到发展和继续。
商业地产项目运营管理模式是地产企业发展的重要组成部分，它的有效进行可以促使地产企业更加健康茁壮的成长，地产企业的发展离不开运营管理，地产企业通过运营管理使自身获得有效地整改，使销售工作得到了指引，在地产企业的运营管理之下，地产企业会更加的辉煌，会带给企业更大的成效，使企业稳步的行走在严酷的经济制度下。
我们的生活离不开地产公司，因为我们需要住房，我们需要在商业地产的作用下进行更多性质的住房需要，所以只有使地产企业拥有健康发展的道路，那么我们生活里所需要的住房条件才能有所保障，我们才能够更好的进行生活，我们的生活质量才会获得大大的提升，地产企业是我们幸福生活的有力保障，更是我们实现美好愿望的助力。所以地产公司应该得到稳健的发展，成为我们生活中的有力支撑。
五、结束语
商业地产项目的运营管理是商业地产发展的有力保障，只有对其进行改革和创新，使商业地产项目的运营管理得到实际的应用才可以保障商业地产的更加进步，对商业地产运营管理可以保障商业地产的井然有序的经营面貌，如此可以促进商业地产的有序发展，使商业地产拥有更加宽阔的发展空间。
参考文献：
[1]杜鹃.大型商业地产运营管理研究及应用[J].苏州大学，2010.
影视产业运营模式范文5
关键词：商业地产；运营模式；分析；发展策略
一、引言
随着城市化的不断深入发展，在我国大中城市的发展呈现出了一股股商业地产开发热。就我国的商业地产开发模式来说，其正处于一个发展转型时期，虽然，取得了一定的成就，但是也相应地出现了一些问题需要加强重视。特别是随着开发规模的扩大，这样的问题本身也就显得愈加严重，商业地产的运营模式本身也就需要做到理性对待、合理发展。
二、商业地产概述及特点分析
1.商业地产内涵
商业地产指的是房地产中用于进行商业活动的收益类场所。其包括了办公用的写字楼、会议楼以及公寓，也包括了用于开展经营活动的商业场所等等。商业地产往往不会被用来居住与生产。其狭义上的定义指的是：商业活动所需的房地产，其经营范围包括了零售、餐饮、娱乐等等。而从广义上的定义来看，其还可以进行融资、开发等一系列活动，只不过其本身与传统的住宅和生产基地之间存在着较大的差异。
2.商业地产的开发运营模式特点分析
将商业地产与传统的地产进行对比分析，商业地产所存在的特点，即为：一是经营活动的开展形式更为多样化，其往往是以租赁的形式为主。商业地产通过这样的方式来活动租赁收入，使得商铺所有者得以获得经济利润。因为商铺“只租不售”可以科学地对整个商场进行业态业种配置，并能保证及时进行商业布局调整。这是商业经营发挥集聚效应的首要条件，有利于顺利度过商场培育期。二是商业地产可以为拥有者创造更大的经济利润。其不仅仅是对租金的交纳，还体现在地产本身的建筑成本与售价之间的对比，其会受多样化的因素影响。如：地段的繁华程度、建成后的经营管理、商业企业的品牌商誉都会对租金收入产生影响。三是经营风险的存在，因为商业地产的成本回收周期较长，其可能会在回收的过程中面临着来自于区位环境的因素影响而产生相应地价格波动，导致商业地产的亏损现象出现。例如周边经济环境、交通状况、人流状况、居住人群构成乃至政府的政策等。而且，商业地产的经营一般要经过2-3年的过渡期才能趋于成熟，投资回收期一般也要达到8-10年，这都构成了商业地产的较大的经营风险。四是经营活动的开展形式较为多样。在一个商业地产中的经营模式一般是多种多样的。其可能包括了商品销售、服务行业等等类型。如，餐饮、休闲、金融、娱乐等等。
三、我国商业地产的运作模式分析
在我国，商业地产的运作模式呈现出了系统化的特征。其往往会受到地产开发商、管理者以及资本运营者三个方面的影响。其经营模式可以被分为四个类型，即全部出售、不售不租、纯租及租售结合这四种。
1.全部出售的形式
全部出售这一形式是较为传统的模式。地产开发商通过对房权进行出售来获得经济利润，之后此处房产的商业经营活动便于地产开发商之间没有任何关系了。在这个关系模式中，房产开发商可以在较短时间内将房产套现，继而降低经济压力与经营风险。
2.不售不租模式
开发商通过建造商业地产来进行直接的经营活动，其既不对外出售，也不对外出租。这样的经营模式会让房地产上拥有地产的产权与经营权。同时，商业经营活动的开展更具针对性。但是，如果房地产商本身缺乏经营管理能力，往往会导致巨大的亏损，自主经营未必会让经营活动的开展利润被有效实现。
3.纯租模式
在此类运作模式中，开发商不会选择自主经营，而选择以合同的形式来将商铺对外出租，其出租规模各不相同，并在此基础上来对这些商户进行统一管理，以交纳租金的形式来获得经营利润。为此，房地产商需要做到对市场的不断培养，继而来实现经营能力的发展。同时，也要注重于对品牌的塑造以此来实现市场竞争力的提升。
4.租售结合模式
房地产商通过对部分的房产进行销售与租赁来获得经济利润，以此来削弱自身带有的资金压力。这一运作模式显得更为灵活，其可以很好地借用于社会资源来最大化地拉升自身的商业经营范围，实现商品效益与品牌效益的最大化。同时，这样的经营模式往往可以让高层的经营管理活动在具备主体性的前提下，显得更为独立。
四、我国商业地产的运营策略探究
在我国针对于商业地产的运营模式需要从实际情况出发来对相关策略内容优化设计，以此来最大化地发挥出策略的价值。
1.注重于对商业地产的城市景观设计
商业地产的开发作为城市的景观组成部分，其应当具备一定的美观性。这不仅仅是对建筑功能的要求，也是对建筑色彩、外形的要求。例如，商场、写字楼以及酒店等商业地产的外观设计就应当呈现出更为丰富的色彩，以此来更好地实现经济价值与社会价值。在我国，因城市发展缺乏专门的管理条例与控制举措，商业地产的开发也就需要从市场的实际需求出发来更好地做到优化设计。
2.撬动内需以此来实现综合性商业地产的开发
目前，商业地产项目的发展呈现出综合化发展的特征，这即是对国人生活方式的表现，其本身也是商业活动得以顺利开展起来的前提保障性要素之一。此类综合性的商业地产会具备在三个层次的综合，即商业形态的综合化运用。其包括了商业、娱乐以及文化等多方面的我要是融合。既有着商业活动的动态，也有着休闲娱乐的静态。不同规模的商业地产可以有选择地与其他功能设施相混合，这对规划设计提出了更高的要求，所有内容不是简单地拼凑而是有机的组合。在功能分区、动静分区、交通流线等方面做到明确有效、各得其所，形成完整的生活链，以发挥最佳的综合效益。
3.商业建筑对本土建筑风格的追求
建筑的形式与风格特征会对消费者的消费行为造成一定影响。民族文化作为传统文化的组成部分，其往往更容易得到消费者的认可。本土风俗文化传统的发扬光大是世界各国建筑文化的共同发展目标。历史文脉在商业地产项目中的传承也当仁不让，况且这也是其长久生命力的保证。
4.通过旧城改造促使城市老商业街区的复兴
中国有很多历史文化名城、古城，但由于历史的原因，大多遭到严重的破坏。旧城老商业街区随着时代的发展而逐渐没落，作为宝贵的历史建筑和民俗文化遗产亟需复兴原有活力，它是打造独特城市名片的重要举措，这也给商业地产开发提供了可资利用的基本素材。其核心指导思想是保护性开发，这种有限度的开发不仅不会降低开发带来的商业价值，而且可以带动旅游资源的挖掘。
五、结语
总的来说，商业地产的开发作为房地产发展的开展形式之一，其本身较普通的开发活动之间存在着差异化的地方。为此，其需要更加注重于对出现问题的解决，以此来实现商业地产开发工作的更好发展。在本文中，笔者通过对商业地产开发模式的分析来对我国新时期发展环境下的商业地产发展模式重新认识，认为只有选择“只租不售”的模式，才能更好地解决目前而言我国商业房地产经营活动中所出现了的一系列问题。
参考文献：
[1]刘建文.浅析商业地产运营模式[J].环渤海经济t望，2013，（8）：46-47.
[2]张蒙蒙.基于服务型建造的建筑企业商业地产开发运营模式研究[D].西安建筑科技大学，2014.
影视产业运营模式范文6
摘 要 论文以《蓝猫》为例，从动画创意、推广与传播和衍生产品的开发等方面，分析研究三辰卡通集团成功的商业运营模式。
关键词 动漫产业 运营模式 营销
动画产业就是以“创意”为核心，以动画为表现形式，包含动画图书、报刊、电影、电视、音像制品、舞台剧和基于现代信息传播技术手段的动画新品种等动画直接产品的开发、生产、出版、播出和销售，以及与动画形象有关的服装、玩具、电子游戏等衍生产品的生产经营的产业①。
一、动画创意
一是题材的创新。《蓝猫淘气3000问》作为我国第一部大型科普动画系列故事片，始终以“知识”为中心点，结合社会热点、教育热点铺开，以主角“蓝猫”和伙伴们的历险过程为手段，利用其遇到的问题，向小朋友提供宇宙星空、生态环境、人文历史、生物百观等方面的知识。以无限的知识定位，给“蓝猫”卡通无限的创作题材和空间。这也是三辰集团在与同行业的竞争中脱颖而出的重要原因。
二是形象的塑造。《蓝猫淘气3000问》中的蓝猫、淘气、菲菲、肥仔、鸡大婶、羊博士等人物形象各具特色。蓝猫滚圆的脑袋，微张的嘴巴，一双又大又亮的眼睛总是闪烁着求知的光芒。他富有激情，单纯直率，赋予冒险精神，梦想成为最伟大的太空探险家；淘气一对大大的耳朵和一根细长的尾巴，黑色的对襟武打装束，是他的最爱；菲菲聪明敏捷，有些狡猾，在飞船上当个小医生，但医术并不高明，往往会捅点篓子出来，在关键时刻却也急中生智；
三是故事的编撰。《蓝猫淘气3000问》中故事以系列的形式展开，首先是《幽默舞台》，每集都是一个独立的小故事，这些故事大都发生在小朋友的日常生活中，从各个方面介绍小朋友的点点滴滴。同时通过这些小故事向小朋友传达天文地理、人生哲理等方方面面的知识。此后依次是《星际大战系列》、《恐龙时代系列》、《海洋世界》、《运动竞技系列》、《航空航天系列》、《安全系列》、《消防大本营》、《健康特攻队》。
四是通过以上的各种创新和优势的发挥，形成了品牌。品牌的知名度、美誉度和忠诚度使蓝猫在动画市场上更具有竞争力。蓝猫四年的持续播放，使其在中国家庭里家喻户晓，而“蓝猫”这个卡通形象也在孩子们的心目中留下了深刻的印象。三辰集团为进一步提高蓝猫品牌的知名度、美誉度，开展了一系列的活动，例如《恐龙时代》影院版全国巡礼播映、“蓝猫”杯全国少年儿童绘画设计等活动。此后，蓝猫产业在多点开花。
二、动画的推广与传播
1．多渠道输出平台。为了能够顺利播出，三辰卡通集团把《蓝猫》免费送给北京电视台播出，换回每集45秒的贴片广告时间。长时间播放，使观众在视觉上成为习惯，使“活动的十万个为什么”深入人心。初步传播取得较好的效果后，采用卖片的方式，与中央电视台、金鹰卡通频道、北京动画频道等签约卖片。其后利用互联网、3G移动通信、数字电视等多种节目输出平台，完善收费模式，实现节目内容的多项增值服务。
2．注重向国外市场的推广。蓝猫在国内初步形成品牌后，又通过各种外交手段，将蓝猫向国外市场推广。蓝猫的后续系列制作中，在技术上十分重视国际接轨，与国外的公司合作十分频繁，接受国外的咨询，了解动漫技术的最新动态，不断改善、提高自己的技术水平，力争保持国际领先水平，使得蓝猫成长为中国动画界的一只大猫。
三、衍生产品的开发
在强大的品牌的基础上，三辰卡通集团用文化品牌整合产业，已经开发出了国内卡通产品营销网络和一条“上游开发，中游扩展，下游延伸”的专业链条。
首先，整顿集团自身的营销体系。2005年，在上海成立了上海蓝猫卡通产品销售有限公司，是蓝猫专卖店服务品牌的拥有者和蓝猫销售体系的运营者，它成为全国蓝猫专卖网络管理中心和营销中心。公司自主研发了目前中国儿童产品连锁经营领域最先进的电子商务订货系统和仓储物流平台，建立了覆盖全国、运作良好的物流中心，拥有强大的物流配送能力，降低了运送货物的成本，提高了运送的效率。此外，对于各专卖店的经营状况和公司运营管理部门、各大办事处也进行了一次初评，出台了星级店定期的考核、评估制度。至此，宣告蓝猫专卖渠道由网点化、规范化、规模化经营，进入“服务营销”的经营时代②。
其次，调整产品，和其他产业结合，抓紧市场。
在图书出版领域中，三辰卡通采取横向和纵向两个方面扩张的策略。横向扩张，就是特约加盟和连锁经营比如在零售市场上开设蓝猫专卖店、蓝猫书屋；纵向扩张，就是继续向上追溯，涉足编辑出版。如开辟全新的销售渠道――新华书店销售网络，并建立蓝猫系列图书专架、专柜和专区。在服装产业领域，加强和品牌企业的合作。2005年4月，三辰卡通集团与广东省纺织品进出口针织品有限公司签订合作意向，授予该公司在中国内地生产销售“蓝猫”“淘气”系列卡通童装。2005年11月，三辰卡通集团在广州成功地召开了“成长•飞跃2006―蓝猫童装2006春夏产品会”。在游戏领域，与乐升科技合作，开始开发《蓝猫》动作游戏，其主角人物为著名卡通片《蓝猫淘气3000问》的系列人物，包括蓝猫、淘气等。
《蓝猫淘气3000问》是中国卡通新生代的代表，从它的成功运营可以看出我国动画产业发展存在的巨大需求空间和广阔的市场，只要我们结合自身的实际情况，参考学习蓝猫的成功路线，借鉴美日韩等国动画产业的成功模式，相信我国的动画产业会有一套独具特色的商业运营模式，在我国国民经济的发展中占据一席之地。
注释：
①2010-2015年中国动漫产业投资分析及前景预测报告.中国投资咨询网.
②欧阳友权,柏定国.2006中国文化品牌报告.中国市场出版社.2006:169.
参考文献：
