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泡沫经济的定义范文1
关键词：金融经济；经济泡沫；成因；表现形式；分析
中图分类号：F830 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 （2013） 22-0000-01
一、简析经济泡沫
随着现代经济的迅猛发展，越来越多的金融工具以及金融衍生工具逐渐出现在整个社会经济中，市场经济特征也发生了明显的变化，现阶段自由化、价值化、国际化已体现的极为明显，经济泡沫伴随着金融经济的发展而发展，并且经济泡沫的产生有着不可预见性，且呈现出逐渐扩大的趋势，从社会和约束机制上分析金融泡沫，其主要是以股票泡沫和房地产泡沫的形式出现[1]。金融泡沫产生的最根本原因是社会经济建设发展过程中过高的虚拟经济同实体经济之间的偏离性。
一般情况下，将由于局部投机所引起的资产市场价格与资产内在价值相背离的部分称作经济泡沫，其实质是某特定资产发生了价格膨胀，与此同时，相对宽松的经济监管政策也使得该传导机制使经济泡沫向全局经济泡沫逐渐转变。对于以上定义在这里进行详细解读：首先，局部的经济泡沫是引发全局性泡沫经济的前提，正是由于虚假的市场需求导致局部经济泡沫的产生，与此同时，虚假需求的价格信号也会导致资源分配的不平衡，这就说明了虚假需求是导致经济泡沫的最为根本的原因。还有，局部经济泡沫的出现或者经济泡沫展现出逐渐增多的特征并不能够说明此时国家已经处于经济泡沫之中，经济泡沫要想转变为泡沫经济还需要特定的传导机制，相关经济部门如果在此时没有一定的货币政策的失误，那么局部经济泡沫也不会转变成为全局的泡沫经济，一般意义上讲，我们平时所讲的泡沫经济在本质上讲其实是经济的虚假繁荣现象，这里所讲的虚假繁荣现象是在 泡沫经济时期由于社会的有效需求被很大程度的刺激，社会的有效需求中存在着较多的虚假成分，但是这种表面上的繁荣是不可能较长时间存在下去的，其不实在的特性本质会导致其最终破灭，现阶段，随着我国经济实力的不断增强。国家剩余资本稳固增加，投机资本的量也随之不断增加，不仅如此，伴随着固定资本的老化，折旧会在总投资中的比例越来越大[2]。折旧的总规模随着固定资产的规模的扩大而越来越大，因此，当总投资出现萎缩或“被萎缩”时，一个国家的净投资也会以更快的速度减少。这里需要说明的是经济泡沫与泡沫经济是两个不同的概念，前者反映的是“局部”的经济现象；后者反映的是“全局”的经济现象，不可混为一谈。
在经济快速增长的时期，资产规模的增大使得资产泡沫的规模显的相对较小，较小规模的经济泡沫暂时还不会崩溃，相反，相对较大的经济泡沫则会随时崩溃，使原本良好的经济形式急转直下，其结果就是大量的就职者以及投资者遭受巨大的损失，前文已经提过，资产泡沫是经济泡沫的本质根源，其使得资产的原始价值在投机资本的助力下急速上涨，急速上涨的原因主要是资产增量（A）超出净投资增量（Ni）部分的异常增值。而资产价格的两种基本形式是有形资产价格（如房地产价格或固定资产价格）以及金融资产价格（如股票、期货、债券价格等），而经济泡沫的增长与固定资产价格的增长基本上保持一致[3]。
二、当今形式我国经济泡沫的基本特征
下面分别举出现阶段我国经济泡沫的具体特征，首先我国的资产泡沫率从资产泡沫崩溃的临界质量的角度来讲还处于一个相对较低的水平上，其次我国经济泡沫的增长速率比资产增长速率以及净投资的增长速率低很多，我国资产泡沫的年增量相对于同期净投资规模还处于一个较低的水平，再次，我国资产泡沫现阶段并没有比较明显的缩减，最后，资产泡沫的增长在一定程度上是由于政府的财政赤字消费所推动的，而资产泡沫量的增加从一定角度上讲是由于货币流通量的增加所引起的[4]。
三、经济泡沫的利与弊
如今形式下，只要一提起经济泡沫，很多人都会认为这是对经济极其有害的，但从一定层面上讲，经济泡沫对市场经济存在着一定有利的作用，经济泡沫会使资本变得越开越集中，市场竞争也会随之不断加剧，这就会使经济逐渐发达，而筹集资金方式的多样化会使企业不断的扩大再生产，促进经济的发展，另外，由于股份公司的发展，而改革开放以来，股份制公司的迅速发展使得国有企业本身的老旧制度不断更新，这就极大的加快了资本的运行效率，资本运行效率的提升体现在市场经济的方方面面，如土地市场中，土地使用权的有偿转出可以将集中的资金进行社会基础设施的建设工作，这就间接提高了土地资源的有效利用率，与此同时，房地产业的迅速发展反过来也会促进经济的增长，而企业间的竞争，适度的经济泡沫催生的优胜劣汰也会优化社会资源配置效率[5]，从这个意义上讲，科学的适度的经济泡沫对社会经济是有好处的，对社会的发展也是有利的，从另一个角度上讲，经济泡沫也存在着一些不实因素和投机因素等消极成分，民对最资产价格的担心会随着资产泡沫的增大而增大，这样就会使得对涨价的预期推起和加速下一轮资产价格的异常上涨；资产价格的增长会使经济泡沫的增速越来越快，这也加速了泡沫的崩溃；所谓的投机心理会随着资产价格的上涨而膨胀，这会加剧资本向投机市场的转移，进一步打击实体经济；在当前国情下，如果资产泡沫一旦崩溃，我国国内的投资信心会遭受极大的打击，使投资者的心理阴影和投资环境的恶化卷入恶性循环；最为严重的一点就是引发经济危机，经济泡沫的崩溃如果引起整个社会的恐慌，一旦诱发“恐慌性需求萎缩”就会引爆经济危机。因此。在研究经济泡沫时，也应该重视其极的、不利的一面。从整体上看，经济泡沫利大于弊，我们需要辩证的分析经济泡沫的利与弊，这样做的意义在于可以充分利用经济泡沫的积极方面，活跃经济，加速经济增长，也要抑制经济泡沫的消极方面，避免经济泡沫的过度膨胀形成泡沫经济，使得经济虚假繁荣，危害社会经济发的展。
四、结语
对待经济泡沫问题要辩证分析，既要认识到经济泡沫积极的一面也要防范其消极面，经济泡沫对经济的影响程度取决于泡沫化程度，若不针对这种经济泡沫问题加以合理控制，整个金融经济体系的发展就会被这种经济泡沫所垄断，这对于整个现代金融经济市场的发展而言是极为不利的，因此，应将经济泡沫置于一个可控范围内，利用积极的一面促进经济健康稳定的发展。
参考文献：
[1]黄正新.关于泡沫经济及其测度的几个理论问题[J].金融研究，2002.
[2]熊良俊.泡沫经济释义及相关理论问题[J].金融研究，1998.
[3]陈世渊.金融泡沫理论的研究[D].厦门大学，2001.
泡沫经济的定义范文2
进入21世纪的世界经济发展中出现的一个突出现象就是全球经济失衡加剧。全球经济失衡加剧又反作用于世界经济的各个方面,其中之一就是强化了全球性的流动性过剩,进而促进金融泡沫经济的生成和发展。具有迅速膨胀和收缩的特性、全球性的金融泡沫经济正在对我国经济产生越来越大的影响。
所谓全球经济失衡(GlobalEconomicImbalance)是指进入21世纪以来不断加剧的一国拥有大量贸易赤字,而与该国贸易赤字相对应的贸易盈余则集中在其他一些国家的世界经济现象。这种失衡具体表现在近年来美国的巨额经常账户逆差和财政赤字,与之相对应的则是一些亚洲新兴市场经济体和某些石油出口国的大量盈余。全球经济失衡是21世纪初期世界经济发展中最具有全面性影响的现象之一。国际货币基金组织(IMF)认为,如果这种状况持续下去,全球经济失衡趋势将不断加快,最终可能会引发全球的金融混乱。
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所谓流动性过剩(ExcessLiquidity)是指一些主要国家的实际货币供给增长率显著地超过了既定的、经验的这一增长率与其本国GDP增长率之间比例(即超货币供给增长率)的一种世界经济现象。流动性过剩加剧形成了全球过多的货币资产日益狂热地追逐虚拟的金融资产和稀缺的实物资产(并以此为基础创造出对应的金融性资产,如商品期货)的现实。流动性过剩加剧也是近年来世界经济发展中的突出现象之一。
所谓金融泡沫经济(FinancialBubbleEcon-omy)特指金融经济(主要指以金融产品生产和交易为特征的经济)偏离实体经济(主要指以实物产品生产和经营为特征的经济)而形成的一种泡沫经济。金融泡沫经济具有的加速膨胀或收缩的特性已越来越成为全球关注的焦点之一。
金融泡沫经济是在金融泡沫广泛性、常态性的基础上形成的。我们把金融泡沫定义为金融资产或金融性资产的市场价格脱离其内在价值(由基本要素决定的价值)而生成,并具有膨胀、收缩甚至破灭特性的一种经济现象"。当金融经济充分发展,发达的金融经济偏离实体经济成为现实,这时的金融泡沫从金融原生产品到衍生产品,再到金融性的其他产品,已经渗透到了金融活动的方方面面,并呈现出独立发展的态势,由此生成金融泡沫经济。金融泡沫在世界各国存在已经有了一个相当长的时期,而全球性的金融泡沫经济的生成和发展,在我们看来,只是从这个世纪之交开始的。
本文将上述三者联系起来,放在一个逻辑框架里进行系统性的阐述,我们认为,通过揭示上述三者之间的内在联系可以发现,进入21世纪世界经济发展中的一个正在发生的、根本性的变化,从中找到具有理论意义和实践意义的结果。
一、全球经济失衡加剧强化了全球性的流动性过剩
全球经济失衡加剧首先表现在美国与亚洲主要国家和地区的贸易失衡不断加深。
长期以来美国因其经济政策的负面效应和经济运行的弊病累积逐渐成为了全球经济失衡的主导方。美国长期以来进口超过出口,特别是现在每天必须从国外吸纳20亿美元以弥补其巨额贸易逆差。美国贸易赤字是由其财政赤字所导致,而这一“孪生赤字”又是国内公共支出膨胀、税收减免和居民过度消费、储蓄率极低的必然结果(约瑟夫·斯蒂格利茨,2006)。美国仅在2004年财政年度(2004.10~2005.9)的赤字就高达4130亿美元,经常项目赤字超过6000亿美元,据IMF的预测,在2007年其经常项目赤字将达到9590亿美元,占GDP的比重也将从2.4%上升至6.9%。
与之相对应的盈余则集中在另一部分国家,主要是亚洲新兴市场经济体和石油出口国。根据IMF的统计,从2000~2005年新兴市场和发展中国家的经常账户余额增加了4倍多,特别是2005年的数据在上一年的基础上翻了一番,达到4247亿美元。IMF甚至还预测在2007年这一余额将达到6389亿美元。另据IMF的统计,全球国际储备净值排行中,排名前15位的国家和地区中,有11个来自于亚洲。
美国对付“孪生赤字”在货币体系软约束下有不断扩大货币供给的冲动,这主要是通过以下途径来实现的:第一,为了促进本国经济发展和增加就业,美国在一个较长时期内实行低利率政策,特别是在过去的基础货币发行量与通货膨胀之间的直接关系表现出弱化的条件下,形成了持续的货币供给的宽松,由此造成了国内消费过度旺盛使得经常账户严重恶化;第二,为了弥补不断扩大的经常账户出超,需要不断增加资本、金融账户入超,以维持国际收支平衡,美国凭借自己在世界经济发展中的地位,现在仍能吸引全球资金流入。资本、金融账户的入超越大,一国的货币供给就越大。
数据表明,2000年以来的美国货币供给增长率都要超常态地大于GDP的增长率,特别是2001年、2002年尤甚(见图1)。在“美元本位”的国际货币体系下,现在大约有60%的美元在美国之外流通,有50%以上的美元政府资产由外国人持有。超美元供给增长率使得在美国之外流通的美元和由外国人持有的美元资产在不断增加。这种流动性扩张的势头在美联储从2004年中期开始的连续17次加息以来仍在持续。
全球经济失衡同时加剧了与美国贸易有大量盈余的对方国的货币供给面临不断扩大的压力。第一,为了实现汇率相对稳定的目标,经常账户入超国,特别是经常账户和资本、金融账户双入超国要从市场上吸纳过多的美元而投入大量的本国货币。为此,这些国家所谓的“外汇占款”在不断膨胀,冲销政策实施的成本在不断加大;第二,国际收支双入超国这时往往正处在经济发展过热和货币供给偏大时期,双顺差给所在国控制货币供给带来更大的困难。中国作为与美国贸易有大量盈余的国家,2001年以来货币供给就持续面临日益增大的流动性过剩的压力(见图2)。
与此同时,在全球经济失衡的背景下,除中国以外的一些发展中国家(包括新兴市场经济体)和除美国以外的一些发达国家的货币供给都出现了2位数的增长率,远远超过了实际GDP的增长率(见表1和2),形成了所谓的全球性流动性过剩现象。
在日趋严重的全球经济失衡和流动性过剩的情况下,世界的商品流、贸易流、资本流在为中国带来机会和财富的同时,也注入了大量的流动性从而加剧了我国的流动性过剩,仅以2005年中国外汇储备新增2089亿美元为例,当年大致形成了1.67万亿元的人民币的外汇占款。
二、全球流动性过剩加剧促进了
金融泡沫经济生成和发展
世纪之交,美国超宽松的货币政策产生的越来越多的“过剩”美元,加上其他一些国家超货币供给增长率形成全球性流动性全面过剩导致了全球性金融泡沫经济的生成和发展。
全球性金融泡沫经济生成和发展要具备以下基本条件:第一,经济金融全球化使原在一国范围内的金融泡沫超越国界,金融泡沫国际化了;第二,经济金融开放政策的推动使一国市场、特别是金融市场对外开放,金融泡沫渗透到了各大市场;第三,货币自由兑换的程度越来越高,由此形成了巨大跨境货币流,其中的大部分进入了金融经济,特别是虚拟的金融经济。第四,作为最主要的世界货币———美元已大大超越了为实体经济服务的职能,越来越多地在虚拟金融经济中扮演重要角色,从中美元本身也越来越虚拟化了。
全球性金融泡沫经济在金融产品的生产和交易方面的生成和发展,我们可以通过外汇市场的数据来加以说明。世界银行提供的资料显示:到2004年,全球商品交易额不到7万亿美元,而货币交易额已经超过了700万亿美元。货币交易额中只有2%多一点的与生产经营性活动相关,其余大多为虚拟金融活动,这就是说,21世纪初期的虚拟金融经济规模已经是实体经济的将近100倍。
美国双赤字居高不下及超美元供给增长率所形成的美元流动性过剩还造成了其币值不断降低的趋势。IMF在2006年7月的一份报告中认为,美元实际汇率被严重高估,尤其是在考虑到美国净外债前景恶化的情况下。IMF研究人员根据宏观经济面所做的评估认为,美元被高估幅度达到15%~35%。而这种高估大多是在金融市场上实现的,2005年美元兑欧元上涨达到15%,而兑日元上涨到19%,这时的平均日交易量达到了2万亿美元。美元对非美元的单位单日震荡幅度平均在0.8%~1.2%之间。
国际金融市场上绝大多数的、规模足够大的、非生产经营背景的货币交易及最主要交易品种美元的被高估和交易价格的大幅波动大致可以描绘出全球性金融泡沫经济中的金融产品部分。
全球性金融泡沫经济的生成和发展,在金融性产品的生产和交易方面,我们可以通过资源性商品市场,主要是原油市场的数据来加以说明。进入21世纪,在金融资本的作用下,原油市场已由传统上的以原油生产企业和消费国占主导,转向原油公司、对冲基金与投资银行、消费者三角关系形成的新格局。对冲基金、投资银行不仅进行原油期货交易,而且还通过购买原油储量、能源公司股票及相关的债券;收购和兼并能源类资产等方式参与到能源投资中。据能源经济学家小菲利普·佛利的估算,从2002年以来,对原油期货合约的投资翻了5番,已经超过了1000亿美元。美国商品期货交易委员会2006年中期的数据显示:以对冲基金为主的非商业交易商所持有的原油期货仓位最高时达到了32.9%,远高于以往。
投资、投机资金的进入,使得全球三大基准原油价格产生大幅波动。德意志银行同期的分析资料表明,世界原油交易中的投机活动在过去的两年中增加了一倍。美国能源部曾测算原油的成本约15美元,加上一倍左右的利润,原油的合理价格应在30~34美元之间。而2006年中期世界原油的市场价格已超过这个合理价格的一倍以上。进入8月份世界原油的市场价格又急剧下跌,高点与低点相差超过25%。OPEC在其网站上发表声明表示:市场价格的波动已经脱离了供需基本面的因素,投机开始主导价格的波动。
国际商品市场上规模足够大的、非生产经营背景的资源性商品交易及最主要交易品种原油市场价格的被高估和交易价格的上下大幅波动又大致可以描绘出全球性金融泡沫经济中的金融性产品部分。
三、金融泡沫经济的基本特征和重要影响
1.全球性金融泡沫经济的基本特征
第一,金融泡沫经济和实体经济的非对称发展有强化趋势。
现在越来越多的数据支持将世界经济中财富价值结构的“倒金字塔”形的比喻。在这个金字塔的底部是以各种实物形式存在的物质产品,然后是以这些物质产品为基础的商品交易和服务贸易,再上面是股票、债券、现金和各种商品衍生交易,最后是处于顶层的各种衍生金融工具。以此,我们来比较全球衍生金融工具的交易规模和名义GDP的规模,数据表明:2003、2004和2005年世界各个国家名义GDP的总额分别为367577.3亿美元、412531.6亿美元和444330亿美元"!;而同期全球在有组织的交易所内交易的金融衍生品交易额分别达到8811513亿、11522588亿和14084134亿美元",这表明后者远超过前者,分别是前者的24倍、28倍和32倍。同期的金融衍生品交易若加上场外产生额,那规模就更加惊人。全球金融衍生品市场上的交易规模的大规模放大,其增长率远远超过了GDP的增长率。这可以从一个侧面来说明金融泡沫经济和实体经济间呈现出的非对称发展,并表现出强化趋势。
第二,金融泡沫经济发达的国家有可能在世界实体经济中实现平衡。
当发达国家虚拟资本的积累大大超过在本国的现实资本积累就产生了货币资本国际化的要求。当在一个经济体内产生的两个资本积累严重失衡时便通过在世界经济体系中寻找平衡,有可能使这些国家的金融泡沫经济受到了其他国家或地区的实体经济的支撑。这样发达国家由金融泡沫可能引起的金融动荡减弱了,可能爆发的金融危机被化解了。而金融泡沫可能带来的危害被转移到了其他国家和地区。
作为世界上金融经济最发达的经济体,美国正是在以全球的实体经济的发展为基础,并正在享受全球实体经济发展带来的好处。这个过程也正是金融泡沫呈现出独立发展的态势、促进全球性金融泡沫经济的生成和发展的过程。
第三,国际游资大举进入资源性商品市场,产生大量的金融性产品。
全球流动性过剩致使全球资产价格出现大幅波动,不仅涉及了金融市场上的传统产品和衍生产品,还触及到资源性商品市场。进入21世纪,我们看到原油市场、贵金属市场、基本金属和其他基础原材料市场的发展已使其交易的特征在实物属性的基础上,越来越多地体现出其金融属性,金融性产品的生产和交易势如破竹,形成原油金融市场、基本金属金融市场等新型金融市场。其主要方式就是将更多的金融工具引入这些市场,进行即期或远期的金融衍生品交易,金融资本已将原油等基础原材料作为投资组合中的一部分。过多的货币(主要是美元)要占有稀缺的世界资源,使得稀有金属、基础金属、原油等战略物资的市场价格跌宕起伏。
第四,美国在全球性金融泡沫经济中仍处于主导地位。
21世纪初期国际金融市场上的价格走势越来越反映出主要国家央行,特别是美联储决策所形成的流动性程度。美国在全球金融泡沫经济中一是通过超美元供给增长率造成全球性流动性过剩,由此进一步汇集了全球越来越庞大的资本流量;二是通过变动利率操控了全球的流动性,影响到跨境资本的流动速度和流向的切换,而这一过程正是引起全球资产价格剧烈震荡的过程。由美国宏观经济政策变化引导着巨量的美元及其他货币的跨境游资在全球各大金融市场及各国资产市场上闯荡,加剧了市场上的投机性,资产价格上窜下跳,构成了金融泡沫经济特有的、惊心动魄的的场面。
第五,国际私人资本是全球性金融泡沫经济中主要力量。
全球流动性过剩形成了越来越庞大的私人资本,其中相当大的部分实现跨境流动。到2005年年底,私人资本的流动已占全球资本流动的1/3。一方面是巨额资金从以美国为代表的发达经济体流入以中国为代表的新兴市场经济体,进一步放大了新兴市场经济体的流动性过剩问题;另一方面是新兴市场经济体向其他主要国家尤其是美国输出资本,维持了美国经济的繁荣。国际私人资本大多是以机构投资者的身份出现的,其中对冲基金又是最强悍的主力。据《对冲基金情报》2006年公布的调查显示,全球对冲基金总资产已经超过1.5万亿美元,仅美国就占有了其中的2/3。国际私人资本凭借其流量日益增大,流速不断加快,流向切换迅速,在全球性金融泡沫经济中越来越成为主要力量。
2.全球性金融泡沫经济对世界各国的重要影响
第一,全球性金融泡沫经济的发展加剧了世界各国经济金融的脆弱性。
近年来不断扩大的全球经济失衡风险正在蔓延,全球经济失衡导致的全球流动性过剩加剧,进而助长了金融泡沫经济膨胀的现状。美国的巨额双赤字损害了“美元本位”国际金融秩序的基础,形成了美元“找其真实价值的下行运动”,这一过程极有可能引发美元汇率大幅波动,并触动金融及金融性的资产市场价格的动荡,由此严重冲击世界经济。美国的巨额双赤字依靠其他国家来补贴的可持续性难以保证,由此产生的不确定性日益加深,形成了国际金融市场的脆弱性。这一潜在的威胁将加剧不稳定性并进一步恶化世界各国经济的脆弱性,特别是新兴市场经济体。全球流动性过剩不断加剧,使得日益庞大的国际游资成为引起金融泡沫加速膨胀、收缩甚至破灭,导致各国经济发展受损的主要因素之一。全球性金融泡沫经济的生成和发展,越来越强有力地影响着各经济体,特别是新兴市场经济体,其广度和深度在世界经济发展中前所未有,各主要经济体经济金融的脆弱性进一步强化了。
第二,全球性金融泡沫经济导致了世界经济膨胀和紧缩并存。
全球性金融泡沫经济生成和发展,全球各大市场出现了美元长期贬值趋势和通货膨胀、通货紧缩并存的现象。在商品劳务市场上,特别是消费品价格持续相对处于低位,美欧等主要发达国家消耗的巨量相对低价的进口消费品,缓和了美欧国家的通货膨胀压力;在要素市场上,能源、基础金属、贵金属和其他基础原材料的价格不断上涨,新兴市场经济体,特别是中国等以消费品制造业为主的国家成本持续上升,加剧了通货膨胀的压力。由美元持续贬值引致的以消费品为主的商品劳务价格相对走低和以能源为主的要素市场的价格持续走高的双重作用下,美元汇率越是走低,消费品等价格不断走低,能源等价格持续上涨,这给基础原材料缺乏的消费品生产国带来了巨大的压力。
泡沫经济的定义范文3
【关键词】 房地产泡沫 房价 房屋空置率 形成原因
防范措施
传统意义上认为房地产泡沫是指房价高涨,房产投资过热导致产品过剩,市场没有需求,产生一种虚假的繁荣,其显著表现就是空置率变高。根据传统意义的定义来看,就是房价在一个连续过程中陡然涨价,开始价格上升会使人们产生还要涨价的预期,于是又吸引了新的买主或投资者,而这些人一般只是想通过买卖的差额获取利润,而对房屋本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。随着房价的逆转,接着就是价格暴跌,最后以金融危机告终。
一、当前我国房地产业的发展状况
1、投资快速增长,项目遍地开花。1998―1999年15%,2000年19.5%,2001年25.3%,2002年21.9%,2003年29.7%。房地产投资占固定资产投资比重从1990年5.6%,上升至2001年20.7%。2002年,城镇房地产开发完成投资占GDP的7.55%(国际上一般为3%―8%),占固定资产投资17.9%。2003年,城镇房地产开发投资10106亿元,占GDP(116694亿元)8.66%,占固定资产投资18.34%,增长29.7%。百富勤经济学家称2004年一季度,中国总投资40%流入房地产业和地产服务行业。到2007年9月全国房地产开发完成16814亿元,同比增长30.3%。
2、供应结构失调。高档住房、大户型住房、商业用房供应过量,中低价位、中小户型住房供应不足。杭州销售商品房,单价3000元/平米以下3.7%,3000―4500元/平米38.7%。南京苏州市商品住宅户均面积130平米。宁夏全区2003年在建商品住宅,90平米以上户型占69.4%,空置住宅中此类户型占80.9%。住宅与非住宅比例不合理,福建空置商品房中非住宅用房2/3;济南市空置房中高档住宅和写字楼占80%。
3、空置率居高不下。空置率=(新建商品房的空置面积+存量房的空置面积)/房屋总量100%,国际通行标准是10%。空置反映需求强度,影响未来走势判断,空置率居高不下时,市场价格稳定甚至反升,伴随投资膨胀,说明市场运行酝酿着越来越大的泡沫。我国商品房屋空置率1999―2003年分别为41.13%、36.48%、34.78%、31.88%和28.46%。
4、价格持续上升。1998―2003年我国商品房价格涨幅为3.29%、-0.11%、2.88%、2.76%、5.7%,5%。2004年,全国商品房平均销售价格每平米2759元,上涨12.5%。住宅上涨11.5%,沈阳、南京、重庆居前三位,分别为19.2%、17.7%、15.6%。2007年1月至4月又上升12%。
5、收入房价比超出警戒线。住宅价格中位数与居民家庭收入中位之比(收入房价比)合理水平为3∶1到6∶1。东京为4.8∶1。我国大部分城市平均房价与平均收入之比是8∶1到15∶1。上海、广州等房价收入比维持在8∶1左右。北京市民户年均收入为3.4万元,一套80平方米住宅需要40―50万,房价收入比为11∶1。城市中高等收入阶层依靠自己的收入仍旧买不起住宅,分期付款负担沉重,还款意愿建立在良好收入预期上,一旦收入下降,就会产生系统性的贷款风险。再看2007年年终中央经济工作会制定的货币从紧政策调控信号强烈,部分一线城市房价应声而落,央行2007年的第六次加息让调控效果更加明显。但是据国家发改委价格司司长曹长庆在接受中国政府网在线访谈时透露,2007年11月份,中国七十个大中城市房屋销售价格同比上涨百分之七点五,新建商品住房同比销售价格上涨百分之十二点二;1至11月,中国七十个大中城市房屋销售价格同比上涨百分之七点三,其中,新建商品住房销售价格同比上涨百分之七点九。这说明我国政府的调控政策还没有着眼于房价的上涨上,或是着眼点没搞正确。
二、房地产泡沫形成的原因
1、房地产泡沫产生的直接原因。过度投机而导致的地价飞涨是房地产泡沫产生的最直接原因。作为市场经济中极为活跃的房地产市场,投机活动尤为严重。土地交易制度不健全,行业管理不完善,在一定程度上助长了投机活动,产生大量投机性泡沫。房地产开发商都千方百计地“圈地”,进行土地储备,等到时机成熟,或将土地以高额的价格转让,或进行开发并疯狂炒作,导致地价、房价飞涨。房地产投资在一定程度上变成了圈地投机,投机的成分越多,泡沫形成得越快。同时由于土地资源是稀缺的、有限的,随着经济的发展和人口的增多,以及城市化进程步伐的加快,人们对土地不断增长的需求与土地稀缺之间的矛盾越来越突出。
2、房地产泡沫产生的间接原因。第一,消费者的预期。消费者的预期实质上就是对价格的预期。由于房地产不同于一般商品,当价格上升时,人们预期今后价格还要上升,需求量增加,房地产持有人惜售,供给量反而减少。这样就进一步刺激了价格上升,促进了泡沫的产生。在泡沫破灭时,价格下跌,人们认为价格还要下跌,持有人纷纷抛售,反而增加了供应量,同时由于无人肯接手买入而需求量减少,这样就加剧了价格的下跌。第二,政策因素。房地产业作为国民经济的主导性产业,对国民经济发展的促进作用是举足轻重的,因此,每个政府都会下大力气对该行业进行干预,我国也不例外。第三,房地产投资的过度增长。房地产投资的增长速度应该与城市化进程的步伐一致,如果一国的房地产投资的增长速度远远超过了城市化进程的速度,就容易造成市场供给与市场需求的严重不平衡,房屋闲置率高,房地产价格急剧下跌,产生泡沫。第四,银行信贷的非理性扩张。由于房地产业是资金密集型行业,房地产开发必须拥有雄厚的资金。但随着房地产开发规模的不断扩大,开发商仅靠自有资金是远远不够的,其开发资金主要来源就是银行贷款。一般来说,各国政府在对待房地产开发的贷款上都有一定的约束政策,但由于房地产的高回报,使许多银行在贷款的实际操作过程中,违反了有关规定,向开发商发放大量贷款,甚至不去验证其信用等级,大量的资金涌向房地产市场,又缺乏必要的风险控制意识和手段,从而使许多开发商拥有少量的资金就可以从事项目开发,造成过度开发,而且各种投机行为愈演愈烈,不断堆积金融风险,给泡沫的产生埋下了隐患。第五,结构性矛盾。经济适用房和豪宅的开发比例应该控制在一个合理的范围之内。如果开发商为追求高利润而纷纷投向豪宅的开发,使一段时间内大面积大户型的豪宅开发数量急剧上升而且闲置过多,经济适用房则出现供不应求的情况,这种结构性的矛盾一方面提高了商品房空置率,一方面使经济适用房的价格不断提高,两方面的作用极易导致房产泡沫。另外,这种结构性矛盾还包括高级写字楼的过度开发。
三、房地产泡沫对未来房地产市场和中国经济的影响
第一,房地产泡沫破灭导致金融危机。房地产泡沫破灭的一个直接后果就是给金融机构带来大量的呆账和坏账,甚至会诱发金融危机。第二,房地产泡沫的长期存在导致经济结构和社会结构的失衡。房地产泡沫一方面导致投资预算增加,在高地价市区进行的投资无利可图,造成了公共投入的相对缩减,形成经济发展的瓶颈,造成经济结构的失衡。另一方面城市地价持续高涨,使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用,土地投机的倾向日益凸现,人们之间的资产差距越来越大,招致社会分配不公,带来了深刻的社会问题,同时也造成了社会结构的严重失衡。第三,引发社会危机。随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生,会造成大量的工厂倒闭,失业人数剧增。在金融危机中,犯罪案件也可能相应的激增。第四,房地产泡沫经济影响国民经济的平衡运行,破坏国民经济的结构和比例,泡沫经济是由虚假的高盈利预期的投机带动起来的,并不是实际经济增长的结果。它的产生和形成使国民经济的总量虚假增长、结构扭曲。房地产泡沫的长期存在和发展将抑制其他产业的发展。
四、防范我国房地产泡沫的对策及措施
中国的房地产已出现泡沫,并且到了“爆炸边缘”,在目前各类房地产贷款余额可能超过2万亿元的情况下,哪怕其中只有百分之一的不良贷款,也足以令这些商业银行不堪重负,并进而危及整个宏观经济。尽管2003年央行出台了住房信贷的121文件,但是回天乏力。受单位利益的驱使,银行也期望好的贷款项目,但望眼欲穿惟有房地产,所以私下难免推波助澜。央行提高银行存款准备金率0.5个百分点,究竟影响会有多大,无人可知。鉴于历史上的房地产泡沫经济的危害性,特别是1990年初日本房地产泡沫经济破灭后对日本经济的影响力,在此提出防范我国房地产泡沫的对策及措施。
1、加大金融监管力度。目前,我国还没有建立起一个包括政策性房地产金融机构和商业性房地产金融机构、贷款的创造和投资机构、担保或保证机构的完整的房地产金融机构体系,房地产金融监管缺乏,除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外,对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构,房地产金融业务的有关规范也有待制订。金融体制不健全的情况下,如果金融部门过度解除金融管制,很容易造成大量信贷资金流入非生产性部门而引发泡沫。中央银行在《2002年第三季度货币政策执行报告》中首次就防止房地产泡沫向市场发出警告,在肯定了房地产业对国民经济贡献的同时,也提醒要特别关注金融机构贷款的集中度问题,防止信贷过度集中于房地产业,以免金融风险过度集中。
2、加强对地价的监测与调控。第一,建立城市基准地价与公示地价制度,编制并定期地价指数、各类物业价格指数,以之作为市场交易的参考与“道义劝告”。第二,建立房地产交易价格评估制度与成交价格申报制度,以使政府掌握每一宗房地产的成交价格。第三,对商品房预售要作严格审查,防止开发商进行土地投机。第四,规范房地产融资行为,避免银行呆账、坏账损失与信贷膨胀。第五,利用货币金融政策调控房地产市场。当房地产市场出现过热时,政府可以通过提高利率、紧缩信贷额等货币政策来调整房地产投资总额与投资结构,保证房地产市场稳定发展。第六,政府应适时发出警告,公开有关市场信息,加强对投资者防范市场风险的教育,引导其冷静、理性地对待房地产投资。
3、尽快完善土地税制。我国需要依据房地产市场运作过程和市场行为设定税种,尽快建立合理的土地税收体系,全面发挥土地税制的调节作用。在税制建设中,不仅要从保障财政收入角度来完善,而且还要从土地资源配置全过程,即从占有、使用、转移、收益等各个环节来建立和完善土地税制,以达到充分发挥土地税收对土地资源合理使用的调节作用。政府应该严格监测购地者的投资开发进度,对在规定期限内未进行开发或故意拖延开发进度的单位或个人征收赋税,例如空地税、土地保有税等;同时强化土地增值税,对一定时期内多次转让的土地交易中的增值部分应从严征税。除了征收土地增值税外,还应当严格限制土地转手频率。值得一提的是,当前有业内人士提出通过征收土地财产税来抑制房地产过热,这也不失为一个有效的办法。
4、规范政府市场主体行为。规范政府市场主体行为主要是规范土地出让行为,加强其市场管理者的地位和管理措施。政府对划拨土地使用权的交易应做出严格限制与动态监控,以减少多次加价转手的机会;土地出让应采用土地招标、拍卖,严格限制以协议方式出让用地范围;另外为了防止低价协议出让土地,可以制定详细、规范、可操作性强的协议出让最低价标准。
正所谓居安思危,防患于未然,只要我们能够充分认识发展过程中潜在的危机,及时治理不良现象,并尽快完善相关的法律法规和税制政策,可为我国房地产业的发展指明前进的道路。
【参考文献】
[1] 徐滇庆、于宗先、王金利:泡沫经济与金融危机[M].中国人民大学出版社,2000.
[2] 野口悠纪雄:泡沫经济学[M].三联书店出版社,2005.
[3] 华伟:房地产经济学[M].复旦大学出版社,2004.
泡沫经济的定义范文4
关键词：实体经济；货币化；资产价格泡沫
引言：
货币到底是什么？货币对于我们意味着？我们拥有货币是不是就一定无所不能？价格和价值到底有什么区别？价格是否能真实反映价值或是价值怎样用价格体现……
如果要问以上类似的问题，可以说是没完没了，但是，我们在心旷神怡、头脑清醒时不妨试探着问问自己。货币到底是不是我们最终需要的？这将有助于我们看清很多事情表象背后的实质，把握住资金运动的规律，从而帮助我们做出正确的事情。
一、经济的货币化
随着市场经济的发展和全球化的深入，作为市场中的经济人，每个人都必须关注我们的财富，而时下财富的衡量最终都核算为货币财富来计量。货币资金作为重要的资源也越来越为人们和政策制定和执行者认知和重视。
1.我们的整个经济在不断的货币化
（1）首先让我们来看看什么是经济的货币化。经济的货币化指交易过程中可以用货币来衡量的部分的比重越来越大。经济货币化比率的差别基本上反映了不同国家的经济发展水平，货币化比率与一国的经济发达程度呈现明显的正相关关系。
之所以，这里谈到经济的货币化，是因为货币化率越高货币资金对国民经济的影响越大。关注经济发展就要了解货币自己的运动情况，合理配置。
货币化率，即社会的货币化程度，是指一定经济范围内通过货币进行商品与服务交换的价值占国民生产总值的比重。一般采用M2/GDP的方式来表示经济货币化指标。
随着经济的迅猛发展，我国的经济货币化增长态势十分显著，换句话说，货币关系作为经济关系的存在形式在我国已得到了相当程度的深化与泛化。1998年，我国M2/GDP已经是1.32；至2013年3月，M2突破100万亿元， M2/GDP接近200%。M2/GDP从1978年的0.32增长到2012年的1.88，在34年间扩大了近6倍。
（2）货币化程度并不能完全反映我国的经济发展水平。一国的经济发展水平的最实际体现即为居民消费水平，而经过测算我国的经济货币化水平竟然与居民消费水平不呈显著的因果关系。
居民消费水平是指居民在物质产品和劳务的消费过程中，对满足人们生存、发展和享受需要方面所达到的程度。通过消费的物质产品和劳务的数量和质量反映出来。
唯一的解释就是我国表面上很高的经济货币化水平实际上并不代表同样水平的居民消费水平，由此我们得出一个事实：我国的经济货币化发展呈现非常不正常的态势或说明我国的货币运动与经济发展存在某些不正常。
（3）为什么经济中总会产生泡沫。价值决定价格，供求影响价格，而价格是价值的资本体现，资本流动的主要形式就是以货币资金存在。了解这些，我们才能更好的理解资产价格，当价格偏离资产价值时，我们就认为它产生了泡沫。
怎样确定资产的价值和价格呢？资产的价格来自购买者竞争出价，而购买者出价的高低是由购买者对资产的预期收益率、资金成本决定的。
价值则来源于资产在被有效充分利用的情况下，所能产生的最大收益决定。如果要用货币标注价值，即让价格可以基本反映资产的实际价值。并不是增加国民收入或GDP的总量增长，而是要增加全体国民的总效用，使人民增加有效消费，人民的消费增加就需要更多的收入。
收入从那里来？这将是决定国民经济长期稳定发展的关键。有就业才会有收入，增加就业就要壮大实体经济，特别是中小企业，这些解决就业的主力。我国经济货币化不正常的态势就是货币运动并没有给予实体经济足够的支持，只是在空中空转，实体经济中的沉淀不足，虚拟经济中的投资、投机短期内太盛，这也是短期内容易产生大量资产价格泡沫的原因。
二、资产价格泡沫对经济意味这什么
最近“泡沫”一词充斥着各种媒体，也逐渐成为人们日常闲谈的一个主要话题。那么什么是泡沫呢？
“泡沫是指现实资产价格与实体资产价格之间的差，也就是现实资产价格中，实体经济不能说明的部分。”――野口悠纪雄《泡沫经济学》。
历史上已经出现过荷兰郁金香、劳氏银行券、南海泡沫、佛罗里达土地热等很多泡沫事件，但是日本上世纪90年代初的资产泡沫破灭引起的日本经济“失去的二十年”及最近美国房地产泡沫破灭引发的次贷危机都反复证明了“泡沫”对经济发展构成的严重威胁。
因为实体资产价格的测定困难，所以要想利用现实的数据推算泡沫的程度有多大并不容易。但是，认清“泡沫”的危害，才能促使泡沫尽早破灭，越早泡沫产生的危害就越小。
1.为什么“泡沫”破裂总是坏的？
从效率和公平两个角度都有不良影响。
（1）从效率的角度看。因为泡沫的出现扭曲了市场价格体系，会导致资源的无效配置，泡沫持续时间越长，资源误配的效率损失越大。
（2）从公平的角度看，泡沫产生的最大的危害，在于资产价格的异常上涨扰乱了人们的价值观。比如，许多企业开始热衷于资本运营，或者放弃主业而转向不动产投资。原本持有土地与股票的资产家，无须付出什么劳动，财产可以迅速膨胀。另一方面，几乎没有什么资产的劳动者，即使辛劳一生，也不能拥有自己的住房。因此，泡沫破灭越早，对整体经济的冲击越小。
2.既然泡沫危害巨大，我们怎样监控它，并控制它的破灭呢？
泡沫反复发生原因在于泡沫具有“只要投机继续就可以产生利益”的本质特性。值得注意的是没有金融系统的介入，大规模的“泡沫”根本不可能出现。所以要掌控泡沫，就要合理的引导货币资金的运动。
日本的泡沫经济业已验证，宽松的货币能够拉动资产品价格，却不能拉动实体经济。将土地（中国实为住房）这种生活不可豁缺的要素作为投机抄作的对象是经济可持续发展、民生改善威胁。
三、经济之锚在实体经济
1.上文中反复说道“实体经济”，要认知实体经济的意义，先来看看实体经济如果衰退会造成的三个影响：
（1）就业减少，失业增加；
（2）是居民预期收入减少，消费信心严重受挫，消费支出增长停滞；
（3）是企业投资信心低沉，住宅投资继续大幅减少，产业活动趋弱。
我们这样就可以得之实体经济的定义。
实体经济“Real economy”是指物质的、精神的产品和服务的生产、流通等经济活动。包括农业、工业、交通通信业、商业服务业、建筑业等物质生产和服务部门，也包括教育、文化、知识、信息、艺术、体育等精神产品的生产和服务部门。实体经济始终是人类社会赖以生存和发展的基础。
2.实体经济的重要性
次贷危机全面爆发以后，美联储就宣称“金融市场动荡没有损及实体经济”，美联储改变立场大幅降息的声明中仍然表示“为防止市场动荡损及实体经济”，旧金山联储主席耶伦也表示“短期货币政策应该致力于稳定实体经济增长”。其实在次贷危机爆发之前而房市长期低迷时，美联储就置房市下滑于不顾，多次声称“房市下滑没有伤害到实体经济领域”。可见在2007年中，美联储使用“实体经济”这个词汇的频率是非常之高的，那么美联储的“实体经济”是什么含义呢？
美联储频繁使用“实体经济”这个词语，与之相关联的是除去房产市场和金融市场之外的部分，就美国经济数据的构成来看，其中包括制造业、进出口、经常账、零售销售等的部分被美联储笼统地概括为“实体经济”。由于不包括房市和金融市场这样的特殊的部分，所以“实体经济”在很大程度上反映了美国国内市场运行的“流水账”部分，之所以这样来描述，是因为虽然“实体经济”往往不是要害部门，而是民用普通领域。
尽管不是要害部门，但“实体经济”显然对于美国市场的日常运行具有关键意义，一旦“实体经济”出现震荡或反复，往往反映到美国人的生计问题上，像美联储十分关注食品价格指数和消费者核心物价指数以及库存和零售销售等指标，这说明美联储所谓的“实体经济”反映的是市场运行基本面的状态好坏。
3.目前我国经济应关注的问题
（1）宏观流动性过剩的态势并没有反应在微观企业层面，即没有反应在企业财务流动性的改善上，金融部门和实体经济之间存在明显的分离；
（2）宏观流动性体现在实体经济中主要表现为价格的波动性，尤其是股市价格和房地产价格的波动上；
（3）中国金融部门与实体经济的分离对金融部门的稳定性造成了负面作用，并且存在潜在的高风险。大量的金融部门的投资并没有真正注入实体经济。
四、结论
日本政府在泡沫经济破灭后所所采取的财政和货币刺激政策，不但没有改变经济衰退的全局，反倒使日本政府债台高筑，财政赤字屡创新高，削弱了政府对经济的调控能力，为以后的经济发展留下了诸多“后遗症”。同时，历史经验也反复证明，在经济景气下滑周期，扩张性财政政策对短期内的有效需求的刺激和提升作用是极其有限的；而货币政策的使用要有战略性的引导，才能发挥更显著而长久的作用。
无论是财政政策还是货币政策的出台，除了关注它对解决当前经济问题的效果，更应该着眼于国民经济长期的稳定发展，着眼于国民自身效用的增加，而这都依赖实体经济的恢复和发展。
货币不是我们最终需要的，却是我们现在最需要的，要引导货币资金这种资源多配置于我国的实体经济，只有国民经济之锚壮大了，整个经济这艘大船才能乘风破浪一往无前。
泡沫经济的定义范文5
关键词：生产 消费 通货膨胀 金融危机
世界经济在遭受金融危机重创后，自2010年开始出现缓慢复苏迹象，步入后危机时代，金融危机的影响仍在持续。本文通过研究经济的特性，经济的本质，生产与消费的关系，泡沫经济等内容，提出若干具有理论意义和实践意义的观点。
1．经济领域没有一成不变的规律
第一，经济是一个复杂的系统，所受的制约条件多，不存在完全准确的经济规律。社会是一个大系统，包括经济、政治、文化、科学、技术、教育、卫生等等一系列要素，各个要素之间相互作用，关系错综复杂，研究经济也绝对不可能忽略政治、文化、科学、技术等要素的影响。
第二，不同经济环境下经济规律不相同。比如说，在发达国家，将房贷首付每下调10%，可以刺激居民消费水平增长。这条规律在发展中国家往往不适应。发达国家的经济主体是中产阶级，房贷首付下调，房价上涨，中产阶级财产泡沫增大，消费信心随之增强，从而刺激消费水平增长。而在发展中国家，农村人口多，城市化水平不高，下调房贷首付，房价上涨，让更多的人存钱买房，导致其他行业消费萎缩，市场萧条。
第三，不同社会环境下经济规律不相同。新自由主义的经济政策在英国与美国取得了成功，但在拉丁美洲，同样的新自由主义政策却失败了，反而香港、新加坡、台湾、韩国加强政府对经济的控制，加强对国内企业的贸易保护，采用出口导向型战略，重点发展劳动密集型的加工产业，在短时间内就实现了经济的腾飞。
第四，经济规律本身在不断发展。社会高速发展，经济条件不断变化，导致经济规律也在不断变化。比如，封建社会以小农经济为主，经济特点表现为重农轻商，而在当今资本社会中，商业起着至关重要的作用。可以说，经济发展越快，经济规律变化速度也越来越快。
第五，经济规律本身的片面性。经济领域太多未知因素，导致经济学家们只能对可知的经济情况进行总结，本身属于不完全归纳，具有片面性。
所以说，研究经济，必须抓住经济的本质，而不是简单的应用经济规律，哪怕是非常成功的经济经验，也必须认清其适用的条件与环境再加以借鉴，但绝不可以照搬。
2．经济的本体
2.1实践论中的经济本体
研究经济，首先要明确经济的研究对象，即回答 “什么是经济”这个问题。
对于这个问题，历史上有不同的回答，有“财富说”，“历史或制度说”，“人的欲望及其满足说”，“人与财富综合说”，“人类选择行为说”，“宏观经济行为说”，“微观经济行为与宏观研究合流说”，“广义对象说”。
本文采用马克思对经济的定义，从实践论的角度，把经济归纳为全社会所有人的生产、分配、交换、消费的总和。其核心是生产和消费。
按照本文对经济的定义，经济的本质是生产、分配、交换、消费等实践活动的综合，那么过去用的GDP、GNP等等生产系数的指标，只能衡量经济中的生产环节，而不能完全衡量全部的经济。
2.2生产和消费的关系
生产和消费是相互依存、互动发展，可以看做是一对矛盾。没有消费就没有生产，没有生产也无从消费。正常情况下，消费刺激生产，而加速生产，则能够使商品增加，物价下降，也能反过来刺激消费。
矛盾由两个方面构成，在不同的情况下，可以把一个方面看作是主要方面，另一个方面看作是次要方面。生产与消费这对矛盾也是这样。
在消费潜力远大于生产能力的情况下，生产是经济的主要方面。比如：
情况一：在工业化大生产之前，消费潜力远大于生产能力，生产长期处于经济的主要矛盾。人类社会在过去几千年，以农业经济为主，生产力低下，劳动产品远远满足不了需求。农业生产受土地、气候、天气影响大，一旦气候变化，直接导致生产锐减，经济衰退，民不聊生。
在过去几千年的农业社会，生产一直是经济的主要方面，所以传统的经济学，本质上研究的并不是生产与消费的关系，而是生产的规律。
情况二：新兴市场，需求巨大，生产往往也是矛盾的主要方面。比如，电信业发展初期，发展的主要方面是扩大生产，满足更多人的需求，但是到了发展稳定之后，企业会把更多精力放在争抢市场份额上。
而当生产能力比较发达，能够满足消费需求时，消费是经济的主要方面。
在工业化大生产的基础上，社会物质财富相对充足，消费增长，必然会拉动生产；但是生产增长，未必会拉动消费，一方面，消费受消费能力限制，“相对生产过剩”就是由于生产远远超过消费能力造成的；另一方面，在需求相对饱和的情况下，扩大生产对刺激消费的作用会趋于弱化。
近代资本主义发展的初期，经济的关键在于降低生产成本，扩大生产规模，而进入21世纪以来，经济的关键在于抢占市场。
所以，衡量一个地区经济水平，用国内生产总值当指标，不能反映经济的实际情况。比如说，美国经济危机之前，GDP就一直在上升。
如果用“消费总额”来衡量经济，则更加符合当代经济的特点，也更符合经济的本质。“国家消费总额”等于“进出口顺差总额”加“国内消费总额”。在经济平衡时，国内生产总值等于国家消费总额，但是在经济不平衡时，需要更加关注国家消费总额。
3.消费
消费是一种实践行为，消费发生必须符合两个条件：第一是存在消费需求；第二是具有消费能力。所以，刺激消费，必须把握两个要素，第一要素是消费需求，第二要素是消费能力。
泡沫经济的定义范文6
关键词：泡沫；房地产泡沫；房地产价格收入比；商品房空置率
一、引言
何为泡沫？最为经典的关于”泡沫”的定义要数《新帕尔格雷夫经济学大词典》：“泡沫状态”就是一种或一系列资产在一个连续过程中徒然涨价，开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主——这些人一般只想通过买卖牟取利润，而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力不敢兴趣。随着涨价而来的常常是预期的逆转，接着就是价格的暴跌，最后以金融危机告终。因此，引申到房地产领域：房地产泡沫就是房价在一个连续过程中陡然涨价，开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是吸引了新的买主或投资者，而这些人一般只是想通过买卖的差额获取利润，而对房屋本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。因此，随着房价的逆转，接着就是价格暴跌，最后以金融危机告终。
二、当前中国房地产业的现状分析
（一）房价持续上涨
根据国家统计局数据显示，1999年至2003年4年间，中国商品房平均价格从1857元/平方米上涨到2197元，年平均复合增长率仅为4.29%。但从2004年开始，商品房价格进入快速上涨阶段，到2009年商品房平均价格已经达到了4459元/ 平方米，年平均复合增长率高达15.21%。专家学者们发现：“我国城市住房市场总体存在泡沫，部分城市泡沫较大，部分一线城市泡沫惊人”，并且相比于中西部地区，东部地区存在更为严重的住房泡沫。在此背景下，中央从2005年开始不断出台各种旨在抑制房地产价格过快上涨的宏观调控政策，比如2005年“国八条”、2006年“国六条”，2009年“国四条”、2010年“国十一条”、2011年“新国八条” 以及2013年“新国五条”，这些政策措施涉及货币信贷政策、财政政策，甚至包括非市场化的限购政策。但是以房地产价格并没有随着政策的出台而下降，部分城市的房价增速甚至越来越快。这意味着目前中国房地产市场存在严重的泡沫。
（二）空置率居高不下
商品房空置率指标可以在一定程度上反映房地产市场的供求关系和销售情况，它是衡量房地产泡沫的滞后指标。该指标越大，房地产泡沫形成的可能性就越大。根据《中国统计年鉴》数据显示，1995年-2007年期间，我国商品房空置率指标的均值为13.9%，这意味着我国房地产业存在一定程度的泡沫。
（三）房地产价格收入比过高
房地产价格收入比是指一套居民住房的平均价格与居民平均年收入的比值，它可以衡量居民对住房的支付能力，比值越高，支付能力越弱。它是国际通用的衡量房价是否合理的重要指标.世界银行认为，房价收入比在3至6倍为合理区间。根据联合国1998年对世界96个国家的统计，房价收入比在0.8—30之间，平均值为8.4倍，中位数为6.4倍。发达国家普遍在3—6倍区间，发展中国家普遍在5—8倍区间，如果超过8倍，则被视为收入分配严重不合理的国家。数据显示， 2011年我国城镇人均商品住宅 “房价收入比”为11倍。其中，北京房价收入比为21.7倍，而上海、广州、深圳等一线城市与北京类似。这说明我国商品房价与当地普通居民实际收入水平已经严重地脱离，而北京等一线城市更为严重。
（四）房地产投资占固定资产投的比例偏高
数据显示，自从1998年住房市场化改革以来，房地产投资占整个固定资产投资的比重绝大部分时间在20%以上，2012年2月份房地产投资增速仍然保持在27.8%的高位，房地产投资额占整个固定资产投资总额也达到25.63%的水平。但是，2013年上半年，北上广房地产开发投资占固定资产投资的比例分别是49.3%、10.9%和39.5%。一般来讲，房地产开发投资占固定资产投资的比例超过30%就说明市场过热的嫌疑，很明显北京、广州的比重明显偏高。
（五）房地产企业银行贷款比例偏高
目前，中国房地产开发企业的资金来源于主要是国内贷款、自筹资金及其他资金（主要是定金及预付款）三个方面。根据央行和银监会对全国除以外的30个省（市）的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统，而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，而其大部分来自购房者的银行按揭贷款。按照购房者首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金是来自银行贷款，如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话，来源于银行的资金总比例将高达70%以上。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通用标准，我国房地产企业对银行贷款的依赖度明显过高。一旦房地产经济发生了波动，房地产企业的经营风险就将转变为银行的金融风险，进而影响国家的金融安全。
三、中国房地产泡沫形成的原因分析
（一）地方政府利益机制的驱动
我国地方政府有着对GDP的崇拜，地方经济的发展是地方政府官员的绩效考核指标。房地产价格上涨导致房地产投资和消费的上涨，这些拉动了地方经济，同时也增加了地方政府的税收收入。最重要的是，房价的上涨导致了土地价格的上涨，而对导致房价上涨的土地价格高涨和国际游资，地方政府都不是持强烈的反对态度。土地转让收入目前已经成为地方财政的主要来源。地方政府希望能将土地卖出高价，当然期望房地产价格能够保持高位运行，在一定程度上促成了泡沫的形成。
（二）信息不对称
信息不对称，使信息劣势在交易中处于劣势地位。开发商及中介机构利用市场信息不对称与不透明，通过囤积土地、囤积房源、虚假交易、虚假宣传等不正当手段哄抬房价，误导市场预期。从市场交易各方掌握的信息看，房地产市场存在明显的信息不对称问题，房地产泡沫与信息不对称问题有直接关系。
（三）过度投机
目前，地区投机炒作现象严重，一些居民基于房价上涨预期，也参与购房投资，或者担心房价继续上涨而提前入市。土地交易制度不健全，行业管理不完善，在一定程度上助长了投机活动，产生大量投机性的泡沫。土地是房地产行业的基础，土地资源的稀缺性使土地市场具有需求弹性大而供给弹性小的特点。当大量投机使土地需求增加时，土地价格就会急剧上涨，而由于土地的稀缺性，市场无法在短时间内增大供给量，从而使需求与供给之间的差距进一步拉大。在此情况下，土地价格的飞涨严重脱离了其实有价值而产生地价泡沫，进而可能导致整个房地产业泡沫的形成。
（四）宽松的货币政策和银行信贷非理性扩张
由于房地产良好的可抵押性和高回报率，使其信贷风险较小，在利润的驱动下银行也非常愿意向房地产投资者贷款，由于宽松的货币政策和低利率，导致购房者可需投入少量的资金就可以融通大量资金购买多处房产，使住房需求膨胀。同时，而由于房地产的高回报，使得许多银行在贷款的实际操作过程中，违反有关规定，向开发商发放大量贷款，从而使房地产行业进入门槛降低，造成过度开发，金融风险不断堆积，使泡沫产生的可能性大大增加。美国的次贷危机、零首付购房等就是个例子。
四、房地产泡沫对未来房地产市场和中国经济的影响
（一）导致金融危机
房地产业与银行的关系密切主要是因为房地产业具有投入大、价值高的特点。据统计，房地产项目中来自银行的资金比例高达70%。因此一旦房地产行业泡沫破裂，银行就成为最大的买单者。银行与一般企业不同，安全性对其来说十分重要。一般生产性企业的倒闭只是事关自身和股东，而对其他主体的影响较小。而银行的倒闭则不仅仅是银行自身的事情，而且往往会引起连锁反应，使其他银行也会面临挤兑风险。因此， 房地产泡沫破灭的直接后果就是给金融机构带来大量的呆账和坏账，甚至会诱发金融危机。
（二）导致经济结构和社会结构的失衡
房地产泡沫一方面会导致投资预算增加，投资者在高地价市区进行的投资无利可图，势必造成了公共投入的相对缩减，从而形成经济发展的瓶颈，造成经济结构的失衡。而，另一方面城市地价持续高涨，使得本来就稀缺的土地大量闲置或者低度使用，土地投机的倾向就会日益凸现。同时，由于房价的上涨，房产持有者与非持有者之间的资产差距会越来越大，招致社会分配新的不公，从而带来深刻的社会问题，同时也会造成了社会结构的严重失衡。
（三）引发社会危机
随着房地产泡沫的破裂和经济危机的发生，会造成大量的工厂倒闭，失业人数剧增，在这种情况下，犯罪案件也可能相应的激增。而由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，社会危机则会逐渐加剧。因此，可以说地方泡沫的破裂，有引发社会危机的风险。
（四）影响国民经济平衡运行以及国民经济结构和比例
房地产泡沫经济会影响国民经济的平衡运行，以及破坏国民经济的结构和比例。房地产泡沫的存在意味着投资房地产会有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金涌向房地产行业，投机活动猖撅。大量的资金向房地产行业流动，就意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必需的资金。因此，房地产泡沫经济影响了国名经济的正常运行和结构比列。
（五）造成生产和消费危机
房地产泡沫的破灭往往造成着经济萧条、地价下跌、股价下跌，使企业承受巨大投资、资产及相关销售的损失。企业收益的减少，降低了研究开发投资水平，又减少了在设备上的投资。生产的不景气会导致雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降以及失业人员增加。此外，地价的下跌还使得居民个人所拥有的土地资产贬值。由于经济不景气和个人收入水平的下降，居民对未来怀有不同程度的担心，因此会减少当期消费，而扩大收入中的储蓄部分。而个人消费的萎缩又使生产消费品的产业部门陷入困境。 这一系列连锁反映，说明房地产泡沫经济破灭会造成一系列的生产和消费危机。
五、中国房地产泡沫的对策及建议
（一）改变地方考核维GDP为主的局面
改变以往以GDP作为考核地方政府政绩的主要指标，强调以科学发展观落实的成效来考核地方政府。党的十七大报告中就将加快推进以改善民生为重点的社会建设作为未来中国发展的主要工作之一。因此，我们必须转变观念，大力倡导综合取向的发展观，促进经济、社会、环境等各方面的协调发展，要改变一直以来以GDP作为考核地方政府政绩的主要指标，要把社会发展程度和人民群众的幸福程度作为关键性的发展指标，深入贯彻落实科学发展观，继续深化改革开放，保障社会公平正义、不断促进社会和谐，加快转变政府职能，削弱地方政府与房地产市场之间的利益联系，尽快实现地方政府从房地产市场经营者到监管者的转变。
（二）对房地产市场的宏观监控和管理
宏观经济形势和政策的变动，往往会引起其他因素的连锁反应，包括国家税收、劳动就业、居民收入、金融环境、企业利润等方面。政府为防止房地产泡沫形成，应对宏观经济形势进行全方位的监控，制定合适的政策。房地产兼有资产和消费品双重性，正因为如此，房地产市场的投资十分活跃，容易产生房地产泡沫。因此，就必须加强对房地产市场的管理。首先，要加强对房地产建设的投资管理，根据收入的水平来确定投资规模大小，使房地产的生产与销售基本适应，不至于过多积压；其次，要加强对房地产二级市场的管理，防止过分炒高楼价，使房地产泡沫剧增；最后，应调整房地产开发结构，大力发展安居型房地产，同时应加强市场统计和预测工作，从而使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。
（三）金融监管合理引导资金流向
首先，要进一步健全金融监管体系，从增加监管手段，增强监管能力入手，从而提高监管水平；其次，要加强对信用总规模的控制，不使社会总信用过度脱离实质经济的需求而恶性膨胀，从根源上防止现代房地产泡沫经济发生；再次，要加强投资结构的调控，通过利率、产业政策等，引导资金流向生产经营等实质性经济部门；最后，要加强外资和外债的管理，尽可能引进外资直接投资和借长期外债。由于推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分都是来自于银行。因此，要加强对银行的监管，从源头上控制投机资本。
（四）调整土地资源供应
强化土地资源管理，通过调整土地资源供应量，控制商品房价格的非理性上涨。应根据住房市场的真实需求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，实施土地出让公开招投标制度，控制一些城市出现过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，目的是防止出现新的积压。对于发生在房地产领域的违法违纪行为要严厉惩处，严惩无正当理由闲置土地的“圈地人”，以及房地产领域的其他违法活动。
总之，房地产市场的健康稳定发展，关系到整个金融系统和国民经济的稳定发展，同样，房地产泡沫会给人们及社会带来很大的危害。在新形势下，中央政府要房地产房地产业真正成为新的经济增长点，就要保持高度的理性、宏观调控、科学决策、正确引导、适时监测，以防房地产市场的“虚假繁荣”，乃至重蹈20世纪90年代东南亚、海南房地产泡沫覆辙。
参考文献