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公租房的管理政策范文1
一、上海住房公积金投资公租房的现状
2011年上半年，上海市住房公积金管理中心（下称“中心”）从公积金增值收益中出资近15亿元，收储了新江湾“尚景园”公租房项目（15万平方米2200余套房源），实现了公积金投资公租房零的突破。
尚景园的产权属于中心所有，公积金中心作为将该公租房的租赁管理、物业管理等交由杨浦区公租房运营公司运作。目前，已经正式向社会开放招租，并将优先出租给符合条件的公积金缴存人，受到了社会的好评。2012年，中心将继续加大公积金增值资金投资公共租赁房的力度，并积极探索使用公积金结余资金直接支持公租房建设的道路。
二、住房公积金投资建设公租房面临的问题
住房公积金投资建设公租房，除了具有资金规模大、来源持续稳定、筹资成本相对较低等优势外，对于完成自身功能结构转型，实现制度可持续健康发展，无疑具有十分重要的意义。但是，住房公积金投资建设公租房还面临以下风险。
1.政策障碍
根据《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（[2011]45号）“住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后（即城市廉租住房建设补充资金），全部用于廉租住房和公共租赁住房建设”。也就是说，住房公积金增值收益支持公租房建设已无政策障碍。但是，公积金结余资金直接投资公租房建设，需要国家在政策上予以明确。
2.资金保值增值
目前，住房公积金投资建设公共租赁住房，完全靠租金回收资金，回收周期长、循环慢、成本压力较大。而住房公积金属于全体缴存人所有，不同于财政资金，有保值增值的需求。因此，住房公积金投资公租房建设也需确立投资回收期。如果投资不能回收，没有一定的资金回报率，长久看来，公积金资金也会入不敷出，不利于公租房的可持续发展。
3.流动性风险
一是住房公积金投资公租房，将现金资产转换为固定资产，导致住房公积金资产流动性大为降低。二是如何平衡公积金正常使用，即提取、贷款与投资建设公租房资金比例，确保公积金缴存人权益不受侵害，对住房公积金管理者来说是一个新的课题。
4.管理难题
公租房作为一种租赁性的保障性住房，运营管理在一定意义上比投资和建设更为复杂。一方面，公租房的运营管理需要多部门的协调，包括相关部门与保障对象、参与企业以及其他主体等，怎样协调、如何管理，这是一个难题；另一方面，从国际经验看，公租房运营管理最大的难点在于退出管理，如何建立科学的退出机制，是关系到住房保障效果的关键点，也是难点所在。
综观世界各国在投资发展公租房方面的经验：一是建立有效的融资机制，通过税收、补贴等政策给予支持和倾斜，从而吸引社会资金参与，保障资金供给；二是完善的管理体系，特别是在公共租赁住房制度的推行过程中，建立科学完善的监管、退出机制来保证公租房的可持续发展；三是法律的强力保障，国外的公共住房政策基本是以法律形式出现的，公共租赁住房体系的建立也得益于法律的强力保障。国外的成功经验，对于我国住房公积金投资建设公共租赁住房具有重要的借鉴意义。
三、对住房公积金投资公租房建设领域的几点建议
1.加紧修订《住房公积金管理条例》
如前所述，虽然目前住房公积金增值收益投资公租房建设已无政策障碍，但是利用住房公积金结余资金直接投资公租房建设，尚无明确的政策支持。目前，住建部已经启动《住房公积金管理条例》的修订工作，建议在修订该《条例》时进一步明确资金使用规定，使得住房公积金投资公租房做到有法可依。
2.给予相应的政策支持
为确保住房公积金资金安全，同时也为了加快公租房发展，建议公租房建设用地由政府无偿划拨，税费予以减免。除此之外，还要积极防范资金流动性风险，确保资金的流动性平衡。住房公积金资金流动性偏紧时，应建立政策托底机制，由市政府指定机构托底收购；在租金收益率低于运行成本时，由政府财政安排专门的资金给予公积金托底支持。
3.明确资金退出机制
目前尚景园的产权归属公积金中心，当时的收购价格为9500元/平方米，而目前周边项目售价每平方米在3万元左右。从这点来说，已体现了收购价值，实现了资金的保值增值。但按照目前的政策，这部分房源只能出租，不能出售。为确保公租房的融资收益和资金安全，可考虑建立租售并举、动态平衡的偿债机制：一是可借鉴香港公屋“以商养租”的成功经验，公租房项目可以规划建设配套商业服务设施，统一管理经营，以实现资金平衡；二是在一定时期后，应允许住房公积金中心在不改变公租房性质的前提下转让产权，收回投资。
公租房的管理政策范文2
关键词：公租房；可持续运营；机制设计
中图分类号：F120.3文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2013）
Research for Chongqing’s affordable house sustainable operating mechanism
Yang Xianyi
(Faculty of Construction Management and Real Estate, Chongqing University, Chongqing 400045)
Abstract：Through the analysis of China's current development status of affordable house, combining successful operating mechanism, this article analyzed the sustainable operating mechanism for China’s affordable house system, and the results show that building a strong monitoring system is imperative. After analyzing the availability and exit mechanism of affordable house, this article offered some suggestions for the sustainable operating for the affordable house.
key words: affordable house; sustainable operating; mechanism design
1. 引言
随着城市化进程的加快，我国房地产业取得卓越成就的同时也存在房价格上涨过快等问题，导致中低收入水平家庭的刚性需求得不到满足，为了解决这些问题，国家出台了保障房政策，提出“十二五”时期要建设保障性住房和棚户区改造住房3600 万套，尤其是大力发展公租房。本文探讨了适合我国公租房建设运营情况的可持续发展模式，提出了相应的建议。
2. 公租房可持续运营机制
2.1 公租房运营体系
公共租赁住房的资金、建设、分配、运营等诸多事项需要一个完善的体系来支撑，借鉴世界各国公共住房的发展经验构建出公共租赁住房运营体系，如图1所示。
图1公租房运营体系
Fig.1Affordable House Operating System
政策保障体系是政府在公租房建设过程中提供一系列政策支持的体系，包括免除公租房建设用地的土地出让金，城镇土地使用税、土地增值税以及城市建设配套费等行政费用。
资金保障体系是在公租房建设运营过程中，通过银行贷款、公积金贷款、央企融资、房地产信托基金等筹集建设资金，通过运营期的公租房租金、商铺出售金、公租房出售金等偿还贷款本息，从而实现资金保障体系的良好运行。
运营体系是负责公租房的建设、运营部门的总称，它是公租房与需要人群接触的媒介，负责对项目的建设、公租房分配、管理等一系列后续工作的体系。
监督体系包括质量监督部门、财务监督部门和资格监督部门，通过监督、监理保证住宅质量，通过运营过程中的监督保证公租房使用人员符合法律要求等。
5个体系相互独立，但又彼此紧密联系，合力保障公租房的可持续运营。
2.2 公租房的资金保障体系
公租房面临的首要的问题是建设资金缺口较大，各地政府通过投资补助、贷款贴息、注入资本金、税费优惠等政策措施，鼓励企业参与公共租赁住房建设和运营。
资金保障体系包括前期建设资金投入保障和后期运营发展的资金保障。
建设期公租房资金来源的可持续性体系包括：1、政府财政投入和政策支持，包括中央专项、本级财政支出、土地划拨、税费减免等方式。2、市场融资，包括银行融资、公积金贷款、房地产信托基金、国企投资、发行债券等方式。
运营期公租房资金来源的可持续性体系包括：租金平衡利息、商业配套和公租房若干年后出售所得收入偿还本金。
2.3 公租房的运行体系
公租房的运行体系包括建设体系和执行体系。其中建设体系是指政府通过自己建造公租房，给予房屋所有者税收减免收储社会商品房资源，给予开发商减少税收、土地出让金等推行商品房捆绑建设等方式，迅速的持有大量可配租房源。当房源规模在整个房屋租赁市场中达到10%～20%时，可以对租赁价格产生影响，形成政府房源的“房屋银行”作用，加上国家的限房令等政策，可以有效缓解房地产过热，调节市场租金水平，稳定房屋租赁价格市场，减少投机机会，促进房价的稳定和整个市场安全和社会稳定。公租房的执行体系是公租房健康运营的重要支撑，是联系租户与政府的桥梁，是贯彻相关政策的纽带，执行过程中应该公平公正公开。
2.4 公租房的监督体系
公租房可持续发展的监督体系包括工程监督、财务监督和资格监督三个方面。在公租房项目实施过程中，要对公租房建设的资金、建设质量进行监督，防止。在公租房项目运营管理过程中，通过以公平公正的态度对公租房的分配实行动态监督，通过建立“封闭运转”[1]的机制，使得公租房只能由公租房管理局回购，防止权力寻租。通过对公租房运营中实施动态监管从而避免公租房在运行过程中出现运营效率低下，通过加强征信体制的建设，加强对个人不透明收入等模糊信息的监督，实现退出机制的良好运行使不符合条件者的及时退出，保障真正需要的人能及时住进公租房。由图1、表2也可以看出，强有力的监督体系是保证公租房项目可持续发展的保证，是保障低收入群体利益的重要手段。
2.5 公租房的终端体系
我国公租房保障配给模式应以实物配租+租金补贴两种方式并行的模式[2]，根据原来的退出机制来看，“实物配租”的公租房从发现不符合条件开始到搬出公租房一般要用6个月时间，这样的退出机制效率低下。通过在实行“砖头补贴”的基础上再实行“人头补贴”，把这两种补贴方式的优点结合起来以“全额交租，差价补贴”方式支付租金是完善公租房退出机制的有效手段，租户首先把以市场水平确定的租金支付给公租房运营机构，公租房运营机构再把市场水平租金与公租房水平租金之间的差价支付给政府机关，最后政府机关再把这部分差价补贴给公租房租户。补贴在发现租户条件不符合要求时停止发放，这样不符合条件的租户就没有必要再租住公租房，从而提高公租房退出的效率，保证需要的人及时租住公租房，整个退出流程如图2所示。
图2公租房退出机制
Fig.2Affordable House Exit Mechanism
3. 公租房可持续运营的建议
（1）建立长久的政府政策保障体系
公租房的建设需要政策体系的支持，长久地原则性地保持稳定的政策，打击投资者的积极性，同时吸引大量的社会资金，有利于我国的可持续发展和人们的长治久安。
（2）构建强有力监督体系
通过实行资产动态监控体制，完善个人信用机制，设立专门的监督部门进行事前、事中、事后监督，对公租房整个体系的有效监管、引导调控，保证公租房政策与实施的统一，减少风险，为公租房的可持续发展创造一个公平、良好的环境。
（3）扩宽公租房来源渠道
尽快完善金融支持在保障性住房建设中的作用。各地政府应该努力调动市场积极性，既保障政府和企业持续稳定的“保本微利”，又积极搭建社会融资平台，合理分担保障性住房建设过程中的经营风险。
（4）完善退出机制
使用“全额交租，差价补贴”制度，完善公租房退出机制，加速公租房流通，推进我国的共租房退出机制深入发展。
[参考文献]
[1] 任宏，齐丹丹，钟清.公共租赁住房管理部门权力寻租问题研究[J].世界科技研究与发展,2013(6)
[2] 王英，胡梦阳，顾湘.快速城市化下的重庆公租房制度研究[J].软科学,2011,25(9):64-64
[3] 陈义东.基于SWOT理论的公租房管理公司发展战略分析[J].住宅科技,2012(5):54-56
公租房的管理政策范文3
关键词：公共租赁；住房体系；运行机制；公租房
一、我国公共租赁住房政策
2010年我国住建部出台了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，在这次政策中第一次提出了公租房概念。2011年和2012年也相继了《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》和《公共租赁住房管理办法》，在“十二五”纲要中则明确了对公租房的要求和运行机制。将住房重点放在公租房，逐步完善使其成为保障性住房的主要组成部分。如何更好的使公租房逐渐发展成为保障性住房的主体，并且能够长期的运转下去，是一个值得各地方政府思考的问题。各个地方的政府理应正确的认识到国家对于发展公租房的战略目标，解放思想，转变传统的封闭思想，发展创新思维和创造性思维，不断的探索有效科学的运行机制和创新运行机制，在实践中创新改革。
在《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》中明确的要求“坚持政府主导政策扶持，引导社会参与；坚持加大公共财政投入，同时发挥市场机制的作用”。这是国家扩大内需、创新改革的战略意图。同时这也是改革创新的必走之路，发展公租房运行机制应当坚持以政府政策为指导，以人民的利益为最终目标，充分利用社会各界的人力资源和物力资源，发挥市场机制在资源配置中的作用，实现资源的充分的配置，不断的创新管理模式。公租房是为了解决部分公务人员由于各种原因无法住在经济房和廉价房。公租房的本质就是房子只租不售，作为公共物品，公租房提供的不单单是居所，还包括了与其配套的各类服务和条例。而当前公租房体制存在的问题是部分人员低价租赁公租房再次高价出租进而赚取差价，另一方面，公租房的房屋所有方可以为公共机构或社会个人，而我国的国情导致公租房归“公”的想法根深蒂固。这在一定程度上阻碍了公租房的发展。随着社会和经济的快速发展，当前我国的行政管理体系逐渐在朝着公共服务方向发生转变，削弱公租房房屋归属方为国家的思想。建立以市场来调节机制、具有一定公益性的公租房体制。
二、探索和创新公共租赁住房体系
2.1将主导权交给地方政府
在宏观上，是由政府对公租房政策作整体的战略上的规划，而在微观上是由地方政府具体落实的。如今我国的情况是地方政府没有任何具体的供给决策权，决策权是掌握在上级部门手中的，地方政府只是对上级政府的决定进行实施和分配。分配方式为“自下而上”的逐级分配，导致最需要公租房的基层的人员往往供不应求，同时也挫伤了地方政府的积极性，造成“供需脱节”的现象。
最了解对公租房的迫切需求的人群的部门非地方的基层政府莫属。同时也最有权利出声的部门。前人的经验告诉我们发展保障性住房最基本的一点就是要保障公租房的覆盖面积。明确范围，精确收集相关数据资料，合理评估供给数量，进而实施建设.这项任务的实施只有地方基层政府的领导也是不够的，还需要地方人民的积极配合和投入。例如以地毯式排查方式对城镇登记人员的已有住房情况、家庭收支情况进行详细的了解、同时对于政府的做法也可以存在不同的声音。要可以接受来自社会各界的不同的声音，意见应当得到被发表，地方政府在进行思考后也可以将来自社会各界的意见纳入其中。
在宏观上，国家在统一安排时应当充分的考虑地方政府的行政能力和财务能力。在划拨财政资金的同时更多提供政策上的优惠。充分的调动地方政府的积极性和能动性，从根本上避开公租房和社会大众的公众需求错位之间的供不应求现象。让公租房真正的发挥其作用，给有需要的人提供便利，防止落入部分被利益熏心的人用作商业用途来谋取私利。
2.2合理利用结余资金，实现互济
当前公租房体制面临的最大的问题就是对公租房的建设资金投入严重不足的情况。现如今的公租房的投入建设资金大部分是由国家政府来进行投资和财政投入，但是广大社会民众对公租房有需求的人数远远大于所供应的公租房数量，公租房的建设远远跟不上需求量。这是因为公租房的建设资金来源过于单一，公租房的资金大部分来源都是政府的财政投入，资金严重短缺。在2011年国家政府对于各类的保障性政策资金补贴仅为所需资金的10%，而实际上剩余的90%是由地方政府来进行筹集。虽然近些年来兴起的房地产信托基金等等由政府和企业共同合作的模式从而减少财政压力。然而事实上是在这些合作中政府扮演的角色是“借款方”，在合作的本质其实还是由政府出资。
通过前十几年的实践我们可以发现，在保障民生、促进人们生活品质提高方面，住房公积金有着十分巨大的作用。在房地产商大力的炒热房价的今天，许多的中低层工薪阶级都买不起房子，这直接的让住房公积金堆积在银行系统中，无法发挥它本身的作用和价值。有调查显示，直到2012年的年底来看，住房公积金的累积额（也称结余量）已高达9000亿人民币、这些资金都是囤积在银行当中的。如果这些资金能够用于公租房建设资金投入和公租房项目周转运营的话，就可以更好的发挥其保障性的本质，真正意义上体现社会公平。为此，有相关部门人员已表态会将公积金的结余资金很好的运用到公租房的建设和运营，从而降低国家的财政负担和更好的促进人民的基本住房利益得到保障。
2.3利用公积金结余部分要注意的三点
因为资金数量庞大，来源更为稳定和成本相较低廉的优势，使得住房公积金的结余资金用来投资公租房建设具有非常的优势和好处。但是从当前的实践来看，这类创新举动也有值得注意和考察的部分。第一，政策上存在一定的风险。虽然有明文条例支出公积金增值收益可运用于公租房建设，但是是否可以使用公积金的结余资金这一点尚未有明确的指导。第二，一旦公积金的结余资金用于投入公租房建设的话，公积金缴保人的利益会受到一定程度上的损害，这是毋庸置疑的。关于这一点，政府应当在政策上给予充分的优惠，在确保增值的情况下，购买公租房产权将其转入公租房运营。第三，公租房只租不售的特点对于融资安全和资金收益方面也存在一定的干扰。在这点问题上，政府应当在充分借鉴国外的经验对公租房体制进行创新改革。
2.4将政府和社会合理的融合供应公租房
目前我国存在大量的商品房，除了有空置房外，还有大量的二手空房，部分由个体户所有，以租赁的形式和房价升值的办法在房业市场中赚取利益，这类做法是充分的由市场机制来进行调控的，模式成熟化。公租房机制可以由政府和个人混合供应，例如：政府提供一定的激励机制，促进个体户将其商品房租赁给政府，政府统一改造后加入公租房体系，或者是在财政上给予一定的优惠政策，个体户自行改造商品房以达到公租房的出租标准，由政府提供租金差额。
地方政府应当成立一个专门用来监管和运行公租房体系的部门，在充分利用市场对资源充分配置的前提下，将财政资金转租房基金，利用基金来“养”公租房，进而降低大量购入公租房的资金压力。
三、结论
综上所述，在建设公租房的初期，确保公租房体系科学有效、良好的运营是摆在我们面前一条值得思考的问题。在实践中探寻更好、更高效的解决办法是唯一的方法。我们要坚持创新思维，不断的探索公租房运行体系的新道路，从而达到“居有住所”的民生目标。（作者单位：包头市供暖经营管理处）
公租房的管理政策范文4
一、北京市保障性住房供应体系及特点
保障性住房供应体系的构建需要解决以下几个问题：一是主体问题，谁来投资建设，谁来运营管理，谁来监督管理；二是资金问题，投资建设的资金从何而来；三是权责划分及协调问题。北京市创新保障性住房投融资模式和建设供给体系，构建了具有北京特色的保障性住房供应模式，即“北京模式”（见图1）。
1. “全市统筹、区县为主”的责任分工模式，构建市、区、街三级组织管理体系，确保住房保障任务顺利完成
北京市保障性住房建设管理实行市、区县两级政府分工合作，形成“全市统筹、区县为主”的责任分工模式。市、区县住房保障部门负责制定年度住房保障计划，同时监督保障性住房建设运营。
2.采取“三多一统筹”的创新建设管理模式
“三多”即为多主体建设、多方式筹集房源、多元化融资；“一统筹”是全市统筹管理，统一建设标准，规范审核分配，抓好后期管理。投资建设方面，除市、区县政府建设外，还鼓励企业利用自有用地、产业园区及农村集体土地建设公租房，形成保障性住房多主体供应方式。在房源筹集方面，以新建为主，配建及存量房购置为辅。融资方面，为吸引社会资金参与保障性住房建设，北京市创新保障性住房融资方式，成立北京市保障性住房建设投资中心，积极开展私募债、银行贷款、公积金贷款融资方式。同时，探讨社保基金、保险资金、房地产投资信托（REITs）、股权投资基金等支持保障性住房建设的途径和方式，为全市保障性住房建设提供多元的资金支持。
3.保障性住房特别是公租房后期运营由市、区县两级政府分别运营管理，明确保障性住房“谁持有，谁运营”的责任
由北京市保障性住房建设投资中心回购的公租房由该中心负责后期运营，外包给物业管理企业的项目由企业运营；由区县政府回购的则由该区县政府的住房保障部门负责运营。
二、北京市保障性住房现行模式存在的问题
随着北京市保障性住房建设规模的不断扩大，北京市保障性住房建设实践中也暴露出一些问题，主要反映在保障性住房建设、融资及运营方面。
1.保障性住房供应主体过度依赖政府，企业自建动力不足
北京市保障性住房供应主体仍然以政府为主，虽然北京市采取了一系列优惠政策，但因公租房建设周期长、资金回流慢、后期管理难等问题，企业在利用自有用地、产业园区及农村集体建设用地建设公租房时明显动力不足。
2.主要采取开发商垫资的建设模式，开发商、承包商的积极性受影响
保障性住房房源筹集包括新建、配套建设和购置存量房等多种模式，而北京市保障性住房主要以新建为主。在新建过程中，建设主体以房地产开发商为主，在现行的“成本加利润”定价机制下，开发商利润较低，参与开发的积极性较差。开发商参与保障房建设，政府通常采取回购、代建制或是EPC/BT模式与开发商合作，北京主要以回购模式为主。回购实际上是一种开发商垫资的建设模式，但从承包角度来看，希望将开发商剥离出去，采用EPC/BT的总包模式，减少建设中的环节，提高效率。
3.保障性住房融资渠道单一，社会资本参与不足
第一，保障性住房融资渠道单一，且资金期限与保障性住房回收期存在矛盾。北京市保障性住房资金来源以财政投入及信贷资金为主，而信贷资金又以3-10年的中短期为主。对于经济适用房和限价房来说，销售款可以较快回笼，资金压力相对较小，但对于公租房来说资金回收期较长，按照现在市场的情况，最快也需要30年收回本金，使公租房在资金筹措上面临十分巨大的资金压力。
第二，保障性住房利润稀薄，且缺乏有效的退出机制，导致社会资本参与不足。由于保障性住房是政府为中低收入家庭提供的住房保障，其价格比周边市场价格低。在各项优惠政策的支持下，开发商的利润也只能达到3%-8%，这与商品房开发两位数以上的利润相比，利润较低，对社会资金的吸引力较弱。另外，保障性住房缺乏有效的退出机制，无法保证社会资本的顺利退出，如北京的限价房项目保利嘉园由于政府的销售方案滞后，楼盘无法按时销售，资金无法回笼导致亏损。
4.后期运营缺乏长效运行机制，可持续性运营难度大
第一，后期以政府运营为主，缺乏长效运行机制。目前，北京市保障性住房后期管理工作（主要为公租房）由北京市保障性住房建设投资中心及各区县住房保障机构负责，由该中心回购的保障性住房由该中心负责，由区县政府回购的则由区县政府住房保障机构负责。从目前保障房的规模看，由政府运营的问题不大，但保障性住房规模不断扩大，这对政府后期运营能力将是很大的挑战。
第二，公租房出租率较低，持续运营难度大。北京市保障性住房运营主要是指公租房的后期运营管理，而公租房运营的难题在于配租环节。北京市公租房的配租对象大部分为本市廉租房、经适房、限价房的“三房轮候家庭”，而这一部分家庭大多都希望等待政策购房，目前来看，三房轮候家庭意愿与公租房并不匹配。公租房出租率低，资金收入难以为继，加上公租房项目运营费用较高，使得公租房持续运营面临挑战。
三、完善北京市保障性住房供给模式的建议
针对北京保障性住房融资、建设及运营中存在的问题，本文主要提出以下政策建议。
1.加大政策支持力度，保障参与主体利益，提高参与积极性
第一，采取更切合企业实际需要的政策措施，鼓励企业等多主体参与保障性住房投资建设。目前，保障性住房建设正处于需求较大的阶段，多途径、多主体建设保障性住房十分迫切。政府相关部门应针对企业利用自有土地、产业园区及农村集体土地建设保障性住房存在的具体困难给予政策的保障与支持。一方面，鼓励和引导企业结合自身情况建设公租房，对于企业利用自有用地建设公租房的给予财政及税收支持，减少企业建设成本。另一方面，在后期配租时可能出现出租率不足的情况，政府可以采取定向补贴员工的措施，确保公租房运营可持续进行。
第二，采取多种建设模式，减少建设中间环节，尝试代建制、BT、EPC等承包模式。代建制需要政府前期资金的投入，BT及EPC是一种项目管理公司的垫资建设模式，建成后由政府出资买回。代建及BT、EPC等承包模式可以减少保障性住房建设的中间环节，减少保障性住房建设成本，同时可以增强政府对于保障性住房的控制力。
2.拓宽融资渠道，创新长效运行机制，进一步扩大社会资本参与度
第一，进一步加大金融服务创新，拓宽融资渠道，匹配保障性住房建设与运营回收期。积极争取金融机构及公积金管理中心的政策支持，在贷款条件、贷款利率和贷款期限上为保障性住房特别是公租房项目提供更加优惠的贷款政策。积极推进私募债发行工作，支持和鼓励承担保障性住房建设项目的企业，通过发行企业债进行保障性住房项目融资。积极引导社保资金、保险资金等长期资金以及社会资本参与保障性住房建设。支持金融产品创新，积极探索发行中长期债券、房地产投资信托基金等金融工具支持保障性住房建设和运营，尤其是试点保障性住房投资基金，向金融市场融资，为保障性住房提供专项资金，满足保障性住房特别是公租房建设与运营所需资金要求。
第二，创新长效运行机制，保证资金有效回笼。一方面，继续通过税收优惠鼓励私人企业参与开发和经营保障性住房建设。同时，引入担保机制，通过在金融贷款过程的增信担保手段，撬动金融机构贷款的发放和社会资金的进入。另一方面，建立合理有效的退出机制，为保障性住房提供有效销售方案，并建立有效的接盘机制。总之，政府通过引入担保机制、完善退出机制建立保障性住房建设与运营的长效机制，提高私人资本参与保障性住房开发和运营的收益水平，使私人资本能够达到市场化运作的合理风险收益率。
3.创新市场化运作模式，拓宽公租房配租人群，推动保障性住房可持续运营
第一，创新市场化运作模式，推动保障性住房系统化、持续化运营管理。首先，吸引民间资本进入公租房的后期运营管理中，由民间资本的企业负责公租房的改建、维修和物业管理，充分发挥民间资本经营管理机制的灵活性和技术的先进性，以降低公租房的经营成本，提高运营效率。其次，对于政府持有运营的公租房，政府应积极探索和创新保障性住房物业服务模式，尝试委托管理、购买服务等多种方式，加强维护管理，降低公租房运营管理成本，确保保障性住房保持良好的运行状态。
第二，拓宽公租房配租人群，提高房屋出租率，促进公租房的可持续发展。配租型保障性住房选址要选在具有广泛配租对象和较好的市场预期条件下。针对目前部分远郊公租房出租率较低，公租房后期运营管理无法持续的问题，一方面，政府应在现有分档补贴的基础上，创新公租房住房补贴机制，试点住房券、房东补贴等多项补贴手段，确保符合条件的中低收入家庭得到保障。另一方面，应优化现有配租方案，拓宽配租型保障性住房的配租人群。目前来看，三房轮候家庭意愿与公租房并不匹配，而新就业和外地来京人员公租房需求更加强烈。各区县政府应根据各区情况，在现有非京籍人群申请标准情况下，尝试开展公租房非京籍人群的配租工作，在解决外省中低收入家庭住房困难问题的同时提高公租房出租率，促进公租房的可持续运营。
综上，尽管北京的保障性住房供应模式还存在很多不完善的地方，但是在保障房的前期规划与建设、资金筹措、后期运营等方面都建立了相对完整的体系，为完成保障性住房建设任务、解决北京市中低收入家庭住房困难问题发挥了巨大作用。 “北京模式”领跑了我国保障性住房供应体系的形成，在保障性住房建设与运营中的做法值得其他地区借鉴。各地需要根据地方特点，借鉴北京经验，避免北京的问题，逐步建立起符合地方特色的住房保障供应模式，共同为我国保障性住房供应体系的日益完善作出贡献。
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公租房的管理政策范文5
重庆的目标是形成“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的制度体系,逐步实现住房保障的全覆盖。为达到这个目标,公租房建设是关键一环。
把公共租赁住房建设作为住房供应“双轨制”的关键一环
重庆市的基本思路是:30―40%的中等偏下收入群体,由政府提供的公共租赁住房和棚户区、城中村改造的安置房予以保障,60―70%的中高收入群体由市场提供的商品房解决,并对高端商品房和投机性炒房采取相应的遏制措施,形成“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的制度体系,逐步实现住房保障的全覆盖。
重庆市把公共租赁住房建设作为住房供应“双轨制”的关键一环。重庆公共租赁住房涵盖了过去的廉租房和经济适用房,并延伸到既不能享受廉租房,又买不起商品房的“夹心层”,实现公共租赁房、廉租房、经济适用房的一体化。一方面,不再单独新建廉租房,而是包含在公共租赁住房体系中。廉租房居民与公租房居民住同一小区、同一品质的房屋,只是租金有所区别。根据中央和地方两级政府有关补贴政策,廉租房租金一般只是公租房租金的10%左右。另一方面,公租房租满5年之后,可通过成本价购买,转换成有限产权的经济适用房。业主如果转让,只能以购房价加利息升值由政府公租房管理机构回购,再作为公共租赁住房流转使用。这就从根本上堵塞了经济适用房因退出环节失控而造成的利益输送和灰色交易的通道。
重庆市规划,未来若干年全市建设4000万平方米公租房。从今年起的3年内每年建设1000万平方米,后几年视社会需求再建1000万平方米或更多面积的公租房。今年上半年,重庆主城区已开工6个片区750万平方米公租房,下半年还将在万州、涪陵、黔江、江津、合川、永川、长寿、璧山等8个郊区区县开建250万平方米公租房。目前,主城区和8个郊区区县的城关镇有城市人口700余万,加上外来打工人群形成的常住人口约达到1000万,今后若干年,4000万平方米公租房大体可解决200多万中低收入群体的住房问题,加上历年提供的廉租房、经济适用房以及其他保障性安置房,基本上可以实现中等偏下城市人群住房由政府保障的格局。
公租房不设户籍限制,保障配套设施,坚决防止“贫民窟”出现
重庆公租房的覆盖人群将打破城乡和内外差别,不设户籍限制。凡年满18周岁,在重庆有稳定工作和收入来源,具有租金支付能力的本市无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的本市住房困难家庭,大中专院校及职校毕业后就业的无住房人员,进城务工及外地来渝工作的无住房人员,均可申请我市的公共租赁住房。衡量准入的标准,目前我们确定为:单身人士月收入2000元以下、家庭月收入3000元以下。此外,市、区引进的特殊专业人才和在重庆工作的省部级以上劳模、二等功以上复转军人等住房困难家庭,按属地原则申请,可不受收入标准限制。
重庆公共租赁住房实行商品房、公租房无差别的“混建”模式,高标准、高品质规划建设。一是布局在轻轨沿线或交通条件较好的地区,容积率约3.8,完全参照商业楼盘的标准,配套学校、医院、商店、银行以及健身、图书馆等设施和场地。二是主城区公租房均布局在内外环线之间的21个人口聚居区中,公租房住户完全与商品房住户有机融合在一起,共享小区环境和专业物业公司的管理与服务,避免社会阶层隔离和形成“贫民窟”,促进和谐社会建设。三是公租房户型面积为35-80平方米,60平方米以下的占85%以上,按建筑面积的10%进行公建配置,并含有400元/平方米的简约装修。这些系统化的考虑,可以保证入住公租房的中低收入阶层,享受到中档商品房的居住标准。
坚持政府主导,公租房姓“公”
从去年10月起,重庆市委、市政府就启动公共租赁住房建设计划。书记先后三次专题研究公租房建设方案,市委常委会两次听取公租房建设方案汇报,市政府组织相关部门16次酝酿讨论公租房建设的方案。2月28日农历元宵节,首片公租房在渝北鸳鸯片区正式开工,拉开了全市大规模公租房建设的序幕。为确保公租房有效运行管理,我市成立了住房保障局,专司公租房的规划、政策、分配和物业管理等工作。目前,市政府常务会已讨论通过《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》,并向社会公布。
公租房的管理政策范文6
公租房作为一种新型的住房保障形式，正在发挥着越来越重要的作用。在制度和政策的层面，各级政府都将实施公租房置于要位并进行了很多有益的探索。可以说这是对住房保障体系的构建作出的突破性尝试。在这个过程中，廉租房、经适房这些早期的住房保障方式正逐渐淡出或归并，而公租房作为主角已经担当起住房保障的大任。
租赁住房应是住房保障的基本和首要形式。我们首先应该明确一点，那就是需要保障性住房的人群肯定是依靠自身力量不能或难以解决居住问题的弱势群体。政府需要给他们提供基本的居住保障。在这个前提下，产权式的经适房的出现，就有一定的矛盾性。虽然购买经适房只是享有部分产权，但一则对中低收入者造成了一定的资金压力，再者这种出售的方式也会使住房保障资源沉淀，难以充分发挥作用。而且，经适房所带来的权力寻租也使得这种住房保障形式广受诟病。在某种程度上，公租房的出现打破了住房保障的僵局，确立了以租为主的住房保障大框架。因为在此之前，廉租房规模小，经适房问题多，都不能很好地实现住房保障的功能。
当住房保障的大框架确立之后，保障的范围或者说是保障的度，就需要科学测算和严格管理。究竟什么样的人需要住房保障，不仅需要考虑国情民意，还要符合经济发展阶段的要求，不能盲目快速推进，而是要分阶段稳步实施。的确，我们在住房保障方面的欠账很多。但因此只求速度不要质量，不考虑管理、政策、制度的跟进，将贻害无穷，将会给未来的住房保障设置更多的难题和障碍。为此，住房保障的速度和广度，是需要相关部门认真研究并落实到位的关键问题。
现阶段，公租房除了在建设、管理和运营方面需要更加细化和制度化之外，还需要在制度层面给与强有力的保障。首先是要建立起以公租房为主体的住房保障法律体系。《住房保障法》作为上位法已经过长期的酝酿和探讨，这是整个住房保障制度按照法制框架持续推进的要求，也是建立公租房法律体系的基础。没有法制做基础，住房保障的推进就难以持续。通过法律手段，对公租房的准入退出、建设运营等方面做出规制，是有效实施公租房制度的根本要求。
再有，公租房的建设中还需要明确责任。首当其冲，政府有责任保障中低收入者的基本的居住权。在公租房的实施过程中，政府义不容辞应在财政、税收、土地、资金等方面做出规划和安排，积极推进公租房的建设并做好后期管理。社会机构也应适当投入到公租房的建设和运营之中。无论是政府承担责任还是社会机构参与，都应在规划、融资、建设、管理等方面进行规范，形成对公租房有益而持续的支持。这样，以公租房为主体的住房保障大格局才能逐步建立并丰赡。