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宏观调控的方式范文1
关键词：房地产宏观调控 房价 市场供求 影响
社会经济的发展，人们的生活水平也逐渐提升，房地产事业呈现出良好的发展态势，近些年来，我国相关部门通过宏观调控对房地产市场的发展进行规范，避免房地产经济泡沫的膨胀，使得房地产的价格可以平稳控制，使房地产市场的秩序更加有序，促进房地产行业稳定、快速的进步，更好地促进国家经济的健康持续推进。
一、房地产行业宏观调控的必要意义分析
首先，最好的对市场的调节其实就是市场的自我调节，但是不管是何种调节方式，在目的效果实现的同时，市场的自身结构也会受到破坏，甚至会对社会其他方面产生影响。作为房地产行业，其市场控制的经济链条规模很大，因此需要完善经济体制之前就需要明确政策调控。
住房具有商品和社会保障的双重属性，住房逐渐商品化的过程中，很多低收入居民无法通过等价交换的原则买房或者是租房，市场不能通过自身的价格规律为所有居民提供住房，住房与医疗、养老一样被纳入到社会保障体系中，[1]因此对于一些弱势群体就需要政府调控从而满足其居住需要。
其次，房地产市场具有一定的垄断性和区域性，因此需要政府进行调控和干预。房地产垄断市场中，是开发商对房地产价格进行操控的，政府对于这种行为也是默认的，以便增加自己的财政收入，但是政府代表的广大人民群众的利益，需要从全社会进行考虑，因此在房价过高时就需要政府进行干预和调控。
最后，房地产是一种十分重要的投资产品，具有固定性和耐久性等特点，若人们将房产虚拟作资本，为了得到较大的回报，就容易使房地产市场价格与实物价格相偏离，就会出现房地产泡沫，因此政府需要对房地产市场的价格变化情况进行关注，必要时将房价中的水分挤出去。
房地产发展之初，政府部门就在采取措施对其进行控制，避免房地产过度增长造成市场上的泡沫经济或者是出现通胀压力，使得经济的发展受到不利影响。总结国外的经验与教训，可以证明政府对于自由市场的调控是极为必要的，因此在房地产发展中必须要有政府的宏观调控作为保障，使其能够持续稳定的发展。
二、房地产宏观调控对房地产周期的影响
近些年李，我国多次出台相关的调控政策，对房地产的周期产生直接性的影响，使得房地产周期能够健康、稳定。但是目前对于房地产周期的影响因素主要有政策以及宏观经济两方面。
首先如果偶家宏观经济进入到疲软期，就需要政府调动房地产的积极性，使其充分发挥自身的支柱性作用，政府会出台一系列的房地产的扶植政策等，对房地产的需求进行刺激。
此外，如果房地产市场发展到顶峰，或是可能出现通货膨胀的问题，造成社会矛盾时，就需要政府部门出台相关的政策进行抑制，对市场需求进行限制。于是，房地产行业就在政府政策的影响下出现两个顶端的波动。
利用外部因素对内部因素进行制约与限制，然后对房地产行业的发展周期进行限制，这种情况下容易出现过分注重政府在市场经济活动的中的地位。当前，从我国的实际国情出发，政府是绝不允许房地产行业进入到衰退期的，因此对于房价而言也就出现了两个时期，即房价上涨和停止上涨，在房地产行业周期波动的推进下，房地产的价格自然不会下降。
房地产价格的提高会使得社会中物价增高。房地产行业的发展以及房价价格的提升，必然会带动与房地产相关行业物价的提升，比如建筑材料、装修材料等。这些价格的提升又会带动相关产品以及服务价格的提升，出现连锁反应，结果导致通货膨胀问题的出现。此外，当前人们由于生活、工作等需要对住房和办公楼的需求逐渐增加，房地产价格的增加也会使居民的居住成本以及办公成本等增加。人们的居住成本增多，对于工资也会提出更高的要求，企业的生产成本又被提升。所以控制房地产价格过程中，需要通过国家的宏观调控，加强税收政策的使用，对房地产保有阶段进行累进课税，使得房地产的投资受到限制，能够使房价更加平稳或出现下降的趋势。
三、结束语
总而言之，在房地产价格以及市场发展中，单纯依靠自由的市场调节有时是行不通的，因此必须要通过房地产宏观调控对房地产价格以及市场进行有效的控制，这是极为必要的，对于稳定房地产市场的秩序以及价格都有着积极的促进作用。房地产市场的地域性比较强，在宏观调控过程中需要具体分析具体情况，使得房地产市场的发展得以规范和调整，保证房地产价格得到有效的控制，促使房地产行业的能够有序、快速的发展，从而实现房地产市场与国家经济的协调稳定进步。
参考文献：
[1]张所地，赵华平，李斌.房地产宏观调控影响下的房价与租金关系研究――基于中国35个大中城市面板数据的实证分析[J].数理统计与管理，2014，02：305-316
宏观调控的方式范文2
关键词：房地产；宏观调控；经济政策；投资
Abstract: in this paper, the national macroeconomic regulation and control of the real estate market economic policy studies on the effect of based on the analysis of the significance of the macro control of the real estate market economic policy analyses the influence
Keywords: real estate; Macro-control; Economic policy; investment
中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：
1 引言
房地产宏观调控是指国家运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。
近年来，随着我国房地产经济对宏观经济的影响力进一步增大，国家对中国房地产宏观调控的地位和作用的认识水平在不断提高。国家宏观调控的历史经验表明，对房地产市场调控的地位和作用认识不足，会导致房地产调控的片面性，从而对宏观经济产生不利影响、对人们生活水平的提高和满足住房供应的需求产生不利影响。伴随着房地产市场调控实践，进一步研究和确立调控的地位和作用对于调控实践活动显得越来越重要。
2 当前国家宏观调控经济政策对房地产市场的影响分析的意义
通过对国家宏观调控经济政策的研究，一方面可以了解国家的相关法律法规及相关的宏观调控经济政策的相关内容及其功能，另一方面可以为有关的部门单位做出科学、合理的决策提供有效的依据。
1．通过经济政策对房地产市场影响的研究，为国家有关部门调控房地产市场提供依据
通过对当前国家有关部门采用宏观调控经济政策对房地产市场进行调控所产生的影响进行研究，可以使国家有关部门了解政策的作用和功效，为国家有关部门进行事前控制，提前预测经济政策的调控效果，对房地产市场及其他产品市场可能产生或引起的效应等进行提前掌控，并为有关部门根据房地产市场所出现的问题，具体问题具体分析，采用具体的宏观调控经济政策所产生的功效对房地产市场进行对症下药，避免政策适用不当造成的附加损失，及时缓和问题所带来的附加矛盾，促进房地产市场在国家有关部门的掌控之下和谐发展。
2．通过经济政策对房地产市场影响的研究，为房地产企业提供决策依据
通过对当前国家有关部门采用宏观调控经济政策对房地产市场调控过程中所产生的影响进行研究，有助于房地产企业了解国家采用宏观调控经济政策的最终目标，了解相关经济政策的调控力度，对何种情况产生影响，了解宏观调控经济政策可能导致本企业的损失有多少等等，为房地产企业采用科学、合理、合法的措施，防止和预防对企业造成损失，及时调整和转舵，对宏观调控经济政策调控后可能产生的威胁和机会进行掌控，并为企业制定相关的战略规划和战术计划提供了有效的依据。
3．通过经济政策对房地产市场影响的研究，有助于解决民生问题，缓解社会矛盾
通过对当前国家有关部门采用宏观调控经济政策对房地产市场进行调控过程中所产生的影响进行研究，有利于国家有关部门了解民生，了解人民的需要，及时有效的提供高效的公共产品和服务，帮助人民解决民生问题，缓解房地产市场的过度竞争而引起了社会矛盾和冲突，为国家的经济发展提供一个和谐的环境，促进国家经济稳步快速发展。
3 当前国家宏观调控经济政策对房地产市场的影响
随着经济的快速发展，人民生活水平逐渐提高，但是有利也有弊，在某种程度上导致了某些经济相关问题的出现，这就要求国家有关部门利用这只“看得见的手”，帮助那只“看不见的手”进行维护秩序，缓和矛盾，抑制相关负面问题的出现。而国家的宏观调控经济政策是指国家有关部门通过相关的手段，如变动税收和支出或变动货币供给量进而影响利率等，从而影响总需求进而影响就业和国民收入的政策。
一．加息
从短期来看，加息会从三个方面对房地产业造成影响，从而导致当前的高房价回归理性。
首先，加息表达了央行的一个宏观调控的信号，从而改变购房者对房价上涨的心理预期，很多人就会从楼市退出来；其次，加息会增加存款人的货币收入，增加贷款者的利息负担，这会抑制投资者、投机者的购房需求；第三，加息会增加投机者囤房、开发商囤地的机会成本，从而增加商品房的供给。加息主要是改变购房者和售房者的成本收益曲线，通过“看不见的手”引导双方自动调整自己的行为，使供需双方在动态中达到一种均衡。
二．房产税
房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。对房产征收的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。开征房产税有利于稳定房地产市场预期，有利于抑制房地产市场投资过热和投机行为，有利于改善人们购房的理念，有利于抑制虚高的房价，使得房价回归理性等。
(1)降调节房价增长率；
(2)低房屋土地空置率，调节供需平衡；
(3)增加地方政府收入来源，降低对土地出让金的过分依赖；
(4)优化社会资源配置，缩小贫富差距。
三．限购令
限购令有利于社会公平和资源节约，影响如下：
(1)限购令的执行，已经按下了高房价的疯狂的头颅，逼迫房价进入下降通道。过度的投资保值投机已严重扭曲了房地产的居住功能，一户一房的调控目标就是要还住房本来的居住本质，确保更多以居住为主的居民的利益；
(2)限购令固然是以行政强力遏制了购房需求，其短期或对调整房市有所影响，但正因为调控行为的非市场化，政策的连续性就让人存疑。而这种对政策不可持续的预期，则可能对市场调控效果及政策信心造成损伤；
(3)“限购令”的实际效果很有限，象征意义大于实际意义。首先，这是一项临时性措施，对房价而言只能发挥临时降温作用，并不能真正改变市场预期。只要炒房客预期房价继续上涨，炒房客就有可能千方百计绕开规定。其次“一户限购一套房”的规定有漏洞。炒房客既可以借用暂时不买房人的身份证来炒房，还可以通过假离婚等方式来炒房。再者，如何发现购房者提供虚假信息骗购也是个问题。
四．限制银行给房地产贷款
只要房地产开发商资金流动性充足无忧，房屋销售价格就没有降价压力，同时受城市房地产资源稀缺性等因素影响，房屋售价还可能持续上涨，这是导致政府宏观调控政策失效的主要原因之一，而房地产开发商资金来源直接间接占比40％以上来自银行贷款。
五．保障房
保障性住房政策的出台势必对房地产业的发展带来深远影响。
(1)有利于推进住房保障体系建设；
(2)有利于稳定房地产投资增长；
(3)保障性住房大量入市影响房地产供求关系。
4 结论
目前，我国政府宏观调控对房地产市场的发展起到了相当显著作用，在这一系列文件和政策出台中，政府运用了税收、信贷、行政多种手段，结合市场的起落，确保房产市场平稳的发展，同时又带动相关产业，促进就业和GDP的增长，另一方面，在不断加大保障性住房的建设，以保证民生，使得百姓能够安居乐业。
参考文献
[1]张勇，闫鹏，杜子平，我国房地产业发展与宏观经济关联性研究，建筑经济，2010年第01期
[2]王雪，银行利率上调对房地产市场的影响，金融分析，2010年1月
宏观调控的方式范文3
[关键词] 宏观调控 房地产企业 整合营销
一、房地产宏观调控政策对房地产开发企业的影响
2006年规定从2月1日起正式向房地产企业征收30%～60%的土地增值税。土地增值税的开征起到了考验房地产企业实力和淘汰生存力差的房地产企业的作用。5月17日出台国六条，随后“9部委15条”对“国六条”进一步细化，其重点是套型建筑面积90平方米以下住房须占开发建设总面积70%以上。政府要控制投资增长过快，但控制房地产投资就会使得供应减少，为解决这个问题，政府要求多供应小户型以增加套数缓解矛盾。
2007年宏观调控仍将继续。除上海外，全国主要城市房价涨幅仍然偏高，显示前期房地产调控并未达到预期效果。
1.国税总局要求自2月1日起对房地产项目进行增值税清算。将会压缩房地产开发企业利润空间、加大资金压力，对房地产开发企业构成实质性不利影响，
2. 央行和银监会于今年9月27日联手下发通知规定，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，房贷首付比例提高至40％、贷款利率不得低于央行同期同档次基准利率的1.1倍，借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。对项目资本金比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，规定商业银行不得放贷；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
3.央行调高存款准备金率。央行自今年1月15日上调存款准备金率0.5个百分点以来，至10月25日共上调八次，达到13%。对于房地产开发商来说，对自有资金的要求更高，尤其是中小企业受困于资金链压力，将可能面临出局危机。
4.物业税有望明年开征。政府正加快推进物业税改革试点，拟从明年起，在部分地区对高档住房、大户型住房开展征收物业税实转试点，适当扩大物业税模拟评税试点的范围，物业税的开征将有助于平抑楼价。
2006年房地产调控政策非常全面，但执行不理想，2007年将是房地产调控的“执行年”，加息也是可以预期的；长期看，不动产税也会推出。总体判断，调控将是一种常态，行政手段将掌握调控风险在松紧适度的范围内，以实现宏观经济的持续、健康、协调发展。
二、房地产企业整合营销的实施
1.建立房产消费者数据库。整合营销的起点是建立房产消费者和潜在房产消费者的数据库。房地产宏观调控政策中有关户型结构供应“90/70”的限制以及对购房者提高第二套房首付比例的规定，会使购房需求得到一定程度的遏制，投机需求减少，而自住需求比例上升。因此，消费者构成会有所变化，企业应及时更新消费者数据库，以免对房地产开发做出错误决策。根据这些数据库信息，开发商可以量身定做，为消费者提供各种便利，激发其购买欲求。
2.树立“以人为本”的理念，进行产品和服务创新。“以人为本”是整合营销的核心。房地产业作为服务型企业，必须以客户为中心，强调与客户的沟通与交流，切实做好物业管理和售后服务，积极参与社区文化建设。如设立客户俱乐部，系统、持续地了解和掌握客户需求，接受客户监督，促使企业不断超越自我，创造性地开发出满足客户需求的产品，提高产品品质，提升企业品牌，赢得市场认同。
产品和服务创新可以从以下几方面着手：
(1)户型创新――室内空间的最优化。随着国家对户型结构供应的调整，小户型在目前的房地产行业中正处于“大行其道”的状态。针对购房的不同需求，小户型在设计方面正在不断的“变形”，以达到“小而精”的高品质要求，适应不同消费者的市场需求。
设计复式型户型，下层层高2.15米，未超过2.2米不计入面积，上层层高2.35米，上下层加起来层高才4.5米。这样建筑面积可控制在90平方米以内，但实际享受面积可达130平方米；还可采用“品字形”平面布局，一梯多户，设计出紧凑房型。
(2)生态创新。在“生态住宅”的设计中，应具有良好的室内空气条件和较强的生态气候调节能力，以满足人们居住生活的舒适，使人、建筑与生态环境之间形成良性的循环系统。
(3)景观创新。随着人们居住要求、居住品位的变化，小区景观已不能简单地等同于小区绿化，而是对小区环境形态与功能的合理性、统一性、艺术性、科学性的综合要求。居住区环境景观质量直接影响到人们的心理、生理以及精神生活，直接影响到人们对家的感受，只有把握住了这个心理，景观设计才能经得住时间的考验。好的景观设计，应该从小区大门的视线景观开始，一直到进入住家入户大厅为止。
(4)社区文化创新。现今建筑本身的差异性越来越不明显，而一个社区的人文环境、物业服务等“软件”赋予这个生活空间的差异性与附加值正变得越来越大。如今年6月初开盘的杭州绿城蓝庭项目提出了“生活园区服务体系”，使楼盘的涨幅和升值速度远高于周边楼盘。目前，有许多品牌开发商以提高产品附加值来增强自身的竞争能力，最常用的方式就是增加与业主的接触，比如举办业主联谊活动、岁末的文艺演出、重要节日给业主送小礼品等。
3.树立全程营销观念。全程营销观念的树立是有效实施整合营销的保证。房地产开发过程涉及征地、拆迁、市场调研、市场定位、规划设计、建筑安装、监理、销售、物业管理及售后服务等环节。由于房地产项目产品在前期市场调研、市场定位、规划设计阶段已基本定型，若在销售阶段不能满足客户需求就很难进行功能调整，其产品被淘汰、成为“烂尾”楼盘的可能性极大。因此，房地产企业要树立全过程销售观念，在项目开发前期的市场调研、市场定位及规划设计阶段就充分了解和研究客户需求，从源头把关，使最终生产出来的产品满足客户需求，适销对路。在销售过程中全面清楚地提供信息资料、传播项目信息，开展大规模的住房知识普及活动，设立更多的销售网点或通过互联网进行双向式交流，以及进行全程服务，给予消费者最大限度的方便，才能赢得消费者的认同。
4.实施成本领先战略。成本优势是实施整合营销的关键。房地产开发成本由征地成本、建设成本及建设过程中的各种税费构成。其中，可由房地产企业自己控制的成本主要是征地成本和建设成本。为降低成本，并确保在获得合理利润的同时，使产品价格能为客户所接受，房地产企业应实施成本领先战略。首先，要研究不同客户对住宅功能的不同需求，规划设计中应充分考虑满足客户需求的必要功能，削减不必要功能，以期降低成本；其次，房地产开发企业应建立成本控制体系，从征地、拆迁安置、建筑安装等各个环节控制成本，以低成本进入市场，增加产品的价格优势，抢占销售先机。
5.整合资源，提高核心竞争力。资源整合是整合营销的重要手段。房地产开发涉及规划、建筑、建材、机电、装饰、IT、商业、教育、服务等诸多行业，企业应实施开放带动战略，整合各种资源，提高产品的专业化水准、满足客户需求。
企业要以新的思维来对待员工，要以营销的视角来开发组织中的人力资源。人力资源管理也是一种营销工作，即企业要站在员工需求的角度，通过提供令顾客满意的人力资源产品与服务来吸纳、留住、激励、开发企业所需要的人才。
企业之间的竞争最终将走向以综合品质作后盾的品牌竞争。品牌的本质是指建立在在客户信任和忠诚基础上的企业与顾客之间的关系，品牌信誉度高的产品能给企业带来好的社会声誉和巨大的经济效益。房地产企业也必然要通过实施品牌战略提升自身产品的品牌形象，以增强竞争力。房地产市场已经进入了品牌化阶段，应做到：准确到位的市场定位、人性化的规划设计、卓越的质量体系、无可挑剔的售后服务和整合、互动的品牌传播。
6.建立良好的企业文化。企业文化是实施整合营销的人文基础。房地产企业是服务型企业，企业员工无论是从事拆迁、工程、销售工作，还是承担物业管理工作，其工作态度、工作质量的好坏最终都将通过产品品质体现出来。只有建立良好的企业文化，使全体企业员工建立起共同的奋斗目标，形成共同的价值观、行为规范，树立起全员服务的思想，形成团队精神，才能确保产品质量，做到满足客户要求。
参考文献:
[1]张原:房地产营销[M]. 北京：机械工业出版社，2006
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关键词：税收手段；税收杠杆；房地产市场；房产税；供求平衡；宏观调控
前言
就发展历程来看，我国房地产市场发展至今不过短短的十几年，已初步建立了房地产税收体系。房地产税收促进了房地产业的健康发展，在完善税制、发挥税收聚财功能、进一步发挥税收经济杠杆作用、保护和合理使用土地资源等方面起到了积极作用。但与国外相比,我国房地产市场还处于发展阶段，房地产税收体系中有许多不完善的地方，严重影响和阻碍了房地产业的健康发展。国外成功的调控经验和先进的措施对于我国政府进一步完善房地产市场宏观调控体系，无疑是值得借鉴和学习的。
一、国外利用税收手段调控房地产市场的基本做法
各国对利用税收手段调控房地产市场均有自己的观点和措施，如果抛开文化背景和历史因素不看，归纳起来其共性主要体现在以下几个方面：一是世界各国都非常重视住房保障体系的建立和健全，房地产市场中的政府税收手段这只“有形之手”，绝大部分情况下也都是针对住房保障问题的；二是为确保房地产市场的和谐发展，对房地产市场的税收调控政策主要分为两个层面：对供给的掌控与对需求的调控。其中大多数国家主要致力于在需求的调控方面做文章。如果单纯从供给方面调控，势必进一步加剧供求关系的扭曲，客观上增加需求方对价格上涨的预期，实际的结果便是房地产价格不但没压下来，反而与日俱增。因此，在掌控供给的基础上，发挥税收政策对需求的调控就显得极为必要。
（一）以高额税率对房地产行业进行征税，有效抑制房地产市场的投机行为
房地产市场价格持续攀升，与城市一般居民的需求在结构和支付能力上存在着双重矛盾。这种异常现象，主要是房地产投机性需求造成的。各国在利用重税抑制投机行为的做法主要有种：一是利用高额地皮税的征收有效抑制了房地产行业内的投机行为。如在法国，购房者除要缴纳高额地皮税外，还需支付住房税或空房税，这导致了长期以来法国人不把房地产市场视为投资或财产保值的重要领域；二是采用逐步升级的办法，用重税打击投机。如韩国的做法是，从2007年起，将对出售第二套房产的卖主征收50%的资本收益税，对拥有第三套住房的卖主征收60%的资本收益税。也就是说，投机者卖掉一套住房，政府就拿走一半，使投机者无利可图甚至亏本；三是对房地产保有环节征收高税。例如，美国对不动产征收的税收要占到其全部财产税收入的80％。而我国在房地产保有环节涉及税种相对较少，税负相对较轻，这就降低了房地产保有者的经济风险，在客观上增加了房地产投机者的需求。
（二）对低收入购房者给予税收方面的优惠或补贴
房地产市场价格的持续升温，导致越来越多的低收入者购买住房时力不从心。为了有效的缓和房地产市场的供求矛盾，平衡供求关系，许多国家都对低收入购房者给予了税收方面的优惠或出台了各种补贴方案：一是对低收入者和老年人购房和租房的税收优惠政策。如美国为了使低收入者能买得起和租得起房子,美国国会在1986年通过了低收入者购房和租房税收抵扣的法案,并在1993年成为永久性的法令。根据这项法令,联邦每年给各州分配税收抵扣的最高限额(每人1.25美元乘以各州的人口),房屋的业主可在10年内每年接受个人所得税的直接抵扣。而凡已到或已超过55岁的纳税人(或其配偶),出售其住房时,符合一定条件可享受一次性扣除125000美元售房纳税赢利的政策；二是实施廉租房制度，运用各级税收对廉租房进行补贴。如法国政府规定，各大城市必须建设一定数量的廉租房，其比例约为总住房面积的15%至20%。廉租房的存在使得房屋买卖市场需求减少，房价因此处于稳定状态。除此之外，政府还长期运用税收推行租房补贴等福利制度，社会各阶层的无房户都可在租房时享受政府相关的税收补贴，而建造廉租房的房地产企业也可获得中央政府在税收方面的优惠或补贴；三是利用税收收入推行福利住房，满足低收入阶层的住房需求。所谓“福利住房”，是指由国家资助建造、租金较低、专门租给低收入者的住宅。例如德国，多年来，政府投入了巨额资金，大规模兴建了许多“福利住房”，很好的满足了市场尤其是低收入阶层对“福利住房”的需求，而这些“福利住房”的预算绝大部分都来自于国家的税收收入。特别是在北欧一些高税收，高福利的国家，政府利用税款建造福利住房已经是家常便饭。
（三）充分运用税收杠杆促进住宅业的发展。虽然各国政府施行的具体措施不同，但均对从事开发廉价住房、福利房、或是集体筹资建房等有利于调控房价的商业行为予以了税收方面的支持。一是对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的业主,在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出。二是对拥有自己住房的业主,还可减免地方税、财产税等。三是对出租房屋的业主实行税收豁免政策。四是豁免出售自用住房(又称主住宅)收益的个人所得税。如美国按照现行的税法,出售一套自用居住满二年以上的住宅,如果是单身,其售价与购入价的差价收入不超过25万美元,就可免税；如果是已婚家庭,差价收入不超过50万美元,也可免税。由于美国房价一直比较平稳,售房差价收益很难超过这一限额,这意味着美国房屋的出售几乎都是免去所得税的。这不仅提高了消费者的居住条件,同时也活跃了房地产市场,扩大了国内的有效需求,推动了国内经济的快速发展。
（四）设计差别性税收政策体系，即对房地产所有权转让环节区分有偿和无偿，并考虑实际占有权属时间长短征税。这虽然不能从根本上完全区分正常房产需求和投机性房地产需求，但可以在相当程度上实现二者在税收政策上的差别性对待，保护合理的理性需求，增加投机性需求的交易成本。
从国际税收实践来看，当房地产发生买卖等有偿转让时，大多数国家都规定应对转让收益增值部分课税。美国、日本、英国、法国、芬兰等国家，把房地产转让收益归入个人或法人的综合收益，征收个人所得税或法人税（公司所得税），其中美国实行15%到34%的累进税率。意大利将从买入到转让时的价格上涨部分作为税基，按照价格增长幅度采用累进制，按5%至30%的税率征收不动产增值税。
（五）针对房地产市场征收不动产税、财产税，以防止房地产市场中的商业活动出现欺诈，漏税等非法行为。所谓不动产税，是对土地或房屋所有或占有者征收的税，依据为不动产的评估价值。不动产又可分为三种类型：一是将土地、房屋和有关建筑物、机械以及其他固定资产综合在一起而课征的不动产税。如巴西、日本、芬兰、加拿大等的不动产税；二是只对土地和房屋合并征收的房地产税，如墨西哥、波兰的房地产税，泰国的住宅建筑税等；三是单独对土地或房屋课征的土地税或房屋税。土地有地亩税（面积税）和地价税两种形式，西方多采用地价税（主要采用估价计税方法）。除此之外，在不征收不动产税的国家，一般征收财产税，如美国、英国、瑞典、瑞士、丹麦、挪威、荷兰等国，操作办法是将不动产与其他财产捆在一起，就纳税人在某一时点的所有财产课征一般财产税，计税依据是财产的评估价值。其中美国的财产税最具代表性。当然还有定期不动产增值税：该税种主要是针对占有房地产超一定年限的产权所有者征收，通过对房地产的重新评估，对其增值额征收，一般为5年期和10年期增值税两种。因此，以上三种针对房地产市场的征税有效地保证了房地产市场的健康稳定发展，避免了业主控制或低效率使用房产，刺激了交易活动，这既繁荣了房地产市场，又推动了房地产要素的优化配置，同时也打击了房地产市场中的投机行为和非法交易行为。
二、国外利用税收手段调控房地产市场的主要特点
从以上国外利用税收手段调控房地产市场的基本做法，可以总结出其主要特点：一是大多数国家对房产和土地合一征收，适用统一的税制；二是国外房地产税收的征税范围既包括城镇，也包括农村；三是大多数国家按房屋和土地的评估值征收房地产税，评估价值根据房地产坐落地点、建筑结构、成新程度等因素确定，相当于市场价值的一定比例。与此相适应，大多数国家建立了比较完备的房地产评估机构和评估制度，按照一定的周期对房地产进行评估；四是大多数国家房地产税的纳税人是房地产的所有者，或者是对所有者和使用者均课税；五是在大多数国家房地产税是地方政府的主要税种，构成了地方财政收入的主要来源。
三、国外利用税收手段调控房地产市场对我国的经验借鉴
（一）充分利用税收手段加强对房地产市场的宏观调控，尤其是对那些图谋暴利的房地产企业征税高税，坚决打击各种投机行为。
众所周知，我国房地产市场属于暴利行业，年增长率极高。房地产厂商的一举一动，牵动着社会上千家万户的心，甚至影响了沪深股市的走势，给股市带来了一定的安全隐患。老百姓对房价居高不下的抱怨，媒体对房地产泡沫的置疑，专家对房地产隐患的责问，使得征收高税打击房地产投机行为已经到了刻不容缓的地步。因此借鉴国外先进经验，开征新的统一规范的“房地产税”，增大税收对房地产存量的税收调节很有必要。笔者认为，我国改革后的房地产税其基本思路是否可作如下考虑：
1.将现行房地产保有环节的房地产税和城市房地产税合并，对土地、房产开征统一的房地产税；
2.按房地产评估价值作为计税依据，以客观地反映房地产价值；
3.适当扩大征税范围，将发达地区农村纳入房地产体系；
4.体现区别征收原则，对第一套自住房免税，第二套自住房征税，第三套以上加成征收；
5.房地产税应逐步发展成为地方主体税种，因此应在法律层面上对房地产税征收范围、基本税率确定、浮动幅度等方面赋予地方相应的立法和管理权限。
（二）切实利用税收杠杆促进住宅业的发展，同时制定相关税收政策，对低收入者和老年人购房和租房实行税收优惠或补贴。
税收政策是国家进行产业政策调整的重要手段，是在市场经济条件下调整产业结构、优化产业配置的有效方法，我国应当借鉴美国税收政策中支持住宅产业发展的方法来改革我国税收杠杆，支持我国住宅产业发展。此外，由于我国还处在经济发展阶段，存在一定的贫富差异，存在相当多的低收入者，合理地解决低收入者居住问题是关系我国经济、社会安全的重要问题。如果通过税收优惠政策，鼓励老年人购房和售房,不仅能完善社会保障体系，解决老年人的居住问题，使他们可以安度晚年，而且还能有效地增加二手房市场的房源，激活楼市，促进房地产市场的繁荣。:
（三）开征“房地产转让收益个人所得税”，即对有偿转让房产产生的利润征税。房地产转让中的差别性税收在房地产转让环节应针对消费性需求和投机性需求实行差别性税收政策，这是当前税收政策调控的力度点所在。
具体做法可以参照国外成功的经验，对购买房产一年内的转让所得征收25%的所得税，三年内的转让所得的征收15%的所得税，三年以上的免征。开征房地产转让收益个人所得税可以在保护真实购房需求的同时，有效地抑制投机性需求，降低泡沫风险。其次是对购入未满三年的商品住房转让征收5％营业税，以及营业税税额7％的城建税和3%的教育费附加，三年以上减半征收。之所以采用“组合拳”，是因为仅仅征收营业税的调控力度有限，而且也容易让房地产投机需求将税负向后转嫁。沿海一些城市的实践已经表明了这一点。
参考文献
[1]李蕴,朱雨可.美国房地产税收体制对我国的启示[J].中国房地产金融,2003(12):29-31.
[2]李进都.房地产税收理论与实务[M].北京:中国税务出版社,2000.
[3]邓宏乾.中国房地产税制研究[M].武汉:华中师范大学出版社,2000.12.
宏观调控的方式范文5
【关键词】房地产市场 宏观调控 存在问题 发展前景
一、房地产市场运行情况
（一）投资增速波动前行
2008年受国际金融危机的影响，房地产市场低迷，我市房地产开发投资增速达到2000年以来最低点，仅增长2.8%。随着国家采取一系列“保增长、扩内需、调结构”的经济及政策措施，经济形势好转，房地产业也跟着复苏。2009年、2010年房地产开发投资提升，并保持较快的增长态势，增速分别为23.7%、62.8%。2011年，银根紧缩成为国内金融市场的主旋律，房地产企业贷款受到较大限制，拿地、开工、施工进度均受影响，增幅再次呈现回落，仅增长8.7%，比2010年回落54.1个百分点。
2012年国家继续对房地产市场实行严格的调控政策，但长时间的市场调整，使得我市部分能够继续保持较大实力的房地产企业开始购地并进行项目开发。2012年上半年，全市房地产开发投资54.65亿元，增长44.5%，增幅比上年同期提高30.9个百分点。
（二）商品房销售面积呈倒S波动
2008年，在调控政策和金融危机的影响下，房地产市场进入观望状态，成交量大减，全年商品房销售面积84.12万平米，下降37.4%，全市商品房销售处于低谷。2008年第四季度开始，各商家纷纷采取降价、优惠促销等措施，从2009年2月开始出现连续大幅反弹。2009年，商品房销售市场由低迷转变为繁荣，全年销售面积213.98万平米，增速达154.4%，总量、增速均创历史最高。
2010年，房地产“新国十一条”出台；央行三次上调存款准备金率，房地产开发企业贷款投放减少；全市实行二套房首付50%，贷款利率执行基准利率1.1倍。这些调控措施导致欲购房投资者放弃入市，相当一部分有改善性需求者持币观望，使得商品房销售出现下降，全年销售面积139.03万平方米，下降35%。2011年尤其是下半年，受银根紧缩的影响，购房者按揭贷款难度增加，投资客户进入门槛提高，较大程度地影响了购房者热情，全年销售面积122.53万平方米，下降11.9%。
2012年房地产销售量继续延续2011年第四季度以来的下降态势。而较长时间内市场并没有出现大的波动，开发商开始采取如打折、低价车库、赠送面积等一系列变相降价的形式，加上6月初央行宣布降息，使得部分市民尤其是刚需族出手购房，2012年上半年房地产销售降幅逐渐缩小：1-6月当月销售量分别为3.36、5.54、9.21、11.56、8.4、13.31万平方米；1-6月，房地产销售面积下降21.7%，降幅比一季度缩小29.3个百分点。
（三）商品房销售价格持续上涨
2008年，全国房地产销售市场低迷，在资金回笼、房屋滞销等压力下，为促进商品住房销售，我市部分楼盘采取打折优惠、购房送车库、购房送装修费用等促销手段，变相降低商品住房价格。2008年六月份到2009年一月份，全市商品住房平均销售单价均在2800-3000元/平方米之间。从2009年二月份至年底，房地产销售触底反弹，商品房销售价格开始逐月上涨，全市商品住房销售平均单价3675元/平方米，其中中心城市新开盘楼盘商品住房销售价格多数在每平方米2000元—6000元之间，核心区高层楼盘房价在4000—8000之间，销售价格均有较大反弹。
随着居民消费价格指数的不断攀升，通货膨胀预期明显增强，为防货币贬値，部分投资者把钱投向房市；用地、人工成本等的上涨，使得房地产开发成本不断上升，加上房地产市场管理不规范，存在炒房、惜售、囤地等情况，国家调控政策在短期内效果不明显，造成房价的持续上涨，2010-2011年全市商品房销售平均单价继续呈现上升态势。
2012年央行的两次降息、公积金贷款额度的提高，使得房地产销售市场形势好转，部分新开楼盘由于地段好、品质高，其销售价格居高不下。2012年3—6月，全市住房销售平均单价每平方米在5000—5500元之间，中心城市在7200—7500元之间，龙腾明珠二期、清华御景、依云水岸、厦鑫博世园，理想城、幸福公馆等销售较好的楼盘销售均价每平方米在6900—8700元之间。
（四）保障性住房建设有序推进
近几年，我市按照国家有关政策，建立健全分层次的住房供应保障体系，稳步推进保障房的建设。2011年，全市保障性住房建设进展顺利，按时按量完成全年的年度目标任务，全年保障性住房投资18.29亿元，施工面积185.08万平方米，竣工面积73.45万平方米，新开工18237套。2012年上半年，全市保障性住房投资11.45亿元，增长1.6倍；施工面积154.35万平方米，增长85.1%；竣工面积12.58万平方米，增长63.2%；新开工套数7199套，占全年年度目标任务的64.3%。
二、当前房地产市场存在的主要问题
（一）商品房实体投资占开发投资比重回落
2012年由于银行贷款难度加大，造成企业资金周转困难，使部分企业因资金链紧绷而不得不放缓施工进度，导致开发投资中实体投资比重回落。2012年上半年，全市房地产开发投资中建安投资38.06亿元，增长31.1%，增幅比上年同期回落47.7个百分点，建安投资占房地产开发投资的比重由上年同期的76.8%回落到69.6%；全市商品房新开工面积118.81万平方米，比上年同期下降24.3%。商品房实体投资的回落，尤其是新开工商品房数量的减少，将难以保证合理的商品房供应。
（二）房价上涨没有得到有效遏制
近年来，国家对房地产市场的调控主要目的在于抑制房价的过快上涨。2011年第四季度针对楼市价格过快增长，我市相应出台限制商品房最高均价的指导性文件。但从相关数据及对市民的调查反馈来看，我市商品房销售价格仍保持高位，较大程度地超出市民期望。2012年上半年新建商品住房均价为5500元/平方米，增长16.2%，中心城市新开楼盘均价为7300元/平方米。而二手房交易价格也居高不下，2012年中心城市二手房交易均价在6400元/平方米以上。
三、全市房地产业发展前景
（一）房地产开发投资将继续增长
2012年国家银根的放松，有利于房地产销售市场回暖、房地产资金回笼，从而影响房地产开发投资。2012年上半年房地产用地面积仅供应958.83亩，仅占全年供地计划的19.8%，下半年土地市场供应量相对充足。随着商品房销售市场逐渐回暖，企业资金逐渐回笼，以及“商务板块”、“金融板块”、“人居板块”等项目施工进度加快，全市房地产开发投资将继续保持较高的增长速度。
（二）商品房销售有望扭转下降态势
2012年上半年商品房房源供应较充足：全市商品房竣工面积102.11万平方米，比上年同期增长26.4%；商品房待售面积43.28万平方米，增长27.5%；批准商品房预售面积109.19万平方米，增长115%。当前充足的供应量，加上银根的放松、公积金贷款额度的提高、普通住宅标准的调整、居民改善性需求的释放，今年来商品房降幅逐渐收窄，预计全年商品房销售面积有望与去年持平，或略有增长。
宏观调控的方式范文6
姜伟新说，此次《投资体制改革决定》当中给企业下放了相当大的投资决策权，但中国企业的自我约束机制还没有完全建立起来。因此在实施过程中，有可能会对宏观调控产生一些负面影响，但是中国有决心也有能力解决这个方案执行中的问题。国家在下放相当的投资决策权的同时，也强化了对经济的宏观调控。
中国此次深化投资体制改革的目标是：改革政府对企业投资的管理制度，按照“谁投资、谁决策、谁收益、谁承担风险”的原则，落实企业投资自；合理界定政府投资职能，提高投资决策的科学化、民主化水平，建立投资决策责任追究制度；进一步拓宽项目融资渠道，发展多种融资方式；培育规范的投资中介服务组织，加强行业自律，促进公平竞争；健全投资宏观调控体系，改进调控方式，完善调控手段；加快投资领域的立法进程；加强投资监管，维护规范的投资和建设市场秩序。通过深化改革和扩大开放，最终建立起市场引导投资、企业自主决策、银行独立审贷、融资方式多样、中介服务规范、宏观调控有效的新型投资体制。
为达至此目标，国家将进一步完善投资宏观调控体系，改进投资宏观调控方式，综合运用经济的、法律的和必要的行政手段，对全社会投资进行以间接调控方式为主的有效调控。
据悉，国务院有关部门将依据国民经济和社会发展中长期规划，编制教育、科技、卫生、交通、能源、农业、林业、水利、生态建设、环境保护、战略资源开发等重要领域的发展建设规划，包括必要的专项发展建设规划，明确发展的指导思想、战略目标、总体布局和主要建设项目等。
