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宏观调控的方法范文1
(一)住房价格宏观调控采取的措施
近年来政府为调控住房价格相继了一系列宏观调控政策，采取了诸如增加居住用地有效供应、增加住房供应、建设保障房等多种措施。其中，既有尊重市场机制和利用价值规律的措施，如增加居住用地有效供应、增加住房供应等;又有行政强制性干预的措施，如实施政府指导价、实施限购令等。从各项政策的社会影响来看，政府指导价、限购令和税收调节尤其引人关注。其一，政府指导价不是由政府制定商品房交易价格，而是由各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市按照保持住房价格基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。其二，限购令是2010年4月30日北京市出台的国十条实施细则中明确提出的:自本通知之日起，暂定同一购房家庭只能在本市购买一套商品住房。上海、深圳等50多个城市也相继实施了限购令，但这些限购令宽窄不一，且仅是权宜之策。其三，税收调节是指以税收的杠杆作用调节和引导社会经济运行，其作用也有局限性，主要受到诸如调整领域、调整方法、课征深度、价值规律、投资环境等因素的影响。
(二)住房价格宏观调控措施的法律依据
上述住房价格调控政策所涉措施非常广泛，但却并没有提及这些政策措施的法律依据，是大政府背景下行政权过分膨胀的典型表现，需要防止在住房价格宏观调控的幌子下越权和滥权，防止损害社会公共利益和私人利益。因此，有必要从依法行政的角度重新审视住房价格宏观调控的法律依据。首先，关于增加居住用地有效供应问题，相应的法律依据主要包括《土地管理法》,《物权法》,《城乡规划法》。其次，关于税收调节，国家出台的宏观调控政策表述为:继续实施差别化的住房税收政策、发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用等，税收调节的法律依据包括《立法法》,《税收征收管理法》。再次，关于政府指导价，其法律依据主要为《价格法》。但所出台的政策又具有很强的原则性，其本身并不具备直接适用的条件，而必须通过地方性细则加以落实。这样一来，这些政策又成了地方政府宏观调控的依据，在层层落实的过程中产生了把法律束之高阁的后果，无法发挥法律在宏观调控中的应有作用。
二、住房价格宏观调控限制条件解析
(一)住房价格宏观调控政策自身存在的问题
这主要表现在政策出台过于频繁，同时前后政策之间重复率过高两个方面。下面对宏观调控政策中影响住房价格的几个关键性措施加以对比。通过同项对比可以看出住房价格宏观调控政策整体上存在的问题:第一，国家宏观调控政策的出台时间比较密集，而这些政策又几乎都面对同样的问题如何抑制住房价格涨势?说明政策的出台缺乏应有的调研和深思熟虑，政策的有效性在实践中没能得到应有的体现。第二，通过前后政策之间的同项比较可以看出，政策的关键性措施基本相同，很少在后继政策中有创新性表现。这也是政策频出而效果不佳的原因所在。
(二)缺乏配套制度保障的关键性措施
政府宏观调控过程中的保障房建设、限购令、信贷调节和税收调节等关键性措施，因为缺少配套制度的保障，均没有产生预期的效果，并面临初衷失守问题。首先，由于保障房的分配方案缺少社会征信和听证程序，经常在政府内部被私相授受。据悉，2012年全国查处保障房违纪违法问题340件，有382人受到责任追究。主管官员监守自盗严重削弱了保障房的宏观调控作用。其次，限购令试图通过限制购买量来抑制住房价格，然而限购令很难对刚性需求产生影响;同时，在炒房客己经有了大量囤积的情况下，限购令更难在短期内见到成效。因此，限购令作用空间有限。再次，信贷调节，试图通过限制银行贷款来抑制购买力，是一种违背市场规律的做法，而且违背社会公平。因此，信贷调节的功能也在逐步弱化。最后，税收调节无论对于开发商而言还是对于购房者而言，都是增加购房成本的措施，并产生抑制买方市场的效果。
三、住房价格宏观调控所引发的争议
(一)保障房之争
保障房之争主要围绕四个问题展开:一是分配公平问题。保障房是低收入无房者的安居工程，是一项惠及穷人的社会政策。然而由于其建设规划和分配方案都是政府关起门来搞，所以经常被管理者私相授受，很多保障房实际上落进了富人的腰包。住房和城乡建设部部长姜伟新也表示保障性住房分配管理是件难事。其中管理者监守自盗仍属监管工作的重点。二是质量问题。由于保障房属于惠民安居工程，利润空间小，开发商往往以偷工减料的方式从中渔利，加之政府主管部门疏于监管，从而产生了大量的豆腐渣工程。三是资金来源问题。尽管财政部一再强调:保障性住房资金来源有保证，但在保障房建设中，建设资金的筹措和建设用地拆迁到位，是两个突出的难点，却是不争的事实。
(二)限购令之争
限购令颁布实施后引发了广泛的社会争议，争议主要围绕两个问题展开:一是限购令对住房价格涨跌的影响;二是限购令存废的问题。就前者而言，不管开发商、专家、学者争论的多么激烈，实际情况却是住房价格继续上涨:根据国家统计局的最新数据显示，2013年9月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的有2个，持平的有3个，上涨的有65个;除温州外，其它69个城市同比均上涨，北上广深涨幅甚至超过20%。说明限购令并没有使住房价格下跌，只是涨幅受到了控制。就后者而言，由于限购令是一把双刃剑:一方面限购令可以有效打击投机购房，在稳定住房价格方面发挥了一定作用;另一发面，它的存在违背了市场经济发展规律，在控制住房价格过快增长方面治标不治本。
(三)税收调节之争
税收调节政策自应用之日起便引发了广泛的争议:政府以调控住房价格为名开征或加征住房交易税，然而许多学者却认为税收与住房价格无关，许多开发商甚至提出了税收推高住房价格的观点。的确，在土地财政的背景下，税收调节实际上产生了增加财政收入的效果是不争的事实，但也进一步增加了有刚性购房需求群体的购房成本。
四、住房价格有效调控的基本要求
(一)程序合法
依法治国的要义在于权力制约和人权保障，如果权力得不到有效制约，人权保障也就是一句空话。政府在住房价格调控政策制定和实施过程中均存在滥权问题。从政策出台的程序来看，既没有征求社会意见，也没有举行听证程序，因而也就没有得到广泛的社会理解和支持，在一片质疑声中面临着失信的窘境。从政策的内容来看，按照《立法法》的规定，税收基本制度属于全国大常委会职权范畴，政府无权决定税收的开征或加征。而在住房价格宏观调控政策中，政府直接决定了税收调节政策，明显属于越权行为。从政策落实情况来看，增加土地供应应当依照宪法、土地法等法律进行，而实际情况却经常是开发商在被征土地上动武，政府则睁一只眼闭一只眼，甚至直接实施强制拆迁。这明显置宪法、土地法和物权法等法律于不顾。因此，应当在宏观调控中格外注意政策合法化问题，防止滥权所造成的以身坏法的后果。
(二)目的正当
对住房价格宏观调控政策提出这样的限制主要出于两点考虑:第一点，政府是高住房价格的受益者。有分析指出，土地垄断价格过高增加了住房建设成本，土地出让收入成为政府财政收入的主要来源，被称之为土地财政。这可以从1999年-2008年期间，及其以后的土地财政收入对比中得到证实。国土资源部2010年2月公开的数据显示，1999年2008年十年间，全国土地出让收入累计5. 3万亿元，其中多数为2004年土地出让实行招拍挂以来所获得。第二点，政府在住房价格宏观调控中充当了裁判员的角色，这也是其把住房价格调控政策定位在打压买方市场的根本原因。运动员和裁判员的双重身份是住房价格宏观调控乏力的主要原因，由此应该强调宏观调控政策目的的正当性。
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【关键词】房地产；宏观调控；法律对策
房地产业的健康发展对推动一国经济社会发展有着深刻的影响。在当前国际经济环境不容乐观，适逢我国经济处于结构转型的背景下，房地产业的重要性越加突显。一方面，已经累积的房地产泡沫一旦破灭，其将会对中国经济产生巨大的影响；另一方面，若任由商品房价格节节攀升，对社会的稳定又将带来不小的隐患。在这样一个十字关口，政府提倡重视民生，提高人民生活水平，保障人民活得更有尊严。从2009年下半年开始，中央政府实行紧缩性的房地产政策，抑制一直狂飙的房价，实在用心良苦。纵览1997年至今的房地产业宏观调控措施，我们发现，政府在调整过程中的依法执政水平，严格依法办事能力还有待提高。笔者以房地产宏观调控出现的问题出发，从经济学视角分析平抑房价的供求结构，认为政府需抑制商品房投机性需求，增加商品房供给，健全社会中低收入者住房保障体系。从法律对策角度认为立法机关应规范宏观调控权以完善货币政策、财政政策从而减少投资热流；应适时在全国范围内征收房产税以抑制商品房投资性需求；应综合运用法制手段促进房地产业健康有序发展。
一、房地产宏观调控的界定
本文所讲的房地产宏观调控借鉴了经济学上的内涵，指对房地产市场和房地产业的宏观调控。房地产宏观调控目标主要有三：保持房价的持续稳定，保持房地产业的健康发展，促进房地产业对经济发展的贡献。笔者认为针对房地产市场中不同的需求应采取不同的引导方式，对于当前我国的房地产投资性需求应该准确引导，谋求新的经济增长点以分散投资流，促进经济结构转型，并在适当时机开征房产税，确保国有土地合理利用，防止投资者利用商品房谋取暴利。针对消费性住房需求，政府应雪中送炭，在制定房地产宏观调控目标时，以当地的最低生活保障线为参考依据，满足合理社会保障性住房需求，鼓励具备条件的居民购买商品房。总之，房地产宏观调控的终极目标是在充分利用土地资源的前提下，针对不同的住房需求形成不同的房地产市场，充分发挥市场经济的调节作用，实现房地产市场资源的合理配置。①
二、房地产宏观调控存在的问题
从实用主义的角度看，在近十五年的时间里，政府随着国际国内经济大形势调整房地产业，充分利用房地产业的协同效应，促进国民经济的健康有序发展无疑是明智之举。在复杂动荡的大经济环境下，仍然保持GDP以近10%的增长率持续数十年增长无疑说明这样的政府是强大的、负责任的。但作为理性的法律人，不仅要看其成就还应理智的分析其问题。基于此我们才有了客观评价的立场以及前进的方向。综合分析当前房地产业发展态势，国家宏观调控现状，总结出以下几个问题。
1.调控变“空调”
以2003年至2005年的调控情况为例，2003年政府严格实行紧缩性政策，逐步抑制房地产投机行为，对信贷等环节提高了门坎，到2005年出台“国八条”、“七部委”文件更是将房价的控制提到了政治的高度，建立政府负责制，一些地方政府也采取了相应的房价控制措施。但从效果来看，由于政策没有指标，无法量化，使得实际可执行力较低。GDP为导向的政绩考核体系更是减少了地方政府控制房地产价格、抑制房地产行业的偏好。②最后调控结果与调控目标背道而驰，不仅全国房价总体继续持续上涨，北京等地的房价在2006年一季度甚至大幅度飙升。对此，国务院各部委出台文件在信贷、土地、金融、限制外资流入方面做了更详细的规定，到2008年初房地产业终于出现了观望态势，房地产成交量开始收缩。到2008年下半年，为了国内整个经济大局，国务院将房地产再次被定为“国民经济的重要支柱产业”，从想方设法抑制价格狂飙、降温投资投机热度到运用信贷、税收政策千方百计地去刺激需求。③最终，从2003年到2007年从紧的调控政策效应又被清零了。在缺乏长期规划以及对外部经济的合理预见下，房地产宏观调控变成了“空调”。
2.房地产泡沫逐步累积
在经济学领域，学者们认为房地产泡沫本质上是一种价格运动现象，指由于房屋所依附的土地资源稀缺性、房地产产品特有属性等导致人们对其未来价格产生同构型预期进而产生投资行为，使得房地产价格相对于其基本价值的非平稳性偏离；主要表现为房地产商品价格脱离基础价值持续上涨，并同时伴随着产品依附土地的价格持续上涨、房地产投资持续高涨以及房屋空置率居高不下等现象。④学者们认为，房地产泡沫以人们的投机预期从无到有的增强。若以泡沫扩散由弱到强的趋向为依据，房地产领域的泡沫可分为五个阶段，房价波动、需求领域房价泡沫、房地产泡沫、泡沫房地产、泡沫的破灭。④就我国的房地产市场，可从以下几个维度测量其是否存在泡沫以及泡沫的深度。
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关键词：宏观调控；房地产价格；法律规制
一、房地产市场失灵是国家运用宏观调控手段进行干预的前提
市场经济中市场失灵的现象无处不在，房地产市场亦难逃厄运。其市场失灵主要基于以下原因：
首先是外部性原因。房地产市场外部性的负面表现体现在，房地产市场的土地外部开发中，分配土地增值收益的方式纠纷、利用相邻不动产时的干扰以及由于土地过度开发导致的商品房密集等。
其次表现为房地产商品自身的垄断性。土地作为资源替代性较弱，其严重的有限性、珍稀性致使土地供给者必须在一定程度上对市场进行垄断，人们把置地购房作为财产保值和增值的手段，会不轻易出售待价而沽，客观阻碍土地高效配置和合理利用。再者，我国城镇土地的所有权属国家，获取土地使用权的使用者只能通过“招拍挂”方式进行，某种意义上说国家对土地具有绝对的垄断。
再次，现有房地产市场上的商品及层次不能满足所有群体的住房需求。我国贫富差距过大，低收入群体支付能力低，获得银行贷款难，在购房方面的支付能力A十分低下。
由于土地资源的有限性、房地产保值增值的特性，使得房地产市场成为适合投机的市场，过度投机对市场有害无利。
二、我国房地产价格连年过热的原因
（一）随着改革开放成果惠及民众，国民生产总值和消费总值连年攀升，人均收入更是收获可喜。国民经济的持续快速发展、城市化进程的加快和人民生活水平的总体提高使我国城镇居民客观上具备了良好的住宅商品房消费能力。
（二）百姓投资渠道缺乏，投资手段集中于房地产国民经济快速发展使大量百姓手中富于闲钱，投资引导信息严重匮乏，股票、证券等金融衍生品市场不健全，加之传统购房置地理念深入人心，导致大量社会闲散资金未有效地得到投资利用，而是大量流入房地产市场，或投资升值，或出租获利。购买房产地产成为全社会人们投资的不二之选，客观抬高房价。
（三）从供给需求角度看
从供给角度看，房地产刚性供给较大，土地的供给，后期建筑材料的跟进使开发商需要大量资金的跟进和投入。商品住宅价格在土地交易价格推动下迅速上涨。从需求角度看，我国房地产需求增长很快。首先，住房制度政策性导向、居民可支配收入的增加及我国城市化进程都推动了人们对房地产，尤其是居民商品住宅的需求。其次，购房者心理预期的“羊群效应”，促使很多人将预期消费意向提前转化为即期消费。旺盛的总需求推动了商品住宅价格上涨。
从非市场行为看，投机因素、土地拍卖中的违规行为等非市场因素也是导致房价过高的不可忽视的因素，侧面抬高房价。
三、运用宏观调控手段对我国房地产价格规制的法律建议
（一）土地政策及法律调控方面
严格土地“招拍挂”制度，防止土地“储备闲置”。对“招拍挂”土地的价格实行上限管理，防止地方政府在利益的驱动下，不断推高土地的成本。可借鉴英国的成功经验，对土地的审批、开发过程进行严格的控制。对住房建设土地的审批到开发动工时间进行详细的规定，加强对土地市场的监管，防止开发商通过囤积土地，推高土地成本的行为。同时要对违法违规开发商，进行严厉惩处，遏制投机行为，避免土地资源的浪费，稳定房地产价格。
同时要严格把控土地供应渠道，健全土地储备制度，使国家真正控制土地一级市场。政府根据市场需求有针对性地沟通各地土地储备中心，从房地产市场的实际出发，适当调剂土地供给量，影响房地产的供给，从而遏制房地产价格的上涨。另外还要对全国土地进行总体利用规划，强化各级政府对住房市场调控的责任。
（二）金融法律调控方面
首先是要完善相关金融法规体系。其次是强化相关法律责任。建立健全房地产金融的信息披露制度也是防范金融风险的一个重要手段。各金融主体收集房地产信息、市场信息，通过分析整理和运用，提高监控能力，进而实现各金融机构间的信息共享。从而防止投机行为，减少金融风险，稳定房地产市场及房价。
宏观调控的方法范文4
一、我国经济法与宏观调控
中国经济法在社会主义市场经济背景下，具有一个鲜明的特征：其自产生确立以来，概念的界定与理论的构建始终与中国经济体制改革和依法治国、社会主义法治国家的总体进程保持着密切的联动性。那么，在当前中国的总体进程中，经济法被赋予当代的与时俱进性，是指国家为了预防或克服市场自身调节缺陷造成的失灵而制定的，对具有全局性和公共性的经济关系所进行的国家干预的相关法律规范总称，也就是调整需要宏观调节的经济关系的法律规范总称。
宏观调控最早由经济学家凯恩斯所提出，是国家综合运用各种手段对国民经济总体活动进行的一种调节与控制，是保证社会再生产协调发展的必要条件，也是社会主义国家管理经济的重要职能。宏观调控是以国家为行为主体，运用一定的手段和方式对宏观经济或宏观经济运行进行的，以预防和克服由市场失灵所带来的、在宏观经济总量和结构等宏观方面所存在的失衡、失调、失序状况，并促使经济宏观平衡、协调、有序发展为目的的合法行为。宏观调控的目的并不是消除波动，而是努力避免大起大落，防止经济过度扩张或衰退，增强经济稳定性，即在社会本位的价值利益取向基础上保持宏观经济的稳定运行，具体目标又体现为：总量均衡、结构优化、就业充分、国际收支平衡等。宏观调控与市场调节都是为了实现对资源的配置以达到经济的稳定健康发展，因此，宏观调控更应该尊重市场规律，并以尊重市场规律作为宏观调控的原则，让市场配置资源起到决定性作用。宏观调控涉及经济的众多领域，其是个全方位的调控系统，对与社会主义市场经济的健康持续均衡发展有着不可替代的作用。
二、经济法在国家宏观调控中的价值
国家对宏观经济的干预不能毫无节制、毫无根据，经济法就是对这种行为进行规制使其合法化的规范，可以说，国家运用宏观调控体系进行的宏观调控行为要符合经济法的相关规定，经济法同样要契合宏观调控的实际需要。
首先，经济法是对宏观调控适时性的精神贯彻。现代的市场经济除了传统市场经济的特点外，还具有更现代化的特征：市场机制与宏观调控机制的并存;国际与国内市场的关联;经济运行与活动的法制化(即“市场经济就是法制经济”)。以萨缪尔森为首的现代主流经济学认为，传统的自由放任和凯恩斯的国家干预是同一理论体系的相辅相成的两种手段。不断建立完善的法制经济体系，经济法律规范的一个鲜明特点即贯彻国家干预的精神，突破了传统民法所奉行的“私法自治”和“契约自由”的原则，使调整经济关系的私法开始公法化。当今的经济法正是在市场经济对宏观调控的需求下应运而生，是宏观调控、国家干预的精神贯彻。
其次，经济法是国家宏观调控行为的重要准则和重要内容。国家宏观调控体系内容上可以分为调控手段和调控方式两个方面。在调控手段方面，法律也属于一种调控，经济法律在宏观调控中，同计划、经济政策的作用性质一样，应归于宏观调控方式的一种，法律调控方式中的目标和任务是国家通过制定经济运行的行为规范，制约社会经济运行中的各种行为关系(宏观调控经济关系和市场规制经济关系)，维护经济秩序，使社会经济运行中的活动行为以及相互关系都纳入与法律意志相统一的轨道，使其有法可依。法律调控的原则可以高度概括为强制性原则，并具体表现为有法可依，违法必究。无论是法律手段，经济手段还是必要的行政手段，都必须符合经济法的规范，在经济发展需求的条件下按照经济法相关法律法规进行合法合规的国家干预行为。在调控方式方面，除了要针对市场经济的形式选择合适的方式进行直接调控、间接调控等外，其还要通过经济法的规制来克服市场和政府的双重失灵来进行适度干预。宏观调控体系中是相互联系的宏观经济政策、法律等，其中包括的法律主要是经济法，如计划法、产业法、投资法、中央银行法、预算法等等，这些都是经济法中国家宏观调控法的重要组成部分。这些不同种类的部门经济法律制度，反映了不同的宏观经济政策目标，不仅使政府宏观调控行为以及具体措施更具权威性、法定性、普遍性，同时又通过法律具体条文规范的形式保障了这些目标的实现，是国家进行宏观调控行为的法律依据。
再者，经济法基本原则体系是宏观调控体系的灵魂。经济法是以维护和实现社会利益为基本立场，坚持“社会中心”的利益价值取向，注重整体利益和社会公共利益，这就决定了国家的宏观调控对经济的调控程度要符合整体发展。经济法适度干预原则要求国家干预的范围、方法、手段、程度适度，要求国家宏观调控的均衡，决定了国家宏观调控行为的适度性。经济法坚持的经济民主原则为经济法的创制和实施提供了法律归宿，经济民主原则体现了社会、国家、个人之间的利益均衡，能够提供国家干预的效率，确保宏观调控目标的顺利实现，是宏观调控体系实体内容方面的具体要求。经济法坚持经济公平原则，是经济法实质正义理念的价值体现和原则确认，注重竞争公平、分配公平、代际公平，这也是国家宏观调控时对社会资源的处理的具体要求和准则。
三、结语
经济法是市场经济发展至今随时代需求产生的经济规范，是伴随国家干预，宏观调控需求产生的法律法规。国家宏观调控体系无论是实施宏观经济政策，保障政府计划的实现，还是纠补“市场失灵”、“政府失灵”，其运用的手段方式等各个方面，都离不开经济法的宗旨和要求，经济法在宏观调控体系中的价值不单体现为是宏观调控体系的重要部分，更体现在经济法在宏观调控体系中地位的不可替代性。
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关键词：房地产宏观调控；绩效评价；5E原则；评价模型
一、引言
1998年住房分配货币化，我国房地产市场正式形成，房地产行业迅速发展，并已成为第三产业的重要组成部分，也是我国国民经济的支柱性行业，房地产业的发展极大促进了我国国民经济的增长。但是我国房地产市场在发展过程中出现了投资过热、房价过高、结构不平衡等问题，2003年以来我国政府采取了一系列的政策措施以促进房地产市场的健康有序发展，按照调控的目标房地产宏观调控大致可以划分为3个阶段。第一阶段（2003-2008）抑制房地产市场投资过热，控制房价过快增长。第二阶段（2008-2009）刺激房地产市场，鼓励楼市投资，带动消费以促进国民经济增长。第三阶段（2009至今）遏制房价，促进房价合理回归。
房地产宏观调控有效性成为公众关注的焦点，对房地产宏观调控进行绩效评价能为我国房地产调控提供依据，有效检验房地产宏观调控的效果，保障公众对房地产市场的了解和对政府工作的监督。房地产宏观调控绩效是政府绩效评价的一种，房地产调控绩效评价是对政府干预房地产市场实际效果的评价。但是我国房地产市场历史较短，房地产调控仍处于探索阶段，关于房地产市场宏观调控的研究主要围绕着房地产周期、房价波动、调控政策选择等问题展开，对房地产调控绩效的研究比较少。在为数不多的房地产宏观调控绩效研究中，大多集中于对房地产宏观调控的货币政策、财政政策、土地政策等单一政策的研究，并且主要是研究对房地产供求、房价的影响。房地产宏观调控的系统的绩效评价的研究很少，本文从经济性、效率性、效果性、公平性、生态性目标设计房地产宏观调控绩效指标体系，并且建立了房地产宏观调控绩效评价模型，最后以上海市为例进行实证分析。
二、我国房地产宏观调控绩效指标体系的构建
对房地产宏观绩效评价，首先要构建指标体系。调控绩效指标的选取必须符合全面系统性、科学性、可测性、独立性。本文按照经济性、效率性、效果性、公平性、生态性目标（5E）选取了10个具体指标。
1. 经济性目标
经济性是指一项经济活动在保证质量条件下将其资源消耗量降到最低。就房地产宏观调控而言，主要指政府在对房地产市场宏观调控的过程中产生的成本，主要有经济成本、政治成本、社会成本。经济成本指政府在对房地产宏观调控过程中产生的人力、物力、财力；政治成本指中央政府在对房地产宏观调控过程中影响地方政府的利益，地方政府政策与中央政府政策不一致，减弱中央政府对地方的管理和控制，导致中央政府威信下降。社会成本指政府在对房地产宏观调控时，造成从事房地产业及相关产业人员失业。基于数据可得性，选择的指标主要是住房保障支出。
2. 效率性目标
效率性指产品、服务或其他形式的产出与资源消耗的关系。一项有效率的活动应该是在保证质量的条件下，以最小的投入实现最大的产出或者一定的产出实现投入最小化。就房地产宏观调控而言，效率性主要指开发的房产投入使用情况和房地产对国民经济的带动作用。指标主要有商品房空置率和房地产业对GDP的贡献率。
3. 效果性目标
效果性是指一项活动的目标实现程度，以及一项活动的实际效果与预期的关系。就房地产宏观调控而言，效率性指标主要反应为房价调控、房地产规模调控、与国民经济相协调的调控。具体而言，指标主要有商品房平均价格增长率、商品住房价格收入比、房地产开发投资额/全社会固定资产投资额、房价增长率/GDP增长率。
4. 公平性目标
公平性主要指社会的公平程度。就房地产宏观调控而言，公平性指从社会层面考察房地产宏观调控对社会公平的影响程度，是对房地产宏观调控绩效评价不可或缺的一部分。公平性原则主要可分为价格公平和结构公平。指标主要有经济适用房房价收入比、经济适用房投资额与住宅总投资额之比。
5. 生态性目标
生态性指一项活动对生态环境的影响程度。就房地产宏观调控而言，生态性主要指房地产对耕地资源的影响。生态性原则既是我国坚持可持续发展的要求，又是房地产宏观调控绩效评价的必须考虑的因素。反映生态性的指标主要有耕地净减少率。
表1 房地产宏观调控绩效评价指标体系表
三、构建房地产宏观调控绩效评价体系
（一） 评价指标标准值的确定及其依据
评价指标理想值是衡量指标的标准尺度，是评价政府各项房地产宏观调控绩效指标可以达到的理想预期。理想值的确定既要考虑我国实际情况，又要符合国家的政策法规，房地产宏观调控绩效评价指标理想值见表2。
表2 房地产宏观调控绩效评价指标理想值及确定依据
（二）评价指标权重的确定
评价标准确定后就需要对评价指标的权重进行确认，常用的指标权重确认方法中主要有德尔菲法、层次分析法、熵值法、非模糊数判断矩阵法。基于房地产市场的特点，本文采用层次分析法对指标权重进行赋值。由于专家打分法尚未在房地产绩效评价中运用，因此本文根据问卷情况及房地产业当今的发展情况模拟打分，最终结果如下所示。
表3 指标权重
（三）综合评价值的计算
1. 指标标准化的处理
（1）当现状值小于理想值时，采用比例推算法确定分值
（2）当现状值大于理想值时，但并不是越大越好时，评价指标选择调整值
公式为Sij= （1-（Xij - Tij）/ Tij） ×100
（3）当现状值大于理想值时，数值越大越好时，实现度分值为100分
2. 综合评价计算模型
（1）目标分值的计算
Fi为目标的评价分值
（2）综合评价值的计算
F 为综合评价值
Wi为目标的权重
（四）2011年上海市房地产调控绩效评价
通过统计数据及查阅文献，获得上海市房地产2011年数据，并且根据权重和评分原则可以得到各指标及目标层的得分表。
表4 房地产宏观调控绩效评价分指表
根据指标标准化处理原则，可以得到上海市2011年房地产宏观调控绩效评价综合得分为83.95。由表4可以看出上海市2011年房地产宏观在效率性、效果性和生态型目标做的相当完善但在经济性尤其是公平性方面还存在很多问题。虽然房价仍在上涨，但是我们也应看到房价增长率是小于GDP增长率的，政府的宏观调控对房价起到了一定的抑制作用，货币的超发在一定程度上推动了房价的上涨，政府在对房地产市场宏观调控时，合理控制货币供应量，稳定物价水平。房地产开发投资额占全社会固定资产投资额大幅度超过合理水平，说明现在房地产投资过热问题没有得到合理的控制。经济适用房投资额占住宅总投资额的比重小于合理水平，说明在保障房建设方面做的还不到位。
四、结论
本文在构建房地产宏观调控绩效评价指标体系的基础上，建立了我国房地产市场宏观绩效评价模型，并且引入上海市房地产调控数据进行实证分析，基于分析结果对我国房地产宏观调控提出以下政策建议。
对房地产市场进行宏观调控时不仅要关注房产价格的合理回归、对国民经济的带动作用，也要合理控制房地产投资的规模，抑制房地产投资过热； 更要关心房地产的供给结构，扩大财政对房地产的保障支出，增加经济适用房和廉租房建设，构建住有所居的和谐社会。
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宏观调控的方法范文6
【关键词】宏观调控；房地产；必要性；措施
近年来，伴随着我国市场经济的快速发展和人民整体生活水平的提高，加之中国人特有的“房子”情节，导致我国的房地产业在全国各地快速发展，也引发了我国购房热和房价过快增长，这中间有其促进经济发展的积极作用，其中的泡沫，也为经济的发展和社会的稳定埋下了隐患，甚至出现了不通过宏观调控进行干预将会造成难以弥补的损失，甚至可能会引起新一轮的经济危机。所以在2006年以后，国家采取了一系列的宏观调控政策，抑制房价过快上涨，以期通过宏观调控让我国的房地产事业的发展进入理性发展阶段。本文也将以此为契机探讨研究宏观调控对我国房地产业发展的影响。
一、宏观调控与房地产宏观调控
宏观调控是指国家运用行政、经济、法律等手段，对经济的运行进行干预和调整，以及时纠正经济发展中可能与国家经济发展目标不一致的因素，或者是及时纠正不符合市场秩序和规律的行为，其对市场在资源的配置中起的基础性作用是有一定吸纳之作用的，其目的是希望通过国家的调控手段，避免市场直接调节资源会出现的经济发展可能偏离预定的轨迹，甚至是出现倒退和通货膨胀等问题，最终确保国民经济的持续、健康的良性发展。国家宏观调控的原则有：统一性原则、总体平衡的原则、协调的原则、以及引导为主的原则，还有就是目标明确性原则。宏观调控的手段主要有出台相关的法律法规；通过政策性引导；提供相关的服务；同时对于相关的违法行为进行惩治。
房地产业的宏观调控是指国家应用行政、经济、法律等手段，对于房地产业进行合理的引导和控制，避免房地产泡沫对于房地产行业的有序发展可能产生的不利后果进行提前防控，对于行业和相关人员进行有利的引导和分流，以期保证房地产行业的发展回归到理性的轨道上来，以确保国民经济的整体平稳和社会秩序的稳定。
二、我国房地产业实行宏观调控的必要性
众所周知从2004年开始，以北京上海等一线城市为代表，房价快速上涨，有的地方甚至出现了光是买地就动则上万的情况，房地产难道在一夜之间就可能出现这么快的繁荣吗？这样的繁荣景象是真实的吗？它能持续多长时间？就引发了大多数人的思考房地产市场表面繁荣的背后的隐患，终于在2006年开始，国家对房地产市场开始进行宏观调控，以国家之力帮助我国的房地产行业清除泡沫，让其的发展回归到理性的轨道上来。其实在这个阶段上对我国房地产行业进行宏观调控是有其必要性的。理由如下：
首先，居民的购买能力不能适应房价的过快增长，这样对于买房成为刚需的家庭来说，购买一套住房将自己沦为房奴，既降低了居民的生活幸福指数，同时也不利于社会的安定团结。也就是说房地产市场已经上升到了关系到社会稳定的大事，如果不调控，一旦出现什么问题，局面可能会失控。
其次，我们可以看到，销售比较好的房屋往往是地段比较好的位置，其余的房屋销售并不是那么理想，同时这中间除开刚需以外，也不避免存在人为的炒作行为，导致房屋的价格远远高于其实际的价值，那么这样的泡沫和虚假的繁荣就非常危险，甚至每年的房屋的待售面积都在逐年增加，而我们的实际需求并没有增长。
再次，在这个阶段上，大多数房地产开发企业的资金已经吃紧，用于正常的房屋开发方面的资金比例相对比较少，其对工程质量和客户的保障将是很大的隐患。
还有，对于银行和广大投资者来说，房产的投入不是一个小数目，一旦房地产企业项目出现问题，势必会导致银行和投资者的连受收到影响，情况严重的，甚至有倒闭的风险。
综上，在我国房地产发展的现阶段上，引入宏观调控有其必然性的要求和紧迫性。
三、我国房地产宏观调控的主要措施
首先，对我国的房地产的宏观调控，要根据地区的不同，进行分别对待。对于北京、上海深圳这样的一线城市，由于刚性需求大，并且市场相对发展比较成熟了，对其的宏观调控可以主要以引导为主，主要还是以市场配置为主，但是也要随时警惕发展过快产生的不利影响。对于中西部地区，政府要加大投入鼓励合理发展，同时要警示不可以以一线城市的发展作为其类比的对象，因为每个地区有每个地区的发展要求。还有就是对于西部人口密集地区，要鼓励其房地产行业的发展，并形成一定的规模以满足自身的发展需要。
其次，通过提高银行的存款保证金率来限制银行的贷款比例。这样做的目的，主要是为了避免房地产市场的泡沫给银行甚至整个行业带来的风险，同时也可以有效的控制房地产行业的流动资金，让房地产企业将钱真正用到有前途的项目上，减少盲目投资的可能性。
再次，就是通过出台一系列的限购措施，以保证先满足于刚性购房需要，避免和打击投机房产的行为，造成的房屋涨价的虚假泡沫。也引导广大的消费者合理的进行买房投资。
最后，就是加强保障性住房建设。如果说之前的宏观调控手段，是对房地产行业的限制的话，那么保障房的假设则是从实际上解决需求的疏导，可以说这样的方式，是国家的调控政策充分尊重了市场的发展规律的，所以我们要继续加快廉租房、经济适用房、限价房的建设，这样既可以合理的引导房价市场，同时也可以实实在在的解决人们生活用房的刚需，有利于社会的稳定和经济的发展。这个过程中我们要同时注意好保障性住房的工程质量的保障，还有就是关于其的入住条件和程序的完善。
综上，我国政府对房地产市场进行宏观调控，是有其现实的紧迫性的，同时通过这几年的治理实践来看，宏观调控的作用已经初显成效。看来在特定的时期、在特定的范围内，对国民经济的发展采用宏观调控手段，也有着其重要的意义，同时我们也要注意，伴随着相应的市场环境的改变，我们的宏观调控手段，也要进行适当的调整，甚至是推出，这也是市场和经济发展的要求。总之，我们无论采用什么样的方法和手段，都是为了确保我国的社会主义现代化事业的顺利发展和人民生活水平的逐步提高。
【参考文献】
[1]崔光灿，房地产价格波动与宏观调控[J]，中国房地产，2012年02期
