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工业用地价值范文1
1韩国产业压缩型发展
韩国经历了进口替代、出口导向、出口和内需联合驱动经济发展模式更迭，30多年保持高速增长，经济上实现了跨越式发展，从一个贫穷的农业国家发展到1996年加入国际经合组织(OrganizationforEconomicCo-operationandDevelopment,OECD)，正式步入发达国家行列[4]。韩国经济“跨越式”发展背后，其根本推动力是韩国产业的“压缩型”发展，在几十年里完成了欧美发达国家几百年走过的路程。其发展模式可以概况为：大企业集团主导、出口导向、政府积极介入。产业升级主要经历了几个过程：20世纪60年代，实现从以农业以轻纺工业转变；70年代，产业结构向重化工业等资源、资本密集型转变；80年代，向技术密集型产业迈进，对传统重化产业进行技术升级，形成出口主力产业；90年代以后，将信息产业作为新的发展重点，带动第三产业的发展。
2“三地”工业地价管理政策分析
2.1上海工业地价政策目标是确保国有土地资产升值为促进经济发展，我国形成了特有的开发区制度和政策，集中和高效配置产业用地。但各地为了招商引资，低价甚至零地价出让土地，造成产业盲目上马，层级低、土地资源浪费与土地资产流失等问题。为确保国有土地资产不流失、升值，我国制定了一系列的工业地价管理政策：1994年10月国土资源部和国家经贸委出台了《限制供地项目目录》和《禁止供地项目目录》；2003年国土资源部发出了一系列整顿开发区的通知；2006年9月，国土资源部下发的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》强调了工业土地使用权的出让必须执行工业用地出让最低价标准，并且一律采取“招拍挂”的方式出让，确立了“先土地后项目”的模式，改变了之前“先立项后供地”方式；2007年起《全国工业用地出让最低价标准》的实施，明确了工业用地出让的最低价标准。按照国家加强工业用地管理的要求，上海市先后制定颁布了《上海市建设项目审批中用地规模控制管理试行办法》、《上海产业用地指南》、《上海工业产业导向和布局指南》、《上海工业项目供地导则（试行）》等相关各类实施细则和管理标准，进一步完善了产业用地管理制度。
2.2新加坡工业用地采取“统一开发+政府管制”供应模式新加坡的土地所有制是国有和私有的混合制度。国有土地是通过土地征用法从私有土地征用而来，目前国有土地比例约为90%。国有土地出让的使用权一般是99年，特别情况有30年或60年，少量的政府土地使用权为999年[5]。新加坡土地政策的基本目标是保障工业用地在企业可承受成本条件下的充分供应，提高企业成本方面的国际竞争力[6]，土地政策的核心是政府垄断工业用地供应，通过实施一套比较完整的“统一开发+政府管制”供应模式，发挥政府在工业用地配置过程、价格供应方面的主导作用[7]。新加坡工业用地的供应量及价格标准主要由裕廊集团经过细致调查分析后制定，受三方因素共同制约。一是市场供求关系，二是政府政策协调，三是企业对价格的可承受性，其中后两点因素更为重要。政府根据每年的经济发展形势及土地供应状祝，适时修改其出租和出售土地的计划，并让企业根据每年调整一次的只设上限、不设下限的租金和土地价格选择租赁和购买土地，以确保土地价格的稳定。新加坡政府一直把战略重点放在保持工业的增长上，工业用地的优惠政策主要体现在税赋的减免、科技研发费用的补贴、融资支持等方面，必要时对工业用地成本提供补贴。例如，给JTC国有公司提供工厂和土地租赁，及时缓解行业困难，行业利润提高后再调高价格[8]；另一个例子是征用大片土地支持半导体晶片加工厂集群的发展，将这些工厂集中在一起，发挥给排水等基础设施的规模效益以及行业的集聚效应。
2.3韩国地价政策目标以市场为主，调控为辅从20世纪60年代开始，韩国逐步开始其工业化进程且发展迅速，房地产市场繁荣，地价增长较快，因而韩国工业地价管理政策的核心是防止土地投机（特别是八九十年代），以控制过地价快增长。韩国《国土利用管理法》是其最基本的土地管理法律，其中对工业用地的管理特别作了详细规定：（1）对工业用地的交易严格实行交易许可制和申报制，即在指定的管制区域内，一切土地交易、土地分割行为均须由政府审查其利用目的和价格，审查合格才发给许可证。若无许可证，便不能进行所有权转移登记。（2）若申报价格在基准价格一定水平以下时，政府要劝告申报者按基准价格以上的价格再申报，若不听劝告，由政府经营的土地开发公社使用先买权，按申报价格购买。同时任何土地的交易都必须使用实名制。韩国工业用地价格是采用开发公社指定估价机构进行的价格评估值及居民指定估价机构进行的价格评估值二者的平均值来进行定价的。工业土地供应主要是通过国土开发规划或城市总体规划确定的工业区方式实现。地方政府和企业都可以申请工业区开发。当几家企业竞争同一地块时，通常不以价格高低作为供应标准，而是由地方政府依据产业的性质和发展前景来决定[9]。
3对上海工业地价管理政策建议
“三地”工业发展遵循着由劳动资本密集型向技术知识密集型转变的普遍规律。但“三地”的工业地价发展政策目标却不尽相同，新加坡和韩国的工业地价政策目标均是促进产业发展，而我国地价管理政策的核心目标是确保国有土地资产保值升值。这也是阻碍我们产业转型升级速度的因素之一，鉴于此，建议对目前的工业用地政策作如下调整：
3.1继续传统产业出让的最低价政策，部分采取定向招拍挂目前上海高新技术产业用地价格已经很高，工业用地最低价政策基本无效用，但传统工业用地价格远远低于其他地区，已经处于非常低的价格区间。因此，建议对传统工业用地实施低地价管制，进一步淘汰传统劣势产业，优化产业结构；对转型中的重点发展产业、鼓励发展产业以及优势产业实施工业用地定向招拍挂制度，减少企业地价成本，确保产业及时落地，必要时可以参照韩国实施高地价管制。原因是招拍挂流程的比较复杂、存在不确定性，会阻碍优势企业的导入，丧失产业引入的市场良机，影响了区域产业经济的发展，因此建议重点产业、鼓励发展产业、重要基础产业、优势潜力产业可部分采取定向招拍挂制度。
3.2尽快实施工业分类地价精细化管理制度上海不同产业类型地价存在非常大的差异。目前都市型工业用地、工业区内生产用地、现代物流用地、租赁通用厂房等工业用地类型，已经不同于传统的工业用地，具有经营性用地特征，地价水平向同区域办公用地地价靠拢。因此，随着产业发展和升级，工业用地价格管理需要在工业用地分类研究的基础上实施精细化管理，尽快制定不同产业类型用地的地价政策，规范用地管理。这既是确保国有土地资产不流失的需要，也是保障和促进上海产业升级发展的需要，对上海市“调整、转变、提高”历史进程具有重大的促进意义。
3.3加快推行工业用地出让区别年期制或厂房租赁制新加坡、韩国工业用地供给都是租售并举。不同的产业发展存在不同的产业发展寿命周期。固定年期的工业用地批租制度的限制，导致目前很多工业园区的产业用地调整面临很大困境。参照新加坡等各地工业租售经验，结合目前上海市“调整、转变、提高”的具体要求，根据产业发展周期的规律，制定出符合上海产业发展实际情况的科学、合理、灵活工业用地年期标准。另一方面，各国经验表明，厂房租赁是园区租赁制度的重要内容，建议标准厂房继续实施招拍挂制度，由具有产业经营经验的企业建设标准厂房，提供企业入住园区。
4结语
工业用地价值范文2
内容摘要：国外工业不动产价格研究着重于运用实证分析方法研究工业不动产价格的影响因素，这些因素包括工业不动产物理特征、区位、总体市场因素和其他因素等。本文对上述国外研究成果进行归纳与总结，并进行相应评论。
关键词：工业不动产价格 价格影响因素 特征价格
工业不动产研究最早开始于1909年德国经济学家阿尔弗雷德•韦伯（Weber A.）的《工业区位论》，他在书中系统阐述了工业区位和企业选址问题。而工业不动产的价格研究则始于从20世纪80年代末，学者们采用实证分析方法，着重于从价值评估视角探讨工业不动产价格的影响因素（或决定因素）。本文将这些研究成果进行梳理，以期对我国工业不动产价格的理论研究和管理实践有所帮助。
研究方法与数据选择研究
国外研究工业不动产价格所用的方法大多沿用特征价格模型（Hedonic Price Theory）理论，将工业不动产价格作为因变量，影响工业不动产价格的可能因素作为自变量，建立相应的价格特征模型，应用多元回归方法配合最小平方法（OLS）或加权最小平方法（WLS）等方法对各变量参数进行检验（Kowalski和Paraskevopoulos，1990；Ambrose，1990；Asabere和Huffman.，1991；Fehribach等，1993），以分析出影响工业不动产价格的因素；1996年Lock和Rutherford（1996）提出，为减少回归分析中变量含误差（多元回归假定观测变量不存在测量误差）等问题，其选用多元因素分析型线性结构关系模式（LISREL）作为研究模型，通过联立方程式来研究工业不动产价格与及其假设决定变量的关系；此外，William与Ronald（1993）采用的多元格兰杰因果方法和Akaike最终预测准则，P.Aragones-Beltran等（2008）引入的基于MCDA的网络层次分析法（ANP）在工业用地不动产价格研究上有所应用。
在数据选用方面，主要选用实际交易数据和询问数据，由于工业不动产价格交易数据缺乏（交易价格很难获得或本身就很少有交易），Ambrose研究采用询问价格代替实际交易价格，他指出这种替代在以前的研究中有先例，且用一定样本数据运用回归方法证明了询问价格与实际交易价格相关性很强。
工业不动产价格的影响因素研究
（一）工业不动产物理特征与价格的关系
Ambrose (1990)研究结果显示75%的工业不动产询问价格是由工业不动产物理特征所决定的，包括工业不动产的面积、可供办公用面积、坞高入口数、铁路。Fehribach等（1993）延续Ambrose （1990）研究，对影响工业不动产价格的假设变量扩展后，仍确定了工业不动产本身特征与工业用地价格显著相关性，这些特征包括不动产面积、办公面积、坞高入口数、铁路、天花板高度、房龄。由于选用的数据和研究区域的差异，Ambrose（1990）与Fehribach等（1993）的研究结果在铁路、天花板高度和房龄这三个物理特征上相异。Lockwood和Rutherford（1996）的研究结果也显示工业不动产本身特性（不动产面积、办公面积、土地总面积）与工业不动产价格显著相关。
（二）工业不动产区位与价格的关系
Kowalski和Paraskevopoulos（1990）考察区位特性对美国底特律工业区地价的影响，研究结果显示临街深度、地区交通路网的便捷程度、与地方市场的邻近程度对土地价格产生显著正影响，在这些影响因素中地方市场的邻近程度较距离市中心对地价的影响力更为显著，而地区交通路网的便捷程度甚至可影响地价差异至50%以上；Fehribach等（1993）研究确立区位变量（离达拉斯/沃斯堡机场距离、是否位于郡内）与工业不动产价格显著相关；Lockwood和Rutherford （1996）的研究同样显示区位变量（离CBD距离、离达拉斯/沃斯堡机场的距离、离主要干道的距离、离铁路的距离）与工业不动产价格显著相关；Saz-Salazar（2005）应用西班牙巴伦西亚自治区343工业用地实际交易价格数据，分析结果显示区位因素（包括距高速公路的距离、离城市商业中心的距离、距政务中心的距离）是工业土地价值的重要影响因素。
（三）宏观市场因素与工业不动产价格的关系
Fehribach等(1993)、Asabere和Huffman（1991）的研究表明销售日期与工业不动产价格显著相关；Lockwood和Rutherford（1996）研究认为地区市场因素（得克萨斯州就业率、州所得、州生产额）与工业用地价格显著相关；William和Rutherford（1993）分析结果显示部分经济和财量（货币基数、工业建设量）与当前工业物业价值是存在相关关系的，且过去价格与当前价格也存在显著相关性。
（四）政府干预政策与工业不动产价格关系
政府干预政策主要是土地用途分区管制政策，这里笔者把工业用地所有者类型也纳入其中。Asabere和Huffman（1991）探讨土地用途分区政策对工业用地价格的影响。实证结果证明工业用地价格有58%的折损，指出美国费城土地分区管制政策使工业用地供给过剩进而导致土地价格的下跌。Saz-Salazar和Garcia-Menedez（2005）等将研究视角集中于工业用地不同的来源主体（即私人提供还是政府提供）对工业用地价格的影响，研究显示公私部门在出售同等面积土地情况下，区位因素（尤其是离高速公路的距离）对私部门的工业用地价格的影响比对公共部门提供工业用地价格影响大。此外，尤其在亚洲，政府主导建立的工业园区以及工业集聚对工业不动产价格也有相当的影响。
（五）环境污染与工业不动产价格的关系
近些年来，随着人们对可持续发展中环境问题的关注，有国外学者特别讨论了环境污染与工业不动产价格的影响，如Guntermann（1995）、Bell（1998）和Jackson（2002）等。其中Bell指出受土壤污染的影响，工业不动产和商业不动产价格下降10%至50%；Jackson（2002）利用1995―1999年美国南加州工业不动产数据研究发现，受不可逆转型环境污染的工业不动产的价格较其他未受污染地区或已从污染中恢复的地区相比，其工业不动产价格至少低30%。
为便于对比分析，本文按作者、研究对象、选用变量和研究结果四项将国外工业不动产价格主要研究成果总结为表1。
结论
从前述分析看，国外工业不动产价格影响因素研究主要集中在美国，且有如下特点：
首先，研究方法不断发展。从多元回归到线性结构关系模型，再到网络层次分析法，这些方法的应用无疑有助于我们进一步把握工业不动产价格的价值内涵和变化特征。其次，研究变量选择得到不断拓展。从最初仅选用物理特征和区位变量，扩展到选用反映宏观经济特征变量，再到选用反映政府政策管制以及环境污染等因素的变量等，这些假设变量的扩展在实证分析中得到了验证，进一步细化和充实了研究结果。最后，研究内容具有较强传承性。如Lockwood和Rutherford.（1996）的研究结果验证了Ambrose（1990）、Fehribach等（1993）研究中工业不动产本身物质特征对其工业不动产价值的决定作用这一观点，同时也验证了Fehribach等（1993）研究中区位因素的重要性；Jackson（2002）扩展了Guntermann（1995）有关环境污染对工业不动产价格减损的研究，提出将环境因素分为受污染区域、曾经受污染区域以及未受污染区域三个方面分别考察它们对工业不动产价格的影响。
通过以上对国外工业不动产价格研究成果的回顾和总结，有助于加深我们对国内工业地产价格相关问题的认识，对推进我国目前刚刚起步的工业不动产市场具有重要的理论和实践意义。
参考文献：
1.Kowalski，J.G.，and Paraskevopoulos,C.C.．The Impact of Location on Urban Industrial Land．Journal of Urban Economics，1990,27(1)
2.Ambrose.B．An Analysis of the Factors Affecting Light Industrial Property Valuation．Real Estate Researeh 1990,(5)
工业用地价值范文3
（西安财经学院，陕西 西安 710000）
摘 要：基于对公允价值计量模式的分析，阐述房地产企业对投资性房地产采用公允价值计量模式，对房地产行业资产账面价值、企业利润、会计信息质量以及税收筹划产生的极其重要影响。
关键词 ：公允价值计量；投资性房地产；房地产行业；影响
中图分类号：F293.30文献标志码：A文章编号：1000-8772（2014）28-0108-01
1投资性房地产的概念
投资性房地产，是指出租以赚取租金或者以资本增值为目的持有的房地产。投资性房地产活动性质为经营性，其在使用、计量等多方面不同于自用的房地产和作为商品销售的房地产。
2投资性房地产后续计量模式
企业对投资性房地产一般采用成本模式计量，满足以下两个条件的可采用公允价值模式：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够取得同类或者类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对公允价值做出合理的估计。i
成本模式与公允价值模式在会计计量上有很大的不同：（1）账面价值：成本模式下以实际发生的成本为准，公允价值模式下以资产负债表日的公允价值为准。（2）公允价值变动：公允价值模式下作为损益计入当期损益；成本模式下不做调整。（3）折旧摊销：公允价值模式下不需考虑，成本模式下需要按规定计提折旧或摊销。
3引入了公允价值模式的影响
因为公允价值模式的引入，这对于我国房地产行业资产账面价值、企业利润、会计信息质量以及税收筹划都会产生极其重要影响。
3.1企业账面净资产
以公允价值计量的投资性房地产，由于其账面价值受到公允价值变动的影响，所以其账面价值有很大的不确定性。公允价值变动对于单纯的房地产开发企业或者投资性房地产所占比重很小的企业影响不大。但对于投资性房地产所占比重较大的公司产生带来双重风险。市场比较利好时，这些企业由于公允价值增加，企业净资产大幅提升：同时，市场不利时，投资性房地产公允价值下跌，企业净资产则会减少进而带来一系列连环反应。
3.2企业利润
投资性房地产采用公允价值计量，房地产公司净资产随着市场变化，公允价值的变动产生相应变化，而且资产的折旧与摊销费用由成本法下的提取，变为各种因素综合起来的公允价值变动，不再直接提取。因此，公司净利润也会随市场变化产生波动，而过去采用成本法计量下房地产企业利润相对则比较稳定。而且随着我国市场经济在各领域的普及，房地产企业利润受市场变化的影响愈加显著。此时，显示的房地产企业的这个利润反映的不仅仅是企业的自身经营状况，而且反映的是整体房地产市场的发展状况。
3.3会计信息质量
会计的本质目的是要真是反应企业状况，为横向和纵向比较企业运营情况提供量化标准，为相关者提供决策的依据。所以对会计信息的相关性及可靠性要求较高。成本计量下的账面价值侧重于会计信息的可靠性，公允价值模式下的公允价值变动侧重于会计信息的相关性。由于市场经济的特征，要求充分考虑各种因素的对企业的影响，体现相关性。而且从决策者的角度，投资者要获取的不仅仅是企业现状，更多地是企业的发展空间，公允价值计量模式正好解决了此问题，公允价值模式下的企业状况综合反映了企业现状以及未来发展状况。因此，公允价值模式能为相关决策这提供更高质量的会计信息，增强对企业的判断和预期。
3.4税收筹划
关于公允价值模式计量下的投资性房地产，《企业所得税法》中并没有做特殊说明，但根据税法原则，其税务处理应参考税法对于一般性资产的规定进行处理。也就是说凡符合税法规定的固定资产、无形资产，应按规定计提折旧和摊销，并在税前扣除。
据此，企业按公允价值模式计量的投资性房地产按会计规定不计提折旧，但在计算应纳税所得额，可按直线法计算其折旧或摊销作为纳税调减处理。对于以公允价值计量的投资性房地产，如果平时仍然允许计提折旧并税前扣除，在处置时就可能会影响计税基础的确认，进而影响应纳税所得额的计算。
对于投资性房地产是否采用公允价值计量，会计准则并没有给出硬性要求。但是由于市场的利好，而且每年不必计提折旧，导致账面价值增加、管理费用减少，双重因素的影响下企业利润比成本模式下会有大幅提升。因此，会有一些企业愿意采用公允价值计量投资性房地产。但是由于税前不扣除折旧或摊销，计算企业所得税时会产生递延所得税。但其实，不计提折旧和摊销，增加了企业利润，倒多交了企业所得税，在不考虑其他税收和优惠政策情况下，在投资性房地产存续以及交易的整个过程中，企业所应缴纳的税收总额相差无几。也就是说，投资性房地产企业无论采取公允价值计量模式还是成本模式，对相关的企业所得税总额影响不大。不过，根据房地产的固有特点，使用期限极长，现实市场下价值增值大，企业若采取公允价值计量模式，在投资性房地产存续期间，获得了递延所得税。对于投资性房地产所占比重较大的企业，使用公允价值计量模式是一个好的税收筹划。
注释：
苏元兴.公允价值计量及其经济后果研究——基于新会计准则中公允价值计量的应用[D].厦门大学，2008.
参考文献：
[1] 崔宏光、郭立田.影响投资性房地产计量模式选择的因素分析[J].产业与科技论坛，2008.
工业用地价值范文4
作者简介：崔新蕾，博士生，主要研究方向为土地资源经济与管理。
*国家自然科学基金项目（编号：70773047和40901288）；国家社会科学基金项目（编号：08BZZ026和09CJY021）；教育部博士点基金项目（编号：20070504020）;教育部人文社科青年基金项目（编号：10YJC790218）。
（华中农业大学土地管理学院，湖北武汉 430070）
摘要 农地城市流转是城市化、工业化过程中的普遍现象，是土地资源竞争配置的结果，本质上是有限的土地资源在农业用途和非农业用途的合理分配。农地城市流转具有不确定性，不可逆性和流转时间延迟性3个特征，因此农地具有选择价值。采用模型假设法和实证分析法，对农地城市流转的选择价值进行估算。对农地选择价值的计算公式进行推导，得出农地流转为其他不同用途地类的选择价值，拥有一期选择权的农地，流转为商业用地的选择价值最高的为173.95元/m2，最低的为4.44元/m2；流转为居住用地的选择价值最高的为158.40元/m2，最低的为4.16元/m2；流转为工业用地的选择价值最高的为39.52元/m2，最低的为3.58元/m2。影响选择价值大小的相关因素有农地流转为市地后的每期净收益，农地流转开发为市地过程中的开发成本，市地地价的波动率和无风险利率。
关键词 土地资源；农地城市流转；选择价值；影响因素；城市
中图分类号 F301.3文献标识码 A文章编号 1002-2104（2011）06-0049-06doi:10.3969/j.issn.1002-2104.2011.06.009
长期以来，人们对农地价值的认识仅仅停留在狭义的经济价值基础上，即产出农产品的价值。就农地产出收益而言，农地单位面积收益仅为工业用地的1/10，商业用地的1/10-1/100之间［1］，城市化进程的加快使得工业、商业、居住等对农用地的需求越来越大，而农用地的比较经济效益低下，这就使得在市场经济体制下，农用地受利益的驱动有向其他经济效益高的用地转换的冲动［2］。对农地价值认识的片面性正是造成大量农地向城市流转的关键性因素之一。近年来，学者们从不同的角度对农地价值展开研究，如对农地价值评估方法的研究［3-4］、对不同区域的农地价值进行估算［5-6］、对农地非市场价值［7-8］、游憩价值［9-10］、存在价值［11-12］进行测算，但是对农地价值中非常重要的选择价值测算研究甚少。从选择价值的角度探讨农地城市流转决策的时间问题，在农地流转过程中不仅要考虑农地的现期使用价值，还应从可延迟流转的角度将选择价值纳入农地现期价值中，全面考虑农地价值，对提高土地资源的使用效益和配置效率，减缓农地城市流转速度，起到理论支撑的作用。
1 选择价值的内涵
国内外众多学者都对选择价值的内涵进行了界定［13-22］，针对本文的研究，笔者认为选择价值是人们在开发利用环境资源时，当决策行为具有不确定性、不可逆性及决策时间可延迟性的特征，等待未来未知信息确定的情况下，推迟决策的信息价值。农用地向城市用地流转，人类未来需求的不确定和土地资源开发能力的不确定性决定了农地资源未来供给和需求具有不确定性，保留未来某个时期做出农地城市流转不可逆性决策，从而产生了选择价值。
选择价值在资源价值分类中的归属在学术界存在较大的争议［23-25］。本文借鉴D.Pearce的分类系统，将选择价值归属于使用价值。同时，国内外学者从不同研究方向对选择价值进行了估算［21,26-30］，本文针对我国城市化进程中农地大量转为城市用地这一普遍现象，采用模型假设法和实证分析法测算了我国不同城市农地城市流转的选择价值。
2 理论推导
2.1 选择价值存在的前提条件
（1）资源投资开发是不可逆的，至少一部分投资开发必须是不可逆的，如果投资完全可逆，就不用付出任何代价就可以回到初始投资状态，则没有选择价值值得期待。
（2）资源的未来供给、需求或价值具有不确定性，如果没有不确定性，就可以用成本―效益方法精确计算出何时决策，等待未来外部信息条件明朗就没有价值。
（3）资源的开发决策具有可延迟性，有能力将延迟投资作为一个可行的政策选择。
农地城市流转正好具有不可逆性、不确定性和决策时间可延迟性，因此可计算其选择价值。在农地流转前，土地价值农地价值+选择价值，农地流转为市地后，土地价值市地价值，选择价值消失。
2.2 选择价值公式的理论推导
不确定条件下的农地城市流转是一个不可逆的决策，开发农地将失去农地的生态功能、景观功能、粮食安全功能及代际间平等利用农地等其他功能，开发后的城市建设用地地价将根据市场供需变化和政府的宏观调控产生地价的波动，具有不确定性。若政府面临一块农地是否流转为城市用地的决策，假设：I为农地城市流转中的相关开发费用（包括土地取得成本、征地过程的相关税费和土地开发费等），r为无风险利率，F为农地使用价值，C为市地使用每期净收益，则在t0时农地转为城市建设用地的预期净现值为：
NPV0∑∞t0-（I+F）-（F+I）（1）
如果NPV0是正值，根据成本-收益原则，应选择进行农地流转开发，但是它忽视了其机会成本。
若农地城市流转是一个两期二项式决策，在第一期不做出流转决策时，可在第二期做出农地是否流转的决策。在第一期做出流转决策时，市地地价的每期净收益已经确定为C，若第一时期不做出农地流转决策，想延后一期等市场外部信息明确是再做出决定，第二期若政府进行宏观调控或市场供需发生变化，会对市地地价产生上涨或下跌两种可能（如图1所示），其上涨或下跌的变动率分别为u与d，且发生的概率分别为q与1-q，在市地地价上涨时进行农地流转，下跌时选择继续保留农地的农业用途，且第二期的农地开发成本和农地价值不发生变化，则在t0时农地转为城市建设用地的预期净现值为：
NPVov ［∑∞t1-（F+I）］
［-（F+I）］
-（2）
净现值法在比较流转后的市地每期净收益与流转前的农地价值和土地开发费的差值后，其计算的预期净现值（NPV0）作为农地城市流转决策的依据。在利用传统的净现值法确定的农地城市流转决策时，往往忽略了农地的选择价值。将选择价值考虑进去，计算推迟流转决策等待外部信息明朗时再决定的预期净现值（NPVOV），将NPVOV与NPV0相减，则得到农地城市流转的选择价值。延期开发的选择价值用公式表示如下：
选择价值（OV） NPVov-NPV0
--+（F+I）
（3）
2.3 影响选择价值大小的相关因素
选择价值大小取决于相关的参数，如：农地流转为市地后的每期净收益C，开发成本V，其中VF+I，市地地价的变动波幅σ，无风险利率r，本文使用微分方法分析这些变量对农地城市流转中选择价值大小的影响。
2.3.1 农地流转为市地后的每期净收益C
＜0（4）
其他条件不变的情况下，流转后的市地每期净收益与选择价值是负向变动，当从流转开发为市地中获得的收益增加时，保护农地的选择价值就将减少。
2.3.2 开发成本V
＞0（5）
其他条件不变的情况下，农地流转的开发成本与选择价值是正向变动，依据农地城市流转情况，开发的机会成本增加，则延期开发的选择价值也将增加。
2.3.3 市地地价的变动波幅 σ
（1）市地地价在下一期上涨的幅度u
＞0（6）
其他条件不变的情况下，市地地价在下一期上涨的幅度与选择价值是正向变动，即市地地价下一期可能上涨的幅度越大，其选择价值也将越高。
（2）市地地价在下一期上涨的概率q
［-］＜0（从NPVOV>0导出）（7）
其他条件不变的情况下，市地地价在下一期上涨的概率与选择价值是负向变动，即市地地价下一期上涨的可能性增加，其农地的选择价值将减少。
2.3.4 无风险利率 r
＞0（8）
其他条件不变的情况下，无风险利率的取值与选择价值是正向变动，当无风险利率较高时，其选择价值将增加。
3 实证分析
3.1 参数的取得
如式3所述，选择价值的计算取决于C、u、d、q、r，F与I，其中u、d、q值，本文依据二项式选择权定价模型求取，即u、d依市地地价变动波幅σ的历史资料推估，其中ueσ,d1/u；q依据选择权规避投资组合得：q（1+r-d）/u-d；r为无风险利率，在σ的值已知的情况下，实际上u、d、q可视为已知值。
3.1.1 无风险利率
无风险利率是指无风险的资本投资利润率，可以选用同时期的一年期国债年利率或一年期银行定期存款利率为安全利率。在农地城市流转中考虑用一年期银行定期存款利率为无风险利率，因为土地投资是一种收益性投资，银行存款利率能体现土地投资的收益性。2008年12月23日央行调整一年期存款利率为2.25%，确定其为无风险利率。
3.1.2 流转后市地地价
农地城市流转多发生在城乡交错区，因此流转后的市地地价取基准地价的最低级别。中国城市地价动态监测网中收录了全国各直辖市和省会城市的基准地价（见表1），不同城市基准地价的开发程度、设定容积率和基准日不同，但设定的最高使用年限相同。从全国来看，商业用地的基准地价最低的是哈尔滨，最高的是南京，居住用地的基准地价最低的是长春，最高的是南京，工业用地的基准地价最低的是南昌，最高的是石家庄。最高地价和最低地价相差20多倍，主要原因有不同城市的经济发展水平相差较大，对土地的需求和供给要求不同，将农地流转开发为城市用地所需要的费用也相差较大，导致不同城市基准地价有较大差别；其次，有些城市的基准地价的基准日为2001年，以后就没有进行更新，但是近年来，我国各城市经济和城市建设迅速发展，而前几年的基准地价水平与土地市场脱节，导致土地价值不能被市场显化，有些城市对基准地价进行更新，导致更新后的基准地价远远超过之前确定的地价水平。
基准地价是各种用途土地的使用权区域平均价格，是地价总体水平和变化趋势的反映。简单来说，基准地价就是土地的初始价，即土地在完成拆迁、平整等一级开发后，政府确定的平均价格baike.省略/view/36571.htm.。基准地价的最低级别可近似视为农地流转为城市用地过程中的相关成本。
3.1.3 地价变动波幅
从1999年起，全国开展城市土地价格调查与地价动态监测，至2007年，除拉萨外，全国各直辖市和省会城市已经纳入监测体系，2008年将拉萨也纳入地价监测体系。根据中国城市地价动态监测网的地价监测数据计算各直辖市和省会城市不同用途地价的变动波幅σ，σ为数列Ln （An+1/An）的标准差，其中A为某一用途地价，n为某一年度，n+1为下一年度，依据2000-2009各年的监测地价数据求取（见表1）。拉萨地价的监测数据只有2年，不能计算变动波幅，本文将不计算拉萨的选择价值。
3.2 选择价值估算
依据公式4，计算全国各直辖市和省会城市的农地流转为城市不同用地类型的选择价值（见表1），从表3可以看出，农地流转为商业用地的选择价值最低的城市是哈尔滨，为4.44元/m2，最高的城市是南京，为173.95元/m2；农地流转为居住用地的选择价值最低的城市是哈尔滨，为4.16元/m2，最高的城市是南京，为158.40元/m2；农地流转为工业用地的选择价值最低的城市是杭州，为3.58元/m2，最高的城市是福州，为39.52元/m2。各城市中商业用地的选择价值的差距最大，最高值是最低值的39倍，工业用地的选择价值差距最小，为11倍。产生这种差异的主要原因是流转过程中的开发成本，从表1可以看出南京商业用地的开发成本是哈尔滨的近21倍，而福州工业用地的开发成本是杭州的近2.5倍，农地流转的开发成本与选择价值是正向变动，开发机会成本的差异是产生选择价值差距较大的主要原因。
4 结论与讨论
中国正处于城市化发展的加速时期，在未来一段时期内，农地向城市流转是不可避免的。在市场经济体制下，农地的比较经济效益远低于城市用地，不可简单地以预期市地的潜在收益的贴现值是否超过农地使用价值和开发成本之和作为确定农地流转与否的标准。农地城市流转的不可逆过程中涉及大量的不确定性，即产生选择价值，基于本文的研究目的，探讨了选择价值的内涵，并对其计算公式进行理论推导，得出全国各直辖市和省会城市的农地的选择价值。其中，商业用地的选择价值最低的城市是哈尔滨，为4.44元/ m2，最高的城市是南京，为173.95元/ m2，居住用地的选择价值最低的城市是哈尔滨，为4.16元/ m2，最高的城市是南京，为158.40元/ m2，工业用地的选择价值最低的城市是杭州，为3.58元/ m2，最高的城市是福州，为39.52元/ m2。
选择价值的大小受农地流转为城市建设用地后的每期净收益，流转过程中的开发成本，市地在下一期上涨的概率、上涨幅度和无风险利率等相关因素的影响。其中，流转后的市地每期净收益和市地在下一期上涨的概率与选择价值是负向变动，农地流转的开发成本、市地在下一期上涨的幅度、无风险利率的取值与选择价值是正向变动。
由于不可逆性和不确定性对农地城市流转决策的影响，决策者对农地价值判断是否全面、科学是决定农地流转决策合理与否的关键因素。农地流转的总成本不仅仅取决于农地使用价值和开发成本之和，还应包括农地的选择价值。在考虑农地选择价值的条件下，农地是否流转、何时流转将取决于农地使用价值、开发成本及相关费用和选择价值之和与农地流转市地后的潜在预期价值的差值。将选择价值计入农地流转的总成本中，基于成本-收益原则做出的农地流转最适时间将会大大延迟，从而为我们未来和子孙后代利用农地资源提供更多的选择余地。
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Study on Option Value of Rural-urban Land Conversion in Different Regions
CUIXin-lei ZHANG An-lu
（College Land Management,Huazhong Agricultural University, Wuhan Hubei 430070, China）
工业用地价值范文5
地铁作为大运量，高效率的交通模式对城市的影响越来越深远，而建设用地作为城市稀缺资源，是城市建设及经济发展的载体，对城市的发展有着决定性的作用。本研究借广州地铁5号线引入黄埔区为契机，以用地空间的梳理为技术支撑，为城市的发展准确定位、科学规划，合理建设提供理论框架。
总体研究思路为：
[1] 摸清现状用地的规模、布局、结构、权属等要素；
[2] 分析现状土地各要素存在的问题；
[3] 通过对案例的研读，结合现状，综合思考土地利用的关键问题，为后续的发展战略规划提供理论参考与数据支撑；
[4] 提出城市建设构想及研究总结。
黄埔区土地利用现状概况
黄埔区总用地面积为8883.22公顷，其中建设用地4729.96公顷，占总黄埔区总用地的53.25%；非建设用地4153.28公顷，占黄埔区总用地的46.75%。现状非建设用地规模较高。
主要用地类型现状解析
三类工业用地比例过高，现状结构失衡;布局不合理，形成“工业包围城区”的空间格局。居住用地受工业用地包围与穿插，居住环境较差，转制社区居住小区、国企单位制生活小区相互交错，不利于统筹规划或整改；公共设施用地主要集中在大沙地中心区和南岗副中心区内，主要沿黄埔东路分布，“马路经济”现象突出；非建设用地与绿地主要分布于广园路以北与长洲岛、洪圣沙等地，较为零散、利用率低、整合难度大。
用地各类土地属性现状解析
（1）建设情况：现状大部分是以城中村和工业用地为主的低层建筑，高层建筑则主要集中在中心城区，多为行政办公、商业办公建筑与住宅建筑；高密度用地主要为改造的城中村，以宅基地为主，居住环境较差，整改难度大；低密度用地主要是长洲岛上的部分区域与大部分厂区；城中村村民住宅与小型工厂的厂房区等以砖混结构为主的建筑质量较差用地，存量规模较大。
（2）权属分析：目前区内土地权属混杂。按照土地所有权变更的难易程度，试图将“难以动迁的村民宅基地”和“大型国有企业用地”区分出来，土地权属分为一般集体权属土地、一般国有权属土地、村民宅基地权属土地、大型国有企业权属土地四类。
[1] 村民宅基地权属用地集中分布在黄埔东路两侧；
[2] 大型国有企业主要分布在珠江沿岸，其用地规模大于一般工业用地，且地块内有各种大型工业生产设备，四类权属土地中动迁难度最大。
存在问题
经现状分析，黄埔区用地存在问题主要为：
（1）“重化工业区”的土地利用结构，不利于城市人居环境改善；（2）土地布局混乱，导致“港――城”交通冲突；（3）大型国企用地较多，规划协调难度大；（4）现状用地建设强度较低，土地集约性差；（5）土地存量不足，严重制约未来的城市发展，城市更新后劲不足。
理论借鉴与案例分析
土地空间梳理成为城市改造旧区和建设新区的有效措施。土地空间梳理的原理是公共基础设施所需要的土地不以征收等方式取得，而是由重划地区的土地所有权人按受益程度比例分摊。另外，实施重划所需费用也由重划后保留一部分土地出售来抵充，称为抵费地。抵费地是参与市地重划的土地所有权人付给政府或办理市地重划机构的土地，在性质上是用以“负担”市地重划区公共使用的道路、沟渠、公园、广场、绿地、学校、停车场、商业等用地及工程费用、重划费用及贷款利息等。
案例1：1958年高雄市政当局为解决快速城市化背景下城市市政配套缺乏、无序的问题，进行市地重划。先向银行贷款，将市政府后面的大片违章建筑土地加以重划整理，重新定价出售，6个月后，收回价款偿还债务后还尚有盈余。试验成功后，遂在高雄市推广开来，奠定了高雄成为台湾著名工商业大城市的基础。
因原土地所有权人需要负担公共设施用地及抵费地，其重划后所分配的面积将比重划前的面积减少，但面积至少为原面积的55%。经土地空间梳理后，由于道路等公共基础设施完善，土地区位配置有序，其地价必然随之上涨。土地经过重划后，交通方便，绿地面积增加，文化娱乐设施齐备，因此而获得的福利是难以用金钱来计算的。这种公私均可获利的土地空间梳理办法，得到大多数土地所有者的支持。
案例2：1979年台湾《市地重划实施办法》、《奖励土地所有权人办理市地重划办法》等法律法规颁布之后，市地重划正式纳入规范化的法制管理轨道。据台北和高雄多年地价变动情况统计，重划后平均地价为重划前的1.81倍和2.65倍，目前台湾地区已完成市地重划10000ha多，经重划后提供的建筑用地面积约占重划面积的66%，无偿取得的公共设施用地约占重划面积的34%。
用地梳理权重选择与方案确定
根据独特的用地特征，选取开发强度、权属、法定规划作为土地梳理的三个主要权重，黄埔区（一级）存量土地的规模，区位，基础设施等均良好，能够满足近、远期城市建设对土地的要求，用地梳理方案如下：
（1）针对轨道沿线地块，利用地铁的商业价值，以市场为主导、引入规划控制及政府参与三方结合的方式进行用地梳理与更新。
（2）针对一般集体权属土地：以政府为主导，以社会资金为开发主体，对村属工业用地实施重点整治，进行结构化整理。
（3）针对宅基地权属土地：以政府为主导，采用重建、调整、控制三种方式相结合的方法，因地制宜，对黄埔区内的转制社区（即“城中村”）实施逐步更新。
[1] 重建型改造
对处于城市重要街道或重要地段、土地价值高、严重影响城市规划和城市景观布局的“城中村”，进行重建。
[2] 调整型改造
对于城市建成区，但布局较为合理、建筑景观较好的城中村地块，在保持城中村村整体格局情况下，对局部区域、关键要素进行重点改造，改善城市基础设施，增加社区配套服务建设，实施社区统一管理。
[3] 控制型改造
对于地处偏远，规模小，不具备整体改造条件的城中村，采取保留大部分建筑的基础上，控制违章建筑，避免进一步恶化，对城中村整体进行梳理改造。
（4）针对一般国有权属土地： 整合零散地块，构建“政府――土地所有者”的利益共同体并适当放宽规划控制。
（5）针对大型国有企业土地： 采用土地所有者主导的整理模式，同时强调规划在整个土地空间梳理过程中的控制地位。该部分主要针对大国企现有的闲置土地。
由于若干大型国企多为1960年代之后的行政划拨土地，多为工业用地，在1990年代末期国企市场化改制，以及原有土地的区位价值提升的影响下，有较强的动力对其所属用地进行土地性质以及开发强度上的突破。鉴于此，可适当放宽对于国企开发其自有土地的规划限制，以“放松规划管制”换取大型国企进行更新改造的资金。
（5）针对滨水岸线：梳理岸线资源，尽可能营造部分生活性岸线。主要着手点为非生产性岸线中的可调地块，进行土地“结构化的整理”，将置换出的滨水空间改造为滨水公园或滨水广场，可直接提升其周边地块的商业价值，为周边地块改造提供动力。
研究结论
[1] 地铁沿线用地梳理，若以市场为主体，梳理更新的范围局限，缺乏战略部署，需要以轨道交通为契机，整体统筹，整体调整。
[2] 黄埔区土地空间梳理的整体策略中，若突出以政府为主导，则需要强大的资金投入和强有力的政策支持，规划控制将有非常明显的成效，但成本高，大国企参与的积极性不高，方案可实施性不强。
[3] 若突出以市场为主导，不需要政府投入大量资金，各土地所有者“成本共摊，利益共享”，企业将有很高的参与积极性，需要政府投入大量的人力进行管理监督，但规划失控的风险仍然很高。
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工业用地价值范文6
“产能过剩”的原因分析
为便于有针对性地制定出治理“产能过剩”的土地政策,在此先简要分析导致“产能过剩”的主要原因｡
所谓“产能过剩”就是指某些行业的生产能力已经超过社会的需要,其生产的产品已经出现严重的供过于求,导致商品价格下跌,企业利润下降,并出现大量的机器设备闲置｡以钢铁行业为例,据统计,2005年年底我国钢铁生产能力已达4.7亿吨,在建及未建能力1.5亿吨,严重超过市场需求,10月份钢材价格大部分已跌破成本;2005年前10个月,钢铁行业的产品库存同期增长49%,利润增幅仅为11.2%,同比下降52个百分点｡
为了避免某些行业的“产能过剩”,中央早在2003年就已开始宏观调控｡2003年12月,国务院下发了《关于制止钢铁电解铝水泥行业盲目投资若干意见的通知》,转发了发展改革委､国土资源部等部门于11月分别下发的关于制止钢铁､电解铝､水泥等行业盲目投资的联合发文｡国土资源部随即于2004年暂停农用地转用审批半年,对盲目投资的行业停止供应土地｡这些宏观调控措施,有效地遏制了投资的进一步盲目扩大,但这些行业在此之前的投资在2005年前后开始进入生产,产能过剩的恶果终于显现｡究其原因,主要有如下几点:
1.地方政府紧盯经济增长目标｡中央提出的“科学发展观”已是我国社会经济发展的根本方针,但地方政府紧盯GDP增长率这一指标的现象并未明显改变｡我国经济增长向来以国际贸易､国内消费和投资这“三驾马车”为主要动力,而投资对GDP增长率的贡献度近年迅速攀升｡据发展改革委的统计分析,我国社会投资对经济增长的贡献程度由1998年的26.5%,上升到2004的78.2%,经济增长已经严重依赖投资的增长｡地方政府非常清楚,投资规模一旦下来,当地的GDP指标就会立马下滑,因此,确保相当规模的投资和较快的投资增长速度,是确保地方GDP指标的最关键因素｡地方政府在确保相当规模投资的措施中,很重要的一条是直接投资和压低地价吸引投资｡据调查,由于地方财政投资能力较弱,地方政府直接投资的资金主要来自土地出让金和与土地相关的地方税收｡据统计,2003年全国土地出让成交价款达5421.3亿元,政府取得出让金总额达1799.1亿元;2004年这两项分别为5894.1亿元和1704.72亿元｡可见,市､县财政每年可取得1700亿元左右的土地出让金｡这是政府投资城市基础设施建设的主要资金来源｡同时,政府又以低于土地取得成本的价格出让工业用地,达到吸引投资､聚集资本的目的｡
2.银行贷款推动投资增长｡不断增长的大规模投资,主要依赖于银行对投资者的贷款｡以房地产开发投资为例,1998年房地产贷款为3106.23亿元,2004年年底达到26306.3亿元,6年间年均增长42.8%;1998年房地产贷款余额占人民币总贷款余额3.6%,2004年年底达到14.8%｡房地产开发投资的70%～80%主要来自银行贷款｡在大量的银行贷款中,以土地抵押为信用担保而取得的贷款也占有相当大的比重｡据《中国国土资源年鉴(2004)》统计显示,2003年,我国土地抵押宗数为57.5万宗,约为当年有偿出让宗地数的2.8倍,抵押金额为11743亿元,为当年土地出让成交价的2.2倍｡土地抵押金额占银行各项贷款余额的比率,由1998年1.5%左右上升到2003年的6.9%以上｡
3.市场经济规律对国有及国有控股企业的作用较小｡这次产能过剩行业主要在第二产业,而这也是国有企业占主导地位的产业｡据我国2005年第一次经济普查结果显示,在第二产业中,国有企业及国有独资公司3.0万个,占总企业个数的2.1%,私营企业94.7万个,占65.2%｡国有企业及国有独资公司数量虽少,但投资规模却占到总投资的一半｡据国家统计局统计,2004年全社会固定资产投资约7万亿元人民币,其中国有及国有控股投资占48%,2005年前11个月中,国有及国有控股投资占总投资的50%｡同样的投资却带来不同的效益｡据国家统计局2005年11月的统计分析,2005年1月～10月,在规模以上工业企业中,国有及国有控股企业实现利润5295亿元,比上一年同期增长15.6%;私营企业利润1355亿元,增长39.8%｡私营等非国有企业正是看到了国有及国有控股企业的投资效率低下､投资周期长以及不注重投资效益等特点,才能在明知这些行业投资过剩的情况下加大投资,从而进一步加剧投资膨胀｡例如在钢铁､电解铝等这些国有投资占绝对优势的行业,以常州“铁本”为代表的私人资本仍在积极投资,这种微观的理性最终形成了宏观的不理性｡
治理“产能过剩”的土地政策
针对“产能过剩”的主要原因,国土资源部门应在科学发展观的指导下,根据国务院提出的调整产业结构的基本原则,以及国务院于2005年12月下发的《促进产业结构调整暂行规定》,制定相应的土地政策,发挥积极的调控作用｡
1.严格控制土地供应,优化土地利用结构｡在2005年12月召开的全国国土资源厅局长会议上,国土资源部明确提出了2006年将继续严把土地供应闸门,进一步贯彻“有保有压､区别对待”的土地供应原则,落实国家产业政策,支持有利于结构调整的项目建设用地｡这一方针,是贯彻落实科学发展观的具体体现｡治理“产能过剩”,首先就必须严格控制对这些行业的土地供应,最大限度地控制新的投资;其次要配合中央对这些行业调整的需要,支持优势企业在企业并购､重组､联合等方面的行动,以有效的土地流转促进企业的规模经营;第三是对被淘汰企业在土地利用上制定有利于企业关､停､并､转的具体政策,在土地资产评估､土地资产处置和土地的再开发利用方面,要充分体现土地资源的市场配置原则,并有利于确保下岗职工的生活稳定｡
2.制定工业用地价格最低标准,实现土地稀缺资源价值｡要打破地方政府对土地资源的垄断,就必须强化市场对土地资源的配置能力｡首先要尽快制定全国的工业用地价格最低标准,针对不同地区的市场状况提出指令性的工业用地价格底线｡价格底线必须包含以下部分:征地补偿费(土地补偿费､安置补助费和地上附着物补偿费)､新增建设用地的土地有偿使用费､土地开发(“三通一平”､“七通一平”)投资及其利润､应当缴纳的有关税费以及国家的土地所有权收益等｡地方政府往往通过压低征地补偿费､免缴土地开发费和土地出让金(土地所有权收益)为手段,在2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》下发之前,还通过减免由地方收缴并直接入地方财政的新增建设用地有偿使用费等方式,降低工业用地出让价格｡凡低于此价格底线出让土地,就可依国有资产流失程度追究责任人法律责任｡土地作为稀缺资源,一定要体现其稀缺资源的价值｡土地稀缺资源的价值,并不完全依现有土地利用用途的收益来决定,它还包括土地对全社会的贡献,如耕地资源的粮食安全价值､生态安全价值等｡即使是前面所定的工业用地价格底线也还没有体现这一点｡
3.建立土地出让收益基金,规范土地收益使用｡建立土地收益基金,目的在于打破目前土地出让收益成为地方政府“第二财政”或“第一财政”的地位,消除当前地方政府“寅吃卯粮”的状况｡首先要严格土地出让收益的收缴,地方政府不得随意减免;其次,依《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》,土地出让收益的使用应严格规范,一是应将相当比例的出让金用于耕地保护,专款专用;二是必须有相当比例的出让金用于失地农民的生活保障,同样不得挪用;三是剩余的土地出让收益依土地出让年期分年使用,不得超支｡这一政策的实施,会减少地方政府的财政支出,从而有效地减少地方政府的投资｡但这一政策的最终有效实施,需要同时有效地将政府职能转到公共服务上来,并建立有效的不动产税收体系,建立稳定的地方税源｡
