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房地产公司的盈利模式范文1
一、房地产行业的盈利模式分析
外界一直对房地产行业的发展争议不断，房地产行业是否像外界传言的那样存在暴利，房价的涨跌到底有何规律等等，人们总是对此类问题追问不停。其实房地产行业的发展也是一步一步走过来的，并不是通过暴利来获取利润。目前，房地产开发商面临的窘境非常多，除了有经营的窘境之外，还有规模及其制度的困境。我国的房地产行业发展还是处于上升期间的，在确认收入成本等各方面还有很多不足之处。当前，我国的民用建筑所使用的收入确认方法还比较落后，再加上很多房地产行业都收到各个方面的影响，导致发展速度比较慢。所以，大多数的房地产开发商主动成立了自身设计、监理及其建筑机构。但是由于我国的行政管理单位在很大程度上都限制了房地产开发商进行这种自我交易，所以导致这种方法实施的时间比较短，取得的成效并不明显。很多房地产开发商对自身充满自信，并且坚持认为，储备性的土地能够增加企业的核心竞争力。所以，我国一些比较大型的房地产开发商会积极储备战略性的土地，甚至不会顾及到企业的财务状况。我国现有的房地产企业的组织架构还只限于项目式的，该种组织架构并不会随着企业的扩大而扩大。通常，某个房地产公司在竞标中竞得一块地之后，就会在最短的时间内成立相关的项目，因此，这一项目公司的财务报表就可以比较直接反映了该项目盈利与否。不同的房地产项目规模不一样，其开发过程总的来说不会低于两年，正常情况下都是三年之久。并且，一个正常的项目，真正进行预售也是已经在项目开始施工之后大概一年的时间进行，一旦超过这个时间，这个公司的资金周转就会存在很大问题。同时，当项目进行到交房环节之后，就表明这个项目的主要的工作基本已经完成了，也就意味着这个公司可以有效地开展其他的项目。在房地产形势较好的情况下，项目预售之后的半年时间内就可以完成大部分的销售，此时的回款速度也会比较好，但此时离交房来说一般都有很长一段时期，而现有的收入确认方法的时间段主要是在交房的这个阶段来进行收入确认，交房之前所收到的房款，一般只能记载为预收账款之列，成本在存货中反应，长此以往，房地产项目一般会陷入一个循环中，也就是第一年项目立项并投入大量资金进行工程建设，第二年达到预售条件进行预售并回款，第三年完工交房并确认收入；在财务报表中反映的也就是第一年处于亏损状态，第二年虽然有大量的现金流注入，但是不能确认收入，也还是处于亏损状态，第三年虽然可以确认收入了，但是现金流没有了。有的项目比较多的房地产公司，财务报表上的收入只是以前年度项目的收入，现金流却是目前的项目的现金流，两者并不对应。所以单单看房地产行业的财务报表分析并不能很直观的看出该公司的现时盈利情况。
二、房地产开发的预售制度及其完工确认收入法
1、我国的房地产行业供求现状分析
国家对房地产行业采用预售制度，主要目的是希望能够解决房地产行业资金短缺不足，降低房地产行业门槛、增加商品房供应以活跃房地产，在很大程度上促进了房地产市场的繁荣。目前，我国房地产行业处于供大于求的阶段，但是也会根据开发商的具体情况有一定的差别。信用好、有实力的开发商开发的楼盘，销售状况会好于信用不好、实力差，或是定位不准的开发商开发的楼盘。在我国的房地产市场中，供求关系一直是一个矛盾的集合点，对于供给方来说，我国政府部门的土地控制影响着供给量；但是对于需求方来说，影响其购房需求的主要因素很多，例如人均可支配的收入、城市的人口比例、房子的价格等等，对房地产的需求都会造成影响。分析我国人均的实际需求之后发现，我国人均住房需求普遍是比较低的，这是因为大多数的住房消费者的收入水平不高，购房的能力有限，因此对于成本较低、价格较低的普通商品房和经济适用房的需求比较大。但是从房地产企业来分析，目前建造的多以高档商品住宅为主，成本和价格都比较高，人均负担较高，购房承受的压力太大，所以更多的消费者偏向于选择成本价格较低的住宅，这也就导致我国目前房地产行业供大于求现象的发生。
2、我国房地产行业的预售收入确认法分析
（1）完工确认收入法
房地产公司若是选择将房屋完全建造好之后再开始售卖，那么承担的资金压力就比较大，因此更多的房地产企业更愿意采取预售制度，帮助企业解决自身的资金周转，减轻自身的资金压力。一般是项目达到了预售条件，就开始进行预售，目前，我们所使用的预售机制只是根据商品销售的收入确认条件，并不能真正的来确认收入，仅仅只是用来确认为是预收帐款，只有完工交房之后才能进一步确认收入，这也就是我们一直所说的完工确认收入法。
（2）完工确认收入法适用的原因
分析我国现有的情况来看，房地产开发商来进行确认收入是要遵照销售商品的收入确认条件来进行的，也就是说，要严格满足我国相关的规定来确认收入。单单就从我国目前的现实状况来看，所实行的商品预售难以满足真正的需求，很难在第一时间就及时的确认收入，大多数情况下都只是在流动负债表中列支而已。现在，我国选用的房地产预售收入确认法，主要是依照销售商品的原则来进行确认的。根据这一原则，在没有转移商品的风险及其收益的情况下，若是开发商对商品进行比较有力的控制，那么将会很难满足收入确认的条件，因此，在完工之前要确认收入基本不能立即做到。只有在正式交房之后，才能确认收入。我们所采用的完工确认收入法因此极易造成业绩波动及其财务指标不真实，不能及时的反映出目前现有的房地产市场的真实有效的情况，以至于房地产开发企业的真实经营状况也很难立即反映出来，财务报表不能直接反映出它本身的作用，严重的影响到投资者的决策。
（3）完工百分比法运用的前提条件
房地产开发企业所使用的完工百分比法主要是要根据合同完工的进度来进行收入和费用确认。其中，使用该种确认方法的前提条件之一就是要确保资产负债表能有效地进行费用估计。其中，具体的表现方法体现在以下方面：能够可靠的估计出固定的造价合同，并且合同总的收入能够可靠有效地进行计量；能够可靠地估计出成本加成合同的结果，也就是说与合同相关的经济利益很可能流入企业；实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量。
三、房地产开发企业运用百分比法进行会计核算的优势所在
第一，选用完工百分比法进行核算时能有效的整合房地产企业收入和成本匹配原则。与其他行业的公司相比，房地产企业主要的会计收入特点体现在成本计算上。项目结构复杂，成本高，建设周期长，从立项、到建设、交付等才算一个项目真正完成。我们怎样才能更准确、真实、客观地反映会计信息，这是大家一直讨论的重点所在。现在，我国很多大型企业都是依照《企业会计准则15号—建造合同的》明确规定来进行收入和成本确认的，选择该种方式是可以在能准确有效的估计出施工合同结果的情况下，选择使用完工百分比方法来进行收入确认成本，很多企业就可以直接利用资产负债表来进行收入确认。对比之前所提到的完工确认收入法，若房地产公司采用完工百分比法，其优点之一就是能够反映企业的财务状况，为投资者做决策提供帮助。完工百分比确认收入主要是根据不同的阶段的不同比例来结转收入的，能够清晰地体现出生产的成果。我国有明确的规定，房屋的预售是有条件的，一般会受到开发方的实力、土地的权属、建设方的资质以及建设进度等的影响，但是一旦符合预售的条件且预售已经发生的时候，说明该项目的成本已经大部分发生了，且对于购房者而言由于预售时房地产公司已在房交所对购房者进行了网络签售，除非购房者退房，房地产公司没有办法对已网签房源进行二次签售，这说明购房者不论房地产公司是否交房，对网签的房屋已有了完全的权利。因此在这个时候来确定收入是完全可行的，也是符合权责发生制的。各个企业单位在使用完工百分比法确认收入时，不同的会计期间的各种会计表格不会有特别大的幅度波动，并且财务指标也不会受到很大影响。一旦总的成本及其其他的各种投资的净利润处于一个合理的阶段范围时，所确认的收入的差别也不会特别明显，所以利润率也不会有很大变化。
四、结语
房地产公司的盈利模式范文2
原产美国 发展迅速
REITs的基本理念正式起源是在20世纪20年代的美国，当时的美国法律规定：大型商业物业开发以后，不允许出售，只能出租。这样一来，开发商无法迅速地实现资金回笼，发展问题光靠收回的租金难以为继。哈佛商学院的专家经过研究，设计出了如下所示的运营方式来解决房地产开发商所面临的问题：以开发商手中正在收取租金的物业为依托，汇聚公众投资，以物业所收取的租金作为投资人的回报，并与投资人约定赎回期限，返还投资人的本金，这就是REITs基金的发源。
1965年，第一只REIT在纽约交易所上市。历经近半个世纪的发展历程，美国形成了法治健全的REITs市场。美国证监会监管严格，要求REITs管理人充分披露季报、年报、交易情况和运营资金等信息，还有专业的评级机构对REITs进行定期评级，协助投资者控制市场风险和信用风险。美国是全球REITs的最初发起者，运营稳健，操作成熟，是REITs投资的理想选择之地。
投资范围及模式创新领先全球
截至2011年7月31日，美国上市REITs共有160家，总市值为4510亿美元，其投资领域包括写字楼、停车场、工业厂房、商场、购物中心、公寓、酒店、度假村、高速公路服务区、医院、自助式仓库和林场等，见下图。
美国REITs模式持续发展创新，从20世纪80年代的儿童保育中心，90年代的汽车服务中心，到2000年的电影院，2006年的健身中心，REITs投资范围越来越广。去年又扩展到葡萄种植园，一家REIT（Realty Income）收购了2000多英亩的葡萄园，以20年的租凭期租给了葡萄酒制造商，从而享有长期稳定的租金收入。至于规模方面，美国REITs所拥有的房产物业只占美国商业房地产总市值的不到10%，成长的空间还很大，以后很可能会有更多的私人房地产公司上市，以及一些已上市但非REITs的房地产公司转型为REITs。
流通性好 赋税优惠
REITs可为投资者提供不动产投资的优点及公开买卖证券的流通性。对比耗时较长的买进及物业管理流程，投资者可迅速扩大投资组合的宽度。另外，还可通过资本市场进行融资，在大型项目上具备竞争优势。
若REITs符合相关法规制度的规定，则可享受相关的赋税优惠，免交企业所得税和资本利得税，前提是必须派付大部分收益，并由投资者按照个人相关税率交税，从而避免了双重征税。
运作成熟 收益丰厚且稳定
目前美国REITs规模已占据世界市场约50%的份额，成为世界上最大的REITs投资市场。美国REITs运作成熟，重视物业的经营状况，偏好购买优质地段的甲级地产，尤其是地标性建筑。具有长期增值潜力的商业地产、零售物业因模式清晰，运作透明也倍受关注。
房地产公司的盈利模式范文3
远观纽约第五大道公寓和伦敦梅费尔豪宅的价格跌落到谷底，近看在中国也频频传出雷曼、美林、摩根士丹利、美国国际银行等计划出售在华物业的消息，涉及金额上百亿美元。其中已经申请破产保护的雷曼，宣布转让其拥有的上海福海商厦股权；刚被美国政府收购大部分股份的AIG，也打算出售其在上海最著名的一处资产“上海商城”；摩根士丹利其甩卖列表上包括在上海投资的第一个项目“锦麟天地”酒店式公寓，以及新天地大厦、华山夏都、茂行世纪公园等项目，与此同时，摩根士丹利旗下的房地产基金已开始出售其价值55亿港元的香港地产，包括5个酒店式单元住房楼盘和中环盈置大厦；花旗银行拟出售上海闵行漕河景苑其中两幢高层小户型公寓；美林名下包括上海南京西路开发项目在内的项目也被传正打算转手。统计数据也显示，70个主要城市的8月份房屋销售价格指数较上月出现下滑，这是该指数推出三年来的首次下滑。
与以上情景形成强烈对比的是，黑石集团2008年6月和8月两度出手，分别以10.17亿元和45亿元购得上海长寿商业广场和上海仲盛世界商城；2008年7月4日，摩根士丹利通过境外引进基金CrystalI Limited以52.8亿元收购海南清水湾综合度假社；2008年7月17日，世邦魏理仕投资以单价2.54万元/平方米、总价4.33亿元从远洋地产购得北京燕莎商圈的高端服务式公寓远洋公馆A座的期房，就在此前一个月，其刚刚以9.5亿元的总价、单价1.9万元/平方米，购得位于上海的广州发展银行大厦……UBS、ING、HI、摩根士丹利、凯德置地、澳大利亚麦格理等几乎知名的各大投行，都将并购的目光瞄向了中国地产，无论是商业地产并购还是合作开发，短短两个月内这些资本大佬们砸下了数百亿元，难道当下的中国商业地产已进入买入时期？
“最后的利润天堂”
伴着眼花缭乱的并购案，房地产选择与资本大佬越来越多的联姻已成为不争的事实。根据DTZ戴德梁行提供的统计数据：2008年上半年，国内整幢建成物业（单一金额超过1000万美元）的买卖共有64宗，与去年上半年的31宗相比，交易量增长高达106.5%，其中，境外资金整栋物业买卖共有14宗。根据公开信息初步统计，包括黑石集团、世邦魏理仕投资、远东发展有限公司等国际投行，仅在六七月份便花费38.43亿元，购买主要位于上海和北京的物业。
这些资本大佬除了在国内疯狂的并购以外，与国内房地产开发合作在2008年俨然也成为了潮流。根据资料，今年上半年，一大批外资房地产投资基金如UBS、ING、HI、摩根士丹利、凯德置地、澳大利亚麦格理等出现在众多国内强势开发商的合作名单中，其中包括金地、绿地、奥园、富力等，都与外资联合拿地开发。
房地产这块烫手的山芋，在资本大佬的眼里此时摇身一变，成了香饽饽。缘何在房地产一度不景气的此时，资本大佬却对商业地产表现得饶有兴趣呢？难道这些资本大佬疯了吗？
答案当然是否定的。这些资本大佬在众多可以投资的组合中加大对地产的投资，其根本原因在于商业地产带给他们的巨大回报。
“投行之所以收购和进军房地产，其最终目的不外乎是利润。”基强联行投资管理公司（以下简称为基强联行）董事总经理陈基强在接受本刊记者采访时表示。而这个获取利润的过程，可以从澳大利亚投资银行麦格理收购新茂大厦后转手交易，净赚1.5亿美元的案例中以窥端倪。
“2005年1月，嘉德置地出于战略考虑，将新茂大厦以9800万美元出售给麦格理。收购后，麦格理开始了对新茂大厦的包装，首先将其改名为铂金大厦，紧接着是17个月的重新装修。2006年第一季度项目完工，但是麦格理还有一项最重要的工作要完成，那就是将这个项目租赁出去，直到其稳定的出租率达到了可以出售的水平。几个月的忙碌之后，2006年12月，机会来了，德国SEB Immobilien表达了收购意向并最终收购了该大厦。”陈基强在接受本刊记者采访时详细对这个案例进行了解释，该机构主要从事与房地产投资的相关业务，目前在全球拥有众多的分支机构。
而从陈基强自身来说，从2002年成立第一支房地产基金，到如今的三支房地产基金齐飞，其自身的成功也颇具说服力。
陈基强的第一支房地产基金为当前众多投行所钟情的并购基金。虽然基金总额不过5000万美元，但收购了上海致远大厦和丽都大厦这两个烂尾楼项目，并通过引用美国旧金山市的LOFT概念对上海致远大厦烂尾楼进行了改造，改造后仅九个半月就全部售磬。收购了上海致远大厦和丽都大厦后第一支基金在30个月之后宣布结束，而这支基金的回报也达到了70%。谈起这次成功，陈基强将其归结为机会，“第一支基金可以说就是机会基金，它的特点就是短、平、快，高风险、高回报，但是机会就是机会，只能在那一段时间用。”
2002年可谓是投资的良机，这些资本大佬没有采取行动，而偏偏是在2008年，当众多的拐点论开始出现的时候，他们却开始投资。
“一般说来，收购后的商业地产都需要两至三年的调整，而无论是对美国还是中国经济来说，两三年之后可能有所好转，因此从时间点来看，现在投资商业地产应该是差不多了。”陈基强告诉记者。
曲线进入
但是，“隔行如隔山”，对于专业性很强的房地产，尤其是商业地产，投行是如何进入并且防范风险的呢？同时面对商务部和外管局的层层审批制度，以及限制国外资金流入房地产的171号文，这些投行是如何跨过这个门槛，进入国内房地产市场的呢？
“在国际投行收购项目时，他们90%的都要找一个顾问公司，来帮助他们进行房地产调查或者操作。”曾与摩根士丹利、花旗银行一起参与收购的陈基强说。而即使有百亿资金进入商业地产，房地产基金也不过是这些资本大佬业务的5%或以下。“其实，房地产基金从来都不是投行的主业，虽然黑石集团和摩根士丹利投入了不下数百亿资金，但是这些资金从来都不会超过他们总额的5%。”
对于猎物的选择，这些资本大佬们将目标集中在了北京、上海等大城市中的商业地产，以便最大程度地降低风险。“投行看中的是商业地产清晰的盈利模式和稳定的现金流。一般来说，在北京、上海这些大城市，我们的投资方向是A级地段的AB级物业，同时那些商业地产必须在今后的6-12个月之内能够完工。”陈基强说。
171号文的限制对于外资投行及地产基金来说，也并不是问题：第一步，基金需要在境外设立由基金100%控股的目的公司（SPV）；第二步，通过发改委、商务部等部门以中外合资（EJV）或者中外合作（CJV）的形式注册一家房地产开发公司；第三步，通过外汇管理局批准设立境外账户结汇。“成立房地产基金的时候，我们一般都是按照规定获得国家认可的。”对于171号文中的限定，陈基强这样进行了解释，事实上，1亿美元以下的资金，只需要备案，并不存在审批问题。
由于进入的艰难，投行与专业地产基金显然相对珍惜这来之不易的机会，因此，出于退出及风险的考虑，将整体收购作为他们进入房地产的首选。不过由于国内合作者的情况各有不同，因而对于外资机构来说，在不清楚合作公司具体情况的时候，一般通过聘请第三方来操作，从而从进入的时候就保证了他们退出时股权的清晰及利润的稳定。
即使与国内的房地产商合作，这些投行也都将目标瞄准在了全国地产100强及区域性地产30强企业范围之内，或者将合作限定在了某个项目合作上，比如ING与金地集团、瑞士信贷与天鸿房地产开发有限公司的合作。这个模式虽然不是主流，但显然将是一个未来发展的方向。
“在美国，一般房地产开发商自己只出10%的资金，10%依靠房地产基金，20%需要夹层贷款，剩余的60%才是银行贷款。”而目前在国内，一般房地产开发商80%的资金需要银行贷款，与国外的成熟模式还相差甚远，因此房地产基金也将逐步发展成熟起来，未来市场将会很大。”陈基强介绍说。
并购模式
诚然对于投行来说，利润需要考虑，但是也一定要控制在一个较短的时间之内。而无论是房地产项目合作还是房地产专项基金，等待房地产项目开发结束往往需要至少两至三年，这还不包括在操作上存在的一系列问题，比如住宅项目需要艰难出售，商业地产项目需要通过20年的租金回报，或者到REITS市场进行售出，或者在内部实现股权认购等等。
因此，出于种种操作上的难度及风险的考虑，国际资本在进入国内市场时选择了几种保守模式。
第一，设立项目专项基金，由投行与国内上市房地产企业合作开发，这种投资方式在住宅市场比较常见，比如ING与金地集团、瑞士信贷与天鸿房地产开发有限公司的合作等。
第二，对于国外大型房地产公司来说，他们会从集团角度考虑，进行一些战略性合作，比如国外的房地产公司出资与国内房地产公司联合开发某个项目，双方就开发经验方面形成了互补，同时还可以实现强强联合的目的，首创集团与新加坡RZP集团的合作就是这种类型的代表。
第三，一些房地产公司与国内金融机构合作设立房地产基金，用于发展房地产公司的单个项目，如凯德与中信的研发工业基金。
第四，成熟物业的整体收购，外资整体收购商业地产项目目前已成为海外基金的主流，最典型的如黑石集团直接收购上海仲盛世界商城等。
并购背后的第三方
除了凯德置地等房地产开发公司可以在收购过程中看清方向、自己进行管理之外，对于投行以及地产基金来说，无论是黑石集团还是摩根士丹利，无论是并购还是并购后的管理，他们显然都离不开与第三方的合作。
作为投行以及专业地产基金选择的第三方服务机构，无论是摩根士丹利、花旗银行还是黑石集团等投行发起的多个并购案，陈基强都曾参与其中。在当前，投行与第三方的合作主要有以下两个模式：第一个就是第三方与投行共同设立基金开发项目。陈基强的第二支基金就是第三方与投行合作的一个典型模式。“相比第一支基金来说，我们的第二支基金相对比较正规，更符合国际房地产基金的模式。在第二支工业地产基金当中，开发商负责房地产开发的一系列工作，作为第三方，我们负责这个项目的营销、租赁及资产管理工作，投行则负责将这个项目带入资本市场，而这个模式是80%的国际房地产基金的运作模式。”陈基强说。
第二个模式就是第三方服务机构给资本大佬提供增值服务。无论是新世界花园H幢楼的并购还是上海丽都大厦的重新包装和定位，都是这种合作模式的典型代表。
“除了选择标准上有严格要求以外，从实际操作上来说，投行对并购的项目也要严格考察，他们至少要对项目进行三轮的筛选，而经过筛选之后，投行、地产PE基金和我们还要进行一系列的尽职调查。”陈基强告诉记者。
经记者了解，一般来说，经过第三轮筛选之后，针对并购的项目，投行将安排测量师进行评估土地价格、法律顾问草议合作合同、会计师事务所进行报表审计，以及预算师审核开发成本、质量和进度等。当所有的结果都出来之后，投资决策委员会才会最终对这个项目是否投资作出最终决定。
而除了协助花旗银行等这些资本大佬进行收购以外，第三方对投行提供的增值服务还包括通过对这些物业的包装和重新定位，将整个物业的品质提升上去。在具体项目的增值服务上，北京嘉亿引领国际商业地产投资管理机构（以下简称为嘉亿引领）董事长鄂丽华在采访中进行了解释，“我们一般是对除住宅以外的商业综合体进行服务，通过运作提升其操作水平及标准。”
其实，他们提供的综合服务，有点类似于化妆师，通过对商业综合体的业态进行分析，可以从业态分布是否合理的现状对商业综合体进行初步治理，比如在某个商业地段，某个商业综合体的定位在收购前可能是低端的，那么他们就会将整体定位提升一个档次，然后对一些不符合标准的租户进行删除，再利用手头资源引进一些高端客户，当然从租金来说，也相应进行调整，从而对以前的不良资产进行了盘活。
除了提供增值服务以外，有的第三方服务机构还根据自身现状，将经营模式扩展到了房地产开发领域，嘉亿引领与美国富顿集团合作共同在国内进行房地产开发合作就是其中的一个代表。
“与美国富顿集团的合作中，我们更多的是负责管理，他们则更多的是侧重于模式。”鄂丽华说，换句话说，就是美国富顿集团从房地产基金上提供房地产开发的资金保障，而嘉亿引领则负责房地产项目的管理及运作。这个模式同时也打破了以前房地产公司只针对项目进行开发的局限。
房地产公司的盈利模式范文4
关键词：资本结构上市公司房地产业财务杠杆
作者简介：
陈胜权(1968-)，男，江苏江都人，江苏技术师范学院经济管理学院副教授
一、房地产行业资本结构的影响因素
资本结构是指公司长期资本(长期负债、优先股、普通股)的构成及其比例关系，通常用资产负债率来衡量。企业资本结构是由企业采用的各种筹资方式筹集资本而形成的，是企业筹资结构的核心问题。房地产业是资金高度密集性行业，开发房地产项目所占用的资金非常庞大，如果不能借助于各种融资手段，开发商将很难进行，同时房地产开发融资方式的优劣，直接影响着融资成本的太小，关系到财务风险的大小及公司效益的好坏。房地产资金市场按期限长短划分，可分为货币市场(短期)和长期资金市场。货币市场一般包括贷款市场和贴现市场；长期资金市场又称为资本市场或证券市场，主要是向市场公开发行股票及债券等有价证券。房地产行业的融资包括企业内部融资和企业外部融资两部分。关于资本结构影响因素的实证研究，影响最大的是SheridanTitman和RobertWessels(1998年)，作者认为影响资本结构的企业特征方面的因素主要有获利能力、公司规模、资产担保价值、成长性、非负债税盾等。我国国内研究结果大多表明，获利能力对资本结构有显著的影响(负相关)。这说明房地产业获利能力越强，其内部积累能力也就越强，企业就可以通过内部融资来满足要求，当内部资金不足时才考虑负债融资，所以高获利负债企业一般负债较少。公司规模、资产担保价值、成长性对资本结构的影响不是很显著；而非负债税盾，即折旧这类虽非负债但同样具有抵税作用的因素，其与负债比率负相关，企业实际折旧率越高，税盾越大，企业负债越低，因为折旧与负债的节税利益是可以相互替代的，当公司有较好的折旧免税措施时(如实行加速折旧等)，负债免税的动机便会削弱。
二、房地产行业资本结构实证分析
(一)样本选择本文选取房地产行业上市A股公司；数据区间为2003-2005年；剔除sT、PT公司，这些公司或财务状况异常或已连续亏损两年以上，最终得到样本公司共计为27家。如(表1)、(表2)、(表3)所示。
(二)个股资本结构相关分析经过计算样本公司3年的平均资产负债率，可以得出新黄浦平均资产负债率最低，先锋股股份平均资产负债率最高。从积极的角度看，新黄浦的资产负债率普遍偏低，表明公司的财务成本较低，风险较小，偿债能力强，经营较为稳健，对于投资行为的态度比较慎重。据对该公司近年经营状况的分析：一方面是由于新黄浦近几年的主营业务收人大多来自存量房产销售，没有开发新项目；另一个方面公司对资产结构进行了大的调整，剥离了效益不佳的三家公司股权，使应收款项和资产负债率大幅下降，财务状况得到明显改善。但也有专业人士认为，资产负债率的普遍偏低说明企业的经营趋于谨慎。从会计的角度来看，如果资产负债率过低则表明企业的经营非常保守或对于所处行业的发展前景并不看好。先锋股份资产负债率偏高的原因在于：一方面先锋股份是为控股子公司提供的较高的担保，以及将资金直接或间接的提供给控股股东及其他关联方使用。另一方面先锋股份只是家总股本9200万、净资产3亿多的小公司，由于收购了万置房产和新新家园，同时承接了总投资高达20多亿的两个大项目，总资产从4个亿扩大到16个亿，资产负债率一度超过80％。当然，目前房地产行业形势还是较好的，但一旦形势发生变化，依靠增加负债支撑起来的房地产股，则存在较大的风险。
(三)行业整体资本结构分析以下从资产负债率、融资顺序、负债融资及优先股筹资等方面进行分析。
(1)资产负债率相关分析。从近几年数据来看，房地产行业的资产负债率一直居高不下，2003年的行业均值56．99％，2004年的行业均值59．27％，2005年的行业均值59．28％，行业平均资产负债率呈递增趋势。而其它行业的平均资产负债率均在40％~50％，这说明房地产行业大部分资金依赖于负债，这与其行业自身特征一致。我国房地产企业普遍存在资金实力不足问题，资金大部分来源于银行贷款、定金及预收款以及外部资金投入，自有资金很少。这使得我国房地产企业过度依赖于贷款和预收款，造成了资产负债率偏高的现象。
(2)融资顺序相关分析。从上述表中可以看出，近年来房地产业上市公司的筹资结构相当不合理。现代资本结构理论和成熟市场经济国家的融资实践都表明，从公司融资成本的角度看，企业在需要资金时一般遵循的融资顺序是先考虑内源融资，其次才是外源融资。在外源融资中首先是债务融资，其次才是股权融资。发达国家的企业，债务融资始终占据其外部资金来源的第一位。然而考察我国房地产业上市公司的资本结构，不难发现在融资决策上明显偏好于股权融资，非上市公司偏好于争取上市募股融资，上市公司则偏好于配股和增发新股。这与国外企业融资决策次序“内部融资一债务融资一股权融资”相背离，也与现代资本结构理论相背离。造成这种现象的原因是与我国企业制度的转型密切相关的，我国房地产类上市公司基本上是由国有企业改制而成的，由于公司治理结构的种种缺陷，对经理阶层的激励约束机制不完善，企业实际上很难将“股东财富最大化”作为经营目标。因此，在融资方式的选择上，融资成本并不是其考虑重点。上市公司的经营宗旨，是为股东利益提供最大的回报，即长期资净资产收益率最大化。而企业债务融资与股权融资的成本是不一样的，当企业经营状况良好，资金利润率大于负债利润率时，正是其充分利用财务杠杆的最佳期时机，企业应通过发行大量债券或借款来扩充资本总额。这是因为负债的利息一般低于普通股和优先股股利，资金成本最低，而且借款利息计入财务费用具有税收抵扣作用，而股权融资需付出比这高很多的资金成本，所以说在大多数情况下债务融资都应比股权融资有利。
(3)负债融资相关分析。由于负债利率固定，财务杠杆作用较大，现代企业行业内的长期负债绝大多数为长期借款。从选取的27家样本看，没有一家公司采取发行债券的方式筹集资金，这是由于上市公司进行股权融资和债务融资的成功率不同。长期以来，我国股票市场存在着“卖方市场”和“赚钱效应”等现象，而债务融资则由于20世纪90年代初企业滥集资导致整个社会融资环境被破坏，一直为社会大众所不信任。除非由国家信用担保或确实是效益良好的大型国有公司，一般公司要发行债券是很难成功的。而且我国债券市场一直存在着一定程度的抑制现象，债券的流动性不足也是其中的原因。因此，我国金融市场发展不平衡，尤其是对债券市场发展
的种种限制，是我国上市公司不偏好债券融资的主要原因之一。
房地产业行业风险较大，但成长性较好，主营业务增长显著，存在较多的增产机会。但从2003~2005年数据中明显可以看出该行业资金短缺，内源融资远不能满足投资需求，从其融资方式看，更倾向于短期负债，大多公司资产负债率高于50％，但长期负债的额度却不是很高，少数几家公司甚至为O，这与理论相悖。一般来讲，长期负债主要满足企业长期资金的需求，即使在采用激进性筹资政策的企业，也是以流动负债来满足部分长期资金的需求。然而我国房地产上市公司长期以来一直存在长期负债远低于流动负债的现象，该行业大部分债务是以短期负债的形式存在着的，即长期负债短期化。短期负债融资虽然具有筹资速度快、容易取得、成本较低的优点，但短期偿债的偿还要求更容易使企业陷入资金匮乏危机。
(4)优先股筹资相关分析。在27家上市公司中没有一家公司采用优先股筹资，优先股的主要优点是投资风险较小而收益较有保障，应当比普通股更加容易筹集到资金。尽管我国的上市公司没有发行过优先股，面对不断下跌和间或反弹的股市，上市公司如能发行一定数量的优先股，一定会受到投资者的欢迎。
(四)资本结构财务杠杆效应的现状分析资本结构的财务杠杆效应，是指企业通过对资本结构中负债比例的选择而对权益资本利润率的影响。20世纪50年代末MM理论认为，有负债公司的权益成本等于无负债公司的权益成本加上风险报酬，而风险报酬的多少视负债融资程度和公司所得税率大小而定。当总资产息税前利润率大于负债利率时，企业适当运用财务杠杆，可以使企业不增加权益资本投资的情况下，提高每股普通股的利润额，这就是财务杠杆产生的正效应；当总资产息税前利润率小于负债利率时，财务杠杆的作用恰恰相反，会使股东实际的收益率低于企业的投资利润率，侵蚀股东权益，甚至还有可能出现财务危机，这就是财务杠杆产生的负效应。当总资产权益资本净利润率等于负债利率时，由于借入的资金无增值，企业如果不尽快地采取措施来扭转这种局面，财务杠杆也会产生负效应。由此可见，财务杠杆的基本原理，是在一定时期企业长期占有负债和企业支出债务成本既定的情况下，企业经营利润的增减，会使每元经营利润所负担的债务成本发生变化，并使每股普通股也相应发生增减，它是企业财务活动中的一种规律性。在企业财务管理活动中，正确地认识和利用这一规律，有利于做出正确的举债经营决策，提高权益资本净利润率，降低财务风险。
根据对房地产上市公司2003-2005年度的会计报告分析计算表明(见表4)：从整体上看，目前我国房地产上市公司的平均息税前利润率为5％左右，均小于当年的银行一年贷款利率。所以央行121号文件，以严格房地产公司的贷款条件、控制房贷风险是有针对性的。从各房地产上市公司3年的情况来看，存在着资产负债率过高或过低的不合理现象。在27家样本公司中，息税前利润率大于目前商业银行贷款利率的公司仅占30－40％，但其中资产负债率在50％以下的公司却占50％多；息税前利润率小于目前商业银行年贷款利率的公司占58．82％-66．67％，其中资产负债率在50％以上的公司却超过了50％。由上述分析可见，目前我国绝大多数上市公司资本结构的财务杠杆效应处于不合理状态，明显地存在以下问题：一是在盈利水平较高的情况下，忽视了通过借入资金来提高权益资本的获利能力，从而丧失了可能获得的财务杠杆利益；二是在盈利水平较低的情况下，却不考虑使用负债资本的风险而保持较高的负债水平，从而造成了财务杠杆损失。
(五)最优负债比率的确定近年来发现，企业资产负债率与企业的经营业绩之间存在着一定的相关性，企业资产负债率的高低反映了企业利用财务杠杆的程度，同时也体现企业财务管理水平。资产负债率过低或过高均不利于企业形成最优资产．负债结构，不利于企业经营效率的提高。在目前宏观经济持续回升的情况下，资产负债率过低的企业适当增加负债，将对企业业绩起到促进作用。(表5)显示了上市房地产公司的经营业绩随着资产负债率的上升、下降的起伏相关关系。数据表明，公司的资产负债率处于50％-60％时，经营业绩处于最高水平，这说明负债率处于50－60％时，是权衡了负债增加的财务拮据成本、成本与节税成本后最优负债水平。
房地产公司的盈利模式范文5
2006年4月25日，深宝恒(000031)更名为中粮地产，中国粮油食品(集团)有限公司(以下简称“中粮集团”)把已私有化的鹏利国际地产集团(0268，以下简称“鹏利国际”)转移到A股重新上市的思路完全浮出水面，即将鹏利国际的资产分步注入中粮地产。与上实集团一步到位的可能操作路径不同，中粮集团会借助向流通股股东增发，以逐步将鹏利国际的资产置入上市公司。
鹏利国际是2003年4月被中粮集团私有化的。当时，香港地产市场人气低迷，进而直接拖累了对地产股的定价。鹏利国际净资产为1．56港元／股，但股价却仅0．4港元左右，股价较净资产折让了74．36％。在这种情况下，中粮集团自筹7．1亿港元，另向银行借贷3亿港元，以0．74港元／股的价格购回社会公众股东持有的41．06％鹏利国际股份。鹏利国际私有化后，时任总经理的周明臣明确表示，鉴于国内房地产行业的良好发展前景和A股市场的理想价格，将战略安排鹏利国际地产业务在国内上市。
2005年11月，中粮集团以8亿元受让深宝恒27806．25万股国有股权(占总股本59．63％)转过户手续全部完成，成为其第一大股东。而深宝恒更名为中粮地产，标志着中粮集团将其作为运作集团旗下房地产业务的专业平台。
中粮集团抛弃让鹏利国际单独在A股IPO的既定计划，主要原因是股权分置改革造成上市公司壳资源的贬值。国泰君安研究所房地产分析师张宇认为，把深宝恒打造成为中粮集团的房地产专业运作平台，是在对深宝恒股权分置改革方案修改时通过增加追加承诺时出现的。中粮集团高层人土和机构投资者在股权分置改革过程的沟通中表示，股改完成后，中粮集团将逐步把优质的房地产开发业务注入深宝恒。而鹏利国际作为目前中粮集团房地产业务的主要载体，将顺理成章地被注入深宝恒。
从目前的情况来看，与上实集团对上实医药的私有化跨市套利步骤有所不同，中粮集团先行借助扩大流通股比例来快速置入鸭利国际的庞大资产，可能更为现实。
截至2005年底，中粮地产的资产规模为19．07亿元，在2006年5月份前总股本仅为4．66亿股，相对鹏利国际33．24亿的总股本无疑是个“微型股”。要“接纳”鹏利国际的庞大资产，中粮地产仅靠原有业务滚动发展做大规模，需时漫长。据估计，中粮地产2006年的主营业务收入将达5．44亿元，虽较2005年的3．66亿元增长48．64％，但对其扩大资产规模帮助甚微(表1)。
此外，由于鹏利国际的房地产开发与销售、酒店、旅游地产和物业管理等四大板块业务，在经营管理、市场规划、产品定位、盈利模式等方面也不尽相同，与中粮地产现有的主营业务相差太大，会给一次性置入带来很大的困难(图1)。
因此，国泰君安研究所房地产行业分析师张宇认为，置入鹏利国际资产的过程，将可能采取分步进行的方式。而且，先置入鹏利国际房地产开发与销售业务，既可以急速推升中粮地产的主营业务收入规模上台阶，又为后续的资产注入做好必要铺垫。
中粮集团的有关资料显示，鹏利国际拥有超过120万平方米的物业存量，主要集中在上海、广州、北京、沈阳、三亚和成都等大中城市。将这些资产置入中粮地产，可以使其由一个地方房地产开发企业跻身跨地域开发的全国性大型企业行列。而且，鹏利国际一直在北京、上海、广州、深圳等一、二线城市积极拿地，计划用1年左右的时间把土地储备提高到目前重点房地产公司的中上水平，即450万平方米左右。其中还不包括此前纳入中粮集团的中国土产畜产进出口公司旗下的存量土地资源和物业。可以预见，一旦完成这一步资产置入，大量的土地储备将使中粮地产能够快速扩张(图2)。
为了顺利将鹏利国际的房地产开发业务注入中粮地产，中粮集团又将旗下其他业务与中粮地产的业务对接，提高其盈利能力。
中粮地产主营业务由工业地产和商业地产两部分组成。工业地产包括来料加工和厂房物业租赁；商业地产包括房地产开发与经营、商业物业租赁和一块与工业地产与商业地产相关的物业管理。因此，中粮集团当时表示优先考虑利用上市公司的现有土地资源，将其准备在深圳设立的粮油食品、面粉、油脂、包装等产品的生产加工基地以租赁中粮地产厂房或其他合适形式设在宝安区。
不言而喻，中粮集团在深圳的这些新建和扩建项目，如果与中粮地产在大洋开发区等工业园内的开发经营结合，将极大地提高其工业厂房的出租率和场租收入。在大洋开发区内，中粮地产待租的工业厂房有两大块，一是总建筑面积为3．25万平方米的福安工业城3期5栋工业厂房，一是总建筑面积为5．89万平方米的13区12栋工业厂房。过去10年，中粮地产的厂房租赁收入
表1：中粮地产近年主营业务收入及预测*
图1：鹏利国际业务架构
平均增长水平为17．5％(图3)，而且在中粮集团深圳公司尚没有租用这些厂房的情况下，2005年其来料加工和房屋租赁的毛利率分别高达60．52％和47．36％，如果中粮集团深圳公司再成为中粮地产的租户，其盈利能力将因场租收入成倍增加而大幅提高。
转增股份扩大总股本，为大比例增发社会公众股做准备。
2006年5月18日，中粮地产实施2005年度的分配方案：10股转增5股，这个方案也是中粮地产自1993年上市以来为数不多的分配纪录中最为慷慨的一次。房地产行业研究员认为，这是为进行大比例增发社会公众股做铺垫。
据中粮集团高层人士透露，把鹏利国际房地产开发与销售板块的资产置入中粮地产，将是个持续的过程。既然是持续注入，采用向社会公众股东实施增发的办法，无疑是上佳选择。一方面，既能迅速扩大发行在外股本的比例，便于将来向大股东进行大比例定向增发，加快实现鹏利国际全部资产进入A股市场的进程；另一方面，向大股东定向增发的锁定期有三年，而向机构投资者增发的社会公众股锁定期只有一年，尽快增发社会公众股能够得到机构投资者的踊跃认购。事实上，由于盈利能力不断增强和巨大的发展前景，已使得中粮地产未来向社会公众股东实施大比例增发有了充分的基础。
2006年5月31日，中粮地产股价为7．01元，复权后股价为10．51元，比重组初期涨了一倍多。股价上涨
的推力，主要是其盈利能力的提升。2005年，中粮地产的主营业务收入为3．66亿元，净利润为1．13亿元。虽然主营业务收入变化不大，但净利润比2003年和2004年分别增长了32．85％和12．66％，表明中粮地产的盈利能力有了明显的增强。按照预测的数据，中粮地产2006年的净资产收益率还有可能进一步达到13．28％，远比2005年的9．34％高。
图3：1995-2004年深宝恒房屋租赁增长情况
除此之外，中粮集团冀望的地产业务的高速发展，更为投资者描绘了一个全新房地产类大蓝筹公司的远景。按照中粮集团的经营计划，未来集团房地产业务将与粮油糖和土畜产贸易、粮油糖等食品加工另外两大主营分庭抗礼，收入占到集团全部收入的1／3左右。在1994-2004年的11年间，中粮集团平均每年主营收入约1100亿元，2005年则增长到1300亿元一线。据此推算，中粮集团规划的未来每年的房地产业务收入至少要达400亿元以上，而2005年国内最大房地产企业万科(000002，200002)的主营业务收入也才106亿元，中粮集团在房地产业务上的野心之大昭然若揭。事实上，鹏利国际和中粮地产2005年的房地产业务收入合计不过20亿元左右，因此，在投资者看来，中粮地产的增长空间极其巨大。
事实上，机构投资者非常看好中粮地产的发展前景。中粮地产今年第一季度报告显示，十大流通股股东均为基金和QFII等机构投资者，它们持有的股份数量占流通股总数的23．73％，比2005年年底时增加了122．63％。在机构投资者高度认同的情况下，实施向机构投资者的大比例增发自然也不会太难。甚至可以说，机构投资者正对这类未来蓝筹股的增发求之不得。
增发将鹏利国际房地产开发资产纳入上市公司。
房地产公司的盈利模式范文6
在房地产调控没有放松的背景下，不少开发商想着怎么才能上市的时候，复地却逆市而行，上演了主动“退市”这幕让人咋舌的剧幕。
4月11日，复星和复地联合公告称，复地将向港交所提出申请，自今年5月起正式撤销其H股在香港联交所的上市地位。此前，复星集团已经就回购复地股权的计划筹备了一段时间。而如果申请得到批准，复地将自己摘去在港交所的牌子，复地退出港交所只是复星集团做大地产业务的第一步。
看不懂的退市
在很多开发商欲挤破头上市的时候，复地却在悄然中准备“退市”。
正是因为这种进与退的巨大反差，近日有关复地“退市”的消息传出后，立刻引起了业界的高度关注。
“所谓 退市 的消息我们已经了相关的公告，目前还在申办的过程中。现在还没有更多的消息可以披露。”复地集团副总裁薄伟向表示。
“退市其实首先要进行一次回购，就是把复地在香港联交所公开发行的股份进行公开的回购，而回购方则是复地的大股东复星集团。回购复地的要约发出后，持有该股票的投资者大赚了一笔。据香港方面传来的信息，复地收购的股价要比复地当时的市价多二成。”上海一家地产机构的高层4月13日表示。
截至今年1月21日复星和复地联合发出回购股票的公告时，复星持有复地集团约14.59亿股内资股及约3.26亿股H股，合计占复地约70.56%的股份。
资料显示，1月20日复星向复地提出的要约收购价格为每股3.5港元，较复地当时2.79港元的市价溢价25.4%。
按照流程，复星国际将首先以每股3.5港元的价格收购复地全部已发行的港股约7.2亿股，总额约25亿港元。而港股的收购完成后，复星国际再收购复地1480万股的内资股，总价约4390万元。
据了解，待上述两项收购完成后，复地集团将申请撤销H股在香港联交所的上市地位。
对于复地的“退市”，久银投资地产咨询部经理赵豫川表示，这与复地在该平台上融资功能的弱化有很大关系。“复地这几年在香港联交所这个资本平台上很少有融资的行为。因为从资本市场的角度来看，复地的大股东复星集团在香港资本市场的影响力更大，如果由复星去做融资会更有优势。对复地来说，完全可以通过复星这个平台上融得更大规模、更便宜的资金。因此复地在香港上市最基本的功能利用这个国际化平台进行融资的功能被削弱了，退市自然也在情理之中。”
组建“大地产”平台
据了解，复地的“退市”并不意味着将退出房地产市场，而是在为复星旗下的“大地产”搭建一个更大的平台做准备。
“复星集团回购复地股权、 退市 是在为下一步的发展做准备。”赵豫川表示，接下来复地可能会成立一个全新的复地控股公司，完成一个“大地产”的平台筹建。
复地一位高管透露，退市和筹建新的公司其实已经酝酿了一段时间。“也不排除今后可能会再上市。之前也曾有过这样的想法：我们是不是应该再回归到A股市场来。但是否会再次上市，以及是否回归A股的问题，仍需要继续摸索。”上述高管表示。
有业内人士认为，去年12月份原复地集团董事长范伟被升至复星集团，任执行董事一职，其实正是为筹划复星控股地产而做准备。
而这个在酝酿中的复星控股地产公司，可能会成为未来整合复星旗下地产开发、投资、基金业务的平台。
对于筹划“大地产”的必要性，赵豫川向表示，这其实与复地要整合资源有很大的关系。
在过去几年地产业务的扩张中，复星旗下的业务涵盖了住宅、商业、流通、基金等房地产全产业链的业务；旗下还拥有复地集团、策源地产、星浩资本、复地投资等几家与房地产业务密切相关的系列公司。
在2010年，复地就提出了房地产开发与地产投资并重的双向发展目标，其房地产业务从过去的房地产开发、和咨询，延伸到了地产融资和股权投资等上游领域。
“应该说地产投资和基金业务是很有发展前景的。但如此多的与地产相关的业务，却缺少统一的协调。对这些处于快速成长和发展中的业务，复地需要进行重新梳理，并在一个新的平台来进行一个高效的统一运作。”赵豫川说。
而对复地来说，其地产业务规模和范围不断扩大的时候，也更需要资本市场的支持。
“复星集团董事长郭广昌本人就是做投资的高手。在房地产领域，复星集团也在有意识地把业务扩张到金融领域。在这个新的大平台上，预计这个复星地产控股公司可能与很多房企的盈利模式完全不一样。”五合智库副总经理蔡文韬表示。
对于复地而言，上市曾一波三折。2002年复地筹备上市，之后两次暂缓，直到2004年才得以成功上市。一位接近复地的人士回忆，当时复地在港上市，曾获得复星集团内部的高度认可，也为复地此后的发展奠定基础。据此前复地年报显示，2010年复地股东应占利益约为17.6亿元，较2009年增长了2.5倍。
