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公积金还款政策范文1
关键词：住房公积金贷款；风险管理；内部控制
住房城乡建设部公布的2014年至2019年住房公积金信息显示，住房公积金贷款余额由25521.94亿元增长到55883.11亿元，逾期金额由3.16亿元增长到19.51亿元，逾期率由0.01%增长到0.03%。住房公积金贷款业务的飞速发展，有效支持了缴存职工的住房需求，发挥了住房公积金制度的政策效应，让缴存职工充分享受到住房公积金带来的政策红利。但贷款余额在不断增加的同时，逾期贷款也在倍速增长。如何控制贷款风险，切实保障住房公积金资金安全，更加成为值得研究的课题。住房公积金贷款风险管理住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金，属于职工个人所有。职工在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可申请使用住房公积金贷款。住房公积金贷款是住房公积金管理中心委托受贷款银行向申请且经审核符合条件的住房公积金缴存职工发放的个人住房贷款。住房公积金贷款资金来源于住房公积金个人账户沉淀未使用的资金。所谓风险是损失发生的不确定性，住房公积金贷款风险简而言之就是住房公积金贷款发生损失的可能性。住房公积金贷款办理机构为受委托贷款银行，贷款风险承担者为住房公积金管理中心。住房公积金缴存职工办理住房公积金贷款后，负有按时还本付息的义务，因贷款时间最长可达30年，在还款过程中可能出现各种不可控因素，极可能导致无法结清贷款的情形出现。贷款风险管理是对贷款业务流程中存在的风险进行识别、分类、管理，并达到有效控制风险的目的。
住房公积金贷款风险类型
1.制度风险住房公积金贷款属于政策性贷款，贷款的条件和额度由各地市按照上级部门要求，结合本地住房公积金缴存情况、住房公积金使用情况、房地产市场情况等多方面因素综合确定。在贷款政策执行过程中，制定政策所依据的情况随时可能发生变化，而政策未能及时进行有效的调整导致贷款风险的发生。
2.管理风险住房公积金管理中心和受委托贷款银行对住房公积金贷款负有管理责任，贷款管理涉及环节多，易存在疏漏之处。对业务经办人员培训不够、要求不高，业务经办人员因政策掌握不熟、操作失误，易发生违规办理贷款的情况。后续未及时跟进加强贷后管理，因不能准确掌握借款人情况，未能及时督促借款人按时还款，导致借款人违约，贷款发生损失。
3.信用风险借款人提供虚假购房材料、收入证明材料等，骗取住房公积金贷款。借款人在贷款前刻意调整影响贷款额度计算的因素，以期获得更多的贷款额度。借款人为申请住房公积金贷款而设立账户，申请贷款后不再缴存住房公积金，骗取住房公积金贷款。
4.贷款回收风险贷款回收中，因人工干预业务操作导致资金不能及时入账甚至被挪用等。借款人婚姻破裂，在财产和债务分配时，双方产生分歧拒不还款。借款人遭受重大疾病或意外伤害等，不能继续工作影响家庭收入，无力偿还贷款。借款人失业或家庭遭受重大变故，虽有还款意愿但无力还款。
5担保风险借款人在不正常还款的情况下，担保人担保能力变弱，甚至无力承担担保责任。抵押物未能落实抵押手续，借款人将抵押物出售，导致住房公积金管理中心抵押权丧失。抵押物价值大幅减少，导致住房公积金管理中心不能足额实现债权。
住房公积金贷款风险管理存在的不足
1.制度制定不合理制定贷款政策时，对贷款规模预判不足，后期未及时根据情况调整政策，导致贷款规模增长过快，大大超过住房公积金归集的速度，贷款发放过多，无资金支持新增贷款发放，甚至不能保证住房公积金提取业务的办理。对借款人申请贷款的条件设置过宽，导致向还款能力弱或信用差的职工发放了贷款，职工后期出现各种问题导致无力偿还贷款。
2.贷前业务调查不到位因住房公积金贷款业务属于受委托贷款银行的委托业务，业务人员一般同时负责自营贷款业务和委托贷款业务，对住房公积金贷款业务重视程度不高，不能全面掌握与住房公积金贷款有关的政策规定，且办理业务较少，存在业务操作不熟练的情况。在贷前调查时，业务人员只关注借款人申请贷款的金额和期限等关键信息，不能从贷款审核要点出发，详细了解职工各方面的具体情况，不能多角度验证借款人提供的材料是否存在冲突，是否存在影响申请贷款的因素等。
3.贷中业务控制存在漏洞设定贷款流程存在缺陷，相邻岗位未做到相互分离，极易发生舞弊的情况。如允许一人负责贷款受理，同时又负责借款合同签订，导致业务人员在办理贷款过程中发生违规行为的时候，没有其他业务人员能够发现这种情况。又如按流程应办妥抵押后发放的贷款，因熟人关系或操作失误，在未办抵押手续前发放了贷款，后期未能及时采取补正措施，导致贷款出现风险时，无法采取补偿措施。
4.贷后管理重视不够一是贷后管理缺少制度规范。实际业务办理过程中，明显存在重贷前轻贷后的情况。上级部门的管理要求多是针对贷款的前置条件提出的，如连续缴存住房公积金6个月可申请贷款、住房公积金贷款未结清前不得再次申请贷款等，对贷后管理规范的相对较少。住房公积金管理中心往往遇到一笔逾期还款的贷款处理一笔，对贷后管理未制定详细的制度规定，缺少系统性的规范。二是贷款回收存在人为干预。贷款回收存在人工干预的情况，极易出现忘记发送扣款数据或未将回收数据入账甚至挪用回收资金的情况。因扣款数据发送时间晚，可能发生本应归还住房公积金贷款的资金被用来归还借款人在银行承担的其他负债或被法院冻结而无法扣款等。三是未持续加强担保管理。未能及时关注担保人担保能力，在担保人担保出现问题时，未及时要求借款人追加担保。对贷后抵押物管理缺失，特别是新建商品住房未能及时办理不动产权证并办妥抵押手续。
住房公积金贷款内部控制措施
1.优化制度制定流程，适时调整政策规定制定贷款政策规定时，应在国家政策允许范围内，开展充分调研和论证的基础上，广泛征求意见，按有关流程出台政策规定。政策实施过程中，要及时关注贷款业务开展情况，特别是当地房地产市场运行情况和住房公积金缴存、提取及贷款情况，及时优化和适时调整原有政策，保持住房公积金贷款规模，保障住房公积金业务健康运行。
2.加强贷前业务调查，识别骗贷风险一是重视贷前调查。严格按照住房公积金贷款业务流程操作，在贷前调查时，详细了解借款人购房情况、家庭情况、还贷能力等，认真审核贷款申请材料的真实性和完整性。二是关注造假风险点。防范申请材料造假风险，避免借款人为提高还款能力出具虚假的收入证明和银行流水，因个人信用不良问题出具虚假的个人信用报告等。重点审核影响贷款额度计算的因素，如调整缴存基数、补缴住房公积金等等，对借款人贷款前调整缴存基数和补缴的业务进行重点审核，核实是否存在提供虚假材料办理业务进而骗取更多贷款额度的可能。三是提高政务数据共享水平。加强与公安、民政、房屋管理等部门的数据共享力度，减少职工提供贷款申请材料的同时，提高数据的真实准确度，以确保贷款业务材料真实性，减少借款人骗贷的可能。
3.规范贷中业务流程，规避操作风险一是建立贷款审批制度。加强贷款审批控制，建立严密的贷款审批体系，设定严谨的贷款审批流程，针对审批流程中每个岗位的人员均设岗定责，明确各自审批的范围、职责、权限、程序和责任等。二是完善贷中业务操作流程。实行不相容岗位分离，一人不能同时担任相邻两个岗位的职责，贷款受理岗与贷款签约岗不能由一人担任，从人员岗位配备上做好内部牵制。同时，加强贷款业务管理系统建设，将贷款流程在系统中进行设定，未完成审批的贷款不允许发放，未完成担保落实手续的贷款也不能发放，借助信息系统的力量将贷中业务的内部控制做好。三是注重业务培训。日常加强对业务人员的业务培训，确保将业务操作步骤和办理要点内化于心，避免因操作失误在贷款发生风险时处于被动情形。
4.加强贷后管理，规范贷后催收流程一是贷款回收自动化。将住房公积金贷款回收流程设定为自动模式，每日自动向受委托贷款银行发送扣款申请，并自动通过住建部结算平台申请扣款结果并入账，减少人为干预，同时避免业务人员挪用贷款回收资金的风险。二是建立贷款催收业务规范。指定专人负责贷款催收工作，持续跟进贷款回收情况，对初次发生逾期的贷款及时跟进，了解借款人逾期的原因属于偶然情况还是借款人还款能力降低导致，针对不同情况及时进行催收。对逾期多期的借款人进行当面催收，了解借款人还款意愿并向借款人讲明利害关系，对有还款意愿的借款人配合制定还款计划，对拒不还款的借款人，贷款有保证人的，要求保证人履行担保义务，经催告保证人不主动履行的，通过法律途径进行解决。
公积金还款政策范文2
从经济学的角度来说,风险并非现实的损失或危机,而是一种损失或危机的可能性,由于也有获利的可能,因而不会引起人们的高度注意,但这种损失或危机的可能一旦转化为现实,就难以弥补和克服。所以,我们要通过识别、衡量、分析风险,并在此基础上有效控制风险,用最经济合理的方法来综合处置风险。
一、防范住房公积金贷款风险的重要性
(一)防范住房公积金贷款风险是落实“三个代表”重要思想的体现。住房公积金最大的职能就是提高和改善广大职工的居住条件,构筑社会主义市场经济的住房保障体系,它的贷款方向是为中、低收入家庭购房提供资金支持,同时为特困无房户职工家庭提供廉租住房补充资金,因此防范和化解贷款风险,管好、使用好住房公积金是落实“三个代表”重要思想的最好体现,只有住房公积金保值增值,才能发挥住房公积金应有的作用和职能,最大限度地为广大职工服务。
(二)防范住房公积金贷款风险是缴存住房公积金职工的迫切要求。住房公积金贷款资金主要来源于职工缴存的住房公积金,而住房公积金是职工工资的组成部分,是养老保险的补充资金。《住房公积金管理条例》(以下简称《条例》)明确规定,职工缴存的住房公积金所有权属职工个人所有,职工在符合提取条件时可以随时提取、使用,若住房公积金管理出现风险,必将造成资金损失,直接关系到缴存住房公积金职工的切身利益。
(三)防范住房公积金贷款风险是社会主义市场经济的客观需要。我国正处在改革、发展、稳定的关键时期,住房公积金是一笔不小的资金,一个地方少则几亿多则几百亿,如果管理使用得好,贷款风险防范得当,不仅促进住房建设,促进地方经济的发展,反之造成社会不稳定、阻碍经济的发展。
(四)防范住房公积金贷款风险是住房公积金制度的必然要求。《条例》明确规定,管理中心负责住房公积金的保值、增值,风险由管理中心承担,管理中心的管理费用来源于住房公积金增值收益。如果管理中心管理公积金不到位,使用不当,存在较大风险,住房公积金越管越少,职工对缴存住房公积金失去了信心,必然要动摇住房公积金各项利国利民的制度,建立与市场经济相适应的住房保障体系就无从谈起。
二、住房公积金贷款的风险类型
住房公积金贷款的风险主要表现为以下几个方面:
1、由非理性行为产生的贷款风险。非理性的行为,有主观方面的故意,主要有:(1)发放人情贷款;(2)借款人故意不还贷款;(3)借款人挪用贷款;(4)住房未按规定设定抵押和办理保险。
2、理性行为产生的贷款风险。尽管借贷双方的行为都表现得十分理性,但还是会产生难以预料的贷款风险,主要有:(1)借款人的收入减少,无经济能力归还贷款,而借款人又没有二处住所可以腾空抵押住房,以便处置抵押住房,清偿贷款本息;(2)抵押物或质押物因自然灾害造成灭失,而借款人又没有经济能力归还贷款,造成贷款不能按期足额收回;(3)有关贷款经办人员的疏忽大意,造成贷款不能按期足额收回;(4)由于对客观规律的认识不足,造成管理制度不健全或者不完善造成的贷款风险。
三、产生上述风险的原因
造成上述贷款风险的原因主要有以下几种:
1、中心内部管理风险。
管理风险是住房管理中心内部制度不健全或制度不落实,为违规贷款留下漏动和机会,导致中心蒙受损失的风险,具体表现为:中心办理贷款各相关部门的工作人员在贷款调查、审核、审批及办理产权抵押登记等环节过程中出现责任心不强、工作疏忽等因素,对抵押担保手续不健全或不符合规定的贷款给予办理,最终导致了不良贷款的产生,给中心造成了无法追偿的损失。还有,是中心内部管理薄弱,借款人提供虚假证明材料,造成“重复贷款”或夫妻“双方贷款”,从而加重了借款人的负担,从而形成了贷款风险。
2、制度风险。
由于委托银行不承担公积金个人贷款中存在的任何风险,监督职能形同虚设,中心在贷后管理环节处于被动地位,因此造成一定程度的贷款风险。
3、政策风险。
政策风险是受到国家职工住房,保障制度房地产投资和金融经济环境的影响而形成的,它的政策特征决定了个人住房贷款的服务对象主要是广大的中低收入者,其中大部分职工收入不稳定,偿还贷款能力不强,影响了贷款的安全性,再加上贷款期限较长,增加了违约行为发生的可能,存在贷款人不能按照合同约定改造还款义务的隐患。
4、信用风险。
主观原因包括包括借款人有意赖帐,套取贷款,假借款,恶意不还款等。有的借款人经各种理由拖欠或故意赖帐不还贷款,还有的因为不是公积金缴存人,借用有住房公积金贷款的做购房贷款申请人,日后出现纠纷,影响贷款的偿还,再者,信用风险直接取决于借款人的资信程度,借款人的资信度越高,贷款风险越低,二者成反比关系,但是,在贷款工作中,中心对借款人的资信调查只限于借款人是否在中心申请过贷款,贷款后是否发生违约,单位出具的申请以及工资收入证明判断其信用状况,存在严重的信息不属实的实际情况。
5、自然风险。
主要是借款人对还款能力估计失误。其主要目的原因是由于贷款期限长,额度大,借款人,抵押人,担保人及抵押物等状况发生改变,有的借款人由于失业,伤残,离异或借款人丧失经济支付能力,或是借款期间借款人有死亡或其他突发事件不能按期偿还贷款,导致贷款不能按期足额收回,形成逾期或呆账。
四、公积金贷款风险的防范对策
住房公积金是老百姓的血汗钱,是一种返还性的住房公益性基金,不允许出现风险损失。这就要求公积金管理机构高度重视对公积金个人住房贷款的风险管理。根据以上对各类风险形成原因的分析,应切实采取以下措施,防范和化解贷款风险。
(一)逐步建立个人信用库。由于公积金贷款期限长,不确定因素多,一笔贷款的发放是否成功,起决定作用的还是贷款人的信用状况,因此,有必要对贷款户建立一个个人资料库。包括基本身份状况、就业状况、收入状况及家庭背景等,一旦发现有逾期苗头,通过调阅个人资料库,及时采取措施。其次还可利用管理中心负责记载职工住房公积金的优势,动态掌握借款人住房公积金账户变动情况,及早发现潜在的风险。
(二)构建贷款风险政策化解机制。即督促住房公积金管理机构按《住房公积金管理条例》规定和相关财务管理办法的规定,在增值收人中按比例提足贷款风险准备金,并要求它严格程序及时核销坏死账。
(三)完善公积金个人住房贷款政策和方式,防范和化解系统风险。一是贷款规模与缴存额挂钩的办法,将借款人月还本付息额严格控制在其家庭月收入的40%以内。二是改善还款方式,在时间和地点上方便借款人还款,使其养成按期还款的习惯。管理中心可根据借款人的需要设计月等本金还款、月等额还款、月递减还款等多种还款方式;在还款时间上,可允许预还或一次性还款,对外出劳务人员等特殊职业的,允许按季还款;为方便借款人还款.可利用银行网点和资源,办理还款储蓄卡或一卡通,实行通存通还,自动划款。
(四)严格个人住房贷款的抵押管理,防范抵押风险。一是认真审查抵押房屋的合法性,对用存量房作抵押的,产权权属不清或共有比例划分不清的,不予贷款;用期房设置抵押的, 严格审查开发商以往的社会资信状况及其已开发房屋的销售结存情况和过去开发工程的质量验审情况,信贷人员要对开发项目进行跟踪管理,确保抵押住宅按时竣工,交付于借款人方能贷款。二是要求售房单位承诺到期及时办理产权过户手续,不履行承诺的,负连带责任。三是抵押率严格控制在70%以内,避免抵押物的变现风险。
(五)建立健全贷款风险管理制度。因贷款业务数额大,期限长,为了有效地防止风险,管理中心内部应建立健全各项风险管理制度。首先结合公积金贷款业务自身的特点,制定具体的操作规程和实施细则,以规范贷款的发放、管理、控制、收回程序;其次加强日常贷款业务管理,提高经办人员的自律意识和责任意识,建立完善的审核机制、内控机制,加强贷款台账及档案资料的登录和收集,实行规范化、制度化、科学化的管理;三是实行风险清收责任制,对已办理的贷款要加强贷后的管理和催收,并按照“谁放贷、谁清收”的原则落实到人,加大清收力度。
(六)切实做好住房保障工作。由于住房公积金贷款有政策性的一面,且有中国的国情及道德因素原因,往往在要处理抵押房产前,对借款人住处有个妥善的安排,以维护社会稳定。因而管理中心可以通过调换住房、缩小面积、调整住房位置等方式,使借款人既有房屋可住,又能重新具有偿债能力;还可以通过借款人放弃住房所有权改为租赁住房支付租金的方式解决清偿债权问题;再者,管理中心可从其增值收益中拿出一部分资金来兴建一批廉租住房,一方面对没有房可住的特困户提供一个临时住处,另一方面在处置抵押物产前,可给借款人一个周转之所;甚至可以考虑在发放个贷时,把其提供第二暂时住所作为贷款的一个条件,以方便处置抵押物。
(七)大力提高住房公积金管理机构工作人员的素质
1、务素质。(1)担任信贷工作的,必须具有大专以上文化程度,并具备信贷业务知识。要达到这一要求,一是把好进入关;二是在规定期限内通过自学或培训而实现。(2)实行信贷员上岗证制度。对住房公积金管理中心的信贷员进行强化培训,在规定的时间内必须取得信贷员上岗证。否则,不得担任信贷员。
2、政治素质。加强思想政治工作,开展职业道德教育。对于职业道德不好的职工,不得担任信贷员。
公积金还款政策范文3
毫无疑问，住房公积金贷款是买房人可以选择的最优惠的一种贷款方式。尤其是在经历过几次贷款利率调整之后，商业住房贷款与住房公积金贷款之间的息差进一步扩大，以常见的5年期以上贷款来看，商业贷款的基准利率为7.83％，而同期限的个人住房公积金贷款为5.22％，相差12.61％。即使将部分商业住房贷款可享受低至85折的优惠利率考虑在内，5年期折后的贷款利率为6.66％，也比住房公积金贷款利，率高出1.44％(见表)。
不仅贷款利率较低，去年9月1日起上海市公积金管理中心对住房公积金贷款额度的上限进行调整后，符合相关规定的贷款家庭最高可以申请到50万元的住房公积金贷款。在购房贷款组合中，公积金贷款所占的比例也将越来越高。不过，满足怎样的条件才能申请最高额度的公积金贷款?如何使用公积金才最“合算”?
申请最高额度有限制
尽管以户为单位的住房公积金贷款最高可贷额度达到了50万元，但并非所有的家庭都可以贷足这个最高额度。
首先，按照上海公积金管理中心的规定，要想贷到50万元的最高额度，必须限于第一次购买自住住房的住房公积金贷款借款人。不过，由于对于第一次购买自住住房的审查存在着一定的难度，在实际执行中，管理中心操作的办法为：贷款人及其配偶或是共同贷款人，从未申请过住房公积金贷款，也没有动用过账户上的住房公积金进行过“冲还贷”，那么这样的贷款人基本上可以视为“第一次购房”，也就满足了申请最高额度的第一个条件。
在公积金可贷款额度的计算中，分作基本公积金可贷款额度和补充公积金可贷额度两个部分。其中前者的上限为40万元，与以往以户为单位的可贷额度计算方法所不一样，从2007年9月1日开始，上海的公积金政策以户作为基础，配偶、参贷入将分别计算额度，并进行累加，但最高不得超过40万元。按照现行的公积金管理办法，一般只要连续缴存基本住房公积金6个月以上，基本公积金账户的缴存余额达到了5000元，就可以获得20万元的基金公积金可贷额度。如果缴存余额小于5000元，按缴存余额的40倍作为可贷款的额度。分别计算出的可贷款额度累加起来，不超过40万元的部分就是基本公积金的可贷额度。举个例子来说，丈夫与妻子属于符合条件的第一次购房贷款人，丈夫的基本住房公积金账户上余额为几万元，而妻子由于公积金缴存较少，目前的账户上余额为4000元。那么夫妻俩的可贷额度就是36万元，其中丈夫的可贷额度为20万元，妻子的可贷额度为4000×40=160000元。
除基本公积金可贷额度外，对于拥有补充住房公积金的贷款人，也可以计算出补充住房公积金的可贷额度。具体的计算办法是，将贷款人补充公积金账户的余额乘以15，不高于10万元的部分便是他的可以获得的贷款额度。与基本公积金可贷额度一样，贷款人和配偶、参贷入的补充公积金可贷额度也可以累加，但最高不得超过10万元。
从上面的分析我们不难看到，要想申请到50万元的最高可贷额度，门槛有两道：一是要满足“第一次购房”的限制，第二是要具备补充公积金账户，一般来说，满足了这两项条件，大部分的家庭都可以申请到50万元的最高可贷额度。
而对于不满足上述这些条件的贷款人，一般可以申请到的住房公积金可贷额度上限为20万元(没有补充住房公积金)或30万元(有补充住房公积金)。
其实，对于可贷额度的计算，还有一种简便的办法，那就是通过上海公积金中心的网站上登陆“网上贷款”栏目申请贷款，通过联网中心系统可以查询到准确的可贷额度。
巧用低患存款偿还高息贷款
在尽量申请高额度的公积金贷款之外，合理地运用公积金账户内的资金也很重要。
相对来说，公积金账户上的存款是一种“低息的存款”，按照相关规定，公积金账户缴存金额中，当年存储的住房公积金按活期存款利率记息，上一年结转的住房公积金存储奉息按照三个月整存整取的利率计息，其收益甚至低于一年期的定期存款。
现在大部分人在购置房产时，都会使用上“公积金贷款＋商业贷款”组合贷款模式。如何尽量地使用上低息的公积金账户存款，来偿还利率较高的商业住房贷款，利用利率差异，获得最大的资金效用，让公积金的使用更合算?因此，如果你的公积金账户上留备有一定的资金，同时每个月公积金的缴存额度比较高，在申请组合贷款的时候，如何尽可能地利用上公积金贷款的优惠条件，其中就有不少讲究了。
首先在于公积金贷款的期限。由于公积金贷款的利率低于商业住房贷款利率，是一种便宜的贷款资源，因此我们在进行组合贷款的申请的时候，一般要尽量地延长公积金贷款的期限，在可能的范围内压缩商业住房贷款的期限。这样，每个月同样金额的一笔按揭还款，在住房公积金贷款与商业贷款之间分配的比例就会产生不同，更多的资金将先用来偿还商业住房贷款这种利率较高的贷款，就可以起到节省利息的作用。
延长公积金贷款的期限，对于采用公积金“月冲”还贷方式的购房人也有好处。按照公积金住房贷款的规定，贷款人可以按月使用公积金账户上的余额来冲减当月的还款。但是使用“月冲”的时候，还贷的顺序必须按照先偿还公积金贷款，后偿还商业贷款的来进行。如果我们延长公积金贷款的期限，每个月需要还款的资金就会相应减少。这样使用“月冲”还款的时候，每个月就有更多的资金用于偿还商业住房贷款，同样给贷款人带来节省利息的作用。
公积金还款政策范文4
我们以100万元的商业住房贷款来试算的话，使用30年的贷款期限，等额本息法下，按照基准利率7.05%来计算的话，每月还款额为6686元，而在利率85折时，每月供款为5990元。因此，享有优惠政策的话，在购房置业的过程中将发挥出降低成本的作用。
支招1：申请优惠房贷利率
从贷款基准利率的9折、95折到85折，首套房贷款利率已经出现了显著的松动，对于当前急于购房的刚需们来说，无疑是个提神的消息。尤其是从各大银行获得的反馈来看，首套房优惠利率的门槛并不算高，很多首次置业者都可以满足条件。
如贷款政策一直较为优惠的农行，上海农行规定，希望申请到优惠贷款利率的购房者，首先需要满足收入稳定，征信情况良好的前提，同时根据贷款房屋的总价和位置来决定利率的优惠。如贷款房屋位于上海外环线以内，房屋总价超过160万元，贷款人可以获得基准利率9折的优惠。外环线以外，房屋总价高于100万元以上的，贷款利率的优惠可以达到8.5折。
建行也规定，申请人征信、收入情况都比较好，首套房贷可以获得基准利率8.5折的优惠。目前上海工行有条件地实行首套房贷8.5折优惠。据介绍，工行会根据客户征信记录、收入、综合资信等多方面对首套房贷进行逐笔定价，符合条件的客户最低可下浮15%。此外，住房贷款申请人需在上海缴纳养老保险一年，中行给出的贷款利率最低可为贷款基准利率的9折。浦发的房贷优惠利率最低也为基准利率的9折，交行最低为9.5折。
原则上，外资银行对于首套房的优惠利率最低也为基准利率的85折。如汇丰中国现行的房贷政策是，对于符合限购要求的个人首套房贷款，汇丰中国要求首付款比例不低于30%，且根据贷款申请人的具体情况，考虑各方面的因素，包括工作情况、收入、信用记录、还款能力以及申请贷款的住房情况等，来综合评定贷款利率，最低可下浮至基准利率的8.5折。花旗表示，为支持刚性购房客户需求，首套住房按揭贷款一般在基准利率上进行适当下浮，根据客户资质及贷款风险实行差别化定价，包括考虑客户的还款能力，过往的信用情况以及整体的综合资信等多方面情况。下浮幅度最高可达15%。但是一般说来，外资银行的住房贷款主要限于指定楼盘，且集中在高端物业。
在其他城市，银行对于商业住房贷款的优惠也较为普及，利率优惠最高可至基准利率的85折。
事实上，利率优惠将直接影响到贷款的成本。我们进行过试算，100万元的商业住房贷款来试算的话，使用30年的贷款期限，等额本息法下，按照基准利率7.05%来计算的话，每月还款额为6686元。而在利率7折、85折和95折三种情况下，对应的每月还款额分别为5328元、5990元和6686元。
理财 新闻建议：
根据以往银行对于房贷七折利率的运作经验来看，尽管贷款基准利率在变化，但是一般来说，贷款人享受的利率折扣将适用于很长的时间。
刚需贷款人在寻找贷款支持时，应尽量争取到较为优惠的贷款政策。如通过掌握较多资源的房产中介进行办理，或是了解更多银行的信息。
支招2：争取公积金贷款最高额度
近期，公积金贷款的一大变化是，二、三线城市普遍提高了最高可贷额度。根据媒体的统计，如呼和浩特、南昌、蚌埠、沈阳、克拉玛依、滨州、郑州和信阳等城市均上调了公积金贷款的最高可贷额度，调整的额度达到了15%～25%。
而像北京、上海等一线城市的住房公积金贷款政策还没有出现变化。但是，相比较之下，住房公积金贷款的利率仍然具备一定的优势。目前公积金贷款的利率为五年期及以上为4.9%，五年期以下为4.45%，比起85折后的商业住房贷款优惠利率来说，也有一定的优势。
按照目前的公积金贷款政策，以上海市为例，首套房公积金贷款的最高可贷额度为60万元。要贷到60万元的最高贷款限额还需要满足两个要求：一是贷款人均为首次置业，其名下不得拥有其他房产，之前也没有申请住房贷款（包括商业住房贷款和公积金贷款）的记录，没有使用过公积金进行“冲还贷”业务；二是至少拥有两个以上的贷款人，按照规定，单个贷款人即使购买首套房最高可贷额度为30万元。此外，公积金贷款申请人需要连续缴纳公积金满6个月以上，账户余额也需要满足一定的要求。
在首付要求上，上海公积金管理中心规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米（含90平方米）以下或按规定购买本市经济适用住房的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于30%。
理财建议：
刚需购房的一大主力来自于婚房的购买，根据现行的公积金贷款政策，两个以上的贷款人可以拥有更高的贷款额度，因此在购房时可以考虑以共同贷款的方式来申请公积金贷款。
支招3：宽限期还款暂时减压
围绕着购房、装修，花钱的地方越来越多，很多人也开始考虑申请消费贷款来弥补资金的缺口。不过，与住房贷款相比的话，消费贷款的利率整体较高，对于贷款人来说并不合算。这个时候，贷款人可以利用房贷中的宽限期还款，以暂缓还款压力，将资金用于其他项目的支出上。
在一些银行的还款方式中，为了帮助贷款人缓解购房初期的还贷压力，都推出过一些“宽限期”还贷、“入住还”、“停本付息”的还款模式。尽管名称上有所不一，产品实质上都是类似的。也就是在还款的初期，如1～2年的时间内，贷款人与银行签订合同后，可在指定期限内每个月只支付房贷利息，不偿还贷款本金。在一定程度上，这种延期偿还本金的方式能够起到缓解贷款人压力的作用。
公积金还款政策范文5
[关键词]公积金贷款；风险控制；举措
[DOI]1013939/jcnkizgsc201643039
市场是风险的聚集地，任何行业进入市场都存在着一定的风险，尤其是具有投资和融资性质的金融行业。公积金贷款作为金融行业的一部分，自然而然存在着不少风险。若这些风险不及时预防和控制，将会给利益双方带来无法预估的经济损失，甚至会影响公积金贷款市场的正常运行。相反地，提前做好公积金贷款的风险预防和控制，能够最大化地减少各方的利益损失，保证金融市场的正常运行。
1公积金贷款的主要风险
11利率风险
利率是一种重要的货币政策工具，对利率进行调节是国家实现宏观调控的一种重要手段。公积金贷款的利率必须符合国家的利率标准，跟随国家的利率政策的变化而变化。当央行上调利率时，也就是说公积金贷款的利率上涨，这会无形之中加大借款人的还款负担。另外，利率降低，虽然表面上看有助于抑制房价增长，但是却降低了房产的实际价值，若房屋的实际价值降低到小于贷款的余额时，借款人极有可能抛弃抵押物，并拒绝继续支付房款。此时贷款人按照合同的规定对抵押物进行变现时，会因为变现金额无法弥补贷款余额而亏损，形成抵押风险。
12政策风险
公积金贷款对国家政策的依赖性较强，因而政府对房地产行业的政策变化，会给公积金贷款带来一定的风险，使得借贷双方的利益受损。比如，政策规定中低收入者是住房贷款的主体，这一举措使得购房不再只是富人的“专利”，一些低收入者也能跻身“有房一族”。但是很多中低收入人群的工资水平不太稳定，还款较为吃力，一旦出现突发状况，容易造成还款资金不足，给公积金贷款带来一定的风险。
13管理决策风险
由于公积金管理者的错误决策而引起的公积金亏损，就是所谓的管理决策风险。我国的住房公积金政策形成时间尚短，仍处于初级阶段，对应的法律法规仍然不够健全。关于贷款的流程和方法，各个省市存在一定的差异，没有形成统一的标准。不同的省市在公积金贷款的管理水平也各有千秋，在管理的方式上不够科学合理。由于缺乏统一的管理标准，公积金的管理者很容易做出不正确的决策，形成管理决策风险。
目前，一些地方政府为了贯彻落实民生政策和追求经济利益，通过减少贷款限制、增加贷款金额、采用违法手段减少贷款程序等方式实现。这种行为虽说一定程度上解决了某些家庭的居住问题，但是却存在极大的风险。
14操作风险
采用住房公积金贷款的购房者通常是普通公司职工，贷款工作人员难以对借款人的资质、抵押物等进行一一调查，导致抵押物的价值估算不准确，贷款手续欠缺，甚至贷款的金额超出了借款人能够偿还的范围。另外，贷款人员自身缺乏良好的道德素质，在工作中常常难以约束自己的行为，为了满足自己的私欲，不惜违背相关规定，对不符合条件的借款人发放贷款，或者在没有全面了解借款人的职业、收入水平等情况下便进行贷款的发放。以上这些都是公积金J款的操作风险。
15借款人风险
借款人的风险主要来自两方面：一方面是受自然灾害和突发事件的影响，尽管借款时借款人有稳定的工资来源，然而一旦遇上各种天灾人祸，会造成借款人还款困难，甚至使得借款人失去偿还的能力。另一方面来自借款人的道德素质，比如存在一些借款人缺乏诚信的意识，漠视法律法规，违背贷款合约的规定，故意拖欠贷款，甚至拒不还款，给住房公积金贷款带来较大的风险。
2公积金贷款的风险控制举措
21完善借款人信用管理制度
我国住房公积金贷款的还款期限通常比较长久，这期间也存在许多不确定的因素，会形成一定风险，特别要注意的是由于借款人的个人信用问题而引起的风险。对此，建立一套完善借款人信用的管理制度，实现借款人信用评估的全面性显得尤为重要。其中，建立个人信用信息档案库是一个不错的办法。在这建立档案信息的时候，需要将借款人的信用等级、文化程度、所处职位、工资水平以及家庭整体的经济情况纳入其中，进行相应的审核评估。
22完善贷款审批制度
公积金贷款中，对借款人进行全方位的审批是必不可少的工作。在实际的审批中，应当采取多级审批的方式，对各层级的审批进行严格把关，建立一套完备的贷款审批制度，从而实现风险的防范和控制。比如在实际的贷款工作中，若有客户违约拖欠贷款金额，应当采取一定的行动，通过跟踪记录和催收等方式收回资金。在贷款时，应当让借款人留下备用号码，以免出现意外无法联系，或者要求借款人提供担保人，当借款人在规定的时间内无还款能力时，由担保人承担相应的连带责任，从而尽可能将风险控制在较小的范围内。除此之外，公积金管理部门和贷款银行之间应当创建联席会议制度，双方可以通过会议的形式，实时进行交流沟通，避免出现信息不对称的情况，实现信息共享，并达到有效防范风险的目的。另外，将贷款的审核的人员和信贷人员进行分离，避免出现审核不严的现象，带来操作上的风险。
23转移贷款风险，成立担保机构
通常，政府可以出资成立相应的房地产担保机构，担保机构的特点是公信度强、操作规范、社会认同度高。应当充分实现房地产担保机构和公积金管理处的相互合作，将贷款的风险进行专业化的分工，使得贷款过程中的风险管理水平得到有效提升，成功将一部分住房公积金贷款的风险转移给担保机构，保护公积金业务的正常发展。当借款人利用住房公积金借款购房时，担保机构为借款人做出担保，并向住房公积金管理部门进行保证和承担连带责任，同时，借款人也要进一步向公积金管理部门提供担保。假使借款人因故不能按时还款，则住房担保机构需要到期偿还本金和利息，以此承担连带责任。通过成立担保机构，为借款人做出担保，可以成功将住房公积金的风险转移出去，对于抵押物存在估价不准的情况导致难以处置的问题，就成功得到了解决。这种方法同样适用于利用公积金贷款购买二手房，形成的贷款风险和担保问题的情况。
24强化内部监管
公积金管理机构的内部要从各方面着手，强化对公积金贷款的内部管理。通过一系列规范化的制度，管理和约束信贷员的行为，使之行为规范化。同时，应当建立一套健全的奖惩机制，不仅可以规范员工的行为，而且能够激发信贷员的工作热情和积极性。内部监督包括领导对下级的监督和基层员工之间的互相监督，将内部监督的功能发挥到最大。另外，需要注重对优秀信贷人才的培养，从道德素质和业务能力两方面着手做好对工作人员的培训工作。将风险防范的意识灌输到每一位员工的脑中，并将这些风险与员工的利益挂钩，让员工明白防范风险的意义重大，并随时具有风险控制的意识。
3结论
公积金贷款存在较多的风险，且有些风险是无法避免的，对其风险进行防范和控制是一项长久的工作。针对这些不同的风险，应当从不同角度采取相应的措施，通过制度的规范作用和借贷双方的自我约束，对风险进行控制，尽力将风险降到最小，保障公积金贷款的健康发展。通过对公积金贷款风险的控制，将民生政策落到实处，为广大人民群众谋福利。
参考文献：
[1]古丽萍浅谈住房公积金贷款的风险与控制措施[J].金融经济，2014（24）：149-150
[2]何梦琳试议住房公积金贷款风险控制[J].商业经济，2014（1）：110-111
公积金还款政策范文6
摘 要 在城市化进程中，我国的住房价格不断攀升，使得住房公积金制度越来越显现出重要性。住房公积金是一项长期的住房储备金，属于职工个人所有，是住房解困、住房安居和住房改善的保障资金，与老百姓的切身利益紧密相关。本文在分析新形势下住房公积金存在的风险的基础上，提出了控制住房公积金贷款风险的措施，以期规避住房公积金的风险。
关键词 住房公积金 风险管理 风险控制
一、新形势下住房公积金存在的风险
住房公积金管理中面临不少的风险，在新形势下，住房公积金管理仍存在着诸多风险因素，这些风险主要表现为经营管理风险、个人信用风险、金融市场风险和贷款操作风险四个方面，其具体内容如下：
1.经营管理风险
由于住房公积金贷款是政策性资金贷款，贷款期限较长，流动性风险较大。在住房公积金风险管理中，有的地方公积金贷款政策规定最长期限为30年，时间跨度过长，不确定因素发生概率多，住房公积金管理部门基于考虑减轻职工贷款费用，多数公积金贷款没有按要求办理房屋保险或置业担保，缺乏防范风险的双重机制，没有有效转移或者分散风险。
2.个人信用风险
我国目前个人信用记录体系不完善，也没有对借款人实行信用等级细分管理，住房公积金中心与人民银行和商业银行的征信系统存在不同程度的脱节，一定程度上影响了借款人信用风险评估。个人信用风险，主要是由两方面的原因造成的，一方面由于借款人还款意愿不足造成不按时还款或恶意拖欠的情况。另一方面由于自然和社会原因造成借款人无力偿还贷款，造成借款人还贷能力下降的情况。
3.金融市场风险
市场风险主要是金融市场形成和政策取向的风险。在金融市场方面，随着我国进入加息周期，受房价和物价不稳定因素增多等影响，高负债率家庭的还款风险也在逐渐加大。在政策取向方面，政府宏观调控力度不断加大，限贷限房等政策出台，有的城市房价有可能下跌。房价下跌到一定程度，房子就成为负资产。当房价跌破贷款余额，借款人就可能有不还款的风险。
4.贷款操作风险
个人住房贷款业务每一环节都涉及人为审核与具体操作， 贷款操作风险是住房公积金风险的主要形式之一。如果信贷业务人员和相关管理人员业务能力和责任心不强，把关不严，审查不力，就会出现操作不规范的现象，从而加大了贷款风险。贷款需要相关部门出具的证明，如受托银行、开发商、税务等部门责任意识不强，有意或者无意操作不规范，协助借款人骗贷，都将给贷款造成潜在的风险。
二、控制住房公积金贷款风险的措施
为进一步提高住房公积金的风险管理水平，针对上述住房公积金存在的风险，控制住房公积金贷款风险的措施，可以从树立风险管理理念、加快内部征信建设、建立风险监管体制和提高管理人员素质四个方面入手，下文将逐一进行分析。
1.树立风险管理理念
控制住房公积金贷款风险，树立以风险管理为核心的贷款管理理念是关键。树立风险管理理念主要可以从两个方面采取措施，一是建立严谨、规范的贷款操作流程，促进个人信贷业务健康快速发展；二是建立动态的、人性化管理的贷后管理机制；另外，加强住房公积金贷后管理，公积金中心内部还应设有专门的部门和人员进行贷后催收管理。
2.加快内部征信建设
随着经济市场化程度的加深，借鉴贷款风险五级分类管理方法，有利于加快内部征信体系建设。在住房公积金的风险管理中，采取五级分类法，不仅采集风险信息，而且注重风险指标的评价。公积金贷款的风险管理可以借鉴商业银行和发达的资本主义国家商业银行的模式，建立内部评级方法。按五级分类划分为正常贷款、关注贷款、次级贷款、可疑贷款和损失贷款。加快内部征信建设，在实际操作中，五级分类可以发现贷款发放、管理、监控、催收中在的问题并加以改进。
3.建立风险监管体制
建立风险监管体制，首先，要合理提取风险准备金。在增值收益中按比例提足贷款风险准备金，并制定严格核销坏账制度和程序，认定后及时核销坏账、呆账。其次，要建立和完善公积金监管制度。各级政府要对住房公积金管理工作实行必要的监督指导，确保住房公积金规范运作。再次，要建立公积金中心与相关部门联动机制，密切配合或者建立信息共享，避免信息孤岛现象的发生。
4.提高管理人员素质
随着住房公积金制度的不断推进，在新形势下，住房公积金管理队伍素质建设日益重要，、规范个人住房公积金贷款业务，迅速提高工作人员综合素质，是防范个贷风险的有效手段。为适应住房公积金事业发展的需要，对相关人员进行公积金贷款政策和业务知识的经常性培训，对于新录用人员进行上岗培训、持证上岗，在一定程度上都有利于管理人员素质的提高。
结语：总之，住房公积金取之于民，用之于民，住房公积金是一项惠民政策。由于住房公积金贷款的风险客观存在。因此， 公积金中心结合自身实际情况，必须建立住房公积金贷款风险管理体系，进一步加强贷款程序性方面的制度建设， 只有树立风险管理理念、加快内部征信建设、建立风险监管体制和提高管理人员素质，不断探索控制住房公积金风险的措施，才能有效规避住房公积金个人贷款的管理风险。
参考文献：
