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居家养老盈利模式范文1
【关键词】养老地产 管理模式 盈利模式
一、成都市人口老龄化和养老模式现状
我国第六次全国人口普查数据显示，成都市60岁及以上的老年人口总数达到了202.5万人，在全市总人口中的比重超过12.0%，这标志着成都市已经步入老龄化社会。
受传统观念影响，成都的老年人普遍选择以家庭成员看护为主要依托的居家养老。虽然居家养老可以较大削弱老年人的孤独感，但随着“4-2-1”家庭数量的增加，老年人的子女扮演着儿女和父母的双重角色，加上缺乏专业照顾老人的能力，因此，居家养老模式的可持续性受到了严峻的挑战，社区养老、机构养老的发展将对填补养老市场的空白发挥作用。
二、成都市社区养老、机构养老运行现状和存在的问题
市老龄办的统计数据显示，截止2012年2月，成都共有养老服务机构202所，总床位数37320张，仅占老年人总数的1.74%。其中，国办福利机构31所，床位6770张，农村敬老院129所，床位22862张；此外还有42家民办养老机构，共有床位7688张。而根据《成都市城乡养老事业发展“十二五”规划》，到2015年，成都养老服务要基本形成“9073”养老格局，全市养老床位总数将达到7.4万张以上，与现在相比存在着近4万张的缺口。“一床难求”的养老矛盾已经显现。
结合数据，成都市养老机构现存的问题如下：首先，民办养老机构贡献度低。这是由于国家和地方政府对于养老院的开发项目缺乏配套政策支持，加上项目投资回收期长，导致民间投资人介入热情不足。其次，养老院软硬件设施设计跟普通住宅类似，不符合老年人的需求，如紧急呼救系统、无障碍设计等生活必备设施严重缺失；另外专业护理人才配备数量不足。再次，消费定位不精确，没有考虑活跃老人、低度照顾老人和高度护理老人群体的需求差异，混淆服务对象，使得养老服务质量大打折扣。
三、成都市养老地产运营模式
（一）管理模式
针对老年人不断提高的养老需求，专业机构开发和管理的养老地产应运而生。它是由房地产开发企业或相关的社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能满足老年人社会活动需求，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。
目前，开发商直接管理和专业公司管理是国内的主流管理模式。开发商直接管理模式是指养老地产建设完成后由开发商负责直接经营管理，为业主提供直接的后续养老服务。这种模式业主与开发商之间建立了直接、高效的沟通渠道，但由于开发商对后续养老服务的经验不足，业主对其服务质量的反馈普遍较差。专业公司管理模式是指引进专业化公司进行养老地产的日常运营管理。相比而言，专业化的服务团队工作有利于打造和建设全面、专业的养老服务体系。虽然这种模式在近年来受到主流养老地产开发商的追捧，但容易出现专业公司对业主的消费能力调研不足，导致其服务定价明显超过了业主的负担能力。此外，由于缺乏专业的监督主体，业主对专业服务的投诉和建议也无法通过给予及时反馈和处理。
基于此提出战略联盟模式运用于成都市养老地产的管理中。战略联盟管理是指开发商与专业化公司建立合作关系，进行养老地产的日常运营。在合作中，开发商成立下属公司专门负责引入专业养老服务公司，下属公司完成对专业服务的公司的筛选后，双方对合作事项进行商谈并订立合同。合同期满时，根据业主的反馈意见对上一年度专业服务公司提供的服务进行评分，经过优胜劣汰后确定与其续签合同还是引入替代的合作者。这样既可以使业主的利益得到充分的保护，同时末尾淘汰的机制也有利于优化专业养老公司的服务。
（二）盈利模式
现有的盈利模式是在不同收费档次下，老人自主选定档次后按月交纳对应档次的饮食费、基础护理费、公杂费和床位费，每月缴纳1500元至4000元。该方式易于操作，但由于收入来源单一，导致利润增长点少。
在成都市养老地产的盈利模式设计中，将销售和出租相结合可以有效加速项目资金的回收，使开发商从销售和出租中同时获利，业主也可以根据自身的需求和经济实力自由选择买或租。第一，销售房产。业主拥有房产的所有权后，在未来既可以享有资产保值增值带来的潜在收益，也可以在临终将房产过继给子女，子女可以继续享受完备的养老设施服务配备。2012年，按照成都市商品住宅成交均价8511元/平方米计算，一套70平方米的房屋总价为595770元，以首付5成、贷款30年及住房公积金贷款利率4.5%计算，每月还款1509元；成都市职工月平均工资接近3200元，月供款占月收入比例低于50%，财务安全边际充足。第二，出租房产。租金按照同期同档次住宅租赁价格制定，每月1200元至2000元为变动区间，每年按照通货膨胀率小幅调整，以20年为一个完整租期，在租赁期内承租人有权将房屋进行转租，租赁期届满时，只要承租人按双方重新商定的租金定额缴纳后，续租即可生效。
参考文献：
居家养老盈利模式范文2
关键词：老龄化；养老地产；老年公寓；盈利模式
Abstract: the 21st century China is aging society in an all-round way, the elderly pension problem has gradually become the focus of social attention, facing huge pension market, real estate developers have been aggressive in the elderly apartment development. In this paper, we discussed some elderly apartment development present situation, first is the background to do the analysis of the current elderly apartment development, because China's aging process with elderly population base is large, growing faster, makes the elderly housing market is both an opportunity and challenge. Then the paper discusses the elderly apartment development of three kinds of profit model, analyzes the operation characteristics of three kinds of profit model and the main case, hope we can through the current research situation of more and more aroused the concern of the society for old age pension problem and thinking.
Key words: ageing; Endowment real estate; Elderly apartment; Profit model
中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：2095-2104(2013)
一、中国的老龄化及养老方式现状
（一）我国当前老龄化社会的现状
我国老龄人口于1999年即以超过国际老龄化社会10%的标准，整体进入老龄化社会。根据联合国的规定，一个国家65 岁以上的老年人在总人口中所占比例超过7% 或60 岁以上人口占10% 之上的国家称为“老龄型”国家。目前中国60 岁以上老人已达1.78 亿，占总人口的13.3%，而且正以每年3.2% 的速度递增，进入老龄化。另据国家统计局统计数字表明，到2025年，我国老年人将占全国总人口的19.34%；到2040年，老年人将占全国人口的27.8%，届时三个半中国人中就有一个老年人。（见表1-1，表1-2）如此高的老年人口率预示着中国的老龄化问题将格外严峻，如何安排好日益增多的老年人，切实解决好急速增长的老年人口与社会生活保障之间的矛盾，将成为和谐社会建设中迫切需要解决的问题。
表1-1我国老年人口发展统计数据单位：万人，%
注：数据来源 中国统计局，中国人口年鉴 2011[M].《中国人口年鉴》杂志出版社，北京，2011年12月.
表1-2我国老年人口比重增长趋势单位：%
注：数据来源 中国统计局，中国人口年鉴 2011[M].《中国人口年鉴》杂志出版社，北京，2011年12月.
（二）我国当前老年人的养老方式
世界上公认的养老方式一般有三种形式：1、传统的居家养老；2、社会养老；3、个人、家庭和社会结合的养老方式。我国老年人当前选择养老和住宅的方式, 由于历史和传统观念等原因主要以居家养老为主。主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居。除此以外还有托老所、福利院以及老年公寓等。
由于社会经济发展使家庭结构急剧改变，三代人共同生活的家庭已经渐渐远去, 目前老年人大多孤身或同子女分住。按照自然规律，人进入老年后无论精神感官或肢体都会不同程度的出现衰退或残疾，身心疾病成为影响他们自主行动的内在因素；年事越高受此影响越大，越需要更多的照顾。当代老人还是多子女的居多，儿女可以轮流照顾，而一旦进入“四二一”模式，那时子女便会显得力不从心。同时社会安全福利和个人养老金的增多,也使得更多的老人需要独自生活, 据全国老龄委抽样调查，有16.7%的老年人表示愿意到养老机构安度晚年，且年纪较小的老年人表示愿意的比例大于年纪较大的老年人，显示出中国人养老的观念正在发生着变化，养老需求日益社会化，将形成一个体量惊人的现代养老产业。
（三）我国养老市场的供给概况
1、养老机构供给种类
我国的养老机构主要包括社会福利院、敬老院和养老社区等。
社会福利院。社会福利院主要面向城镇“三无”老人，即无劳动能力、无生活来源、无法定赡养人、扶养人，或者其法定赡养人、扶养人确无赡养、扶养能力的城市老年人，为他们提供养老的场所和各类生活、医疗服务。社会福利院的主要资金来源为政府补助。
敬老院。敬老院主要针对城镇的各类有一定经济能力的老年人。敬老院分为公立与私立两种。公立敬老院通常建设费用由政府补助，运营费用向入住老人收取。私立敬老院无补助，自负盈亏。
养老社区。养老社区一般规模较大，除住宅用房外，还包括各类配套商业设施及医疗设施等，通常拥有社区医院。养老社区通常包括家庭养老、公寓养老和看护养老三种类型的养老用房。
家庭养老的养老社区通常子女与老人同住一养老社区，主要的养老服务由子女提供，但社区也提供一定的补充服务，如日间看护等。以养老公寓为主要形式的养老社区，主要针对有自理能力的老年人。此类社区一般老年人单独居住，主要服务均由社区提供，包括日常的家政服务、生活服务、出行服务等。以看护养老为主要形式的养老社区，主要针对半自理或无自理能力的老年人。除提供养老公寓提供的各类服务以外还提供各类医疗服务，如急救服务、搀扶服务、喂饭服务等。
2、养老机构供给总量
当前我国城乡公办的各类敬老院、福利院、养老院等老年社会福利机构共有39500多个，养老床位149.7万多张，但平均每千名老人占有床位仅有8.6张，与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50-70张的水平相差甚远，供需严重不平衡，差额巨大，绝大部分的需求都无法得到满足，养老产业的发展空间十分广阔。
二、老年公寓开发的盈利模式分析
“养儿防老”的观念已经过时，更别说是在具有中国特色的“四二一”模式下，愈发显得艰难。在9成老年人选择居家养老的政策前提下，绝大多数要靠市场化来解决养老居住问题。与国外众多资本竞相进入养老产业不同的是，在目前中国，地产商是承担市场化养老的主力军。老年公寓开发的全链条由地产商独立完成，地产商成为了中国式养老的绝对主角。
养老激起了房地产企业一波又一波的热情，以“招保万金”为首的大型房企纷纷试水老年公寓，财大气粗的保险公司也高调插足，养老地产可谓风起云涌。大腕云集，但以盈利模式论老年公寓的开发无非三条路可走：租售结合、会员制、保险产品。
（一）风险最小的租售结合模式
就整个产业的实质来说，养老产业中的地产并不是盈利的载体，而后期的运营管理及服务才是企业持续追求的利润点。但由于前期投入成本巨大，加之资金回收期长，就当前的实际情况来说，养老是不挣钱的，或是回报很慢的，地产才是挣钱的大头。由于国内的养老地产起步晚，发展不成熟，要靠收取养老服务费来填补前期的巨大投入基本是天方夜谭，而将大部分房源卖掉，以此来缓解资金压力成为了绝大部分地产商的选择，因为这样的风险最小，而持有剩下的一部分物业用于运营，又能实践开发商当初拿地时的承诺，可谓是既下了河，又不至于鞋全湿的折中之策。
万科在北京的项目幸福汇社区中，养老地产就有两种形态，一种为2.4万平方米的“活跃长者之家”，利用万科幸福汇的商业配套用地建设，做万科全持有的老年公寓，还未开始销售或运行；另一种为12万平米“活跃长者住宅”，是加入人性化设计的散售住宅，目前正在销售。对于初尝养老地产的万科，也是选择了这种租售结合的开发模式，使得自己的投资风险处于可控的范围内。
绿城早在2006年就涉足老年公寓的开发，其在浙江临平开发的绿城蓝庭项目中配备了老年大学、健康中心、文体活动中心、社区门诊、护理院等公共配套，以满足老年人的需求。项目中的老年公寓共十层，一二层为社区医院、活动中心、园区食堂及洗护中心。三四层为护理院，共计三四十个房源，可容纳60名老人入住，目前已入住的老人共计四五十人。五层以上规划了86套老年公寓，面积包括60-70及120平方米。这批86套公寓销售定价在1.4-1.5万元/平方米，较普通住宅售价略高。
由于房地产开发前期沉淀的资金成本过高，而销售物业是开发商最快也是最直接的回笼资金的方式，至于租售比的确定，每个开发商对于不同的项目又都有不同的考虑，卖多持少可能是迫于资金的压力，而对于实力雄厚的大开发商，持有越多的老年公寓，却是看中项目后续稳定的提供服务所产生的现金流。
（二）会员制模式
对于许多志向远大的开发商来说，光靠销售赚钱，多少有些英雄气短，养老地产的本质应该是养老服务业，以老年人的实际需求出发，人性化的提供各种服务，从后期多年的持续经营和运营来获得收益才是一条长期的赚钱之道。
持有型的养老地产，一般以押金制和会员制实现前期部分资金的回笼。而会员制相比传统的押金制，在财务、盈利性和经营灵活性方面都更加有优势。比如，押金不能算作利润，但是会员费可以比较灵活的计入公司的财务报表。从经营的角度看，押金对应的房间或是床位是固定的，但会员制可以非常灵活的安排床位或房间，其在经营上的操作也更加的便捷。会员制的设计方法也是灵活多样的。比如捆绑价值属性的设计通常会将会员卡分为记名卡和不记名卡，通过会员卡价值属性以及会籍是否转让划分会员。再比如捆绑物业属性的设计会按照使用物业面积的不同，划分不同的会员等级。
国内养老公寓会员制的创始者就是上海亲和源老年社区。由于土地性质是协议出让，亲和源无法通过销售的渠道来回笼资金。而会员制是其解决经营压力、回笼资金的一条捷径。目前亲和源的老年公寓会员卡分为A卡和B卡。其中，A卡无论选择何种套型一律售价89万元，但根据套型的不同需交付2.98万、3.98万和6.98万不等的年费；B卡无论选择何种套型年费一律为2.38万元，但根据套型的不同售价分别为45万、55万和88万。这种收费上的不同取决于A、B卡的不同性质，A卡在亲和源老年公寓的使用期限与房屋土地的使用年限相同；而B卡的有效期至老人生命终结，但有一个15年的界限，未住满15年的多余费用可以退还，超过15年部分免费。亲和源的会员卡A卡最初的售价是50万，而现在已经涨到89万。
一般来说，会员卡的销售收入可以收回房屋的建设成本，而会员每年交的服务费才是企业主要的利润来源，而且随着规模效应的产生，服务成本的递减将会增加企业的利润。目前亲和源的会员制模式已经基本成熟，不仅与万科进行了合作，也开始了全国的扩张之路，以输出管理的模式向全国的老年公寓市场进军。
（三）与保险捆绑的模式
保险资金，一直以来都被认为是最适合做养老地产的，相比房地产开发商的资金拮据，保险公司最大的优势就是充盈的资金，他们手握巨额的保费，据统计，保险资金中约有80%以上为寿险资金，寿险资金中约有48%是20年以上的长期资金，25%为5-20年的中期资金，这恰恰与养老地产的投资回报周期非常匹配。由于保险产品的销售时间、给付周期等因素影响，保险资金倾向于长期的、安全的投资方式，对于回报率的要求不高，而这与养老地产的投资模式是完全匹配的。
泰康人寿2010年在北京昌平斥资40亿元购买了一块30万平方米的土地，筹建泰康之家旗舰社区。泰康人寿也专门成立了一家叫泰康之家的管理公司，为旗舰社区提供后续的管理服务。建成后的养老社区约有1.5万张养老床位。建成后不予出售，而是用于长期经营。泰康之家旗舰社区将按照社区居民的年龄和身体状况分为独立生活、协助生活和专业护理等不同功能的居住单元。为此，泰康将自行开发一系列的公建配套项目，提供不同层次的个性化服务，并以收取养老服务费用作为项目的主要利润来源。而想进保险公司打造的养老社区养老，手段只有一个——买保险。如泰康人寿推出的“幸福有约终身养老计划”，由泰康人寿的“乐享新生活养老年金保险”和泰康之家的“入住养老社区确认函”共同组成，保险合同产生的利益可用来支付社区每月的房屋租金和居家费用。此外，客户也可以到了保单约定的时间，不选择入住，可以拿到分红。每份保单的保费200万至300万，可选择一次缴清或者分10年期缴。由此获得养老社区的居住资格，锁定了入住成本，售价不菲。
保险资金与老年公寓的结合其实在国外早已普遍，美国保险业在养老地产中买断居住权，采取酒店式的管理，收取会员管理费用，并开发养老保险客户。目前美国的养老社区的现金回报率是8%-11%，甚至高于商业地产。保险资金通过客户购买保险的保障，保证了老年公寓项目开发过程中的财务安全，降低了投资运营的风险，从而提高了养老社区运营的品质。
参考文献：
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居家养老盈利模式范文3
本文从两个方面分析了广州市民间资本进入养老服务产业的可行性。第一方面从资本构成和产业的盈利模式；另一方面从政策的支持方面提出一系列的改善建议。从而从内因到外因两方面综合分析，给投资者指出资本的增值方向和盈利性，同时给相关职能部门提供一系列可参考的政策建议。
【关键词】养老服务 民间资本 可行性分析
近来，“人口老龄化”、“养老金储备不足”、“延迟退休”等一个个新闻热词，一次次触痛了人们本就脆弱的神经。
“十二五”时期是我市加快转变经济发展方式的关键时期，也是应对人口老龄化挑战、推动老龄事业发展的重要战略机遇期。而且，近几年，我国各级政府也在大力加大对养老服务的支持力度和财力投入。养老服务虽然取得了一定的进展，但是从总体上来看，我国对于社会养老问题及对老年人的服务方面，还存在很大的发展空间。这其中，一个重要的环节还是资源的投入，而从政府方面来看，预算投入的增加根本比不上人口老龄化发展的程度。再加上2008年以来的全球经济危机，政府财政税收减少，对于养老服务产业的投入力度也受到了限制。所以，在此时此刻，我们来讨论引进民营资本进入养老服务领域，应该是十分适宜的。
接下来本文从三个方面来讨论广州市民间资本进入养老服务产业的可行性。
一、广州民间资本及养老行业现状
广州作为一线城市，也是中国金融业的发祥地之一，正面临着世界经济格局深刻调整带来的新的时代机遇，要想抓住机会，将广州建设成为全国区域金融中心，还要面临许多挑战，而其中，金融资本市场的重要组成部分——民间资本的有序管理、健康发展是广州能否实现突破的极为重要的部分。
据测算，2011年6月末广东省民间资本的总体规模为：全省中小企业和个人民间融资总量为1.19万亿元，占同期银行业金融机构贷款余额5.57万亿元的21.4%，其中，中小企业民间融资总额约为5407亿元，个人民间融资总额为6526亿元。2011年末广州市小额贷款公司累计贷款2660笔，共33.63亿元，平均每笔126.43万元，此数据仅仅是登记在册的小额贷款公司的融资情况，而“阳光背后”的民间融资规模必定十分庞大。
广州政府与2012年6月在长堤大马路大三元酒家旧址开办了首个民间金融街。建设广州民间金融街，是广州贯彻落实省委、省政府决策部署的具体体现，也是广州建设区域金融中心的重要举措。随着广州民间金融街的诞生，必将进一步规范民间金融借贷服务，推动中小微企业加快发展，开创出新型城市化发展道路新路径。
同时，广州也将面临着入住老人供不应求的紧张局势，正因为如此，广州养老院建设的需求日益增大，养老产业得到政策的极大优惠和鼓励，政府大力支持建设非营利性的养老机构。广州市政府表示，将加大力度推近广州养老院服务体系建设，进一步规范养老院的管理和建设制度，预计在2015年实现“9064”养老计划。
综合以上两方面的因素，我们可以明显的看到，广州民间资本活跃，而且金额充足，而同时，当地的养老服务行业也具备巨大的需求潜力。故而，如果能够正确的引导这些资金进入该行业，一定能够获得资金的盈利和社会和谐的双赢态势。
二、养老服务产业盈利模式分析
资本能够进入那个领域，关键一点还是看这个行业是否具备长期、稳定的盈利性。有句俗话叫做“无利不起早”，所以，我们必须要找到广州市民间资本进入养老服务领域的赢利点，并且对其经营模式给出一些引导和建议。
根据对多家养老院的经营模式研究，目前大致的收费方式有以下几种：
第一，租赁式收费：按照出租的经营模式，入住敬老院的老人按每月或按每年交纳房租费用。此费用一般和其他服务费一起收取。
第二，产权式收费：开发商建设产权式小区，老人（或任何人）一次性购买，并拥有产权。如果是投资客，也可以不居住，然后直接委托养老机构来运营。此类经营模式的案例有：北京曜阳、武汉侨亚，这种经营模式是目前笔者认为具备很大发展潜力的社区养老院模式。社区养老类似于居家养老，但是又略有不同。社区就是把家庭养老和机构养老的最佳结合点集中在社区，让老人住在自己家里，在继续得到家人照顾的同时，由社区的有关服务机构和人士为老人提供上门服务或托老服务。它吸收了家庭养老和机构养老方式的优点和可操作性，把家庭养老和机构养老的最佳结合点集中在社区。是针对中国社会转型期在21世纪上半叶所面临的巨大老龄化问题所提出的一种新型养老方式。
第三，集资式收费：交纳大量的押金，免费居住一定时间，到期后押金全部返还。典型机构：北京太申祥和山庄。
第四，押金抵房费：多交纳押金，利用利息来冲抵一部分的房费。典型机构：北京寿山福海。
第五，会员式收费：一次交纳多年的费用，按照居住时间扣除相关费用。典型机构：上海亲和源。
三、加强政策支持力度的措施建议
为了使民间资本能够顺利的开展养老服务产业的相关经营活动，还需要有政策的支持，在一些经营方式、准入门槛等方面，良好的政策支持是可以取得事半功倍的效果。以下是具体的几点建议：
第一，鼓励民间资本参与基本养老服务；对于政府举办的特别是新建的养老机构或服务设施，可以鼓励民间资本参与。当然前提是要明确产权，参与形式可以通过公开招标，以联营、承包、合作等方式，交给专门的服务机构进行生活、医疗和护理等的运营管理。第二，落实民间资本参与养老服务产业的优惠政策。开展养老服务经营活动，通常会涉及到有关土地、公用水电等资源。政府对民间资本举办养老机构提供养老服务的，在土地利用规划中应该予以适当的考虑。另外也可以给予适当补贴或者建设补贴。
参考文献
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居家养老盈利模式范文4
健康养老：养老服务的基础
社区养老与医养结合
家住成都石人北路的熊爷爷今年80多岁，在老伴去世了1年后，他来到石人北路100号的晚霞居家养老服务中心。每天早上7点多，家人护送他来到中心，晚上6点过再来接他。虽然熊爷爷可以自理，但是家人觉得在这里有人照顾，熊爷爷也有伴儿不孤独。晚霞居家养老服务中心，也提供上门服务，包括送饭、家务以及聊天等。照料的老人年纪大的达90多岁。
在汪家拐街道为老服务中心，签协议的日间照料老人有3名。“我们的收费个性化处理。”该中心的院长说。日间照料的老人收费一般每个月为600元到900元，中午管一顿午饭，晚上就接老人回家。
根据《四川省人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见》和《四川省“十二五”社会养老服务体系建设规划》，社区养老服务是居家养老服务的重要支撑，具有社区日间照料和居家养老支持两类功能。晚霞居家养老中心和汪家拐街道为老服务中心就属于社区日间照料中心，主要为生活不能完全自理、需要一定照料的半失能老人提供膳食供应、个人照顾、保健康复、娱乐和交通接送等日间服务。在社区养老服务中，政策还重点支持老年人居家呼叫服务系统体系建设，规划到2015年，养老服务信息管理系统、老年人居家呼叫服务系统和应急救援服务网络基本实现城市社区覆盖。
2012年，由成都市锦江区政府主导，成都市锦江区妇幼保健院医疗管理集团参与成立了长者通呼援中心，通过社会专业服务机构及社区志愿者和社工、义工队伍等力量，为居家老人提供24小时的紧急救助和非紧急救助。长者通专门为居家老人配备了座机和遥控器，遥控器可以随身携带，当需要援助时，只需轻轻一按便可以向服务中心发出呼叫。
呼援中心还在推进医疗卫生和养老服务相结合上进行了探索，将专业医疗机构引入社区养老服务，在医疗紧急救助时，呼援中心同步将老人的健康资料传送到收治的医院，并将救治信息及时通知病人家属。
全国养老养生管理中心主任刘红尘认为，社区养老和居家养老其实是一体的，关联性很大。但目前这一块还处于初级阶段，市场现状尚不成熟，一直由政府主导。未来将会以企业为主，政府更多的是政策引导、规范行业、扶持企业、监督市场以及购买服务等方面进行扶持。
文体活动让老年人安心
2014年8月10日到14日，杨氏太极拳第五代传人赵幼斌先生、第六代传人赵亮先生在四川老年大学举办了“传统杨式八十五式太极拳培训班”。老年大学太极拳学员以及其他国内外太极拳爱好者100余人参加了此次为期5天的培训班，老人们纷纷表示受益良多。
老年文化教育体育事业目前很大程度上依托于老年大学以及各类老年协会，由政府主导，是推动老年文体活动的重要力量。
《四川省“十二五”社会养老服务体系建设规划》中提到重点建设工程之一的“安心工程”，即依托各级各类老年大学、老年活动中心（室）、城乡基层社区组织，做到老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐；到“十二五”期末，各县（市、区）建有一所具有一定规模的老年大学（老年活动中心）。
而另一方面，自发的老年群众组织也发挥着越来越重要的作用。记者走访了位于成都市南二环的武侯生活广场，每天傍晚和节假日，老年活动就自发地组织了起来，包括广场舞、合唱团、象棋围棋社等。记者随机参访了一位广场舞的组织者黄女士，她认为“这样的文娱活动将老年人们组织起来，让他们乐在其中”，“很多成员年轻时候还是文艺骨干，他们在退休之后又仿佛找到了年轻时的梦想”。而对于“广场舞扰民”的问题，黄女士表示“会尽量把音量控制在一定范围，时间控制在早上10点之后，晚上10点之前”。据四川省老龄委数据，截止2011年底，四川省共有县（市、区）级、乡（镇、街道）、村（社区）老年协会22061个，会员超过418.09万人，其他老年群众组织1454个，参加人员58.57万人。
四川省老龄委专家认为，应推广基层老年组织，使其成为应对老龄化的重要支撑。比如，进一步降低登记门槛，让实际存在的基层老年协会合法化；通过财政扶持、增强发展力度；通过培训指导、学习观摩、经验交流等形式，推动基层老年协会有序发展、规范建设。
环境养老：满足多层次养老需求
“候鸟”老人群体的兴起
刚参加工作的刘小姐在朋友圈里看见姥爷新发的在邛海边散步的照片后，迅速地点了个赞。“我姥爷他们这几年冬天都去西昌住，一住就是好几个月，天天晒太阳，安逸得很。”
冬春两季攀西地区气候温暖宜人，吸引了大量四川及重庆等地的老人前来过冬。据当地旅游局不完全统计，每年来攀西地区过冬的“候鸟”老人群体，在2～3万人之间，其中选择西昌过冬的超过1万人。
类似刘小姐姥爷这种，老人们到风景秀丽、气候宜人的地方去，在游玩中健康快乐地享受老年生活，集健康服务、旅游休闲、文化娱乐为一体的养老方式，就是“候鸟式”养老。
2014年初，凉山州首家候鸟式国际化老年社区开建，预计8月底入住，由旅行社打造。背靠邛海泸山风景区，提供600余床位，目前首批预订入住已有300余名老人，预计一名老人每月花费2500～3000元。
与凉山州同处攀西地区的攀枝花市，也以“宜人的气候环境”和“周到的养老服务”为卖点，积极推出“养老地产”项目，其中由四川宏义实业集团投资建设的红山国际项目更是获得2013年中国房地产新格局论坛的“国际最佳生态养老地产项目大奖”。该项目把旅游、地产、养老结合，走高端化路线。包括了各种休闲、保健、娱乐等设施，也能够为老年人提供高端体检、基本医疗和康复护理服务的项目。
环境良好的米易县则吸引了一批康养保健的大项目。先后与成都中医药大学、广东海一投资有限公司建立战略合作关系，成立了中医药大学附属医院米易分院，全面启动了城南核心度假区、得石山水休闲度假区等重点项目。2013年，四川省人民医院在米易投资约3.5亿元建设攀西阳光康养保健中心项目，计划2015年投入运营，将形成集医疗复建、保健、养老等功能为一体的大型康健保健中心。这也将进一步带动周边养老地产的发展。
而随着居民收入的提高，部分人群也开始关注国外如泰国等东南亚国家，尝试在当地购买房产，在国外养老。
养老地产：是否雷声大雨点小？
正是基于养老需求的巨大潜力以及地产行业的转型升级，地产商和投资机构纷纷投身养老地产，四川得天独厚的自然风光和人文环境也吸引了保利、泰康人寿、中石化等众多企业。
虽然业界普遍认同养老地产为未来的利益增长点，也在探索合适的参与模式与机会，但始终是雷声大雨点小，或者进行投资后随即搁浅。为什么会出现这种情况？北京吉利大学健康产业学院院长乌丹星认为，在养老地产开发过程中，最核心的问题是用服务撬动地产。如今我国城市老人的房屋自有率超过全球平均水平，他们不缺房子而缺服务，如果强行用地产绑架服务就会面临很大风险。
另外，投资规模过大、盈利模式不清、规划运营能力有待提高也是制约养老地产发展的问题。但成熟、明确的商业模式尚在探索中，据估计，我国养老产业进入成熟期大约需要20年。
养老地产要走出目前的困境，首先要转变观念。地产是一次性买断，而养老是永久性消费；地产是创造居所，养老却是创造生活方式，两者截然不同。
以房养老：等待进一步探索发展
成都“以房养老”第一人？
今年81岁的钟大爷曾被媒体称为成都“以房养老”第一人。2012年10月，钟大爷与当地社区管理机构签订协议，由社区帮钟大爷养老，钟大爷百年之后，将房子赠送给社区。
据了解，钟大爷原有一套20多平的老房子，由于成都“北改”拆迁，钟大爷获得一套60平米的新房以及60000元拆迁补偿安置费和20000元奖金。社区管理者用这笔钱设立了“钟大爷专帐”，各种日常开销从中支出。整个过程不涉及任何金融中介机构，房屋价值也未进行评估，只是钟大爷和社区协议，由公证机构予以公证。而在该社区管理者的概念中，也没有把此当作“以房养老”的尝试。“新房建成后计划租出去，每个月1000多元的租金会给他补贴费用，”至于老人去世后房子如何处理，社区管理者还没有明确的答复。
如今，由“钟大爷转账”支付了10000多元为其购买了城乡居民养老保险，钟大爷每个月可拿到1000多的“退休工资”；购买了居家养老服务，服务机构每周来照顾钟大爷两次，每次半天时间。
“以房养老”的尝试和质疑
“以房养老”就是住房反向抵押贷款，又被称为“倒按揭”，是将金融产品与个人住房、养老问题相结合的一种新思路，是完善养老保障体系的一项重要补充措施。
2013年《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，提到“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，“以房养老”开始大规模进入人们视野；2014年《四川省人民政府关于加强发展养老服务业的实施意见》，提出“按照国家统一安排，探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点”；6月，中国保监会公布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，并宣布自7月1日起至2016年6月30日止，在北京、上海、广州、武汉四城市开展试点。
此前全国各地的“以房养老”相关探索和实践也并不鲜见。如2005年4月，南京率先尝试“租售换养”模式：凡在南京市拥有60平及以上住房且满六旬及以上的孤寡老人，可申请将现有住房进行抵押，经公证机关公证后即可入住南京市老年公寓，终生免交一切费用，孤寡老人去世时，该住房产权归养老院所有。上海、北京、杭州也先后尝试了“以房自助养老”、“养老房屋银行”、“多项选择”等模式，四川则启动了首个“以房养老”试点社区――德阳市旌阳街办北光社区。社区与老人商议并征得同意和授权后，将房屋以低于市场价格进行拍卖，购买者必须是老人的亲友邻居。还必须与社区及老人签订承诺书，承诺对老人履行“孝道”，房子产权归买方，而老人仍可居住使用，直到终老。
目前，各省市的探索多停留在地方层面的“先行先试”，未能真正形成完整、有效的制度体系。因此，今年6月保监会公布的《指导意见》也可以被认为是在全国层面迈出的实质性一步。但民间也普遍存在着对这项政策和金融机构的疑虑。政府是不是在甩包袱？保险公司是不是会霸占老年人一生的心血？房子抵押出去会不会收不回来？
事实上，“以房养老”属于个性化的自愿选择，是一种市场行为，与政府的养老保险公共服务政策没有任何替代关系。保监会的《指导意见》其实就是鼓励商业保险公司研发并销售“以房养老”的保险产品，提供了更多的养老选择。
保险版“以房养老”将如何开展？
保险版“以房养老”启动之后，幸福人寿已经向保监会上报了“以房养老”方案，正在等待审批，而前期参与讨论的多家保险公司对试点尚处在研究论证的阶段。一些险企认为此业务风险大，预计参与人员也不会太多，成本也相对较高。
居家养老盈利模式范文5
关键词：养老；现状；对策
1 老年人养老现状
1.1 机构养老问题
我国养老护理员短缺，专业化程度低，且素质普遍偏低。而缺乏自理能力的老人约有3300万，如果按照3：1的比例配备养老护理员，那么养老护理员就需要1000多万名，而当前从业人员不足百万，其中一半左右是文盲。养老服务机构和护理人员的严重缺乏，暴露了目前我国养老服务机构总量不足和结构不合理的弊端。养老是一门科学，不能粗放管理。一方面公办养老机构“供不应求”，另一方面民办养老事业发展缓慢，服务方式单一，缺乏特色，难以满足老人的多元需求。
1.2 空巢家庭问题
民政部的数据表明，至2012年10月，我国城乡空巢家庭超过50%，部分大中城市达到70%，其中近一成的老人单身。预计到“十二五”期末，65岁以上的空巢老人将超过5100万。这些空巢老人得不到应有的生活照料，一些突发疾病得不到及时的发现和救治，生病也无人照顾，老人独自外出活动的不便等等问题，是老年人养老的一大隐患。
1.3 医疗保障体制不健全
卫生部统计，我国60岁以上老年人近半数患有高血压等慢性病。老年人是一个多发病的群体。然而，我国老年医疗服务的制度、理念、体系均明显滞后。目前，大多数老年人患有多种疾病，但与此同时医院分科细，流程繁杂，缺乏针对老年人的特色医疗服务。如何安宁地走完人生最后一程，也是众多老人的忧心事。
1.4 老年人的精神赡养问题
老年人由于体弱多病，社会角色转换，个人生活能力降低，而子女忙于工作等原因疏于照顾老人，会导致老年人精神空虚。尤其会产生一些不良情绪，如焦虑忧郁、自卑、失望、嫉妒、怀疑等，从而患上抑郁等精神疾病或其他身体疾病。精神赡养问题成了养老问题的新挑战。
2 原因分析
2.1 子女方面
近年来，空巢老人数量明显增加，在这种情况下，传统居家养老的弊端日益显露出来。子女忙于工作没有时间陪在老人身边，老年人长期缺乏慰藉，独自在家易产生孤独感；而对于身体行动不便的老年人而言，还存在一定的安全隐患；子女方面，上有老下有小的生活压力也比较大。生育率下降、人均寿命延长直接导致家庭供养资源减少，子女养老的人均负担成倍增长。“421”模式将成为中国今后几十年的主流家庭模式。
2.2 养老院方面
首先，是养老院的费用问题。现在就算是有退休金的老年人，想要住进养老院，都是很有难度的，尤其是在大城市的养老院。如果没有家人的帮助，老年人只凭退休金根本无法入住，更别说退休金少或者没有退休金的老年人了。其次，是养老院的床位问题。随着我国人口老龄化的加剧，现有的养老院已经不足以容纳越来越多的老年人了。“一床难求”、“排队等号”的现象比比皆是，有的老年人戏称“等到自己死了也住不进养老院”。
2.3 政府方面
政府在养老问题上的投入不足，最直接的体现就是养老金空账问题的不断扩大。政府的养老责任除了给退休人员能维持基本生活的养老金外，还应该积极建立和扶持社会养老机构。当年政府宣传“计划生育好，政府来养老”，就是因为预见到了将来会出现家庭照顾缺位和家庭养老功能弱化等问题。
3 解决中国养老问题的措施
在借鉴国外养老先进经验的基础上，提出建立“多元化老年服务与代养机构”计划以下解决中国养老问题的措施。
3.1 临时看护。
中国现状为独生子女家庭居多，两人负担四位老人，子女平时由于忙于工作或者公务出差，并非所有家庭的老人都进入养老院中接受看护，导致老人独自在家，无人照顾。因此，临时居家服务会是一个不错的选择。由居家养老服务员上门看护老人，服务时间的长短，可由老人家属和服务人员协商确定，短则两三小时，长则10小时。这样可避免老人在遇到突发疾病或其他意外情况时，无人发现延误治疗的情况，以此来解决子女及老人临时之忧。
3.2 陪伴旅游。
目前，老年人退休后普遍有外出旅游的意愿，但由于自身状况和子女工作繁忙没有时间陪伴等原因，导致很大一批老年人无法完成旅游意愿。陪伴旅游主要是派专人陪伴老年人外出旅游，以此解决老年人旅途行程中遇到的困难，让老年人在晚年能够享受外出旅行的快乐，丰富晚年生活，领略不同地域的风土人情和自然风光。
3.3 候鸟式养老。
特殊的气候环境，让“候鸟型”异地养老成为了一种养老新模式。这种模式必将促进养老服务业的发展和加快社会福利化的步伐。建立适应不同类型异地养老的照料服务设施，兴办各种服务项目，发展老龄产业，与黑龙江省与山东省、海南省等地的生态宜居城市开展养老服务交流。打造黑龙江省特色“候鸟型”异地养老模式，实现三地一院、流动养老的新模式，即夏季黑龙江省消夏养老、秋季山东省金秋养老、冬季海南省避寒养老的“候鸟式”黄金路线图，使老年人实现享有“一处入院、三地养老、随季而动、尽享人生”的新模式，提升舒适度和幸福感。
3.4 提供老年人心理疏导服务。
老年人与年轻人之间，就某个事情或事物会存在不一样的观点，因此也会产生一些分歧；同时，老年人之间也会有一些摩擦。这些都会让老年人心理产生不愉快，影响身体健康。而老年人心理疏导服务就是设置专门的心理师，对老人进行心理的疏导，让他们有一个舒坦的晚年生活，让晚年生活更幸福。
3.5 推出“反按揭”制度。
拥有房屋产权的老年人，把自有产权的房子抵押给养老机构，养老机构会综合评估办理“反按揭”老年人的年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素，每月给房主一笔固定的钱，房主继续获得居住权，一直延续到房主去世。当房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人（机构）所有。
3.6 代养老人。
为一部分高素质人员提供养老服务的一种方式，既区别于机构养老，也有别于传统的家庭养老，它是以家庭为核心，以社区为依托，以老年人生活照料、医疗康复、精神慰藉为主要内容，以上门服务和社区日间照料为主要形式，是把家庭养老与社会养老结合起来的一种养老模式。养老机构在盈利模式上，通过整合商业、旅游、度假、医疗、培训等上下游产业链，打造全龄化、一站式养生养老产业的综合平台。妥善应对人口老龄化，事关经济社会和谐稳定。
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居家养老盈利模式范文6
（兰州商学院 金融学院，甘肃 兰州 730020）
摘 要：保险公司的介入对我国养老产业的发展具有举足轻重的作用.其不仅可以为养老社区项目带来大量稳定的资金支持，也可以帮助保险公司拓宽自身资金的投资渠道.本文从宏、微观角度分析了我国保险公司发展养老社区的意义，并对泰康人寿正在推行的养老社区建设进行分析，以此提出我国保险公司发展养老社区的策略建议.
关键词 ：保险公司；养老社区；投资模式；策略选择
中图分类号：F840；C913.6文献标识码：A文章编号：1673-260X（2015）04-0104-03
从一般的意义上讲，社区是以地域为基础的生活共同体.而按照上述解释，我们可以将养老社区定义为：在一定的地域范围基础上，成立的由以养老为目的的一般社区居民（主要包括老年人和服务者）所组成的社会生活共同体.这种社区是一种与普通社区不同的生活方式，具有独特的地域范围、相关利益和归属感.
1 中国保险公司发展养老社区的可行性分析
1.1 我国养老市场卖方市场时代已经来临
1.老龄化形势严峻催生养老产业的快速发展
2013年，中国老年人人口数量已经突破2亿大关，达到了2.02亿，老龄化水平达到14.8%.事实上，我国自2000年起就己经开始步入老龄化社会，而且随着时间推移，老龄化程度逐年加重.伴随着老龄化的逐步深入，我国人口中空巢老人、独居老人以及失能、失智老人占比逐年上升，由此带来的对养老服务的需求也越来越强烈.
2.家庭结构的改变增加了对养老社区的需求
目前我国的养老模式仍然是以“居家养老”为主.然而，随着国民工作强度与经济生活水平的改变，这种传统的“家庭养老”模式，己经无法适应不断发展的养老需求.
在计划生育政策不断推进的30年中，我国的家庭结构始终维持在小型家庭水平，大部分属于“四二一”结构，即一对夫妇需要赡养四个老人，还要抚养一个孩子.与此同时，主要的工作群体在生存竞争压力不断加剧的情况下，跨地域流动越来越频繁，无法给予父母及时的照料；父母要求的生活水平也在不断改变，子女在赡养父母方面的时间与经济压力越来越大，急切需要专业的养老团队给予帮助.
3.通过养老社区项目可以拓宽家庭的自有资产投资渠道
不仅如此，随着我国经济水平的不断发展，大部分家庭已经拥有一定资产，大部分家庭希望通过投资减少资产贬值带来的损失，而在我国投资市场不健全、投资渠道较为单一的现实情况下，将资金应用于一些有长期规划、安全性及流动性较高的项目是一个非常好的选择，保险公司开展的养老社区项目正符合这些要求.
4.养老机构供给不足，养老供需关系失衡严重
在不断增长的养老需求面前，我们不得不面对我国养老机构数量严重不足的现实：护理床位，护理人才严重不足，而现有的护理人员也存在着质量上整体素质偏低，专业技术水平不足，服务未形成系统化，无有效监督等亟待解决的问题.2012年底，我国养老机构达到约4万家，但仍旧远远落后于发达国家.由此可见，仅靠现有的养老机构，根本无法承担起解决中国养老问题的重任.
1.2 从保险公司自身的角度需要发展养老社区业务
1.我国保险资金运用存在的诸多问题可以通过发展养老社区得到改善
我国养老社区的发展前景极其广阔，但资金缺口严重，得不到有效的资金投入，无法快速展开业务；反观保险公司，我国绝大部分寿险公司却面临着大量的寿险资金无法得到有效使用的窘境.
一直以来保险公司的投资渠道都集中于银行存款、债券和股票.到2011年底，保险资金可使用余额55192亿，其中银行存款17692亿、债券25916亿、证券基金2909亿元，与发达国家相比我国保险公司资金投资结构略显单一.2012年，保险行业实现投资收益2085亿元，投资收益率仅为3.39%，为近年来的低点.
由于我国保险法的约束，保险公司的资金运用会受到很多限制，而可以予以投资的项目无不面临投资结构单一、投资收益率低以及风险大、资产负债不匹配等问题.选择养老社区，既可以利用自身丰富的寿险管理经验支持养老市场，同时也拓展了寿险产业链，对改善我国养老产业窘境、缓解国家养老压力有相当大的帮助.
2.保险资金能够与养老社区有效契合
保险公司投资最注重的是投资项目的安全性及稳定性，因为保险公司只有选择具有稳定收益的投资渠道，才能有效抵御经济周期和寿险理赔需求给公司经营带来的风险.
养老社区的回收期长，与保险公司可运用的中长期资金具有良好的匹配性.养老社区投资回收期可长达10-15年且初期投资规模巨大，对经济实力与资金规模要求严格.据统计，目前我国的保险公司可用资金为6.85万亿元，而寿险资金占比达到80%，且寿险资金中约一半是20年以上的长期资金，完全可以达到养老社区的投资要求.
3.养老产业能与保险公司主营业务互动
在发展养老社区方面，保险公司具有天然优势：首先，寿险公司的相关产品很多是以长期护理以及医疗和养老保险为主的，而这些产品的需求者正是老年人，通过这种客户优势，保险公司可以借助自身知名品牌形象迅速打开养老社区市场，成为该行业的领军者.其次，在吸引众多客户的同时，保险公司也会产生巨大的规模经济.保险公司通过发展养老产业，丰富了寿险产品种类，不断延伸相关产业链，可为客户提供更加全面的医疗服务、健康管理、金融理财增值服务，提高了市场竞争力，增加了客户忠诚度，最终促进公司主营业务发展.而保险公司可以通过保单来锁定住户，而未来养老以及医疗保险方面的政策也都会引导商业养老进入社会养老领域，并且给予的支持力度还将提升.再次，保险公司在客户管理，尤其是全产业链条塑造方面具有较强的能力，在产品定价方面具有数据处理和综合考察的能力，这是其他产业无法比拟的.
4.国家政策大力支持保险公司开展养老服务
2012年7月，保监会《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，细化规定了保险金投资养老地产问题.2013年9月底，保监会下发了《关于加强和改进保险资金运用比例监管的通知（征求意见稿）》，明确保险资金运用监管将实施大类比例监管，而减少了针对具体的投资品种设置投资比例限制.2014年8月13日，国务院下发《国务院关于加快发展现代保险服务业的若干意见》（业界称为保险业新“国十条”）.养老产业得到明确的政策支持，作为保险、地产两大行业的结合，养老地产领域已被多家保险公司盯牢.
2 我国保险公司投资养老社区案例研究
根据相关统计，我国目前共有七家保险公司投资养老社区，从2010年以来，，国寿、平安、新华、泰康、太保和太平均有大手笔投入，总投资额在1000亿人民币左右.
从投资规模来说，中国平安保险投入270亿人民币，合众人寿紧追其后约为200亿人民币，中国人寿和泰康人寿的投资额分别为100亿和90亿人民币.新华保险以及中国太平的投资较少，大约为20亿人民币；而中国人保目前仅有投资计划，还没有实际的养老社区建成.
现以泰康人寿养老社区为例，对我国的保险公司养老社区业务进行分析.2009年泰康人寿旗下养老社区投资与运营机构成立.2010年6月“泰康养老股权投资计划”获保监会批准试点，泰康人寿购置北京昌平土地2000亩规划建设高级养老社区，项目于2012年6月动工，一期投入约40亿元.
2.1 功能板块
泰康人寿根据科学设计，以不同老人不同的自理能力划分，在泰康之家为老人提供个性化的服务.
2.2 运营管理
由泰康之家成立管理公司，采用押金+月服务费收费模式，并聘请专业团队进行专业管理.为老人提供细致周到的一站式管理服务，不论在哪里，只要购买产品，即可入住泰康的任意一家养老社区，称为候鸟式养老模式.
2.3 商业模式
采用“直接入住+保险产品挂钩”的形式，对于那些保守、无风险意识的客户，这种形式是一个很好的选择.也可选择“自选计划”增加资金运用自主性，但要承担养老金没有保底保障的风险，对于风险偏好较强的客户来说，“自选计划”更加合适.
综上所述，泰康人寿养老项目拥有以下几点优势：（1）投资方式自由组合，覆盖全面且灵活多样.（2）结合生存保险方式，按月给付养老金，降低了长寿带来的各种风险.（3）被保险人可以安逸的通过委托保险公司进行资产投资，轻松获得资金回报.（4）养老计划设计具有严谨的科学性.通过对养老市场详细的调研基础上，设计出有针对性的优秀产品.
然而，我们也必须意识到，这种模式也存在不容忽视的缺点，现有产品不适合即期养老客户.保险公司不可能放弃如此巨大的即期市场，所以应该继续完善产品，为现在的老人提供适合的产品.
3 我国保险公司发展养老社区所面临的问题与策略选择
3.1 保险公司所面临的问题分析
1.营利性养老地产的政策导向模糊
保险公司进入养老产业的目的是为了盈利，但是由于存在资质的制约，保险公司开发养老社区存在很大的困难.政府相关政策措施刚刚出台，还没有来得及细化，保险公司投资养老地产阻碍重重.尽管相关政策已经出台，从中央到地方的各级政府都表示会大力支持保险公司涉及养老产业，但这些支持都处在起步阶段.
2.面临专业化管理难题
养老社区在我国是一种全新的养老方式，相关研究与著作鲜见于市，所以在大力发展该产业的同时，也必然面临相关专业人才匮乏的局面.另一方面，伴随着我国人口老龄化加重，养老产业卖方市场加剧，急需相关专业护理人才.日益壮大的养老需求与相关人才物质匮乏的矛盾，成为保险公司在发展养老社区时必须面对的问题.
3.2 保险公司发展养老社区的策略选择
1.全力争取政府政策支持
首先，建议国家尽快制订具体的管理细则，以政策指引方式鼓励保险公司投资养老服务.其次，在土地出让和建设以及城市规划方面，可以针对养老产业制定一些优惠政策.再次，加快推广“以房养老”等相关试验模式，以此方式向即期养老人群提供大量闲置资金，为其购买保险产品提供资金支持.或者可以效仿美国，开发REITs模式，完成该模式政策资金落实.
2.关注中高端需求注重产品服务创新
现阶段，我国的养老需求已经发生改变，通过比较不难发现，收入较高或文化水平较高的人群对于服务养老、专业养老的接受程度与需求远远大于低端水平人群，对于中低端收入人群的养老服务，建议仍旧以政府主导为主，社会扶持为辅的方式，保障其基本养老，而在我国一些经济发展水平较高的城市，政府提供的基本保障明显无法满足居民们日益提升的物质精神需求，建议保险公司可从中高端需求客户人群入手，待其盈利模式明晰，再继续拓展市场.
高端养老人群对保险公司提供的养老社区服务提出了更高的要求，这就要求保险公司在完善服务的同时，要更加细致周到人性化：一是配置完善优质的基础设施，住房、绿化、医疗都要达到优质水平；二是设置专门的生活区，提供休闲娱乐场所，满足老年人的精神需求；三是组成高素质的专业团队，一切以客户为中心，提供人性化服务；四是提升社区科技含量，借助先进技术使入住老人得到及时的无微不至的照顾与保护.
3.创新产品销售与养老社区挂钩保险产品“预销售”
建议保险公司采用预销售的方式，不必等到房屋建成，配套设施都齐全时才开始销售产品，例如泰康人寿与合众人寿就已经开始销售在建设中的部分养老社区，用以缓解回报周期过长所带来的风险.同时保险公司也可借鉴国际经验，学习日、美等以租赁形式为主的养老社区经营方式.
4.增加专业机构设置，提升管理服务水平
保险公司可以通过创建专业业务团队，分部门分职责对养老社区进行管理，例如配置专业的医疗团队，护理团队，也可以采用范围经济方式，投资专业的护理培训学校，使大量的护理人才可以在校内就业，将实践与学习结合起来，不仅解决了人才不足问题，也加快了就业速度，为我国就业市场解决了一大难题.由保险公司进行总体调度与规划，而具体的细节服务可以做到责任到人，以减少社区管理上的风险，在此基础上养老社区也得以快速成长，减少投资回报期过长带来的风险.
除此之外，保险公司也应该注重人才储备，着力培养物业、投资、医疗护理等各方面的人才，以解决现有人员不足问题.如此这样，保险公司才能有序的可持续发展养老服务产业，为老人提供切实完善的晚年养老生活服务，为我们的父母营造更幸福的晚年生活.
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