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泡沫经济成因范文1
20世纪90年代初期，日本经济泡沫破灭，日本经济受到严重打击，这之后的十余年间日本经济出现了严重的衰退，被称为“失去的十年”。近年来，我国经济在国际金融危机冲击下，逐渐减慢了快速发展的势头，出现了某些泡沫经济的特征，因此，研究泡沫经济，寻找防范措施具有现实意义。
一、泡沫与泡沫经济
（1）泡沫及经济泡沫。“泡沫”原意是由不溶性气体分散在液体或熔融固体中所形成的分散物系，也即聚在一起的许多小泡。其引申意思是比喻某一事物表面上繁荣、兴旺而实际上存在着虚浮不实的成分，较多的用于经济领域，即经济泡沫。所谓经济泡沫指的是由于局部的虚假的投机需求使资产的市场价格脱离资产内在价值的部分。它实质是与经济基础条件相背离的资产价格膨胀。
“泡沫”一词是人们对经济经过一段时间的迅速繁荣，然后又急剧下滑，最后像肥皂泡一样破灭这一兴衰过程的生动描绘。历史上，荷兰的“郁金香狂热”就是典型的事例，当时，郁金香的价格飞涨，无数的荷兰人为之疯狂，争相购买，期望其价格继续上涨，但“泡沫”突然破灭了，人们争相抛售，价格大跌，许多人损失惨重。
（2）泡沫经济。泡沫经济是指一个经济中的一种或一系列资产出现了比较严重的价格泡沫，并且泡沫资产总量已经占到宏观经济总量的相当大的比重，而且泡沫资产还和经济的各个部门发生了直接或间接性的联系，并且一旦泡沫破裂，将给经济的运行带来困境，或者引发金融危机，或者引发经济危机。具有这样特征的国民经济，称之为泡沫经济。 前述的20世纪90年代的日本经济就是典型的泡沫经济。
二、泡沫经济的成因分析
泡沫经济的成因是多方面的，但其本质的成因是国家经济本身存在某些局部泡沫，在内外环境因素作用下膨胀，金融当局又没有及时采取正确的货币政策加以干预，从而导致大范围的泡沫出现，形成泡沫经济。下面是一些具体的、造成泡沫的因素：
（1）采取市场经济，这是泡沫经济产生的前提。历史上的泡沫事件都是由于对未来预期的偏颇，形成过度投机导致的。在计划经济时期，投机是受到抑制的经济活动，过度投机无法存在。在市场经济时期，投机才是被允许的。正常的、适度的投机活动不仅可以增加市场的流动性，而且可以起到价格发现的功能，提供资源配置效率。然而，过度投机行为会加大价格的波动，造成大量的泡沫，从而形成泡沫经济。
（2）资金的投机需求是产生泡沫经济的必要条件。居民储蓄中，除了少部分用实物和货币直接储藏外，多数用于直接或间接投资，以使得资金增值。在投资过程中，人们自觉或不自觉的参与到投机活动中，以获得更大的资金增值。随着投机资本的增加，投资机会越来越少，迫使人们的资金更多的选择投机，造成投机资本扩大。投机资本的扩大，不仅使得实现预期效益可能性增加，而且使得价格上涨具有持续性，最终导致规模、幅度和范围更大的资产泡沫出现，形成泡沫经济。
（3）国际游资是泡沫经济发展的推手。20世纪70年代以来，随着技术进步、金融工具创新，以及金融管制的放松，金融市场出现国际化趋势，为各国的投机资本在国际间流动提供了渠道，从而形成规模巨大的国际游资，称为“热钱”。国际游资的流动就是寻找盈利机会，一旦某国由于盈利预期导致某种资产价格上升，就会带来大量的国际游资流入，推动价格进一步上涨、飙升，形成投机性价格泡沫。当价格出现某些下跌预期时，国际投机资本又会主动买空，导致泡沫的迅速破灭，形成金融危机。
（4）经济环境变化、经济规范失衡是泡沫经济出现的内因。经济环境总是处于不停的变动中，这种变动就可能造成价格由原来的均衡变为不均衡，一旦高估了这种影响，就可能出现价格泡沫。20世纪90年代，我国海南省的房地产泡沫就是典型事例。当时，随着海南建省，创办大经济特区，对经济环境变化给海南房地产价格带来了巨大的上涨预期，大量的投机资本涌入，使得海南房地产价格在短期内猛烈上升，形成巨大的房地产投机泡沫。
（5）居民的群体行为也是泡沫经济出现的重要因素。群体行为就是人们有意识或无意识的行为模仿，在经济领域就是“追涨”或“集体杀跌”。
综上所述，所谓泡沫经济是指由虚假需求形成的局部经济泡沫通过一定的传导机制使社会有效需求得到过度刺激而形成的虚假繁荣现象。在这一过程中，既有一国的内部因素，也有外部因素影响，使得其社会资产的价格脱离价值的放大，形成泡沫经济。
三、防范泡沫经济的对策
一切泡沫都逃脱不了破裂的命运。2007年当全世界都认为美国的房子价格只有往上一条路，次贷危机爆发，泡沫破灭，房价开始跳水，一直到现在美国依然在衰退边缘挣扎。当前，中国也存在过高的资产预期，以及过度延伸的信贷供应。这个泡沫是有意识地自行破裂，还是无意识地突然暴力破裂，将决定中国经济是否硬着陆的命运。我认为防范泡沫经济的对策主要有：
（1）建立金融预警体系。面对巨大的未知风险，一个较好的对策是建立预警系统，预知风险的发生，提早防范。因此，建立应对金融危机乃至泡沫经济危机的金融预警体系就十分必要了。建立这一体系一方面是防范和化解自身金融风险，降低损失的需要，另一方面也是防止和降低国外金融危机传染和冲击的需要。
（2）加强金融监管，加强国际间金融监管合作。通常认为近几次泡沫经济都是由于国际金融监管的放松所致，因此加强金融监管，加强国际间金融监管的合作必然是防范泡沫经济的重要对策。一方面，加强金融监管，减少金融的对外开放度将有力的阻止国际游资在我国金融市场随意出入，降低和防止国际游资对我国经济的巨大冲击。另一方面，在经济全球化的今天，我们又不能“闭关锁国”，而应积极面对，通过加强国际间的金融监管合作应对国际游资的冲击，防止金融危机的传染。
（3）改进货币政策的运用。一般认为错误的货币政策是导致经济泡沫放大的重要因素，因此，改进货币政策的运用，减少其对泡沫的助推作用显得十分重要。在全球性经济衰退的今天，我们既要通过加大货币投放，通过投资拉动我国经济的发展，又要十分注意货币投放的时机和数量，防止造成新的经济泡沫或者说成为泡沫经济的助推剂。
（4）对外贸易和金融联系的适度多元化。美国次贷危机以来的经验表明，我们不能过分依赖少数经济强国来发展对外贸易，尤其是在金融领域。我们需要推进对外贸易和金融联系的适度多元化来适当的分散风险，要积极推进货币结算的双边化和多元化，减少金融危机传染的危害。当前发生的中日“危机”可能引发的贸易战，也要求我们增加对外贸易和金融联系的多元化，减小风险。
（5）增加政策信息透明度，引导居民投资。由于我国存在比较明显的“群体行为”和巨大的居民储蓄，因此，增加政府政策信息的透明度，积极引导居民投资也是我们防范泡沫经济的重要举措。
泡沫终究要破裂，泡沫的破裂又会给经济带来惨痛的冲击。明智的举措应该是有规划地允许泡沫领域泡沫的破裂，同时刺激其它经济领域，从而保持整体经济的较好发展。当前的欧债危机化解是如此，潜在的我国经济危机的化解也应是如此。
泡沫经济成因范文2
【关键词】房地产泡沫；泡沫根源；泡沫影响；泡沫防范措施
一、房地产泡沫的定义
经济学中所说的泡沫，就是资产价格严重背离基础价值而暴涨的现象。房地产泡沫是指主要由投机性购买需求的增加所引起的房地产价格持续上涨的现象。
二、房地产泡沫产生的主要原因
（1）房地产资产价格决定模式房地产归根结底是一种商品，其价格决定符合经济学一般供求原理，但又有其自身的特殊性：住房的建造离不开土地的供应，而在我国土地属于国有，受自然资源和国家政策的限制；且住房的建造周期较长，难以随着需求的增加而及时增加。（2）资源稀缺、供给弹性小。众所周知，土地是一切经济活动的载体，而土地的最大经济特征就是稀缺性，它是一种有限的、不可再生的资源。土地供给的稀缺性、垄断性与土地需求的多样性及投机性，必然会导致土地价格的上扬，而在一定时间内，土地供应量、其独特的地理位置及异质性也会影响地上的附着物房屋的价格，从而使房地产价格偏离资产的实际价值，为泡沫的生成提供基础条件。（3）银行信贷非理性扩张。由于房地产业是资金密集型行业，房地产开发必须拥有雄厚的资金，随着房地产开发规模的不断扩大，开发商仅靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。房地产的高回报，使许多银行在贷款的操作过程中，违反有关规定，向开发商发放大量贷款，金融风险不断堆积，使泡沫产生的可能性加大。
三、房地产泡沫的危害
1．房地产泡沫引发的社会矛盾。（1）催生新的暴利行业，加速两极分化，激化社会矛盾。由于房地产成本相对固定，房价越高，利润空间越大，消费者为此必然付出更多，由于富人可以利用货币优势，直接介入房地产业或者从参与投资而规避涨价带来的不良后果，而暂时无力购买或者只有能力购买用以满足自我实际住房需求的广大消费者无法回避这种风险，只能无奈地面对，必然加剧社会两极分化。（2）房价一路飙升，政府平抑不力，社会矛盾凸显。首先是引发地产商与普通老百姓的矛盾。一方面是广大中、低收入百姓庞大的市场需求；另一方面是开发商漠视百姓意愿，为追逐高额利润不断开发高档商品房，造成大量商品房空置。
2．房地产泡沫引发的经济问题。（1）加大房地产金融风险。房价不可能一直处于高位，一旦房价出现转折，那么房地产抵押贷款还款违约率就会上升，而银行持有的房产抵押价值将会降低，使得金融机构不良资产不断增长，从而增加了房地产金融风险。（2）降低资源配置效率。一直以来中国的房价“只涨不跌”，导致房地产投机炒房行为严重，在许多人无房住的情况下；另一部分人却在囤积房产，而且处于闲置之中，社会资源遭受严重浪费。
四、房地产泡沫的防范措施
（1）深化房地产市场相关体制机制改革、健全相应政策法规。当前房价的稳定，很大程度上得益于限购令等非市场手段的严格执行，因此也压抑了大量需求。在用行政手段稳住市场的同时，要抓住有利时机，相关制度改革要跟上，筑牢房地产市场持续健康发展的根基。加快深化有关房地产业各项制度改革。（2）增加投资渠道，使资金分流。采取住房抵押贷款证券化、建立房地产信托基金等措施，当股票、基金、债券以及抵押贷款证券化这些投资渠道发展后，融资方式的多样化可以让投资行为转向购买虚拟房产，减少楼市的投资行为，也可以减少银行承受的金融风险。（3）严格控制信贷闸门防范金融风险。银行作为整个金融体系的核心，维持着社会再生产的资金流通顺利进行，而其在房地产市场同样是很关键的利益主体，对它的调控就显得尤为重要。金融机构要积极配合宏观调控政策，整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，严格审查住房开发贷款发放条件，严格发放房地产开发贷款，切实加强住房开发信贷管理。在发放贷款时，应根据保守、真实、安全的原则来评估抵押标的物的抵押价值，并严格审查。
新形势下，我国房地产企业要想在激烈的世界市场竞争中立于不败之地，使房地产业真正成为新的经济增长点，就要保持高度的理性，宏观调控，科学决策，正确引导，适时监测，以防房地产泡沫经济的产生。
参 考 文 献
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泡沫经济成因范文3
正确认识泡沫的现象
在许多议论房地产泡沫问题的文章中，对泡沫一词的释义口径不一。关于泡沫、经济泡沫及其释义从17世纪开始，几部外国辞典的简要释义是：泡沫是虚拟资本过度增长的经济现象。我国《辞海》的释义，与之基本相同。也可以说，泡沫的主要表现是一种价格远离价值的经济现象。比如，在市场经济活动中，通过各种"狂热"的哄抬、投机等行为，使得某种商品、某种资产或某个公司的股票价格猛涨，若干倍地远离其价值。这种高价，不能长期维持，最终会像泡沫一样地破裂。这就是泡沫或泡沫经济现象。其中比较典型的，称之为泡沫经济事件。
由于在市场经济运行中，价格较大幅度地离开价值的现象总会在各种商品中经常发生，除了把这些经济现象统称为泡沫现象外，专家们还根据泡沫产生的不同程度和后果，把它分为以下两种。
第一种是泡沫经济。共同特点：一是，产生泡沫经济现象的主要原因之一是过度投机，并伴随各不相同的其他原因；二是，价格若干倍地狂涨，远远离开其价值；三是，哄抬出的高价只能停留一定的时间(有的是短暂时间)就会破裂猛跌，下降到与价值相近的价格；四是，每一次泡沫经济事件都会对社会经济造成不同程度的危害。
第二种是一般性泡沫。某种商品的价格在一定时间内有较大幅度的上涨，但没有达到典型泡沫经济事件的4个特点，就属于一般性泡沫。许多专家把它简称为经济泡沫。经济泡沫是比较经常而普遍地产生的，它的消极方面是因较大幅度涨价而带来的各种副作用，但因其价格上涨和下降幅度相对较小，一般不会出现泡沫经济那样明显的"破裂"和"猛跌"现象，造成的危害也小得多。它的积极方面是在一定程度上调节市场的作用。因此，不要一提到泡沫就谈虎色变，而要用一分为二的观点来看待经常发生的经济泡沫。
明确了泡沫的释义和其与泡沫经济的区分，我们就知道经济泡沫会经常发生，就不会否认我国房地产业也会经常发生经济泡沫。由于经济泡沫一般没有明显的破裂现象。泡沫释义扩大化引起的混乱长期以来，在西方国家和我国，都认定泡沫现象是价格狂涨而远离价值的经济现象。但是，最近几年，许多作者在发表的文章中，却把泡沫现象包含的内容任意扩大。几乎把房地产经济活动中出现的各种问题，统统归纳为泡沫现象。有的文章还进一步扩大为，这次我国宏观调控所采取的各项政策措施，统统属于治理泡沫的措施。为此，需要说明以下两点：
其一，不能通过曲解来辩解。有的文章为泡沫释义扩大化辩解的理由是：西方有名的《新帕尔格雷克经济学大辞典》明确指出，"理论界尚未达成对泡沫状态的一致同意的定义"，既然没有一致同意的定义，我国专家当然有权对泡沫增添内容。其实，西方理论界对泡沫经济现象的意见是一致的。只有对形成经济泡沫状态的定量指标，即其价格离开价值的幅度达到多大才能称为泡沫状态，意见还不一致。《大辞典》仅仅指出理论界对形成泡沫状态的意见不一致，决不能把它曲解为对"泡沫"释义的意见不一致。
其二，对不同质的经济现象，应该有不同的表述词汇和治理措施。如果把以上扩大化的内容统统归入泡沫现象而采取统一的治理措施，就会犯大错误。以房地产为例，如果发生了价格陡涨而远离其价值的泡沫现象，主要的治理措施应为：适度加大房地产投资和扩大开发规模以增加供给；增加经济适用住房和低价位商品房的比重以降低平均房价(即结构性降价)；提高宏观调控水平以调控房价和抑制投机。而泡沫扩大化提出的许多内容，例如"房地产发展过热"、"房地产投资增长过速"、"房地产开发规模过大"、"住房空置率过高"等，经济学界历来就使用"发展过热"、"规模过大"和"生产过剩"等恰当的词汇来表述。这些经济现象生产出的产品，不是虚拟的而是真正的物质财富，除极少数报废的产品外，都会陆续出售而投入使用，不会像泡沫一样地破裂。而生产过多、过剩，则是导致价格下跌的重要原因，只能采取与治理泡沫现象完全相反的政策措施。如果硬要把这些内容归入泡沫现象，必定会造成理论上、实施政策措施上和问题探讨争论上的混乱。因此，必须正本清源，坚持对泡沫现象的原有释义。
我国房地产泡沫的成因
从房地产泡沫的定义中不难看出，过度投机是导致房地产泡沫产生的最直接原因；另外，消费者的预期、非理性扩张、政策导向、结构性矛盾等因素则间接促进了泡沫的形成。
1、 房地产泡沫产生的直接原因
过度投机而导致的地价飞涨是房地产泡沫产生的最直接原因。作为市场经济中极为活跃的房地产市场，投机活动尤为严重。土地交易制度不健全，行业管理不完善，在一定程度上助长了投机活动，产生大量投机性泡沫。业内人士有这样的说法：拿到了地就上了赚钱的大路。因此，房地产开发商都千方百计地“圈地”，进行土地储备，等到时机成熟，或将土地以高额的价格转让，或进行开发并疯狂炒作，导致地价、房价飞涨。房地产投资在一定程度上变成了圈地投机，投机的成分越多，泡沫形成得越快。同时由于土地资源是稀缺的、有限的，随着经济的发展和人口的增多，以及城市化进程步伐的加快，人们对土地不断增长的需求与土地稀缺之间的矛盾越来越突出。在这种情况下，有限的土地在反复转手交易的过程中，价格飞涨，严重脱离了其实有价值而产生地价泡沫，进而导致整个房地产业泡沫的形成。
2、房地产泡沫产生的间接原因
（1）消费者的预期。
消费者的预期实质上就是对价格的预期。由于房地产不同于一般商品，当价格上升时，人们预期今后价格还要上升，需求量增加，房地产持有人惜售，供给量反而减少。这样就进一步刺激了价格上升，促进了泡沫的产生。在泡沫破灭时，价格下跌，人们认为价格还要下跌，持有人纷纷抛售，反而增加了供应量，同时由于无人肯接手买入而需求量减少，这样就加剧了价格的下跌。
（2）政策因素。
房地产业作为国民经济的主导性产业，对国民经济发展的促进作用是举足轻重的，因此，每个政府都会下大力气对该行业进行干预，我国也不例外。例如我国住房制度改革、土地使用制度改革，以及国家出台政策鼓励购房按揭、放宽银行信贷、建经济适用房等政策，都直接推动了我国房地产市场的高速增长。正是这种政策的导向使房地产开发过热，导致价格虚涨，空置率上升，助长了泡沫的形成。
（3）房地产投资的过度增长。
房地产投资的增长速度应该与城市化进程的步伐一致，如果一国的房地产投资的增长速度远远超过了城市化进程的速度，就容易造成市场供给与市场需求的严重不平衡，房屋闲置率高，房地产价格急剧下跌，产生泡沫。这种现象一般发生在发展中国家，在加快城市化进程的过程中，对房地产的大量需求使众多的投资者纷纷涌入市场，房地产开发大军急剧增多，投资出现过度增长现象，使房地产泡沫不断堆积。
（4）银行信贷的非理性扩张。
由于房地产业是资金密集型行业，房地产开发必须拥有雄厚的资金。但随着房地产开发规模的不断扩大，开发商仅靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。一般来说，各国政府在对待房地产开发的贷款上都有一定的约束政策，但由于房地产的高回报，使许多银行在贷款的实际操作过程中，违反了有关规定，向开发商发放大量贷款，甚至不去验证其信用等级，大量的资金涌向房地产市场，又缺乏必要的风险控制意识和手段，从而使许多开发商拥有少量的资金就可以从事项目开发，造成过度开发，而且各种投机行为愈演愈烈，不断堆积金融风险，给泡沫的产生埋下了隐患。
（5）结构性矛盾。
经济适用房和豪宅的开发比例应该控制在一个合理的范围之内。如果开发商为追求高利润而纷纷投向豪宅的开发，使一段时间内大面积大户型的豪宅开发数量急剧上升而且闲置过多，经济适用房则出现供不应求的情况，这种结构性的矛盾一方面提高了商品房空置率，一方面使经济适用房的价格不断提高，两方面的作用极易导致房产泡沫；另外，这种结构性矛盾还包括高级写字楼的过度开发。
泡沫经济成因范文4
【关键词】金融危机房地产泡沫影响建议
中图分类号： F235 文献标识码： A
1引言
纵观以往的亚洲金融危机和08年的美国次贷危机，其导火线都是房地产泡沫的无限膨胀，而且每次危机过后都伴随着经济的长期不景气，给国民经济发展和人民生活水平带来了不利影响。鉴于这样一种残酷的现实，房地产泡沫成为近些年国内外学者们研究的焦点。随着房地产泡沫成因的日益复杂性，对房地产泡沫的研究也应当寻求更多新的角度。为了促进我国房地产市场的稳定健康发展，在此有必要对房地产泡沫的定义、成因进行深入分析，探讨房地产泡沫对我国经济和社会发展的影响，以便提出科学合理的对策及建议。
2房地产泡沫的定义
要分析房地产泡沫，首先要搞清楚它到底是什么，也就是房地产泡沫的定义问题。帕尔格雷夫在经济学大辞典中将泡沫状态描述为：一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主，这些买主往往是以投机获利为动机，并不关注资产本身的盈利能力，接着便是价格暴跌，最后以金融危机告终。一般认为，当房地产价格出现短期内异常快速增长，严重背离其基础价值并大大超出消费者的承受能力时房地产泡沫就产生了。
目前，国内学者对房地产泡沫的定义尚未达成一致。刘洪玉等认为房地产泡沫是由房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑造成的。韩冬梅等对以往学者关于房地产泡沫的定义给予了较为全面的解释，认为房地产泡沫的定义必须包含以下四个方面的内容：1）房地产泡沫以在固定时期内供给缺乏弹性的房产和地产为载体；2）产生泡沫的主要原因是买主对价格或收益的不理性预期而产生的投机心理所导致；3）判断房地产价格是否出现泡沫的依据是房地产价格与经济条件决定的基础价值的比值大小；4）必须是房地产价格与基础价值相比出现非平稳偏移时才能判定为出现泡沫。
3房地产泡沫形成原因分析
3.1金融支持过度是房地产泡沫生成的直接诱因
早期关于房地产泡沫成因的研究主要是针对股票市场，如Krugman（1999）认为，在地产市场中所有泡沫都是由银行融资引起的，美国的储蓄和贷款协会在其中发挥了很大的作用。Allen等人（1998）将资产定价等系列模型进行拓展，发现银行等金融中介的问题导致了资产泡沫的产生。可见在金融领域，国际上对于泡沫的成因有着较为一致的看法：金融中介在泡沫形成过程中起到了非常重要的作用。谢经荣等(2002)将Allen 等人的研究进一步拓展到地产领域，结果发现资产价格与信贷数量相关，资产回报的不确定性将导致资产泡沫的产生，而人们对未来信贷扩张的预期以及扩张程度的不确定性将提高泡沫的严重程度。周京奎（2006）在此基础上考虑到具体的市场结构（如不完全市场、信息不对称等）的影响，运用博弈论分析了房地产融资过程中银行和借款人的策略选择，认为银行金融支持过度是房地产泡沫产生的直接根源，并且提出金融支持过度假说和衡量金融支持过度的临界值，对我国房地产金融支持程度进行了实证分析，从而为房地产泡沫生成和演化提供了一个新的解释。目前从金融角度解释房地产泡沫的生成，认为金融中介的影响及信贷过度是导致房地产泡沫的直接原因，这一观点具有很强的代表性，国内外学者也一致认同。
3.2信息不对称情况下，投机和炒作导致房地产泡沫生成
笔者认为，存在房地产市场投机是因为其市场上存在信息不对称的现象，不同人对同一资产的价值评估不同，由此产生房地产市场上投机过多的现象，出现泡沫化趋势。外国学者在基于信息不对称的条件下，运用行为经济学的理论进行分析，认为不同的主观信念会产生不同的投资行为。众所周知，特定资产的价格要高于其价值，投资者相信在未来会有更多人以更高的价格购买它们，所以会持续购买此类资产。这种主观信念所引导的投资使资产价格彻底偏离其价值，最终产生了泡沫。考虑到信息不对称和投机因素在房地产泡沫形成过程中的作用，使得对房地产泡沫成因的解释更加贴近现实，这就对以往单纯地从金融角度研究房地产泡沫成因提出了很大的挑战。但是，基于这一角度提出的假说一般只是单纯地进行数理推导论证，尚需结合实证分析为这一研究成果提供强有力的支持。
3.3相关体制不健全导致房地产泡沫生成
季卫东（2003）等人从制度设计的角度出发，对日本泡沫经济的成因进行了研究，认为日本型经济社会的存在导致和助长了房地产泡沫的生成。对于我国制度缺陷在房地产泡沫生成过程中的作用，国内也有不少学者展开了研究。有的学者认为在我国的住房保障制度不健全的情况下，居民只能通过购买商品房来满足其基本需求，这将直接导致房价上涨，从而出现房地产泡沫。有的学者则强调了国家税收制度和地方政府考核制度在房地产泡沫生成中起的重要作用，如尹中立（2005）和李木祥（2007）分析了导致我国房地产泡沫生成的税制因素。尹中立认为地方政府财权和事权不对等，迫使其“经营城市”，依靠大量出让土地来弥补财政收入的缺口，这成为房地产泡沫生成的制度基础。李木祥则强调现行税制在保有环节税种少、税负轻，税收制度不合理是导致房地产泡沫的直接原因。住房保障制度不健全、税收制度的缺陷以及地方政府的约束机制不完善都是当前制度设计方面的缺失，也是我国房地产泡沫形成原因中较为特殊的因素。
4我国房地产泡沫的影响
4. 1房地产泡沫的经济影响
国民经济是一个由许多产业构成的庞大的、多层次的体系。房地产业因其产业链跨度大，产业附加值高且具有较高的关联效应和扩散效应，已经成为国民经济增长中不可或缺的一部分。但在发达国家很少有将房地产业作为一个支柱产业，一是因为在其他国家商品房在住房供应结构中并没有中国这么高的比例；二是因为房地产属于资本密集型产业，占用大量的资本但直接创造价值财富的能力却很低，但在中国，房地产业是大量资本、人才、优惠政策的聚居地，成为支撑很多地方经济命脉的产业。
房地产的高速发展，一方面有其正面的经济效应:作为国民经济的支柱性产业，房地产的快速发展必然会拉动GDP的增长，从而增加就业，缓解就业压力；同时，由于其关联效应和扩散效应能够带动其他关联行业的发展，房地产泡沫具有行业经济带动作用。
但是房地产泡沫的发展也给我国带来了巨大的负面经济效应和潜在的经济衰退风险:房地产泡沫造成大量资本从实体产业流向房地产，抑制了产业结构优化；房地产价格虚高使居民财富大部分用于买房甚至借贷买房，限制了居民的购买能力，不利于我国扩大内需，阻碍了经济发展模式的调整；同时房地产泡沫破裂有可能引发金融危机甚至经济危机，给我国经济带来了很多不稳定因素。
5促进我国房地产市场健康发展的对策及建议
房地产市场供求失衡、投机炒作、金融支持过度、体制缺陷等因素都有可能催生和助长房地产泡沫的形成，通过对房地产泡沫的诸多可能的诱因进行对比分析，有助于我们更好地了解房地产泡沫的生成机理，对我们进行房地产市场的调控也有十分重要的意义。笔者认为，政府应该从以下几个角度着手，打出防治房地产泡沫过度膨胀的“组合拳”，从而促进房地产市场的长期、稳定、健康发展。
5.1加强金融监管，合理利用货币政策调控房地产价格
总结以往的经验，金融支持过度是造成房地产市场流动性过剩，从而导致房地产泡沫形成的一个重要原因。吸取美国次贷危机的教训，我们必须进一步规范个人贷款的审查程序和标准，逐步建立并完善个人诚信系统；加强对金融机构的监管力度，提高金融机构的透明度；同时，还应当提高房地产抵押贷款的比率和开发商自有资金的持有比例，加强对贷款主体的资格审查等，这些举措无疑都将成为控制房地产泡沫扩张的有效途径。
5.2建立完善的房地产信息系统，提高信息透明度，抑制投机和炒作
将稳定房地产价格作为政府宏观调控的长期目标，引导购房主体形成合理的预期，有效抑制投机。具体来说，政府职能管理部门应根据地区人口、收入水平等房地产的基础价值决定因素制定详细的房地产中长期发展规划，并予以公布。同时，强制开发商对楼盘信息进行公开，避免捂盘、囤积现象的发生。
5.3加强政府约束，转变政府观念；完善住房保障制度和房地产税收制度
一方面，完善政府考核机制，加强对地方政府的监督，避免地方政府为追求地方GDP 的短期快速增长而大量批地的现状和寻租行为的产生；另一方面，完善政府的住房保障制度，加强经济适用房和公租房、廉租房的建设。同时，调整房地产各环节的税负比重，增加房地产交易和保有环节的税负，通过税收来抑制投机炒房等行为。
5.4加强房地产市场的调控力度
严格控制房地产的开发总量和建设过程，还要严格控制豪宅的审批与建设，防止出现由结构性过剩而引发的泡沫。同时，严格控制建设用地的审批规模，根据商品房的需求量来确定土地供应量，严格执行土地使用的有关规定，避免盲目扩大开发用地，以此来平衡土地、房屋的供给和需求，从而达到稳定房价的目的。
参考文献
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泡沫经济成因范文5
关键词：实体经济；虚拟经济；流动性过剩；资产价格泡沫
一、流动性过剩的成因及表现
（一）我国流动性过剩的根源是我国经济结构和区域失衡
自我国实施积极的财政政策以来，投资增长一直是拉动经济增长的主要动力，消费近年来虽增长加快，但仍远落后于投资和出口的增速。2003年以来，投资与消费的比例差距进一步扩大（见表1）。投资与消费的比例失衡问题加剧，使大量资金在银行体系内部循环，银行不得不将大量资金借贷出去，而这些资金被借贷出去后更多地进入了虚拟经济中。
（二）出口增长及人民币升值压力导致全球流动性过剩输入我国
“9・11”事件后，各主要货币的流动性空前增长，在全球经济失衡的诱导下，大量资金从美国流入以我国为代表的亚洲新兴经济体。近年来我国贸易顺差迅速扩大，加上人民币汇率制度正处于渐进改革中，全球流动性通过各种渠道进入中国，成为目前境内流动性过剩的一个重要原因，人民币外汇占款成为基础货币的主要来源。而央行的公开市场冲销能力无法消化日益增多的外汇占款，货币供应量因此高速增长。
（三）低利率政策加剧了我国流动性过剩进程
自2003年我国经济走出通缩并进入新一轮增长周期以来，央行只小幅调高了一次再贴现率，对金融机构再贷款利率、金融机构贷款基准利率及金融机构存款利率则维持不变。如果考虑到商业银行的利率下浮因素，基准贷款利率的上调可能并未给实际贷款利率带来明显变化。去年央行多次上调存款准备紧比率，但总体低利率的市场环境（体外循环资金的贷款利率则在10%以上）加快了流动性膨胀。
二、虚拟经济繁荣对我国当前宏观经济影响机制分析
（一）“博傻”过程中的虚拟经济与资产价格泡沫
资产价格泡沫是指虚拟资本的市场价格超过它的理论价值以上的部分。其产生的原因主要是过度投机，这正与我国现阶段逐渐呈现出的投资过热，投机心理过度的特点相符合。很多投资者并不是看中股票背后公司的投资价值，而是认为可以低买高卖，在价格差额中获取收益。由于大家都具有相同的心理，加之虚拟资本价格不同于实体资本价格的变化规律，在投机心理的作用下，其价格越高，买者会越多，由于买者越多，价格会更高，形成一种不良循环，这种现象被称为“博傻”。在其作用下，会导致虚拟资本价格不断上升，从而形成资产价格泡沫。
（二）资产价格泡沫存在下，虚拟经济繁荣对于我国宏观经济运行影响理论分析
随着我国虚拟经济的迅速膨胀，其对经济的运行方式的影响力度也在逐步加强，大量的货币资金在虚拟经济领域内迅速转移。资产价格泡沫也已在虚拟经济领域已开始逐步显现，而资产价格泡沫在虚拟经济的传导下，进而直接影响我国宏观经济运行，加大了其运行风险。由于虚拟经济以资本化定价的方式为基础，因此，其具有很强的资本集聚和辐射功能。随着虚拟资产的规模、范围和参与主体的不断扩大，随着投资者对未来资产收益预期的群体波动，其通过传染机制和放大机制来影响宏观经济风险。
三、路径选择
（一）发展和完善资本市场
高效的资本市场有利于加速储蓄向投资的转化，有利于提高资金使用效率，并能为国企产权制度改革和不良资产处理提供途径。因此，一方面要逐步放松金融管制，增加金融交易品种，扩大资本市场容量；另一方面要完善法律法规，规范证券市场行为。
（二）培育金融衍生市场，推进我国虚拟经济发展
培育金融衍生市场将是我国发展虚拟经济的必然选择。鉴于中国目前金融创新经验不足，我国衍生市场的发展首先要从运用金融工程系统分析方法创新金融工具、发展场外交易开始，适时推出金融衍生产品，开发场内交易。
（三）提高上市公司质量和中介机构的自律规范
完善公司治理结构，提高上市公司质量，是证券市场的“基石”，也是完善我国虚拟经济的必由之路。同时，还应当建立和完善法制体系、监管体系和宏观经济调控体系，达到规范金融活动和金融市场运作的目的，并积极建立和完善开放型的金融风险预警、监控系统，防止由于国际金融势力侵入国内金融领域而触发的泡沫膨胀。
（四）坚持高效与适度相结合的发展原则
在中国金融发展进程中，应当注重创造和建立内生的金融环境和金融机制，合理运用国内和国外的金融资源，将金融的可持续发展建立在有效的金融机构和金融市场上，努力发展实体经济，为虚拟经济的发展奠定坚实的物质基础。在积极发展虚拟经济的同时，还要不断提高金融风险意识，高度警惕泡沫经济的发生。
在当前流动性过剩条件下，应不断完善和优化我国虚拟经济，在繁荣虚拟经济的同时，尽可能得去引导人们理性投资，减少资产价格泡沫的过度膨胀，不仅将有助于我国实体经济的良性发展，也将对我国的经济稳定产生重要的影响。
参考文献：
1、刘蓓华，刘爱东.基于金融创新的我国虚拟经济发展对策研究[J].中国管理信息化,2007(1).
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泡沫经济成因范文6
【关键词】 房地产 房地产泡沫 房价
尽管随着改革开放的深入，我国的房地产业得到了长足发展，但是，由于房地产有开发周期长、开发环节复杂、产业链条相对较长等特点，加之政府监管手段不够健全，有关法律法规不完善，各地市场发育水平参差不齐，仍存在各种各样的问题。2005年和2006年政府一系列的宏观政策出台后房地产价格仍然增长过快的问题以及房地产业是否存在泡沫的问题备受人们关注。
一、泡沫经济、房地产泡沫的含义及指标
泡沫经济是指虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。房地产开发中的泡沫现象，主要是指土地和建成的房屋价格昂贵，与其使用价格不相符，即使账面价格增长很高，但实际上很难得以实现，形成一种表面上的虚假繁荣。房地产泡沫的生成条件主要有过度投机和金融信贷的支持。目前，国内度量房地产泡沫主要采用以下指标：
1、房价收入比
房价收入比反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低，房地产市场蕴涵泡沫的可能性越大或房地产泡沫越严重。由于房价最终要靠居民的支付能力来支撑，所以房价收入比能够直接反映房地产市场是否存在泡沫以及泡沫的严重程度。该指标是最能准确反映房地产泡沫的指标之一，其数据的可得性非常高，而且相对而言计算简单。
但是，在目前的研究中，我们发现学者们对该指标不论是在理解上，还是在应用上都存在着相当多的争议。主要体现在对房地产价格及收入这两个关键指标的选取上争议较大。目前我国主要的算法为国家一套平均水平的商品住房的销售价格与居民平均家庭年可支配收入的比值。
房价收入比的合理区间是多少，国内外学者也有不同的看法。国外学者认为房价收入比在3-6倍之间比较合理，国内部分学者认为，我国因为存在隐性收入高、特殊住房体制等原因，目前在5-8倍间属于正常。资料显示，美国平均为2.8:1；英国平均为3.8:1；巴西为5.7:1；瑞典为1.8:1。
2、商品房空置率
从理论上讲，空置率是衡量房地产产品相对过剩的一个重要指标。产品相对过剩是泡沫经济的集中体现。房地产市场是否有“泡沫”，空置率是最具备说服力的指标。空置率偏高，说明房屋生产相对过剩，产品积压严重，空置率偏低，说明产品供不应求。在空置率的计算上，国内学者各有各的看法。
统计下来，目前空置率应该有两种计算方式：一种国际通行的空置率计算方式，是全社会空置房面积除以全部住房面积；一种是中国的计算方式即空置商品房面积除以最近三年竣工面积的平均值（没有考虑购房者购房后没有出租与出售等待机会的住房）。国际房地产“泡沫”空置率的控制警戒线为10%。由于我国的计算方法和国际上的计算方法不一样，所以，这个界线并不适用于我国，只做参考。
3、房价增长率与人均GDP增长率的比率
该指标能反映房地产泡沫的扩张程度，是测量虚拟经济相对于实体经济增长速度的动态指标。它可以用来监测房地产经济泡沫化趋势，指标值越大，房地产泡沫的程度就越大。国内很多学者都采用房价增长率与GDP增长率的比率来反映房地产泡沫的程度，为了剔除由于人口的增长造成GDP的绝对增长，我采用了房价增长率与人均GDP增长率的比率这一指标。
一般认为，当房价上涨幅度是GDP增幅的2倍以上时，认为存在较大的泡沫。由于我采用的是房价增长率与人均GDP增长率的比率，所以，这个界限值仅作参考。
4、房地产开发投资与固定资产投资的比率
一般而言，在使用该指标时，若要使其能反映房地产泡沫状况应当连续观察多年。这一指标被认为是衡量房地产泡沫最为直接的指标。在房地产泡沫高涨的时候，房地产投资增长率肯定持续高涨，普遍认为它将明显高于固定资产的整体投资增长率，而且它会明显带动固定资产投资的高涨。
一般国际公认的房地产开发投资占全社会固定资产投资比重的警戒水平为10%。但是，无论是固定资产还是房地产的投资增长率发展中国家都会明显高于发达国家，因为投资对于发展中国家的经济发展起着至关重要的作用，它和内需、外贸被称为拉动经济发展的“三驾马车”。所以，国际上的警戒线并不适用我国，只能作为参考。
5、房地产开发资金中国内贷款所占比重
一般认为，形成房地产泡沫的关键因素有两个：信贷和预期。但信贷杠杆的作用是形成房地产泡沫最为关键的因素。这个指标可以反映银行贷款向房地产贷款的集中度，如果比重过高，尤其是房地产开发贷款所占比重过高，泡沫的生成与破灭对银行的破坏力就越大。该指标越大，不但越容易产生房地产泡沫，而且越容易产生金融危机。无论是投资还是投机，获得一定数量的资金是前提条件。因此，通过对该指标变动情况的分析可以预测房地产经济活动的非正常变化。
6、商品房竣工造价与销售价格
通过对商品房竣工造价的增长率与销售价格的增长率的比较，可以反映出商品房价格的增长是有什么原因造成的，这个指标不像前面的指标都有一个大概的预警水平，所以只能把它们作为辅助的分析指标。
二、国外一些发达国家和中国房价的对比分析
日本：据日本不动产研究所的报告显示，2003年，东京京都地区公寓式住宅的平均单价折合人民币4.3万元，每套住宅的平均价格折合人民币为320万元（74m2）。目前上海城区的商品房平均单价约为1.5万元，平均每套售价约为180万元（120m2）。2003年上海的人均收入约为东京的1/15。日本的住房购买者均拥有所占土地的永久产权，而我国房价中仅包含70年的土地使用权。日本的房子是全装修的，包括卫生间和厨房，还有中央空调和地板暖气，所有材料都是无毒标准，浴缸带按摩、浴室带空调，厨房也带全自动洗碗和烘干机。
美国：据2003年美国商务部的报告，2003年中期，美国的单栋新建住房的全国中间价格为19.5万美元（单价1100美元/m2，177m2），全国平均价格为24.2万元美元（单价为1100美元/m2，220m2），折合人民币分别为160万元和200万元。美国的单栋住宅与我国相对应的同类住宅，按照北京和上海的当前的平均价格，类型相当的房子价格均在500-800万元，大约是美国平均水平的2至3倍以上。另外，由于中美之间的住宅条件、定价方法和住宅建筑面积的计算方法等的差异，中国和美国的房价很难进行直接的比较。美国绝大部分住宅是2-3层的别墅，平均面积在220平方米左右并附有车库，甚至游泳池、社区高尔夫也并不稀奇。美国房地产商所经营的都是现房，且全是装修房。美国都是以单元住宅来计算房价，而不是按每平方米来计算。更重要的是美国计算建筑面积的原则是完工面积。一般地下室，小阁楼，院子都不在销售总价之内。而且室内净高低于5英尺的部分不计算建筑面积。美国目前年住房需求量基本稳定在120万套左右，过去10年住宅开工每年在110-150万套。如果按每套面积220平方米，价格24万美元，按年供应150万套计算，则住宅开工面积为33000万平方米，市场总容量达到3600亿美元。中国仅上海一地2003年的开工面积就相当于美国的15%以上。
韩国：目前韩国首都首尔的房价在世界上名列前茅。一套90多平方米的住宅，价格折算为人民币为100万至165万。即便如此，韩国人认为一名普通的职员要购置这样一套住宅，需工作15至18年。韩国政府规定，一户只能拥有一处住宅。
英国：英国的土地面积小于四川，而人口84万，比四川略多一点，因此人口密度大于四川省，而英国的房价普通地区为200英镑/平方米，而伦敦地区为400-600英镑/平方米，一处480平方米的房产售价为17万英镑，因此英国的一般地区普通住宅售价约合3000-4000人民币/平方米；伦敦地区约合6000～10000人民币/平方米。
瑞士：瑞士是全球房价最高地区之一，以价格最高的苏黎世为例，在苏黎世市区或风景区的房价约合15000-40000人民币/平方米，但郊区的住房要便宜一些，约为9000-18000人民币/平方米，一套100平方米的住宅售价为90-120万人民币。瑞士人均收入相差不大，超市售货员的年薪约合为2万人民币。而且瑞士人还可以享受零首付，50年按揭。其次，瑞士的住房信息很好，从了解的信息看，上述房价都是带装修、家具的价格。在计算建筑面积时，各种阳台、公摊面积等都不包括。因此国外同样面积的住房看来比国内要大。
中国：从2000年开始，我国各大城市土地交易价格出现明显上涨，从2000年底至2005年第二季度，全国平均住宅用地价格指数在五年时间里上涨了54.2%，部分城市如北京、天津、上海、南京、重庆等地上涨均超过100%，杭州上涨则超过200%。2004年1至8月份，我国商品房平均价格已达到了2749元/平方米，同比增长了13.5%。
三、对历史上三次较大泡沫的分析
美国房地产泡沫。上世纪20年代中期，美国经济出现了短暂的繁荣，建筑业日渐兴盛，在这种背景下，拥有特殊地理位置的佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫，尤其在1923-1926年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。例如棕榈海滩上的一块土地，1923年值80万美元，1924年达150万美元，1925年则高达400万美元。到1925年，当时该市仅有7.5万人口，其中竟有2.5万房地产经纪人。然而好景不长，到1926年，该地的房地产泡沫迅速破碎，许多企业家、银行家破产，有的则沦为乞丐。
日本房地产泡沫。20世纪90年代，日本的房地产泡沫再度震惊了世界。从1986年到1989年，日本的房价涨了两倍，到1989年，国土面积相当于美国加利福尼亚的日本，其地价市值总额定相当于整个美国地价总额的4倍。1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌，到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。
东南亚、香港房地产泡沫。1984-1997年香港房价年平均增长超过20%，1996年香港出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事，就在香港的房地产泡沫达到顶峰时，东南亚金融危机降临了。1998-2004年，香港楼价大幅下跌。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元。
四、泡沫形成的根本原因
房地产泡沫的形成是一个渐进的过程，其主要原因有：很高的经济增长率加上很高的储蓄率；我国贫富差距很大，巨大财富并不是平均地分配给每一位居民，而且集中在少数高收入人群手中；我国资本市场非常不发达，不能将闲置的资金调动到能够获利的项目中去；银行信贷的非理性扩张，资金支持便成为房地产泡沫生成的必要条件，而房地产开发资金主要来源就是银行贷款；开发商的盲目投资及恶性炒作与房地产投机需求的膨胀；其他因素，比如：政策因素，股票市场因素，结构性矛盾，对房地产过度开发认识不足，控制不当等。
五、房地产泡沫的防范措施
一般来说，适度的泡沫对于活跃经济、促进竞争是有利的，但是当泡沫过多、过度时，必然引发泡沫经济。因此，必须采取有效的防范措施，促进房地产业的健康发展。
1、从土地源头入手，规范土地市场
加快建设有利的土地市场，实现国有土地使用权交易的公正、公开、公平。建立土地信息系统，各城市政府应公开所有待出让的土地、现有土地使用结构、规划、评估价格等信息，防止因信息不对称为一些人圈地、炒地获取暴利提供便利。
通过立法确定城市规划的法律地位，以防止朝令夕改，急功近利，保障土地使用结构的合理性，为城市和地区经济长远发展奠定基础。
2、加强房地产金融监管力度
有关部门应该严格规定金融部门民房地产贷款的比例和房地产抵押贷款融资的比率，严格审查房地产抵押贷款的条件，比如开发资质、信用等级等。
强化个人住房贷款的管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款，严厉查处“假按揭”商业银行发放个人住房抵押贷款，应严格评估抵押物的实际价值，贷款额与抵押物实际价值的比例最高不得超过80%，规范个人商业用房贷款管理。借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房应为现房。必要时可以通过加息来控制对房地产按揭贷款的过分需求。
3、加强对宏观经济形势和政策的监控
宏观经济形势和政策的改变，往往会引起其他因素的连锁反应，包括国家税收、劳动就业、居民收入金融、金业利润，等等。为了正确引导房地产市场健康发展，政府要加强对房地产市场的宏观调控，尽快建立和完善房地产市场预警预报信息系统和信息披露制度，监测和判断房地产市场的发展态势，引导房地产企业理性投资，引导住房消费者理性消费。
4、搞活股市，开辟多种投资渠道，以分流社会资金
股市与房地产是中国当前社会资金寻求回报的两条主要渠道。由于资金流向取决于投资回报率，决定了这两条渠道在吸纳资金上具有相互排斥的特点，股市赢利率高，社会资金就流向股市，反之，社会资金就流向房地产领域。资本市场是市场经济正常运行的基本条件，政府必须实施正确的宏观导向，使社会资金合理流动，以满足经济发展的需要。
5、合理调整房地产的供给结构，满足市场需求
针对目前房地产市场中档次高、户型大的产品过剩、中低挡商品房和经济适用房严重不足的问题，要适应市场需要，调整住宅品种供应结构。另外，要提高产品的科技含量，提高住宅性能，改善居住环境，吸引消费者。
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