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养老项目盈利模式范文1
关键词：养老地产；老龄化；发展模式；成功要素；
中图分类号： TU984 文献标识码： A
一、商业养老房产发展的现状
老龄化人口的快速增长为养老产业带来较快发展机遇，中国养老地产产业也在近年蓄势待发，无奈却一直“雷声大雨点小”。中国进入老龄化社会，未来需要针对老人改变的住宅设计就有8000万套，而老人院的床位数也预计需求4000万个，中国养老产业市场前景广阔，开始吸引地产商、专业养老机构等各路资本驻足关注。据统计，探索5年间，至今全国已有80多家房地产相关企业试点养老地产，但实际开发效果并不如预期理想。这是为什么？是模式问题还是开发商认为市场没有成熟？目前国内养老地产的商业开发模式仍处于探索阶段。
1、大型房企养老地产的开发定位不清，没有固定可持续发展经营模式和盈利模式。从大型房企养老地产的开发定位来看，主要是针对年龄在70岁以下的低龄健康老年人。主要开发模式还是以旅游地产为主，结合当地的特色旅游资源，满足健康老年人候鸟式度假与养生养老的需求，真正能提供养老多元化服务的极少。目前国内的养老地产是一个“模糊而想当然的市场”，面临营销、盈利以及长期持续发展的困扰。国内养老地产大多还停留在概念阶段，主要是打着养老地产的旗号，继续发展地产的产业。养老产业存在“山寨化”现象，很多项目只是打着“养老”的幌子，实际上还是在卖房子。目前国内养老地产没有固定的盈利模式，都只是通过一次性卖房来获得现金流。但养老地产实质上还涉及到更多的内容，如老年护理、服务、医疗，这些才是养老地产的核心。但目前这些方面的法规还不完善。
2、政府与房企职责不清，易滋生腐败。养老地产在过去5年内都停留在开发商从政府拿地的概念，因为打了养老地产的名目，拿地可以不走公开的“招拍挂”，变成了一种商业和政府的合谋，甚至是负地价拿地，因此养老地产甚至就有了类似腐败温床的意味。这是由于中国独特的房地产模式，因为土地的问题说不清楚，商业用地用于养老地产该怎么弄，政府也没有说清楚。从养老过渡到养生，一旦变成养生就成了“会所”的概念，中国的地产还是集中在商业兑现房子为主。目前以养老养生为主的地产，在照护方面没有任何的承诺与标准。
二、对商业性养老地产发展的几点建议
1、开展盈利和经营模式的创新。国内的养老地产理念还比较陈旧，应该引进欧美先进服务理念，推行积极养老的观念并发展相应产品。养老地产的本质是养老服务业，并不是单纯的房地产开发，所以需要打造一种可持续发展的经营模式。开发商要打造“亲情化社区”、“强养生弱养老”、“医养综合体”三种模式的养老产业，强调养老产业中服务的重要性。三种开发模式的推行，将改善目前养老产业的不足，逐渐实现盈利。目前开发商进入养老地产主要有三种模式：一是开发商与运营商合作，主要“拼能力”，如万科与亲和源合作开发的北京万科万科幸福汇等养老地产项目；二是险资与开发商的合作，主要“拼规模”，如万科与长春市政府签署了健康养老住宅及文化创意产业项目战略合作协议。三是央企开发商并入医疗板块，主要“拼资源”，如中信集团成立的中信医疗健康产业集团有限公司。
2、养老房产需要第三方服务机制。养老产业是一个进入就不能退出的行业，养老地产最需要的是第三方服务这并不是一个开发商就能干好的，如果要靠开发商自己建立一套标准和体系，完全没有效率。养老不是卖房产，而是卖服务，而国内目前养老产业链尚不完善，相关行业如护工等人才急缺，比如培养人才以及挑选合适的项目“种子”作为试点，因此需要第三方服务机制。
三、构建商业养老房产发展模式
1、隔代亲情社区开发模式。第一种模式即为隔代亲情社区开发模式，在这类社区里年轻人与老人混住，是一种较大型的适老龄化混合社区。此类社区主要位于城市边缘，具备一定自然资源条件。社区的盈利思路主要是依靠前期的销售来实现，在整个过程中持有一部分物业，在中后期则有更多的服务输出。北京太阳城、杭州绿城蓝庭社区、杭州万科良渚文化村等是这类模式的实践。销售物业+持有经营+服务输出将在保证品牌树立与服务输出水准的同时，实现快速回现，保证现金流，为后续开发回血。这类模式下，持有少量物业与销售物业相结合，持有物业规模比例应小于30%，销售比例应大于70%，以保证开发的持续性和养老社区的品牌属性。
2、“养生目的地”开发模式。伴随着人们物质生活水平的提高，现代人对于健康质量及健康水平的关注愈来愈多，以健康和养生为主题的地产开发形式逐渐走进了人们的视野第三类是“养生目的地”开发模式，这是一种集旅游、养生、度假、养老为一体的强养生弱养老开发模式。这类地产由于距离城区较远，所以需要一些非常具有核心力的设施，否则难以成为“目的地”。核心设施、物业销售与会员销售相结合将成为该模式的盈利方式。据悉，针对健康活力老人的“候鸟式养老”的度假交换平台模式，该主题开发模式针对的客户主要是高保健意识的中高端家庭。“比如现在40多岁的群体，他们会有这样的意识，自己现在买这个物业，可以给父母住，510年之后，自己也可以入住，这也可以说是一种投资。养生与养老地产内涵并不相同，除了在环境、生活设施、医疗设施、客户资源方面的共同交集，养老的开发内容还包含护理服务与老年设施，而养生地产则涉及商务、度假、休闲设施等开发内容。该模式的盈利方式则是“持有核心设施+物业销售+会员销售”，而“度假养生+交换平台”，将是未来发展的一种全新经营模式。目前上海亲和源在海南、东北等地已开始试水度假养老项目。打造养生目的地几个关键驱动力，包括养生的餐饮、温泉水疗、病患诊疗中医诊断专业机构、精神目的地或者培训、适老化运动设施的集中地以及主题式的特色养生居住。
3、会员制医养综合体模式。与隔代亲情社区少量持有物业不同，第二种开发模式会员制医养综合体模式采取的则是全持有经营方式。该类社区规模较小，大约在200亩左右，主要处于城市生活配套设施较完备的区域，直接受医疗机构资源辐射，社区具备养老与医疗两个功能，针对的群体主要是自理老人与护理老人。全持有的养老物业，即会员制医养综合体，会员制和押金制是国内可行的盈利模式，押金制仅是销售物业使用权；会员制销售的是服务内容。目前国内采取这种方式的项目有北京太阳城水岸香舍、天津宝坻云杉镇等。
【参考文献】
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[2]郑功成.社会保障概论[M].复旦大学出版社，2011.
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养老项目盈利模式范文2
按理说，房地产或商业地产发展20多年了，大家应该对投资逻辑应该很清楚，但事实恰恰相反，还是有不少人对养老地产的投资预期存在误区。笔者试图分析养老地产的投资与盈利逻辑解开养老地产的这种困局。
一、常见的投资测算误区
比较常见的一个误区就是人们在进行养老项目投资测算时，土地成本、建安工程、精装软装、运营管理费用等一起计入投资测算，然后进行运营收入的测算，运营收入一般情况下包括月服务费（含房屋租赁费）、餐饮等其他收入、押金的利息或投资收益等，投入产出一合算，内部投资回报率往往很难看（这其实也会是显而易见的测算结果），远远无法与住宅开发投资或写字楼开发投资回报相比，要计算投资回报周期，更可能是遥遥无期。在可研分析测算时就可能已经把投资商、开发商的信心与热情打下去一大截，一愁莫展。
用这种投资与盈利思考逻辑，养老地产不必再去考虑投资了。假设换一种思路分析，按酒店测算的方式，在某一年限考虑退出变现，投资回报的测算会好一些，这种测算，回报率的指标好坏很大程度上不取决于运营收入的好坏，而取决于变现价值假设的高低。
二、轻重资产分离的投资模式
养老行业研究者们现在经常提及轻资产运营模式，强调轻资产与重资产分离。这种投资模式其实是很多商业地产在采用的模式，大到企业集团，小到个人投资者，商业地产投资的目的是获得长期稳定的租金回报与未来转让变现的资产保值增值。
商业地产出租给运营商或个体经营户，赔与赚是看运营商或个体经营户的经营选择与能力，可能会赔，赔了租金也得照付，当然也有很多机会赚到钱。这种轻重资产分离的开发、投资、运营模式，让开发商、投资人、运营者各得其所，自己去算自己的帐，风险也各自承担，谁也不必有怨言。
养老地产项目有其一定的特殊性，但本质上应该是一种商业地产的投资模式。商业地产开发商一般不会自己建了一条商业街，然后自己去经营所有商铺，而是会采用销售或持有出租获得回报（当然也有自己投资、自己运营的情况）。
养老地产后期的运营还不太成熟，现有养老院的高空置率与低回报现状加大了人们进入养老运营的顾虑。因此，养老地产不像商业地产一样后面有大量跟进接棒的机构或个人。这种情况，一定程度上束缚了养老地产投资商、开发商在投资与盈利模式上的思路，很多情况下，不得不自己组建运营管理团队，因此进行投资测算分析时，也自觉不自觉地将投资与运营放在一起测算了。
三、理想的投资与盈利模式
养老地产理想的投资与盈利逻辑是大家所谓的轻资产与重资产分离。
重资产即买地、建房、装修，其投资与盈利逻辑是通过将养老公寓出租给运营机构，获得稳定的租金收益及未来所持有的地产、房产保值增值。这种回报率与住宅开发销售相比，在三五年的短期内是无法相比的，但假如计算到二三十年，其长期回报率可能远远高于住宅开发。
轻资产即租房、运营、照顾好养老客户，其投资与盈利逻辑是通过将房屋出租给养老客户，提供全面的服务，同时收取一定押金，在扣除运营成本、管理费用之后获得稳定的服务收益。养老机构运营服务是否盈利一方面取决于是否对入住的养老客户提供了好的设施与服务，保证高入住率、低空置率；另一方面取决于运营服务的深度与广度。
运营机构对服务费的收取肯定是基于基本的房屋租赁、使用费、运营成本与费用，所以决定运营机构盈利的关键因素是要提高入住率，入住率上不去，运营肯定不赚钱。入住率90%以上或还有排队等待入住的情况，一般都会有盈利。
服务的深度是指运营机构提供的服务内容是仅仅限于入住客户的基本需求，还是有更多的项目可供老人选择。同样一个老人，在经济情况许可的情况下，运营机构满足老人更多的需求就可能有更多的收入。
服务的广度是指运营机构的养老服务是否有外延到周边社区，通过扩大服务范围、服务人群，获得更多的收入。构建“养老+”的理念，将养老服务的范围放大，甚至包括部分养老产业的服务，这对养老运营机构或人们投资养老地产具有重要指导意义。
四、轻重资产分离模式的落地实施
在分析清楚轻资产与重资产之后，还需要考虑如何将这种模式落地。有些专业做养老运营的企业可以采取租赁现有物业的方式进行轻资产运营，可以较快地完成养老项目投资改建与开业运营。部分保险机构可以采取这种方式较快地推进养老业务的拓展。但这种租赁现有物业也有一定不足之处，就是现有建筑在适老化设计方面可能存在硬伤或需要调整的地方太多，造成改造成本增加。不管怎么样，轻资产仍不失为一种好的选择。
对于养老地产开发商来说，在进行养老公寓建设时，也可以考虑引入养老运营机构，开发商持有资产出租给运营机构，具体运营由运营机构负责，各自承担投资与风险。但因为国内养老产业发展还不太成熟，很多情况下，进入养老产业的投资商、开发商不得不自己承担两种角色。
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1影响中国养老产业市场的因素
根据国际经验，养老产业市场能够良性地运转，需要具备人口老龄化、社会财富的普遍增加和发达的专业护理业。仔细对比上述3项要素，中国社会目前只有在老龄人口数量和社会老龄化程度上完全符合要求，其他方面均相差甚远。在社会财富方面，虽然改革开放以来中国社会GDP不断增长，但是社会民众的可支配财富并没有得到普遍的提高。单就老年人养老保险金这一项指标来看，2013年全国两会的人大代表提供的最新数据显示，目前大多数非机关事业单位城镇退休居民养老金较低，全国平均为1721元/月。但据笔者掌握的数据资料显示，目前市场提供的养老服务价格即使是在湖南西部一个县级养老院里，一个月养老服务收费标准也要1500元，因此，如果没有完善的社会保险制度支撑和强大的国家财政补助，老人们根本无力购买社会化的养老服务。在发达的护理业方面，虽然中国近三十年来社会医疗事业取得了巨大的发展，但在养老护理这一细分领域，中国还存在着严重的滞后与缺失。正是形成养老产业市场两大要素条件的不具备，所以才在社会力量参与养老产业的过程中，遭遇了盈利模式不明确、运营模式不明确、缺乏专业的护理供应商等一系列现实操作问题。这些问题又倒逼进军养老产业的房地产商在运作养老社区的过程中，重走普通住宅的盈利模式，往往采取的方式是在大型的开发地块中，划拨很小一部分土地用作老年住宅的开发，业界称之为综合型养老社区，地产商也希望借着综合养老社区的名义，在土地获取、税收和建设补贴方面获得国家的优惠。然而就在2013年年底，就在养老产业尤其是养老地产被炒得如火如荼之际，民政部部长在公开采访中明确表示，养老地产不属于养老机构范围，这也就意味地产商没开发的养老社区，根本无法获得养老机构建设的相关优惠。
2建筑设计企业的市场空间
很多分析人士认为，在养老产业和养老地产中，护理是核心，房子其实不重要，对于整个养老产业来说，这一观点十分正确，但这并不意味着建筑设计企业在养老产业中没有市场潜力和空间。笔者认为，在上述种种养老产业的市场不利条件下，目前地产开发商、养老运营商和养老设备供应商一时间面对中国社会的养老蛋糕，都难以下手，唯独建筑设计企业目前不受上述种种条件的制约。因为我们在养老产业中的客户群体不是老年人群，不直接面对老年人群提供服务，而是面向试图通过服务赚取老年人群财富的地产开发商和运营供应商提供服务，与我们的传统业务相比，除了提供的产品类型为特殊的老年住宅设计外，市场营销的方式并无太大差别。虽然老年住宅不是养老产业中最重要的部分，但却是基础的硬件部分，是一切老年服务和护理提供的空间场所，国家有着特殊的要求和规范标准，因此，无论是开发商修建的综合型养老社区，还是政府公办的社会福利机构，以及民营企业改建或者新建的养老机构，都无法绕开我们对其提供养老服务空间的设计或者改造，以及专业化的装修。可见，在养老产业中，正是这一必不可少和无法避免，决定了建筑设计企业在养老产业中的市场空间。
3不同养老住宅产品的市场趋势分析
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【关键词】养老地产开发 PPP模式 可行性 必要性
一、引言
我国是当今世界上老年人口最多、增速最快的国家。据国家统计局网站最新统计，2014年底，我国60岁及以上人口数量已经达到21242万人，占全国比重15.5%，65岁以上人口数量达到13755万人，占全国比重10.1%，对比联合国的人口老龄化标准，我国人口老龄化程度十分严重。
根据民政局数据显示，截止2015年3月底我国每千名老年人拥有养老床位27.5张，与政府在《社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）》要求的每千名老年人拥有养老床位30张仍有较小差距，与发达国家平均水平的每千名老年人拥有养老床位50到70张更是差距不小。
面对日益严峻的老龄化问题和潜力巨大的养老服务市场，我国“十二五”纲要规划提出，构建“以居家为基础、社区为依托、机构为支撑”的社会养老服务体系。在“十二五”期间，国家相继出台一系列政策法规，推动民间资本、社会力量进入养老服务业，致使近年民间资本进入养老服务业的热情空前高涨，养老服务成为投资新热点。
同时，与养老服务行业相关联的养老地产市场因此也方兴未艾，各方投资者都在积极寻求成功的融资框架和开发模式。本文在现有的养老市场背景下，综述相关研究和实践，提出一类新的养老地产开发模式与融资框架建议――PPP模式，为有关企业投资开发提供参考。
二、文献综述
“养老地产”从字面上看，可理解为“养老+地产”的一种复合地产开发模式。这种模式将房地产开发项目主题化，整合其他资源，为客户提供特殊生活模式和消费方式。养老地产由适老化住宅拓展而来，最初只是将养老主题融入传统地产开发，但发展至今已融入了商业地产运营、养老服务和金融创新等属性，形成养老地产的广义概念。目前国际上对于养老地产的研究主要集中在三个方面，即国内外发展养老地产的先进经验分析、人口老龄化下的养老地产的开发研究和关于养老地产的规划研究。罗福周和韩言虎（2012）根据我国养老地产的发展现状及结合典型案例，并从老龄化社会、老年产业经济、房地业和房地产企业转型角度，分析了养老地产的特性，介绍了国外养老地产的发展经验，阐述了当前亟待发展养老地产的必要性。姜睿和苏舟（2012）从中国养老地产的内在发展逻辑来看，养老服务社会化、养老服务设施集约化与养老服务高端化是催生中国养老地产的内在动力，养老地产金融化是养老地产的发展依托和现实路径。Deng Y， Gyourko J和Wu J.（2010）认为养老地产作为一种融合复合地产和现代服务业的产业，尽管在中国仍处于初级发展阶段，但其系统性和复合度很高，发展潜力巨大。
PPP（Public-private partnerships，或简称P3s）即公私合作伙伴关系，是指公共部门和非公共部门为提供公共产品和服务而建立的一套利润共享、风险共担的合作模式；也可以说是公共部门通过与私人部门建立伙伴关系来提供公共产品或服务的一种方式。它是通过非政府部门的融资，改变公共服务和基础设施建设的运作方式，并通过非公共部门引入市场机制，利用其创新和经验，提高基础设施和管理的水平，以达到增值基础设施的目的。目前国际上对PPP模式的研究大部分集中于对PPP项目融资风险因素的识别及分类、风险评估、风险分担原则、分担模式和在公共设施的应用等方面的研究。彭桃花和赖国锦民（2004）认为无论是在发达国家或发展中国家，PPP模式的应用越来越广泛，风险的辨识与合理分配是成功运用PPP的关键。张桂玲（2014）认为将PPP模式应用于农村基础设施建设是十分重要的，孙学工，刘国艳和杜飞轮等（2015）认为PPP在我国公用事业、基础设施等多个行业得到较为广泛的应用，但现有PPP模式不适应新形势发展要求，应迫切需要进行相应改革，并尽快开展新型PPP模式试点。R.Scott Fosler和Renee A.Berger（1982）运用实证分析的方法，研究了美国7座有代表性城市政府在提品和服务时引入私人部门的案例，其得出的结论是当地政府应该结合自身特点，城市的自然条件、经济结构和政治体制特点等，因地制宜地选择PPP模式。
三、我国养老地产开发分析
（一）开发模式
当前，我国养老地产开发模式大多模仿美国的CCRC（Continuous Care Retirement Communities，持续照护退休社区）模式，但在开发规模、功能定位和建造选址上有所区别。我国早期的开发项目是模仿美国的大规模、低密度社区，以辅助生活区、家庭照料社区等为主，设置一定比例的护理型公寓和医疗护理设施，如东方太阳城、北京太阳城等。之后我国又模仿美国出现了一些规模较小、定位高端的独立生活型机构，以老年公寓、老年聚集区为主，如椿萱茂、和熹会等。近年，国内也出现了将生态和养老结合打造的旅游养老、集中商品住宅社区小户型社区养老、主打养生牌的温泉养老等不同的新型养老地产开发模式，如无锡九如城等养老综合体。
（二）盈利模式
目前国内在养老地产的盈利模式方面有三种类型：“出售”、“长期持有”和“出售+长期持”。
（1）出售。一般而言，销售型养老地产更偏向于传统房地产开发，出售对象可以为是产权也可以是使用权，养老地产的开发以住宅产品的销售为主要利润。
（2）长期持有。长期持有自主运营，养老社区将只租不售。目前很多开发商考虑尝试采取会员制的运营模式，即老年人住进来需要交一定金额的会费，入住以后根据不同的养老服务等级每月再缴纳相应费用，当老人去世之后，剩余的会费将退还给家属。会员制与普通房产销售类似，是通过销售会籍，迅速锁定目标客户使资金快速回笼，也为多地养老的开展提供了客源基础。
（3）出售+持有。养老住宅的开发需要社区可持续性发展，盈利模式就需要将产品销售和运营服务二者并重。“销售+持有”型就是为了弥补全部出售模式下后期运营质量无法保障而提出的改进方案，一般是销售自理型住宅，继续持有护理型公寓和医疗护理设施，典型案例是北京太阳城。
（三）融资方式
养老地产具有前期投资大、回收资金慢、收益率低、公益性较强等特点，由于这一特殊性，养老地产很难取得银行贷款。
第一种方式，在我国最为常见融资方式的是由政府独资，养老服务作为社会福利事业，由于其回报率较低，往往由政府拨发一定比例的财政支出来开发养老地产。
第二种方式，由开发商单独投资，作为地产项目来开发销售，这种形式在国外较为多见，美国就已有专门开发建设老年地产的连锁公司，但开发成本过高，风险性大，国内较少。
第三种方式，开发商投资和住户集资相结合的方式，住户可将原住房出售或作抵押来筹集所需资金，入住后只需交付少量的费用，但可操作性较差。
四、PPP模式的引入
（一）模式的可行性和必要性分析
我国主要的养老服务形式以机构养老为主，属于我国的福利事业，通常以养老院为主，但准入门槛较高，由政府提供。而政府因为财政压力较大，对于养老院这种前期投资大、回收资金慢的基础公共建设项目缺乏足够的资金支持，再加上我国近年人口的老龄化程度日益加剧，有限的养老设施越发不能满足广大人民群众对于养老服务多元化的需求。社会资本作为当今中国经济的重要力量，有着充足的流动资金和灵活的经营理念，根据准公共物品的特点，养老地产实际上属于准公共物品的范畴，区别于传统意义上的养老院，完全可以让更有活力的私营机构作为主导进行建设，使之成为政府机构养老的有效补充。
PPP强调公共部门和私营机构为提供公共服务组建项目公司或约定长期合作，在项目中各自投入资源并合理分担风险，实现各相关方共赢。企业通过获得政府授予的特许经营权，提供基础设施、公共事业的建设与服务，通过运营回收投资并获得合理收益。养老地产本身具有的公益性，以及投资回收期长、现金流相对稳定或增长的特点，满足了PPP应用的基本条件。一方面，政府可以通过鼓励政策，引导企业加大养老服务的供给，满足不同层次的养老需求；另一方面，企业可以减轻初期投资和运营期税费带来的财务压力，专注于提升养老服务和管理的专业化水平。同时，应用PPP模式也将大力推动我国养老产业的发展与改革。
（二）养老地产PPP项目的构成
（1）项目发起方组建项目公司。项目主办人可以是某家公司，也可以是多个投资者组成的联合体。由于养老地产属于公益性项目，发起人应该拥有优秀的资质和良好的信誉。
（2）项目公司与政府签订特许协议。在养老地产PPP项目中，政府是最重要的参与者和支持者。首先，养老地产PPP项目必须得到政府批准，并在特许协议中与项目公司明确各自的权利和义务。其次，由于养老地产PPP项目属于公益性项目，政府可以提供资金、信誉、履约等方面的支持，政府也可以持有项目公司的股份。
（3）项目公司与银行签订融资（贷款）协议。一些国家政府的出口信贷机构、商业银行和一些金融机构，往往是PPP项目融资的资金主要提供者。在PPP项目融资中，往往由多家银行和金融机构组成一个银团对项目提供资金支持。
（4）项目公司与投资者签订投资协议。项目公司的融资形式可以多样化，在主要资金从银团获得外，还可以通过发行公司股票或公司债券等来募集资金。
（5）项目公司与承建商签订承建合同。承建商负责项目工程的设计和建造，通常与项目公司签订固定价格的总价承包合同。项目公司可要求承建商带资进入项目，建设款项的支付可根据事先签订的协议，在项目有现金流入的时期内分期支付。
（6）项目公司在养老地产建成后与营运方签订运营合同；老年住户与运营公司签订租赁合同。在养老地产PPP项目建成后，老年住户并不直接与项目公司签订租赁合同，而是与养老地产的管理运营方签订租赁合同，但运营公司需要向项目公司支付项目收益。这样便于项目公司和运营公司各自的分工和管理，项目公司更可以成为监督方和管理方。
（7）保险公司。保险公司是分担项目风险的重要一方，项目融资的巨额资金以及未来许多难以预料的不利因素，要求项目各方准确的认定自己面临的重要风险，并为他们投保。
（三）模式优缺点分析
养老地产这一大型公益性项目的开发，单靠政府或企业自身，往往会面临开发成本高，收益率低，回收资金慢等问题，而采用PPP模式，通过让社会资本进入养老服务行业可以提高服务效率和降低服务成本，产生共赢的良好局面。同时，政府的参与提高了养老产业的监督和信誉，加快了养老产业的发展，而社会资本的加入也提高产业经营效率，增强了资本增值能力。
另外，采用PPP项目融资方式建设老年地产，利用由多个银行和金融机构组成的银团贷款，降低了单一的银行的风险，还有保险公司的介入，也可以分散项目各方的风险。采用PPP模式融资建设大规模养老地产项目，还可以创立统一的品牌，建立统一的服务中心，建立自身的物业管理公司和医疗救护中心，提高了养老服务的多样性。
但是，采用PPP模式建设养老地产，需要的相关条件较多（需要政府的支持、需要银行和保险公司的介入、需要社会资本愿意忍受回收资金缓慢而主动介入等条件），所以仍需要大量的沟通和协调工作，才能确保养老地产PPP项目的正常开展。
五、我国养老需求现状下的PPP模式开发建议
（一）加快模式应用，满足巨大的市场需求，提高养老服务质量
根据民政局2014年公报数据显示，2014年底全国各类养老服务机构和设施94110个，其中各类养老床位577.8万张， 与2014年底我国60岁老年人口数量21242万差距巨大；同时数据显示2014年底我国每千名老年人拥有养老床位27.2张，与政府在《社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）》要求的每千名老年人拥有养老床位30张仍有较小差距，与发达国家平均水平的每千名老年人拥有养老床位50到70张更是差距不小。
更加突出的问题是市场配置的不均衡。研究表明，2014年全国养老机构床位使用率不到65%，公办机构的“一床难求”和民办机构的“惨淡经营”形成鲜明对比。公办养老院往往因服务好、收费低的特点受民众追捧，有新闻报道称第一福利院排号甚至要等100年。然而，高性价比的公办养老院背后是超过70%面临收不抵支的财务困境。根据 《养老机构管理办法》，“公办养老机构应当优先保障孤老优抚对象和经济困难的孤寡、失能、高龄等老年人的服务需求”；《民政部关于开展公办养老机构改革试点工作的通知》中进一步明确了公办养老机构“托底”的职能定位。也就是说，公办养老院本应保障低端养老需求，而现在承担了过多社会养老责任，中端养老市场仍旧供给不足。同时，现有的养老机构还存在城乡发展不均衡，功能过于单一和设施相对简陋等问题。
因此，面对广阔的养老市场，我们应加快PPP模式在养老地产的应用，利用PPP模式降低养老服务成本，提高养老服务质量，同时当前我国弥补巨大的市场空白。同时，注意在应用PPP模式开发养老地产的过程中，注意养老产品的层次性，以满足高、中、低三类不同养老市场的需求，注意城乡发展的协调性，确保城乡养老服务的共同发展。
（二）提升模式内涵，注重产品多样化发展，满足不同养老偏好
中国是世界上唯一老年人口超过2亿的国家，同时人口老龄化日益加剧。据预测，2050 年我国老年人口抚养比将达到46：100，即每46个老年人口需要100个年轻劳动力人口去赡养。而社会中的老年人口数量和比例仅仅是在宏观层面上表明了我国养老市场的规模，而具体的养老需求分析仍需要依赖微观调研结果。结合近年来全国各地的调研结果，可以将当前我国养老需求特点和PPP模式应用的建议总结如下：
（1）大部分老人仍倾向于居家养老，居家养老市场潜力巨大。2010年远洋地产市场调研数据表示，15%被访者考虑过入住养老公寓，其中7%入住意愿较强，其余则表示不考虑入住此类养老机构。虽然入住意愿比例较低，但目前我国老年人口已达到20000万多，乘以15%仍有3000万老年人口的市场需求，这与目前各类养老床位577.8万张之间依旧存在巨大的市场份额，机构养老市场仍大有可为。
同时，PPP模式在居家养老服务上依旧可以发挥巨大的作用。面对居家养老这一巨大的市场，政府往往很难靠自己独立支持，而当下应用PPP模式的政府购买第三方居家养老服务的项目实施，也为我们PPP模式进入居家养老这一市场提供了很好的借鉴意义。
（2）社区尺度上存在明显空间差异，养老地产开发应覆盖多方面。2013 年对北京6类典型居住社区的调查结果显示，养老需求在社区尺度上具有明显的空间差异性。相较之下，普通混合社区和单位大院的老年人对机构养老更加热衷；新建商品房社区内的老人更加倾向于服务质量和环境较好的民办养老机构；企事业单位退休职工集中的混合社区青睐中等收费水平的民办养老机构；习惯了彼此熟悉、朝夕相处的大院生活的老年人则主要选择性价比更高的公办养老机构。
针对不同社区的养老人群，我国养老地产PPP项目的开发中，应该尽量兼顾到以上各类养老人群的需求，以PPP模式开发的养老地产不应该是只针对低端、中端或高端中某一类养老市场的单个养老产品，而应该是覆盖多个层次的养老综合体。
（3）健康状况和文化程度影响养老方式选择，养老服务物质精神共结合。相关研究发现，老年人的健康状况水平和文化程度显著影响养老方式的选择。2007年的调研结果显示，慢性病患者和较高文化的老年人更加倾向于选择养老机构进行养老。而这一类人群的养老需求往往不仅限于居住保障和生活便利，同时也会融入交流、情感、甚至自我价值再实现等养老需求，这些都是我们PPP模式应用于养老地产开发中必须给予足够重视的，要确保养老服务的物质保障基础之上满足更高层次的精神需求，当然这一需求的实现，也将不断推动我国养老服务的发展和改革。
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[5]张桂玲.PPP模式在农村基础设施建设中的应用研究[J].中国农业会计，2014.
养老项目盈利模式范文5
此次老博会，在应对人口老龄化，大力发展老龄服务事业和产业，以实际举措加快推进老龄产业的社会化、市场化进程等方面，起到了积极的推动作用。而随着中国人口老龄化问题的日益加剧，养老产业的发展愈加赢得市场的青睐。根据国家发改委预测，我国老龄产业到2020年和2030年的市场规模将分别是8万亿元和22万亿元，对GDP的拉动作用分别是6个百分点和8个百分点，产业前景非常可观。然而，近年来，养老产业内部出现了较大的分化。作为该产业中最大的两个板块，医疗保健呈现出较快的增长趋势，而养老地产则尚处于市场环境的形成过程之中。
养老医疗：概念持续走强
近期，政府在医疗政策方面的扶持动作频繁，涉及医疗器械国产化、分级诊断治疗、健康与养老服务工程建设。10月9日卫计委提出，我国将逐步建立符合我国国情的分级诊疗制度。
目前，我国医疗器械行业潜力巨大。资料显示，从投资案例数量上看，2014年该行业的交易数量是2011年的2.58倍，占全部医疗健康产业交易金额的比例从2011年的2.46%上升到17.51%。从市场结构来看，基础医疗器械占整体市场的75%，为国内企业提供了广阔的市场空间。经过多年的发展，国内企业在中低端市场已具备了明显的竞争优势。而随着老龄化加速，未来医疗器械行业平均增速将高于药品行业。
养老地产：尚处于观望阶段
养老产业中，养老地产是重要的组成部分之一。然而，有业内人士指出，国内养老地产市场尚未成型，诸多企业都是在摸着石头过河，由于其发展模式的不明确、收益率的不确定以及相关政策法规的缺失，都将给养老地产的发展前景带来诸多变数。
该业内人士同时表示，目前，国内养老地产的模式主要包括以保险资金为开发主体推出的养老机构，如养老院；开发商推出的养老地产项目，如北京的万科幸福汇；慈善机构与企业合作，将公益性与市场化运作相结合，如中国红十字基金会与哈工大集团在深圳合推的曜阳老年公寓项目。然而，无论哪种模式，养老地产目前尚未形成可复制的成熟模式。
在此背景下，我国养老地产的成功案例寥寥无几。有房地产专业人士告诉记者，在计划开发养老地产的上百家企业中，真正能做好的不到10%，另外有60%的企业根本没有想好自己要做什么。“我们没有专业的养老地产设计机构，没有专门的为养老地产提供养老服务的机构，还是照传统的房地产模式来运营，这怎么可能成功呢？”
同时，记者通过相关渠道了解到，近年来，贴着“养老”标签的骗局已是屡见不鲜，部分不法地产商打着“养老”的金字招牌来圈地甚至集资，成为其赚钱的工具。
本次老博会上，保利地产（600048）董事长宋广菊表示，未来保利地产将在全国每个省会城市落地国际化的养老机构，带动保利地产居家养老、社区养老、机构养老“三位一体”中国式养老发展。此外，对于养老产业的盈利模式，已经初步建立模型，争取用3-5年的时间提高服务水平实现盈利。作为地产龙头企业，保利的本次表态无疑是为养老地产的发展注入了新鲜血液。
上市公司积极布局养老产业链
养老项目盈利模式范文6
【关键词】养老地产 居家养老 房地产开发定位
继保利、万科等品牌房地产开发商涉足养老地产领域之后，在今年的两会期间，全国政协委员、金科股份董事长黄红云在接受专访时表示，金科地产在本年内也将推出养老地产项目。起航的房企开发商已形成共识，养老地产一定是地产业今后突围转型的一个主要方向。我国在养老产业规划中提出了符合中国国情的“9073”格局，即90%的老人通过家庭照顾实现养老，3%通过社区实现养老，7%通过养老机构实现养老。在围绕机构养老、社区养老以及居家养老“三位一体”的全产业链养老地产项目研究中，配合居家养老的养老地产项目开发模式研究无疑为今后分析研究的主要方向。
一 养老地产项目的开发背景和研究意义
1、宏观政策层面
我国自2000年起，政府开始关注老龄产业建设并相继出台多项政策扶持老龄产业的发展。2000年出台的《关于加快实现社会福利社会化的意见》中提出制定促进老年社会福利事业发展的优惠政策；把养老服务尤其是“三无对象”和低保对象的养老服务提到工作议事日程；2001年建设部关于《城市道路和建筑物无障碍设计规范》规范为老年人服务的基础设施建设和与老年人生活密切相关的无障碍设施建设；2005年民政部相继公布了《关于开展养老服务社会化示范活动的通知》和《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见 》，制定优惠政策，鼓励多渠道、多形式筹集资金，支持社会办老年福利机构的发展；2008年民政部转发财政部、国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知；2013年国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》提出要“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。我国关于养老产业的政策从最初的法规政策和建筑规范层面逐步上升到金融信贷政策层面、国家财政政策层面，可以看出政策在不断加深对于养老产业的扶持和促发展，这也为涉及养老产业的项目开发带来了政策利好。房地产开发企业正是抓住了这种利好形势，在近几年纷纷投身养老地产项目的研究和开发。
2、房地产业转型层面
上一个十年，是中国房地产史上发展最为快速的黄金十年，中国房地产行业英雄辈出。下一个十年，就以2011年为起点，城市化进程推动房地产行业从高速运行到稳步推进。消费结构的升级、城镇化的快速发展、经济实力的不断增强这三方外力强势推动房地产产品更新换代，住房制度改革、土地政策以及金融信贷政策的调整从根本上影响了房地产的发展，房地产的转型势在必行。中国的房地产行业是个市场纠结的典型例子，近几年政府不断出台的限购政策显示了政府开始限制并规范房地产市场特别是住宅市场扩张的决心，但基于中国经济对房地产的依赖程度，保7.5%的增长一定离不开房地产投资，房地产价格泡沫破灭一定会使得保增长功亏一篑。针对以上矛盾，房地产业势必要跟随经济结构的调整进行转型，住宅产业将从单纯的商品住房延伸到保障性住房、商业地产与服务行业等相关产品。在此背景之下，结合房地产住宅产业与养老服务产业的养老地产项目的开发迎来了新的契机。
3、市场需求层面
中国在2006年就开始进入了老龄化社会，根据2010年全国第六次人口普查结果，中国老龄人口达 1.18 亿，占总人口的 8.9%，老龄人口增长率为 5.19%，并有逐年上升的趋势。目前我国60岁以上老年人口已突破2亿，未来20年还将翻一番，预计到 2050 年，全国老年人口总量将超过 4 亿，占总人口的 1/4 以上。据测算，届时老年人口消费规模将超过13万亿。庞大的老年人口、巨大的市场潜力，为老龄产业发展带来了广阔的发展空间。其次，伴随着80年代的“独生子女潮”一大批“421”结构的家庭开始出现并逐渐暴露出了赡养老人的短板。空间距离、思想代沟、有限精力等一批问题催生出养老产品市场的巨大蛋糕，为养老房地产项目带来了巨大的市场机会。
二 现行养老地产项目开发问题及对策
在以“三位一体”养老产业链为切入点、重点开发居家养老导向的方向下，以万科、保利为代表的实力房地产开发商纷纷试水养老地产项目。现行开发的产品侧重于配合医疗、旅游度假等多产业的复合型项目或类养老机构。万科目前主要采用租、售并举两种养老地产模式。以2010年北京房山窦店试点养老地产项目为例，一种为“活跃长者之家”，建设有老年公寓、配套医疗服务站、心理咨询等设施，老年公寓以万科自持出租的方式运营，聘请在全国极具老年公寓经营经验的上海亲和源集团进行服务管理。另一种为“活跃长者住宅”，该产品将面向市场销售。该产品在设计上，更倾向于老年人的生理特点和生活需求，如配备电梯、防滑卫生间和其他无障碍设计，更由专业医疗机构提供远程体检监控等设施。
分析这些具有代表性的养老地产项目可以发现它们的共性：首先，开发模式均为多产业复合形式；其次目标客群都仅仅只锁定了经济发达地区的高端客户。这些项目的后期运营情况都不算乐观，上海亲和源每年的营业额可以突破亿元但还是很难实现盈利，自2008年运营至今只能基本实现收支平衡，回收成本遥遥无期。其他项目的销售情况也都不算理想，其中还有一部分成交客户不是为了养老而是带有投资性质的投资客，事实证明真正接受这种养老方式的客户并不是很多。
1、现行这种复合型养老地产项目开发存在诸多问题，主要表现在：
