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社区养老盈利模式范文1
【关键词】京津冀 养老产业 盈利模式 探讨
【中图分类号】F293 【文献标识码】A
京津冀地区养老产业盈利模式现状分析
随着我国进入人口老龄化社会，京津冀地区养老产业发展也面临着全新的发展机遇与挑战。当前该地区各种养老资金的筹集也多是采取家庭自我筹集（包含退休人员退休金、子女供养资金等）和政府社会养老资金专项财政扶持的方式。京津冀地区养老服务产业在过去几年发展也较为迅速，各种养老医疗、地产养老等新型养老服务方式正在逐渐出现①。但是，京津冀地区各种养老产业盈利状况非常不乐观，大多数养老产业出现不盈利、甚至亏本经营的状态。2014年，笔者对京津冀地区36家养老服务机构（北京、天津两地10家，河北16家）抽样调查显示，71.6%的养老机构出现亏损现象，其中38.2%已经连年亏损。尤其是在河北省部分边远落后地区，养老产业的发展甚至出现停顿、甚至倒退的发展态势。京津冀地区抽样调查的养老产业盈利现状分析具体如下：
北京市养老产业现状与盈利状况分析。北京市当前采取的养老方式主要是以居民家庭自我养老为主，各种社区养老机构为辅的方式。虽然10家抽样养老机构中有8家经营老人福利院等养老专业场所，但是真正入住情况并不乐观，以北京顺义区某私立养老机构为例，共有养老床位530多张，实际使用床位为410多张，空置率达到22.64%。其他养老机构提供的床位空置率虽然没有这么高，但是或多或少都存在一定床位空置现象。只有1家养老机构在2014年提出房产养老方案，但是并没有真正实行。分析北京市抽样调查的10家养老机构盈利状况，5家养老机构收支基本平衡，4家养老机构自2015年养老资金支出明显大于收入，出现亏损状态，1家养老机构自2012年开始已经连续四年出现入不敷出的状态，虽然当地政府对其进行了适当财政补贴但是收效甚微。只有1家养老机构运营状况良好，出现一定盈余现象。
天津市养老产业现状与盈利状况分析。在天津市抽样调查的10家养老机构中，其中实现养老盈利的仅为3家，其余7家养老机构都出现养老支出大于收入的现象，其中2家养老机构已经连续多年亏损，如果没有当地政府财政扶持也许早已倒闭。在盈利的3家养老机构中，仅有开办家庭医疗养老服务业务的2家养老机构实现自2013年以来连续三年的持续盈利，另外1家养老机构只是收入略大于支出，略有盈余。
河北省养老产业现状与盈利状况分析。河北省由于面积大，人口多，养老情况比北京、天津复杂的多。因此为了公平起见，主要选择河北石家庄市（6家）、张家口市（5家）和秦皇岛市（5家）三个省内较为发达的城市作为抽样数据的来源地。但是抽样调查显示，这三个城市在养老产业发展中，采取的各种养老服务方式与北京、天津两地大同小异。河北省省会石家庄市6家抽样调查的养老机构中，全部以社区福利院养老服务方式为主。但是6家养老服务员的床位空置率相对较高，个别养老机构开设的福利院床位空置率甚至超过3成。唯一做得较为突出的是秦皇岛市，该地作为国内旅游养老圣地，接待外来养老人员多，各种新型的度假村养老方式、以房养老等方式比其他地方较多。河北省三个不同城市的养老服务机构的盈利状况差距非常明显。其中，河北省会石家庄市6家养老机构中，只有1家出现收支平衡，其他5家出现一定养老赤字。张家口市5家养老机构中，1家机构2015年出现盈利，1家机构出现收支平衡，另外3家养老机构已经出现亏损。秦皇岛市5家养老机构抽样调查数据显示，3家机构出现明显盈利状态，其中2家养老机构由于涉足旅游养老、度假村养老等新型养老方式，已经连续多年持续盈利。另外2家养老机构在2015年出现亏损现象，但是亏损额度不大。
可见，京津冀地区养老产业的盈利模式非常不理想，传统养老方式已经不适应当前京津冀地区养老产业发展的需要②。京津冀地区必须根据当地老年人养老消费市场趋势的变化特点，对原有养老产业盈利模式进行与时俱进的改革与完善。
京津冀地区养老产业发展中存在的突出问题
传统养老产业发展模式已经滞后于京津冀地区未来养老产业发展的需要。京津冀地区目前养老产业中存在的最突出问题就是传统养老产业发展模式还是比较盛行。这种养老模式主要采取家庭养老与社区养老相结合的方式，各种养老资金主要是由家庭自我筹集与政府社会养老财政专项扶持方式进行。这种传统养老产业发展模式适合在未进入老龄化社会的国家或者老龄化初期阶段的国家。随着我国老龄化社会的快速发展，现有传统养老产业发展模式已经滞后于未来京津冀地区养老产业发展的需要。尤其是我国在20世纪80年代开始的计划生育政策，造成我国当前人口结构中，年轻人人数占比呈现日益下降趋势，一对年轻夫妇承担两对老人养老的家庭养老现象已经比较普遍，这给我国现有家庭养老为主的养老方式带来严峻压力③。官方统计数据显示，到2050年我国退休人员与劳动年龄人口比例将会达到64：100的峰值。传统养老产业发展模式已经面临发展的瓶颈期。如果不进行与时俱进的改革，京津冀地区和我国其他地方一样将会面临非常严峻的养老问题。
新型养老产业盈利模式虽然已经出现，但是未能引起社会公众的重视。近些年虽然国外一些新型养老盈利模式逐渐传入中国，给我国养老产业的发展带来一股清新之风。但是，新型养老产业盈利模式并未能引起社会公众的普遍重视，发展现状非常不理想。江苏南京市早在2005年就借鉴美国“以房养老”的做法，建设了汤山鎏园养老公寓，提出“以房换养”新型养老方案。但是最终该方案运行两年多并无一人签约，最终在2009年宣布失败。京津冀地区在2010年开始也逐渐采取“以房养老”的试点，虽然取得一定进展，但是与国外相比差距还是比较明显。在医疗养老、异地养老、养老度假村等新型养老产业盈利模式探索中，京津冀地区也进行了尝试，但是大多数地方的新型养老产业盈利模式的探索最终归于失败。
京津冀地区政府缺乏扶持当地养老产业长远发展的前瞻性政策。京津冀地区政府在当地养老产业发展中发挥着一定的宏观调控作用，但是总体上看，三地政府制定的各种扶持当地养老产业发展的政策过于保守、固态化，未能结合自己所处地区养老产业发展特点制定可行的针对性养老政策。以河北省为例，在上述调研的石家庄市、张家口市和秦皇岛市，很多地方政府出台的养老产业扶持政策多是对中央政府、省政府等政策的简单执行与贯彻。而京津冀地区如果不能够根据自己地方养老产业发展的特点出台切实可行的应对之策，未来三地养老产业发展将会面临更多挑战，养老产业普遍亏损现状不会得到明显改观。
京津冀地区建立与时俱进养老产业盈利模式的建议
转变传统养老产业运营模式，提高养老产业盈利水平。京津冀地区必须要改变以往传统家庭养老为主的方式，要根据当地老年人口变化的实际情况，对原有养老方式进行与时俱进的改革与完善。因为，随着京津冀地区养老趋势的日益严峻，再靠传统“养儿防老”等养老方式已经不适合当前和未来京津冀地区养老产业发展的需要。要建立新型的“家庭+政府+社会”三位一体新型养老模式。尤其是随着我国养老问题的日益严峻，社会化、商业化养老模式应当引起充分的重视。要大力扶持当地养老企业发展，为各种社会资金进入当地养老领域提供更多便利，要适当降低社会资金投资养老产业的准入门槛。2015年我国提出城乡养老并轨的发展战略，这更加迫切呼唤商业化养老模式的介入，要清醒地认识到如果单纯依靠政府养老专项财政资金扶持根本无法完成这一发展战略目标。未来只有建立像美欧等发达国家那样完备的社会化、商业化养老运营模式，才能从根本上解决我国养老产业盈利状况不佳问题，进而提高整个养老产业的盈利水平④。
加大新型养老产业盈利模式的地点与推广，提高社会公众认可度。对待一些国外已经运行比较成熟的新型养老产业盈利模式，京津冀地区应当大胆地予以引进。要做好各种新型养老产业盈利模式的试点与推广工作，尽快让社会公众接受这种新型的养老方式。以近几年我国养老产业界比较推崇的“以房养老”方式为例，京津冀地区可以根据自己地方特点，推出自己的“以房养老”发展策略。要畅通各种“以房养老”的信息渠道和融资渠道，让以房养老这种全新的养老方式真正在京津冀地区生根发芽。再以“投资养老”为例，京津冀地区应当扶持一些大型专业“投资养老”基金机构的发展，让各种专业投资人士为百姓做好“养命钱”的投资保值和升值等业务。再以“医疗养老”为例，京津冀地区应当建立美国等发达国家“家庭+社区+医疗机构”结合的全新医疗养老体系。
地方政府出台适合当地养老产业长远发展的前瞻性政策。要想保障京津冀地区养老产业长远发展，当地政府必须要制定适合自己地方养老产业发展的前瞻性发展策略。地方政府在严格遵循上级政府养老产业发展政策的前提下，应当更多发挥自己地方主观能动性，深入调研自己地方在养老产业发展中存在的个性化问题，真正立足当地养老产业发展的现状和趋势，制定切实可行的养老产业长远发展的前瞻性发展战略。如北京、天津作为我国两个直辖市，可以更加侧重于养老医疗、养老投资增值、养老护理等养老服务型产业的发展。而河北省不同地区可以根据不同地方经济、地理、人文等特点制定出台差异化的养老政策等，如河北承德、秦皇岛等旅游发达城市可以更多开展异地养老服务产业的发展，可以建立更多高端养老度假村、养老圣地等。总之，只有建立更多差异化的、与时俱进的地方性养老产业长远发展前瞻性政策法规，才能为京津冀地区养老产业的发展发挥保驾护航的积极作用。
未来京津冀地区几种新型养老模式的畅想
“以房养老”盈利模式。借鉴欧美等发达国家的成功做法，未来京津冀地区建立的“以房养老”盈利模式可以划分为以下几种做法：一是京津冀地区居民把自己多余的房产通过出租方式，获取租金以赚取养老金的方式。相关养老产业主要做好居民与租房者之间中介与桥梁的作用；二是建立“以房换老”养老模式，这种养老模式主要适合一些寡居无子女的老人，可以把自己房产抵押给银行等金融机构，换取养老资金，在自己去世后把相关房抵押给相关金融机构，或者由银行等金融机构在老人生前与其签订合同代为管理房产，如出租、贷款抵押等运营方式，获取的各种收益双方共同分享等方式；三是“房产置换”养老方式，即在征得老人同意后，采取置换的方式，将老人的原有住房与各种老年公寓住房等进行等价换房，到老人去世之后，再将原置换的房产折价返还给其法定继承人；四是采取美国等国家“反按揭”等养老方式，如房产转换抵押贷款、住房保留计划、财务独立计划等方式，但是这种方式与上述三种方式存在部分重合之处⑤。当然，京津冀地区也可以根据自己地方“以房养老”养老产业发展特点，创新更加新型有效的盈利模式。
“医疗养老”盈利模式。“医疗养老”盈利模式是近几年我国各地政府和养老产业界也比较推崇的养老模式。由于老年人晚年遇到的最大问题就是身体健康就医问题，因此建立切实可行的“医疗养老”盈利模式是保障京津冀地区未来养老产业稳步发展的重要方面。未来京津冀地区建立的“医疗养老”盈利模式主要可以分为以下几种：一是建立“家庭+医疗机构”的医疗养老方式，实现医疗资源与居民家庭的直接对接，如可以大力扶持各种“家庭医疗保健”产业的发展等；二是建立“社区+医疗机构”的医疗养老模式，就是在居民社区直接建立各种社区医疗机构，如社区门诊等方式，让广大老年人能够就近获得医疗服务等⑥；三是建立“家庭+社区+医疗机构”的立体式医疗养老体系，可以实现上述三者之间的直接对接，能够更加灵活方便地满足老年居民医疗服务消费需要，同时让各种医疗资源得到最大可能的利用等。其中，第三种“医疗养老”盈利模式是未来京津冀地区发展的最佳选择。
“投资养老”盈利模式。“投资养老”盈利模式，严格来说不是直接针对养老的一种做法，其主要是通过养老资金运作实现资金的增值，为老年居民提供更多养老资金保障。具体做法主要有以下几种：一是常规的社会养老资金管理方式，主要是对企事业单位上缴的养老公积金进行的一种投资管理方式，如可以把这部分资金投入股票、债券等二级市场实现保值增值等，这种养老方式的管理主体应当逐渐由政府管理为主向市场化管理、政府监督方式转变；二是居民自我购买的养老商业保险等资金盈利模式，主要是通过购买商业保险，让相关商业保险公司为其提供养老保障，这种养老方式的主体是居民自己；三是建立养老保险专项基金，由国内金融投资专业机构负责相关基金的运作，以实现养老资金的不断增值；四是居民自我购买相关投资产品实现的资金增值等。但是，京津冀地区要想建立西方发达国家那样完善有序的“投资养老”盈利模式，需要我国健全各种投资政策，保障投资场所公开透明，同时还需要加大对相关基金管理人员、保险管理人员和居民自身投资素养的培养。
综上所述，京津冀地区要想在未来建立可持续性发展的养老产业盈利模式，必须要重视深入分析当前京津冀地区养老产业盈利模式的现状，查找制约当地养老产业盈利的主要问题及原因，制定具有一定前瞻性的养老产业盈利政策。未来要特别重视各种新型社会化、商业化养老产业盈利模式的创新与推广，这样才能推进京津冀地区养老产业健康快速的发展。
（作者均为河北行政学院副教授；本文系2016河北省软科学研究计划项目“异地养老意愿对京津冀养老产业协同发展的影响及对策研究”成果，项目编号：16456103D）
【注释】
①马艳林，李艳杰，张贵祥：“家庭结构变迁视角下都市圈养老一体化模式分析―以京津冀地区为例”，《商业经济研究》，2015年第6期，第189～190页。
②赵培培：“京津冀一体化背景下养老产业服务也协同发展研究”，河北大学硕士学位论文，2015年9月。
③张蕾蕾：“河北省养老服务社会化研究”，河北师范大学硕士学位论文，2015年8月。
④闫希成：“我国养老地产发展模式研究”，重庆大学硕士学位论文，2014年9月。
⑤许连颖：“发展现代老年服务业 打造京津养老‘后花园’”，《廊坊师范学院学报》（社会科学版），2014年第3期，第28～30页。
社区养老盈利模式范文2
【关键词】养老地产 管理模式 盈利模式
一、成都市人口老龄化和养老模式现状
我国第六次全国人口普查数据显示，成都市60岁及以上的老年人口总数达到了202.5万人，在全市总人口中的比重超过12.0%，这标志着成都市已经步入老龄化社会。
受传统观念影响，成都的老年人普遍选择以家庭成员看护为主要依托的居家养老。虽然居家养老可以较大削弱老年人的孤独感，但随着“4-2-1”家庭数量的增加，老年人的子女扮演着儿女和父母的双重角色，加上缺乏专业照顾老人的能力，因此，居家养老模式的可持续性受到了严峻的挑战，社区养老、机构养老的发展将对填补养老市场的空白发挥作用。
二、成都市社区养老、机构养老运行现状和存在的问题
市老龄办的统计数据显示，截止2012年2月，成都共有养老服务机构202所，总床位数37320张，仅占老年人总数的1.74%。其中，国办福利机构31所，床位6770张，农村敬老院129所，床位22862张；此外还有42家民办养老机构，共有床位7688张。而根据《成都市城乡养老事业发展“十二五”规划》，到2015年，成都养老服务要基本形成“9073”养老格局，全市养老床位总数将达到7.4万张以上，与现在相比存在着近4万张的缺口。“一床难求”的养老矛盾已经显现。
结合数据，成都市养老机构现存的问题如下：首先，民办养老机构贡献度低。这是由于国家和地方政府对于养老院的开发项目缺乏配套政策支持，加上项目投资回收期长，导致民间投资人介入热情不足。其次，养老院软硬件设施设计跟普通住宅类似，不符合老年人的需求，如紧急呼救系统、无障碍设计等生活必备设施严重缺失；另外专业护理人才配备数量不足。再次，消费定位不精确，没有考虑活跃老人、低度照顾老人和高度护理老人群体的需求差异，混淆服务对象，使得养老服务质量大打折扣。
三、成都市养老地产运营模式
（一）管理模式
针对老年人不断提高的养老需求，专业机构开发和管理的养老地产应运而生。它是由房地产开发企业或相关的社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能满足老年人社会活动需求，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。
目前，开发商直接管理和专业公司管理是国内的主流管理模式。开发商直接管理模式是指养老地产建设完成后由开发商负责直接经营管理，为业主提供直接的后续养老服务。这种模式业主与开发商之间建立了直接、高效的沟通渠道，但由于开发商对后续养老服务的经验不足，业主对其服务质量的反馈普遍较差。专业公司管理模式是指引进专业化公司进行养老地产的日常运营管理。相比而言，专业化的服务团队工作有利于打造和建设全面、专业的养老服务体系。虽然这种模式在近年来受到主流养老地产开发商的追捧，但容易出现专业公司对业主的消费能力调研不足，导致其服务定价明显超过了业主的负担能力。此外，由于缺乏专业的监督主体，业主对专业服务的投诉和建议也无法通过给予及时反馈和处理。
基于此提出战略联盟模式运用于成都市养老地产的管理中。战略联盟管理是指开发商与专业化公司建立合作关系，进行养老地产的日常运营。在合作中，开发商成立下属公司专门负责引入专业养老服务公司，下属公司完成对专业服务的公司的筛选后，双方对合作事项进行商谈并订立合同。合同期满时，根据业主的反馈意见对上一年度专业服务公司提供的服务进行评分，经过优胜劣汰后确定与其续签合同还是引入替代的合作者。这样既可以使业主的利益得到充分的保护，同时末尾淘汰的机制也有利于优化专业养老公司的服务。
（二）盈利模式
现有的盈利模式是在不同收费档次下，老人自主选定档次后按月交纳对应档次的饮食费、基础护理费、公杂费和床位费，每月缴纳1500元至4000元。该方式易于操作，但由于收入来源单一，导致利润增长点少。
在成都市养老地产的盈利模式设计中，将销售和出租相结合可以有效加速项目资金的回收，使开发商从销售和出租中同时获利，业主也可以根据自身的需求和经济实力自由选择买或租。第一，销售房产。业主拥有房产的所有权后，在未来既可以享有资产保值增值带来的潜在收益，也可以在临终将房产过继给子女，子女可以继续享受完备的养老设施服务配备。2012年，按照成都市商品住宅成交均价8511元/平方米计算，一套70平方米的房屋总价为595770元，以首付5成、贷款30年及住房公积金贷款利率4.5%计算，每月还款1509元；成都市职工月平均工资接近3200元，月供款占月收入比例低于50%，财务安全边际充足。第二，出租房产。租金按照同期同档次住宅租赁价格制定，每月1200元至2000元为变动区间，每年按照通货膨胀率小幅调整，以20年为一个完整租期，在租赁期内承租人有权将房屋进行转租，租赁期届满时，只要承租人按双方重新商定的租金定额缴纳后，续租即可生效。
参考文献：
社区养老盈利模式范文3
近年来，国家相继出台了各项政策，要求全面落实“十二五”老龄事业发展规划，加快完善社会养老保障制度，加快建设社会化养老服务体系，加大公共投入，把发展老龄事业作为基本公共服务重点领域和重要民生工程。北京市提出要基本构建起“以居家养老为基础，社区服务为依托，机构养老为补充”的多元化养老服务体系。加快公共养老机构建设，推动社会力量投资兴办养老服务设施，到2015年全市养老床位达到12万张。目前北京市现有养老床位7万余张，“十二五”期间新增养老床位近5万张，养老服务设施建设任务极为紧迫。本文结合国内外经验对北京市机构养老服务设施建设思路进行初步探讨，以供借鉴。
充分调研分析，明确服务设施定位
大多数西方国家在福利设施、服务体系以及居住环境等方面，针对老年人的生理情况，采用不同层次、不同类别的设计。以美国为例，老年人的居住设施大致分为五类：独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年养生社区，每一类辅以相应的服务管理体制。亚洲国家，如日本、新加坡等基于传统东方家庭观念的延续，多致力于开发家庭养老的功能，如提倡和鼓励“多代同居”（例如“两代居”集合住宅和“多代同堂组屋”等）。
北京市《关于加快养老服务机构发展的意见》提出建立分类发展政策和服务分工机制。政府投资建设的保障型养老服务机构，以城镇“三无”、农村“五保”及其他低收入老年人为服务对象；政府通过政策扶持社会力量建设的普通型养老服务机构，以一般工薪老年人为服务对象；政府引导社会力量投资建设的高档型养老服务机构，以满足养老服务的市场需求。
不同的服务对象，对养老服务设施的需求有着较大差别。养老服务设施项目的定位对其建设规模、建设标准、功能分区、建设及运营模式、运营效果影响很大。因此在养老服务机构设立之初，建议进行充分的调研和需求分析，深入研究不同地区，不同性别，不同职业，不同收入，不同生活经历，不同家庭结构，不同入住原因，不同服务需求等方面对于老年人的影响，在对市场需求进行充分调研，全面了解的基础上，根据自身掌握的资源和具备的实力进行准确的目标市场定位，明确服务对象和兴办主体，确定细分的目标市场。
合理功能分区，提供全面专业服务
美国的老年社区一般都具有合理的功能分区和完善的配套设施，并且提供多种服务。以太阳城中心为例，社区内设计建造了独立家庭别墅、连体别墅、辅助照料式住宅和家庭护理机构、出租的独立居住公寓等以适应不同类型老人的要求。社区内有康复医疗设施，还有室内和室外游泳池、网球场、草地保龄球等健身娱乐设施，甚至还有一个大型剧场。社区内有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。台湾长庚养生文化村拥有完整的社区功能，设有超市、银行、书店、图书馆、餐厅、体育馆、水疗池，集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体。村内提供特约门诊、康复及照顾护理，定期健康检查、防疫注射与体能检测，周详用药管理服务，居民个人健康计划，全天候监控中心等医疗康复服务；还提供运动养生、娱乐交谊、艺文技艺、民俗活动等服务。
我国《城镇老年人设施规划规范》(GB50437-2007)和《老年人居住建筑设计标准》对各类老年人设施的配建规模和内容进行了明确要求，如养老院要建设生活起居、餐饮服务、文化娱乐、医疗保健、健身用房及室外活动场地等；老年公寓要配建居家式生活起居，餐饮服务、文化娱乐、保健服务用房等。
为适应老年人的特殊需求，建议养老服务机构结合需求调研和建设条件，加大软硬件建设，对服务设施进行合理功能分区，配备较为完善的配套设施，改善住宿和餐饮环境。同时加强规范管理，发展和完善养老服务的专业化层次，密切与医疗机构的联系与合作，加强对专业护理人员业务培训和对管理人员的科学管理能力培训，全面提高整体服务水平。使得养老服务机构除具备居住功能外，还应具备医疗保健功能、护理照料功能、家政服务功能、文化教育功能、休闲娱乐等功能，集养老、保健、度假、文化、休闲、娱乐、购物、学习、创业、健身于一体，为老年人提供专业、及时、方便、快捷的全方位服务。
推动社会力量，探索多元开发模式
国外养老设施多为产业化经营，采取综合性的盈利模式，即“居家养老住宅销售+养老地产持有经营+综合性商业租售运营”，形成一个完整的产业体系。以美国太阳城为例，其收益主要来源于一次性销售收益以及长期性收益（包括公寓出租收益及配套设施的使用收益），仅每年会所费用和高尔夫球会费两项配套设施的收入就达1000 多万美元。国外还出现了“以房养老”等新型养老模式。
截止2010年底，北京市养老服务机构总床位数为71589张，其中社会办养老机构床位比重占57.2%。北京市保障型养老服务机构，主要以城镇“三无”、农村“五保”及其他低收入老年人为服务对象，使用政府固定资产投资建设。社会办养老机构，如北京太申祥和山庄，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，会员老人可享受优惠价位及为其提供的各项服务，是集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的大型综合机构。而在昌平区小汤山镇建设的北京太阳城和在顺义区南潮白河畔建设的东方太阳城等老年社区则主要以房地产出售、出租等方式为主。
社区养老盈利模式范文4
去年上映的香港电影《桃姐》以生活中再平实不过的故事赚取了千万人的眼泪。抛开诸多深层次的探究，简单地说，电影讲述的是一个无子女、无财富的草根人物晚年的境遇，发聩出一场关于“养老”的大共鸣。
演员秦海璐在北大百年讲堂的首映式上说，“每个人身边都有一个桃姐。”的确如此。近年来，随着中国人口老龄化程度加深，养老问题已然成为当今普遍关注的社会问题，但同时也催生一系列围绕“银发人群”需求的新兴产业和投资机遇，尤其是作为“排头兵”的养老地产进入公众视野，吸引不少资本大佬蜂拥而至。
“夕阳红”蕴藏朝阳产业
据中国老龄工作委员会办公室公布的信息显示，到2013年底，总数将超过2亿，到2015年，老年人口总数将达到2.21亿，占总人口的16%，人口老龄化形势严峻。
民政部社会福利和慈善事业促进司原司长王振耀在第三届中国养老产业与养老地产高端论坛上表示，中国老龄人口中预计大约有6～8%的人要依靠养老机构，也就是说需要1200～1800万张床位，而目前国内养老机构的床位总共不超过300万张，机构养老服务的总体供求之间呈现出严重失衡的状态。未来去哪里养老，这个市场的缺口是极其巨大的。
有媒体针对一线城市的养老院进行调查发现，不论是公立的还是民办的，在北京、上海、广州等地，有一定规模的养老院，即便是地处郊区，住十年的消费动辄数十万元，但尽管如此，相对于逐年递增的独居老人数量来说，养老院仍然“一床难求”。
居住在福州的陈女士刚从事业单位退休，不愿意和子女生活，一直想找一家合适的养老院长住。她先后咨询了十几家养老机构，都因为价格普遍偏高而没有打定主意。“人住养老院一般都要求先一次纳入院费，靠近市区、条件较好的养老院人院费平均在6万左右，如果是一问15平方米的单人房，之后每月的租金加其它杂项也需支付2000元以上，还不包括生病住院等开销。”她告诉记者，福州的气候环境适合养老，老年人口增多凸显出福州养老机构的稀缺，养老成本自然居高不下。
与选择租赁方式的陈女士不同，厦门85岁高龄的孙先生和老伴两年前了解到产权式老年公寓这一新鲜事物。和传统养老院不同，它能拥有房屋产权。孙先生认为，这是两全其美的办法，既不会给孩子造成负担，又可以住在自己的房子里享受专业养老服务。“老年公寓的单个房间面积在30～40平方米，我们怕一间太小，就用卖掉原有房子的钱买了相连的两间，合起来足够住，当初买的时候每平方米均价是15000元，现在差不多涨到18000元了。”孙先生说。
摸着石头过河
目前，在养老地产最活跃的先行者主要还是大型房企、保险公司和投资机构，然而国内的养老地产刚刚起步，可提供参考借鉴的成功项目几乎为零，虽然欧美一些发达国家的养老地产已进入稳定发展阶段，但其开发模式无法适用于中国具体情况，因此，这些企业对养老地产的试水皆在摸索中进行。
“大型房企或投资机构与国外投资集团合作是国内养老地产的开发模式之一，能够确保项目资金稳定。”上海星堡首席市场官王雨珂表示，上海星堡是复星集团与美国峰堡投资集团在中国合资运营的首个综合养老社区，经过3个月试运营之后，目前已有近60位老人支付了定金，20多位老人已人住。
有业内人士介绍，星堡项目门槛比较高，要求除了缴纳一次性人住费外，每月自理费用基本在万元以上，仅有一部分收入高的老年人才负担得起。
另外，大型险企的介入为养老地产开发了一种创新的商业模式。泰康人寿董事长陈东升表示，将保险业和养老地产结合改变了中国人传统的养老理念。保险公司有大量的长期资金，需要寻找有稳定回报的投资出路，养老社区属于商业地产，但与写字楼、零售等商业地产相比，不会随着经济周期而波动，因此投资养老社区非常符合保险资金投资对安全、有稳定的现金流，但不追求高回报的要求。
万科集团副总裁在接受媒体采访时表示，养老地产首先是保障老年人老有所居，这必然成为以住宅开发为主的地产商未来转型的方向，但养老地产只是一个载体，其中很多内容还需要社会去填充，养老地产不等于养老解决方案。“万科集团这几年也一直在研究各种国际养老模式，发现养老地产相当复杂，开发的首个养老地产项目只是一个探索，还有配套服务、盈利模式等诸多问题亟待解决。”他说。
如何盈利？
根据中研普华研究机构的调查结果显示，高端的机构养老还属于培育阶段，养老地产持有经营的收益不足10%，尚不足以偿还贷款利息。养老地产的盈利问题成为投资者主要的关注点。
“险资企业做养老地产很容易被误解成挂羊头卖狗肉。”泰康之家投资有限公司首席执行官刘挺军说，“保险公司的养老地产项目并没有外界想象的那么高歌猛进，泰康坚持养老地产首先是服务业，其次才是房地产业。”
有业内人士分析，国外社保、保险和养老护理等模块都是独立运行，专业化程度很高，而国内这些方面都不成熟，泰康亲自操刀投资、开发和运营，虽然运营效率低，投入成本高，但把前端保险提供的资金链和后端真正提供养老服务的实体结合起来，也正是为了盈利的考虑。
刘挺军认为，如果扎扎实实地做下去，养老地产绝对能够赚钱，整个市场最需要的是时间。如果用房地产的操作手法来套养老地产的盈利模式，永远都不会想清楚养老地产真正的盈利来自服务附加值。
养老地产的资金投入大且回报慢，缺少追求稳定长期回报的基金支持，地产商很难独立推动项目。与有外资背景的投资机构合作，投资养老地产更像是一件“照葫芦画瓢”的事情，但大多数的发达国家都拥有相对完善的社会医疗体系，而成熟的养老地产行业正是依托于这些完善的体系。因此，要想在中国养老地产行业中实现爆发式增长，对于外资机构来说仍然是一个不小的挑战。
北京太阳城集团董事长朱凤泊表示，国内养老行业的发展离不开政府政策上的支持，但养老政策的支持模式尚处于摸石头过河的阶段，动作幅度还比较小。
国外养老地产经典项目
美国太阳城
美国太阳城是世界知名的养老地产项目，该中心始建于1961年，坐落在佛罗里达西海岸，现有来自全美以及世界各地的1.6万户，并一直处于持续增长的态势。
整个社区由独立家庭别墅、连体别墅、庭院和出租的独立居住公寓以及“自由广潮”六大居住社区组成，并共同享用一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂。无论哪种年龄段的老人，选择哪种住宅，每人每年缴纳一定费用，都会享受到积极活跃的老年生活方式。这里有个规定：居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住时间不能超过30天。
日本港北新城
基于传统东方家庭观念的延续，港北新城致力于开发家庭养老的功能，把老少户住宅、老人专用住宅、养老公寓等镶嵌在普通住宅中。
老少户住宅指同一楼层中相邻或相近的两套住宅，或者同一单元内上下层相邻的两套住宅，其中一套为老人居住，另一套为子女家庭，包括24小时的入住照顾服务、白天的日托服务和居家上门服务，类似于养老地产的“7-11”。
美国大学村
社区养老盈利模式范文5
关键词：养老地产 发展模式 市场机制
一、养老地产内涵概述
养老地产是养老产业的模式之一，是市场机制下养老制度创新的结晶，是养老保险制度在市场经济条件下积极拓展投资领域、不断破除体制性弊病而走向市场化、资本运营方式的结果。而养老地产是一种复合型地产，是“养老+地产”的开发集成模式。其内涵是将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整的镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。养老地产模式的兴起和繁荣体现了地产业从传统全市场覆盖地产营销模式转变为集约的主题式、细化式的市场覆盖营销模式，是新型地产营销模式与社会保障体制创新的完美结合。
二、我国老龄化社情是发展养老地产的客观必要
伴随着三十年市场经济的发展和成熟，我国的“人口红利”时代已经趋近终结。与发达国家相比，我国的老龄化呈现出老龄人口基数大、增速快的特点，还包括老年人及其家庭未富先老，庞大的高龄人口群体等等。据全国老龄工作委员会办公室统计的信息，截止2010年，全国60岁及以上老年人口达到1.67亿，占总人口的12.5％，同比净增725万，增长了0.5个百分点。80岁及以上老年人达到1899万，占老年人口的11.4％。一系列严峻的数字表明了我国老龄化社会有着中国特色的特殊国情，即生产力发展水平不高，人均生产总值过低，社会保障体系不健全，从而引发了巨大的老龄社会问题。这也侧面反映出我国的养老制度尚不完善、老有所养远没有覆盖到绝大多数人群、未富先老矛盾突出、基础设施建设薄弱漏洞太多等问题。而正是基于我国这样的国情，诸如老龄人口基数过大且不断激增，加上贫富差异和区域经济差异所造成的差异巨大的老龄人口的消费水平，决定了我国的养老制度不能简单的照搬或直接复制发达国家具有较高发展水平的养老保障模式。从这个角度而言，我国独特的老龄化国情和社情决定了我国养老制度在政策制定上以及和措施的执行上已经势在必行。而从养老地产的角度来说，一个有发展前途和社会责任感的房地产开发企业，都会积极主动的去探索研究适合我国国情社情的养老地产发展模式，这既是我国养老保险制度创新的有力实践，又是房地产开发企业可持续发展的重要保证。
三、关于我国养老地产发展模式的思考
作为我国房地产新型的投资领域和营销项目，其全新的增长点和产业优势自不必说，必须要冷静思考的是这个项目内在的风险性，这是对于这个新型行业尤其是关乎我国养老制度这种关乎社会特定群体稳定的重要项目类型，必须要全面估算其中可能遇到的问题。
（一）不确定的营销盈利模式
作为一个新兴市场和新兴产业项目，养老地产在获得全新的产业优势的同时，还存在着作为新兴产业模式所固有的不确定性和风险性，而在投资、管理、营销等一系列组织行为中还存在着巨大的变数。在养老地产这一链条中，各种企业类型都会因为面对养老产业所先前固有的高投入、长周期、经济环境在投资期间多变等复杂的不确定因素，而导致其为了应对这些潜在的投资风险而制定和确定科学合理的用来计算投入产出比的模型，而这种行为的难度是可想而知的。由于养老地产与以往各种地产类型执行的完全是不同的管理方法和营销手段，没有现成执业经验的地产投资企业集团必然造成当前相关公司明确的盈利模式的暂时缺位。虽然地产投资相关企业资本的长期性很好的迎合了投资养老产业期限较长的特征，这也是时下能够支撑养老产业的基本认可和辨识依据。但目前养老社区有着极为不明的用地性质，依据的是很高的地价，这就给未来的收益带来的极大的不确定性，内涵着极大的风险隐患。作为一种资金密集型产业链条，养老地产肯定要大量的投入资金，从而带动了全社会产业链进一步重视和考虑倾向养老地产的盈利模式和性价比。但这种考虑至今还只是停留于理论上，尚未有成形的模式和成功的经验作为参考和借鉴，对于已经进入或者即将进入养老地产开发的企业来说，一切都还是未知数。因此，基于养老地产业较为新兴的产业特征和不确定的营销模式，需要进行冷静的思考和运营把握。
（二）我国特色养老地产应首先健全优化产业链
当前我国的养老地产还处于摸索阶段，因此首要的任务是应推进养老产业链的形成，从而促进养老地产的开发和建设。目前我国的养老产业链条尚处于形成过程中，如建设资金投入、建设用地提供、设施设备配备适老化用品购置、运营管理引进等环节都有待进一步衔接。可以说，完善的养老产业链条是促进养老地产项目开发和建设的重要前提，只有相关完整的环节能够得到顺利衔接，才能有效促进养老地产的顺利发展。目前既需要建设良好的信息平台来衔接各个环节，同时也需要政府出台支持政策来培育各环节的成长。针对产业链的优化健全，还要通过制定针对性的产业标准，需要有关部门制定政策和标准以加强规范和引导养老地产行业的健康发展，从而应对在实际建设中所遇到的由于产品多样化和建设主体多元化所造成的水平不均衡问题。同时国家还要出台各种政策来鼓励养老机构的健康发展，促进产业布局下养老项目的多样化和有序化。
参考文献：
[1]王忠.养老地产商业模式解构[J].地产经济,2011（2）
社区养老盈利模式范文6
购买第一单的是一位大型企业的总工程师，43岁，缴期十年，每年交38万元，十年交380万元，70岁开始进入养老，在养老院可以从70岁养到95岁，活得越长活得越好，95岁可以把本金还给他。
养老产品的正式上市，这也意味着泰康人寿的养老社区正式进入运营阶段。
泰康人寿的媒体负责人告诉《投资者报》记者，“5月中旬将会召开记者会，公布具体事宜。”
事实上，不仅泰康人寿看中了养老社区的发展潜力，新华保险、中国人寿、合众人寿也都扎堆这一行业，养老社区将成为寿险公司新的增长极。
险资加快布局养老产业
保险公司进军养老产业步伐在加快。
2009年11月9日，泰康人寿在国内首倡和实施的养老社区项目获得保监会的批准，成为国内第一个获得试点资格的保险公司。2010年，泰康人寿宣布将在北京昌平购买一块30万平方米的土地建养老院。为此，泰康人寿专门成立了一家叫泰康之家的管理公司，为养老院提供管理服务。
此后泰康人寿一直力推养老社区概念，遗憾的是两年来只闻楼梯响，不见人下来，直到今年才进入实质操作阶段。
除了正式销售跟养老社区挂钩的终身养老产品，养老社区也开始动工建设。据《投资者报》记者了解，经过漫长的筹备，昌平养老院今年将会动工，大概能提供三千张床位，预计在2013年建成，接待第一批养老住客。
泰康养老社区计划，除了在北京，还相继在上海、三亚布局，以后还要在30多个省区发展连锁养老社区。去年5月，陈东升曾宣布三亚养老社区争取在三年后投入使用。
除了终身养老产品，泰康人寿还开发了丧葬保险，未来还会进军墓地。“目前，我们正在策划新的一组文化墓地，衍生养老社区概念，真正实现从摇篮到天堂一站式服务。”陈东升透露。
泰康并不是唯一一家盯上老龄人口的寿险公司。中国人寿的投资机构与中冶置业签署了协议，开发河北廊坊的一块土地用于养老院建设。去年11月，国寿廊坊生态健康城正式启动，占地面积475公顷。
新华保险更是将开发养老和健康产业写进公司的下一个五年计划。目前新华保险在西安、武汉建立的两个健康管理中心项目以及在北京延庆和密云的两个养老项目均已获得董事会批准。
新华保险还计划独资设立新华家园尚谷（北京）置业有限责任公司，作为延庆养老社区前期建设工作的开发主体。
和上述几家大型保险公司相比，总部远在武汉的合众人寿早已经破土动工。2010年年底，“合众健康谷”在武汉蔡甸破土动工，拉开了合众投资养老产业的序幕。
新的增长点
“养老产业将是下一轮保险业新的增长点。”陈东升认为，近几年来是银保业务的繁荣时期，而未来保险公司将在养老、医疗方面展开竞争。
新华保险董事长康典在接受采访时也曾表示，寿险行业的高速增长遇到了挑战，但其他新兴业务如养老、健康、医疗等可与寿险业务产生协同效应，是公司转型的焦点。
陈东升认为，中国作为一个最大的新兴工业化国家，现在正在向一个中等发达国家迈进，这个迈进是中产阶级的崛起，而中产阶级对于养老具有很高的需求。
在美国成熟的养老社区，入住率可以达到95%，远高于酒店的平均入住率。更重要的是，老人在养老社区的平均居住年限超过10年，很多人从退休开始在养老社区的生活时间达到20至30年。
“这么高的入住率，平均居住年限超过10年，相当于签了一份10年的酒店式公寓支票。想想看，这对于保险企业是什么概念？”陈东升说，老人养老不受经济周期的波动，可以为保险公司带来持续稳定的现金流。
民政部社会福利和慈善事业促进司司长王振耀给出了一组数据，中国有将近1.7亿60岁以上的老龄人口，占总人口数的12%。而且，这个数字还以约每年1000万的水平递增。老龄产业涵盖了从医疗保健到地产开发等产业，年总产值可达1万亿元人民币。
据记者了解，现在北京、上海好一点的养老院都是有入门费的，而且要排队。北京养老院的入门费基本上从七八十万到100万元，上海还要贵一点，要90万到100万元。
除了行业潜力，进军养老地产，也是寿险资金本身的投资需求。近年来，寿险资金一直在寻找开拓与长期资金相匹配的投资渠道。在寿险公司保险费收入里大概有40%左右是长期寿险资产，即有1.6万亿元的长期资金。养老地产，对寿险资金长期利用和投资是非常有发展前景的渠道。
蕴含其中的风险
养老产业是块香饽饽，不过其中也蕴含着巨大的风险。
养老地产目前不仅有保险公司参与，众多的地产开发商也涌入这个领域。后者目前的定位主要是中低端的市场，而保险公司适合高端路线，但是也意味着投资大、风险高，保险公司必须面对土地、建筑、运营等成本的挑战。
“一般国际上养老社区的回报周期是10年以上，保险公司如果大手笔投资公建项目和配套设施，回报周期有可能长达20年以上。”一位业内专家说，这就需要保险公司有充分明确的市场定位和盈利模式。
目前，地产商推出的养老社区项目，经营状况并不好，仍然面临收回成本的压力。
最成功的项目上海亲和源，总投入接近6亿元，2008年营运至今，运营上尽管基本实现平衡，但投入的成本还没有完全收回，推出的834套房源，目前还有200多套没有售出。绿城的蓝庭项目的养老公寓销售也曾一度陷入僵持。
中低端养老社区项目尚且艰难，何况走高端市场的保险公司？但是在陈东升看来，这并不是一个问题。目前保险公司瞄准的主要是高端市场，门槛很高，未来可以进入中低端市场，这是一个渐进的过程。
“我们学习国外的成功模式：先规划，后建设，进而吸引富裕的老年人群入住，国际上被证明是成功的商业思想，同样也能在中国落地。”陈东升曾如此表示。
