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房地产盈利模式范文1
经过多年的发展，房地产行业对我国国民经济与社会发展作出了重要的贡献，同时带动了诸多相关行业的共同繁荣，但随着房价的不断上涨，需求的逐步放缓，房地产行业也开始由“黄金十年”进入“白银时代“，尤其是2013年以后，房地产业的整体库存规模显著攀升，达到存量资产饱和状态，企业盈利能力步入下行趋势，加强对房地产业典型盈利模式及可持续性发展对策的研究意义重大。
一、房地产业典型盈利模式
（一）土地开发盈利模式
1.基本形式
在出让土地以前，需要国家相关部门对土地进行一定程度的整体规划，运用统一征地、拆迁及农转用等方式对国有土地进行运作，这是土地一级开发，经过这一系列过程才能够促使土地达到一定标准，也才可以实施出让。这项业务的实施主导为政府，同时其主要运作靠市场化来完成，我国房地产业在不断发展过程中，政府也逐渐完善了各种政策来推动其进步。最初，政府采取行政干预的方式来推动房地产业的进步，而现阶段，政府以制定相关政策和监管实施的立场实施干预。值得注意的是，我国政府在房地产市场发展过程中始终处于主导地位。现阶段，我国的土地一级开发有两种主要方式，一种方式是，土地开发由市（区）级土地储备部门来执行，相关工作内容包括对资金的筹集、对规划的办理及拆迁等；另一方式是，土地开发由开发企业来执行，政府不直接参与，相关工作内容由土地开发企业自主执行。土地开发盈利模式如图1所示。
2.特点
（1）资金相对密集。这是土地一级开发过程中最主要的特点，任一项目在实施过程中都需要巨大的资金数额。
（2）融资不易。相关企业在进行土地一级开发的过程中，由于企业自身业绩和银行信用等因素，常常导致其难以短时间内筹集到更多的资金，同时，企业在经营过程中没有能够进行融资抵押的固定资产。值得注意的是，在进行土地开发的过程中，企业没有使用这部分土地的权利，因此不能够将土地作为固定资产进行抵押。
（3）风险较低。作为资源类商品，土地以最前端的部分出现在房地产整个产业当中，同时地开发过程是对土地进行交易和加工的过程，因此没有较大的价值风险的存在，相对风险低。
（二）房产开发盈利模式
1.基本形式
企业全部活动的中心为房产开发，这就是房产开发盈利模式。当房地产开发用地到达投资者手中以后，投资者就需要完成开发建设并将其出售，从而回笼资金。即通过对土地、建筑材料进行加工、生产，实现成品（可售房屋）并完成销售，获取利润。现阶段，这种开发模式是市场的主流运营模式，充分体现了房产开发企业价值实现的路径。
住宅房地产、商业房地产、工业和其他房地产等是房地产的四种主要形态。这一划分取决于物业在应用过程中产生的不同作用。住宅房地产为民众居住提供有效服务，可以促使人们安居乐业，以重要的生活资料形式在人们生活中出现；而商业房地产是土地和建筑等在应用过程中以商业经营为目的，主要设施包含建筑房屋及全部相关基础设施等。
2.房地产开发的主要成本项目
应用该模式进行经营的房地产企业主要盈利方式就是尽可能的降低生产成本并最大限度的提高产品销售价格，故该模式主要的出发点就是有效实施成本控制和进行合理的市场营销组合。现阶段房地产开发过程中需要耗费成本的环节包括以下几点：首先，土地费用。包括土地的出让金、拆迁及征用产生的补偿费等；其次，前期费用。这部分费用指的是在进行土地利用的过程中，需对其进行前期规划、设计及调查产生的费用。在房产开发全部成本当中，这部分成本相对较低；再次，工程费。即房地产企业在完成建筑安装过程中，需要使用的设备、消耗的材料及安装人员的费用等。在整体的开发成本当中，占比较高。现阶段我国房地产开发过程中，工程费约占总成本的40%左右。
两种盈利模式对比如表1所示。
二、房地产业典型盈利模式的关键成功因素
（一）土地开发盈利模式的关键成功因素
现阶段，根据我国相关政策规定，房地产企业在日常经营过程中选择这种盈利模式主要是因为在政府规定条件下能够将二级开发权利应用到这部分土地当中。因此关键成功因素包含以下几点：
首先，政府相关政策。政府颁发的一系列限制性政策是该模式应用的基础，在实际应用过程中，相关政策存在落实不充分的现象，因此土地开发盈利模式在未来的发展中将越来越受政府相关政策的影响，进一步制约企业的盈利能力。市场化的运作及政府的主导是现阶段土地开发的主流发展方向，企业在政府赋予一级开发权利的同时，还将部分二级开发的权利交予开发商，这样才能实现房地产企业的可持续性发展，减少对政策的过度依赖。明显的周期性是我国房地产行业的重要特点，政府的调控是行业产生明显周期的主要原因，房地产业对国家宏观经济运行的影响也日趋显著。
其次，组织与财务因素。在社会经济不断进步的背景下，现阶段我国能够进行一级土地开发的企业越来越多，在这种情况下，有效限制房地产企业实施土地一级开发的政策包括信贷和土地开发资金要求。根据国内金融机构的信贷政策，目前需要对土地储备贷款的发放进行严格的控制，从而也限制了较小规模的企业无法顺利进行土地一级开发。
（二）房产开发盈利模式的关键成功因素
房地产企业在应用这种模式进行经营管理的过程中，需要对多种因素进行全面的考量，其中不仅包含该产业的内部环境因素，同时还包括企业内部的人才、资金和管理等多种因素。
1.产业及环境因素
在对这一影响因素进行探讨的过程中，首先要从政府的相关产业政策入手，房地产企业日常经营过程中所面临的基础环境受政府的信贷、税收等政策影响严重。国家根据宏观经济的运行趋势、房地产行业的发展状况，会适时调整行业相关的政策导向，从而也使房地产行业形成周期性特征。房地产企业必须时刻关注政府的产业政策变化，因势利导。再次，就是房地产企业同政府的关系。目前，房地产企业除受优胜劣汰的市场法则主导以外，还需与各级政府建立良好的合作关系。我国土地法定为政府所有，在房地产企业在盈利过程中，势必受到政府相关部门关于规划指标、税收优惠、信贷政策的综合影响，所以企业与政府处理好关系也至关重要。
2.组织与财务因素
房地产企业的规模与现金流、抗风险能力呈正相关，企业规模越大，现金流就相对充足，抗风险能力越强。现阶段，我国房地产企业数量较多，且多数规模较小，集中度偏低，资金实力与融资能力较差。随着国家信贷政策与风险管控的趋紧，房地产行业融资渠道与成本也相应增加。房地产企业必须有效拓宽内部和外部融资渠道，才能确保资金供给，实现长期、稳健发展。房地产企业除运用传统的银行融资方式以外，还可以尝试通过房地产信托、回租融资等方式进行融资。
三、我国房地产企业可持续发展的对策
（一）构建科学的房地产企业盈利模式
1.积极转变企业盈利方式
由于土地招拍挂广泛实施，土地开发盈利模式受到严重限制，依靠土地整理的一级开发模式盈利空间被大大压缩，房地产开发企业只有依靠房产开发盈利模式来获取利润。房地产企业只有在实践中不断提高自身的规划、设计和运营等能力，才能在行业内占得先机，谋求长远、稳健的发展。
2.优化盈利结构
伴随着我国城市化的快速推进，房地产行业在今后的一段时期内继续高速发展，房地产市场也将日趋成熟。新房市场与存量房市场将形成平稳过渡，如何在这种情况下，进一步优化盈利结构是房地产企业的重中之重。在资金正常流转的基础上，不断提高持有型物业，增加对金融性收益产品的重视愈发重要。
3.丰富盈利方法及来源
在现阶段房地产企业经营管理中，不断丰富企业盈利方法及来源也尤为重要。大多数房地产开发企业都尝试着采取联合开发、与基金合作开发等模式对盈利途径进行探索，这样一来企业不再受制于土地资源、融资渠道、管理能力的限制，投资机会大大增加。
（二）增强房地产企业的竞争实力
1.强化价值链定位
在市场经济快速发展的背景下，房地产企业在日常经营管理过程中逐渐意识到，整个产业价值链中，自身环节会是存在不足的，这些不足也会严重影响价值链的稳定。房地产企业主要从以下四个环节提高自身竞争力即可，分别为采购、人力资源管理、技术开发和企业基础设施。房地产企业在长期的经营过程中，要想提高自身竞争力，必须将采购、人力资源管理、技术开发和基础设施建设等四个环节融入企业的战略发展之中，从而实现自身环节在产业价值链中的合理定位。现阶段，相当一部分房地产企业仍属于机会发展型，这类企业只有在发展中通过强化自身实力才能继续赢得市场竞争力，在持续优化组织结构和创新管理制度的同时，不断降低生产成本，创造更多经济效益。
2.加强人力资源管理
房地产企业在发展过程中，是否能获得平稳、长足利润，与人才的储备与应用具有重要的关联。现阶段，很多高素质人才在从事房地产工作，企业要想得到长期可持续发展，必须制定有效的管理制度和策略，促使员工充分发挥自身价值，不断挖掘自身潜力，在公司的投资、管理、运营上起到关键作用，对于增加企业的核心竞争力意义重大。现阶段我国房地产企业应及时转变传统的粗放型人力资源管理方式，积极探索、制定并实施完善的激励机制，促使员工充分发挥其主观能动性，在工作中勤勉履职，与企业实现共同发展。
伴随城镇化进程的加快，我国房地产业也迎来了巨大的发展契机，本文对房地产业的典型盈利模式及可持续性发展进行了较为详细的探讨，希望能对房地产企业在现阶段发展过程中盈利模式的转变给予一定启发。从土地开发和房产开发两种盈利模式及其可持续性发展来看，未来的房地产企业在发展中首先应构建科学的房地产企业盈利模式，其次就是通过加强价值链定位及人力资源管理等方式逐渐提高企业的核心竞争力。
参考文献：
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房地产盈利模式范文2
关键词：房地产企业；成功经营手段；企业管理模式；品牌美誉
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）09-0-01
一、加强提高房地产企业的成功经营管理所需要的根本竞争力
伴随目前经济全球化的趋势不断加强，各类企业间在发展过程中的竞争力也因此逐渐增强了，但是同时任何一个企业都要想要立于不败之地，那么其就要一定要具备在该行业内部的核心竞争力。所谓企业的核心竞争力，也就是说该企业本身就具有，与此同时企业同行的企业不易效仿与其所具有的竞争有点与竞争水平。房地产企业在发展过程非常关键的核心竞争力就包括了三大主要资源、三大主要能力以及四种经营管理意识。三大主要的资源就是指人力资源、资金费用资源以及土地的资源。三大基本能力就是指企业营销策划的能力、规划设计的能力以及产品推广创新的能力。四种经营管理意识就是指品牌的意识、服务的意识、文化的意识以及信用的意识。下图就为中国房地产企业成功经营管理模式体系。
图1 中国房地产企业成功经营管理模式体系
二、培养房地产企业成功经营所需的两个基本素质
优秀的进步的企业内部经营管理素质是房地产企业的第一基本素质。房地产企业的内部管理素质大体上可以总结为一个根本、两个侧重点和三个建设。一个根本就是指在管理上，房地产企业要做到以人为本；两个侧重点就是指房地产企业要做到标准化管理并且实施好IS09000质量保证体系；而三个建设是指房地产企业要不断地进行进步的制度建设、先进的企业文化建设和有竞争能力的组织建设。
1.建立企业独特的企业经营观念和企业文化。中国房地产企业一定要具有其本身独特的企业经营观念和企业文化，在企业发展过程中要更加尊重人性，应该尽可能全面地考虑企业中员工与客户的根本性利益，能够为社会做尽更多的善事， 将以人为本的这一核心理念作为领导房地产企业发展过程中核心的行为准则。
2.贯彻实施好ISO9000的质量保证体系。目前我国房地产企业贯彻实施好ISO9000的质量保证体系是相当迫切以及必要的任务，那么它是一个企业获得成功经营的根本。但是IS09000的质量保证体系是目前世界顶级专家经过了对于全球中成千上万已经获得了企业的质量管理工作进行研究，并且经过了全面、科学周密的研究讨论而进一步形成企业管理质量的管理体系。
3.做好企业发展制度的建设、改革工作。房地产企业若想要取得经营管理的成功，就一定要进行与时俱进的制度改革、建设、先进的企业文化建设、有竞争水平的管理组织建设，这项工作也可说是目前我国房地产企业能够获得成功经营的必要条件。
三、我国房地产企业的经营管理还需要提高的环节
1.房地产企业的经营管理需要制定核心产品。在我国房地产企业发展过程中，需要制定比较长远企业规划，采用科学、严谨的管理态度寻求和开发适合本企业销售的核心产品。作为我国房地产开发类型的企业，自从其成立至今，在制定最根本的经营管理规划时，就需要具有比较长远企业发展规划，并且需将这种企业发展的规划和当前的社会发展形式紧密地结合起来，在房地产企业规划之中，需要具有前瞻性，应该时刻把握社会宏观经济的发展形式。
图2 中国房地产企业的经营管理长远规划内容
2.彻底贯彻企业产品的各项管理标准。在规划企业的前进方案过程中对于产品的设计确定之后，就可以真正进入规划企业产品的施工图设计环节，那么在企业产品的施工图设计环节中，相关人员一定要要认真并且完全贯彻该项目的规划方案确立中的各项指标，谨慎处理好该产品的安全性、经济性以及舒适性这三方面的关系，也就是在确保建筑产品安全质量的基础上，还需要从结构、建筑的设计一直到水电的配套设计工作都需要完善表现出规划方案的产品定位以及各项指标，切忌任意进行删减或者增加。
3.科学制定企业产品的销售价格。在企业的销售方案中最为关键的就是项目产品销售的定价，定价工作中除了需要考虑并参考本地区的同类产品价格以外，还需要宏观把握观社会的经济走势、银行关于存贷款的政策，还有税务的相关政策，另外一方面管理者还需要结合着本项目的自身情况来最终确定其销售价位，并且在工作的执行过程中，应该辅以灵活性，真正做到定价符合该市场实际需求。
4.进行手段改革以及管理创新。现阶段我国的房屋产品同质化的趋势突出，因此开展手段改革以及产品创新已经非常必要，需要不断提高企业之间产品的差异化，提高企业核心产品的附加值，这些工作都是目前房地产企业急需提高的竞争力的。
四、结束语
伴随我国社会经济的发展，房地产行业在国民经济中所占的比重越来越大，因此房地产企业本身需要健康发展，因为其很大程度上能够影响着国民经济的健康增长，成为目前国民经济发展的一个基本生产要素。在这个发展基础上，房地产企业中应该对经营管理进一步加强，才能取得良好社会效益、环境效益和经济效益，取得在同行业中的核心竞争力，从根本上提升本企业的综合实力。
房地产盈利模式范文3
关键词：投资性房地产 成本计量 公允价值计量 盈余管理
一、研究背景和意义
我国《企业会计准则》规定上市公司可以对投资性房地产运用成本计量模式或公允价值计量模式进行后续计量。而不同的后续计量模式对盈余管理的影响大为不同，这一问题已引起我国会计理论界和实务界的普遍关注。
目前，我国相关学者对投资性房地产后续计量模式与盈余管理的研究主要采用了规范研究法，并且提出了以下主要观点：近年来房价的上涨导致采用公允价值计量模式的企业大幅提升了投资性房地产的账面价值，净利润不断上涨。公允价值计量模式对房地产企业的影响主要表现为加剧了利润的波动；在公允价值计量模式下，投资性房地产不计提折旧与摊销，冲抵了企业的费用，增加了企业的利润。由于我国对投资性房地产公允价值计量模式与盈余管理这一问题的实证研究较少，本文在对我国大部分上市公司仍对投资性房地产运用成本模式计量的原因，成本计量模式对盈余管理的影响进行分析的基础上，通过实证研究法，研究了上市公司投资性房地产运用公允价值计量模式对盈余管理的影响。
二、投资性房地产后续计量模式在我国上市公司的选择及运用
（一）上市公司投资性房地产后续计量模式选择的基本现状
虽然我国会计准则规定持有投资性房地产的上市公司进行后续计量时，可以选择成本计量模式或公允价值计量模式，但我国绝大多数持有投资性房地产的上市公司依旧采用成本计量模式进行后续计量。
从表1可以看出，在所有持有投资性房地产的上市公司中，96.28%以上的上市公司仍旧采取成本计量模式对投资性房地产进行后续计量。
（二）大部分上市公司运用成本计量模式的原因分析
分析近年来我国大部分上市公司选择成本计量模式的原因，主要有以下几点：
1.投资性房地产成本计量模式运用过程相对简单。应用成本计量模式，只需在取得投资性房地产的初始成本之后，定期对其计提折旧或摊销，发生减值损失对其计提减值准备，定期确认租金收入等。而公允价值计量模式，要求取得每一项投资性房地产的公允价值，一旦有一项投资性房地产的公允价值无法取得，就无法运用公允价值计量模式；并且成本计量模式无需依据市场交易价格的变化情况对投资性房地产确认其变动损益，运用过程相对简单。
2.成本计量模式符合会计信息的可靠性、真实性要求。虽然随着资本市场的不断发展，股权分散度的不断提高，会计信息的相关性越来越受到重视，股东们会更加关注会计信息是否与其决策相关，但是，在我国目前资本市场发展不健全的情况下，依据我国的具体国情，会计信息的可靠性与真实性仍然受到重视。而成本计量模式具有真实性、可靠性等特点，因此大部分上市公司仍选择成本计量模式作为投资性房地产的后续计量模式。
3.我国投资性房地产会计准则的约束。一方面，我国投资性房地产会计准则对公允价值计量模式的运用条件及前提做出了明确、合理、严格的规定；另一方面，由于我国会计准则规定：对投资性房地产后续计量一旦采取公允价值计量模式，就不能再变更为成本计量模式。一定程度上，这一规定也制约了企业采用公允价值计量模式。由于企业在发展过程中经历不同的阶段，会计政策变更是为企业本身发展的不同阶段服务的，而这一规定使得企业不敢冒风险使用公允价值计量模式，一旦采用，就无法再变更为成本模式，不利于企业根据自身发展状况做出较有弹性的选择。因此，我国大部分上市公司仍旧采取成本计量模式对投资性房地产进行后续计量。
（三）投资性房地产成本计量模式对盈余管理的影响分析
运用成本计量模式对投资性房地产进行后续计量时，由于按期（月）计提折旧和摊销，如有减值现象计提减值准备等，在盈余管理方面，一定程度上起到了抵扣所得税的作用；但是，由于成本计量模式是以投资性房地产的初始成本为基础的，其价值并不随着市场价格的变化而变化，不具有动态性和及时性，这使得当市场价格高于初始成本价格时，投资性房地产价格变动带来的损益并不能反映出来，短期内使得盈余降低；当市场价格低于初始成本价格时，成本计量模式使得短期内盈余升高。
成本计量模式与公允价值计量模式相比，对企业盈余管理的影响并不明显。由于公允价值计量模式所确认的价值是随着市场价格的变化而变化的，因此，当企业面临亏损时，如果其所拥有的投资性房地产的公允价值处于上升阶段，那么，其转入本年利润的公允价值变动损益将会提高利润，有可能使企业转亏为盈。相反，如果投资性房地产的市场价格低于其初始成本价格时，企业利润也不可避免受其影响，此时成本计量模式的优势逐渐凸显，不仅对盈余管理的影响不明显，并且也使得企业利润不受投资性房地产市场价格下降的影响，其稳健、可靠、真实的特性也起到了重要的作用。
（四）投资性房地产公允价值计量与盈余管理的实证研究
1.研究假设与模型构建。
（1）研究假设。资产负债表日，投资性房地产公允价值与其账面价值的差额计入公允价值变动损益，以此影响企业利润，因此，分析上市公司是否利用投资性房地产公允价值计量进行盈余管理很有必要；同时，由于公允价值计量对营业外收支的影响广泛，如债务重组、非货币性资产交换、长期股权投资等涉及公允价值变动产生的损益都通过营业外收支影响利润，为了比较上市公司趋于使用投资性房地产公允价值变动损益与营业外收支两者中的哪一种进行盈余管理，有必要分析营业外收支对盈余管理的影响，主要是比较两者分别与因变量回归系数的大小；最后，由于上市公司利润一般主要来源于营业毛利，因此，有必要分析企业主营业务收支差额是否对利润影响显著。
依据上述分析，本文提出的假设如下：
假设1：投资性房地产公允价值变动产生的损益对上市公司的盈余管理影响显著；
假设2：营业外收支对上市公司的盈余管理影响显著；
假设3：营业毛利对上市公司的盈余管理影响显著。
（2）样本选取与数据来源。由于对投资性房地产运用公允价值计量模式进行后续计量的上市公司数量少，2006年只有9家，2007年有18家，2008年为20家，2009年有27家，2010年增加到28家，2011年为27家，数量趋于增加。因此，基于上述现状，本文所选取的样本范围包括：第一，选取A股上市公司2009、2010、2011年对投资性房地产采用公允价值计量模式的上市公司并进行2009-2010年、2010-2011年两个样本区间的对比，共27家上市公司。其中，2010年与2009年相比，增加了金隅股份；2011年与2010年相比，减少了深发展A。第二，剔除ST的上市公司3家。经过筛选，确定24家上市公司作为研究样本。本文所有样本公司的数据均来源于2009年、2010年、2011年年度财务报告。年度财务报告下载来源：新浪财经网（http：//.cn/）。
（3）模型构建。对于盈余管理的实证研究，一般采用多元线性回归法，研究自变量与因变量之间是否具有相关性，一般选择净利润作为因变量，选取可能影响利润的因素作为自变量，建立线性模型并进行分析检验。蒋义宏（1998）提出的多元线性回归模型如下：
ΔNIt=γ0+γ1ΔSt+γ2ΔEXTIt+g
其中ΔNIt是指第t年、第t-1年净利润之差，ΔSt是指第t年、第t-1年主营业务收入之差，ΔEXTIt是指第t年、第t-1年非经常性损益之差。该模型通过线性回归检验ΔS、ΔEXTI的系数是否显著差别于0来验证上市公司是否存在通过非经常性损益进行盈余管理的现象。一般净利润的变动应主要来源于主营业务收入的变动，非经常性损益对净利润的影响较小，因此，ΔS的系数应当显著差别于0，表明主营业务收入对净利润的影响显著；ΔEXTI的系数反映了上市公司是否存在利用非经常性损益进行盈余管理，如果ΔEXTI显著区别于0，则表明上市公司利用了非经常性损益进行盈余管理，反之则不存在这种现象。
基于本文的研究目的，对上述模型进行了修改，修改后的模型为：
Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+g
其中：Y：Δ净利润/净资产；X1：Δ投资性房地产公允价值变动损益/净资产；X2：Δ营业外收支净额/净资产；X3：Δ营业毛利/净资产
本文选取2009-2010年、2010-2011年两个样本区间进行实证检验。在2009-2010年的实证研究中，Δ净利润为2010年净利润减去2009年净利润，同理自变量中的Δ值均为2009年与2010年的差值；为了消除规模因素的影响，变量均被除以2010年末的净资产额。同理，样本区间2010-2011年的实证检验中，变量也都被除以02011年末的净资产额。变量X1、X2、X3分别对应检验假设1、假设2、假设3。
2.2009-2011年的多元线性回归分析。
（1）2009-2010年的多元线性回归分析。一般情况下，在上市公司不存在利用投资性房地产公允价值变动产生的损益进行盈余管理的情况下，自变量X1、X2应当对因变量Y的影响不显著，X3应当对因变量Y的影响显著；如果上市公司存在利用投资性房地产公允价值变动损益进行盈余管理的情况，则自变量X3对因变量影响显著的情况下，X1、X2对因变量的影响也可能是显著的。
通过运用Excel与SPSS软件，对数据进行整理之后，得出实证分析结果，见表2、表3、表4。
由表2可以得出，模型的R2为0.826，说明模型的拟合程度较好，有较强的解释能力。
观察上述回归结果，F值为31.624，说明模型通过了F检验，模型整体自变量对因变量影响显著。这表明本文所建立的模型是可取的，有较强的解释能力。
在表4中，分别对每个自变量进行了t检验，观察检验结果，可以得出，自变量X3通过了t检验，X1、X2没有通过t检验。在自变量的显著性水平检验中，自变量X1、X2显著性水平高于系统默认值0.05， X3小于系统默认显著性水平，说明X1、X2没有通过显著性水平的检验，X1、X2对因变量影响不显著，X3对因变量的影响是显著的，说明上市公司不存在利用投资性房地产公允价值进行盈余管理的现象，营业外收支对净利润影响不明显；同时，由表4的标准系数可以得出自变量对因变量的影响大小， X3回归系数分别为0.829，表明营业毛利对上市公司净利润的影响大于X1、X2对净利润的影响，说明了上市公司净利润主要来源于营业毛利。
（2）2010-2011年的多元线性回归分析。本文对2010-2011年的实证分析结果，见表5、表6、表7。
由表5可以得出，模型R2为0.569，虽然低于2009-2010年的R2，但其拟合程度较好，说明模型仍具有较强的解释能力。
观察表6的回归结果，可以得出，模型通过了F检验，自变量X1、X2、X3整体联合起来对因变量Y的影响是显著的。
在表7中，分别对自变量进行了t检验，可以看出，自变量X2没有通过t检验；在自变量的显著性检验结果中，自变量X2的显著性水平仍旧高于系统默认值0.05，说明自变量X2没有通过显著性水平检验，X2对因变量的影响不显著，表明营业外收支对净利润影响不明显，上市公司不存在利用营业外收支进行盈余管理的现象；自变量X1、X3均通过了显著性检验，说明其对因变量的影响显著。再看表7中的标准系数，自变量X1的回归系数高于X3的系数，说明在样本区间2010-2011年中，相比营业毛利对净利润的贡献，上市公司更趋于利用投资性房地产公允价值变动产生的损益进行盈余管理；对比2009-2010年的实证研究结果，表明投资性房地产公允价值变动产生的损益对利润的影响趋于加强，其力度超越了营业毛利对利润的影响程度。
三、研究结论
基于上述实证研究，可以接受假设1与假设3，拒绝假设2。即：投资性房地产公允价值变动产生的损益对上市公司的盈余管理影响显著；营业毛利对上市公司的盈余管理影响显著；营业外收支对上市公司的盈余管理影响不显著。研究结果表明：与营业毛利对利润的贡献相比，对投资性房地产采用公允价值计量的上市公司更加趋向于利用投资性房地产公允价值变动产生的损益进行盈余管理。
通过本文的研究分析，由于成本计量模式以自身稳健的特性对盈余管理的影响不明显，而公允价值计量模式对盈余管理影响较大，大部分企业仍旧采取成本计量模式进行后续计量，这表明企业已根据自身发展情况作出了选择，也是企业会计政策变更选择的结果，企业的发展呈现稳健型发展态势。
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房地产盈利模式范文4
〔关键词〕REITs；房地产行业；融资渠道
中图分类号：F83091文献标识码：A文
章编号：10084096（2015）05003206
一、引言
长期以来，房地产行业一直是世界上绝大多数国家经济发展的重要支柱，因为该行业不仅对国民经济中的其他行业（如钢铁和水泥等原材料）具有较强的带动效应，而且还具有消费和投资双重功能，所以各国政府都非常重视房地产行业的发展。然而，由于房地产行业投资规模往往较大且通常具有不菲的价格，使得绝大多数中小投资者对该行业虽表现出极大的投资热情却止步于较高的投资额度。为解决这一矛盾，美国国会于1960年立法通过的《不动产投资信托法案》正式推出了房地产投资信托资金（Real Estate Investment Trusts，简记为REITs）。具体而言，REITs是以信托方式集中投资者的资金，进行公寓、购物中心和办公大楼等各种类型房地产的投资，信托后的REITs可在证券市场挂牌交易，买卖方式和股票相同，于是投资者所获得的收益既包括投资房地产所获得的分红收入，又包括买卖REITs份额所获得的溢价收入。由此可见，REITs通过在证券市场交易，完全打破了房地产是不动产的思维，使房地产交易变得更加具有流动性，同时又将大额房地产项目的投资通过信托基金方式划分成小额投资单位，从而让众多以房地产为投资对象的中小投资者通过较小的投资额便可获得投资大型房地产项目的机会，使房地产不再只是大型投资机构和资产雄厚的投资者才能参与投资的行业。
REITs一经推出便受到广泛关注，在世界范围内快速蔓延。特别是在亚洲地区，近些年来REITs市场的发展速度较为迅猛，澳大利亚、日本、新加坡和中国香港等国家或地区纷纷推出自己的REITs产品或类REITs产品，并在全球REITs市场中占据了相当大的份额。如澳大利亚推出的LPTs（Listed Property Trusts）是最类似于REITs的不动产投资信托产物之一，目前，澳大利亚的LPTs市场已经发展成为全球市值第二大房地产投资信托市场；日本、新加坡和中国香港的REITs数量和资产规模也均排在世界前列。总之，REITs已被大多数投资者视为除股票、债券和现金之外的第四类资产。中国之前曾经多次尝试推出REITs产品，但鉴于证券市场的运行机制尚未健全，《中华人民共和国企业所得税法》和《中华人民共和国信托法》等相关法律制度仍需进一步完善，中国的REITs产品一直未曾真正意义上推出，部分成立的不动产信托基金只能投资国外的REITs市场，如诺安全球不动产、鹏华美国房地产、嘉实全球房地产和广发美国地产指数基金是目前国内投资海外REITs市场的四只专业基金。此外，中国房地产行业目前面临的最大难题便是筹资渠道较为单一，基本上依赖于商业银行的贷款，一旦国家实行紧缩性的货币政策，房地产行业便首当其冲，最早进入“寒冬”期，影响国民经济的稳定运行，而REITs通过在证券市场进行交易可以拓宽房地产企业的筹资渠道，因而国内呼吁推出REITs产品的声音越来越高。2015年4月29日中国证券监督管理委员会网站披露，万科与鹏华基金合作的“鹏华前海万科REITs封闭式混合基金”已于4月22日被中国证券监督管理委员会受理[1]，并于6月26日发行，7月6日在深圳证券交易所挂牌交易，从而开启了中国公募REITs的破冰之旅。
考虑到美国REITs市场的发展历史较为久远，其发行的REITs产品种类、数量和资产规模在全球市场中居于主导地位，可以说，美国REITs市场是全球REITs市场的缩影，并且美国REITs市场的运作模式和制度设计也相对较为成熟，因而能够对中国REITs市场的发展提供很多借鉴之处。基于此，本文首先对美国REITs市场的发展现状、发行方式、运作模式和盈利模式进行梳理和总结，并在此基础上提出中国REITs市场的发展路径。
二、美国REITs市场的发展状况
若想了解美国REITs市场的发展状况，必须熟悉美国REITs市场在发展过程中所涉及的相关法案及内容。美国国会1960年通过的《不动产投资信托法案》确定推出REITs后，又陆续出台了多项法案来支持REITs市场的发展，这些法案及内容主要包括：1976年出台的《税收改革法案》允许REITs在原有信托模式的基础上以公司的形式成立；1986年美国国会通过的《税收改革法》不仅给予REITs以税收优惠，而且扩大了其经营范围；1997年制定的《美国1997年纳税者减免法》取消了股东资本所得的应纳税义务，废除了REITs的非长期持有资产的销售收入不得高于总收入30%的规定，这样便确定了REITs的避税功能，即REITs在企业层面不需交税或少交税，同时也对REITs的房地产转让环节给予税收优惠，投资者仅需在个人收益层面缴纳个人所得税，这样便避免了重复征税[2]；2005年美国国会又通过法案将REITs产品推荐为企业年金、社会保障资金、退休基金和保险基金的投资产品，进一步加快了REITs市场的发展速度。本文从美国REITs市场的发展现状、发行方式、运作模式和盈利模式四个角度出发，对美国REITs市场的发展状况进行梳理和总结。
1美国REITs市场的发展现状
首先，从REITs市场的发展趋势来看，以美国公募REITs为例，截止到2013年底，美国共有202只REITs公募基金，资产规模高达6 70334亿美元，约占全球市值的3/4。1971―2013年美国公募REITs数量和资产规模的变动趋势显示，20世纪90年代之后，美国REITs市场的资产规模开始呈现出指数式的增长趋势，而在此之前的资产规模增长较为缓慢，《美国1997年纳税者减免法》所确定的REITs的避税功能是日后REITs市场快速发展的重要推动力。而2006―2008年REITs的资产规模有所下降，主要是受美国次贷危机的影响，当时美国房地产行业是遭受冲击最大的行业之一。2009年之后，美国逐步摆脱次贷危机带来的阴霾，REITs市场的资产规模又开始呈现出指数式的增长趋势，并且增长速度要高于次贷危机发生前的水平。1995―2008年公募REITs数量总体呈现出减少的趋势，之所以出现这种局面是主要是因为该段时间内美国REITs市场大量出现并购案件，许多规模较小的REITs被兼并或在次贷危机中破产，2009年之后，公募REITs数量又呈现出增加的趋势。总之，美国REITs市场近几年的发行规模不断扩大，而随着美国经济的逐渐复苏，这一增长趋势在未来仍将持续下去。
其次，从美国REITs市场的主要投资物业类型来看，几乎涵盖了房地产领域中从大型购物广场到小型单身公寓等各种物业类型，REITs产品也相应地分为购物中心REITs、写字楼REITs和公寓REITs等。美国REITs所投资的物业类型多种多样，但主要集中在公寓、区域商场和医疗健康物业三种类型，其市场份额分别为13%、13%和12%，这三种物业类型的特点是具有稳定的收入来源，如公寓、区域商场的租金收入和医疗健康物业的营业收入等，从而能够保证REITs产品获得稳定的收益率。而美国REITs所投资较为冷门的物业类型主要是独栋出租别墅和建筑屋等，这些物业类型的REITs市场份额不到1%，所具备的典型特征是收入来源不稳定，因而无法保证REITs产品收益率的稳定。总之，美国REITs所投资的物业类型基本能够产生稳定的收入来源。
最后，从美国REITs市场的收益率表现来看，长期而言，REITs具有较高的收益率，表现要好于其他投资品种。1989年至2013年11月权益型REITs市场的收益率、标准普尔500指数的收益率和罗素2000指数的收益率显示，权益型REITs的期间累计回报率高达1 01624%，远远超过标准普尔500指数的累积超额收益率75230%和罗素2000指数的累积超额收益率85643%，虽然1995―2002年权益型REITs的收益率略低于标准普尔500指数和罗素2000指数，其余时间均显著高于这两类指数，尤其是在2009年之后，权益型REITs的收益率的增长速度要高于标准普尔500指数和罗素2000指数的收益率的增长速度，由此可以断定投资REITs市场会获得较股票市场更令人满意的投资回报，正是在这样的回报刺激下，未来REITs市场必定会继续蓬勃发展。
2美国REITs市场的发行方式
与股票等金融产品类似，美国REITs在募集资金时，可以选用的发行方式主要分为公募上市型（Public Listed）、公募非上市型（Public Nonlisted）和私募型（Private）三种类型，目前通过这三种方式所募集的资金份额在资金总额中所占的比重分别为5926%、2963%和1111%，即公募型REITs的发行方式在美国REITs市场中居于绝对的统治地位，约占美国整个REITs市场份额的90%，当然这主要也是由公募型REITs的特点所决定的。因此，为明确公募型REITs缘何如此流行，需对REITs的这三种发行方式进行比较，结果如表1所示。
由表1所示的三种发行方式的比较结果可知，公募型REITs在以下方面都有极大的优势：第一，从总体特征来看，公募型REITs需在美国证券交易委员会（SEC）进行注册；而私募型REITs并未注册，与私募型REITs相比，公募型REITs更能保护投资者的相关权益。第二，从流动性来看，公募上市型REITs有最低的流动性标准，可以保证REITs产品交易的流畅性；而私募型REITs的股票赎回程序通常具有一定的限制，不利于交易的顺利完成。第三，从交易成本来看，公募型REITs具有明确的收费标准，可以让投资者事先明确交易成本，方便投资者进行投资决策；而私募型REITs的收费标准并不明确，多视公司情况而定，给投资者进行决策时带来诸多不便。第四，从最低投资额来看，公募上市型REITs的入门门槛较低，仅需1股便可参与到REITs产品的投资之中；而私募型REITs的入门门槛相对较高，会将部分小额投资者拒之门外。第五，从董事独立性来看，公募型REITs要求设立独立董事，便于对所筹集资金的运作加强监督管理；而私募型REITs则没有相关规定，因而所筹集资金的稳定性相对较差。第六，从公司管制来看，公募型REITs有相关的法律和规章制度进行约束，从而避免了基金公司利用所筹集资金从事非法交易，影响产品收益的安全性；而私募型REITs没有相关的法律规定和约束，基金公司为追求高额收益率可能利用所筹集资金进行非法交易，使得投资具有较高风险。第七，从信息披露要求来看，公募型REITs要求向公众披露年报和季报等相关信息并报送证监会，这样便有助于投资者及时了解REITs的经营状况，方便投资者进行投资决策；而私募型REITs对于信息披露则没有相关规定，从而无法指导投资者进行投资决策。第八，从表现评价来看，公募上市型REITs有独立的业绩评估标准，可以让投资者对REITs的经营业绩一目了然；而私募型REITs却没有独立的业绩评估标准，因而投资者将很难确切了解REITs的经营状况。
综上所述，公募型REITs在诸多方面均要优于私募型REITs，因而市场中公募型REITs占据极大的市场份额。当然，私募型REITs仍然占据一定的市场份额是因为该种类型下的REITs虽具有一定的风险，但收益率要高于公募型REITs。
3美国REITs市场的运作模式
美国REITs市场的运作模式主要体现在REITs的组织结构方面，目前，REITs的组织结构主要有公司型、契约型和有限合伙型三种。其中公司型REITs是以《公司法》为基础设立，通过发行股份筹集资金并投资于房地产项目，本身具有独立的法人资格[2]。美国REITs市场基本以公司型组织结构为主，其组织结构如图1所示。
由图1可知，公司型REITs的投资者既是基金份额的持有人，可以获得一定的投资收益，又持有公司的股份，因而是公司的股东，享有股东所享有的一切权益，即通过出席股东大会和选举董事会成员等方式参与公司的重大经营决策，而且发起人既可以自己管理基金，也可以从外部聘请投资管理公司进行基金的投资管理，通过所投资的房地产项目可以获得稳定的租金收入和利息收入。
除公司型的组织结构外，世界上绝大多数国家的REITs以契约型的组织结构为主。契约型REITs是以《信托法》为基础，根据当事人各方订立的信托契约，由基金发起人发起，公开发行基金凭证募集投资者的资金而设立的房地产投资基金，其组织结构如图2所示。
由图2可知，契约型REITs的最大特点是基金本身不是一个有法人地位的公司，仅仅属于一种金融产品，由投资者（委托人）委托信托公司（受托人）对房地产项目进行投资。
REITs的第三种组织结构是有限合伙型，该类型主要依据《合伙企业法》成立，由有限合伙人和普通合伙人构成。普通合伙人对合伙企业的债务承担无限连带责任，且负责企业日常运营管理，有限合伙人以其认缴的出资额为限对合伙企业的债务承担责任，且不参与企业日常运营管理。目前，市场中有限合伙型REITs的数量较少，而且主要基于《合伙企业法》成立，并未形成市场主流。
4美国REITs市场的盈利模式
美国REITs市场的盈利模式主要表现在REITs获得收益的方式和途径上，通常情况下，REITs市场的盈利模式可以分为权益型（Equity）、抵押型（Mortgage）和混合型（Hybrid）。其中权益型REITs是指直接拥有并日常运营管理房地产物业，收入主要来自于将这些物业出租获得租金以及资产增值带来的收益，是REITs中最主要的投资类型。美国《房地产投资信托基金方案》规定，只有当总利润的75%以上来自被动性且与房地产有密切关系的租金、房地产抵押投资的利息或投资其他REITs所获得的分配收益时，才称之为权益型REITs。由于权益型REITs利润来源于租金收入，能够提供更稳定的长期投资回报，因而权益型REITs所占比重最高，美国超过90%都属于权益型REITs。抵押型REITs是以募集资金向银行购买房地产抵押支持证券（MBS）或直接将募集资金贷款给房地产开发商，其收益主要来源于贷款利息，由于其类似债券等固定收益产品，因而受市场利率影响比较大，目前，美国抵押型REITs的市场份额不到10%。混合型REITs是权益型和抵押型的结合体，既投资于一系列物业资产并运营管理收取租金，又从事房地产抵押贷款业务，混合型REITs已于2010年12月从市场上消失。1991―2013年美国REITs中三种盈利模式的规模变动情况显示，权益型REITs的受欢迎程度远远高于另外两种类型，尤其是2009年之后，已基本寻觅不到混合型REITs的市场份额，且权益型REITs的增长幅度要大于抵押型REITs，充分说明权益型REITs的盈利模式是REITs市场中所采取的主要盈利模式。
三、中国REITs市场的发展路径
前文概括了美国REITs市场的发行方式、运作模式和盈利模式，目前，美国REITs市场主要通过公募方式进行资金募集，且REITs的运行方式主要采取公司型的组织结构，而盈利模式主要表现为权益型REITs。经过多年发展，美国REITs市场的制度及运行机制已较为成熟，应用这些发行方式、运作模式和盈利模式较为游刃有余，中国作为新兴国家，资本市场远落后于美国等发达国家，可以借鉴美国REITs市场的一些运行机制，但不能完全照搬，必须结合中国国情来推动REITs市场的发展。本文结合中国资本市场的特点及相关的法律制度，对照美国REITs市场的运行机制，提出中国REITs市场的发展路径。
1发行方式的选择
美国发行REITs的方式以公募型REITs为主，考虑到中国证券市场落后于美国等发达国家，市场中的投资避险工具比较匮乏，因而任何一种新型金融产品的推出，其首要任务是保护广大中小投资者的利益，而通过之前的比较可知，公募型REITs在受规章制度的约束方面优于私募型REITs，也就是说，公募型REITs较私募型REITs更能保护投资者的利益，因而在选择发行方式时，中国REITs应以公募型筹集资金。
2运作模式的选择
美国REITs市场的运作模式主要以公司型为主，而公司型REITs通常是先成立房地产企业，再通过上市实现退出。其他国家和地区多采用信托型REITs，这类REITs是先设立资金计划，再募集资金投资具体项目。可见，公司型REITs和信托型REITs在法律依据、主体资格、融资渠道、投资者地位和权利追索等方面存在较大差别。目前，《中华人民共和国公司法》仍不适合构建公司型基金，若采用公司型REITs的组织结构将没有明确的法律依据，而《中华人民共和国信托法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》则明确赋予了信托型REITs的法律地位[3]。由于政策法规等方面的约束，中国若发展REITs市场，则应当以信托型REITs的运作模式为主。
3盈利模式的选择
美国REITs市场的盈利模式主要以权益型REITs为主，由于采用权益型REITs可以直接对物业进行收购，操作手续比较便捷，同时还能得到稳定的租金收入，风险相对较低。而且通过收购持有物业的股权可以避免房地产的过户问题，降低税费成本，防止重复征税。美国REITs在1997年后取得突飞猛进的发展与它的避税功能密切相关，因而中国在发展REITs的盈利模式时，可以主要采用权益型REITs。
综上所述，“公募型+信托型+权益型”REITs是中国发展REITs市场的最佳路径。需要注意的是，为保证中国REITs市场未来能够健康平稳发展，还需要一些配套的制度建设：不断发展和完善相关的法律架构；发展信托登记制度和税收制度，对于通过信托登记的REITs要避免双重征税；做好房地产评估和基金定价工作；发展有能力的资产管理公司管理好信托资产；解决REITs的上市流通途径问题；建立严格的信息披露制度保护投资者的权益；培养专业化的REITs投资机构和人才，为中国REITs市场的发展注入活力。
四、总结
房地产行业是绝大多数国家的支柱产业，但以往对房地产的投资仅限于部分大型投资机构和资产雄厚的投资者，绝大多数中小投资者虽表现出极大的投资热情却止步于较高的投资额度。REITs的推出则有效地解决了这一难题，使得广大中小投资者即便资金有限也能够投资房地产行业。中国之前曾经多次尝试推出REITs产品，但鉴于证券市场的运行机制尚未健全，《中华人民共和国企业所得税法》和《中华人民共和国信托法》等相关法律制度仍需进一步完善，中国的REITs产品一直未曾真正意义上推出。此外，中国房地产行业如今面临的最大难题便是筹资渠道较为单一，基本上依赖于商业银行的贷款，而REITs的推出不仅可以拓宽房地产企业的筹资渠道，更能丰富金融市场中的投资产品，在国外REITs已成为除股票、债券和现金之外的第四类资产。目前，中国证券监督管理委员会所受理的“鹏华前海万科REITs封闭式混合基金”已于2015年7月6日在深圳证券交易所挂牌交易，从而使得REITs再一次受到广泛关注。在这样的背景下，本文以发展相对较为成熟的美国REITs市场为例，对其发展现状、发行方式、运作模式和盈利模式进行梳理和总结，并在此基础上提出了中国REITs市场的发展路径，即“公募型+信托型+权益型”REITs。
参考文献：
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房地产盈利模式范文5
【关键词】中小房地产企业；基本现状；发展战略
1 中小房地产企业的基本现状及存在问题
1.1 企业融资能力受限，融资渠道单一
基于房地产行业自身开发规模大、建设周期长的特点，需要巨大的资金后盾力量作支撑。大型房地产公司可以运用雄厚的资金基础，通过控制强大的土地储备，对开发项目采取短期项目和长期项目相结合，大型项目和中小型项目相结合的连贯性的资金整合方式，从而增强了抗风险能力。基于中小型房地产企业自身资金实力的不足和融资能力的受限，较难通过依靠基金、信贷、债券等多元化融资渠道以获取足够的建设所用资金，因此，仅限于选择回收成本快的中小型项目和中短期项目作为启动项目。
1.2 管理制度不完善，缺乏鲜明的盈利模式
大多数中小房地产企业内部缺乏完善的管理制度和管理体系，管理者更多精力投身于工程管理，而忽视了对于投资成本的控制行为，往往使企业的管理目标无法实现。物业管理和售后服务等细节化管理缺乏合理的掌控，综合管理上缺乏对于员工的约束机制和奖惩机制，由于管理行为的不合理规范而严重制约了中小房地产企业对于新形势变化的应变能力以及可持续性发展战略。
随着获取土地成本的日益提高，无疑加大了中小房地产企业获得土地的难度系数，而面临着更为激烈的挑战。企业盈利模式已经突破了原来的获取土地就获得利润的观念，还应涉及到对产品的研发和建设的投入，如何确定合理鲜明的盈利模式，已成为当前宏观经济环境下亟待于解决的问题。
1.3 资本结构单一，产生了过高负债率
房地产业是一种资本密集型行业，由于中小房地产企业的注册资金和筹备资金力量薄弱，而单纯过分地依赖于银行的信贷，凭借银行的力量进行土地的购置、开发和售楼等一系列行为，仅依靠这种模式很快实现了资本积累，但是却产生了过高的负债率令人担忧。据资料统计，我国房地产企业总资产负债率占72.7%的比重，而中小房地产企业竟达到了80%。单纯过多地依赖于银行，过高的负债率潜在着巨大的经营风险。
1.4 缺乏长远战略规划，单纯注重短期行为
目前企业间的竞争已转化为经营模式和品牌意识的竞争，中小房地产企业面临的更为严峻的问题是缺乏市场化和多元化的长期发展规划，根本没考虑企业的可持续发展战略，尤其是缺乏足够的企业品牌理念和核心竞争力的重要意识，认为品牌战略是大企业所追求和强调的事情，只一味注重尽快地实现资本的积累。忽视了自身信誉度和美誉度的培养，短期套利的盈利观念很严重。因此，这些问题的存在，严重影响了中小房地产企业的生存、发展和壮大。
2 新形势下中小房地产企业的发展策略
2.1 加强融资渠道拓宽，有效解决融资难问题
一是股权出让融资的形式，企业通过出让一部分股权以获得资金的筹集，这种方式虽然在一定程度上使企业的控制权和收益权产生分离，但却提高了管理水平和扩大了市场份额，企业应密切结合自身实际来全面考虑。二是增资扩股的形式，主要是通过股东内部增资部分进行资金的积累，而达到扩大实际资本的目的。三是金融资源整合的形式，即凭借投资管理公司提供的广阔的融资平台，利用信托和收购等各种方式实现资金的聚集，形成庞大的资金后盾。待项目确定后时机成熟时，提供给开发商一定的资金支持。这样不仅不会使项目负债率增加，而且还优化了公司结构，方式比较灵活。四是买壳上市融资的形式，要合理确定“壳”公司的选择，比较理想的借壳公司应该是具有配股资格的上市公司。
2.2 强化内部管理，合理控制成本
房地产企业的成本管理，直接关系到企业利润的高低，甚至关系到企业的生死存亡。随着房地产市场恶性竞争的不断加剧，使建造成本逐步提高，而获得利润却逐渐降低。因此，中小房地产企业更应注重严格成本管理，将成本管理贯穿于每个阶段和每个环节，全面实施全员化和全过程的成本管理。
进行成本管理的关键在于对建安成本的严格控制，在不同阶段其可控程度也是有差异的。据统计资料表明，在设计之前的阶段占75%，招投标阶段一般占到20%，而施工阶段仅占5%。因此，对于设计之前的阶段进行严格的成本管理，达到事前控制则是中小房地产企业的管理目标。
2.3 制定长远战略性规划，提高企业的核心竞争力
中小房地产企业要想在激烈的竞争中获得足够的竞争优势，就必须做好长远的战略性规划，强化开发产品的品牌定位，并加强人才、服务和品牌等关键点的研究，逐步培养企业员工的学习能力和创新能力，以提高企业的综合竞争实力，能更好地达到消费者需求的满足，才能使企业得以生存、壮大和发展。
2.4 建立中小企业战略联盟，实现企业资产的重组整合
很多中小房地产企业为了共同的利益目标，建立了统一的战略联盟，以共同对抗市场风险和分享利益。一是各中小房地产企业共同投资，联合组成房地产投资公司，共同打造出有足够竞争优势的大企业。二是各中小房地产企业共同参与联合竞标，待土地中标后，依据土地规模的投资需求再重新组建项目公司。三是和大企业进行联合，小企业参与竞标而大企业进行投资，也可以承揽大企业的部分开发任务。
3 结语
总之，中小房地产企业虽然在残酷的市场环境中危机重重，但是企业经营者只要能及时解决自身的“瓶颈”问题，并依据不断变化的市场环境及时制定和调整发展战略，逐步实现多渠道的融资形式，并不断加强经营模式的创新，就能在激烈的市场竞争中立于不败之地。
参考文献
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房地产盈利模式范文6
【关键词】证劵 盈利 稳定
经济往往是在稳定增长与金融危机之间周而复始，不可能一帆风顺。在宏观经济稳定时全行业稳健有序发展，企业以追求利润最大化或实现股东权益最大作为经营目标，并往往容易忽视风险的管理及稳定的重要性；一旦出现金融萧条，前期的盲目扩张和最大限度追求利润的盈利模式往往会成为企业发展的羁绊，导致企业亏损以至于破产，那么这个时候盈利模式的稳定性对于企业来讲就是极为重要的。
一、稳定性对于证券公司盈利模式必要性分析
（一）经济繁荣时稳定的盈利模式有助居安思危，防患于未然
自从20个世纪80 年代以来，美国关于房屋贷款的法律法规逐步完善， 美联储实行低利率房贷政策，房产市场的供求关系开始出现供不应求的局面，大量资金涌入房地产市场使得房价持续走高。放贷机构的投资热情不断膨胀，并降低了信用等级的评估要求，开始向次级抵押贷款申请者放贷，将次级抵押贷款予以证券化在二级市场上出售，评级机构也为了获得收益虚假提高证券的评级，这些次级的贷款通过美国发达的金融衍生品市场不断包装被销往整个全球市场，但是复杂的金融衍生工具和漫长的销售链条，导致投资者看不到贷款质量的高低，投资的风险加大。美联储其后两年内的屡次加息使得房贷成本大大提高，贷款者的利率明显上升，无力偿还高额利率的次级贷款者最终放弃了房产发生了很多违约情况，房地产市场泡沫终于破裂。继而使得美国房地产市场出现了长时间的低迷，最终使得多家金融机构倒闭：美国最大保险公司被国有化，美国财政部托管了房利美和房地美，美国的第三大证券公司美林、第五大证券公司贝尔斯登分别被低价收购，最大的储蓄银行华盛顿互惠银行和第四大投资银行雷曼兄弟分别宣布破产。
（二）经济萧条时稳定的盈利模式有助于控制风险，均衡收入
证券市场是社会经济的晴雨表，经济繁荣时证券市场的走势常常平稳而乐观。2006 年我国证券市场结束了4年的熊市迎来了波澜壮阔的上涨行情。上证综合指数从2005 年底的1161 点， 上升到2007年10月的6124点，这是一个毫无疑问的大牛市。但是证券市场常常有牛熊市的交替变换，经济繁荣与经济萧条也是在周而复始的发生，美国金融危机爆发后，股票指数从2007年10月16日的历史最高6124点至1800点，短短一年多的时间就跌了70%，至2009年12月仍在3000点徘徊，大多市场投资者亏损过半，有的甚至达到三分之二，不管是散户还是机构都无法幸免，这给依靠传统经纪业务获取主要收入的我国证券行业以沉重打击，不少证券企业面临倒闭风险。通过分析我们可以知道，中国A 股的暴跌与国际金融危机是有很大联系的。
当漫长的经济萧条时期到来时，如何在全行业低迷危机的时刻实现平稳过度，为下一轮的经济高涨作好准备是我们此刻所要研究的重点。
二、盈利模式稳定性的分析
通过一系列的分析我们明确，在现代金融环境和经济危机不断发生的大背景下，对证券公司盈利模式的稳定性应作如下理解：
（一） 证券公司盈利模式的稳定性是一种相对的稳定
相对稳定是建立在经济发展的基础上，在盈利能力受到外来因素干扰时，能通过自我调节，恢复到最初稳定状态或跃迁到一个新的稳定的有序状态，即使出现大的偏离，所产生的损失也会限定在预先设定的可容忍幅度内。
（二）证券公司盈利模式的稳定性是着眼于动态的过程，包含着积极进取的内容
金融市场的经营环境是不断变化的，稳定的盈利模式强调的是盈利模式要适应市场环境和经济金融形势的变化，根据客户需求的变化不断地调整其经营策略，改善服务方式和技术，改善业务流程，提供新的金融产品和服务，而不是一成不变。如果证券公司消极保守，不能及时调整经营策略，不敢于创新，就会导致市场份额不断收缩，竞争能力不断削弱，甚至破产倒闭，盈利的稳定性就得不到保证。
（三）盈利模式的稳定性强调安全与效率兼顾
安全与效率是对立统一的关系，二者相互协调可以增强盈利的稳定性；如果不能使二者统一，那么盈利的稳定就无法真正实现。
（四）证券公司稳定的盈利模式强调在稳定的基础上求发展，并且发展不是一味无节制的扩张，而更应是在注重成本控制与收益基础上的战略发展
券商的做大做强是建立在发展的基础之上的，一味地求稳不可能培育出较强的竞争力。不求发展的证券公司是不可能长期保持稳而有力的盈利，但证券公司的发展不能以忽略成本与收益配比为代价。即证券公司的成本控制应当贯穿于基于稳定性发展的始终。
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