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房地产开发盈利模式范文1
关键词：房地产 本土企业 盈利模式 转变
2013年外来房企大鳄大规模地进入杭州市场，给本土房企带来了很大的生存发展压力。从2013年上半年的杭州土地交易情况来看，只有一家本土房企拿地超过了10亿元，其余的都在10亿元以下，甚至有的本土房企根本没有成功进行土地交易，且土地交易额排名前十位的企业均为外来房企。外来房企的大规模进军杭州市场已经打破了原本的房地产市场格局，迫使本土房地产企业不得不适当调整自身的盈利模式，以适应变化的市场。
一、杭州本土房地产企业面临的威胁
（一）土地闲置现象严重
部分房企在购买土地后，通常会闲置很长时间，短期内不会开工建造。据统计资料显示，杭州本土房企从拿到土地开始一般要闲置1.5年左右才会开始动工，部分房企甚至会超过两年，例如：滨江集团在2010年11月最终以总价18.06亿元夺得杭政储出51号杨家牌楼地块后，直到2012年12月才开工。相对而言，进驻杭州市场的外来房企从拿地到开发的时间要比本土企业短，一般为半年到一年。作为国内首个进驻杭州的外来地产大鳄万科集团，其进入杭州后的第一个项目魅力之城，从2006年5月拿地到2007年4月首次开盘只花了不到一年的时间。造成这一现象的主要原因是：杭州本地房地产企业一般规模比较小，自身资源有限，在前期争取土地所有权时已经耗费了很多的人力、物力、财力等资源，资金周转可能会出现问题，虽然项目的手续已经全部办妥，但房企已无力支付项目的部分费用，造成开发时间延误，不得不闲置已获得所有权的土地。此外，部分房企也会因土地具有良好的增值空间，与常规的房地产开发相比周期短、利润高，在房企拿到土地后，延迟办手续，因此囤地造成了土地闲置。
（二）企业利润来源单一
房产开发的盈利模式下，企业获得利润的关键措施是提高销售价格和降低开发成本，营销策略和成本控制就成为了此盈利模式的重点。杭州房地产开发的成本主要包括地价、建安成本、销售及财务费用等。在经历2012年的“滑铁卢”之后，杭州土地市场随着楼市的回暖，再现疯狂拿地现象，土地价格出现大幅上涨趋势。据CREIS中指数据土地版的统计数据显示，杭州土地成交价格已从2013年4月的最低价7 347.62元/平方米上涨到11月份的14 018.6元/平方米，涨幅高达90.79%。房地产的建安成本是房屋建筑成本和房屋设施安装成本的简称。近年来，随着物价水平的整体上涨，建安成本也随之大幅上涨。据有关调查数据显示，2009年1月杭州小高层的建安成本为1 300元/平方米，高层为1 850元/平方米，2012年随着通货膨胀的扩大化，杭州小高层的建安成本上升到2 300-2 500元/平方米，高层为2 800元/平方米，增长幅度高达51.35%甚至更高。此外，继2013年6月银行大闹钱荒之后，杭州各银行都不同程度地延长了个人住房贷款放款周期，最长的放款周期延长至一个月，这无疑延长了企业的销售收款周期；国家出台的一系列限购政策使企业的房屋销售放缓，销售周期变长；6月份的银行钱荒推动了企业融资成本的上涨，企业的财务费用也随之上升。土地价格上涨、建安成本上升、销售周期拉长、财务费用等期间费用上升使得房地产开发的利润逐渐降低。寻找更多的利润来源和优化各成本的结构成为了房企需要考虑的首要问题。
（三）缺乏规模经济及经验曲线效应
房地产行业应是资本密集型行业，但是，杭州本土房企的特点是“小且散”，大部分房企比较分散，各自拥有的资源较少，很难获得规模经济，产业集中度较低。单个房企由于自身资金的有限，在购买土地时会向银行等金融机构求救，等房企拿地后开发时又可以通过预售户型筹集资金。这样一来房企只要拥有拿地渠道及能付土地首期款，就可以实现企业的扩张和发展。盲目扩张很容易导致企业长期平均成本上升、管理效率低下甚至无效率、资金链断裂，出现规模不经济的现象。规模不经济会使企业长期平均成本曲线从其最低点开始逐渐上升。此外，大部分杭州本土房企在不断扩大规模的过程中并不注重内在修炼，大部分房企都有自己的设计、监理、建筑及物业等管理部门，各部门只是机械地接受企业高层安排的任务，不能深入了解市场及做到专业化，无法获得经验曲线效应，也增加了企业的管理成本。本土房企在做大的同时无法做强，这种盈利模式已经严重威胁到了部分房企的盈利能力，一些房企迫于压力已经开始寻求新的盈利模式。
（四）缺乏创新性融资渠道且融资成本高
在融资渠道上，杭州本土房企倾向于较为保守的融资渠道，大部分房企局限于银行贷款、内部员工借贷、信托。作为杭州本土房企大鳄之一的滨江集团的项目资金全部来源于银行贷款，平均融资成本为7.2%。但其他实力一般的房企从银行贷款的成本一般在10%左右，信托融资则在10%-18%，融资成本最高的是基金，要求的年收益率为20%左右。而作为外来房企大鳄之一的万科地产拥有较低融资成本的优势，2013年万科在香港发行的8亿美元5年期定息债券，债券票面利率却仅为2.625%，并创下了房企海外融资成本新低。万科2013年的几次土地交易中的融资成本也仅为7.5%。这都源于万科多样化的融资模式，万科除了使用传统的融资方式外，还通过境外方式、与投资公司合作成立专门用于土地拍卖的基金公司等方式获得低融资成本的资金。
二、完善现存盈利问题的对策
（一）提高效率，缩短土地闲置时间
杭州本土房企可以在土地交易时根据自身情况合理分配企业资源，以避免有钱买地、无钱开发的尴尬，从根源上减少土地的闲置。此外，本土房企还应该在拿地后迅速开发以促进资金的回笼，为企业带来收益。万科集团一直以来都是以快取胜，拿地后迅速开发，开盘销售，加速企业资金的周转，实现盈利。土地闲置问题仅靠房企也是不可能完全根除的，需要政府相关部门采取一系列的措施共同治理土地闲置问题。针对由于开发商主观原因造成的闲置土地，由政府纳入土地储备范围，允许其转让，同时限定其转让后的开发用途，并退还因开发用途改变所造成的土地出让金差价，以此盘活闲置土地。此外，国家相关部门还应对各房企建立土地闲置情况档案，将所有房企的土地闲置情况划分等级，对于拿地后土地闲置现象较为频繁的房企设置预警信号，严格审查这些房企并实施相应的监督管理机制。
（二）盈利方式的多元化
投资界有一条著名的理论就是“不要把鸡蛋放在一个篮子里”，这一理论同样也适用于房地产行业。杭州本土房企可以通过以下方面实现盈利方式的多元化：（1）可以利用现有的行业信息、客户资源和规模优势寻找新的竞争优势，以利于房企在现有业务的基础上发展基金等相关业务，以此来分散企业的经营风险，增加企业的盈利来源。例如：万科集团以基金投资者的身份参与徽商银行H股的首次公开发行，并将成为徽商银行的最大股东。当万科集团遇到融资困难时，徽商银行可以为其提供更多的贷款支持，降低万科的资金成本，进而间接降低企业的采购成本，增加企业利润。（2）可以拓展其他的房地产业务，不只局限于传统的住宅、商业地产，可以同时发展物流地产、养老地产等，实现企业业务的多元化。万科集团的房地产开发业务范围就十分广泛，包括：住宅地产、商业地产、养老地产等。虽然养老地产是一个新兴业务，其盈利能力还有待研究，但是，多元化的业务发展一定会给企业带来新的盈利空间及利润来源。
（三）追求规模经济及经验曲线效应
（1）实现产品的标准化。万科的王石曾提出过“像造汽车一样造房子”的经营理念，用标准化的生产方式建造房屋，以提高劳动生产率，降低成本。（2）实施标准化的管理。标准化管理有利于提高管理效率，降低管理成本。万科集团通过建立完善的企业管理制度体系，以规范的制度为基础，以SAP系统、内部网系统、网络审批系统等系统为平台，实现标准化管理。（3）形成战略联盟。本土房企之间可以形成战略联盟，以避免单个企业在市场开发中的盲目性以及因自身资源的有限而缺乏竞争优势；战略联盟可以减少房企间的竞争、哄抬地价、增加企业的投资成本；本土房企还可利用战略联盟进行资源的整合，提高资源利用效率进而实现联盟各方的做大、做强。（4）可以参照万科集团的专业化、精细化的管理模式适当调整自身的发展方式。本土房企可以设立专门的价值链业务部门，实行专业化分工，各部门之间相互独立并且可以充分地了解市场信息、独立作出适合企业发展的决策，最后，由管理层及各部门进行协调，进而制定出有利于企业整体发展的政策，以此实现本土房企在房地产行业更快、更好地发展。
（四）拓宽融资渠道，降低融资成本
杭州本土房企应突破原有融资观念的限制，积极拓宽融资渠道，选择融资成本较低的融资方式，降低企业成本。（1）本土房企可以充分利用银行理财产品进行融资。杭州本土房企的领跑者滨江集团在2013年开始利用兴业银行为其设立的理财产品来满足其在华家池项目的融资需求，该笔资金通过“银行――信托――基金”来规避监管，融资成本相对较低。（2）创建房地产产业基金。本土房企可以与具有一定实力的投资公司进行联合，创建专门的房地产产业基金，便于本土房企筹集资金，促进房企进行房地产开发时获得成本较低的资金。2005年底万科就与中信资本投资有限公司签订了合作协议，共同建立了“中信资本――万科中国房地产开发基金”，以投资于万科及万科关联公司开发的房地产项目。（3）境外上市融资。境外的融资平台更灵活且成本相对较低。万科集团、恒大地产等知名企业都是在香港上市进行融资的。本地房企也可以选择在香港交易所主板或是创业板上市，以便获得较低成本的资金。绿城集团董事长宋卫平曾公开称，其合作伙伴九龙仓融资成本基本在1%-2%，而绿城的融资成本则为10%，相当于在香港上市的九龙仓融资成本的至少五倍。因此，境外上市融资是本土房企减少融资成本的有效方式之一。
三、总结
杭州本土房地产企业要在激烈的市场竞争中继续拥有一席之地并保持原有的市场份额，需要根据市场的变化适时调整自身的盈利模式，充分利用自身的各种优势进行创新，探索出一条属于且符合企业发展的盈利模式。同时充分利用国家新出台的政策来完善自己的盈利模式，以适应新的变化，进而促进自身盈利水平的提高，实现企业的做大、做强。J
参考文献：
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房地产开发盈利模式范文2
所谓商业地产，是指在开发商业性建筑项目的过程中，将投资估算、开发规划、市场定位、业态组合、招商、销售和运营管理等按一定的次序作为一个整体流程来运作的房地产开发与经营业务，它包括商场（购物中心等）、娱乐场所、休闲性场所和各类消费场所的商业物业的开发与经营。
2007年1～2月份商业营业用房投资比上年同期增长12.7%，增幅比同期房地产及办公楼投资分别低11.6和6.8个百分点；2007年第一季度，商业营业用房投资虽有所反弹，即比上年同期增长17.7%，但增幅不仅比同期房地产投资低9.2个百分点，而且比同期办公楼及其他非住宅投资分别低5.3和2.3个百分点。2007年1～4月份与全国房地产开发投资略有反弹的情况不同，商业营业用房投资584.2亿元，比上年同期增长15.3%，增幅与上年全年基本持平，比2007年第一季度回落2.4个百分点，比2007年1～4月份全国房地产、办公楼和其他非住宅投资分别低12.1、23.0和11.7个百分点；在房地产开发投资中的比重为11.1%，比上年同期和2007年第一季度分别低1.2和0.2个百分点。
随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心落户北京、深圳等大中城市，中国零售业全面对外开放，几乎所有的大中城市都已经或计划建设大型的购物中心，这就为商业地产商的发展留下了巨大市场发展空间。商业地产作为一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面融合地产业与商业为特色的地产形式，正悄然成为房地产市场的新宠儿。中国商业地产将掀起新一轮的投资热潮，商铺地产、购物中心地产、酒店地产、写字楼、工业地产都将成为未来商业地产投资的亮点。
二、商业地产项目的特点
商业地产项目主要有以下特点：对资金的需求较大、受政策的影响大、协调利益的难度大、合理规划的难度高。
1、对资金的需求较大。地产项目的投资大、占地广、建设和投资回收期长，商业地产开发投资要求巨大的资金投入。商业地产项目需要一次投资建成才能形成商业氛围，因而所有的前期投入都来自开发商的积累。据有关专家估计，按北京商场目前的装饰水平，每平方米建筑费用加上装修费用大约为2万元，5万平方米的大型商业地产项目就得近10个亿，一年仅利息就要5，000多万元，加上水、电、空调、电梯等一系列费用，其运作成本之高可想而知。而在出租过程中，为了吸引主力店加盟，发展商不得不采取前几年租期内低租金，甚至部分免租金的形式，这必然又减少了前期回报。因此，商业地产对开发商的资本实力、市场融资能力和抗风险能力有着很高的要求。
2、受政策的影响大。对于商业地产项目投资，政策层面的巨大影响不容忽视，这些政策主要包括房地产开发政策、金融信贷政策、销售管理政策、工程建设政策等。首先，商业地产项目开发报建要经多个政府部门审批。除了国土、规划、园林、消防、人防、市政等部门外，规划方案还必须向市商委报审，设计必须符合城市商业网点的整体布局才可能获得通过。有的城市由于商业设施较多，对开发大卖场和百货店甚至要召开市民听证会，如大连。其次，银行对商业地产购买的抵押贷款条件与住宅有区别，商业房地产贷款至多六成10年，而住宅贷款可以达到八成30年。
再者，商业项目的层数少，根据销售政策规定，一般要到物业结构封顶后才能预售，而高层、小高层住宅只要投资达到1/3、已经确定竣工日期就可以进行预售，因此商业地产开发要求发展商具有很强的资金实力。此外，商业项目对政府区域规划比住宅更敏感，城市功能布局的调整对商业项目的收益将产生革命性的影响。商业地产与城市发展互相促进、互为制约。
3、利益协调的难度大。商业地产的目标市场面临两级客户，一是销售阶段的投资经营者；二是物业经营阶段的最终消费者。在进行商业地产策划时，不仅要考虑各投资经营者的需求特性，更要考虑最终消费者的消费行为和心理特征。如此，在商业地产的开发中，开发商、投资者、经营者、物业管理者就形成一个环状结构，其多方利益是密切相关的。开发商只有从为商业经营服务角度出发，兼顾自身开发利益的同时，考虑整个环路的其他利益者，才能维持整个环路的发展。
4、合理规划的难度高。一方面商业项目面对客户需求个性化特点更加鲜明，各种业态对商铺的要求不具有替代性。如果针对特定目标客户规划设计的商业项目招商不成功，项目在短时间内将很难找到合适的客户，从而给项目销售招商带来严重的后果。最关键的是，由于其规划难度大，因此需要多个专业顾问中介机构、各方面专业人员的协调配合，才能提高项目开发的成功率。这也对商业地产项目资源整合的程度提出了更高的要求。
三、商业地产的主要盈利模式
盈利模式的多样性同样也是商业地产项目的显著特点。商业地产的盈利模式不同于住宅，住宅是一次性获利，而商业地产是靠物业增值来获得长线投资回报和长期现金流。因此，商业地产盈利模式的确定，对项目的成败至关重要。纵观我国目前商业地产的运营盈利模式，可归纳为以下几种：
1、整体出售。通过店面或店铺分割的方式，将商业地产出售给各个小业主。这种方式可以使开发商尽快收回投资，减少商业风险，但不利于商业地产项目的持续经营，且小业主面临较大风险。
2、整体出租。开发商将商业地产全部出租给商业经营者，获取租金收益。这种方式回报周期长，风险大，但可以获得物业增值和持续现金流，同时还可以以此获得抵押贷款。
3、部分出售，主力出租。根据项目具体情况，部分出租，部分销售。项目较好的运作模式是将部分房地产出租给著名零售商，以此带来人气，提升整个商业地产的价值；同时高价出售待售物业，以获得最大经营收益。
4、整体持有。开发商自己经营商业物业。这种模式的前提是开发商自身拥有商业的专业经营管理人员和队伍，是开发商实现多种经营的途径。实践中，由于该模式容易使开发商自己误入竞争激烈的零售业陷阱中，承担商业经营风险；同时，容易出现商业经营人力资源和品牌资源的缺乏，导致房地产专业指挥零售专业的情况，外行领导内行；此外，还会加大开发商的资金压力。所以，这种模式在一般情况下不主张实施。
5、混合运作。大量商业地产的出现，使零售服务企业选址机会增大、商业物业招商难度增大。开发商可以通过与零售商合作，共同经营商业地产。具体方式有：（1）保底+营业额提成模式。开发商提供商业物业，零售商负责其余部分投资，并负责经营管理，开发商得到保底金额和一定比例的营业额提成。一般情况下，超市类商品的提成比例为1.5～2%；百货类商品的提成比例为3.5～5%。双方约定的保底利润一般低于该项目正常出租时的租金。（2）参股经营模式。开发商为了吸引国内外知名的主力店而出资参股，该主力店设在其商业地产的分店，开发商参股比例一般不超过20%。分店每年按双方约定向开发商支付租金，同时向零售服务商交纳品牌使用费和人员输出管理费，约为1.0～2%营业额。该模式优点是容易吸引知名商家，产生其他正效应，可带租约销售整体物业；缺点是参股资金分红受分店经营状况限制，并因此承担经营风险。
6、产权式商铺。产权式店铺，指开发商将商业地产分割成小商铺出售给小业主。具体操作中可以采用：（1）售后产权人自营。这种方式不利于物业的持续经营。（2）先分散售出产权，再集中招商。这种方式管理困难。（3）先集中招商，再出售产权。这种方式既有利于开发商获得物业最大增值，又有利于商业物业持续经营。（4）采取售后包租。由开发商聘请专业经营者经营商业物业，并承诺一定的收益回报给小业主。这种方式实施过程中往往由于商业经营失败或开发商失信等各种原因，而使小业主难以获得承诺的回报。（5）以租代售。承租人租赁物业一定年期后获得物业产权。当前，有些开发商对农贸市场经营采取现代超市加商铺地产的模式，其实质是对农贸市场的产权式商铺运作与超市零售商的合作组合。根据分析商业地产投资的特点可以看出，商业地产投资的风险是相当大的。因此，在分析评价商业项目投资方案时，也要把风险控制考虑在内。
四、选择商业地产盈利模式需要解决的问题
一是讲求聚合效应和互补效应。把握好项目的市场背景，认真做好市场调查，进行准确的市场定位，不要同质化。许多烂尾楼并不都是因为资金短缺造成的，主要还是开发商对项目的市场研究不够，市场定位不准。
二是对高成本的有效控制。城市中心寸土寸金，地价昂贵，拆迁补偿费、安置费巨大，开发成本非常高。城市中心商业地产一般都是高层，建设周期少则一二年，多则三五年，开发风险相当大。建设周期失控，会给资金供应、市场营销等带来困难。要考虑自己的投资实力，根据实力决定到底是卖，还是租，还是采用其他方式，自己实力达不到的赢利模式是无法驾驭的。
三是要有跨行业整合的能力。商业地产不同于单纯的住宅地产，具有跨行业的特点；不仅要为投资者定位，还要为经营者定位，甚至要为管理者定位。如果自己没有现代商业地产的理念，缺乏商业地产的操盘经验，而是用住宅开发的习惯性思维搞商业地产，不仅赚不到钱，甚至会把老本都赔了。
房地产开发盈利模式范文3
记得去年微博兴起的时候，地产人讲得凶，大家也听得起劲。那时各种房地产调控山雨欲来风满楼，大家都指望通过这小小微博能表达点什么，所有的表达汇到一起再影响点什么。可惜，事到如今再看微博，当初对“”高谈阔论的诸公，要么干脆什么都不讲了，要么是什么都讲就是不讲房地产。
任志强开始叨唠道德经，潘石屹开始秀真不咋地的摄影。而海南的地产老总们甚至谈足球的兴趣也比谈房地产的兴趣大得多。地产人在舆论上的集体不务正业，让我们媒体很郁闷，笔者曾向海经联（海南地产经理人联盟）主席齐志辉先生提出过强烈“抗议”：“你们房地产人怎么能不聊房地产呢？！”齐总双肩一耸，苦笑一句：“没人听，没啥用，没意思。”
地产商不是郭德纲，也真不在乎今天又多了几个粉丝。既然政策完全不参考他们，该来的一样没少来，再喋喋不休也确实没意思。懒得说不是没得说，好比越来越喜欢淡定的我们，只不过是习惯了无奈而已。
开发商懒得说，充其只是让媒体失望，但如果他们由懒得说到了懒得做的地步，失望的就是整个中国了。据中国经济网最新的文章披露：保障房8000亿社会资金没头绪，政府在唱“独角戏”。面对一千万套保障房的市场，开发商既无热情也无表情。而今年海南五一的春季房交会，规模和热度也明显难比以前。虽然我们仍然一如既往地相信，房地产的未来光明无限，但未来永远属于未来，我们要如何走好眼下的路呢？
转型期的中国又开始了房地产开发模式的转型，各种困难和阵痛在所难免。政策限制市场需求，消费热情低迷，银行信贷政策保守……房地产投资在各个层面和阶段都面临着前所未有的困难。目前海南房企购地热情急剧下降，土地开始大量出现在二手市场上。懒得做已是事实。当然我们从来不怀疑中国商人的勤劳，懒得做的背后有的是大把“不好做，没得做”的理由。
可是有些事是开发商必须去做的。笔者在之前的文章中曾提到，有望解决中国房地产问题根源的保障房工程，必须有广大开发商积极的身影。5年3600万套保障房，如果真的建成，可以说关乎我们每一个人的福祉。我们不应当怀疑政府的决心，但如果这项举国工程只有政府和那几家央企独自唱和，我们或许又该习惯淡定了。现有的政策无法给广泛的开发商提供一条明确的保障房开发盈利模式。而在商言商，商者重利，没有利益，何谈动力。
哀莫大于心死。当然如此说我们的房地产或许有危言耸听之嫌，但前景不明朗，信心不足却是共识。房地产对于海南的重要性无需多说，如何重拾海南地产商的能动积极性，政府当有所作为。
开言路，指明路。提供一条明确的保障房开发盈利模式才是确保保障房工程得以真正实现的根本。而没收小产权房凑数的做法，笔者总觉得似乎故事又开始戏剧化了。
房地产开发盈利模式范文4
【创新点】用旅游资源提升地产价值。
【盈利模式】地产业务每年为华侨城贡献约80%的利润，是其盈利核心，但间接的价值创造中心还是旅游业务。
【商业模式】
华侨城是亚洲第一大主题公园运营商，有锦绣中华、世界之窗、欢乐谷、东部华侨城等主题公园。同时，它还在公园周边搞旅游地产。
实际上，地产业务每年为它贡献约80%的利润，旅游业务则占比不到20%。尽管其盈利核心是地产业务，但间接的价值创造中心却还是旅游业务。国内很多旅游地产没有做起来，主要原因就是缺乏成功的旅游品牌。
华侨城地产主要有两大优势：一是建主题公园时拿地成本极低，二是旅游资源大幅提升地产价值。
华侨城的拿地成本，跟一般房地产公司相比有很大的优势。这主要是因为中央政策扶持主题公园的建设，同时也使它更容易拿到银行等金融机构的贷款，在它的负债结构中，信用贷款和委托贷款合计占比达到87%，远远高于其他地产企业。
拿地之后，公司进行整体规划和设计，建设公园的同时，在公园周边搞房地产开发。通过这种模式开发并用于销售或持有的房地产，涵盖住宅、商业、写字楼、酒店、学校、医院、创意产业园、艺术中心、体育中心、高尔夫球俱乐部等形态。
而主题公园建成运营后，就能带动周边商业、餐饮等的发展，优化生活环境。这会大幅提高周边地产的价值，因此它的地产业务就能实现较高的利润，毛利率高达59%，部分产品的毛利率更是达到80%以上（行业平均水平约43%）。
华侨城的定位就是打造地产行业的“奢侈品”，强调单位土地上的高利润率。但是高端地产开发周期长、占有资金多，要求公司要有强大的资金周转能力。而“旅游+地产”的模式，使它在这方面具备得天独厚的优势。
房地产开发盈利模式范文5
【关键词】房地产金融；渠道分析；融资
中图分类号：F27文献标识码A文章编号1006-0278（2015）08-046-01
一、我国现在融资方式与渠道分析
从资金的来源上看，我国现阶段筹资的主要渠道有吸收直接投资，国内贷款，上市融资，发行债券，房地产信托等几部分。从总量上看，我国近十年来房地产开发资金保持高速上升的势头，由2005年的32.aaaaa71%到2014年的41.33%，从结构上看，我国房地产企业开发资金来源呈现三足鼎立的局势，银行贷款、自筹资金和其他资金来源共占据了房地产开发资金来源的98%以上。但在房地产开发资金来源中，自筹资金主要来自商品房销售收入，而这些商品房销售收入大部分来自银行信贷，按银行按揭贷款首付30%计算，即约有70%的自筹资金来自银行信贷；央行的报告认为，商业银行贷款占房地产开发资金的比重在55%以上。也就是说，房地产开发资金的三个主要来源：国内贷款、自筹资金和其他资金都是直接或间接的银行资金。
这样的融资结构存在着诸多问题。首先，融资渠道单一，主要是依靠商业银行的直接或者间接贷款，没有多元化的资金支持体系和风险分担体系，这样单一的融资方式，受到宏观政策调整的影响较大，这使得房地产的稳定性较差，不利于房地产稳步发展。其次，企业的负债率较高，使企业会有较大的还款压力，会对企业的发展形成一定的约束，不利于房地产行业的健康发展。其次，我国房地产金融市场不完善，近些年来随着我国金融市场的不断发展，有许多金融政策促使房地产开发企业尝试多元化融资，但短期内难以达到理想的情况
二、房地产融资问题的成因
现阶段，我国房地产企业融资主要依靠银行贷款，这种单一的融资方式无疑会造成很多问题，造成融资渠道单一的原因我认为有以下几点：
1.国有银行筹资能力占较高。在我国现阶段，银行储蓄仍是社会安排闲置资金的重要渠道，人民多余的资金大都存入银行，银行有足够的能力提供大量的资金，且来源稳定，在这种情况下，银行资金成为房地产企业开发资金来源主要渠道是一种必然的结果。
2.上市门槛高。随着宏观经济环境的转变，现在房地产企业可以通过上市优化企业和项目融资结构，规避市场风险等。但是房地产企业上市条件比较严格，尤其2010年来，证监会暂停房地产或与房地产相关的上市公司通过股市进行再融资，以抑制房价泡沫，有许多企业放弃上市。
3.商业房地产开发的营利模式不透明。我国房地产开发过程中取得土地使用权手续的办理不够规范，缺乏透明度，不少开发商靠与政府关系拿地。这些问题使得房地产项目的可控性不足，不透明的盈利模式使投资者不敢贸然进入房地产市场。
4.金融体制不够完善，资本市场不够成熟。尽管房地产融资渠道呈现多元化的发展趋势，但是这些渠道所提供的产品却难以满足市场需要，同时我国的金融市场混乱，信用体系不完善，这直接影响着我国房地产融资的正常开展。
5.法律体制不够健全。现阶段，我国有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成完整的法律体系，现在一些较为新型的融资模式比如房地产信托，房地产基金，房地产众筹等并没有相关严格的法律体系，制度不健全。
三、房地产融资未来路径
作为资金密集性企业，房地产企业需要大量资金作为支撑，而针对我国现状，分散融资风险来源是主要趋势。由于房地产企业投资周期较长，中间的不确定性因素较多，因此风险相对较高。相比较而言，债务资金更适合于风险较低的产业，而权益融资更适合于风险较高的产业。但是相对而言，债务融资的融资成本较低，所以多元化发展成为了未来房地产融资的重点。
1.积极寻求银行贷款。贷款有税盾效应，可以有效的避税，同时其具有很强的财务杠杆作用，相对来说资金的自由度比较大。所以，银行依旧是我国未来几年内资金最雄厚最稳定的融资渠道。
2.争取上市融资。从理论上说，上市融资是最合理的一种房地产融资方法。房地产经营的特点要求其必须加大权益融资。但是我国股票市场起步不久，房地产企业更是进入市场很短，我国对房地产企业的上市有很多政策的限制，所以，尽量放宽上市限制，或在中小板块上市，取得权益融资。
3.发展新型融资渠道，创新融资方式。信托业目前正处于快速成长期，信托总资产和集合信托产品规模这几年都得到了大幅提升，我国现在金融一、二级市场尚不完善，所以必须加快发展相应金融市场，加快房地产信托融资，房地产基金融资，房地众筹融资的市场建设，让中小投资者可以有更多的途径进入房地产金融的市场。
房地产行业是我国现阶段的主导从产业，房地产融资是房地产开发过程中的重要的一步，合理融资可以降低项目成本，减少项目风险。希望未来可以通过融资多元化，分散房地产企业风险，同时也促进金融创新，两个行业共同健康发展。
参考文献：
[1]高聚辉.房地产融资渠道现状分析与发展趋势展望[J].中国房地产金融，2006（6）.
房地产开发盈利模式范文6
从24下降到77名
公司为地方国企，主营商业房地产开发与销售，业务区域以北京为重心，同时布局天津、重庆、惠州，客户对象侧重大型金融机构和大型企业。公司70%以上为商业地产项目，以住宅地产为辅。商业项目侧重甲级写字楼，产品多为地区地标性建筑。
多年积累的客户资源构成公司核心优势
公司大客户多为保险、银行机构，对甲级写字楼需求旺盛，对于公司开发项目认购踊跃，为公司整售模式提供保障。
深耕细作，发展路线明确
公司拥有建设和经营高端金融商务区的能力和知名品牌，在金融行业快速发展的良好时期打造地方性金融中心过程中具备明显的优势。其坚持“以商务地产开发为主导，适当持有优质物业”的经营策略，经营重点明确定位于北京地区，2011年取得中信城地块建面为50万平米，继续巩固北京土地优势。同时业务模式成功向天津、重庆拓展，先后竣工津门、津塔、重庆金融中心项目，2011年取得津南长地块面积30万平米。
自持物业稳步发展
截至2011年中期，公司持有物业稳步增长，达到55万平米，较上年末增加9万平米，新增物业均为利润率水平较高的写字楼项目（物业租赁业务利润率水平90%左右）。
资金压力小，流动性好
2011年中期账面货币资金131亿元，短期借款与一年内到期的非流动负债28.7亿，资金充裕，偿债压力小。公司资产负债率（扣除预收款后）为49%，位于合理水平。
上半年业绩稳步增长
上半年营业收入46.2亿元，净利润12.7亿元，分别同比增长133%和150%。增长的原因主要为10年收入确认多集中在下半年而11年收入确认比较平均，同时，11年上半年津塔和金融街中心项目计入投资性房地产采用公允价值计量，增加经营收益约6亿元。
预收款项大幅增加
统计数据显示，公司预收款项大幅增加38亿元，达128亿元。预计下半年结转收入41.7亿元，全年房地产开发与销售收入80.2亿元。物业持有与物业租赁业务稳步增长，预计全年带来收入3.9亿元。
盈利预测与估值
公司致力于商务地产开发，市场前景广阔，盈利模式成熟，我们预计2011-2013年收入稳定增长,EPS分别为0.61元，0.74元和0.90元，给与推荐-A的评级。
