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房地产企业核心竞争力分析范文1
一、房地产企业核心能力的概念
房地产企业核心竞争力指的是在房地产企业经营发展过程中不会被其他净重对手模仿的、能够为企业带来独特经营利润的知识和能力资源，是房地产企业经过长时间发展积累的资源，也是房地产企业经营发展中一种特殊的动态变化生产要素，根据房地产市场环境的不断变化持续退出的优质服务和产品，以此为房地产企业探索更深的发展潜力，使房地产企业在激烈的市场竞争环境中始终处于领先地位。如果房地产企业对核心竞争力长期放任不理，不加以维护和提升，随着时间流逝和市场变化，房地产企业的核心竞争力将不再具有任何优势。自发的动态变化指的是房地产企业在经验发展中无意识的经验积累，为企业带来能力和竞争的提升，而自觉的动态变化指的是有计划、有步骤地引导房地产企业向着战略方向发展。自觉的动态变化能够使房地产企业在市场竞争中占据主动权，企业核心竞争力是一个动静结合的发展过程，将房地产企业的创新项目组合成一个新的整理，核心竞争力体现在服务水平、产品质量、功能样式等多个方面。
二、房地产企业核心竞争力资源
本文基于企业价值链角度，对房地产企业核心竞争资源加以提炼，如图1所示：
（1）土地资源
房地产企业核心竞争力形成的关键条件就是土地资源，土地资源不可能相互代替，属于不可再生、不可替代的独有资源。而且，房地产企业对于土地资源的使用开发基本是一次性完成的，房地产企业很难在短期内对同一块土地资源进行多次开发使用。
（2）资金资源
房地产企业核心竞争力构成的首要条件就是资金资源。当房地产企业无法从施工企业获得垫付资金的前提下，企业自有资金资源的多少是决定房地产企业经营成败的关键因素，也限制了房地产企业的准入门槛。
（3）市场资源
市场是检验房地产企业开发是否成功的标准，无论房地产企业开发的产品功能多强大、样式设计多新颖，如果与市场消费需求相互脱离，只能造成产品的闲置和积压。因此，房地产企业在项目开发过程中要拥有一定的前瞻性，能够准确把握市场发展方向，始终坚持以人为本的开发理念。
（4）知识资源
知识资源是房地产企业核心竞争力形成的首要保障，不同房地产企业的内部知识资源和存储量存在一定差异，知识资源不仅能够决定房地产企业各种资源发挥带来的效能，还对房地产企业发掘市场机会、利用市场机会带来了一定影响。
（5）人力资源
人才资源为房地产企业经营发展和核心竞争力的提升奠定了坚实基础。有了人才企业才能有所发展，因此，人才资源在房地产企业中发挥着不可比拟的作用。由于房地产企业项目开发时间长、更新速度快、覆盖范围广，同时具有一定的风险性，由此，房地产企业需要拥有专业项目策划人员、融资人员、管理人员和营销人员等。
（6）品牌资源
品牌资源是房地产企业核心竞争力的综合体现，房地产企业的品牌资源是对广大消费者的价值承诺，尽量避免房地产企业与消费者之间出现的信息不对称等问题，并在房地产企业经营发展中逐渐构建良好的美誉度，由此，房地产企业的品牌资源是产品差异化的持续深化。
（7）企业文化资源
企业文化是房地产企业发展的灵魂。企业文化的形成是企业在经营发展过程中逐步确立的行业标准、价值理念和规章制度。房地产企业的价值观念必须简单明确，能够得到广大员工的认可，只有在正确的企业文化指导下，房地产企业才能真正获得成功。良好的企业文化能够使员工对企业产生认同感和使命感。
（8）信息化资源
房地产企业的信息化资源主要包括两个方面，一是在房地产项目开发建设中采用先进的信息技术，例如通信技术、网络技术等，促进房地产项目的智能化发展；二是房地产企业的信息化建设，在当今以信息化建设为主的时代，房地产企业只有拥有强大的信息化资源，才能在市场镜子中处于优势地位。
三、基于价值创造角度提升房地产企业核心竞争力的对策
（一）研发设计方面
房地产新项目产品的研发设计过程包括创意设计、营销战略、市场分析、开发建设和商品化销售等。房地产企业在研发设计阶段最关键的就是创造价值，找准项目产品的服务和功能定位，由此决定了新产品的最大价值。房地产新项目产品的研发设计不但决定了资金投入的多少，更决定了价值的创造。房地产企业新产品的研发设计是智力资源劳动的结晶，集产品创新、技术创新、功能创新于一体。然而，我国大多数房地产企业处于模式创新阶段，产品研发设计效果的情况与企业职工技术技能、行业标准、政策法规密切相关。由此，房地产企业应该建立完善的企业奖励激励机制和管理控制机制，为员工发展提供宽阔的渠道，营造积极创新的工作气氛，将创新作为房地产企业文化的核心竞争力。
（二）施工建设方面
在项目施工过程中，对于问题的处理不能带有任何弹性，房地产企业在施工建设阶段，应该将目标定位为竭尽所能高质量、高要求地完成工程施工，准确把握房地产项目资金成本、建设时间和建设质量三要素的平衡。通过不断改善房地产企业的经营发展方式，使房地产企业运作方向逐渐转变为集约型，在不断提高施工工程质量和服务水平时，要将树立良好的企业品牌形象作为提升房地产企业核心竞争力的关键，从而有效降低施工成本、缩短施工周期，树立企业品牌形象。只有房地产企业在战略发展过程中优于对手，才能获得竞争中的优势。
（三）品牌建设方面
根据需求层次理论来说，当消费者的安全需求、生理需求等低级需求得到充分满足后，自然会追求更高层次的需求。消费者选择某一个品牌不仅仅是追求物质需求，更希望能够通过这个品牌来体现个人的价值观和独特品味。由此可见，品牌文化将消费者从一个简单的物质需求世界中带到一个充满丰富感情的精神世界，以此体现消费者的个人生活品味。一个成功的品牌展现的绝对不仅限于其物质层面，而是其精神文化内涵的深刻体现，这是一个企业的竞争对手最难以模仿的核心竞争力。
在房地产产品同质化愈演愈烈的今天，房地产企业很难在商品质量、价格等方面制造很大差异，而品牌文化的独特性，能够使消费者对房地产产品的品牌具有美好的想象和情感，使房地产企业逐渐形成了自身特有的优势。房地产企业只有不断培育属于自己的品牌文化，才能在激励的市场竞争中占据优势，保证企业核心竞争力的领先。
结论
综上所述，随着国家对房地产市场调控力度的持续加强，我国房地产行业必将会朝着规范化、秩序化、标准化的方向发展。然而，房地产企业的蓬勃发展已经成为了我国国民经济增长的有力保障。本文基于价值链角度，对房地产企业核心竞争力的形成与发展进行了深入讨论，具有一定的理论参考价值。
参考文献
[1]贾弦.当前房地产开发企业构建核心竞争力的路径研究[J].教育教学论坛，2012， 31：274-276.
[2]张泽颖.核心竞争力视阈下的房地产经营与估价专业建设[J].重庆教育学院学报，2012，02：138-140.
[3]张淑英.利用成本管理提升房地产开发企业核心竞争力[J].中国乡镇企业会计，2012，04：131-133.
房地产企业核心竞争力分析范文2
一、道德资本铸就房地产企业核心竞争力的内功
道德资本是指道德与企业文化和企业价值相结合，融入生产理念并增进社会财富的能力，也能外化为一种企业理。它包括企业相关的道德规范和制度体系、企业价值观念、伦理道德等。道德资本与其他资本的不同点在于：它是能促进经济实体增值、保值的人文动力，更是一种理性精神体现，最大限度帮助企业达到社会效益与经济效益的双赢。核心竞争力是指隐含在企业产品和服务中根深蒂固并互相弥补的知识、技能或者知识和技能的组合。通过企业的核心技术和企业创新能力发展出来的核心竞争力，能够使企业按照世界高水平完成核心流程，支撑现在的竞争优势，保持和发展未来的竞争优势。伦理道德关系将会影响企业的整体利益，构成企业内外部关系的核心。道德资本的形成，能够反映道德与经济发展相互促进且契合的作用，也能够在一定程度上影响管理行为和经营方式。道德资本俨然已经成为企业成长与发展过程中稳定而深远的优势影响因素。“穷则独善其身，达则兼济天下”， 房地产企业应当主动把“道德的血液”注入的自身，习惯成自然，以道德自律。壮大德之基，房地产企业才能兼济天下。
（一）“义”与“利”之间博弈权衡
人类价值有两种最基本的类型：功利价值与伦理价值。这也是人类最根本的价值取向。在企业运营当中，也就产生了以盈利为目的的功利性的“利”与社会责任的道德伦理性的“义”，使得企业在内部治理与生产活动以及竞争与合作过程中，处处体现出“义”与“利”之间的博弈权衡。房地产开发商作为一个社会群体，为房地产市场和中国经济发展做出很大贡献；但同样不可否认的是，一些房地产开发商为其市场强势地位所骄纵，已经习惯于暴利回报而无视商业道德，捂盘惜售、哄抬价格的案例不胜枚举。企业伦理是指企业经营以合法合理的方式获取收益，处理好企业利益与内部职工利益、企业利益与社会效益、其他利益相关者利益。企业的伦理管理要求管理者能够主动从社会公认的伦理道德规范出发，使其管理制度、公司治理、战略目标、经营理念等符合伦理道德规范，建立并维护合理、和谐的行业环境和市场经济秩序。
然而，利润关系与企业命运息息相关，“利润最大化”经营目标使企业在“义”与“利”之间的权衡显得更为复杂、矛盾，容易造成两者之间的失衡，从而“误入歧途”。“义”与“利”之间的博弈就要求企业在谋求生存和发展的基础上将企业利益与社会伦理道德规范相结合，找到“义”与“利”的统一。客观看，企业的道德资本相当于无形资产，同样能为企业带来经济效益，引导企业创新发展的正确方向，赢得更多的社会力量支持和认可，打造企业具有核心竞争力的“品牌”效应。在追求人与自然和谐共处的今天，利润已经不是衡量一个企业真正价值的唯一指标，社会伦理道德规范对企业的声誉、企业间的合作起着越来越重要的作用，社会责任俨然已经成为一种强大的企业竞争力。
（二）竞合共赢的正能量
有道德的房地产开发商通过竞合共赢获得正能量，其道德资本的集聚是实现其市场能力的基础条件。市场调研与预测、企业策略形成与实施、目标客户选取与维护、广告宣传与媒体策略等市场行为，都体现出社会伦理道德观念和原则对企业的重要性。
1.持续长久的营销网络
持续而又长久的营销网络构建与维护，离不开良好道德资本的构筑与积累。房地产企业要构建一个具备企业核心竞争能力的营销网络，必然拥有一个良好而稳定的供应渠道、高质量的客户群体和良好的商业信誉。只有依靠企业道德资本的支持，始终以顾客为导向，站在顾客权益和企业信誉的角度上，把重点放在稳定高质量产品和提高服务质量，使企业与客户、营销网络与社会群体之间建立和维持良好的交互关系，才能建立真正具有竞争力的市场营销网络和市场能力，从而获得更多的利润空间。因此，房地产企业的道德资本能有效维护企业内外部利益相关者的和谐关系，它是实现企业竞合共赢模式必不可少的资源。
2.有效的低成本策略
房地产企业的重要成功因素之一即是低成本经营策略，在最高程度上为企业增加整体利益。但是无下限的低成本策略并不可能成为真正的企业核心竞争力。首先，房地产企业只有合理的成本定价，与竞争对手维持和谐状态，才有益于维护行业的平稳发展，能够有效地降低企业的经营风险。其次，在与相关组织和群体进行交易活动时，也必须考虑他们的相关利益。与关联机构和社会团体保持稳定而融洽的发展关系，能获得社会群体更为广泛的支持和配合，更有益于企业营销活动的顺利有效开展。最后，房地产企业必须以客户为导向，保障和维护客户权益，提高顾客心理满意度。这样才能吸引新老客户购买、扩大销售量，也能进一步提高经济效益和增强企业竞争力。因此，房地产企业道德资本的构筑和积累是企业拓展利润空间的有效途径。
3.竞合共赢的社会交换过程
房地产企业通过拥有的资源与其他社会主体交换取得需要的资源，参与各种各样的社会交换。在当今分工精细化的社会条件下，企业所拥有的或者支配着的资源必然能够直接或间接满足另一个企业的某方面需求。在很大程度上，房地产企业能不能得到社会大众的支持和认同决定了企业能不能通过参与社会交换实现降低成本、取得收益的目标。企业社会道德资本是企业获得社会支持和认可的生动体现。
二、社会责任外化房地产企业核心竞争力的效能
企业社会责任是西方正在兴起的一种企业哲学伦理学，通常指与主要利益相关者、价值相联系，遵从法律并尊重人类、社会和环境的一系列政策和实践。“天行健，君子以自强不息；地势坤，君子以厚德载物” 作为华夏文明的一部分，对厚德的推崇与实践，在更广的范围内具有普适性，更具有鲜明的时代感。企业可以将对厚德的诠释与地域、行业、自我特征相结合，这种结合的本质就是企业的社会责任。企业过度地追逐经济利益的最大化，经常会引发一些诸如产品质量问题与消费者权益、经济效益与社会效益、恶性竞争与和谐相处等矛盾的激化。房地产企业积极履行社会责任、提高企业内部职工和客户的忠诚度、提高企业品牌形象和企业商誉，就能享受到在履行社会责任之后对企业经营业绩、企业核心竞争能力和企业价值带来增值潜力和可持续收益。可见，房地产企业的竞争优势不仅体现在经济方面，还体现在伦理道德和社会责任方面。
（一）赋予企业社会责任的必然性
从经济学的角度分析，房地产企业实现收益最大化的方式主要是通过两个方面：一是最大限度地降低内部管理经营成本；二是减少社会性的支出。但是，这些方式与企业应该要增加环境保护和治理等社会责任相背离。虽然最近几年房地产企业在一定程度上履行其社会责任，但并未形成长效机制，而这就需要取得经营的合法性和相关法规条例的规定。这个过程漫长且昂贵，只有降低交易成本才能为企业带来经济效益的提高。这又可以通过交易双方对社会伦理道德准则的遵守，大大地降低双方交易成本、风险成本等，从而获得更高的收益。企业社会责任是指企业在考虑自身的财务和经营状况、对股东承担法律责任的同时，考虑到对其他利益相关者造成的影响并使商业运作活动符合可持续发展要求，是包括经济、政治、法律、文化和道德的综合责任。企业作为经济组织，其生存与发展与社会发展有密切关系，只有积极地承担社会责任，在考虑经济收益的同时考虑到对其他利益相关者的影响，才能为获得更加宽广的发展空间，获得可持续发展的源动力。
（二）从战略眼光看待社会责任
房地产企业在面对金融危机和楼市不断调控的严峻挑战下，更需要形成有利于社会和谐和公共利益的社会责任意识。企业社会责任战略俨然已经成为企业核心战略的一部分。而形成并且提升房地产企业社会责任意识的动力因素是建立在利润驱动基础上的企业整体发展观，这就要求房地产企业用战略的眼光看待社会责任。社会责任意识是当今社会对企业的期望，从长远角度来看，提升企业的社会责任意识无疑是有利于企业自身发展的行为。房地产企业亦应该建立一套新的企业发展观、价值观，争取最大限度地维护股东利益之外的其他所有社会群体的相关利益，包括职工、顾客、债权人、竞争对手、环境以及整个社会其他公共利益等，还应该把社会责任看成是企业社会责任的投入和企业可持续发展战略的客观要求。企业应该把社会责任纳入到发展战略，看作是企业谋求发展的方法和途径。房地产企业还应该主动把个人利益、企业利益、社会利益结合起来，在追求最大收益的过程中，创造更多的社会财富，产生良好的社会效益。
三、机制创新整合房地产企业核心竞争力的资源
从伦理视角分析，房地产企业的机制创新关键在于文化机制创新。良好的文化机制包括企业文化观念、企业价值观、企业精神、道德伦理规范、社会文化环境等方面，能够使企业形成强大的凝聚力，保持企业竞争优势，提升企业竞争力。机制创新对企业核心竞争力的独特作用主要是整合企业内外资源：首先，企业文化以人为本的思想能够激励企业职工积极进取、为企业做贡献，更能够有效推动人力资本的提升；其次，企业文化能够通过其特殊途径或方式从外部获得的资源转化成为企业的内在竞争优势，从而逐渐增强企业核心竞争能力，促进企业可持续发展。
企业文化是内部职工整体心理定势的主导意识，是企业的价值观念、经营宗旨、管理理念的集中体现。它属于抽象意识的范畴，其价值往往是很难被评判的，但其地位确实已经被社会普遍认可和接受。企业文化的形成和发展将会影响到企业的文化力量，进而影响内部职工的行为方式和思维方式，将会对企业的经济效益和社会效益产生重大影响。良好的企业文化能够充分挖掘职工的潜力并调动他们的积极性、自觉性和创造性，使相关利益者能够更加主动和自觉地为企业创造价值。优秀的企业文化，不仅仅是企业内部职工所重视的问题，它所体现的社会责任、安全保障等方面能够得到消费者的信任，可以极大提高房地产企业的软实力。
在企业内部，规章制度只能基本上规范企业职工的行为，而要更充分的发挥职工的主动性创造性、提高职工自主创新能力、提升企业的核心竞争能力，则需要优秀企业文化的引导和企业机制的不断创新和完善，从而建立和维护企业良好的内外伦理道德秩序。优秀的企业文化对企业职工有积极的引导作用，形成共同的价值观念和伦理道德规范，而基于房地产企业文化的机制创新，对房地产企业的其他各种非文化资源具有强大的整合功能，在无形之中增强企业内部职工的归属感和凝聚力，提升企业的人力资本和企业商誉。
四、制度创新释放房地产企业核心竞争力的效率
企业制度体现为企业经济关系，是把伦理道德追求和内部建设理念化为经济运行和发展中的重要规定或行动准则的承载体。房地产企业需要建立起支持机制创新的体系制度，这样才能使企业真正具有核心竞争力，实现企业可持续发展的高效率。企业制度不仅包括具有法律强制性的正规制度，如企业合同管理制度等，还包括依赖于社会公众舆论和企业社会责任的非正规制度，如道德伦理制度等。从房地产企业的经营过程来看，企业在确立治理结构的安排时，能够考虑在谋求公司利润最大化的同时兼顾其他利益相关者的利益，就能为企业提升核心竞争力、增加企业利益相关者的凝聚力和向心力，共同推动企业可持续发展的高效率。
房地产企业核心竞争力分析范文3
关键词：中小型房地产企业；发展方向
中图分类号：F293.3文献标识码：A
一、引言
自房改以来，我国经济环境发生了较大的变化，房地产市场进入供给相对过剩的买方市场环境。根据国外经验，在今后10～20年内，房地产业仍是我国最具有发展潜力的产业。面对消费者对房屋质量以及房地产商服务越来越高的要求，面对全球经济一体化条件下国外资本大举进军我国市场的威胁，面对国家监管日趋规范的法律环境，在资金紧缩、土地供应受限、购房者心理预期降低等诸多不利因素制约的条件下，我国房地产企业特别是中小房地产企业如何在困境中求生存，如何在新经济条件下求发展是值得我们关注的问题。
二、中小型房地产企业发展现状
中小型房地产企业是我国房地产业的重要组成部分，2008年底其数量已占全国同类企业总数的95.4%，同类社会销售额的59.7%、同类税收的47.9%是由中小型房地产企业创造的，而且全国房地产业80%左右的就业岗位也是由中小型企业提供的。由此看来，中小型房地产企业的生存与发展问题直接关系着国计民生，直接关系到本行业发展的稳定和提高。改革开放至今，我国房地产业经过近30多年的发展，已经具备了一定的规模和基础，房地产企业也不断发展壮大，涌现出了少数国际知名企业，在促进我国经济社会发展、扩大劳动就业和提高人们生活水平等方面起着越来越重要的作用，但大多数房地产企业特别是一些中小型企业竞争力不强，或者竞争力非常薄弱是一个不可回避的事实。从目前我国中小型房地产企业的整体情况来看，人力资源匮乏、管理水平不高、经营能力薄弱、资产负债率较高等问题普遍存在，严重影响和削弱了我国房地产企业的竞争力。
三、对中小型房地产企业的建议
针对中小型房地产企业发展现状及存在的问题，除了考虑其具有一般企业的特征外，还应考虑其行业和企业自身的特点，提出以下建议：
1、虚拟化。从房地产开发企业的价值链出发，房地产开发活动细分为：设想的提出、可行性研究、细节设计、合同与建筑施工、市场营销、市场化管理六个环节。在整个业务流程中，中小型房地产企业可以将“提出设想”之外的全部环节都外包给专业化的公司进行生产和经营。将可行性研究外包给专业的咨询公司完成，将细节设计外包给专业的设计公司完成，将建筑施工外包给专业建筑公司完成，将销售外包给专业销售公司，最后将物业交由专业物业管理公司，而开发企业自身只是在各个环节之中起到协调与资源整合运用的作用。在这一过程中，房地产开发企业将各专业资源“虚拟”进自身内部，共同完成开发任务。中小型房地产企业虚拟经营性可以解决人力资源匮乏，策划能力不强等问题。
2、品牌化。一个良好独立的品牌形象，有助于消费者更好地理解企业的理念和产品的内涵。品牌文化的形成应将城市的历史文化底蕴和人们对现代、时尚、舒适的生活追求有机地结合起来。房地产业引入品牌管理对地产界来说不仅能有效地制造差异化策略，而且能创新核心竞争力，获得持续经营和成功的动力。一个房地产企业要创出优秀的、有市场影响的品牌，必须具有良好的诚信体系、准确的市场定位、卓越的质量体系和完善的售后服务。在做好这些基础性工作以后，还要抓好品牌的维护、创新、延伸、发展，使单项品牌经过凝聚、提炼，升华为整个企业的长久性品牌。良好的品牌可以给房地产企业带来融资、营销等多方面的好处。
3、专业化。集中公司资源从事专业化开发经营，在这一过程中逐步显示自己在经营、技术、产品、销售、服务等诸多方面与同行的差异，形成核心竞争力。如万科，从1997年进行经营策略的调整主要从多元化经营向专营房地产集中，注重核心产品的战略性市场开发。我国房地产企业大多是由其他行业转化过来的，经营房地产的同时还有其他业务，多元化的经营不仅不能集中利用有限的资源，而且给人一种不专业的形象。
4、制度化。建立现代企业制度，为提高中小型房地产企业竞争力创造良好的环境，深化以建立现代企业制度为方向的改革，为增强企业核心竞争力提供制度保证。房地产企业应当继续推进规范的公司制改革，通过兼并、联合、重组等形式，加快股份制改革步伐。我国房地产企业中相当数量的是家族企业、国有企业，这些企业的最大特点就是不规范。因此，建立现代企业制度有利于中小企业的发展。
5、个性化。新经济的发展将带来消费群体整体素质的提高及人们生活品质的提升，也带来生活和工作模式的变化，这一切必然促使每个人的需求产生新的变化，从而得客户者得天下。中小型房地产企业应及时把握客户对住宅个性化的需求。如个性化住宅基本功能需求的变化，它包括面积、户型、结构、实用性等诸多方面，如SOHO等。
6、合作化。争取外单位投资，积极进行合作开发。每个企业都应根据自身的核心能力和优势资源规划合作模式。如品牌不足可以引进知名品牌，资金不足可以引进外资。
7、转移投资目标。国家发展新农村的政策使得广大房地产商可以考虑开辟新的投资领域。比如，小城镇的整体建设以及卫星城的建设。小城镇大战略，这是国家一直倡导的，以后也不会变，在这里隐含着无限的商机。转移投资目标可以避实就轻，减少中小型房地产企业的竞争压力，还可以弥补资金不足等问题。
四、结束语
随着中央、地方政府对房地产业发展的宏观调控政策的不断出台和完善，房地产市场的竞争必然日趋激烈。中小型房地产企业要想在竞争中获得优势，就必须不断提高自己企业的竞争力，从人才、资本、品牌、发展方向等方面入手，不断培养企业的适应能力和创新能力，从而提高企业的核心竞争力，更好地适应市场的变化，使企业能在激烈的市场竞争中得以发展壮大。
（作者单位：重庆大学建设管理与房地产学院）
主要参考文献：
房地产企业核心竞争力分析范文4
一、房地产经济可持续发展相关概念的研究
（一）发展与可持续发展
唯物辩证法认为，发展是新事物代替旧事物的过程，是一个由小到大、由简单到复杂、由低级到高级的上升过程。所谓可持续发展，是指发展过程中的一个特殊发展模式，其发展是可以持续和连续的。在实际生活中，可持续发展强调人与自然的和谐发展，经济与人口、资源、环境的和谐发展，发展是注重质量和子孙后代人幸福的。
（二）房地产经济可持续发展
在房地产经济中，沃特曼、柯林斯、波拉斯和本文由收集整理彼得斯等著名学者研究了房地产经济可持续发展的几种主要影响因素。柯林斯通过研究指出，追求利润最大化的这一理念是房地产经济可持续发展的准则，房地产开发商所拥有的远大目标和激励制度是房地产经济可持续发展的具体内容。传统的房地产经济发展目标是侧重于追求利润，而可持续的房地产经济发展应在于追求从逆境中恢复的能力，以增强应对不利环境的弹性。
（三）企业可持续发展战略
企业可持续发展战略是关于对企业在发展中整体性、长期性、基本性问题的谋划，发展性是企业可持续发展战略的本质特征，用企业可持续发展战略指导企业其他战略，用企业其他战略执行可持续发展战略，这是企业可持续发展的必然途径。
二、房地产经济可持续发展战略相关理论基础
（一）核心竞争力理论
“核心竞争力”一词于1989年被哈默尔教授和普拉哈拉德教授在其研究学术成果《公司的核心竞争力》首次公开提出，并对核心竞争力理论进行了系统和权威的阐述。企业核心竞争力理论包括3个方面特征：（1）核心竞争力是无法被模仿和代替的；（2）核心竞争力拥有着广泛的市场推广能力；（3）核心竞争力代表着企业客户长期的核心价值，对客户关键性利益有重要作用。
房地产经济的可持续发展，首先就要求房地产企业努力提高自身的核心竞争力，创新自身的产品和服务质量。
（二）波特发展战略理论
20世纪80年代，迈克尔·波特在其《竞争战略》一书中提出了企业发展战略理论，该理论指出了行业结构“五力模型”：（1）供应商的议价能力；（2）客户的议价能力；（3）行业的竞争现状；（4）新进入者的挑战；（5）替代产品或服务威胁。他指出了企业应该在哪些点上谋求竞争力的提高，为产业经济学和管理学之间的相互联系提供了条件。波特发展战略理论从产业角度分析了企业发展的竞争策略，对企业经营的产业环境进行了研究。
（三）企业资源理论
企业资源理论从资源的视角来对企业竞争能力进行分析。企业资源理论认为，企业的资源必须拥有4个基本性质：（1）价值性（valuable）；（2）不可模仿性（inimitable）；（3）稀缺性（rare）；（4）非替代性（non-substitutable）。资源是一个综合体，企业的持续竞争优势应该包括上述4个性质。房地产企业的生产性和经营性活动需要资源组的良好协调与配合，资源组包括固定资产、人力资源、资本性投入和外形资产等投入。
三、促进房地产经济可持续发展的战略研究
根据产业经济学理论，房地产经济的可持续发展需要在市场、资源、能力和政策方面达到均衡时，才能实现房地产经济的可持续发展，如图1所示。
根据图可以看出，当房地产企业在市场、资源、能力和政策四个方面达到均衡时，也就是说处于图中的阴影区——优势发展区，房地产经济才能可持续发展。以下是关于房地产经济可持续发展的战略研究。
（一）确立以“顾客价值至上”为导向的战略方向
房地产企业可持续发展应该围绕着市场需求，以提升顾客价值为战略目标。追求利润最大化不再是当前企业终极的发展目标，要想使企业永续经营，就不能单纯地追求某一个项目或者一段时间的利益，应该用发展的，战略的眼光去制定长远发展计划。“水能载舟，亦能覆舟”的道理在商业战场中的力量也是无穷的。项目是经营的手段，但是单个项目的利益不能代表永续经营的成果，只有一贯地坚持围绕市场需求和坚持顾客价值至上，才能够实现企业的永续经营。
（二）推行品牌战略
房地产品牌是产品品质、产品创新、服务质量、建筑科技、生态环境、居住文化、企业形象以及企业实力等诸多因素的综合体现。房地产品牌是由房地产开发企业在进行房地产产品开发经营的同时，有计划、有目地设计、塑造，并由社会公众通过房地产产品的品质和价值的认知而确定的商标和企业形象，是公众对房地产理性认识与感性认识的总和。房地产品牌包涵了企业品牌、项目品牌和物业品牌三个部分，企业品牌是房地产品牌的载体，是房地产企业信誉、素质、服务和文化品位的一种标志，是企业对消费者的一种承诺，也是消费者对企业实旌有效监督的手段。项目品牌是房地产品牌的关键，是企业品牌的具体体现，是企
业品牌的基础。物业品牌是房地产品牌的重要内容，是项目品牌的必要延伸，三者相互联系、相互作用。
房地产企业核心竞争力分析范文5
一、房地产开发的特点
房地产投资不同于其他投资，具有其固有的特性：
1、巨额性。房地产业是一个资金密集型行业，从购置土地到建造不动产，少则数十万元，多则数千万元，甚至数亿元，往往使很多投资者望而却步，即使采用分期投资、股份投资，也是远远不够的。
2、投资回收期长。房地产投资要经过投资前期（投资机会研究、投资项目建议、投资项目可行性分析、投资项目评估与投资决策）、投资实施期（项目设计、项目控制、项目管理、项目交工验收）、项目营销或经营期三个阶段，一般少则一两年，多则数年至十几年。房地产投资回收期一般需要几年甚至更长时间。投资者要承受长时间资金压力和市场风险。
3、流动性差。房地产是一种非流动资产，不同于其他投资工具可以灵活应变，单靠出售已投资房地产项目抽回资金需要较长时间。如果急于变现，降低价格出售，有可能使投资者遭受巨大经济损失。
4、金融作用强。巨额的投资，使房地产投资者在很大程度上依赖于金融部门的支持。房地产商品的消费，也有赖于金融部门的抵押贷款。因此，金融机构的参与，几乎成了房地产经济持续发展的关键。
5、抵御通货膨胀能力强。房地产具有价值增值特点，使其能抵御通货膨胀对资本价值的影响。
6、受政策影响性大。政府为调控房地产市场出台了很多政策，如土地供给政策、住房改革政策、金融政策、财政税收政策等，必然影响房地产投资。
7、影响房地产投资风险的因素多。由于房地产具有不可移动性、商品之间的相关性以及房地产投资巨大、回收期长，使得来自各方面的因素变化都可能影响房地产投资。
纵观房地产投资的七个固有特性，或直接或间接的都与资金的巨量需求属性发生着联系。资金是房地产开发行业最重要的关键资源，它的重要性是所有业内人士所共知的，虽然它也是有价值的，却不是稀缺的,不可替代的和不可模仿的，所以不能认为它是企业的核心竞争力。然而，资金的运作能力却可以形成企业的核心竞争力。也许在房地产市场还处于卖方市场的时候，这一能力所带来的竞争优势还没有被充分体现出来，但随着市场和各方面环境的变化，它已经成为房地产行业价值链上最增值的一环，是当今国内房地产企业获取竞争优势的有力武器。
二、环境分析与机会识别
以前的房地产企业，由于国家的鼓励性政策，企业很容易就能在银行贷到大量的资金。而为了获取土地，企业只要跟政府搞好关系就能以低价毫不费力的拿到土地。宽松的政策下，一方面带来了房地产业的迅猛发展，另一方面也导致了房地产企业的良莠不齐。很多企业就是靠着关系拿地，银行贷款来搞房地产开发，获得了丰厚的收益。但是，近年来由于房地产市场宏观调控政策频出，国际地产环境也在对中国房地产市场加大影响，我国房地产企业的生存环境正在发生深刻的变化，关系地产年代已经一去不复返了。开放的市场竞争需要企业苦练内功，以核心竞争能力制胜。在当前环境下，根据核心竞争力管理理论，在竞争环境发生变化时，企业需要重新审视资源和能力，以开发机会和抵御威胁。所以，我们有必要重新评价目前的竞争环境，以利于企业找到提升自我的机会和途径，更好的参与竞争。这里用波特的五种力量模型做一个简单的竞争环境分析：
1、供方讨价还价能力。由于国家政策的宏观调控，资金上限定企业必须具有35％以上的自有资金才能给予银行贷款。我国房地产开发企业自有资金一般在5％～15％，所以在自有资金不足的情况下，只靠银行贷款搞投资开发已很困难。另外，土地的供应通过公开市场招拍挂，也需要企业具有大量资金购买土地。因此，政府的强硬政策让几乎所有的房地产开发企业目前都面临着资金的巨大压力。资金已成为各地产企业的瓶颈。谁拥有好的融资渠道，获得巨大的资金支持，谁就能在行业中脱颖而出。
2、买方讨价还价能力。随着我国房产业的飞速发展，房地产市场已由卖方市场转变为了买方市场。由于房地产的高价值性，消费者买房都非常慎重。去年以来商品房交易量的急剧萎缩就是很好的证明。交易量的急剧萎缩，开发商的资金没法迅速回笼，资金链迅速绷紧，面临断裂的威胁，企业到了生死存亡的危急时刻。所以，开发商仅靠销售回款来维持资金链的正常运转风险是相当大的。
3、替代品的威胁。房地产产品的异质性决定了替代品的多样性，开发商只有开发出适合消费者需求的产品才有市场，只有赢得市场的企业才能赢得生存和发展。去年以来，在商品房成交量急剧萎缩的情况下，某些地方适应消费者需求的楼盘仍出现了排队购房的销售热潮就是很好的证明。所以，企业投资前期的工作，特别是市场调查阶段的工作非常重要，需要企业更多的投入。俗话说，好的开始是成功的一半，顺应需求的产品定位就是项目成功的一半，这就对企业资金运作提出了要求。
4、潜在竞争者的威胁。业界对资金的渴求和地产业融资渠道的狭窄，给地产金融提供了广阔的创新空间。去年外资地产基金的最大变化在于商业模式和赢利模式的转变，商业模式将废弃原来的合作开发模式，而更热衷于选择基金委托管理模式，而从资本市场上获利的赢利模式将成为外资地产基金热门的赢利模式，在这样的市场渴求下，必将催生一种新的房地产企业，他们专门从事房地产资本的运作，通过为开发企业提供资金服务获取利润。这对某些现有竞争者来说不仅是一个市场机会，也是即将面对的威胁。
5、现有竞争者的竞争。每一次大的调整都会有30％～50％的开发商出局，资金链断裂是出局的主要原因，这一点全世界都一样。去年以来，中央和地方政府出台的一系列调控政策，对房地产商的资金链造成很大压力，各开发商正在尝试多种融资渠道。国际地产大亨正以每年30亿美元的递增额涌入我国房地产市场，处在资金饥渴中的地产企业纷纷选择了与国际资本热情的拥抱，然而，缺乏资金运作能力的企业会不会又将面临一场新的困境呢？以后的房地产开发企业，不仅是一个开发企业，首先应成为一个资本企业才能生存发展。房地产基金与房地产企业结合，将成就一批特大规模的地产商，谁掌控资本，谁就能瓜分更多的房地产开发利润。国外房地产发展的成功经验表明，随着市场化竞争的深入，未来中国房地产金融化是必然趋势，所以房地产开发商必须有强大的金融运作能力和雄厚的自有资金实力，才能支持房地产开发对资金的巨量需求。
通过以上五种力量的分析，我们获得一个重要信息，中国的房地产正处在一个十字路口，谁先拥有超强的资本运作能力，谁就把握住了行业发展的方向，获得竞争优势，赢得发展。综合房地产行业特点和竞争环境的分析，资本运作能力的提升不仅是行业的内在要求，也是当今房地产企业适应竞争环境，提升核心竞争力，以获取竞争优势，赢得持续发展的需要。
三、资本运作能力的提升
资本运作是指对企业资本进行运筹、谋划、决策、理财和投资的业务。具体地说，是对企业可以支配的各种资源和生产要素进行运筹谋划和优化配置，以实现最大限度的资本增值的目标。就房地产开发而言，其资本运作按对象划分，可以分为土地、资金、企业品牌和人力资本等，运作能力的提升，我认为可以从生产性运作、战略性运作和金融运作等三方面来提升。
1、资本的生产性运作能力。也可以说是企业的日常运作能力。企业需要建立健全的生产运作机制，配备合适的人员，将日常业务高效有序的运作起来，这是企业获取竞争优势的基础，非常重要。在全国房地产开发企业中，具有高效日常运作能力的企业很少。很多企业资金运作有问题，有的资金分配运用不科学，将过多的资金用于大量购置土地，导致企业开发资金不足，投资规模过小，资本赢利能力低下，给企业造成损失；又或者土地购置过少，导致未来开发不能为继，造成企业能力和资源的闲置浪费，损失也很大。也有的投资规模过大或成本控制能力差，导致项目资金缺口很大，项目不能正常完工，这不但给企业财务造成很大的工作压力，也给企业造成了巨大的损失，更大的危害还在于企业可能会由于资金链断裂而遭受灭亡之灾，这样的例子在房地产行业里比比皆是。在宏观环境稳定的情况下，生产运作能力的薄弱是我国房地产企业的最大杀手，如何协调企业当前生产与后续开发，如何有效管理和控制企业各项成本费用，是房地产开发永远需要面对和解决的最基本的问题。所以，企业必须在各个部门配备优质的专业人员，建立各部门间协调合作的企业运行机制和企业文化，让企业各项资源得到科学充分的发挥，实现资本最大限度的增值。
房地产企业核心竞争力分析范文6
【关键词】房地产企业；规划设计；问题；培育
1 规划设计能力是房产企业的核心竞争力
1.1 规划设计的含义
房地产市场是一个客户需求驱动型市场，随着房地产业的蓬勃发展和人民生活水平的提高，如何满足客户个性化的需求成为房地产公司首要解决的问题。因为规划设计决定项目的定位，房产商作为一个资源整合者，要想更好的满足客户需求，提高产品品质，就必须提高其规划设计能力。所谓房地产的规划设计能力从广义上讲主要包括市场定位、需求发现、功能规划以及设计识别等四个方面的能力，目的是提高土地、资金、销售和物业管理的经营效益，创造出实现更高市场价值的房产商品。其中市场定位是指通过市场调查及研究确定目标客户，需求发现是指对目标消费群体的需求特征作出准确的界定，对其不同需求的偏好进行综合评价，然后开展满足市场需求的产品功能规划。而设计识别能力是指具体清晰地向设计单位表述规划设计要求，鉴别设计图纸是否合乎要求以及提出修改意见的能力，衍生开来还包括开发商与设计单位的沟通管理能力。
1.2 规划设计能力对开发效益起决定性作用
在当今知识经济的浪潮下，各家房产企业楼盘运作水平的较量主要还是规划设计能力的比拼。虽然规划设计相对整个房产项目来说投入成本少，时间较短，但是对整个项目的影响较大，它决定着项目的定位、品质和成本。如果在前期开发过程中定位不准确，规划设计失误，由于资金投入、物业的形成具有不可逆性，越到后期经济损失越是巨大。一般情况下规划设计阶段所需费用不到房产项目总投资的1%，但是对工程建设成本产生的影响在80%以上。规划设计也是后期良好销售业绩的基础，因为“卖点”不是在销售时形成的，而是通过规划设计来实现的。在进度控制方面，好的项目规划设计可以使施工建设顺利地得以开展，并规避或减少了施工过程中因设计不到位的变更所带来的时间延误和人力、财力的浪费；同样对于后期适时的销售和物业管理的有效介入起到了很好的促进作用，因而可以加快项目资金的周转速率。
就价值创造而言，在项目确定投资开发后的四个主要运作阶段中，即规划设计、施工建设、销售服务、物业管理，房地产新增价值主要来源于技术含量高的前期的规划设计阶段，当然后期的营销服务和物业管理也创造了一定的房地产新增价值，但这很大程度上也是前期的规划设计价值创造的延续，或者是以其新增价为基础的二次价值创造。
综上所述，规划设计能力决定着房产企业的项目开发效益，已经无可争议地成为了房地产企业的核心竞争力。
2 房地产规划设计能力现状与问题
房地产行业规模不断扩大与发展，注重规划设计已成为当今房产开发商的基本思路，许多企业甚至不惜花重金在产品规划设计上，以期利用独特高品质设计作为其在差异化竞争中重要的筹码，但这种单单依靠资金来提高设计能力的模式也存在一些问题有待改进。
2.1 产品定位与规划缺乏系统性
一方面，许多房产公司目前没有真正意义上专职产品研发机构和从业人员，一般依靠外部设计单位来进行规划设计，然而设计单位往往由于精力有限不可能专门收集全国各地各类典型的产品信息来为某一家企业系统地开展产品研发工作。另一方面，很多房产公司的产品定位决策系统不够完善，缺乏一个对产品信息进行全面整合和统一分析决策的工作流程，导致市场调查、客户定位与功能规划无法很好衔接。这些都使得信息不能深度共享与整合，最终导致公司规划设计能力的削弱。
2.2 未形成标准化的开发模式
许多公司未能像万科、中海、绿城、万达等公司一样，在理念、文化、管理和产品等方面形成真正意义上的标准化和系列化的开发模式，普遍存在着什么产品利润高就做什么产品的局面。由于不够专注，使得每个项目的规划设计工作都得从零开始，因而产品品质会相应大打折扣，最终制约了公司品牌的提升，规模的扩大。
2.3 设计识别能力欠缺
设计识别能力欠缺的现象普遍存在，如公司在委托设计时自身对产品的深度和细节挖掘不够深入，与设计单位沟通管理不到位，公司内部未建立起完善的审图制度，审图人员没有把好审图关，设计联系单管理混乱等，都会带来后期不必要的返工和成本的增加，甚至留下无法逆转的产品缺陷。
2.4 人力资源配备不足
规划设计核心竞争力中的市场定位、需求发现、功能规划以及设计识别等能力所涉及的知识与技能非常广泛，对相关专业人才的业务素质要求较高。这就要求这方面的专业人员在数量和质量上都要有一定程度的保证。许多规划设计不合理、不到位的问题都与公司这方面专业人员配备不足、业务能力有限有关。
3 房地产企业规划设计核心竞争力的培育
3.1 建立起系统的产品研发体系
通过对现阶段房地产企业的规划设计模式和先进经验理论的研究，笔者认为可通过对内建立产品规划设计研发团队，对外与实力过硬的规划设计单位建立战略合作伙伴的方式来提高规划设计能力。如图1所示，由房地产企业负责组织，把设计方作为自己的供方关系纳入自己的管理系统，并在规划设计阶段，引入潜在客户、供应商、施工监理、物业公司等供应链上各环节单位共同参与，以达到集思广益的效果。
图1产品研发体系图
万科就是一个采用这种发展体系的成功案例，万科于2000年成立了万科建筑研究中心，致力于住宅产品的研究开发工作，该公司通过整合项目上下供应链几十家核心企业，兼顾市场的需求，将自己的标准体系与合作伙伴不断磨合，最终形成了一个设计流程和跨地域设计工作的标准体系，为其成为中国房产行业的楷模奠定了基础。
3.2 走产品系列化的开发模式
以浙江绿城为例，浙江绿城在推广项目品牌及项目运作开发时有意识地进行产品克隆，其推行标准化、系列化的开发模式直接效益是用“20%的精力做80%的产品”，满足了项目保质保量的开发要求，不仅适应了公司迅速发展占领市场份额的战略，而且为公司节省下了大量时间和精力来进行新产品研发，即“80%的精力来做20%的新产品”。也正因为通过这双重的“二八定律”，绿城在快速发展的同时逐渐形成了家喻户晓的“桂花园”、“百合公寓”、“绿园”和“玫瑰园”等系列产品，这些产品都可以根据城市和区域的不同在全国有选择地进行克隆和优化。这种将经过市场检验的成熟产品作为母本，在不同的城市相近的区位进行标准化、集约化复制与推广的开发模式可以大大提升公司的规划设计能力，不仅保证了产品品质的稳定性，缩短开发项目的运作周期，更可以有效的建立和推广公司的品牌理念。
3.3 把好图纸设计与审核关
在设计识别能力提升方面，可以从制度上入手。通过业务流程指导性文件、关键节点控制文件等建立起完善的图纸设计与审核制度，以尽最大可能减少实际工作中的纰漏和疏忽。首先在建筑设计单位选择上要程序化、制度化，严格根据项目的性质和定位有方向地选择设计公司，考察和评估目标设计公司的综合实力，对其主创设计师和设计班组进行深入了解，在知己知彼的情况下，才可以进入设计委托合同阶段。其次编写设计委托书要规范化，所有设计任务均须在委托前出具书面的设计委托书，由各专业负责人起草相关专业设计要求，做到设计要求阐述明了。最后要建立起完善的审图制度，明确各部门审核人员职责，在审查过程中审核人员必须认真填写审核意见单并签字确认，形成纪要存档，做到责任明确。
3.4 从人力资源角度提升公司规划设计能力
核心竞争力培育的最大问题是知识资源的积累和管理的问题，而知识资源的载体是人才，所以规划设计核心竞争力的培育很大程度上是人力资源配置的问题。房产公司要想吸引和培养出高端人才，重中之重是要树立起其优秀的组织架构和企业文化，只有好的人才引进培养机制才能造就人才高地。另外在人力资源培训上应该注重规划设计能力等有关知识的相互渗透，规划设计所涉及的知识与技能是非常广泛的，包括经济、市场、建筑、环境、规划、成本、美学等多方面的学科，这就需要企业不同部门、不同专业和不同岗位协同参与到项目规划设计工作中去，相互渗透，互补所长，只有这样才能打造出最具价值的产品。
4 结束语
在不断变化的市场面前，任何企业不创新必然会落后，虽然创新可能带来风险，但不创新就是最大的风险。房地产公司在规划设计核心竞争力的培育上一定要有大胆创新的管理思路，只有这样才可能不断超越打造出精品，才能满足市场持续发展的需求，这是市场经济条件下房地产企业立于不败之地的生存之道。
参考文献
[1]桂夏强．房地产开发项目中的规划设计管理．工程与建设，2006年03期.
[2]林少洲．万科的规划设计观．中国房地信息，1999年08期.
[3]刘新刚．提高设计开发一体化程度，塑造高品质产品．集团经济研究，2006年17期.
