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养老行业盈利模式范文1
关键词：养老地产；老龄化；发展模式；成功要素；
中图分类号： TU984 文献标识码： A
一、商业养老房产发展的现状
老龄化人口的快速增长为养老产业带来较快发展机遇，中国养老地产产业也在近年蓄势待发，无奈却一直“雷声大雨点小”。中国进入老龄化社会，未来需要针对老人改变的住宅设计就有8000万套，而老人院的床位数也预计需求4000万个，中国养老产业市场前景广阔，开始吸引地产商、专业养老机构等各路资本驻足关注。据统计，探索5年间，至今全国已有80多家房地产相关企业试点养老地产，但实际开发效果并不如预期理想。这是为什么？是模式问题还是开发商认为市场没有成熟？目前国内养老地产的商业开发模式仍处于探索阶段。
1、大型房企养老地产的开发定位不清，没有固定可持续发展经营模式和盈利模式。从大型房企养老地产的开发定位来看，主要是针对年龄在70岁以下的低龄健康老年人。主要开发模式还是以旅游地产为主，结合当地的特色旅游资源，满足健康老年人候鸟式度假与养生养老的需求，真正能提供养老多元化服务的极少。目前国内的养老地产是一个“模糊而想当然的市场”，面临营销、盈利以及长期持续发展的困扰。国内养老地产大多还停留在概念阶段，主要是打着养老地产的旗号，继续发展地产的产业。养老产业存在“山寨化”现象，很多项目只是打着“养老”的幌子，实际上还是在卖房子。目前国内养老地产没有固定的盈利模式，都只是通过一次性卖房来获得现金流。但养老地产实质上还涉及到更多的内容，如老年护理、服务、医疗，这些才是养老地产的核心。但目前这些方面的法规还不完善。
2、政府与房企职责不清，易滋生腐败。养老地产在过去5年内都停留在开发商从政府拿地的概念，因为打了养老地产的名目，拿地可以不走公开的“招拍挂”，变成了一种商业和政府的合谋，甚至是负地价拿地，因此养老地产甚至就有了类似腐败温床的意味。这是由于中国独特的房地产模式，因为土地的问题说不清楚，商业用地用于养老地产该怎么弄，政府也没有说清楚。从养老过渡到养生，一旦变成养生就成了“会所”的概念，中国的地产还是集中在商业兑现房子为主。目前以养老养生为主的地产，在照护方面没有任何的承诺与标准。
二、对商业性养老地产发展的几点建议
1、开展盈利和经营模式的创新。国内的养老地产理念还比较陈旧，应该引进欧美先进服务理念，推行积极养老的观念并发展相应产品。养老地产的本质是养老服务业，并不是单纯的房地产开发，所以需要打造一种可持续发展的经营模式。开发商要打造“亲情化社区”、“强养生弱养老”、“医养综合体”三种模式的养老产业，强调养老产业中服务的重要性。三种开发模式的推行，将改善目前养老产业的不足，逐渐实现盈利。目前开发商进入养老地产主要有三种模式：一是开发商与运营商合作，主要“拼能力”，如万科与亲和源合作开发的北京万科万科幸福汇等养老地产项目；二是险资与开发商的合作，主要“拼规模”，如万科与长春市政府签署了健康养老住宅及文化创意产业项目战略合作协议。三是央企开发商并入医疗板块，主要“拼资源”，如中信集团成立的中信医疗健康产业集团有限公司。
2、养老房产需要第三方服务机制。养老产业是一个进入就不能退出的行业，养老地产最需要的是第三方服务这并不是一个开发商就能干好的，如果要靠开发商自己建立一套标准和体系，完全没有效率。养老不是卖房产，而是卖服务，而国内目前养老产业链尚不完善，相关行业如护工等人才急缺，比如培养人才以及挑选合适的项目“种子”作为试点，因此需要第三方服务机制。
三、构建商业养老房产发展模式
1、隔代亲情社区开发模式。第一种模式即为隔代亲情社区开发模式，在这类社区里年轻人与老人混住，是一种较大型的适老龄化混合社区。此类社区主要位于城市边缘，具备一定自然资源条件。社区的盈利思路主要是依靠前期的销售来实现，在整个过程中持有一部分物业，在中后期则有更多的服务输出。北京太阳城、杭州绿城蓝庭社区、杭州万科良渚文化村等是这类模式的实践。销售物业+持有经营+服务输出将在保证品牌树立与服务输出水准的同时，实现快速回现，保证现金流，为后续开发回血。这类模式下，持有少量物业与销售物业相结合，持有物业规模比例应小于30%，销售比例应大于70%，以保证开发的持续性和养老社区的品牌属性。
2、“养生目的地”开发模式。伴随着人们物质生活水平的提高，现代人对于健康质量及健康水平的关注愈来愈多，以健康和养生为主题的地产开发形式逐渐走进了人们的视野第三类是“养生目的地”开发模式，这是一种集旅游、养生、度假、养老为一体的强养生弱养老开发模式。这类地产由于距离城区较远，所以需要一些非常具有核心力的设施，否则难以成为“目的地”。核心设施、物业销售与会员销售相结合将成为该模式的盈利方式。据悉，针对健康活力老人的“候鸟式养老”的度假交换平台模式，该主题开发模式针对的客户主要是高保健意识的中高端家庭。“比如现在40多岁的群体，他们会有这样的意识，自己现在买这个物业，可以给父母住，510年之后，自己也可以入住，这也可以说是一种投资。养生与养老地产内涵并不相同，除了在环境、生活设施、医疗设施、客户资源方面的共同交集，养老的开发内容还包含护理服务与老年设施，而养生地产则涉及商务、度假、休闲设施等开发内容。该模式的盈利方式则是“持有核心设施+物业销售+会员销售”，而“度假养生+交换平台”，将是未来发展的一种全新经营模式。目前上海亲和源在海南、东北等地已开始试水度假养老项目。打造养生目的地几个关键驱动力，包括养生的餐饮、温泉水疗、病患诊疗中医诊断专业机构、精神目的地或者培训、适老化运动设施的集中地以及主题式的特色养生居住。
3、会员制医养综合体模式。与隔代亲情社区少量持有物业不同，第二种开发模式会员制医养综合体模式采取的则是全持有经营方式。该类社区规模较小，大约在200亩左右，主要处于城市生活配套设施较完备的区域，直接受医疗机构资源辐射，社区具备养老与医疗两个功能，针对的群体主要是自理老人与护理老人。全持有的养老物业，即会员制医养综合体，会员制和押金制是国内可行的盈利模式，押金制仅是销售物业使用权；会员制销售的是服务内容。目前国内采取这种方式的项目有北京太阳城水岸香舍、天津宝坻云杉镇等。
【参考文献】
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[2]郑功成.社会保障概论[M].复旦大学出版社，2011.
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养老行业盈利模式范文2
【关键词】商业银行盈利模式；银行“暴利”；民生改善；中间业务
随着金融市场的全球化、多元化的发展，我国商业银行的经营服务范围也随之扩大，对其经营运作能力的要求也不断提高。作为转型重点的中间业务，我国商业银行业的盈利模式应该依靠什么？是否应该在正确认识“暴利”现象的同时，反思银行盈利模式存在的问题，并以民生改善为核心，促进受信赖的友好型银行的构建？商业银行为了更好的服务社会，借鉴国外银行先进改革经验，不断探索具有自身特色、更加适合我国商业银行本身的盈利模式，从而提高自身竞争力，成为了商业银行积极探索和实践的重要工作。
一、国内商业银行盈利模式现状分析
（一）传统盈利模式，单一化收入的不可持续性
我国商业银行一直以利差盈利模式和信贷规模盈利模式为主。同时，信贷业务的开展与外部经济环境也呈现高度相关性，在宏观经济的调控下，利率市场化的实施导致存贷款利差有缩小的趋势，并产生了明显的利率波动风险，使得商业银行的利润周期性波动，利润来源缺乏相应稳定性。相对来说，国外一些发达国家经济发展领先，在金融创新方面也在不断取得进步，我国商业银行不断学习借鉴发达国家先进经验，跟随发达国家的前进方向，这在客观上对催生我国金融的创新体制有一定的作用。
（二）金融产品和服务创新发展缓慢
利差盈利一直是我国商业银行的传统盈利模式，虽然一直在改革和创新，但是从未有质的突破。要不断完善商业银行的中间业务服务，就需要对金融产品的质量不断的提升。西方国家早在20世纪80年代就就推出了期权、期货等金融衍生产品，这些便成为了后来利润的主要来源，也迅速提高了银行的发展速度。与之相比，我国在这方面处于刚起步阶段，金融衍生产品相对缺乏。尽管大部分商业银行已经在零售业务、中间业务及私人银行业务等方面作出了积极的尝试，并获得了良好的社会认可，促进了银行业务多元化的发展。但千行一面，金融产品和服务同质化严重，难以根据各地区，和各银行的自身特色实现特色化综合性的供给。且新型金融产品开发不完善，自主创新力度不足，高附加值产品少，产品功能拓展不足，无法满足市场需求，尤其是无法满足特殊金融产品消费群体。同时，银行对金融产品进行创新与改革，却忽略了金融产品的质量，导致了以销售低层次的中间业务为主，尽先压价的恶性竞争局面，直接制约了商业银行发展非利息收入业务的能力。其次，我国银行业整体运行体制存在着弊端，商业银行普遍缺乏应有的服务和竞争意识，无法从根本的服务上优化盈利模式，提高自身竞争力。
（三）普通客户盈利空间挖掘不充分
目前，银行业的主要客户是各银行间争夺的主要阵地，从普通层次的客户群体得到的利润并不能完全吸引银行。忽视普通层次客户，并不是单纯的视角问题，更反映了我国商业银行的发展战略所存在的问题。客户群微利分割模式不仅是要求我们将客户进行细分，而且要求我们从客户的长远价值考虑，反复挖掘普通层次客户的利润潜力。由于客户的长远价值可能没有途径在一定时间范围得以充分的体现，所以我国商业银行需要转变观念，加强对普通层次客户的盈利价值空间的重视与挖掘，使我国商业银行的盈利模式得到更好地完善。
二、国内外银行盈利模式对比分析
目前，我国银行业的盈利模式结构相对单一，与西方发达国家完善的、多元化的盈利模式相比还存在一定的差距，主要的盈利收入来自于规模和利差。但发达国家的银行的利润主要来自于中间业务和表外业务。据美国花旗银行提供的资料显示，存贷业务为其带来的收入只占利润的20%，真正给银行带来利润的则是企业信用等级评估、资产评估业务、资信调查、外汇期货、个人财务顾问业务、承兑、远期外汇买卖、外汇期权等中间业务，这部分的利润就占了80%。与之相比，我国四大国有商业银行中间业务占全部收益的比重都比较低，总额加起来还不到10%。从表面上看，中国商业银行由中间业务产生的产品也只是一些普通的收付业务、银行承兑汇票、跟单信用证等业务，品种及其单一。金融业成为当代经济的核心，投资理财业务、金融衍生业务在发达国家商业银行中占有越来越重要的地位，带来的利润也越来越高。而我国商业银行这些业务刚处于起步阶段，更多的原因是国内金融体制束缚于分业监管以及法律法规，以及商业银行内部体制和结构的制约；并且，能够开展银行投资的中间业务仅仅只是财务顾问方面。所以改革创新银行投资业务是银行改善收入结构的突破口及重要手段之一。也是我国商业银行适应金融全球化和挑战混业经营挑战的关键性步骤。
三、促进银行盈利模式改革的相关建议
（一）推进商业银行治理结构
为促进商业银行的改革与创新。要在充分考虑我国的政治、经济、文化等多方面因素的情况下，以股东利益最大化为前提，建立健全良好的内部权力制衡机制，以加强商业银行的内部管理水平，为商业银行的创新和改革提供一个完善的发展环境。同时，我国商业银行应跟随着金融全球化全面的对外开放，在与同行业的激烈竞争中占据一席之地。商业银行的改革与创新，不但影响着其竞争能力和盈利能力，也影响着整个金融体系良好发展。
（二）规范收费体制，服务实体经济
对近7年来银行收费项目猛增至3000种，通过审查、评估，对隐形消费如咨询费、跨行收取手续费、手机银行信息费用、理财资产托管及保管费、管理费等项目合理取缔。同时，由于高额存贷款利差的存在，商业银行无暇顾及需要资金援助的民营中小企业，并存在着较强的贷款冲动，使得中小企业不断遭受高额的利率盘剥，加剧了中小企业贷款解危救困的负担和难度。因此，相关部门应成立多部门改革工作小组，设计符合国情，具有地方特色的改革总体方案，借鉴国外银行先进的改革经验。促使银监会对理财产品的收费进行明文规定，避免各大银行根据自身成本自主定价。降低各个银行间的收费标准差异。加强对于中小企业的扶持，合理减少中小微企业到民间借贷的风险，落实对实体经济的支持。
（三）坚持渐进式发展，在未来一段时间内坚持传统盈利模式
由于传统业务具有不可持续性，经济增长对间接融资体，具有高依存度，较高的利差水平可望在较长时间内保持。所以应在未来一段时间内坚持传统盈利模式，保持金融市场平稳较快增长。同时，我国商业银行中间业务的发展条件缺乏与发达国家相比差距较大，要使我国商业银行达到国外银行其他业务收入占80%的程度还为时过早。金融监管模式的转变、资本市场的发展、商业银行内部结构的转型，都是建立在一个长期累积的基础之上。这些因素在提供越来越多的机会的同时，也不断影响着商业银行非传统业务的推进与扩展。因此，我国国有商业银行在不放弃非传统业务发展的基础上，也要控制发展速度不能超前发展。目前情况下，最合理的方式应该是进行小规模的试点，通过试点的成功取得的相关经验渐进式发展。
（四）积极履行社会责任，大力促进民生改善
商业银行在国民经济的建设中，应树立社会责任理念，将银行自身发展和国家发展战略目标和任务结合起来，（下转第156页页）（上接第153页）加强银行本身对于经济和社会责任的联系。这对于商业银行在拓展关键领域的核心竞争力，发挥着不可替代的作用。积极履行社会责任，树立良好的公众形象，将银行发展与社会密切关注的问题结合表现在：首先，银行在积极开发金融衍生产品的同时，增加相应的就业岗位，并对就业人员进行业务培训，为各岗位提供高效率的执业人员；其次，对于职员的五险一金包括养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险和生育保险，还有住房公积金进行适度调整、完善，在保证银行稳健发展的同时，小范围的促进职员生活水平的改善和提高；同时，大力扶持社会经济落后领域的发展，关注中小微型企业、新农村、廉租房以及节能减排等因为资金短缺而滞后发展的薄弱环节。
参考文献：
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养老行业盈利模式范文3
关键词 养老地产 模式 发展
中图分类号：F293文献标识码： A
一、养老地产内涵概述
养老地产是养老产业的模式之一，是市场机制下养老制度创新的结晶，是养老保险制度在市场经济条件下积极拓展投资领域、不断破除体制性弊病而走向市场化、资本运营方式的结果。而养老地产是一种复合型地产，是“养老+地产”的开发集成模式。其内涵是将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整的镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。养老地产模式的兴起和繁荣体现了地产业从传统全市场覆盖地产营销模式转变为集约的主题式、细化式的市场覆盖营销模式，是新型地产营销模式与社会保障体制创新的完美结合。
二、我国老龄化社情是发展养老地产的客观必要
伴随着三十年市场经济的发展和成熟，我国的“人口红利”时代已经趋近终结。与发达国家相比，我国的老龄化呈现出老龄人口基数大、增速快的特点，还包括老年人及其家庭未富先老，庞大的高龄人口群体等等。据全国老龄工作委员会办公室统计的信息，截止2010年，全国60岁及以上老年人口达到1.67亿，占总人口的12.5％，同比净增725万，增长了0.5个百分点。80岁及以上老年人达到1899万，占老年人口的11.4％。一系列严峻的数字表明了我国老龄化社会有着中国特色的特殊国情，即生产力发展水平不高，人均生产总值过低，社会保障体系不健全，从而引发了巨大的老龄社会问题。这也侧面反映出我国的养老制度尚不完善、老有所养远没有覆盖到绝大多数人群、未富先老矛盾突出、基础设施建设薄弱漏洞太多等问题。而正是基于我国这样的国情，诸如老龄人口基数过大且不断激增，加上贫富差异和区域经济差异所造成的差异巨大的老龄人口的消费水平，决定了我国的养老制度不能简单的照搬或直接复制发达国家具有较高发展水平的养老保障模式。从这个角度而言，我国独特的老龄化国情和社情决定了我国养老制度在政策制定上以及和措施的执行上已经势在必行。而从养老地产的角度来说，一个有发展前途和社会责任感的房地产开发企业，都会积极主动的去探索研究适合我国国情社情的养老地产发展模式，这既是我国养老保险制度创新的有力实践，又是房地产开发企业可持续发展的重要保证。
三、国内发展现状及典型案例
养老地产是一项房地产开发与各项特色服务于一体的系统工程。房企的开发建设经验缺乏，开发理念、运营模式、盈利模式尚不确定，消费者由于受到传统观念的影响，仍然习惯于居家养老，机构养老的消费观念仍有待转变，真实的消费需求有多少还不可准确测算。我国1999年就开始步入老龄化社会，政府不断出台关于养老地产的政策和加大对养老产业的投入力度，比如，民政部“十二五”规划指出中国政府养老行政行为将出现重大转型，将由政府开始承担社会养老服务体系；在全国已新建了1 000多家养老院和其他养老机构，使10多万五保户老人进入养老机构收到养老护理等。但是截至目前关于养老地产的政策仍然停留在研究、探索阶段，对拿地、融资、运营等各个环节仍然没有可供具体操作的政策指导。
养老地产在我国尚属新兴领域，但近年来被各路资本迅速炒热。在房地产价格理性回归和房地产业加速调整的大背景下，地产商、投资商、保险机构等不断推出养老地产项目，对养老地产开发模式、后期运营、商业模式等方面进行了一些有益的探索。由于养老地产整合资源多，产业链长，投资回报期长，都是以单个养老地产项目在建设运营，还没有形成规模，没有形成可复制的商业模式和路径，但是这种边干边探索的方式是值得鼓励的。
北京太阳城国际老年公寓项目：这个项目位于北京著名的小汤山温泉疗养区，总占地面积近42公顷，总建筑面积近20万平方米，容积率0.5，社区内建有2万平方米如意形的人工湖，绿化率高达50%。功能定位上，集医疗救护、生活照料、精神赡养三大功能于一身，为老年人制定了全程化的养老服务模式。产品形态上，为了实现全程化养老的目标，同时考虑老人的经济承受能力、健康状况建有多种型式的住宅及相关医疗、购物等商业建筑来满足养老的需要，其中配套设施包括太阳城医院、购物中心、文化教育中心、阳光水世界和物业管理中心等。养老方式上，有居家式、租住式、安养式、度假式四种，其中居家式是购买了住所的产权，社区为老人提供医疗、购物、送餐、家政等上门服务的养老模式；租住式养老是指按月交纳规定的费用，即可获得专门为老年人提供护理、食宿、照料等服务的养老模式；安养式养老是指将养生、保健、医疗、康复、生活护理与心理关怀相结合的养老模式，主要针对生活半自理和不能自理的老人；度假式养老是指到世界各地的旅游度假胜地，以度假养生为主要目的新型养老模式。该项目地产产品多样化，租售并举，将老年人群体进行了层次划分，同时配套设施完善，服务人性化、亲情化，符合现代服务业的特点。但是无论购房还是承租其价格依然高昂，给一部分有需求的老年人造成了障碍，有效需求减少。北京太阳城国际老年公寓是集提供高端地产产品和养老服务为一体的进行市场化运作的综合性、现代化大型老年居住区，是我国养老地产先行先试的典型实例。
四、关于我国养老地产发展模式的思考
作为我国房地产新型的投资领域和营销项目，其全新的增长点和产业优势自不必说，必须要冷静思考的是这个项目内在的风险性，这是对于这个新型行业尤其是关乎我国养老制度这种关乎社会特定群体稳定的重要项目类型，必须要全面估算其中可能遇到的问题。
（一）不确定的营销盈利模式
作为一个新兴市场和新兴产业项目，养老地产在获得全新的产业优势的同时，还存在着作为新兴产业模式所固有的不确定性和风险性，而在投资、管理、营销等一系列组织行为中还存在着巨大的变数。在养老地产这一链条中，各种企业类型都会因为面对养老产业所先前固有的高投入、长周期、经济环境在投资期间多变等复杂的不确定因素，而导致其为了应对这些潜在的投资风险而制定和确定科学合理的用来计算投入产出比的模型，而这种行为的难度是可想而知的。由于养老地产与以往各种地产类型执行的完全是不同的管理方法和营销手段，没有现成执业经验的地产投资企业集团必然造成当前相关公司明确的盈利模式的暂时缺位。虽然地产投资相关企业资本的长期性很好的迎合了投资养老产业期限较长的特征，这也是时下能够支撑养老产业的基本认可和辨识依据。但目前养老社区有着极为不明的用地性质，依据的是很高的地价，这就给未来的收益带来的极大的不确定性，内涵着极大的风险隐患。作为一种资金密集型产业链条，养老地产肯定要大量的投入资金，从而带动了全社会产业链进一步重视和考虑倾向养老地产的盈利模式和性价比。但这种考虑至今还只是停留于理论上，尚未有成形的模式和成功的经验作为参考和借鉴，对于已经进入或者即将进入养老地产开发的企业来说，一切都还是未知数。因此，基于养老地产业较为新兴的产业特征和不确定的营销模式，需要进行冷静的思考和运营把握。
（二）我国特色养老地产应首先健全优化产业链
当前我国的养老地产还处于摸索阶段，因此首要的任务是应推进养老产业链的形成，从而促进养老地产的开发和建设。目前我国的养老产业链条尚处于形成过程中，如建设资金投入、建设用地提供、设施设备配备适老化用品购置、运营管理引进等环节都有待进一步衔接。可以说，完善的养老产业链条是促进养老地产项目开发和建设的重要前提，只有相关完整的环节能够得到顺利衔接，才能有效促进养老地产的顺利发展。目前既需要建设良好的信息平台来衔接各个环节，同时也需要政府出台支持政策来培育各环节的成长。针对产业链的优化健全，还要通过制定针对性的产业标准，需要有关部门制定政策和标准以加强规范和引导养老地产行业的健康发展，从而应对在实际建设中所遇到的由于产品多样化和建设主体多元化所造成的水平不均衡问题。同时国家还要出台各种政策来鼓励养老机构的健康发展，促进产业布局下养老项目的多样化和有序化。
参考文献：
[1]纪晓岚，季正琦. 我国养老地产发展模式探索――基于上海与杭州的个案比较[J]. 中国经贸导刊，2012（32）
养老行业盈利模式范文4
【关键词】财务指标；战略；轻资产
一、引言
过去十年，房地产行业处于发展的黄金时代，土地增值速度快，房地产企业普遍的商业模式为：增加土地储备和高房价，这个时候公司持有土地就能获得丰厚的回报，这也就是房地产行业的重资产模式。但是，在中央不断加大对房地产行业调控力度的现实背景下，房地产企业现行的重资产商业模式正面临越来越严峻的挑战。土地价格不断上升，而房价的单边高速上涨的时代已经结束，房地产企业高利润的时代已经结束，房地产行业已经从黄金时代进入白银时代，公司是否应该从重资产转变成轻资产的商业模式值得探讨。本文对保利地产进行财务分析与评价，并结合保利地产近年来的轻资产的战略布局，探讨房地产企业在轻资产发展之路上应该何去何从。
二、财务指标分析
根据证监会行业分类指引，在我国A股上市的房地产企业中，2014年保利地产实现的营业收入仅次于行业龙头老大万科A，以营业收入计算的市场占有率达到了12.59%。因此，本文选择万科A作为可比企业，对保利地产2012年2014年的财务数据进行分析与评价（详见表1）。
（一）偿债能力分析
从短期偿债能力看，2012到2014年保利地产流动比率、速动比率基本呈缓慢上升趋势，且高于万科A，说明公司短期偿债能力较强。但是从长期偿债能力来看，保利地产和万科A的资产负债率都较高，虽然近三年有所下降，但是下降幅度并不大，说明公司较多的运用财务杠杆，而公司仍处于重资产的运营模式，债务人承担着较大的风险。
（二）盈利能力分析
2014年保利地产的净资产收益率和营业毛利率都高于万科A，说明保利地产的营业收入虽然低于万科A，但是公司投入资本的回报率高于万科A，而在房地产企业高利润时代结束之际，通过轻资产战略提高公司的资产回报率将成为公司未来的出路。但从2012到2014年，保利地产和万科A的净资产收益率及营业毛利率都呈下降趋势，主要原因是近年来国家对房地产的调控，房地产行业不再处于黄金时代，公司通过降价等促销的方式提高营业收入，降低了净资产收益率和营业毛利率。
（三）营运能力分析
由于从拿地到交房需要经历较长的时间，房地产企业资产周转率普遍较低。近三年保利地产存货周转率及总资产周转率有小幅提升，存货周转率一直略低于万科A，但总资产周转率高于万科A，说明保利地产在资产周转方面管理较好。
（四）成长能力分析
2012至2014年，保利地产和万科A总资产增长率和营业收入增长率都呈快速下降趋势，说明随着房地产黄金时代的过去，房地产企业高增长模式也逐渐消失，取而代之的是低速增长，因此，如何成功转型成为房地产企业思考的问题。
三、公司战略分析
（一）信保基金
2010年6月，信保（天津）股权投资基金管理有限公司（简称：天津信保）成立，天津信保由保利地产和中信证券合作设立，两者各持股40%，余下的20%股份由信保基金高管及其他投资者持有。2014年末基金管理规模280亿元，同比增长40%，信保基金把几乎所有的钱都投向了保利地产旗下的项目，这为保利地产的跨越发展提供了高效的融资渠道。公司2014年年报中房地产项目汇总表显示，在近四年新增项目中，其所占平均权益比率一度低至65.3%，其1/3的新增项目权益由合作方持有，这其中，信保基金占据多数。引入信保基金在项目层面的持股权，有助于保利地产降低现金流压力，而借助信保基金，保利地产也成功地将上市公司负债率降低。
信保基金是保利地产实施轻资产战略的途径之一，与目前市场上以债权投资为主的被动型房地产私募基金不同，信保基金基本上全是主动型股权投资。2013年该基金实现净利润2.75亿元，保利地产董事长宋广菊更预计，信保基金有望在未来3至5年内为公司贡献5%至10%的净利润，成为公司新的利润增长点。
（二）养老地产
2011年保利地产正式将养老地产提升至集团战略高度，并进行了大量资金以及资源方面的投入，至今已逐步形成了“居家养老、社区养老、机构养老”的“三位一体”养老模式，并成为国内养老地产的领军企业之一。养老地产其实是微利行业，但是公司已经建立自己的微利盈利模型：居家养老收取一定的服务费用补贴成本，社区养老采取使用权限时租赁费和四大社区配套服务收费，机构养老以专业介护服务费平衡运营成本。
因此，公司的养老地产也是公司实施轻资产战略转型的方向之一，公司看重的是未来养老地产的市场，当未来公司能够依靠住房销售获得的利润下降时，专业化地产将为公司带来盈利，公司可以依靠前期发展的养老地产的服务收入盈利。
综合以上分析，我们可以看到，保利地产2014年的财务表现其实是较好的，但从财务指标我们也可以看到，公司的资产周转率较低、收入增长率和净资产收益率也逐渐下降，说明即使是行业领先企业也逃不过公司面临转型的挑战。而通过保利地产的年报，我们发现，天津信保基金的成立运作以及养老地产的战略都是保利地产实现重资产向轻资产转型的重要尝试，尽管目前房地产行业在短时间内无法摆脱对销售额的依赖，房企的轻资产业务并非其主营业务，收入贡献有限，但是随着房地产行业暴利的结束，轻资产必将是房地产行业未来发展的新方向。
参考文献：
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养老行业盈利模式范文5
关键词:金融危机;商业银行;盈利模式;转型
一场由美国次级抵押贷款市场危机引起的金融风暴席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场并逐渐向全球漫延,其波及范围之广、影响程度之深、冲击强度之大,为上个世纪30年代以来所罕见。这场危机引发了我们对国际金融市场的重新认识,也迫使我们对我国金融业的发展重新予以思考。本文通过对我国商业银行和国际商业银行盈利模式的对比分析,结合我国转轨阶段的实际情况,提出了在转轨经济条件下,既能有效避免国内金融危机的产生和国际金融危机的冲击,又能快速提升我国金融业的战略竞争力的政策建议。
一、全球金融危机及对我国银行业的战略思考
(一)此次金融危机暴露出的美国金融业的主要弊端
1.金融过度创新并脱离实体经济。大量的次级贷款通过证券化过程,派生出次级抵押贷款支持证券(MortgageBackedSecurities,MBS)。在MBS.的基础上,经过进一步的证券化,又衍生出大量资产支持证券(AssetBackedSecurities,ABS),其中,包括大量个性化的担保债务凭证(CollateralizedDebtOb~gation,CDO)、信贷违约掉期(CreditDefaultSwap,CDS)等。金融机构在CDO和CDS等衍生品交易中,还往往运用高杠杆比率进行融资。于是基于1万多亿美元的次级贷款,创造出了超过2万亿美元的次级债(MBS),并进一步衍生和创造出超万亿美元的CDO和数十万亿美元的CDS,金融创新的规模呈几何级数膨胀,而这一切均建立在质量根本无法保证的次级贷款上,从而将整个金融市场暴露在一个前所未有和无法估量的系统性风险之下。
2、金融监管失控。出于对自由经济的推崇,长期以来,国际金融监管对一些金融创新总是听之任之,对部门庞大而迅速扩张的“非正式机构”(包括许多非银行金融机构在内)——有时被称为“隐形的银行业”、如CDS和CDO等金融衍生工具完全通过场外交易市场(0TC)在各机构间进行交易,没有任何政府监管,没有集中交易的报价和清算系统,金融市场和监管当局根本无法做出全面监督和风险预警。同时对一些商业银行参与金融衍生品交易也未做出及时必要的限制,致使风险在整个金融业内得到积聚和迅速放大。
(二)对我国银行业的战略思考
1、我国银行业要不要继续推进金融创新?美国发生了金融危机,使得人们一提到金融创新就谈虎色变。对此我们必须看到,在金融创新上我国与美国的问题正好相反,美国是金融创新过剩而金融资源不足,而我国问题的症结在于金融市场发育滞后,金融创新严重不足,从而造成了金融资源的大量闲置及配置不当。这种金融发展与经济发展严重不适配的状况,实际上已经成为我国经济发展和经济运行质量改进的瓶颈制约。显然,积极推动金融创新,依然是我们推动金融改革和发展的重中之重。
2、要不要推进商业银行的综合化经营?有人认为,综合化经营在本次金融危机中起到了明显的放大效应。我们认为,这只是其中的一个方面。综观在此次危机的金融业,损失最惨重的是独立的投资银行如五大投行以及固守基础银行业务、规模较小的银行,因为它们没有足够的规模和多样化的业务,来消化抵押贷款和公司债券违约不断增加所带来的损失,而真正实行综合化经营的大银行相对稳健得多。综观汇丰、瑞银、渣打、三菱日联、摩根大通、苏格兰皇家银行、德意志银行等等,这些国际大型银行大多具有上百年的悠久历史,其间经历了无数次经济周期和数次金融危机,但他们一直屹立不倒,并保持着旺盛的生命力和活力,这与他们的综合化经营从而有效地规避风险不无关系(美国花旗银行最近股价暴跌,濒临破产的边缘,是其对金融衍生品的过度投机所致)。无可讳言,从经营管理、风险控制、产品创新、国际化水平等方面比较,我们仍与国际一流银行存在较大差距,国际竞争能力总体有待提高。尤其是在最近十多年的经济全球化、金融自由化大潮中,国际大银行主要是通过强强联合、大规模的兼并收购加快“跑马圈地”的步伐,迅速成为业务网络遍及全球并覆盖所有金融领域的综合化金融巨擘。高速成长中的中国自然成为其全球化布局中的一个重要战略阵地。如何与这些强大的国际竞争对手同台共舞是国内每一家银行都在思考的问题。我们不能由于金融业的分业经营而侥幸地躲避了本次金融风暴就沾沾自喜,如何摒弃骄傲心态、树立危机意识、在成功模仿的背后进行原生态的创新、寻找新的盈利模式不能不说是摆在中国金融业面前的重要课题。
二、中国银行业盈利模式的现状与差距
商业银行的盈利模式是指商业银行在一定经济与市场环境下,以一定资产和负债结构为基础的主导财务结构。从利润结构的角度划分,商业银行的盈利模式可分为利差主导型和非利差主导型两种。当前,我国商业银行盈利模式与西方国家相比尚有很大差距。
(一)经营范围和业务品种较少,盈利模式比较单一
西方国家商业银行经营范围和业务种类比较繁多,尤其是实行混业经营以来,商业银行的金融产品日新月异,层出不穷。如素有“金融百货公司”之称的美国银行业,其中间业务的范围涵盖传统的银行业务、信托业务、投资银行业务、共同基金业务和保险业务。以美洲银行为例,其非利差收入构成主要有以下11项内容:存款账户服务费、银行卡服务费、信托服务费、其他服务费、交易收入、私有权益投资服务费、贷款销售服务费、证券销售服务费、其他收入、分支机构及业务销售收入、投资银行费等。目前,世界银行业开发出来的中间业务有3000多种,而我国中间业务品种仅有260多种。这些中间业务产品中实际经常运用的还不多,且主要经营的业务大都还停留在筹资功能强、操作简单的劳务型、低收益业务上,服务质量也存在着一定的不足之处。
(二)业务规模和收入水平较低,盈利模式再造任重道远
根据国外发达国家的经验,中间业务收入一般会占到商业银行全部业务收入的40%以上,欧美等国家更是高达50%左右。如美国银行中间业务收入占比平均在50%以上,其中花旗集团中间业务收入平均占比为61.85%,属于同行业最高,中间业务收入占据了它们总收入的半壁江山。而我国中间业务开展得比较早、业务较大的中国银行中间业务收入占总收入的平均水平也才13.99,与国外水平相差近三四倍。从表1、表2中我们可以看出,无论与不同地区的商业银行相比,还是与不同国家的商业银行相比,无论与金融业发达的国家和地区相比,还是与发展中的国家和地区金融业相比,中国商业银行的利息收入均是最高的。中国商业银行要想摆脱单一的利差主导型的盈利模式,成功实现盈利模式的再造可以说还任重道远。
(三)技术含量不高,盈利模式的创新性不够
从整体上看,西方国家中间业务的品种及技术含量明显优于我国,尤其20世纪80年代后,西方国家创新出大量的期权、期货等金融衍生产品,而我国目前的金融衍生产品仍比较缺乏,只有少数的几种衍生产品,以智力投入为主,技术含量高、盈利潜力大的中间业务如信息咨询、资产评估、租赁、各类担保贷款、投标承诺、个人理财业务等还不足,高收益且具有避险功能的金融衍生工具业务刚刚起步,有的甚至是一片空白。从表3中可以很直观地看出,大多数商业银行咨询顾问类、担保承诺类等业务收入明显偏少。
(四)重规模,轻效益,规模扩张式的盈利模式十分明显
我国商业银行非利差业务发展长期处于从属地位,各商业银行开展非利差业务的主要目的很大程度上为了推进存贷款等传统业务的发展,只是把非利差业务当成了吸收存款、稳定客户的一种获取间接收益的手段。此外,伴随着经济金融的快速发展,非利差业务竞争日益激烈,部分商业银行为争夺客户、抢占市场,不惜血本参与市场竞争,形成整个市场收费过低或干脆不收费,最终造成片面追求扩大规模,抢占市场份额,出现了业务量增长与收入增长不同步的怪现象。在资本高度密集的上海,2006年上半年中间业务量达54.74万亿元,而收入却仅为29.97亿元,业务量与收入之比高达18265:1,即平均18265元的业务量才能有1元钱的中间收入。在别的地区,单位业务量的创收能力更是低下。
三、影响我国商业银行盈利模式转型的因素分析
(一)转轨经济与内部治理结构
我国的转轨经济特征十分明显。经过多年的改革,我国商业银行内部治理结构取得了明显成效。但是,国有商业银行公司治理、经营机制和增长方式、分析管控和业务创新能力与国际先进银行相比还有很大差距,有效的激励和约束机制还没有真正建立。一是所有者实际缺位,委托机制效率低。二是存在“内部人控制”问题。如银行经理人员的任免、升迁等问题。正是由于事实上的内部人控制难以成为法律上的内部人控制,即剩余控制权和剩余索取权严重不匹配,很容易产生机会主义行为,甚至“合谋”现象。三是缺乏有效的制衡与激励机制。
(二)规模效应与内部管理
银行规模效应是指随着银行业务规模、人员数量、机构网点的扩大而发生单位运营成本的下降以及收益上升的现象,它反映了银行经营规模与成本、收益的变动关系。但规模效应与银行的内部管理高度相关,科学合理的管理水平有利于规模效应的发挥,否则就会出现规模不经济现象。由于体制和自身经营管理的原因,我国商业银行走的是一条粗放型经营之路。主要表现在盲目扩张,只讲业务数量,不注重业务质量,从而出现高投入低产出,高速度低效益。如图1所示,我国银行总资产收益率(ROA)水平普遍低于美国主要银行。
(三)成长经济与创新机制
商业银行的成长经济是指商业银行充分利用自己的资源优势开展研究和开展活动,有能力、有条件以较低的成本为客户提供创新性的系列化金融产品,从而获得竞争优势的一种经济。成长经济的核心是业务创新。近年来,现代商业银行在金融衍生产品的创新上面临着很多问题,像“千行一面”的产品同质化问题、“现金+酒精”的恶性营销问题、“复杂理财产品卖给非专业投资者”的误导销售问题等等。究其根本原因,就是对多元化、多偏好的市场需求理解得不细、不深、不积极,金融创新在某些方面甚至偏离了实际需求,没有取得明显的竞争优势。
(四)范围经济与监管模式
范围经济要求商业银行必须进行综合化经营,分业经营势必影响范围效应的发挥。我国目前仍执行着分业经营和分业监管的路子,这种目前相对较严的分业监管体系使许多金融产品面市比较困难。例如利率衍生品,由于涉及多个市场,不同的监管部门需要进行事先协调,在相关政策未出台之前,商业银行便无法尝试。再如QDII,由于政策规定只能投资风险较低品种,在人民币已经进入长期升值通道的背景下,其收益率较低,投资者缺乏认同,商业银行积极性不高。相反,市场最需要的一些人民币衍生产品还要继续等待有关政策的出炉。
(五)政策效应与制度偏差
政策效应是政策对商业银行的引导效应。良好的政策可以发挥有效的政策效应,反之则会起到抑制和阻碍作用。近年来,我国商业银行非利息收入占比一直较低,这与我们的制度设计偏差不无关系。以利率政策为例,一方面1993年以来,通过多次的存贷款利率调整,我国的存贷款利差逐步拉大(见图2);另一方面我国放开金融机构信贷利率上浮空间,但同时限制存款利率上浮,结果使存贷利差持续保持在高位,使得商业银行能够坐享丰厚利润。持续实行较大的存贷利差,不仅不利于推动商业银行的业务转型,同时也将保护银行垄断,不利于银行改革和效率提高,也不利于从根本上提高中国银行业的国际竞争力和抵御风险的能力。
(六)短缺效应与信贷扩张
我国是一个发展中国家,资金短缺的效应将长期存在。由于资金的稀缺性,经济高增长必然形成了对商业银行信贷的高需求,我国的市场融资结构一直延续着银行主导型的融资模式。如表4所示,2007年9月底,我国银行信贷资产仍占全部金融资产的63%,远高于美国、日本、英国等国家。这种间接融资模式为主的融资方式,使得个人和企业的资金需求主要通过银行信贷的方式来解决,这也一定程度上助长了银行谋取存贷利差的积极件。
(七)协同效应与金融市场
金融市场作为一个系统,对商业银行的业务互补和产品交叉及风险规避非常重要,一个健全的金融市场可以对商业银行产生明显的协同效应。总体上来说,与西方主要金融市场相比还存在较大差距。一是非银行中介发展水平较低。如国外的保险公司、互助储蓄银行、储蓄贷款协会、信用合作社、养老基金会、财务公司、投资基金、信托公司、证券公司、租赁公司、消费信贷机构和邮政储金局等等,非银行中介种繁多,功能齐全,它们的产生,既推动了金融创新,也带动了融资机构、渠道及形式和品种日益多样化,给金融业发展注入了活力。二是货币市场起步晚、发展慢。主要表现在:规模较小,市场参与主体较少。票据市场建立较早,但一直未形成规模,仍以同业拆借和债券回购市场为主;各个子市场之间、同一子市场在区域间严重分割,二级市场缺位,相应减少了其为非金融部门提供贷款的能力,同时也降低了银行自身的赢利。三是我国在资本市场发展上也存在先天不足和后天发育不良问题。这都使得商业银行难以开发有效的市场避险金融创新产品,制约了商业银行盈利模式转型。
四、推进我国商业银行盈利模式转型的政策建议
(一)必须继续推进我国商业银行公司治理结构
要充分考虑我国的文化传统、经济环境、政治环境等各种因素,形成独具特色的公司治理结构。当前要特别注重建立完善股东大会、董事会、监事会、经营管理层之间相互制约的关系,改变经营管理层权力过分集中的现状;要落实董事会成员的培训制度和议事规则,充分发挥董事会在商业银行治理中的关键作用;要优化对职业经理群的激励与约束机制,防止剩余索取权与控制权的错位等等。
(二)必须注重我国商业银行的内控机制建设,提高经营管理水平
商业银行要建立科学的决策体系、内部控制机制和风险管理体制,加快推进机构扁平化和业务垂直化管理,建立市场化人力资源管理体制和有效的激励约束机制,实施审慎的财务和会计政策,严格信息披露制度。
(三)必须构建和完善有利于我国商业银行盈利模式转型的政策法律体系
当前,要逐步取消严格分业的法律限制;其次要加快我国利率化市场建设,迫使商业银行在经营指导思想、资金管理、利率风险管理等方面做相应的转变和创新,使商业银行的经营管理、自我控制约束能力、防范风险能力能与利率市场化进程相适应,通过金融服务产品创新,增加盈利能力。
(四)必须建立健全金融监管模式
在目前情况下,应考虑建立在银监会、保监会和证监会三足鼎立格局上的牵头监管人制度。牵头监管人的作用是:1、从整体上对全能银行集团的风险进行监管;2、在不同的监管部门之间收集和监管信息;3、组织跨机制的监管活动,通过组织现场监管、联合检查、听证会等形式,发挥必要的沟通和协调作用,避免对商业银行多元化经营的监管疏漏和重叠。
(五)必须大力发展金融市场
在发展思路上,要积极引进新的债券发行主体、新的债券品种,如资产抵押或担保的债券。应扩大金融债券的发行范围,允许商业银行发行大额可转让存单。要适时推出债券衍生产品工具,应对利率市场化进程,在为投资者提供规避风险的投资品种的同时为全能银行奠定基础条件。
(六)必须营造有利于金融创新的环境
要加强对现有法规制度的检讨和更新。监管部门充分听取市场的呼声,及时进行梳理和调整,消除制度对创新的不合理束缚,加速培育制度健全,运行透明,健康而富有活力的金融市场基础环境。同时,增强市场中的金融知识产权保护意识和制度建设,增强自主创新的制度保障,形成鼓励创新、保护创新、持续创新的良好氛围。要增进公众对现代金融的理解,培育金融消费者成熟的风险意识、合规意识和商品意识。
养老行业盈利模式范文6
[关键词] 商业银行；养老金融；创新对策
[中图分类号] F830.33 [文献标识码] B
[文章编号] 1009-6043（2017）04-0028-03
由中国保险行业协会、人力资源和社会保障部社会保障研究所等5家机构联合的《2015中国职工养老储备指数大中城市报告》显示，我国人口老龄化已达到较为严重的程度。截止到2015年底，我国60岁及以上老年人人口将达到2.16亿人，养老资金缺口大，依靠传统的养老模式难以满足日益增长的养老人口比例。商业银行作为金融市场的主体，大力发展商业银行养老金融业务对丰富养老产品种类，推动养老产业以及构建银行多元化盈利模式具有积极的作用。
一、老龄化为商业银行养老金融业务带来的发展机遇
根据联合国预测，我国到2050年60岁以上老人将达到36.5%，人口老龄化将远远高于欧美等发达国家。人口老龄化的快速发展将催生一批养老新兴产业的发展，当前，由于我国人口基数大，经济发展水平还不高，因此养老资金缺口比较大，需要依赖于金融机构的支持，需要商业银行各级养老产业发展特点积极创新符合养老市场的金融业务产品。
在经济新常态发展背景下，商业银行盈利空间越来越小，如何提高商业银行盈利空间，实现商业银行可持续发展是当前金融市场改革所必须面临的主要问题之一。实践证明大力发展养老产业，创新养老金融业务是商业银行盈利的重要抓手，具体表现在：
（一）创业养老金融业务能够为商业银行带来新的利润增长点
对于面临诸多转型压力的商业银行而言，创新养老金融业务能够为银行增进利润，养老产业属于新兴产业，具有广阔的发展空间，商业银行将养老金融业务与传统金融业务相融合能够为商业银行提供巨大的经济效益。例如，从我国养老基金入手，可以为银行带来巨大的资金流动量，商业银行可以将养老基金用于稳定的资金投资等为银行创造收入，进而降低商业银行的授信风险。
（二）商业银行的战略转型要求以发展养老金融业务为主
在银行利率、汇率市场化改革背景下，商业银行面临的市场竞争越来越激烈：一方面，商业银行的直接融资增量大于银行信贷增量，造成银行利差减少；另一方面，信托、保险等非银行融资工具占比的快速提升，使商业银行传统的盈利方式落后。养老产业是我国新兴产业，随着我国人口老龄化进程的不断加快，未来老年人服务产业将占据市场的很大份额。根据兴业银行2015年的数据调查，老年人已经成为银行理财产品的主力军，由此可见商业银行战略转型必须要以开展创新养老金融业务为主要内容。
（三）我国相关政策制度为银行养老金融业务发展提供了依据
例如《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》中明确提出，到2025年，基本建成覆盖广泛、种类齐全、功能完备、服崭咝А安全稳健，与我国人口老龄化进程相适应，符合小康社会要求的金融服务体系。
二、人口老龄化背景下商业银行养老金融业务发展存在的问题
养老金融是以提升养老保障为目标的各项金融服务，基于我国人口老龄化进程的不断加快以及养老金增值的需求，当下的财富已经不足以覆盖老年人支付未来生活需要，因此大力发展养老金融业务成为银行业发展的重要内容之一。经过实践调查我国银行参与养老金融业务的数量越来越多，养老金融业务的种类越来越丰富，但是基于当前巨大的养老资金缺口，我国商业银行养老金融业务的发展仍存在不少问题：
（一）养老金融业务模式同质化形象严重
近年来，商业银行逐渐意识到养老产业的价值，纷纷开展了系列的养老金融产品，例如光大银行推出的颐享阳光卡，该卡是光大银行针对55岁以上的老年客户，提供除了基本的借记卡功能外，还涵盖四大专属增值服务，涵盖财富、便捷、出行、健康等。但是我国商业银行所推出的养老金融产品存在同质化、零散化等问题：一是养老金融产品缺乏个性。根据对商业银行养老金融产品的收益看，养老金融理财产品收益要远远高于一般存款利率，但是其存在发展期限短、操作繁琐以及难以达到预期目标的问题，尤其是商业银行开发的养老金融产品没有考虑到老年人的需求，满足不了老年人的实际需求，导致金融业务功能紧紧体现在理财层面，而缺乏对老年人生活水平质量的关注；二是银行养老金融业务模式零散化。从我国商业银行养老金融产品发展规划而言，各大商业银行都在积极拓展养老金融业务，但是银行却没有建立完善的养老金融业务组织体系，而是将养老金融业务挂管在金融服务公司或者零售部门业务之下，没有设置独立的养老金融机构。而且银行在研发养老金融业务时缺乏与部门之间的沟通，导致养老金融产品的市场化需求不高。
（二）养老金融市场结构存在失衡
完整的养老金体系涵盖“三个支柱”：第一支柱为基本养老金制度，第二支柱为企业年金、职业年金，第三支柱为个人储蓄账户。目前，舆论呼吁建立以个人账户为基础的第三支柱养老金体系。但是从当前养老金融体系看我国养老金融体系存在“头重脚轻”的格局：一方面我国企业年金比例相比OECD成员国发展水平要低很多。根据最新的世界央行数据，我国商业银行企业年金基金累计规模要远远低于经和组织成员国的比例。同时企业年金的收益较低，影响其业务发展。在企业年金制度改革推动下，我国企业年金发展规模在不断扩大，但是其收益却非常低，甚至要低于同业存款收益；另一方面养老金融产品过度倾向于非银行机构，银行机构开发的养老金融业务规模较小。在养老金融产品上，金融机构推出的养老产品更加具有针对性，市场在养老产品选择上也倾向于保险机构等，而商业银行所推出的养老金融业务往往是在基于自身各类产品的重新调整组合，缺乏对老年客户的特定需求上。
（三）银行考核体系制约养老金融业务
长期以来由于养老金融业务具有业务经营、投入回报周期长等特点，再加上现有的养老金融业务管理制度制约商业银行养老金融业务的发展：首先银行对商业银行养老金融业务考核体系的不完善，以企业年金为例，由于企业年金规模比较大，市场竞争性比较高，商业银行获得企业年金需要前期投入过多的资源以及资本，因此其很难在短期内获得收益。而现有的银行考核体系缺乏对商业银行养老金融业务前提投入的考核，因此很多银行管理者为了短期的绩效考核，不得不放弃企业年金业务；其次养老金融业务受到多重监管机构的制约。从我国政府监管职能看，养老金融业务受到多个部门的监管，同样以企业年金为例，人力资源管理部门负责企业年金政策的制定、银监部门负责银行托管以及账管业务的规范运营等，证监部门则负责投资运作，保监会则负责养老保险公司参与年金，这样一来在多重部门的交叉监管下，商业银行在开展企业年金业务时需要涉及多个部门，影响其业务开展效率。根据监管要求，养老金融业务多数有准入限制，商业银行需要获取相关资格才能从事业务。自2007年后至今，管理部门再无公开企业年金管理人资格申请通道。这样大大制约了商业银行参与企业年金业务的积极性。
三、创新商业银行养老金融业务的对策
基于我国日益严峻的人口老龄化问题，商业银行要积极适应新常态发展要求，依托已有的养老金业务经验，充分发挥自身优势，通过顶层设计构建多层次、系统化的养老金融业务体系：
（一）明确养老金融发展策略，完善组织结构
在商业银行转型的关键时期，商业银行盈利模式已经发生巨大变化，养老产业已经成为经济新常态发展的新兴产业，我国人口老龄化进程的加快为商业银行提供了巨大的发展契机，如何抓住老年客群是商业银行利润新增长点，因此，商业银行在深入研究自身发展规划的基础上，制定出符合市场需求的养老金融业务发展规划，围绕养老产业发展及养老保险体系改革，在社保资金结算、养老基金投资管理、老年综合金融服务、养老产业投融资等多个领域加紧布局。另外，由于养老金融业务涉及多条线的业务内容，商业银行应该从内部构建完善的组织结构，见下表：
（二）弥补养老金融业务资质短板，积极争取政策优惠
银行监管部门、商业银行应加强与养老金管理部门的沟通，争取补全管理资格，特别是养老金投资管理资格。囿于多数商业银行缺乏参与企业年金等B老金融业务的资格，限制了商业银行进一步拓展业务的范围。即使已经获得年金业务管理资格的银行，主要业务局也限于即将开展的基本养老保险基金业务，投资管理人范围限制在具有全国社保基金、企业年金基金投资管理经验的机构中，大多数商业银行基本没有参与资格。对商业银行而言，积极争取养老金融投资管理人资格，分享养老基金投资管理机遇，成为最现实，也是最迫切的需求。此外我国相关部门要积极针对商业银行开展养老金融业务的服务，通过商业银行与保险机构的合作，进一步丰富我国养老金融业务体系的不断完善。
（三）整合商业银行内外部资源，构建养老金融综合服务体系
首先，商业银行应整合内部资源，解决养老金融业务模式零散化、产品碎片化问题。商业银行着手将涉及养老金融不同板块的业务进行重新规划，对内建立统一的养老金融产品研发平台，对外创立基于商业银行信誉的养老服务品牌。在产品研发方向上，对企事业单位等公司客户，提供包含受托、账户管理、托管、投资管理、综合金融服务在内的一揽子服务。其次，整合外部资源，完善服务体系。商业银行寻求与其他银行、养老保险公司、信托、基金、券商的合作，建立战略联盟，实现优势互补，整合渠道及产品资源，在养老金融市场实现利益最大化。在企业年金领域，商业银行与养老保险公司、基金公司可共同成立企业年金集合计划，为广大中小企业提供年金服务，提高了商业银行的中间业务收入。例如太平洋保险集团旗下太保养老投资公司首个实施日间照料运营输出及居家养老业务的落地项目――上海市普陀区“真如意同心家园长者之家”照护站（以下简称照护站）签约了首位轻度失智失能客户并收取服务费，实现该公司成立以来第一笔养老服务收费。
（四）积极关注“以房养老”等不动产养老资产潜藏的金融需求
老年人除了在工作期间储蓄用于个人养老外，不动产等其他财产也可以在老年时通过银行融资获得即期现金流。银行应未雨绸缪，研究房屋“反向抵押”等以养老为目的的金融产品，注意金融产品创新与我国特殊的房地产环境对接，制度设计上要紧紧把握养老需求，防止把“反向抵押”获得的养老金用于还债、后代教育等非养老用途。目前，在我国“以房养老”的衍生模式是“以租养老”，以房屋租金支付养老院费用等。银行也可以和房屋经纪机构合作，在房屋代管、租金监管等多方面介入房屋养老市场，在市场发展中不断发现新的金融机遇。
（五）加大养老金融人力资源投入
养老金融业务属于新兴业务，由于养老金融业务具有专业性高、政策性强的特点，因此需要银行工作人员具有较高的综合素质和专业能力：一是银行要积极培育专业的销售队伍。基于人口老龄化进程的加快，未来养老金融业务必然会受到市场的欢迎，根据最新数据显示，在存款利率不断下降的环境下，居民选择养老金融业务的积极性不断提高。银行销售养老金融业务必须要构建专业的销售团队，从而能够根据客户的需求，为客户提供差别化的销售服务，从而提升银行的销售业绩；二是商业银行要加强对现有客户经理的培训。商业银行要定期开展人力资源培训，提高工作人员的精算能力和咨询服务能力。由于养老金融业务需要多个部门的联合操作，因此涉及面比较广，需要银行销售人员要具有较强的专业管理技能。
[参 考 文 献]
[1]陈艺.中国养老金融业务发展行政分析[J].经济研究导刊，2013（4）
[2]张建国.发挥银行优势服务养老事业[J].中国金融，2013（4）
